论文题目：游憩商业区（RBD）发展评价体系研究——以上海市为例

学科专业：人文地理学

学位申请人：丁水英

指导教师：吴国清

中文摘要

目前，在我国游憩商业区（RBD）已成为城市旅游发展的新焦点的情况下，
对游憩商业区发展评价的研究具有重要意义。理论上，对游憩商业区的研究一定
程度上丰富了游憩商业区的相关理论成果。实践上，对游憩商业区发展评价研究
的相关结论，可以为游憩商业区的优化发展提供方向，也为游憩商业区发展规划
和城市规划建设提供有益的借鉴和参考。
本文的研究内容主要分为以下几个方面：
第一部分：在分析研究背景和国内外研究综述的基础上，阐述了本文的选题
意义，同时，就研究思路和研究方法进行了必要的说明。
第二部分：从游憩商业区的概念出发，在对游憩商业区清晰认识的基础上，
对游憩商业区的特征和功能进行了分析。同时，结合游憩商业区的发展机制，对
游憩商业区演化过程进行了分析，为后面游憩商业区发展评价体系的构建及游憩
商业区的优化发展奠定了理论基础。
第三部分：在对游憩商业区发展影响因素分析的基础上，结合游憩商业区的
功能、特征等，从数量规模、功能结构、背景环境三个角度构建了游憩商业区发
展评价体系，并且通过运用德尔菲法和层次分析法对游憩商业区指标权重进行的
测算。结论证明，准则层中，专家学者普遍认为功能结构对游憩商业区发展最为
重要，其次为数量规模。子准则层中，在数量规模指标层中，相对于旅游企业的
比重，专家学者认为商业企业的在游憩商业区区域内的比重对游憩商业区的发展
更重要，而且功能结构指标层中，购物场所的比重相对于其他行业的比重在游憩
商业区中发挥的作用最大，对其的发展最为重要，其次为旅游企业、娱乐场所的
比重，背景环境指标层中，第三产业占 GDP 的比重对游憩商业区发展最为重要，
其次是人均道路面积。
 第四部分：以上海为实例，对游憩商业区的发展评价指标体系进行了应用。
首先采取资源叠置法对上海游憩商业区进行了选划，进而运用游憩商业区发展评
价指标体系对上海游憩商业区的发展进行了评价，结果发现淮海路-新天地、陆
家嘴游憩商业区、南京西路-静安寺游憩商业区发展程度较高，其次为南京东路-
外滩、豫园-城隍庙及徐家汇游憩商业区，发展程度较低的为四川北路-多伦路和
中山公园。同时，在对上海游憩商业区发展分析的基础上，针对存在问题提出了
其优化发展的措施。

关键词：游憩商业区（RBD）;发展评价;上海
 Abstract

Currently,the recreational business district in China has become the

new focus of urban tourism development. Evaluation of the
development of recreational business district has become great
significanct. In theory, the evaluation of the development of
recreational business district enriches the theoretical system of the
recreational business district. In practice, the application of the
development of recreational business district assessment system is in
favor of clearing the level of the development recreational business
district, providing the direction for future development.
This paper will be divided into the following areas:
Part I:Based on the analysis of the research background and a
synthsis of relative achievements in this field ,it gives out a full exposition
of the topic’s selecting and the necessity of this study .At the same
time,it illustrates the general framework and the methods of this study.
Part II:From the concept of the recreational business district and the
basis of a clear understanding of the recreational business district, this
paper analyzes the features and functions of the recreational business
district. Meanwhile, based on the combination of the process of the
development of recreational business district, it analyzes the
characteristics and the evolution of recreational business district. Laid
on the theoretical foundation,this paper is for building the development
evaluation system of recreational business district and optimizing the
development.
Part III:On the basis of analyzing the factors of the development of
recreational business district and combination of the functions and
features of the recreational business district, it builds the evaluation
system from the number scale, functional structure and the background,
and estimates the index weights through the using of Delphi and AHP.
Conclusion proves that the index of functional structure is the most
important for the development of recreational business district in criteria
layer, followed by the number of scale. In the sub-criteria layer of
number of scale,the proportion of commercial enterprises is the most
important; in the layer of functional structure, the proportion of
shopping plays the most important role, followed by the proportion of
tourism and entertainment enterprises. In the background layer, the
proportion of tertiary industry in GDP is the most important, second is per
capita road area.
Part IV:Taking Shanghai as an example, the development
evaluation system of recreational business district has been applied.
First of all , taking the resources overlay method selects the recreational
business district of Shanghai. Secondly, through using the evaluation
system evaluate the development of recreational business district, the
results showed that the level of development of Huaihai Road-Xintiandi
﹑Lujiazui recreational business district, and Nanjing West Road-Jingan
Temple recreational business district is higher, followed by the Nanjing
Road-the Bund, Yuyuan Garden-Chenghuang Temple and Xu Jiahui
recreational business district, the degree of development of North
Sichuan Road-Toronto Road and Zhongshan Park is relatively lower. At
the same time, on the basis of analysising the development of
recreational business district in Shanghai, this paper proposes the
optimizing methods.

Key words:Recreational Business District; the assessment of

development; Shanghai
上海师范大学硕士学位论文 目录

目 录

第一章 绪论.......................................... 1
1.1 研究背景.....................................................1
1.2 研究目的与意义...............................................2
1.3 研究方法.....................................................3
1.5 研究内容与技术路线...........................................4

第二章 文献综述与理论基础............................ 6
2.1 国内外相关研究...............................................6
2.1.1 国外研究 ...............................................6
2.1.2 国内研究 ...............................................7
2.1.2.1 国内研究进展......................................8
2.1.2.2 国内研究内容......................................9
2.1.2.3 研究述评与展望...................................13
2.2 理论基础....................................................15
2.2.1 城市功能论 ............................................15
2.2.2 区域经济理论 ..........................................16
2.2.3 微区位理论 ............................................16

第三章 游憩商业区（RBD）功能及发展演化 .............. 17

3.1 游憩商业区（RBD）及其功能...................................17
3.1.1 游憩商业区（RBD）概念 .................................17
3.1.2 游憩商业区（RBD）特征 .................................20
3.1.2.1 内在特征.........................................20
3.1.2.2 外在特征.........................................20
3.1.3 游憩商业区（RBD）功能 .................................21
3.2 游憩商业区（RBD）发展机制...................................23
3.3 游憩商业区（RBD）演化过程...................................24
3.3.1 孕育阶段 ..............................................24
3.3.2 形成阶段 ..............................................25
目录 上海师范大学硕士学位论文

3.3.3 成熟阶段 ..............................................26

第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建 ........ 27

4.1 游憩商业区（RBD）发展影响因素...............................27
4.1.1 经济基础 ..............................................27
4.1.2 商业规模 ..............................................28
4.1.3 旅游发展 ..............................................28
4.1.4 交通建设 ..............................................29
4.1.5 居民态度和需求 ........................................29
4.1.6 政府态度和政策 ........................................30
4.2 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系...........................31
4.2.1 指标选取依据 ..........................................31
4.2.2 指标体系建设 ..........................................32
4.2.2.1 数量规模指标.....................................33
4.2.2.2 功能结构指标.....................................35
4.2.2.3 背景环境指标.....................................36
4.3 游憩商业区（RBD）发展评价指标权重...........................38
4.3.1 指标评价方法 ..........................................38
4.3.1.1 构造判断矩阵.....................................38
4.3.1.2 层次单排序.......................................39
4.3.1.3 一致性检验.......................................39
4.3.2 指标权重计算 ..........................................39
4.3.3 指标权重分析 ..........................................40

第五章 上海市游憩商业区（RBD）发展及评价 ............ 42

5.1 上海游憩商业区（RBD）研判...................................42
5.2 上海游憩商业区（RBD）发展评价...............................47
5.2.1 RBD 评价指标与数据处理 ................................47
5.2.1.1 数量规模.........................................48
5.2.1.2 功能结构.........................................49
5.2.1.3 背景环境.........................................53
上海师范大学硕士学位论文 目录

5.2.2 指标数据标准化 ........................................54

5.2.3RBD 发展程度测算 .......................................55
5.3 上海游憩商业区（RBD）发展水平分析...........................56
5.3.1 淮海路-新天地游憩商业区 ...............................57
5.3.2 陆家嘴游憩商业区 ......................................59
5.3.3 南京西路-静安寺游憩商业区 .............................61
5.3.4 南京东路-外滩游憩商业区 ...............................61
5.3.5 豫园-城隍庙游憩商业区 .................................62
5.3.6 徐家汇游憩商业区 ......................................63
5.3.7 四川北路-多伦路游憩商业区 .............................64
5.3.8 中山公园游憩商业区 ....................................64
5.4 上海市游憩商业区（RBD）优化发展.............................65
5.4.1 空间布局平衡化 ........................................65
5.4.2 功能结构协调化 ........................................66
5.4.3 交通设置完善化 ........................................67
5.4.4 政策引导突出化 ........................................67
5.4.5 市场定位准确化 ........................................68

第六章 结语......................................... 69
6.1 主要研究结论................................................69
6.2 主要创新点..................................................70
6.3 研究不足与展望..............................................70

参考文献............................................ 71

附录“游憩商业区（RBD）发展评价指标体系”调查问卷 ... 75

致 谢.............................................. 77

攻读学位期间的研究成果.............................. 79
图表目录 上海师范大学硕士学位论文

图表目录

图 1-1 论文技术路线....................................................................................................5
图 3-1 游憩商业区（RBD）发展机制........................................................................23
图 5-1 上海游憩商业资源分布..................................................................................45
图 5-2 上海中心城区商业游憩资源分布..................................................................46
图 5-3 上海游憩商业区（RBD）发展水平................................................................57
图 5-4 游憩商业区（RBD）游憩者数量与营业收入...............................................57
图 5-5 游憩商业区（RBD）商业企业与旅游企业比重...........................................58
图 5-6 游憩商业区（RBD）餐馆饭店与购物场所比重...........................................58
图 5-7 游憩商业区（RBD）旅游吸引物与娱乐场所比重.......................................58
图 5-8 游憩商业区（RBD）背景环境........................................................................59
图 5-9 游憩商业区（RBD）人均道路与人均公共绿地面积...................................60
图 5-10 游憩商业区（RBD）数量规模.....................................................................60

表 2-1 游憩商业区相关学术论文分布情况................................................................7
表 3-1 国内外学者对游憩商业区的概念诠释..........................................................18
表 3-2 游憩商业区（RBD）特征与功能....................................................................22
表 4-1 游憩商业区发展评价指标体系......................................................................33
表 4-2 层次分析法重要性判断矩阵.........................................................................38
表 4-3 1～9 标度法指标相对重要性标定标准........................................................38
表 4-4 各级指标的单层权重......................................................................................39
表 4-5 游憩商业区发展评价指标权重.....................................................................40
表 5-1 “十一五”期间上海中心城区商业布局.....................................................42
表 5-2 上海游憩商业资源分布.................................................................................43
表 5-3 徐家汇游憩商业区大型商场.........................................................................50
表 5-4 徐家汇游憩商业区旅游景点.........................................................................50
表 5-5 徐家汇游憩商业区星级酒店.........................................................................51
表 5-6 徐家汇游憩商业区典型休闲娱乐场所.........................................................52
上海师范大学硕士学位论文 图表目录

表 5-7 上海游憩商业区发展评价指标数值.............................................................54
表 5-8 上海游憩商业区发展评价指标数据标准化结果.........................................55
表 5-9 上海游憩商业区发展评价子准则层指标得分.............................................56
表 5-10 上海游憩商业区发展程度对比...................................................................56
上海师范大学硕士学位论文 第一章 绪论

第一章 绪论

1.1 研究背景
1.1.1 居民的需求日益多样化
随着经济发展，人民生活水平日益提高，人们的需求已不仅仅停留在对生理、
安全等最基本的需要，尤其随着城市现代化的发展，人们的物质收入逐步提升，
对生活质量的也越来越高，休闲、旅游、购物、娱乐已经成为人们日常的主要需
求。同时，伴随我国对节假日制度的调整和企业带薪假期制度的完善，居民的闲
暇时间越来越多，目前，我国公民一年中的休息时间大约 115 天左右，所以人们
可自由支配的时间也越来越多，这也为人们走出家门外出休闲游憩提供了时间保
障。而且伴随科技的发展，生活节奏的加快，人们的生活、工作等各方面的压力
逐渐增多，人们迫切需要通过快捷、方便的方式迅速释放压力、放松心情，这就
为外出休闲游憩提供了最主要的需求动机。
1.1.2 游憩商业区已成为城市旅游发展的新焦点
游憩商业区是城市商业经济和城市旅游业发展过程中出现的新兴产物，是旅
游业和商业聚集的产物，因其内部兼具游览、休闲、购物、餐饮、住宿、娱乐等
功能而备受旅游者和城市居民欢迎。同时，伴随城市经济、商业和旅游业的迅速
发展，近年来我国游憩商业区的发展势头也突飞猛进，而且，许多发展较好的城
市游憩商业区，如上海的南京路、苏州观前街、广州天河城已然成为反应城市形
象，展现城市风采，提升城市魅力的时尚名片，其内部规划、发展方向受到政府、
社会、行业各方面的关注。此外，由于城市游憩商业区是一个业态完备、功能齐
全、可达性高的综合性区域，所以近年来它已成为城市居民外出旅行，放松身心
的首选之地，已经成为城市旅游发展的新焦点。
1.1.3 游憩商业区的研究仍需推进
随着游憩商业区的发展，国内外学者对于游憩商业区的研究也日益丰富。国
外于 1970 年斯坦菲尔德（Stansfield C A）和瑞科特（Ricket J E）1在研究旅
游区购物时提出了游憩商业区的概念，之后学者们从功能特征、规划开发等各方
面对其进行了探讨。同时，国内学者保继刚于 1995 年研究华侨城时最早将游憩
商业区的概念引入进来，自此，我国学者分别从功能类型、型态模式、空间结构、

1
张琛.从传统商业街到现代商业游憩区——以苏州观前地区历史变迁为例[D].苏州：苏州大学.2005（4）.

1
第一章 绪论 上海师范大学硕士学位论文

形成机制、规划开发等各方面对游憩商业区进行了研究，初步形成了关于游憩商
业区的理论基础。但是纵观国内外学者关于游憩商业区的研究发现，虽然国内外
关于游憩商业区的研究角度众多，也基本上形成了一套理论体系，然而整体上关
于游憩商业区判定及发展等问题至今讨论较少，尤其关于游憩商业区作为一个区
域增长极，对其发展程度及效应的研究国内外学者涉足较少。所以，在目前游憩
商业区已经成为城市旅游发展焦点，城市规划发展重点的环境下，本文在对游憩
商业区分析的基础上对其发展评价体系进行探讨，希望可以对游憩商业区的建设
和发展提供参考，为城市规划建设提供依据。

1.2 研究目的与意义
通过研究背景分析了解到现阶段国内外学者关于游憩商业区的研究主要集
中在功能类型、型态模式、空间结构、形成机制等方面，对于游憩商业区发展程
度及评价的研究较少，所以本文以游憩商业区的概念为出发点，通过对其功能及
特征等方面的分析，以期找出游憩商业区的共性，构建游憩商业区的发展评价指
标体系，完善游憩商业区的理论体系，充实游憩商业的发展评价研究，为游憩商
业区的建设发展和城市规划提供参考。同时，本文选用商业经济繁荣，旅游发展
较为成熟的上海作为案例进行探讨，应用游憩商业区的评价体系，同时研究中会
涉及游憩商业区的发展程度及存在问题，通过对该些方面的实际探讨，以期为其
他城市游憩商业区的发展评价提供指导。
同时，对游憩商业区发展评价体系的研究，对丰富和完善游憩商业区的理论
体系，充实游憩商业区基础研究，明晰游憩商业区发展评价体系标准有重要意义。
此外，研究过程中会应用到区位论，产业聚集理论等相关学科知识，尝试探讨该
些成熟理论在旅游学应用，一方面利于该些理论的进一步发展，也是对于旅游学、
城市旅游、旅游地理、旅游经济地理等相关学科理论的有益补充和丰富，有着比
较积极的理论意义和学科意义。
实践上，对于游憩商业发展评价体系的探讨，有利于更明确的确定游憩商业
区发展程度和发展方向，为游憩商业区的发展和建设指明方向。同时，游憩商业
区作为城市经济和城市旅游的增长极之一，对其发展评价体系的应用可以在实践
中为城市规划提供参考，有利于政府决策城市发展的主攻方向，利于城市投资的
最大化利用。同时，本文选用上海这一经济、商业、旅游发展较为完善的地区进

2
上海师范大学硕士学位论文 第一章 绪论

行实证研究，利于总结出游憩商业区建设和发展的普遍规律，对上海城市的发展
具有指导作用，同时对其他城市建设和发展游憩商业区也具有重大的借鉴意义。

1.3 研究方法
1.4.1 文献研究法
本文通过 CNKI、维普、万方、EBSCO 等数据库与方正、超星等数字图书馆对
国内外关于游憩商业区的文献进行梳理，综合分析了国内外学者关于游憩商业区
的研究，对学者关于游憩商业区的概念、功能、特征的分析进行详细总结分析，
为后续探讨游憩商业区的指标及评价奠定了基础。
1.4.2 实地调研法
本文以上海为实证对游憩商业区的选划进行研究，在确定上海游憩商业区的
研究对象时，选择资源叠加法，通过区位、商业和旅游资源大致划分需判定的游
憩商业区，该过程要求对各区进行实地调研，掌握各游憩商业区的大致情况，同
时，研究过程中涉及到游憩商业的规模、功能、环境等指标，尤其有些涉及到游
憩商业区内部的业态分布、规模等问题，所以研究中对选划的游憩商业区进行实
地考察，保证研究的客观性和准确性。
1.4.3 定性与定量结合的方法
本文在对游憩商业区定性分析的基础上，确定游憩商业区的评价指标体系，
同时，在该体系的权重确定及后期上海游憩商业区的实证研究中采用定量的方
法，对上海各游憩商业区的数据资料进行统计，以此确保研究的准确性。
1.4.4 社会调查及数据统计分析结合的方法
本文对游憩商业区的评价指标选取采用专家咨询及实地调研的方法，以此保
证指标的科学性，对指标权重的确定利用专家打分法，同时利用数据分析对各专
家打分进行统计，以此确定各指标权重的客观和准确性。
1.4.5 对比分析法
在对上海游憩商业区的分析过程中，由于有些指标的临界值无法准确确定，
故采用对比分析的发展，将各游憩商业区的指标数值统计出来，采用划分等级的
方法对各数值进行对比，以此确定各指标达到游憩商业区标准的临界值。同时，
通过应用游憩商业区的评价指标体系，对上海游憩商业区进行对比分析，确定各
游憩商业区的发展程度，分析差距产生的原因。

3
第一章 绪论 上海师范大学硕士学位论文

1.5 研究内容与技术路线
本文的研究内容主要包括：
（1）游憩商业区基础研究。该部分是本文研究的
基础，通过对比分析学者们界定的游憩商业区概念，结合游憩商业区的发展实际，
明确游憩商业区的概念，继而对其功能、特征、驱动机制及发展演化进行研究，
为游憩商业区发展评价指标体系的构建及优化发展奠定基础。
（2）游憩商业区发
展评价指标体系构建。从数量规模、功能特征、背景环境三个角度出发构建游憩
商业区的发展评价指标体系，通过德尔菲及层次分析法析出影响游憩商业区发展
的重要因子，丰富游憩商业区理论成果的同时以期为游憩商业区的优化发展提供
方向。
（3）上海游憩商业区的发展及评价。以上海为实证对游憩商业区的发展评
价体系进行应用，明确现阶段上海的游憩商业区的发展程度及存在问题，为上海
游憩商业区更好的发展提供参考。
本文的技术路线如图所示：

4
上海师范大学硕士学位论文 第一章 绪论

提出问题 游憩商业区发展评价指标体系研究

背景分析

理论基础
实地考察
研究准备

研究综述

RBD

RBD
分析问题 概念、功能

基础研究

影响条件
发展机制

演化过程

解决问题
RBD 发 展 因子分析
评价指标
体系构建 体系构建

权重分析

案例求证
上 海 城 市 研判及评价
RBD 发 展 评
价及优化 优化发展

图 1-1 论文技术路线

5
第二章 文献综述与理论基础 上海师范大学硕士学位论文

第二章 文献综述与理论基础

2.1 国内外相关研究
2.1.1 国外研究
国外对游憩商业区的研究始于 20 世纪 70 年代，通过对国外文献的整理发现
研究主要集中在以下几个方面：
（1）游憩商业区概念
游憩商业区的概念最早由斯坦菲尔德（Stansfield C A）和瑞科特（Ricket
J E）在 1970 年研究旅游区购物时提出，认为 RBD 为季节性涌入城市游客的需要，
城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇事物和礼品店的街区。泰勒（Taylor V，1975）
2
用定量的方法将宾馆及其他旅游接待设施，如咖啡店、古董店、剧院、服务站、
游乐园等建筑面积达到街区面积 50%以上的城市街区定义为 RBD。之后时隔十五
年，史密斯（Stephen L J S，1990）3将游憩商业区定义为建立在城市与城镇，
由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃街等高度集中组成，吸引大量旅游
4
者的特定零售商业区。道格拉斯（Douglas G Pearce，1998） 在对巴黎旅游区
的功能和结构进行研究时认为游憩商业区既包括旅游也包括游憩，同时为旅游者
和本地居民提供服务。此外，除了对游憩商业区进行研究，国外学者还对中心商
务区及旅游商业区进行了研究。伯特腾（Burtenshaw，1991)等对欧洲城市的旅
游业进行了研究，提出了“中心旅游区”(Central Tourist District)的概念，
指城市中集中了大部分旅游活动的区域。盖茨（Getz，1993)又提出了旅游商业
区(Tourism Business District)的概念，认为 TBD 既与城市 RBD 有对应，但是
又有自己独特的不同之处。
（2）游憩商业区特征
泰勒（Taylor，1975)以南非的东伦敦为例，得出游憩商业区呈长条形的结
论。史密斯（Smith.S，1983)通过对南非的研究认为城市游憩商业区呈直线特征。
巴勒特（R.W.Bulter，1991)在研究加拿大西埃德蒙顿购物中心旅游与购物的关

2
Taylor V. The Recreational Business District: A Component of the East London Urban
Morphology[J].South Africa Geographer，1975，59-64.
3
张立生.中国城市 RBD 发展的驱动机制研究——沪宁苏杭汴等城市的案例[D].上海：华东师范大学.2006
（5）.
4
Douglas G Pearce. Tourist districts in Paris: structure and functions[J]. Tourism Management，
1998:49-65.

