‫قسم التخطيط العمراني‬ ‫جامعة القاهرة‬

‫دبلومة التخطيط العمراني‬ ‫كلية التخطيط اإلقليمي والعمراني‬

‫مادة تخطيط وتنفيذ مشروعات التنمية العقارية‬

‫األطراف الفاعلة في التنمية العقارية‬

‫‪ -5‬اإلطار التشريعي و القانوني‬
‫قانون التمويل العقاري رقم ‪ 148‬لسنة ‪2001‬م وتعديالته‬
‫د‪ .‬محمد محمود يوسف‬
‫المدرس بقسم التخطيط العمراني‬
‫‪HTTPS://SCHOLAR.CU.EDU.EG/?Q=MMYOUSSIF/‬‬
 ‫(األسئلة الرئيسية ‪ :‬عناصر المحاضرة)‬
‫ما هى أهم القوانين المنظمة للسوق العقاري في مصر؟‬ ‫‪-‬‬
‫ما هى مجاالت التمويل العقاري؟‬ ‫‪-‬‬
‫ما هى الهيئة المسئولة عن اإلشراف ومراقبة أنشطة التمويل العقاري؟‬ ‫‪-‬‬
‫ما هى األطراف التي لها حق مزاولة نشاط التمويل العقاري؟‬ ‫‪-‬‬
‫ما هى شروط وضوابط التمويل العقاري؟‬ ‫‪-‬‬
‫من الجهة التي تقدم إليها طلبات إقامة مشروعات اإلسكان االقتصادي؟‬ ‫‪-‬‬
‫من يتسلم أراضي الدولة لبناء اإلسكان االقتصادي؟‬ ‫‪-‬‬
‫ما تعريف القانون لمحدودي الدخل؟‬ ‫‪-‬‬
‫ما هى خطوات الحصول على التمويل العقاري؟‬ ‫‪-‬‬

‫من هم األطراف المشاركين في منظومة التمويل العقاري؟‬ ‫‪-‬‬

 ‫أهم القوانين المنظمة للسوق العقاري في مصر‬
‫* تطور قوانين التمويل واالستثمار العقاري‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 43‬لسنة ‪1974‬م‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 159‬لسنة ‪1981‬م‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 230‬لسنة ‪1989‬م‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 8‬لسنة ‪1997‬م‬
‫‪ -‬قانون التمويل العقاري رقم ‪ 148‬لسنة ‪2001‬م وتحديثه بقانون رقم ‪55‬‬
‫لسنة ‪2014‬م‬
‫* قانون البناء الموحد ‪ 119‬لسنة ‪2008‬م وتعديالته‬
‫* قانون المجتمعات العمرانية الجديدة رقم ‪ 59‬لسنة ‪1979‬م‪.‬‬
 ‫أهمية قانون التمويل العقاري للمستثمرين العقاريين‬
‫(أ) يمنح نظام التمويل العقاري أطول فترة سداد ممكنة بالمقارنة بأى نظم‬
‫تمويل أخرى‪ ،‬بحيث يمكن أن تصل مدة قرض التمويل العقاري إلى ‪ 30‬سنة‪.‬‬

‫(ب) قد يصل التمويل إلى ‪ %90‬من قيمة الوحدة المطلوب شرائها أو من‬
‫تكاليف البناء أو الترميم أو التحسين‪ ،‬وبالتالي ال يلتزم المستثمر أو المشتري‬
‫إال بدفع نسبة ال تزيد على ‪ %10‬من قيمة الوحدة‪.‬‬

‫(ج) إمكانية السداد المبكر للتمويل حيث تتيح المادة ‪ 11‬من الالئحة‬
‫التنفيذية لقانون التمويل العقاري إمكانية قيام المستثمر بالتعجيل بالوفاء لكل أو‬
‫بعض أقساط التمويل على أن يخطر جهة التمويل بذلك قبل موعد السداد‬
‫المعجل بفترة ال تقل عن ثالثة شهور‪.‬‬
 ‫(د) حق اختيار الشروط الخاصة بالتمويل مثل قيمة المقدم الذي يمكن سداده‬
‫وقيمة األقساط الشهرية‪.‬‬

‫(ذ) تقديم التمويل لشرائح الدخل المنخفضة والمتوسطة وعرفها القانون في بداية‬
‫األمر بأنها الحد األقصى لدخلها السنوي ‪ 12‬ألف جنيه للفرد‪ ،‬و‪ 18‬ألف جنيه‬
‫لألسرة‪ ،‬إال أنه تم تحديثها حاليًا بأن الشخص الذي يستحق التمويل هو الشخص‬
‫األعزب الذي يقل دخله الشهري عن ‪ 2250‬جنيهًا‪ ،‬أو الشخص المتزوج الذي‬
‫يقل دخله الشهري عن ‪ 2750‬جنيهًا‪.‬‬

