BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.

HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG KINH DOANH
KHOA KẾ TOÁN

THỦ TỤC ĐÁNH GIÁ RỦI RO BÀI TẬP 3.40

Họ & tên GV giảng dạy: Nguyễn Thị Thu Hiền

Khóa: 33.1

Lớp: Kiểm toán

Nhóm 4

1. TRẦN THỊ HƯƠNG HÀ 523102140126

2. HOÀNG QUỐC TRUNG 523102140170
3. NGUYỄN VĂN KHẢI 523102140132
4. LÂM QUẾ PHƯƠNG 523102140152

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 11 năm 2023

`
 MỤC LỤC

I. THỦ TỤC ĐÁNH GIÁ RỦI RO – BÀI TẬP 3.40......................................................1

1.1 Đề bài..........................................................................................................................1
1.2 Số liệu báo cáo tài chính của Doanh Nghiệp...............................................................1
II. XÁC ĐỊNH VÀ ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG DOANH NGHIỆP............................3
2.1. Khoản mục Doanh thu :..............................................................................................3
2.2 Xác định rủi ro khoản mục Bất động sản đầu tư và Hàng Tồn kho...........................4
2.3 Xác định rủi ro khoản mục Nợ phải trả:....................................................................6
2.4 Xác định rủi ro khoản mục Đầu tư công ty con và công ty liên kết:........................7
2.5 Rủi ro sai lệch số dư đầu kỳ:.....................................................................................7

`
`
 I. THỦ TỤC ĐÁNH GIÁ RỦI RO – BÀI TẬP 3.40
1.1 Đề bài.
Kiểm toán viên Minh được giao phụ trách kiểm toán báo cáo tài chính năm đầu tiên
cho công ty ABC - một công ty cổ phần niêm yết kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản –
cho năm tài chính kết thúc ngày 31/12/20X2. Báo cáo tài chính của ABC năm 20X1 được
kiểm toán bởi công ty kiểm toán khác với ý kiến chấp nhận toàn phần.
Hoạt động chính của công ty ABC bao gồm kinh doanh hàng hóa bất động sản, bất
động sản đầu tư (cho thuê văn phòng) và các dịch vụ khác. Dưới đây là một số thông tin mà
Minh thu thập được trong quá trình tìm hiểu khách hàng để lập kế hoạch kiểm toán:
1. Tình hình kinh doanh ngành bất động sản phát triển mạnh mẽ trong năm 20X0 &
20X1, nhưng ở năm hiện hành (20X2), có chiều hướng đi xuống, đặc biệt thị trường dự
án căn hộ khách sạn (phục vụ du lịch nghỉ dưỡng), giá thị trường của các căn hộ du
lịch cũng giảm đáng kể so với năm trước. Tuy vậy, do đã triển khai từ các năm trước,
nên kế hoạch doanh thu của 1 năm hiện hành về dự án căn hộ khách sạn vẫn được công
ty xây dựng cao hơn 20% so với năm trước. Doanh thu lĩnh vực này chiếm trên 50%
doanh thu hàng hóa bất động sản của cả công ty.
2. Trong năm hiện hành công ty ABC có thay đổi kế toán trưởng. Kế toán trưởng mới
trước đây chưa từng làm việc trong lĩnh bất động sản. Ngoài ra, công ty chưa ban hành
quy định để phân biệt giữa bất động sản đầu tư và hàng hóa bất động sản.
3. Do nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tăng nhanh trong những năm trước,
nên ở năm hiện hành, Ngân hàng Nhà nước thắt chặt dòng vốn đổ vào thị trường này.
Một lượng lớn các căn hộ cao cấp dự trữ đã không bán được như dự kiến, do vậy, cuối
năm công ty quyết định chuyển sang để cho thuê.
4. Trong năm công ty ABC đã cho các công ty con vay ngắn hạn với lãi suất 9% mà
không có tài sản đảm bảo.
1.2 Số liệu báo cáo tài chính của Doanh Nghiệp
Số liệu trên BCTC mà kiểm toán viên thu thập sơ bộ như sau: (đơn vị: tỷ đồng):

