‫‪799‬‬

‫‪Journal of Engineering‬‬
‫‪Sciences Assiut University‬‬
‫‪Faculty of Engineering‬‬
‫‪Vol. 49, No. 6‬‬
‫‪November 2021‬‬
‫‪PP. 799 – 821‬‬

‫دراسة لمدي قدرة مشاريع اإلسكان في المدن الجديدة لجذب سكان فئة‬
‫متوسطي الدخل‪ :‬دراسة حالة عن مدينة القاهرة الجديدة‬

‫‪3‬‬
‫م‪ .‬محمد عصام الدين كمال‪ , 1‬أ‪ .‬د‪ .‬نادي مصطفي عبد الكريم‪ , 2‬د‪ .‬مصطفي محمد سيد‬

‫‪1‬مهندس معماري‬
‫‪Email: mohamedesam016@gmail.com‬‬
‫‪ 2‬أستاذ بقسم الهندسة المعمارية ‪-‬جامعة أسيوط‬
‫‪Email: nady.abdelkarim@aun.edu.eg‬‬
‫‪ 3‬مدرس بقسم الهندسة المعمارية – جامعة أسيوط‬
‫‪Email: mostafa.ahmed@aun.edu.eg‬‬

‫‪Received 6 August 2021; Revised 2 September 2021; Accepted 1 September 2021‬‬

‫ملخص البحث‪:‬‬
‫تعتبر مشك ك اإل كانك ك دة مك أه مة مشا ك مشكككد ا ك تل تمكال ك أما ك دم إل‪ ،‬متتمثا شذه ك مشك ك اإل ل‬
‫كاخفدق ل تم ر نكك ة م نكككمر ك ت افإل‪ .‬شذه ك مشكك اإل م ضكككد تعد ل م هد مصكككر ظرك مد أ هد مة‬
‫ت أ دت كقتصككدأ إل بداضككد إل م ل معأا ك ة دأه ك نكك د إل‪ .‬تاك ك مشكك اإل تم بشكك ا منككدنككل ك ب إل‬
‫ك متمنك إل ك تل تمثا م بر شكر إل نك د إل‪ ،‬شذه ك فئإل قأركتهد كالقتصكدأ إل ال تصكا م ل ك ر دش إل ك مدأ إل‬
‫د ب إل ك عا د ل ك صكما لال ك م أكت ك نك إل ك تل ترغب بهد‪ ،‬مد مة افئإل ك متمنك إل مم دت‬
‫ئإل م أمأي ك أخا ك معتمأه لال ك ألا‬ ‫ل ك صككما لاس نكك ة م ئا بإم د تهد ك مدأ إل لال ل‬
‫ك ممل‪ .‬م ما ك ب ث بأركنككإل شذك ك دا كانكك د ل بأك إل بتمصكك ا ك د إل كانكك د إل ل مصككر‬
‫ممنككبدب أمث امه ب ة نككمقل ك عرض مك اب ل ك دا ك ع دري‪ ،‬ممة ثا ك تعرا لال ك ب إل‬
‫ك متمنك إل كاتمدل د مكقتصكدأ د ممد شل قأركتها مك ت دادتها‪ .‬م تبع ذ ك أركنكإل مششكركت ت ا م ظمإل‬
‫كان ك دة ك متمن ك ك تل تا مضككعهد مة قبا مةكره كانكك دة مك مرك ق ك مصككر إل بد تعدمة مع م تب‬
‫كألما ك مت أه ل مصكر‪ ،‬مت ب ق شذه ك مششكركت لال مربع مشكدر ع إلنك دة ك متمنك بمأ إل ك دشره‬
‫ك اكأ أه ك تل تعتبر م بر ك مكأة ك م كإل بإقا ا ك كدشره ك برى‪ .‬متمثكا شذه ك مشكككككدر ع مربع مكدذ مة‬
‫ك مشككدر ع ك تل ت أمهد ك اهدت ك رئ نكك إل ك منككئم إل لة كانكك دة ل مصككر مشا ك اهإل (ك مم إل –‬
‫ك خكدصككك كإل – ك تعكدم كإل)‪ .‬مقكأ تا ت نكككك ا شكذه ك مششكككككركت م ل مربع معكد ر (تخ كإل ممعمكدر كإل‪،‬‬
‫كقتصكككدأ إل‪ ،‬كاتمدل إل‪ ،‬مأكر إل مت ظ م إل) مماأ مة معأا كالقتركب ام ع ك مشكككدر ع ك مأرمنكككإل هذه‬
‫ك معد ر ا تادمة ل ك متمن ك عدا ك نتمة بد مئإل‪ ،‬ممد مضح مامأ ممك ة خاا ل نمق كان دة‬
‫ل ملأكأ ك م أكت ك ن إل‬ ‫ك متمن ‪ .‬متظهر شذه ك أركنإل مة ك خاا ل ف إل ت ب ق ك معد ر – م‬
‫– مشذك ك ذي شثر لال مأكء نككمق كانك دة مظدئفل‪ ،‬م تهل ك ب ث بدنككت تد ك مششككركت ك تل ماأ‬
 ‫‪800‬‬
‫‪M Essam Eldin Kamal et al., Ability of housing projects to attract middle-income residents...‬‬

‫بهكد امه ب ة مكد شم م فكذ لال كرض ك مكقع ممكد شم ل كال ت كد ك فعال ا ب كإل ك متمنكككك كإل‪ ،‬ممة ثا‬
‫كنتخرك تمص دت تفدأي شذه ك فامكت‪.‬‬

‫الكلمات االفتتاحية‪ :‬مةمإل كانك دة‪ ،‬ئإل متمنك ل ك أخا‪ ،‬ك مأة ك اأ أه‪ ،‬ك دشره ك اأ أه‪ ،‬أكر مصكر‪،‬‬
‫ن ة مصر‪.‬‬

‫المقدمة‪:‬‬ ‫‪1‬‬

‫تعأ مش ك اإل كان ك دة مة مشا ك مشككد ا ك مم إل ك تل عد ل م هد ن ك دة مصككر بدألخف ئإل متمن ك ل‬

‫ك كأخكا ك تل تمثكا مك ل ‪ %52‬مة ك نكككك كدة(‪ ،)1‬مذ كك مة كث لكأا قكأرتها لال كدةه م كأه‬
‫نك إل م نككمره ك ت افإل مم ئمإل ال ت دادتها‪ .‬م مة منككت با ق دا كانك دة ل م شككدء ك مأة‬
‫ك اأ أه ك بع أه لة ك دق ك ضكك ق امكأي مك أ تد متمتاك مصككر تادرب لأ أه ل شذه ك مأة‬
‫م ذ بأك إل ك نكككبع دت بإ شكككدء ‪ 22‬مأ إل مماتمع لمرك ل اأ أ كاضكككد إل م ل لأأ مة ك مأة‬
‫مك ت ف كذ‪ ،‬ل م كدم إل مة ك ممإل كا مشكككككد ا كانكككك كدة ل ك مكأة‬ ‫كآلخرى م كا ك تخ‬
‫ك دئمإل متم ر نك ة م ئا مم دنكب مكنكت عدب ك ة دأه ك نك د إل ك م أره ب مك ل ‪ %2.5‬نك م د‪.‬‬
‫شذه ك مأة تا ضك هد لشكركت ك ما دركت مة ك ا هدت ل ك مشكدر ع كانك د إل بداضكد إل م ل‬
‫(‪)2‬‬
‫ك مشدر ع ك خأم إل مكالنتثمدر إل اذب ك ن دة م هد‪ ،‬ممع ذ ك ا تتعأي نبإل كألشغدا ‪%30‬‬
‫ممد شم منكتهأا بد ض نكتمر ك ت أ ك عمرك ل مك بشكري ل ك مأة ك أ مإل‪ .‬ممد أا لال‬
‫مامأ خاا ل م ظمإل كانككك دة ل ك مأة ك اأ أه خدصكككإل ل كانككك دة ك منكككتهأا ا ب إل‬
‫ك متمنك إل‪ " .‬مد شم معأا ك خاا ل شذه كأل ظمإل كانك د إل ممد شل منككبدب شذك ك خاا؟" شذه‬
‫شل كألنئاإل ك م مر إل اب ث‪.‬‬

‫تعريف بمشكلة اإلسكان والطبقة المتوسطة‪:‬‬ ‫‪2‬‬

‫تعتبر مشك اإل كانك دة مة مخ ر ممقمي ك مشكد ا ك تل تمكال مي أم إل دم إل مصكر ظرك مد‬
‫تعد ل شذه ك أما مة نكمدت مشكتر إل مة ث ك خفدض ل منكتمي ك مع شكإل د ركأ مضكعا‬
‫ل ك م ةك كإل ك عكدمكإل اكأم كإل‪ ،‬ممكد شثر لال كالنكككككتثمكدركت ك مماهكإل تم ر منكككككد ة كد كإل‬
‫ك ممك ة بهد‪ .‬باد ب م ضكد مد تعد ل مصكر مة مشك اإل كالرتفدا ل معأالت ك مم ك نك د ل‪.‬‬
‫م عأ ق دا كانككك دة مرتب بومة مكنككككت ركر ك فرأ مكألنككككره مك ماتمع ا‪ .‬م ث رك مد تا‬
‫تأكما مصك اح (مشك اإل كانك دة) ممظدشرشد ممنككد ب ا شذه ك مشك اإل اةا معر ل مدش إل‬
‫ك مش اإل مم ة ع ك خاا ل شذك ك دا‪.‬‬

‫‪ 1-2‬الخلل في القطاع اإلسكاني في مصر‪:‬‬

‫ب د تعأكأ ك اهدة ك مر ةي اتعبئإل مكا صكككدء ك مصكككري ل لدا ‪2017‬ا وة لأأ كألنكككر‬
‫ل ك م د ق ك عشكمكئ إل ممة لأأ‬ ‫مصكا م ل ‪ 23.455.579‬منكره ب ها ‪ 3‬ما مة منكره تع‬
‫ك م أكت ك نك إل بعأ ذا ك م أكت ك امكة إل (منكد ة ك صكف ح ‪ -‬منكد ة ك مأك ة ‪ -‬ك عشك )‬
‫مك غرا مق كألن ح مصا م ل ‪ 22.306.717‬م أه ن إل‪.‬‬
‫‪801‬‬
‫‪JES, Assiut University, Faculty of Engineering, Vol.49, No. 6, Nov. 2021, pp. 799 - 821‬‬

‫مة ش د اأ مة ش دك ‪ 1.148.862‬منره ال تاأ م أه ن إل مم ال تاأ م أه م دنبإل مم ئمإل‬

‫هد بداضككد إل م ل ‪ 3‬ما مة منككره مة نكك دة ك عشككمكئ دت‪ ،‬مي مة ك عاة صككا م ل مد رب‬
‫‪ %18‬مة كألنكر ك مصكر إل‪ .‬ذ ك باد ب ك ة دأه ك نك م إل انك دة ه دك ‪ 250 200‬ك ا منكره‬
‫تت مة نك م د ل مصكر (‪ )2‬ت تد م ل ف شذك ك عأأ مة ك م أكت نك إل انك ة هد‪ .‬مع لأا‬
‫قأره م ثر مة ‪ 4‬ما مة منكره مصكر إل ل ك صكما لال منك ة اأ أ مم ك صكما لال منك ة‬
‫م ئا ت دنككب مع ك ت دادتها‪ ،‬قأ ظهر ألما مشاإل مة ش دك مةمإل ل م إل ك م أكت ك نكك إل‬
‫ك شكككدغره مم ة ش دك ف ل شذه ك م إل‪ ،‬ة اأ مة لأأ ك م أكت ك شكككدغره دة أكئمد ل‬
‫تةك أ فل لدا ‪1996‬ا دة ش دك ‪ 3‬ما مة م أه شكدغره تل ك عأأ تةك أ ك عأأ لدا ‪2017‬ا‬
‫م ل ‪ 13‬ما مة م أه شككدغره مد ل ك شكك ا (‪ )1‬ك ذي مضككح كنككتخأكمدت ك م أكت ك مب إل‬
‫(‪)3‬‬
‫م نبإل ك م أكت ك شدغره‪ .‬مت نا ك م أكت ك شدغره م ل مل ة‬
‫• ك م أكت ك مغا إل مشل ك م أكت ك نك إل ك تل ال تماأ منكر بهد مامأشا خدر ك ب أ مم‬
‫مامأ من ة مخر هذه كألنر أكخا ك باأ‪.‬‬
‫• ك م أكت ك خد إل شل ك م أكت ك تل تا م شكدئهد م ا تنك ة بوي شك ا مة كألشك دا م ا تا‬
‫دةتهد بعأ‪ ،‬نمكء د ت م تماإل مم غ ر م تماإل‪.‬‬

