北京市大兴采育 0119地块项目

规划设计方案

2019.01.11
定位策划

总体规划

户型设计

立面设计

待定事宜
 定位策划

区位分析 l 采育镇紧邻京沪高速，距市中心30公里，距亦庄20公里。
l 采育镇具有优质的低密绿色生态环境。
市中心
l 区域内重点中小学、镇中心医院、商场等生活配套设施

京
沪
齐全，但缺乏高端配套设施。

高
速
亦庄
约 l 区域内乘车出行便捷，但公共交通欠缺。

约
20

30
公
里

公
l 项目用地位于采育低密住宅规划片区,对标顺义中央别

里
采育镇
墅区——新国门（新机场）别墅区。

低密居住片区

京 育出
采
沪
高 口
速
产业商政片区
凤河
项目用地
 定位策划

区位分析 l 采育镇紧邻京沪高速，距市中心30公里，距亦庄20公里。
l 采育镇具有优质的低密绿色生态环境。
l 区域内重点中小学、镇中心医院、商场等生活配套设施
齐全，但缺乏高端配套设施。

l 区域内乘车出行便捷，但公共交通欠缺。

l 项目用地位于采育低密住宅规划片区,对标顺义中央别
墅区——新国门（新机场）别墅区。

项目用地
 定位策划

地价分析

土地楼面价：16,385 元/M2

9.4亿 ÷ 57370M2

销售限价：31,136元/M2

最高单价: 32693元/M2

土地溢价率：27%
9.4亿 ÷ 7.4亿=1.27
 定位策划

市场分析

别墅项目单价 高层项目单价

满庭春MOMA 满庭春MOMA
（别墅）：待定 （高层）：1.2 万

兴创荣墅：3.0 万
育新花园：2.3 万
(770万-1100万/套）

项目用地 育星苑
（蓝天花园）：2.3 万
波尔多小镇：2.5 万

恒盛小镇艺墅：2.5 万
 定位策划

定位策划

定位 策划

庭院+地下室
高单价：3.1 万 别墅产品 或

露台+阳光房
+ + 三层
+
平墅
户均面积
低总价：400 万/套 平层产品
130 M2
最大户型
小于140M2
 定位策划

定位策划

3F
2F
三层
1F
平墅
 定位策划

定位策划

首层建筑面积： 54637 M2 x 30% = 16391 M2

需要高于三层的产品，
三层建筑面积： 16391 M2 x 3 = 49173 M2 以达到容积率。

容积率面积差值： 57370 - 491733 = 8197 M2

 定位策划

定位策划

庭院+地下室
或 4F
别墅产品 B
3F
露台+阁楼层 A
2F
1F

C 6F
5F
B 4F
3F
C 3F A 2F
B 2F 1F
A 1F

3F 平墅 4-6F 叠墅
 定位策划

定位策划

庭院+地下室
或
别墅产品
露台+阳光房

4F

3F 3F
2F 2F
1F 1F

3.5 F 平墅 4.5 F 平墅
定位策划

总体规划

户型设计

立面设计

待定事宜
 总体规划

规划条件
北

15°

凤
河

l 用地道路与正北成15°角，具有利用1.4倍日照间距的条件。 H
D=1.7H

l 用地西侧紧邻凤河景观带，为可以充分利用的景观资源。

l 用地东、南、西三边设有绿化带，车行出入口设置需·征求规划意见。
D=1.4H
H
 总体规划

20

120

120+10

120

3F： 120+20=140 （M2）

1F：16300÷120=136（户）
户均：（120+130+140）÷3=130 （M2）
 总体规划

规划推演
 总体规划

上版回顾
l 中轴不对称
l 横向景观轴过小
l 270度视野的边户型过少
l 入口车道对住宅有影响
l 样板间要与主体脱开
 总体规划

规划方案一
l 中轴不对称
l 横向景观轴过小
l 270度视野的边户型过少
l 入口车道对住宅有影响
l 样板间要与主体脱开
规划方案一 总体规划

规划总图

3F： 56x6=336户
4F： 12x8=96户
合计：336+96=432户
户均：132.4M2
非墅平层：12x2=24户
边户：(24+32)x3=168户

