Chương 4 - Cho vay thế chấp BDS với lãi suất cố định

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA TÀI CHÍNH
BÀI SOẠN CHƯƠNG 4
CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VỚI LÃI

SUẤT CỐ ĐỊNH
GVHD: TS. Huỳnh Thị Cẩm Hà

NHÓM SINH VIÊN: Lê Nhật Linh
Phạm Thị Mai
Hoàng Thị Phượng
Thái Thị Ngọc Thắm
Trần Thị Anh Thư
Nguyễn Hữu Thuận
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 09/2022

MỤC LỤC
CHƯƠNG 4. TỔNG QUAN VỀ LÃI SUẤT VAY THẾ CHẤP VÀ CÁC ĐIỀU KHOẢN
TRONG HỢP ĐỒNG CHO VAY THẾ CHẤP..........................................................................3
1. Tổng quan các yếu tố quyết định lãi suất thế chấp.................................................................3
1.1. Lãi suất thực tế: Cân nhắc cơ bản.....................................................................................................4
1.2 Kỳ vọng lãi suất và lạm phát.............................................................................................................4
1.3 Lãi suất và rủi ro...............................................................................................................................5
1.4 Rủi ro vỡ nợ......................................................................................................................................5
1.5 Rủi ro lãi suất....................................................................................................................................5
1.6 Rủi ro khi trả trước............................................................................................................................6
1.7 Rủi ro khác........................................................................................................................................6
2. Các điều khoản trong hợp đồng cho vay thế chấp với lãi suất cố định (FRM)....................7
2.1 Số tiền vay........................................................................................................................................7
2.2 Lãi suất..............................................................................................................................................7
 Lãi đơn và lãi kép.......................................................................................................................7
 Lãi đơn....................................................................................................................................................7
 Lãi kép....................................................................................................................................................8
 Sự khác biệt giữa lãi đơn và lãi kép........................................................................................................8
 Lãi suất cố định và lãi suất thả nổi.............................................................................................8
 Lãi suất cố định.......................................................................................................................................8
 Lãi suất thả nổi........................................................................................................................................9
 Sự khác biệt giữa lãi suất cố định và lãi suất thả nổi..............................................................................9
2.3 Ngày đáo hạn..................................................................................................................................10
2.4 Các khoản thanh toán định kỳ.........................................................................................................10
3. Lãi suất cho vay thế chấp cố định..........................................................................................11
3.1 Khoản thanh toán định kỳ và số tiền trả lãi.....................................................................................11
3.2 Sự khác biệt giữa lãi tích lũy và khoản thanh toán định kỳ.............................................................11
3.3. Chỉ trả lãi (IO)................................................................................................................................19
3.4 Khấu trừ âm (NA)...........................................................................................................................20
4. Tóm tắt và So sánh: Lãi suất cố định, vay cầm cố thanh toán cố định với các mô hình
khấu hao khác nhau....................................................................................................................23
4.1 Xác định số dư khoản vay...............................................................................................................24
4.2 Chi phí kết thúc khoản vay và chi phí đi vay hiệu quả....................................................................26
4.3 Phí vay và chi phí đi vay.................................................................................................................27
4.4 Mối quan hệ giữa Lãi suất và Thời gian..........................................................................................30
4.5 Tiền phạt trả trước...........................................................................................................................31
4.6 Tính phí để đạt được lợi nhuận hoặc “Định giá” FRM....................................................................33
5. Các mô hình cho vay FRM khác: khoản thanh toán gốc chia đều trả cố định, lãi căn cứ
vào dư nợ giảm dần.....................................................................................................................34
5.1 Các khoản thanh toán giảm dần (CAM) - Constant Amortizing Mortgage.....................................34
5.2 Lịch trình khấu hao và các khoản cho vay hoàn trả trước hạn (Amortization schedules and Callable
Loans)...................................................................................................................................................36
5.3 Thế chấp theo niên kim đảo ngược (RAM).....................................................................................37
6. Kết luận....................................................................................................................................39
CHƯƠNG 4. TỔNG QUAN VỀ LÃI SUẤT VAY THẾ CHẤP VÀ CÁC ĐIỀU
KHOẢN TRONG HỢP ĐỒNG CHO VAY THẾ CHẤP
Chương này đề cập đến các cách tiếp cận khác nhau để định giá và cấu trúc các
khoản vay thế chấp lãi suất cố định. Bằng cách định giá một khoản vay, chúng tôi đề cập
đến tỷ lệ lãi suất, phí và các điều khoản khác mà người cho vay cung cấp và người đi vay
sẵn sàng chấp nhận khi thực hiện các khoản vay thế chấp. Là một phần của quá trình định
giá, chúng tôi cũng nhấn mạnh đến cung và cầu đối với các nguồn vốn có thể cho vay, vai
trò của lạm phát và cả hai ảnh hưởng đến tỷ lệ lãi suất như thế nào. Về cơ cấu khoản vay,
chúng tôi xem xét nhiều đổi mới trong các hình thức thanh toán thế chấp đã phát triển từ
những thay đổi của môi trường kinh tế.
Một mục tiêu chính khác của chương này là minh họa các kỹ thuật để xác định lợi tức cho
người cho vay và chi phí thực tế cho người đi vay khi có nhiều điều khoản khác nhau trong
hợp đồng vay. Những người cho vay bất động sản thường bao gồm các khoản phí và lệ phí
khác nhau cùng với lãi suất như một điều kiện để thực hiện một khoản vay. Các khoản phí
này có thể bao gồm chiết khấu khoản vay, phí bắt đầu, tiền phạt trả trước hoặc lãi trả trước.
Ngoài ra, người vay và người cho vay có thể thỏa thuận các lịch trình khấu hao hoặc trả nợ
khác nhau để tạo điều kiện hỗ trợ tài chính cho một giao dịch bất động sản cụ thể. Vì những
điều khoản này thường ảnh hưởng đến chi phí đi vay, nên phương pháp luận được sử dụng
để tính lợi tức cho người cho vay (chi phí cho người đi vay) bị nhấn mạnh.
1. Tổng quan các yếu tố quyết định lãi suất thế chấp
Điều kiện kinh tế thay đổi đã buộc ngành tài chính bất động sản phải trải qua một quá
trình phát triển quan trọng. Những điều kiện thay đổi này hiện nay đòi hỏi người cho vay và
người đi vay phải hiểu rõ hơn về các nguồn vốn được sử dụng để cho vay và bản chất của
rủi ro, tăng trưởng kinh tế và lạm phát ảnh hưởng như thế nào đến tính sẵn có và chi phí của
các quỹ thế chấp
Khi xem xét các yếu tố quyết định đến lãi suất của khoản vay thế chấp, chúng ta cũng phải
xem xét cung và cầu của quỹ thế chấp. Hầu hết những người cho vay cầm cố là các tổ chức
trung gian, hoặc các tổ chức đóng vai trò như các ống dẫn liên kết các dòng tiền từ người
tiết kiệm đến người đi vay. Người vay sử dụng số tiền tiết kiệm được dưới hình thức tín
chấp. Lãi suất thị trường đối với các khoản vay thế chấp được xác lập bởi số tiền mà người
đi vay sẵn sàng trả cho việc sử dụng vốn trong một khoảng thời gian xác định và mức mà
người cho vay sẵn sàng chấp nhận để bù đắp cho việc sử dụng các khoản tiền đó. Về mặt
cầu của thị trường, có thể nói một cách an toàn rằng nhu cầu vay tín chấp là một nhu cầu
xuất phát, hoặc được quyết định bởi nhu cầu về bất động sản.
Khi cung cấp vốn cho thị trường thế chấp, người cho vay cũng xem xét lợi nhuận và rủi ro
mất mát liên quan đến các khoản đầu tư thay thế liên quan đến lợi nhuận có được trên các
khoản thế chấp. Do đó, thị trường thế chấp cũng nên được coi là một phần của thị trường
vốn lớn hơn, nơi người cho vay và nhà đầu tư đánh giá lợi nhuận có sẵn trên các khoản thế
chấp và tất cả các hình thức đầu tư cạnh tranh, chẳng hạn như trái phiếu, cổ phiếu và các lựa
chọn thay thế khác, và các rủi ro tương đối liên quan đến mỗi loại. Nếu người cho vay tin
rằng có thể kiếm được lợi nhuận lớn hơn bằng cách cho vay thế chấp nhiều hơn (sau khi đã
tính đến chi phí và rủi ro mất mát) so với trường hợp họ đầu tư vào trái phiếu công ty hoặc
các khoản vay kinh doanh, thì nhiều quỹ hơn sẽ được phân bổ để thế chấp cho vay, và
ngược lại. Do đó, các quyết định của người cho vay để phân bổ vốn cho các khoản thế chấp
cũng được thực hiện liên quan đến lợi nhuận và rủi ro đối với các khoản vay thay thế và cơ
hội đầu tư.
1.1. Lãi suất thực tế: Cân nhắc cơ bản
Khi thảo luận về lãi suất thị trường đối với các khoản thế chấp, chúng ta nên nhớ
rằng các mức lãi suất này dựa trên một số cân nhắc. Chúng tôi đã chỉ ra trước đó rằng nguồn
cung cấp vốn được phân bổ cho hoạt động cho vay cầm cố trong nền kinh tế, một phần,
được xác định bởi lợi nhuận và rủi ro đối với tất cả các hình thức nợ và cơ hội đầu tư.
Một mối quan hệ cơ bản phổ biến đối với các khoản đầu tư yêu cầu sử dụng vốn trong nền
kinh tế là chúng kiếm được ít nhất bằng lãi suất thực. ' Đây là tỷ lệ lãi tối thiểu mà người tiết
kiệm phải kiếm được để khiến họ chuyển hướng sử dụng các nguồn lực (quỹ) từ tiêu dùng
hiện tại sang tiêu dùng trong tương lai. Để thuyết phục các cá nhân thực hiện sự chuyển
hướng này, thu nhập trong các giai đoạn tương lai phải được kỳ vọng tăng đủ từ tiền lãi để
chuyển thu nhập hiện tại từ tiêu dùng sang tiết kiệm. Nếu lợi nhuận kỳ vọng kiếm được từ
những khoản tiết kiệm đó đủ cao để cung cấp đủ tiêu dùng trong tương lai, thì số tiền tiết
kiệm hiện tại sẽ xảy ra.
1.2 Kỳ vọng lãi suất và lạm phát
Ngoài tỷ lệ lãi suất thực, một mối quan tâm mà tất cả các nhà đầu tư có khi đưa ra
quyết định đầu tư là lạm phát sẽ ảnh hưởng như thế nào đến lợi nhuận đầu tư. Tỷ lệ lạm phát
có tầm quan trọng đặc biệt đối với các nhà đầu tư và người cho vay khi thực hiện hoặc mua
các khoản vay được thực hiện với lãi suất cố định trong thời gian dài. Do đó, khi quyết định
có thực hiện các cam kết như vậy hay không, người cho vay và nhà đầu tư phải tin tưởng
rằng các cam kết lãi suất đủ cao để bù đắp cho bất kỳ tổn thất nào về sức mua dự kiến trong
thời gian khoản đầu tư hoặc khoản vay còn dư; nếu không, sẽ kiếm được lợi nhuận thực tế
không tương xứng. Do đó, sự thống nhất về những gì người cho vay và nhà đầu tư kỳ vọng
sẽ xảy ra lạm phát trong thời gian các khoản cho vay và đầu tư của họ chưa thanh toán cũng
được đưa vào lãi suất tại thời điểm các khoản đầu tư và cho vay được thực hiện
Để minh họa mối quan hệ giữa lãi suất danh nghĩa hoặc lãi suất hợp đồng do người đi vay
và người cho vay thỏa thuận và lãi suất thực tế, giả sử một khoản vay 10.000 đô la được
thực hiện với lãi suất danh nghĩa hoặc theo hợp đồng là 10% với tất cả tiền gốc và lãi phải
trả tại cuối năm. Vào cuối năm, người cho vay sẽ nhận được 11.000 đô la, hoặc 10.000 đô la
cộng với 10.000 đô la lần (.10). Nếu tỷ lệ lạm phát trong năm đó là 6%
(1) Nếu người đọc có thể hình dung một danh mục đầu tư bao gồm các khoản đầu tư vào
tất cả các hoạt động sản xuất trong nền kinh tế dựa trên tỷ trọng mà bất kỳ hoạt động
cụ thể nào có được so với tổng giá trị của tất cả các hoạt động sản xuất trong nền kinh
tế, thì tỷ lệ thu nhập hiện tại trên một danh mục như vậy sẽ tương đương với lãi suất
thực tế. Tỷ lệ như vậy cũng sẽ là tỷ lệ mà các đơn vị kinh tế yêu cầu phải tiết kiệm hơn
là tiêu dùng từ thu nhập hiện tại thì 11.000 đô la nhận được vào cuối năm sẽ trị giá
khoảng 10.377 đô la (11.000 ÷ 1,06 đô la). Do đó, mặc dù lãi suất danh nghĩa là 10%,
nhưng lãi suất thực trên khoản thế chấp chỉ dưới 4% ($ 377/$ 10.000 = 3,77%). Do đó,
chúng tôi kết luận rằng nếu người cho vay muốn có lãi suất thực tế 4%, thì người cho
vay sẽ phải tính lãi suất danh nghĩa xấp xỉ 10% để bù đắp cho sự thay đổi dự kiến của
mức giá do lạm phát.
Chúng ta có thể tóm tắt bằng cách nói rằng lãi suất danh nghĩa đối với bất kỳ khoản đầu tư
nào được xác định một phần bởi lãi suất thực cộng với phần bù cho tỷ lệ lạm phát dự kiến.