‫(هـ) إمكانية التصرف في العقار بالبيع أو التأجير حيث أجازت المادة ‪ 7‬من‬
‫القانون للمشتري أو المستثمر التصرف في العقار بالبيع أو الهبة أواإليجار‪ ،‬أو‬
‫غير ذلك من التصرفات أو ترتيب أى حق عيني عليه وذلك بعد موافقة الممول‪،‬‬
‫وبشرط أن يقبل المتصرف إليه اإلحالل محل المشتري في االلتزامات المترتبة‬
‫على اتفاق التمويل‪.‬‬
‫(ن) إتاحة نظام المشارك أو الشريك في الضمان العقاري‪ ،‬وهو ما يعني إمكانية‬
‫مشاركة طرف آخر مع العميل األساسي لدفع أقساط التمويل أو إمكانية جمع‬
‫دخل الزوج والزوجة معًا للحصول على قرض التمويل واحتساب القسط من‬
‫الدخل المجمع لهما‪.‬‬

‫(و) ضمان ثبات سعر العائد طوال مدة العقد حتى لو ارتفع سعر العائد في‬
‫السوق‪.‬‬
 ‫ما هى مجاالت التمويل العقاري؟‬

‫‪ -1‬مجاالت شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات اإلدارية‬

‫والمنشئات الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري‪....‬‬
‫‪ -2‬اإلجارة أو التأجير مع مراعاة أحكام القانون رقم ‪ 95‬لسنة ‪1995‬م في شأن‬
‫التأجير التمويلي‪.‬‬
‫‪ -3‬تمويل شراء حق االنتفاع بالعقارات‪.‬‬
‫‪ -4‬تمويل شراء العقارات بنظامي المشاركة والمرابحة ‪.‬‬
‫‪ -5‬إعادة التمويل العقاري‪.‬‬
 ‫مادة (‪ )1‬في قانون رقم ‪ 148‬لسنة ‪2001‬م‬

‫تسري أحكام هذا القانون على نشاط التمويل لالستثمار في مجاالت شراء أو‬
‫بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات اإلدارية والمنشئات الخدمية‬
‫ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري‪....‬‬
‫ويطلق على هذا التمويل اسم " التمويل العقاري"‪ ،....‬وعلى المشتري أو من‬
‫حصل على التمويل في غير حال الشراء اسم "المستثمر"‪.‬‬
 ‫إضافة مجاالت أخرى (قانون رقم ‪ 55‬لسنة ‪2014‬م)‬
‫تم تعديل القانون رقم ‪ 148‬لسنة ‪2001‬م الخاص بالتمويل العقاري من خالل‬
‫القانون رقم ‪ 55‬لسنة ‪2014‬م‪.‬‬
‫أضاف القانون المجاالت التالية‪:‬‬
‫‪ -‬اإلجارة مع مراعاة أحكام القانون رقم ‪ 95‬لسنة ‪ 1995‬في شأن التأجير‬
‫التمويلي‪.‬‬
‫‪ -‬تمويل شراء حق االنتفاع بالعقارات‪.‬‬
‫‪ -‬تمويل شراء العقارات بنظامي المشاركة والمرابحة ‪.‬‬
‫‪ -‬إعادة التمويل العقاري‪.‬‬
‫ويجوز للوزير المختص بعد موافقة مجلس إدارة الهيئة إضافة أنشطة أخرى في‬
‫مجال التمويل العقاري‪.‬‬
 ‫ما هى الهيئة المسئولة عن اإلشراف ومراقبة أنشطة التمويل العقاري؟‬

‫الهيئة المسئولة عن ذلك هى الهيئة العامة للرقابة المالية‬

‫القانون المعدل ( قانون رقم ‪ 55‬لسنة ‪2014‬م)‬

‫تعديل المادة (‪:)2‬‬
‫«مع عدم اإلخالل باختصاص جهاز حماية المنافسة ومنع الممارسات‬
‫االحتكارية‪ ،‬تختص الهيئة ( الهيئة العامة للرقابة المالية) بالتنظيم‬
‫والرقابة واإلشراف علي جميع أنشطة التمويل العقاري المبينة في هذا‬
‫القانون»‪.‬‬
 ‫ما هى األطراف التي لها حق مزاولة نشاط التمويل العقاري؟‬

‫األطراف هى ‪:‬‬
‫‪ -1‬االشخاص االعتبارية العامة مثل صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل‬
‫العقاري‪.‬‬
‫‪ -2‬شركات التمويل العقاري‪.‬‬
‫‪ -3‬من الممكن مشاركة البنوك بشرط موافقة البنك المركزي‪.‬‬
 ‫مادة ‪3‬‬