首层楼间距21.2M
首层进深11.5M
规划方案一 总体规划

售楼处
 总体规划

售楼处
规划方案一 总体规划

样板间
规划方案一 总体规划

样板间
规划方案一 总体规划

样板间
规划方案一 总体规划
规划方案一 总体规划
规划方案一 总体规划
规划方案一 总体规划
规划方案一 总体规划
规划方案一 总体规划
规划方案一 总体规划
规划方案一 总体规划
规划方案二 总体规划

总平面图

3F： 56x7=342户
4F： 12x8=96户
合计：342+96=438户
户均：130.7M2
非墅平层：12x2=24户
边户：(18+20)x3=114户

首层楼间距21.2M
首层进深11.5M
规划方案二 总体规划
 总体规划

竖向设计

层高
高差
挖深
 总体规划

竖向设计

层高
高差
挖深
 总体规划

方案比较

方案一

方案二
定位策划

总体规划

户型设计

立面设计

待定事宜
 户型设计

首层平面（中户）
 户型设计

首层平面（边户）
 户型设计

首层平面（边户）
 户型设计

首层平面（边户）
 户型设计

首层平面（边户）
 户型设计

二层平面（中户）
 户型设计

二层平面（边户）
 户型设计

三层平面（中户）
 户型设计

三层平面（中户）
 户型设计

四层平面（中户）
 户型规划

三层平面（边户）
 户型设计

四层平面（边户）
 户型设计

三四层平面（中户）
 户型设计

三四层平面（中户）
 户型设计

三四层平面（边户）
下沉院深4M方案 户型设计

4000 4000
下沉院深4M方案 户型设计

地下一层
（实土侧边户）
8500

8500
下沉院深4M方案 户型设计

地下一层
（实土侧边户）
下沉院深4M方案 户型设计

地下一层
（实土侧边户）
下沉院深4M方案 户型设计

地下一层
（实土侧中户）

8500
8500
下沉院深4M方案 户型设计

地下一层
（实土侧中户）
下沉院深4M方案 户型设计

地下一层
（中户）
下沉院深4M方案 户型设计

地下一层
（车库侧）

8500
8500
下沉院深4M方案 户型设计

地下一层
（车库侧）
下沉院深7M方案 户型设计

7000 7000
下沉院深7M方案 户型设计

地下一层
（车库侧）

4000
7000
下沉院深7M方案 户型设计

地下一层
（实土侧）

7000
下沉院深7M方案 户型设计
下沉院深8.5M方案 户型设计

8500
下沉院深8.5M方案 户型设计
下沉院深8.5M方案 户型设计
 户型设计

下沉庭院方案比较

下沉庭院： 下沉庭院： 下沉庭院：

7~10Mx4M进深 7Mx7M进深 8.5Mx10.8M进深
=30~40M2 =50M2 =90M2
地上院落： 地上院落： 地上院落：
90-35=55M2 90-50=40M2 90-90=0M2
 户型设计

下沉庭院方案比较
 户型设计

院落价值 最高单价：32690元/M2
首层面积：120M2
首层售价：32690x120=391万<500万

首层预期单价：500万÷120M2=
41660万/M2>32690元/M2
3F
2F
1F 首层下跃：70M2
下跃售价：1.5万x70=105万
105+391=496万≈500万
 户型设计

院落价值

3F
首层院落
2F
1F

下沉院落
定位策划

总体规划

户型设计

立面设计

经济分析
 立面设计

立面风格 东方新中式
 立面设计

立面要旨

阳光 向上 清新 大气 现代 精致
 立面设计

边户转角窗立面方案
 立面设计

设置分体空调机位立面方案
立面设计
 立面设计

边户设90度双向窗立面方案
定位策划

总体规划

户型设计

立面设计

待定事宜
 待定事宜

总体规划

1. 规划方案
2. 下沉庭院方案
3. 样板间位置
4. 空调机位
5. 层高3.1M
6. 140M2控制方法
7. 飘窗/南露台
谢谢！