‫‪ -5‬النماذج الثالثة لنظريات التركيب الداخلي للمدينة‪:‬‬

‫(‪)les modèles urbains en géographie‬‬

‫هي عبارة عن نظريات عالمية تشرح هيكل استخدام أراضي إقليم المدينة من حيث التحكم‬
‫في أسعار األرض و تصنيفها وتلقي الضوء على تاريخ نمو المدينة و تكوينها وهي على النحو‬
‫التالي ‪:‬‬
‫أوال‪ :‬نظرية الحلقات المركزية‪:‬‬
‫(‪)La ville concentrique de BURGESS‬‬
‫ويطلق عليها نظرية بيرجس الحلقية‬
‫(‪ ،)The Burgess Concentrie Zonal Model‬طور هذه النظرية بيرجس عام‬
‫‪ ،1933‬وتقترح هذه النظرية أن إقليم المدينة يتكون من عدة حلقات دائرية تحيط بمركز‬
‫المدينة التجارية ويكون لكل منطقة مسمى وهي خمسة حلقات كالتالي‪:‬‬
‫‪ -1‬منطقة قلب المدينة( المنطقة التجارية المركزية) ‪ :‬و هي النواة التي تشمل المتاجر و‬
‫المكاتب و البنوك و دور السينما و المسرح ‪ ....‬و تتواجد كل تلك النشاطات في مكان مركزي‬
‫من المدينة يسمى بالمنطقة المركزية لألعمال و قد تتشعب من هذه المنطقة منطقة أخرى‬
‫تجارية مالصقة و بجانب ذلك قد تمتد من هذه المنطقة قطاعات صناعية إلى جانب خطوط‬
‫المواصالت الرئيسية ‪ ،‬وتعتبر هذه المنطقة مهمة لسكان المدينة جميعا‪.‬‬
‫‪1‬‬
 ‫‪ -2‬منطقة االنتقال ‪ :‬و تحيط بالمركز التجاري و تتميز بتعدد و تغير طبيعة‬
‫استعماالت األرض و بذلك يبدأ في هذه المنطقة ظهور المناطق السكنية ذات‬
‫المستويات المختلفة مثل الجيوب المعزولة من المساكن العريقة و العمارات‬
‫السكنية ذات الدخل المتوسط و المنخفض و المناطق الهابطة المستوى بالقرب‬
‫من المناطق الصناعية‪.‬‬
‫‪ -3‬منطقة مساكن العمال ‪ :‬و تتميز هذه المناطق بالمساكن الشعبية ذات‬
‫الدخل المنخفض‪.‬‬
‫‪ -4‬منطقة المساكن األفضل‪ :‬أو منطقة السكن الفئة العليا و تظهر عادة في‬
‫هذه المنطقة مساكن تسكنها الطبقات متوسطة الدخل‪.‬‬
‫‪ -5‬منطقة الضواحي البعيدة أو اطراف المدينة ‪:‬و تتميز هذه المنطقة‬
‫بوجودها على امتداد خطوط المواصالت الرئيسية مع وجود مساكن كثيرة‬
‫تسكنها الطبقات ذات الدخل المتوسط و العالي‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫الشكل رقم يوضح نظرية الحلقات الدائرية ( بيرجس)‬

