1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
KHOA LUẬT - KINH TẾ
----***----

BÁO CÁO KIẾN TẬP

NGÀNH: LUẬT THƢƠNG MẠI QUỐC TẾ

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TƢ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC
HIỆN NGHĨA VỤ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI CÔNG
TY LUẬT TNHH TÂN ĐẠI THỊNH VÀ CỘNG SỰ

GVHD: THS. NGUYỄN PHAN PHƢƠNG TẦN

HỌ VÀ TÊN SINH VIÊN : ĐỖ THỊ MINH KHUÊ
MSSV: K194010027
LỚP: K19401 (Song ngành K19502)

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 06 tháng 08 năm 2022

i
 ii

LỜI CẢM ƠN
Trước tiên với tình cảm sâu sắc và chân thành nhất, cho phép em được bày tỏ
lòng biết ơn đến Ban lãnh đạo Công ty Luật TNHH Tân Đại Thịnh và Cộng Sự,
Luật sư Nguyễn Mạnh Linh, Chuyên viên pháp lý - anh Nguyễn Đức Nam đã luôn
hỗ trợ, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu để em có thể hoàn thành kỳ kiến tập này.
Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới giảng viên hướng dẫn Ths. Nguyễn Phan
Phương Tần cùng các Thầy Cô giáo ở Khoa Luật - Kinh tế cũng như các Thầy Cô
trường Đại học Kinh tế - Luật - những người đã cung cấp cho em những kiến thức,
đã trực tiếp hướng dẫn để em có thể hoàn thành báo cáo kiến tập một cách tốt nhất.
Quá trình kiến tập và viết báo cáo được thực hiện trong khoảng thời gian gần
hai tháng. Bước đầu đi vào thực tế của em còn nhiều hạn chế và còn nhiều bỡ ngỡ
nên không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được những ý kiến đóng
góp quý báu của quý Thầy Cô để bài báo cáo của em được hoàn thiện hơn đồng thời
có điều kiện bổ sung, nâng cao kiến thức của mình.
Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

iii
iv
v
 vi

XÁC NHẬN CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN

..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày…. tháng … năm ….

Giảng viên hướng dẫn
(Ký ghi rõ họ tên)
 vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Ý nghĩa

TNHH Trách nhiệm hữu hạn
TCTD Tổ chức tín dụng
 viii

DANH SÁCH BẢNG BIỂU

Hình 1: Sơ đồ cơ cấu nhân sự ………………………………………………...…….5
 ix

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................................1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ KIẾN TẬP .........................................4
1.1. Giới thiệu chung về Công ty Luật TNHH Tân Đại Thịnh và Cộng Sự ............... 4
1.2. Cơ cấu tổ chức của Công ty Luật TNHH Tân Đại Thịnh và Cộng Sự ................ 4
1.3. Lĩnh vực hoạt động của Công ty Luật TNHH Tân Đại Thịnh và Cộng Sự......... 5
1.3.1. Tư vấn pháp luật ........................................................................................... 5
1.3.2. Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực tố tụng ........................................................ 5
1.3.3. Dịch vụ pháp lý khác.................................................................................... 5
1.4. Đánh giá chung về hoạt động tư vấn giải quyết tranh chấp tại Công ty Luật Tân
Đại Thịnh và Cộng Sự. .................................................................................................. 6
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TƢ VẤN GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA
VỤ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CỦA BÊN THỨ BA TẠI
CÔNG TY LUẬT TÂN ĐẠI THỊNH VÀ CỘNG SỰ ........................................7
2.1. Khái quát chung ...................................................................................................... 7
2.1.1. Khái niệm hợp đồng tín dụng .......................................................................... 7
2.1.1. Thế chấp tài sản đảm bảo ................................................................................. 7
2.1.2. Bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ ............................................................................ 9
2.2. Hoạt động tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba
để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng ...................................... 9
2.2.1. Quy trình tư vấn giải quyết tranh chấp của hợp đồng thế chấp tài sản đảm bảo
của bên thứ ba để bảo lãnh cho hợp đồng vay. .......................................................... 9
2.2.2. Áp dụng quy trình tư vấn để giải quyết vụ việc cụ thể .................................. 10
2.3. Kinh nghiệm rút ra từ quá trình tư vấn giải quyết vụ án liên quan đến tranh chấp
hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba để đảm bảo cho hợp đồng tín dụng. ........... 12
CHƢƠNG 3: NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ TỪ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
TÀI SẢN CỦA BÊN THỨ BA VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT .........................................................................13
3.1. Bản chất pháp lý của bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba .................................. 13
3.2. Hậu quả của hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba bị vô hiệu ....................... 14
3.3. Nhận định và phán quyết của Tòa án của các vụ án liên quan đến hợp đồng thế
chấp tài sản của bên thứ ba .......................................................................................... 15
3.4. Đề xuất hướng hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp tài sản đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng của bên thứ ba ....................................... 16
3.4.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản.. 16
3.4.2. Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo .............................................. 17
KẾT LUẬN ..........................................................................................................20
 1

NỘI DUNG BÁO CÁO KIẾN TẬP

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong thời buổi hội nhập và phát triển kinh tế, theo quy luật của nền kinh tế
thị trường, các doanh nghiệp hiện nay muốn vay vốn ngân hàng để mở rộng sản
xuất kinh doanh của mình bởi vì họ không muốn sử dụng toàn bộ vốn chủ sở hữu
hoặc vì không đủ khả năng về tài chính. Việc sử dụng vốn vay giúp các doanh
nghiệp có thể phân tán rủi ro, sử dụng vốn vay ngân hàng có hiệu quả còn giúp
giảm chi phí hơn so với vốn tự có. Thêm vào đó, về phía ngân hàng luôn muốn các
doanh nghiệp vay vốn để tăng thu nhập từ lãi trên nguyên tắc hoàn trả nợ gốc và lãi
đúng hạn. Tuy nhiên, không phải tất cả các doanh nghiệp đều có đủ tài sản để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ nợ của mình khi làm thủ tục vay vốn. Do đó, dựa trên những
mối quan hệ nhất định, doanh nghiệp đề nghị bên thứ ba bảo lãnh cho mình vay vốn
ngân hàng bằng tài sản đảm bảo của bên thứ ba. Điều này được các ngân hàng
thương mại chấp thuận, tuy nhiên thời gian vừa qua có nhiều trường hợp một số
doanh nghiệp được bảo lãnh không trả được nợ đến hạn và bên bảo lãnh không tự
nguyện thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên được bảo lãnh như đã thỏa thuận dẫn
đến ngân hàng phải khởi kiện bên vay, bên bảo lãnh ra Tòa án.
Nhận thấy tính cấp thiết và những bất cập trong hoạt động thế chấp tài sản
đảm bảo hợp đồng vay của bên thứ ba. Cùng với những vụ việc được tiếp xúc tại
Công ty Luật Tân Đại Thịnh và Cộng Sự có liên quan đến vấn đề này. Nên em
quyết định chọn đề tài báo cáo kiến tập của mình là: “Thực trạng hoạt động tư vấn
giải quyết tranh chấp về thế chấp tài sản của bên thứ ba để đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng tại Công ty luật TNHH Tân Đại Thịnh và Cộng
Sự”. Do kiến thức của bản thân chưa được sâu sắc cũng như hạn chế về mặt thời
gian nghiên cứu và kiến tập nên báo cáo này sẽ không tránh khỏi những thiếu sót.
Em rất mong nhận được sự nhận xét, góp ý của quý thầy cô để em có cơ hội hoàn
thiện hơn bài báo cáo cũng như kiến thức của bản thân. Em xin chân thành cảm ơn.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Cho đến nay, có một số nghiên cứu có đề cập đến vấn đề thế chấp tài sản để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng của các ngân hàng, cụ thể như:
- Luận án tiến sĩ luật học: “Pháp luật về bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng bằng
biện pháp bảo lãnh” của Phạm Văn Đàm, bảo vệ năm 2016
 2

