& '

Anasayfa ! Almanya’da aile ekonomisi ve finans

Almanya’da ev almak

# $ %

Almanya’da yaşıyor ve bir süre daha burada

yaşamaya kararlıysanız ya da hiç böyle bir niyetiniz
olmamasına rağmen yatırım için Almanya’da ev almak
istiyorsanız doğru yerdesiniz. Almanya’da ev sahibi
olma oranı nispeten düşük olmasına rağmen, nüfusun
yaklaşık %52’sinin kiralık evleri tercih etmesi ve emlak
piyasasının istikrarı ev almayı cazip bir yatırım haline
getiriyor. Biz de bu yazımızda sizlere Almanya’da nasıl
ev alındığından ve ev almadan önce neleri göz
önünde bulundurmanız gerektiğinden adım adım
bahsedeceğiz.

Başlıklar [Göster]

Neden Almanya’da ev
almalısınız?
Düşük faiz oranları, zayıf inşaat arzı ve 1 milyondan
fazla mülteciden gelen artan talep sayesinde
Almanya’nın uzun süredir devam eden konut fiyat
patlaması güçlü bir şekilde devam ediyor. Almanya’da
ev fiyatlarının artışını belirleyen hedonik fiyat
endeksine göre 2021 yılının ilk çeyreğine kadar olan
yıl boyunca ev fiyatları %11,12 (%9,28 enflasyona
göre düzeltilmiş) arttı. Euro bazında böylesine yüksek
bir artışı çok az sayıda ülkede görebilirsiniz.

Şimdi buyrun, Almanya’da ev almak için adım adım

yapmanız gerekenlere bakalım.

Bütçenizi belirleyin
Ev aramaya başlamadan önce, mortgage veya devlet
konut kredisi almaya hak kazanıp kazanmadığınızı
anlamak ve eğer kazanıyorsanız da bütçenizin ne
olacağı konusunda fikir edinmek için bir mortgage
uzmanına veya bir bankaya danışmakla işe
başlayabilirsiniz. Bununla birlikte randevunuzdan
önce Check24, Immobilienscout ve Interhyp gibi
çevrimiçi bir ipotek hesaplayıcısını kullanarak
mevduat, vergi ve diğer ücretleri dikkate alarak
potansiyel olarak ne kadar meblağı
karşılayabileceğiniz konusunda size hızlı bir fikir
verecektir. Ev alma durumunda minimum %20’lik
bir depozito standart olmasına rağmen, bazı
durumlarda daha yüksek risk olarak gördükleri
yabancılardan %30-40’luk bir depozito
istenebiliyor. Size uygun yıl ve ödeme oranlarına
dikkatli bir şekilde karar vermelisiniz.

Ön onay alın
Evleri ziyaret etmeye başlamadan önce finansmanınızı
onaylamakla işe başlayabilirsiniz. Bunun için bir ön
onaya ihtiyacınız var. Ön onay için borç vereniniz
sizden gelir kanıtı, aylık harcamalar ve depozito kanıtı
gibi mali ve kişisel durumunuzu doğrulamak için bir
belge listesi isteyecektir. Tüm süreç üç haftaya kadar
sürebilir. Ardından, evi almaya hazır olduğunuzu
satıcılara göstermek için teklifinize ön onay
mektubunuzu ekleyebilirsiniz. “Neden bütün bu
işlemleri evi bulduktan sonra yapmıyorum?” diye
sorabilirsiniz, istediğiniz eve ön onayla başvurmanız
ev sahibine ipotek kreditörünün mülk satın alımınızı
geçici olarak finanse etmeyi kabul ettiğini göstermiş
olur, bu da eve talip olanlar arasında ön plana
çıkmanızı sağlar.

