Leaders | The Housing Horror Show

Küresel ölçekte konut

fiyatlarının ani düşüşü
kapıda.
Finansal sistemi altüst etmese de,
korkutucu olacağı kesin.
20 Ekim 2022, 28 Ekim 2022 Tarihinde Tercüme edildi.

EÇTIĞIMIZ onyılda, ev sahibi olmak kolay para

anlamına geliyordu. Yıllar boyunca fiyatlar
güvenli bir şekilde yükseldikten sonra, pandemi
ile beraber şaşılacak derecede kontrolünü kaybetti. Ancak
bugün, servetinizin ana kaynağını fiziki bir mağaza veya
işletme oluşturuyor ise, endişelenmenin tam vakti. An
itibari ile, dokuz zengin ekonomide ev fiyatları düşüşe
geçti. Amerika'daki düşüşler şu ana kadar ufak tefek olsa
da, en vahşi piyasalardaki değişiklik, daha şimdiden dra-
matik bir seviyeye ulaştı. Daireler diyarı Kanada'da, evler
Şubata nazaran %9 daha düşük fiyattan satıştalar. Enflas-
yon ve ekonomik durgunluk dünyayı sinsice izlerken,
emlak acenteleri üzüntülü de olsa, derinlemesine bir
tahsis kaçınılmaz görünüyor. Bu düzenleme 07-09 krizin-
deki gibi bankaları infilak ettirmeyecekse de, sıkıntılı olan
bu dönemin şiddetini daha da arttıracak ve ardında mah-
volmuş finansal durumlarda ve politik fırtınalar estirmeye

1
Leaders | The Housing Horror Show

hazır olan bir insan topluluğu bırakacakır.

Bu çatırtının sebebi ise hızla artan faiz oranları:
Amerika'da, ileriye dönük olası alıcılar, dehşete kapılmış
bir şekilde 30 yıllık ipotek oranlarının 6.92%'ye tırmanışı-
nı izliyor, bu geçen yıla göre iki kat daha fazla ve Nisan
2002'den beri görülmüş en yüksek oran. Pandemideki
"mini" finansal şişkinlik faiz oranı indirimleri, devlet yar-
dımları ve daha fazla banliyö alanı için olan arayışlar ile
besleniyordu. Şimdi ise, bu sayılanların çoğu tersine
dönmüş durumda. Örneğin, bir yıl öncesine kadar 30 yıllık
bir ipotekli borca aylık $1,800 dolar ödeyebilen birini ele
alalım. O zamanlarda, aylık yapılacak olan bu ödeme ile
$420,000 dolarlık borç alabilirlerdi. Şimdi ise, bu ödeme
ancak $280,000 dolara tekabül ediyor ki bu da 33%'lük bir
düşüş anlamına geliyor. Stokholm'den Sydney'e borç sahibi
olanların alım gücü izmihlale uğruyor. Bu, yeni alıcılar için
bir ev sahibi olmayı ve talebi baskı altına almayı daha zor
hale getirir iken, halihazırda ev sahibi olanların mali duru-
munu zora sokabilir, ve eğer şansızlarsa, evlerini satmaya
zorlanabilirler.
İyi haber ise, düşen ev fiyatları, Amerika'da 15 yıl
önce olduğu gibi bir ekonomik krize sebep olmayacak.
Ülke artık daha az riskli krediye ve sağlıksız "subprime*"
tahvilleri üzerinde dans etmeyen daha iyi kapitalize edil-
miş bankalara sahip. Birleşik Devletler (Sam Amca) yeni
ipoteklerin üçte ikisinin tahvil alışını garanti veya teminat
altına alıyor. Burada esas kaybedenler vergi mükellefleri
olacak. Devlet sigortası dalavereleri aracılığı ile, borçlarını
zamanında ödeyememenin riskini taşıyorlar. Oranlar
yükseldikçe, ipotek teminatlı menkul değerlerin dörtte
birine saip olan Federal Rezerv yüzünden zarara uğraya-
caklar.
Güney Kore ve Nordik ülkeler gibi bazı diğer yerler-
de, gayri safi yurtiçi hasılanın yüzde yüzü civarındaki bir
hanehalkı borcu ile, borç alımında çok daha korkutucu
yükselişler görüldüğünü söyleyebiliriz. Sonuç olarak,
bankalarındaki gelir kayıplarının istikrarsızlaştırılması ile