‫(‪)2‬‬ ‫شكل ‪ 0‬توزيع االستخدام للوحدات المباني العادية في مصر عام ‪2017‬م‬

‫م تضح مة ك ب د دت ك ندب إل ااهدة ك مر ةي اتعبئإل مكا صدء مة ش دك‬

‫مة مامد ل م أكت ك مب إل‪.‬‬ ‫• ‪ 22.306‬ما مة م أه تا ك ن ة بهد متمثا ‪%52‬‬
‫• ‪ 8.966‬ما مة م أه نكك ك إل خد إل تمثا ‪ %20‬مة مامد ل ك م أكت ك مب إل ل مصكك كر‪،‬‬
‫(م هكد ‪ 4.677‬ما مة م كأه خكد كإل م تماكإل ب نككككبكإل ‪ %10.9‬م‪ 4.321‬ما مة م كأه خكد كإل‬
‫بأمة تش ب ب نبإل ‪.)%10.1‬‬
 ‫‪802‬‬
‫‪M Essam Eldin Kamal et al., Ability of housing projects to attract middle-income residents...‬‬

‫• مد ماأ م ضكد ‪ 4‬ما مة م أه نك إل مغا إل ب نكبإل ‪ %9.4‬مة مامد ل ك م أكت ل مصكر‬

‫م نكمل م ل (‪ 2.892‬ما مة م أه مغا إل مامأ نك ة مخر دنكره ب نكبإل ‪ %6.7‬مم ضكد‬
‫‪ 1.159‬ما مة م أه مغا إل نفر كألنره ك ل ك خدر ب نبإل ‪.)%2.7‬‬
‫مبكذ كك اكأ مة لكأأ ك م كأكت ك شكككككدغره مة (م كأكت خكد كإل‪ ،‬م كأكت مغا كإل‪ ،‬مك م كأكت ك تل‬
‫ت تد ك ل ترم ا) صككا ك ل ‪ 13.196‬ما مة أه مي ب نككبإل تصككا م ل ‪ %30‬مة اماإل لأأ‬
‫ك م أكت ك ا إل ل مصر‪.‬‬

‫‪ 2-2‬أسباب شغور الوحدات السكنية‪:‬‬

‫قدمت أركنككإل مة ك م د إل كألمر إل ات م إل ك أم إل لدا ‪2007‬ا بع مكة "ت م ر ظدا منكك د ل‬
‫عما ب فدءه متعة ة ك مشكرما ك ممل إلنك دة" بت نكا م مكا ك م أكت ك شكدغره ل مصكر م ل‬
‫(‪)4‬‬
‫كالتل‬
‫• ك م كأكت ك خكدضككككعكإل ت كأ كأ كا اكدركت (كا اكدر ك كأ ا) ك تل ال تكداهكد منككككتكوار هكد‬
‫ممرثتها‪ ،‬م ها تفظمة بهد تل صامك لال مد رمك ك ل مباغ خام راا دا‪.‬‬
‫• ك م أكت ك تل كشترتهد كألنره ن ة مب دئهد ل ك منت با‪.‬‬
‫• ك م أكت مم تل ك مبد ل بو ماهد ك تل تب ل مأه م اإل ت ت كا شكدء مم بأمة تشك ب مم‬
‫صكككهد ك تمصك ك ا بخأمدت ك ب إل ك ت ت إل‪ ،‬ث تنكككتثمر كألنكككر مأخركتهد بد تأر ج ل‬
‫ك ع دركت من اإل فظ ك ثرمه‪.‬‬
‫• ك م أكت ك تل ا بعهد مد هد بعأ‪ ،‬مشل مش ك اإل ةكأت ل ك ن ك مكت كألخ ره ت اإل ة دأه‬
‫ك معرمض مة ك ع دركت بدألخف ل ك شركئح ك عا د‪ ،‬مك خفدض ل ك أره ك شركئ إل‪.‬‬

‫‪ 3-2‬توصيف للفئة متوسطة الدخل‪:‬‬

‫تا تعر ا ك ب كإل ك متمنكككك كإل مة خ ا ك خمكف ك تل تم ةشكد مة منكككككتمي تعا مل مت كأا‬
‫م مل إل ك مظدئا ك تل تشكككغاهد مك منكككتمي كالقتصكككدأي ك تل ت تال‪ .‬تا تعر فهد لال ك م‬
‫كآلتل (ك ب إل ك تل تضكا ك شكر إل كالاتمدل إل ك مث فإل ك تل ت تا ممقعد متم ةك لة غ رشد مة‬
‫ب كدت‪ ،‬ت كأأ شكذك ك تم ة بمكد ت مةه شكذه ك ب كإل مة معر كإل مخبره ممهكدره ك تنكككككبتهكد‪ ،‬مة‬
‫خ ا م لأكأشد ك تعا مل مخبرتهد ك عما إل مشل ك تل تعتمأ بشكك ا منككدنككل لال ك أخما ك ثدبتإل‬
‫ك م تنكككبإل مة ك ممإل مك دا ك عدا مق دلدت ك خأمدت ك خدصكككإل‪ .‬ممشا مد م ة شذه ك ب إل‬
‫شم مة أخا م ركأشد كألندنل داا لة ك عما ك ذي غاب لا ل ك دبع ك ذش ل مك ت ل)(‪.)5‬‬
‫مت مرت نكبإل ك ب إل ك متمنك إل تل شكغات ‪ %56‬مة ك ماتمع ك مصكري مد شم ممضكح ل‬
‫لال م هد ك ب إل ك تل‬ ‫ش ك ا (‪ .)2‬م م ة ت أ أ ك ب إل ك متمن ك إل مة ك د إل كالقتصككدأ إل‬
‫ت ا ب ة مة شا ل قمكإل ك هرا (ك نكككككا كإل مم ك ثرمه ك مكد كإل مم ك م كد كإل) مب ة مة شا ل قكدلكأه‬
‫ك هرا مة ك ب دت ك أ د ك تل تشككككغا ك را مم ك مهدا ك بأ إل مك تل ال تصككككا م ل منككككتمي‬
‫تعا مل مت أا‪.‬‬

‫‪ 4-2‬مستوي دخل الطبقة المتوسطة‪:‬‬

‫تا ق د متمنك ك أخا ك نك مي دنكره مة خ ا أخا ك عما ك ذي عتبر ك مصكأر ك رئ نكل‪،‬‬
‫كدة متمنكككك ك كأخكا ل ك ضكككككر ‪ 56.300‬ك ا ا كل م ل ك ر ا ‪ 47.300‬ك ا ا كل‬
‫ممتمنكك ك امهمر إل ‪ 51.400‬ك ا ا ل‪ ،‬مب نككدب متمنكك ك أخا ك ال بإضككد إل مصككدأر‬
‫‪803‬‬
‫‪JES, Assiut University, Faculty of Engineering, Vol.49, No. 6, Nov. 2021, pp. 799 - 821‬‬

‫ك أخا كآلخرى (ك أخا مة ك عما ‪ +‬ك أخا مة ك ممتا دت ‪ +‬ك ت م ت ك أ إل) دة ك متمن‬
‫ل ك ضككككر ‪ 66.788‬م ا ا ل م ل ك ر ا ‪ 52.135‬م ا ا ل م ل متمنككك ك امهمر إل‬
‫‪ 58.854‬م ا ا ل(‪ .)6‬م ل تصككر دت رئ ق دا كا صككدءكت ك نكك د إل مك تعأكأكت مة‬
‫متمنك ك أخا ك نك مي دنكره ل لدا ‪2020‬ا مصكا م ل ‪ 69‬م ا ا ل(‪ ،)7‬مشذك ك معأا مة‬
‫ك أخا تمك ق مل د مع متمنك كا فدق ا ب إل ك متمنك إل ك م درب ‪ 47.000‬م ا ا ل ت ر بد‬
‫ك معاة ل ت ر ر كا فدق مك أخا مكالنته ك)‪.(6‬‬

‫(‪)8‬‬
‫ش ا (‪ )2‬ت مر نبإل ك ب إل متمن إل ك أخا مة مصر ب ة ك عدا ‪1952‬ا م ل ك عدا ‪2018‬ا‬

‫‪ 5-2‬القدرة الشرائية للفئة متوسطة الدخل‪:‬‬

‫أركنكإل منك دة ك ب إل ك متمنك إل اب أركنكإل مفهما كانك دة م نكمر ك ت افإل ( ‪Affordable‬‬
‫‪ ،)Housing‬م كأمر تعر فكل ما " مل كإل كانكككك كدة ك تل تابل ك ت كداكدت ك فئكدت م كأمأي‬
‫ممتمنك ل ك أخا ك تل ال تنكت ع مة تتعدما بنكعر كألنكمكق ك هدأ إل اربح ب ر إل مخدصكإل ل‬
‫ك أما ك دم إل"(‪ .)9‬م ل تعرا آخر "شم ك نك ة ك ذي م ر منككتمي م دنككب مة ك مصككما م ل‬
‫رف ك عما مك خأمدت ك ماتمع إل مشذك متم ر بت افإل ال تنبب مش إل ب ره ان دة"(‪.)10‬م ماأ‬
‫ك ثر مة م هج م ر إل د مأي قأره ك ب إل ك متمنكك إل لال صككما لال نكك ة م نككر‬
‫ك ت افإل مة مشمها‬

‫‪ 1-5-2‬منهج الوسيط المضاعف ‪:The Median Multiple (MM) Approach‬‬

‫شم م د تا مة خ ل ق د مأي ك أره ك مدأ إل دنره لال ت ما ت افإل تماك م أه ن إل‪،‬‬
‫مشكذك م هج منكككككتخكأا ل ك عكأ كأ مة ك م ظمكدت ك كأم كإل م هكد ك ب كك ك كأم ل (‪)World Bank‬‬
‫مم ظمكإل كألما ك مت كأه (‪ .)United Nation‬م ما شكذك ك م هج ب كد مكأي ك كأره لال ت مكا‬
‫ت افإل ك من ة بد نبإل اأخا ك ن مي دنره مد شم ل اأما (‪.)1‬‬
‫ت مة ت افإل ك منك ة ك م نكر تتنكدمي مع ث ثإل مضكعدا ك أخا ك نك مي دنكره مم مقا‪ ،‬م امد‬
‫ةكأت شذه ك نبإل امد بعأت لة مفهما ك من ة ك م نر‪.‬‬
 ‫‪804‬‬
‫‪M Essam Eldin Kamal et al., Ability of housing projects to attract middle-income residents...‬‬

‫جدول (‪ )1‬تقييم منهج الوسيط المضاعف لقياس مدي قدرة طبقة متوسطة الدخل علي الحصول علي‬
‫(‪)11‬‬
‫مسكن ميسر‬
‫نبإل ثمة ك م أه ك ن إل اأخا ك ن مي‬ ‫كت ا‬
‫‪ 5.1‬أللال‬ ‫من ة غ ر م نر ك ت افإل اغد إل‬
‫‪4.1 5.0‬‬ ‫من ة غ ر م نر ك ت افإل م ل أك ب ر‬
‫‪3.1 4.0‬‬ ‫من ة غ ر م نر ك ت افإل م ل أك مد‬
‫‪ 3.0‬ألقا‬ ‫من ة م نر ك ت افإل‬

‫ممذك مد بق شذك ك م هج لال كألنككككر متمنكككك ل ك أخا ل ك ضككككر (‪ 66.788‬ك ا ا إل‬

‫نك م د)‪ 6‬اأ مة ك م أه م نككمره ك ت افإل ت مة ب مإل مك ل ‪ 200.000‬ك ا ا ل مكذك تادمة‬
‫ق مإل ‪ 340.000‬م ا ا ل ت ر بد صبح من ة غ ر م نمر اغد إل‪.‬‬