Trong ví dụ của chúng tôi, tỷ lệ thực 4% cộng với phần bù lạm phát 6% bằng 10%. Lưu ý
rằng phí bảo hiểm này dựa trên tỷ lệ lạm phát dự kiến tại thời điểm khoản vay được thực
hiện. Khả năng lạm phát nhiều hơn hoặc ít hơn dự kiến là một trong nhiều rủi ro mà người
cho vay và nhà đầu tư cũng phải cân nhắc
Chúng ta cũng nên chỉ ra rằng lãi suất danh nghĩa thường được biểu thị bằng lãi suất hàng
năm. Tuy nhiên, tùy thuộc vào loại khoản vay, lãi suất danh nghĩa có thể là lãi suất hàng
năm cộng lại hàng ngày, hàng tháng, hàng quý, hàng năm hoặc liên tục. Chúng ta sẽ khám
phá tác động của lãi kép, lãi cộng dồn và các hình thức thanh toán chi tiết hơn trong suốt
chương này.
1.3 Lãi suất và rủi ro
Ngoài lạm phát dự kiến, người cho vay và nhà đầu tư cũng lo ngại về các rủi ro khác
nhau khi thực hiện các khoản vay và đầu tư. Các nhà cho vay và nhà đầu tư lo ngại về việc
liệu lãi suất và lợi tức có được từ các khoản vay và đầu tư khác nhau có bù đắp đủ rủi ro hay
không. Ngoài ra, liệu một khoản vay hoặc khoản đầu tư cụ thể có mang lại lợi tức đã điều
chỉnh theo rủi ro thích hợp không
Nhiều loại rủi ro có thể được thảo luận đối với các khoản đầu tư khác nhau, nhưng chúng
nằm ngoài phạm vi của cuốn sách này. Do đó, chúng tôi sẽ tập trung vào các rủi ro ảnh
hưởng đến các khoản vay thế chấp. Tuy nhiên, nhiều rủi ro trong số này lại xảy ra trước các
mức độ lớn hơn và thấp hơn trong các khoản cho vay và đầu tư khác
1.4 Rủi ro vỡ nợ
Một mối quan tâm lớn của người cho vay khi thực hiện các khoản vay thế chấp là rủi
ro người đi vay sẽ không có nghĩa vụ trả lãi và gốc. Đây được gọi là rủi ro vỡ nợ, và nó thay
đổi tùy theo bản chất của khoản vay và mức độ tín nhiệm của từng người đi vay. Khả năng
vỡ nợ có thể xảy ra có nghĩa là người cho vay phải tính phí bảo hiểm, hoặc lãi suất cao hơn,
để bù đắp các khoản lỗ cho vay có thể xảy ra. Rủi ro vỡ nợ liên quan đến khả năng thu nhập
của người đi vay có thể giảm sau khi khoản vay được thực hiện, do đó gây nguy hiểm cho
việc nhận các khoản thanh toán thế chấp trong tương lai. Tương tự, giá trị tài sản có thể
giảm xuống dưới mức dư nợ cho vay vào một thời điểm nào đó trong tương lai, điều này có
thể dẫn đến việc người đi vay không trả được nợ và người cho vay bị thiệt hại
1.5 Rủi ro lãi suất
Một sự phức tạp nữa trong việc cho vay và đầu tư phát sinh từ sự không chắc chắn
trong thế giới ngày nay về nguồn cung tiết kiệm, nhu cầu về nhà ở và mức độ tương lai của
(2) Trên thực tế, lãi suất danh nghĩa phải là (1,06 x 1,04) -1, hoặc 10,24 phần trăm, nếu
tỷ lệ thực là 4 phần trăm được mong muốn. Để thuận tiện trong toàn bộ văn bản này,
chúng tôi sẽ thêm tỷ giá thực và phí bảo hiểm cho lạm phát dự kiến làm giá trị xấp xỉ
với lãi suất danh nghĩa. Chúng ta nên chỉ ra rằng mối quan hệ của lạm phát kỳ vọng
và lãi suất từ lâu đã là một chủ đề được nghiên cứu nhiều. Trong khi chúng tôi cho
thấy một mối quan hệ rất đơn giản, bổ sung trong cuộc thảo luận của chúng tôi, có
thể có sự tương tác giữa lãi suất thực và lạm phát. Mối quan hệ cụ thể giữa hai yếu
tố này không được biết chính xác. Do đó, học sinh nên xử lý cuộc thảo luận này ở
mức độ giải thích khái niệm hoặc chung chung
lạm phát. Do đó, lãi suất tại một thời điểm nhất định chỉ có thể phản ánh sự đồng thuận của
thị trường về những yếu tố này được mong đợi. Các nhà đầu tư và người cho vay cũng phải
chịu rủi ro rằng lãi suất tính cho một khoản vay cụ thể có thể không đủ nếu điều kiện kinh tế
thay đổi đáng kể sau khi khoản vay được thực hiện. Mức độ lớn của những thay đổi này có
thể đảm bảo mức lãi suất cao hơn khi khoản vay được thực hiện. Sự không chắc chắn về
mức lãi suất phải trả khi một khoản vay được thực hiện có thể được gọi là rủi ro lãi suất.
Ví dụ, lạm phát dự đoán có thể là 6% tại thời điểm khoản vay 10.000 đô la của chúng tôi
được thực hiện. Nhưng nếu lạm phát thực tế là 8%, điều này có nghĩa là lãi suất đáng lẽ phải
được tính là 12%. Trong trường hợp này, chúng tôi nói rằng tỷ lệ lạm phát dự đoán tại thời
điểm khoản vay được thực hiện là 6%. Tuy nhiên, do lạm phát không lường trước được 2%
xảy ra, người cho vay sẽ mất 200 đô la theo sức mua (2% của 10.000 đô la) vì lãi suất quá
thấp. Điều này không có nghĩa là người cho vay đã không tính lãi suất "đúng" tại thời điểm
khoản vay được thực hiện. Vào thời điểm đó, lạm phát dự kiến là 6%. Do đó, để cạnh tranh,
mức lãi suất 10% đã phải được tính. Tuy nhiên, 2% bổ sung là không lường trước được bởi
tất cả các nhà cho vay trên thị trường. Lạm phát không lường trước được là yếu tố cấu thành
chính của rủi ro lãi suất đối với tất cả những người cho vay.
Khả năng lãi suất quá thấp được tính vào thời điểm khoản vay được thực hiện là một nguồn
rủi ro lớn đối với người cho vay. Do đó, phần bù cho rủi ro này cũng phải được tính hoặc
phản ánh trong lãi suất thị trường. Rủi ro lãi suất ảnh hưởng đến tất cả các khoản cho vay,
đặc biệt là các khoản vay được thực hiện với lãi suất cố định, tức là khi lãi suất được ấn định
trong một khoảng thời gian dài khi khoản vay được thực hiện. Không thích rủi ro, người cho
vay phải tính phí bảo hiểm để chịu rủi ro này
1.6 Rủi ro khi trả trước
Một số khoản vay thế chấp cho phép người vay trả trước khoản vay trước hạn mà
không bị phạt. Thực tế, điều này cung cấp cho người vay quyền lựa chọn để trả trước khoản
vay, tái cấp vốn hoặc trả hết số dư khoản vay nếu bất động sản được bán. Nếu các khoản
vay được trả trước khi lãi suất giảm, người cho vay phải từ bỏ cơ hội kiếm thu nhập lãi suất
mà lẽ ra phải kiếm được theo tỷ lệ hợp đồng ban đầu. Khi các khoản tiền từ khoản cho vay
trả trước được người cho vay tái đầu tư, lãi suất sẽ thấp hơn. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng,
khoản vay không có khả năng được trả trước. Rủi ro mà khoản vay sẽ được trả trước khi lãi
suất giảm xuống dưới lãi suất của hợp đồng cho vay được gọi là rủi ro trả trước
1.7 Rủi ro khác
Có những rủi ro bổ sung mà người cho vay và nhà đầu tư cho rằng có thể khác nhau
tùy theo loại cho vay hoặc đầu tư. Ví dụ, tính thanh khoản hoặc khả năng thị trường của các
khoản cho vay và đầu tư cũng sẽ ảnh hưởng đến quy mô phí bảo hiểm phải kiếm được.
Chứng khoán có thể dễ dàng bán và bán lại trên các thị trường được thiết lập tốt sẽ yêu cầu
phí bảo hiểm thấp hơn so với những chứng khoán khó bán hơn. Đây được gọi là rủi ro thanh
khoản
Rủi ro pháp lý là một rủi ro khác liên quan đến việc cho vay thế chấp cũng có thể dẫn đến
phí bảo hiểm. Nó có thể đề cập đến những thay đổi trong môi trường pháp lý mà thị trường
hoạt động; ví dụ, các quy định ảnh hưởng đến tình trạng thuế của các khoản thế chấp, kiểm
soát tiền thuê, luật tiểu bang và liên bang ảnh hưởng đến lãi suất, v.v., là tất cả các khả năng
mà người cho vay phải đối mặt sau khi cho vay trong một khoảng thời gian nhất định.
Người cho vay phải đánh giá khả năng những sự kiện đó có thể xảy ra và chắc chắn rằng họ
được đền bù khi thực hiện những rủi ro này khi cho vay.
Tóm tắt các yếu tố quan trọng trong việc định giá khoản vay thế chấp
Bây giờ chúng ta có thể thấy rằng lãi suất tính cho một khoản vay thế chấp cụ thể sẽ
phụ thuộc vào lãi suất thực, lạm phát dự kiến, rủi ro lãi suất, rủi ro vỡ nợ, rủi ro trả trước và
các rủi ro khác. Các mối quan hệ này có thể được tóm tắt một cách tổng quát như sau:
i=r+p+f
Nói cách khác, khi định giá hoặc ấn định tỷ lệ lãi suất (i) đối với khoản vay thế chấp, người
cho vay phải tính phí bảo hiểm (p) đủ cao để bù đắp rủi ro vỡ nợ và các rủi ro khác và phí
bảo hiểm (f) phản ánh mức lạm phát dự kiến sẽ kiếm được lãi suất thực tế (r) cạnh tranh với
lợi tức thực tế có được từ các cơ hội đầu tư khác trong nền kinh tế. Nếu người cho vay đánh
giá thấp một cách có hệ thống bất kỳ thành phần nào trong phương trình trên, họ sẽ bị thiệt
hại kinh tế thực sự
Các quyết định định giá của người cho vay rất phức tạp vì các khoản vay thế chấp được thực
hiện với lãi suất cố định trong thời gian dài. Ví dụ: nếu chúng ta giả định rằng một khoản
vay thế chấp được thực hiện với thời gian đáo hạn một năm, thì lãi suất được tính tại thời
điểm ban đầu phải dựa trên những gì người cho vay mong đợi mỗi thành phần được thảo
luận ở trên trong năm tới. Cụ thể hơn
i1=r1+p1+f1
Hoặc lãi suất thế chấp (i) tại thời điểm ban đầu (thời điểm t) sẽ dựa trên kỳ vọng của người
cho vay về lãi suất thực tế, tỷ lệ lạm phát và phí bảo hiểm rủi ro (đối với những rủi ro được
thực hiện liên quan đến việc thực hiện khoản vay thế chấp và trên mức rủi ro được phản ánh
trong lãi suất thực) phải dành cho thời hạn của khoản vay.
2. Các điều khoản trong hợp đồng cho vay thế chấp với lãi suất cố định (FRM)
2.1 Số tiền vay
Số tiền vay là số tiền gốc mà người đi vay nhận được từ người cho vay và phải có nghĩa vụ
hoàn trả.
2.2 Lãi suất
 Lãi đơn và lãi kép
 Lãi đơn
Định nghĩa
Lãi đơn là số tiền lãi nhận được (nếu đem đầu tư) và số tiền lãi phải trả (nếu đi vay), chỉ tính
trên phần vốn gốc ban đầu.
Công thức
Khoản lãi mà người đi vay phải thanh toán được tính bằng lãi đơn
I = PV  r  n
Giá trị tương lai của khoản nợ gốc và lãi được tính bằng lãi đơn
FVn= PV + I = PV  (1 + r  n)
Trong đó:
I: Số tiền lãi (người đi vay phải trả người cho vay)
PV: Giá trị hiện tại
r: Lãi suất
n: Số kỳ tính lãi
FVn: Giá trị tương lai sau năm thứ n của khoản vay
 Lãi kép
Định nghĩa
Lãi kép là số tiền lãi nhận được (nếu đem đầu tư) và số tiền lãi phải trả (nếu đi vay). Tính
trên phần vốn gốc ban đầu và phần tiền lãi phát sinh trước đó. (Ghi chú: Vốn không được
rút ra trong suốt n kỳ).
Công thức
Khoản lãi mà người đi vay phải thanh toán được tính bằng lãi kép:
Ilk = PV  (1 + r)n – PV
Giá trị tương lai của khoản nợ gốc và lãi được tính bằng lãi kép:
FVn = PV  (1 + r)n
Trong đó:
PV  (1 + r)n: Tổng số tiền bao gồm cả gốc và lãi phát sinh trong suốt n kỳ
PV: Giá trị hiện tại
r: Lãi suất
n: Số kỳ tính lãi
FVn: Giá trị tương lai sau năm thứ n
 Sự khác biệt giữa lãi đơn và lãi kép
Với cùng một số vốn đầu tư:
 Nếu thời gian đầu tư nhỏ hơn 1 năm thì đầu tư theo lãi đơn cho mức lãi cao hơn theo lãi
kép vì (1 + r  n) > (1 + r)n
 Nếu thời gian đầu tư bằng đúng 1 năm thì đầu tư theo lãi đơn hay theo lãi kép đều cho
mức lãi như nhau vì (1 + r  n) = (1 + r)n
 Nếu thời gian đầu tư lớn hơn 1 năm thì đầu tư theo lãi đơn cho mức lãi thấp hơn theo lãi
kép vì (1 + r  n) < (1 + r)n
 Lãi suất cố định và lãi suất thả nổi
 Lãi suất cố định
Định nghĩa
Là lãi suất được ấn định 1 mức cụ thể trong hợp đồng vay vốn không chịu tác động của
những biến động lãi suất thị trường. Lãi suất này sẽ không thay đổi trong suốt thời gian vay
vốn tại ngân hàng. Thông thường áp dụng trong vay ngắn hạn.
Ví dụ 1: A vay số tiền 15 triệu trong vòng 2 năm với mức lãi suất cố định là 12%/năm. Như
vậy: Số tiền (gốc + lãi)/tháng = 15 triệu/24 tháng (tiền gốc) + 15 triệu  1%/tháng (tiền lãi),
và tháng nào A cũng đóng số tiền đó trong 2 năm.
Ưu điểm
Dự tính được chính xác số tiền lãi phải thanh toán cho người cho vay trong suốt thời gian
vay, từ đó tạo thuận lợi trong việc hoạch định tài chính cũng như cân đối nguồn cho chính
người đi vay không bị tác động của biến động lãi suất trên thị trường. Trường hợp lãi suất
thị trường thay đổi tăng so với thời điểm vay thì người đi vay sẽ có lợi nhiều hơn vì số tiền
mà người đi vay phải trả cho người cho vay vẫn theo lãi suất cũ (lãi suất cố định), thấp hơn
so với lãi suất hiện tại của thị trường.
Nhược điểm
Trong trường hợp lãi suất biến động giảm so với thời điểm người đi vay vay vốn thì người
đi vay vẫn phải thanh toán lãi cho người cho vay theo lãi suất cũ (cố định trong hợp đồng),
cao hơn lãi suất hiện tại của thị trường.
 Lãi suất thả nổi
Định nghĩa
Là lãi suất được điều chỉnh theo từng thời kỳ, biến đổi theo thời gian. Mức điều chỉnh và kỳ
điều chỉnh lãi suất sẽ theo thoả thuận giữa người đi vay và người cho vay và được quy định
rõ trên hợp đồng vay vốn. Thông thường kỳ điều chỉnh lãi suất là 3 tháng/lần, 6 tháng/lần
hoặc 1 năm/lần. Mức điều chỉnh lãi suất thường được tính bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm
lớn hơn hoặc bằng 12 tháng (tuỳ vào người cho vay) + biên độ nhất định (nhưng không vượt
quá mức khống chế trần lãi suất của ngân hàng trung ương) hoặc bằng lãi suất cho vay công
bố của ngân hàng tại thời điểm điều chỉnh. Thông thường áp dụng cho vay trung và dài hạn.
Ví dụ 2: B vay thế chấp số tiền 15 triệu đồng trong 2 năm với mức lãi suất 0,8%/tháng trong
vòng 6 tháng đầu. Sau 6 tháng đó lãi suất sẽ thả nổi, theo như cách tính lãi suất trả góp thì
số lãi suất B phải đóng mỗi tháng trong 6 tháng đầu sẽ là: 15 triệu/24 tháng + 15 triệu 
0,8%. Nếu so sánh với A ở trên, số tiền phải đóng mỗi tháng trong 6 tháng đầu của B sẽ nhỏ
hơn. Tuy nhiên, sau 6 tháng, số tiền B phải đóng sẽ chưa thể xác định được cụ thể nhưng
thường sẽ cao hơn. Chính vì thế nếu vay trong một thời gian dài, rủi ro cho B là có thể xảy
ra.
Ưu điểm
Áp dụng lãi suất thả nổi sẽ phù hợp hơn trong điều kiện nền kinh tế thị trường có nhiều biến
động. Trong trường hợp lãi suất thị trường biến động giảm thì số tiền lãi người đi vay thanh
toán cho người cho vay trong kỳ điều chỉnh sẽ thấp hơn.
Nhược điểm
Người đi vay chỉ có thể dự tính được chính xác số tiền lãi phải thanh toán cho người cho
vay trong kỳ đầu tiên, bắt đầu kỳ thứ 2 trở đi lãi suất thay đổi theo thị trường vì vậy người đi
vay sẽ khó khăn trong việc chủ động về mặt tài chính. Trường hợp lãi suất thị trường biến
động tăng so với thời điểm vay thì số tiền lãi người đi vay phải thanh toán cho người cho
vay nhiều hơn (vì phải chịu điều chỉnh mức lãi cao hơn).
 Sự khác biệt giữa lãi suất cố định và lãi suất thả nổi
Tiêu chí Lãi suất cố định Lãi suất thả nổi

