‫فرز الوحـــــــدات‬

‫العقاريـــــة‬
‫حقيبة المتدرب‬
‫اإلصدار الثاني‬
‫‪ 1441‬هـ ‪2019 -‬م‬
 ‫الفكرية©‬ ‫حقوق الملكية‬
‫حقــوق هــذه المــادة محفوظــة لصالــح المعهــد العقــاري الســعودي‪ ،‬وبالتالــي فإنــه يملــك فــي‬
‫حقوقــا ماديــة وأدبيــة‪ ،‬لــذا يحظــر التصــرف فيهــا بــأي شــكل أو التعديــل عليهــا (بالحــذف أو‬
‫ً‬ ‫ســبيل ذلــك‬
‫التغييــر أو اإلضافــة) أو طباعتهــا أو ترجمتهــا أو تســجيلها أو عرضهــا أو تقديمهــا أو نشــرها أو تصويرهــا‬
‫أو أي شــكل مــن أشــكال االعتــداء والتصرفــات المخالفــة لنظــام حمايــة حقــوق المؤلــف وحمايــة‬
‫الملكيــة الفكريــة فــي كافــة أنحــاء العالــم‪.‬‬

‫‪02‬‬
 ‫الفهرس‬
‫‪05‬‬ ‫شكر وترحيب‬
‫‪06‬‬ ‫تعريف بالمعهد العقاري السعودي‬
‫‪07‬‬ ‫المقدمة‬
‫‪11‬‬ ‫دليل الرموز‬
‫‪12‬‬ ‫قواعد العمل‬
‫‪13‬‬ ‫األفكار الكبرى‬
‫‪13‬‬ ‫األسئلة األساسية‬
‫‪13‬‬ ‫المخرجات‬
‫‪14‬‬ ‫التوزيع الزمني للبرنامج‬
‫‪15‬‬ ‫اختبار معرفي قبلي‬
‫‪17‬‬ ‫الجدول الذاتي ‪KWL-H‬‬
‫‪18‬‬ ‫مسرد المصطلحات‬
‫‪22‬‬ ‫نشاط ‪ 1‬مفاهيم حول العقار‬
‫‪32‬‬ ‫نشاط ‪ 2‬أهداف وفوائد وأثر فرز الوحدات العقارية‬
‫‪38‬‬ ‫نشاط ‪ 3‬أنواع العقارات التي يمكن فرزها‬
‫‪50‬‬ ‫نشاط ‪ ٤‬اشتراطات ومتطلبات عملية فرز الوحدات العقارية‬
‫‪56‬‬ ‫نشاط ‪ 5‬إجراءات فرز الوحدات العقارية‬
‫‪70‬‬ ‫نشاط ‪ 6‬المناطق المشتركة‬
‫‪82‬‬ ‫نشاط ‪ 7‬آلية ترقيم العقارات والوحدات العقارية‬
‫‪88‬‬ ‫نشاط ‪ 8‬أخذ اإلحداثيات بأقمار الــ ‪GPS‬‬
‫‪94‬‬ ‫نشاط ‪ 9‬المعالجة الهندسية للوحدات والمناطق المشتركة‬
‫‪110‬‬ ‫نشاط ‪ 10‬المعالجة الهندسية للفلل بجميع أنواعها‬
‫‪120‬‬ ‫نشاط ‪ 11‬المشاريع الكبرى ووثيقة إدارة المبنى ‪Building management Statement‬‬
‫‪162‬‬ ‫نشاط ‪ 12‬إعداد ملف ‪ GIS‬ورفع طلب فرز على النظام والتسجيل في منصة فرز الوحدات العقارية‬
‫‪166‬‬ ‫نشاط ‪ 13‬دمج الوحدات العقارية (إعادة الفرز)‬
‫‪172‬‬ ‫الم ّلك‬
‫نشاط ‪ 14‬مقدمة في اتحاد ُ‬
‫‪178‬‬ ‫نشاط ‪ 15‬التسجيل العيني للعقار‬
‫‪186‬‬ ‫المراجع‬
‫‪189‬‬ ‫المالحق‬

‫‪04‬‬
 ‫شكر وترحيب‬
‫يهديكم المعهد العقاري السعودي تحياته‪ ،‬ويثمن مشاركتكم له في برنامج "فرز الوحدات العقارية"‪ ،‬الذي نسعى‬
‫فيه‪ ،‬ومن خالله إلى تحقيق األهداف وإكساب المهارات‪ ،‬ونقل المعرفة بتبادل الخبرات فيما بيننا‪ ،‬والتفاعل اإليجابي‬
‫أثرا في حياتكم الشخصية والعملية‪ ،‬وتخصصكم في هذا المجال‪.‬‬
‫حدث ً‬
‫والتخطيط الموجه‪ ،‬الذي ُي ِ‬

‫سائلين اهلل التوفيق والسداد‪ ،‬ومستمدين منه سبحانه العون والرشاد‪.‬‬

‫‪05‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫تعريف بالمعهد العقاري السعودي‬
‫الوصف‬
‫المعهــد العقــاري الســعودي هــو معهــد متخصــص فــي نشــر أفضــل الممارســات العالميــة فــي القطــاع العقــاري‪،‬‬
‫وتوفيــر التدريــب والتأهيــل للمهنييــن الممارســين فــي القطــاع العقــاري الســعودي‪ ،‬ومنحهــم شــهادات احترافيــة‬
‫تمكنهــم مــن دخــول ســوق العمــل بكفــاءة عاليــة‪.‬‬

‫ويعتبــر المعهــد أحــد المبــادرات التــي أطلقتهــا وزارة اإلســكان ضمــن خطــة التحــول الوطنــي ‪ 2020‬لتحقيــق رؤيــة‬
‫المملكــة العربيــة الســعودية ‪ ،2030‬وذلــك بالتعــاون مــع شــركاء وبيــوت خبــرة محلييــن ودولييــن فــي المجــال‬
‫العقــاري‪.‬‬

‫الرؤية‪:‬‬
‫تقديم المحتوى التعليمي األمثل في العلوم العقارية ‪.‬‬

‫الرسالة‪:‬‬
‫رفــع المســتوى المعرفــي والثقافــي والمهنــي للعامليــن فــي الســوق العقاري‪ ،‬مــن خالل تقديم البرامـــج العـقـــارية‬
‫المتـخـصـــصة‪ ،‬علــى يــد أمهــر الخبراء فــي المجــال العقاري‪.‬‬

‫األهداف‬
‫‪1.1‬رفع المستوى المعرفي وتأهيل العاملين في السوق العقاري السعودي ‪.‬‬

‫‪2.2‬اإللمام بأنظمة وتشريعات السوق العقاري السعودي ‪.‬‬

‫‪ 3.3‬تطوير وتنظيم السوق العقاري السعودي‪.‬‬

‫‪ 4.4‬االحترافية في التدريب والتأهيل‪.‬‬

‫‪ 5.5‬منح شهادات احترافية ورخص معتمدة من قبل وزارة اإلسكان والشركاء األكاديميين‪.‬‬

‫‪ 6.6‬خلق فرص وظيفية ألبناء الوطن‪.‬‬

‫‪ 7.7‬منصة عقارية لتبادل الخبرات والمعارف‪.‬‬

‫‪ 8.8‬تنظيم المؤتمرات والمعارض ذات الصلة‪.‬‬

‫‪06‬‬
 ‫المقدمة‬
‫انطالقـ ًـا مــن حــرص حكومــة المملكــة العربيــة الســعودية علــى تحقيــق التنميــة والرفاهيــة تســعى وزارة اإلســكان‬
‫تنفيـ ً‬
‫ـذا لألمــر الســامي الكريــم رقــم أ ‪ - 81 /‬بتاريــخ ‪ 1432 / 4 / 20‬هـــ علــى تســهيل وتطويــر اإلجــراءات التــي تقــود‬
‫إلــى تخطيــط وتنظيــم ومراقبــة وتطويــر البيئــة الســكنية فــي المملكــة العربيــة الســعودية‪.‬‬

‫ولضمــان إتمــام الخدمــات بشــكل متكامــل تــم فــرض آليــة عمليــة الفــرز بشــكل قانونــي‪ ،‬ومــن ثــم وصــف حقــوق‬
‫وواجبــات كل وحــدة فــي العقــار وتنظيــم العالقــة بيــن المالــك بمــا يضمــن حفــظ الحقــوق وحســن االنتفــاع‬
‫وتســهيل إجــراءات إصــدار وثيقــة الملكيــة؛ لــذا تــم إنشــاء نظــام فــرز الوحــدات العقاريــة‪ ،‬الصــادر عــن مرســوم بتاريــخ‬
‫‪1423/11/11‬هــــ وتــم نقــل خدمــة فــرز الوحــدات العقاريــة مــن وزارة الشــؤون البلديــة والقرويــة إلــى وزارة اإلســكان‬
‫تنفيـ ً‬
‫ـذا لألمــر الســامي رقــم (‪ )7262‬وتاريــخ ‪ 1437 / 2 / 8‬هــــ‪ .‬ويعــد برنامــج «فــرز الوحــدات العقاريــة» أحــد البرامــج‬
‫الخدميــة المقدمــة مــن وزارة اإلســكان‪ ،‬الــذي يهــدف إلــى توحيــد اإلجــراءات المتبعــة فــي عمليــة فــرز الوحــدات‬
‫العقاريــة فــي جميــع مناطــق المملكــة‪ ،‬وتطويــر وتنظيــم ورفــع مســتوى كفــاءة اإلجــراءات لتحقيــق مســتوى عــال‬
‫مــن الجــودة‪ ،‬وحفــظ وضمــان حقــوق مــاك الوحــدات المفــرزة وتحديــد األجــزاء المشــتركة ونصيــب الوحــدة مــن‬
‫األرض‪ ،‬وتقليــص الفتــرة الزمنيــة إلنجــاز عمليــة فــرز الوحــدات العقاريــة‪ .‬وقــد مكــن برنامــج فــرز الوحــدات العقاريــة‬
‫المالــك مــن االســتثمار فــي العقــار بعــد الفــرز ســواء بالبيــع أو التأجيــر أو الرهــن‪ ،‬وقــد ســاهم نظــام فــرز الوحــدات‬
‫العقاريــة فــي ضمــان فــرز الوحــدة العقاريــة وفــق األنظمــة والقوانيــن المبنيــة علــى معاييــر‪ ،‬والتــي ُوضعــت لحفــظ‬
‫حقــوق المســتفيدين؛ ممــا أدى إلــى تقليــل النزاعــات العقاريــة‪.‬‬

