BẢNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG NHÓM

Nhóm: 3
Lớp: 4710
Chủ đề tranh biện: Chủ đề 2: Trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật nhà ở (sửa
đổi), có ý kiến đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn
sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình
theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Nhóm 3: Ủng hộ

I. Kế hoạch làm việc của nhóm.

1. Cá nhân tìm hiểu khái quát đề tài: 
- Tất cả thành viên trong nhóm được giao tìm hiểu khái quát về đề tài để đảm
bảo từng cá nhân đã nắm được nội dung cơ bản của đề bài tập nhóm nói đến
và chuẩn bị những kiến thức, khái niệm liên quan đến vấn đề được nêu. 
2. Họp nhóm lần thứ 1: Tổng hợp thông tin tự nghiên cứu.
- Lần làm việc nhóm đầu tiên để trao đổi các vấn đề liên quan đến vấn đề của
bài tập nhóm. Thành viên nhóm nêu ra những vấn đề mình đã tìm hiểu được
trong quá trình tự nghiên cứu. Qua đó, các cá nhân khác có thể bổ sung,
chỉnh sửa để cả nhóm có cái nhìn toàn diện hơn về chủ đề bài tập nhóm
- Thảo luận xem xét tìm hiểu các công việc cần làm và thế mạnh của từng cá
nhân, qua đó phân công công việc cụ thể cho từng thành viên nhóm. 
3. Cá nhân tìm hiểu chi tiết đề tài: 
- Tất cả thành viên trong nhóm đi sâu vào nghiên cứu, tìm ra các luận điểm
ủng hộ cho kiến nghị được nêu trong đề bài tập nhóm và triển khai như một
bài luận cá nhân.
4. Họp nhóm lần 2: Tổng hợp lập luận cá nhân
- Lần làm việc nhóm thứ 2, thành viên trong nhóm sẽ trao đổi, so sánh và và
đối chiếu các lập luận với cả nhóm. Qua đó, cả nhóm thống nhất các lập luận
đúng đắn và chính xác, sắc bén nhất, bổ sung và chỉnh sửa các lập luận còn
sơ sài sau đó tổng hợp làm báo cáo tiểu luận. 
5. Làm bài tranh biện bản cứng và bản trình chiếu: 
- Các thành viên được giao hoàn thiện bài tranh biện bản cứng và bản trình
chiếu trong khoảng thời gian nhất định. 
- Sau khi hoàn thành, bản cứng và bản trình chiếu được tất cả các thành viên
trong nhóm đối soát và kiểm tra lại để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ
nhất. 
6. Họp nhóm lần 3: Luyện tập kĩ năng tranh biện
- Lần làm việc nhóm số 3, các thành viên sẽ cùng nhau luyện tập tranh biện
trực tiếp, đưa ra nhận xét để có phần tranh biện tốt nhất.  
7. Kiểm tra bài báo cáo, bản trình chiếu và xem lại phần chuẩn bị trước khi
nộp bài và bước vào buổi tranh biện trực tiếp (nhóm trưởng)
8. Nộp bài và tranh biện. 
II. Phân chia công việc và họp nhóm.