‫‪ 2-5-2‬منهج عبء تكلفة السكن ‪:The Housing Cost Burden (HCB) Approach‬‬
‫شذك ك م هج وخذ توث ر ك مصككدر ا ك شككهر إل دةه م أه نكك إل ممد لة ر ق ك رمض مم‬
‫كألقنكد مم كا ادر‪ .‬ث أأ شذك ك م هج م ل ال اب مة تة أ شذه ك مصكدر ا ك شكهر إل لة‬
‫‪ %30‬مة ك أخا ك شكككهري دنكككره تل مة شذك ك نك ك ة م نكككمر ك ت افإل‪ ،‬متعتمأ ث ر مة‬
‫ك مشنندت لال شذك ك م هج ل م ظمإل قرمض كان دة(‪.)12‬‬
‫مكذك مد بق شذك ك م هج لال ك أخا ك شكهري دنكره ك متمنك إل ك م أر ب مك ل ‪ 5.600‬ا ل‬
‫ت مة ك نبإل ك م أأه اصرا لال ب أ كان دة شل ‪ %30‬ب مإل ‪ 1.600‬ا ل شهر د‪.‬‬

‫الوضع العمراني لمدينة القاهرة الجديدة‪:‬‬ ‫‪3‬‬

‫تعتبر مأ إل ك دشره ك اأ أه مة مأة ك ا ا ك ثد ث مم شكككوت ب ركر رقا ‪ 191‬نككك إل ‪2000‬ا‪،‬‬
‫مت ع ك مكأ كإل لال بعكأ ‪ 15‬اممتر لة م كإل ك معكدأي م‪ 10‬اممتر مة م كإل شا مبم‬
‫متعتبر متأكخاإل مع مأ إل صكككر‪ .‬هل ت ع لال شكككرق ك ر ق ك أكئري ب ث ت مة أمأشد‬
‫ك شكمد إل م مر (ك دشره – ك نكم ) م أمأشد ك ا مب إل م مر (ك دشره – ك ع ة ك نكخ إل)(‪.)13‬‬
‫مت أر منككككد إل ك مأ إل ب مك ل ‪ 70‬ك ا أكة متا مضككككد إل تمنككككعدت اأ أه هد لدا ‪2016‬ا‬
‫تصكككبح منكككد تهد ‪ 85‬ك ا أكة)‪ (14‬مقأ مشكككدرت ش ئإل ك ماتمعدت ك عمرك إل ك اأ أه ل لدا‬
‫‪2007‬ا مة ك مأ إل ك دشره ك اأ أه شل ك اح ك مأة ل اذب كالنتثمدركت ك هد(‪.)4‬‬

‫‪ 1-3‬مدي تحقيق المستهدف من المدن الجديدة‪:‬‬

‫م ت مة مأ إل ك دشره ك اأ أه مة ضككككمة ‪ 22‬مأ إل اأ أه مق مت ل مصككككر رنككككا خ إل‬
‫لمرك إل بع أك لة دق ك مكأي مك أ تد ك م تظ(‪ .)14‬شذه ك مأة ا ت ق ك منكتهأا م هد باذب‬
‫ك نك ك دة م هد‪ ،‬أ مصكككا متمنك ك نكككبإل كألشكككغدا ل ام ع ك مأة ك اأ أه ‪ %23‬ت ر بد مة‬
‫شمد مد تخ م ك ثر مة‬ ‫ك منكتهأا مشل نكبإل م خفضكإل اأك‪ .‬ب ث ال تماأ نكمي مأ ت ة‬
‫صككا ك منككتهأا مة كألشككغدا (ك صككد إل ك اأ أه ‪ -‬بإل ك اأ أه)‪ ،‬مد ماأ مربعإل مأة ا‬
‫تتادمة نبإل كألشغدا هد م ثر مة ‪ %10‬ممد شم منتهأا مشل ( بر ك عرب ك اأ أه – بأر‬
‫– ب ل نككم ا ك اأ أه – من ك م ك اأ أه) م مأ ت ة بها نككبإل كاشككغدا صككفر و (نككمشد‬
‫ك اأ أه – ق د ك اأ أه) رغا مرمر ك ثر مة كربع ن مكت بعأ ن إل ك هأا ك تل د ت م أأه ب‬
‫‪ 15‬ن إل م ذ قركر كا شدء(‪.)15‬‬
‫‪805‬‬
‫‪JES, Assiut University, Faculty of Engineering, Vol.49, No. 6, Nov. 2021, pp. 799 - 821‬‬

‫بعأ ق د مأي ك فامه ب ة ك مكقع مب ة مد شم منكككتهأا ل معأالت ك نككك دة‪ ،‬م ة مضكككع‬
‫مع در آخر ك ثر مكقع إل م دأ إل مشم معأا مشغدا ك م أكت ك ن إل ك م فذه ل ك مأة ك اأ أه‪،‬‬
‫م م ة مة خ ا شذك ك مع در ق د مأي ادح م ظمإل كانكككك دة ك منككككتخأمإل ل شذه ك مأة‬
‫مق د مأي كنتأكمإل شذه كأل ظمإل مقأرتهد لال ك ت شا مع ك ت دادت ك ن دة‪.‬‬
‫ب د اب د دت ك خدصككإل بد تعأكأ ااهدة ك مر ةي اتعبئإل مكا صككدء تا كنككتخ ف ك شكك ا‬
‫كآلتل ش ا (‪ )3‬ك ذي مضح معأا مشغدا ك م أكت ك ن إل ل ك مأة ك اأ أه‪.‬‬

‫شكل (‪ )3‬معدل إشغال الوحدات السكنية في المدن الجديدة(‪.)2‬‬

‫• ك متمنكك ك عدا نككبإل مشككغدا ك م أكت ك نكك إل ‪ %27‬مة امبع ك م أكت ك نكك إل‬
‫ك م فذه ل ك مأة ك اأ أه‪ ،‬متاك ك نككبإل م تربإل مة متمن ك نككبإل ك ن ك دة ك ذي مثا‬
‫ت ر بد ‪ %23‬مة كاللأكأ ك منتهأ إل‪ ،‬ممد أا لال لأا قأره م ظمإل من دندت كان تة‬
‫لال اذب ك ن دة م ل ك مأة ك اأ أه‪.‬‬
‫• ا ت ة ك فتره ك ةم إل م ذ ك شكككدء كي مأ إل ك اأ أه شل ك ضكككدمة ادح شذه ك مأ إل‪،‬‬
‫اكأ مث كة مكأ كإل بكإل ك اكأ كأه (ك ا كا ك ثكد كث) ممكأ كإل ك مبكدر كإل ك اكأ كأه (ك ا كا‬
‫ك ثد ل) متفمق ة لال مغاب ك مأة ك تل م شوت ل تره ك ا ا كالما‪.‬‬
‫• ماأ ‪ 7‬مأة تا ك شككككدششد ا تنككككت ع مة تة أ لة نككككبإل ‪ %10‬ل لأأ ك م أكت‬
‫ك مشغم إل بهد بمد أ ا لال ك ثرمكت ك مد إل ك مهأره ل شذه ك مأة‪.‬‬

‫‪ 2-3‬توصيف مدينة القاهرة الجديدة‪:‬‬

‫مرت ك مأ إل بث ث مرك ا لمرك إل خ ا تركت ةم إل متعدقبإل‪ ،‬شذه ك مرك ا قدمت بتش ك ا‬
‫ك مأ إل م ل ك مضع ك دئا‬
‫‪ .1‬فترة ‪1995 :1985‬م‪:‬‬
‫د ت بأك إل ك عمركة بإ شكدء ث ث منكتم دت لمرك إل شكرقل ك دشره (ك تامع كألما – ك تامع‬
‫ك ثد ث – ك تامع ك خدم ) ضكمة خ إل ك أم إل ا شكدء لشكر منكتم دت م إل بإقا ا ك دشره‬
 ‫‪806‬‬
‫‪M Essam Eldin Kamal et al., Ability of housing projects to attract middle-income residents...‬‬

‫ك بري ت ا ا ك ت أ بل ماذب ك نك دة خدرال‪ .‬متا م شكدء شذه ك تامعدت ك ث ثإل بهأا اذب‬
‫مة ‪ %70‬مة ك م أكت ك نكك ك إل ك م شككككوه‬ ‫مك ل ‪ 250‬م ا نككككمإل متا مضككككع ك مخ‬
‫م أمأي ممتمنك ل ك أخا‪ ،‬م‪ %30‬إلنك دة فمق ك متمنك مك فدخر‪ .‬م دة ضكمة ك مخ‬
‫مة تا تم ر رف لما مك ل ‪ %40‬مة نك دة شذه ك تامعدت مة خ ا ك م إل ك صك دل إل‬
‫ك م دمإل لال بعأ لأه اممتركت مة ك تامعدت ك نككك إل‪ .‬مقأ ا ت شذه ك تامعدت ك نككك إل‬
‫ل شكذه ك فتره ل اكذب لكأأ ب ر مة ك ممك ة ظرك م ره ك م كأكت ك نكككك كإل م خفضكككككإل‬
‫ممتمن إل كألنعدر م ظرك رب ك تامعدت مة ك عمركة شرق ك دشره(‪.)16‬‬

‫‪ .2‬فترة ‪1999 :1995‬م‪:‬‬

‫ظرك ة دأه ك تمال د إل ك تامعدت ك ث ثإل مبأك إل م شكككدء شكككر دت مم ركت كأللمدا ل شذه‬
‫ك م إل قدمت ك ممإل بإصككككأكر قركر بضككككا شذه ك تامعدت ك نكك ك إل مك م د ق ك تل ب همد‬
‫ماةء ك شككرقل هذه ك تامعدت ل مأ إل مك أه‪ ،‬متا مضككع ك خ إل ل كنككتهأكا ‪ 1.2‬ما مة‬
‫ممك ة م ل شذه ك مأ إل‪ .‬ممع شذك ك تمنكع قدمت ك ممإل بتغ ر نك دنكدت كانك دة ك متبعإل –‬
‫ك تل د ت تعتبر ك نككبب ك رئ نككل ل ادح ك مأ إل – تا كنككتهأكا ك ب دت مق ك متمن ك إل‬
‫مك عا د(‪ )17‬مة خ ا منامب ة ل رح كألركضل‬
‫‪ -‬كألما لة ر ق رح مركضكل بمتمنك منكد إل مك ل ‪600‬ا‪ 2‬ا عإل كألرض اقدمإل‬
‫لا هد ت مم نكك ة لدئال مم م أكت نكك إل دخره مع ت أ أ كرتفدا ك مبد ل ك نكك إل‬
‫ب ث ال تعأى خم مأمكر‪.‬‬
‫‪ -‬ك ثد ل بأك إل ره رح مركضككل بمنككد دت شككدنككعإل شككر دت ك ت م ر ك ع دري اقدمإل‬
‫مشرملدت ك ماتمعدت ك ن إل ك مغا إل ك تل تتم ة ب مل إل كان دة ك فدخر‪.‬‬
‫شذه ك نك دنكدت ك متبعإل النكت دب ب دت ك عا د مة ك نك دة دة مصكد ب هد نك دنكإل كنكتبعدأ‬
‫ا ب دت م أمأي ممتمنكك ك ل ك أخا مة خ ا ت ا ف ك مشككككدر ع ك نكك ك إل ك م دمإل ها ل‬
‫ك مأ إل‪.‬‬
‫‪ .3‬تره مد بعأ ‪2000‬ا‬
‫تا مصككأكر قركر رئدنككل رقا ‪ 191‬نكك إل ‪2000‬ا بإضككد إل ماةكء شككرق إل ل مخ ك مأ إل‬
‫متعأ ا ك ة ك عمرك ل امأ إل‪ .‬متا كنكت مدا نك دنكإل ك ممإل ل كنكتهأكا ك ب دت ك عا د مة‬
‫خ ا رح مالا كأل أ إل اشككككر دت ك تل ماأت ك ممقع ك متم ة اقدمإل مشككككدر ع كانكككك دة‬
‫ك فدخر‪ .‬م ظرك رب ممقع ك مأ إل مة ك عدصككمإل مم ره كألركضككل تا ا ك م ركت ك رئ نكك إل‬
‫ث ر مة ك شككر دت مك ب مك م هد‪ ،‬ب ث مصككب ت مأ إل ك دشره ك اأ أه مر ة ملمدا مقا مل‬
‫مذكت قدلأه كقتصدأ إل)‪.(16‬‬