‫ويتيــح برنامــج فــرز الوحــدات العقاريــة عمليتيــن‪ ،‬األولــى تتمثــل فــي خدمــة تقســيم (مبنــى ‪ -‬مجمــع عقــاري) إلــى‬
‫عــدة وحــدات عقاريــة؛ ليحصــل المســتفيد علــى محاضــر فــرز تخولــه للحصــول علــى صكــوك ملكية‪،‬أمــا الثانيــة فتتمثــل‬
‫فــي ضــم وحدتيــن عقاريتيــن منفصلتيــن أو أكثــر لتصبــح وحــدة عقاريــة واحــدة‪.‬‬

‫وتتلخــص آليــة تقديــم الطلــب فــي خدمــة الفــرز فــي اختيــار المالــك لمكتــب هندســي معتمــد وتقديــم الطلــب مــن‬
‫خاللــه‪ ،‬ثــم يتــم تدقيــق ومعالجــة الطلــب فــي فــرز الوحــدات العقاريــة‪ ،‬وفــي حــال الموافقــة علــى الطلــب يتــم ســداد‬
‫رســوم الطلــب‪ ،‬ثــم إصــدار المحاضــر وإرســالها لكتابــة العــدل‪ ،‬ليصــدر علــى إثرهــا صــك لــكل وحــدة عقاريــة مفــرزة‪ .‬وقــد‬
‫بلــغ عــدد الوحــدات العقاريــة المفــرزة (‪ )73,799‬وحــدة عقاريــة بإجمالــي مســاحة (‪ )25,399,925‬متــر مربــع‪ ،‬وذلــك‬
‫منــذ إطــاق البوابــة اإللكترونيــة الخاصــة ببرنامــج «فــرز الوحــدات العقاريــة» مــارس ‪ 2017‬م‪.‬‬

‫وقــد تــم إعــداد هــذا البرنامــج التدريبــي لتأهيــل ورفــع قــدرات المشــاركين علــى مهــارات فــرز وتقســيم الوحــدات‬
‫العقاريــة ذات الملكيــة المشــتركة للمبانــي بنوعيهــا الســكنية والتجاريــة‪ .‬والشــكل التالــي يوضــح أنشــطة البرنامــج‪.‬‬

‫‪07‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫فرز الوحدات العقارية‬

‫مفاهيم حول العقار‬

‫أهداف وفوائد وأثر فرز‬

‫الوحدات العقارية‬
‫أنواع العقارات التي‬
‫يمكن فرزها‬

‫اشتراطات ومتطلبات عملية‬

‫فرز الوحدات العقارية‬

‫إجراءات فرز الوحدات العقارية‬

‫المناطق المشتركة‬

‫آلية ترقيم العقارات‬

‫والوحدات العقارية‬

‫أخذ اإلحداثيات بأقمار‬

‫الــ ‪GPS‬‬

‫المعالجة الهندسية‬
‫للوحدات والمناطق‬

‫المعالجة الهندسية للفلل بجميع‬

‫أنواعها‬

‫المشاريع الكبرى ووثيقة‬

‫إدارة المبنى ‪BMS‬‬ ‫إعداد ملف ‪ GIS‬ورفع طلب فرز‬
‫على النظام والتسجيل في منصة‬
‫فرز الوحدات العقارية‬

‫دمج الوحدات العقارية‬

‫(إعادة الفرز)‬

‫الم ّلك‬
‫مقدمة في اتحاد ُ‬
‫التسجيل العيني للعقار‬

‫‪08‬‬
 ‫مالحظات‬
‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪09‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫عنــوان‬
‫فرز الوحدات العقارية‬
‫البـرنامج‬

‫الهدف‬ ‫إكســاب المشــاركين المعــارف والمهــارات‬

‫التدريبي‬ ‫واالتجاهــات الالزمــة لفهــم وتطبيــق فــرز‬
‫العام‬ ‫الوحــدات العقاريــة وفــق أنظمــة وقوانيــن‬
‫المملكــة العربيــة الســعودية‪.‬‬

‫دليــل المتــدرب‪ :‬يتضمــن األنشــطة التــي ســتنفذ‬

‫مكونات‬ ‫مــع المتدربيــن باإلضافــة إلــى مــادة نظريــة تثــري‬
‫المنهاج‬ ‫الموضــوع وتضيــف إلــى معارفهــم‪ ،‬مــع أمثلــة‬
‫التدريبي‬
‫تطبيقيــة علــى المواضيــع التــي تطــرح لالســتفادة‬
‫منهــا فــي الميــدان‪.‬‬

‫محتوى‬
‫البرنامج‬
‫يشمل البرنامج الموضوعات التالية‪:‬‬

‫● ●مفهوم وأهداف وفوائد فرز الوحدات العقارية‪.‬‬

‫● ●أنواع الوحدات العقارية‪.‬‬
‫● ●معايير تحويل الملكيات العقارية إلى ملكيات عقارية مشتركة‪.‬‬
‫● ●االشتراطات الالزمة لتقديم طلب فرز‪.‬‬
‫● ●المتطلبات الفنية لنظام تملك الوحدات العقارية وفرزها‪.‬‬
‫● ●التطبيقات الفنية الهندسية لفرز الوحدات العقارية‪.‬‬
‫● ●التطبيق العملي (معاينة العقار وإجراء عملية الفرز)‪.‬‬
‫الم ّلك‪.‬‬
‫● ●مقدمة تعريفية عن اتحاد ُ‬
‫● ●مقدمة تعريفية عن نظام التسجيل العيني للعقار‪.‬‬

‫دليــــــــــ‬ ‫الفئة‬ ‫● ●مدراء المشاريع في شركات التطوير العقاري‪.‬‬

‫البرنـــــــــ‬ ‫المستهدفة‬ ‫● ●المهندسون في الشركات‪.‬‬
‫● ●المكاتب االستشارية الهندسية‪.‬‬
‫● ●المساحون‪.‬‬
‫● ●طالب تخصص المساحة والهندسة‪.‬‬

‫‪10‬‬
 ‫‪ 4‬أيام تدريبية ‪ 20 /‬ساعة تدريبية‬ ‫المدة‬
‫الزمنية‬

‫أساليب‬
‫التدريب‬

‫ســوف يعتمــد فــي هــذا البرنامــج التدريبــي علــى تمكيــن المهــارات‬

‫ً‬
‫دورا‬ ‫العمليــة المتعلقــة بموضوعــه‪ .‬وســوف يــؤدي المشــاركون‬
‫ً‬
‫ومحوريــا فــي كافــة خطــوات تنفيــذ البرنامــج‪ ،‬وســيتمركز‬ ‫ً‬
‫فاعــا‬
‫التدريــب حــول المتدربيــن‪ ،‬وســيتم اســتخدام األســاليب اآلتيــة فــي‬
‫األنشــطة التدريبيــة‪:‬‬
‫● ●حلقات نقاشية ‪ -‬ورش عمل‪.‬‬
‫● ●حاالت دراسية ‪ -‬ألعاب تدريبية‪ -‬فيديوهات‪.‬‬
‫● ●سؤال وجواب ‪ -‬استبانات‪.‬‬
‫● ●أنشطة وتدريبات جماعية‪.‬‬
‫● ●زيارات ميدانية‪.‬‬

‫سيتم تقييم أدائك في هذا البرنامج من خالل‪:‬‬

‫أساليب‬
‫‪1.1‬اختبار معرفي‪.‬‬
‫التقويم‬
‫‪2.2‬الجدول الذاتي ‪. KWL-H‬‬
‫‪3.3‬المهام األدائية‪.‬‬

‫دليل الرموز‬

‫ــــــــــــل‬
‫مهمة‬
‫ــــــامـج‬
‫الجدول‬
‫مسرد‬ ‫التقويم‬
‫الذاتي‬ ‫الخالصة‬ ‫التأمل‬ ‫اإلجراءات‬ ‫الزمن‬ ‫األهداف‬ ‫تقديم‬
‫المصطلحات‬ ‫الختامية‬
‫‪KWL-Q‬‬
‫(المشروع)‬