1
S Họ và tên  Công việc thực Tiến độ Mức độ hoàn thành Họp nhóm Kết luận
T hiện thực hiện Xếp loạ
T (đúng hạn)

Có Khôn Khôn Trun Tốt Tham Tích cực Đóng

g g tốt g gia sôi nổi góp
Bình đầy đủ nhiều
ý
tưởng

1. Trần Ngọc Quyên Điều hành

. chung, tổng hợp
chỉnh sửa luận
X X X A
điểm, kiểm tra
tiến độ thực
hiện bài tập.
2. Bùi Thế Duy - Xây dựng nội
dung tranh biện, X
- Làm bài tranh X A
X
biện bản in (về
kĩ thuật)
3. Phạm Thị Hương - Xây dựng nội
1 Mây dung tranh biện, X X X A
- Làm bản trình
chiếu
4. Ngô Huyền Trang - Xây dựng nội
dung tranh biện, X X X A
- Làm bài tranh
biện bản in
5. Ngô Phương Linh - Xây dựng nội
dung tranh biện,
X X X A
- Làm bản trình
chiếu
6. Phạm Hà Linh - Xây dựng nội
dung tranh biện,
X X X A
- Làm bản trình
chiếu
7. Nguyễn Thị Hiên - Xây dựng nội
dung tranh biện,
X X X A
- Làm bài tranh
biện bản in
8. Nguyễn Phương - Xây dựng nội
Thảo dung tranh biện,
X X X A
- Làm bài tranh
biện bản in
9. Nguyễn Thị Linh - Xây dựng nội
Trang dung tranh biện,
- Tìm hiểu kiến
thức về kỹ năng X X X A
tranh biện và
triển khai trong
nhóm
2
10.Quách Yến Nhi - Xây dựng nội
dung tranh biện,
- Tìm hiểu kiến
thức về kỹ năng X X X A
tranh biện và
triển khai trong
nhóm
11.Lê Hoàng Linh - Xây dựng nội
dung tranh biện,
- Làm bài tranh X X X A
biện bản in (về
kĩ thuật)
X X tháng 12 năm 2022
Hà Nội, ngày 24 a
Nhóm trưởng
(Ký và ghi rõ họ tên)

3
 BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ THAM GIA VÀ KẾT QỦA THAM GIA
LÀM BÀI TẬP NHÓM
Ngày: Địa điểm:
Nhóm: Lớp: Khóa: Khoa:
Tổng số sinh viên của nhóm:
+ Có mặt:
+ Vắng mặt:
Nội dung: xác định mức độ tham gia và kết quả tham gia làm bài tập nhóm
Tên bài tập:
Môn học:
Xác định mức độ tham gia và kết quả tham gia của từng sinh viên trong việc thực
hiện bài tập nhóm số … Kết quả như sau:
Đánh giá của
SV Đánh giá của GV
SV
STT Mã SV Họ và tên ký
Điểm Điểm GV
A B C tên
(số) (chữ) ký tên
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

- Kết quả điểm bài viết:....................... Hà Nội, ngày tháng năm

2022

4
+ Giáo viên chấm thứ nhất:.................. TRƯỞNG NHÓM
+ Giáo viên chấm thứ hai:....................
- Kết quả điếm thuyết trình..................
- Giáo viên cho thuyết trình:................
- Điểm kết luận cuối cùng:...................
- Giáo viên đánh giá cuối cùng:..............

5
 MỤC LỤC

BẢNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG NHÓM...........................................................1

BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ THAM GIA VÀ KẾT QỦA THAM GIA

LÀM BÀI TẬP NHÓM...........................................................................................4

MỤC LỤC................................................................................................................6

ĐẶT VẤN ĐỀ...........................................................................................................7

CÁC LẬP LUẬN ỦNG HỘ....................................................................................7

Lập luận 1..........................................................................................................7

Lập luận 2..........................................................................................................9

Lập luận 3........................................................................................................10

Lập luận 4........................................................................................................12

Lập luận 5........................................................................................................14

KẾT LUẬN............................................................................................................14

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................15

6
 ĐẶT VẤN ĐỀ

Ngày nay, với chủ trương là xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa
của nhân dân, do nhân dân và vì nhân dân1, nhà nước ta nhận thức ngày càng rõ
hơn về quyền con người, hết sức chú trọng đến việc đảm bảo quyền con người,
quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức trong xã hội nhằm tạo điều kiện
cho mỗi người có thể phát triển toàn diện hướng đến xây dựng một xã hội: dân
giàu, nước mạnh, công bằng, dân chủ, văn minh. Để hoàn thành được mục tiêu đó,
nhà nước phải đặt ra những chính sách đổi mới linh hoạt, tiến bộ, phù hợp trên mọi
lĩnh vực của đời sống trên cơ sở tuân thủ hiến pháp, thể chế hóa được những chủ
trương của Đảng, chính sách của nhà nước, nhằm phục vụ lợi ích của cộng đồng,
xã hội và theo kịp sự phát triển của thế giới.

Một trong những vấn đề được đề xuất trong quá trình phát triển đời sống xã
hội, đảm bảo quyền và lợi ích của người dân; đảm bảo an toàn, tính mạng, sức
khỏe của người đó là quyền sở hữu tài sản đối với các căn hộ chung cư (Được Bộ
Xây dựng đề xuất)2. Theo đó, trong dự thảo Luật sửa đổi nhà ở (mới nhất), bộ Xây
dựng có đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) 3, Bộ Xây dựng đề xuất hai
phương án quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trong đó, phương án 1 bổ
sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được căn cứ vào thời hạn sử
dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phương án 2 không quy
định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên như quy định hiện hành,
người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định,
lâu dài.

