Professional Documents
Culture Documents
محاضره اسكان تخطيط عليا 2
محاضره اسكان تخطيط عليا 2
(ب) قد يصل التمويل إلى %90من قيمة الوحدة المطلوب شرائها أو من
تكاليف البناء أو الترميم أو التحسين ،وبالتالي ال يلتزم المستثمر أو المشتري
إال بدفع نسبة ال تزيد على %10من قيمة الوحدة.
(ج) إمكانية السداد المبكر للتمويل حيث تتيح المادة 11من الالئحة
التنفيذية لقانون التمويل العقاري إمكانية قيام المستثمر بالتعجيل بالوفاء لكل أو
بعض أقساط التمويل على أن يخطر جهة التمويل بذلك قبل موعد السداد
المعجل بفترة ال تقل عن ثالثة شهور.
(د) حق اختيار الشروط الخاصة بالتمويل مثل قيمة المقدم الذي يمكن سداده
وقيمة األقساط الشهرية.
(ذ) تقديم التمويل لشرائح الدخل المنخفضة والمتوسطة وعرفها القانون في بداية
األمر بأنها الحد األقصى لدخلها السنوي 12ألف جنيه للفرد ،و 18ألف جنيه
لألسرة ،إال أنه تم تحديثها حاليًا بأن الشخص الذي يستحق التمويل هو الشخص
األعزب الذي يقل دخله الشهري عن 2250جنيهًا ،أو الشخص المتزوج الذي
يقل دخله الشهري عن 2750جنيهًا.
(هـ) إمكانية التصرف في العقار بالبيع أو التأجير حيث أجازت المادة 7من
القانون للمشتري أو المستثمر التصرف في العقار بالبيع أو الهبة أواإليجار ،أو
غير ذلك من التصرفات أو ترتيب أى حق عيني عليه وذلك بعد موافقة الممول،
وبشرط أن يقبل المتصرف إليه اإلحالل محل المشتري في االلتزامات المترتبة
على اتفاق التمويل.
(ن) إتاحة نظام المشارك أو الشريك في الضمان العقاري ،وهو ما يعني إمكانية
مشاركة طرف آخر مع العميل األساسي لدفع أقساط التمويل أو إمكانية جمع
دخل الزوج والزوجة معًا للحصول على قرض التمويل واحتساب القسط من
الدخل المجمع لهما.
(و) ضمان ثبات سعر العائد طوال مدة العقد حتى لو ارتفع سعر العائد في
السوق.
ما هى مجاالت التمويل العقاري؟
تسري أحكام هذا القانون على نشاط التمويل لالستثمار في مجاالت شراء أو
بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات اإلدارية والمنشئات الخدمية
ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري....
ويطلق على هذا التمويل اسم " التمويل العقاري" ،....وعلى المشتري أو من
حصل على التمويل في غير حال الشراء اسم "المستثمر".
إضافة مجاالت أخرى (قانون رقم 55لسنة 2014م)
تم تعديل القانون رقم 148لسنة 2001م الخاص بالتمويل العقاري من خالل
القانون رقم 55لسنة 2014م.
أضاف القانون المجاالت التالية:
-اإلجارة مع مراعاة أحكام القانون رقم 95لسنة 1995في شأن التأجير
التمويلي.
-تمويل شراء حق االنتفاع بالعقارات.
-تمويل شراء العقارات بنظامي المشاركة والمرابحة .
-إعادة التمويل العقاري.
ويجوز للوزير المختص بعد موافقة مجلس إدارة الهيئة إضافة أنشطة أخرى في
مجال التمويل العقاري.
ما هى الهيئة المسئولة عن اإلشراف ومراقبة أنشطة التمويل العقاري؟
األطراف هى :
-1االشخاص االعتبارية العامة مثل صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل
العقاري.
-2شركات التمويل العقاري.
-3من الممكن مشاركة البنوك بشرط موافقة البنك المركزي.
مادة 3
تكون للجهات التالية دون غيرها مزاولة نشاط التمويل العقاري المنصوص
عليه في هذا القانون بشرط قيدها في سجل تعده الجهة اإلدارية لهذا
الغرض:
-االشخاص االعتبارية العامة التي يدخل نشاط التمويل العقاري ضمن
أغراضها.
-شركات التمويل العقاري النصوص عليها في الباب الخامس من هذا
القانون
ويجوز للبنوك المسجلة لدى البنك المركزي المصري بعد موافقته ووفقًا
للقواعد التي يقررها أن تزاول نشاط التمويل العقاري دون قيدها لدى الجهة
االدارية وال تسري عليها احكام الفقرة الثانية من المادة ( )4والباب السابع من
هذا القانون.