6
 上海师范大学硕士学位论文 第二章 文献综述与理论基础

系时，认为该购物中心具有一定的旅游吸引力，应该算是城市游憩商业区的一种
重要形式。Page.S(1995)的研究认为城市游憩商业区不存在一个地价峰值地段。
（3）游憩商业区的规划开发
Meyer-Arendt(1990)以墨西哥湾旅游度假胜地为个案将游憩商业区的概念
引入海滨旅游度假地，对墨西哥湾建设游憩商业区做了研究。Bloch，P.H.，
Ridgway，N.M.，Dawson，S.A.(1991)5认为增加传统购物场所的商业价值，应该
通过强调外部环境和建筑的设计、增加社交功能区、游憩吸引物和娱乐活动等途
径进行。Douglas G Pearce（1998）以巴黎西堤岛、蒙马特区和歌剧院三大游憩
商业区为例，探讨了其内部功能和结构。Dallen J.Timonthy(2005)6认为建设好
的游憩商业区需要完善场所设计与设施、风格、色彩、布局，同时，区位、交通
和旅游零售业及社区的环境、购物与观光之间的协调等非常重要。
2.1.2 国内研究
改革开放以后，随着经济的发展，人们的需求日益多样化，游憩商业区（RBD）
作为一种重要的城市功能区迅速发展起来。与此同时伴随游憩商业区的发展，国
内学者逐步对其展开研究，20 世纪 90 年后期，保继刚在对深圳华侨城的研究中，
首次使用的游憩商业区这一概念，在 CNKI 中国期刊全文数据库中，以“游憩商
业区”为“篇名”的检索词，检索并整理出游憩商业区相关学术论文 112 篇，其
中核心期刊 25 篇，约占 22%（表 2-1）。对该些文章进行分类规整发现研究内容
主要集中在游憩商业区的概念特征分析 13 篇（12%）、游憩商业区功能类型分析
13 篇（12%）、游憩商业区型态模式分析 14 篇（12.5%）、游憩商业区规划开发 30
篇（27%）、游憩商业区空间结构分析 11 篇（10%）、游憩商业区形成机制分析 15
篇（13%）等方面。
表 2-1 游憩商业区相关学术论文分布情况
年份 概念特征 功能类型 型态模式 规划开发 空间结构 形成机制 其它 总计 核心期刊
2010 3 3 3 2 1 12 4
2009 2 1 4 2 2 3 13 1
2008 2 1 4 8 3 3 21
2007 3 4 2 6 1 3 4 23 6
2006 4 5 2 4 3 18 5

5
Bloch，P.H.，Ridgway，N。M.，Dawson，S.A. The shopping mall as consumer habitat[J}.Joumal of
Retailing，1994，70（l）：23-42.
6
Dallen J.Timonth. Shopping Tourism，Retailing，Leisure[M].Channel View publication，
2005:182-186.

7
 第二章 文献综述与理论基础 上海师范大学硕士学位论文

2005 1 1 2 2 2 1 10 2
2004 1 1 1 1 4 3
2003 1 2 1 1 5 2
2002 2 1 1 4 2
2001 1 1
2000
1999
1998 1 1
总计 13 13 14 30 11 15 16 112 25
资料来源：CNKI 中国期刊全文数据库，截止日期为 2011 年 1 月 15 日
注：“其它”项主要包括游憩商业区适宜度研究、综合系统评估研究、选址研究等方面。

2.1.2.1 国内研究进展
根据对游憩商业区的学术论文统计分析可以发现，我国学者对游憩商业区的
研究可以分为以下几个阶段：
（1）萌芽阶段（1998 年—2001 年）：由于游憩商业区的发展还处于起步阶
段，该阶段学者对游憩商业区的研究也处于探索阶段，研究学者较少，研究方法
较为单一，研究角度较窄，研究成果有限，偏向于对游憩商业区的基础理论界定，
而且文章等级偏低。该阶段学者对游憩商业区的研究主要是在国外学者对游憩商
业区研究的基础上，集中对有游憩商业区的概念特征、功能类型等基本内容进行
分析。
（2）起步阶段（2002 年—2005 年）：该阶段我国学者对游憩商业区的研究
逐渐增多，已不仅仅局限于对游憩商业区的概念及功能类型的表述，开始向其他
领域扩展，对游憩商业区的发展模式、空间结构、形成机制及规划开发均有涉及，
并且研究研究方法开始呈现多样化，研究内容由之前的理论研究为主向理论和个
案共同探讨转变。其中，概念特征方面开始关注游憩商业区（RBD）与旅游商务
区（TBD）、中心商务区（CBD）等相关概念之间对比研究。
（3）飞速发展阶段（2006 年—2008 年）：随着城市旅游的迅速发展，作为
城市旅游重要载体的游憩商业区成为了学术界探讨的热点问题，在该阶段，学者
们对游憩商业区的研究领域更加深入，研究方法更加成熟，研究成果明显增多，
同时，部分学者开始把城市地理学中的城市产业空间布局理论应用于旅游和城市
游憩的研究中，并从该些研究中总结出普遍规律，为我国城市游憩商业区的发展
提供了理论和实证的支撑。根据对该时期文章的总结分析也可以发现，该阶段的
学者的研究主要集中对游憩商业区规划开发的实证研究及游憩商业区的形成机

8
上海师范大学硕士学位论文 第二章 文献综述与理论基础

制两个大方面，究其原因是因为随着城市旅游的发展，游憩商业区作为带动城市
经济、旅游发展的增长极其作用逐渐显现，许多地区为了带动旅游和经济发展将
打造游憩商业区作为重要途径，所以探讨游憩商业区的规划开发及形成机制成为
了该阶段学者的研究重点。
（4）成熟阶段（2009 年至今）：相对于上一时期该阶段学者对游憩商业区
的研究进入了平缓发展阶段，学者已经跳出对游憩商业区概念特征等内涵界定的
基础问题，而是在之前学者研究的基础上深入到各个领域，并且已经不仅仅集中
于规划开发等实证问题的探讨，研究内容较为全面平衡，不仅有理论探讨，还有
实证分析和经验规律总结，整体上完善了游憩商业区的研究体系。
2.1.2.2 国内研究内容
（1）概念特征
概念特征的研究是游憩商业区研究的根本，是其他各方面研究的理论基础。
国内最早对游憩商业区进行研究的是保继刚（1995），他在研究华侨城时最早提
出了游憩商业区的概念。之后，保继刚、古诗韵（1998）7在对国外学者研究分
析的基础上，对游憩商业区及中心商务区的概念进行了对比分析。侯国林、黄震
方(2001) 8 对城市商业游憩区（URBD）的概念进行了研究认为城市商业游憩区
（URBD）是拥有一定数量的游憩者、游憩景观、游憩设施，并能够承担一定游憩
活动的区域单元，该概念从表述上看与城市游憩商业区的概念基本一致，并且该
文章首次探讨了城市游憩商业区的形成机制，提出了建立游憩商业区的动力系统
9
结构模型，为研究游憩商业区的形成发展奠定了理论基础。张军、桑祖南(2006)
在对中心商务区（CBD）、游憩商业区（RBD）的概念进行比较研究的基础上，理
清了二者的关系。认为游憩商业区具有区位的不确定性、人流变化的季节性、商
品与旅游吸引物的相关性、空间分布的独特性等特征。
（2）功能类型
游憩商业区的类型因分类标准不同而不同。保继刚、古诗韵（1998）在对国
外学者研究分析的基础上，对我国游憩商业区的功能和类型进行了简要介绍，认
为游憩商业区可以分为大型购物中心型、特色购物步行街型、旧城历史文化改造

7
保继刚，古诗韵.城市 RBD 初步研究[J].规划师，1998，14（4）：59-64.
8
侯国林、黄震方. 大城市商业游憩区的形成机制研究[J].地理学与国土研究，2001，17（4）：44-47.
9
张军，桑祖南.CBD 与 RBD 的概念辨析及其功能延伸[J].旅游学刊，2006，21（12）：77-80.

9
第二章 文献综述与理论基础 上海师范大学硕士学位论文

区型、新城文化旅游区型四种类型，这是我国最早对游憩商业区的分类研究。何
善波（2003）10认为游憩商业区主要有步行街、游憩中心、自然风景游憩区及游
憩型城镇几种类型。功能研究方面，张晶、杨宏烈(2002)11认为游憩商业区主要
有商业服务功能、管理功能、“门户”、“窗口”功能、观赏游憩功能四大功能，
并从定位、定量、定序和定形 4 个角度分析了广州市的游憩商业区景观功能。鄢
慧丽，邓宏兵（2004）12在分析游憩商业区涵义与研究现状的基础上，以武汉市
为例分析了游憩商业区的发展特征与功能，认为武汉游憩商业区的休闲功能突
出，游憩、游览、商业功能较为弱。俞晟、郭蔓(2007)认为游憩功能和零售商业
功能是游憩商业区的核心功能，兼具旅游休闲和商业、商务等其他附属功能。
（3）型态模式
陶伟，李丽梅（2003）13认为随着城市的发展游憩商业区的型态往往会突破
单核的固定结构，表现为多核，整体上又往往呈现为链条、环状或网状形态。熊
伟、邵明翔（2004）14以重庆市为例分析认为游憩商业区具有现状、面状两种模
式。张建（2005）15在城市游憩商业区的研究进展基础上，采用 REcEn 模型，认
为上海都市区游憩商业区系统存在叠加、伴生、增长极、点轴 4 种模式 8 种型态。
董观志（2007）16认为特色步行街作为老城区功能改造的一种流行模式已表现出
明显的局限性，迫切需要进行游憩商业区模式的创新与发展，遵循差异激活个性
的老城区功能改造理念，可采用文化社区、休闲社区、娱乐社区、主题公园和主
题街区五种游憩商业区创新模式。
（4）规划开发
对游憩商业区规划开发的研究一直是学者们的研究重点，尤其是在 2006 年
之后，学者们对大量个案进行实证研究，以期为游憩商业区的发展进行规划指导。
许锋，杨开忠（2006）17在明晰游憩商业区（RBD）、旅游商业区（TBD）、中心旅
游区（CTD）之间衍生关系的基础上，以武汉市为例系统研究了城市背景下如何

10
俞晟、何善波.城市游憩商业区（RBD）布局研究[J].人文地理，2003，18（4）：10-16.
11
张晶、杨宏烈.广州 RBD 的旅游景观特色评析[J].规划师，2002，125（3）：57-59.
12
鄢慧丽，邓宏兵.城市游憩商业区的环境和功能——以武汉市江汉路为例[J].城市问题，2004， （1）：40-43.
13
陶伟，李丽梅.城市游憩商业区系统 SRBD 的生长研究——以历史文化名城苏州为例[J].旅游学刊，2003，
18（3）：43-48.
14
熊伟，邵明翔.重庆商业游憩区开发初探[J].重庆三峡学院学报，2004，20（1）：79-81.
15
张建.上海大都市游憩商业区的型态模式研究[J].地域研究与开发，2005，24（3）：67-63.
16
董观志，梁增贤.RBD 对老城区改造的模式研究[J].规划师，2008，（7）：20-24.
17
许锋，杨开忠.现代城市游憩商务区体系建设研究——以武汉市为例[J].旅游学刊，2006，21（3）：25-29.

10
上海师范大学硕士学位论文 第二章 文献综述与理论基础

建设游憩商业区，该研究一方面明晰和完善了游憩商业区的概念理论体系，另一
方面为其他城市合理开发利用城市旅游空间提供了经验借鉴。郭伟、路旸、桑婀
娜（2006）18在分析秦皇岛建设游憩商业区的背景、条件、区位的基础上，提出
了秦皇岛市建立游憩商业区的对策措施。李娜（2006）19在分析南京市现状和问
题的基础上提出了打造游憩商业区的构想。曾荣，鄢慧丽（2007）20以洛阳市新
都汇为例，分析了洛阳市城市游憩商业区的发展特征与功能定位，探讨了洛阳市
新都汇作为游憩商业区存在的不足，并提出了相关的发展对策。郁琦，高峻（2007）
21
通过对游憩商业区概念的分析，以及比较中小城市发展游憩商业区与大城市发
展游憩商业区的异同点，阐明了中小城市在发展 RBD 时的注意点，并结合常州的
实际情况，指出了其发展游憩商业区的必要性和可能性。此外，白淑君对天津，
刘秋华对广州，方敏对杭州，沈磊对宁波等城市构建和发展城市游憩商业区进行
了探讨，该些研究对我国旅游业发展和城市建设的协调发展有重大的理论和实践
指导意义。
（5）空间结构
随着游憩商业区研究的逐步深入，学者们对游憩商业区空间结构分析等也有
进一步发展，分析游憩商业区空间位置、空间形态与功能构成的演变过程，探求
其空间变化的一般格局和规律，成为研究重点。陶伟（2005）22从香港城市发展
过程来考察各阶段城市游憩商业区空间变化历程，论述香港游憩商业区空间位
置、空间形态与功能构成的历史演变历程，总结了其空间变化的一般格局和规律，
为城市发展提供了有益借鉴。陶伟（2006）23通过对广州游憩商业区的形成、空
间结构的变迁以及影响其空间结构变迁的相关因素的研究，分析了游憩商业区发
24
展的历史轨迹与一般规律。陈虹涛（2007） 探讨了信息时代中国城市游憩商业
区空间形态演变的发展趋势。通过理论分析，结合案例，探究出信息时代影响城
市游憩商业区空间形态的主要因素、功能构成、空间形态特征以及市场前景，并

18
郭伟，路旸，桑婀娜.在秦皇岛市建立游憩商业区的思考[J].商业研究，2006，（2）：184-186.
19
李娜.构建城市游憩商业区——以南京游憩商业区发展为例[J].南京财经大学学报，2006，（2）：30-33.
20
曾荣，鄢慧丽.洛阳市城市游憩商业区（RBD）初探——以新都会为例[J].现代商贸工业，2007，（11）.
21
郁琦，高峻.论中小城市游憩商业区（RBD）的开发研究——以江苏常州市为例[J].北京第二外国语学院
学报，2007，（11）：50-54.
22
陶伟，李丽梅.香港城市游憩商业区空间结构演变模式[J].香港规划进展，2005，29（6）：89-74.
23
陶伟，黄荣庆.城市游憩商业区空间结构的发展演变及其相关影响因素研究[J].人文地理，2006，（3）：
10-13.
24
陈虹涛，武联.信息时代我国城市游憩商务空间演变初探[J].西北大学学报，2007，37（5）：835-838.

11
第二章 文献综述与理论基础 上海师范大学硕士学位论文

从空间演变因素、结构模式两个角度分析认为信息时代中国城市游憩商业区的发
展将呈多核心、多层次、网络化的发展趋势，并且与城市经济与旅游发展形成密
切的联动关系。王晶（2008）25在对城市空间研究的理论及城市游憩空间结构体
系分析的基础上，对昆明文化巷游憩空间进行了分析，并提出了空间结构优化的
措施。
（6）形成机制
游憩商业区的形成机制同经济、社会、文化、自然等多种因素相关，人们对
消费和生活质量的提高和追求是游憩商业区形成的前提条件和内部因素。鉴于游
憩商业区对旅游和区域经济发展的巨大带动作用，学者对游憩商业区形成机制的
研究也呈现出集中状态，且研究多偏向于实证研究，通过对个案的总结学者们探
求了游憩商业区形成的一般和特殊规律，为游憩商业区的建设和发展指明了方
向。张立生（2006）26从宏观、中观和微观三个层面对城市游憩商业区形成的背
景和条件进行了深入而系统的研究，并就三个层面条件之间的关系进行了探讨，
为城市游憩商业区的发展提供一定的科学理论依据。朱熠，庄建琦（2006）27对
游憩商业区的内涵进行了拓展，提出了游憩商业区的三个特性及三种形成方式，
并在此基础上对西安城市游憩商业区的形成进行实证研究，提出游憩商业区是对
传统中心商务区的功能演替，并认为游憩商业区的建设是更新古都城市中心区的
重要方式。董观志，李立志（2006）28以深圳华侨城为例分析了华侨城从城市边
缘的华侨农场逐步发展为现代化游憩商业区的过程，认为华侨城演变的动力直接
来源于政策导向、市场导向、所有制导向和城市化导向四个方面。马荣（2007）
29
以青岛市为例分析了城市游憩商业区的生成机制，受城市气候、地形、环境、
30
社会文化、经济等综合因素的影响。宋立中（2009） 以福州为例，分析了传统
游憩商业区空间结构演变的规律性特征，是经济、政治、文化、交通、政治事件、
消费观念等各种因素的综合作用的结果。
（7）其他方面

25
王晶.历史文化街区游憩空间结构分析及优化研究[J].云南师范大学学报，2008，40（6）：130-135.
26
张立生.城市 RBD 形成的背景与条件分析[J].郑州航空工业管理学院学报，2006，（3）：20-25
27
朱熠，庄建琦.古都西安城市游憩商业区（RBD）形成机制[J].现代城市研究，2006，（4）：40-43.
28
董观志，李立志.城市 RBD 的成长机制与产业结构演变研究——以深圳华侨城为例[J].规划师，2006，
（3）:20-25.
29
马荣.城市游憩商业区系统的生成机制分析——以青岛市为例[J].华商，2007，（11）：22-23.
30
宋立中.福州游憩商业区时空演变、动力因素及其启示[J].福州农林大学学报，2009，12（1）：57-62.

12
上海师范大学硕士学位论文 第二章 文献综述与理论基础

除了对概念特征、功能类型、型态模式、空间结构、形成机制等常规问题进
行研究外，学者们还对游憩商业区的游客体验度、建设的适宜度分析、综合系统
评估、建设效应等方面进行了初步探讨。主要成果有王婉飞、王毅菲、 樊玲玲
（2009）31以上海、南京、杭州为例分析了三地在影响游客体验方面的共同因素，
认为在深化游憩商业区游客体验方面，最主要的还是从提高游客融入度和游憩商
业区互动参与性两方面入手。张立生（2009）32系统地从经济、社会和文化三个
层面研究了城市游憩商业区的效应，并在此基础上，分析了城市游憩商业区的城
乡和谐效应，认为游憩商业区的发展对于城乡和谐主要从经济反哺效应、观念革
新效应和文化保护效应等三个方面起促进作用。
2.1.2.3 研究述评与展望
（1）研究述评
综上所述，通过对国内学者关于游憩商业区的研究可以发现学者对游憩商业
区的研究已经取得了一些成果。首先，游憩商业区的概念研究方面形成了一套概
念体系，包括游憩商业区（RBD）、中心商务区（CBD）及旅游商务区（TBD)等，
为游憩商业区的整体理论体系的形成奠定了基础。特征研究方面，认识到游憩商
业区的特征是认识并区别游憩商业区的关键，并针对不同的案例展开一系列的研
究。其次，功能类型方面，对其主要功能和主要存在的类型学者们已经达成了一
定共识，有助于人们判断和认识游憩商业区，同时，目前学者们对这两方面的研
究是以实证研究为主，主要针对不同的案例进行分析。再次，规划开发方面，学
者们通过对大量案例进行实证分析，为城市游憩商业区的规划、开发和发展提供
了经验借鉴和发展方向，为城市规划提供了参考。最后，游憩商业区空间结构和
形成机制等方面，通过对文献梳理可以发现，这两方面是游憩商业区的探讨热点，
多篇文章集中研究了游憩商业区的空间结构演变及形成机制，并通过大量的理论
和个案探讨在空间结构演变及影响动力因素方面有了突破。
此外，通过对国内学者关于游憩商业区的研究分析发现游憩商业区研究取得
成果的同时也存在一些理论和实践方面的不足。
研究内容上，研究的领域相对狭窄，截止目前为止我国学者对游憩商业区的

31
王婉飞、王毅菲、 樊玲玲.城市游憩商业区（RBD）深度体验研究[J].浙江大学学报，2009， （1）：30-35.
32
张立生.基于城乡和谐视角的城市 RBD 效应研究[J].世界地理研究，2009，（1）：50-54.

13
第二章 文献综述与理论基础 上海师范大学硕士学位论文

研究仅仅局限于城市范围内，对非城市范围内是游憩商业区的研究还未涉足。同
时，游憩商业区的形成受到多种因素的综合影响，涉及到社会、地理、政治等各
个领域，但是目前对其的研究主要集中在旅游领域范围内，并未从其他角度入手
进行深入研究。而且，文献梳理也发现对游憩商业区的研究主要集中在概念、功
能、空间结构、形成机制及规划开发等方面，而对游憩商业区的判定、选址等问
题的研究较少。
研究方法上，目前我国学者对游憩商业区的研究主要是定性研究，研究方法
较为单一，这成为游憩商业区研究不能深入的主要原因，并且现有研究多偏向于
实证研究，研究过程中很少运用西方经济学中较为成熟的规划分析方法，造成多
数实证研究往往是独立于区域发展实际，对游憩商业区实际发展的指导意义较
小。理论基础方面，我国目前对游憩商业区的理论研究已经取得了一定的成果，
但是跟国外相比，我国游憩商业区的研究尚未形成一套完整理论体系，对问题的
探讨多强调一般性分析，缺少对游憩商业区发展理论的解释和规律性总结，并且
在某些基础问题研究上学者们还未达成共识，例如，对游憩商业区的判定这一基
础问题，目前为止，学者们多从定性的角度简单对其描述，但究竟判定游憩商业
区需要哪些标准以及游憩商业区的发展程度及带动效应，学者们对此的研究较为
欠缺，所以，在理论基础体系尚需完善，对游憩商业区的研究还存在一定的探讨
空间，尤其对游憩商业区的判定、游憩商业区的发展程度及游憩商业区的选址等
方面的研究还具有很大价值。
（2）研究展望
随着我国经济的发展和城市旅游的不断兴起，关于游憩商业区的研究仍需不
断向深度和广度扩展，在以下方面我国游憩商业区的研究仍需进一步加强。
研究内容上，关于游憩商业区的横向和纵向研究仍需继续拓展。横向上，关
于游憩商业区的研究不应仅仅停留在国内层面，应该注重与国外游憩商业区的对
比研究，注重挖掘国外成功游憩商业区深层次的内容，借鉴国外关于游憩商业区
建设的成功经验，推动我国游憩商业区的建设和发展。同时，还应扩展对非城市
区域内游憩商业区的研究，注意非城市内游憩商业区兴起的背景和动力机制，完
善游憩商业区的研究体系。纵向上，探究游憩商业区的形成与发展动因，深入研
究区域发展到何种程度可以定义为游憩商业区，游憩商业区形成的标准、衡量指

14
上海师范大学硕士学位论文 第二章 文献综述与理论基础

标具有哪些以及游憩商业区的选址，游憩商业区所带来的城市效应及未来游憩商
业区的发展走向等一系列目前研究较为薄弱的问题。同时，游憩商业区作为城市
发展的综合功能区，是不断发展演变的，所以对其研究还应与时俱进，加强前瞻
性，为相关部门的决策提供更实际的参考，从而更好的促进城市发展。
研究方法上，首先，学术界对游憩商业区的研究多是个案的研究，以实证研
究和解决实际问题为主，这些研究是十分必要的，也是发展和丰富游憩商业区研
究的必经之路。但是，研究方法方面较为单调，有很大的局限性，所以在未来的
研究中应该引入国外较为成熟的规划分析法，丰富游憩商业区研究的方法体系。
此外，在现有的研究中，学者们多是从研究个案中探寻归纳普遍规律，未来研究
中应关注如何从现有的案例中演绎推理结论。其次，现阶段的研究多以定性研究
为主，未来应注重定量方法的运用，保证研究具有更强的科学性。再次，游憩商
业区是多种因素综合发展的形成的，涉及社会、地理等各个领域，以后的研究中
也应加强多学科研究方法的运用。

2.2 理论基础
2.2.1 城市功能论
城市功能理论认为，城市功能具有整体性、结构性、层次性和开放性四大特
征。功能的整体性是指城市功能是各功能要素相互联系和相互作用形成的有机整
体，而非各种功能的简单相加；功能的结构性是指各功能要素之间、各要素与系
统整体之间相互联系相互作用的结合方式；功能的层次性说明城市功能是有结构
的，结构是分层次的，不同层次既有共同运动规律，又有各自特殊的运动规律，
它们相互依存、相互作用，又相互区别、相互制约；功能的开发性取决于城市这
一开放系统的特性，城市的主导功能都是相对于一定的外围区域而言。而 RBD 作
为城市新的功能区，其功能是城市功能体系的重要组成部分，必然受城市功能发
展的规律影响，体现城市功能整体性、结构性、层次性和开放性四大特征。
西方城市经济学家通常将城市功能分成基本功能和非基本功能，认为基本功
能是由城市向城市以外地区的供给引起，是城市之所以能发挥城市作用的根本原
因；非基本功能是由满足城市内部的需求引起，用以保证城市的正常运转。相应
地，RBD 功能作为城市功能体系的构成要素，同样具有城市功能对内对外服务的
特征，即 RBD 向 RBD 空间区域以外地区提供游憩和零售商业功能的同时也为满足