Với đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn, quy định thời hạn sở hữu nhà chung
cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình mà Bộ Xây dựng đưa ra theo
phương án 1 trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã tạo ra nhiều ý kiến trái chiều,
thậm chí có những lo ngại sẽ tác động mạnh đến tâm lý người mua nhà và gây ra
biến động thị trường. Đây không còn là một vấn đề xa lạ đối với khu vực dân cư
sống ở chung cư của các nước trên thế giới nhưng đối với Việt Nam thì đây là một
vấn đề khá mới mẻ, là một vấn đề tác động trực tiếp đến đời sống của người dân,
nhận được sự quan tâm lớn của xã hội, đặc biệt trong bối cảnh nhà chung cư đang
hết sức thịnh hành và phổ biến như hiện nay. Tuy nhiên nhìn vào mặt pháp lý và
thực tiễn, có thể thấy đề xuất trên là hợp lý, đúng đắn, là chủ trương cần thiết để
đảm bảo mọi quyền và lợi ích của người dân.

Sau đây là phần trình bày của nhóm đi sâu vào phân tích và đánh giá những lý
do mà nhóm ủng hộ thực hiện đề xuất này.
1
Nghị quyết số 27-NQ/TW về tiếp tục xây dựng và hoàn thiện nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam trong giai đoạn mới của Ban
Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII.
2
Cổng thông tin điện tử chính phủ, xây dựng chính sách, pháp luật.
https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/bo-xay-dung-de-xuat-quy-dinh-so-huu-nha-chung-cu-co-thoi-han-119220915090229878.htm
3
Khoản 2 điều 27, mục 4, dự thảo luật nhà ở (sửa đổi).
https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-du-thao-luat-nha-o-sua-doi-119220909105051353.htm

7
 CÁC LẬP LUẬN ỦNG HỘ

Lập luận 1: Nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào
thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng sẽ bảo vệ
quyền con người, tác động tích cực đến các vấn đề về an sinh xã hội.

Cơ sở lập luận:

Điều 19 Hiến pháp 2013: “Mọi người có quyền sống. Tính mạng con người được
pháp luật bảo hộ. Không ai bị tước đoạt tính mạng trái luật.”

Điều 34 Hiến pháp 2013: “Công dân có quyền được đảm bảo an sinh xã hội.”

Điều 33 Bộ luật Dân sự 2015: Quyền sống, quyền được bảo đảm an toàn về tính
mạng, sức khỏe, thân thể: “Cá nhân có quyền sống, quyền bất khả xâm phạm về
tính mạng, thân thể, quyền được pháp luật bảo hộ về sức khỏe. Không ai bị tước
đoạt tính mạng trái luật.”

Điều 20 Hiến pháp 2013 “Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về thân thể,
được pháp luật bảo hộ về sức khoẻ, danh dự và nhân phẩm; không bị tra tấn, bạo
lực, truy bức, nhục hình hay bất kỳ hình thức đối xử nào khác xâm phạm thân thể,
sức khỏe, xúc phạm danh dự, nhân phẩm.”

Phân tích lập luận:

Dự thảo phù hợp với tình hình Việt Nam hiện nay:

Chung cư hiện đang rất phổ biến tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố
Hồ Chí Minh..v..v... mở rộng hơn là ở các thành phố lớn trên thế giới như
Singapore, Bắc Kinh của Trung Quốc, Băng Cốc của Thái Lan..., đây cũng là xu
hướng tất yếu vì quỹ đất đô thị ngày càng ít đi do sự gia tăng dân số. Tuy nhiên,
nghịch lý đang tồn tại là trong khi người mua nhà chung cư được cấp quyền sở hữu
lâu dài, vĩnh viễn nhưng tuổi thọ của công trình, trong đó có nhà chung cư đều có
thời hạn nhất định. Vì sau nhiều năm sử dụng, các chung cư cũ ở các thành phố lớn
đã xuất hiện tình trạng xuống cấp trầm trọng, một số toàn nhà thậm chí đã quá hạn
sử dụng, tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ, rủi ro cho cộng đồng dân cư.