2
Leaders | The Housing Horror Show

karşı karşıya kalabilirler veya finsansal firmaların tepesin-

den ayrılmayabilirler: İsviçre merkez bankası bunu "bir
volkanın tepesinde oturmaya" benzetti. Ancak dünyanın
konutla ilgili en feci finansal krizi hala Çin'e mahkum
olacak—Muazzam bir kurumsallaşma, ipotek darbeleri,
daha yapımı tamamlanmamıi binalar için para ödeyen
insanlar— ki neyseki bu problemler, en azından şu an için,
kendi sınırları içerisinde muhafaza ediliyor.
Senkronize bir küresel bankacılık iflası olmadan
dahi, konut için sıkıntılı dönemler, zamklı konut pazarı iş
piyasasına büyük bir ayak bağı olduğundan dolayı ilk başta
çok sert geçecektir. Oranlar yükselip fiyatlar zaman içeri-
sinde buna göre düzenlendikçe, ortaya çıkan muğlaklık
insanları taşınmak hakkında ikircimli bir hale getiriyor.
Amerika'da halihazırda var olan evlerin satışı Ağustos
ayında 20% düşüş yaşadı, ve bir emlak şirketi olan Zillow,
mevsim normallerine göre 13% daha az yeni ev ilanı veril-
diğini açıkladı. Kanada'da, bu yıl içerisinde satış hacmi
40% düşebilir. İnsanlar evlerinden taşınamadığında, bu
durum dinamik iş marketini ağır şekilde baltalayacak, ve
şirketler işçi sıkıntısına ve enerji krizine uyum sağlamaya
çalışır iken bu onlar için büyük bir problem olacaktır. Ve
fiyatlar altüst edildiğinde, ev sahipleri kendi evlerinin
değerlerinin ipoteklerinden daha az olduğunu fark decek
ve bu taşınmayı daha da zor bir hale getirecektir—bu
global finansal krizden sonra birçok ekonominin muzdarip
olduğu bir sorundur.
Daha düşük ev fiyatlarının büyümeyi baltalamasının
ikinci bir yolu daha vardır: Halihazırda umutsuz olan
tüketicileri daha da sefil bir hale getirecektir. Dünya çapın-
da, tüm evlerin değeri an itibari ile ortalama $250 trilyon
dolar'a (250,000,000,000,000) (karşılaştırma için, menkul
kıymetler borsanın toplam değeri $90 trilyon dolar,
90,000,000,000,000) ve tüm servetlerin yarısına tekabül
etmektedir. Bu sermaye yapısı parçalanıp ufalandıkça,
tüketicinin de masraflarda kısıtlamaya gitmesi olasıdır.
Daha ferahlatıcı bir ekonomi, merkez bankalarının faiz