‫تكون للجهات التالية دون غيرها مزاولة نشاط التمويل العقاري المنصوص‬
‫عليه في هذا القانون بشرط قيدها في سجل تعده الجهة اإلدارية لهذا‬
‫الغرض‪:‬‬
‫‪ -‬االشخاص االعتبارية العامة التي يدخل نشاط التمويل العقاري ضمن‬
‫أغراضها‪.‬‬
‫‪ -‬شركات التمويل العقاري النصوص عليها في الباب الخامس من هذا‬
‫القانون‬
‫ويجوز للبنوك المسجلة لدى البنك المركزي المصري بعد موافقته ووفقًا‬
‫للقواعد التي يقررها أن تزاول نشاط التمويل العقاري دون قيدها لدى الجهة‬
‫االدارية وال تسري عليها احكام الفقرة الثانية من المادة (‪ )4‬والباب السابع من‬
‫هذا القانون‪.‬‬
 ‫ما هى مسئولية صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري؟‬

‫دعم نشاط التمويل العقاري في مجال بيع المساكن لذوي الدخول المنخفضة‬ ‫‪-‬‬
‫عن طريق تحمل الصندوق لجانب من قيمة القسط‪.‬‬
‫يجوز للصندوق مباشرة األنشطة واتخاذ اإلجراءات والق اررات الالزمة لضمان‬ ‫‪-‬‬
‫تحقيق أغراضه وضمان مخاطر عدم سداد االلتزامات الناشئة عن نشاط‬
‫التمويل العقاري‪ ،‬وله في سبيل ذلك تأسيس أو المساهمة في تأسيس شركات‬
‫وصناديق متخصصة في ذلك‪.‬‬

‫‪.‬‬
 ‫المادة (‪)35‬‬
‫ينشأ صندوق لضمان ودعم نشاط التمويل العقاري تكون له الشخصية‬
‫االعتبارية العامة ويتبع الوزير المختص‪ ،‬يختص الصندوق بدعم نشاط‬
‫التمويل العقاري في مجال بيع المساكن لذوي الدخول المنخفضة عن طريق‬
‫تحمل الصندوق لجانب من قيمة القسط وبما يكفل النزول بعبء التمويل الى‬
‫الحدود التي تتناسب مع دخولهم بما ال يجاوز ربع الدخل‪ ،‬ويصدر بنظام‬
‫الصندوق قرار من رئيس الجمهورية يحدد اختصاصاته االخرى‪.‬‬
 ‫تعديل واضافة بالقانون رقم ‪ 55‬لسنة ‪2014‬م‬

‫يجوز للصندوق – صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري ـ مباشرة‬

‫األنشطة واتخاذ اإلجراءات والق اررات الالزمة لضمان تحقيق أغراضه وضمان‬
‫مخاطر عدم سداد االلتزامات الناشئة عن نشاط التمويل العقاري‪ ،‬وله في‬
‫سبيل ذلك تأسيس أو المساهمة في تأسيس شركات وصناديق متخصصة في‬
‫ذلك أو االستعانة بالشركات أو الصناديق القائمة أو بتقديم ضمانات تيسر‬
‫عمليات التمويل العقاري للممولين أو المستثمرين أو بغير ذلك من الوسائل‬
‫التي يوافق عليها مجلس إدارته‪.‬‬
‫ويصدر بنظام الصندوق قرار من رئيس الجمهورية يحدد اختصاصاته‬
‫األخرى‬
 ‫ما هى شروط وضوابط التمويل العقاري؟‬

‫أوضحت الالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى الصادر بالقانون رقم ‪148‬‬
‫لسنة ‪ 2001‬شروط وضوابط التمويل العقاري كما يلي‪:‬‬

‫( مادة ‪) 3‬‬
‫تكون مزاولة نشاط التمويل العقارى وفقًا للمعايير اآلتية ‪-:‬‬
‫( أ ) يجب أن تكون إجراءات التمويل واضحة ومحددة على نحو يكفل معرفة‬
‫المستثمر بجميع حقوقه والتزاماته ويكون من مستندات اتفاق التمويل التى ال‬
‫يكتمل بغيرها إقرار من المستثمر بأنه تسلم صورة من النموذج الذى تعده‬
‫الهيئة للشروط األساسية للتمويل العقاري واطلع عليها قبل توقيعه على اتفاق‬
‫التمويل‪.‬‬
 ‫(ب) ال يجوز التمويل بأكثر من تسعين فى المائة من قيمة العقار ‪.‬‬
‫(ج) تحدد قيمة العقار ألغراض التمويل بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة‬
‫أسماؤهم فى الجداول لدى الهيئة بشرط إال يكون من العاملين لدى الممول أو‬
‫المستثمر ‪.‬‬
‫(د) ال يجوز للممول توفير تمويل أو أكثر‪ ,‬بما يجاوز عشرة فى المائة من رأس‬
‫ماله ‪ ,‬و ذلك لمستثمر واحد و زوجته و أقاربه حتى الدرجة الرابعة ‪ ,‬أو‬
‫للشخص االعتبارى و األشخاص االعتبارية األخرى التى يساهم بأكثر من‬
‫عشرة فى المائة من رأسمالها ‪.‬‬
‫(هـ) ال يجوز أن يزيد قسط التمويل على أربعين فى المائة من مجموع دخل‬
‫المستثمر من غير ذوى الدخول المنخفضة المنصوص عليهم فى المادة (‪.)6‬‬
 ‫من الجهة التي تقدم اليها طلبات اقامة مشروعات االسكان االقتصادي؟‬