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng 4, hiện nay, tại các đô thị trên cả nước
có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn
100.000.000 hộ dân đang sinh sống. Qua rà soát, kiểm định an toàn (chưa đầy đủ),
hiện nay, tại Hà Nội có 179 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng, chiếm tỷ lệ
cao nhất cả nước. Nguyên nhân là do vấn đề bố trí nguồn lực của các địa phương
để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn thiếu, thời hạn sử dụng chưa được đưa
vào sử dụng.

4
Cổng thông tin điện tử bộ xây dựng
https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1184/66600/viet-nam-co-khoang-2-500-khoi-nha-chung-cu-cu.aspx

8
 Một ví dụ có thể kể đến: là khu chung cư cũ tại số 112 Trần Hưng Đạo 5 đã có
tuổi đời hơn 100 năm thuộc đề án, dự án quy gom tái định cư các chung cư đơn lẻ
trên địa bàn quận Hoàn Kiếm. Tới nay, tuổi thọ của công trình không đáp ứng
được nhu cầu sử dụng của người dân. Khu vực công trình chung xuống cấp dù
nhiều lần được người dân kiến nghị giải quyết. Hay tại khu chung cư Giảng Võ
thuộc cấp D (cấp nguy hiểm), tòa nhà này đã xuống cấp đến mức cầu thang có thể
sập, gây hiểm họa lớn tới mạng sống của người dân. Đây là một trong 10 khu
chung cư cũ được ưu tiên cải tạo, xây mới giai đoạn 2021-2025 theo nghị quyết
của Hội đồng nhân dân thành phố.

Vì vậy, nếu nhà nước không nhanh chóng vào cuộc đưa ra những chính sách
mới nhằm khắc phục tình trạng trên thì chắc chắn sẽ có những mối đe dọa nguy
hiểm, ảnh hưởng đến sức khỏe, tính mạng, an toàn và tài sản của người dân.

Lập luận 2: Người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản:

Cơ sở lập luận:

Khoản 2, Điều 14, Chương 2, Hiến pháp 2013: “Quyền con người, quyền công
dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý
do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe
của cộng đồng.”

Điều 46 Hiến pháp 2013: “Công dân có nghĩa vụ tuân theo Hiến pháp và pháp
luật; tham gia bảo vệ an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội và chấp hành những
quy tắc sinh hoạt công cộng.”

Khoản 1, Điều 108, Luật dân sự 2015: “Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành
và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời
điểm xác lập giao dịch.”

Phân tích lập luận:

Bộ Xây dựng đã quy định Thời hạn sở hữu nhà chung cư phụ thuộc vào QĐ
phân cấp công trình xây dựng: Theo Thông tư số 06/2021/TT-BXD và Quy chuẩn
kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD tiêu chí phân cấp công trình xây dựng theo
quy mô, kết cấu được quy định rất rõ, như: Công trình chung cư cấp 1 (từ 25÷50
tầng) niên hiệu sử dụng trên 100 năm, công trình cấp 2 (từ 08÷24 tầng) niên hiệu
sử dụng từ 50 - 100 năm và công trình cấp 3 (từ 2÷7 tầng ) niên hiệu sử dụng từ 20
- dưới 50 năm.

Tuy nhiên, với đề xuất quy định như trên không có nghĩa là nhà chung cư chỉ
có thời hạn từ 50-70 năm. Hiện nay, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì
5
Cổng thông tin điện tử, đài tiếng nói việt nam
https://vov.gov.vn/cai-tao-chung-cu-cu-cap-nguy-hiem-nguoi-dan-van-dang-cho-ke-hoach-dtnew-314924

9
thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công
trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế. Tuổi thọ thiết kế của công
trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70
năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể).

Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh
giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây
dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm,70 năm hoặc có
thể dài hơn, là 80, 90 năm… tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Như vậy, việc đề xuất quy định này vẫn bảo đảm quyền lợi cho người dân đang
sinh sống trong các nhà chung cư, trong đề xuất chính sách nêu trên, Bộ Xây dựng
cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý6:

Theo đó, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua
bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư…Trước khi hết thời
hạn sử dụng nhà chung cư theo quy định thì nhà nước sẽ tiến hành kiểm định, đánh
giá chất lượng công trình. Nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn còn
đảm bảo an toàn sau khi hết hạn thì các chủ sở hữu vẫn tiếp tục được sở hữu theo
thời hạn ghi trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải
tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, người dân đang có sở hữu nhà chung cư
(như chủ sở hữu cũ hoặc người mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) vẫn có quyền
được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.