Chỉ tiêu 20X0 20X1 20X2

Doanh thu (bao gồm doanh thu tài chính) 4.851 5.570 6.650

Lợi nhuận trước thuế 1.147 852 863

Tiền (ngày 31/12) 534 408 286

Hàng tồn kho bất động sản (ngày 31/12) 1.001 995 1.340

Nợ phải thu ngắn hạn (bao gồm phải thu cho vay 3.685 6.069 8.135
bên liên quan chiếm 90%) (ngày 31/12)

1
 Tài sản cố định 141 95 218

Bất động sản đầu tư (ngày 31/12) 3.680 2.495 2.472

XDCB dở dang 1.327 2.393 3.150

Đầu tư vào công ty con, liên kết 3.993 6.171 7.150

Tài sản khác 382 744 321

Tổng tài sản (ngày 31/12) 14.743 19.370 23.072

Người mua ứng trước (ngày 31/12) 1.324 1.743 1.634

Phải trả người bán (ngày 31/12) 355 522 602

Phải trả ngắn hạn khác (bao gồm vay bên 1.934 5.438 5.968
quan ngày 31/12)

Vay dài hạn (thuê tài chính) (ngày 31/12) 3.052 3.357 5.781

Vốn đầu tư của chủ sở hữu (ngày 31/12) 6.380 6.380 7.100

Lợi nhuận chưa phân phối (ngày 31/12) 1.698 1.930 1.987

Tổng nguồn vốn (ngày 31/12) 14.743 19.370 23.072

Yêu cầu: Anh/chị hãy:

a) Đánh giá rủi ro kinh doanh, rủi ro tiềm tàng, rủi ro kiểm soát và rủi ro có sai sót
trọng yếu dựa trên các thông tin mà kiểm toán viên Minh thu thập. Cho biết ảnh hưởng (nếu
có) của việc thiếu các thủ tục kiểm soát cần thiết đến rủi ro có sai sót trọng yếu trên báo cáo tài
chính?
b) Cho biết các thủ tục kiểm toán cần thiết kế và thực hiện để đối phó các rủi ro có sai
sót trọng yếu trên báo cáo tài chính đã được đánh giá?

2
 II. XÁC ĐỊNH VÀ ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG DOANH NGHIỆP.
2.1. Khoản mục Doanh thu :
Căn cứ kết quả trao đổi của KTV Minh ở các luận điểm sau:
1. Tình hình kinh doanh ngành bất động sản phát triển mạnh mẽ trong năm 20X0 &
20X1, nhưng ở năm hiện hành (20X2), có chiều hướng đi xuống, đặc biệt thị trường dự
án căn hộ khách sạn (phục vụ du lịch nghỉ dưỡng), giá thị trường của các căn hộ du
lịch cũng giảm đáng kể so với năm trước. Tuy vậy, do đã triển khai từ các năm trước,
nên kế hoạch doanh thu của 1 năm hiện hành về dự án căn hộ khách sạn vẫn được công
ty xây dựng cao hơn 20% so với năm trước. Doanh thu lĩnh vực này chiếm trên 50%
doanh thu hàng hóa bất động sản của cả công ty.
2. Trong năm hiện hành công ty ABC có thay đổi kế toán trưởng. Kế toán trưởng mới
trước đây chưa từng làm việc trong lĩnh bất động sản. Ngoài ra, công ty chưa ban hành
quy định để phân biệt giữa bất động sản đầu tư và hàng hóa bất động sản.
3. Trong năm công ty ABC đã cho các công ty con vay ngắn hạn với lãi suất 9% mà
không có tài sản đảm bảo.
Ngoài ra phân tích về sự biến động Doanh Thu của công ty:

Chỉ tiêu 20X0 20X1 20X2

Doanh thu (bao gồm doanh thu tài chính) 4,851 5,570 6,650
Doanh thu tài chính 298 492 659
Doanh thu BĐS 4,553 5,078 5,991
Biến động Doanh Thu về giá trị 526 913
Tăng trưởng Doanh Thu 12% 18%
Lợi nhuận trước thuế 1,147 852 863
Tỷ suất lợi nhuận ròng 24% 15% 13%

Xác định rủi ro sau ở khoản mục Doanh Thu:

1. Rủi ro kinh doanh: Thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ ở năm X0 và X1 nhưng lại có
sự xoay chiều giảm ở X2, thị trường giảm mạnh ở căn hộ khách sạn phục vụ nghỉ
dưỡng chiếm 50% Doanh thu hàng hóa BĐS của công ty. Làm ảnh hưởng rất lớn đến
kết quả kinh doanh của công ty ở năm X2.
2. Rủi ro tiềm tàng: Trong năm X2 trong khi thị trường quay chiều giảm mạnh ở phân
khúc mà Doanh thu doanh nghiệp chiếm 50% thì Doanh nghiệp lại đề ra mức kế hoạch
Doanh Thu cao hơn 20% so với năm X1 điều này gây áp lực lớn cho phía doanh
nghiệp khi phải cố gắng đáp ứng kế hoạch đề ra trong khi thị trường chung đang khó
khăn, và phải cân nhắc một vấn đề chính là Doanh nghiệp hiện tại là Doanh nghiệp
niêm yết nên kết quả kinh doanh tác động rất lớn đến giá cổ phiếu của Doanh Nghiệp.
Xét thấy trong năm X2 vốn đầu tư chủ sở hữu đã tăng 720 tỷ đồng, do trong đề bài
không đề cập đến vấn đề về việc tăng vốn nhưng có thể nhận thấy doanh nghiệp có thể
đã phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn hoạt động cho Doanh nghiệp, ngoài ra mặc dù
thì trường chung giảm nhưng Doanh thu doanh nghiệp vẫn ghi nhận tăng trưởng đều
Doanh nghiệp đạt mức tăng trưởng 12% của năm X1 so với năm X0 và mức tăng
trưởng 18% của năm X2 so với năm X1, nhưng tỷ suất lợi nhuận ròng của Doanh

3
 nghiệp lại giảm mạnh ở mức tương ứng giảm từ 24% ở năm X0 xuống 13% của năm
X2 - Để có cái nhìn đúng hơn về doanh thu bất động sản, nhóm đã tiến hành tách ra
doanh thu tài chính căn cứ vào mức lãi suất 9% mà đề bài đã cho và Nợ phải thu ngắn
hạn của công ty con, liên kết chiếm 90% khoản phải thu từ đó ta tính ra được Doanh
thu tài chính = 90%x Nợ phải thu ngắn hạn x Lãi suất 9% - Từ các dữ kiện trên ta thấy
được Rủi Ro ở khoản mục Doanh Thu – Cơ sở dẫn liệu hiện hữu
3. Rủi ro kiểm soát: Nguyên tắc ghi nhận doanh thu công ty xây dựng là rất khác biệt so
với các nhóm ngành khác, việc ghi nhận doanh thu xây dựng phải dựa trên Chuẩn mực
kế toán số 05 – Bất động sản đầu tư với các nguyên tắc và phương pháp kế toán rất
khác biệt so với các nhóm ngành kế toán khoán, nên đối với các doanh nghiệp lớn
người kế toán trưởng phải là người có kinh nghiệm từng làm việc qua về mảng bất
động sản để đảm bảo sự hiểu biết đối với các yếu tố như là phương pháp phân bổ giá
vốn, cách thức ghi nhận Doanh Thu, thời điểm xuất hóa đơn và thời điểm trích 1%
thuế TNDN tạm nộp . Ngoài ra doanh nghiệp không có quy định cụ thể về Bất động
sản đầu tư và Hàng Hóa Bất Động sản sẽ ảnh hưởng đến khoản chi phí khấu hao TSCĐ
khi doanh nghiệp tiến hành chuyển đổi mục đích kinh doanh từ việc mua đi bán lại
chuyển sang hình thức cho thuê
4. Rủi Ro sai sót trọng yếu: Doanh thu có khả năng ghi cao, không đúng kỳ hơn so với
thực tế do xác định sai thời điểm ghi nhận doanh thu,
Thực hiện các thủ tục kiểm toán:
1. Xem xét các hợp đồng mua bán với khách hàng, các hồ sơ nghiệm thu hay bàn giao
liên quan đến các hợp đồng mua bán với khách hàng để xác định thời điểm ghi nhận
doanh thu
2. Phỏng vấn doanh nghiệp về việc hạch toán ghi nhận doanh thu từng loại ( Doanh thu
tài chính, Doanh thu bất động sản, Doanh thu cho thuê bất động sản) để xem xét cách
doanh nghiệp ghi nhận là đúng hay sai.
2.2 Xác định rủi ro khoản mục Bất động sản đầu tư và Hàng Tồn kho:
Phân tích sơ bộ:

4
 Tỷ Tỷ Tỷ
Chỉ tiêu 20X0 trọng/Tổng 20X1 trọng/Tổng 20X2 trọng/Tổng
TS TS TS
Tài sản cố định 141 1% 95 0.5% 218 1%
Biến động TSCĐ -33% 129%
Bất động sản đầu tư
3,680 25% 2,495 13% 2,472 11%
(ngày 31/12)
Biến động TSCĐ -32% -1%
Hàng tồn kho bất
1,001 7% 995 5% 1,340 6%
động sản (ngày 31/12)
Biến động HTK BĐS -1% 35%
Tổng tài sản (ngày
14,743 100% 19,370 100% 23,072 100%
31/12)

Rủi ro tiềm tàng:

1. Trong năm X02, giá bất động sản có xu hướng giảm so với năm X1 trong khi doanh
nghiệp đã thực hiện triển khai từ các năm trước có thể thấy rủi ro phát sinh đây là
doanh nghiệp không trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho (Không thấy ghi nhận
trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp) một cách đầy đủ theo quy định, ghi nhận
hàng tồn kho ở mức cao hơn so với giá thực tế
2. Tỷ trọng bất động sản đầu tư trên tổng tài sản của doanh nghiệp có chiều hướng giảm,
ngược lại hàng tồn kho bất động sản đầu tư lại có xu hướng tăng khác so với những gì
mà KTV Minh đã tiến hành phỏng vấn doanh nghiệp khi trong cuối năm X02 doanh
nghiệp tiến hành chuyển đổi mục đích sang cho thuê. Rủi ro hạch toán không đúng tài
khoản dẫn đến ghi nhận sai chi phí khấu hao tài sản cố định phát sinh đối với BĐS cho
thuê.
Rủi ro kiểm soát
1. Do doanh nghiệp không có quy định cụ thể về bất động sản đầu tư hay hàng hóa bất
động sản, cũng như không có các thủ tục để kiểm tra và đánh giá lại giá trị thuần có thể
thực hiện được của hàng tồn kho bất động sản dẫn đến việc không trích lập dự phòng,
trong khi đó mảng kinh doanh này chiếm tỷ trọng cao trong doanh nghiệp dẫn đến sai
sót trọng yếu trong khoản mục hàng tồn kho – Cơ sở dẫn liệu về đánh giá phân bổ HTK
2. Không có quy định cụ thể trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản, gây ghi
nhận sai các khoản mục như chi phí khấu hao tài sản đối với mục đích cho thuê, không
trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho đối với hàng tồn kho bất động sản. Gây sai
lệch về số liệu của hàng tồn kho bất động sản khi các khoản mục đã chuyển đổi thực tế
nhưng chưa chuyển đổi trên sổ sách dẫn đến sai sót trọng yếu về cơ sở dẫn liệu tính hiện
hữu của HTK BĐS và cơ sở dẫn liệu đầy đủ với BĐS đầu tư
Thủ tục kiểm toán:
1. Thực hiện chứng kiến kiểm kê hàng tồn kho, kiểm tra các quyết định chuyển đổi công
năng của BĐS để phân loại lại BĐS đầu tư và Hàng hóa BĐS .

5
 2. Kiểm tra giá trị có thể thực hiện của HTK Bất động sản.
3. Kiểm tra việc tính khấu hao đối với bất động sản đầu tư với mục đích cho thuê.
2.3 Xác định rủi ro khoản mục Nợ phải trả:

X0 X1 X2 So sánh

Chỉ tiêu ST TT ST TT ST TT X1/X0 X2/X1

Người mua ứng

1324 9% 1743 9% 1634
trước (ngày 31/12) 7% 132% 94%

Phải trả người bán

355 2% 522 3% 602
(ngày 31/12) 3% 147% 115%

Vay ngắn hạn (bao

gồm vay bên liên 1934 13% 5438 28% 5968
quan ngày 31/12) 26% 281% 110%

Vay dài hạn (thuê

tài chính) (ngày 3052 21% 3357 17% 5781
31/12) 25% 110% 172%

Tổng nguồn vốn

14743 100% 19370 100% 23072
(ngày 31/12) 100% 131% 119%

Phân tích sơ bộ:

1. Số tiền người mua ứng trước giảm ở năm X2 cả về giá trị và tỷ trọng, nhưng có mức
giảm thấp không tương ứng với mức tăng của Doanh thu, vì đặc thù doanh nghiệp
BĐS là thực hiện thu theo tiến độ dự án và ghi nhận vào khoản người mua ứng trước
sau khi tiến hành nghiệm thu và ghi nhận doanh thu tiến hành cấn trừ khoản công nợ
phát sinh, nên do đó hai Doanh Thu và Người mua ứng trước phải có giá trị giảm ít
nhất là tương đương ở hai khoản mục. Việc người mua ứng tiền trước ghi nhận chỉ
giảm 6% còn khoản mục doanh thu ghi nhận tăng trưởng mạnh là điều vô lý. Rủi ro
phát sinh là Doanh nghiệp đã tiến hành ghi nhận doanh thu không đúng thời điểm .
2. Ngoài ra việc vay các bên liên quan dễ dẫn đến phát sinh giao dịch liên kết theo Nghị
Định 132 làm loại chi phí được trừ khi quyết toán thuế TNDN.
Rủi ro kiểm soát:
1. Công ty không hạch toán đúng doanh thu phát sinh gây sai sót trọng yếu đối với khoản
mục Người mua ứng trước với cơ sở dẫn liệu đầy đủ (Ghi nhận doanh thu không đúng
kỳ kế toán, cao hơn thực tế phát sinh)
Thủ tục kiểm toán:
1. Gửi thư xác nhận công nợ phải thu đến khách hàng
6
 2. Tiến hành thu thập hồ sơ các biên bản nghiệm thu để đủ điều kiện ghi nhận doanh
thu tương ứng các khoản phải thu đã ứng trước.
2.4 Xác định rủi ro khoản mục Đầu tư công ty con và công ty liên kết:

Chỉ tiêu 20X0 20X1 X1/X0 20X2 X2/X1

Đầu tư vào công ty con, liên kết 3,993 6,171 55% 7,150 16%
Tỷ lệ nợ trên vốn 0.83 1.33 1.54

Phân tích sơ bộ:

Doanh nghiệp thực hiện tăng mạnh các khoản đầu tư và công ty con và công ty liên kết, mặc
dù trong năm X2 tình hình kinh doanh không mấy khả quan cúng với đó tỷ lệ nợ trên vốn của
Doanh nghiệp tăng mạnh năm X2 gần như tăng gấp đôi so với năm X0 nhưng doanh nghiệp
vẫn tiếp tục tăng đầu tư vào công ty con với mức tăng là 16% .
Rủi ro tiềm tàng:
1. Doanh nghiệp có thể không thực hiện việc trích lập các khoản đầu tư vào công ty con
và công ty liên kết khi liên tục bơm vốn nhằm mục đích duy trì hoạt động ở các công
ty con và công ty liên kết sai sót trọng yếu khoản mục đầy tư với cơ sở dẫn liệu là
đánh giá
Thủ tục kiểm toán
1. Yêu cầu cung cấp bổ sung báo cáo tài chính đã qua kiểm toán của công ty con để tiến
hành xem xét có thể trích lập hay không.
2.5 Rủi ro sai lệch số dư đầu kỳ:
Rủi ro tiềm tàng:
Do doanh nghiệp không thực hiện cuộc kiểm toán các năm trước, nên có thể xảy ra sự sai lệch
số dư đầu kỳ ở khoản mục trọng yếu gây sai sót trọng yếu đến báo cáo tài chính năm X02
Thủ tục kiểm toán
Tiến hành kiểm tra lại số dư đầu năm báo cáo tài chính, yêu cầu Doanh nghiệp thực hiện
thuyết minh chi tiết báo cáo tài chính đến với các khoản mục đã đánh giá là có sự sai sót trọng
yếu trong năm nay .