15
第二章 文献综述与理论基础 上海师范大学硕士学位论文

区域内部需求而提供对内服务功能，对 RBD 核心功能的研究应首先弄清 RBD 的基

本功能和非基本功能。
2.2.2 区域经济理论
根据传统经济理论，聚集经济可分为内部规模经济、定域化经济和城市化经
济。其中定域化经济和城市化经济常用来解释城市区域经济活动，是城市经济功
能发展的主要动因。当一个企业因区位于同一产业部门里很多企业集中的城市区
域而降低单位成本时，就产生定域化经济，定域化经济下的规模经济对个体企业
来说是外部的，但对某一产业部门来说是内部的，该产业在某一城市区域内会形
成较高的产业集中度；当规模经济对企业和产业部门都是外部的，即地理上的集
中对产业没有形成成本优势，但区位于城市区域仍然有利可图时，就出现了城市
化经济。城市化经济的原因与定域化经济相同，但收效不集中于产业层次上。
就城市游憩商业区而言，区域内聚集各类服务行业形成的规模经济，对个体
企业来说是外部的，企业不会出现显著的成本降低效应，但对整个区域的服务产
业而言就是内部，形成了相应的定域化经济。与此同时，游憩商业区内仍会存在
着相关性小的其他产业部门，规模经济对这些产业部门的企业和行业都是外部经
济，共同形成了城市化经济。由此可见，城市游憩商业区内的行业组合、功能结
构既是定域化经济的体现，同时也受城市化经济的影响。
2.2.3 微区位理论
微区位理论是一种专门研究城市或城镇街区的区位理论，它认为不同的商业
设施集中于一个区域，彼此必然产生联系，这种联系又不同产业集群中产业链的
联系，它没有纵向的业务关联，更多是一种空间上竞争和关联关系，既存在对顾
客的争夺，又存在相互为对方创造条件增加顾客、繁荣地区的关系，是一种外部
性的联系。
鉴于个体间的关联作用在微区位研究中的重要性，微区位理论在分析微区位
内的集聚效应时，提出了微区位内个体与个体之间的关联作用，具体有主导性关
联，互补性关联，综合性关联和错位性关联四种关联类型，这为本文进一步深入
分析 RBD 内部各种功能载体的关联形式提供参考依据，为更好揭示 RBD 内部的功
能特征提供了指导思想。

16
上海师范大学硕士学位论文 第三章 游憩商业区（RBD）功能及发展演化

第三章 游憩商业区（RBD）功能及发展演化

3.1 游憩商业区（RBD）及其功能
3.1.1 游憩商业区（RBD）概念
游憩商业区即 RBD（Recreational Business Districts）最早由斯坦菲尔
德（Stansfield C A）和瑞科特（Ricket J E）提出，他们在 1970 年研究旅游
区购物时，发现在度假小镇上度假区相对集中的区域聚集了和旅游业相关的商
业，由此提出了游憩商业区的概念。认为 RBD 为季节性涌入城市旅游者的需要，
城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇事物和礼品店的街区。泰勒（Taylor V，1975）
以南非的东伦敦为例，用定量的方法，将宾馆及其他旅游接待设施，如咖啡店、
古董店、剧院、服务站、游乐园等建筑面积达到街区面积 50%以上的城市街区定
义为 RBD。史密斯（Stephen L J S，1990）认为 RBD 指建立在城市与城镇，由
各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃街等高度集中组成，吸引大量旅游者
的特定零售商业区。33道格拉斯（Douglas G Pearce，1998）对巴黎旅游区的功
能和结构进行研究时认为游憩商业区既包括旅游也包括游憩，同时为旅游者和本
地居民提供服务。20 世纪 80、90 年代，随着我国经济和城市旅游的发展，我国
学者对城市旅游的发展逐渐关注，此时游憩商业区以“城市游憩商业区”的概念
被引入到我国。保继刚（1998）认为游憩商业区首先应服务于旅游者，同时给予
周边居民足够的重视。保继刚等（2002）认为 RBD 为城市中以游憩与商业服务为
主的各种设施（购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是
城市游憩系统的重要组成部分。34该定义为国内最早的 RBD 定义，至今在国内仍
被广泛引用。候国林（2001）提出城市游憩商业区是以城市商业中心为基础，把
多种游憩活动内容融合进去，形成了具有宜人的环境、良好的精神风貌、融洽的
人际关系的休憩、购物、游玩场所，其主要特点是商业设施和商业活动有着高度
的产业、空间共生性。吴必虎（2001）认为游憩商业区必须以游憩中心地为基础
形成，形成一定规模的门槛人口和吸引范围，不仅要有旅游资源、游憩设施、游
憩活动较集中的区位，更要求有较大的游客量。卞显红（2004）认为城市游憩商

33
张立生.中国城市 RBD 发展的驱动机制研究——沪宁苏杭汴等城市的案例[D].上海：华东师范大学.2006
（5）.
34
保继刚，古诗韵.广州城市游憩商业区（RBD）的形成与发展[J].人文地理，2002，17（5）：1-6.

17
 第三章 游憩商业区（RBD）功能及发展演化 上海师范大学硕士学位论文

业区首先是一个商业区，以城市商业中心为基础，其商业功能第一，旅游功能其
次。35郭伟（2006）等认为游憩商业区是指城市中以游憩和商业服务为主的各种
设施（旅游、购物、饮食、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是游憩与商
业结合的产物，是城市游憩系统的重要组成部分，同时还认为游憩商业区的必备
内容有步行街、商业街、广场绿地、娱乐设施与场所、文化展现、标志性建筑物
与象征物等。隋淼（2007）认为 RBD 系统是在城市开放复杂巨系统中，从城市商
业区发展而来，由围绕城市居民与旅游者游憩、购物这两大供需关系的相联系的
诸多元素组合而成的综合体。36游憩商业区是指在城市内部空间范围内围绕一定
数量、规模的观光、游憩、休闲活动设施，并能为一定规模旅游者和本地市民提
供游憩、娱乐和休闲的服务的城市特定系统空间。
表 3-1 国内外学者对游憩商业区的概念诠释
核心要义 服务对象 组成部分 对象化描述

旅 游 本 地 餐 饮 住 宿 购 物 娱 乐 旅 游 吸 城 市 商 业 集 旅游集
学者 者 居民 设施 设施 设施 设施 引物 街区 聚区 聚区
斯坦菲尔德、瑞 √ √ √ √ √ √
科特（1970）
泰勒（1975） √ √ √ √ √
史密斯（1990） √ √ √ √ √
道格拉斯（1998） √ √
保继刚（1998、 √ √ √ √ √ √ √
2002）
候国林（2001） √ √ √ √
吴必虎（2001） √ √ √
卞显红（2004） √ √ √ √ √ √
郭伟（2006） √ √ √ √ √ √ √
隋淼（2007） √ √ √ √ √

综上所述，斯坦菲尔德（Stansfield C A）和瑞科特（Ricket J E）的概念

以及史密斯等的概念中认为 RBD 的主要对象为旅游者，甚至为季节性的旅游者；
而道格拉斯、卞显红和隋淼等认为游憩商业区的服务对象同时面向旅游者和本地
居民。同时，斯坦菲尔德（Stansfield C A）
、瑞科特（Ricket J E）及泰勒（Taylor
V）作为早期研究的代表认为游憩商业区是城市街区，史密斯和隋淼认为游憩商
业区是商业区的一种，但是多数学者认为游憩商业区是商业和旅游区的综合体。
此外，通过对国内外学者关于概念的梳理可知，最初的国外学者对游憩商业

35
卞显红，张树夫.我国城市游憩商业区的开发与发展[J].经济地理，2004，24（2）：206-211.
36
隋淼.城市游憩商业区系统研究[D].青岛：青岛大学.2007.

18
上海师范大学硕士学位论文 第三章 游憩商业区（RBD）功能及发展演化

区进行研究时是围绕旅游景区进行的，认为游憩商业区首先是为旅游者服务的，
旅游景区是其核心，其他的商业和服务设施是围绕旅游景区而建的。随着城市旅
游的发展，游憩商业区以“城市游憩商业区”的概念被引入到我国时，我国学者
对其的研究并且多偏向于城市内部，这在一定程度上缩小了游憩商业区的研究范
围，造成非城市区域内游憩商业区的研究缺失，因为非城市区域内若旅游资源较
丰富且吸引力较大，其周边大规模的聚集酒店、购物场所等设施的情况下，游憩
商业区即会形成。同时另一方面，研究集中于城市区域内使我国学者对游憩商业
区的界定逐渐偏离原意，结合我国城市发展与城市旅游的实际，许多学者认为城
市游憩商业区实质上是城市商业和城市旅游、城市休闲等相互作用的产物。认为
城市游憩商业区首先是商业中心，为城市居民服务，随着商业中心的规模扩大，
作为城市旅游的重要元素商业购物吸引了众多旅游者到来，为此，商业中心开始
重新规划和休整，挖掘文化，塑造氛围，建造游览、娱乐等辅助设施，以商业带
动旅游发展，以旅游推动商业发展，最终形成游憩商业区。
所以，综上所述，以游憩商业区的原意为基础，结合我国城市旅游发展的实
际，本文认为：
第一，对于游憩商业区的服务对象，认为旅游者和本地居民均是其服务对象。
对于传统的以旅游景区为主导，商业围绕其聚集形成的游憩商业区，旅游者是最
主要的服务对象，周边居民为辅，但是对于多数城市内部的以商业中心为基础发
展起来的游憩商业区，基础是为本地居民服务，旅游者是在其规模扩大，旅游业
围绕商业聚集之后逐渐增多的。所以，旅游者和本地居民均是游憩商业区的服务
对象。
第二，在游憩商业区的构成部分中，通过描述可以发现学者们普遍认为游憩
商业区是娱乐设施、购物设施和旅游吸引物的集聚地，结合我国游憩商业区的现
状，本文认为旅游、商业是游憩商业区两大重要业态，具有游览观光功能的旅游
吸引物和具有餐饮、住宿、购物、娱乐等功能购物设施、娱乐设施及餐饮住宿等
均是其重要组成部分。
第三，对于游憩商业区的性质，本文认为游憩商业区是兼有商业和旅游功能
的一种综合体。我国目前的游憩商业区由于形成机制不同，大致可以划分为两种
类型，一类为传统典型的游憩商业区，由于旅游资源和景区的开发带动了商业的

19
第三章 游憩商业区（RBD）功能及发展演化 上海师范大学硕士学位论文

集聚发展而成，例如，南京的秦淮河。一类为城市商业中心的转化而成，由于商
业的发展带动了旅游业的集聚，例如，北京的王府井、武汉的江汉路。还有其他
各种原因如旧城历史文化区改造等原因形成的游憩商业区，但是无论何种机制形
成的游憩商业区，最终其表现为商业功能和旅游功能聚集的综合区。
基于以上分析，结合我国游憩商业区的发展特点，在此认为游憩商业区是为
满足游憩者需要，以商业和旅游服务为主，在区域内集中布置旅游吸引物、餐馆
饭店、购物设施、娱乐设施的综合功能区。
3.1.2 游憩商业区（RBD）特征
游憩商业区的特征是其区别与中央商务区及其他区域的重要依据，在此通过
游憩商业区的内在和外在特征两个方面对其进行分析。
3.1.2.1 内在特征
首先，服务对象方面，相对于普通低级的零售商业区，中央商务区主要面向
上班族及商务人士外，游憩商业区主要是向人们提供游憩、娱乐、购物的场所，
其服务对象包括本地居民及旅游者。
其次，组成游憩商业区的设施方面，和其他商业区一样，水电等基础设施及
通信、银行等服务设施是该区域不可缺少的组成部分，除此之外，因为游憩商业
区的主要是供人们游憩、娱乐的场所，所以该区域必不可少的组成部分即是吸引
物，这对以旅游带动商业形成的游憩商业区尤为重要。
再次，业态构成方面，从游憩商业区组成部分得知旅游吸引物是其重要组成
部分，所以对旅游吸引物进行经营管理的旅游景区，组织旅游者游览的旅行社及
提供住宿的旅游饭店等旅游企业便成为游憩商业区的主要业态构成；同时，提供
居民和旅游者最基本生活用品的零售商业也是游憩商业区的重要业态。
此外，商品构成方面除去商业所提供的基本商品外，对旅游者具有纪念价值
的旅游纪念品及对旅游者具有强烈吸引力的特色小吃是游憩商业区的主要商品。
3.1.2.2 外在特征
首先，形态上，相对于中央商务区（CBD）的集中性多呈现出同心圆的形式
而言，游憩商业区的外形特征更加倾向于长条形，以步行街的形式，例如上海的
南京路、苏州的观前街。斯坦菲尔德（Stansfield C A）和瑞科特（Ricket J E，
1970）在研究美国新泽西州和加拿大尼亚加拉瀑布区域时、泰勒（Taylor V，1975）

20
上海师范大学硕士学位论文 第三章 游憩商业区（RBD）功能及发展演化

对南非进行研究时都得出了游憩商业区呈条形的特征。而且目前许多正在开发或
者形成的游憩商业区仍然多以步行街的形式出现，主要原因当游憩商业区具备了
舒适的步行环境后，游览者便可以更加舒服自由的游览，会增加在游憩商业区内
的停留时间，增加消费机会。所以，游憩商业区以步行空间呈现利于整个游憩商
业区的发展。
其次，文化上，游憩商业区的建筑构成有些是历史遗留下来的建筑景观，这
些景观均是当时社会生活风俗、建筑特色及技术水平等方面反映，是当时历史文
化的反映。同时很多地区游憩商业区的吸引力不仅仅是来自于著名的旅游景区及
购物、娱乐等商业资源，有些还来自于当地的特色饮食、民俗方式、生活习惯等，
这些也会对异地游客尤其是大尺度旅游者产生极大的吸引力，而这些特色餐饮、
民俗方式及生活习惯恰是当地饮食文化和民俗风情文化的反映，也是旅游吸引物
的典型代表。
再次，在游憩商业区的建筑上可以发现很多游憩商业区尤其是旅游带动形成
的游憩商业区是由历史遗留建筑构成，这也是游憩商业区具有吸引力的重要原
因，例如，上海的豫园、南京夫子庙。同时，很多由商业带动形成的游憩商业区
的建筑多是由一些摩天大楼构成，例如上海徐家汇，该地区是由大型的购物中心
组成的游憩商业区，建筑物多是由一些高层建筑组成，类似的游憩商业区还有上
海的南京路、广州的天河城。
3.1.3 游憩商业区（RBD）功能
通过对国内外学者关于游憩商业区功能类型的综述梳理可以发现，有些学者
认为游憩商业区有商业服务功能、管理功能、
“门户”、“窗口”功能、观赏游憩
功能四大功能；有些学者认为游憩商业区具有休闲、游憩、游览、商业等功能；
还有学者认为游憩功能和零售商业功能是游憩商业区的核心功能，兼具旅游休闲
和商业、商务等其他附属功能。所以为了完整全面认识游憩商业区的功能，在此
对其进行全面分析。
在国内外学者研究的基础上，根据上文对游憩商业区概念的分析得出游憩商
业区是一个旅游业和商业聚集的综合功能区，其主要组成部分有旅游吸引物、娱
乐设施、餐饮设施和购物设施等，所以由此认为游憩商业区的基本功能是游览、
餐饮、购物、休闲、娱乐、住宿等功能。之所以称之为基本功能，是因为这些功

21
第三章 游憩商业区（RBD）功能及发展演化 上海师范大学硕士学位论文

能所依附的设施载体是游憩商业区最基本的组成部分，缺少旅游设施和商业设
施，区域就不能称之为游憩商业区，同时该些功能也是到达游憩商业区游憩者所
需要的最基本功能，是游憩商业区得以存在和发展的基础。
同时，当游憩者进入的游憩商业区时，必须保证游憩商业区兼有一些其他外
延功能，才能保证它的正常运转。首先，游憩商业区是对游憩者均具有吸引力的
综合区域，所以当大量的人流进入到游憩商业区时需要保证游憩者可以进的去，
出的来，这在一定程度上说明游憩商业区是一个交通集散地，游憩商业区本身应
该具有交通集散功能，应该具有较好的人流、物流的疏散能力，所以，这要求游
憩商业区具有较好的交通条件，交通基础设施建设完善，保证游憩商业区的正常
运转。
此外，游憩商业区的主要服务对象之一是旅游者，对于旅游者而言，到达一
个陌生地区后，首先需要了解的是当地的住宿、饮食、旅游、购物等各种相关信
息，所以从旅游者的角度出发，游憩商业区应该在区域内部设置信息咨询中心，
方便旅游者查询各类相关信息，所以除了交通集散功能外，游憩商业区还应该具
有信息咨询功能。
再次，游憩商业区属于人流、物流等高度聚集和集中的地区，所以，为了保
证游憩商业区的正常运转，除了在硬件设施的建设上能够满足游憩者的需要，软
件方面，游憩商业区还应该加强管理功能，从服务、安全等各个方面保证游憩活
动的正常进行。此外，对于有些城市而言，游憩商业区已经成为城市的象征，游
憩商业区的形象直接成为一个城市形象的反应，从该角度出发游憩商业区又附带
了宣传功能，是一个城市对外形象宣传的代表，所以，应该加强游憩商业区各个
功能的完善和管理，加强游憩商业区的形象，进而宣传城市形象。
表 3-2 游憩商业区（RBD）特征与功能
类别 游憩商业企业（RBD）
服务对象 旅游者、本地居民
组成部分 旅游吸引物、基础设施、服务设施、
内在特征
业态构成 旅游业、商业

商品构成 基本商品、旅游纪念品、特色小吃、

外在形态 长条形、步行街状
外在特征 文化体现 饮食文化、民俗风情、历史文化
建筑表征 历史建筑、摩天大楼、
基本功能 游览、餐饮、购物、休闲、娱乐、住宿
主要功能
外延功能 信息服务、管理、交通集散

22
上海师范大学硕士学位论文 第三章 游憩商业区（RBD）功能及发展演化

3.2 游憩商业区（RBD）发展机制
游憩商业区发展的基本原理即在特定的背景和条件下，有较强吸引力的区域
会吸引众多的游憩者，这些游憩者的需求为区域带来的巨大经济利益，使得企业
和政府共同行动促使更多的企业在此聚集，最终促使游憩商业区的形成。游憩商
业区形成之后，又会凭借其功能和特征的优势产生新的更强的区位吸引力，吸引
更多的游憩者，进而产生更大的经济利益，驱动游憩商业区（的新一轮发展。由
此可见，游憩商业区发展的驱动机制过程是一个循环上升的发展过程，每一个循
环都会促使游憩商业区发展到一个新的层次，这些循环环环相扣地驱动着游憩商
业区不断向前发展（图 3-1）。

游憩商
业 区
经济利益 更强吸引力
（RBD） 成熟阶段
发展指
标增强 企业和政府行为 各种需求

形成阶段
供求关系
游憩者
企业聚集

区位吸引力
孕育阶段 新的吸引物

背景 吸引物 条件

规模扩张

图 3-1 游憩商业区（RBD）发展机制
资料来源：张立生，中国城市 RBD 发展的驱动机制研究，2006（有修改）

通过上图了解到，在背景和条件符合游憩商业区发展的特定区位，由于存在
强有力的吸引物，进而产生强大的区位旅游吸引力。这些吸引物主要可以分为几
种类型：一是旅游景区(点)和各种娱乐设施，如上海城隍庙区域的豫园和城隍庙，
南京夫子庙区域的夫子庙、秦淮河和江南贡院，苏州观前街的玄妙观等，这些均
是吸引游憩者到此聚集的吸引物。二是商业设施和服务吸引物，如上海徐家汇区
域的上海六百、太平洋百货、汇金百货，上海中山公园区域的龙之梦和巴黎春天
等，这些商业设施同旅游设施一样对游憩者有巨大的吸引力，是吸引游憩者前来，
最终吸引更多商家在此聚集的重要驱动力。

23
第三章 游憩商业区（RBD）功能及发展演化 上海师范大学硕士学位论文

当区域存在对游憩者具有吸引力的商业设施或者旅游景点的时，即会吸引大
量的游憩者光顾。伴随着大量游憩者聚集，特别是外来游憩者，因为处于异地，
在其游憩过程中会产生大量的游憩需求和购物需求，为了更好的满足这些需求，
以获得其产生的巨大经济利益，政府和企业会依据游憩者的聚集程度及需求状
况，促使相关企业向着特定的区位聚集。一般情况下，在该过程中政府的行为起
着组织者、服务者和管理者的角色，而企业的行为则是直接提供供给。同时，为
满足游憩者的多样化需求，供给相对应的涵盖了多样性的商业企业，主要包括餐
饮企业、住宿企业、旅游景区(点)、特色商店、娱乐企业等。这些企业的聚集，
在满足游憩者需求的同时，其本身也会由于设施和商品的齐全、文化内涵的积淀、
规模的扩张而成为新的吸引物，增加了原有区位的区位吸引力，进而吸引更多的
游憩者前往。至此，游憩商业区发展的驱动机制便进入下一轮的循环。
游憩商业区的发展在这种循环机制中不断螺旋式地向前发展。在这些驱动力
作用的过程中，游憩商业区的发展经历了自身成长的不同阶段:由于构成游憩商
业区的旅游企业和商业企业都是实体要素，因此，该些企业聚集的过程，就是游
憩商业区发展的过程。在此过程中，商业区的规模不断扩张，与此同时，规模的
扩张和特色的增加又会产生新的吸引力，这种循环不断加强，在此过程中，游憩
商业区的内部各指标不断地增强，进而驱动游憩商业区不断向着更高层次的成熟
阶段发展。可见，游憩商业区发展驱动机制的过程，也是游憩商业区向着更高阶
段演变的过程，在此过程中，其发展过程经历了孕育阶段、形成阶段和成熟阶段。
并且，不同的行为主体角色在该过程中起到了不同的作用。所以，从不同的方向
来看，游憩商业区发展的驱动机制主要由三个部分组成:从纵轴来看，游憩商业
区的发展有着明显的阶段性，表现在游憩商业区的特征和指标不断得到加强；从
横轴来看，游憩商业区的空间规模不断得到扩张；此外，两轴之间为游憩商业区
的驱动机制过程，即驱动游憩商业区发展的驱动力的作用程序，以及作用条件等。

3.3 游憩商业区（RBD）演化过程
根据游憩商业区的发展机制可以发现游憩商业区的形成发展大体上可以划
分为三个阶段：
3.3.1 孕育阶段
该阶段，由于在某个(某些)特定区域存在着强烈的区位吸引力，游憩者开始