Trường hợp tại địa điểm cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng
hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì chủ sở hữu sẽ được bồi thường về đất và
bố trí tái định cư ở một vị trí khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

Với những tình huống phát sinh như trên, Nhà nước luôn nhanh chóng, kịp thời
xử lý, đề ra những phương án hiệu quả, khả thi và hợp lý; đề ra kế hoạch, quy
hoạch cải tạo, xây dựng nhà chung cư nhằm hướng đến bảo vệ quyền và lợi ích của
người dân để không ai phải chịu thiệt thòi, bất công.

Lập luận 3: Đề xuất này đem lại lợi ích về thống nhất quản lý nhà nước, phát triển
nhà ở, đô thị, là cơ sở pháp lí quan trọng để cải tạo chung cư cũ, thúc đẩy đô thị
hoá, hiện đại hoá.

Cơ sở lập luận:

6
Cổng thông tin điện tử chính phủ, xây dựng chính sách, pháp luật, tại điều 29, 30, mục 4, dự thảo luật nhà ở (sửa đổi).

10
Điều 46 Hiến pháp 2013: “Công dân có nghĩa vụ tuân theo Hiến pháp và pháp
luật; tham gia bảo vệ an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội và chấp hành những
quy tắc sinh hoạt công cộng.”

Khoản 3, Điều 59, Hiến Pháp 2013: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở,
tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”

Điều 13 chương 3 Luật nhà ở 2014: “Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách về
quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, về nghiên cứu ứng dụng khoa học công
nghệ, vật liệu xây dựng mới để đầu tư cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư
hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng và
khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để cho
thuê, cho thuê mua, bán theo cơ chế thị trường.”

Khoản 2 điều 14 chương III của Luật Nhà ở 65/2014/QH13 có viết : Yêu cầu đối
với phát triển nhà ở : phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch
xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà
ở của địa phương trong từng giai đoạn.

Phân tích lập luận:

1. Quy định này sẽ là đóng góp to lớn trong việc thống nhất và quản lý nhà nước:

Trên thực tế, trước đây khi chưa có dự thảo thì trong Điều 99 Luật Nhà ở 2014
đã quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư nhưng vấn đề cải tạo và chỉnh trang đô
thị bao gồm việc sửa sang lại các chung cư cũ, các khu tập thể có nhà nguy hiểm
cấp D ở các quận như: Ba Đình, Đống Đa hay Cầu Giấy là rất khó khăn. Đó là
những khu chung cư không có thời hạn sở hữu nên việc giải tỏa sẽ vi phạm Hiến
pháp Điều 22.2 “Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở. Không ai được
tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý”. Chính vì vậy chỉ
cần một bộ phận hộ dân không đồng ý di dời thì toàn bộ chung cư đó sẽ không thể
bị phá dỡ để xây mới.

Vì vậy, dự thảo luật này ra đời nhằm tạo sự thống nhất trong hệ thống luật khi
áp dụng quy định sở hữu chung cư có thời hạn, cho phép nhà nước có thể sửa chữa,
tháo dỡ hoặc quy hoạch chung cư dễ dàng hơn. Khi đó, nhà nước có thể dễ dàng
thống nhất các chủ trương vì đã có pháp luật quy định minh bạch, rõ ràng.

Dự thảo này chính là cơ sở pháp lý quan trọng để cải tạo, giải tỏa chung cư cũ
vì trong Điều 14 ở trên cũng nêu rõ quyền sở hữu bị tước bỏ phải dựa trên quy
định của luật. Qua đây ta thấy rằng, quy định sẽ giúp giảm bớt gánh nặng giải tỏa
mặt bằng cho nhà nước, khiến công việc quản lý xã hội trở nên dễ dàng hơn.