‫‪11‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬


‫نحو الهدف ‪ ..‬نحدث أثر ًا‬
‫ســأبذل قصــارى جهــدي مــع زمالئــي‬
‫لتحقيــق أهـــداف البرنامــج‪ ،‬ســأحرص علــى‬
‫اكتســاب معــارف جديــدة حرصــي على بذل‬
‫معارفــي وخبراتــي لزمالئي‪ .‬ســأحرص على‬
‫تمكيــن قيمــي واتجاهاتــي حرصــي علــى‬
‫نشــرها بيــن زمالئــي‪ .‬ســأحرص علــى تطويــر‬
‫مهاراتــي حرصــي علــى توظيفها لمســاندة‬
‫زمالئــي‪ .‬ســنعمل جميعـ ًـا مــع قائــد البرنامج‬
‫ونتشــارك الوصــول إلــى هدفنــا الواحــد‪.‬‬
‫اتباع التعليمات‬
‫ســأتبع كافــة التعليمــات التــي ســنتفق‬
‫جميعــا‪ ،‬وســأتقبل أي تعليمــات‬
‫ً‬ ‫عليهــا‬
‫جديــدة قــد يفرضهــا أي وضــع جديــد‪.‬‬
‫حضوري ‪ ..‬قيمة مضافة‬
‫ســأثبت حضــوري بالتزامــي ووجــودي‬
‫المنضبــط‪ .‬وســأتحدث بمســؤولية وود‬
‫واحتــرام‪ .‬اســتمع جيــدا‪ ،‬أتأمــل جيــدا‪،‬‬
‫أركــز‪ ،‬وأشــارك وأتفاعــل وأتبــادل األدوار‬
‫مــع زمالئــي وأتــرك أثــرا ال ُيمحــى ‪..‬‬
‫ســأعمل علــى اقتــراح أفــكار جديــدة‬
‫للتطبيــق وتحســين ممارســات التعلــم‪.‬‬
‫وســأعمل علــى توظيــف مــا نتــدرب‬
‫عليــه فــي عملــي وأطــور مــن أدائــي ‪.‬‬
‫لــكل منــا أفــكاره التــي يــرى‬
‫حماية الخصوصية‬
‫نحــن هنــا فــي مقــام التعلــم واكتســاب‬
‫الخبــرة نشــكل بيئــة آمنــة‪ ،‬كل مــا يجــري‬
‫أفهــم خصوصيتــه وأحفــظ لزمالئــي‬
‫خصوصيتهــم ومكانتهــم وقدرهــم‪ .‬لــن‬
‫ـدا عــن الحديــث الجانبــي‬
‫بعيــدا عــن ســياقه‪ .‬ولــن‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫شــيئا‬ ‫أفهــم‬
‫أنشــر شــيئا يخــص غيــري إال بإذنــه‪.‬‬
‫قواعد العمل‬
‫االختالف في الرأي‬ ‫المشاركةالجماعية‬
‫رأيــي صــواب يحتمــل الخطــأ‪،‬‬ ‫نحــن هنــا شــركاء‪ ،‬ســنعمل‬
‫يحتمــل‬ ‫خطــأ‬ ‫غيــري‬ ‫ورأي‬ ‫ً‬
‫معــا علــى اكتســاب المعرفــة‬
‫الصــواب‪ .‬ســيكون نقاشــنا ملتزمـ ًـا‬ ‫وتطويرهــا وتعزيــز الخبــرات‬
‫بالموضوعيــة والنزاهــة الفكريــة‪،‬‬ ‫وتنميــة األداء وبمشــاركتي‬
‫لــكل منــا فكــره الــذي نحترمــه‪،‬‬ ‫مــع زمالئــي نعمــل بمســؤولية‬
‫ســنختلف فــي اآلراء لنثــري‬ ‫وفاعليــة نحــو إثــراء المعــارف‬
‫المعرفــة ونقــوي الخبــرة وننمــي‬ ‫وتبـــــــــــادل الخبـــــــرات ونقــل‬
‫االكتشــاف ‪ ...‬لكننا أبـ ًـدا لن نفترق‪.‬‬ ‫التجــارب لتعزيــز األداء ‪ ...‬فنحــن‬
‫ً‬
‫جميعــا‪.‬‬ ‫معــا ألجلنــا‬
‫نعمــل ً‬
‫وقت البرنامج‬
‫ســألتزم بقواعــد الوقــت‬
‫المشاركة الفعالة‬
‫احترامــا‬
‫ً‬ ‫ومواعيــد البرنامــج‬
‫والمشــاركين‪،‬‬ ‫للقائميـــــــــن‬
‫أنهــا جديــرة بــأن يشــاركنا إياهــا‪،‬‬
‫وتحقيقــا للفائــدة المأمولــة‬
‫ً‬
‫لــذا سأشــارك بآرائــي الموضوعيــة‬
‫للتعلــم ولتبــادل المعرفــة عندمــا‬ ‫ً‬
‫شــكرا لمحافظتكــم علــى‬
‫يحيــن دوري وسأســتمع آلراء اآلخريــن‬ ‫الهــدوء والتركيــز فــي البرنامــج‬
‫وأقدرهــا بعيـ ً‬
‫بإغــاق هواتفكــم واألجهــزة‬
‫والفــردي‪ .‬وأحــرص علــى مشــاركة‬ ‫اإللكترونيــة بأنواعهــا عــدا‬
‫اآلخريــن أفكارهــم مشــاركة فعالــة‪.‬‬ ‫االســتراحة‪.‬‬ ‫أوقــات‬ ‫فــي‬
‫‪12‬‬
 ‫األفكار الكبرى‬
‫● ●ساهمت المنصة اإللكترونية لعملية الفرز في تقليل زمن الفرز عملية الفرز‪.‬‬
‫● ●تساهم عملية فرز الوحدات العقارية في حفظ وضمان حقوق ُم ّلك الوحدات المفرزة‪.‬‬
‫● ●ساهمت عملية فرز الوحدات العقارية في تشجيع االستثمار وحل النزاعات العقارية‪.‬‬
‫● ●نظــام إدارة المبانــي يســاهم فــي تعزيــز االنتفــاع العــادل بالعناصــر المشــتركة‪ ،‬وتســهيل‬
‫إدارة المرافــق داخــل المبنــى‪.‬‬
‫● ●وثيقة إدارة المبنى ‪ BMS‬تساهم بشكل كبير في فرز الوحدات وحل النزاعات العقارية‪.‬‬

‫األسئلة األساسية‬
‫ـال مــن الجــودة وتقلــص فتــرة معالجــات طلبــات عمليــة فــرز‬
‫● ●كيــف تحقــق مســتوى عـ ٍ‬
‫الوحــدات العقاريــة؟‬
‫● ●كيف أثرت عملية فرز الوحدات العقارية في االستثمار وحل النزاعات العقارية؟‬
‫● ●ما الغرض من نظام إدارة المباني؟‬
‫● ●ما العناصر التي تحتوي عليها وثيقة إدارة المبنى ‪ BMS‬؟‬

‫المخرجات‬
‫ً‬
‫قادرا على‪:‬‬ ‫في نهاية البرنامج يتوقع أن يكون كل مشارك‬
‫● ●تصنيف أنواع العقارات التي يمكن فرزها‪.‬‬
‫● ●تحديد أثر فرز الوحدات العقارية على االستثمار وحل النزاعات العقارية‪.‬‬
‫● ●تحديد اشتراطات ومتطلبات فرز ودمج الوحدات العقارية‪.‬‬
‫● ●تطبيق إجراءات فرز الوحدات العقارية‪.‬‬
‫● ●استخدام آليات الرصد بأقمار الــ ‪ GPS‬في رفع إحداثيات العقار‪.‬‬
‫● ●تطبيق عملية المعالجة الهندسية للوحدات والمناطق المشتركة والفلل‪.‬‬
‫● ●إعداد وثيقة إدارة المبنى ‪ BMS‬المشاريع الكبرى‪.‬‬
‫الم ّلك‪.‬‬
‫● ●تحديد أثر فرز الوحدات على صيانة المناطق المشتركة في اتحادات ُ‬
‫● ●الربط بين التسجيل العيني العقاري والسوق العقاري‪.‬‬
‫● ●كتابة محضر فرز للوحدات العقارية‪.‬‬

‫األفــكار الكبــرى‪ :‬نقــاط الفهــم الثابتــة التــي تشــكل الفهــم المســتدام لموضــوع التدريــب‪ ،‬وقيمتهــا أبعــد مــن محدوديــة البرنامــج التدريبــي الزمانيــة أو‬
‫المكانيــة أو الموضوعيــة‪.‬‬
‫األســئلة األساســية‪ :‬األســئلة التــي ســتحفز التقصــي‪ ،‬والتفكيــر‪ ،‬والفهــم‪ ،‬وتنقــل أثــر التدريــب المســتدام‪ ،‬وليســت مــن األســئلة التــي يمكــن اإلجابــة‬
‫عنهــا بإجابــة محــددة‪ ،‬أو إجابــة معرفيــة كتســميع فقــط‪ ،‬وإنمــا هــي أســئلة مفتوحــة وعميقــة‪ ،‬وتبقــى مفتوحــة حتــى بعــد انتهــاء البرنامــج التدريبــي‪،‬‬
‫ـتمرا حــول محتــوى أوســع مــن المعرفــة الضيقــة أو المحــددة التــي يمكــن‬
‫نقديــا مسـ ً‬
‫ً‬ ‫مــن حيــث قدرتهــا علــى تحــدي تفكيــر المشــاركين؛ ليفكــروا تفكيـ ًـرا‬
‫أن يقدمهــا التدريــب‪.‬‬

‫‪13‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫التوزيع الزمني للبرنامج‬