24
上海师范大学硕士学位论文 第三章 游憩商业区（RBD）功能及发展演化

大量聚集到该区域。游憩者的到来，带来了巨大的现实和潜在消费市场和商机，
为了捕捉这些商机，游憩商业区的实体要素开始在该区域内聚集的。但是该阶段，
这种聚集程度从数量规模、功能结构各方面还没有完全达到游憩商业区的发展标
准，因此，其还不是完全意义上的游憩商业区。然而，该阶段聚集企业的商业区
和旅游区已经存在向游憩商业区发展的趋势，
，因此，该阶段称之为游憩商业区
发展的孕育阶段。
这个阶段的主要特征有以下几点：一是游憩商业区发展的区位条件优越，具
备强大的商业吸引力或旅游吸引力，需求旺盛。二是游憩商业区的各种特征逐渐
增加，旅游企业和商业企业的数量开始增多，但是尚未达到典型游憩商业区的标
准。因此，其还不能够被称为典型的游憩商业区。例如，河南开封宋都御街就处
于这个阶段。表现在其规模较小，总体零售企业的数量还不足 60 家，其特色餐
饮和汴绣等各种特色商品店虽有急剧增加的趋势，但就目前而言，特色还不够突
出，表现在其特色店的数量较少，如反映当地特色文化的餐饮店数量较少，开封
的诸多特色小吃店和小吃排挡等都没有在这里布局，但是，御街已经基本上具备
游憩商业区的餐饮、住宿、娱乐、购物、游览、休闲等基本功能，并且在逐步完
善，所以，其处于游憩商业区发展的孕育阶段。
3.3.2 形成阶段
该阶段构成游憩商业区的旅游企业和商业企业的聚集已经达到了一定程度，
游憩商业区的各种功能和特征已经比较显著。表现在：一是其在数量规模、背景
环境等方面上均已具备了游憩商业区的特点，区位条件较好，交通便利，环境优
越，商业企业和旅游企业能够吸引大量游憩者前来。二是游憩商业区的内部空间
结构、功能结构分化不明显。由于游憩商业区发育的不够成熟，其内部和功能空
间结构还没有十分显著的分化，餐饮区、购物区、游览区、娱乐区等功能分区不
明显。三是游憩商业区的对外辐射程度十分有限，游憩商业区的边界比较容易判
断。例如，杭州河坊街基本上处于这个阶段。就其规模而言，其特色商店数量约
200 多家，并且，其具备了游憩商业区的基本功能，外来游憩者的数量也占据了
一定比例。但是，该区域内部功能结构的分化不十分明显，而其对外的辐射更是
十分的有限，具体表现在与河坊街相交叉的多个街道，只要迈出河坊街一步，就
多是完全意义上的居民区或者普通街道，这些地方几乎没有任何游憩商业区辐射

25
第三章 游憩商业区（RBD）功能及发展演化 上海师范大学硕士学位论文

痕迹的存在。另外，河坊街在空间上也没有出现十分显著的结构分化，虽然在河
坊街的东段布局了一条美食街，但是其长度只有约 10 米左右，无法承担游憩商
业区的特色餐饮功能，而且，商业区内部存在各种功能店面混杂在一起的现象，
所以该区域还处于游憩商业区发展的形成阶段。
3.3.3 成熟阶段
随着进一步发展，游憩商业区就会出现空间数量规模扩大、功能结构调整等
现象，此时，游憩商业区的发展进入了成熟阶段。该阶段游憩商业区的主要特征
如下：一是游憩商业区的数量规模比较庞大，特征和功能十分突出。二是游憩商
业区内部功能结构分区较为明显，内部功能出现了比较有规律的分化，出现了比
较典型的餐饮区、游乐区、购物区等功能区域。三是游憩商业区的对外辐射功能
十分强大，表现在游憩商业区的边界不十分显著，功能结构上出现了非常有规律
的结构特征，有着比较明显的过渡区域。
实地调研发现，上海豫园城隍庙区域基本处于这个阶段。表现在：首先，其
规模、功能和特征均十分典型。比如，其中心区域外来游憩者的比例高于 70%，
而其特色旅游企业的数量也远多于 500 家；其次，区域的内部已经开始出现有规
律的功能结构分化，游乐区、购物区和餐饮区相对较为独立。最后，其对外辐射
的特征十分的显著，表现在其周边的居民区和附近的地段，总能够看到游憩商业
区影响的痕迹，这种影响痕迹不仅表现在其对周边商业区的辐射，甚至有些周边
居民区的房屋，被游憩商业区的零售商租用作仓库，其对外影响由此可见一斑。

26
上海师范大学硕士学位论文 第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建

第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建

4.1 游憩商业区（RBD）发展影响因素
4.1.1 经济基础
从经济发展与游憩商业区的形成与发展的关系而言，经济发展水平为游憩商
业区的形成与发展提供了必不可少的物质条件。一定程度上可以认为，经济基础
是游憩商业区形成的原始力量。因为，游憩商业区均是依托当地的环境背景发展
起来，无论是旅游业发展带动形成的游憩商业区，还是商业带动形成的游憩商业
区都离不开经济条件，只有具备旅游业和商业发展所需的物质支撑，游憩商业区
才具有形成的基础条件。所以一个地区的经济发展水平直接决定了该区域是否具
有发展游憩商业区的潜力。主要体现在区域经济收入、人均 GDP、产业结构等。
（1）区域经济收入
区域经济收入是一个地区总体经济的发展实力的表现，一定程度上可以代表
一个地区未来经济发展的潜力。游憩商业区的形成和发展有的属于旅游业的开发
带动商业集聚形成；有的源自商业的发展最终带动旅游业的发展形成，但是无论
游憩商业区的发展是由哪种机制促使，根本上旅游业的开发和商业的发展都受当
地经济总体发展的影响，一般情况下，经济收入较低的时候，主要的资本将会投
入在第一、第二产业和第三产业中与人民生活密切相关的领域，保障人们的基本
生活，所以只有当经济收入水平达到一定程度，该地区才有足够的资本和能力来
开发旅游资源，扩大商业规模，投资完善基础设施、服务设施等方面，而这些均
是游憩商业区形成和发展的基础。所以，区域经济收入是一个地区游憩商业区形
成和发展的基础条件。
（2）人均 GDP
区域经济收入是衡量一个地区是否具有形成和发展游憩商业区的基础条件，
人均 GDP 则关系游憩商业区是否具有足够的购物消费者来支撑和拉动。人均 GDP
与居民可自由支配的收入密切相关，一定程度上，可以认为人均 GDP 越高，居民
可自由支配的收入越高。同时，游憩商业区的开发建设就是建立在人们收入水平
提高，需求多样化的基础上，它的主要服务对象旅游者形成的前提条件之一即是
具有可自由支配收入，并且其所提供的游览、休闲、购物、娱乐等消费均属于人
们可自由支配收入的范围，所以人均 GDP 水平是游憩商业区形成的重要条件，直

27
第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建 上海师范大学硕士学位论文

接关系游憩商业区是否有足够的客源进入，关系客源是否有能力拉动游憩商业区
的发展。
(3)产业结构
产业结构是区域经济发展水平的反映，一般而言，经济水平较高的地区，第
一、第二产业的比重相对较低，第三产业的比重较高。而游憩商业区是旅游业和
商业的共生区域，均属于第三产业。所以，如果区域的产业结构老化，第一、二
产业的比重过大，第三产业比重过低、发展缓慢的话，则会从整体上影响第三产
业内部行业的发展。相反，如果区域产业结构合理，第二、第三产业比重较高，
那么整体上第三产业的发展将会比较有活力，这也会为第三产业内部行业的发展
营造比较有利的宏观环境，隶属于服务业的旅游业和以购物、餐饮、住宿、娱乐
等行业聚集的游憩商业区的发展也会如鱼得水。因此，区域产业结构合理性对城
市游憩商业区的发展非常重要。
4.1.2 商业规模
如果区域经济发展水平是一个地区能否形成游憩商业区的宏观背景条件，则
该地区的商业发展水平就成为游憩商业区形成和发展的必要条件。李艳娜（2005）
37
认为城市内游憩商业区的形成是以城市原有的商业区为基础的，认为游憩商业
区是商业区业态丰富、空间拓展、功能提升、结构稳定的高级发展阶段。同时，
从游憩商业区的特征和功能可以发现，购物、娱乐、餐饮等功能均是游憩者在游
憩商业区内进行的主要活动，而这些均属于商业范畴，而且，现阶段许多游憩商
业区也是在商业区的基础上发展起来的，例如，上海的徐家汇即是商业发展到一
定程度，其他功能开始出现并且提升最终形成的多功能并存的游憩商业区。所以，
游憩商业区形成和发展，除了需要具备良好的经济基础，还需要该区域的商业具
备发展成为游憩商业区的规模和能力潜质。
4.1.3 旅游发展
同商业发展水平一样，旅游发展也是游憩商业区形成的重要条件之一。尤其
是对典型的由旅游业发展带动相关商业聚集的游憩商业区，旅游发展水平直接影
响游憩商业区的形成和发展，例如，上海豫园游憩商业区的形成很大程度上得益
于豫园旅游业的开发及后期旅游和商业共同带动，豫园旅游业的开发带动了餐

37
李艳娜.城市游憩商业区的兴起和发展战略[J].商业时代・理论，2005，（36）：57-58.

28
上海师范大学硕士学位论文 第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建

饮、住宿、购物、娱乐等与商业联系密切的各行业的兴起，同时，旅游的发展和
繁荣也为该区域带来了大量的客源，客源的增加和该区域旅游业及商业的发展存
在一种双向的拉动关系，最终随着旅游业发展和商业规模的扩大游憩商业区形
成。
所以，旅游业的开发带动商业各要素的发展，商业各要素的聚集又拉动了新
的旅游资源的开发，旅游业规模的扩大又吸引了大量的游览者，进一步促进了该
区域旅游业和商业的发展，最终随着旅游业和商业的相互促进，该区域形成游憩
商业区。另一方面，有些游憩商业区最初并不是由旅游发展带动的，但是无论游
憩商业区的形成机制是什么，游览休闲是游憩商业区最重要的功能之一，旅游吸
引物是游憩商业区重要的组成部分，而这些均离不开旅游的开发与发展。所以，
由此看出，一个地区游憩商业区的形成离不开旅游发展，并且旅游发展水平直接
影响游憩商业区的繁荣程度。
4.1.4 交通建设
一个区域内部的交通完善程度和区域与外部的交通连接程度直接关系到游
憩商业区的形成和发展。因为，交通条件对区域而言是区域与区域之间联系的桥
梁，大量的经济贸易进行的前提均需要交通的连接，所以，交通建设直接关系到
区域的经济发展，关系到游憩商业区是否具有得以发展的经济基础。另一方面，
交通的完善直接关系到游憩商业区的可达性，尤其在生活节奏较快，人们生活压
力较大，时间成本较高的情况下，交通的完善程度直接影响客源对该游憩商业区
的选择，关系游憩商业区的客流量。区域外部交通通畅是游憩商业区具有充足客
源的前提，而区域内部交通及游憩商业区内部交通的完善则直接关系到游憩者能
否在游憩商业区内部自由活动，是否能具有一次满意的体验。所以交通的建设直
接关系到能否为游憩商业区带来游憩者，能否使游憩者自由活动及能否顺利离
开，这些均是游憩商业区能否形成和发展的重要条件。
4.1.5 居民态度和需求
居民态度对游憩商业区的形成和发展也具有重要影响。游憩商业区是经济、
旅游业、商业等发展到一定阶段的产物，它的形成无论在基础设施、服务设施还
是其他各方面都会或多或少影响到当地居民的生活，而且游憩商业区的形成过程
中，随着它规模的扩大，业态的增加，知名度的提升，尤其是城市内部的游憩商

29
第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建 上海师范大学硕士学位论文

业区将会不仅仅局限于服务本地居民，会有越来越多的旅游者进入到该区域内，
这势必会对本地居民的正常生活产生影响，会触及到当地居民的利益，此时，如
果居民呈现出的是支持游憩商业区的建设和发展，则会对游憩商业区产生极大的
促进作用，反之，如果居民对大量旅游者的进入持有抵触态度，在接待游客的过
程中发生摩擦，会从整体上影响游憩商业区的形象，不利于游憩商业区的健康发
展。
此外，本地居民作为游憩商业区的主要服务对象之一对游憩商业区的形成具
有重要的促进作用，研究表明 37，中国城市居民的休闲活动多偏爱在自家及城市
近距离的休闲活动较为集中的城市区域内进行。而且随着人民生活水平的提高，
生活压力的增加，需求日益多样化，居民对日常游憩及休闲方式的要求越来越高，
城市的传统公园、广场等已不能满足人们日益增长的需求，所以集餐饮、购物、
娱乐、游览、休闲等功能于一体的游憩商业区随着人们需求的增长就业呼之欲出
了。
4.1.6 政府态度和政策
政府是城市发展的总设计师和规划师。政府对城市发展总体规划的制定，对
游憩商业区的形成和发展具有重大影响。这主要体现在在规划决策及城市定位等
方面的决定中，政府决策往往影响整个城市的发展方向和投资开发商的经营方
向。例如，我国的资源城市马鞍山，在 1996 年之前的定位方针一直围绕“资源
立市”，建设重心一直围绕第二产业，目的是将马鞍山打造成一个钢铁城市，所
以在城市建设过程中各方面的投资都集中投入到了该领域，而对属于第三产业的
旅游业和商业的关注力度相对较低，所以该城市的旅游业及商业贸易发展缓慢，
未建成典型的游憩商业区。直到 1996 年的城市规划中，政府将马鞍山定位为“现
代加工制造业基地和园林旅游城市”首次将旅游城市作为了马鞍山未来的发展方
向，这有利于从资金、人才各方面加大对旅游业的投入，同时随着近年来资源减
少，马鞍山日益面临城市发展的转型问题，旅游业和商业逐渐成为其未来发展的
重点，这在一定程度上利于马鞍山吸引旅游者，形成游憩商业区。此外，上海的
“十二五”发展规划系列研究指出，游憩商业区是继中心商务区之后兴起的集游
憩与商业功能一体的新兴城市中心区，正在成为城市规划的新热点，上海培育和

30
上海师范大学硕士学位论文 第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建

发展游憩商业区势在必行。38这一方针的推出为游憩商业区在上海的发展开辟道
路，利于其赢得资金、技术、人才等各方面的支撑。由此可见，政府态度和决策
对一个地区游憩商业区的形成和发展起着至关重要的作用，缺少政府的关注和支
持，游憩商业区的发展就缺少了相应的推动力和保障。另一方面，游憩商业区的
形成和发展需要大量的基础设施和服务设施的支撑，而这些设施，尤其是水、电
等基础设施建设均是由政府投资，所以，政府的支持态度一定程度上是游憩商业
区得以形成和发展的保障条件。

4.2 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系
4.2.1 指标选取依据
游憩商业区的发展是众多因素共同推动的结果，对于游憩商业区评价指标体
系的构建，指标的选取非常重要，它直接关系到研究结论的科学性、客观性、准
确性与可靠性，关系到能否将该体系真正用于实践对各游憩商业区的发展进行评
价。所以为了科学、客观、公正、全面地选取游憩商业区的评价指标体系，在把
握相关原则的前提下，对游憩商业区的影响因子及评价指标进行选取。
（1）主体性和系统性相结合的原则
主体性即选择与游憩商业区发展程度关系最密切的指标因子，直接影响游憩
商业区发展的指标。因为影响游憩商业区发展程度的因子众多，所以坚持主体性
原则对各种指标进行提炼，选取最重要、最直接的因子，而不是无所不包的将一
切指标囊括在内。此外，在构建指标体系时，也从系统论的角度出发，全面考虑
影响游憩商业区发展的各个方面，从整体上宏观把握影了响游憩商业区发展的因
素，防止因为构建因子片面，造成衡量结果偏颇。
（2）科学性和可行性相结合的原则
坚持科学性的原则对游憩商业区的指标进行选取，这是判定指标正确、客观
的前提，在科学性的指导下保证选取指标的可行性，即保证指标的实用性和可操
作性。游憩商业区的评价指标会涉及到经济、旅游业及商业等方面的相关数据，
而且由于游憩商业区不是明确的行政区概念，所以很多指标的衡量需要借助相关
方法进行核算，所以指标的选取一定要保证相关数据是可以获取，保证指标的可
操作性和客观科学性。

38
“十二五”上海市旅游业的空间布局及业态创新.上海旅游局，2009，12.

31
第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建 上海师范大学硕士学位论文

（3）层次性和针对性相结合的原则
针对游憩商业区的选取评价指标，除了遵循普遍的指标选取原则外，还把握
了层次性和针对性原则。游憩商业区是一个涉及面较广的综合功能区，不仅面向
旅游者还面向本地居民，不仅包含基本的零售商业，还包括旅游企业，所以该区
域牵涉的人与物都比较复杂，因此在游憩商业区发展评价指标的选取时，系统的
考虑了各方面的影响因素，将各类指标进行归类梳理，以期可以层次清晰，明确
的反映影响游憩商业区形成发展的一级指标，进而以一级指标为依据对影响游憩
商业区发展的低层指标进行针对性的细分，以此保证指标既全面又能反映游憩商
业区的内涵实质。
（4）前瞻性和动态性相结合的原则
游憩商业区的发展是伴随着经济、商业、旅游业及人们的消费意识等不断发
展的，任何一个方面的发展都会影响游憩商业区的发展，所以在构建游憩商业区
的评价指标体系时坚持前瞻性和动态型的原则，考虑到社会经济、商业、旅游各
个方面的发展，将和其关联的主要指标的动态性变化适宜的展现出来，以期该体
系在未来一段时间内仍可使用。
4.2.2 指标体系建设
对区域而言，游憩商业区俨然已发展成为一张名片，是区域吸引旅游者，提
升形象的主要途径，鉴于游憩商业区的重大效应，目前，许多地区在规划中均将
打造游憩商业区作为带动区域经济和旅游发展的增长极，但是游憩商业区的形成
和发展受哪些条件影响，区域发展到何种程度才具备游憩商业区的带动效应，游
憩商业区的发展又该从哪些方面加强和突破，鉴于该些问题，本文对游憩商业区
的形成和发展的影响条件，游憩商业区的组成部分、必要功能进行分析，以此构
建游憩商业区的发展评价体系，以期为游憩商业区更好的发展指明方向，为区域
经济、商业和旅游业的发展提供参考。
“游憩商业区”是一个区域的概念，从该的角度出发，认为一个区域首先必
须具备一定的规模，包括人力、财力、物力规模，让游憩者进的去，玩的开，才
有条件称之为游憩商业区。同时，通过对游憩商业区功能分析了解到一个基本的
游憩商业区必须同时具备游览、休闲、购物、餐饮、住宿、娱乐等几大功能，且
伴随游憩商业区的发展，应该逐步完善交通集散、信息服务等外延功能，而这些

32
 上海师范大学硕士学位论文 第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建

功能的提供均是源自于游憩商业区内部的业态和设施构成，所以在此从功能载体
组成的角度分析游憩商业区功能的发挥程度，评价游憩商业区的发展状况。最后，
通过对游憩商业区建设影响因素的分析发现，区域经济状况，居民的消费水平、
居民态度，区位，交通环境，政府政策对其的形成和发展具有重要影响，而这些
均是游憩商业区建设的环境条件。所以，在此以数量规模、功能结构、背景环境
为主要依据构建游憩商业区发展评价体系，以此对游憩商业区的发展程度进行衡
量。
表 4-1 游憩商业区发展评价指标体系
高(重要性)低 高(重要性)低
准则层 编号 子准则层
5－4－3－2－1 5－4－3－2－1
A1 年均营业收入（亿元） □ □ □ □ □
游 A2 日均游憩者数量（万人次） □ □ □ □ □
憩 □ □ □ □ □ 数量规模指标（A） A3 从业人员比重（%） □ □ □ □ □
商 A4 旅游企业比重（%） □ □ □ □ □
业 A5 商业企业比重（%） □ □ □ □ □
区 B1 购物场所比重（%） □ □ □ □ □
发 B2 旅游吸引物比重（%） □ □ □ □ □
□ □ □ □ □ 功能结构指标（B）
展 B3 餐馆饭店比重（%） □ □ □ □ □
评 B4 娱乐场所比重（%） □ □ □ □ □
价 C1 人均生产总值（元/年） □ □ □ □ □
指 C2 第三产业占 GDP 的比重（%） □ □ □ □ □
标 C3 人均道路面积（平方米/人） □ □ □ □ □
□ □ □ □ □ 背景环境指标（C）
体 C4 万人拥有图书馆数量（个/万人） □ □ □ □ □
系 C5 人均公共绿地面积（平方米/人） □ □ □ □ □
C6 游憩商业区发展政策 □ □ □ □ □

4.2.2.1 数量规模指标
游憩商业区的发展必须具备一定的规模，该规模不局限于游憩商业区的地域
面积层面，而主要指游憩商业区所辐射的区域范围内，其内部所具有的财力、物
力、人力资源，该些资源是支撑游憩商业区形成和发展的主要因素。
（1）年均营业收入
经济收入是游憩商业区正常运转的物质基础。只有游憩商业区内部的企业可
以获取足够利润，才能保证其正常经营，具备扩大规模的基础，整个区域才具有
吸引大量新的商家和新的业态集聚的条件，进而保证游憩商业区的经营环境稳
定。该指标的衡量可以采取游憩商业区内部所有企业的年均营业收入进行衡量，
也可以通过旅游企业和商业企业的年均营业收入进行衡量。

33
第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建 上海师范大学硕士学位论文

（2）日均游憩者数量
游憩者是游憩商业区得以发展的根源之一，是游憩商业区获取经营收入得以
发展的源泉，只有区域内部的游憩者达到一定的数量才能保证游憩商业区的正常
运转。一般而言，游憩者的数量越多，说明游憩商业区的吸引力越大，发展程度
越高。该指标可通过游憩商业区内部流动游憩者的数量进行统计。
（3）从业人员比重
从业人员是游憩商业区正常发展的人力资源保障，从业人员数量一定程度上
可以反映游憩商业区的发展程度，是区域发展现状和未来发展潜力的反映。从业
人员的数量和素质是企业正常经营的人力和智力支撑，从业人员不足或者从业人
员文化程度及服务技能不到位均会影响游憩者的活动体验，直接影响游憩商业区
的形象和未来发展。所以，从业人员数量和素质达标，是游憩商业区为游憩者提
供满意服务的保障。此处，以区内旅游企业和商业企业的从业人数与所有行业从
业人数之比作为衡量标准。
（4）旅游企业比重
游憩商业区尤其是以旅游景区为核心带动形成的游憩商业区，旅游者是其主
要的服务对象之一，主要功能包括游览、休闲、住宿、娱乐等方面，而这些功能
的重要载体之一即是旅游企业。只有保证区内有丰富的旅游吸引物，并且有旅游
景区进行经营开发管理，才能形成旅游产品，进入市场吸引旅游者大批量到来；
只有旅游饭店为旅游者提供良好的餐饮和住宿服务，旅行社为旅游者提供优越的
向导和咨询服务才能保证旅游者的活动顺利进行。所以，只有当区域内部的旅游
企业达到一定数量的前提下才能保证游览、住宿、餐饮等服务协调完善的提供，
才能使旅游者的活动达到理想状态。
所以，此处用旅游企业比重作为评价游憩商业区的发展指标之一，对于游憩
商业区而言，旅游业和商业是其内部最重要的业态，只有当区域内部旅游企业的
数量达到一定程度游憩商业区才能真正发挥其特质。本文认为该处的比重可从两
个方面进行衡量，其一，主要通过游憩商业区内部的旅游企业的数量与游憩商业
区内部的所有单位数量的比值进行衡量，该值越高，说明相对于其他产业，区域
内旅游企业的比重越大，发展程度越高。其二为游憩商业区内部的旅游企业的数
量与游憩商业区所依托的行政区的旅游企业的数量之比，该值越高说明旅游企业