2. Quy định sẽ có ảnh hưởng sâu sắc đến sự thống nhất quy hoạch đô thị.

Để xây dựng một xã hội phát triển, hiện đại thì cơ sở hạ tầng cũng cần được
phát triển. Điều đó đồng nghĩa với việc các cơ sở hạ tầng cũ, lỗi thời cần phải cải
11
tạo, nâng cấp hoặc dỡ bỏ để phù hợp với các quy hoạch đô thị mới tiến bộ hơn. Do
đó, dự thảo quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong
việc thống nhất quy hoạch đô thị, phát triển kiến trúc, cơ sở hạ tầng, phát triển
cảnh quan vừa đảm bảo hiện đại, văn minh, đồng bộ, vừa bảo tồn được các giá trị
văn hoá truyền thống dân tộc. Việc nhà chung cư xập xệ sẽ bị giảm thiểu thay thế
bởi các chung cư khang trang, sạch sẽ hơn để từ đó môi trường sống cũng đảm
bảo, an ninh hơn. Môi trường sống tác động lớn đến đời sống con người chính vì
vậy việc sống trong một môi trường thoáng đãng, trong lành là điều vô cùng cần
thiết. Điều này đúng với tinh thần “thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước” do Hiến Pháp Điều 50 quy định.
3. Quy định này góp phần phát triển đô thị, nhà ở.

Hiện nay, dân số tăng nhanh đòi hỏi việc phát triển nhà ở phải được tiện nghi,
dễ dàng tiếp cận và cải thiện đời sống cho các hộ gia đình khi quỹ đất dần hạn hẹp.
Do đó, cần quy hoạch đô thị nhằm đảm bảo quỹ đất, đa dạng hóa loại hình nhà ở
để đáp ứng nhu cầu phát triển của đời sống dân cư. Điều này đúng với tinh thần
Hiến pháp khoản 3, Điều 59. Thực tế, những khu chung cư xuống cấp ở những
quận trung tâm Hà Nội chỉ đủ đáp ứng cho một số lượng nhỏ dân cư. Nếu được
phá dỡ và quy hoạch thành các tòa nhà hiện đại, nhu cầu của số lượng lớn người
dân sẽ được đáp ứng, từ đó đẩy mạnh kinh tế - xã hội, xây dựng thành phố văn
minh, hiện đại, phát triển, bắt kịp với xu hướng quốc tế và tạo thêm nhiều công ăn
việc làm cho người dân.

Lập luận 4: Dự thảo “quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư” tác động tích cực,
thúc đẩy nền kinh tế và cân đối cơ cấu kinh tế nước ta hiện nay.
1. Kích cầu, khuyến khích người dân mua nhà chung cư để ở.
Cơ sở lập luận:
Khoản 3, Điều 59, Hiến Pháp 2013: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở,
tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở.”
Điều 117 Luật Nhà ở 2014 quy định: Các hình thức giao dịch về nhà ở
“Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà
ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế
chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.”
Phân tích lập luận:
Quỹ đất trung tâm các đô thị ngày càng hạn hẹp, vì thế xây dựng nhà chung cư
là xu hướng tất yếu. Bộ Xây dựng cho biết, hiện trên thị trường chủ yếu là căn hộ
chung cư trung cấp với mức giá 30-50 triệu đồng/m2 (khoảng 1,2-2 tỷ đồng/căn) 7.
Với mức thu nhập của người dân lao động, trung bình 7-8 triệu đồng/tháng, đa số
người dân trung cấp không thể mua nhà chung cư theo mức giá hiện nay.
7
Thông cáo 172/TC-BXD của Bộ Xây dựng về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý III/2022

