수도권 물류센터 임차인 현황 조사

물류 시장 수요 펀더멘털에 대한 종합적인 고찰

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TABLE OF CONTENTS

3 5 8

수도권
주요내용요약 서론 A급 물류센터
공급 전망

11 19

임차인 현황 결론

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 EXECUTIVE SUMMARY 3

• COVID-19 대유행은 여러 사회구조적 변화를 가속화하면서 온라인을 통한 상품 및

신선식품의 구매나 유통업체의 적극적인 온라인 판매 플랫폼 구축 및 확장 등과 같은
새로운 트렌드를 촉진하였고 이는 결국 금년 수도권 물류 수요의 급증으로 이어졌다.

• 금번 스페셜 리포트에서는 수도권 내 주요 A급 물류센터 75개를 대상으로 실제

사용하는 임차인들에 대한 산업군, 사용 규모, 선호 자산의 물리적인 특징 및 위치
그리고 임차인의 국적에 대한 면밀한 파악을 통해 수도권 물류시장 내 수요의
펀더멘털을 전반적으로 이해하고 그에 따른 주요 수요 동인의 특징을 파악함으로써
현재 아시아 태평양 지역 내 가장 높은 선호도를 보이고 있는 물류자산에 대한 투자를
검토하는 투자자에게 종합적인 시장 개요를 제공하고자 한다.

• 수도권 A급 물류센터 임차인 현황 조사 결과, 삼자물류(3PL)와 이커머스(E-

commerce)가 각각 50.2%, 24.6%로 전체 수도권 A급 물류센터 임대 면적의 약 ¾를
사용하는 것으로 조사되면서 물류 임대차 시장의 가장 큰 수요 동인으로 나타났다.

• 서울과의 높은 접근성과 상대적으로 저렴한 임대료를 바탕으로 전통적인 수도권

물류시장의 허브(Hub)로 자리잡은 용인 및 이천 지역에서는 3PL 임차인이 약 75%
수준의 면적을 점유하고 있으며, F&B의 수요 또한 다른 도시들에 비해 비교적 높게
나타났는데, 이는 해당 지역의 물류센터를 장기간 임차해 온 저장형 물류센터의
수요로 분석되었다.

• 서울과의 직선거리를 기준하여, 고양, 김포, 남양주, 부천 등 반경 30km 이내 권역은

신속한 배송을 필요로 하는 이커머스의 임차 수요가 가장 두드러졌다. 전체 면적의
65% 이상을 이커머스가 차지하였으며, 다수의 센터에서 초대형 면적을 임차하는
모습을 보였다. 반면, 남부의 용인 및 이천을 포함한 31~60km 반경의 구간에서는
3PL 업체들이 약 64%의 면적을 차지하고 있다.

• 임차인의 면적별 선호도를 살펴본 결과, 약 2,000평 (6,600㎡) 이하의 면적을

사용하고 있는 임차인의 수가 가장 많았으며, 사용면적의 크기가 커질수록 그 수는
전반적으로 감소하는 흐름이 관찰됐다. 그러나 사용면적이 약 20,000평 (66,000㎡)
이상일 경우, 대형 면적을 선호하는 이커머스의 수요가 오히려 크게 증가하면서 해당
면적을 사용하는 임차인 수의 비중이 크게 증가했다.

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 EXECUTIVE SUMMARY (Cont.) 4

• 수도권 물류시장의 93.8%는 국내 임차인이 사용하고 있다. 다만, 제조, 의약품, 패션

관련 산업군에서는 외국계 임차인의 비중이 평균 대비 높게 나타났으며, 특히 패션
관련 임차인의 경우 더욱 두드러졌다.

• 금번 조사 대상의 물류센터 표본을 살펴보면 최근 5년 이내 준공된 자산이 표본 전체

연면적의 67%를 차지하는 것으로 나타났다. 반면, 자산 수의 경우 최근 5년 이내
준공된 자산과 준공된 지 5년을 초과한 자산의 비중이 동일하게 나타났다. 이는 신규
공급되는 자산의 연면적이 점차 대형화 되고 있음을 의미하며, 실제로 금년 공급된
자산들의 평균 연면적은 약 90,000㎡으로 지난 2015년도 신규 공급 자산들의 평균
연면적 대비 약 2배 이상 증가했다.