‫زمن النشاط‬ ‫رقم‬

‫اسم النشاط‬ ‫اليوم‬
‫(بالدقيقة)‬ ‫النشاط‬
‫‪15‬‬ ‫اختبار معرفي قبلي‬ ‫**‬

‫‪15‬‬ ‫الجدول الذاتي ‪KWL-H‬‬ ‫**‬

‫‪45‬‬ ‫مفاهيم حول العقار‬ ‫‪1‬‬

‫‪45‬‬ ‫أهداف وفوائد وأثر فرز الوحدات العقارية‬ ‫‪2‬‬ ‫األول‬

‫‪45‬‬ ‫أنواع العقارات التي يمكن فرزها‬ ‫‪3‬‬

‫‪45‬‬ ‫اشتراطات ومتطلبات عملية فرز الوحدات العقارية‬ ‫‪4‬‬

‫‪90‬‬ ‫إجراءات فرز الوحدات العقارية‬ ‫‪5‬‬

‫‪60‬‬ ‫المناطق المشتركة‬ ‫‪6‬‬

‫‪60‬‬ ‫آلية ترقيم العقارات والوحدات العقارية‬ ‫‪7‬‬

‫الثاني‬
‫‪45‬‬ ‫أخذ اإلحداثيات بأقمار الــ ‪GPS‬‬ ‫‪8‬‬

‫‪75‬‬ ‫المعالجة الهندسية للوحدات والمناطق المشتركة‬ ‫‪9‬‬

‫‪60‬‬ ‫المعالجةالهندسيةللفللبجميعأنواعها‬ ‫‪10‬‬

‫‪120‬‬ ‫المشاريع الكبرى ووثيقة إدارة المبنى ‪BMS‬‬ ‫‪11‬‬

‫إعــداد ملــف ‪ GIS‬ورفــع طلــب فــرز علــى النظــام والتســجيل فــي منصــة‬ ‫الثالث‬
‫‪180‬‬ ‫‪12‬‬
‫فــرز الوحــدات العقاريــة‬

‫‪90‬‬ ‫دمج الوحدات العقارية (إعادة الفرز)‬ ‫‪13‬‬

‫‪60‬‬ ‫الم ّلك‬

‫مقدمة في اتحاد ُ‬ ‫‪14‬‬
‫الرابع‬
‫‪60‬‬ ‫التسجيل العيني للعقار‬ ‫‪15‬‬

‫‪90‬‬ ‫االختبار النهائي‬ ‫**‬

‫‪1200‬‬ ‫مجموع الزمن بالدقيقة‬

‫‪14‬‬
 ‫‪ 15‬دقيقة‬ ‫اختبار معرفي قبلي‬

‫‪1.1‬اكتب ثالثة أهداف لفرز الوحدات العقارية‪.‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪2.2‬حدد أربع فوائد ترى أن نظام فرز الوحدات العقارية يحققها‪.‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪3.3‬ما الفرق بين األجزاء الخاصة والمناطق المشتركة في العقارات؟‬

‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬

‫الم ّلك ‪ /‬التسجيل العيني للعقار؟‬

‫‪4.4‬ما مفهومك التحاد ُ‬

‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪5.5‬عدد فئات العقارات التي يمكن فرزها‪.‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..........................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.......................................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪15‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫‪6.6‬حدد ثالثة متطلبات أساسية لعملية فرز الوحدات العقارية‪.‬‬

‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.............................................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪7.7‬حدد ثالثة إجراءات رئيسية لعملية فرز الوحدات العقارية‪.‬‬

‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪8.8‬ما الهدف من تطبيق وثيقة إدارة المبنى ‪BMS‬؟‬

‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.............................................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪9.9‬ما مفهومك لوثيقة إدارة المبنى ‪BMS‬؟‬

‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.............................................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪1010‬اذكر ثالثة عناصر لوثيقة إدارة المبنى ‪BMS‬؟‬

‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.............................................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪16‬‬
 ‫‪ 15‬دقيقة‬ ‫الجدول الذاتي ‪KWL-H‬‬

‫الجدول الذاتي التالي يساعدك على أن تتأمل فيما تعرفه حول موضوع التدريب وما تريد معرفته‪.‬‬

‫‪1.1‬في بداية التدريب‪:‬‬

‫● ●اكتب في العمود األول (‪ :)K‬ماذا أعرف عن الموضوع؟ )?‪.(What I know about the subject‬‬
‫● ●واكتــب فــي العمــود الثانــي (‪ :)W‬مــاذا أريــد أن أعــرف عــن الموضــوع؟ ‪(What I want to know about‬‬
‫)?‪.the Subject‬‬
‫‪2.2‬خالل التدريب وبعد كل نشاط‪:‬‬
‫● ●اكتب في العمود الثالث (‪ :)L‬ماذا تعلمت من الموضوع؟ )?‪.(What I learned about the subject‬‬
‫● ●اكتب في العمود الرابع (‪ :)H‬كيف يمكنني تعلم المزيد؟ )?‪.(How can I learn more‬‬

‫كيف أتعلم أكثر؟‬ ‫ماذا تعلمت ؟‬ ‫ماذا أريد أن أعرف ؟‬ ‫ماذا أعرف ؟‬
‫‪H‬‬ ‫‪L‬‬ ‫‪W‬‬ ‫‪K‬‬

‫‪..........................................‬‬ ‫‪..........................................‬‬ ‫‪..........................................‬‬ ‫‪..........................................‬‬

‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪...........................................‬‬
‫‪...........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪...........................................‬‬
‫‪...........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪...........................................‬‬
‫‪...........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪...........................................‬‬
‫‪...........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬
‫‪..........................................‬‬

‫‪17‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫مسرد المصطلحات‬

‫العقار‬

‫● ●العقار كل ملك ثابت له أصل كالدار والنخل‪.‬‬

‫● ●الضيعة واألرض ونحو ذلك‪ ،‬يقال‪ :‬ما له دار وال عقار‪.‬‬

‫● ●أطلق بعضهم العقار بمعنى اليبس‪ ،‬فكل ما ليس بماء فهو عقار على هذا اإلطالق‪.‬‬

‫التملك‬

‫ً‬
‫وتملكا‪.‬‬ ‫وم ً‬
‫لكا‬ ‫● ● التملك‪ :‬مصدر َم َل َك‪ ،‬والملك‪ :‬احتواء الشيء والقدرة على االستبداد به‪ ،‬وملكه يملكه َم ْلكا ِ‬

‫فرز الوحدات العقارية‬

‫● ●هــو أحــد خدمــات وزارة اإلســكان التــي تعمــل علــى فــرز )تقســيم( مبنــى أو مجمــع عقــاري إلــى عــدة‬
‫وحــدات عقــار يــة تحــدد مــن خاللــه كافــة المعلومــات عــن الوحــدة العقــار يــة ونصابهــا مــن مســاحة األرض‬
‫ومــن مســاحة المناطــق المشــتركة فــي العقــار وحقــوق االســتخدام‪ ،‬حيــث تقــدم الخدمــة إلكترونيـ ًـا عبــر‬
‫أحــد المكاتــب الهندســية المعتمــدة ليحصــل المســتفيد علــى محاضــر فــرز تخولــه للحصــول علــى صكــوك‬
‫ملكيــة‪.‬‬

‫نظام فرز الوحدات العقارية‬

‫● ●نظــام إلكترونــي يقــدم الخدمــة للمســتفيدين (المالــك أو المطــور) عبــر المكاتــب االستشــارية والمســاحية‬
‫المعتمــدة لــدى برنامــج الفــرز‪.‬‬

‫األرض‬

‫● ●هــي القطعــة المخصصــة لتشــييد بنــاء عليهــا‪ ،‬وإنشــاء مرافقــه وخدماتــه‪ ،‬حســب المخطــط الهندســي‬
‫المعتمــد برخصــة البنــاء‪.‬‬

‫الوحدة العقارية‬

‫● ●هــي الــدار‪ ،‬أو الطابــق ‪ /‬الــدور‪ ،‬أو الشــقة‪ ،‬أو أي جــزء مــن البنــاء النظامــي يمكــن فــرزه‪ ،‬وإجــراء حقــوق‬
‫الملكيــة عليــه‪ ،‬والتصــرف بــه مســتقبال عــن أجــزاء البنــاء األخــرى‪.‬‬

‫المناطق المشتركة‬

‫● ●المناطق المشتركة هي‪:‬‬

‫● ●العناصر الرئيسية‪.‬‬
‫● ●العناصر الرئيسية الحصرية‪.‬‬
‫● ●العناصر المشتركة‪.‬‬
‫● ●العناصر المشتركة الحصرية‪.‬‬
‫● ●األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫● ●األجزاء المشتركة الحصرية‪.‬‬

‫‪18‬‬
 ‫األجزاء المشتركة‬

‫● ●هــي مســاحة المناطــق والخدمــات التــي يشــترك فيهــا ُم ّ‬

‫ــاك الوحــدات ضمــن نطــاق قســم واحــد مثــل‪:‬‬
‫(منــاور‪ -‬ســطح‪ -‬مصعــد‪ -‬بيــت درج‪ -‬ارتــداد‪ -‬مواقــف‪ -‬الواجهــات الخارجيــة للمبنــى‪)..... -‬‬

‫األجزاء المشتركة الحصرية‬

‫● ●هــي مســاحة المناطــق والخدمــات المشــتركة ذات اســتخدام حصــري علــى بعــض الواحــدات فقــط داخــل‬
‫القســم الواحــد‪.‬‬