Evinizi bulun
Ev ararken, online gazeteler, emlak acentalarının
websiteleri veya çevrimiçi emlak portalları ilk
bakacağınız yerler olacaktır. Immobilienscout24 ve
Immowelt.de en popüler konut arama
platformlarından birkaçı. Almanya’da ev kiralama
siteleri yazımızda da bir çok web sitesini göz
atabilirsiniz. Tabi her gün geçtiğiniz ya da evi almak
istediğiniz sokaklarda bir tur atarak evlerin
pencerelerinde ya da bahçelerinde satılık olduğunu
bildiren ilan panolarını da arayabilirsiniz. Yalnız bunun
çok yaygın bir mülk satma yöntemi olmadığını
vurgulamakta fayda var. Bazı ilanlarda von privat
ibaresini görebilirsiniz, bu da satın alma işleminde
emlak komisyoncusunun olmadığı yani bizdeki
sahibinden gibi bir anlama geliyor. Ancak çoğu teklif
bu tür aracılar yoluyla yapılır. Burada aklınızda
tutmanız gereken şey satın alma durumunda
acenteye komisyonu kimin ödediği ve yüzdesinin ne
kadar olduğu. Çoğu durumda bu oran satın alma
fiyatının yüzde 3 ila 7’si arasında değişiyor.
Komisyonu yapılan anlaşmaya bağlı olarak alıcı ya da
satıcı ödeyebilir, veya aralarında paylaşabilirler.

Almanya’da ev almak için bir

teklifte bulunun
Aklınızdaki evi bulduktan sonra yapmanız gereken
şey aracı firmayı ve ev sahibini ikna etmek. Fiyatı
düşürmek adına pazarlık yapmak her ne kadar akıllara
gelen ilk gelen şey olsa da sizden başka bir çok
insanın eve talip olacağını ve ev sahibin kar yapmak
için en yüksek fiyata vermek isteyeceğini hesaba
katarak fiyatı biraz artırarak teklifinizi yapabilirsiniz.

Almanya’da ev kiralamak ve satın almak için talep

Türkiye’de olduğundan çok fazla. Bazı durumlarda
onlarca kişi evi satın almak için teklif yolluyor. Diğer
potansiyel alıcıların önüne geçmeniz için iki yol
tavsiye ediyoruz:

1) Naktınızın olduğunu ya da banka kredi onayınızın

olduğu kanıtlayın, dolayısıyla çok daha hızlı bir şekilde
satış işleminin gerçekleşeceğinin güvenini verin.

2) Bütçenize uygun olarak fiyatı biraz daha fazla

artırabileceğinizin sinyalini verin.

Aynı zamanda alıcıların mülkleri rezervasyon ücreti ile

güvence altına almaları da oldukça yaygın bir yöntem.
Bu fiyat mülk fiyatının %0,5-1’ine denk gelir ve
genellikle iade edilir. Böylece, siz ipotek işlemlerini
tamamlarken, mülkü iki ile dört hafta güvence altında
tutmanıza yardımcı olacaktır.

Mortgage işlemlerinizi
kesinleştirin
Sıra geldi mortgage işlemlerini tamamlamaya.
Başvurunuzu, gerekli tüm kişisel ve mülkiyet
belgeleriyle birlikte mortgage sağlayıcınıza
göndermeniz gerekiyor. Sonrasında başvurunuz
banka tarafından işleme alınacak ve 3 ila 10 gün
içinde sonuçlanmış olacak. Başvurunuz
onaylandıktan sonra yapmanız gereken ise ipotek
sözleşmenizi imzalamak.

Noterden randevu alın ve

sözleşmeyi imzalayın
Satın alma sözleşmesinin imzalanmasının kesinlikle
bir noter önünde gerçekleşmesi gerekiyor. Bu
noktada sizin veya satıcının, bir satın alma sözleşmesi
taslağı hazırlamak için bir noter seçmeniz gerekiyor.
Taslak hazırlandıktan sonra sıra satıcı ve noterle
görüşmeye geliyor. Noter randevusu genellikle aracı
yani emlakçı tarafından alınır. Ancak öncesinde,
emlakçı tercih ettiğiniz bir noter olup olmadığını size
sorar. Bu resmi randevuda noter, satın alma
sözleşmesinin tamamını yüksek sesle okuyor, son
dakika değişiklik yapmanıza izin veriyor ve sorularınız
varsa bunlara yanıt veriyor. Tabii eğer Almanca
bilmiyorsanız bir tercüman bulmanız gerekiyor.
Tercüman olmasa da Almanca bilen bir arkadaşınızı
da yanınızda getirebilirsiniz. Ancak öncesinde bu
durumu notere haber vermelisiniz.