• 물류센터의 준공 시점에 따라서도 임차인 산업군별 선호도의 차이가 관찰됐다.

준공연도가 5년을 초과하는 자산에서는 3PL이 절반 이상 (56%) 을 차지하는 반면,
이커머스 임차인은 단지 9.5% 수준만을 차지했다. 반면, 최근 5년 이내 지어진
자산들의 경우 3PL 뿐 아니라 이커머스 임차인의 사용면적이 각각 48%, 35%를
차지하면서 이커머스 및 3PL 사용자들의 대형 규모의 최신 자산에 대한 수요가
증가하고 있는 것을 확인할 수 있었다.

• 수도권 물류시장의 공급 및 수요 펀더멘털에 대한 종합적인 이해를 바탕으로

물류센터의 실수요자에 대한 심도 있는 이해는 향후 시장의 과잉 공급에 따른 우려 및
리스크를 최소화할 수 있다. 물류센터의 입지, 규모, 준공연도 등을 고려하여 타깃
임대료 및 임차인에 대해 고려할 수 있으며 반대로 잠재 임차인 산업군이 선호하는
물류센터의 사용 면적 및 사용 목적에 대한 이해를 바탕으로 임대인은 보다
효율적으로 물류 자산의 운영이 가능하며 최적화 된 임대 수익 실현이 가능하다.

• 동시에 물류 자산을 개발하고자 하는 개발사는 이 같은 시장에 대한 종합적인 이해를

바탕으로 임차인의 요구 조건에 맞는 물류 시설의 설계, 시공, 운영이 가능하며 및
재개발 잠재력이 있는 노후화된 물류 시설에 대한 적합성 평가도 가능하다.

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서론
Introduction

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 서론
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국내 이커머스(E-commerce) 시장의 꾸준한 확대와 더불어 금년 팬데믹 확산으로 인한 비대면 수요의 급격한 증가는 이커머스 및 삼자물류(3PL) 업체의 물량 증가로
이어지면서 물류센터에 대한 수요 역시 크게 증가했다. 실제로 지난 8월 사회적 거리두기 2.5단계가 실시되었을 당시 국내 온라인 리테일 매출 비중은 전체 리테일 매출의
44% 수준까지 치솟으면서 작년 평균인 37% 대비 크게 성장했다. 이러한 수요의 지속적인 확대를 바탕으로 수도권 A급 물류센터의 공급 또한 꾸준하게 이어지고 있다.

금년 신규 A급 물류 자산은 지난 5년 평균 공급량의 약 2배 수준인 1,840,000㎡ 이며, 2021년과 2022년에는 총 5,800,000㎡ 규모의 추가 공급이 예정되어 있다.

현재 수도권 물류 자산의 평균 수익률은 오피스 대비 상대적으로 매력적인 수준을 보이고 있는 동시에, 팬데믹으로 가속화 된 사회 구조적인 변화로 인해 수요 측면에서도
수혜를 누리면서 물류 투자 시장은 거래 규모와 시장 참여자 수 모두 꾸준한 증가를 보이고 있다. 이처럼 시장 참여자의 확대에 따른 변화가 예상되면서 물류 자산에 대한
투자자 및 개발사는 향후 수요를 예측할 수 있는 임차인의 특성 및 다이나믹에 대한 이해를 높이는 것이 필수적이다.

CBRE Research는 작년 4분기 발행된 <투자자를 위한 한국 저온 물류센터 현황> 리포트에 이어 올해 물류 스페셜 리포트의 두번째 시리즈로 물류센터의 실수요자인
임차인에 대한 연구를 기획했다. 금번 스페셜 리포트에서는 수도권 내 주요 A급 물류센터 75개를 대상으로 실제 사용하는 임차인들에 대한 산업군, 사용 규모, 선호 자산의
물리적인 특징 및 위치 그리고 임차인의 국적에 대한 면밀한 분석을 통해 수도권 물류시장 내 수요의 펀더멘털을 전반적으로 이해하고 그에 따른 주요 수요 동인의 특징을
파악함으로써 현재 아시아 태평양 지역 내 가장 높은 선호도를 보이고 있는 물류자산에 대한 투자를 검토하는 투자자에게 종합적인 시장 개요를 제공하고자 한다.