‫الجهة هى صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري‬

‫( مادة ‪) 4‬‬
‫على الجهات التى ترغب فى إقامة مشروعات بناء مساكن اقتصادية تباع لذوى‬
‫الدخول المنخفضة المنصوص عليهم فى المادة (‪ ,)6‬بنظام التمويل العقارى و‬
‫بالمزايا التى يقررها القانون فى هذا الخصوص ‪ ,‬التقدم بطلب إلى صندوق‬
‫ضمان و دعم نشاط التمويل العقارى مصحوبًا بدراسات وافية عن المشروع‬
‫تتضمن عدد وحداته و مساحتها و القيمة التقديرية ألثمانها و غير ذلك من‬
‫العناصر المتصلة بالمشروع ‪.‬‬
‫و يبرم الصندوق اتفاقاً مع الجهة الراغبة فى إقامة المشروع و مع من يقبل‬
‫تمويله ‪ ,‬يتناول جميع األحكام المنظمة إلقامة المشروع و أسلوب بيع وحداته‬
‫السكنية و تمويلها و تحديد نسبة الدعم الذى يقدمه الصندوق ‪.‬‬
 ‫ما الجهة المسئولة عن استالم األراضي لبناء االسكان االقتصادي؟‬

‫الجهة المسئولة هى صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري‪.‬‬

‫( مادة ‪) 5‬‬
‫يتم تسليم اراضى الدولة التى تخصص لبناء مساكن اقتصادية لذوى الدخول‬
‫المنخفضة بنظام التمويل العقارى إلى الصندوق – صندوق ضمان ودعم نشاط‬
‫التمويل العقاري ‪ -‬و يؤدى الصندوق إلى الجهة اإلدارية المختصة نصف تكلفة‬
‫تزويد تلك األراضى بالمرافق ‪ ,‬و يسترد الصندوق ما أداه و ذلك على النحو‬
‫الذى ينظمه االتفاق المنصوص عليه فى المادة (‪ )4‬من هذه الالئحة ‪.‬‬
 ‫تعديل المادة ‪ 5‬بقانون رقم ‪ 55‬لسنة ‪2014‬م‬

‫مع عدم اإلخالل باألحكام المنظمة لصندوق ضمان ودعم نشاط التمويل‬
‫العقاري المنصوص عليها في المادة (‪ )35‬من هذا القانون تلتزم الدولة –‬
‫ممثلة في الجهات صاحبة الوالية على أراضى الدولة – في سبيل توفير‬
‫التمويل العقاري لمنخفضي الدخل بدعم إسكان ذوى الدخول المنخفضة‬
‫وذلك بتخصيص أراضى دون مقابل إلقامة مساكن من المستوى‬
‫االقتصادي ‪ ،‬وبتحمل التكلفة الفعلية لتوفير المرافق العامة لها أو جزء‬
‫من هذه التكلفة‪ ،‬أو غير ذلك من صور الدعم‪.‬‬
‫ويصدر قرار من مجلس إدارة الصندوق بتحديد شروط وقواعد استحقاق هذه‬
‫المساكن‪ ،‬ومعايير توصيف مشروعات إسكان ذوى الدخل المنخفض‪.‬‬
 ‫ما تعريف القانون لمحدودي الدخل؟‬

‫‪ -1‬هو الشخص الذي ال يزيد دخله السنوي على ‪ 9000‬جنيه‪.‬‬

‫‪-2‬أو هو الشخص المتزوج الذي ال يزيد دخله السنوي على‪ 12000‬جنيه‪.‬‬

‫( مادة ‪) 6‬‬
‫يقصد بذوى الدخول المنخفضة فى تطبيق أحكام القانون و هذه الالئحة‬
‫كل شخص ال يجاوز مجموع دخله السنوى تسعة آالف جنيه ‪ ,‬أو اثنا عشر‬
‫ألف جنيه إذا كان متزوجًا أو يعول ‪.‬‬
‫و تكون األولوية فى توفير التمويل للحصول على مسكن اقتصادى‬
‫ال ‪ ,‬و عند تساوى الدخل يفضل من تكون أسرته أكثر‬ ‫للمستثمر األقل دخ ً‬
‫عددًا ‪.‬‬
 ‫هل يمكن للمستثمر أن يتصرف في العقار قبل تسديد ثمنه بالكامل؟‬