- Luận văn thạc sĩ luật học: “Thế chấp tài sản của bên thứ ba bảo đảm thực hiện hợp
đồng tín dụng của ngân hàng thương mại từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” của
Trần Ngọc Long, bảo vệ năm 2017
- Luận văn thạc sĩ luật học: “Thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong
hợp đồng tín dụng của các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” của
Nguyễn Văn Tuyến, bảo vệ năm 2018.
3. Mục đích, đối tƣợng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu
 Mục đích nghiên cứu: Việc nghiên cứu đề tài này nhằm tìm hiểu:
- Thực trạng hoạt động tư vấn giải quyết tranh chấp về thế chấp tại công ty luật.
- Những quy định của pháp luật về thế chấp tài sản đảm bảo cho hợp đồng vay của
bên thứ ba.
- Những quy định của pháp luật về nghĩa vụ bảo lãnh bằng tài sản đảm bảo của bên
thứ ba đối với hợp đồng vay.
- Những bất cập, rủi ro từ hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba.
- Đưa ra các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản của
bên thứ ba để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng của các ngân
hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam.
 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu:
Đề tài này được giới hạn nghiên cứu một số vấn đề lý luận, thực tiễn của pháp luật
Việt Nam về việc thế chấp tài sản đảm bảo của bên thứ ba để đảm bảo thực hiện
hợp đồng tín dụng trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng. Đồng thời nghiên cứu thực
trạng hoạt động tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan đến vấn đề này tại Công ty
Luật Tân Đại Thịnh và Cộng Sự.
4. Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu
Đề tài này được nghiên cứu dựa trên cơ sở kết hợp các tài liệu có sẵn về lý
thuyết và thực tiễn có liên quan từ những nghiên cứu trước và phương pháp thực tế,
ghi chép, tổng hợp và phân tích thực tiễn vụ việc tại Công ty Luật Tân Đại Thịnh và
Cộng Sự. Từ đó thấy được những vấn đề còn vướng mắc trong quy định của pháp
luật và thực tiễn thực hiện.
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Đề tài này có ý nghĩa về phương diện khoa học. Qua nghiên cứu, đề tài góp
phần hệ thống hóa các vấn đề có tính khoa học và thực tiễn về hoạt động thế chấp
tài sản đảm bảo là của bên thứ ba để thực hiện hợp đồng tín dụng tại các ngân hàng
thương mại. Từ đó có những đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật
để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng thế chấp tài sản đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ cho hợp đồng vay.
 3

6. Bố cục báo cáo

Dựa trên mục đích và yêu cầu của đề tài, kết cấu của đề tài được kết cấu gồm có:
Chƣơng 1: Tổng quan về cơ sở kiến tập.
Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động tư vấn giải quyết tranh chấp về thế chấp tài sản
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng của bên thứ ba tại Công
ty luật Tân Đại Thịnh và Cộng Sự.
Chƣơng 3: Những rủi ro pháp lý từ hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba và
một số giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật
 4

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ KIẾN TẬP

1.1. Giới thiệu chung về Công ty Luật TNHH Tân Đại Thịnh và Cộng Sự
Trong quá trình hoàn thiện và phát triển của hệ thống pháp luật nước ta để
phù hợp với nhu cầu hội nhập thế giới. Đặc biệt, sau khi nước ta trở thành thành
viên của WTO, Quốc hội đã ban hành và sửa đổi nhiều văn bản pháp luật cho phù
hợp với nhu cầu thực tế, trong đó Luật luật sư cũng có nhiều điểm mới. Cụ thể như
về hình thức tổ chức hành nghề luật sư được mở rộng hơn so với trước kia. Tại
điểm b khoản 1 Điều 32 Luật Luật sư 2006 (sửa đổi, bổ sung 2012) quy định: “Tổ
chức hành nghề luật sư bao gồm: Công ty luật”1. Như vậy, kể từ khi luật mới ban
hành và có hiệu lực thì không giới hạn chỉ có văn phòng luật sư hay công ty hợp
danh như trước kia, mà bây giờ còn có thêm các loại hình hoạt động khác như Công
ty TNHH 1 thành viên, Công ty TNHH 2 thành viên trở lên.
Trước nhu cầu được trợ giúp pháp lý của nhiều tổ chức, doanh nghiệp, cá
nhân. Công ty Luật TNHH Tân Đại Thịnh và Cộng Sự đã được thành lập với đội
ngũ luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tham gia tố tụng, tư vấn pháp
lý, tư vấn đầu tư, thương mại, giải quyết tranh chấp, đất đai, bất động sản, tài chính,
ngân hàng.
Công ty Luật TNHH Tân Đại Thịnh và Cộng Sự được cấp phép hoạt động
vào ngày 27 tháng 10 năm 2020 do Chi cục thuế khu vực Quận 12 – huyện Hóc
Môn cấp mã số thuế 0316561178 do Luật sư Nguyễn Mạnh Linh là người đại diện
theo pháp luật.
1.2. Cơ cấu tổ chức của Công ty Luật TNHH Tân Đại Thịnh và Cộng Sự
Hình thức, tên gọi và trụ sở công ty:
- Tên công ty: Công ty Luật trách nhiệm hữu hạn một thành viên Tân Đại Thịnh và
Cộng Sự (gọi tắt là Công ty Luật Tân Đại Thịnh và Cộng Sự)
- Logo Công ty:

- Trụ sở công ty: 31/8A5, HT35, Khu phố 1, phường Hiệp Thành, Quận 12, Thành
phố Hồ Chí Minh
- Chi nhánh: Số 395 Nguyễn Tri Phương, khu phố Nhị Đồng, phường Dĩ An, thành
phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương
- Điện thoại: 0933118345