‫العنصر الرئيسي‬

‫● ●المناطق المشتركة التي تعطي أحقية استخدامها لكل عقارات المشروع‪.‬‬

‫العنصر الرئيسي الحصري‬

‫● ●المناطق المشتركة التي تعطي أحقية استخدامها بين عقارين أو أكثر وليس كل عقارات المشروع‪.‬‬

‫العناصر المشتركة‬

‫● ●المناطق المشتركة التي تعطي استخدامها لكل األقسام في العقار‪.‬‬

‫العناصر المشتركة الحصرية‬

‫● ●المناطق المشتركة التي تعطي أحقية استخدامها بين قسمين أو أكثر في العقار وليس لكل األقسام‪.‬‬

‫األجزاء الخاصة‬

‫● ●هي جزء يتبع وحدة واحدة فقط وال يوجد به أي خدمات مشتركة‪.‬‬

‫المالك ‪ /‬المطور‬

‫ً‬
‫واحدا أو أكثر‪.‬‬ ‫● ●هو الذي يملك وحدة عقارية مستقلة‪ ،‬سواء كان‬

‫الملكية المشتركة‬

‫● ●حــق ملكيــة منقــول أو ثابــت ينشــأ بموجــب عقــد بيــن اثنيــن أو أكثــر أو بموجــب انتقــال التــركات اإلرثيــة أو‬
‫الوصائيــة‪ ،‬وقــد تكــون الملكيــة المشــتركة شــائعة أو غيــر شــائعة ويكــون لــكل مــن المــاك المشــتركين أن‬
‫ينتفــع وأن يتصــرف فــي حصتــه‪ ،‬كمــا يــرى علــى أن يحتــرم حقــوق اآلخريــن وتتــم الملكيــة المشــتركة فــي‬
‫الحيــاة العمليــة فــي العمــارات الســكنية التــي تبنــى وتقســم إلــى شــقق يملكهــا أفــراد معينــون‪.‬‬

‫ً‬
‫قانونيــا بأنهــا الحالــة القانونيــة التــي يكــون عليهــا العقــار المبنــي أو مجموعــة العقــارات المبنيــة‬ ‫● ●وتعــرف‬
‫والتــي تكــون ملكيتهــا مقســمة حصصـ ًـا بيــن عــدة أشــخاص تشــتمل كل واحــدة منهــا علــى جــزء خــاص ونصيــب‬
‫فــي األجــزاء المشــتركة‪.‬‬

‫وثيقة إدارة المبنى ‪BMS‬‬

‫● ●وثيقــة تحــدد للمـ ّـاك طريقــة احتســاب الرســوم التــي قــد تفــرض عليهــم‪ ،‬وتحتــوي علــى جــداول تنظــم إدارة‬
‫وتشــغيل المناطــق المشــتركة‪ ،‬حســب مــا جــاء فــي نظــام ملكيــة الوحــدات العقاريــة وفرزهــا‪ ،‬ويتــم اإلشــارة‬
‫لهــا فــي صكــوك الملكيــة‪.‬‬

‫‪19‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫مجموعة إدارة المبنى ‪BMG‬‬

‫● ●هو مجلس إدارة اإلتحاد الرئيسي المكون من ُم ّلك األقسام ورؤساء اإلتحادات‪.‬‬

‫التقسيم‬

‫● ●تقســيم المبانــي والمجمعــات العقاريــة إلــى عــدة أقســام تشــترك بخدمــات معينــة وعناصــر مشــتركة‪ ،‬يترتــب‬
‫عليــه إعــداد وثيقــة إدارة المبنــى‪.‬‬

‫اإلظهار النموذجي‬

‫● ●تطبــق فــي المشــاريع ذات االمتــداد األفقــي‪ ،‬بحيــث يتــم التقســيم فيهــا بتوضيــح حــدود كل قســم علــى‬
‫المخطــط المعمــاري ثنائــي األبعــاد‪ ،‬وتكــون هــذه الحــدود غيــر محــددة بعمــق أو ارتفــاع‪.‬‬

‫اإلظهار الطبقي‬

‫● ●تطبــق فــي المشــاريع ذات االمتــداد العامــودي‪ ،‬ويكــون التقســيم فــي هــذه الحالــة بشــكل طبقــات ثنائيــة‬
‫األبعــاد‪.‬‬

‫اإلظهار الحجمي‬

‫● ●تطبــق فــي المشــاريع ذات األقســام المتداخلــة‪ ،‬وتوضــح باســتخدام إظهــار ثالثــي األبعــاد ولــكل منهــا مدخــل‬
‫مســتقل‪ ،‬ويكــون إظهارهــا بطريقــة اإلظهــار الطبقــي‪.‬‬

‫الخدمات‬

‫● ●الخدمات المفوترة للعقار مثل‪ :‬المياه‪ ،‬الكهرباء‪ ،‬الهاتف‪....... ،‬الخ‪.‬‬

‫الخدمات األساسية‬

‫● ●الخدمــات التشــغيلية إلدارة المرافــق والعناصــر المشــتركة للمبنــى مثــل‪ :‬األمــن‪ ،‬تنظيــف الواجهــات‪ ،‬صيانــة‬
‫الزراعــة‪........ ،‬الــخ‪.‬‬

‫المرافق المشتركة‬

‫● ●األنظمــة التشــغيلية وجميــع العناصــر التــي ال تظهــر فــي المخططــات المعماريــة مثــل الســالم‪ ،‬واجهــات‬
‫المبنــى الزجاجيــة‪ ،‬نظــام تنظيــف الواجهــات‪ BMU ،‬نظــام الحريــق‪.‬‬

‫الم ّلك‬
‫اتحاد ُ‬

‫● ●هــو كيــان نظامــي عبــارة عــن مجموعــة مــن ُمـ ّـاك العقــار تقــوم علــى إدارة العقــار واﻷﺟﺰاء المشــتركة‪ ،‬ويتــم‬
‫انتخــاب رئيــس لهــذا االتحــاد لمــدة معينــة‪ ،‬ويتــم تغييــره كل فتــرة يحددهــا المجلــس‪ ،‬ويتكــون المجلــس مــن‬
‫أكثــر مــن ممثــل لــكل المشــتركين فــي العقــار‪ ،‬ويتــم انتخابهــم عــن طريــق اجتمــاع يعقــد سـ ً‬
‫ـنويا‪‬.‬‬

‫التسجيل العيني للعقار‬

‫● ●يقصــد بالتســجيل العينــي للعقــار تخصيــص صحيفــة فــي الســجل العقــاري لــكل وحــدة عقاريــة توصــف فيهــا‬
‫الوحــدة وصفـ ًـا دقيقـ ًـا مــن حيــث موقعهــا ومســاحتها وطبيعتهــا وتبيــن فيهــا الحقــوق وااللتزامــات الــواردة‬
‫عليهــا‪.‬‬

‫‪20‬‬
 ‫مالحظات‬
‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪21‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫نشاط ‪1‬‬
‫مفاهيم حول العقار‬

‫يمثــل العقــار ثــروة قوميــة؛ لــذا وضعــت الدولــة مجموعــة مــن األنظمــة التــي مــن خاللهــا تحفــظ هــذه‬
‫الثــروة وتنميهــا‪ .‬وترجــع أهميــة العقــار إلــى أنــه يقــي مــن آثــار التضخــم‪ ،‬فأثمــان العقــار وعوائدهــا تميــل‬
‫ً‬
‫مصــدرا مــن مصــادر األمــن التجــاري ألصحــاب‬ ‫إلــى االرتفــاع مــن االتجاهــات التضخميــة‪ ،‬كمــا أنــه ُيعــد‬
‫الشــركات والمؤسســات‪.‬‬

‫ً‬
‫قادرا على أن‪:‬‬ ‫مع نهاية النشاط ستكون‬
‫● ●توضح أهمية العقار‪.‬‬
‫● ●تحدد أنواع الصكوك العقارية باعتبارها سبب التملك‪.‬‬
‫● ●تصنف أنواع العقار في الفقه والنظام‪.‬‬

‫دقيقة‬ ‫‪٤٥‬‬

‫‪22‬‬
 ‫● ●شارك في النقاش حول األسئلة التالية‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ .‬أما مفهوم العقار؟‬

‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.‬بما أهمية العقار؟‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪ .‬جما أنواع الصكوك العقارية باعتبارهاسبب التملك؟‬

‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪23‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫● ●فيمــا يلــي بطاقــات ألنــواع العقــار‪ ،‬تعــاون مــع أحــد زمالئــك فــي تصنيــف هــذه البطاقــات‬
‫إلــى‪:‬‬ ‫‪2‬‬
‫» »أنواع العقار في الفقه اإلسالمي‪.‬‬
‫» »أنواع العقار في النظام‪.‬‬

‫تصنيف البطاقات‬ ‫بطاقات أنواع العقار في الفقه والنظام‬

‫أنواع العقار في‬ ‫أنواع العقار في‬ ‫المرافق‬ ‫األرض الخراجية‬

‫النظام اإلسالمي‬ ‫الفقه اإلسالمي‬

‫‪...............................................‬‬ ‫‪...............................................‬‬ ‫األراضي العشرية‬ ‫األمالك الوطنية‬

‫‪...............................................‬‬ ‫‪...............................................‬‬
‫‪...............................................‬‬ ‫‪...............................................‬‬
‫‪...............................................‬‬ ‫‪...............................................‬‬ ‫األرض الموات‬ ‫األراضي المملوكة‬