Tính chất Ấn định con số cụ thể trong hợp Có 1 mức lãi suất đầu tiên, sau
đồng vay vốn đó thay đổi từng thời kỳ
Sự thay đổi trong Không thay đổi trong suốt thời Có thay đổi trong suốt thời gian
thời gian vay vốn gian vay vốn vay vốn
Mức lãi suất Thường cao hơn lãi suất thả nổi Thấp hơn lãi suất cố định, nhưng
khi điều chỉnh thì có thể cao hơn
rất nhiều
Khoản vay áp Thường sử dụng với các khoản Thường áp dụng với các khoản
dụng vay ngắn hạn vay trung, dài hạn hoặc gửi tiết
kiệm ngân hàng
Tổng số tiền lãi Lớn hơn Thấp hơn
2.3 Ngày đáo hạn

Ngày đáo hạn là ngày mà người đi vay phải hoàn trả toàn bộ số tiền vay cho người đi vay.
2.4 Các khoản thanh toán định kỳ
Các khoản thanh toán định kỳ là số tiền mà người đi vay sẽ thanh toán cho người cho vay
theo định kỳ. Số tiền và ngày thanh toán cụ thể sẽ do sự thỏa thuận của người cho vay và
người đi vay. Khi thỏa thuận các khoản vay với lãi suất cố định, ngoài số tiền vay và kỳ hạn,
lãi suất thỏa thuận trên hợp đồng thường là lãi suất danh nghĩa hàng năm.
Ví dụ 3:
Một khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất
12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng.
Yêu cầu:
a. Tìm FV với mức lãi suất hàng năm và trả lãi theo tháng.
b. Tìm mức lãi suất hàng năm và trả lãi theo năm tương ứng với FV tính được ở câu a. (Với
n = 1)
Tóm tắt ví dụ
Khoản vay (PV): 60.000$
Thời hạn vay: 30 năm
Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng)
Yêu cầu:
a. Tìm FV với mức lãi suất hàng năm và trả lãi theo tháng.
b. Tìm mức lãi suất hàng năm và trả lãi theo năm tương ứng với FV tính được ở câu a. (Với
n = 1)
Giải
a. FV với mức lãi suất hàng năm và trả lãi theo tháng:
FV12 = PV  (1 + i)n = 60.000  (1 + 0,01)12 = 67.609,5$
b. Với FV12 = 67.609,5$, lãi suất cộng dồng hàng năm:

FV 67.609,5
i= −1= −1=12,68 %
PV 60.000
3. Lãi suất cho vay thế chấp cố định

Một khái niệm quan trọng cần được hiểu khi tính toán các khoản thanh toán hoặc dư nợ cho
vay của các khoản vay bất động sản đó là: (1) quan hệ giữa lãi tích lũy và các khoản thanh
toán nợ vay trong một thời gian xác định, và (2) những sự khác biệt của hai yếu tố trên sẽ
ảnh hưởng đến dư nợ cho vay như thế nào.
Ví dụ 4:
12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng (lãi suất cho vay thế chấp cố định).
Yêu cầu: Xác định lãi vay ở cuối tháng đầu tiên.
Tóm tắt ví dụ
Yêu cầu: Xác định lãi vay ở cuối tháng đầu tiên.
Giải
Lãi vay ở cuối tháng đầu tiên: 60.000$  0,01 = 600$
Với (i/12) được xem như là tỷ suất tích lũy và 600$ là số tiền mà người cho vay được nhận
(lãi vay) vào cuối tháng đầu tiên.
Người cho vay và người đi vay cũng có thế thương lượng những khoản thanh toán cố định
hàng kỳ (PMT). Tỷ lệ của những khoản thanh toán cho khoản vay được xem như là tỷ suất
chi trả. Nếu người cho vay và người đi vay đồng ý rằng những khoản thanh toán (PMT)
được thực hiện vào ngày cuối cùng của mỗi tháng bằng với lãi tích lũy, thì khi đó tỷ suất chi
trả hàng tháng và tỷ suất tích lũy hàng tháng là như nhau. Điều này có nghĩa, những khoản
thanh toán (PMT) sẽ là 600$, hay một cách chính xác sẽ bằng với lãi tích lũy là 600$. Khi tỷ
suất tích lũy (accrual rate) hàng tháng và tỷ lệ chi trả hàng tháng là bằng nhau, thì dư nợ cho
vay vẫn không thay đổi. Do đó, trong ví dụ này, dư nợ cho vay sẽ vẫn là 60.000$ vào cuối
tháng. Cần phải biết rằng, trong bất kỳ quãng thời gian nào cho trước, thì tỷ suất chi trả và
tỷ suất tích lũy không nhất thiết lúc nào cũng phải bằng nhau.
3.1 Khoản thanh toán định kỳ và số tiền trả lãi
Trong phần trước, chúng ta đã nhấn mạnh mỗi quan hệ giữa lãi tích lũy và những khoản
thanh toán định kỳ cho những khoản vay thế chấp. Chúng ta sử dụng ví dụ của khoản vay
chỉ trả lãi, qua đó chỉ ra rằng tỷ suất chi trả và tỷ suất tích lũy là bằng nhau. Nhưng khi cân
nhắc những dạng khoản vay khác, chúng ta sẽ thấy rằng tỷ suất chi trả và tỷ suất tích lũy
hàng tháng thường không bằng nhau. Có nhiều trường hợp khi những người cho vay và
người đi vay cân nhắc những cấu trúc khoản vay khác nhau cũng như tỷ suất tích lũy và tỷ
suất chi trả thay đổi. Trong những trường hợp này, dư nợ cho vay sẽ bị ảnh hưởng và sẽ
thay đổi theo từng phương thức hoàn trả.
3.2 Sự khác biệt giữa lãi tích lũy và khoản thanh toán định kỳ
Bây giờ chúng ta cân nhắc những trường hợp mà tỷ suất chi trả, và do đó, những khoản
thanh toán hàng tháng (a) lớn hơn, (b) bằng, hay (c) ít hơn lãi tích lũy hàng tháng. Sau đó,
chúng ta cân nhắc sự ảnh hưởng của mỗi trường hợp lên dư nợ cho vay. Ở điểm này trong
sự thảo luận của chúng ta về những khoản vay thế chấp thanh toán cố định (CPM) chúng ta
sẽ sử dụng những ví dụ cho những khoản vay thế chấp có lãi suất cố định được phân loại
trong 04 dạng điển hình như sau:
Các dạng của khoản vay Dư nợ cho vay

STT Tỷ suất chi trả
CPM khi đáo hạn
1 Khấu trừ toàn phần (FA) Cao hơn tỷ suất tích lũy Hoàn trả đầy đủ
2 Khấu trừ một phần (PA) Cao hơn tỷ suất tích lũy Hoàn trả không đầy đủ
3 Chỉ trả lãi (IO) Bằng tỷ suất tích lũy Bằng với khoản đã vay
4 Khấu trừ âm (NA) Thấp hơn tỷ suất tích lũy Cao hơn khoản đã vay
Dạng khoản vay thứ nhất, loại mà chúng ta tham khảo là khấu trừ toàn phần, nghĩa là tỷ suất
chi trả sẽ vượt quá tỷ suất tích lũy. Tức là những khoản thanh toán cố định hàng kỳ sẽ vượt
quá lãi tích lũy bằng một khoản đủ để trả lãi tích lũy (lãi vay) khi tới hạn vào mỗi tháng và
hoàn trả đầy đủ khoản vay (nợ gốc) vào ngày đáo hạn.
Dạng khoản vay thứ hai là khoản vay khấu trừ từng phần, khi đó người đi vay và người cho
vay thỏa thuận phương thức chi trả mà tại đó khoản thanh toán cố định hàng kỳ sẽ vượt quá
lãi tích lũy, nhưng không nhiều như khoản thanh toán cố định hàng kỳ của khoản vay khấu
trừ hoàn toàn. Vì vậy, khoản vay này sẽ không được hoàn trả đầy đủ khi đáo hạn, khi đó vẫn
còn một dư nợ gốc (theo thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay) tại thời điểm này.
Dạng khoản vay thứ ba, hay khoản vay chỉ trả lãi, hay đôi khi được gọi là khoản vay khấu
trừ bằng không. Như chúng ta đã thảo luận, trong trường hợp này, tỷ suất chi trả bằng với tỷ
suất tích lũy. Kết quả, dư nợ cho vay vào cuối mỗi tháng sẽ duy trì giống như khoản đã vay
lúc ban đầu.
Cuối cùng, dạng khoản vay thứ tư, hay khoản vay khấu trừ âm, đại diện cho trường hợp khi
những người cho vay và những người đi vay đồng ý rằng tỷ suất chi trả sẽ thấp hơn tỷ suất
tích lũy. Dẫn đến kết quả, những khoản thanh toán cố định hàng kỳ sẽ không bằng số tiền lãi
phải trả và dư nợ cho vay sẽ tăng lên hàng kỳ. Khi đáo hạn, dư nợ cho vay sẽ cao hơn khoản
vay ban đầu.
Bây giờ chúng ta sẽ minh họa những khoản thanh toán cố định hàng kỳ cho mỗi dạng nêu
trên. Chú ý, các ví dụ tiếp theo sẽ minh họa cho khoản thanh toán định kỳ không đổi (PMT)
(hay còn gọi là khoản thanh toán cố định) đối với khoản vay thế chấp có lãi suất cố định.
Fully amortizing, constant payment mortgage (CPM) loans nghĩa là khoản vay thế chấp
thanh toán cố định được phân bổ định kỳ hoàn toàn cho đến khi đáo hạn. (Amorization có
nghĩa là quá trình hoàn trả khoản vay theo thời gian.)
Hình thức thanh toán khoản vay phổ biến nhất được sử dụng trong tài trợ bất động sản thời
kỳ hậu suy thoái và vẫn còn rất phổ biến ngày nay là thế chấp trả dần theo từng khoản cố
định đến khi đáo hạn (CPM).Hình thức thanh toán khoản vay CPM được sử dụng rộng rãi
nhất trong việc tài trợ cho các hộ gia đình đơn lẻ hay các tài sản tạo ra thu nhập như khu
chung cư nhiều hộ gia đình và trung tâm mua sắm. Hình thức thanh toán này được hiểu đơn
giản là mức thanh toán hàng tháng hoặc một khoản cố định không đổi được tính trên số tiền
vay ban đầu với lãi suất cố định trong một thời hạn nhất định. Mỗi khoản thanh toán hàng
tháng bao gồm tiền lãi và một khoản tiền vay gốc. Vào cuối thời hạn của khoản vay CPM,
số tiền vay ban đầu (khoản vay gốc) được thanh toán hoàn toàn hoặc đã được phân bổ toàn
bộ. Người cho vay đã kiếm được và người đi vay đã trả một mức lãi suất cố định trên số dư
khoản vay hàng tháng.
Để minh họa cách tính toán khoản thanh toán khoản vay cố định hàng tháng, chúng ta quay
lại ví dụ về khoản vay 60.000 đô la được với lãi suất 12% (lãi suất danh nghĩa theo năm)
trong 30 năm. Khoản thanh toán thế chấp hàng tháng không đổi đối với khoản vay này là
bao nhiêu, giả sử khoản vay này sẽ được phân bổ hoàn toàn vào cuối 30 năm?
Dựa trên kiến thức từ Chương 3, công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tài trợ sẽ là:
[ ]
n t
PMT t
PV = ∑ i
t =1
1+
12
Trong đó:
PV = Giá trị hiện tại
PMT = Khoản thanh toán
i = lãi suất danh nghĩa cố định (lãi suất trên khoản thế chấp)
n = số tháng đến khi đáo hạn
Bởi vì PMT là một hằng số, ta có
n
1
∑
PV = PMT x
( )
t
t =1 i
1+
12
Hay
PV
n
1
PMT = ∑
( )
t
t =1 i
1+
12
Tóm tắt ví dụ, ta có:
n = 30 x12 = 360
i = 12% / 12 = 1% hoặc 0,01
PV = 60.000
FV = 0
=> PMT = $ 617,17
Ngoài ra có thể sử dụng hàm chức năng: PMT (n, i, PV, FV) trong Excel để tính.
Cần tính khoản thanh toán không đổi PMT để hoàn trả đầy đủ số tiền vay ban đầu là PV và
kiếm cho người cho vay một khoản 12% lãi gộp hàng tháng. Khi đó khoản thanh toán yêu
cầu mỗi tháng sẽ là $ 617,17.
Xem xét mô hình khoản vay thanh toán cố định được phân bổ hoàn toàn trong Hình
4.1. Mức giảm trong số dư nợ cuối kỳ tương đối thấp được trình bày tại cột 6 dẫn đến một
phần lãi suất cao trong các khoản thanh toán mỗi tháng.
Lưu ý rằng số dư nợ cuối kỳ sau sáu tháng đầu tiên (cột 6) là $ 59,894,36; do đó chỉ có
105,64 đô la đã được khấu hao từ số dư ban đầu là 60.000 đô la sau sáu tháng. Tổng số tiền
lãi được trả trong cùng kỳ sáu tháng là $ 3.597,38.
Lý giải cho cấu phần lãi cao trong mỗi khoản thanh toán hàng tháng là vì người cho vay
kiếm được lợi tức hàng năm 12% hay 1 phần trăm hàng tháng trên số dư nợ chưa thanh toán
mỗi tháng. Bởi vì khoản vay được trả trong thời hạn 30 năm, rõ ràng là số dư khoản vay gốc
chỉ giảm đi rất ít lúc đầu và lãi suất hàng tháng do đó cũng cao tương ứng.
Hình 4.1 cũng chỉ ra rằng mô hình lãi cộng dồn trong những năm đầu của khoản vay sẽ đảo
ngược khi khoản vay bắt đầu đáo hạn, trong những tháng cuối cùng của khoản vay, lãi dự
thu giảm mạnh và mức phân bổ tăng lên.
Mô hình Lãi, gốc và Dư nợ