‫‪3‬‬
 ‫ثانيا ‪ :‬نظرية القطاعات()‪)La ville sectorielle de HOYT (1939‬‬
‫تتنظم المدينة على شكل قطاعات‪ ،‬وطور هذه النظرية هومر هويت ( ‪)Homer Hoyt‬‬
‫‪ ،1939‬حيث يتكون إقليم المدينة من خمسة قطاعات يكون لها مركز واحد و يكون لكل‬
‫قطاع مسمى خاص به كالتالي‪:‬‬
‫‪ .1‬المنطقة المركزية لألعمال التجارية‪ :‬و تشمل المكاتب و المتاجر و البنوك و الفنادق و‬
‫السينما و المسارح و غير ذلك من األعمال التي تسعى إلى التواجد في مكان مركزي من‬
‫المدينة‪.‬‬
‫‪ .2‬منطقة تجارة الجملة و الصناعات الخفيفة‪ :‬وتشمل مصانع المالبس و الطباعة و الحرف‬
‫الخفيفة‪.....‬‬
‫‪ .3‬منطقة مساكن ذوي الدخل المنخفض ‪ :‬و تشمل العمارات السكنية ذات الدخل المنخفض‬
‫و المساكن الشعبية و مساكن العمال التي عادة ما تجاور منطقة تجارة الجملة و الصناعات‬
‫الخفيفة‪.‬‬
‫‪ .4‬منطقة مساكن العمال ذوي الدخل المتوسط ‪ :‬حيث يسكن هذه المنطقة عادة الطبقات‬
‫المتوسطة الدخل‪.‬‬
‫‪ .5‬منطقة مساكن ذوي الدخل المرتفع ‪ :‬و تتميز هذه المنطقة بالمساكن الفاخرة ذات الطابع‬
‫الخاص‪.‬‬ ‫‪4‬‬
‫الشكل يوضح نظرية القطاعات لهومر هويت ( ‪)Homer Hoyt‬‬

‫‪5‬‬
 ‫ثالثا‪ :‬نظرية المراكز المتعددة أو النوايا المتعددة‬
‫(‪:)La ville à noyaux Multiples‬‬

‫هي لكل من هاريس و أولمان (‪ ،1945 )Harris and Ulman‬في الوقت الذي اتفق فيه‬
‫على مفهوم النمو الحلقي و القطاعات المتغيرة إال أنهما رأيا أن معظم المدن الكبرى تحتوي‬
‫على مراكز ثانوية يحد نموها الذاتي من دور النواة المركزية للمدينة التي تنمو حولها بقية‬
‫الحلقات و القطاعات‪ ،‬تنطبق نظرية النوايا بوضوح على المدن التي تضم أنماط توسعها عددا‬
‫من القرى والمدن الصغيرة المجاورة‪ ،‬تحوي كل منها نواة صغيرة للنمو في الدخل المنطقة‬
‫الحضرية‪ ،‬في النهاية تنطبق هذه النظرية على مدن كثيرة في أسيا و افريقيا‪ ،‬والتي تتصف‬
‫على األقل بوجود نواة أوربية وأخرى وطنية‪.‬‬
‫يتضح من خالل هذه النظرية أن إقليم المدينة يتكون من تسعة مراكز لكل منها مسمى كالتالي‪:‬‬
‫‪ .1‬المنطقة المركزية لألعمال التجارية ‪ :‬و تشمل المكاتب و المتاجر و البنوك و الفنادق‪..‬‬
‫‪ .2‬منطقة تجارة الجملة و الصناعات الخفيفة ‪ :‬وتشمل المصانع و الحرف الخفيفة‪.‬‬
‫‪ .3‬منطقة مساكن ذوي الدخل المنخفض ‪ :‬و تشمل المساكن الشعبية و المتاجر الخاصة بها‪.‬‬
‫‪ .4‬منطقة مساكن ذوي الدخل المتوسط ‪ :‬و تشمل إسكان الدخل المتوسط في هذه المساكن مع‬
‫وجود المتاجر الخاصة بها‪.‬‬

‫‪6‬‬
‫‪ .5‬منطقة مساكن ذوي الدخل المرتفع ‪ :‬و تشمل المساكن الفاخرة ذات الطابع الخاص‬
‫‪.‬‬
‫‪ .6‬منطقة الصناعات الثقيلة ‪ :‬و تشمل المصانع الثقيلة المختلفة مثل مصانع السبائك و‬
‫الفحم و الحديد و الصلب‪....‬‬
‫‪ .7‬منطقة األعمال و التجارة خارج المدينة ‪ :‬و تشمل مركز أخر للتجارة و األعمال‬
‫بجانب الموجود بمركز المدينة‪.‬‬
‫‪ .8‬منطقة مساكن الضواحي‪ :‬وتشمل المساكن ذات الطابع الخاص بسعة أراضيها‬
‫نظرا النخفاض أسعار األرض في هذه المنطقة بالنسبة لسعرها في وسط المدينة‪.‬‬
‫‪ .9‬منطقة صناعات الضواحي ‪ :‬و تشمل مركز أخر للصناعات يتمركز في الضواحي‬
‫نتيجة سعر األرض المناسب و األنشطة المختلفة‪.‬‬