‫ليس قبل ‪ 7‬سنوات من تاريخ الحصول على الدعم‪.‬‬

‫مكرر من قانون رقم ‪ 55‬لسنة ‪2014‬م‬

‫ًا‬ ‫المادة (‪)36‬‬
‫يلتزم من استفاد بوحدة سكنية مدعومة من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل‬
‫العقاري باستعمالها لسكناه هو وأسرته‪ ،‬ويحظر التصرف فيها أو التعامل عليها‬
‫بأي نوع من أنواع التصرفات والتعامالت قبل مضي سبع سنوات من تاريخ‬
‫الحصول على الدعم أو الحصول على موافقة الصندوق‪.‬‬
 ‫آنفا يتم بالمخالفة‬
‫ال كل تصرف في الوحدات المدعومة المشار إليها ً‬ ‫ويقع باط ً‬
‫ألحكام هذا القانون والق اررات الصادرة تنفي ًذا له‪ ،‬ويحظر على مصلحة الشهر‬
‫العقاري والتوثيق – بغير موافقة الصندوق – شهر أو تسجيل أو التسجيل العيني‬
‫أو التصديق أو إثبات التاريخ على التصرفات أو إجراء التوكيالت أو التنازالت‬
‫أو إجراء أية معامالت على هذه الوحدات المدعومة عدا تسجيل الوحدة باسم‬
‫المستثمر وقيد الرهن أو حق االمتياز لصالح جهات التمويل العقاري‪.‬‬
 ‫شركات التمويل العقارى‬
‫ما هى مواصفات وشروط إنشاء شركة للتمويل العقاري؟‬
‫‪ -‬شركة مساهمة مصرية‪.‬‬
‫‪ -‬لها رأس مال مصدر ال يقل عن ‪ 50‬مليون جنيه وال يقل المدفوع عند‬
‫التأسيس عن الربع ( ‪ 12.5‬مليون جنيه)‪.‬‬
‫‪ -‬تكملة رأس المال خالل عام من التسجيل‪.‬‬
‫‪ -‬اتخاذ االجراءات اإلدارية المنصوص عليها « طلب الترخيص والشهادات‬
‫الالزمة»‪.‬‬
‫( مادة ‪) 27‬‬
‫يجب أن تتخذ الشركة التى يرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقارى شكل‬
‫شركة المساهمة المصرية ‪ ,‬وأن يكون لها رأس مال مصدر ال يقل عن خمسين‬
‫مليون جنيه وال يقل المدفوع منه عند التأسيس عن الربع ‪ ,‬وأن يتم الوفاء‬
‫بالباقى خالل مدة ال تجاوز سنة من تاريخ قيد الشركة بالسجل التجارى ‪.‬‬
 ‫( مادة ‪) 28‬‬
‫يقدم طلب الترخيص على النموذج الذى تعده الهيئة لذلك ‪ ,‬على أن يرفق به ما‬
‫يأتى ‪-:‬‬
‫(أ) العقد االبتدائى للشركة ونظامها األساسى ‪.‬‬
‫(ب) السجل التجارى للشركة ‪.‬‬
‫(ج) بيان بمؤهالت وخبرات مديرى الشركة ومديرى الفروع ‪.‬‬
‫(د) إقرار من مؤسسى الشركة ومديريها بعدم صدور حكم بإفالس أى منهم‬
‫خالل السنوات الخمس السابقة أو بشهادة برد اعتباره ‪.‬‬
‫(هـ) إقرار من مؤسسى الشركة ومديريها وأعضاء مجلس إدارتها بعدم سبق الحكم‬
‫على أى منهم خالل السنوات الخمس السابقة بعقوبة جناية أو عقوبة جنحة فى‬
‫جريمة ماسة بالشرف أو األمانة أو شهادة برد اعتباره ‪.‬‬
‫(و) شهادة من مراقبين للحسابات من المقيدة أسماؤهم لدى الهيئة بقبول مراجعة‬
‫حسابات الشركة ‪.‬‬
‫(ز) اإليصال الدال على سداد رسم طلب الترخيص ‪.‬‬
 ‫( مادة ‪) 29‬‬
‫يكون رسم الترخيص خمسة آالف جنيه للشركات التى ال يجاوز‬
‫رأسمالها خمسين مليون جنيه وعشرة آالف جنيه للشركات التى يجاوز‬
‫رأسمالها هذا الحد ‪.‬‬
 ‫ما هى خطوات الحصول على التمويل العقاري؟‬
‫‪ -1‬تقديم طلب لصندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري‬
‫‪ -2‬يقوم الصندوق بفحص الطلب‬
‫‪ -3‬يقوم الصندون بضمان سداد األقساط ( أقساط ثالثة أشهر على األكثر)‬
‫( مادة ‪) 53‬‬
‫لمن يرغب من ذوى الدخول المنخفضة الحصول على دعم لشراء مسكن‬
‫اقتصادى ان يتقدم بطلب بذلك إلى أحد مكاتب صندوق ضمان و دعم نشاط‬
‫التمويل العقارى على النموذج الذى يعده لهذا الغرض مرفقاً به ما يأتى‬
‫(أ) وصف للعقار و موقعه ‪( .‬ب) خطاب من بائع العقار بالموافقة على البيع ‪.‬‬
‫(ج) شهادة من خبراء تقييم العقارات بإقرار الثمن المعروض ‪.‬‬
‫(د) شهادة بإثبات الدخل السنوى للطالب ‪.‬‬
‫(هـ) أية مستندات أخرى يطلبها الصندوق ‪.‬‬
 ‫( مادة ‪) 54‬‬
‫يقوم الصندوق بدراسة طلب الدعم و إخطار الطالب بالقرار الصادر‬
‫بشأنه خالل ثالثين يوماً من تاريخ تقديمه ‪ .‬و يجب أن يتضمن القرار فى‬
‫حال الموافقة تحديد نسبة الدعم الذى يقدمه الصندوق و موعد و إجراءات‬
‫التعاقد بما يكفل توفير الدعم خالل مدة ال تجاوز خمسة عشر يومًا من تاريخ‬
‫قبول الطلب ‪.‬‬
 ‫( مادة ‪) 55‬‬
‫يتولى الصندوق ضمان الوفاء بأقساط التمويل العقارى الذى يثبت التعثر‬
‫فى الوفاء بها ألسباب عارضة ‪ ,‬و ذلك بما ال يجاوز ثالثة أقساط ‪ ,‬و يبين‬
‫النظام الداخلى للصندوق قواعد و إجراءات إثبات و تقدير تلك األسباب ‪ ,‬و‬
‫استرداد لقيمة ما أداه من أقساط ‪.‬‬
‫و ال يجوز للصندوق تكرار هذا الوفاء بالنسبة إلى المستثمر الواحد قبل خمس‬
‫سنوات‬
 ‫القانون رقم ‪ 55‬لسنة ‪2014‬م‬

