Maja Pavlica

asistent Pravnog fakulteta u Novom Sadu

STVARNA PRAVA
STRANACA
Uvodne napomene

Ukoliko bi ste se našli u položaju srednjovekovnog vlastelina koga je zadesila izne-

nadna besparica, jedan od mogućih načina da pribavite novae, bio bi da zapalite vatru na
stenovitoj obali koja pripada vašem feudu i da, uz malo sreće, izazovete nasukavanje
nekog stranog broda. Po srednjovekovnom pravnom institutu ius naufragii, vi biste, kao
pribrežni vlasnik, postali sopstvenik sve robe i eventualnih bogatstava izbačenih na obalu
nakon brodoloma. Čak i kad bi se dogodilo da se pored robe spasi i neki preživeli brodo-
lomnik, stranac, on zahvaljujući ovom institutu ne bi imao više nikakvih svojinskih prava
na spašenoj robi.1 Još jednostavniji put pribavljanja materijalnih dobara otvarao se za
srednjovekovnog feudalca kroz institut ius albanagii (poznat u našim krajevima toga doba
kao »obensko pravo« od francuskog »droit d'aubaine«). Vlastelin na čijoj bi teritoriji
stranac umro postajao je vlasnik sve njegove imovine koja se nalazila na toj teritoriji, jer
stranac nije imao pravo da bude ni ostavilac, ni naslednik.2 Ukoliko bi smo se osvrnuli još
dalje u istoriju i podsetili se gotovo potpune obespravljenosti stranaca u antičko doba
preostalo bi nam jedino da zaključimo kako današnje norme o pravima stranaca u većini
država predstavljaju savršenstvo međunarodne tolerancije i saradnje. Pa ipak, i pored
nesumnjivog napretka, ni danas ne možemo reći da su stranci u potpunosti izjednačeni u
pravima sa domaćim državljanima u bilo kojoj državi sveta. Taj diferencirani pristup
prema domaćim državljanima i strancima uvek se veoma jasno odslikavao u oblasti
stvarnih prava, pa se kao takav javlja i danas, naročito u pogledu prava na nepokretnosti.
S obzirom na ograničenost teritorije svake države i na ekonomsku moć i vlast koja se
često vezuje za svojinu i druga stvarna prava na nepokretnostima razumljivo je da će biti
izražen interes države da nosioci ovih prava budu lica koja se nalaze pod njenim
personalnim suverenitetom.

Prava stranaca u Jugoslaviji

Stvarna prava stranaca spadaju u širu oblast pravnog položaja stranih lica, koja se
tradicionalno proučava u okviru međunarodnog privatnog prava. Norme o pravima stra-

1/ Jezdić dr Mihajlo: Međunarodno privatno pravo II, Beograd, 1976., str. 29

2/ Bartoš dr Milan, dr Borko Nikolajević: Pravni položaj stranaca, Beograd, 1951., str. 32

83
naca daju odgovor na pitanje da li stranac uopšte može uživati određena prava u doma-
ćoj državi, tj. da li su mu ona dostupna, za razliku od normi o sukobu zakona, koje
određuju po kojem će se zakonu određena prava vršiti.3 Uzimajući dostupnost pojedinih
privatnih prava strancima kao kriterijum, teorija razlikuje tri kategorije prava:4
1. Opšta prava koja su strancima dostupna pod istim uslovima kao i domaćim
državljanima. U SFRJ su takva npr. obligaciona prava i pravo na sklapanje braka.
2. Relativno rezervisana prava koja su strancima dostupna ukoliko se ispuni neki
dodatni uslov koji se od domaćih državljana ne traži. Tako npr. pravo nasleđivanja u
SFRJ se za strance uslovljava postojanjem reciprociteta.
3. Apsolutno rezervisana prava koja nisu dostupna strancima, dakle rezervisana su
za domaće državljane. Kao takvo se u SFRJ javlja pravo sticanja nepokretnosti pravnim
poslovima među živima.
Strancem se u SFRJ smatra svako lice koje ne poseduje jugoslovensko državljanst-
vo, dakle i apatridi i lica nepoznatog državljanstva. Ukoliko neko lice poseduje dvojno
državljanstvo, pri čemu je jedno jugoslovensko, smatraće se, u pogledu uživanja prava,
jugoslovenskim državljaninom. Pripadništvo pravnih lica odreduje se po pravu one dr-
žave po čijim je propisima pravno lice osnovano, ako u njoj ima i stvarno sedište, a ako
ima stvarno sedište u nekoj drugoj državi, smatraće se da pripada toj državi ukoliko se
po njenom pravu smatra domaćim pravnim licem.5
Izvori prava u oblasti pravnog položaja stranaca su Ustav, zakoni i podzakonska
akta, kao unutrašnji, i dvostrani i višestrani ugovori SFRJ koji sadrže norme o pravima
stranaca, kao međunarodni izvor. U pogledu stvarnih prava stranaca, posebno značajni
izvori su Zakon o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima, (ZOSO), Zakon o pravu vre-
menskog korišćenja turističkog objekta, Zakon o nacionalizaciji, preostale važeće odred-
be Zakona o prometu zemljišta i zgrada, kao i brojni dvostrani ugovori koje je SFRJ
zaključila.6
U toku istorijskog razvoja socijalističke Jugoslavije tretman stranaca u pogledu
stvarnih prava je i pored brojnih zakonskih promena ostao suštinski neizmenjen. Nje-
gove karakteristike su ograničavanje stvarnih prava stranaca na nepokretnostima u ve-
ćem ili manjem obimu, i gotovo opšta dostupnost stvarnih prava na pokretnim stvarima.