Kapanış maliyetlerini ödeyin

Son değişiklikler yapılıp noter tasdikli satın alma
sözleşmesini imzaladıktan sonra, noter ve emlak
komisyoncusu ücretleri dahil olmak üzere kapanış
maliyetlerini ödemeniz gerekiyor. Genellikle bu
masraflar evinize posta yolu ile gelir, siz de gerekli
ödemeyi yaparsınız. Bu masrafların belgelerini
kesinlikle saklayın, Almanya’da vergi beyanı yaparken
vergi iadesi almanızı sağlayacaktır.

Evin ücretini satıcıya ödeyin

Birkaç hafta sonra noter, satıcıya tam satın alma
bedelini ödemenizi isteyecektir. Bu anlaştığınız
peşinat tutarını içerir ve kalan tutar mortgage
sağlayıcınız tarafından doğrudan satıcıya aktarılır. Bu
aşamada ise ödemeyi onaylamak için satın alma
formu doldurmanız istenir.

Mülk devri vergisini ödeyin

Satın alma sözleşmesini imzaladıktan yaklaşık 6 ila 10
hafta sonra, yerel vergi dairenizden mülk devir
vergisinin ödenmesini talep eden bir fatura alırsınız.
Bu son ödemeyi de yaptıktan sonra, noter tapu
siciline mülk sahipliğini size devretmesi için talimat
verir ve sizi mülkün yasal sahibi ilan eder.

Ev sizin
Yeni bir hayat kuracağınız ya da tamamen yatırım
amaçlı kullanacağınız ev artık sizin. Evde değişiklik
yapmakta, tamamen zevkinize göre döşemekte ve
tadını çıkarmakta sonuna kadar özgürsünüz!

Almanya’da ev almak için

masraf kalemleri nelerdir?
Almanya’da bir ev satın almanın devir vergisi, noter
ücreti ve komisyoncu ücretleri gibi ek ödemeler satın
alma bedelinin yaklaşık %10’unun oluşturur.

Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer): %3,5-

6,5

Noter ücreti: %1,2-1,5

Kayıt ücretleri: %0,8-1,2

Emlak komisyoncusu ücreti paylaşılırsa, %1,5-3

+ %19 KDV

Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer) ücreti hangi

şehirde olduğunuza göre %3,5 ila %6,5 arasında
değişmektedir.

Almanya’da ev alırken dikkat

edilmesi gereken konular
Tabii ki en çok dikkat edilmesi gereken
konulardan biri mortgage yani ev kredisi. En
kolay şekilde ödeyebileceğiniz mortgage
kredisinin en iyisi olduğunu aklınızdan
çıkarmayın. Kaç sene ödeyeceğinizi, aylık oranı
planlı bir şekilde belirlemelisiniz.

Ev ararken karşınıza gerçekten ucuz evler

çıkabilir. Bunu kaçırılmaması gereken bir fırsat
gibi görmek yerine evi dikkatlice inceleyerek size
satın alma bedelinin ötesinde bir yenileme
masrafı çıkarıp çıkarmayacağını göz önünde
bulundurmalısınız.

Bununla birlikte size neredeyse “Beni sakın satın

alma” diyen evler olacaktır. Bu evler grosszügige
Räume yani çok geniş açıklamasıyla reklamı
yapılan evlerdir. Bu evler size adeta “Beni ısıtmak
sana pahalıya mal olacak.” demek istemektir.
Ama yine de aradığınız evin böyle bir ev
olduğunu düşünüyorsanız öncesinde aylık ısınma
masraflarının ortalamasını öğrenip ona göre
hareket etmeniz daha mantıklı olacaktır.

Bir diğer uyarı işareti ise Schnellentschlossene

yani hızlı karar vericiler için olan evler. Bu da
muhtemelen evin uzun süredir piyasada
olduğunu ve pek arzu edilmediği anlamına gelir.
Her halükarda dikkatli olmanız ve titiz
davranmanız uzun vadede yararınıza olacaktır.

Ev almak ekonomik anlamda verilebilecek en önemli

ve uzun vadeli kararlardan biri. Hele de bunu
vatandaşı olmadığınız yabancı bir ülkede yapıyorsanız
süreç olduğundan daha karmaşık ve yorucu gelebilir.
Bu sebeple yola en başından ekstra dikkatli ve planlı
çıkmanızda fayda var.