‫تم تعديل القانون رقم ‪ 148‬لسنة ‪2001‬م الخاص بالتمويل العقاري من خالل‬
‫القانون رقم ‪ 55‬لسنة ‪2014‬م‪ ،‬ومن ضمن تعديالته‪:‬‬
‫إنشاء االتحاد المصري للتمويل العقاري‬

‫مكرر‪:‬‬
‫ًا‬ ‫المادة (‪)34‬‬
‫«ينشأ اتحاد ُيسمي "االتحاد المصري للتمويل العقاري يتمتع بالشخصية‬
‫االعتبارية العامة ويتبع الهيئة ‪ -‬الهيئة العامة للرقابة المالية ‪ -‬ويصدر‬
‫بتشكيله قرار من مجلس إدارتها‪ ,‬ويسجل في سجل خاص لديها يضم جميع‬
‫الشركات الخاضعة لهذا القانون والجهات التي تحددها الالئحة التنفيذية»‪.‬‬
 ‫ويختص االتحاد بتوحيد جهود شركات التمويل العقاري والتنسيق فيما بينها‬
‫للنهوض بمجال التمويل العقاري في جمهورية مصر العربية‪.‬‬
‫وال تسرى المعايير والقواعد المهنية التي يضعها االتحاد إال بعد اعتمادها من‬
‫مجلس إدارة الهيئة‪.‬‬
‫ال لها لدى االتحاد يكون له الحق في حضور جلساته واالشتراك‬ ‫وتعين الهيئة ممث ً‬
‫في مناقشاته‪ ،‬دون أن يكون له صوت معدود‪.‬‬
‫وينشر في الوقائع‬‫ويصدر بالنظام األساسي لالتحاد قرار من مجلس إدارة الهيئة‪ُ ،‬‬
‫المصرية على نفقة االتحاد‪.‬‬
 ‫أطراف منظومة التمويل العقارى‬
‫تتمثل أهم أطراف تلك المنظومة فيما يلي‪:‬‬
‫(أ) الهيئة العامة للرقابة المالية‬
‫البداية كانت انشاء الهيئة العامة لشئون التمويل العقارى‬
‫صدر بإنشائها القرار الجمهوري رقم ‪ ٢٧٧‬لسنة ‪ ٢٠٠١‬م‪ ،‬إال أنه تم الغاؤها‬
‫وأدمجت في "الهيئة العامة للرقابة المالية"‪ ،‬وهى في األصل هيئة رقابية تعمل‬
‫على وضع الضوابط التي تكفل كفاءة السوق ومتابعة نشاطه خاصة اإلشراف‬
‫والرقابة على كل من شركات التمويل العقاري وصندوق دعم وضمان نشاط‬
‫التمويل العقاري‪.‬‬
‫وتمثل الغرض من إنشاء الهيئة في القيام على شئون التمويل العقاري واإلشراف‬
‫على حسن تنفيذ قانونه ومتابعة نشاطه ورقابته والعمل على تنميته واتخاذ‬
‫اإلجراءات التي تكفل سوقه والحفاظ على حقوق المتعاملين فيه‪.‬‬
 ‫(ب) صندوق دعم التمويل العقارى‬
‫نصت المادة ‪ 35‬من القانون على إنشاء "صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل‬
‫العقارى" الذي تحول إلى صندوق دعم التمويل العقاري‪ ،‬وأن تكون له الشخصية‬
‫االعتبارية العامة ويتبع الوزير المختص‪ ،‬وقد تغير اسمه اآلن إلى " صندوق‬
‫دعم التمويل العقاري"‪.‬‬
‫ويختص الصندوق بدعم نشاط التمويل العقاري في مجال بيع المساكن لذوي‬
‫الدخل المنخفض وذلك بما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬تخصيص بعض األراضى المملوكة للدولة دون مقابل إلقامة مساكن‬
‫اقتصادية‬
‫‪ -‬تحمل قيمة المرافق العامة التي تزود بها تلك المساكن بمقدار نصف تكلفتها‬
‫الفعلية‪ ،‬هذا باإلضافة إلى تحمل الصندوق لجانب من قيمة القسط وبما يكفل‬
‫النزول بعبء التمويل إلى الحدود التي تتناسب مع دخول ذوي الدخول‬
‫المنخفضة‪ ،‬وبما ال يجاوز ‪ % 25‬من الدخل‪.‬‬
‫يضاف إلى ذلك ضمان الصندوق لحاالت التعثر العارضة في السداد‪،‬‬
‫حيث يتولى السداد نيابة عن المستفيد في حالة التعثر في الوفاء بها‬
‫ألسباب عارضة‪ ،‬وذلك بما ال يجاوز ثالثة أقساط‪ ،‬وال يجوز للصندوق‬
‫تكرار هذا الوفاء إلى المستثمر الواحد قبل ‪ 5‬سنوات‪.‬‬
 ‫(ج) البائع‬