STVARNA PRAVA STRANACA U

JUGOSLOVENSKOM POZITIVNOM PRAVU

a. Stvarna prava stranaca na pokretnim stvarima

Strana fizička lica mogu biti nosioci prava svojine na pokretnim stvarima kao i
državljani SFRJ; na osnovu čl. 82 st. 1 ZOSO. Dakle, za strana fizička lica svojina na
pokretnim stvarima je opšte pravo. Postavlja se pitanje kakav je položaj stranih pravnih
lica? Obzirom na potrebe savremenog međunarodnog prometa robe, izgleda logično da
se ovo pravo prizna kao opšte i za strana pravna lica. Međutim, iz navedene odredbe
ZOSO, primenom principa pravne logike, proizlazi da ovakvo opšte pravo za

3/ Katičić dr Natko: Ogledi o međunarodnom privatnom pravu, Zagreb, 1971., str. 7

4/ Varadi dr Tibor: Međunarodno privatno pravo, Novi Sad 1983.g. str. 278
5/ ZMPP čl. 17
6/ To su npr. Ugovor o pravnoj pomoći s Alžirom (dod. SI. lista SFRJ br. 2/83), Ugovor o
uzajamnom pravnom saobraćaju sa Austrijom (dod. SI. lista SFRJ br. 8/55), Ugovor o uzajamnoj
pravnoj pomoći s Bugarskom (dod. SI. lista FNRJ br. 1/57), Konvencija konzularna i o nastanji-vanju
s Francuskom (SI. novine br. 112/29), Ugovor između SFRJ i CSSR o regulisanju pravnih odnosa u
građanskim, porodičnim i krivičnim stvarima (dod. SI. lista SFRJ br. 13/64) itd.

84
strana pravna lica ne postoji. Profesor Pak takođe ukazuje na ovu dilemu, jer pravna lica
svakodnevno kod nas stiču i prenose pravo svojine na pokretnim stvarima, te nije jasno
zašto su u zakonu pomenuta samo fizička lica.7
Ostala stvarna prava na pokretnim stvarima (pravo zaloge, ličnih službenosti) se u
ovom članu izričito ne pominju, ali je opšte prihvaćeno mišljenje da se i ona, paralelno sa
svojinom, javljaju kao opšta prava za strance.8
Pravo raspolaganja pokretnim stvarima je za strance takođe opšte pravo. Naravno, u
slučaju da postoje određena ograničenja za jugoslovenske državljane, ona će se primeniti i
na strance. Tako npr. kupovina i posedovanje vatrenog oružja su uslovljeni prethodnom
dozvolom nadležnog državnog organa, kako za naše, tako i za strane državljane.
Pravo raspolaganja pokretnim stvarima je za strance takođe opšte pravo.
Postoji izvesna nedoumica u pogledu potrebe postojanja reciprociteta za strance koji
nasleđuju pokretnu imovinu u SFRJ. Republički i pokrajinski zakoni o nasledivanju
postavljaju ovaj uslov bez obzira na prirodu stvari,9 ali je donošenjem ZOSO za
pokretnosti ovaj uslov ukinut. Pošto je materija pravnog položaja stranaca u zakono
davnoj nadležnosti federacije, može se smatrati da se uslov reciprociteta za nasleđivanje
pokretnosti od strane stranaca vise ne traži.10
Pravni režim brodova i vazduhoplova je, i pored toga što se radi o pokretnim stva-
rima, sličniji pravnom režimu nepokretnosti. Ova specifičnost se odražava i na dostupnost
stvarnih prava na brodovima i vazduhoplovima strancima. Na osnovu čl. 187 st. 2
ZOPUP", brod koji ima jugoslovensku državnu pripadnost može biti vlasništvo domaćeg
ili stranog, fizičkog ili gradansko-pravnog lica, ali samo pod uslovima koji su određeni
Zakonom. Da bi brod imao jugoslovensku državnu pripadnost, mora biti upisan u upisnik
brodova u SFRJ (čl. 166 ZOPUP). Brodovi koji su vlasništvo stranih državljana mogu biti
upisani u upisnik ukoliko se s tim saglasi i vlasnik broda (čl. 175 st. 1 ZOPUP). Brodovi
unutrašnje plovidbe koji su u delu. većem od polovine vlasništvo stranog državljanina ili
apatrida sa prebivalištem u SFRJ, mogu biti upisani ako se mesto iz kojeg se njima
redovno upravlja nalazi u SFRJ (čl. 175 st. 2 ZOPUP). I konačno, jahte koje su vlasništvo
stranog državljanina ili apatrida mogu se upisati u jugoslovenski upisnik brodova ako to
odobri Savezni komitet za saobraćaj i veze (čl. 175 St. 3 ZOPUP). Iz ovog se može
zaključiti da stranci mogu posedovati brodove jugoslovenske pripadnosti, pod izvesnim
uslovima, dakle to je za njih relativno rezervisano pravo. Drugo je pitanje da li stranci
mogu nasleđivati i pribavljati pravnim poslovima inter vivos, svojinu na brodovima i
jahtama koji se nalaze u društvenoj svojini ili u svojini jugoslovenskih građana. Izričite
odredbe o ovome nema, ali je stanovište doktrine da ta mogućnost ne postoji12. Strano lice
može, na osnovu čl. 199 st. 1 steći pravo zaloge sa stvarnopravnim dejstvom na brodu
jugoslovenske pripadnosti.
Za razliku od brodova, kod vazduhoplova je izričito zakonom (Čl. 166 ZMPOVP)13
eliminisana mogućnost postojanja svojine stranog lica na vazduhoplovu jugoslovenske
državne pripadnosti. Pravo zaloge sa stvarnopravnim dejstvom je jedino stvarno pravo
koje stranci mogu steći na domaćem vazduhoplovu. U čl. 196 ZMPOVP se određuje da