ما هى مسئولية صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري؟
دعم نشاط التمويل العقاري في مجال بيع المساكن لذوي الدخول المنخفضة -
عن طريق تحمل الصندوق لجانب من قيمة القسط.
يجوز للصندوق مباشرة األنشطة واتخاذ اإلجراءات والق اررات الالزمة لضمان -
تحقيق أغراضه وضمان مخاطر عدم سداد االلتزامات الناشئة عن نشاط
التمويل العقاري ،وله في سبيل ذلك تأسيس أو المساهمة في تأسيس شركات
وصناديق متخصصة في ذلك.
.
المادة ()35
ينشأ صندوق لضمان ودعم نشاط التمويل العقاري تكون له الشخصية
االعتبارية العامة ويتبع الوزير المختص ،يختص الصندوق بدعم نشاط
التمويل العقاري في مجال بيع المساكن لذوي الدخول المنخفضة عن طريق
تحمل الصندوق لجانب من قيمة القسط وبما يكفل النزول بعبء التمويل الى
الحدود التي تتناسب مع دخولهم بما ال يجاوز ربع الدخل ،ويصدر بنظام
الصندوق قرار من رئيس الجمهورية يحدد اختصاصاته االخرى.
تعديل واضافة بالقانون رقم 55لسنة 2014م
أوضحت الالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى الصادر بالقانون رقم 148
لسنة 2001شروط وضوابط التمويل العقاري كما يلي:
( مادة ) 3
تكون مزاولة نشاط التمويل العقارى وفقًا للمعايير اآلتية -:
( أ ) يجب أن تكون إجراءات التمويل واضحة ومحددة على نحو يكفل معرفة
المستثمر بجميع حقوقه والتزاماته ويكون من مستندات اتفاق التمويل التى ال
يكتمل بغيرها إقرار من المستثمر بأنه تسلم صورة من النموذج الذى تعده
الهيئة للشروط األساسية للتمويل العقاري واطلع عليها قبل توقيعه على اتفاق
التمويل.
(ب) ال يجوز التمويل بأكثر من تسعين فى المائة من قيمة العقار .
(ج) تحدد قيمة العقار ألغراض التمويل بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة
أسماؤهم فى الجداول لدى الهيئة بشرط إال يكون من العاملين لدى الممول أو
المستثمر .
(د) ال يجوز للممول توفير تمويل أو أكثر ,بما يجاوز عشرة فى المائة من رأس
ماله ,و ذلك لمستثمر واحد و زوجته و أقاربه حتى الدرجة الرابعة ,أو
للشخص االعتبارى و األشخاص االعتبارية األخرى التى يساهم بأكثر من
عشرة فى المائة من رأسمالها .
(هـ) ال يجوز أن يزيد قسط التمويل على أربعين فى المائة من مجموع دخل
المستثمر من غير ذوى الدخول المنخفضة المنصوص عليهم فى المادة (.)6
من الجهة التي تقدم اليها طلبات اقامة مشروعات االسكان االقتصادي؟
( مادة ) 4
على الجهات التى ترغب فى إقامة مشروعات بناء مساكن اقتصادية تباع لذوى
الدخول المنخفضة المنصوص عليهم فى المادة ( ,)6بنظام التمويل العقارى و
بالمزايا التى يقررها القانون فى هذا الخصوص ,التقدم بطلب إلى صندوق
ضمان و دعم نشاط التمويل العقارى مصحوبًا بدراسات وافية عن المشروع
تتضمن عدد وحداته و مساحتها و القيمة التقديرية ألثمانها و غير ذلك من
العناصر المتصلة بالمشروع .
و يبرم الصندوق اتفاقاً مع الجهة الراغبة فى إقامة المشروع و مع من يقبل
تمويله ,يتناول جميع األحكام المنظمة إلقامة المشروع و أسلوب بيع وحداته
السكنية و تمويلها و تحديد نسبة الدعم الذى يقدمه الصندوق .
ما الجهة المسئولة عن استالم األراضي لبناء االسكان االقتصادي؟
( مادة ) 5
يتم تسليم اراضى الدولة التى تخصص لبناء مساكن اقتصادية لذوى الدخول
المنخفضة بنظام التمويل العقارى إلى الصندوق – صندوق ضمان ودعم نشاط
التمويل العقاري -و يؤدى الصندوق إلى الجهة اإلدارية المختصة نصف تكلفة
تزويد تلك األراضى بالمرافق ,و يسترد الصندوق ما أداه و ذلك على النحو
الذى ينظمه االتفاق المنصوص عليه فى المادة ( )4من هذه الالئحة .