1
Điểm b khoản 1 Điều 32 Luật Luật sư 2006 (sửa đổi, bổ sung 2012)
 5

Thành viên sáng lập công ty (Luật sư chủ sở hữu công ty)
- Họ và tên: Nguyễn Mạnh Linh
- Chức vụ: Giám đốc
- Sinh năm: 1983
Tổ chức nhân sự của công ty:
Giám đốc

Kế toán Luật sư cộng sự Chuyên viên pháp lý

Hình 1: Sơ đồ cơ cấu nhân sự

1.3. Lĩnh vực hoạt động của Công ty Luật TNHH Tân Đại Thịnh và Cộng Sự
1.3.1. Tư vấn pháp luật
Tư vấn thường xuyên cho các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân về các vấn đề pháp
lý trong quá trình hoạt động kinh doanh.
Tư vấn và doạn thảo hợp đồng dân sự, kinh tế - thương mại, ngoại thương, lao
động.
1.3.2. Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực tố tụng
Tham gia bào chữa hoặc bảo vệ quyền lợi cho cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp
trong các vụ án hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, hành chính.
Đại diện cho các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân tham gia tranh tụng tại tòa án,
trọng tài.
1.3.3. Dịch vụ pháp lý khác
Đăng ký thành lập doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện, thay đổi đăng ký
doanh nghiệp.
Hoàn thiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 6

1.4. Đánh giá chung về hoạt động tƣ vấn giải quyết tranh chấp tại Công ty
Luật Tân Đại Thịnh và Cộng Sự.
 Thành tựu:
Hoạt động tư vấn tại Công ty Tân Đại Thịnh và Cộng Sự được thực hiện rất
chuyên nghiệp và hiệu quả. Đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý được đào tạo
chuyên sâu cùng với kinh nghiệm hằng ngày được đúc kết làm cho chất lượng dịch
vụ cũng như uy tín của Công ty ngày càng được nâng cao, tạo được lòng tin cho
khách hàng.
Trong quá trình làm việc, Công ty cũng đã tạo được mối quan hệ tốt với các
văn phòng, công ty Luật và cán bộ cơ quan Nhà nước. Điều này đã tạo điều kiện
thuận lợi cho Công ty trong quá trình làm việc, giúp cho quá trình giao nhận hồ sơ,
thủ tục diễn ra thuận lợi và không gặp phải nhiều khó khăn.
Nhìn chung hoạt động của Công ty phát triển thuận lợi, khẳng định tên tuổi
của mình trên thị trường và tạo được lòng tin đối với khách hàng, được các cơ quan
có thẩm quyền tạo điều kiện để có thể hành nghề một cách hiệu quả nhất. Đó là một
quá trình phấn đấu của các Luật sư và Nhân viên tại Công ty.
 Hạn chế:
Thứ nhất, Công ty vẫn chưa có sự phân hóa chuyên môn trong các lĩnh vực, một
Luật sư đồng thời giải quyết nhiều vụ việc về nhiều lĩnh vực khác nhau, điều này
gây nên sự thiếu chuyên môn hóa và hiệu quả chưa cao.
Thứ hai, Các luật sư tại Công ty có trình độ chuyên môn cao nhưng số lượng ít dẫn
đến việc mỗi luật sư phải giải quyết nhiều vụ án cùng lúc, gây ảnh hưởng đến tiến
độ hoàn thành và chất lượng công việc.
 7

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TƢ VẤN GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐẢM BẢO THỰC HIỆN
NGHĨA VỤ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CỦA BÊN THỨ BA
TẠI CÔNG TY LUẬT TÂN ĐẠI THỊNH VÀ CỘNG SỰ
2.1. Khái quát chung
2.1.1. Khái niệm hợp đồng tín dụng
Trên cơ sở những đặc trưng của hợp đồng tín dụng ngân hàng, những nghiên cứu
trước, có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng tín dụng ngân hàng như sau:
“Hợp đồng tín dụng ngân hàng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa ngân hàng (bên
cho vay) với các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện do luật định (bên đi vay) nhằm
xác lập quyền và nghĩa vụ giữa bên cho vay và bên đi vay trong quá trình vay tiền,
sử dụng và thanh toán tiền vay.”2
2.1.1. Thế chấp tài sản đảm bảo
2.1.1.1. Khái niệm về thế chấp
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 thì: “Thế chấp tài sản là việc một
bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế
chấp).”3
Như vậy, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia
2.1.1.2. Quyền, nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản
Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự
2015 và Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
Nghĩa vụ của bên thế chấp gồm:
“- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa
thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
…………
- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy
định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”4
Quyền của bên thế chấp gồm:
“- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp
hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2
Trần Ngọc Long (2017), Thế chấp tài sản của bên thứ ba đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng của ngân
hàng thương mại từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.
Tr. 10
3
Điều 317 Bộ luật dân sự 2015
4
Điều 320 Bộ luật dân sự 2015
 8

………………
Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài
sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở
thành tài sản thế chấp.”5
2.1.1.3. Nghĩa vụ, quyền của bên nhận thế chấp tài sản
Đối với quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp được quy định tại Điều 322 Bộ
luật Dân sự 2015 và Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015, như sau:
“Điều 322. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
1. Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp
các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
2. Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.
Điều 323. Quyền của bên nhận thế chấp
1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây
khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
………………
7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật
này.”6
Như vậy, bên nhận thế chấp cần thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong phạm vi luật
định như trên.
2.1.1.4. Thế chấp tài sản của người thứ ba
Bên thứ ba có thể hiểu một cách đơn giản là bên bảo lãnh. Đó là việc người
thứ ba cam kết với bên có quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên có nghĩa
vụ, nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải
thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của
mình.
Để tạo điều kiện cho các bên có thể giao kết hợp đồng mà vẫn bảo đảm
được quyền lợi cho người có quyền ngay cả trong những trường hợp người có nghĩa
vụ không có tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Pháp luật cho phép người
thứ ba đứng ra cam kết trước người có quyền về việc thực hiện thay nghĩa vụ của
người có nghĩa vụ. Trường hợp này sẽ hình thành hai quan hệ nghĩa vụ là quan hệ
giữa người thứ ba và người có quyền. Quan hệ thứ hai là quan hệ giữa người bảo
lãnh và người có nghĩa vụ, trong đó quan hệ giữa người thứ ba với người có quyền
được hình thành nhằm mục đích bảo đảm cho quan hệ nghĩa vụ giữa người có