7/ Pak dr Milan: Međunarodno privatno pravo II, Beograd, 1985. str. 77

8/Vidi npr. dr Tibor Varadi: Međunarodno privatno pravo, str. 283 ili dr Milan Pak:
Međunarodno privatno pravo II, str. 77
9/ Vidi npr. čl. 5 Zakona o nasleđivanju SAPV (SI. list SAPV br. 8/75) i čl. 5 Zakona o
nasleđivanju SR Srbije (SI. glasnik SR Srbije br. 52/74)
10/ Pak dr Milan: Međunarodno privatno pravo II, str. 77
11/ Zakon Cpomorskoj i unutrašnjoj plovidbi, SI. list SFRJ br. 22/77
12/ Pak dr Milan: Međunarodno privatno pravo II, str. 76
13/ Zakon o obligacionim i osnovnim materijalno-pravnim odnosima u vazdušnoj plovidbi
Službeni list SFRJ br. 22/77

85
strani državljanin koji poseduje upisano založno pravo na jugoslovenskom vazduhoplovu,
ima pravo da slobodno raspolaže sredstvima koja se dobiju od javne prodaje vazduhoplo-
va.

b) Stvarna prava stranaca na nepokretnostima

Svojina. U pogledu dostupnosti stvarnih prava na nepokretnostima strancima, jav-

ljaju se znatno veća ograničenja. Ova materija je regulisana u čl. 82 st. 2 ZOSO: »Na
teritoriji SFRJ strana fizička lica mogu, pod uslovima reciprociteta, biti nosioci prava
svojine na zemljište i zgrade koje su stekli nasleđivanjem kao i državljani SFRJ, ako
međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno«. Kao što se vidi, dovoljno je posto-
janje faktičkog reciprociteta, iako Jugoslavia ima sa mnogim državama uspostavljen i
diplomatski reciprocitet putem dvostranih ugovora sklopljenih s tim državama. Po prav-
noj sadržini traži se formalni reciprocitet. Postavlja se pitanje da li je reciprocitet pret-
postavljen, ili se mora dokazivati? Po jednom mišljenju, reciprocitet se pretpostavlja, ali u
slučaju sumnje jugoslovenski sud po službenoj dužnosti ispituje postojanje reciprociteta14.
Ovo je, ustvari, analogna primena čl. 92 ZMPP kojim se reguliše reciprocitet potreban za
priznavanje stranih sudskih odluka. Tretiranje reciprociteta kao pretpostavljenog uslova
široko je prihvaćeno i u našoj sudskoj praksi15. Postoje, naravno, i oprečna mišljenja, po
kojima se u svakom slučaju kada to zakonom nije drugačije regulisano, reciprocitet mora
dokazivati'6. U prilog ovom mišljenju govori i to što se u 61. 15 st. 2 Zakona o zaštiti
pronalazaka, tehničkih unapređenja i znakova razlikovanja, koji takođe reguliše prava
stranaca (što otvara mogućnost analogne primene), izričito navodi da se reciprocitet mora
dokazati od lica koje se na njega poziva. Zahtev reciprociteta, kako je postavljen u ZOSO,
ima za posledicu da stranac može steći svojinu nepokretnosti koje je nasledio
(nasleđivanje in naturam) jedino ukoliko ta mogućnost postoji za jugoslovenskog
državljanina u strančevoj zemlji. Ukoliko to nije slučaj, stranac nasleđuje samo novčanu
vrednost nepokretnosti, a ne i samu nepokretnost (nasleđivanje in numerario)17.
Jugoslavija je ratifikovala Ženevsku konvenciju o statusu izbeglica iz 1951.g.18 i
Njujoršku konvenciju o pravnom položaju lica bez državljanstva iz 1954.g.19, te se u
skladu s ovim konvencijama za apatride i izbeglice ne traži reciprocitet u pogledu prava
sticanja nepokretnosti nasleđivanjem. Ukoliko bi se reciprocitet tražio, ova lica bi auto-
matski bila lišena ovog prava.
Ako dalje analiziramo navedenu normu ZOSO, videćemo da se ne pravi razlika
između pojedinih vrsta zemljišta (poljoprivrednog, šumskog i građevinskog) niti između
pojedinih vrsta zgrada (stambene i poslovne). Sve ove vrste zemljišta i zgrada su dos-
tupne strancima isto kao i državljanima SFRJ, naravno ukoliko ispune uslove navedene u
ovom članu. Jasno je da se na strance primenjuju i sva ograničenja koja se primenjuju na
domaća fizička lica u pogledu zemljišnog i stambenog maksimuma20. Mada o tome nema
izričitih odredbi, smatramo da se, u slučaju da naslede višak zemljišta i zgrada,

14/ Jezdić dr Mihajlo: Međunarodno privatno pravo II, str. 58

15/ Varadi dr Tibor: Međunarodno privatno pravo, str. 282
16/ Pak dr Milan: Međunarodno privatno pravo II, str. 39
17/ Knežević Gašo: »Privatna prava stranaca«, Beograd, br. 1/1986, str. 11
18/ Službeni list SFRJ - dodatak br. 9/59
19/ Službeni list SFRJ - dodatak br. 7/60
20/ »Si le ressortissant yougoslave ne peut etre proprietaire de biens immeubles determines, les
etrangers sont dans la meme situation juridique«, Dr Krešimir Sajko: »Quelques Remarques sur la
Condition des Etrangers dans la Republique Socialiste Federative de Yugoslavie«, Prinosi, Zagreb,
1972. br. 5 str. 74