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 조사 방법 및 대상
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CBRE Research는 금번 스페셜 리포트 작성을 위해 Figure 1. 조사 대상 범위 및 분포 현황

수도권 A급 물류센터 중 75개 자산, 총 약 4,816,300㎡
면적에 대해 현재 사용중인 임차인 조사를 실시했다. 이
중 16개 자산은 연면적 2만평 (66,000㎡) 이상으로 0 10 20 30
프라임(Prime)급 물류센터로 분류된다.
인천
조사 대상 자산 중 2015년도 이후 준공된 현대식
고양
물류센터가 전체의 50% 정도로 나타났으며, 자가 사용
용도를 제외한 임대용 자산을 대상으로만 조사를 부천
실시하였다. 김포

현재 A급 물류센터의 공급 분포와 마찬가지로 (Figure 남양주

3 참조) 본 조사에서도 용인 및 이천 내 가장 많은 광주
자산이 위치했으며, 전체 조사 대상 면적의 약 40%가 평택
해당 지역 내 위치했다.
오산 김포
고양 남양주
한편, 산업군 분류 시 통계청 산업분류표에 따라 화성
임차인의 산업군을 1차적으로 분류했으며, 1차 분류시 서울
의왕
삼자물류 (3PL)로 분류된 임차인의 경우에는 산업의 부천
인천
특성상 취급 물량 및 수요의 세부적인 파악을 위해 군포
취급하는 품목에 따라 2차 분류하여 최종 산업군 분류에 안산 광주
반영하였다. 의왕
용인
안산
이천 여주

여주 용인 이천
화성 오산
안성

- 500,000 1,000,000 안성
평택
총 연면적 (하단 축, ㎡) 자산 수 (상단 축, 개)

* Source: CBRE Research, November 2020

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수도권
A급 물류센터
공급 전망
Greater Seoul
Grade A Logistics
Supply

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 수도권 A급 물류 시장 공급 현황
지속적인 신규 공급에 따라 확대되는 수도권 물류 시장
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지난 2015년부터 2019년까지 최근 5년 동안 수도권 지역 내 신규 A급 물류센터는 평균 약 870,000㎡ 규모로 공급됐으며, 대부분의 자산이 이천과 용인 등의 전통적인 물류
거점 내 공급됐다.

금년 팬데믹 사태 확산과 함께 비대면 수요가 증가하면서 이커머스 시장 및 3PL 시장 역시 급격하게 확대되고 있으며, 수도권 내 A급 물류센터에 대한 수요도 함께 증가하는
추세이다.

이 같은 지속적인 수요 증가를 기반으로 신규 물류 자산의 공급도 이어지고 있으며, 금년에도 3분기까지 총 약 1,440,000㎡ 규모의 신규 자산이 공급됐다. 오는 4분기 내에도
약 400,000㎡ 규모의 추가 신규 자산의 준공이 예정되어 있어 2020년 총 약 1,840,000㎡ 규모의 공급이 예상된다.

동시에 2022년까지 향후 2년간 총 5,800,000㎡ 규모의 추가 공급이 예정되어 있어 일부에서는 수도권 내 A급 물류센터의 과잉 공급이라는 우려도 단기적으로 존재한다.

Figure 2: 수도권 A급 물류센터 공급 추이 (2008 – 2022F)

15.0
단위: 백만 제곱미터

12.0

9.0

6.0

3.0

-
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020F 2021F 2022F

기존 공급량 (㎡) 신규 공급량 (㎡)

* Source: CBRE Research, November 2020

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 수도권 물류센터 임차인 현황 조사 목적
향후 공급 리스크의 해소를 위한 임차 수요 파악의 중요성
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수도권 지역 내 예정된 상당 규모의 신규 공급은 대부분 기존 물류센터의 중심 지역인 이천 및 용인과 같은 남부 지역에 집중되어 있다. 동시에 서울과의 접근성이 우수한 인천
지역에도 2022년까지 약 2,500,000㎡의 대규모의 신규 공급이 예정되어 있다. 또한, 상대적으로 저렴한 임대료를 바탕으로 비용의 효율성이 높은 안성과 같은 지역 내에도
일부 공급이 예정되어 있다.