Hình 4-2: Khoản thanh toán cố định hàng tháng, nợ gốc, và dư nợ cho vay của phương
thức khấu trừ toàn phần đối với khoản vay thế chấp có lãi suất cố định
Biểu đồ A. Lãi suất hằng tháng và nợ gốc
617,17$ Khoản thanh toán
Nợ gốc
514,24$
277,45$
Lãi vay
Năm
Biểu đồ B. Dư nợ cho vay
60.000$
51.424$
27.745$
Năm
Hình 4.2 (biểu đồ A) minh họa hình thức thanh toán khoản vay theo thời gian, bằng cách chỉ
ra tỷ lệ tương đối giữa lãi và gốc trong mỗi khoản thanh toán hàng tháng trong thời hạn 30
năm của khoản vay.
Hình 4.2 (biểu đồ B) cho thấy tốc độ giảm của dư nợ trong cùng thời gian 30 năm. Rõ ràng
là tỷ lệ tương đối của khoản lãi xét theo tỷ lệ phần trăm của tổng số tiền thanh toán thế chấp
hàng tháng giảm rất chậm lúc đầu.
Nhận xét:
Lưu ý trong bảng A rằng vào thời điểm nửa thời hạn của khoản thế chấp, hay sau 15 năm,
tiền lãi vẫn chiếm 514,24 đô la trong số 617,17 đô la thanh toán hàng tháng và số tiền trả
trên khoản vốn gốc là 617,17 đô la - 514,24 đô la = 102,93 đô la.
Hơn nữa, số dư khoản vay sau 15 năm (bảng B) là khoảng $ 51.424. Tổng số khoản thanh
toán là $ 111.090,60 ($ 617,17 x 180 tháng) đã được thực hiện trong 15 năm, với khoảng $
8,576 (hoặc $ 60.000 - 51.424 đô la) khoản vay gốc được hoàn trả.
Mô hình này đảo ngược theo thời gian. Trong bảng A, thời điểm sau 25 năm, tiền lãi chỉ
chiếm 277,45 đô la của khoản thanh toán hàng tháng và số dư khoản vay (bảng B) đã giảm
mạnh xuống còn 27,745 đô la.
Ảnh hưởng của thời gian đáo hạn đối với các khoản thanh toán hàng tháng – được phân
bổ hoàn toàn
Hình 4-3: Mối quan hệ giữa khoản thanh toán cố định hàng tháng với các kỳ hạn cho
vay của phương thức khấu trừ toàn phần đối với khoản vay thế chấp có lãi suất cố
định.
860,83$
720,10$
660,65$
631,93$
617,17$
Tháng
Hình 4.3 cho thấy ảnh hưởng của thời gian đáo hạn đối với các khoản thanh toán hàng
tháng. Hình này cho thấy các mức thanh toán hàng tháng sẽ liên tục giảm xuống khi các kỳ
hạn thanh toán được thỏa thuận bởi người cho vay và người đi vay tăng lên.
Ví dụ trường hợp về khoản vay $ 60.000, trả dần hoàn toàn trong 30 năm với lãi suất danh
nghĩa 12%, các khoản thanh toán hàng tháng sẽ giảm từ $ 860,83 cho thời gian đáo hạn 10
năm xuống còn 617,17 đô la cho thời gian đáo hạn là 30 năm. Điều này cho thấy tầm quan
trọng của thời gian đáo hạn khoản vay và ảnh hưởng của thời gian đáo hạn khi thỏa thuận cơ
cấu khoản vay.
MỞ RỘNG
Trước khi sử dụng rộng rãi các máy tính và bảng tính, việc thực hiện tính toán khoản vay
phải được thực hiện thủ công. Do đó, một loạt các bảng chứa những hằng số cho vay đã
được phát triển. Những yếu tố này tiếp tục được sử dụng trong từ vựng của ngành công
nghiệp cho vay. Tương đương với tỷ lệ thanh toán được thảo luận trước đó trong chương,
các hằng số này chỉ đơn giản là giá trị hiện tại của một chuỗi khoản thanh toán hàng tháng
đối với các mức lãi suất và khoảng thời gian khác nhau. Những điều này có thể được áp
dụng cho bất kỳ khoản vay FRM (Khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản (FRM)) nào
để xác định khoản thanh toán hàng tháng không đổi.
Ví dụ:
PV = 1 đô la
n = 360
FV = 0
i = 12% / 12 = 1% hoặc 0,01
Hàm Excel: PMT (PV, n, FV, i)
=> PMT = 0,01286 (hoặc hằng số cho vay)
Hằng số hay khoản thanh toán này có thể được áp dụng cho bất kỳ khoản vay phân bổ hoàn
toàn nào được thực hiện ở mức 12 % trong 30 năm (360 tháng) để xác định khoản thanh
toán cố định hàng tháng. Khái niệm hằng số cho vay tiếp tục được sử dụng trong các cuộc
đàm phán cho vay, các thỏa thuận cho vay và các cuộc thảo luận khác giữa người cho vay
và người đi vay. Hằng số cho vay có thể được nhân với bất kỳ số tiền vay ban đầu nào để có
được khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cần thiết để trả dần khoản vay đầy đủ đến ngày
đáo hạn.
Bảng trên cung cấp một số hằng số cho vay (hoặc tỷ lệ trả) hàng tháng cho các mức lãi suất
và thời hạn vay khác nhau.
Quay trở lại vấn đề về việc tìm khoản thanh toán hàng tháng cho khoản vay 60.000
đô la được thực hiện ở mức 12 phần trăm trong 30 năm, xác định cột 12% và nhìn xuống
cho đến khi tìm thấy hàng tương ứng với 30 năm, trong đó hằng số cho vay là 0,010286
(làm tròn)*. Hằng số cho vay thường được công bố trên cơ sở hàng năm bằng cách nhân
hằng số cho vay hàng tháng với 12. Trong ví dụ trên, hằng số cho vay hàng năm là
0,010286 x 12 = 0,123432, hay 12,34% (làm tròn). Lưu ý rằng hằng số này lớn hơn lãi suất
12 phần trăm. Sự khác biệt là do cách khoản vay được phân bổ. Nếu hằng số cho vay theo
năm là 12 %, thì đây là một khoản vay chỉ trả lãi (An interest only loan). Chú ý răng hằng số
cho vay theo năm vẫn giả định rằng các khoản thanh toán được thực hiện hàng tháng.
* Vì làm tròn (đến sáu chữ số thập phân), hằng số cho vay là 0,010286. Khi nhân 60.000 đô
la với hằng số đã làm tròn, tính được khoản thanh toán hàng tháng là 616,16 đô la. Con số
chính xác hơn là $ 617,77. Do đó, nên biết rằng có thể xảy ra sự khác biệt giữa các tính toán
vì các giải pháp của máy tính có thể được làm tròn đến tám chữ số thập phân trở lên. Chúng
tôi đã cố gắng thực hiện các giải pháp đến ít nhất sáu chữ số thập phân trước khi làm tròn.
* An interest-only loan - Khoản vay chỉ trả lãi là khoản vay trong đó người đi vay chỉ trả lãi
cho một số hoặc toàn bộ thời hạn, với số dư gốc không thay đổi trong suốt thời gian chỉ trả
lãi. Vào cuối thời hạn chỉ trả lãi, người đi vay phải thương lượng lại một thế chấp chỉ có lãi
suất khác, trả tiền gốc, hoặc, nếu đã đồng ý trước đó, chuyển khoản vay thành khoản vay trả
gốc và lãi (được phân bổ).
PARTIALLY AMORTIZING, CONSTANT PAYMENT MORTGAGE (CPM)
LOANS
Khoản vay thế chấp thanh toán cố định được phân bổ một phần
Trong nhiều trường hợp, các khoản vay có thể được cơ cấu để thực hiện một hoặc
nhiều mục đích. Ví dụ, người đi vay có thể mong muốn (1) một khoản thanh toán thấp hơn
mức thanh toán đối với một khoản vay phân bổ hoàn toàn và / hoặc (2) non-zero
outstanding loan balance - một khoản dư nợ vào ngày đáo hạn.
Ví dụ:
Người đi vay và người cho vay thỏa thuận khoản vay 60.000 đô la với lãi suất 12%
trong 30 năm và sẽ có số dư nợ là 40.000 đô la vào ngày đáo hạn. (đôi khi được gọi là thanh
toán bong bóng - khi số dư gốc trả một lần cho đến khi kết thúc thời hạn cho vay. (A
balloon payment is a lump sum principal balance paid towards the end of a loan term.) Và
có các khoản thanh toán hàng tháng liên tục.
Để tính các khoản thanh toán đó, phương trình được sửa đổi như sau:
n
PMT t FV n
∑ +
PV =
( ) ( )
n
t =1 i i
1+ t 1+
12 12
Phương trình trên khác phương trình PP thanh toán phân bổ hoàn toàn ở chỗ thuật ngữ FV
được đại diện cho số dư nợ chưa thanh tại kỳ n, hoặc kỳ đáo hạn thanh toán.
Tóm tắt, ta có:
n = 12x30 = 360
i = 12% / 12 = 1% hoặc 0,01
PV = 60.000 đô la
FV = $40.000
Hàm Excel: PMT (n, i, PV, FV)
=> PMT = $ 605,72
Lưu ý rằng khoản thanh toán cho khoản vay phân bổ từng phần là 605,72 đô la, thấp hơn
khoản thanh toán 617,17 đô la đã tính cho khoản vay phân bổ hoàn toàn. Khi đó, hằng số
cho vay, hoặc tỷ lệ thanh toán, là $ 605,72 / $ 60.000 = 0,010095 khác với hằng số cho vay
áp dụng đối với phân bổ hoàn toàn là 617,17 đô la / 60.000 đô la = 0,010286.
Cần lưu ý rằng khoản thanh toán 605,72 đô la cũng xấp xỉ với khoản lãi tích lũy 600 đô la
được tính trước đó. Điều này có nghĩa là khoản phân bổ trên số dư nợ vay sẽ chỉ là 5,72 đô
la vào tháng thanh toán đầu tiên. Một bảng chi tiết hơn thể hiện mối quan hệ giữa các khoản
thanh toán, lãi phát sinh và số dư khoản vay hàng tháng được trình bày trong hình 4.4.
3.3. Chỉ trả lãi (IO)
Một phương thức khác cho những khoản vay có lãi suất cố định và khoản thanh toán không
đổi hàng kỳ mà thường được sử dụng trong tài chính bất động sản đó là khoản vay chỉ trả
lãi. Theo như tên gọi, những khoản thanh toán hàng tháng cố định sẽ “chỉ trả lãi”.
Công thức
1
1−
( 1+i/12 )n FV n
PV =PMT × +
i/12 ( 1+i/12 )
n
FV n
PV −
( 1+i/12 )n
PMT = =PV ×(i /12)
1
1−
( 1+i/12 )n
i/12
Trong đó:
PV: Giá trị hiện tại của khoản vay
FV: Là dư nợ gốc tại thời điểm đáo hạn
PMT: Khoản thanh toán cố định
i: Lãi suất thế chấp danh nghĩa cố định (tính theo năm)
n: Số tháng thực hiện khoản vay
Quy trình tính toán
Ta xem xét ví dụ sau
Ví dụ 7:
Yêu cầu: Xác định khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng (chỉ trả lãi vay), với giả
định sẽ có dư nợ gốc tại thời điểm đáo hạn là 60.000$ (FV = 60.000$).
Tóm tắt ví dụ
Dư nợ gốc (FV): 60.000$ (tại thời điểm đáo hạn)
Yêu cầu: Xác định khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng.
Giải
Với n = 30  12 = 360 (tháng)
Khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng:
PMT =PV × ( i /12 ) =60.000× 0,01=600 $
Bởi vì khoản vay chỉ trả lãi, những khoản thanh toán đơn giản bằng với lãi tích lũy hay
12%/12  60.000$ = 600$. Dĩ nhiên, điều này có nghĩa rằng dư nợ cho vay tại cuối mỗi
tháng sẽ vẫn ở mức 60.000$. Phương thức hàng tháng của lãi tích lũy, khoản thanh toán và
dư nợ cho vay của khoản vay chỉ trả lãi được thể hiện chi tiết ở Bảng 4-5.
Bảng 4-5: Phương thức chỉ trả lãi
Đvt: USD
Số dư PMT Số dư
Tháng nợ đầu nợ cuối
kỳ Lãi Gốc Tổng kỳ
1 60.000 600 0,00 600 60.000
2 60.000 600 0,00 600 60.000
3 60.000 600 0,00 600 60.000
4 60.000 600 0,00 600 60.000
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
356 60.000 600 0,00 600 60.000
357 60.000 600 0,00 600 60.000
358 60.000 600 0,00 600 60.000
359 60.000 600 0,00 600 60.000
360 60.000 600 0,00 600 60.000
3.4 Khấu trừ âm (NA)
Phương thức khấu trừ âm có thể xảy ra khi: (1) người cho vay và người đi vay đồng
ý rằng dư nợ cho vay khi đáo hạn sẽ cao hơn khoản vay ban đầu; tức là FV > PV, hay (2)
những khoản thanh toán cố định được thương lượng để thấp hơn lãi kỳ hạn trước khi tới hạn
của khoản vay.
Công thức
1
1−
( 1+i/12 )n FV n
PV =PMT × +
i/12 ( 1+i/12 )
n
FV n
PV −
( 1+i/12 )n
PMT =
1
1−
( 1+i/12 )n
i/12
Trong đó:
FV: Là dư nợ gốc tại thời điểm đáo hạn
n: Số tháng thực hiện khoản vay
Quy trình tính toán
Ta xem xét ví dụ sau
Ví dụ 8:
Yêu cầu: Xác định khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng, với giả định sẽ có dư nợ
gốc tại thời điểm đáo hạn là 80.000$ (FV = 80.000$).
Tóm tắt ví dụ
Dư nợ gốc (FV): 80.000$ (tại thời điểm đáo hạn)
Yêu cầu: Xác định khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng
Giải
Với n = 30  12 = 360 (tháng)
Khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng:
FV n 80.000
PV − n
60.000−
( 1+i/12 ) ( 1+0,01 )360
PMT = = =594,28 $
1 1
1− 1−
( 1+i/12 )n ( 1+0,01 )360
i/12 0,01
Chúng ta cũng nên thấy rằng tỷ suất chi trả, được tính như sau 594,28$ ÷ 60.000$ =
0,009905. Con số này thấp hơn tỷ suất tích lũy, đó là 0,12/12 hay 0,01. Khi tỷ suất chi trả
được dùng để xác định những khoản thanh toán cố định hàng tháng thấp hơn lãi vay hàng
tháng, cũng được xem như là “tỷ suất tích lũy”, khi đó khấu trừ âm sẽ xảy ra. Bởi vì những
khoản thanh toán không đủ lớn để đáp ứng yêu cầu lãi hàng tháng. Khoản chênh lệch giữa
những khoản thanh toán thực tế thực hiện và những khoản thanh toán mà được thực hiện
cho những khoản vay chỉ trả lãi sẽ được hoàn lại và trở thành khoản thu nhập thêm mà
người đi vay trả cho người cho vay. Số tiền này cũng phải sinh lãi. Tỷ suất mà có thể sinh
lãi thường giống lãi suất, trong ví dụ này con số đó là 12%/12, hay 1% mỗi tháng. Khoản
thanh toán cố định hàng tháng, lãi tích lũy, và dư nợ cho vay của khoản vay sử dụng phương
thức khấu trừ âm được trình bày trong Bảng 4-6.
Bảng 4-6: Phương thức khấu trừ âm
Đvt: USD
Số dư nợ PMT Số dư nợ
Tháng
đầu kỳ Lãi Gốc Tổng cuối kỳ
1 60.000,00 600,00 -5,72 594,28 60.005,72
2 60.005,72 600,06 -5,78 594,28 60.011,50
3 60.011,50 600,12 -5,84 594,28 60.017,34
4 60.017,34 600,17 -5,90 594,28 60.023,24
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
356 79.001,54 790,02 -195,74 594,28 79.197,28
357 79.197,28 791,97 -197,70 594,28 79.394,97
358 79.394,97 793,95 -199,67 594,28 79.594,65
359 79.594,65 795,95 -201,67 594,28 79.796,31
360 79.796,31 797,96 -203,69 594,28 80.000,00
Tiếp tục ví dụ trên, nếu chúng ta giả định rằng khoản vay được thương lượng với những
khoản thanh toán hàng tháng cố định trước là 400$, xác định dư nợ cho vay vào cuối năm
thứ năm được tính như sau:
1
1−
( 1+i/12 )m FV m
PV =PMT × +
i/12 (1+i/12 )
m
[ ]
1
1−
( 1+ i /12 )m m
FV m= PV −PMT × × ( 1+i /12 )
i/12
Trong đó:
FVm: Là dư nợ gốc tại thời điểm m
m: thời điểm xác định dư nợ
Cách tính:
PV = 60.000$
m = 60
i = 12%/năm
PMT = 400$
[ ] [ ]
1 1
1− m
1−
( 1+i/12 ) (1+ 0,01 )60
FV = PV −PMT × × (1+i /12 )m= 60.000−400 × × (1+ 0,01 )60=76.333,93 $
i /12 0,01
Chú ý rằng bởi vì những khoản thanh toán hàng tháng dã được định trước là 400$, con số
này thấp hơn lãi hàng tháng 600$ được tích lũy, do đó 200$ lãi mỗi tháng không được thu.
Trong khoảng thời gian hơn 60 tháng, số tiền này phải được cộng vào dư nợ cho vay và
cũng phải sinh lời 12%/năm với kỳ ghép lãi theo tháng. Kết quả là tổng cộng 16.333,93$
được cộng thêm vào dư nợ cho vay. Chú ý rằng dư nợ vào cuối năm thứ năm bây giờ là
76.333,93$. Khi so sánh với số nợ ban đầu là 60.000$, chúng ta có thể thấy rằng khấu trừ
âm gia tăng dư nợ cho vay thêm 16.333,93$.
4. Tóm tắt và So sánh: Lãi suất cố định, vay cầm cố thanh toán cố định với các mô
hình khấu hao khác nhau
Tại thời điểm này, chúng ta đã thảo luận về bốn loại khoản vay có lãi suất cố định,
khoản vay thế chấp thanh toán cố định (CPM), được phân loại theo mô hình khấu hao. Phụ
lục 4-7 Bảng A, cung cấp một sơ đồ cho thấy bốn khoản thanh toán thế chấp hàng tháng
riêng biệt cho ví dụ trường hợp cơ bản của chúng tôi (khoản vay 60.000$ được thực hiện ở
mức 12% trong 30 năm). Nhìn vào mô hình dư nợ hàng tháng cho từng trường hợp trong số
bốn trường hợp, người đọc nên bắt đầu hiểu những đánh đổi liên quan khi xem xét các loại
khoản vay khác nhau này. Hơn nữa, chiến lược và mục tiêu của người đi vay cần phải rõ
ràng. Giữ tất cả các khoản khác không đổi, các khoản thanh toán hàng tháng dao động từ số
tiền cao nhất khi các khoản vay phân bổ đến số tiền thấp nhất khi chúng được khấu hao âm.
Chuyển sang Bảng B, chúng ta có thể thấy rằng số dư khoản vay là cao nhất khi thanh toán
thấp nhất và thấp nhất khi thanh toán cao nhất. Rủi ro cũng khác nhau đáng kể theo từng
tình huống trong số bốn kịch bản. Cần phải hiểu rõ rằng nếu cùng một tài sản được tài trợ
bởi cùng một người đi vay trong mỗi trường hợp, rủi ro sẽ lớn nhất trong trường hợp liên
quan đến khoản vay phân bổ âm.
Phụ lục 4 – 7
Bảng A: Thanh toán hàng tháng
Bảng B: Số dư Khoản vay chưa thanh toán