86
na strance primenjuje ista procedura i iste odredbe kao i na domaće državljane. Ovakvo
tumačenje jasno proizlazi iz odredbe čl. 82 st. 2 ZOSO.
I kod nepokretnosti se, kao i kod pokretnih stvari, postavlja pitanje šta biva sa
stvarnim pravima stranih pravnih lica, pošto Zakon pominje samo fizička lica. U nekim
pravnim sistemima dozvoljava se stranom pravnom licu da na osnovu testamenta nasle-
đuje nepokretnosti i to ili kao opšte pravo ili kao relativno rezervisano pravo. Često se
traži odobrenje jer se priznavanjem stranim pravnim licima da stiču svojinu nasleđiva-
njem smanjuje fond nepokretnosti koje pripadaju toj zemlji (odnosno licima pod njenim
personalnim suverenitetom), a da s druge strane ne unosi neka protuvrednost od strane
stranog lica. Pošto naš Zakon nema izričito odredbu o sticanju prava svojine nasleđiva-
njem od strane stranih pravnih lica, može se zaključiti da takvo pravo za njih ne postoji.
Ako je u pitanju strana država kao naslednik, ovakav zaključak sledi i iz mnogobrojnih
odredbi u dvostranim ugovorima SFRJ, koje određuju da zaostavština nekretnina
državljanina jedne strane ugovornice, koja se naiazi na teritoriji druge strane ugovornice, i
koja ostane bez naslednika, pripada državi na čijoj se teritoriji naiazi21. Međutim, postoje
u teoriji i mišljenja da se ovo pravo priznaje stranim pravnim licima, i pored nedostatka
izričitih odredaba o tome, pod uslovom formalnog reciprociteta, kako bi se time doprinelo
ostvarenju suverene jednakosti država i boljoj međunarodnoj saradnji22.
Sticanje stvarnih prava na nekretninama od strane stranih pravnih lica je ipak
detaljnije regulisano u jednom posebnom slučaju. Radi se o pravu stranih država da stiču
zemljišta na kojima postoji pravo svojine i zgrade u društvenoj svojini ili u svojini
gradana, za potrebe svojih konzularnih i diplomatskih predstavništava. Isto pravo je
predviđeno i za Međunarodne organizacije i njihove specijalizovane agencije. Ovo pravo
je relativno rezervisano - potrebno je odobrenje Saveznog Sekretarijata za pravosude i
opštu upravu (čl. 83 ZOSO). Ovakve i slične odredbe su postojale tokom celokupnog
razvitka pravne regulative u ovoj oblasti, što je i razumljivo, jer one predstavljaju izraz
međunarodnih obaveza koje je prihvatila naša država i uslov za normalno odvijanje
međunarodnih odnosa.
Sticanje nepokretne imovine pravnim poslom među živima, u SFRJ za strance
predstavlja, u načelu, apsolutno rezervisano pravo. Izuzetak od ovog pravila je predvi-
đen Ugovorom o uzajamnoj pravnoj pomoći između FNRJ i Austrije iz 1954.g.23. Clan 29
st. 1 ovog Ugovora glasi: »Državljani jedne Države Ugovornice mogu, prema pravu te
države ili prema pravu druge Države Ugovornice, izjavom poslednje volje ili darova-
njem za slučaj smrti raspolagati celokupnom svojom imovinom koja se naiazi na teritoriji
druge Države Ugovornice«. Prema austrijskom pravu, dozvoljeno je raspolaganje
imovinom putem ugovora o nasleđivanju24, što je u SFRJ zabranjeno kao osnov nasle-
đivanja. Pa ipak, na osnovu pomenutog ugovora, taj osnov nasleđivanja će biti priznat kao
dopušten za austrijskog državljanina.
Drugi izuzetak tiče se odredbe Zakona o izmenama i dopunama nekadašnjeg Zako-
na o prometu zemljišta i zgrada iz 1974.g.25, koja je, i pored prestanka važnosti ovog
zakona, ostavljena na snazi. Na osnovu ove odredbe, strani državljani koji imaju posebne
zasluge za NOB mogu i pravnim poslovima inter vivos sticati pravo svojine na porodič-
noj stambenoj zgradi i pravo korišćenja ili svojine na zemljištu na kome se ta zgrada

21/ Pak dr Milan: Međunarodno privatno pravo II, str. 60

22/ Jezdić dr Mihajlo: Međunarodno privatno pravo II, str. 90
23/ Službeni list FNRJ - dodatak br. 8/55
24/ Pak dr Milan: Međunarodno privatno pravo II, str. 60
25/ Zakon o prometu zemljišta i zgrada, Službeni list FNRJ br. 25/54, izmene i dopune u
Službenom listu SFRJ br. 11/74

