第五章 投资性房地产︱ 基讲班-张志凤

考点 年份/题型

投资性房地产转换日的确定 2020 年单选题

投资性房地产的会计处理 2020 年单选题

投资性房地产转换的会计处理 2019 年单选题

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一、投资性房地产的定义

二、投资性房地产的范围
范围 注意问题

已出租的土地使用权 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类

持有并准备增值后转让的
土地使用权
（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；
（2）以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产；
（3）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管
已出租的建筑物
理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营
出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视
为投资性房地产

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下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。
A.已出租的建筑物
B.待出租的建筑物
C.已出租的土地使用权
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

【答案】AC
【解析】选项 B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项 D，以经营租赁方式租入的建筑物不属于企
业持有的资产。

下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（ ）。
A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产
B.土地使用权在自用地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产
C.已出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产
D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入管理费用

【答案】AC
【解析】土地使用权的账面价值不与自用地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，选
项 B 错误；用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本，选项 D 错误。

一、投资性房地产的确认和初始计量

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情形 确认时点

（1）已出租的土地使用权、建筑物 租赁期开始日

将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日
（2）对持有并准备增值后转让的土地使用权
期

（3）持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物 董事会或类似机构作出书面决议的日期

答：应将该房屋所占土地使用权价值按照房屋建筑物中自用建筑面积和对外出租建筑面积的比例进行分摊，将
分摊到对外出租建筑面积的土地使用权价值一并转入投资性房地产的成本中。
甲公司以 1400 万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产
用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，全部成本合计 6000 万元，完工当日土地使用权账面价值为 1200 万
元，假定不考虑其他因素，租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是（ ）万元。
A.3600
B.7200
C.2400
D.2000

【答案】C
【解析】初始成本=1200÷3+6000÷3=2400（万元）。

二、与投资性房地产有关的后续支出

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答：房地产开发企业将存货对外出租形成投资性房地产，其价值很高，若改扩建将其转入在建工程，则会影响
报表项目前后各期的可比性。如 2×20 年 12 月对价值 10000 万元的投资性房地产进行改扩建，2×21 年 10 月
改扩建完工。若改扩建时将其转入在建工程，2×19 年 12 月 31 日（及以前年度资产负债表日）以“投资性房
地产”项目列示，2×20 年 12 月 31 日以“在建工程”项目列示，2×21 年 12 月 31 日以“投资性房地产”项
目列示，这样无法进行报表项目纵向分析。若投资性房地产改扩建通过“投资性房地产—在建”科目核算，报
表各期均以“投资性房地产”项目列示，不会影响报表纵向分析。

20×8 年 3 月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行
后续计量，原价为 2000 万元，已计提折旧 600 万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对
厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3 月 15 日，
与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12 月 10 日，厂房改扩建工程完工，共发生支出 150 万
元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。
本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。
甲企业的账务处理如下：

（1）20×8 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——厂房（在建） 14000000
投资性房地产累计折旧 6000000
贷：投资性房地产——厂房 20000000
（2）20×8 年 3 月 15 日～12 月 10 日：
借：投资性房地产——厂房（在建） 1500000
贷：银行存款 1500000
（3）20×8 年 12 月 10 日，改扩建工程完工：
借：投资性房地产——厂房 15500000
贷：投资性房地产——厂房（在建） 5500000

20×8 年 3 月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收
入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂
房出租给丙企业。3 月 15 日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11 月 10 日，厂房改扩建
工程完工，共发生支出 150 万元，即日起按照租赁合同出租给丙企业。3 月 15 日，厂房账面余额为 1200 万
元，其中成本 1000 万元，累积公允价值变动 200 万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。
甲企业的账务处理如下：

（1）20×8 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：

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借：投资性房地产——厂房（在建） 12000000
贷：投资性房地产——成本 10000000
——公允价值变动 2000000
（2）20×8 年 3 月 15 日～11 月 10 日：
借：投资性房地产——厂房（在建） 1500000
贷：银行存款 1500000
（3）20×8 年 11 月 10 日，改扩建工程完工：
借：投资性房地产——成本 13500000
贷：投资性房地产——厂房（在建） 13500000