12
 Vì vậy, theo khoản 3, Điều 59, Hiến Pháp 2013, nhà nước cần có 1 chính sách
để bình ổn giá nhà chung cư về giá trị thực, tạo điều kiện để mọi người đều có chỗ
ở.
Chính sách này sẽ tác động đến giá nhà chung cư như sau: Có quy định về thời
hạn sở hữu nhà chung cư, người dân, đặc biệt là giới đầu tư phải cân nhắc giữa
việc mua để ở hay mua để chờ đầu tư. Bởi vậy hạn chế được tình trạng thu mua ồ
ạt và đưa giá nhà chung cư về sát giá trị thực.
Nhiều người dân có thể tiếp cận mô hình nhà chung cư này, từ đó, họ sẽ có
nhiều cơ hội có nhà ở hơn. Và theo đúng tư tưởng “an cư lập nghiệp”, từ việc có
nhà ở, người dân sẽ ổn định và phát triển được kinh tế, từ đó đóng góp cho xã hội.
2. Giải quyết nghịch lý ngành bất động sản:
Cơ sở lập luận:
Khoản 3, Điều 59, Hiến Pháp 2013: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở,
tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở.”
Nghị quyết số 18-NQ/TW quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều
diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.
Phân tích lập luận:
Do tình trạng đầu cơ bất động sản tràn lan, dẫn đến 2 nghịch lý liên quan trực
tiếp đến vấn đề nhà ở, đó là: nghịch lý cung - cầu (Giá bán chung cư vẫn tiếp tục
tăng cao dù lượng cầu đang giảm do người dân không có đủ điều kiện để tiếp cận
căn hộ chung cư) và nghịch lý giá bán (Giá bán không tương xứng với chất lượng).
Để giải quyết 2 nghịch lý này, cần giải quyết nguyên nhân phát sinh ra nó,
chính là tình trạng đầu cơ.
Chính sách quy định này sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ bằng cách đánh vào tâm
lý rằng hạn sở hữu của nhà chung cư không còn là vĩnh viễn. Mỗi một ngày nhà
chung cư không được sở hữu vào mục đích thực tiễn là một ngày tài sản của chủ sở
hữu bị hao hụt, thêm nữa, bất động sản có thời hạn sau khi được sở hữu trong một
khoảng thời gian sẽ khó có thể tiếp tục tăng giá (do thời gian chủ nhà có thể sở hữu
nó ngày càng ít đi).
3. Ảnh hưởng tích cực đến các ngành kinh tế khác, làm cân đối lại cơ cấu kinh tế.
Cơ sở lập luận:
Khoản 3 Điều 51 Hiến pháp 2013: “Nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện để
doanh nhân, doanh nghiệp và cá nhân, tổ chức khác đầu tư, sản xuất, kinh doanh;
phát triển bền vững các ngành kinh tế, góp phần xây dựng đất nước. Tài sản hợp

13
pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và
không bị quốc hữu hóa.”
Điều 52 Hiến pháp 2013: “Nhà nước xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế, điều
tiết nền kinh tế trên cơ sở tôn trọng các quy luật thị trường; thực hiện phân công,
phân cấp, phân quyền trong quản lý nhà nước; thúc đẩy liên kết kinh tế vùng, bảo
đảm tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân.”
Phân tích lập luận:
Nền kinh tế nước ta hiện nay phụ thuộc vào ngành bất động sản, được thể hiện
ở việc các ngành nghề liên quan đến bất động sản ngày càng phổ biến, nhân lực
dành cho những ngành này rất đông đảo, lợi nhuận của các tập đoàn lớn đến chủ
yếu từ bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, điều này khiến kinh tế nước ta phát
triển chưa đúng hướng, và làm eo hẹp sự phát triển của các ngành kinh tế khác, do
nhân lực lao động từ bỏ chuyên môn để chạy theo bất động sản, vì vậy, cần có
chính sách để điều tiết nền kinh tế theo Điều 52 Hiến pháp 2013 như trên.

Chính sách được áp dụng sẽ làm kìm hãm sự phát triển không đúng hướng của
ngành bất động sản vì:

Khi giá căn hộ giảm, nó sẽ kéo theo chi phí thuê mặt bằng, cao ốc văn phòng, giá
đền bù tiền làm đường,...giảm; nhờ đó khuyến khích sự phát triển của các ngành
nghề khác.

Khi việc mua đi bán lại các căn hộ không còn là cách làm giàu nhanh nhất nên sẽ
hạn chế việc ồ ạt người dân bỏ sở trường để đi buôn đất.

Ngoài ra, nó cũng giúp điều chỉnh hướng phát triển của ngành bất động sản vì cơ
cấu sẽ dịch chuyển từ loại hình bất động sản chung cư sang loại hình bất động sản
nhà xưởng, khu công nghiệp,...các loại hình bất động sản này mới thật sự là cơ sở
cho sự phát triển của ngành kinh tế.

Cuối cùng, nhân lực dồi dào của ngành bất động sản sẽ được chuyển hướng theo
các ngành kinh tế khác, điều này đặc biệt giúp ích cho các ngành kinh tế đang thiếu
hụt về nhân lực như công nghệ thực phẩm, ngành điện...

Lập luận 5: Quy định này là hợp với xu hướng của thế giới bởi được tham khảo từ
nhiều quốc gia khác.