최근 몇 년간 신규 공급의 증가에도 불구하고 올해 상반기 기준 수도권 A급 물류센터의 평균 공실률은 5.7% 수준을 나타내고 있다. 특히, 금년 상반기 공급이 집중됐던 용인,
이천, 안성 지역에서는 지속되는 신규 공급에도 불구하고 급격히 증가하는 수요를 흡수하며 빠르게 안정화 되는 모습이 관찰됐다.

향후 예정된 대규모의 신규 공급량은 지역별 차이가 존재하기 때문에, 해당 지역별 공급 상황과 더불어 물류센터의 실수요자에 대한 심도 있는 이해가 선행되어야 할 필요가
있다. 동시에 공급되는 자산의 공실 리스크를 최소화하고 운영의 효율성을 높이기 위해 다양한 물류 시장 내 임차인별 산업군과 그 특성에 기반한 수요 파악에 대한 중요성은
더욱 대두될 것으로 보인다.

Figure 3: 수도권 주요 지역별 공급 및 예정 공급 현황

3,000 14.0%
단위: 천 제곱미터

2,500 12.0%
10.0%
2,000
8.0%
1,500
6.0%
1,000
4.0%
500 2.0%
- 0.0%
안성 여주 이천 용인 안산 군포 의왕 화성 오산 평택 광주 남양주 김포 부천 고양 인천

기존 공급량 (2019년말 기준, ㎡) 2020년 예상 공급량 (㎡) 2021년 예상 공급량 (㎡) 2022년 예상 공급량 (㎡) 공실률 (RHS, 2020 H1 기준)

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임차인 현황
Tenant Profile
Analysis

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 주요 산업군별 임차인 비중
3PL과 이커머스가 주도하는 물류 시장
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금번 CBRE Research의 수도권 A급 물류센터 임차인 Figure 4. 수도권 A 급 물류센터 임차인 및 3PL 실화주 산업군 구성 비중 (면적 기준)
현황 조사 결과, 삼자물류(3PL)와 이커머스(E-commerce)
가 물류 임대차 시장의 가장 큰 수요 동인으로 나타났다.
3PL이 전체 연면적의 50.2%를 차지하며 가장 큰 면적을
사용하였으며, 이커머스가 24.6%로 뒤를 이었다. 두 개의
산업군이 전체 수도권 A급 물류센터 임대 면적의 약 ¾를 서비스업
사용하는 것으로 조사되면서, 최근 코로나로 인해 유통업
제조업
가속화된 해당 산업군의 물류센터 확장 수요를 반증하였다.
패션 유통업
금번 조사에서는 가장 큰 면적을 사용하는 3PL의 실제 3PL

수요 동인을 분석하기 위해 화주 구성 또한 조사하였는데, 복합화주 화장품

비교적 다양한 산업군에서 3자물류 서비스를 사용하는 F&B 의약품 이커머스
것으로 조사되었다. 3PL의 실제 화주는 F&B가 34.6%로
택배
가장 큰 부분을 차지하고 있었으며, 제조업과 패션이 각각
12%를 상회하며 뒤를 이었다.
제조업
3PL 면적의 약 10%는 복합 화주로 쓰이고 있으며, 또 F&B
이커머스
다른 3PL 업체에게 재차 전대를 주는 경우도 비슷한
패션
비율로 관찰되었다. 화주사 대상은 조사 시점에 따라 상시
변동가능성이 있어 이 부분에 대한 고려가 필요하다.

기타 산업군으로는 식음(F&B) 및 패션이 각각 전체 화장품 건설업

연면적의 7% 수준을 사용하면서 비슷한 비중을 보였고,
유통업(4%), 제조업(2%) 및 건설업(2%) 이 그 뒤를
이었다. 서비스, 화장품, IT 및 제약업체가 사용하는 면적은
각 1% 미만으로 상대적으로 미미하게 나타났으며, 이는
해당 업종에서 사용중인 물류 센터의 수가 적은 부분
외에도, 일부 업종의 특성상 센터별 평균 필요면적이 작은
이유도 기인했다.