‫‪ 3-3‬المخطط العام للمدينة القاهرة الجديدة‪:‬‬

‫تا مصككأكر قركر م شككدء ك مأ إل ل لدا ‪2000‬ا ة لما إل ك تعم ر بأمت م ذ لدا ‪1985‬ا مي‬
‫مة مك ل ‪ 40‬نك إل ممخذت ل ك تمنكع خ ا شذه ك فتره تل مصكات م ل ك مضكع ك د ل مد‬
‫شم ممضح ك ش ا (‪)4‬‬
‫‪807‬‬
‫‪JES, Assiut University, Faculty of Engineering, Vol.49, No. 6, Nov. 2021, pp. 799 - 821‬‬

‫شكل (‪ :)4‬المخطط العام لمدينة القاهرة الجديدة‬

‫)‪(14‬‬

‫‪ 1-3-3‬نسبة السكان الشاغلين للمدينة‪:‬‬

‫مع بكأك كإل ك مكأ كإل ك تل كد كت تت مة مة ث ث تامعكدت نكككك كإل (ك تامع كألما – ك ثكد كث –‬
‫ك خدم ) شذه ك تامعدت د ت مكه ك مأ إل ثا كنككككتمرت ك مأ إل ل ك تمنككككع ممد ةكأ ب ب عإل‬
‫ك دا مة خ إل ك ممإل ل ملأكأ ك نكك دة ك منككتهأ إل تل مصككات م ل ‪ 1.5‬ما مة نككمإل‪.‬‬
‫م ة اأ مة لأأ ك نك دة ك م م ة ل ك مأ إل ترب مة ‪ 300‬ك ا نكمإل ‪ ،‬مي مة ك مأ إل‬
‫مة نبإل ك ن دة ك منتهأ إل مد شم ل اأما (‪.)2‬‬ ‫ا ت ق نمي ‪%20‬‬

‫جدول(‪ :)2‬نسبة اعداد السكان المستهدف‪ /‬الحالي في مدينة القاهرة الجديدة‬

‫)‪(15‬‬ ‫( ‪)18‬‬
‫نبإل ك ن دة ك منتهأا‪ /‬ك د ل‬ ‫لأأ ك ن دة ‪2019‬‬ ‫لأأ ك ن دة ك منتهأا‬
‫‪%20‬‬ ‫‪297.387‬‬ ‫‪1.500.000‬‬

‫‪ 2-3-3‬قيمة االستثمارات الموجهة للمدينة‪:‬‬

‫قدمت ك ممإل بضك كنكتثمدركت ب ره ل مأ إل ك دشره ك اأ أه هل ت تا ك مرتبإل ك ثد إل بعأ‬
‫مأ إل ك نكككأك مة م تمبر مة ث كالنكككتثمدركت ك مم إل ث مصكككات م ل ‪ 37.3‬ما در‬
‫ا ل مد شم ل اأما (‪ )3‬م نككككمإل لال ك دلدت ك مختافإل‪ .‬ممد شكك ك ر مة صكك ك ب ك فرأ‬
‫ك مك أ ك م ا ل ك مأ إل ل ك تعأكأ ك م أر ب مك ل ‪ 300‬ك ا نككمإل شم ‪ 125‬ك ا ا ل ‪ /‬رأ‬
‫مة ق مإل شذه كالنتثمدركت ك مم إل‪.‬‬

‫جدول (‪ :)3‬االستثمارات الحكومية في مدينة القاهرة الجديدة ( ‪( )14‬مليار جنيه)‬

‫كاامد ل‬ ‫ق دا ك ةركلإل‬ ‫ق دا ك مرك ق‬ ‫ق دا ك خأمدت‬ ‫ق دا كان دة‬
‫‪37.3‬‬ ‫‪0.125‬‬ ‫‪24.1‬‬ ‫‪0.510‬‬ ‫‪12.4‬‬
 ‫‪808‬‬
‫‪M Essam Eldin Kamal et al., Ability of housing projects to attract middle-income residents...‬‬

‫‪ 3-3-3‬الخدمات في المدينة‪:‬‬
‫تتمتع مكأ كإل ك كدشره ك اكأ كأه ب ثكد كإل ل لكأأ ك خكأمكدت ك متكد كإل بهكد‪ ،‬باغ لكأأ كألركضكككككل‬
‫ك مخصكككككصكككككإل اخكأمكدت ل ك مخ ك عكدا ‪ 6406‬ق عكإل خكأم كإل‪ ،‬تا ت ف كذ لكأأ ‪ 120‬مب ل‬
‫اخأمدت ك مختافإل نككككمكء تعا م إل‪ ،‬صكك ك إل‪ ،‬مم إل‪ ،‬خأم إل مة قبا ش ئإل ك ماتمعدت ك عمرك إل‬
‫ك اأ أه بداضكككد إل م ل مقبدا ك دا ك خدف لال كالنكككتثمدر ل ‪ 728‬مب ل خأمل‪ ،‬م عأ مة‬
‫(‪)19‬‬
‫كشهر شذه ك مبد ل ك خأم إل ل ك مأ إل‬
‫‪ -‬ك ادمعإل كألمر إل‪ ،‬ك ادمعإل كأل مد إل‪ ،‬ادمعإل ك منت با‪ ،‬م دأ م إل ك شر إل‪.‬‬
‫‪ -‬ك ثر مة ‪ 30‬مكأرنكككككإل مة ك مكأكر ك كأم كإل مك متم ةه باكد كب مك ل ‪ 33‬مب ل تعامل‬
‫ممل‪.‬‬
‫‪ -‬م ركت ك بر ك شر دت مك ب مك ممرك ة كألممكا‪.‬‬
‫‪ -‬كألنمكق ك تادر إل ك فدخره مك م تاعدت ك تر ه إل ك ن د إل‪.‬‬
‫‪ -‬مر ة مصر امعدرض ك أم إل‪.‬‬

‫‪ 4-3-3‬توزيع فئات اإلسكان في المدينة‪:‬‬

‫تا أركنككإل د إل ك م أكت ك ن ك إل مة كاشككغدا ب د اب د دت ك صككدأره مة ك اهدة ك مر ةي‬
‫اتعبئإل مكا صدء مد شم ممضح ل اأما (‪)4‬‬
‫( ‪)15‬‬
‫جدول (‪ )4‬إستخدامات الوحدات السكنية في مدينة القاهرة الجديدة‬
‫م أكت ن إل‬ ‫م أكت‬ ‫ك م أكت ك مغا إل ك م أكت ك مغا إل‬ ‫ك م أكت‬ ‫مامد ل ملأكأ‬
‫خد إل بأمة‬ ‫ن إل خد إل‬ ‫مامأ ن ة مخر‬ ‫مامأ كألنره‬ ‫ك ن إل‬ ‫ك م أكت‬
‫تش ب‬ ‫م تماإل‬ ‫دنره‬ ‫بد خدر‬ ‫ك مشغم إل‬ ‫ك ن إل ك ا إل‬

‫‪56.861‬‬ ‫‪83.636‬‬ ‫‪19.355‬‬ ‫‪10.087‬‬ ‫‪91.785‬‬ ‫‪261.724‬‬

‫مة ب د دت مشغدا ك م أكت ك ن إل ل ك مأ إل تضح كالتل‬

‫شل ك م أكت ك تل تا مشكغد هد‪ ،‬ممد أا لال مامأ لاة‬ ‫‪ %35 -‬مة ك م أكت ك نك إل‬
‫ل م ظمإل كانك دة ك متبعإل ل ك مأ إل‪ ،‬مي مة نكبإل ك م أكت ك شكدغره (ك مغا إل مك خد إل)‬
‫ت أر ت ر بد ‪ %65‬مة مامد ل ك م أكت مشل نككككبإل ك عد إل اأك ث مة نككككبإل ك م أكت‬
‫(‪.)3‬‬ ‫ك شدغره ل ك أما ك دم إل مة قبا كألما ك مت أه ب نبإل ‪%8‬‬
‫‪ -‬ماأ مك ل ‪ %11.2‬مة ك م أكت ك نك إل شل م أكت ممام إل ألنكر م هد مغا إل بنكبب‬
‫ك نككككفر (‪ )%3.8‬مم مامأ نككك ة مخر دنككككره (‪ )%7.4‬مي م ل تا كالنككككتثمدر ل شذه‬
‫ك م أكت‪ ،‬بدقل ك نبإل ك تل ت أر ‪ %56.5‬ت ر بد شل م أكت ن إل خد إل بأمة مي دةه‪.‬‬
‫‪809‬‬
‫‪JES, Assiut University, Faculty of Engineering, Vol.49, No. 6, Nov. 2021, pp. 799 - 821‬‬

‫الكبري(‪)16‬‬ ‫شكل ‪ 5‬خريطة توزيع فئات االسكان في مدينة القاهرة‬

‫م مضككح ش ك ا (‪ )5‬تمة ع ئدت كان ك دة ل ك مأ إل‪ ،‬مك تل اأ هد ن ك ره ئدت كان ك دة‬

‫ك فدخر لال كغاب منكككد إل ك مأ إل‪ ،‬ثا وتل ل ك مرتبإل ك ثد إل كانك ك دة مق ك متمنك ك ك ذي‬
‫ظ أره مامأ كانكك دة ك ممل كالاتمدلل م ل اد ب أره‬ ‫تشككر شككمدا ك مأ إل‪ .‬مد‬
‫تمك ر من دة افئدت متمن إل نمكء مة قبا ك دا ك عدا مم ك خدف مم ك تعدم ل‪.‬‬
‫م ل أركنكإل مخري تمة ع كانك دة تا ت نك ا ك مأ إل نكب ك ت نك ا كاأكري قنكا مما مثد ل‬
‫مثد ث ك دشره ك اأ أه ك تل تتشكككدبل مد ب هد بد تشكككدر كانك ك دة ك فدخر مك تامعدت ك نك ك إل‬
‫ث عأا ل ك نككا كألما م ة أ ل‬ ‫ك مغا إل‪ ،‬م هد تختاا ل ك تشككدر كانكك دة ك متمنكك‬
‫ك نكككا ك ثد ل م مة ك بر تمر ة ل ل ك نكككا ك ثد ث‪ ،‬شذك ك تمة ع إلنككك دة ك متمنككك ب ة‬
‫(‪)19‬‬
‫كألقندا ك ث ثإل ل توث ر مبدشر لال نبإل كألشغدا ام أكت ك ن إل مد شم ممضح‬
‫• قسمممممم أول القماهرة الجمديدة (التجمع الخمامس) مشم منكككك ك مأ إل ث مأخا ك مأ إل‬
‫ك رئ نكككككل ممر ة ك خأمدت ك رئ نكككككل مترت ة بل م د ق نكككك إل مثا ك تامع ك خدم‬
‫مك دنكككم ة شذك ك اةء ضكككا تامعدت نك ك إل إلنك ك دة ك فدخر‪ ،‬م صكككا معأا مشكككغدا‬
‫ك م أكت ك ن إل بهذك ك نا م ل ‪ %27‬مة مامد ل ك م أكت ك ن إل بل‪.‬‬
‫• قسمممممم ثمان القماهرة الجمديمدة (التجمع ا ول) مشم ك اةء ك شككككمكد ل مة ك مكأ كإل م ع ل‬
‫ر ق ك دشره – ك نككم ك ص ك ركمي‪ ،‬م ضككا ماتمعدت ن ك إل مثا ك ر دب‪ ،‬مأ تل‪،‬‬
‫ك خ ا‪ .‬متضكا ماةكء مة ك د إل ك غرب إل لال منك دة متمنك مشذك ك نكا تصكا معأالت‬
‫ك م أكت ك مشغم إل م ل ‪ %34‬مة ك م أكت ك ن إل‪.‬‬
‫• قسمم ثالث القاهرة الجديدة (القطامية) مشم ك اةء ك ا مبل مة ك مأ إل م ع لال ر ق‬
‫ك دم إل – ك ع ة ك نكككخ إل مبل ك بر معأالت مة ك م أكت ك مشكككغم إل ‪ ،%59‬م غاب لال‬
‫شذك ك اةء منك ك دة ك شكككبدب‪ ،‬منك ك دة ك دبدت‪ ،‬ك عمدركت ك نك ك إل ك م فصكككاإل‪ ،‬مد بأمت‬
‫ك ممإل ل م شككدء مشككرما أكر مصككر إلن ك دة ك متمن ك بهذك ك نككا مد تم ة بمامأ‬
‫ك م إل ك ص دل إل بل مك عأ أ مة ك خأمدت كاقا م إل‪.‬‬
 ‫‪810‬‬
‫‪M Essam Eldin Kamal et al., Ability of housing projects to attract middle-income residents...‬‬