‫وهو مالك العقار األصلى الذي يبيع الوحدة أو العقار إلى المشترى الجديد ‪.‬‬

‫(د) المشترى (المستثمر)‬

‫وهو راغب شراء وحدة جديدة بنظام التمويل العقارى ‪.‬‬
 ‫(ذ) شركات التمويل العقارى‬

‫وهى جهة التمويل التي تقدم القرض أو التمويل العقاري ( يمكن أن تكون‬
‫جهة التمويل شركة تمويل عقاري أو بنك من البنوك المرخص لها بتقديم‬
‫التمويل العقاري)‪.‬‬

‫وقد نصت المادة ‪ ٢٧‬من الالئحة التنفيذية على أنه يجب أن تتخذ الشركة‬
‫التي يرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري شكل شركة مساهمة مصرية‪،‬‬
‫وأال يقل رأسمالها المصدر عن ‪ ٥٠‬مليون جنيه‪ ،‬وال يقل المدفوع منه عند‬
‫التأسيس عن ‪ % ٢٥‬نقدًا‪.‬‬
 ‫وتتمثل أهم شركات التمويل العقاري في مصر حالياً فيما يلي‪:‬‬

‫التعمير للتمويل العقاري‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫األهلي المتحد للتمويل‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫األهلي للتمويل العقاري ( التوفيق للتمويل العقاري سابقًا)‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫التيسير للتمويل العقاري‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫العربي اإلفريقي الدولي للتمويل العقاري ( بيت التمويل العقاري سابقًا)‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫المصرية للتمويل العقاري "اى اتش اف سي"‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫المصرية إلعادة التمويل العقاري‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫المصريين للتمويل العقاري‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫النعيم للتمويل العقاري‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫أمالك للتمويل واالستثمار العقاري‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫تمويل اإلمارات للتمويل العقاري‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫تمويل للتمويل العقاري‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫سكن للتمويل العقاري ‪.‬‬ ‫‪-‬‬
 ‫(ر) شركات التأمين‬

‫حيث أشارت المادة ‪ ٣٧‬من القانون والمادة ‪ ٥٦‬من الالئحة التنفيذية أن‬
‫لجهة التأمين الحق في أن تشترط على المستثمر التأمين لصالحها بقيمة‬
‫حقوقها لدى شركات التأمين المصرية‪ ،‬وذلك ضد مخاطر عدم الوفاء‬
‫بسبب وفاة المستثمر أو عجزه‪ ،‬بحيث تلتزم شركة التأمين سداد مبلغ‬
‫التأمين لجهة التمويل بنسبة ال تقل عن ‪.% 50‬‬
 ‫(ز) جهات أو شركات التوريق‬
‫حيث تقوم شركة التمويل العقارى ببيع محفظة القروض العقارية لديها لجهة‬
‫تمويل أخرى تكون في الغالب شركة إعادة تمويل مقابل الحصول على سندات‬
‫بقيمة تلك المحفظة‪ ،‬وبحيث يمكن تداول القروض العقارية وتسييلها بسهولة في‬
‫سوق األوراق المالية‪ ،‬حيث تقوم شركات التوريق فيما بعد ببيع تلك الحقوق في‬
‫صورة سندات للمستثمر النهائي‪.‬‬
‫ونشاط التوريق هو أحد األنشطة المالية المستحدثة في مصر التي يمكن عن‬
‫طريقها إلحدى المؤسسات المالية المصرفية أو غير المصرفية أن تقوم بتحويل‬
‫الحقوق المالية (غير القابلة للتداول أو المضمونة بأصول) إلى منشأة‬
‫متخصصة ذات غرض خاص تسمى في هذه الحالة شركة التوريق بهدف‬
‫إصدار أوراق مالية جديدة‪ ،‬فى مقابل أن تكون هذه الحقوق قابلة للتداول في‬
‫سوق األوراق المالية بما يساهم ذلك فى زيادة السيولة وخفض مخاطر أسعار‬
‫الفائدة ‪.‬‬
 ‫(س) مؤسسات االستعالم االئتمانى‬