5
Điều 321 Bộ luật dân sự 2015
6
Điều 322 Bộ luật dân sự 2015
 9

quyền với người có nghĩa vụ được thực hiện. Vì vậy, bảo lãnh là việc người thứ ba
cam kết với người có quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho người có nghĩa vụ nếu
đến thời hạn mà người đó không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện.
Tuy nhiên, biện pháp bảo lãnh cũng có mối quan hệ với các biện pháp bảo
đảm khác. Điều này thể hiện ở chỗ bên bảo lãnh sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu
của mình để cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược hay ký quỹ để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự cho bên được bảo lãnh. Xét về khía cạnh hình thức thế chấp của
bên thứ ba phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi
trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp
của bên thứ ba phải được công chứng hoặc chứng thực.
2.1.2. Bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ
2.1.2.1. Khái niệm bảo lãnh
Theo quy định tại Điều 335 Bộ luật dân sự 2015 thì: “Bảo lãnh là việc người thứ ba
(sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận
bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được
bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.”7
2.1.2.2. Quyền và nghĩa vụ của các bên bảo lãnh thực hiện hợp đồng
Theo quy định tại Điều 340 và Điều 342 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Quyền của bên bảo lãnh: “Bên bảo lãnh có quyền yêu cầu bên được bảo lãnh thực
hiện nghĩa vụ đối với mình trong phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh đã thực hiện, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.”8
Nghĩa vụ của bên bảo lãnh:
“Trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa
vụ thì bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ đó.
Trường hợp bên bảo lãnh không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo lãnh thì bên nhận bảo
lãnh có quyền yêu cầu bên bảo lãnh thanh toán giá trị nghĩa vụ vi phạm và bồi
thường thiệt hại.”9
2.2. Hoạt động tƣ vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản của bên
thứ ba để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng
2.2.1. Quy trình tư vấn giải quyết tranh chấp của hợp đồng thế chấp tài sản đảm
bảo của bên thứ ba để bảo lãnh cho hợp đồng vay.
Bước 1: Phỏng vấn khách hàng để xác định quan hệ pháp luật điều chỉnh và vấn đề
mà khách hàng cần tư vấn

7
Điều 335 Bộ luật dân sự 2015
8
Điều 340 Bộ luật dân sự 2015
9
Điều 342 Bộ luật dân sự 2015
 10

- Nghe khách hàng trình bày sự việc, ghi lại các sự kiện và mốc thời gian cần thiết
- Xác định quan hệ pháp luật điều chỉnh và xem xét hiệu lực pháp lý của hợp đồng
thế chấp tài sản của bên thứ ba.
- Xác định vấn đề mà khách hàng cần tư vấn
Bước 2: Giải đáp thắc mắc của khách hàng
- Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp tài sản đảm bảo của
bên thứ ba để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng
Bước 3: Đưa ra lời khuyên cho khách hàng
2.2.2. Áp dụng quy trình tư vấn để giải quyết vụ việc cụ thể
Bà Đỗ Thị V (Sinh năm 1962, sống tại Thành phố Hồ Chí Minh) có ký một
hợp đồng thế chấp vào ngày 01/07/2009 thế chấp tài sản gia đình là Quyền sử dụng
đất tại BR-VT để bảo lãnh cho Công ty TNHH VL vay của Ngân hàng NNVPTNT
ĐN với số tiền vay của hợp đồng tín dụng là 7.5 tỷ và giá trị bảo lãnh của lô đất là
1.019.340.000 đồng. Trong quá trình vay và thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay, công ty
TNHH VL đã trả nợ và gốc. Số tiền còn lại là 4.950.000.000 đồng, Công ty TNHH
VL không còn khả năng trả nợ. Kể từ năm 2012, lúc công ty TNHH VL không còn
khả năng trả nợ cho đến nay Ngân hàng NHVPTNT ĐN đã không gửi thông báo
đến bà là người bảo lãnh để yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay. Bà Đỗ Thị V đã
có thiện chí và đã làm đơn, chấp nhận thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay ngân hàng thay
cho CTy TNHH VL toàn bộ số nợ gốc còn lại 4.950.000.000 đồng của hợp đồng tín
dụng ngày 01/7/2009 giữa Ngân hàng NNVPTNT ĐN với Công ty TNHH VL để
giải chấp, lấy lại tài sản nhưng Ngân hàng nông nghiệp ĐN chưa trả lời.
Đến ngày 20/04/2022 Chi nhánh Ngân hàng NNVPTNT ĐN đã lập biên bản:
Niêm yết công khai thông báo thu giữ tài sản đảm bảo thu hồi nợ vay, Ngân hàng
không hề gửi cho gia đình bà V và bà chỉ được người quen (là bà H) chụp hình và
gửi thì bà mới biết tới Thông báo thu giữ tài sản ngày 23/8/2021 của Ngân hàng
NNVPTNT ĐN. Hơn nữa, bà được biết Ngân hàng NNVPTNT ĐN có dùng tài sản
thế chấp của bà để cho Công ty TNHH PAN thuê khai thác sử dụng.
Bà Đỗ Thị V muốn yêu cầu Ngân hàng NNVPTNT ĐN chấm dứt việc cho
thuê trên Quyền sử dụng đất mà bà thế chấp và bà yêu cầu được thực hiện nghĩa vụ
bảo lãnh trả nợ thay cho công ty TNHH VL và lấy lại tài sản thế chấp.
Bước 1: Phỏng vấn khách hàng để xác định quan hệ pháp luật điều chỉnh và vấn đề
khách hàng cần tư vấn.
Trong trường hợp này Công ty Luật TNHH Tân Đại Thịnh và Cộng Sự bảo vệ
quyền lợi cho bà Đỗ Thị V
 11

Qua quá trình phỏng vấn, luật sư tư vấn đã xác định được quan hệ pháp luật điều
chỉnh và vấn đề thắc mắc của khách hàng như sau:
Thứ nhất, quan hệ pháp luật điều chỉnh là quan hệ hợp đồng thế chấp tài sản của
bên thứ ba để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng ngân hàng
Thứ hai, vấn đề chị Vân yêu cầu tư vấn gồm:
- Vấn đề 1: Bên Ngân hàng có vi phạm nghĩa vụ trong việc không thông báo cho bà
(bên bảo lãnh cho hợp đồng tín dụng) về việc Công ty TNHH VL (bên vay) không
có khả năng trả nợ để bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay không?
- Vấn đề 2: Việc Ngân hàng NNVPTNT ĐN cho một đơn vị khác thuê tài sản thế
chấp của bà có đúng với quy định của pháp luật không?
- Vấn đề 3: Bà có thể yêu cầu trả nợ thay cho công ty TNHH VL và lấy lại tài sản
đảm bảo được không?
Bước 2: Giải đáp thắc mắc
- Vấn đề 1: Vấn đề 1: Bên Ngân hàng có vi phạm nghĩa vụ trong việc không thông
báo cho bà (bên bảo lãnh cho hợp đồng tín dụng) về việc Công ty TNHH VL (bên
vay) không có khả năng trả nợ để bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay
không?
Hành vi Ngân hàng không thông báo cho bà V biết để thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người thể chấp bảo lãnh khoản vay của Công ty TNHH VL là trái với các quy
định tại Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021, bởi căn cứ theo khoản 2,
điều 44 của Nghị định này thì khi bên được bảo lãnh vi phạm nghĩa vụ thì: “Bên
nhận bảo lãnh phải Thông báo cho bên bảo lãnh biết để thực hiện nghĩa vụ bảo
lãnh” và cũng theo khoản 3 của Điều 44 Nghị Định này thì: Bên bảo lãnh phải thực
hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong thời hạn thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận
thì bên bảo lãnh phải thực hiện trong thời hạn hợp lý kể từ thời điểm nhận được
thông báo của bên nhận bảo lãnh”.10
- Vấn đề 2: Việc Ngân hàng NNVPTNT ĐN cho một đơn vị khác thuê tài sản thế
chấp của bà có đúng với quy định của pháp luật không?
Ngân hàng NNVPT ĐN ban hành thông báo về việc thông báo chấp thuận đề nghị
quản lý khai thác sử dụng tài sản (có trả phí) của Công ty TNHH PAN cho Công ty
TNHH PAN quản lý khai thác sử dụng tài sản trên Quyền sử dụng đất của bà V mà
chưa có thực hiện đúng các thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của
pháp luật đã xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà V.
- Vấn đề 3: Bà có thể yêu cầu trả nợ thay cho công ty TNHH VL và lấy lại tài sản
đảm bảo được không?