‫‪7‬‬
‫•الشكل يوضح نظرية المراكز المتعددة (‪:)Harris and Ulman‬‬

‫‪8‬‬
 ‫‪ .6‬أنواع العمران‪ :‬لعلم العمران نوعان أو جانبان‪:‬‬

‫‪.1.6‬جانب نظري أو قانوني (‪:)l’urbanisme réglementaire‬‬

‫المتمثل في القوانين والتشريعات المنظمة للمجال الحضري والريفي مثل قانون التهيئة‬
‫والتعمير في الجزائر وقانون التضامن والتجديد الحضري في فرنسا‪ ،‬هذه القوانين‬
‫تتضمن عموما أدوات التعمير المتمثلة في المخططات العمرانية (حالة المخطط‬
‫التوجيهي للتهيئة والتعمير في الجزائر)‪ ،‬ومن جملة من القواعد العامة مثل القواعد‬
‫العامة للتهيئة والتعمير التي تستعمل في حالة غياب المخططات‪ ،‬باإلضافة إلى األدوات‬
‫التي تستخدمها الدولة في مراقبة النشاط الحضري (عقود التعمير في حالة الجزائر)‪.‬‬
‫‪.2.6‬جانب تطبيقي أو عملي ( ‪:)l’urbanisme opérationnel‬‬
‫أما العمران العملي فهو التجسيد الفعلي لهذه القوانين على ارض الواقع‪ ،‬من خالل‬
‫برامج ومشاريع تجسد على أراضي فارغة أو معمرة مسبقا‪ ،‬حيث توجد عدة أنواع من‬
‫عمليات التدخل على النسيج الحضري أهمها‪ :‬التجديد الحضري‪ ،‬التهيئة الحضرية‪،‬‬
‫عمليات الترميم‪ ،‬عمليات إعادة الهيكلة‪ ،‬عمليات إعادة التأهيل‪ ،‬عمليات إعادة التنظيم‬
‫وعمليات التكثيف‪.‬‬
‫‪9‬‬
 ‫أهداف العمران‪:‬‬

‫ان الهدف الرئيسي لعلم العمران هو معالجة المشاكل التي تعاني منها المدن مهما اختلف‬
‫الزمان والمكان الذي وجدت فيه المدينة وبالتالي فأهداف العمران تطورت مع تطور‬
‫المدن واختلفت مع اختالف الظروف والمعطيات‪ ،‬منها‪:‬‬
‫اول ظهور لعلم العمران كان بهدف معالجة سلبيات الثورة الصناعية خاصة منها مشكل‬
‫المرور والتلوث‪.‬‬
‫ونتيجة تغير الظروف والمعطيات وبمجرد انتهاء الحروب العالمية األولى والثانية‬
‫تغيرت أهداف علم العمران من معالجة بعض المشاكل التي كانت تعاني منها المدن‪ ،‬إلى‬
‫إعادة اعمار المدن المهدمة كليا‪.‬‬
‫بسبب تأثيرات الثورة الصناعية والحرب العالمية بدأ علم العمران يعيد النظر في‬
‫األهداف التي كان يعمل على تحقيقها في الفترة الحديثة‪ ،‬وبدل التركيز على البعد الكمي‬
‫فقط‪ ،‬تفطن العمرانيون الى ضرورة دمج األبعاد النوعية في تخطيط وتسيير المدن‬
‫خاصة البعد البيئي واالجتماعي واالقتصادي‪.‬‬