‫وتسمى مكاتب االستعالم االئتماني‪ ،‬ويتمثل دورها في عمل صحيفة‬

‫مالية أو ائتمانية ( سجل ائتماني) لكل فرد تشمل جميع التعامالت‬
‫المالية له‪ ،‬ومن خاللها يتم عمل نظام إلعطاء نقاط أو تقييمات لألفراد‬
‫لمنحهم التمويل من عدمه وقيمة المبلغ المقدم‪ ،‬ويتم العمل بهذا النظام‬
‫في الدول المتقدمة من خالل رقم الضمان االجتماعي ويعتزم تعميمه فى‬
‫مصر من خالل تجربة الرقم القومي‪.‬‬
 ‫(ن) وسطاء التمويل العقارى‬

‫لتسهيل مهمة تعامل المستثمر مع الممول حيث تبين المواد ( ‪ ٤٩‬و‬

‫‪ ٥٠‬و ‪ ) ٥١‬من الالئحة التنفيذية التزام الوسيط بتسليم طالب التمويل‬
‫صورة من النموذج الذي تعده هيئة التمويل العقاري بالشروط األساسية‬
‫للتمويل‪ ،‬وأن يتم تحديد أجر الوسيط باالتفاق مع الممول مع حظر‬
‫تقاضى الوسيط أجر أو عمولة‪ ،‬و أال يحصل على أى منفعة تتصل‬
‫بعمله إال من الممول الذي فوضه فى السعر إلبرام العقد ‪.‬‬
 ‫(هـ) خبراء التقييم العقارى‬

‫لمعاينة العقار محل التمويل بتكليف من الممول وتحديد الثمن األساسى‬

‫له‪ ،‬وتنص المادة ‪ 18‬من القانون والمادة ‪ ٢٢‬من الالئحة التنفيذية‬
‫وتعديالتها على أنه يقوم اثنان من خبراء التقييم المقيدة أسماؤهم لدى‬
‫الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري بتحديد الثمن األساسي للعقار أو‬
‫تكاليف البناء والترميم أو التحسين بناء على طلب الوكيل العقاري على‬
‫أن يتم التقييم وفقاً لقيمة العقار عند شرائه‪ ،‬والتعديالت التي طرأت على‬
‫العقار بعد شرائه‪ ،‬وأثر معدالت التضخم على سوق العقار والقيمة‬
‫السوقية وقت التقييم لعقارات مماثلة في ذات المنطقة أو في مناطق‬
‫مشابهة‪.‬‬
 ‫(و) الوكالء العقاريين‬

‫ويتولون تصفية الوحدة أو بيعها بالمزاد العلني عند التنفيذ عليها لعدم‬
‫االنتظام في السداد من قبل العميل‪ ،‬وتنص المادة ‪ 16‬من القانون على‬
‫أنه إذا لم يقم المستثمر بالوفاء خالل المدة المحددة له في اإلعالن‬
‫بالسند التنفيذي يصدر قاضي التنفيذ أم اًر بتعيين وكيل عقاري من بين‬
‫الوكالء المقيدة أسماؤهم لدى الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري‪ ،‬وذلك‬
‫لمباشرة إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني تحت اإلشراف المباشر‬
‫لقاضى التنفيذ‪.‬‬
 ‫(ى) المستثمر النهائي‬

‫هو المستهلك األخير في دورة التمويل العقاري حيث يحصل على‬

‫السندات المصدرة من شركات التوريق ( شركات إعادة التمويل )‪ ،‬ومن‬
‫ثم تنتقل ملكيتها له ‪.‬‬
 ‫تمرين‬

‫‪ -‬تقديم عرض مختصر لقانون البناء الموحد ‪ 119‬لسنة‬

‫‪2008‬م وتعديالته ( أهم المواد)‪.‬‬
‫‪-‬تقديم عرض مختصر لقانون المجتمعات العمرانية الجديدة خاصة‬
‫فيما يخص تنفيذ المشروعات والتزامات المنفعين باألراضي‪.‬‬
‫‪https://scholar.cu.edu.eg/?q=mmyoussif/-‬‬