10
Khoản 2, điều 44 của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021
 12

Vấn đề này bà V cần gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân huyện nơi có bất động
sản và trình bày những vấn đề tranh chấp để tòa có hướng giải quyết. Và quan điểm
của các Luật Sư tại Công ty thì vì bên Ngân hàng vi phạm nghĩa vụ thông báo nên
bà có thể yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng thế chấp, lấy lại tài sản đảm bảo
và bà phải trả các khoản nợ còn lại của Công ty VL và lãi chậm trả cho ngân hàng.
Bước 3: Đưa ra lời khuyên cho khách hàng
Trong trường hợp này về phía ngân hàng đã sai trong việc không thông báo cho bà
V là người bảo lãnh để thực hiện thay nghĩa vụ trả nợ mà đã niêm yết tài sản của bà
là chưa phù hợp, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng bảo lãnh, thế chấp. Do
đó, Bà V có quyền khởi kiện, yêu cầu tòa án tuyên bố chấm dứt hợp đồng thế chấp
tài sản đảm bảo giữa bà và Ngân hàng. Yêu cầu lấy lại tài sản đảm bảo và thay cho
Công ty TNHH VL trả khoản tiền nợ còn lại là 4.5 tỷ cũng như lãi chậm trả.
2.3. Kinh nghiệm rút ra từ quá trình tƣ vấn giải quyết vụ án liên quan đến
tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba để đảm bảo cho hợp đồng
tín dụng.
- Về chuyên môn: Cập nhật kiến thức về các biện pháp bảo đảm, quyền và
nghĩa vụ của các bên trong từng biện pháp bảo đảm. Cập nhật kiến thức mới về các
loại hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Cập nhật các văn bản pháp luật
mới ban hành và kiến thức về tín dụng. Trong xu hướng hội nhập buộc các luật sư
phải tự hoàn thiện đầy đủ các kiến thức chuyên môn cũng như khả năng ngoại ngữ,
tin học, điều này sẽ giúp cho Luật sư có cơ hội để hiểu rõ hơn về bản chất của nhiều
vụ án khác nhau, để tự tin hành nghề, độc lập tư vấn, tranh tụng tại bất cư đâu, bất
cứ lĩnh vực nào.
- Về kỹ năng: Đổi mới kỹ năng tiếp xúc và làm việc với khách hàng khi bào
chữa hay bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ. Khi tiếp xúc, gặp gỡ khách hàng lần
đầu tiên, ngoài việc cho thấy được kiến thức chuyên môn sâu rộng, điều cũng không
kém phần quan trọng là người tư vấn cần phải thể hiện thái độ hòa nhã, gần gũi với
khách hàng. Người tư vấn cần phải đặt mình vào vị trí của người được tư vấn để
hiểu cho tâm lý, những vấn đề họ đang gặp phải và đưa ra cách tư vấn nhằm khiến
khách hàng cảm thấy yên tâm và nhẹ nhàng hơn.
Vậy, qua những phân tích trên đã cho thấy được thực trạng hoạt động tư vấn
giải quyết tranh chấp về thế chấp tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín
dụng ngân hàng của bên thứ ba tại Công ty luật Tân Đại Thịnh và Cộng Sự.
 13

CHƢƠNG 3: NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ TỪ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP

TÀI SẢN CỦA BÊN THỨ BA VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
3.1. Bản chất pháp lý của bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba
Khi cho vay vốn có bảo đảm bằng tài sản, ngân hàng quan niệm rằng biện
pháp đảm bảo bằng tài sản được coi như là phao cứu sinh cho ngân hàng và là căn
cứ pháp lý quan trọng để ngân hàng thu hồi nợ vay trong trường hợp bên vay không
trả được nợ vay đến hạn. Cho nên, nếu Tòa án không công nhận hiệu lực của hợp
đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba và tuyên vô hiệu hợp đồng này thì việc thế
chấp tài sản của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người khác sẽ không
còn vai trò, chức năng phòng ngừa nêu trên và không được ngân hàng chấp nhận
khi xem xét điều kiện vay đối với những khách hàng thuộc đối tượng vay phải có tài
sản bảo đảm. Để có cách nhìn toàn diện, khách quan và đầy đủ hơn về phán quyết
của Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba nói
chung và thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba nói riêng, ta có thể phân tích về
bản chất pháp lý của bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba qua cách nhìn của người
vay, người bảo lãnh và nhận định của Tòa như sau:
- Bên bảo lãnh cho rằng họ không vay vốn và không nhận, không sử dụng
vốn vay ngân hàng, không đọc kỹ hợp đồng thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của
mình trước khi ký với ngân hàng hoặc yêu cầu ngân hàng xử lý trước tài sản còn lại
thuộc sở hữu của bên được bảo lãnh để thu nợ, nếu không thu nợ đủ, ngân hàng mới
được yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ. Thực tế, khi xét xử cả Tòa án và ngân
hàng đều xác định rõ bên bảo lãnh không nợ vay ngân hàng mà chỉ dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để thế chấp bảo đảm thực hiện hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho
bên được bảo lãnh. Cho nên, ngân hàng đã yêu cầu rõ: bên bảo lãnh phải thực hiện
nghĩa vụ trả nợ thay cho bên được bảo lãnh khi nợ vay đến hạn mà bên được bảo
lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo thỏa thuận
trong hợp đồng tín dụng. Nếu bên bảo lãnh không có nguồn nào khác để trả nợ thay
cho bên vay thì ngân hàng được xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ như bên bảo
lãnh đã cam kết, thỏa thuận.
- Bên được bảo lãnh cho rằng, cần xử lý tài sản bảo đảm của bên thứ ba để
thu nợ vì mình không có khả năng trả nợ đến hạn. Ở góc độ pháp lý, yêu cầu của
bên được bảo lãnh nêu trên là phù hợp. Tuy nhiên, bên được bảo lãnh cần xác định
rằng, trong quan hệ vay, việc trả nợ vay đến hạn cho ngân hàng trước hết thuộc
nghĩa vụ và trách nhiệm của bên vay, bên bảo lãnh chỉ thực hiện nghĩa vụ trả nợ
thay cho bên vay như một biện pháp dự phòng. Pháp luật cho phép bên bảo lãnh
 14