‫مة شذك ك تمة ع فئدت كانك ك دة تضكككح مة امد ةكأت نكككبإل كانك ك دة ك متمنك ك امد ذكت‬
‫معأالت كألشكغدا مةكأت ك ثد إل ك نك إل ك تل تفت أشد كألاةكء ك تل تعتمأ لال كانك دة ك فدخر‬
‫‪.‬‬

‫تقييم أنظمة اإلسكان للفئة المتوسطة في القاهرة الجديدة‪:‬‬ ‫‪4‬‬

‫تا مضع معد ر الخت در مشدر ع كان دة ل مأ إل ك دشره ك اأ أه ت مة م ا ك أركنإل‬
‫م‪ -‬مة ت مة مشكككككدر ع كأ ثكإل قكدمكت ل آخر ‪ 10‬نكككك مكت‪ ،‬ب كث ت مة ممك بكإل اتغ ركت‬
‫كالقتصدأ إل مكالاتمدل إل ل ك ماتمع ك مصري‪.‬‬
‫ب‪ -‬مة تغ ل مغاب ك اهدت ك دئمإل بد دا كانكككك د ل ل مصككككر (كانكككك دة ك ممل –‬
‫كان دة ك خدف – كان دة ك تعدم ل)‪.‬‬
‫‪ -‬مة مة تا ت ف ذشد بد دما مم مرك ا م هد‪ ،‬مبأم ك ن ة بهد مة قبا لأأ مة ك ن دة‪.‬‬
‫أ‪ -‬مة ت مة مخ إل مة بأك إل ك مشرما النت دب ك فئدت متمن إل ك أخا‪.‬‬
‫متا كخت در مربعإل مشكككدر ع ت مة م ا ا د مشل ااهإل كانك ك دة ممل مشكككرما (أكر‬
‫مصكر – نك ة مصكر) م اهإل كانك دة ك تعدم ل مشكرما (مشكرما ش شه ك نك ل) مشكرما‬
‫من دة خدف (مشرما ادرأ د) مد ممضح ل اأما (‪.)5‬‬
‫‪811‬‬
‫‪JES, Assiut University, Faculty of Engineering, Vol.49, No. 6, Nov. 2021, pp. 799 - 821‬‬

‫جدول (‪ )5‬مشروعات اإلسكان المتوسط محل الدراسة في مدينة القاهرة الجديدة‬

‫ك هما(‪)22‬‬ ‫مشرما ادرأ د – مبم‬ ‫ل(‪)21‬‬ ‫مشرما ك اش شه ك ن‬ ‫مشرما ن ة مصر (‪)20‬‬ ‫مشرما أكر مصر(‪)20‬‬

‫دا ك خدف‬ ‫مشكككككدر كإل ب ة ك كدا ك ممل ك‬ ‫ك ككاككهككإل ك ككدا ك ممل متمثككا ل ش ئككإل ك كدا ك ممل متمثكا ل ش ئكإل‬
‫(شك كئكككإل ككمكاكتكمكعكككدت ك كعكمكرك ك ككإل‬ ‫ك ماتمعدت ك عمرك إل ك اأ أه‪.‬‬ ‫ك ماتمعدت ك عمرك إل ك اأ أه‪.‬‬ ‫ك م فذه‬
‫ككاكككأ كككأه) م(شك كئكككإل ككاكمكعك كككدت‬
‫ك تعدم إل اب دء مكان دة)‬
‫مشكككككرما نككك ك ك كل كعكككأأ مكة قكدمكت ش ئكإل ك ماتمعكدت ك عمرك كإل‬ ‫مشكككككرما نكككك ل م كأا ا ب كإل‬ ‫ك ككهكككأا مشككرما منكك دة متمنكك هأا م ل‬
‫ك امع كدت ك تعكدم كإل مثكا ممظفل ك اككأ ككأه ب رح ق ع مركضككككل‬ ‫ك متمنك ك إل بهأا تم ر م أكت‬ ‫مكككككككككة متد إل م أكت نكك إل بنككعر م دنككب‬
‫ك مر ة ك ممل اب مث‪ ،‬اكدمعكإل ا ككدا ك خككدف بمنككككككد ككدت‬ ‫نك إل ها تت دنكب مع مم د دتها‬ ‫ك مشكككرم مقكا مة مث تهكد ك م كأمكإل مة ك كدا‬
‫ك ةقدة ق‪ ،‬ك عكدما ة بد ب ك كألشال متمن ك إل مة ‪350 260‬ا‪ 2‬لال‬ ‫مقأركتها‪.‬‬ ‫ك خكدف ل م ضكككككا ممكقع بكد مكأة‬ ‫ا‬
‫ك مصككككري مغ رشد مة امع دت مة ت مة ب ظدا ‪،Twin house‬‬ ‫ك اأ أه‪.‬‬
‫م تا ك ب دء بأرما ممرضل مث ث‬ ‫تعدم إل ان دة ك عدما ة هد‪.‬‬
‫مأمكر لام كل‪ ،‬مشم عتبر مة كقكا‬
‫ك مشكككرملدت نكككعرك ك م أمإل مة‬
‫ك دا ك خدف‬
‫ال ماككأ لككأأ م ككأأ ام ككأكت ال ماأ منكككك م ل مم أ هكذك‬ ‫لككككككككأأ بمكقع ‪ 265‬لمكدره نكككك كإل ت تمي تكا ك كتكخك ك ك كتك كفك كككذ م كثكر مكة‬
‫ك ن إل هل مترم إل تصم ا ا ك مشكككككرما م مكد كا كا ق عكإل‬ ‫‪ 17.500‬م ا م ككأه نكككك ككإل‬ ‫ك م كأكت لال‪ 1060‬م أه ن إل‬
‫كرض تصكككم ا منكككت ا متتركمح‬ ‫امع إل تعدم إل‪.‬‬ ‫م نكككمإل م ل ك ثر مة ممقع‪ ،‬متا‬ ‫ك ن إل‬
‫منكككد دت ك م أكت ك نك ك إل ب ة‬ ‫ت ككأ ككأ م بر ممقع م ها مة‬
‫‪ 100 120 130‬ا‪2‬‬ ‫م ا ك أركنكككإل ظرك أل ل ضكككا‬
‫ك بر لككأأ مة شككذه ك م ككأكت‬
‫ب مك ل ‪ 8000‬م أه ن إل‪.‬‬
 ‫‪812‬‬
‫‪M Essam Eldin Kamal et al., Ability of housing projects to attract middle-income residents...‬‬

‫ك هما(‪)22‬‬ ‫مشرما ادرأ د – مبم‬ ‫ل(‪)21‬‬ ‫مشرما ك اش شه ك ن‬ ‫مصر (‪)20‬‬ ‫مشرما ن ة‬ ‫مصر(‪)20‬‬ ‫مشرما أكر‬
‫ك ككمككمقككع‬
‫ك عدا‬

‫مثدا ال أ ك مدذ‬ ‫ك منككك‬

‫كأل كك كككل‬
‫ك مت رر‬
‫‪813‬‬
‫‪JES, Assiut University, Faculty of Engineering, Vol.49, No. 6, Nov. 2021, pp. 799 - 821‬‬

‫ك هما(‪)22‬‬ ‫مشرما ادرأ د – مبم‬ ‫ل(‪)21‬‬ ‫مشرما ك اش شه ك ن‬ ‫مصر (‪)20‬‬ ‫مشرما ن ة‬ ‫مصر(‪)20‬‬ ‫مشرما أكر‬
‫ك منككك‬
‫كأل كك كككل‬
‫كككاكككأمر‬
‫كألرضل‬

‫ك تصككم ا‬
‫ك معمككدر‬
‫ي‬
‫كاكمكاكهكككد‬
‫ت‬
 ‫‪814‬‬
‫‪M Essam Eldin Kamal et al., Ability of housing projects to attract middle-income residents...‬‬

‫‪ 1-1-4‬معايير تقييم مشروعات اإلسكان المتوسط‪:‬‬

‫أركنكإل مشكدر ع كانك دة ك متمنك إل ممأي م ئمتهد افئإل ك منكتهأ إل‪ ،‬تا ت أ أ مششكركت مضكعت مة قبا مةكره‬
‫كانكك دة مك مرك ق ك مصكككر إل بد تعدمة مع م تب كألما ك مت أه ل مصكككر‪ ،‬شذه ك مششكككركت ت ا ك مشككرملدت‬
‫كان ك دة ك مماهإل ب دت م أمأي ممتمن ك ل ك أخا(‪ )23‬مد ل اأما (‪ ،)6‬م م ة ت ن ك ا شذه ك مششككركت ل‬
‫مربعإل معد ر رئ نإل‪:‬‬

‫جدول (‪ )6‬معايير ومؤشرات تقييم مشروعات اإلسكان المتوسط‬

‫ك مششركت‬ ‫ك معد ر ك رئ ن إل‬
‫ت دادت مك مت ابدت ك ن إل‪.‬‬ ‫م ئمإل ممقع ك مشرما‬
‫م ئمإل مند دت ك م أكت ك ن إل ك معرمضإل‪.‬‬ ‫إل مك معمدر إل‬ ‫ك معد ر ك تخ‬
‫تم ر ك مرك ق ك عدمإل‪.‬‬
‫م ئمإل ك نعر ا ب إل ك منتهأ إل‪.‬‬
‫تم ر ظدا كا ادر‪.‬‬ ‫ك معد ر كالقتصدأ إل‬
‫تم ر م ظمإل تمم ا ل دري‪.‬‬
‫ت م إل ك رمكب كالاتمدل إل‪.‬‬
‫ك معد ر كالاتمدل إل‬
‫ة دأه امأه ك ده‪.‬‬
‫فدءه مأكره ك مشرما‪.‬‬
‫ك معد ر ك ت ظ م إل مكالأكر إل‬
‫مأكره ك ص د إل‪.‬‬