‫‪...............................................‬‬
‫‪...............................................‬‬
‫‪...............................................‬‬
‫‪...............................................‬‬
‫‪...............................................‬‬
‫‪...............................................‬‬
‫‪...............................................‬‬
‫‪...............................................‬‬
‫‪...............................................‬‬
‫‪...............................................‬‬ ‫األمالك الخاصة‬ ‫األمالك الشاغرة‬
‫‪...............................................‬‬
‫‪...............................................‬‬
‫‪...............................................‬‬ ‫األمالك الوقفية‬ ‫األرض الموقوفة‬
‫‪...............................................‬‬
‫‪...............................................‬‬ ‫األمالك التي ال مالك‬ ‫المباني والدور‬
‫‪...............................................‬‬ ‫لها‬ ‫والعرصات‬

‫‪24‬‬
 ‫● ●سجل أهم ما تعلمت في هذا النشاط في جدول التعلم الذاتي ‪( KWL-H‬العمود ‪.)L‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫المباني والدور‬
‫أنواع العقار‬
‫والعرصات‬
‫في الفقه‬ ‫أنواع العقار في الفقه والنظام‬
‫اإلسالمي‬
‫األمالك الوطنية‬ ‫األراضي‬

‫تصنيف العقار‬
‫األمالك الخاصة‬
‫حسب اإلمتالك‬

‫األمالك الوقفية‬
‫أنواع العقار‬
‫في النظام‬
‫عقارات سكنية‬
‫اإلسالمي‬

‫عقارات تجارية‬

‫عقارات صناعية‬

‫تصنيف العقار حسب‬

‫عقارات زراعية‬
‫الغرض منها‬

‫عقارات ذات طبيعة‬

‫خاصة‬

‫عقارات ترفيهية‬

‫األراضي الفضاء‬

‫‪25‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المادة العلمية‬
‫تعريف العقار‬
‫● ●لغــة‪ :‬قــال ابــن فــارس‪ :‬العيــن والقــاف‬
‫والــراء أصــان متباعــد مــا بينهمــا‪،‬‬
‫أحدهمــا‪ :‬الجــرح أو مــا يشــبهه‪ ،‬والثانــي‪:‬‬
‫يــدل علــى الثبــات والــدوام‪.‬‬
‫● ●اصطالحـ ًـا‪ :‬هــو كل ملــك ثابــت لــه أصــل‬
‫وقــرار ثابــت كاألرض والــدار والضيــاع‬
‫والنخــل والجمــع عقــارات‪.‬‬
‫ً‬
‫نظامــا‪ :‬جــاء فــي بعــض األنظمــة‪:‬‬ ‫● ●‬
‫األمــاك المبنيــة واألرض المشــجرة‬
‫والعرصــات والميــاه وكل مــا يتفــرع عــن‬
‫ذلــك مــن حقــوق‪.‬‬
‫● ●وجــاء فــي المــادة الثانيــة مــن الئحــة‬
‫التعــرف بالعقــارات البلديــة‪ :‬أن العقارات‬
‫البلديــة تشــمل األراضــي والمبانــي‬
‫والشــوارع والطــرق والحدائــق والســاحات العامــة ومــا يخصــص للمرافــق أو الخدمــات العامــة وغيرهــا‪.‬‬
‫أهمية العقار‬
‫● ●ال شــك أن العقــار هــو القطــاع الــذي يهتــم بــه كل فــرد فــي المجتمــع التصالــه المباشــر بمعيشــته واســتقراره‬
‫ـم َسـ َ‬
‫ـكنً ا»‬ ‫وت ُكـ ْ‬ ‫اللـ ُـه َج َعـ َ‬
‫ـل َل ُكــم ِّمــن ُب ُي ِ‬ ‫«و َّ‬
‫وســكنه وســكن أهلــه‪ ،‬قــال ابــن كثيــر فــي تفســير قولــه تعالــى‪َ :‬‬
‫(النحــل‪ ،)80 :‬يذكــر تبــارك وتعالــى تمــام نعمــه علــى عبيــده بمــا جعــل لهــم مــن البيــوت التــي فيهــا ســكن لهــم‬
‫يــأوون إليهــا ويســتترون بهــا وينتفعــون بهــا بســائر وجــوه االنتفــاع‪.‬‬
‫● ●كما أن العقار يعتبر معيار سيادة الدولة على ترابها وعنوان بسط نفوذها عليه وبدونه ال يوجد دولة‬
‫● ●مــع فتــح بــاب العمــرة علــى مــدار العــام‪ ،‬وتوافــد ضيــوف الرحمــن إلــى مكــة والمدينــة‪ ،‬ظهــرت الحاجــة إلــى‬
‫مشــاريع عقاريــة ووحــدات ســكنية تــؤوي المعتمريــن‪.‬‬
‫ً‬
‫توثيقا للمبالغ التي يحصل عليها‪.‬‬ ‫● ●العقار أنفس وأوثق ما يقدمه طالب االقراض المضمون‬
‫● ●يقي العقار من آثار التضخم‪ ،‬فأثمان العقار وعوائدها تميل إلى االرتفاع من االتجاهات التضخمية‪.‬‬
‫ً‬
‫تجاريا ألصحابه‪.‬‬ ‫ً‬
‫أمنا‬ ‫● ●يعطي العقار‬

‫‪26‬‬
 ‫أسباب التملك العقاري (أنواع الصكوك العقارية‬
‫باعتبارهاسبب التملك)‬

‫ً‬
‫اوال‪ :‬صكوك عقارية صادرة بسبب اإلحياء الشرعي لألرض الموات (حجة استحكام)‬
‫● ●وقــد عــرف نظــام المرافعــات الشــرعية فــي المــادة (‪ )215‬االســتحكام بأنــه (طلــب صــك بإثبــات تملــك عقــار‬
‫فــي غيــر مواجهــة خصــم ابتــداء وال يمنــع ســماع الدعــوى بالحــق متــى وجــدت)‪.‬‬
‫● ●وقــد أعطــى النظــام الســعودي المحاكــم اختصــاص إصــدار الصكــوك العقاريــة التــي تكــون بســبب اإلحيــاء‬
‫الشــرعي وهــي صكــوك االســتحكام‪.‬‬
‫الفقرة (ب) من المادة الحادية والثالثين من نظام المرافعات‪.‬‬
‫● ●كمــا أنــه أعطــى كتــاب العــدل اختصــاص إصــدار الصكــوك العقاريــة التــي تكــون بســبب اإلقطــاع والمنــح (‪)1‬‬
‫المــادة الرابعــة والســبعون مــن نظــام القضــاء‪.‬‬

‫ً‬
‫ثانيا‪ :‬صكوك عقارية صادرة بسبب اإلقطاع (المنح)‬
‫● ●ويقصــد بــه اإلقطــاع مــن ولــي األمــر أو مــن ينيبــه‪ ،‬وهــي صكــوك تصــدر مــن كتابــات العــدل أو المحاكــم‬
‫التــي تقــوم بأعمــال كتابــات العــدل ‪،‬وهــي عبــارة عــن تنــازل مــن الدولــة ممثلــة فــي الجهــة المختصــة – وزارة‬
‫الشــئون البلديــة والقرويــة أو وزارة الزراعــة – للشــخص المتنــازل لــه (الممنــوح)‪.‬‬
‫● ●صكــوك التصرفــات الالحقــة‪ :‬ويقصــد بهــا الصكــوك التــي تتفــرع مــن الصكيــن األصلييــن ‪ -‬حجــة االســتحكام‬
‫أو المنحــة – وموجــب التفــرع هــو التصــرف فــي العقــار بإحــدى أنــواع التصــرف كالبيــع أو الهبــة أو الوصيــة أو‬
‫الوقــف أو اإلرث ونحوهــا مــن التصرفــات الالحقــة للملكيــة‪.‬‬
‫● ●وبالجملة فيمكن حصر الحقوق في هذا الصدد‪:‬‬
‫» »حق الملكية وهو أعلى أنواع الحقوق‪.‬‬
‫» »حق االنتفاع‪.‬‬
‫» »حق االستغالل‪.‬‬
‫ً‬
‫فمثال‪ :‬البيع يفيد التملك‪.‬‬‫» »‬
‫» »واإلجارة تفيد االنتفاع‪.‬‬
‫» »والمزارعة تفيد االستغالل‪.‬‬

‫‪27‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫هل صكوك التملك تفيد الحجية؟‬
‫● ●األصــل أن الصكــوك الصــادرة مــن المحاكــم أو كتابــات العــدل تفيــد الحجيــة فــا يجــوز الطعــن فيهــا إال تأسيسـ ُـا‬
‫علــى مخالفتهــا األصــول الشــرعية أو تزويرهــا كمــا فــي المــادة الثمانيــن مــن نظــام القضــاء الصــادر بالمرســوم‬
‫الملكــي رقــم م‪ 78/‬وتاريــخ ‪1428/9/19‬هـــ ومــع ذلــك فــإن هــذه الحجيــة ليســت مطلقــة فيمكــن االعتــراض‬
‫عليهــا إلثبــات العكــس‪.‬‬
‫● ●وبيــان ذلــك‪ :‬أن الصكــوك التــي يحملهــا أصحابهــا تفيــد الحجيــة إال أنهــا ليســت حجيــة مطلقــة فــا يحتــاج مــن‬
‫يحملهــا إلــى بينــة إضافيــة فيمــا إذا أراد االســتفادة منهــا أو تقديمهــا للجهــات للبيــع أو الرهــن أو اإليجــار أو‬
‫غيــره‪ .‬لكــن لــو جــاء مــن يدعــي ســبق التملــك فــا يمنــع ذلــك مــن ســماع مــا لديــه وقــد نصــت المــادة (‪)251‬‬
‫مــن نظــام المرافعــات الشــرعية علــى أن االســتحكام طلــب صــك بإثبــات تملــك عقــار فــي غيــر مواجهــة خصــم‬
‫ـداء وال يمنــع ســماع الدعــوى بالحــق إن وجــدت‪.‬‬
‫ابتـ ً‬
‫● ●يســتثنى ممــا ســبق الصكــوك التــي تصــدر وفقـ ًـا ألحــكام نظــام التســجيل العينــي للعقــار حيــث نــص نظــام‬
‫التســجيل العينــي للعقــار الصــادر بالمرســوم الملكــي رقــم م‪ 6/‬وتاريــخ ‪1423/2/11‬هـــ علــى أن الصكــوك‬
‫ً‬
‫وفقــا ألحكامــه تفيــد الحجيــة المطلقــة‪.‬‬ ‫الصــادرة‬