تعديل المادة 5بقانون رقم 55لسنة 2014م
مع عدم اإلخالل باألحكام المنظمة لصندوق ضمان ودعم نشاط التمويل
العقاري المنصوص عليها في المادة ( )35من هذا القانون تلتزم الدولة –
ممثلة في الجهات صاحبة الوالية على أراضى الدولة – في سبيل توفير
التمويل العقاري لمنخفضي الدخل بدعم إسكان ذوى الدخول المنخفضة
وذلك بتخصيص أراضى دون مقابل إلقامة مساكن من المستوى
االقتصادي ،وبتحمل التكلفة الفعلية لتوفير المرافق العامة لها أو جزء
من هذه التكلفة ،أو غير ذلك من صور الدعم.
ويصدر قرار من مجلس إدارة الصندوق بتحديد شروط وقواعد استحقاق هذه
المساكن ،ومعايير توصيف مشروعات إسكان ذوى الدخل المنخفض.
ما تعريف القانون لمحدودي الدخل؟
( مادة ) 6
يقصد بذوى الدخول المنخفضة فى تطبيق أحكام القانون و هذه الالئحة
كل شخص ال يجاوز مجموع دخله السنوى تسعة آالف جنيه ,أو اثنا عشر
ألف جنيه إذا كان متزوجًا أو يعول .
و تكون األولوية فى توفير التمويل للحصول على مسكن اقتصادى
ال ,و عند تساوى الدخل يفضل من تكون أسرته أكثر للمستثمر األقل دخ ً
عددًا .
هل يمكن للمستثمر أن يتصرف في العقار قبل تسديد ثمنه بالكامل؟
تم تعديل القانون رقم 148لسنة 2001م الخاص بالتمويل العقاري من خالل
القانون رقم 55لسنة 2014م ،ومن ضمن تعديالته:
إنشاء االتحاد المصري للتمويل العقاري
مكرر:
ًا المادة ()34
«ينشأ اتحاد ُيسمي "االتحاد المصري للتمويل العقاري يتمتع بالشخصية
االعتبارية العامة ويتبع الهيئة -الهيئة العامة للرقابة المالية -ويصدر
بتشكيله قرار من مجلس إدارتها ,ويسجل في سجل خاص لديها يضم جميع
الشركات الخاضعة لهذا القانون والجهات التي تحددها الالئحة التنفيذية».
ويختص االتحاد بتوحيد جهود شركات التمويل العقاري والتنسيق فيما بينها
للنهوض بمجال التمويل العقاري في جمهورية مصر العربية.
وال تسرى المعايير والقواعد المهنية التي يضعها االتحاد إال بعد اعتمادها من
مجلس إدارة الهيئة.
ال لها لدى االتحاد يكون له الحق في حضور جلساته واالشتراك وتعين الهيئة ممث ً
في مناقشاته ،دون أن يكون له صوت معدود.
وينشر في الوقائعويصدر بالنظام األساسي لالتحاد قرار من مجلس إدارة الهيئةُ ،
المصرية على نفقة االتحاد.
أطراف منظومة التمويل العقارى
تتمثل أهم أطراف تلك المنظومة فيما يلي:
(أ) الهيئة العامة للرقابة المالية
البداية كانت انشاء الهيئة العامة لشئون التمويل العقارى
صدر بإنشائها القرار الجمهوري رقم ٢٧٧لسنة ٢٠٠١م ،إال أنه تم الغاؤها
وأدمجت في "الهيئة العامة للرقابة المالية" ،وهى في األصل هيئة رقابية تعمل
على وضع الضوابط التي تكفل كفاءة السوق ومتابعة نشاطه خاصة اإلشراف
والرقابة على كل من شركات التمويل العقاري وصندوق دعم وضمان نشاط
التمويل العقاري.
وتمثل الغرض من إنشاء الهيئة في القيام على شئون التمويل العقاري واإلشراف
على حسن تنفيذ قانونه ومتابعة نشاطه ورقابته والعمل على تنميته واتخاذ
اإلجراءات التي تكفل سوقه والحفاظ على حقوق المتعاملين فيه.