‫‪10‬‬
 ‫‪.7‬التعمير العفوي (‪:)l’urbanisme Spontané‬‬

‫أوال مفهومه‪ :‬هو التعمير او البناء الذي يتم خارج اإلطار القانوني الخاص‬
‫بالبناء والتعمير‪ ،‬ويتميز بعدم انتظام البناءات وتداخلها ويساهم في تشويه‬
‫الصورة الجمالية وخلق صعوبات في التسيير والتنظيم العمراني‪ .‬كما أنه‬
‫مناطق غير مريحة وليست خاضعة للرقابة ألنها نشأة وتطورت بعيدا عن‬
‫رقابة السلطات المسؤولة عن ضبط وانشاء المساكن ‪.‬‬
‫أما ً اصطالحا ً‪ :‬حسب معجم مصطلحات التخطيط العمراني‪ :‬هو إسكان غير‬
‫رسمي أو إسكان غير قانوني (بدون تراخيص)‪ ،‬مخالف لقوانين تقسيم‬
‫األراضي واشتراطات البنا ء إذا العمران العفوي هو كل ممارسة إلنتاج‬
‫وتغيير وتهيئة الشكل الفيزيائي للمدن خارج عن أي شرعية قانونية حيث‬
‫يفتقد لبعض او كل اآلليات واألدوات الواجب توفرها في العمران المخطط‪.‬‬
‫‪11‬‬
 ‫المصطلحات العلمية للتعمير العفوي‬
‫المصطلحات المحلية لألشكال التعمير العفوي‬ ‫المصطلحات العلمية للتعمير العفوي‬
‫‪El-Brare k‬‬ ‫في الجزائر‬ ‫‪Construction‬‬ ‫البناء المخالف‬
‫‪irrégulier‬‬
‫‪E-zrriba‬‬ ‫في المغرب‬ ‫‪Illégal‬‬ ‫غير قانوني‬
‫سكن غير رسمي‪-‬العشش‪-‬المشوه‪-‬‬ ‫المشرق‬ ‫‪Non contrôlé‬‬ ‫غير مراقب‬
‫الفوضوي‬
‫‪Bidon ville- gourbi‬‬ ‫فرنسا‬ ‫‪Pré ca ire‬‬ ‫الهش‬
‫‪Qua tters‬‬ ‫بريطانيا‬ ‫‪Non planifié‬‬ ‫غير المخطط‬
‫‪Barriada s‬‬ ‫المكسيك‬ ‫‪Sponta né‬‬ ‫عفوي‬
‫‪Favé la‬‬ ‫البرازيل‬ ‫المستوطنات طفيلية‬

‫بما أن العمران العفوي هو تعمير غير قانوني فأنن أغلأا الالأايت يكأون المأواطا أو ال أاكاة هأي المتأدخل‬
‫او الفاعأأل الرسي أأي فأأي ه أ ا الاأأوا مأأا العمأأران وعليأأا فأأنن أغلأأا حأأايت العمأأران (اإلنتأأا ) تكأأون فأأي‬
‫ايستخدامات ال كاية ‪.‬‬
‫‪12‬‬
 ‫ثانيا أسباب وعوامل ظهوره ‪:‬‬
‫أسباب ديموغرافية ‪ :‬الهجرة و الزيادة الطبيعية‪.....‬‬
‫أسباب أجتماعية‪/‬ثقافية‪ :‬ثقافة االفراد و االنتماء القبلي‪....،‬‬
‫أسباب تاريخية‪ :‬سياسة استعمارية و انوية عمرانية عتيقة‪....‬‬
‫أسباب سياسية‪ :‬تدهور وضعية أمنية‪ ،‬فساد سياسي‪....‬‬
‫أسباب إقتصادية‪ :‬تهرب جبائي‪ ،‬تبيض أموال في العقارات‪.... ،‬‬
‫أسباب تخطيطية‪ :‬غياب رقابة‪ ،‬ضعف اإلطارات التقنية‪ ،‬ضعف أدوات التعمير ‪............‬‬