‫أنواع العقار في الفقه والنظام‬

‫ً‬
‫أوال‪ :‬أنواع العقار في الفقه اإلسالمي‬
‫يمكن تقسيم العقار إلى قسمين‪:‬‬
‫القسم األول‪ :‬المباني والدور والعرصات‬

‫● ●وهــي العقــارات المجهــزة للســكن أو‬

‫لمزاولــة نشــاط معيــن‪.‬‬
‫القسم الثاني‪ :‬األراضي‬

‫‪ .‬أاألراضــي المملوكــة‪ :‬وهــي األرض‬

‫المتصــرف بهــا علــى وجــه الملكيــة‬
‫بســائر أنــواع التصــرف‪.‬‬
‫ً‬
‫أرضا عربية أم أعجمية‪.‬‬ ‫سواء كانت‬
‫ً‬ ‫‪ .‬باألراضي العشرية‪ :‬وهي األرض التي أسلم عليها أهلها‪،‬‬
‫‪ .‬جاألرض الخراجيــة‪ :‬وهــي األرض التــي فتحــت عنــوة مــن بــاد العجــم‪ ،‬وفــرض علــى أهلهــا الجزيــة‪ ،‬أو صالــح‬
‫أهلهــا المســلمون علــى دفــع الجزيــة‪.‬‬
‫‪ .‬داألرض الموات‪ :‬ويقصد بها األرض الخربة التي ال ملك فيها ألحد‪.‬‬
‫‪ .‬هاألرض الموقوفة‪ :‬وهي نوعان‪:‬‬
‫» »األرض الموقوفة على المصالح العامة وبيت المال‪.‬‬
‫» »األرض التي أوقفها أصحابها‪.‬‬
‫‪ .‬والمرافق‪ :‬وهي نوعان‪:‬‬
‫» »مــا يكــون حقـ ًـا لعامــة النــاس يســتعملونه بقــدر حاجتهــم دون إضــرار بأحــد‪ ،‬كمثــال‪ :‬الشــوارع – الصحــارى –‬
‫محطــات األســفار‪.‬‬
‫ً‬
‫خاصا بأناس دون غيرهم‪ ،‬كمثال‪ :‬اآلبار – األفنية‪.‬‬ ‫» »ما يكون‬

‫‪28‬‬
 ‫ً‬
‫ثانيا‪ :‬أنواع العقار في النظام‬
‫‪1.1‬صنفت األنظمة العقار حسب االمتالك إلى ثالثة أصناف‪:‬‬

‫الصنف األول‪ :‬األمالك الوطنية‬

‫وهي نوعان‪:‬‬

‫النوع األول‪ :‬األمالك الوطنية العامة‪ :‬وتشمل جميع األمالك المخصصة الستعمال عامة الناس‪:‬‬

‫‪ .‬أإما مباشرة‪ :‬كالطرق العمومية‪ ،‬وشواطيء البحار‪.‬‬

‫‪ .‬بأو عن طريق مرفق عمومي‪ :‬كالمطارات‪ ،‬وسكك الحديد‪.‬‬
‫‪ .‬جأو ما خصصص ألداء خدمة عامة‪ :‬كالمدارس‪ ،‬والمحاكم‪.‬‬
‫النوع الثاني‪ :‬األمالك الوطنية الخاصة‪:‬‬

‫● ●وهي األمالك الشاغرة‪ ،‬واألمالك التي ال مالك لها‪ ،‬والتركات التي ال وارث لها‪ ،‬وما جهل صاحبها‪.‬‬
‫الصنف الثاني‪ :‬األمالك الخاصة‬
‫● ●وهــي مــا يختــص بــه فــرد‪ ،‬أو أفــراد دون عامــة النــاس‪ ،‬إمــا علــى وجــه الملكيــة التامــة بــأن يختــص أحــد األفــراد‬
‫بها ‪.‬‬
‫● ●أو على وجه الملكية المجزأة وهي التي يملك الشخص الرقبة دون المنفعة‪.‬‬
‫● ●أو على وجه الملكية المشتركة‪ ،‬والتي يعرف كل واحد من المالكين نصيبه‪.‬‬
‫الصنف الثالث‪ :‬األمالك الوقفية‬
‫وهي نوعان‪:‬‬

‫النوع األول‪ :‬وقف عام‬

‫● ●وهو ما ُحبس على جهات خيرية‪ ،‬كمثال‪ :‬مستشفى – مسجد – جمعية خيرية‪.‬‬
‫النوع الثاني‪ :‬وقف خاص‬

‫● ●وهو ما ُحبس على أشخاص معينين سواء كان عقب الموقف أو آخرين ممن يصح الوقف عليهم‪.‬‬
‫‪ .2‬صنفت األنظمة العقار حسب الغرض منها إلى سبعة أقسام‪:‬‬

‫‪ .‬أعقارات سكنية‪.‬‬
‫‪ .‬بعقارات تجارية‪.‬‬
‫‪ .‬جعقارات صناعية‪.‬‬
‫‪ .‬دعقارات زراعية‪.‬‬
‫‪ .‬هعقارات ذات طبيعة خاصة كالمستشفيات والمطارات‪.‬‬
‫‪ .‬وعقارات ترفيهية كالحدائق والميادين العامة‪.‬‬
‫‪ .‬زاألراضي الفضاء وهي األراضي الباقية دون تطوير او استغالل‪.‬‬

‫‪29‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫أهم األنظمة العقارية‬
‫● ●نظام التسجيل العيني للعقار الصادر عام ‪1423‬هـ‬
‫● ●نظام ملكية الوحدات السكنية وفرزها الصادر عام ‪1423‬هـ‬
‫● ●نظام تملك غير السعوديين للعقار الصادر عام ‪1421‬هـ‬
‫● ●نظام تملك مواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربي للعقار الصادر عام ‪1422‬هـ‬
‫● ●نظام نزع ملكية العقار للمنفعة العامة الصادر عام ‪1424‬هـ‬
‫● ●الئحة التصرف بالعقارات البلدية الصادرة عام ‪1423‬هـ‬
‫● ●نظام المرافعات الشرعية (أشار في بعض مواده إلى تنظيم استخراج حجج االستحكام)‪.‬‬
‫● ●وغيرها من األنظمة واللوائح المتخصصة في جوانب العقار‪.‬‬

‫‪30‬‬
 ‫مالحظات‬
‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪31‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫نشاط ‪2‬‬
‫أهداف وفوائد وأثر فرز الوحدات‬
‫العقارية‬

‫ُتعــد خدمــة فــرز الوحــدات العقاريــة إحــدى مبــادرات وزارة اإلســكان الخدميــة‪ ،‬وعمليــة الفــرز هــي عبــارة‬
‫عــن إجــراءات ومتطلبــات يتــم مــن خاللهــا تقســيم مبنــى أو مجمــع عقــاري إلــى عــدة وحــدات عقاريــة‪،‬‬
‫وتحــدد مــن خــال هــذه العمليــة كافــة المعلومــات عــن الوحــدة العقاريــة ونصابهــا مــن مســاحة المناطــق‬
‫المشــتركة فــي العقــار‪ ،‬وحقــوق االســتخدام‪ ،‬وتقــدم هــذه الخدمــة إلكترونيـ ًـا عبــر أحــد المكاتــب الهندســية‬
‫المعتمــدة ليحصــل المســتفيد علــى محاضــر فــرز تخولــه للحصــول علــى صكــوك ملكيــة‪ .‬ومــن خــال هــذا‬
‫النشــاط ســنتعرف علــى أهــداف وفوائــد فــرز الوحــدات العقاريــة‬
‫‪.‬‬

‫ً‬
‫قادرا على أن‪:‬‬ ‫مع نهاية النشاط ستكون‬
‫● ●توضح أهداف فرز الوحدات العقارية‪.‬‬
‫● ●تعدد فوائد فرز الوحدات العقارية‪.‬‬
‫● ●تحدد أثر فرز الوحدات العقارية على االستثمار وحل النزاعات العقارية‪.‬‬

‫دقيقة‬ ‫‪٤٥‬‬

‫‪32‬‬
 ‫● ●شارك أحد زمالئك في اإلجابة على األسئلة التالية‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ .‬أ ً‬
‫أيا من المفاهيم التالية يمثل المفهوم األشمل لفرز الوحدات العقارية‪:‬‬

‫هــي عبــارة عــن إجــراءات ومتطلبــات يتــم عــن طريقهــا فــرز مبنــى أو مجمــع عقــاري إلــى‬ ‫)‬ ‫(‬
‫عــدة وحــدات عقاريــة‪ ،‬تحــدد مــن خاللــه كافــة المعلومــات عــن الوحــدة العقاريــة‪.‬‬