87
naiazi. Ipak, i ovo pravo je relativno rezervisano, jer je potrebno odobrenje nadležnog
državnog organa da bi ga strani državljani mogli ostvariti.
U našoj sudskoj praksi javila se interesantna dilema u pogledu mogućnosti sticanja
nepokretnosti od strane stranaca. Opštinski sud u Vladimircima je u jednoj svojoj odlu-
ci26, koja je kasnije potvrđena presudom Okružnog suda u Šapcu27, dosudio strancu,
državljaninu Italije, koji je bio u braku s našom državljankom, deo nepokretne imovine
koju su njih dvoje stekli tokom trajanja braka. Sud je primenio čl. 36 st. 2 ZMPP i na
osnovu njega jugoslovensko pravo, odnosno 61. 320, 321, 336 i 328 Zakona o braku i
porodičnim odnosima SR Srbije28, kojima se reguliše pravni režim i deoba zajedničke
imovine bračnih drugova stečene radom u toku trajanja braka. Po stanovištu Vrhovnog
suda Srbije, ova odluka nije bila zasnovana na pravilnoj primeni materijalnog prava, jer je
prenebregnuta primena čl. 3 ZMPP, koji određuje da se nа odnose koji su regulisani
drugim saveznim zakonom ili međunarodnim ugovorom, ne primenjuju odredbe ZMPP.
Kako se u 61. 82 st. 2 ZOSO određuje nasleđivanje, kao jedini mogući osnov sticanja
nepokretnosti od strane stranih državljana, i kako nema nijednog medunarodnog ugovora,
pa ni s Italijom, u kojem bi se ova prava proširivala i na sticanje svojine radom u braku,
ovaj osnov se nije mogao priznati kao dozvoljen za zasnivanje prava svojine stranog
državljanina, kako su to učinili niži sudovi29. Ubrzo posle donošenja ove odluke
Gradansko odeljenje Vrhovnog suda Srbije je, na sednici od 7. aprila 1986.g., usvojilo i
zaključak da strano lice ne može steći pravo svojine na nepokretnostima u SFRJ radom u
toku trajanja bračne zajednice30.
Zanimljivo je da profesor Pak, govoreći o stvarnim pravima stranaca, iznosi miš-
ljenje da strana fizička lica mogu sticati svojinu po osnovu porodičnih prava, i to iz
bračno-imovinskih odnosa. Do sticanja može doći čak i na osnovu ugovora između
bračnih drugova, a ne samo na osnovu zakonskog imovinsko-pravnog režima. Sticanje je,
po njemu, moguće jer se ovaj osnov sticanja naiazi u okviru porodičnih prava, koja su
priznata strancima pod istim uslovima kao i domaćim državljanima31. Postavlja se, dakle,
pitanje da li se odredbom ZOSO (čl. 82 st. 2 nameravala isključiti i mogućnost sticanja
svojine od strane stranaca i po ovom osnovu? Opšte je prihvaćeno mišljenje u teoriji, da
stranci mogu u SFRJ stupati u brak bez ikakvih ograničenja, pod istim uslovima kao i
naši državljani. Međutim, ovakav položaj u pogledu sticanja zajedničke svojine već u
startu dovodi do bračnog druga stranog državljanstva u neravnopravan položaj, što je u
suprotnosti sa osnovnim načelima bračnog zakonodavstva. Naravno, bračni drug, stranac,
svakako može dobiti novćanu naknadu za svoj doprinos u sticanju nepokretne imovine,
tako da je neravnopravnost nešto blaže izražena. Cini se da bi najcelishodnije bilo da se
ova materija reguliše posebnom normom i da se time otklone nedoumice.
Zaslužuje pažnju neobičan položaj naših državljana koji izgube državljanstvo SFRJ.
U našem pravnom sistemu još uvek je u primeni 61. 3 st. 4 Zakona o izmenama i dopu-

26/ Presuda od 9. jula 1983.g. br. P. 405/82

27/ Presuda od 30. decembra 1983.g. Gž. 1816/83
28/ Službeni glasnik SR Srbije br. 22/80
29/ Rev. 996/84 od 8. juna 1984.g.
30/ Gajović Jelisaveta: »Sticanje prava svojine stranog fizičkog lica na nepokretnim stvarima na
teritoriji SFRJ - radom u toku bračne zajednice sa državljaninom SFRJ«, Pravni život, Beo-grad,
br. 6-7/1986. str. 693
31/ Pak dr Milan: Medunarodno privatno pravo 11, str. 63