‫المعايير التخطيطة والمعمارية‪:‬‬ ‫‪1-1-1-4‬‬

‫ت دادت مك مت ابدت ك ن ك إل) م ل ث ث مششككركت رل إل‬ ‫تا ت ن ك ا ك مششككر كألما (م ئمإل ممقع ك مشككرما‬
‫مشل‬
‫م‪ -‬مأه ك ر اإل ب ة ك مشرما مممقع ك عما (من ك مأ إل مم ك م إل ك ص دل إل)‬
‫ش دك ل قإل م أه ب ة ك عما مك منككك ة مة خ ا ك ذشدب مك عمأه م ل ل معظا م دا كألنكككبما‪ ،‬مبأكخا ك مأ إل‬
‫ب ث ك ممك ة لال ت صك ر ك منكد إل ب ة ممقع ك عما مك منك ة ك م ا ل‪ .‬ماأ م ل مذك ةكأت مأه ك ر اإل ك مك أه‬
‫ب ة ك منك ة مك عما لة ‪ 20‬أق إل ة أ لأا ك رضكد لة ك عما مكا نكد بدارشدق ممد وثر لال كا تدا إل(‪،)24‬‬
‫متتمثكا مغاكب ممكقع ك عمكا ل مكأ كإل ك كدشره ك اكأ كأه ممكد ل منكككك ك مكأ كإل كث ك م ركت كاأكر كإل اشكككككر كدت‬
‫مك ب مك مم ل ك م إل ك ص دل إل‪.‬‬
‫ب‪ -‬ك رب ب ة ك من ة مك خأمدت ك ب إل‬
‫تختاا ك خأمدت ك ب إل مة ث مل إل ك خأمإل ك م أمإل‪ ،‬مال مة مشمهد شل خأمإل قنكككا ك مكرا مك مكأث مك ذي‬
‫مة ل ل صكر ك منكد إل ممأي قربل مة ك منك ة ممر امشري م مة مصك ري ل ده ك شكخف‪ ،‬م ل أركنكإل‬
‫ت ا ال مار ت بد مما إل ك مت أه مضكعت مة ك منكد إل ك م بم إل ب ة قنكا (ك مكرا مك مكأث) مب ة ك منك ة تصكا‬
‫م ل ‪ 4.2‬ام مشذه ك مند إل تعتبر ا أه ل ك تعدما مع ث ر مة دالت ك مكرا ك ص إل(‪.)25‬‬
‫‪ -‬مأه ك ن ر ب ة ك من ة مك خأمدت ك تعا م إل‬
‫تا ت أ أ متمنك ك مقت ك م دنكب صك د مغ ر مرشق ا ب ل ك ذشدب م ل ك مأرنكإل ب مك ل ‪ 15‬م ل ‪ 20‬أق إل‬
‫ن رك لال كألقأكا(‪ ،)26‬خدصإل مة ت د ا كال ت دا بمندئا ك ممص ت تعتبر لبء مدأي لال ك فئإل ك متمن إل‪.‬‬
‫أ‪ -‬م ئمإل مند دت ك م أكت ك ن إل ك معرمضإل‬
‫ل أركنكإل كنكتب د ل لال ل إل نك دة ل مقا ا ك دشره ك بري مظهرت مة متمنك ك منكد إل ك م امبإل انك ة بهد‬
‫(‪)27‬‬
‫شل ب ة ‪ 75 90‬ا‪ .2‬ممة ك شككبدب ك م با لال ك ةمك مت م ة منككره اأ أه د ت منككد إل ‪75‬ا‪ 2‬مرضكك إل ل‬
‫مبهذك مة متمنكك ك منكككد إل ك مرضكك إل هذه ك ب إل مك ل ‪ 82‬ا‪ ،2‬مشذه ك منكككد دت تتمك ق مع قأركت ك فئدت‬
‫ك متمن إل ك مدأ إل (‪.)18‬‬
‫ه‪ -‬تم ر ك مرك ق ك عدمإل‬
‫مامأ ك مرك ق كألنكدنك إل مة ( هربدء – صكرا صك ل – م ده) ل مي مشكرما نك ل ممر منكاا بل‪ ،‬م ل د إل‬
‫أكة مي مر ق مم مامأ ضعا ل مة لدم البتعدأ ك ن دة لة شذك ك مشرما‪.‬‬
‫‪815‬‬
‫‪JES, Assiut University, Faculty of Engineering, Vol.49, No. 6, Nov. 2021, pp. 799 - 821‬‬

‫المعايير االقتصادية‪:‬‬ ‫‪2-1-1-4‬‬

‫م‪ .‬م ءمإل ك نعر ا ب إل ك منتهأ إل‬
‫تا ق د م ءمإل ك نكعر ب د منكتمي أخا ك ب إل ك منكتهأ إل – متمنك إل ك أخا ل شذه ك د إل – ك م أر ب مك ل‬
‫‪ 67‬ا ا ل نك م د‪ 6‬مبت ب ق ك م دشج ك تل ت ما بت أ أ ق مإل ك م أه م نكمره ك ت افإل‪ ،‬اأ ك م أه م نكمره ك ت افإل‬
‫ت مة ب مإل مك ل ‪ 200.000‬ك ا ا ل مكذك تادمة ق مإل ‪ 340.000‬ا إل ت ر بد ‪-‬ك أ كألقصكس‪ -‬صكبح منك ة‬
‫غ ر م نمر اغد إل‪.‬‬
‫ب‪ .‬تم ر ك ظمإل تمم ا ل دري‬
‫مامأ مة نكأكأك ق مإل ك م أه ك نك إل لال ش ئإل مقنكد ل ظدا ك تمم ا ك ع دري شم م ضكا منك اإل فئدت م أمأي‬
‫ممتمن ل ك أخا ل تماك م أه ن إل‪ .‬م ندلأ لال لأا كنته ك ام ع مأخركت شذه ك فئدت ل ك صما لال‬
‫م أه نك إل ممد شكاعها ا دا بولمدا تادر إل مم كنكتثمدر إل تنكدشا ل ت شك ك منكتمي كالقتصكدأي دنكره‪ .‬مك ل‬
‫امد ةكأت ك مأه لة ‪ 20‬ن إل ‪ -‬ك متمن ك عد مل ‪ -‬مقا معأا ك فدئأه امد قات كأللبدء(‪.)28‬‬
‫‪ .‬تم ر ظدا كا ادر‬
‫عتبر ظدا كا ادر شم ك مااو كألما دنر متمن ل ك أخا ك تل تر أ ك صما لال من ة مم كال ت دا م ل من ة‬
‫اأ أ مقأ ممضك ت (ك مث إل ك مراع إل النكتركت ا دت منك دنكدت كانك دة ل مصكر ‪2012‬ا ‪2017-‬ا) ضكرمره‬
‫منكككد أه كا ادر كآلمة مة دأه صكككتل ث م ل منككك اإل ت ق ألا ك ممك ة‪ .‬مكة إل ادر توث ركت م ادب إل لال‬
‫ك ت ا ب ة ك مند ة مك أره لال تغ ر ك من ة ل أ ك داإل‪ ،‬ث اأ مة خ ا ك فتره مد ب ة ‪ 2003‬م ل ‪2008‬ا‬
‫‪ %67‬مة ك نكككك كدة ككذ ة قكدممك بتغ ر نكككك ها ك ت مك م ل م كأكت م اكدر ب مكد ك ت كا ‪ %33‬م ل ظكدا ك تما كك(‪،)29‬‬
‫متشك ر ك ت در ر مة ب إل متمنك ل ك أخا مخدصككإل ل بأك إل دتها كألنككر إل ت با بشك ا ب ر لال ظدا كا ادر‬
‫ث تنكت مذ شذه ك فئإل لال ‪ %47‬مة ك م أكت ك مشاره بد ظدا ك اأ أ(‪ ،)30‬مبهذك مة ت ما م مد ك مشكرما مد‬
‫ب ة ك تما ك مكا ادر ة أ مة قمه اذب ك مشرما ان دة)‪.(23‬‬

‫المعايير االجتماعية‪:‬‬ ‫‪3-1-1-4‬‬

‫م‪ -‬ة دأه امأه ك ده‬
‫مة ث ك خصكككمصككك إل ل ك م أه ك نككك إل متمك ر ك تهم إل مكاضكككدءه ك ب ع إل د إل ك فركغدت ل ك تصكككم ا‬
‫ك معمدري‪.‬‬
‫ب‪ -‬ت م إل ك رمكب كالاتمدل إل‬
‫لة ر ق مامأ ك م د ق ك مفتم إل مك خضكركء م فذه ل ك مشكرما ممامأ آ ل اأكرتهد مصك د هد‪ ،‬بداضكد إل م ل‬
‫كأل شك إل ك تادر إل مك خأم إل م م بشك ا صكغ ر مك تل تة أ مة رف ك تركب كالاتمدلل ب ة ك نك دة ممد ة أ مة‬
‫م إل ك م إل ك ن إل م اا مة ك مند دت ك مصما هذه كأل ش إل‪.‬‬

‫‪ 2-4‬المعايير التنظيمية واإلدارية‪:‬‬

‫م‪ -‬فدءه مأكره ك مشرما‬
‫مك تصكم ا مك ت ف ذ‪ ،‬متظهر شذه‬ ‫مامأ نك دنكإل لدمإل امشكرما ك نك ل مة ث ف إل مأكرتل ل مرك ا ك تخ‬
‫هد‪.‬‬ ‫هد مك ممصفدت ك تل تا ك تخ‬ ‫ك فدءه مة خ ا ك تنا ا ل ك ممكل أ ك مخ‬
‫ب‪ -‬مأكره ك ص د إل‬
‫مامأ خ إل عما إل ك ص د إل‪ ،‬مع لأا ك مغداله ل ك ا ك مدأ إل هذه ك عما إل تل تت دنب مع ك فئإل ك متمن إل‪.‬‬
 ‫‪816‬‬
‫‪M Essam Eldin Kamal et al., Ability of housing projects to attract middle-income residents...‬‬

‫جدول (‪ )7‬تقييم مشاريع اإلسكان المتوسط في مدينة القاهرة الجديدة‬

‫مشرما ادرأ د ‪ -‬مبم ك هما‬ ‫مشرما ك اش شه ك ن ل‬ ‫ن ة مصر‬ ‫أكر مصر‬ ‫ك كمكتكمنككك ك‬ ‫ك ب مأ‬

‫ك مع در‬
‫نككككككككبككككإل‬ ‫نككككككبككإل ك مإل‬ ‫نككككككبككإل ك مإل‬ ‫نكككككككبكككإل ك مإل‬ ‫ك مإل‬ ‫ك ممذال‬
‫كالقتركب‬ ‫كالقتركب‬ ‫كالقتركب‬ ‫كالقتركب‬
‫‪%100‬‬ ‫‪ 7-17‬أق إل‬ ‫‪%100‬‬ ‫‪16-19‬‬ ‫‪%100 13 -20‬‬ ‫‪%100 19 -17‬‬ ‫مككأي قرب ك مشككككرما م ككإل ‪ 20‬أق إل‬
‫أق إل‬ ‫أق إل‬ ‫أق إل‬ ‫ك عمككا (مة منكككك ك مككأ ككإل –‬

‫ك معد ر ك تخ‬
‫ك م إل ك ص دل إل) لال ك تمك ل‬
‫‪%100‬‬ ‫‪ 2.28‬ا‬ ‫‪%50‬‬ ‫‪ 8.38‬ا‬ ‫‪ 6.55‬ا ‪%64‬‬ ‫‪%100‬‬ ‫‪ 3.90‬ا‬ ‫مككأي ك ك كرب بك كة ك كمنككككك كة ‪ 4.2‬ا‬
‫مك خأمدت ك ب إل‬
‫‪%15‬‬ ‫‪ 99‬أق إل‬ ‫‪%9‬‬ ‫‪ 157‬أق إل‬ ‫‪%11‬‬ ‫‪134‬‬ ‫‪ 103‬أق إل ‪%14‬‬ ‫مككأي ك ك كرب بك كة ك كمنككككك كة ‪ 15‬أق إل‬

‫إل مك معمدر إل‬

‫أق إل‬ ‫مك خأمدت ك تعا م إل‬
‫‪%100‬‬ ‫متم ر‬ ‫‪%100‬‬ ‫متم ر‬ ‫‪%100‬‬ ‫متم ر‬ ‫‪%100‬‬ ‫متم ر‬ ‫متم ر‬ ‫تم ر ك مرك ق ك عدمإل‬
‫‪2‬‬ ‫‪2‬‬
‫‪%65‬‬ ‫‪ 125‬ا‬ ‫‪%54‬‬ ‫‪152‬ا‬ ‫‪%77‬‬ ‫‪ 106‬ا‪2‬‬ ‫‪%63‬‬ ‫‪ 130‬ا‪2‬‬ ‫م ئمككإل منككككككد ككدت ك م ككأكت ‪ 82‬ا‪2‬‬
‫ك ن إل ك معرمضإل‬
‫‪%49‬‬ ‫‪687.000‬‬ ‫‪%36‬‬ ‫‪950.000‬‬ ‫‪%39‬‬ ‫‪865.0‬‬ ‫‪%27‬‬ ‫‪1.270.0‬‬ ‫م ئمإل ك نعر ا ب إل ك منتهأ إل ‪340.000‬‬
‫ا ل‬ ‫ا ل‬ ‫‪ 00‬ا ل‬ ‫‪0‬ا ل‬ ‫ا ل‬
‫‪ 3.000‬ا ككل ‪%53‬‬ ‫‪%47‬‬ ‫‪3.400‬‬ ‫‪%48 3.300‬‬ ‫‪%48‬‬ ‫‪3.300‬‬ ‫م ئمإل نكعر ك نك ك شكهري مم ‪ 1600‬ا كل‬