được yêu cầu bên được bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ đối với mình trong phạm
vi bảo lãnh sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ thay cho bên được bảo lãnh hoặc
tài sản bảo đảm đã được xử lý để trả nợ vay cho ngân hàng. Trường hợp tiền thu
được từ việc xử lý tài sản của bên bảo lãnh không đủ trả nợ vay ngân hàng thì bên
được bảo lãnh phải nhận nợ phần nợ vay còn lại và chịu trách nhiệm trả khoản nợ
này đối với ngân hàng.
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và nghĩa vụ trả nợ vay ngân
hàng nói riêng được quy định trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau.
Như vậy, việc bên thứ ba dùng tài sản sở hữu của mình (với điều kiện là
không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận bảo đảm) để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ trả nợ thay cho người khác (khách hàng vay) đối với ngân hàng được xác lập
dưới hình thức hợp đồng thế chấp là có căn cứ pháp lý và phù hợp với quy định
hiện hành của pháp luật.
3.2. Hậu quả của hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba bị vô hiệu
Việc Tòa án tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ
ba đã để lại những hậu quả nặng nề cho xã hội và các ngân hàng nhận thế chấp tài
sản của bên thứ ba:
Một là, việc Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất của bên thứ ba sẽ dẫn đến những hệ quả nghiêm trọng… có nguy cơ làm vô hiệu
hàng trăm nghìn hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba trong toàn hệ
thống các tổ chức tín dụng (TCTD) và làm cho các hoạt động vay vốn tại các TCTD
bị đình trệ, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội(3). - “Việc tuyên vô
hiệu đối với hợp đồng thế chấp nêu trên đã dẫn đến hệ quả là, các khoản vay có bảo
đảm của các TCTD trở thành khoản vay không có bảo đảm trong khi tại thời điểm
ký hợp đồng bảo đảm, các bên hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng về lợi ích, nội dung
thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Do
vậy, phán quyết của Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền về vấn đề nêu trên dễ dẫn
đến những bất ổn trong giao lưu dân sự, kinh doanh, thương mại và ảnh hưởng trực
tiếp đến sự vận hành của thị trường tài chính - tín dụng”(4).
Hai là, hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp tài sản bị vô hiệu. Hợp đồng
thế chấp tài sản của bên thứ ba bị vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ
của các bên kể từ thời điểm xác lập. Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu,
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Cho nên, ngân hàng phải trả lại cho bên thứ ba
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ sở hữu tài sản thế chấp. Khi đó,
khoản vay từ có bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba trở thành khoản vay không có
bảo đảm bằng tài sản và có nguy cơ không thu hồi được nếu bên vay không có khả
 15

năng trả nợ. Đây là tiền lệ pháp lý không tốt để các bên thứ ba lợi dụng yêu cầu Tòa
án tuyên hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba vô hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ
trả nợ thay cho bên được bảo lãnh đối với ngân hàng và có thể dẫn đến hệ lụy làm
vô hiệu hàng loạt hợp đồng thế chấp tài sản khác có nội dung tương tự.
3.3. Nhận định và phán quyết của Tòa án của các vụ án liên quan đến hợp
đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba
Trong Bản án kinh tế sơ thẩm số 26/2011/KT-ST ngày 05/08/2011 và Bản án
kinh doanh thương mại sơ thẩm số 48/2011/KDTM-ST ngày 22/09/2011 của Tòa án
nhân dân tỉnh Quảng Ngãi, Hội đồng xét xử nhận định, bên bảo lãnh không phải là
người trực tiếp vay tiền và nợ ngân hàng, hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất không có quy định nào thể hiện cụ thể quyền và nghĩa vụ của
bên được bảo lãnh mà chỉ quy định toàn bộ nghĩa vụ của bên bảo lãnh như người
trực tiếp vay, trả nợ ngân hàng. Đây là việc làm không đúng quy định của pháp luật
về hình thức bảo lãnh mà đáng lẽ ra các bên phải ký hợp đồng bảo lãnh, quy định rõ
giới hạn, mức độ quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể của bên bảo lãnh, quy định rõ thời
điểm chuyển giao quyền và nghĩa vụ, thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên bảo
lãnh, mới quy định thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của
bên bảo lãnh. Do vậy, trong giao dịch bảo đảm nói trên, các bên đã vi phạm quy
định tại các Điều 122, 124, 361, 362, 363, 364 và 366 của Bộ luật Dân sự 2005. Mặt
khác, nếu bán tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh thì
bên bảo lãnh không còn chỗ ở nào khác ngoài nơi ở đã thế chấp, dẫn đến cuộc sống
của họ không ổn định, ảnh hưởng đến chính sách “an sinh xã hội”. Từ những phân
tích và nhận định nêu trên, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi đã tuyên bố vô hiệu
đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba; lời chứng thực của
công chứng viên và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kèm theo các hợp đồng
này cũng bị vô hiệu.
Trong một vụ án xét xử tranh chấp hợp đồng tín dụng khác tại TP. Hồ Chí
Minh, tháng 11/2011 Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh đã tiến hành xét xử sơ
thẩm theo yêu cầu của Ngân hàng thương mại cổ phần K (với tư cách là bên cho
vay/nguyên đơn, bên vay/bị đơn là cơ sở sản xuất gỗ B), tuyên vô hiệu “hợp đồng
thế chấp, bảo lãnh” bằng căn nhà của ông NVH ở Quận 3, TP. Hồ Chí Minh để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của cơ sở B đối với Ngân hàng K, vì trường hợp này
hợp đồng bảo đảm là hợp đồng thế chấp chứ không phải là hợp đồng bảo lãnh.
Không đồng ý với phán quyết nêu trên của Tòa, Ngân hàng K đã kháng cáo lên Tòa
phúc thẩm Tòa án Nhân dân tối cao (TANDTC) tại TP. Hồ Chí Minh. Tháng
4/2012, Tòa phúc thẩm TANDTC tại TP. Hồ Chí Minh đã tiến hành xét xử phúc
 16