34
上海师范大学硕士学位论文 第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建

在该区域内的聚集度越高，相对于其他区域，该区域旅游业的发展程度越高。
（5）商业企业比重
同旅游业的性质类似，商业是游憩商业区重要业态之一，商业企业是保证游
憩商业区功能的另一重要载体，同时，现阶段的很多游憩商业区区最初是由于商
业企业的聚集演化形成的，所以，商业企业的比重也是反映游憩商业区的发展程
度重要指标。
类似于旅游企业的比重的衡量，商业企业的比重一方面可以通过游憩商业区
内商业企业的数量与游憩商业区所有单位数量之比进行衡量，测算游憩商业区内
部商业的比重，该值越高说明相对于其他产业，游憩商业区内部商业的发展程度
越高；另一方面也可以通过游憩商业区内部商业企业的数量与所依托行政区商业
企业数量之比进行衡量，以此评价商业企业的在该区域的聚集程度，该值越高，
说明相对于其他地区该区域的商业发展程度越高。
4.2.2.2 功能结构指标
通过对游憩商业区的功能分析认为一个区域可以称之为游憩商业区必须同
时具备游览、休闲、购物、餐饮、住宿、娱乐等六大功能，如果区域缺少其中任
何一项功能，本文认为其达不到游憩商业区的标准，并且认为功能的发挥程度一
定程度上可以代表游憩商业区的发展程度。因为，游憩商业区作为区域形象的代
表，不像一般的零售商业区，仅仅停留于某项功能的提供，而应在提供该些功能
的前提下，保证功能的发挥可以达到游憩者的满意度，同时，因为该些功能均是
依托与相应企业产生的，所以在此通过功能载体——企业对游憩商业区功能发挥
进行评价，以此判断游憩商业区的发展程度。
（1）购物功能
购物是游憩商业区重要的商业功能，现阶段的很多游憩商业区中，购物场所
已经成为发展的主流，甚至有些游憩商业区的形成和发展最初也是由购物引导
的，例如，上海徐家汇游憩商业区，该商业区的主体即是美罗城、太平洋百货、
汇金百货、六百等知名商家，其购物功能的发挥也是其吸引游憩者的关键。所以，
在此通过购物场所的比重即购物场所的数量与旅游企业和商业企业总数量之比
进行衡量，该值越大说明购物在游憩商业区所有功能中发挥的效用越大，在游憩
商业区对游憩者产生的吸引力中购物的作用越重要。

35
第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建 上海师范大学硕士学位论文

（2）游览功能
游览是游憩商业区的基本功能之一，可以通过旅游吸引物的比重即旅游吸引
物数量与旅游企业和商业企业总数量之比对游憩商业区的游览功能进行衡量，该
值越大，说明游览在游憩商业区吸引游憩者的过程中发挥作用越大。但是考虑到
旅游吸引物即为对旅游者具有吸引力的资源，民俗风情、旅游节庆都可以称之为
旅游吸引物，甚至对于旅游者而言，一定程度上游憩商业区本身就是一种旅游吸
引物，而这些非物质的东西难以具体量化，所以在运用旅游吸引物对游憩商业区
的游览功能进行衡量时，主要通过典型的可量化的旅游资源数量进行统计。同时，
游览功能的发挥不仅仅局限于旅游资源的数量，还在于旅游资源的知名度，所以
在对旅游吸引物游览功能的发挥进行评价时，在考虑旅游资源的数量的同时，还
考虑游憩商业区内部旅游资源的品味度，将旅游资源的品味度作为衡量游览功能
的参考指标。
（3）餐饮、住宿功能
对于进入游憩商业区的游憩者而言，活动过程中必不可缺的就是对餐饮及住
宿服务的需求，尤其是对外地旅游者而言，旅游带有极大的求异性，这其中即包
括欣赏不同的餐饮文化，品尝当地的美食小吃，同时，具有良好的住宿环境也是
其顺利进行游憩活动的保障，所以，在此通过餐馆饭店的比重对游憩商业区内餐
饮、住宿的功能效用进行衡量。
（4）休闲娱乐功能
休闲娱乐功能也是游憩商业区的重要功能之一，是游憩功能的代表，尤其是
休闲，更多体现的是一种人们行为方式，渗透在各项活动之中。在此通过对游憩
商业区内部娱乐场所数量与旅游企业和商业企业总数量之比进行衡量，该值越
大，说明休闲娱乐在游憩商业区中发挥的功能越大，对游憩商业区吸引游憩者产
生的效用越大。
4.2.2.3 背景环境指标
游憩商业区的均是依托一定的环境发展起来的，包括经济环境、产业环境、
交通环境、自然环境、社会环境、政策环境各方面。该些环境对游憩商业区的形
成不产生直接影响，但是却是游憩商业区形成和发展的背景支撑和保障，只有经
济、交通、自然、社会、政策等各种环境均处于较优越的状态下，游憩商业区才

36
上海师范大学硕士学位论文 第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建

能更好的发展。
（1）经济环境
经济环境是游憩商业区形成和发展的物质基础，一般情况下游憩商业区总是
依托于一定的行政区发展起来的，当地的经济发展总水平一定程度上影响游憩商
业区的开发建设及当地居民的生活消费水平，所以在此通过人均生产总值对游憩
商业区所依托的经济环境进行衡量，以此判断游憩商业区发展的后备经济基础。
（2）产业环境
游憩商业区内部的主要业态为旅游业和商业，而这两种业态均属于第三产
业，所以，游憩商业区所依托的行政区域第三产业的发展程度一定程度上可反映
其所依托背景的产业发展环境优势及产业导向。所以在此通过第三产业占 GDP 的
比重分析游憩商业区发展的产业支撑。
（3）交通环境
交通是游憩商业区地理位置，区位环境最直接的表现，对游憩商业区的形成
和发展有直接影响。一方面交通的通达性直接关系游憩商业区的可达性，关系游
憩商业区的客流量；另一方面，交通网线，尤其是重要线路，如地铁线路的选址
直接影响大型企业和商家的选址，对区域商家集聚和产业规模的扩大有重要影
响。所以，在此用人均道路面积衡量交通网的通达性。
（4）文化环境
文化环境是对游憩商业区的形成不具有直接影响，但却是区域居民素质的间
接表现。游憩商业区的服务对象除了本地居民之外还包括旅游者，对旅游者而言
游憩商业区具有异地性，当地的人文、自然对其均具有陌生性，若居民素质较低，
文化水平较差，在交流过程中产生摩擦，会直接影响旅游者体验，所以在此用万
人图书馆占有量反映区域的文化环境，以此作为衡量游憩商业区发展的社会文化
环境。
（5）自然环境
游憩商业区丰富的商业和旅游资源共同构成了对游憩者的吸引力，但是商业
和旅游资源形成的基础均依托于自然环境。一方面，自然环境的好坏影响企业的
最初选址，和后期产业的集聚。另一方面，自然环境的质量直接影响商业和旅游
资源的吸引力，如果区域空气质量太差，尘埃过多，将会直接影响游憩者的体验，

37
第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建 上海师范大学硕士学位论文

减少区域客流量。所以，在此通过人均公共绿地面积衡量游憩商业区发展的自然
环境。
（6）政策环境
政策环境尤其是政府决策及城市规划直接影响游憩商业区的形成和发展。尤
其当政府集中力度对某一区域进行规划和投资时，往往促使大量房地产开发商进
行投资，大批企业聚集。所以政府的政策导向对游憩商业区的发展具有重大作用，
在此通过政府政策导向作为评价游憩商业区发展的指标之一。

4.3 游憩商业区（RBD）发展评价指标权重
4.3.1 指标评价方法
运用德尔菲法将“游憩商业区发展评价体系”问卷及相应指标说明发放给高
校教师、政府工作人员等相关方面的专家，在专家对问卷了解的基础上对各指标
因子进行打分。基于专家调查问卷，利用层次分析法（AHP）对各指标的权重进
行测算。
4.3.1.1 构造判断矩阵
判读矩阵表示针对上一层的某指标下一层各指标重要性程度，如表（4-2）。
其中 a12 表示针对上一层指标 A 而言，指标 A1 对 A2 的相对重要性的判断值。
表 4-2 层次分析法重要性判断矩阵
A A1 A2 A3 … An
A1 a11 a12 a13 … a1n
A2 a21 a22 a23 … a2n
A3 a31 a32 a33 … a3n
… … … … … …
An an1 an2 an3 … ann

本文采用 1～9 标度法来判断指标的重要性值。相对于其他标度方法，1～9

标度法具有易操作性。该方法是一种比例标度，在同一准则下对各指标进行两两
比较，该方法并不要求对被比较元素的属性有专门的了解，适于普通非数学专业
人员使用。它采用 1、3、5、7、9 及其倒数来确定标度的标准，其含义分别为同
等重要、稍显重要、明显重要、重要得多、极其重要，而 1/3、1/5、1/7、1/9
则具有相反意义。2、4、6、8 表示相邻判断的中值，当数值出现两相邻标度的
中间值，需要折中时，采用该些数值表示。（表 4-3）

38
上海师范大学硕士学位论文 第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建

表4-3 1 ～9 标度法指标相对重要性标定标准
两两因素相对 极 其 重 要 明 显 稍 显 同 等 稍 不 不重要 很 不 极 不
重要性比较 重要 的多 重要 重要 重要 重要 重要 重要
标定值 9 7 5 3 1 1/3 1/5 1/7 1/9

4.3.1.2 层次单排序
层次单排序是对各层中指标对于上一层的某一指标的相对重要性排序，可归
结为计算各判断矩阵的最大特征值和特征向量。即对于判断矩阵 A，计算满足 AW=
λmaxW，其中λmax 是判断矩阵的最大特征根，W 是对应λmax 的正规化的特征
向量。W 的分量 Wi 即是对应元素在该判断层的排序数值。
4.3.1.3 一致性检验
由于客观事物的复杂性和人们认识的多样性，人为判断不可能完全一致，因
此，为衡量判断矩阵的质量，需要进行逻辑一致性检验。一致性指标 CR=CI/RI，
其中 RI 为平均随机一致性指标， CI=(λmax-n)/(n-1)，n 为判断矩阵的维数。
当 CR≤0.1 时，认为判断矩阵具有令人满意的一致性。利用 MECAHP 软件对单层
指标权重计算可以发现，几个矩阵的 CR 均小于 0.1，具有令人满意的一致性。
4.3.2 指标权重计算
在构造判断矩阵的完成的基础上，利用 MECAHP 软件对各指标的权重进行计
算，首先构建层次结构模型，将构造的判断矩阵输入模型，进行一致性检验，计
算结果，得出各指标的单层权重（表 4-4）。
表 4-4 各级指标的单层权重
准则层
Q A B C
A 1 1/2 3
B 2 1 4
C 1/3 1/4 1
单层权重 0.3196 0.5584 0.1220

注：λmax=3.0183； CI=0.0091； RI=0.58； CR=0.0158

指标层 A
A A1 A2 A3 A4 A5
A1 1 1 2 1/3 1/4
A2 1 1 2 1/3 1/4
A3 1/2 1/2 1 1/4 1/5
A4 3 3 4 1 1/2
A5 4 4 5 2 1
单层权重 0.1099 0.1099 0.0655 0.2805 0.4342

注：λmax=5.0530； CI=0.0133； RI=1.12； CR=0.0118

39
第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建 上海师范大学硕士学位论文

指标层 B
B B1 B2 B3 B4
B1 1 2 3 2
B2 1/2 1 2 1
B3 1/3 1/2 1 1/2
B4 1/2 1 2 1
单层权重 0.4231 0.2274 0.1222 0.2274

注：λmax=4.0104； CI=0.0035； RI=0.9； CR=0.0038

指标层 C
C C1 C2 C3 C4 C5 C6
C1 1 1/3 1/2 2 1 2
C2 3 1 2 4 3 4
C3 2 1/2 1 3 2 3
C4 1/2 1/4 1/3 1 1/2 1
C5 1 1/3 1/2 2 1 2
C6 1/2 1/4 1/3 1 1/2 1
单层权重 0.1315 0.3616 0.2278 0.0738 0.1315 0.0738

注：λmax=6.0413； CI=0.0083； RI=1.24； CR=0.0067

在各层指标单排序的基础上，进行层次总排序，即由上向下逐层进行排序，
计算同一层次中所有子指标对最高层(目标层)的相对重要性排序数值，所得出的
排序数值即是各子指标对总目标的相对权重（表 4-5）。
表 4-5 游憩商业区发展评价指标权重
权重 准则层 编号 子准则层 权重

A1 年均营业收入（亿元） 0.035
游 A2 日均游憩者数量（万人次） 0.034
数量规模指标
憩 0.3196 A3 从业人员比重（%） 0.021
（A）
商 A4 旅游企业比重（%） 0.089
业 A5 商业企业比重（%） 0.138
区 B1 购物场所比重（%） 0.239
发 功能结构指标 B2 旅游吸引物比重（%） 0.126
0.5584
展 （B） B3 餐馆饭店比重（%） 0.068
评 B4 娱乐场所比重（%） 0.125
价 C1 人均生产总值（元/年） 0.017
指 C2 第三产业占 GDP 的比重（%） 0.044
标 背景环境指标 C3 人均道路面积（平方米/人） 0.028
0.1220
体 （C） C4 万人拥有图书馆数量（个/万人） 0.009
系 C5 人均公共绿地面积（平方米/人） 0.016
C6 游憩商业区发展政策 0.011

4.3.3 指标权重分析

40
上海师范大学硕士学位论文 第四章 游憩商业区（RBD）发展评价指标体系构建

通过游憩商业区发展评价指标权重测算结果可以发现，准则层中专家学者普
遍认为游憩商业区的功能结构对其发展最重要，其次为数量规模，背景环境的发
展相对而言对游憩商业区的发展影响较低。
同时，数量规模指标层中，相对于旅游企业的比重，专家学者认为商业企业
的在游憩商业区区域内的比重对游憩商业区的发展更重要，而且功能结构指标层
中，购物场所的比重相对于其他行业的比重在旅游业和商业中发挥作用最大，对
游憩商业区的发展最为重要，其次为旅游企业、娱乐场所的比重，相对而言餐饮
饭店的比重在游憩商业区中发挥的作用较低。由此可见，我国的专家学者普遍认
为，商业企业对游憩商业区的发展最为重要，购物场所的所占的比重和功能的发
挥对游憩商业区的功能的体现和发展最为明显，究其原因，一方面是因为游憩商
业区本身即是商业和旅游业发展的综合区域，商业是其必不可少的一部分。另一
方面，也跟我国游憩商业区的发展演变有很大关系。当游憩商业区以“城市游憩
商业区”的概念引入到我国时，就已不仅仅局限于以旅游业带动商业发展起来的
游憩商业区，更多的偏向于城市内部因为商业发展带动旅游业发展的区域，而且
更多的学者偏向于认为游憩商业区首先是一个商业区，所以这也是学者认为商业
企业比重和购物商业比重对游憩商业区发展重要的重要原因。
此外，背景环境指标层中，第三产业占 GDP 的比重对游憩商业区发展最为重
要，其次是人均道路面积，究其原因是因为游憩商业区的主要业态旅游业和商业
均属于第三产业，第三产业占 GDP 的比重一定程度上反映旅游业和商业的发展的
产业基础，反映游憩商业区的发展是否具有有力的产业环境支撑。其次，人均道
路面积直接关系游憩商业区的可达性和客源的流转，所以其对游憩商业区的发展
较为重要。

41
第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价 上海师范大学硕士学位论文

第五章 上海市游憩商业区（RBD）发展及评价

5.1 上海游憩商业区（RBD）研判
游憩商业区是为满足游憩者需要，以商业和旅游服务为主，在区域内集中布
置旅游吸引物、餐馆饭店、购物设施、娱乐设施的综合功能区。同时，根据对游
憩商业区的分析得知，游憩商业区最重要的业态组合为商业和旅游业，所以此为
基础，认为上海的游憩商业区可以通过探寻旅游业和商业的发展轨迹，同时考虑
游憩商业区的功能及其他外在和内在特征来判定。所以在此本文通过资源叠置
法，将可以代表上海的商业资源和旅游业资源进行叠加，认为在一定范围内同时
聚集商业资源和旅游资源并且兼具休闲娱乐、购物游览、餐饮住宿等的区域即为
上海的游憩商业区。
《上海商业发展“十一五”规划》中指出到 2010 年，在上海“四街四城”
的基础上，规划形成 10 大都市商业中心（表 5-1）。2009 年 10 月上海市商务委
员会和上海市规划与国土资源管理局联合对外公布《上海市商业网点布局规划纲
要（2009 年-2020 年）》，纲要明确要在十一五已形成的市级和地区级商业中心的
基础上基本形成“市级、地区级、社区级”三级商业中心体系。
表 5-1 “十一五”期间上海中心城区商业布局
主要指标、分 都市商业中心 区域商业中心 特色功能区、商旅文 社区商业中心
类 化结合风情街和特色
专业街
设置位置 城市规划的中心商业区， 市民聚集区，交通 都市市民休闲和外来 居民集中，交通便
主要交通枢纽，历史形成 枢纽，商务集聚区 游客游览的场所；专 利的地段
的主要商业聚集地 业化经营的商业街
服务对象 国内外消费者，本市消费 本市居民，外来消 国内外消费者，本市 社区居民
者 费者 消费者。
服务人口 约 50 万人 约 20 万人 广辐射 约 5 万人
商业建筑面积 约 30 万平方米 约 10 万平方米 与功能定位配套 约 2.5 万平方米
规划数量 约 10 个 约 24 个 约 50 个 约 100 个

资料来源：
《上海商业发展“十一五”规划》

游憩商业区作为市民游憩和旅游者游览观光的主要聚集区，有一定的凝聚力
和吸引力，尤其是针对旅游者而言，其知名度和形象是其吸引旅游者的关键因素。
所以作为游憩商业区主要组成部分的商业一定程度上也要形成一定的规模，对居
民和旅游者形成一定的凝聚力和吸引力，所以在此在确定上海游憩商业区范围时
将以上海已形成的市级和区级商业中心为主要依据，因为该些区域一定程度上是

42
上海师范大学硕士学位论文 第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价

上海商业发展较为繁荣的地区，也是以商业为契机形成为游憩商业区的主要源
地。
同样，作为游憩商业区的另一重要业态旅游业也需要具有一定的吸引力才能
聚集旅游者和本地居民，所以在此本文选取可以代表上海旅游业发展的旅游资源
作为判断游憩商业区的另一标准。
所以，综合上海商业和旅游业的代表资源，同时结合游憩商业区的主要功能
结构，在此以行政区为基础选定市级和区级商业中心、3A 及以上旅游景区、区
级和市级展览场馆、文物保护单位、三星级及以上城市公园、三星级及以上饭店
以及典型娱乐场所等进行叠加，从而选定上海游憩商业区的主要范围。
表 5-2 上海游憩商业资源分布
区县 市 级 区 级 三星级 娱 乐 3A 及 以 三星级及 文 物 区 级 及 总计
商 业 商 业 及以上 场所 上景区 以上城市 保 护 以 上 展
中心 中心 酒店 公园 单位 览场馆
黄浦区 2 1 18 44 3 4 3 3 78
杨浦区 1 1 5 37 2 3 49
虹口区 1 1 17 34 3 1 2 2 61
闸北区 1 1 10 36 1 1 50
静安区 1 1 13 57 1 1 74
普陀区 1 9 27 2 2 1 42
长宁区 1 23 65 1 4 1 2 97
徐汇区 1 26 59 4 4 4 98
卢湾区 1 1 7 42 1 2 3 2 59
浦东新区 1 6 41 180 16 4 1 249
闵行区 1 3 76 1 3 1 85
奉贤区 3 82 4 1 90
金山区 3 40 5 48
松江区 4 120 3 3 2 132
青浦区 7 57 8 2 1 75
嘉定区 10 82 5 3 1 101
宝山区 3 4 75 1 1 84
崇明县 4 32 6 42

注：娱乐场所主要包括歌舞娱乐场所和艺术表演场所；

资料来源：商业中心，
《上海市商业网点布局规划纲要（2009 年-2020 年）》；星级酒店、A 级景区，
《上

海旅游年鉴 2010》；娱乐场所，
《上海统计年鉴 2009》；展览场馆，上海文化广播影视管理局信息查询系统

http://wgj.sh.gov.cn/；城市公园，上海绿化和市容管理局 http://lhsr.sh.gov.cn/default.aspx；文

物保护单位，上海市文物局 http://wgj.sh.gov.cn/。

根据对上海游憩商业资源分析可知，上海的商业中心主要集中在了中心区

43
第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价 上海师范大学硕士学位论文

域，城郊范围内除了宝山区形成了区级商业中心，其他地区的商业还有待提高。
同时，通过中心区域游憩商业资源的分布发现，杨浦区、普陀区、闸北区的资源
分布较少，而且资源分布不均，杨浦区和闸北区的游憩商业资源主要集中在娱乐
资源上，餐饮住宿资源及游览资源分布较少，而普陀区相对于其他地区商业资源
不足，只形成一个区级商业中心。所以，结合游憩商业区的业态分布和功能结构，
考虑游憩商业区的对游憩者的聚集度和吸引力，认为黄浦区、虹口区、静安区、
长宁区、徐汇区、卢湾区、浦东新区最具有形成游憩商业区的可能。
为了更好的明确游憩商业区，采用资源叠置法，将表（5-2）中涉及的游憩
商业区资源全部落到图上，如图（5-1、5-2）。

44
上海师范大学硕士学位论文 第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价

图 5-1 上海游憩商业资源分布

45
第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价 上海师范大学硕士学位论文

图 5-2 上海中心城区商业游憩资源分布
根据图上资源的分布状况可以发现，南京东路-外滩、豫园-城隍庙、南京西
路-静安寺、淮海路-新天地、四川北路-多伦路、徐家汇、中山公园、陆家嘴八
个区域是游憩商业资源聚集最集中的地区，游憩商业区的形态最为典型，并且可
以发现该些区域均是上海市级商业中心的所在地，虽然各个区域的形成机制有所
不同，但是为了更好的区分游憩商业区的发展程度，本文将以各个市级商业中心
的区域范围为基础，结合游憩商业资源的分布，划分游憩商业区的范围，以此为
依据对各游憩商业区内部的资源业态等进行统计，分析其发展程度。所以，该些
游憩商业区的范围为：
南京东路-外滩游憩商业区主要指东起中山东一路，西至成都北路，南至延
安东路，北至北京东路的区域。主要包括南京东路、中山东一路、西藏中路、河
南中路、福州路、九江路六条主干道。
豫园-城隍庙游憩商业区的范围主要指北起人民路、淮海东路，西至河南中
路，南至复兴东路，东至中华路的区域。该区域以园林、寺庙、商业闻名，聚集
了豫园、城隍庙、上海老街等丰富旅游资源，以特色小吃和特色纪念品吸引了本
地居民和外地旅游者，同时还有国际购物中心、鄂尔多斯休闲广场、中心广场、