단일 센터별 산업군 평균 임차 면적은 이커머스가 약

44,000㎡ 수준으로 가장 큰 면적을 필요로 했고, 그 뒤를
건설업(38,500㎡), 패션(31,100㎡), F&B(26,100㎡)
순으로 나타났다.
* Source: CBRE Research, November 2020

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 주요 도시별 임차인 구성 현황
3PL 및 이커머스 산업군의 선호 지역
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주요 도시별 임차인 구성 현황을 살펴보면, 물류센터가 Figure 5. 도시별 물류 임차인 산업군 구성 (면적 기준)
위치한 지역에 따라 물류 임차인 산업군 비중의 차이가
관찰되었다.
1,200 50,000
전통적인 수도권 물류시장의 허브(Hub)이자 수도권 A 급

단위: 천 제곱미터
물류센터 전체 면적의 약 40%가 위치한 (Figure 3 참조)
용인 및 이천 지역에서는 3PL 임차인이 약 75% 수준의 45,000
1,000
면적을 점유하고 있다. 이는 3PL 산업군이 수도권 A급
물류센터 내 사용중인 전체 면적의 62% 수준이다. 40,000
경부고속도로와 중부고속도로를 중심으로 한 서울과의
높은 접근성과 상대적으로 저렴한 임대료가 물류 비용 800
절감이 곧 수익과 직결되는 3PL 업체에 매력적으로 35,000
작용한 것으로 분석된다.
600 30,000
용인 및 이천 지역에서는 F&B의 수요 또한 다른 도시들에
비해 비교적 높게 나타났는데, 이는 해당 지역의
25,000
물류센터를 장기간 임차해 온 저장형 물류센터의 수요로 400
분석되었다. 그 외에도 제조업, 패션, 이커머스, 건설,
화장품 등 다양한 산업군에서 나머지 면적을 사용하고 20,000
있는 것으로 나타났다.
200
15,000
반면, 고양, 김포, 남양주, 부천 지역의 경우, 이커머스의
수요가 매우 높게 관찰되었으며 임차인 산업군 종류가
보다 제한적으로 관찰되었다. 서울과의 최적의 근접성을 - 10,000
바탕으로 비교적 높은 임대료 수준을 나타내는 지역으로,
보관보다 유통에 용이한 최신식 물류센터가 공급되면서
최근 급증하고 있는 빠른 배송 및 새벽 배송 수요에 적합한
위치적 장점이 있기 때문으로 풀이된다.
3PL 건설업 화장품
패션, 제조업, 서비스업, 유통업 등을 포함하는 기타
산업군의 경우 특정 입지에 대한 선호도는 관찰되지 이커머스 F&B 패션
않았다. 해당 산업군은 특정 도시를 선호하기 보다는 IT 제조업 의약품
본인들의 비즈니스 모델에 적합한 물류센터를 찾는 것으로 서비스업 유통업 임대료 (RHS, 원/평/월)
알려졌다.
* Source: CBRE Research, November 2020

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 서울과의 접근성에 따른 임차인 구성 변화
배송 경쟁의 심화로 서울과의 근접성이 요구되는 이커머스 임차인
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앞서 살펴본 주요 도시별 임차인 구성 현황을 조금 더 Figure 6. 권역별 물류 임차인 산업군 구성 (면적 기준)
효율적으로 비교하기 위해, 서울로부터의 직선 거리를
기준으로 반경 30km 이내, 반경 31~60km, 반경 60km
이상의 3단계로 권역을 설정하여 검토하였다.
90km
권역별 임차인 구성을 살펴보면, 반경 30km 이내 권역은
3,000
신속한 배송을 필요로 하는 이커머스의 임차 수요가 가장

단위: 천 제곱미터
두드러졌다. 전체 면적의 65% 이상을 이커머스가
2,500
차지하였으며, 다수의 센터에서 초대형 면적을 임차하는
모습을 보였다.
2,000
31~60km 반경의 구간은 앞서 언급한 용인과 이천 지역을
포함하는 권역으로 3PL 업체들이 약 64%의 면적을 1,500
차지하고 있다. 서울로의 접근성과 임대료의 균형을 모두
고려하여 해당 권역에 위치하는 것으로 보이며 이 1,000
권역부터 비교적 다양한 산업군의 임차 수요가 나타나기 60km
시작하였다. 500 고양 남양주

