訪談問答

親愛的受訪者您好：

這是一份有關「房地合一稅對不動產投資之影響」的訪談，主要目的在探

討 2016 年 1 月 1 日開始實施的房地合一課徵所得稅制度至今，對不動產市

場價量與投資者的影響，希望本研究結果能作為政府施政與需求者的資料參

考。本訪談所得資料僅供學術研究使用，您的作答結果本研究將絕對保密，絕

不會妨礙到您的生活與侵犯您的個人隱私，請您安心填答，並請務必確定每題

都有填寫到，盡量別留下空白。您的寶貴意見將是本研究成功與否的關鍵。若

有任何問題與意見非常歡迎來電指教，或是在問卷的最後反映之。

本研究非常感謝您的支持與協助，敬祝

身體健康 闔家平安

宏國德霖科技大學企業管理研究所碩士生 林平川敬上

TEL：0937-191-596

第一部分：受訪基本資料

(填答說明：請依您的實際受訪情況回答)

受訪時間：2022/02/25

受訪地點：

受訪者姓名：李家儂

受訪者職位：中國文化大學土地資源學系教授兼系主任

受訪者資歷：

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第二部分：訪談題目

(填答說明：訪談題目共有三題，請依您平時的經驗與認知提出您詳實的看法。)

第一題：請問您對房地合一稅實施的必要性為何？是否符合社會公平正義原則？

台灣因房地產稅制的不合時宜，在房地合一稅法通過之前是採土地、建物分

開的雙軌制，如果是因為土地交易而獲得的利潤就按公告現值課徵土地增值稅；

是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵所得稅，其目的是為了抑制不動產的

短期交易，使交易趨緩，讓房市能夠長期趨於穩定，同時保障自住者的購屋權利，

不至於因投資客炒房而讓房價升高、民眾買房負擔過重，進而落實居住正義，早

期雙軌制使得在買賣賺取差價的過程，尤其大量持有房地產亦不須付出相對之成

本，故投資客可有持無恐地將熱錢投入房地產，導致房地產炒作行為及破壞市場

行情，而房地合一稅可因應上述問題，且較符合公平正義具必要性。

第二題：請問您實施房地合一稅對於不動產投資市場有哪些影響？對於哪類族群

影響較大？為什麼？

由於房地合一稅主要是整合原本的土地、建物分開的雙軌制，用意在統一房

產買賣中針對增值利益（獲利）的課稅。房地稅制分離大致具有以下缺失：
（一）

土地、房屋售價拆分不成比例：由於移轉土地所有權，其所課徵的土地增值稅，

不列入所得課徵，但房屋出售所得卻會被併入綜所稅課徵，故在實務上，經常為

了規避所得稅的累進稅率，而刻意「壓低房屋售價，抬高土地售價」，以減少稅

金金額。（二）課稅基礎與市價具有較大落差：透過實價登錄的資料比對，房屋

評定現值平均不到市價的一成，土地公告現值平均則不到市價的五成；換言之，

超過公告的部分其所得不需繳稅。（三）當年度買賣之土地，漲價卻不用繳稅：

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因公告現值一年調整一次，所以即使在該年內多次移轉，也無法課徵土地增值

稅，期間土地因公共建設所漲之價值，卻全部歸為個人所有。（四）賠價出售卻

要繳土地增值稅：因土地增值稅乃以土地公告現值計算，而土地公告現值又與市

價嚴重脫節，故每年政府仍會予以調高，導致不論實際上售出的價格是否低於買

入的價格，都必須繳交土地增值稅的不合理現象。

 個人影響：

在房地合一稅制 2.0 中修正為持有不動產未滿 2 年者，課徵 45%; 超過 2 年

未滿 5 年者，課徵 35%; 超過 5 年未滿 10 年者，課徵 20%; 超過 10 年者，課徵

15%。

 企業影響：

在房地合一稅制 1.0 中，企業之房地交易並未納入課徵範圍，而係納入營利

事業所得稅課徵，適用現行稅率 20%，不因持有時間長短而適用不同稅率。因考

量實務上短期套利者可透過企業進行房地短期交易，以規避適用房地合一高稅

率，因此在 2.0 稅制中修正為企業之房地交易持有期間短於 5 年者，需適用房地

合一 2.0 稅制，其規定為持有不動產未滿 2 年者，課徵 45%，超過 2 年未滿 5 年

者，課徵 35%。對於持有房地超過 5 年者，回歸適用現行營利事業所得稅率 20%。

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第三題：實施房地合一稅至今已滿 5 年，請問您對哪些稅制上有改進及檢討空間

嗎？為什麼？

房地合一重稅修法勢必會影響經濟發展，造成轉嫁效應、閉鎖效應，形成量

少價升、稅收減少，房地產市場因應環境變化時刻都在變動，由於房市熱絡、價

格上漲就不一定就是炒房結果所導致，未來應視房地合一稅推動後的情況持續檢

討改善。