(FA) = Khấu hao hoàn toàn
(IO) = Chỉ lãi suất
(PA) = Khấu hao một phần
(NA) = Khấu hao âm
Chúng tôi cần nhấn mạnh rằng chúng tôi đã cố ý giữ cho ví dụ trường hợp cơ sở
giống nhau trong suốt chương để nhấn mạnh các khía cạnh quan trọng nhất của cơ chế cho
vay thế chấp và cấu trúc khoản vay. Cấu trúc các khoản vay thế chấp trong tài chính bất
động sản, trong nhiều trường hợp, rất quan trọng đối với sự thành công hay thất bại của một
giao dịch; do đó, kiến thức về các mối quan hệ được thảo luận trong chương này cần chứng
minh có giá trị đối với người đọc. Ví dụ, nhiều khái niệm trong số những khái niệm này sẽ
được chứng minh là có lợi trong các chương sau khi các ứng dụng liên quan đến cấu trúc
quan hệ đối tác, chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp, và các phương tiện và thỏa
thuận tài chính khác được xem xét. Một quan sát quan trọng khác cần được thực hiện liên
quan đến lãi suất trong ví dụ trường hợp cơ bản của chúng tôi, được giữ cố định. Thực tế,
chúng tôi kỳ vọng lãi suất các khoản cho vay sẽ tăng khi rủi ro tăng lên. Cuối cùng, có các
yếu tố bổ sung ảnh hưởng đến rủi ro khi cơ cấu các khoản vay. Những yếu tố này bao gồm
các kỳ hạn cho vay khác nhau và số tiền vay khác nhau. Những thay đổi trong các yếu tố
này có xu hướng làm tăng hoặc giảm rủi ro, tùy thuộc vào hình thức thanh toán và hình thức
khấu hao khoản vay được chọn.
4.1 Xác định số dư khoản vay
Bởi vì hầu hết các khoản vay thế chấp được hoàn trả trước khi chúng đáo hạn, những
người cho vay thế chấp và bất nhà đầu tư bất động sản phải có khả năng xác định số dư các
khoản vay thế chấp bất kỳ lúc nào. Như trước đây được chỉ ra mặc dù hầu hết các khoản vay
đều có thời hạn 25 hoặc 30 năm, các khoản thế chấp thường được hoàn trả từ 8 đến 12 năm
sau khi chúng được thực hiện. Vì vậy, điều rất quan trọng là phải biết số dư khoản vay sẽ là
bao nhiêu vào bất kỳ thời điểm nào khi tài trợ bất động sản. Có nhiều cách để tìm số dư
khoản vay. Chúng tôi sẽ trình bày một số cách tiếp cận trong phần này.
Để minh họa một cách tiếp cận, chúng ta hãy quay lại ví dụ trường hợp cơ bản về
khoản vay trả dần hoàn toàn 60.000 $ được thực hiện với lãi suất 12% trong thời hạn 30
năm. Sau 10 năm, người vay quyết định bán tài sản. Để làm như vậy, khoản vay hiện có
phải được trả hết. Số tiền phải trả cho người cho vay sau 10 năm là bao nhiêu? Chúng tôi có
thể xây dựng lịch trình dư nợ như trong Phụ lục 4-1; tuy nhiên, việc này tốn nhiều thời gian
và không cần thiết. Việc tìm số dư khoản vay có thể được thực hiện theo những cách khác.
Đầu tiên, người ta có thể chỉ cần tìm giá trị hiện tại của khoản thanh toán $ 617,17 ở mức lãi
suất hợp đồng 12% trong 20 năm còn lại cho đến khi đáo hạn.
Ví dụ:
Giải:
Hàm số PV (n, i, FV, PMT)
n = 20 x 12 = 240
i = 12%/12 = 1% hoặc 0,01
PMT = - $617.17
FV = 0
Đáp án ra PV = $56,051.02
Số dư chưa thanh toán sau 10 năm là $ 56.051,02. Bài tập này cũng chỉ ra một sự thật
thú vị khác. Bởi vì các khoản thanh toán bao gồm tiền lãi và giảm tiền gốc mỗi tháng, bằng
cách "loại bỏ" tất cả tiền lãi khỏi tất cả các khoản thanh toán còn lại, nên chỉ có thể còn lại
tiền gốc. Chiết khấu các khoản thanh toán hàng tháng 617,17 $ với tỷ lệ hàng năm là 12 %
cộng lại hàng tháng là một quá trình thực sự giúp “loại bỏ lãi suất” khỏi các khoản thanh
toán. Do đó, sau khi “xóa lãi” bằng cách chiết khấu, chúng tôi chắc chắn rằng số dư chưa
phân bổ hoặc chưa thanh toán phải là $ 56.051,02.
Một phương pháp thay thế để tìm số dư thế chấp tại bất kỳ thời điểm nào trong thời hạn của
khoản thế chấp là chia hệ số lãi suất cho FV là $ l mỗi kỳ cho năm mà số dư được FV mong
muốn là $ l mỗi kỳ cho hệ số thời hạn ban đầu của khoản thế chấp, và sau đó trừ kết quả đó
cho 1. Kết quả của phép tính này là số dư khoản vay được biểu thị bằng % của số tiền ban
đầu.
Giải:
Hàm số FV(PV, n, i, PMT)
% của số dư khoản vay
FV tại n=10 năm
1-
FV tại n=30 năm
Bước 1: FV tại thời điểm 10 năm
n = 120, i = 12%, PMT = -1, PV= 0
Giải ra FV = $230.03869
Bước 2: FV tại thời điểm 30 năm
n = 360, i = 12%, PMT = -1, PV = 0
Giải ra FV = $3,494.9641
Bước 3: % của dư nợ còn lại
$ 230.03869
1–( ) = 93.42%
$ 3,494.9641
Đây là một công thức tổng quát hơn có thể được sử dụng bất kể số tiền ban đầu của
khoản vay hoặc các khoản thanh toán là bao nhiêu vì nó đưa ra giải pháp ở dạng %. Trong
trường hợp này, chúng tôi xác định rằng khoảng 93,42%, tương đương 56.052 $, của số dư
khoản vay ban đầu (60.000 $) vẫn còn chưa thanh toán. Giải pháp này gần giống với kết quả
mà chúng tôi thu được bằng cách chiết khấu. Sự khác biệt là do làm tròn.
Một cách khác để tìm số dư khoản vay bằng cách sử dụng công cụ tài chính là tính
giá trị tương lai (FV). Điều này có thể được thực hiện bằng cách nhập các khoản thanh toán
(PMT), số tiền vay ban đầu dưới dạng giá trị hiện tại (PV), số kỳ (n) (ví dụ: tháng) khoản
vay đã được phân bổ và lãi suất (i). Giá trị tương lai (FV) sau đó có thể được tính là dư nợ
cho vay.
Giải:
Hàm số FV(PV, n, i, PMT)
PV = - 60.000$
n = 10 x 12 = 120
i = 12%/12 = 1%
PMT = 617.17$
Giải ra FV = $ 56.050,24 (chênh lệch do làm tròn)
Cũng cần lưu ý rằng nhiều công cụ tài chính có thể được mua với chức năng phân bổ
khoản vay được lập trình sẵn trong chúng. Việc tìm kiếm số dư khoản vay trở nên đơn giản
chỉ là nhập thông tin khoản vay và nhấn phím khấu hao.
Tìm số dư khoản vay - Các mô hình khấu hao khác