İlgili diğer yazılar

ALMANYA’DA AİLE EKONOMİSİ VE FİNANS

Almanya’da hisse senedi alma yolları

ALMANYA'DA GÜNLÜK YAŞAM

Almanya’da arkadaşlık siteleri ve dikkat

etmeniz gerekenler

ALMANYA’DA AİLE EKONOMİSİ VE FİNANS

Almanya’da yaşam masrafları ve önerilerimiz

Comments 16

Fatih 2 Kasım 2021, 08:51

Almanyada 60 – 70 bin euroluk kredisiz direk nakit olarak

bir ev aldığımız zaman ev kendi üzerimize mi oluyor? ve
diger konu bu bize vize kolayliği getirir mi? Almanyaya
gidiş gelişlerde.

" Cevapla

Evrim 2 Kasım 2021, 09:52

Merhaba Fatih, Almanya’da ev satın alarak Almanya

vizesine sahip olunmaz. Eğer bir yatırımcı olarak
oturum hakkına sahip olmak isterseniz, Almanya
Yatırımcı Vizesi yazımıza göz atın:
https://vasistdas.de/almanya-yatirimci-vizesi/

Bu arada belirtmekte fayda var, 2021 yılında

Almanya’da ortalama olarak 1 metrekarenin maliyeti
şehirlerde 5.000 Euro civarında. Dolayısıyla 60.000
Euro’ya 12 metrekarelik bir yer alınabilir. İlgili analiz
burada:
https://www.statista.com/statistics/899250/cost-of-
apartments-in-germany/

" Cevapla

Deniz 15 Mart 2022, 23:04

Merhaba Almanyada satın aldığımız evden vazgeçme

hakkımız varmı? Varsa ne kadar süre geçerli

" Cevapla

Evrim 16 Mart 2022, 10:13

Merhaba Deniz,

Bu evi almada hangi aşamada olduğunuza bağlı diye

biliyorum. Mesela ev tamamen sizin üzerinize
geçmişse çok daha zor olacaktır ancak daha devir
işlemi yapılmadıysa sözleşme çerçevesinde cayma
olabilir. Sözleşmenize bakmanızı öneririm.

" Cevapla

Güler Eren 16 Mart 2022, 19:21

İçinde kiracı olan bir ev satın alırsak kiracısyı çıkarma

şansımız var mı? .Süresiz oturumu olan birisi kredi
çekebilir mi? İşsizlik maaşı alan süresiz oturma çalışma
izni olan birisi devletten ne gibi yardımlar alabiliyor

" Cevapla

Evrim 16 Mart 2022, 20:11

Merhaba Güler,

Süresiz oturma izni olan biri kredi çekebilir. Diğer

konularda avukata danışmanı öneririm.

" Cevapla

Yunu 27 Mart 2022, 17:55

Merhaba. Ben kanada da yasiyorum almanyada ev almak

istiyorum yabanci yatirimcilar icin nasıl bir vergi sistemi
işliyor yardımcı olursaniz sevinirim. Tesekkurler

" Cevapla

Evrim 28 Mart 2022, 08:51

Merhaba Yunus,

Almanya’da bir birey olarak ev alarak yatırım yapmak

istiyorsun diye anlıyorum. Öncelikle yasal olarak
sadece bir mali müşavirin sana bu konuda resmi
bilgiyi vermesi gerektiğini hatırlatmalıyım. Ben kişisel
olarak bildiklerimi yazacağım.

Eğer bir bireysen ve Almanya’da yaşamıyorsan yine

de mülkten kaynaklanan gelirler için Almanya’da
vergi ödemelisin. Vergiler şöyle olacak:

1) Evi satın alırken vergiler ödeyeceksin. Emlakçı

komisyonu vs gibi herşeyi de içine katarsan bir evin
toplam değerinin 10% kadar ek ödeme yapmak
zorunda olacaksın.

2) Ev senin olduktan sonra Türkiye’deki emlak vergisi

tadında vergi ödeyeceksin, bu ufak bir mebla.

3) Asıl önemli olan kira gelirinin vergilendirilmesi. Bu

gelirin vergilendirilmesi gerekecek. Bu vergilendirme
detayları da Almanya’da gelir vergisi yazımızda
mevcut.