2×18 年 1 月 20 日，甲公司与丙公司签订租赁协议，将原出租给乙公司并即将在 2×18 年

3 月 1 日到期的厂房租赁给丙公司。该协议约定，甲公司 2×18 年 7 月 1 日起将厂房出租给丙公司，租赁期为
5 年，每月租金为 60 万元，租赁期首 3 个月免租金。为满足丙公司租赁厂房的需要，甲公司 2×18 年 3 月 2
日起对厂房进行改扩建，改扩建工程 2×18 年 6 月 29 日完工并达到预定可使用状态。甲公司对出租厂房采用
成本模式进行后续计量。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是
（ ）。（2020 年）
A.2×18 年确认租金收入 180 万元
B.改扩建过程中的厂房确认为投资性房地产
C.厂房改扩建过程中发生的支出直接计入当期损益
D.厂房在改扩建期间计提折旧

【答案】B
【解析】出租人提供免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他
合理的方法进行分配，免租期内应当确认租金收入。2×18 年甲公司应确认租金收入为[60×（5×12-
3）]/5×6/12=342（万元）。选项 A 错误；企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为
投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，不转入在建工程，再开发期间不计提折
旧或摊销。选项 B 正确，选项 D 错误；与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件
的，应当予以资本化计入投资性房地产成本，选项 C 错误。

下列有关投资性房地产后续支出的表述中，正确的有（ ）
。
A.与投资性房地产有关的满足资本化条件的支出，应当计入投资性房地产成本
B.投资性房地产改扩建后继续用于出租，改扩建期间资本化支出计入“在建工程”科目
C.投资性房地产改扩建期间不计提折旧或摊销
D.投资性房地产日常维修费用通常计入其他业务成本

【答案】ACD
【解析】投资性房地产改扩建后继续用于出租，改扩建期间资本化支出应记入“投资性房地产——在
建”科目，选项 B 不正确。

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一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

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甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自 2×21 年 1 月 1 日起，甲公司将一

项投资性房地产出租给某单位，租赁期为 4 年，每年收取租金 1300 万元。该投资性房地产原价为 24000 万
元，预计使用年限为 40 年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零；至 2×21 年 1 月 1 日已使用 10 年，
累计折旧 6000 万元。2×21 年 12 月 31 日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地
产的可收回金额为 17300 万元。假定不考虑其他相关税费，该投资性房地产对甲公司 2×21 年利润总额的影响
金额为（ ）万元。
A.600
B.700
C.900
D.1300

【答案】A
【解析】2×21 年计提折旧=（24000-6000）/（40-10）=600（万元），2×21 年 12 月 31 日计提减值准备
前投资性房地产账面价值=（24000-6000）-600=17400（万元），因可收回金额为 17300 万元，应计提减
值准备=17400-17300=100（万元）。该投资性房地产对甲公司 2×21 年利润总额的影响金额=1300-600-
100=600（万元）。

二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

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甲公司为从事房地产经营开发的企业。20×8 年 10 月 1 日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约
定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为 10 年。当年 10 月
1 日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为 9000 万元。20×8 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值
为 9200 万元。假设甲公司采用公允价值计量模式。

甲企业的账务处理如下：
（1）20×8 年 10 月 1 日，甲公司开发完成写字楼并出租：
借：投资性房地产——成本 90000000
贷：开发成本 90000000
（2）20×8 年 12 月 31 日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计
入当期损益：
借：投资性房地产——公允价值变动 2000000
贷：公允价值变动损益 2000000

三、投资性房地产后续计量模式的变更

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一、投资性房地产的转换

关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（ ）。
A.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日
B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳
务或者经营管理的日期
C.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日
期
D.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日

【答案】ABC
【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁
期开始日，而不是合同签订日。

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20×8 年 8 月 1 日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账
面价值为 3765 万元，其中，原价 5000 万元，累计已提折旧 1235 万元。假设甲企业采用成本计量模式。

甲企业的账务处理如下：
借：固定资产 50000000
投资性房地产累计折旧 12350000
贷：投资性房地产 50000000
累计折旧 12350000

20×8 年 10 月 15 日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业
的行政管理。20×8 年 10 月 15 日，该写字楼的公允价值为 4800 万元。该项房地产在转换前采用公允价值模
式计量，原账面价值为 4750 万元，其中，成本为 4500 万元，公允价值变动为增值 250 万元。