‫ثالثا ً أشكاله في الجزائر‪:‬‬

‫حسب المادة ‪ 15‬من القانون رقم ‪ 15-08‬تصنف البناءات غير القانونية حسب التشريع الجزائري إلى‪:‬‬
‫‪ -‬البنايات غير المتممة التي تحصل صاحبها على رخصة البناء‪.‬‬
‫‪-‬البنايات التي تحصل صاحبها على رخصة البناء وهي غير مطابقة ألحكام لرخصة المسلمة‪ ،‬من حيث‪:‬‬
‫* تجاوز معامل االستالء على األرض‪ ،‬معامل شغل األرض‪ ،‬االستالء على ملكية الغير‪.‬‬
‫* عدم احترام العلو المرخص به‪ ،‬عدم احترام ارتفاق التجاور والتقابل‪.‬‬
‫* تغيير الواجهة‪ ،‬إنجاز منافذ غير مقررة‪ - .‬البنايات المتممة والتي لم يتحصل صاحبها على رخصة بناء‬
‫‪ -‬البنايات غير المتممة التي لم يتحصل صاحبها على رخصة البناء ونجد غالبية هذه البنايات في‪:‬‬
‫‪ -1‬أحياء المحتشدات)‪)cité de recasement‬‬
‫‪ -2‬مراكز العبور( ‪)centre de transite‬‬
‫‪-3‬األحياء السكنية للبناء الذاتي )‪)Auto construction‬‬
‫احياء السكن القصديري (‪. )bidon ville‬‬ ‫‪13‬‬
 ‫خصائص التعمير العفوي‪:‬‬
‫‪ - 1‬القيمة العالية للكثافة السكنية والسكانية بالبنايات‪ :‬يكون مؤشر الكثافة متباين من مكان يخضع القواعد‬
‫التعمير ومكان تم بناءه بطريقة عفوية‪ .‬بحيث ترتفع بالبنايات العفوية نسبب التركز والتداخل الشديد‬
‫لإلطار المبني على حساب العقار الموجه للمساحات الحرة والتجهيزات العمومية أو الورشات الصناعية‪.‬‬
‫‪ - 2‬طبيعة الملكية العقارية غير القانونية‪ :‬يجب التمييز هنا بين‪ - :‬طبيعة ملكية الوعاء العقاري‬
‫(األرضية)‪ :‬الحالة األولى شراء األرض بعقود عرفية‪ ،‬أو الحالة الثانية االستالء على العقار وتشكيل بما‬
‫يعرف أحياء واضعي اليد‪ - .‬طبيعة ملكية المسكن (البناية)‪ :‬في الغالب تكون ذات ملكية خاصة وهناك‬
‫احتمال أخرى يصطلح على تسميته (شراء المفتاح أو العتبة) حيث البيع يكون عرفي‪.‬‬
‫‪ - 3‬التوافق في المستوى الثقافي االقتصادي واالجتماعي للساكنة‪ :‬التقارب والتشابه االجتماعي لساكنة‬
‫األحياء غير مخططة‪ ،‬فقد يكونون من نفس العائلة‪ ،‬إذ يمكن أن تكون صلة القرابة أمرا مهم جدا في تكوين‬
‫هذه األحياء‪.‬‬
‫‪ - 4‬مورفولوجية األحياء العمران العفوي ‪ :‬يقصد بها كيفية تشكل هذه البنايات وانتشارها عبر المجال‬
‫وبصفة عامة والتي يمكن حصرها في‪:‬‬
‫* شكل الخارجي المحيط األرضية (‪ )Macroforme‬المعمرة وموقعها بالنسبة لباقي مكونات النسيج‬
‫العمراني‪.‬‬
‫* شكل الطبوغرافي لألرضية‪.‬‬
‫* شبكات التقطيع ومخطط الكتلة غير منظم‪.‬‬
‫*مظهر البنايات وتنوع مواد اإلنجاز‪،‬‬
‫* طريقة النمو والتطور والربط بالشبكات‬