또한 해당권역에는 가장 많은 수/면적의 물류센터가 김포 서울

-
분포하고 있었다. 이는 서울에서 가까운 도시들은 비교적 반경 반경 반경 부천 광주
주거 지역이 많고 관련 인허가가 쉽지 않아 물류센터 인천
30km 31~60km 60km
개발이 제한적인 반면, 상대적으로 서울과 먼 외곽지역은 의왕
이내 이상 30km
지가가 비교적 저렴할 뿐만 아니라 물류센터 건설에
필요한 대지 확보 및 인허가 용이성이 높기 때문인 것으로 안산 이천 여주
3PL 건설업
풀이된다.
화장품 이커머스 용인
한편, 금번 조사 결과 60km 이상의 지역은 배송에 오산
F&B 패션 화성
민감하지 않고 비교적 보관 수요가 높은 임차인 수요가
많이 때문에 특정 산업군의 임차인 수요가 두드러지게 IT 제조업
나타나진 않았다. 안성
의약품 서비스업
유통업 평택

* Source: CBRE Research, November 2020

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 사용 면적별 임차인 산업군 구성 비교
대형 면적을 선호하는 이커머스
15

임대인 또는 물류 자산을 개발하고자 하는 개발사는 Figure 7. 사용 면적별 물류 임차인 산업군 구성

임차인이 선호하는 사용 면적의 크기 및 목적에 대한
이해를 통해 특정 산업군을 유치하거나 임대차 관련
운영을 보다 효율적으로 할 수 있다.
60 2,000

단위: 임차인 수

단위: 천 제곱미터
1,800
실제로 임차인의 사용면적별 현황에 대해서 조사해 본
1,600
결과, 약 2,000평 (6,600㎡) 이하로 사용하고 있는 1,400
임차인의 수가 가장 높게 나타났으며, 사용면적의 크기가 1,200 유통업
커질수록 그 수는 전반적으로 감소하는 흐름이 관찰됐다. 50
1,000
800 서비스업
그러나 사용면적이 약 20,000평 (66,000㎡) 이상을 600
사용하고 있는 임차인의 수는 전체의 10% 정도를 400 의약품
나타내면서 오히려 약 10,000평부터 20,000평 미만의 40 200
면적 대비 더 큰 면적에 대한 임차인의 수요를 확인할 수 -
㎡ 제조업
있었다. 실제로 20,000평 이상의 면적을 사용하고 있는
임차인의 총 점유 면적이 금번 조사 대상 총 면적의 약 IT
39%를 차지하는 것으로 나타나면서 상당한 비중을 30
보였다. 패션

한편, 약 4,000평에서 8,000평 (13,201㎡ ~ 19,800㎡)의 F&B

면적을 사용하는 임차인의 산업군 구성이 가장 다양하게 20
나타났으며, 사용 면적 크기에 관계없이 3PL의 비중은 이커머스
눈에 띄게 관찰됐다. 다만, 약 20,000평 이상의 대형
화장품
면적에서는 3PL과 더불어 이커머스의 비중도 매우 높게
나타났다. 10
건설업
이커머스 업체의 경우에는 효율성 재고를 위해 흩어져있던
3PL
복수의 물류센터를 하나의 대규모 면적으로 통합 이전하는
수요가 높게 나타난 반면, 3PL 업체의 경우 하나의 0
㎡
물류센터를 전체 임차하는 마스터리스를 통해 운영의
효율성 및 화주 선호도의 제고를 꾀하는 것으로 나타났다.

* Source: CBRE Research, November 2020

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 물류센터 규모별 자산 분포 및 자산별 평균 임차인 수
자산 규모가 커질수록 단일 임차인의 평균 사용 면적은 훨씬 더 크게 증가
16

CBRE Research가 정의하는 수도권 A급 물류센터의 Figure 8. 물류센터 연면적 규모별 조사 개수 및 평균 임차인 수
기준은 자산의 규모, 준공연도, 입지, 물리적 품질, 소유주
및 임차인 구성 및 임대료 수준 등 다양한 정량적 및
정성적 요소를 바탕으로 한다.

가장 기본적인 고려 요소인 규모의 경우 연면적 1만 평

(33,000㎡)을 기준으로 하며, A급 자산 중에서도 연면적
2만평 (66,000㎡) 이상의 자상은 프라임 물류센터로
분류한다.

전체 조사 대상인 75개의 자산 중 절반 수준이

1만평~2만평 사이의 A급 자산에 포함되었으며, 약 20%의
자산이 프라임 자산으로 분류되었다. 1만평 이하의 자산은
총 25개로 조사됐다.