甲企业的账务处理如下：
借：固定资产 48000000
贷：投资性房地产——成本 45000000
——公允价值变动 2500000
公允价值变动损益 500000

甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20×8 年 10 月 15 日，因租赁期
满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转
换为存货，当日的公允价值为 5800 万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为 5600 万
元，其中，成本为 5000 万元，公允价值增值为 600 万元。

甲企业的账务处理如下：
借：开发产品 58000000
贷：投资性房地产——成本 50000000
——公允价值变动 6000000
公允价值变动损益 2000000

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20×8 年 3 月 10 日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租
给乙企业。租赁期开始日为 20×8 年 4 月 15 日。20×8 年 4 月 15 日，该写字楼的账面余额 45000 万元，公允
价值为 47000 万元。20×8 年 12 月 31 日，该项投资性房地产的公允价值为 48000 万元。

甲企业的账务处理如下：
（1）20×8 年 4 月 15 日：
借：投资性房地产——成本 470000000
贷：开发产品 450000000
其他综合收益 20000000
（2）20×8 年 12 月 31 日：
借：投资性房地产——公允价值变动 10000000
贷：公允价值变动损益 10000000

20×8 年 6 月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备
将其出租，以赚取租金收入。20×8 年 10 月 30 日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。并与乙企业
签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为 20×8 年 10 月 30 日，租赁期限为 3 年。
20×8 年 10 月 30 日，该办公楼原价为 5 亿元，己提折旧 14250 万元，公允价值为 35000 万元。假设甲企业对
投资性房地产采用公允价值模式计量。

甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——成本 350000000
公允价值变动损益 7500000
累计折旧 142500000
贷：固定资产 500000000

甲公司将原自用的办公楼用于出租，以赚取租金收入。租赁期开始日，该办公楼账面原价
为 14000 万元，已计提折旧为 5600 万元，公允价值为 12000 万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式
进行后续计量。甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列
示的项目是（ ）。
（2019 年）
A.资本公积
B.营业收入
C.其他综合收益
D.公允价值变动收益

【答案】C
【解析】自用房地产转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，转换日公允价值大于原账面
价值的差额计入其他综合收益，公允价值小于原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（ ）。
A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价
值的差额确认为其他综合收益
B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允
价值小于原账面价值的差额确认为当期损益
C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价
值小于存货账面价值的差额确认为当期损益
D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，
公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益

【答案】C
【解析】采用成本模式后续计量的投资性房地产转为存货，应将该房地产转换前的账面价值作为转换后
存货的入账价值，不考虑转换日的公允价值，不产生差额，选项 A 错误；采用成本模式后续计量的投资
性房地产转为固定资产，应将该房地产转换前的账面价值作为转换后固定资产的入账价值，而不考虑转

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换日的公允价值，不产生差额，选项 B 错误；采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产
时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期
损益（公允价值变动损益），无须区分该差额是借方或贷方，选项 D 错误。

二、投资性房地产的处置

甲为一家房地产开发企业，20×7 年 3 月 10 日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的
一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为 20×7 年 4 月 15 日。20×7 年 4 月 15 日，该写字楼的账面余
额 45000 万元，公允价值为 47000 万元。20×7 年 12 月 31 日，该项投资性房地产的公允价值为 48000 万元。
20×8 年 6 月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以 55000 万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用
公允价值模式计量。

甲企业的账务处理如下：

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（1）20×7 年 4 月 15 日，存货转换为投资性房地产：
借：投资性房地产——成本 470000000
贷：开发产品 450000000
其他综合收益 20000000
（2）20×7 年 12 月 31 日，公允价值变动：
借：投资性房地产——公允价值变动 10000000
贷：公允价值变动损益 10000000
（3）20×8 年 6 月，出售投资性房地产：
借：银行存款 550000000
公允价值变动损益 10000000
其他综合收益 20000000
其他业务成本 450000000
贷：投资性房地产——成本 470000000
——公允价值变动 10000000
其他业务收入 550000000
或：
借：银行存款 550000000
贷：其他业务收入 550000000
借：其他业务成本 480000000
贷：投资性房地产——成本 470000000
——公允价值变动 10000000
借：公允价值变动损益 10000000
贷：其他业务成本 10000000
借：其他综合收益 20000000
贷：其他业务成本 20000000

生命太短，没有时间留给遗憾，
若不是终点，请微笑一直向前。

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