(ب) صندوق دعم التمويل العقارى
نصت المادة 35من القانون على إنشاء "صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل
العقارى" الذي تحول إلى صندوق دعم التمويل العقاري ،وأن تكون له الشخصية
االعتبارية العامة ويتبع الوزير المختص ،وقد تغير اسمه اآلن إلى " صندوق
دعم التمويل العقاري".
ويختص الصندوق بدعم نشاط التمويل العقاري في مجال بيع المساكن لذوي
الدخل المنخفض وذلك بما يلي:
-تخصيص بعض األراضى المملوكة للدولة دون مقابل إلقامة مساكن
اقتصادية
-تحمل قيمة المرافق العامة التي تزود بها تلك المساكن بمقدار نصف تكلفتها
الفعلية ،هذا باإلضافة إلى تحمل الصندوق لجانب من قيمة القسط وبما يكفل
النزول بعبء التمويل إلى الحدود التي تتناسب مع دخول ذوي الدخول
المنخفضة ،وبما ال يجاوز % 25من الدخل.
يضاف إلى ذلك ضمان الصندوق لحاالت التعثر العارضة في السداد،
حيث يتولى السداد نيابة عن المستفيد في حالة التعثر في الوفاء بها
ألسباب عارضة ،وذلك بما ال يجاوز ثالثة أقساط ،وال يجوز للصندوق
تكرار هذا الوفاء إلى المستثمر الواحد قبل 5سنوات.
(ج) البائع
وهو مالك العقار األصلى الذي يبيع الوحدة أو العقار إلى المشترى الجديد .
وهى جهة التمويل التي تقدم القرض أو التمويل العقاري ( يمكن أن تكون
جهة التمويل شركة تمويل عقاري أو بنك من البنوك المرخص لها بتقديم
التمويل العقاري).
وقد نصت المادة ٢٧من الالئحة التنفيذية على أنه يجب أن تتخذ الشركة
التي يرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري شكل شركة مساهمة مصرية،
وأال يقل رأسمالها المصدر عن ٥٠مليون جنيه ،وال يقل المدفوع منه عند
التأسيس عن % ٢٥نقدًا.
وتتمثل أهم شركات التمويل العقاري في مصر حالياً فيما يلي:
حيث أشارت المادة ٣٧من القانون والمادة ٥٦من الالئحة التنفيذية أن
لجهة التأمين الحق في أن تشترط على المستثمر التأمين لصالحها بقيمة
حقوقها لدى شركات التأمين المصرية ،وذلك ضد مخاطر عدم الوفاء
بسبب وفاة المستثمر أو عجزه ،بحيث تلتزم شركة التأمين سداد مبلغ
التأمين لجهة التمويل بنسبة ال تقل عن .% 50
(ز) جهات أو شركات التوريق
حيث تقوم شركة التمويل العقارى ببيع محفظة القروض العقارية لديها لجهة
تمويل أخرى تكون في الغالب شركة إعادة تمويل مقابل الحصول على سندات
بقيمة تلك المحفظة ،وبحيث يمكن تداول القروض العقارية وتسييلها بسهولة في
سوق األوراق المالية ،حيث تقوم شركات التوريق فيما بعد ببيع تلك الحقوق في
صورة سندات للمستثمر النهائي.
ونشاط التوريق هو أحد األنشطة المالية المستحدثة في مصر التي يمكن عن
طريقها إلحدى المؤسسات المالية المصرفية أو غير المصرفية أن تقوم بتحويل
الحقوق المالية (غير القابلة للتداول أو المضمونة بأصول) إلى منشأة
متخصصة ذات غرض خاص تسمى في هذه الحالة شركة التوريق بهدف
إصدار أوراق مالية جديدة ،فى مقابل أن تكون هذه الحقوق قابلة للتداول في
سوق األوراق المالية بما يساهم ذلك فى زيادة السيولة وخفض مخاطر أسعار
الفائدة .
(س) مؤسسات االستعالم االئتمانى
ويتولون تصفية الوحدة أو بيعها بالمزاد العلني عند التنفيذ عليها لعدم
االنتظام في السداد من قبل العميل ،وتنص المادة 16من القانون على
أنه إذا لم يقم المستثمر بالوفاء خالل المدة المحددة له في اإلعالن
بالسند التنفيذي يصدر قاضي التنفيذ أم اًر بتعيين وكيل عقاري من بين
الوكالء المقيدة أسماؤهم لدى الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري ،وذلك
لمباشرة إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني تحت اإلشراف المباشر
لقاضى التنفيذ.
(ى) المستثمر النهائي