1만평 이하의 자산의 평균 임차인 수는 1.96개, 단일

임차인 평균 점유 면적은 약 3,745 평을 나타냈으며,
1만평~2만평 사이의 A급 자산의 경우 평균 임차인 수는
2.44개, 단일 임차인 평균 점유 면적은 약 5,730평을 자산 규모 구분 (연면적)
기록했다. 프라임 물류센터의 경우 평균 임차인 수는
4.56개, 단일 임차인 평균 점유 면적은 약 10,970평으로 10,000평 이상
10,000평 미만 20,000평 이상
나타났다. ~20,000평 미만

결과적으로 자산의 규모가 커질수록 평균 임차인 수가 규모별 조사된 자산 수

증가하는 것으로 나타났으며, 단일 임차인의 평균 임차
면적 또한 증가하였다. 단, 자산의 임차인 수 증가율 대비
단일 임차인이 사용하는 면적의 증가율이 훨씬 높게 25 34 16
나타났다.

즉, 앞서 언급된 이커머스와 같은 임차인에서 대형 면적에

자산당 평균 임차인 수
대한 수요가 크게 늘면서 프라임급 자산의 공급이
증가하고 있으며, 이러한 자산에서는 앵커테넌트 (anchor 1.96 2.44 4.56
tenant) 유치를 통해 약 60~70%의 면적을 해소하고,
잔여 면적을 약 3~4개의 복수 임차인으로 해소하는
모습이 관찰됐다. * Source: CBRE Research, November 2020

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 국내외 임차인 비중 비교
수도권 물류시장의 수요를 견인하고 있는 국내 임차인
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수도권 물류시장 내 임차인 가운데 국내 임차인이 Figure 9. 산업별/도시별 물류 임차인 Tenant Origin (면적 기준)
사용하는 면적의 비중은 전체의 93.8%로 외국계
임차인이 사용하는 면적의 비중 대비 월등히 높은 것으로
조사됐다. 2,500

단위: 천 제곱미터
지역 및 산업군에 관계없이 전반적으로 국내 임차인의
2,000
비중이 외국계 임차인의 비중 대비 전반적으로 높게
나타나면서, 수도권 물류센터의 대부분의 수요는 국내
1,500
기업으로 부터 발생되는 것으로 확인됐다. 다만, 제조, 외국계 임차인
의약품, 패션 관련 산업군에서는 외국계 임차인의 비중이
1,000
평균 대비 높게 나타났다.
500 국내 임차인
특히 패션 관련 임차인의 경우 더욱 두드러졌다. 이는 금년
코로나 사태로 인해 국내 패션 브랜드의 확장세가 다소
-
보류된 것과 비교하여 외국계 패션 브랜드의 확장세는
이어지고 있기 때문으로 보인다. 코로나 사태에도 불구
글로벌 패션 브랜드의 확장세가 이어지는 이유는 해외
대비 국내 코로나 확산 상황이 비교적 잘 통제되고 있기
때문으로 분석되며, 실제로 다양한 글로벌 브랜드들이 1,200
단위: 천 제곱미터

계속해서 한국 시장 내 진출 및 확장 계획을 활발히

검토중인 것으로 조사됐다. 1,000

한편, 주요 지역별 임차인의 국적을 분석해 본 결과 김포, 800

인천, 평택 등에서 비교적 외국계 임차인의 비중이 높게
나타났다. 해당 지역들은 항만 혹은 공항과 근접한 600 외국계 임차인
지역으로 외국계 임차인들의 수입 품목에 대한 보관 및
배송을 위한 수요로 인해 타 지역 대비 외국계 임차인의 400
비중인 두드러진 것으로 분석됐다. 국내 임차인
200

* Source: CBRE Research, November 2020

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 자산의 준공연도에 따른 임차인 구성 비교
대형화 되는 신규 자산에 대한 이커머스 수요 증가
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금번 조사 대상의 물류센터 표본을 살펴보면 최근 5년 Figure 10. 물류센터 준공연도별 임차인 산업군 구성 (면적 기준)
이내 준공된 자산이 표본 전체 연면적의 67%를 차지하는
것으로 나타났다. 반면, 자산 수의 경우 최근 5년 이내
준공된 자산과 준공된 지 5년을 초과한 자산의 비중이 3,500