88
nama Zakona o nacionalizaciji privatnih privrednih preduzeća32. Ovom odredbom se
reguliše položaj lica koja pređu u strano državljanstvo i izgube državljanstvo SFRJ.
Takva lica gube pravo svojine na nepokretnostima u SFRJ. Za oduzete nepokretnosti
se ne dodeljuje nikakva naknada, u skladu sa Obaveznim tumačenjem ove odredbe iz
1948.g.33 Interesantno je da ova lica mogu i sama svoju nepokretnu imovinu u SFRJ
otuđiti, aii samo pre dobijanja otpusta iz državljanstva SFRJ. Zahvaljujući ovoj normi
može doći do apsurdne situacije da našem državljaninu koji pređe u strano
državljanstvo budu oduzete nepokretnosti koje poseduje u SFRJ, a da on nakon toga,
kao stranac, na osnovu nasleđivanja postane ponovo vlasnik neke nepokretnosti u
SFRJ. I pored istori-skog karaktera ove norme, koja je u današnjim uslovima u
velikoj meri izgubila svoju nekadašnju svrhu, u našoj praksi još uvek se donosi
izvestan broj rešenja o oduzimanju nepokretnosti u ovakvim slučajevima34. Posebno
je interesantna jedna odluka Vrhovnog suda Makedonije35 u kojoj se rešavalo o
svojini na nepokretnostima našeg državljanina, koji je prvo izgubio, a zatim ponovo
stekao jugoslovensko državljanstvo. Sud je doneo odluku da je on automatski, na
osnovu pomenute zakonske odredbe, izgubio svojinu na nepokretnostima koje je
posedovao pre gubitka državljanstva, i pored toga što o tome nije bilo doneto nikakvo
rešenje. Kako je danas emigracija iz SFRJ pretežno ekonomskog, a ne više političkog
karaktera, sve češće se ističe zahtev da se ova »kaznena« odredba stavi van snage.
Jedan naš bivši državljanin je pre nekoliko godina dao inicijativu za pokretanje
postupka za ocenjivanje ustavnosti Obaveznog tumačenja čl. 3 st. 4 Zakona o
izmenama i dopunama Zakona o nacionalizaciji privatnih privrednih preduzeća pred
Ustavnim sudom SFRJ. Ustavni sud je doneo rešenje36 kojim se ne prihvata ova
inicijativa. U obrazloženju je navedeno da su Zakon o nacionalizaciji privatnih
privrednih preduzeća, kao i navedeno Obavezno tumačenje doneti na osnovu
ovlašcenja iz Ustava FNRJ iz 1946.g., i da su bili saglasni s njima. Ali pošto u Ustavu
SFRJ iz 1974.g. nema osnova za prelazak nepokretnosti na kojima postoji pravo
svojine u društvenu svojinu na način koji je bio predviđen Ustavom FNRJ iz 1946.g.,
Ustavni sud smatra da se te odredbe više i ne mogu primenjivati, nakon stupanja na
snagu važećeg Ustava, te je stoga i odbijena inicijativa za ocenjivanje ustavnosti ovih
odredaba. Ipak, ostaje činjenica da su sudovi ove odredbe primenjivali i nakon
1974.g. i da preti opasnost da ih primenjuju i ubuduće.
U mnogobrojnim dvostranim ugovorima koje je Jugoslavia zaključila, a
kojima se između ostalog rešavaju i pitanja prava stranaca nailazimo na tzv.
»klauzulu najpovlašćenije nacije«. Ovom klauzulom se strancima, državljanima jedne
strane ugovornice daju ista prava koja na osnovu ugovora imaju drugi stranci u toj
državi. Ovim se, naravno, ne garantuje jednakost u odnosu na domaće državljane37.
Zbog postojanja ove klauzule, veoma je važno kakva se prava daju stranim
državljanima prilikom zaključe-nja svakog novog dvostranog ugovora, jer sve države
s kojima je ugovorena »klauzula najpovlašćenije nacije« mogu tražiti da i za njihove
državljane postanu dostupna ista prava, ukoliko to ranije nisu bila. U vezi s tim, u dva
maha su se pojavile nedoumice u sadržine prava koja se pružaju nekim dvostranim
ugovorima.

32/ Zakon o nacionalizaciji privatnih privrednih preduzeća, Službeni list FNRJ br. 98/46,
Zakon o izmenama i dopunama Zakona o nacionalizaciji privatnih privrednih preduzeća Službeni
list FNRJ br. 35/48
33/ Službeni list FNRJ br. 63/48
34/ Vidi npr. Presudu Vrhovnog suda Vojvodine od 22. maja 1981.g. Rev. I - 14/81
35/ Presuda od 31.11985.g. Rev. 59/85 36/ Službeni list SFRJ br. 57/86
37/ Bartoš dr Milan i dr Borko Nikolajević: Pravni položaj stranaca, str. 49

89
 Prvi je dobro poznati slučaj tumačenja Ugovora o trgovini i plovidbi između Srbije
i Ujedinjenih Država Američkih od 2. oktobra 1881. g., koji je još uvek na snazi, u
skladu s pravnim kontinuitetom Kraljevine Srbije, Kraljevine Jugoslavije i SFRJ. Na
osnovu ovog Ugovora, kao i Sporazuma između Vlade SAD i FNRJ o novčanim po-
traživanjima SAD i njihovih državljana od 19. juna 1948. g. i Obaveznog tumačenja
ovog Sporazuma iz 1953.g., Vrhovni sud Hrvatske je 1976.g. u jednoj svojoj odluci stao
na stanovište da državljani SAD mogu sticati pravo vlasništva na nekretninama u SFRJ
ne samo putem nasleđivanja, već i drugim poslovima, kao što su npr. kupoprodaja, pok-
lon itd. Zbog toga je 23. maja 1979.g. održana zajednička sednica Saveznog i Vrhovnih
sudova republika i pokrajina na kojoj je usvojen Zaključak da strani državljani mogu na
teritoriji SFRJ sticati pravo svojine nа nepokretnostima samo nasleđivanjem uz primenu
načela reciprociteta38. Pravo sticanja nekretnina pravnim poslovima inter vivos (npr.
kupoprodajom) nije predviđeno nijednim dvostranim ugovorom, pa nije bilo osnova ni
za primenu klauzule najvećeg povlašćenja koja je predviđena navedenim Ugovorom
izMeđu SAD i Srbije, te je Vrhovni sud Hrvatske morao da izmeni svoje rešenje39.
Drugi slučaj vezan je za nejasnoću koja se javila u čl. 1 st. 1 Ugovora o pravnoj
pomoći u građanskim i krivičnim stvarima između SFRJ i Demokratske Narodne Re-
publike Alžir40. U teoriji je zapaženo da se ovom odredbom obezbeđuje nacionalni tret-
man za državljane Alžira u pogledu uživanja lićnih i imovinskih prava, dakle i u pog-
ledu sticanja nepokretnosti4'. S druge strane, bilo je jasno da nisu postojale namere da se
za državljane Alžira ovim Ugovorom stvore neke posebne privilegije u odnosu na ostale
strance. Postojala je takođe i realna mogućnost da sve države sa kojima je ugovorena
»klauzula najpovlašćenije nacije« zatraže da se i na njihove državljane primenjuju ova-
kav tretman. Stoga je ubrzo doneta ispravka ove odredbe, kojom je otklonjen izvor
zabune.42
Raspolaganje nepokretnostima na kojima postoji pravo svojine, stečeno od strane
stranca u skladu sa zakonom, nije više izričito regulisano normom saveznog zakona, kao
što je to bilo pre ustavnih promena. Nadležnost za regulisanje prometa nepokretnosti je
od 1971. g. u rukama republika i pokrajina. U nedostatku saveznih odredaba koje bi
regulisale pravo stranaca da raspolažu nekretninama u SFRJ, nailazimo na ove odredbe u
republičkim i pokrajinskim zakonima, što nije najbolje rešenje. Tako npr. vojvođanski
Zakon o prometu nepokretnosti43 sadrži sledeću odredbu: »Strani državljani mogu pod
uslovom reciprociteta raspolagati zemljištima i zgradama, koje su stekli putem nasleđa,
kao i jugoslovenski državljani, ako raspolaganje tim nepokretnostima nije među-
narodnim ugovorom drugačije uređeno. Odredbe stava 1 ovog člana primenjivaće se dok
ne stupi na snagu savezni zakon kojim se uređuje to pitanje« (čl. 47).