thẩm, chấp nhận đơn kháng cáo của Ngân hàng K và tuyên xử lý tài sản bảo đảm
của ông NVH để trả nợ cho Ngân hàng K. Theo nhận định của Tòa phúc thẩm
TANDTC tại TP. Hồ Chí Minh, hợp đồng mà ông NVH ký với Ngân hàng K có tên
là “hợp đồng thế chấp, bảo lãnh” nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của
cơ sở sản xuất gỗ B đối với Ngân hàng K, nên nó là hợp đồng bảo lãnh chứ không
phải là hợp đồng thế chấp như Tòa án cấp sơ thẩm nhận định. Từ đó, Tòa phúc thẩm
TANDTC tại TP. Hồ Chí Minh kết luận hợp đồng này là hợp pháp, có hiệu lực chứ
không vô hiệu(2).
Qua các vụ án xét xử tranh chấp hợp đồng tín dụng nêu trên, có thể thấy
rằng, cùng một hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trả nợ thay cho bên khác đối với ngân hàng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và
Tòa án cấp phúc thẩm đã nhận định, đánh giá khác nhau về bản chất pháp lý của
bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
3.4. Đề xuất hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp tài sản đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng của bên thứ ba
3.4.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản
Đối với điều kiện kinh tế - xã hội ở Việt Nam hiện nay thì quy định về hình
thức giao dịch dân sự vẫn là cần thiết. Tuy nhiên, cần có sự thay đổi để phù hợp với
nguyên tắc tự do ý chí, tự do giao kết hợp đồng của các bên chủ thể. Khi các bên đã
hoàn toàn nhất trí thỏa thuận với nhau về nội dung của hợp đồng thì hai bên và tất
cả mọi người phải tôn trọng các thỏa thuận đó. Đối với một số hợp đồng có quy
định các điều kiện về hình thức, có thể suy đoán rằng, nếu các bên chưa hoàn thành
các điều kiện đó thì có nghĩa là các bên chưa hoàn toàn thể hiện ý chí cam kết của
mình với hợp đồng và hợp đồng chưa có hiệu lực. Lúc này, cần xem xét việc thực
hiện hợp đồng trên thực tế và sẽ xảy ra các trường hợp sau:
Trường hợp thứ nhất, các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ
trong hợp đồng thế chấp (các bên đã giao tiền và nhận tài sản thế chấp, ký hợp đồng
vay tiền và thế chấp tài sản). Tuy nhiên, vì các lý do khác nhau, nên hợp đồng thế
chấp tài sản có vi phạm về hình thức. Trong trường hợp này, các bên phải có nghĩa
vụ hoàn thành đầy đủ các điều khoản trong hợp đồng với nhau và pháp luật sẽ bảo
vệ bên có quyền khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng,
không đầy đủ nghĩa vụ, như đối với một hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện về
hình thức. Trường hợp một bên có yêu cầu công nhận hợp đồng thì Tòa án công
nhận hợp đồng.
Trường hợp thứ hai, các bên chưa thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng và có
vi phạm về hình thức của hợp đồng như trường hợp thứ nhất thì Tòa án cho phép
 17

các bên một thời gian để hoàn thiện hình thức của hợp đồng và thực hiện nốt phần
nghĩa vụ. Nếu có bên không thực hiện và có yêu cầu thì Tòa án tuyên bố hợp đồng
vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Thay đổi các quy định của
pháp luật theo hướng như trên sẽ bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của chủ
thể xác lập quan hệ hợp đồng, đồng thời vấn bảo đảm các nguyên tắc chung của
quan hệ dân sự là tự do thỏa thuận, tự do ý chí.
3.4.2. Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo
Trong điều kiện phát triển kinh tế xã hội ở nước ta hiện nay nguồn vốn chủ
yếu được huy động từ nguồn vốn vay ngân hàng. Vì thế quyền xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay, phương thức xử lý tài sản đảm bảo là điểm mấu chốt để đảm bảo tính
công khai, khách quan của việc xử lý tài sản. Tuy nhiên, thực tế việc xử lý tài sản
bảo đảm của TCTD vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Để giải quyết được
những khó khăn, vướng mắc đó, cần thiết phải sửa đổi, bổ sung một số quy định của
pháp luật như sau:
Một là, phải quy định rõ các đặc quyền gắn liền với vật quyền bảo đảm. Đó
là các quyền đeo đuổi tài sản, quyền ưu tiên lấy nợ trên tài sản của bất kì một chủ
nợ nào. Các bên sẽ tự do thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm nếu không
đạt được thỏa thuận, quyền xử lý sẽ thuộc về chủ nợ. Pháp luật cần tạo cơ sở pháp
lý cho các TCTD xử lý tài sản, ví dụ như quy định về việc thực hiện phương thức
bán, chuyển nhượng tài sản của TCTD để thu hồi nợ.
Hai là, để bảo đảm cho việc thu giữ tài sản được chính danh, hợp lý, bảo
đảm quyền cho các TCTD và đồng thời bảo vệ được quyền cho bên bảo đảm, tác
giả cho rằng nên hạn chế quyền thu giữ của các TCTD. Các TCTD chỉ có quyền thu
giữ tài sản bảo đảm trong trường hợp không liên lạc được với bên bảo đảm, khó
khăn trong quá trình làm việc với bên bảo đảm để thỏa thuận phương thức xử lý tài
sản thế chấp và tài sản bị thu giữ là bất động sản không có ai sinh sống trên đất. Còn
nếu như khi các TCTD thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm
không đồng ý thì đã dẫn đến tranh chấp hợp đồng thì tranh chấp này phải thuộc
thẩm quyền giải quyết của Tòa án, TCTD phải yêu cầu Tòa án giải quyết nếu muốn
xử lý tài sản thế chấp chứ không được thực hiện biện pháp cưỡng chế thu giữ tài sản
như một cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Việc hạn chế quyền thu giữ của các
TCTD cũng giúp bảo vệ tính chính danh và hợp lý khi chính quyền địa phương hỗ
trợ các TCTD thu giữ tài sản, đó là khi TCTD muốn xử lý tài sản mà không liên hệ
được với bên bảo đảm, tài sản không ai quản lý, ví dụ như tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất nhưng thực tế không ai sinh sống trên đất và khai thác hoa lợi từ quyền
sử dụng đất, thì các TCTD có thể xác minh ở chính quyền địa phương về hiện trạng
 18