46
上海师范大学硕士学位论文 第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价

天裕百货等商业设施。
南京西路-静安寺游憩商业区的范围主要指东起成都北路，西至乌鲁木齐北
路，南到威海路、延安路，北至北京西路，占地面积约为 1.8 平方公里的范围。
区内主要有梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场和九百城市广场等大型商业设
施和向阳儿童世界商厦，鸿翔百货等中型商厦。
淮海路-新天地游憩商业的范围主要指北起金陵中路、成都北路、延安中路，
西至陕西南路，南到复兴中路，东至西藏南路的范围，该区域位于上海的中心区
域，商业和旅游资源比较丰富，区内有代表上海历史文化风貌的新天地，也有红
色旅游的著名景点一大会址，还有孙中山等名人故居。同时，作为高档次商圈，
该区域汇集了国内外的著名品牌 2000 多个，其中世界品牌 1600 多种，东方商厦、
永新百货、巴黎春天等购物场所均在此聚集。
四川北路-多伦路游憩商业区位于虹口区，主要指南起苏州河、四川北路桥，
北至鲁迅公园，以四川北路为中轴，东至四平路-吴淞路，西至轨道三号线-河南
路 2.1 平方公里的范围。
徐家汇游憩商业区主要指北自淮海中路，东自汾阳路、岳阳路、建国西路、
乌鲁木齐南路、肇嘉浜路、宛平南路、南丹东路、天钥桥路，南达中山南路、凯
旋路，西至宜山路、广元西路、华山路的范围，主要包括肇嘉浜路、漕溪北路、
虹桥路、华山路、衡山路五条主干道。
中山公园游憩商业区主要指北至万航渡路，南至武夷路，西至中山西路，东
起华阳路、安西路的范围。该区域商业资源丰富，有龙之梦购物中心，巴黎春天、
芳汇广场、多媒体广场等大型商业设施。
陆家嘴游憩商业区南起张杨路，东起东方路，西界和北界均为黄浦江边。该
区域有东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等丰富的观光游览资源，还有第一八
佰伴、新上海商业城、时代广场等综合商场。

5.2 上海游憩商业区（RBD）发展评价
5.2.1 RBD 评价指标与数据处理
为了确保评价结果的客观性与科学性，对上海游憩商业区发展评价指标数据
的获取尽量以各类年鉴为主，但是由于游憩商业区不同于行政区，不具有明确区
域，而是依托于相关的行政区域，并且其内部不是只存在一种业态，而是多种业

47
第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价 上海师范大学硕士学位论文

态集合的综合区域，所以对其相关数据的确定在依托相应客观数据的基础对其进
行调整，以确保研究的客观性与准确性。
此外，根据上海市游憩商业区的划分可知，游憩商业区目前范围的界定大致
是以商圈的范围为基础，考虑游憩商业资源的分布划分的，所以在某些数据的确
定方面一定程度上可以依据商圈的指标确定，例如，营业收入的确定，因为游憩
商业区内部业态的综合性，所以对其收入可以采取商圈指标评价。上海商业 2009
年对上海市级及区级商圈进行过调查统计，对商圈的营业收入及游憩者等相关方
面进行了专题研究。同时，上海市商业经济研究中心也对上海都市商业中心开展
过系列研究。所以在相关数据的统计时，本文将适时以这些数据为参考，对相关
指标进行统计分析。以下以徐家汇游憩商业区为例，对各指标的统计及数据处理
进行说明。
5.2.1.1 数量规模
（1）年均营业收入
关于游憩商业区的营业收入，缺少相关的专业统计数据，但是通过对上海游
憩商业区的划分已知游憩商业区的范围是以商圈的范围为基础，所以对其营业收
入的统计借助学者或社会专业机构对商圈的收入统计进行评价。根据上海商业
39
2009 年对徐家汇商圈的调查可知，徐家汇商圈年商品销售额约 120 亿元。
（2）日均游憩者数量
对游憩商业区日均游憩者数量的统计可采用实地调查法，分时段对游憩商业
区的客流量进行统计，在非双休与节假日的时间内对游憩商业区的客流进行实际
统计，考虑上下班时间与平时时间的区别。根据上海市商业经济研究中心对徐家
汇游憩商业区的统计，徐家汇春秋季平时每天的客流量约为 41 万人，春秋季双
休日的客流量为 54 万人/天，节假日长假的客流量为 75 万人/天。
（3）从业人员比重
因为游憩商业区是一个业态的综合区域并且边界不明确，对其内部旅游企业
和商业企业从业人员数量的统计数据缺失，所以对该数值的确定通过估算法获
取。因为游憩商业区内部的旅游企业和商业企业主要表现为批发零售业、餐饮住
宿业和娱乐业，所以认为旅游企业和商业企业的从业人数和这三类行业从业人数

39
市级及部分区级商圈简介.上海商业专题研究.

48
上海师范大学硕士学位论文 第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价

存在正相关关系，而游憩商业区内部主要以第三产业为主，由此认为，游憩商业
区内部所有单位的从业人数和第三产业的从业人数存在正相关关系，所以在此用
行政区批发零售、餐饮住宿及娱乐业的从业人数代表游憩商业区内部旅游企业和
商业企业的从业人数，用行政区第三产业的从业人数代表游憩商业区内部所有单
位的从业人数。所以，根据《徐汇统计年鉴 2010》2009 年底徐汇区的第三产业
的从业人员数量为 106119 人，批发零售、住宿餐饮及娱乐业的从业人员为 38565
人，所以批发零售业、住宿餐饮和娱乐业占第三产业从业人数的 37%，由此认为
游憩商业区内部旅游企业和商业企业的从业人员占整个游憩商业区所有从业人
员的 37%。
（4）旅游企业比重
该数值主要通过测算游憩商业区内部旅游企业数量与所有单位数量之比进
行衡量。根据统计徐汇区游憩商业区内所有企业总数为 4993 家，根据《上海旅
游年鉴 2010》，徐汇区旅行社总量 82 家，旅游饭店总计 52 家，旅游景区总计 34
家，同时，统计得知徐家汇游憩商业区内部共计旅行社 50 家，旅游饭店共有 33
家，旅游景区 8 家，据此可知徐汇区约有 36%的旅游企业聚集在徐家汇游憩商业
区内，但是，徐家汇游憩商业区内部的旅游企业却仅占整个游憩商业区企业比重
的 1.8%，比重非常低。所以，根据该两项比重可知，徐汇区的旅游业主要聚集
在徐家汇游憩商业区内部，但是旅游业并不是徐家汇游憩商业区的主要业态。
（5）商业企业比重
根据统计年鉴，商业企业包括批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地
产业，文化、体育、娱乐业，租赁和商务服务业等各类企业，由于本文的目的为
研究游憩商业区，所以在统计游憩商业区内部商业企业的数量时，只统计与游憩
商业区功能密切相关的批发零售、住宿和餐饮业、娱乐业的企业数量。根据《徐
汇统计年鉴 2010》、上海市徐汇区人民政府网站等统计得知，徐家汇游憩商业区
内购物企业约有 2740 家、餐饮饭店 824 家、娱乐场所 459 家，同时根据统计徐
家汇商圈内所有单位的总数为 4993 家可知商业占徐家汇业态比重的 80%。由此
可知，商业是徐家汇游憩商业区的最主要业态。
5.2.1.2 功能结构
（1）购物场所比重

49
第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价 上海师范大学硕士学位论文

该指标的主要目的为衡量购物在游憩商业区对游憩者的吸引中所发挥的作
用大小，即通过购物场所数量与旅游企业和商业企业总数之比进行测算。根据统
计徐家汇游憩商业区内部的旅游企业和商业企业共计 4067 家，其中购物场所的
数量为 2740 家，所以购物场所的比重约为 68%。说明购物在徐家汇游憩商业区
中发挥的作用非常大，同时，统计发现徐家汇游憩商业区的购物场所不仅仅数量
多，而且已经形成了一定的规模和知名度，该区域具有一批大型的购物场所（表
5-3），所以一定程度上可以认为，游憩者选择徐家汇的主要目的基于其购物功能。
表 5-3 徐家汇游憩商业区大型商场
类别 序号 名称 地址
1 港汇广场 虹桥路 1 号
2 太平洋百货徐汇店 衡山路 932 号
3 汇金百货徐汇店 肇嘉浜路 1000 号
4 上海六百 肇家浜陆 1068 号
大型综合商厦
5 东方商厦徐汇店 漕溪北路 8 号
6 汇联商厦 天钥桥路 40 号
7 新路达商厦 华山路 2038 号
8 飞洲国际广场 零陵路 899 号
1 太平洋数码广场一期 漕溪北路 41 号
2 美罗城 肇嘉浜路 1111 号
3 太平洋数码广场二期 肇嘉浜路 1117 号
4 百脑汇 漕溪北路 11 号
电子电器专营 5 苏宁电器肇家浜店 肇嘉浜路 919 号
6 国内电器 肇嘉浜路 989 号
7 宏图三胞 肇嘉浜路 979 号
8 交大慧谷商城 广元西路 45 号
9 汇嘉大厦 漕溪北路 47 号

资料来源：上海市徐汇区人民政府网站 http://www.xuhui.gov.cn/website2009/Html/xhProIndex.aspx；

丁丁网上海 http://www.ddmap.com/

（2）旅游吸引物比重
该指标为衡量游览功能在游憩商业区中所发挥的作用。根据统计徐家汇游憩
商业区的主要旅游景点共计 8 家（表 5-4），所以旅游吸引物的比重约为 0.2%，
并且统计发现所有旅游景点均不是国家 A 级景区，由此可见徐家汇游憩商业区的
旅游吸引物数量较少，质量较低，该功能对游憩者的吸引力不大，为了更广泛的
吸引游憩者，该功能应是未来徐家汇游憩商业区的重点发展方向。
表 5-4 徐家汇游憩商业区旅游景点
序号 名称 地址
1 上海宋庆龄故居 淮海中路 1843 号

50
上海师范大学硕士学位论文 第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价

2 徐光启墓 南丹路 17 号
3 徐家汇天主教堂 浦西路 158 号
4 上海东亚体育文化中心 天钥桥路 666 号
5 徐家汇商城 徐汇区广场东北侧
6 衡山路休闲街 徐汇区东北部
7 百代小红楼 衡山路 811 号
8 徐家汇公园 肇嘉浜路 889 号

资料来源：
《上海旅游年鉴 2010》

（3）餐馆饭店比重
根据统计徐家汇游憩商业区的餐馆饭店共计 824 家，所以餐馆饭店的比重约
占游憩商业区旅游企业和商业企业总数的 20%，同时，饭店层次齐全，囊括星级
饭店、经济型酒店和社会旅馆各种层次，餐饮种类多样，可提供我国各种菜系和
地方特色餐饮以及日本、韩国、泰国、法国、阿根廷等等多个国家的特色餐饮，
所以餐饮饭店在徐家汇游憩商业区中的功能发挥较完善，已经具备一定的体系，
可以满足游憩者的多样化需求。
表 5-5 徐家汇游憩商业区星级酒店
序号 名称 星级 地址
1 富豪环球东亚酒店 5 衡山路 516 号
2 华亭宾馆 5 漕溪北路 1200 号
3 衡山宾馆 4 衡山路 534 号
4 建国宾馆 4 漕溪北路 439 号
5 上海富豪东亚酒店 4 天钥桥路 666-800 号
6 上海光大会展中心 4 漕宝路 66 号
7 建工锦江大酒店 3 建国西路 691 号
8 青松城大酒店 3 肇嘉浜路 777 号
9 金轩大酒店 3 南丹东路 238 号
10 南华亭酒店 3 中山西路 2525 号
11 青之旅酒店 3 文定路 219 号
12 上海奥林匹克俱乐部 3 中山南二路 1800 号
13 斯波特大酒店 3 南丹路 15 号
14 天平宾馆 3 天平路 185 号
15 西亚宾馆 3 天钥桥路 20 号
16 商苑大饭店 2 中山西路 2277 号

资料来源：
《上海旅游年鉴 2010》；丁丁网上海 http://www.ddmap.com/

（4）休闲娱乐场所比重
对娱乐场所的统计包括电影院、游乐场、歌舞娱乐场和网吧等。据统计徐家
汇娱乐场所的数量共计 459 家，所以娱乐场所在徐家汇游憩商业区旅游企业和商
业企业中所占的比重为约 11%，所以相对于区域内的购物和餐饮住宿功能，娱乐

51
第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价 上海师范大学硕士学位论文

功能的发挥程度较低，但是通过统计发现徐家汇娱乐场所的层次较多，种类多样，
所以在以后的发展中徐家汇游憩商业区应该在保证娱乐场所层次和种类的前提
下，使其数量和规模适度扩大，满足游憩者的需要。
表 5-6 徐家汇游憩商业区典型休闲娱乐场所
类别 序号 名称 地址
1 衡山电影院 衡山路 868 号
2 宛平艺苑 中山南二路 859 号
电影院 3 上海影城 新华路 160 号
4 上海超级电影世界有限公司 肇嘉浜路 1111 号
5 上海永华电影有限公司 虹桥路 1 号 6 楼
1 上海万裕娱乐有限公司 虹桥路 1 号楼 1 楼
2 上海康庄餐饮娱乐有限公司 广元西路 315 号
3 上海金彩空间娱乐文化有限公司 天钥桥路 666 号
4 上海龙辉文化娱乐有限公司 宜山路 520 号楼
5 世家华翰文化娱乐有限公司 肇嘉浜路 1111 号
游艺游戏厅
6 上海趣滋文化娱乐有限公司 天钥桥路 580 号
7 天马淘气城 天钥桥路 333 号
8 MagiClub 零陵路 751 弄 1 号
9 老友记桌游俱乐部 蒲汇塘路 50 号
10 上海世嘉游艺中心 肇嘉浜路 1111 号
1 上海钻石娱乐有限公司 番愚路 1000 号
2 上海大西洋健康娱乐有限公司 华山路 2018 号
3 上海青松城经济发展有限公司 东安路 8 号
4 上海海兰云天实业发展有限公司 番愚路 888 号
5 徐汇好乐迪音乐娱乐有限公司 肇嘉浜路 1111 号
6 巾帼园 天平路 245 号
7 上海丰荣康乐餐饮有限公司 蒲汇塘路 98 号
8 上海拾金餐饮娱乐有限公司 凯旋路 2200 号
9 上海大众大厦有限责任公司 中山西路 1515 号
10 上海斯波特体育发展有限公司 南丹路 15 号
歌舞娱乐厅
11 上海钱汇娱乐文化娱乐有限公司 天钥桥路 580 号
12 上海音乐频道餐饮娱乐有限公司 衡山路 918 号
13 上海伊藤家餐饮娱乐有限公司 肇嘉浜路 1111 号
14 上海银雀俱乐部 虹桥路 663 号
15 上海祥歌餐饮休闲有限公司 天钥桥路 88 号
16 上海亿鼎休闲娱乐有限公司 天钥桥路 123 号
17 上海重鑫属娱乐有限公司 文定路 205 号
18 上海山石久渡吧娱乐有限公司 天钥桥路 666 号
19 上海欧登娱乐有限公司 衡山路 10 号
20 扬歌量贩式 KTV 天钥桥路 588 号
网吧 1 上海瑾袁实业有限公司 中山西路 1790 弄 9 号
2 上海东方网点番愚路店 番愚路 870 号
3 上海捷迅电脑网络有限公司 肇嘉浜路 249 号

52
上海师范大学硕士学位论文 第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价

4 上海愉君俱乐部有限公司 虹桥路 422 号

5 上海网翔公众电脑有限公司 番愚路 667 号
6 上海乐天网络服务有限公司 南丹东路 265 号
7 上海慧元公众电脑屋有限公司 华山路 1891 号
8 上海兆美实业有限公司 宜山路 195 号
9 上海适忆电脑有限公司 宜山路 250 弄 12 号

资料来源：上海文化广播影视管理局信息查询系统 http://wgj.sh.gov.cn/

5.2.1.3 背景环境
（1）人均生产总值
该指标通过各区县统计年鉴获取。根据《徐汇区统计年鉴 2010》徐汇区每
年人均生产总值 91866 元。
（2）第三产业占 GDP 的比重
该指标即通过各区县统计年鉴获取。根据《徐汇区统计年鉴 2010》，徐汇区
第三产业占 GDP 的比重为 80.8%，说明徐家汇游憩商业区具有发展旅游业和商业
的良好背景支撑。
（3）人均道路面积
该指标通过各区县统计年鉴获取。根据《徐汇区统计年鉴 2010》，徐汇区人
均道路面积为 17.5 平方米/人。
（4）万人拥有图书馆数量
该指标通过各区县统计年鉴获取。根据《徐汇区统计年鉴 2010》，徐汇区的
图书馆 15 个，常住人口为 96.27 万人，所以万人拥有图书馆的数量为 0.011 个/
万人。
（5）人均公共绿地面积
该指标通过各区县统计年鉴获取。根据《徐汇区统计年鉴 2010》可知徐汇
区的人均公共绿地面积为 5.28 平方米/人。
（6）游憩商业区的发展政策
该指标通过分析各区县是否有明确针对该游憩商业区的发展规划及规划方
针的力度予以评分。通过对上海旅游业“十二五”发展规划系列研究成果可知，
徐汇区在未来的规划中要打造徐家汇作为地标的品牌吸引力，这必然对徐家汇游
憩商业区的发展带来促进作用。所以将政策与其他行政区对各个游憩商业区的支
撑力度进行对比分析，对该指标进行评分。

53
 第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价 上海师范大学硕士学位论文

所以，以上述各指标的数据来源与处理为依据，对已确定的游憩商业区的各
指标数据进行统计，如下。
表 5-7 上海游憩商业区发展评价指标数值
准则 南京东 豫园- 南京西路 淮海路- 四川北路- 中山公
子准则层 徐家汇 陆家嘴
层 路-外滩 城隍庙 -静安寺 新天地 多伦路 园
A1 年均营业收入（亿元） 89 22.45 110 129 40 120 30 70
数量
A2 日均游憩者数量（万人次） 92 27 51 72 52 54 30 47
规模
A3 从业人员比重（%） 37.4 37.4 33 35 29 37 28 19
指标
A4 旅游企业比重（%） 3 5.4 2.3 2.5 2.8 1.8 2.9 3.6
（A）
A5 商业企业比重（%） 80 72 82 79 74 80 73 78
功能 B1 购物场所比重（%） 68 41 64 54 52 68 51 46
结构 B2 旅游吸引物比重（%） 0.9 1.2 0.7 1 1.04 0.2 0.9 1.1
指标 B3 餐馆饭店比重（%） 20 39 24 29 30 21 30 36
（B） B4 娱乐场所比重（%） 8 12 13 14 9 12 10 14
C1 人均生产总值（元/年） 139664 139664 125783 119263 96390 107884 101459 110247
C2 第三产业占 GDP 的比重（%） 95 95 88 94 92 80.8 86 56.6
C3 人均道路面积（平方米/人） 4.3 4.3 5.06 4.15 4.5 4.89 5.53 12.6
背景 C4 万人拥有图书馆数量（个/
0.13 0.13 0.18 0.24 0.15 0.16 0.031 0.007
环境 万人）
指标 C5 人均公共绿地面积（平方米
1.37 1.37 1.61 2.18 1.89 5.28 6.83 22.37
（C） /人）
重点项目 重点领 重点领域 重点打
重点领 重点领 地标品牌 重点领
C6 游憩商业区发展政策 购物旅游 域时尚 景点老上 造游憩
域 域 重点领域 域
游憩带 旅游区 海旅游区 购物区

资 料 来 源 ： A1 ， 上 海 商 业 （ 市 级 及 区 级 商 圈 专 题 研 究 ）； A2 ， 上 海 商 业 经 济 研 究 中 心

http://www.commerce.sh.cn/；A3、C1-C5，各区县统计年鉴、国民经济发展和社会统计公报；B1、B3，

丁丁网上海 http://www.ddmap.com/；B2，
《上海旅游年鉴 2010》；B4，上海文化广播影视管理局信息查询

系统 http://wgj.sh.gov.cn/ ；C6，上海旅游业“十二五”发展规划研究

5.2.2 指标数据标准化
通过对各指标的数据统计可以发现，游憩商业区各指标数据的量纲不同，相
互之间不具有可比性，所以为了便于对数据进行分析对比，在此对各指标进行标
准化的无量纲处理，通过处理，使各指标的量纲消失，转为统一的标准化值。
对指标数值的标准化处理，有总和标准化法、极大值标准化法、标准差标准
化法等方法，本文在综合考量各种方法的基础上，采用极大值标准化法，40即将
1 作为参照数值，每层指标中的最大值为 1，其余各数值处于 0-1 之间，该种方

40
王娟.安徽省旅游业竞争力研究[D].芜湖：安徽师范大学，2005.

54
 上海师范大学硕士学位论文 第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价

法数值大小清晰，有助于更直接的观察不同游憩商业区指标之间的差异，明确游
憩商业区的特征。其公式为：
di
Zi =
max
i
{d i}

式中：Zi 为标准化后的指标数值；di 为未标准化的指标原始数据；i 为评价

区域总数。
同时，通过对游憩商业区各指标的数据统计发现，关于游憩商业区的发展政
策属于定性指标，无法定量化，所以对该指标采取打分法，将定性指标转化为定
量指标，根据对各区县“十二五”旅游规划的分析，将各区县对游憩商业区的重
视程度作为打分点，在 0-1 之间取值。所以，通过极大值标准化处理后的上海游
憩商业区发展评价指标的标准化值为：
表 5-8 上海游憩商业区发展评价指标数据标准化结果
准则 南京东 豫园- 南京西路 淮海路- 四川北路- 中山公
子准则层 徐家汇 陆家嘴
层 路-外滩 城隍庙 -静安寺 新天地 多伦路 园
A1 年均营业收入（亿元） 0.69 0.17 0.85 1 0.31 0.93 0.23 0.54
数量
A2 日均游憩者数量（万人次） 1 0.29 0.55 0.78 0.57 0.59 0.33 0.51
规模
A3 从业人员比重（%） 1 1 0.88 0.94 0.78 0.99 0.75 0.5
指标
A4 旅游企业比重（%） 0.56 1 0.43 0.46 0.52 0.33 0.56 0.67
（A）
A5 商业企业比重（%） 0.98 0.88 1 0.96 0.90 0.98 0.89 0.95
功能 B1 购物场所比重（%） 1 0.60 0.94 0.79 0.76 1 0.75 0.68
结构 B2 旅游吸引物比重（%） 0.75 1 0.58 0.83 0.87 0.16 0.75 0.91
指标 B3 餐馆饭店比重（%） 0.51 1 0.62 0.74 0.77 0.54 0.77 0.92
（B） B4 娱乐场所比重（%） 0.57 0.88 0.93 1 0.64 0.86 0.71 1
C1 人均生产总值（元/年） 1 1 0.90 0.85 0.69 0.77 0.73 0.79
C2 第三产业占 GDP 的比重（%） 1 1 0.93 0.99 0.97 0.85 0.91 0.6
背景 C3 人均道路面积（平方米/人） 0.34 0.34 0.40 0.33 0.36 0.39 0.44 1
环境 C4 万人拥有图书馆数量（个/
0.54 0.54 0.75 1 0.63 0.67 0.13 0.03
指标 万人）
（C） C5 人均公共绿地面积（平方米
0.061 0.061 0.072 0.097 0.084 0.24 0.31 1
/人）
C6 游憩商业区发展政策 0.6 0.6 0.6 0.6 0.6 0.8 0.6 0.6

5.2.3RBD 发展程度测算
将各游憩商业区标准化后的数值和各指标权重代入模型：

F =
n
∑ w iz i
i=1

式中：F 为游憩商业区的发展程度；Wi 为指标权重，Zi 为标准化后的指标数

55
 第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价 上海师范大学硕士学位论文

值；n 为评价指标总数；i 为评价区域总数。41

所以由此得出上海游憩商业区各要素发展状况及总体发展程度（表 5-9、
5-10）：
表 5-9 上海游憩商业区发展评价子准则层指标得分
准则 南京东 豫园- 南京西路 淮海路- 四川北路- 中山公
子准则层 徐家汇 陆家嘴
层 路-外滩 城隍庙 -静安寺 新天地 多伦路 园
A1 年均营业收入（亿元） 0.024 0.006 0.030 0.035 0.0109 0.033 0.008 0.019
数量
A2 日均游憩者数量（万人次） 0.034 0.010 0.019 0.027 0.019 0.020 0.111 0.017
规模
A3 从业人员比重（%） 0.021 0.021 0.018 0.020 0.016 0.021 0.016 0.011
指标
A4 旅游企业比重（%） 0.049 0.089 0.038 0.041 0.046 0.030 0.048 0.059
（A）
A5 商业企业比重（%） 0.134 0.121 0.138 0.133 0.125 0.135 0.123 0.131
功能 B1 购物场所比重（%） 0.239 0.144 0.225 0.190 0.183 0.239 0.179 0.162
结构 B2 旅游吸引物比重（%） 0.095 0.126 0.074 0.105 0.109 0.021 0.095 0.12
指标 B3 餐馆饭店比重（%） 0.035 0.068 0.042 0.051 0.052 0.037 0.052 0.063
（B） B4 娱乐场所比重（%） 0.071 0.107 0.116 0.125 0.080 0.107 0.089 0.125
C1 人均生产总值（元/年） 0.017 0.017 0.015 0.014 0.012 0.013 0.012 0.013
C2 第三产业占 GDP 的比重（%） 0.044 0.044 0.041 0.043 0.043 0.037 0.040 0.026
背景 C3 人均道路面积（平方米/人） 0.010 0.010 0.011 0.009 0.01 0.011 0.012 0.028
环境 C4 万人拥有图书馆数量（个/
0.005 0.005 0.007 0.009 0.006 0.006 0.001 0.0002
指标 万人）
（C） C5 人均公共绿地面积（平方米
0.001 0.001 0.001 0.0015 0.013 0.004 0.005 0.016
/人）
C6 游憩商业区发展政策 0.007 0.007 0.007 0.007 0.007 0.009 0.007 0.007

表 5-10 上海游憩商业区发展程度对比
南京东 豫园- 南京西路 淮海路- 四川北路- 中山
准则层 徐家汇 陆家嘴
路-外滩 城隍庙 -静安寺 新天地 多伦路 公园

数量规模（A） 0.263 0.247 0.243 0.255 0.217 0.238 0.206 0.237

功能结构（B） 0.440 0.445 0.456 0.47 0.425 0.404 0.415 0.464

背景环境（C） 0.083 0.083 0.082 0.084 0.078 0.080 0.077 0.090
总计 0.786 0.775 0.781 0.81 0.719 0.721 0.698 0.793

5.3 上海游憩商业区（RBD）发展水平分析
通过对上海游憩商业区的发展程度测算可知，相对而言，淮海路-新天地、
陆家嘴游憩商业区、南京西路-静安寺游憩商业区发展水平较高，发展较为成熟，
其次为南京东路-外滩、豫园-城隍庙及徐家汇游憩商业区，发展水平较低的为四
川北路-多伦路和中山公园游憩商业区（图 5-3）。

41
张悦.城市旅游发展动力因子量化分析及研究[D].上海：上海师范大学，2004.