단위:천 제곱미터
동일하게 나타났다. 이는 신규 공급되는 자산의 연면적이
점차 대형화 되고 있음을 의미하며, 실제로 금년 공급된
자산들의 평균 연면적은 약 90,000㎡으로 지난 2015년도 유통업
신규 공급 자산들의 평균 연면적 대비 약 2배 이상 3,000
증가했다. 서비스업
이처럼 물류센터의 준공연도에 따라 각 자산의 규모
차이가 존재하기 때문에, 자산의 준공연도에 따른 2,500 의약품
임차인의 구성에 대해서도 분석해보았다.
제조업
분석 결과, 준공연도가 5년을 초과하는 자산에서는 3PL이 32%
2,000 IT
전체의 약 56%로 절반 이상을 차지하는 동시에
이커머스의 비중은 약 9.5% 수준으로 나타났다.
패션
반면, 최근 5년 이내 지어진 자산들의 경우 3PL이 전체
1,500
면적의 약 48%, 이커머스가 32%를 차지하고 있는 것으로 F&B
나타나면서 보다 많은 이커머스 및 3PL 사용자들이 대형
규모의 최신 자산에 대한 수요가 증가하고 있는 것을
이커머스
확인할 수 있었다. 1,000
또 다른 주목할만한 점은 제조업과 F&B의 비중이 48% 화장품
준공연도가 5년을 초과하는 자산에서 5년 이내의 신규
자산 대비 월등하게 높게 나타난 점이다. 제조업과 F&B의 500 건설업
경우 그 특성상 단순 보관의 비중이 높기 때문에 더 높은 56%
임대료의 최신식 물류센터의 필요성이 비교적 높지 않다. 3PL
오히려 상대적으로 야드가 넓고 선적 공간이 충분히
확보된 기존 물류센터들이 그들의 니즈에 더 부합할 수 -
있기 때문에 이 같은 결과가 나타난 것으로 분석된다. 최근 5년 이내 6년 이상

* Source: CBRE Research, November 2020

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결론
Conclusion

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 결론 및 제언
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팬데믹 사태 이전부터 국내 단일 및 맞벌이 가구의 증가와 더불어 모바일 쇼핑에 친숙한 밀레니얼 세대의 구매력 증가, 그리고 혼밥/혼술 문화 같은 사회 문화적 변화에 따라
이커머스 및 택배 시장는 꾸준한 성장을 나타냈다.

한편, 금년 팬데믹의 확산은 이 같은 변화를 더욱 가속화 시켰으며 동시에 일부 지역의 봉쇄조치 및 사회적 거리두기로 인해 비대면 소비문화의 정착을 가져오면서 근본적인
소비 패턴의 변화를 초래했다. 이로 인해 이커머스 시장의 성장은 더욱 급격하게 확대되고 있으며, 이커머스와 3PL을 중심으로 물류센터 수요 역시 크게 증가했다.

하지만 수도권 지역 내 신규 물류센터의 공급 또한 급격히 증가하고 있기 때문에 물류 자산을 보유하고 있거나 투자를 검토하고 있는 투자자 및 개발사는 경쟁력 확보를 위해
전략적인 포지셔닝이 필요하다.

수도권 물류시장의 공급 및 수요 펀더멘털에 대한 종합적인 정보를 바탕으로 물류센터의 실수요자에 대한 심도 있는 이해는 향후 시장의 과잉 공급에 따른 우려 및 공실
리스크를 최소화할 수 있다. 물류센터의 입지, 규모, 준공연도 등을 고려하여 타깃 임대료 및 임차인에 대해 고려할 수 있으며 반대로 잠재 임차인 산업군이 선호하는
물류센터의 사용 면적 및 사용 목적에 대한 이해를 통해 임대인은 보다 효율적으로 물류 자산의 운영이 가능하며 최적화 된 임대 수익 실현이 가능하다.

동시에 물류 자산을 개발하고자 하는 개발사는 이와 같은 시장에 대한 종합적인 이해를 바탕으로 임차인의 요구 조건에 맞는 물류 시설의 설계, 시공, 운영이 가능하며 및
재개발 잠재력이 있는 노후화된 물류 시설에 대한 적합성 평가도 가능하다.

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Head of Research, Korea Manager, Korea Research Analyst, Korea Research
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