đất và phối hợp với chính quyền địa phương thu giữ tài sản thế chấp này để bảo
đảm cho quyền và lợi ích hợp pháp của mình, thay vì phải khởi kiện ra Tòa án trong
khi không rõ địa chỉ của bên bảo đảm dẫn đến việc giải quyết vụ án kéo dài và việc
xử lý tài sản không được kịp thời và không hiệu quả.
Ba là, cần đưa ra các quy định cụ thể và rõ ràng liên quan đến nghĩa vụ thông
báo của bên nhận bảo đảm đối với bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm
khác. Điều 300 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trừ trường hợp tài sản bảo đảm
có nguy cơ bị hư hỏng còn về nguyên tắc “trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên
nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý
tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác”11. Như vậy,
cần có sự hướng dẫn thế nào là “thời hạn hợp lý”, chi tiết hơn là “thời hạn hợp lý”
đối với tài sản là động sản và tài sản là bất động sản tương ứng. Việc quy định rõ
ràng và cụ thể sẽ giúp các TCTD chủ động hơn trong việc xử lý tài sản bảo đảm.
Bốn là, về vấn đề định giá tài sản bảo đảm tại Khoản 2, Điều 306 BLDS đặt
ra yêu cầu “việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá
thị trường”12. Đây là một yêu cầu phù hợp nhằm tránh việc tài sản bảo đảm được
định giá dưới mức giá thị trường (nhất là trong trường hợp bên nhận bảo đảm tự bán
tài sản bảo đảm để xử lý) làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bảo đảm. Tuy
nhiên, Điều 306 chưa nêu rõ yêu cầu này có áp dụng cho trường hợp bên nhận bảo
đảm và bên bảo đảm thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hay không, nhất là khi mức
giá thỏa thuận rõ ràng thấp hơn mức giá thị trường của tài sản bảo đảm. Vì thế, nên
tiếp cận quy định này theo tinh thần của điểm c, khoản 3, Điều 104, Bộ luật tố tụng
dân sự năm 2015 đó là, Tòa án chỉ can thiệp định giá tài sản trong trường hợp “các
bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so
với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh
nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm
định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá”.
Năm là, về thứ tự ưu tiên thanh toán tài sản bảo đảm. Trên thực tế, có trường
hợp khi TCTD xử lý tài sản bảo đảm, chủ nợ có chi phí đóng góp hình thành tài sản
bảo đảm (như bên xây dựng công trình, bên cung cấp vật tư vật liệu xây dựng cho
công trình, …) đề nghị được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản đảm bảo. Với
trường hợp này, một số Tòa án đã có quan điểm xác định TCTD được ưu tiên thanh
toán trước, ngược lại một số Tòa án khác cũng có quan điểm xác định chủ nợ có chi
phí đóng góp hình thành lên tài sản đảm bảo được ưu tiên thanh toán trước. BLDS

11
Điều 300 Bộ luật Dân sự năm 2015
12
Khoản 2, Điều 306 Bộ luật dân sự 2015
 19

năm 2015 hiện chưa quy định rõ về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa TCTD và chủ nợ
có chi phí đóng góp hình thành lên tài sản đảm bảo.
Bên cạnh đó, theo Điều 372 BLDS năm 2015, một trong những căn cứ chấm
dứt nghĩa vụ dân sự là “nghĩa vụ dân sự được bù trừ”. Tuy nhiên, hiện chưa rõ thứ
tự ưu tiên giữa quyền bù trừ nghĩa vụ dân sự và quyền phát sinh dưới giao dịch bảo
đảm. Vì vậy, để đảm bảo pháp luật được áp dụng thống nhất, cần quy định về thứ tự
ưu tiên thanh toán giữa bên nhận tài sản đảm bảo với chủ nợ có chi phí đóng góp
hình thành tài sản đảm bảo, giữa bên nhận bảo đảm với bên được bù trừ nghĩa vụ và
các chủ thể khác có quyền đối với tài sản.
Vậy, Pháp luật về thế chấp tài sản là một bộ phận của pháp luật về bảo đảm
tiền vay bằng tài sản ở nước ta, tổ chức tín dụng. Hợp đồng thế chấp tài sản của bên
thứ ba còn tồn tại nhiều những rủi ro pháp lý. Chính vì thế, xây dựng và hoàn thiện
pháp luật là cơ sở quan trọng để bảo vệ tốt hơn quyền và lợi hợp pháp của các bên
có liên quan trong quan hệ thế chấp tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.
 20

KẾT LUẬN
Đề tài “Thực trạng hoạt động tư vấn giải quyết tranh chấp về thế chấp tài sản
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng của bên thứ ba tại Công
ty Luật TNHH Tân Đại Thịnh và Cộng Sự” đã phần nào cho thấy được quy trình tư
vấn giải quyết một vấn đề, một vụ việc tại Công ty Luật. Đồng thời đề tài cũng cho
thấy được những rủi ro pháp lý, những bất cập trong quy định của pháp luật và thực
tiễn áp dụng từ hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ của hợp đồng tín dụng. Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định
pháp luật để đảm bảo quyền, lợi ích của các bên khi thực hiện hợp đồng tín dụng và
thế chấp tài sản đảm bảo.
Thời gian kiến tập tại Công ty Luật TNHH Tân Đại Thịnh và Cộng Sự tuy
không dài nhưng đã giúp em có cơ hội được cọ sát với môi trường làm việc thực tế,
lần đầu hiểu được thực tiễn áp dụng quy định pháp luật, tạo điều kiện cho em có thể
mang những kiến thức được trang bị tại trường học vào thực tiễn công việc. Qua đó
em đã học được rất nhiều kiến thức mới cũng như tích lũy cho bản thân một số kỹ
năng, kinh nghiệm nhất định như kỹ năng viết đơn, soạn thảo văn bản, giải quyết
vấn đề,… Em tin rằng chúng sẽ là hành trang phục vụ cho quá trình học tập cũng
như công việc mà em muốn hướng đến trong tương lai.
Em rất mong nhận được sự nhận xét, góp ý của quý thầy cô khoa Luật Kinh
tế để đề tài của em được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến giảng viên hướng dẫn
ThS Nguyễn Phan Phương Tần cùng các thầy cô khoa Luật Kinh tế đã tạo điều kiện
cho em có thể hoàn thành báo cáo kiến tập này. Bên cạnh đó, em cũng xin gửi lời
cảm ơn chân thành đến Lãnh đạo Công ty TNHH Tân Đại Thịnh và Cộng Sự, Luật
sư Nguyễn Mạnh Linh, anh Nguyễn Đức Nam đã hỗ trợ, chỉ dạy, tạo điều kiện
thuận lợi để em có thể hoàn thành đợt kiến tập của mình một cách thành công.
 TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật dân sự 2015.
2. Luật Luật sư 2006 sửa đổi, bổ sung năm 2012
3. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ về bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ
4. Nguyễn Văn Điền (2019), Hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng, Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư Pháp
(www.moj.gov.vn), Hà Nội.
5. Nguyễn Phương Linh và Nguyễn Văn Phương (2012), Rủi ro pháp lý từ hợp đồng
thế chấp tài sản của bên thứ ba, Tạp chí Ngân hàng, Hà Nội.
6. Trần Ngọc Long (2017), Thế chấp tài sản của bên thứ ba đảm bảo thực hiện hợp
đồng tín dụng của ngân hàng thương mại từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh,
Luận văn thạc sĩ, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.