‫* ضعف التجهيز‪.‬‬
‫‪14‬‬
 ‫لمعالجته التعمير العفوي هناك عدة حلول أهمها‪:‬‬
‫الهدم وإعادة اإلسكان يعتبر من الحلول الجذرية إال أن إعادة اإلسكان (‪)démolition et reloge‬‬
‫عملية مكلفة جدا خاصة إذا كان الموضع به مساحة عمرانية كبيرة (عدد كبير من المساكن) وكانت البناءات‬
‫مبنية بمواد عصرية‪.‬‬
‫‪ .2‬مخطط إدماج‪ :‬هو إدخال عنصر او مجموعة من العناصر الجديدة على أشياء موجودة بشرط ضمان تناسق‬
‫معين فيما بينها‪ .‬في ميدان التعمير هناك صيغ متعددة لإلدماج يمكن تلخيصها فيما يلي‪:‬‬
‫ادماج الوظائف العمرانية والهدف هو القضاء على التقسيم الوظيفي للمجال‪.‬‬
‫االدماج في النسيج العمراني بمعني ضمان االستمرارية العمرانية‬
‫(‪ )Continuité urbaine‬حيث ال نالحظ أي تقطيع (‪.)Rupture‬‬
‫‪ -3‬التسوية (‪ :)Régularisation‬عملية من عمليات التهيئة والتعمير هدفها تطهير العقار وإعادة رسم‬
‫شبكة اطرق‪.‬‬
‫البناءات غير القابلة نهائيا للتسوية حسب المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪ 15-08‬المذكور‪:‬‬
‫‪ -‬البنايات المشيدة في قطع أرضية مخصصة لالرتفاقات ويمنع البناء عليها‪. .‬‬
‫‪ -‬البنايات المتواجدة بصفة اعتيادية بالمواقع والمناطق المحمية المنصوص عليها في التشريع المتعلق‬
‫بمناطق التوسع السياحي والمواقع والمعالم التاريخية واألثرية‪ ،‬وبحماية البيئة والساحل بما فيها مواقع الموانئ‬
‫والمطارات وكذا مناطق االرتفاقات المرتبطة بها‪.‬‬
‫‪ -‬البنايات المشيدة على األراضي الفالحية أو ذات الطابع الغابي باستثناء تلك التي يمكن إدماجها في المحيط‬
‫العمراني‪.‬‬
‫‪ -‬البنايات المشيدة خرقا لقواعد األمن أو التي تشوه بشكل خطير البيئة والمنظر العام للموقع ‪ .‬البنايات التي‬
‫تكون عائقا لتشييد بنايات ذات منفعة عامة أو مضرة لها والتي يستحيل نقلها‪.‬‬
‫‪15‬‬
 ‫ما يمكن قوله حول التعمير العفوي سواءا أكان الشكل العمراني عبارة عن األحياء‬
‫القصديرية‪ ،‬السكن الهش أو حتى سكن بناء فردي ليس له شهادة مطابقة هي كلها نماذج‬
‫للتعمير غير المخطط او التعمير العفوي وهي الصورة المعبرة عن البؤس المعماري‪.‬‬
‫حيث تشوه محيطها المباشر تشويها خطيرا في فضاءات وأماكن غير مهيأة وال تتوفر‬
‫فيها حدود الدنيا من قواعد التعمير ومقاييس البناء ومشكل إعادة تهيئتها يعتبر من بين‬
‫االهتمامات الكبرى الحكومات والهيئات اإلقليمية حيث أن الحل لهذه يتم عن طريق‬
‫ازدواج الجهود وتظافرها بين الدولة والسلطات المحلية‪ ،‬والمؤسسات باإلضافة إلى‬
‫المواطن‪...‬‬

‫‪16‬‬