Umarım yardımcı olur.

" Cevapla

Baha 30 Mart 2022, 21:04

Noterde alım satım bedelini daha düşük gösterebilir

miyim? Vergi ve masrafları daha düşük ödemek için?
Yoksa bunun kanuni bir sınırı var mı?

" Cevapla

Evrim 31 Mart 2022, 08:42

Merhaba Baha,

Bu konuda bir yorum belirtemeyiz. Sadece şunu

söyleyebilirim: Ev satın aldığınızda ev eşyalı ise,
eşyalarının da ücretini gösterebilirsiniz ve bu bir vergi
avantajı sağlar. Örnek olarak 250 bin Euro’lük bir ev
alırsanız ve bunun 50 bin Euro’su içerisindeki eşyalar
için derseniz, vergilendirmenin bir kısmı kalan 200
bin Euro için yapılacaktır.

" Cevapla

Servet tetik 31 Mayıs 2022, 21:48

Merhabalar almanyada oturuyorum ev alma sürecine

gectik noterden termin alıp noter islemlerinide hallettik
sorun șu ki kredide sorun olustu evden vazgecmenin
cezası nedir

" Cevapla

Evrim 2 Haziran 2022, 08:49

Merhabva Servet,

Bildiğim kadarıyla böyle bir ceza yok, neden

alacağınızı garantilemiyorsunuz sonuçta.

" Cevapla

Servet tetik 2 Haziran 2022, 10:31

Kredi onayı olmadı noterden islemleride hallettik

parayı ödeme gününe kadar yatırmam lazım aksi
hallde ceza alıcagımı söylüyorlar bende ne
kadar olucagını merak ediyorum

" Cevapla

Evrim 9 Haziran 2022, 10:21

Merhaba, bunu onlara sorsanız eminim

söylerler.

" Cevapla

Murat 15 Haziran 2022, 14:11

Merhabalar Almanya’da oturum/vize vb. maksatla değil,

sadece yatırım maksatlı ev almayı düşünürsek, aracılık
eden güvenli emlak firmaları var mıdır? Kira geliri maksatlı
ev almadan bahsediyorum. Teşekkür ederim.

" Cevapla

Evrim 17 Haziran 2022, 12:36

Merhaba Murat,

Ne demek istediğini anladım. Açıkçası bu çok yaygın

bir ubüralaradeğil, böyle bir şirket olsa da zaten
yüksek bir pay isteyecekleri için açıkçası çok mantıklı
olmayacak. Belki Alman Borsası‘ndaki emlakla ilgili
yerler değerlendirilebilir.

" Cevapla

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile
işaretlenmişlerdir

Yorum *

İsim *

E-posta *

Bir dahaki sefere yorum yaptığımda kullanılmak üzere

adımı, e-posta adresimi ve web site adresimi bu
tarayıcıya kaydet.

Yorumuma gelen cevapları bana e-posta yoluyla

bildir. (Lütfen email adresinizi doğru yazdığınızdan emin
olun ve SPAM / İstenmeyen E-Posta klasörünü de kontrol
etmeyi unutmayın)

YORUM GÖNDER

Almanya'da yaşam ile ilgili diğer yazılarımız

SOSYAL SORUMLULUK

Almanya’da emek sömürüsü

Entegrasyon Komiseri ve Devlet Bakanı Reem Alabali-
Radovan'ın işbirliğiyle Minor, göçmen kadınlar arasında
Almanya'da emek sömürüsü konusunda farkındalık yaratmak
için 8...

ALMANCA ÖĞRENMEK

Tandem ile karşılıklı dil öğrenimi için en iyi 6

uygulama
Eğer bir yabancı dil öğreniyorsanız, kendinizi geliştirmenin en
iyi yollarından birinin o dili konuşan biriyle etkileşim halinde
olmak olduğunu bilirsiniz....

ALMANYA’DA SİGORTA

Almanya’da yaşayanlar için seyahat sağlık sigortası

Almanya'da yaşarken Türkiye'ye ya da başka bir ülkeye tatil
yapmaya gittiğinizde hastalanır veya kaza geçirirseniz,
genellikle tıbbi tedavi masraflarının büyük...