56
上海师范大学硕士学位论文 第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价

图 5-3 上海游憩商业区（RBD）发展水平
5.3.1 淮海路-新天地游憩商业区
淮海路自 20 世纪 30、40 年代起已经成为引领上海时尚的前沿阵地，在上海
商业的发展中占据重要位置，同时，伴随 20 世纪 90 年代代表上海历史文化的石
库门建筑——新天地的开发为淮海路区域增添了新的色彩，使淮海路-新天地不
仅成为一个“购物天堂”还成为一个代表上海历史文化风貌的都市旅游景点。
数量规模上，首先，该区域作为上海时尚、高雅的代表，每年吸引大量本地
和外地游憩者，而且得益于其高端定位，虽然游憩者少于南京东路，日均 72 万
人次，但是营业收入却高达 129 亿元，居于游憩商业区之首（图 5-4）。其次，
商业企业在区域内的比重较高为 79%（图 5-5），大量商业企业设施聚集于此，高
档购物场所有巴黎春天等，中档有百盛、太平洋百货，低档有襄阳路市场，各类
商业设施种类多样，商品品种齐全，可以满足各层次消费者需要。再次，区内旅
游企业的比重为 2.5%，发展较好，旅游资源丰富，有中西合璧，代表上海石库
门文化和现代文化的新天地，红色旅游典型景点中共一大会址，孙中山、刘海粟
等名人故居以及世界艺术馆、世华艺术馆，还有淮海公园、广场公园、复兴公园
等众多城市公园。

图 5-4 游憩商业区（RBD）游憩者数量与营业收入

57
第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价 上海师范大学硕士学位论文

图 5-5 游憩商业区（RBD）商业企业与旅游企业比重
功能结构上，同其他游憩商业区相比，淮海路-新天地游憩商业区业态功能
结构合理，组合较为协调，其中购物场所比重为 54%（图 5-6），旅游吸引物比重
为 1%（图 5-7），餐饮饭店为 29%，休闲娱乐场所为 14%，在八个游憩商业区中分
别位于第三、第三、第三、第一位，功能发挥较好。其中，购物场所有大型商场、
专卖店、便利店、摊贩式经营、自动售货等满足各类游憩者需要，餐饮有中餐、
西餐、各国各地风味小吃，高中低档搭配合理，同时，众多娱乐名店以及优越服
务使该游憩商业的功能最大化发挥。

图 5-6 游憩商业区（RBD）餐馆饭店与购物场所比重

图 5-7 游憩商业区（RBD）旅游吸引物与娱乐场所比重

58
上海师范大学硕士学位论文 第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价

背景环境上，淮海路-新天地游憩商业区依托于卢湾区，总体得分为 0.084
（图 5-8），仅次于陆家嘴游憩商业区，卢湾区人均、地均财政收入均居于全市
前列，为其发展提供了良好的经济环境，同时数据分析发现，第三产业占 GDP 的
比重为 94%仅低于黄浦区 95%，这又具有了良好的产业环境。交通环境方面，空
中高架、公交线路、地铁设备建设齐全，但是相对于其他地区，由于居于城市中
心区，该区域交通相对拥挤，交通环境仍需改善。

图 5-8 游憩商业区（RBD）背景环境
综上所述，淮海路—新天地游憩商业区内应遵循现阶段发展趋势，最大限度
发挥现有优势，使区内各部分的角色充分发挥。淮海路应立足其高端定位，参考
国际商业街的发展管理模式，打造更加适合国际品牌生存和发展的软环境，使其
向世界级商业街发展。同时，马当路打造经典生活展示街，嵩山路打造时尚精品
走廊，使区域商业结构向更为合理。此外，推进新天地、太平桥区域与淮海中路
主轴的串通，改进交通环境，使区内人流、物流更为畅通，区域向更为协调方向
发展。
5.3.2 陆家嘴游憩商业区
根据对游憩商业区的发展程度分析，陆家嘴游憩商业区的发展程度仅次于淮
海路-新天地区域，总体得分 0.793，但是数据分析发现，其得分最高的区域集
中在了背景环境为 0.090，尤其是人均道路面积 22.37 平方米/人（图 5-9），人
均公共绿地面积 12.6 平方米/人，该两项得分远高于其他地区，一方面是因为南
汇区已归入浦东新区，所以在道路面积和绿地面积上提高了浦东新区的平均值。
另一方面，浦东新区整体开发较晚，交通和绿化建设较为完善，仅仅八佰伴一站
就有 30 多路公交车，而且相对中心城区该区域的车道相对较宽，张杨路有八车
道宽，浦东南路有六车道。

59
第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价 上海师范大学硕士学位论文

图 5-9 游憩商业区（RBD）人均道路与人均公共绿地面积
数量规模上，对比发现，陆家嘴游憩商业区的总体规模和南京东路-外滩、
南京西路-静安寺等区域比相对较低，得分为 0.237（图 5-10），其中商业企业的
比重较低为 78%，居于第五位（图 5-5），因为该区域主要以正大广场、第一八佰
伴、时代广场和新上海商业城等大型购物商场为主，商业设施数量及层次结构相
对单薄，并且不同于其他区域，该区域的另一重要特点为金融贸易，大量金融机
构聚集在此，一定程度上降低了商业企业的比重。

图 5-10 游憩商业区（RBD）数量规模
功能结构方面，该地区各类业态搭配较为合理，比重较为协调，尤其是旅游
吸引物和休闲娱乐设施的比重较高，为别为 1.1%和 14%，居于第二和第一位（图
5-7）。该区域不仅有东方明珠、环球金融中心、金茂大厦、海洋水族馆等旅游景
点，而且还聚集了中银大厦、汇丰大厦、国际会议中心、滨江大道等多种类型观
光资源，此外还有陆家嘴中心绿地、滨江公园、明珠公园等休闲游憩场所以及司
凯特真冰溜冰场、好乐迪量贩 KTV、汤姆熊主题乐园等多种类型的娱乐场所。
综上，陆家嘴游憩商业区未来发展在中应充分发挥现有商业和旅游优势，发
挥零售商业、旅游与文化的互动关系，以旅促商，增加商业设施种类，丰富商业
设施层次，以商带旅，以正大广场、第一八佰伴等为中心吸引游憩者，使该区发

60
上海师范大学硕士学位论文 第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价

展为消费时尚的特色游憩商业区。
5.3.3 南京西路-静安寺游憩商业区
通过准则层数据分析，南京西路-静安寺游憩商业区在数量规模、功能结构、
背景环境各方面的发展程度均较好，相对协调（图 5-3）。数量规模方面，区内
商业企业比重达 82%，居于首位（图 5-5），说明该区域商业居于主导地位。功能
结构方面购物场所、餐饮饭店和娱乐场所的比重比较高，分别为 64%、24%和 13%
（图 5-6，5-7），发展程度较好。其中梅龙镇广场、恒隆广场和中信泰富广场组
成了上海商业的“金三角”区域，恒隆广场和中信泰富广场人均商业面积均达到
1.5 平方米，高于国际人均商业面积 1.2 平方米的标准，并且该区域购物环境良
好，商品种类齐全，聚集大量国内外一线品牌，而且以中高档消费为主，根据恒
隆广场统计，其主流消费群体以单位主管级白领为主，并且所有消费者中，信用
卡消费占到 80%，位居上海商业区首位。42此外，该区域高星级饭店众多，聚集
了各国和各地特色餐饮，如四季酒店、希尔顿、波特曼丽嘉等酒店，并且具有众
多高档休闲娱乐场所，如一兆韦德四季会所、帕多瓦多媒体 KTV、鼎盛源休闲娱
乐部、环艺电影城等。
同商业功能相比，该区域旅游功能发挥欠缺，旅游企业比重为 2.3%（图 5-5），
旅游吸引物比重为 0.7%（图 5-7），比重较低，仅高于徐家汇游憩商业区。现阶
段该游憩商业区内部主要有静安古寺、静安公园、基督教怀恩堂及毛泽东寓所旧
址、史量才旧居、郭绍虞旧居等，旅游资源丰度较低。
所以，未来该区域应充分发挥南京西路商业商务聚集和历史人文底蕴深厚的
特点，开发建设“梅、泰、恒”周边区域，构建辐射带，重点开发青海路、吴江
路、石门路、江宁路等区域，同时以商带旅，注入旅游元素，打造中华老店风情
街、国际文化休闲街。此外，发展商业同时，侧重旅游业发展，深度挖掘代表夜
上海娱乐文化的百老汇——百乐门品牌，重塑百乐门上海时尚中心，深度开发上
海 “弄堂工厂”的内涵，创造思维，使保留的老工厂焕发光彩。
5.3.4 南京东路-外滩游憩商业区
南京东路-外滩游憩商业区准则层指标得分相对均衡，发展相对较好。通过
对其子准则层指标分析发现，其游憩者数量在众多游憩商业区中居于首位，日均

42
赵健鹰.上海七大商业中心考察分析，离购物天堂差四步[M/OL].2002，www.glzy8.com.

61
第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价 上海师范大学硕士学位论文

92 万人次，但是营业收入偏低，仅居第四位（图 5-4），主要因为其游憩者以本
地中等偏下收入人群和外地来沪旅游观光者为主，以华联商厦为例，其主要消费
者属于 30-50 岁的工薪阶层，并且以现金居多，信用卡消费仅占 5%。42 此外，数
据显示，在南京东路的业态中，商业企业比重高达 80%，但是通过功能结构分析
可以发现，商业企业主要集中在购物设施方面，比重为 68%，餐饮饭店为 20%，
休闲娱乐设施 8%，比重相对较小，并且分析发现，该区域的购物场所较之南京
西路、淮海路等级有待提高，商品品种不全，国内外一线品牌较少，而且购物场
所的结构有待完善，主要是以专卖店为主，大型商场主要有来福士广场、上海第
一百货商店、置地广场等，数量较少，等级较低。同时，休闲娱乐方面有待完善，
只有少量的俱乐部和会所，游艺厅的数量也较少。
较之于商业发展，该区域旅游业的数量和结构较好，旅游企业的比重为 3%
（图 5-5），位于第三位，旅游吸引物的比重也较高 0.9%（图 5-7）。但是调研发
现虽然该区具有代表性景观，但其旅游功能发挥仍受限制，万国建筑群作为其标
志性景观之一，现在已经发展为银行或高档的奢侈品商店，使游憩者只能止步在
外欣赏，其游览功能不能有效发挥。
背景环境方面，交通仍是区域未来调整重点。虽然区域靠近人民广场，有 1、
2、8 轨道交通，上海博物馆附近还有集散中心，周边还有众多公交线路，但是
即使交通建设如此发达，节假日期间，该处的人流疏散仍是问题，如何快速协调
地上和地下交通，如何保证轨道之间的便捷换乘仍是亟需解决的问题。
所以，综合游憩商业区的分析，认为南京东路-外滩游憩商业区未来发展中
应在保证商业和旅游业数量规模的前提下，提高其业态的功能组合，尤其是商业
的功能结构，使其购物场所的组合多元化，提高大型购物场所的数量和质量，增
加餐饮饭店的种类以及娱乐场所的数量，满足游憩者的需要，改善旅游环境和交
通环境，使南京东路-外滩游憩商业区向国际知名的一流游憩商业区迈进。
5.3.5 豫园-城隍庙游憩商业区
通过对豫园-城隍庙游憩商业区的分析发现区内的旅游企业比重为 5.4%（图
5-5），居于首位，而商业企业的比重为 72%，在所有游憩商业区中最低，而且功
能结构中，旅游吸引物的比重为 1.2%（图 5-7），在游憩商业区中也居于首位，
同时，结合豫园-城隍庙游憩商业区的发展可知，该区域以其历史文化遗存闻名，

62
上海师范大学硕士学位论文 第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价

城隍庙、沉香阁、九曲桥、豫园、天裕楼、悦宾楼、华宝楼在此聚集，吸引了国
内外大量游憩者，并且区内餐饮饭店的比重高达 39%（图 5-6），除了国内外各地
餐饮之外，还以特色小吃闻名，城隍庙小吃广场聚集了南翔小笼、百果酒酿圆子、
八宝饭、甜酒酿等各地小吃。
但是，指标数据显示功能结构中，区内购物场所的比重仅为 41%，在所有游
憩商业区中最低，区内人均商业面积不足 1 平方米，低于国际 1.2 平方米/人的
标准。而且调研发现该商业区虽然旅游和商业的功能搭配较为合理，但是在具体
旅游功能的发挥方面也存在一些问题，该区以其文化取胜，但是伴随旅游业的发
展，商业功能的开发，造成商业氛围过于浓厚，商业街、大型商店密布，使其文
化方面的吸引力减弱，同时由于商业功能的开发造成一些具有文化价值的房屋移
做商铺，造成较大程度的破坏。
此外，分析发现背景环境中该商业区的人均道路面积较低，交通环境建设还
有巨大提升空间。以老城厢为例，调研发现，来此的游憩者，从交通方式上看，
主要有两类，一类是旅行社组团，以大巴为主；一类是散客，以出租车为主。在
老城厢附近，虽然有三个停车场，但车位总数只有 500 个左右。而游憩者的停留
时间在三个小时左右，但每天游憩者总数均值为 1 万人左右，如果恰逢黄金周或
是周末，人数会更多。因此，现有的停车场远远不能满足其发展需要，很多无法
停车的车辆，只能在附近等候，增加周边道路的拥堵程度，影响游憩质量。
综上，豫园-城隍庙游憩商业区应保持其自身定位，立足其中华文化特色和
历史底蕴，避免过渡商业化，打造经典历史文化风貌区，结合目前旅游商品等实
物产品较多的现状，增加娱乐体验设施，提高娱乐性和参与性，同时，完善交通
和购物环境，拓展辐射功能，进一步提升文化内涵和商业形象，最终将该区发展
为集商业、文化、旅游一体的游憩商业区。
5.3.6 徐家汇游憩商业区
徐家汇游憩商业区依托于上海市级商业中心，区内的商业比重，购物、餐饮、
娱乐场所的比重均较高，尤其购物场所的比重居于首位（图 5-6），太平洋百货、
汇联商厦、汇金百货、港汇广场等大型购物商场，国美、永乐、百脑汇、太平洋
数码等大型专卖店均聚集于此，商品种类丰富、特色鲜明。
但是通过分析发现，徐家汇游憩商业区的发展程度在所有游憩商业区中处于

63
第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价 上海师范大学硕士学位论文

中档水平，究其原因是因为其功能结构不协调，偏重商业功能，旅游业的发展程
度远低于其他游憩商业区，旅游企业的比重为 1.8%（图 5-5），旅游吸引物的比
重为 0.2%（图 5-7），水平较低，区内旅游资源的种类较少，品味度较低，缺少
代表性景区，专门承担游览的旅游景区主要是依托光启公园、徐家汇天主教堂、
宋庆龄故居等为数不多的景点，虽然衡山路历史文化风貌区是参观西方建筑文
化、异国情调的重要区域，但目前缺少相应的服务设施，缺少公共休憩场所，而
且调研发现衡山路作为徐汇区主要干道之一，前接淮海路，后连徐家汇，往来人
流、车流很多，对其旅游功能的发挥产生了一定影响。
综上，徐家汇游憩商业区未来发展的重点应利用其商业发展巨大优势以及和
衡山路的区位优势，将商业建筑、商业风景以及衡山路的历史文化风貌与异国情
调结合起来，通过产品开发与功能结构组合，挖掘徐家汇游憩商业区的吸引力，
同时开发过程中注意商业开发与旅游文化氛围的关系，基础设施建设与环境保护
的关系，适当的环境下可采取交通分流与区域管制，保证区内游览环境。
5.3.7 四川北路-多伦路游憩商业区
通过指标数据发现，四川北路-多伦路游憩商业区的游憩者数量为日均 52
万，与陆家嘴、徐家汇、南京西路游憩商业区的游憩者数量相当，但是其营业收
入却与南京西路、徐家汇相差甚多（图 5-4），主要因为四川北路定位于“面向
工薪阶层的商业大街”43，商品以高品位、中低价定位，坚持中价位为经营特色，
与追求高档、豪华的淮海路、南京西路形成鲜明对比，这也成为其发展程度总体
不高的主要原因。所以，为了改变这一现象，虹口区对该区域提出了打造“四川
北路商贸旅游文化休闲街”的目标44，提出四川北路“三区段、五组团”的发展
布局，调整其业态结构，提升其整体档次，同时，着力发展以多沦路文化名人街
为中心的经典老上海旅游区，挖掘其文化底蕴，将四川北路-多伦路打造为具有
特色文化的游憩商业街区。
5.3.8 中山公园游憩商业区
中山公园游憩商业区在众多游憩商业区中相对处于劣势地位，数量规模得分
仅为 0.206（图 5-10），区内商业企业比重为 73%（图 5-5），仅高于豫园-城隍庙

43
四川北路.[M/OL].百度百科.2011，http://baike.baidu.com/view/53322.htm
44
最佳体验区四川北路：商贸旅游文化休闲街[M/OL].人民网：人民日报海外版，2010[2010-12-13]，
http://news.163.com/10/1213/03/6NOMI2PL00014AED.html.