Bây giờ chúng ta xem xét cách giải quyết số dư khoản vay khi các khoản vay được
trả trước vào cuối 10 năm cho ba loại khoản vay CPM khác được thảo luận trong phần này.
Giải
Khấu hao từng phần Chỉ trả lãi Khấu hao âm
PV = - 60.000$ PV = - 60.000$ PV = - 60.000$
n = 120 n = 120 n = 120
i = 1% i = 1% i = 1%
PMT = 605.72$ PMT = 600$ PMT = 594.28$
Giải ra FV = 58,684$ Giải ra FV = 60,000$ Giải ra FV = 61,316$
Người đọc cần lưu ý rằng chỉ cần thay thế khoản thanh toán khoản vay mà chúng tôi
đã tính toán trước đây cho từng mô hình khấu hao khoản vay và giải quyết cho FV số dư
khoản vay thích hợp vào cuối 10 năm.
Lưu ý về Lãi suất, Lãi suất cho vay và Khoản thanh toán trước hạn
Tại thời điểm này, không có gì lạ khi một số độc giả tự hỏi: Chi phí cho người đi vay
hoặc lãi suất cho người cho vay có khác nhau nếu khoản vay được trả sớm hoặc trước hạn?
Cần nhấn mạnh rằng bất kể khi nào các khoản vay được hoàn trả, khi đáo hạn hoặc bất kỳ
thời điểm nào trước khi đáo hạn, mỗi hình thức cho vay được thảo luận ở đây sẽ mang lại
12% cộng gộp hàng tháng cho người cho vay. Tương tự, chi phí cho người đi vay cũng sẽ là
tỷ lệ hàng năm là 12% lãi gộp hàng tháng, bất kể khi nào khoản vay được hoàn trả. Đây là
trường hợp bởi vì mỗi mô hình cho vay được cấu trúc theo tỷ lệ tích lũy là 12 %. Do đó, lãi
suất được cộng dồn và cuối cùng sẽ được thanh toán trên tất cả các khoản dư nợ của khoản
vay. Đây là trường hợp cho các khoản vay phân bổ toàn bộ, từng phần, bằng 0 hoặc phân bổ
âm.
Tuy nhiên, chúng ta cũng nên nhấn mạnh rằng nếu người cho vay tính thêm phí bổ
sung thì chi phí hiệu quả của việc đi vay đối với người đi vay thường sẽ lớn hơn lãi suất. Lãi
suất cho người cho vay cũng sẽ khác nhau tùy thuộc vào thời điểm khoản vay được hoàn
trả. Bây giờ chúng ta chuyển sang chủ đề phí vay và chi phí vay.
4.2 Chi phí kết thúc khoản vay và chi phí đi vay hiệu quả
Chi phí kết thúc khoản vay được phát sinh trong nhiều loại tài trợ bất động sản, bao
gồm bất động sản nhà ở, tài sản thu nhập, xây dựng và cho vay phát triển đất. Các chi phí
đóng có ảnh hưởng đến chi phí đi vay là các khoản phí tài chính bổ sung mà người cho vay
phải trả. Những khoản phí này tạo thành chi phí bổ sung cho người đi vay và phải được bao
gồm như một phần của chi phí vay. Nói chung, người cho vay coi các khoản phí bổ sung
này là phí vay.
Phí vay có thể được phân thành hai loại: phí gốc và phí chiết khấu khoản vay. Phí
gốc nhằm trang trải các chi phí mà bên cho vay phải chịu để xử lý và bảo lãnh đơn vay,
chuẩn bị hồ sơ cho vay và lịch trình phân bổ, nhận báo cáo tín dụng và bất kỳ chi phí nào
khác mà bên cho vay cho rằng cần được thu hồi từ bên vay. Người cho vay thường tính các
chi phí này cho người đi vay khi khoản vay được thực hiện, hoặc "đã đóng", thay vì tính lãi
suất cao hơn. Họ làm điều này bởi vì nếu khoản vay được hoàn trả ngay sau khi kết thúc,
khoản lãi bổ sung mà người cho vay thu được vào ngày trả nợ có thể không đủ để bù đắp
các chi phí cố định của việc hình thành khoản vay. Ví dụ: giả sử rằng lãi suất hiện hành trên
$ 60, 000 thế chấp là 12 % và người cho vay tin rằng các chi phí tương đương 1.000 $ sẽ
phải chịu để đóng khoản vay. Nếu người cho vay chọn tăng lãi suất lên 12,25 % để thu hồi
các chi phí ban đầu này, thì sẽ thu được thêm 150 $ (khoảng) trong năm đầu tiên (60.000 $ x
0,0025). Nếu khoản vay được hoàn trả sau năm đầu tiên, người cho vay sẽ không thu hồi đủ
1.000 $ chi phí ban đầu. Đây là lý do tại sao những người cho vay cố gắng “định giá” những
chi phí khởi nguồn này một cách riêng biệt.
Loại phí vay thứ hai là phí chiết khấu khoản vay, hoặc điểm. Loại phí này cũng thể
hiện một khoản phí tài chính bổ sung, nhưng mục đích chính của nó là điều chỉnh lãi suất
của một khoản vay thế chấp. Trong bối cảnh cho vay bất động sản, khoản chiết khấu khoản
vay cho người đi vay và người cho vay thương lượng các điều khoản của khoản vay dựa
trên số tiền cho vay nhất định. Người cho vay sau đó chiết khấu khoản vay bằng cách tính
một khoản phí, khoản phí này sẽ được khấu trừ vào khoản vay theo hợp đồng cho người
vay. Tuy nhiên, các khoản thanh toán của người đi vay dựa trên số tiền hợp đồng của khoản
vay. Ví dụ, giả sử một người đi vay và người cho vay đồng ý về một khoản vay 60.000 $
với lãi suất 12% trong 30 năm. Người cho vay thực sự giải ngân 58.200 $ cho người vay
bằng cách bao gồm phí chiết khấu khoản vay là 3 % (điểm), hoặc 1.800 $. Người vay được
yêu cầu hoàn trả $ 60.000 với lãi suất 12 % trong 30 năm. Tuy nhiên, vì người vay thực sự
nhận được 58.200 $ nhưng phải trả lại 60.000 $ cộng với lãi suất, rõ ràng là chi phí đi vay
thực tế cho người mua lớn hơn 12 %.
Tại sao lại tồn tại các phương thức định giá như chiết khấu? Nhiều lý do đã được
nâng cao. Một lý do được các nhà cho vay đưa ra là lãi suất thế chấp có xu hướng hơi
“dính” lên và di chuyển xuống. Ví dụ, giả sử rằng tỷ giá hiện hành là 12 % và áp lực thị
trường bắt đầu đẩy tỷ giá lên. Tuy nhiên, thay vì tất cả các bên cho vay chuyển lãi suất có lẽ
là 12,25 %, một hoặc nhiều bên cho vay có thể tiếp tục báo giá 12 % làm lãi suất cho vay.
Tuy nhiên, thay vì tăng lãi suất, những người cho vay này có thể tính điểm chiết khấu khoản
vay cho người đi vay. Hành động này còn được gọi là người đi vay “hạ” lãi suất. Nghĩa là,
thay vì trả lãi 12,25 %, người vay và người cho vay có thể thỏa thuận 12 % cộng điểm.
Một lý do khác có thể bị tính phí là vì nhiều khoản vay thế chấp có nguồn gốc từ
những người cho vay đã ký hợp đồng với các nhà đầu tư để lắp ráp hoặc đóng gói, sau đó
bán cho họ một số lượng cụ thể, hoặc số tiền $, của các khoản vay đó. Các hợp đồng như
vậy với các nhà đầu tư có thể yêu cầu rằng các khoản vay phải được bán để mang lại cho
các nhà đầu tư một mức lãi suất rất gần với mức mà người cho vay dự kiến sẽ tính phí người
đi vay. Do đó, để người cho vay ban đầu kiếm được lợi nhuận, người đi vay được tính điểm
để cung cấp cho người cho vay doanh thu để thực hiện các dịch vụ gốc trước khi chuyển
khoản vay cho nhà đầu tư.
Một tình huống khác có thể cung cấp cho người cho vay cơ hội thay thế doanh thu
trong môi trường lãi suất giảm. Trong những trường hợp này, lãi suất có thể bắt đầu giảm
trước ngày khoản vay được thực hiện cho người đi vay nhưng sau ngày mà người cho vay
và nhà đầu tư đồng ý về lãi suất của các khoản thế chấp đã đóng gói sẽ được bán. Trong
trường hợp này, các khoản vay sẽ được tạo ra với lãi suất thấp hơn và người cho vay sẽ tính
điểm chiết khấu để bù đắp sự sụt giảm lãi suất tính cho người đi vay khi các khoản vay đang
được tập hợp hoặc đóng gói.
Lý do cuối cùng cho phí chiết khấu khoản vay là người cho vay tin rằng, bằng cách
này, họ có thể định giá khoản vay tốt hơn so với rủi ro mà họ chấp nhận. Ví dụ, trong phần
đầu của chương này, chúng tôi đã đề cập đến thành phần bù rủi ro (p) của lãi suất. Tuy
nhiên, rủi ro đối với một số người vay cá nhân cao hơn một chút so với những người khác.
Hơn nữa, những khoản vay này có thể đòi hỏi nhiều thời gian và chi phí hơn để xử lý và
kiểm soát. Do đó, người cho vay có thể tính điểm chiết khấu (ngoài phí gốc) để bù đắp cho
rủi ro cao hơn một chút.
Thực tiễn sử dụng phí gốc và điểm chiết khấu đã từng phổ biến trong toàn ngành cho
vay. Điều quan trọng là phải hiểu (l) các khoản phí này ảnh hưởng như thế nào đến chi phí
đi vay và (2) cách đưa chúng vào tính toán chi phí vay hiệu quả trên các lựa chọn thay thế
khoản vay khi tài trợ cho bất kỳ giao dịch bất động sản nào.
4.3 Phí vay và chi phí đi vay
Để minh họa chi tiết hơn về phí vay và ảnh hưởng của chúng đối với chi phí đi vay,
hãy xem xét vấn đề sau: Một người đi vay muốn tài trợ một bất động sản trong 30 năm với
lãi suất 12%. Người cho vay chỉ ra rằng một khoản phí ban đầu là 3 % số tiền cho vay sẽ
được tính để có được khoản vay. Chi phí lãi suất thực tế của khoản vay là bao nhiêu?
Chúng tôi cấu trúc vấn đề bằng cách xác định số tiền của phí khởi đầu [.03 x (60.000
$) = 1.800 $]. Thứ hai, chúng tôi biết rằng các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng dựa
trên $ 60.000 cho 30 năm ở mức 12 % sẽ là $ 617,17. Bây giờ chúng ta có thể xác định ảnh
hưởng của phí gốc đến lãi suất được tính như sau:
Số tiền vay theo hợp đồng $60,000