Trên thế giới hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới đã có quy định về thời hạn
sở hữu nhà chung cư, qua đó thấy được những mặt tích cực của chính sách này. Tại
Trung Quốc, thời hạn sở hữu được quy định là từ 50 đến 70 năm; tại Thái Lan thời
hạn sở hữu là 30 năm và có thể gia hạn thêm hai lần (tức tổng cộng 90 năm); tại
Singapore và Mỹ thời hạn sở hữu tối đa là 99 năm (và cũng có thể gia hạn thêm) 8.
Khi công trình nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ chấm dứt thời hạn sở hữu
8
South China Morning Post

14
và các nước sẽ thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn cho người
sử dụng cũng như thực hiện công tác chỉnh trang đô thị.

KẾT LUẬN

Trong tình hình hiện nay, quỹ đất nước ta đang dần thu hẹp, tốc độ đô thị hóa
lại lớn, tâm lí người dân cũng theo đó dần thay đổi, trong thời gian gần đây lựa
chọn thuê thay vì mua nhà ngày càng tăng. Như vậy, việc quy định thời hạn sở hữu
nhà chung cư là hợp lý, sáng suốt trên cả phương diện pháp lý và thực tiễn.

Về mặt thực tiễn, quy định này đảm bảo được lợi ích cho cả người mua và chủ
đầu tư. Người dân được mua với giá rẻ, chủ đầu tư tốn ít chi phí hơn khi thuê nền
đất theo niên hạn so với thuê trên nền đất vĩnh viễn. Cả người mua và chủ đầu tư
đều được nhà nước bảo hộ trong suốt niên hạn. Quy định cũng vẫn đảm bảo về an
toàn và tính mạng sức khỏe, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Đồng thời,
giải quyết ổn thỏa vấn đề nhà ở, bình ổn nền kinh tế, đưa giá nhà trở về đúng giá trị
của nó. Thêm nữa, chính sách này khi được thông qua cũng sẽ góp phần tích cực
đến thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường nhà chung cư. Giá nhà chung cư
sẽ về đúng giá trị thật của nó, tiếp cận được nhiều đối tượng có nhu cầu mà phần
lớn là người lao động ở các thành phố lớn.

Về mặt pháp lý, với những căn cứ pháp lý rõ ràng, đề xuất này không vi hiến,
phù hợp với Luật Dân sự, đảm bảo công dân có quyền có nơi ở (Điều 22), quyền
công dân được bảo vệ tính mạng (Điều 19), công dân có quyền được đảm bảo an
sinh xã hội (Điều 34)…

Tuy nhiên, đây không phải giải pháp toàn năng, vẫn cần có sự phối hợp từ các
giải pháp khác của nhà nước để có thể đạt được kết quả cao nhất như tổ chức an cư
khi chung cư hết niên hạn, thay đổi mức thuế để phù hợp với đề xuất, …

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

* Báo cáo khoa học và nguồn số liệu tham khảo:

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Báo cáo Hiện trạng môi trường quốc gia giai
đoạn 2016 – 2020, NXB Dân trí 2021.
2. Ủy ban an toàn giao thông quốc gia
http://antoangiaothong.gov.vn/
3. Tạp chí điện tử “Người đô thị”
http://nguoidothi.net.vn
4. Luật Việt Nam tiện ích văn bản luật
http://luatvietnam.vn
5. Bộ xây dựng (Ministry of construction)
http://moc.gov.vn
* Giáo trình:
6. GS. TS. Đỗ Hoàng Toàn, Giáo trình Quản lý nhà nước về kinh tế, NXB Lao
động – Xã hội, 2015.
15
7. GS. TS. Thái Vĩnh Thắng, Giáo trình Luật Hiến pháp Việt Nam, NXB Tư pháp,
2018.
* Tài liệu tiếng nước ngoài:
8. South China Morning Post.
* Tạp chí, bài báo:
9.Tác giả Bảo Ngọc, Quy định “thời hạn sở hữu chung cư” đang bị hiểu chưa đầy
đủ, Tạp chí Tuổi trẻ, ngày 25/11/2022.
10. Th.S. Nguyễn Thu Phương, Các mô hình thu phí phương tiện vào nội đô trên
thế giới, Tạp chí Giao thông Vận tải, Bộ Giao thông Vận tải, ngày 19/06/2020.
* Văn bản quy phạm pháp luật:
11. Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
12. Chính phủ, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn
thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo
động lực đựa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
13. Quốc hội, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngày
28/11/2013.
14. Khoản 3, Điều 1 Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 của Bộ Tài
chính (sửa đổi, bổ sung Khoản 15, Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP).

16