‫ك معد ر كالقتصدأ إل‬

‫إل ادر‬ ‫اكككك كككك ككككل‬ ‫ا ل‬ ‫ا ل‬ ‫كككاكك نكككككك‬ ‫كا ادر‬
‫إل ادر‬ ‫قنككككككك‬ ‫قنككككككككك‬ ‫ك شكككهري مم‬
‫شهري‬ ‫شهري‬ ‫ق مإل كا ادر‬
‫‪%0‬‬ ‫غ ر متم ر‬ ‫م ككككظككككمككككإل ‪%100‬‬ ‫م ككظككمككإل ‪%50‬‬ ‫م كككظكككمكككإل ‪%50‬‬ ‫مككككتككككم ككككر‬ ‫تمك ر م ظمإل تمم ا ل دري‬
‫ت نك ك (‪-5‬‬ ‫تك نككك ك ك‬ ‫تك نككككك ك‬ ‫بو ظمإل تصا‬
‫‪)20-10‬‬ ‫(‪-5-3‬‬ ‫(‪)7-5-3‬‬ ‫ك ل‪ 20‬ن إل‬
‫ن مكت‬ ‫‪)7‬‬ ‫ن مكت‬
‫ن مكت‬
‫‪817‬‬
‫‪JES, Assiut University, Faculty of Engineering, Vol.49, No. 6, Nov. 2021, pp. 799 - 821‬‬

‫مشرما ادرأ د ‪ -‬مبم ك هما‬ ‫مشرما ك اش شه ك ن ل‬ ‫ن ة مصر‬ ‫أكر مصر‬ ‫ك كمكتكمنككك ك‬ ‫ك ب مأ‬

‫ك مع در‬
‫نككككككككبككككإل‬ ‫نككككككبككإل ك مإل‬ ‫نككككككبككإل ك مإل‬ ‫نكككككككبكككإل ك مإل‬ ‫ك مإل‬ ‫ك ممذال‬
‫كالقتركب‬ ‫كالقتركب‬ ‫كالقتركب‬ ‫كالقتركب‬
‫مككتككم ككر مككة ‪%100‬‬ ‫غك كر مكتكم كر ‪%50‬‬ ‫‪%0‬‬
‫غكككك ككككر‬ ‫‪%0‬‬ ‫غككككك كككككر‬ ‫ك ككدةه مكخكتكاكفككإل متم ر‬ ‫تكم ك كر م كمككد‬
‫ك كككك كككك ككككدا‬ ‫مة ك مككد ككك‬ ‫مككتككم ككر‬ ‫مكتكم كر مكة‬ ‫(م ادر)‬
‫ك خدف‬ ‫ك كرئك نكككككل‬ ‫مككككككككككة‬ ‫ك كككمكككد كككك‬
‫(شكك ك ككككئككككإل‬ ‫ك كمككد ككك‬ ‫ك رئ نككككل‬
‫ك مكاك كتمكعككدت‬ ‫ك رئ نككل‬ ‫(شككك كككئكككإل‬
‫ك تعكدم كإل) ‪/‬‬ ‫(شكك ككئككإل‬ ‫ك كمكاكتكمكعككد‬
‫م كمككد مكتكم ر‬ ‫ك ماتمعككد‬ ‫ت‬
‫مككة ككدئككة‬ ‫ت‬ ‫ككعكمكرك ك ككإل‬
‫ك م أه‬ ‫ك عمرك كإل‬ ‫ك اأ أه)‬
‫ك اأ أه)‬
‫‪%100‬‬ ‫متم ر‬ ‫‪%100‬‬ ‫متم ر‬ ‫‪%100‬‬ ‫متم ر‬ ‫‪%100‬‬ ‫مكتكم كره كل متم ر‬ ‫ة دأه امأه ك ده‬
‫(خصمص إل – تهم إل ‪ -‬مضدءه) ك كتصكككككمك كا‬
‫ك كمكعكمككدري‬
‫ام أكت‪.‬‬
‫‪%0‬‬ ‫مككككخكككك كككك‬ ‫‪%0‬‬ ‫مكككخككك ككك‬ ‫ك م ككد ق ‪%50‬‬ ‫تك كم ككإل ك كرمكبك كالاكتكمككدلك ككإل مكككتكككم كككره ك كمك ككد كق ‪%50‬‬

‫ك معد ر كالاتمدل إل‬

‫ككاككمكك ككد ككق‬ ‫ككاككمك ككد ككق‬ ‫ك خضككرك‬ ‫ك خضككركء‬ ‫(ك م كد ق ك خضككككركء‪ /‬ك خكأمدت ممأكره‬
‫ك ككخضككككككركء‬ ‫ككخضكككككركء‬ ‫ء‬ ‫مصك د إل هذه مككتككم ككره‪/‬‬ ‫ك تادر إل)‬
‫ك ك كهككد غك كر‬ ‫ك ك كهككد غك كر‬ ‫مكتكم كره‪/‬‬ ‫لكأا تمك ر‬ ‫كمد ق‬
‫مك كفككذه‪ /‬لككأا‬ ‫م فككذه‪ /‬لككأا‬ ‫لككككككككأا‬ ‫مكك ككد ككق‬
‫تمك ر م ككد ق‬ ‫تككككككمك ككككككر‬ ‫تكككمك كككر‬ ‫تككاككدر ككإل‬
‫تككككاككككدر ككككإل‬ ‫مككك كككد كككق‬ ‫مك ككد كق‬ ‫مخككأمك ككإل‬
‫مخأم إل‪.‬‬ ‫تكككاكككدر كككإل‬ ‫تاككدر ككإل‬ ‫ككككككككككككل‬
‫مخأم إل‪.‬‬ ‫مخككأم ككإل‬ ‫ك مشرما‪.‬‬
‫ككككككككككل‬
‫ك مشرما‬
 ‫‪818‬‬
‫‪M Essam Eldin Kamal et al., Ability of housing projects to attract middle-income residents...‬‬

‫مشرما ادرأ د ‪ -‬مبم ك هما‬ ‫مشرما ك اش شه ك ن ل‬ ‫ن ة مصر‬ ‫أكر مصر‬ ‫ك كمكتكمنككك ك‬ ‫ك ب مأ‬

‫ك مع در‬
‫نككككككككبككككإل‬ ‫نككككككبككإل ك مإل‬ ‫نككككككبككإل ك مإل‬ ‫نكككككككبكككإل ك مإل‬ ‫ك مإل‬ ‫ك ممذال‬
‫كالقتركب‬ ‫كالقتركب‬ ‫كالقتركب‬ ‫كالقتركب‬
‫ماكمأ تككوخك كر ‪%50‬‬ ‫مامأ تكوخ ر ‪%50‬‬ ‫‪%100‬‬ ‫متم ر‬ ‫‪%100‬‬ ‫متم ر‬ ‫متم ر‬ ‫فدءه مأكره ك مشرما‬
‫كككل بكككعكككض‬ ‫ككل بككعككض‬ ‫(ك تنككككا ا ل ك مملككأ‪ /‬م ككدبق‬
‫ك ك ككدالت كل‬ ‫ك كدالت ل‬ ‫اممصفدت)‬
‫ممكل أ ك تنا ا‬ ‫مكككمكلككك كككأ‬

‫ك معد ر ك ت ظ م إل مكاأكر إل‬

‫ك تنا ا‬
‫مكتكم كر ك ككا ‪%50‬‬ ‫متكم ر ككا ‪%50‬‬ ‫مككتككم ككره ‪%50‬‬ ‫مككتككم ككره ‪ /‬مككتككم ككره ‪%50‬‬ ‫مأكره ك ص د إل‬
‫لمدره نك ك إل‬ ‫لكككككمكككككدره‬ ‫ب مإل ‪%5‬‬ ‫ب مإل شكهر إل ب مككإل ‪50‬‬
‫م فرأه‪ /‬م كذ كك‬ ‫نكككك ك ك ك ككإل‬ ‫مة ق مككإل‬ ‫كا ا ل‬ ‫‪ 200‬ا ل‬
‫تصككككبح لبء‬ ‫مك ك كككفكككرأه‪/‬‬ ‫ك م أه‬
‫كذك ماكككككأت‬ ‫م كككككذ كككككك‬
‫م ككككككككككككأكت‬ ‫تصبح لبء‬
‫شدغره‪.‬‬ ‫كذك ماكككأت‬
‫م ككككككككأكت‬
‫شدغره‪.‬‬
‫‪%60.1‬‬ ‫‪%57.4‬‬ ‫‪%60.7‬‬ ‫‪%61.7‬‬ ‫كاامد ل‬
‫‪819‬‬
‫‪JES, Assiut University, Faculty of Engineering, Vol.49, No. 6, Nov. 2021, pp. 799 - 821‬‬

‫النتائج‪:‬‬ ‫‪5‬‬
‫بعأ أركنككإل ك معد ر ك خدصككإل بد ت دادت مقأركت ك ب إل ك متمن ك إل ل مربعإل مشككدر ع من ك دة ماأ مة‬ ‫‪-1‬‬
‫نكككبإل كالقتركب م ل ك متمنك ك ك عدا هذه ك معد ر مك ل (‪ )%60‬ممد اب مة تتضكككم هد ك مشكككدر ع مة‬
‫معد ر م ئمإل ب عإل ك فئإل ك منتهأ إل‪.‬‬
‫ام ع ك مشككدر ع م ا ك أركنككإل ا ت ة م ئمإل بأراإل ب ره ل مع در نككعر ك م أه ك نكك إل وقا نككعر‬ ‫‪-2‬‬
‫م أه نككك إل تة أ لة ث ث مضكككعدا قأره ك فئإل ك متمنككك إل لال ك ت ما‪ ،‬مد مة م ظمإل ك ت نككك مم‬
‫كا ادر ‪ -‬مة ماأت ‪ -‬ال تت دنب مع ك أخا ك شهري هذه ك فئإل‪.‬‬
‫م ادا ك اهدت ك م فذه امشككككدر ع ك دا (ك ممل – ك خدف – ك تعدم ل) لة رح م أكت نكككك إل‬ ‫‪-3‬‬
‫ب م كا ادر‪ ،‬ظرك فرق ك نعر ك ب ر ك عدئأ مة ك م أكت ك ن إل ك مشاره مك م أكت ك مبدلإل‪.‬‬
‫لأا رح م ظمإل نكككأكأ لة ر ق ك تمم ا ك ع دري مة ك م فذ ة امشكككدر ع ل ق دا كانكك دة ك خدف‬ ‫‪-4‬‬
‫مك تعدم ل‪ ،‬لال ل ك دا ك ممل ك ذي م ر م ظمإل تمم ا ل دري م ة مدةك ت مأه ك نأكأ قص ره‬
‫(‪ )7- 3‬ن مكت‪ .‬مكاللتمدأ لال ك مبدأركت ك مم إل ك تل تةكا م ا ك تاربإل‪.‬‬
‫تتمتع ام ع ك مشكككككدر ع بت ا مرتفع ملكد مة ل ك معكد ر ك معمكدر كإل مك تخ كإل مكد لكأك مكأي كقتركب‬ ‫‪-5‬‬
‫ك مشككككرما مة ك خأمدت ك تعا م إل ك مم إل ممد أا لال مامأ ف مم لأا تمة ع لدأا هذه ك مل إل‬
‫مة ك خأمدت‪.‬‬
‫منككد دت ك م أكت ك معرمضككإل مدةك ت ب ره ب نككبإل امتمن ك ك م امب افئإل ك متمن ك إل ك م أر ب مك ل‬ ‫‪-6‬‬
‫‪ 82‬ا‪ ،2‬مشذك ممد ندشا ل ة دأه نعر ك م أكت ك ن إل ك معرمضإل‪.‬‬
‫تمتع ام ع ك مشدر ع بمامأ تصم ا مند دت مفتم إل مم د ق خضركء مال مة بعض شذه ك مشدر ع ا ت ا‬ ‫‪-7‬‬
‫بت ف ذشد ظرك عأا ك تمدا كا شكدءكت مم لأا مامأ مأكره‪ ،‬مد تفت ر ام ع ك مشكدر ع م ل تمك ر شكد دت‬
‫تادر إل مم خأم إل تل م م قأرك بن ‪.‬‬