3
Leaders | The Housing Horror Show

oranlarını yükselterek ortaya çıkarmaya çalıştıkları bir şey

olsa da, kendi içerisine yavaş yavaş çökerek eninde sonun-
da kırılacak olan özgüven de kendince bir ivme kazanabi-
lir.
Bir başka problem ise sadece azınlıklı bir evsahibi
kesiminin tahammül etmekte olduğu yoğunlaştırılmış
sancıdır. Açık ara, krize en çok maruz kalanlar faiz oranla-
rını sabit tutmayıp, gitgide yükselen ipotek faturaları ile
yüzleşen kesimdir. Amerika'da, sübvanse edilmiş 30 yıl
boyunca sabit oranlı ipotek örneklerine rastlamak oldukça
nadirdir. Ama İsveç kredilerinin beşte dördü iki yıl veya
daha az olmak sureti ile sabit bir döneme sahiptir, ve Yeni
Zelanda'nın tüm sabit oranlı ipoteklerinin yarısı, bu yılın
yeniden finanse edilmesinden dolayı vadesi gelecek veya
vadesi dolmuş durumdadır.
Hayat pahalılığın yol açtığı baskı ile birleştiğinde,
bu, mali sıkıntı yaşayan hane halklarının sayısında istikrar-
lı bir artışa işaret etmektedir. Australya'da, bütün ipotekli
borçların beşte biri, eğer faiz oranları beklendik şekilde
artmaya devam ederse kendilerinin fazladan para akışının
20%'sinin veya daha fazlasının düşeceğini öngören hane
halkları tarafından alacaklanmıştır. Birleşik Krallık'ta, 2
milyon hane halkı, yapılan bir tahmine göre, ipoteklerinin,
gelirlerinin 10%'luk bir ek dilimini daha sönümleyeceğini
düşünüyor. Ödemeleri karşılayamanlar için çözüm yolu
ise, evlerini piyasayanın buzlu sularına salmak gibi gözükü-
yor.
İşte burası, krizin içine politik boyutun dahil edildiği
aşamadır. Konut piyasası halihazırda bir savaş alanı idi.
Bürokatik evrak işlerinin karmaşıklığı, büyük şehirlerde
konut inşa etmenin lüzumundan daha zor hale gelmesine
ve dolaylı olarak bir kıtlığa yol açıyor. Zenginlerin dünya-
sında ikamet eden bir genç topluluk jenerasyonu, ev sahibi
olmaktan adil olmayan bir şekilde dışlandıklarını hissedi-
yorlar. Daha düşük ev fiyatları ipotek almak için gerekli
olan depozitonunun miktarını düşürecek olsa dahi, ilk kez
ev alacakların çoğu bir borç finansmanına güveniyorlar ki

4
Leaders | The Housing Horror Show

bu da şimdilerde daha da pahalı. Ve mali açıdan savunma-

sız tamamen yeni bir ev sahipleri sınıfı, hoşnutsuzların,
tedirginlerin ve memnuniyetsizlerin saflarına katılmak
üzereler.

TE H L İK EL İ KO N UT L AR

Geçtiğimiz 15 yılda ekonomonin devamlı olarak paçasını

kurtarmış olan çoğu Batılı hükümet için, girmiş olan suyu
kova ile boşaltmak için bir kez daha cazip görünecektir.
Amerikada, konut felaketinin bir daha yaşanması için olan
endişe, merkez bankasının hayati faiz arttırımlarını yavaş-
latmasına neden oldu. İspanya resmi olarak ipotek ödeme-
lerinin arttırımına bir sınır getirmeyi düşünüyor, ve Maca-
ristan bu mevzubahis sınırı halihazırda getirmiş durumda.
Daha fazla ülkenin peşlerinden gitmesi olasıdır.

Bu durum, hükümetin borçlarının daha artmasına eşlik

edebilir ve ev sahibi olmanın devlet tarafından destekle-
nen bir "güvenli liman" olduğu fikrini teşvik edebilir. Aynı
zamanda, pek çoğu yanlış yönlendirilmiş ve eksesif devlet
müdahalesinden dolayı kaynaklanan; devlet bütçesinden
tahsis edilmiş ipotekler ve bozukluğa neden olan vergiler-
den, haddinden fazla meşakkatli planlama yasalarına,
zenginlerin konut piyasasının başına bela olan şeylerin
altında yatan sorunları çözmenin de pek bir faydası olma-
yacaktır. Dahası, düşük faiz oranları çağının sonuna doğru
gelirken, kapıda bizi bir ev fiyatları çıkmazı bekliyor—ve
daha iyi bir konut piyasasının asla bir garantisi yok