Ít hơn: Phí gốc 1,800
Tiền ròng do người cho vay giải ngân $58,200
Số tiền phải hoàn trả:
Dựa trên số tiền vay theo hợp đồng là $ 60.000, $ 617,17 trong 30 năm.
Nói cách khác, số tiền thực sự mà người cho vay giải ngân sẽ là 58.200 $, nhưng việc
hoàn trả sẽ được thực hiện trên cơ sở 60.000 $ cộng với lãi suất gộp 12% hàng tháng, với số
tiền $ 617,17 mỗi tháng. Do đó, người cho vay sẽ kiếm được lợi nhuận trên giải ngân
58.200 $ thực sự phải lớn hơn 12 %.
Sử dụng một công cụ tài chính, chúng tôi có thể tính toán lãi suất thực tế cho khoản
vay, giả sử khoản vay còn nợ cho đến khi đáo hạn, là 12,41 %. Lãi suất này rõ ràng là cao
hơn so với mức lãi suất danh nghĩa của hợp đồng 12%, hoặc được chỉ định trong giấy ghi nợ
hoặc thế chấp.
Giải:
Hàm số i (n, PMT, PV, FV)
n = 30 x 12 = 360
PMT = - 617.17$
PV = 58.200$
FV = 0
Đáp án cho
i ( theo tháng) = 1.034324$ tỷ lệ hàng tháng
i ( hàng năm) = 1.034324 x 12 = 12.41% lãi suất thực tế
Tính toán này tạo cơ sở cho một quy tắc ngón tay cái được sử dụng rộng rãi trong tài
chính bất động sản; nghĩa là, cứ 2 điểm % trong phí khởi nguồn mà người vay tính, chi phí
hiệu quả cho người đi vay, hoặc lãi suất đầu tư mà người cho vay kiếm được, tăng khoảng
một phần tư % so với tỷ lệ hợp đồng. Lưu ý rằng trong giải pháp của chúng tôi, chúng tôi đã
thu được tỷ lệ hiệu quả là 12,41 %, so với 12,375 % sử dụng ước tính. Mặc dù ước tính này
gần với lãi suất được tính trong một ví dụ, chúng tôi đã giả định rằng khoản vay vẫn còn dư
cho đến khi đáo hạn. Tuy nhiên, hầu hết các khoản vay trung bình là “trả trước” hoặc được
trả trước hạn rất lâu. Do đó, quy tắc ngón tay cái này, mặc dù hữu ích, nhưng thường cung
cấp một ước tính rất sơ bộ về chi phí hiệu quả (lãi suất) đối với hầu hết các khoản vay thế
chấp.
Chúng ta nên chỉ ra rằng, trong ví dụ trên, lãi suất thực 12,41 % là lãi suất hàng năm,
cộng dồn hàng tháng. Nhiều nhà phân tích thích tính lãi suất thực hàng năm (nhớ lại rằng
điều này tương đương với lãi suất hàng năm, cộng gộp hàng năm). Chúng ta có thể dễ dàng
tính toán điều này như sau:
Giải:
Hàm số FV( PV, i, n)
Bước 1:
i = 12.41%
PV = - 60.000$
n = 12
Giải ra FV = 67,884.47$
Bước 2:
FV = 67,884.47$
n=1
PV = 60.000$
Giải ra i = 13.14%
Lưu ý rằng do ảnh hưởng của (1) lãi kép hàng tháng và (2) điểm chiết khấu, lãi suất
thực tế hàng năm là 13,14%, trong khi lãi suất danh nghĩa là 12% và chi phí lãi suất thực tế
là 12.41% (lãi suất cộng gộp hàng năm hàng tháng) cho khoản vay trong ví dụ trên.
Box 4.2. Sự thật trong yêu cầu cho vay và khái niệm về tỷ lệ phần trăm hàng năm
(APR)
Do các vấn đề liên quan đến phí cho vay và việc một số người cho vay có thể lạm
dụng tính phí cao đối với những người đi vay thiếu thận trọng, Quốc hội đã thông qua Đạo
luật cho vay chân chính của liên bang để cung cấp thông tin về tác động của phí vay đối với
người tiêu dùng mua nhà ở. Do luật này, người cho vay phải tiết lộ cho người tiêu dùng biết
tỷ lệ phần trăm hàng năm tỷ lệ (APR) được tính cho khoản vay. (Chúng tôi sẽ giải quyết
APR rộng rãi hơn trong Chương 8.) Tính toán APR thường được thực hiện theo cách được
trình bày để tính toán lãi suất thực tế, giả sử rằng khoản vay được hoàn trả khi đáo hạn.
APR trong của chúng tôi. Ví dụ chương sẽ được tiết lộ cho bên vay khi đóng là 12,41%.
APR sau đó, phản ánh phí gốc và điểm chiết khấu và coi chúng như thu nhập bổ sung hoặc
nhường cho người cho vay bất kể chi phí nào, nếu có, các khoản phí được dự định trang trải.
Các phí khác do người cho vay tính như một điều kiện để có được khoản vay cũng có thể
phải bao gồm trong APR.
Phí vay và Trả nợ trước hạn: Phân bổ Toàn bộ Khoản vay
Ảnh hưởng quan trọng của phí vay và trả nợ trước hạn phải được xem xét dưới góc
độ ảnh hưởng của lãi suất. Trong phần này, chúng tôi sẽ chỉ ra rằng khi tính phí vay và
khoản vay được trả trước hạn, lãi suất thực tế của khoản vay thậm chí còn tăng hơn so với
khi khoản vay được trả khi đáo hạn.
Để chứng minh điểm này, chúng tôi một lần nữa giả định người đi vay của chúng tôi
nhận được khoản vay 60.000 $ ở mức 12 % trong 30 năm và bị tính phí gốc là 1.800 $ (3
%). Vào cuối mỗi năm, người vay quyết định bán tài sản. Thế chấp có điều khoản bán đến
hạn; do đó, số dư khoản vay phải được hoàn trả vào thời điểm tài sản được bán. Lãi suất
thực tế của khoản vay sẽ là bao nhiêu do cả phí gốc và phí trả nợ trước hạn?
Để xác định lãi suất thực tế của khoản vay, trước tiên chúng ta tìm số dư nợ còn lại
sau năm năm là 58.598,16 $. Để giải quyết lãi suất cho người cho vay (chi phí cho người đi
vay), chúng tôi tiến hành bằng cách tìm tỷ lệ chiết khấu các khoản thanh toán hàng tháng
của 617,17 $ và khoản thanh toán một lần là 58.598,16 $ sau năm năm để giá trị hiện tại của
cả hai bằng 58.200 $, hoặc số tiền thực sự được người cho vay giải ngân.
Điều này đưa ra một loại vấn đề chiết khấu mới. Chúng tôi đang giải quyết một niên
kim dưới hình thức thanh toán hàng tháng trong năm năm và số dư cho vay, hoặc nhận tiền
mặt một lần vào cuối năm năm. Để tìm lãi suất của khoản vay này, chúng tôi tiến hành như
sau:
BƯỚC 1: Giải quyết số dư còn lại:
Hàm số PV (n, i, PMT, FV)
Giải
n = 25 x 12 = 300
i = 1%
PMT = - 617.17$
Giải ra PV = $ 58.598,16 (số dư còn lại)
BƯỚC 2: Tiếp theo, giải quyết việc trả lãi, giữ khoản vay 30 năm, trong 5 năm và
được chiết khấu bởi phí gốc của khoản vay:
Hàm số i (n, PMT, FV, PV)
n = 5 x 12 = 60
PMT = - 617.17$
PV = $ 58.200
FV = - $ 58.598,16
Giải ra i (hàng tháng) = 1,069%
Giải ra i (hàng năm) = 1,069% X 12 = 12,82%
Công thức này chỉ đơn giản nói rằng chúng ta muốn tìm lãi suất (i) sẽ tạo ra giá trị
hiện tại của cả khoản thanh toán hàng tháng là 617,17 $ và số tiền 58.598,16 $ nhận được
vào cuối năm tài chính bằng với số tiền giải ngân hoặc 58.200 $. Từ phân tích ở trên, chúng
ta có thể kết luận rằng lãi suất thực tế mà chúng tôi đã tính toán là khoảng 12,82 % cao hơn
cả lãi suất hợp đồng là 12 % và lãi suất 12,41 % được tính toán giả định rằng khoản vay đã
được thanh toán cho đến khi hoàn thành. Điều này đúng vì phí gốc 1.800 $ chỉ kiếm được
trong 5 năm thay vì 30 năm, tương đương với việc kiếm được tỷ lệ lãi kép cao hơn trên số
tiền 58.200 $ được giải ngân. Do đó, khi số tiền kiếm được bổ sung này được kết hợp với lãi
suất 12 % kiếm được trên số dư khoản vay hàng tháng,
4.4 Mối quan hệ giữa Lãi suất và Thời gian
Dựa trên những thảo luận trước đây, chúng ta có thể đưa ra một số nhận xét chung về
mối quan hệ của lãi suất thế chấp và thời gian mà các khoản thế chấp còn tồn đọng. Quan
sát đầu tiên là lãi suất thực tế của một khoản thế chấp sẽ luôn bằng với lãi suất hợp đồng khi
không có chi phí tài chính nào được thực hiện tại thời điểm bắt đầu vay hoặc trả nợ. Điều
này xảy ra vì, như chúng ta đã thấy trong Phụ lục 4-2, hình thức thanh toán theo mức đảm
bảo người cho vay chỉ kiếm được một mức lãi suất hàng năm nhất định, cộng dồn hàng
tháng, trên số dư nợ hàng tháng. Do đó, số dư thế chấp chưa thanh toán có thể được hoàn trả
bất kỳ lúc nào và lãi suất của người cho vay (chi phí của người đi vay) sẽ không bị ảnh
hưởng. Nó sẽ bằng với lãi suất hợp đồng.
Quan sát thứ hai là nếu người vay phải trả phí khởi nguồn hoặc phí tài chính, thì
những điều sau đây xảy ra: (1) lãi suất hiệu quả sẽ cao hơn lãi suất hợp đồng, và (2) lãi suất
sẽ tăng lên khi việc hoàn trả xảy ra sớm hơn trong thời hạn của khoản thế chấp. Các mối
quan hệ này có thể được giải thích bằng cách tham khảo Phụ lục 4-8, trong đó hai đường
cong A và B thể hiện mô hình lãi suất thế chấp theo hai giả định. Dòng A thể hiện lãi suất
hoặc chi phí hiệu quả, khi người vay không phải trả phí tài chính. Trong ví dụ trước của
chúng tôi, lãi suất sẽ vẫn ở mức 12 %, bằng với lãi suất hợp đồng bất kể khi nào khoản vay
được hoàn trả; do đó, đường nằm ngang nằm trong khoảng từ 0 đến 30 năm. Đường cong B
đại diện cho một loạt các lãi suất cho vay được tính theo giả định rằng người vay phải trả
phí gốc 3% và khoản vay được trả trước trong nhiều năm khác nhau trước khi đáo hạn.
Trong ví dụ của chúng tôi, chúng tôi lưu ý rằng lãi suất mà người đi vay kiếm được là 15.
26 % nếu khoản vay được hoàn trả một năm sau khi đóng và nó giảm dần và cuối cùng bằng
12,41 % sau 30 năm. Do đó, một lần nữa chúng ta có thể kết luận rằng nếu phí bổ sung được
tính cho người mua, thì lãi suất hiệu quả đối với người cho vay (chi phí đối với người đi
vay) có thể dao động từ mức cực kỳ cao nếu trả trước, chẳng hạn sau một năm (lãi suất
trong trường hợp đó sẽ xấp xỉ 15,26 %) với lãi suất sẽ thấp hơn đáng kể nếu được hoàn trả
khi đáo hạn, hoặc 12,41 %. Nếu một người đi vay biết khi nào họ dự kiến sẽ trả một khoản
vay, thì nên sử dụng phương pháp tính toán chi phí đi vay hiệu quả này. Điều này đặc biệt
quan trọng nếu người đi vay đang so sánh các khoản vay thay thế với các điều khoản khác
nhau. Một lần nữa chúng ta có thể kết luận rằng nếu phí tài chính được tính cho người mua,
thì lãi suất hiệu quả đối với người cho vay (chi phí cho người đi vay) có thể dao động từ
mức cực kỳ cao nếu trả trước, chẳng hạn sau một năm (lãi suất trong trường hợp đó sẽ là
xấp xỉ 15,26 %) cho một lãi suất sẽ thấp hơn đáng kể nếu được hoàn trả khi đáo hạn, hoặc
12,41 %. Nếu một người đi vay biết khi nào họ dự kiến sẽ trả một khoản vay, thì nên sử
dụng phương pháp tính toán chi phí đi vay hiệu quả này. Điều này đặc biệt quan trọng nếu
người đi vay đang so sánh các khoản vay thay thế với các điều khoản khác nhau. một lần
nữa chúng ta có thể kết luận rằng nếu phí tài chính được tính cho người mua, thì lãi suất
hiệu quả đối với người cho vay (chi phí cho người đi vay) có thể dao động từ mức cực kỳ
cao nếu trả trước, chẳng hạn sau một năm (lãi suất trong trường hợp đó sẽ là xấp xỉ 15,26
%) cho một lãi suất sẽ thấp hơn đáng kể nếu được hoàn trả khi đáo hạn, hoặc 12,41 %. Nếu
một người đi vay biết khi nào họ dự kiến sẽ trả một khoản vay, thì nên sử dụng phương
pháp tính toán chi phí đi vay hiệu quả này. Điều này đặc biệt quan trọng nếu người đi vay
đang so sánh các khoản vay thay thế với các điều khoản khác nhau. 26 %) với lãi suất sẽ
thấp hơn đáng kể nếu được hoàn trả khi đáo hạn, hay 12,41 %. Nếu một người đi vay biết
khi nào họ dự kiến sẽ trả một khoản vay, thì nên sử dụng phương pháp tính toán chi phí đi
vay hiệu quả này. Điều này đặc biệt quan trọng nếu người đi vay đang so sánh các khoản
vay thay thế với các điều khoản khác nhau. 26 %) với lãi suất sẽ thấp hơn đáng kể nếu được
hoàn trả khi đáo hạn, hay 12,41 %. Nếu một người đi vay biết khi nào họ dự kiến sẽ trả một
khoản vay, thì nên sử dụng phương pháp tính toán chi phí đi vay hiệu quả này. Điều này đặc
biệt quan trọng nếu người đi vay đang so sánh các khoản vay thay thế với các điều khoản
khác nhau.
Web App
Có rất nhiều công ty cung cấp thông tin về lãi suất thế chấp trên Internet, chẳng hạn
như www.bankrate.com. Tìm một báo giá cho vay thế chấp lãi suất cố định 15 năm trên một
hộ gia đình chính của $150.000 trị giá 200.000 $. Mối quan tâm hiện tại là tỷ lệ, điểm chiết
khấu,vàp hí người cho vay khác cho khoản vay mà bạn tìm thấy?
Tính toán chi phí hiệu quả của thế chấp trong suốt thời gian của khoản vay. Tính toán
chi phí hiệu quả của trả tiền thế chấp sau bảy năm. Làm thế nào để các tỷ lệ này so với tỷ lệ
đã nêu APR? Điều gì giải thích cho sự khác biệt giữa tỷ lệ hiệu quả và APR?
4.5 Tiền phạt trả trước
Nhiều người đi vay lầm tưởng rằng một khoản vay có thể được trả trước một phần
hoặc toàn bộ bất kỳ lúc nào trước ngày đáo hạn. Đây không phải là trường hợp; nếu giấy thế
chấp im lặng về vấn đề này, người vay có thể phải thương lượng về đặc quyền trả nợ trước
hạn với người cho vay. Tuy nhiên, nhiều khoản thế chấp quy định rõ ràng rằng người vay có
thể trả tiền phạt trả trước nếu người vay muốn trả trước khoản vay.
Một lý do lý giải cho khoản phạt trả trước là người cho vay có thể đang cố gắng thu
hồi một phần chi phí ban đầu của khoản vay không được tính cho người vay khi kết thúc.
Điều này có thể đã được thực hiện bởi người cho vay để cạnh tranh cho khoản vay bằng
cách làm cho chi phí đóng ban đầu thấp hơn cho người vay. Một lý do khác cho hình phạt
trả trước là người cho vay đã đồng ý gia hạn quỹ trong một thời gian cụ thể, trong ví dụ hiện
tại của chúng tôi là 30 năm. Việc thánh toán trước hạn theo quan điểm của người cho vay có
thể đại diện cho một dòng tiền không lường trước được có thể dễ dàng tái đầu tư hoặc
không trong thời kỳ lãi suất thế chấp ổn định hoặc dự kiến sẽ giảm. Tuy nhiên, nếu lãi suất
tăng liên tục trong thời gian dài, người cho vay thường hoan nghênh việc trả nợ sớm vì họ
có thể cho vay lại với lãi suất cao hơn.
Một lý do khác cho các khoản phạt trả trước là chúng không được bao gồm trong tính
toán APR, do đó, chúng không được bao gồm trong việc tiết lộ APR cho người vay. Người
đi vay có thể không xác định được ảnh hưởng của các khoản phạt này đối với chi phí đi vay
và do đó, các khoản phạt thể hiện một kỹ thuật mà người cho vay sử dụng để tăng lãi suất.
Một số tiểu bang đã bắt đầu cấm khả năng thực thi của hình phạt trả trước đối với các cá
nhân tài trợ cho nhà ở nếu khoản vay chưa được thanh toán quá một số năm tối thiểu nhất
định. Ngoài ra, ở những khu vực được phép phạt, người cho vay có thể từ bỏ chúng nếu
người mua bất động sản đồng ý bắt nguồn một khoản vay mới với cùng một người cho vay.
Vì sử dụng hình thức phạt trả trước, chúng tôi muốn biết lãi suất khoản vay cầm cố
hiệu quả khi cả phí chiết khấu khoản vay và phí phạt trả trước đều được tính trên khoản vay.
Để minh họa, chúng tôi xem xét cả tác động của chiết khấu khoản vay 3 % và khoản phạt trả
trước 3 % đối với số dư nợ cho vay 60.000 $, khoản vay 30 năm với lãi suất hợp đồng là 12
% được sử dụng trong phần trước. Chúng tôi giả định khoản vay là lãi suất thực tế đối với
người đi vay (lãi suất cho người cho vay). Để giải quyết cho các khoản tiền thế chấp lãi suất
thực sự được giải ngân trong trường hợp này sẽ được $ 60.000 trừ đi phí gốc là $ 1.800, hay
$ 58.200. Có tính đến phí chiết khấu khoản vay, chúng tôi muốn tìm lãi suất chiết khấu, khi
được sử dụng để chiết khấu chuỗi các khoản thanh toán hàng tháng là 617,17$ cộng với số
dư nợ chưa thanh toán là 58.598,16 $ và khoản phạt trả trước là 1.758 $ (3 % của 58.598,16
$) hoặc a tổng cộng là $ 60.356, sẽ dẫn đến giá trị hiện tại bằng với số tiền thực sự giải ngân
là $ 58.200.
Sử dụng một công cụ tài chính, với phí gốc 3%, thánh toán trước hạn vào năm thứ
năm và phí phạt trả trước 3%, chúng tôi thấy rằng lãi suất hiệu quả của khoản vay sẽ tăng
lên khoảng 13,25%.
Gỉải
Hàm số i (n, PMT, FV, PV)
n = 5 x 12 = 60
PMT = - 617,17$
PV = $ 58.200
FV = - $ 60.356
Giải ra i (hàng tháng) = 1,10425%
Giải ra i (hàng năm) = (1.10425% x 12) = 13,25%
Trong trường hợp này, APR sẽ vẫn được tiết lộ ở mức 12,375%, chỉ phản ánh chiết
khấu khoản vay, không phải khoản phạt trả trước và giả định khoản vay được hoàn trả vào
cuối 30 năm. Lãi suất thực tế được tính ở đây là 13,25 %, là một sự khác biệt rõ rệt so với cả
lãi suất hợp đồng cho vay là 12 % và APR được tiết lộ là 12,375 %.
4.6 Tính phí để đạt được lợi nhuận hoặc “Định giá” FRM
Trong các ví dụ trước, chúng tôi đã phát triển khái niệm về chi phí đi vay hiệu quả và
lợi nhuận từ một tập hợp các điều khoản cho vay nhất định. Tuy nhiên, chúng ta nên xem
xét cách xác định những điều này bởi người cho vay khi “định giá” một khoản vay. Như
chúng ta đã thảo luận trước đó trong chương, người cho vay thường có các lựa chọn thay thế
để họ có thể đầu tư vốn. Do đó, họ sẽ xác định lãi suất khả dụng trên các lựa chọn thay thế
đó cho các kỳ hạn nhất định và cân nhắc lãi suất và rủi ro đó so với lãi suất và rủi ro đối với
các khoản vay thế chấp. Tương tự, các điều khoản cho vay cạnh tranh được thiết lập bởi
những người cho vay khác thiết lập lãi suất mà các nhà quản lý phải xem xét khi thiết lập
các điều khoản cho vay. Bằng cách giám sát liên tục các lựa chọn thay thế và các điều kiện
cạnh tranh, ban quản lý thiết lập các điều khoản đề nghị cho vay cho các loại khoản vay
khác nhau, đưa ra các tiêu chuẩn tín dụng và bảo lãnh phát hành đã được thiết lập cho người
đi vay. Kể từ đây, một tập hợp các điều khoản được thiết kế để đạt được lãi suất cạnh tranh
đối với các loại khoản vay đại diện cho các tỷ lệ khác nhau của giá trị khoản vay trên tài sản
(khoản vay 70%, khoản vay 80%, v.v.) được thiết lập cho những người đi vay có mức rủi ro
chấp nhận được. Các điều khoản này sau đó được sửa đổi khi các điều kiện cạnh tranh thay
đổi.
Nếu dựa trên lãi suất cạnh tranh có sẵn trên các khoản đầu tư thay thế có rủi ro tương
đương, các nhà quản lý của một tổ chức cho vay tin rằng lãi suất 13% là cạnh tranh đối với
các khoản thế chấp 80% có thời hạn 30 năm và thời hạn trả nợ dự kiến là 10 năm, thì làm
thế nào họ có thể thiết lập các điều khoản trên tất cả các khoản vay được thực hiện trong
danh mục 80 % để đảm bảo lãi suất 13 %? Rõ ràng, một cách là định giá tất cả các khoản
vay có nguồn gốc ở mức hợp đồng là 13%. Tuy nhiên, ban giám đốc cũng có thể xem xét
định giá các khoản vay với lãi suất 12% và tính phí vay hoặc phí phạt trả trước hoặc cả hai
để đạt được lãi suất yêu cầu. Tại sao người cho vay sẽ làm điều này? Bởi vì (1) họ có chi phí
gốc cố định để thu hồi, và (2) đối thủ cạnh tranh vẫn có thể đang vay có nguồn gốc với tỷ lệ
hợp đồng là 12%.
Để minh họa cách đặt phí cho tất cả các khoản vay trong một danh mục cụ thể, chúng
tôi xem xét giải pháp sau:
Giải
Bước 1: Giải ra số tiền thanh toán
Hàm số PMT (PV, i, n, FV)
PV = - 1
i = 1%
n = 360
FV = 0
Giải ra PMT = .010286
Bước 2: Xử lý dư nợ EOY10
Hàm số FV (PV, i, n, PMT)
PV = - 1
n = 120
i = 1%
PMT = .010286
Giải ra FV = .934180
Bước 3: Giải PV, i = 13%
Hàm số PV (FV, i, n, PMT)
FV = .934180
i = 13%/12
n = 120
PMT = . 010286
Giải ra PV = .94453
Kết quả PV = .94453 có nghĩa là giải ngân ròng khi kết thúc khoản vay phải là
94,53%, hay 94,5 % (làm tròn), của số tiền vay. Do đó, nếu khoản vay được định giá bằng
cách đưa ra các điều khoản lãi suất 12% và phí gốc 5,5% (100% - 94,5%) và khoản vay
được hoàn trả vào cuối 10 năm (EOY) thì quyền lợi của nó sẽ là 13%.
5. Các mô hình cho vay FRM khác: khoản thanh toán gốc chia đều trả cố định, lãi căn
cứ vào dư nợ giảm dần.
5.1 Các khoản thanh toán giảm dần (CAM) - Constant Amortizing Mortgage
Mô hình cho vay thế chấp phân bổ theo từng giai đoạn (CAM) không đổi đại diện
cho một sự thay đổi có thể được xem xét trong cấu trúc khoản vay. Thanh toán trên CAM
đầu tiên được xác định bằng cách tính toán một số tiền không đổi của mỗi khoản thanh toán
hàng tháng áp dụng cho khoản nợ gốc hoặc khấu hao hàng tháng. Tiền lãi sau đó được tính
vào dư nợ cho vay hàng tháng và được bổ sung vào số tiền khấu hao hàng tháng. Tổng
khoản thanh toán hàng tháng được xác định bằng cách cộng số tiền khấu hao hàng tháng
không đổi vào lãi trên dư nợ cho vay. Hãy xem xét ví dụ sau về một CAM cho vay.
Ví dụ 18: Một khoản vay được thực hiện với giá 60.000 đô la trong thời hạn 30 năm với
mức 12%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng); các khoản thanh toán phải được thực hiện hàng
tháng và phải bao gồm cả lãi và khấu hao (hoặc giảm nợ gốc), do đó khoản vay sẽ được
hoàn trả vào cuối năm 30. Tuy nhiên khấu hao được tính bằng cách chia số tháng (360) vào
số tiền vay ($ 60,000), dẫn đến giảm tiền gốc là $ 166,67 mỗi tháng. Lãi suất sẽ được tính
trên dư nợ cho vay và sau đó được cộng vào khấu hao để xác định khoản thanh toán hàng
tháng. Hình minh họa về hình thức thanh toán và số dư khoản vay được hiển thị trong Hình
4-9.
Tháng Số dư nợ đầu kỳ PMT PMT