Dugoročni zakup i pravo vremenskog korišćenja turističkih objekata.

Još od 1967.g. u Jugoslaviji postoji za strance mogućnost da uzmu nekretnine u

dugoročni zakup. Trenutno je ovo pravo predviđeno članovima 84 i 85 ZOSO. Jedno
veoma slično pravo je regulisano odredbama nedavno donetog Zakona o pravu vremen-
skog korišćenja turističkog objekta44. Pokušaćemo da upoređivanjem i analiziranjem ove
dve grupe normi, utvrdimo položaj stranih lica u ovoj oblasti.

38/ Pak dr Milan: Međunarodno privatno pravo II, str. 61

39/ Ibid.
40/ Službeni list SFRJ - dodatak br. 2/1983
41/ Varadi dr Tibor: Međunarodno privatno pravo, str. 277
42/ Ispravka Zakona o ratifikaciji Ugovora o pravnoj pomoći u građanskim i krivičnim stva-
rima izMeđu SFRJ i DR Alžir, Službeni list SFRJ - dodatak br. 10/1984 , 43/ Službeni list SAPV br.
1/75 44/ Službeni list SFRJ br. 24/1986

90
 Pre svega, odredbe ZOSO o dugoročnom zakupu se odnose isključivo na strana
fizička lica, dok se odredbe Zakona o pravu vremenskog korišćenja odnose kako na
domaća, tako i na strana, fizička i pravna lica.
Zakupodavci mogu biti samo organizacije udruženog rada i društveno-političke
zajednice. Međutim, samo OUR koje su registrovane za obavljanje turističke i ugosti-
teljske delatnosti mogu davati objekte na vremensko korišćenje.
Rok je u oba slučaja isti i to od 5 do 30 godina. Kod dugoročnog zakupa je nagla-
šeno da se ovaj rok ne može produžiti, tako da ukupno trajanje pređe 30 godina. Stica-
nje prava vremenskog korišćenja je, opet, specifično po tome što se ugovorom stiče
pravo na korišćenje određenog broja vremenskih jedinica (zakonom je određeno
trajanje jedne vremenske jedinice na 7 dana).
Prilikom definisanja predmeta koji se daje u dugoročni zakup, odnosno na
vremensko korišćenje takođe postoje izvesne razlike. ZOSO određuje da predmet
zakupa mogu biti samo zgrade sa jednim stanom i ujedno precizira svrhu zakupa
(odmor i oporavak i zadovoljavanje drugih ličnih potreba stranca i članova njegove
porodice). Zakon o vremenskom korišćenju navodi turistički objekt kao predmet
davanja na korišcenje. U čl. 1 St. 2 kao turistički objekt se navode apartmani, sobe, vile,
bungalovi, vezovi za čamce i jahte, plovni objekti, garaže i drugi već izgrađeni objekti,
kao i objekti u iz-gradnji i adaptaciji. Kao što se vidi, postoji mogućnost da predmet
ovog prava budu i pokretne stvari.
Zajednička karakteristika ova dva prava je da ugovori kojima se ona stiču moraju
biti sklopljeni u pismenoj formi. Za zaključenje ugovora o dugoročnom zakupu
potrebna je saglasnost republičkog, odnosno pokrajinskog organa, koja se donosi po
slobodnoj oceni. Za sklapanje ugovora o prodaji prava vremenskog korišćenja
turističkog objekta nije potrebna posebna saglasnost, ali je domaća OUR dužna da
zatraži mišljenje Saveznog javnog pravobranilaštva, ukoliko ovaj ugovor zaključuje .sa
stranim licem.
Upis u zemljišne knjige se kod dugoročnog zakupa javlja kao mogućnost predvi-
đena za zakupca, a kod vremenskog korišćenja to je dužnost koju mora da obavi OUR
koja daje pravo korišćenja u roku od 15 dana od zaključenja ugovora. Ovakvim
upisom, dugoročni zakup, odnosno pravo korišćenja dobijaju stvarno-pravno dejstvo.
Pravo raspolaganja je kod dugoročnog zakupa znatno ograničeno. Zgrada se
može dati u podzakup jedino domaćim turističkim i ugostiteljskim organizacijama u
vreme kada se ne koristi. Kod prava vremenskog korišćenja, pravo raspolaganja nije
ograničeno. Pravo korišćenja se može preneti ugovorom (uz saglasnost davaoca na
korišćenje) na svako fizičko ili pravno lice, a može se i naslediti. Takode, nosilac prava
korišćenja ima pravo da pojedine vremenske jedinice prepusti na korišćenje drugom
fizičkom ili pravnom lieu.
Iz analiziranih odredaba može se zakljućiti da su u pitanju dva veoma slična
prava, ali da je pravo vremenskog korišćenja šire postavljeno i detaljnije razradeno od
prava dugoroćnog zakupa. Uvođenjem prava vremenskog korišćenja turističkog
objekta Zakonom iz 1986.g. svakako se želeo stvoriti jedan novi put za razvijanje
turističke privrede i za privlačenje stranih turista, a da se time ujedno ne menjaju
norme o ograničenju sticanja svojine na nepokretnostima od strane stranaca.