‫التوصيات‪:‬‬ ‫‪6‬‬
‫ملدأه ك ظر ل ك نك ك دنكككدت ك عمرك إل ك تل ت ما بهد ك ممإل ل كنكككتهأكا مشكككدر ع كانك ك دة ك فدخر‬ ‫‪-1‬‬
‫مكانك دة مق ك متمنك ممشمدا مشكدر ع كانك دة ك متمنك ‪ ،‬ث مة كانك دة ك متمنك مكالاتمدلل شم‬
‫كأل ثر اذبد ان دة مد دة ل ك مر اإل كألم ل مأ إل ك دشره ك اأ أه‪.‬‬
‫اب ك عما لال خفض منككككعدر كألركضككككل ك م رم إل افئدت ك متمنككك إل ممد لة ر ق ت أ ا مك ة‬ ‫‪-2‬‬
‫ااهدت ك م فذه لة ر ق تخف ض منعدر كألركضل ك م دا لا هد ك مشرما مم ك مك ة ك ضر ب إل مم ت ا ا‬
‫ت افل ك مرك ق‪.‬‬
‫مم د إل ة دأه ك نكبإل ك ب دئ إل ل شذه ك مشكدر ع مم ة دأه كرتفدلدت ك عمدركت ك نك إل ممد نكدشا ل ة دأه‬ ‫‪-3‬‬
‫لأأشد ممد شأي م ل خفض منعدر ك م أكت ك م أمإل‪.‬‬
‫ة دأه فدءه م كا ادر لة ر ق ت ن ة ك مك ة مك تشر عدت بت ق تمكةة ب ة ك مق مكال تةكمدت‬ ‫‪-4‬‬
‫مك عما لال تبنك ماركءكت ك تنكا ا مد م ة خفض ك ضكر بإل ك مفرمضكإل لال شذك ك م مة كانك دة‬
‫ة دأه تمال م فذي ك مشدر ع هذك ك م متم ر ر إل ا ك ةكلدت أمة ك اامء م ل كااركءكت م اإل‬
‫كألمأ‪ ،‬مد بغل رح نكبإل ب ره مة ك م أكت ك نك إل ك م دمإل مة قبا ك ممإل ب ظدا كا ادر مك تل ال‬
‫تب ث هد لة رب إل‪.‬‬
‫مم د إل تغ ر كالشكككترك دت ك ب دئ إل ل كألركضكككل ك م رم إل اقدمإل مامعدت نككك إل افئإل ك متمنككك إل‬ ‫‪-5‬‬
‫بمضكككع نكككبإل مة ك م ت ك تادر إل ل شذه ك مامعدت‪ ،‬بهأا م ادأ م فذ آخر ت ما ت افإل ك مشكككرما‬
‫باد ب ك م أكت ك ن إل ك م رم إل مة دأه ك م إل امشرما مة دأه ك تفدلا كالاتمدلل ان دة‪.‬‬
‫ت أ ا ك مة أ مة ك خأمدت ك مم إل خدصكككإل ك تعا م إل ممركلده ك تمة ع ك اغرك ل هد ب ث ت مة م دربإل‬ ‫‪-6‬‬
‫ام ع ك مشدر ع ك ن إل‪ ،‬مكة ت مة ل أمأ م أره ك مصما ك هد لة ر ق ك ن ر‪.‬‬
‫م ءمإل ك مشكدر ع ك منكتهأ إل ا ب إل ك متمنك إل ك ت دادتها ك فعا إل‪ ،‬ت ا ا منكد دت ك م أكت ك نك إل م ل‬ ‫‪-7‬‬
‫‪75 90‬ا‪ 2‬ة أ مة معأا خفض منعدر شذه ك م أكت تل تت دنب مع قأركتها‪.‬‬
‫مضككع م ظمإل اتمم ا ك ع دري ل ك مشككدر ع ك مم إل مك تعدم إل ك م رم إل لال مة ت مة فتره نككمدح‬ ‫‪-8‬‬
‫‪ 20‬ن إل مم ة أ مع ألا نعر ك فدئأه‪..‬‬
 820
M Essam Eldin Kamal et al., Ability of housing projects to attract middle-income residents...

:‫المراجع‬ 7

."‫ "استراتيجيات اإلسكان في مصر‬،)2020( ،‫ األمم المتحدة للمستوطنات البشرية الموئل‬.]1[

."‫م‬2017 ‫ "النتائج النهائية لتعداد للسكان واإلسكان والمنشئات لعام‬،‫ الجهاز المركزي للتعبئة العامة واإلحصاء المصري‬.]2[
‫ كلية التخطيط‬،‫ رسككالة دكتوراه‬،"‫ “الوحدات السكككنية الشككا رةف تحايز اسككت لها ياليات عمرانية‬،)2015( ‫ هدي‬،‫ األمير محمد‬.]3[
.‫ جامعة القاهرة‬،‫العمراني واإلقليمي‬
‫) " تاعيكل دور القطكاا الخكاي في ردارة التنميكة العمرانيكة بكالمكدن والمجتمعكات العمرانيكة الجكديكدة‬2017( ،‫ ر ككككا‬،‫ سككككامي محمكد‬.]4[
.‫ كلية الهندسة جامعة القاهرة‬،‫ رسالة ماجستير‬،"‫بمصر‬
‫ "سككياسككات وأنماط اإلسكككان بالمدن الجديدة بمصككر (أدارة تنمية المجتمعات السكككنية ل وي‬،)2010( ،‫ نياين‬،‫ عبد المنعم زكي‬.]5[
.‫ جامعة عين مس‬،‫ كلية الهندسة‬،‫ رسالة ماجستير‬،")‫الدخول المتوسطة‬
‫"اهم المؤ كككرات بحل الدخل‬.)2018 ‫ سكككبتمبر‬30 -2107 ‫ أكتوبر‬1( ،‫ الجهاز المركزي للتعبئة العامة واإلحصكككاء المصكككري‬.]6[
."‫واألنااق واالسته ك‬
5092990https://www.elwatannews.com/news/details/ ،‫ موقع جريدة الوطن الرسمي‬.]7[
‫ القاعدة القومية للدراسكات‬،‫ المجالس القومية المتخصكصكة‬،)‫م‬2007 ‫ (ديسكمبر‬،‫ ندوة أراء وتوجهات حول وضكع الطبقة الوسكطي‬.]8[
.‫ العدد الحادي عشر‬،‫عن مصر‬
[9]. The Economic Times, https://economictimes.indiatimes.com/definition/affordable-housing
[10]. Disney, J. (2006). "Over our heads: Housing costs & Australian families." AQ: Journal of
Contemporary Analysis, 4-11.
[11]. Ling, C. S., & Almeida, S. J. (2016). Demystifying the affordable housing issue in
Malaysia. Annual Report 2016.
[12]. Zamri, A. M. (2020). Homeownership Gaps among the Middle-Income Group in Malaysia. Journal
of Science, Technology and Innovation Policy, 5(2).
‫ جامعة‬،‫ كلية الهندسكة‬،‫ رسكالة دكتوراه‬،"‫ “اطار ومنهج لتقييم التجمعات السككنية الم لقة‬،)2016( ،‫ مها‬،‫ عبد السكتار عبد الر كيد‬.]13[
.‫القاهرة‬
‫ الموقع الرسمي لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة‬.]14[
http://www.newcities.gov.eg/know_cities/New_Cairo/default.aspx
."‫م‬2019 ‫ "مصر في أرقام‬،‫ الجهاز المركزي للتعبئة العامة واإلحصاء المصري‬.]15[
[16]. Bayoumi, W. N. (2009). The Tale of the Unsettled New Cairo City-Egypt: A Review for the
Implications of the Adopted Privatization and Laissez-Fair Policies on Excluding the Poor from its
Housing Market. Young Academics Network Vienna.
[17]. Farid, M., & El Shafie, H. (2002). An assessment of the New Cairo city. JOURNAL OF
ENGINEERING AND APPLIED SCIENCE-CAIRO-, 49(4), 681-698.
‫ "العمران المصكريف ردكد التطورات في عمران ارم مصكر في أواخر القرن العشكرين واسكتط ا‬،)2007( ،‫ أبو زيد راجح‬.]18[
.‫ المكتبة األكاديمية‬،‫ منتدي العالم الثالل‬،"‫ المجلد الثاني‬،"2020 ‫مساراته المستقبلية حتي عام‬
[19]. Hafez, R. M. (2017). New cities between sustainability and real estate investment: A case study of
New Cairo city. HBRC journal, 13(1), 89-97.
http://www.mhuc.gov.eg/Programs/Index/128 ،‫ الموقع الرسمي لوزارة اإلسكان والمرافق والمجمعات العمرانية‬.]20[
https://aleqaria.com.eg/Post/details/8286 ،‫ جريدة العقارية‬.]21[
/https://advice.aqarmap.com.eg/ar/gardenia-heights-new-cairo ،‫ موقع عقار ماب‬.]22[
[23]. David Sims and Hazem Abd-El Fattah, (2016), “Egypt Housing Profile” United Nations Human
Settlements Programme (UN-Habitat).
[24]. Clark, B., Chatterjee, K., Melia, S., Knies, G., & Laurie, H. (2014, January). Examining the
relationship between life transitions and travel behavior change: new insights from the UK
household longitudinal study. In 46th Universities’ Transport Studies Group Conference,
Newcastle University.
[25]. Roberts, A., Blunt, I., & Bardsley, M. (2014). Focus on: distance from home to emergency
care. London: The Health Foundation and the Nuffield Trust.
[26]. Nelson, N. M., Foley, E., O'gorman, D. J., Moyna, N. M., & Woods, C. B. (2008). Active
commuting to school: how far is too far? International journal of behavioral nutrition and physical
activity, 5(1), 1-9.
[27]. David Sims, Hazem Kamal, Doris Solomon, (2008) "Housing Study for Urban Egypt", United
States Agency International Development/Egypt.
[28]. Everhart, S., Heybey, B., & Carleton, P. (2006). Egypt: overview of the housing sector. Housing
Finance International, 20(4), 9.
821
JES, Assiut University, Faculty of Engineering, Vol.49, No. 6, Nov. 2021, pp. 799 - 821

[29]. United States Agency International Department, Technical Assistance for Policy Reform, (2008),
“Housing Study for Urban Egypt".
‫ رسالة‬،"‫ “تاعيل فكر المسكن االنتقاليف نموذج رر ادي إلسكان الطبقة المتوسطة في مصر‬،)2015( ،‫ رانيا‬،‫ ربراهيم عبد الحاكم‬.]30[
.‫ جامعة القاهرة‬،‫ كلية الهندسة‬،‫دكتوراه‬

Study on the ability of housing projects in new cities to attract middle-

income residents: a case study on New Cairo City

Abstract:
One of the most pressing issues confronting developing countries is their ability to
provide affordable housing to middle and lower-income groups. This issue affects
Egypt because of its economic challenges as well as the increasing population growth
rate, and it manifest primarily in the middle class category, which is the largest segment
of the population whose economic capabilities do not reach the material well-being of
the upper class to obtain the housing units they desire. The middle class also has more
aspirations than the low-income group to obtain adequate housing, and is highly
dependent on its income compared to the low-income group that dependents largely
on government support. The development of new cities is considered one of the
potential solutions to the housing problem in general and to the middle class in
particular. This article, accordingly, examines the housing sector at the outset by
describing the housing situation in Egypt as well as the gap between the supply and
demand in the real estate market. It then identifies the middle class socially and
economically and the capabilities and needs of this population group. The article then
explores different assessment criteria for the middle housing systems adopted from
the Egyptian ministry of housing and utilities in cooperation with the United Nations
office in Egypt and apply these indicators to four housing projects in the New Cairo city
(the largest city around the larger region of Cairo). These projects represents the main
agents responsible for providing housing units in Egypt including the government,
private, and cooperative sectors. The assessment indicators were divided into four
criteria (schematic and architectural, economic, social, administrative and
organizational) and it was found that the proximity rate to the overall average of these
criteria did not exceed an average of sixty percent for all the four projects indicating an
apparent imbalance in the middle-class housing market. This shortage appears in
factors - rather than the quantity of available units - which affects the functioning of the
housing market. The article concludes by highlighting the gap between what is
implemented on the ground and what is actually needed for the middle class group,
and hence the extraction of recommendations to avoid these gaps.

Keywords: Architecture Engineering Department, Faculty of Engineering, Assiut

university, Egypt.