Lãi Gốc Tổng Số dư nợ cuối kỳ
1 60.000,00 600,00 166,67 766,67 59.833,33
2 59.833,33 598,33 166,67 765,00 59.666,67
3 59.666,67 596,67 166,67 763,33 59.500,00
4 59.500,00 595,00 166,67 761,67 59.333,33
5 59.333,33 593,33 166,67 760,00 59.166,67

... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ...
358 500,00 5,00 166,67 171,67 333,33
359 333,33 3,33 166,67 170,00 166,67
360 166,67 1,67 166,67 168,33 0,00
Theo cách tính tại bảng trên, kỳ thanh toán đầu tiên doanh nghiệp phải trả ngân hàng
số tiền 766,67$, trong đó bao gồm 166,67$ tiền nợ gốc cộng 600$ tiền lãi tính trên dư nợ
đầu kỳ. Số tiền thanh toán hàng tháng giảm dần một khoản cố định là 1,67$ (0,01x166,67$).
Giống như các phương thức hoàn trả Khấu trừ toàn phần (FA), Khấu trừ một phần (PA),
Chỉ trả lãi (IO), và Khấu trừ âm (NA) thì CAM cũng là một khoản vay thế chấp có lãi suất
cố định. Tuy nhiên chuỗi các khoản thanh toán và số dư nợ vay được cấu trúc khác biệt so
với các loại hình hoàn trả ở nội dung đã nêu trước đó.
Ưu điểm
Khoản vay thế chấp CAM được người cho vay ưa thích hơn vì dòng tiền tập trung trong
những năm đầu cao. Mặt khác đây là một cách cấu trúc nợ vay thận trọng vì trước hết nó tập
trung vào sự khấu trừ dần nợ gốc của khoản vay, giúp người cho vay có thể ưu tiên thu hồi
nợ gốc.
Nhược điểm
Khoản vay thế chấp CAM có dòng tiền thanh toán ở những năm đầu cao và giảm dần, vì
vậy gây ra áp lực trả nợ lớn đối với người đi vay. Ví dụ điển hình là những dự án bất động
sản có thời gian đầu tư ban đầu dài, hiệu quả của dự án được ghi nhận trong giai đoạn cuối
thì khoản vay thế chấp CAM sẽ không còn phù hợp với người đi vay nữa.
5.2 Lịch trình khấu hao và các khoản cho vay hoàn trả trước hạn (Amortization
schedules and Callable Loans)
Một biến thể trong cấu trúc khoản vay được bao gồm trong phần này thường là dự
phòng đã sử dụng trong đó lịch trình khấu hao, nếu được nêu rõ trong thuyết minh, là khác
với ngày đáo hạn. Ví dụ: hai bên có thể đồng ý rằng Khoản vay trả dần hoàn toàn 100.000
đô la sẽ được thực hiện với lãi suất 12%/năm thanh toán hàng tháng, các khoản thanh toán
được tính toán dựa trên lịch trình phân bổ 30 năm. Tuy nhiên, cả hai bên đồng ý rằng khoản
vay sẽ, hoặc có thể, được hoàn trả theo lựa chọn của người cho vay, vào cuối năm thứ 10.
Trong trường hợp này, các khoản thanh toán có thể được tính như sau:
BƯỚC 1: Xác định giải pháp thanh toán:
PV = - 100.000 đô la
i = 12% / 12 = .01
n = 30 x 12 = 360
FV = 0
Excel PMT (i, n, PV, FV)
Giải cho PMT = $ 1,028,61
Bước 2: Determine balance
Giải pháp:
PV = - 100.000 USD
PMT = 1.028,61 USD
i = 12% / 12 = .01
n = 12 X 10 = 120
Excel: FV (PV, PMT, i, n)
Giải cho FV = $ 93.418,59
Nếu khoản vay được gọi vào cuối 10 năm, số tiền đến hạn sẽ là số dư tại thời điểm đó, hoặc
$ 93.418,59. Cơ cấu khoản vay này được sử dụng bởi người đi vay và người cho vay
(1) để giữ các khoản thanh toán khoản vay hàng tháng thấp hơn mức họ muốn là nếu khoản
vay trả dần hoàn toàn được thực hiện trong 10 năm,
(2) để giữ nguyên thời gian đáo hạn của khoản vay tương đối ngắn ở 10 năm, và (3) để đạt
được một số khoản khấu hao cho vay mặc dù khoản vay được trả sau 10 năm.
Bây giờ, người đọc nên biết rằng tùy thuộc vào mục tiêu của người đi vay và người cho vay,
các khoản vay có thể được cấu trúc để đạt được nhiều kết quả. Cấu trúc khoản vay thường
được mô tả như một quá trình điều chỉnh các điều khoản cho vay để điều chỉnh các khoản
thanh toán khoản vay, số dư khoản vay, tỷ lệ khấu hao, v.v. để đạt được kết quả mong
muốn.
Kết quả như vậy hàng tháng thường thấp hơn các khoản thanh toán sẽ có sẵn theo cơ cấu
khấu hao hoàn toàn. Tuy nhiên, nó có thể cũng là một mục tiêu khác được tìm kiếm, chẳng
hạn như có số dư khoản vay mong muốn tại thời điểm bất kỳ.
5.3 Thế chấp theo niên kim đảo ngược (RAM)

Các khoản vay thế chấp niên kim ngược (RAM) đại diện cho một loại hình rất khác
của khoản vay thế chấp. Thay vì nhận toàn bộ số tiền vay khi đóng, khoản vay trong RAM
bị "gỡ xuống" dưới dạng các khoản thanh toán định kỳ không thường xuyên cho đến khi các
khoản thanh toán đó và lãi phát sinh đạt đến mức cho vay đã thỏa thuận. Trong bất động sản
xây dựng và phát triển, những “bước đi” này còn được gọi là “sự rút ra”. Trong những năm
gần đây, RAM cũng trở nên quan trọng đối với dân số sở hữu bất động sản như họ tiếp cận
chế độ hưu trí và tìm cách bổ sung thu nhập khi nghỉ hưu.
Ví dụ, giả sử rằng một hộ gia đình sở hữu một bất động sản nhà ở trị giá 500.000 đô la ngày
nay.
Họ muốn sử dụng giá trị của tài sản để bổ sung vào thu nhập hưu trí bằng RAM. Một người
cho vay đồng ý thực hiện một khoản vay với số tiền không quá 250.000 đô la trong thời hạn
10 năm. Tuy nhiên, thay vì đưa cho người vay tiền mặt 250.000 đô la, người cho vay đồng ý
cho vay trả góp hàng tháng trong suốt thời hạn của khoản thế chấp. Người cho vay sẽ tính
lãi suất 10 phần trăm cho khoản vay. Khoản thanh toán hàng tháng tối đa mà người cho vay
sẽ là bao nhiêu sẽ làm cho người vay theo các điều khoản này? Chúng tôi có thể giải quyết
vấn đề này như sau:
Giải:
FV = - 250.000 đô la
i = 10% / 12
n = 120
PV = 0
Excel: PMT (FV, i, n, PV)
Giải cho PMT = $ 1,220,44
Nhìn vào ví dụ này, lưu ý rằng người vay có thể bổ sung thu nhập của mình bằng cách vẽ
1.220,44 đô la từ người cho vay mỗi tháng trong 120 tháng, vào cuối thời gian đó người cho
vay sẽ bị nợ tổng cộng 250.000 đô la. Nếu tài sản vẫn giữ nguyên giá trị 500.000 đô la, chủ
nhà sẽ có 250.000 đô la vốn chủ sở hữu vào cuối 10 năm. Nếu người vay không rút thêm,
dư nợ sẽ tiếp tục tăng ở mức 10 phần trăm cho đến khi tài sản được bán hoặc chủ sở hữu
chết đi
Hình 4–11 cho thấy mô hình thanh toán hàng tháng và số dư nợ cho RAM của chúng tôi, thí
dụ. Để xác định số dư cho vay RAM, chúng tôi đảo ngược quy trình được sử dụng trong các
ví dụ FRM trước đó; nghĩa là, chúng tôi giải quyết giá trị (FV) chứ không phải giá trị hiện
tại.
Như thể hiện trong hình ảnh minh họa, thay vì số dư nợ giảm dần,đặc điểm của việc phân
bổ hoàn toàn các khoản vay thế chấp, số dư thế chấp RAM tăng. Ví dụ, sau ba năm, số dư
cho vay RAM của chúng tôi sẽ là:
Giải:
i = 10% / 12
PMT = $ 1220,44
n = 36
PV = 0
Excel: FV (i, n, PV, PMT)
Giải cho FV = $ 50,992,2110
Những khoản này còn được gọi là thế chấp tài sản sở hữu nhà (HECM).
Thế chấp theo niên kim ngược — RAMS
Concept Box 4.3: Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAM)
Với sự bùng nổ dân số và nhiều người trong số đó sở hữu tài sản ổn định dưới hình thức bất
động sản, các khoản vay tín dụng đảo ngược RAM, hay còn được biết đến là loại hình vay
thế chấp đảo ngược do chính phủ Hoa Kỳ bảo đảm hoàn toàn – ký hiệu HECM: Home
Equiy Conversion Mortages ngày càng phát triển. Những khoản vay này để giúp những
người cao tuổi “mở khóa” tài sản bằng cách đi vay dựa vào giá trị tài sản, và bổ sung thêm
vào thu nhập nghỉ hưu của họ. Hầu hết các khoản vay thế chấp tín dụng đảo ngược RAM
đều do chính quyền liên bang bảo đảm và yêu cầu người đi vay phải tham khảo ý kiến của
các tổ chức tư vấn về các khoản vay RAM đã được phê duyệt. Người đi vay phải đáp ứng
được những yêu cầu sau đây:
- Người đi vay phải trên 62 tuổi
- Người đi vay phải đang sống trong nhà do mình làm chủ sở hữu.
- Người đi vay phải đáp ứng đủ các điều kiện về tuổi thọ sau đây:
+ Tuổi 62 – có thể vay được 50% giá trị bất động sản thế chấp – tuổi thọ mong muốn
10 năm.
10 năm.
10 năm.
- Khoản vay RAM thường yêu cầu người đi vay trà trước một số khoản phí nhất định, bao
gồm phí bảo hiểm thế chấp, phí dịch vụ, phí định giá, phí tạo lập hồ sơ và các chi phí
khác.
- Quá trình rút vốn có thể thực hiện một lần, hàng tháng/hàng kỳ, hoặc thông qua một hạn
mức tín dụng. Khoản vay cũng có thể cho người đi vay một lựa chọn là được giải ngân
theo ý muốn. Trong trường hợp này, tiền lãi tính theo lãi suất phổ biến hiện tại trên dư
nợ tồn đọng hàng tháng.
- Lãi suất có thể cố định hoặc thả nổi (gọi là khoản vay thế chấp điều chỉnh lãi suất
ARM).
- Người đi vay phải tiếp tục duy trì cư trú và trả thuế bất động sản và bảo hiểm rủi ro.
- Tổng tất cả các khoản giải ngân + tiền lãi không phải trả lại trừ khi chủ sở hữu nhà phải
rời khỏi nhà vĩnh viễn hoặc qua đời. Khi đó tài sản bị rao bán và dư nợ sẽ được hoàn trả.
Số dư vào cuối năm bất kỳ có thể được xác định bằng cách thay đổi các giá trị cho n và giải
quyết cho giá trị của FV
Bảng 4-11 RAM Draw and Balance Patterns
Năm Draw per Month Balance EOY

1 $ 1,220.44
$15,335.52
2 $ 1,220.44 32,276.87
3 $ 1,220.44 50,992.21
4 $ 1,220.44 71,667.28
5 $ 1,220.44 94,505.30
6 $ 1,220.44 119,738.97
7 $ 1,220.44 147,612.73
8 $ 1,220.44 178,405.23
9 $ 1,220.44 212,422.11
10 $ 1,220.44 250,000.00
6. Kết luận
Trong chương này, chúng tôi đã thảo luận về các cách tiếp cận khác nhau để định giá
và cấu trúc các khoản vay thế chấp lãi suất cố định. Chúng tôi thấy rằng giá cả hoặc lãi suất
của khoản vay phụ thuộc vào số lượng các yếu tố, bao gồm các loại rủi ro khác nhau ảnh
hưởng đến người cho vay cầm cố. Điều quan trọng là phải giữ các yếu tố rủi ro này được
lưu ý trong các chương tương lai khi chúng tôi xem xét việc thế chấp thay thế các công cụ
thường được thiết kế theo cách làm thay đổi các đặc tính rủi ro. Mặc dù trọng tâm của
chương này là về thế chấp nhà ở, các khái niệm và tính toán là quan trọng không kém đối
với các khoản thế chấp thương mại, điều này cũng sẽ được thảo luận trong chương sau.

Chương 4 - Cho vay thế chấp BDS với lãi suất cố định

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Chương 4 - Cho vay thế chấp BDS với lãi suất cố định

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BÀI SOẠN CHƯƠNG 4

CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VỚI LÃI

GVHD: TS. Huỳnh Thị Cẩm Hà

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 09/2022

Tiêu chí Lãi suất cố định Lãi suất thả nổi

2.3 Ngày đáo hạn

FV12 = PV  (1 + i)n = 60.000  (1 + 0,01)12 = 67.609,5$

b. Với FV12 = 67.609,5$, lãi suất cộng dồng hàng năm:

3. Lãi suất cho vay thế chấp cố định

Các dạng của khoản vay Dư nợ cho vay

Mô hình Lãi, gốc và Dư nợ

3.4 Khấu trừ âm (NA)

Bảng B: Số dư Khoản vay chưa thanh toán

Tìm số dư khoản vay - Các mô hình khấu hao khác

4.3 Phí vay và chi phí đi vay

Số tiền vay theo hợp đồng $60,000

Phí vay và Trả nợ trước hạn: Phân bổ Toàn bộ Khoản vay

4.4 Mối quan hệ giữa Lãi suất và Thời gian

4.5 Tiền phạt trả trước

Tháng Số dư nợ đầu kỳ PMT PMT

1 60.000,00 600,00 166,67 766,67 59.833,33

2 59.833,33 598,33 166,67 765,00 59.666,67

3 59.666,67 596,67 166,67 763,33 59.500,00

4 59.500,00 595,00 166,67 761,67 59.333,33

5 59.333,33 593,33 166,67 760,00 59.166,67

... ... ... ... ... ...

358 500,00 5,00 166,67 171,67 333,33

359 333,33 3,33 166,67 170,00 166,67

360 166,67 1,67 166,67 168,33 0,00

5.3 Thế chấp theo niên kim đảo ngược (RAM)

Năm Draw per Month Balance EOY

You might also like