64
上海师范大学硕士学位论文 第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价

游憩商业区，业态的功能结构方面，购物场所的比重也较低仅为 73%，区内大型
购物场所主要有龙之梦购物中心和巴黎春天，数量较少，而且同南京西路、淮海
路相比商业设施结构层次较为单薄。旅游业发展方面，旅游企业数量不低，但是
旅游吸引物的比重较少为 0.9%（图 5-7），主要有中山公园、三泾庙和基督教沪
西礼拜堂，丰度和品味度均较低。所以，鉴于该种情况，中山公园游憩商业区未
来发展应在商业中心发展的基础上，实施产业联动，以商业发展带动游憩商业区
观光、休闲度假、会务旅游的发展，同时利用节庆兴旅，利用长宁德国啤酒节，
中山公园旅游集市等平台，商旅互动，促进商贸业和旅游业的共同发展。

5.4 上海市游憩商业区（RBD）优化发展
5.4.1 空间布局平衡化
通过分析发现目前上海游憩商业区多集中在中心城区，以城市游憩商业区为
主，中心城区之外不存在成熟的游憩商业区，而且中心城区的游憩商业区多集中
在黄浦区、静安区、卢湾区等老城区内，而杨浦区、普陀区现阶段还没有形成真
正的典型游憩商业区，只有具备游憩商业区功能和特征的雏形，处于游憩商业区
发展的形成阶段。所以未来应逐渐平衡上海游憩商业区的格局，要注意各区县之
间、区县内部游憩商业区选址布局的平衡，力争做到经营错位，市场互补，尤其
是闸北区、普陀区和杨浦区在未来的发展中应将游憩商业区的发展作为重点，通
过游憩商业区的发展带动经济的发展。
闸北区应依托不夜城商业区，借助上海站的大量客流，结合浦西国际、万豪
等高星级酒店的形成，旅游文化广场的开发，旅游要素交易中心的建设，将不夜
城区域发展为闸北区旅游产业发展的精品区域。同时，闸北区的中部区域应借助
大宁区级商业中心，依托大宁国际商业广场，紧密结合周边的上海马戏城、大宁
灵石公园、闸北体育场等景点景区，让该区域发挥中部的地标作用，逐渐形成中
部特色商业休闲时尚旅游圈。
普陀区应将长寿区级商业中心及其周边地区作为主要发展对象重点打造，整
合长寿路和苏州河之间的红色革命文化和各类博物馆，建设历史文化旅游区。同
时围绕真如城市副中心，挖掘真如寺、塔、废旧厂房等资源，构筑城市绿地公园，
建设文化休闲走廊，形成商业、旅游、民俗文化三者有机结合的特色游憩商业圈。
此外，普陀区还应在中环区域以中环百联、麦德龙、红星美凯龙、公元 2050、

65
第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价 上海师范大学硕士学位论文

2500 体验馆等商业和旅游设施为重点，借势上海旅游节普陀区花车巡游、梅花
节等节事活动，提高金中环的知名度，将中环打造为商旅、休闲、娱乐为一体游
憩商业服务带。杨浦区应利用五角场的商业资源，使之形成集购物、餐饮、游览、
休闲、娱乐等功能于一体的，具有文化特色的游憩商业区，将其培养成上海游憩
商业发展的另一增长极。
除了目前游憩商业区发展较为弱化的区域外，中心城区其他区域也应该继续
打造新的增长极，例如，卢湾区在发展淮海路新天地区域的同时，在保护田子坊
的独特历史文化资源的基础上，依托新新里城市综合体验项目，发展创意产业，
打造田子坊综合体验消费区，将其发展为上海商旅文结合的示范区。虹口区应依
托北外滩高星级宾馆资源以及提篮桥的异国风情，结合上海犹太难民纪念馆、霍
山公园、下海庙等旅游资源，挖掘北外滩——提篮桥区域的历史文化底蕴和休闲
娱乐功能，将该区域发展为集观旅游、商务、会展、娱乐、购物、休闲为一体的
文化商旅游憩商业区。同时，徐家汇未来应该在重点发展徐家汇区域的同时，重
点打造龙华、田林——漕河泾、上海南站区域，保证各个区域的协调发展。
此外，上海游憩商业区的发展还应注重城郊游憩商业区的发展，通过对上海
游憩商业资源（图 4-1）的分析也可以发现，城郊的闵行的南方商城区域，青浦
的朱家角镇，松江的佘山镇等区域也已经存在了一定程度了游憩商业资源的聚
集，处于游憩商业区发展的孕育阶段，所以统筹和协调上海未来游憩商业区的发
展格局应将该些区域游憩商业区的打造作为发展方向。另一方面，还应注意游憩
商业区内部各经营单体之间的布局合理性，以有效避免内部竞争引起的不必要损
失，从而实现游憩商业区的共同繁荣。
5.4.2 功能结构协调化
上海作为都市旅游发展的典范，以其城市风光和购物旅游等闻名，相对于其
他城市其人文和自然景区的数量相对较少，这也是现阶段上海游憩商业区内部功
能结构发展不平衡的主要原因。所以，为了保证游憩者的游憩质量，协调上海游
憩商业区的内部功能结构，未来上海游憩商业区的发展尤其是以商业为契机发展
形成的区域，应将平衡各功能的发挥作为主攻方向，结合游憩商业区的环境，适
当增添人功游览和娱乐设施，保证各功能的合理发挥，同时也可以通过提升现阶
段已有的旅游景区的质量，通过景观改造等方法增加旅游景区的吸引力，保证游

66
上海师范大学硕士学位论文 第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价

览功能的发挥。例如，现阶段，徐汇区正在积极创建 4A 级旅游景区，这在一定
程度上对促进该区域旅游功能的发挥，协调商业和旅游的要素结构有重要意义。
此外，在游览和商业功能保证的前提下，餐饮、住宿、娱乐等功能的发挥也应兼
顾，保证各功能设施的比例搭配合理，功能协调发挥。
5.4.3 交通设置完善化
首先，分散交通流量，增加游憩商业区的步行区域。通过将更多的车流，分
散到周围其他道路上的方法，减少游憩商业区内部的车流。由于上海多数游憩商
业区是多条道路围绕的综合区域，所以在一些有条件的道路可以实行交通管制，
将其改造为步行街，增加人们休闲的空间。其次，建造与游憩者数量协调的停车
场。对现有停车场进行改造，增加现有停车场的车位数。同时，对开发尚处在初
期阶段的游憩商业区，开发过程中，应将停车问题列入其规划当中，可以建立地
下停车场或者在高层建筑中，将其第一、二层建成为停车场。再次，交通部门应
继续加强对道路的交通规划，保证地上和地下交通的协调，以及各类交通之间的
有效衔接，保证人流、物流的顺利流通。
5.4.4 政策引导突出化
由于目前我国的旅游业发展主要采用政府主导模式，同时，游憩商业区发展
应与城市发展的高度一致且依赖并必须服从于城市发展，所以政府行为的介入就
成为游憩商业区健康发展的关键保障。政府层面的指令可以有效保证游憩商业区
建设数量，确保游憩商业区建设的整体质量，充分发挥游憩商业区作为展示城市
魅力的窗口的优势，从而保证游憩商业区的健康发展。
首先，制定合理的游憩商业区的发展规划。发展规划直接决定了游憩商业区
的未来走向，政府部门应根据游憩商业区内外部发展环境和业态状况，结合上海
城市总体规划，在充分调研和论证的基础上，及时进行总量控制和布局规划，避
免盲目发展和重复建设。
其次，平衡游憩商业区业态布局。有些游憩商业区在开发和规划时，为了追
求经济文化效益，会出现各自不同的市场化运作，如盲目追求高档，增加豪华休
闲娱乐设施，或者为了保护其文化氛围，不发展商业和旅游，这些都是脱离市场
经济的不合理现象，对于这些游憩商业区发展过程中可能出现的业态布局不平衡
的问题需要有关政府部门制定相应政策进行引导与协调，并根据游憩商业区总体

67
第五章 上海游憩商业区（RBD）发展及评价 上海师范大学硕士学位论文

规划的设想加以平衡。
5.4.5 市场定位准确化
准确合理的定位是明确游憩商业区功能、制定总体发展规划、平衡业态布局
的先决条件。一个游憩商业区在建立的开始必然要考虑好其主要的目标顾客群。
例如，淮海路—新天地将目标市场定位在高端白领、来沪的外国游客，因而其主
要的功能就是要满足这一特定人群的需要，四川北路—多伦路的目标市场定位于
中低档消费者，所以其内部产品的设计、定位都应根据该部分人群的特点决定。
此外，上海的游憩商业区众多，各游憩商业区的发展中，不仅要考虑到自身的特
点准确把握市场目标，同时还要要兼顾其它游憩商业区的定位和特色，尽量与其
它游憩商业区错位经营，尤其是当各游憩商业区的地理位置较近时，更应避免直
接竞争，应该根据自己的特色找寻市场机会，准确定位使游憩商业区更好的发展。

68
上海师范大学硕士学位论文 第六章 结语

第六章 结语

6.1 主要研究结论
通过研究本文主要得出了以下几方面的结论：
（1）游憩商业区的基础研究。本文在分析国内外学者对游憩商业区分析的
基础上，对游憩商业区的概念进行了分析，认为游憩商业区是为满足游憩者的需
要，以商业和旅游服务为主，在区域内集中布置旅游吸引物、餐馆饭店、购物设
施、娱乐设施的综合功能区。同时对游憩商业区的特征做了全面阐释，认为其服
务对象以旅游者和本地居民为主，业态构成以旅游业和商业为主，形态主要表现
为长条形步行街的形式。而且，研究认为游览、购物、餐饮、住宿、娱乐、休闲
是其最基本功能，交通集散、信息咨询等是其外延功能。此外，在立足学者对游
憩商业区形成机制分析的基础上对游憩商业区的驱动机制进行了分析，认为游憩
商业区的形成发展是吸引物吸引游憩者前来，产生游憩需求并促使新企业聚集，
进而带来更大规模游憩者前来，促进新一轮企业聚集的螺旋上升过程。同时，根
据游憩商业区的驱动机制将游憩商业区的发展演化划分为孕育阶段、形成阶段和
成熟阶段。
（2）构建游憩商业区发展评价指标体系。从数量规模、功能结构、背景环
境三个角度构建了游憩商业区发展评价指标体系，运用德尔菲及层次分析法对指
标权重进行测算，发现准则层中专家学者普遍认为游憩商业区的功能结构对其发
展最重要，其次为数量规模，背景环境的发展相对而言对游憩商业区的发展影响
较低。子准则层中，数量规模指标层中，相对于旅游企业的比重，专家学者认为
商业企业的在游憩商业区区域内的比重对游憩商业区的发展更重要，而且功能结
构指标层中，购物场所的比重相对于其他行业的比重在旅游业和商业中发挥作用
较大，对游憩商业区的发展最为重要，其次为旅游企业、娱乐场所的比重，相对
而言餐饮饭店的比重在游憩商业区中发挥的作用较低。背景环境指标层中，第三
产业占 GDP 的比重对游憩商业区发展最为重要，其次是人均道路面积。
（3）上海游憩商业区的发展及评价。通过对上海的游憩商业资源进行叠加，
对上海游憩商业区进行了研判，并且通过运用游憩商业区发展评价指标体系对其
发展程度进行了分析，结果发现淮海路-新天地、陆家嘴游憩商业区、南京西路-
静安寺游憩商业区发展程度较高，其次为南京东路-外滩、豫园-城隍庙及徐家汇

69
第六章 结语 上海师范大学硕士学位论文

游憩商业区，发展程度较低的为四川北路-多伦路和中山公园游憩商业区。同时，
通过对上海游憩商业区发展程度分析发现，目前上海游憩商业区的发展存在空间
布局、功能结构、交通建设等方面问题，针对问题提出了空间布局平衡化，功能
结构协调化，交通建设完善化，政策引导突出化等优化路径。

6.2 主要创新点
本文的创新点主要表现在以下几个方面：（1）在对游憩商业区概念、特征、
功能、机制、演化过程等分析的基础上构建了游憩商业区的发展评价体系，充实
了游憩商业区的理论研究，并通过层次分析法对其指标权重进行了测算，总结了
影响其发展的主要因素，为游憩商业区的开发建设及优化发展提供了方向。（2）
通过梳理上海典型游憩商业资源，采取资源叠置法，研判了上海的游憩商业区，
为其他地区游憩商业区的界定和选划提供了参考方法。
（3）整体上对上海游憩商
业区的发展程度进行了评价，为上海游憩商业区的优化发展提供了参考方向，也
为上海游憩商业区发展规划和城市规划建设提供有益的借鉴和参考。

6.3 研究不足与展望
受资料、数据、研究方法及个人能力等方面的限制，本文的研究还存在以下
不足：
（1）对游憩商业区发展评价指标体系的构建。在对游憩商业区发展评价指
标体系的构建过程中，因为学者们对该方面的研究较少，可借鉴参考的成果欠缺，
并且游憩商业区作为一个业态和功能发展的综合区域，涉及要素较多，所以在指
标的覆盖和选取中还存在一定的不足，后续的研究中应对指标的选取继续优化。
（2）对上海游憩商业区发展评价数据的获取。因为游憩商业区不是一个具
有明确边界的行政区，所以对其相关数据的获取存在一定困难，本文为了保证研
究的顺利进行，所以对有些数据采取了近似替代，尽量保证结果的科学客观，将
误差减小到最低，但是为了更准确的对游憩商业区的发展程度进行评价，以后的
研究中还应尽可能选择最直接的官方统计数据，最大化的保证研究结果的客观、
科学、准确。

70
上海师范大学硕士学位论文 参考文献

参考文献
[1]Bloch，P.H.，Ridgway，N。M.，Dawson，S.A. The shopping mall as consumer
habitat[J}.Joumal of Retailing，1994，70（l）：23-42.
[2]Douglas G Pearce. Tourist districts in Paris: structure and
functions[J]. Tourism Management，1998:49-65.
[3]Dallen J.Timonth. Shopping Tourism，Retailing，Leisure[M].Channel View
publication，2005:182-186.
[4]Getz D. Planning for Tourism Business Districts [J].Annals ofTourism
Research，1993，20:583-600.
[5]Meyer Arendt K.Recreational business districts in gulf of mexico
seaside resorts[J].Journal ofCultural Geography，1990，(11):39-55.
[6]Stansfield C A and Rickert J E. The recreational business
district[J].Journal ofLeisure Research, 1970,(4):213-225.
[7]Taylor V. The Recreational Business District: A Component of the East
London Urban Morphology[J].South Africa Geographer，1975，59-64.
[7]保继刚，古诗韵.城市 RBD 初步研究[J].规划师，1998，14（4）：59-64.
[8]保继刚，古诗韵.广州城市游憩商业区（RBD）的形成与发展[J].人文地理，
2002，17（5）：1-6.
[9]卞显红，张树夫.我国城市游憩商业区的开发与发展[J].经济地理，2004，24
（2）：206-211.
[10]陈虹涛，武联.信息时代我国城市游憩商务空间演变初探[J].西北大学学报，
2007，37（5）：835-838.
[11]丁丁网上海[EB/OL].http://www.ddmap.com/
[12]董观志，李立志.城市 RBD 的成长机制与产业结构演变研究——以深圳华侨
城为例[J].规划师，2006，（3）:20-25.
[13]董观志，梁增贤.RBD 对老城区改造的模式研究[J].规划师，2008，
（7）：20-24.
[14]方远平，毕斗斗.国内城市游憩商业区（RBD）研究述评[J].当代经济管理，
2007，29（4）：13-17.
[15]杜霞，白光润.上海市区商业等级空间的结构与演变[J].城市问题，2007，

71
参考文献 上海师范大学硕士学位论文

（12）：39-44.
[16]郭伟，路旸，桑婀娜.在秦皇岛市建立游憩商业区的思考[J].商业研究，2006，
（2）：184-186.
[17]侯国林、黄震方. 大城市商业游憩区的形成机制研究[J].地理学与国土研
究，2001，17（4）：44-47.
[18]李娜.构建城市游憩商业区——以南京游憩商业区发展为例[J].南京财经大
学学报，2006，（2）：30-33.
[19]李燕玲.对区域发展中 CBD、RBD 和 TBD 的辨析及思考[J].中国农业银行武汉
培训学院学报，2007，（4）：54-56.
[20]李艳娜.城市游憩商业区的兴起和发展战略[J].商业时代・理论，2005，
（36）：
57-58.
[21]刘恒飞.城市 RBD 形态模式研究——以上海、武汉为例[J].商丘师范学院学
报，2008，24（6）：103-105.
[22]马荣.城市游憩商业区系统的生成机制分析——以青岛市为例[J].华商，
2007，（11）：22-23.
[23]宁越敏，黄胜利. 上海市区商业中心的及其变迁特征等级体系[J].地域研究
与开发，2005，24（2）：15-19.
[24]浦东新区统计局.2010.2010 浦东新区统计年鉴[Z].北京：中国统计出版社.
[25]四川北路. [EB/OL].百度百科.2011，
http://baike.baidu.com/view/53322.htm
[26]隋淼.城市游憩商业区系统研究[D].青岛：青岛大学.2007.
[27]宋立中.福州游憩商业区时空演变、动力因素及其启示[J].福州农林大学学
报，2009，12（1）：57-62.
[28]上海地方志编委会.2010.2010 上海年鉴[Z].上海：上海中华印刷厂.
[29]上海旅游局.2010.2010 上海旅游年鉴[Z].上海：上海辞书出版社.
[30]上海商业网[EB/OL].http://www.commerce.sh.cn/
[31]上海市徐汇区人民政府网站[EB/OL].
http://www.xuhui.gov.cn/website2009/Html/xhProIndex.aspx
[32]上海文化广播影视管理局信息查询系统[EB/OL].http://wgj.sh.gov.cn/

72
上海师范大学硕士学位论文 参考文献

[33]上海统计局.2010.2010 上海统计年鉴[Z].北京：中国统计出版社.
[34]“十二五”上海市旅游业的空间布局及业态创新.上海旅游局，2009，12.
[35]市级及部分区级商圈简介.上海商业专题研究.2009
[36]陶伟，黄荣庆.城市游憩商业区空间结构的发展演变及其相关影响因素研究
[J].人文地理，2006，（3）：10-13.
[37]陶伟，李丽梅.香港城市游憩商业区空间结构演变模式[J].香港规划进展，
2005，29（6）：89-74.
[38]陶伟，李丽梅.城市游憩商业区系统 SRBD 的生长研究——以历史文化名城苏
州为例[J].旅游学刊，2003，18（3）：43-48.
[39]王慧敏，王泽光，朱达.国际化背景下都市旅游的功能与发展模式[J].上海
经济，2005，（3）：87-91.
[40]王晶.历史文化街区游憩空间结构分析及优化研究[J].云南师范大学学报，
2008，40（6）：130-135.
[41]王娟.安徽省旅游业竞争力研究[D].芜湖：安徽师范大学，2005.
[42]王婉飞、王毅菲、 樊玲玲.城市游憩商业区（RBD）深度体验研究[J].浙江
大学学报，2009，（1）：30-35.
[43]熊伟，邵明翔.重庆商业游憩区开发初探[J].重庆三峡学院学报，2004，20
（1）：79-81.
[44]许锋，杨开忠.现代城市游憩商务区体系建设研究——以武汉市为例[J].旅
游学刊，2006，21（3）：25-29.
[45]徐汇统计局.2010.2010 徐汇统计年鉴[Z].上海：上海辞书出版社.
[46]鄢慧丽，邓宏兵.城市游憩商业区的环境和功能——以武汉市江汉路为例[J].
城市问题，2004，（1）：40-43.
[47]郁琦，高峻.论中小城市游憩商业区（RBD）的开发研究——以江苏常州市为
例[J].北京第二外国语学院学报，2007，（11）：50-54.
[48]俞晟、何善波.城市游憩商业区（RBD）布局研究[J].人文地理，2003，18
（4）：10-16.
[49]曾荣，鄢慧丽.洛阳市城市游憩商业区（RBD）初探——以新都会为例[J].
现代商贸工业，2007，（11）.

73
参考文献 上海师范大学硕士学位论文

[50]最佳体验区四川北路：商贸旅游文化休闲街[EB/OL].人民网：人民日报海外，
2010[2010-12-13].http://news.163.com/10/1213/03/6NOMI2PL00014AED.htm.
[51]张晶、杨宏烈.广州 RBD 的旅游景观特色评析[J].规划师，2002，125（3）：
57-59.
[52]张立生.城市 RBD 形成的背景与条件分析[J].郑州航空工业管理学院学报，
2006，（3）：20-25.
[53]张立生.城市 RBD 判断指标体系研究[J].人文地理，2007，（6）：26-29.
[54]张立生.城市 RBD 空间结构理论研究——以上海城隍庙和苏州观前街为例
[J].地域研究与开发，2007，26（5）：65-69.
[55]张立生.基于城乡和谐视角的城市 RBD 效应研究[J].世界地理研究，2009，
（1）：50-54.
[56]张立生.中国城市 RBD 发展的驱动机制研究——沪宁苏杭汴等城市的案例
[D].上海：华东师范大学.2006（5）.
[57]张建.上海大都市游憩商业区的型态模式研究[J].地域研究与开发，2005，
24（3）：67-63.
[58]张军，桑祖南.CBD 与 RBD 的概念辨析及其功能延伸[J].旅游学刊，2006，
21（12）：77-80.
[59]张琛.从传统商业街到现代商业游憩区——以苏州观前地区历史变迁为例
[D].苏州：苏州大学.2005（4）.
[60] 张悦.城市旅游发展动力因子量化分析及研究[D].上海：上海师范大学，
2004.
[61]赵健鹰.上海七大商业中心考察分析，离购物天堂差四步 [EB/OL]..2002，
www.glzy8.com.
[62]朱熠，庄建琦.古都西安城市游憩商业区（RBD）形成机制[J].现代城市研究，
2006，（4）：40-43.

74
 上海师范大学硕士学位论文 附录

附录“游憩商业区（RBD）发展评价指标体系”调查问卷

尊敬的先生/女士：
您好！为探究游憩商业区（RBD）的发展程度，明确影响游憩商业区（RBD）
发展的主要因子及其重要程度，为此，诚邀您协助完成此调查问卷，对您百忙
之中的大力支持，深表谢意！
高(重要性)低 高(重要性)低
准则层 编号 子准则层
5－4－3－2－1 5－4－3－2－1
A1 年均营业收入（亿元） □ □ □ □ □
游 A2 日均游憩者数量（万人次） □ □ □ □ □
数量规模指标
憩 □ □ □ □ □ A3 从业人员比重（%） □ □ □ □ □
（A）
商 A4 旅游企业比重（%） □ □ □ □ □
业 A5 商业企业比重（%） □ □ □ □ □
区 B1 购物场所比重（%） □ □ □ □ □
发 功能结构指标 B2 旅游吸引物比重（%） □ □ □ □ □
□ □ □ □ □
展 （B） B3 餐馆饭店比重（%） □ □ □ □ □
评 B4 娱乐场所比重（%） □ □ □ □ □
价 C1 人均生产总值（元/年） □ □ □ □ □
指 C2 第三产业占 GDP 的比重（%） □ □ □ □ □
标 背景环境指标 C3 人均道路面积（平方米/人） □ □ □ □ □
□ □ □ □ □
体 （C） C4 万人拥有图书馆数量（个/万人） □ □ □ □ □
系 C5 人均公共绿地面积（平方米/人） □ □ □ □ □
C6 游憩商业区发展政策 □ □ □ □ □

注：基于对游憩商业区（RBD）的数量规模、功能结构及背景环境等方面的分析，建

立游憩商业区（RBD）发展评价指标体系，采用 5 级李克特量表，即分为重要、较重要、

一般、较不重要、不重要 5 级，相应赋值 5、4、3、2、1，最终形成此调查问卷。请专家学

者根据各因子对游憩商业区（RBD）发展的重要程度给予评分，再次谢谢！

75
上海师范大学硕士学位论文 致谢

致 谢
时间如白驹过隙，入学报到的场景仿佛还在昨天，而转眼之间，毕业的脚步
已经接近，我们即将告别三年的研究生生活，踏上新的征程，迎来人生的另一个
新篇章。
三年的研究生生活让我收获了很多，成长了很多，回想一路走来的日子，庆
幸每段时光里都有老师、同学和家人的指导和陪伴，谨此以寥寥数行文字表达自
己的感激之情，感谢有你！
首先感谢我的导师吴国清教授，从毕业论文的选题、开题到撰写，一直到最
后论文的修改、润色，吴老师全程都给予悉心指导和帮助，借此机会表示最衷心
的感谢。三年的研究生生活中，吴老师是对我影响最深的老师，他丰富的知识积
累、严谨的治学态度和严密的逻辑思维能力使我在学习上受益匪浅，是我永远的
学习榜样。生活上，吴老师也经常给予关心和帮助，让离家求学的我倍感温暖。
同时，还要感谢为我们传授知识的高峻老师、林涛老师、贾铁飞老师、陈家
治老师、廖邦固老师；感谢高峻老师、林涛老师、王承云老师、何雨老师在论文
的开题及中期汇报中给予的中肯意见，使我的论文在写作过程中思路更加清晰；
感谢辅导员王慧敏老师在学习和生活中的帮助，在此对各位老师致以最诚挚的谢
意。
感谢我的同门李文苗、李天娟、谷艳艳，因为你们本来枯燥的学习生活增添
了很多色彩，感谢你们在论文的撰写过程中提出的宝贵意见；感谢已经毕业的师
兄杨国玺在论文资料搜集和撰写中给予的无私帮助；感谢师妹黄文、司利在论文
数据搜集中的协助；感谢我的室友牛丽静、邹昌华、张婷婷，因为你们让离家在
外的我倍感家庭的温馨；感谢 08 级人文地理学方向的每一位同学和 506 教研室
的所有同学，你们陪伴我走过研究生生活的每一个环节，我会永远记得我们一起
学习，一起努力的日子，在此真心的希望以后的日子里大家幸福快乐。
最后，感谢我的父母及家人，正是因为你们的支持才使我的学习生活没有后
顾之忧，你们是我永远的坚实后盾和幸福港湾，谢谢你们的辛勤付出！

丁水英
2011 年 3 月于上海师范大学

76
上海师范大学硕士学位论文 攻读学位期间的研究成果

攻读学位期间的研究成果
[1]丁水英，吴国清.长三角历史文化名镇旅游资源空间结构研究.上海师范大学
学报，2010（12）：143-147.
[2]丁水英，谷艳艳.上海农业旅游开发模式初探.商业经济，2010（9）：114-116.
[3]丁水英（副主编）.旅游规划原理（主编吴国清教授），旅游教育出版社，2010
年 6 月，.
[4]丁水英（参与）.旅游线路设计（第二版）
（主编吴国清教授），旅游教育出版
社，2009 年 11 月.

77