Ostala stvarna prava. Pravo stranaca na uživanje i sticanje službenosti, državine i

hipoteke, kao ni pravo na sticanje i uživanje stanarskog prava i prava građenja nisu
regulisani izričitim zakonskim odredbama. Rešenja se uglavnom nalaze u primeni ana-
logie i u izvlačenju zaključaka na osnovu ustavnih principa. I ovde se, kao i u nekoliko
ranije navedenih slučajeva, jasno pokazuje naglašena potreba za donošenjem
konkretnih pravnih normi koje bi se bavile ovom materijom.

91
 Zaključak

U toku rada na izradi Nacrta ZMPP postojali su predlozi da se njegovim

normama obuhvate i prava stranaca, pošto ova materija po shvatanju
jugoslovenske teorije spada u međunarodno privatno pravo43. Do ovog ipak nije
došlo, zbog nedostatka vremena, a delimično i zbog nedovoljno iskristalisanih
stavova po svim pitanjima u ovoj oblasti. Mada je oblast stvarnih prava stranaca
nešto detaljnije regulisana, u poređenju sa dru- gim privatnim pravima stranaca, i
ovde se javlja potreba za sveobuhvatnijom i detaljni- jom regulacijom. Veliki
broj jugoslovenskih državljana se u potrazi za egzistencijom iselio u razne
krajeve sveta. SFRJ je zainteresovana da položaj tih ljudi u stranim drža- vama
bude što povoljniji. Pošto se u mnogim državama za uživanje pojedinih privatnih
prava postavlja uslov reciprociteta, veoma je važno da položaj stranaca u našoj
zemlji bude jasno i nedvosmisleno određen. Stoga je, takođe, neprihvatljivo da se
određena pitanja rešavaju republičkim ili pokrajinskim zakonima, posebno kada
je članom 281 st. 1 Ustava SFRJ jasno rečeno da su »položaj, boravak i zaštita
stranaca u Jugoslaviji u zakonodavnoj nadležnosti federacije«.
S druge strane i našim sudovima bi se znatno olakšao posao i otklonile bi se
mnoge dileme u pogledu mogućnosti stranaca da uživaju privatna prava u
Jugoslaviji, ukoliko bi se doneo propis koji bi regulisao ovu materiju u celini.
I konačno, imajući u vidu međunarodni položaj SFRJ i njenu orijentaciju ka
sve široj ekonomskoj saradnji sa inostranstvom bilo bi veoma korisno da u ovoj
oblasti dođe do celovitog i stalnog rešenja.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
43/ Varadi dr Tibor: »Razvoj međunarodnog privatnog prava«, Arhiv za pravne i
društvene nauke, Beograd, 1986.g. br. 1-2 str. 307

92 
Maja Pavlica

PROPERTY RIGHTS OF
ALIENS (summary)

The article contains a rewiew and analysis of the legal regulation of the
property rights of aliens in Yugoslavia. The most important legal sources in this
field are The Basic Property-right Relations Act of 1980, The Maritime na-
vigation Act of 1977, The Act on the Basic Legal Relations in Aerial Naviga-
tion of 1977, The Time-sharing of Tourist Facilites Act of 1986 and numerous
bilateral conventions. Short introductory notes are followed by the discussion on
the property rights of aliens on movables. These rights are accessible to aliens in
general without any specific conditions or restrictions imposed, except when
such conditions or restrictions are required from Yugoslav citizens, too. Special
attention is accorded to the possibility of acquisition on ships and airplanes by
aliens. In furhter text the property rights of aliens on immovables in Yugoslavia
are analyzed. Foreign natural persons can acquire real property on immovables
in Yugoslavia only on the bases of inheritance and on the condition of
reciprocity. The possibility of acquisition of immovables by foreign juristic
persons is highly restricted. Only foreign governments and international organi-
zations can acquire buildings and land for their diplomatic and consular missi-
ons. A very interesting court decision, concerning the possibility of acquiring
immovables by aliens married to Yugoslav citizens (on the bases of communal
property regime) is discussed in further text. The situation of former Yugoslav
citizens who acquired an alien citizenship, in respect of the property on immo-
vables, is also treated with some attention. The reason for this is the existence of
the norms passed in 1946 and 1948, which say that in case the Yugoslav citi-
zenship is lost and a new one acquired, all immovable property belonging to the
former Yugoslav citizen is nationalized withouth any sufficient compensation.
The constitutionality of application of these norms today has already been
contested at the Constitutional Court of Yugoslavia, but the decision of the Co-
urt has still left many questions open. The right of long-term lease and time-
sharing of immovables is analyzed and compared in the third part of the article.
In conclusion, the significance and need of permanent and comprehensive regu-
lation of this field is pointed out.

93