‫هــي كافــة اإلجــراءات والمتطلبــات التــي يتــم عــن طريقهــا فــرز (تقســيم) مبنــى أو مجمــع‬ ‫)‬ ‫(‬
‫عقــاري إلــى عــدة وحــدات عقاريــة تحــدد مــن خاللــه نصــاب كل وحــدة عقاريــة مــن األجــزاء‬
‫المشــتركة فــي العقــار‪.‬‬
‫)‬ ‫(‬
‫هــي تقســيم مبنــى أو مجمــع عقــاري إلــى عــدة وحــدات عقاريــة تحــدد مــن خاللــه كافــة‬
‫المعلومــات عــن الوحــدة العقاريــة ونصيبهــا مــن مســاحة األرض ومــن المناطــق المشــتركة‬
‫فــي العقــار‪ ،‬وحقــوق االســتخدام‪ ،‬ويصــدر بعــد التدقيــق والموافقــة علــى الطلــب محاضــر‬
‫فــرز ترســل لكتابــة العــدل؛ ليصــدر للمســتفيد أو المشــتري صــك ملكيــة لــكل وحــدة‪.‬‬

‫هــي تقســيم مبنــى إلــى عــدة شــقق ســكنية‪ ،‬وتحــدد مــن خاللــه كافــة المعلومــات عــن‬ ‫)‬ ‫(‬

‫حقــوق االســتخدام داخــل المبنــى‪ ،‬ويصــدر بعــد الفــرز صكــوك ملكيــة لــكل وحــدة‪.‬‬

‫ب‪ .‬ما أهداف فرز الوحدات العقارية؟‬

‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫ج‪ .‬ما فوائد خدمة الفرز؟‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪33‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫● ●تعــاون مــع مجموعتــك فــي دراســة أثــر فــرز الوحــدات العقاريــة علــى االســتثمار وحــل‬
‫النزاعــات العقاريــة‪.‬‬
‫‪2‬‬

‫أثر فرز الوحدات العقارية على االستثمار وحل النزاعات العقارية‬

‫أثر فرز الوحدات العقارية على حل النزاعات العقارية‬ ‫أثر فرز الوحدات العقارية على االستثمار‬

‫‪................................................................................................ ................................................................................................‬‬
‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬
‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬
‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬
‫‪................................................................................................ ................................................................................................‬‬
‫‪................................................................................................ ................................................................................................‬‬
‫‪................................................................................................ ................................................................................................‬‬
‫‪................................................................................................ ................................................................................................‬‬
‫‪................................................................................................ ................................................................................................‬‬
‫‪................................................................................................ ................................................................................................‬‬
‫‪................................................................................................ ................................................................................................‬‬
‫‪................................................................................................ ................................................................................................‬‬
‫‪................................................................................................ ................................................................................................‬‬
‫‪................................................................................................ ................................................................................................‬‬
‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬
‫‪................................................................................................ ................................................................................................‬‬
‫‪................................................................................................ ................................................................................................‬‬
‫‪................................................................................................ ................................................................................................‬‬
‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬
‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬
‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬
‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬
‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬
‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬
‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬
‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬

‫‪34‬‬
 ‫● ●لخص ما تعلمت في هذا النشاط في جملة ذهبية‪.‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫تقسيم‬
‫العقارات‬
‫توحيد‬
‫أتمتة‬
‫إجراءات‬
‫اإلجراءت‬
‫الفرز‬

‫تطوير‬
‫تفعيل‬
‫وتنظيم‬
‫دور اتحاد‬
‫إجراءات‬
‫المالك‬ ‫أهداف وفوائد‬ ‫الفرز‬
‫فرز الوحدات‬
‫العقارية‬

‫تقليل‬ ‫حفظ وضمان‬

‫زمن الفرز‬ ‫حقوق مالك‬
‫الوحدات‬

‫‪35‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المادة العلمية‬

‫أهداف فرز الوحدات العقارية‬

‫‪1.1‬توحيد إجراءات فرز الوحدات العقارية بجميع المناطق‪.‬‬

‫‪2.2‬تطويــر وتنظيــم اإلجــراءات المتبعــة لفــرز (تقســيم) الوحــدات‬

‫العقاريــة‪.‬‬

‫‪3.3‬حفــظ وضمــان حقــوق مــاك الوحــدات المفــرزة وتحديــد‬

‫المناطــق المشــتركة ونصيــب الوحــدة مــن األرض‪.‬‬

‫‪4.4‬رفــع مســتوى كفــاءة اإلجــراءات لــدى المكاتب الهندســية من‬

‫خــال خلــق بيئــة تنافســية لتحقيق مســتوى عــال مــن الجودة‪.‬‬

‫‪5.5‬تقليص الفترة الزمنية إلنجاز عملية فرز الوحدات العقارية‪.‬‬

‫فوائد خدمة الفرز‬

‫يمكنك من خالل الخدمة الحصول على عدد من الفوائد‪:‬‬

‫‪ -1‬تقسيم العقارات (مجمعات سكنية وتجارية) إلى وحدات مستقلة‪:‬‬

‫● ●تنوع العقارات التي يمكن فرزها (تجاري‪ -‬سكني‪ -‬متعدد االستخدام)‪.‬‬

‫● ●تنوع واختالف أنواع الوحدات التي يمكن فرزها‪.‬‬
‫ً‬
‫إلكترونيا‪:‬‬ ‫‪-2‬تقديم الخدمة‬

‫ً‬
‫إلكترونيا عبر أحد المكاتب الهندسية المعتمدة‪.‬‬ ‫● ●تقدم الخدمة‬
‫ً‬
‫إلكترونيا وفق المراحل والعمليات المحددة‪.‬‬ ‫● ●إمكانية متابعة سير الطلب‬
‫● ●إرسال محاضر الفرز إلى كتابة العدل ليتم إصدار الصكوك وإفراغها للمستفيد‪.‬‬
‫● ●تسريع اجراءات إصدار محاضر‪.‬‬
‫‪-3‬حفظ وضمان حقوق الوحدات المفرزة‪:‬‬

‫● ●تحديد المناطق المشتركة بين الوحدات (المواقف‪ -‬الممرات‪ -‬األسطح)‪.‬‬

‫● ●تحديد نصيب الوحدة من األرض‪.‬‬
‫● ●الحصول على صك مستقل لكل وحدة‪.‬‬
‫‪-4‬تسجيل (اتحاد مالك) بعد قبول الطلب‪:‬‬

‫ً‬
‫تلقائيا‪.‬‬ ‫● ●إنشاء رقم تسجيل في اتحاد المالك‬

‫‪36‬‬
 ‫أثر فرز الوحدات العقارية على االستثمار وحل النزاعات العقارية‬

‫ً‬
‫أوال‪ :‬أثر فرز الوحدات العقارية على االستثمار‬

‫● ●عملية الفرز تساهم في تقسيم العقار إلى عدة وحدات عقارية لكل منها صك ملكية مستقل‪.‬‬
‫ً‬
‫حلــوال اســتثمارية للعقــارات الشــاغرة عبــر إعــادة اســتخدامها واالنتفــاع بهــا بطــرق‬ ‫● ●عمليــة الفــرز توفــر‬
‫مختلفــة‪.‬‬
‫● ●يمكن للمالك استثمار الوحدة العقارية بعد الفرز سواء بالبيع أو التأجير أو الرهن‪.‬‬
‫● ●توفــر عمليــة الفــرز خدمــة للمكاتــب الهندســية التــي يتــم مــن خاللهــا إجــراءات الفــرز‪ ،‬حيــث يتــم توفيــر‬
‫خاصيــة لتقييــم المكاتــب المعتمــدة فــي المنصــة اإللكترونيــة‪ ،‬التــي تهــدف إلــى تحفيــز المكاتــب‬
‫الهندســية للســعي مــن أجــل الحصــول علــى أفضــل تقييــم‪ ،‬ممــا سيســهم فــي حصولهــا علــى طلبــات‬
‫أكثــر مــن المســتفيدين‪.‬‬

‫ً‬
‫ثانيا‪ :‬أثر فرز الوحدات العقارية على حل النزاعات العقارية‬
‫● ●ســاهم نظــام فــرز الوحــدات العقاريــة فــي ضمــان فــرز الوحــدة العقاريــة وفــق األنظمــة والقوانيــن‬
‫المبنيــة علــى معاييــر‪ ،‬والتــي ُوضعــت لحفــظ حقــوق المســتفيدين‪.‬‬
‫ً‬
‫آمنا‪.‬‬ ‫● ●مع وجود الصكوك المستقلة أصبح تملك جزء من األبراج السكنية أو التجارية‬

‫وبالتالي كل هذا يساهم في تقليل النزاعات العقارية‬

‫‪37‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫نشاط ‪3‬‬
‫أنواع العقارات التي يمكن فرزها‬

‫تختلــف أنــواع العقــارات التــي يمكــن فرزهــا باختــاف نشــاطها ومــدى ضرورتهــا ضمــن البيئــة العمرانيــة‬
‫للمنطقــة‪ ،‬فمــا أنــواع المبانــي والوحــدات العقاريــة التــي يمكــن فرزهــا‪.‬‬

‫ً‬
‫قادرا على أن‪:‬‬ ‫مع نهاية النشاط ستكون‬
‫● ●تميز بين أنواع المباني والوحدات العقارية التي يمكن فرزها‪.‬‬

‫دقيقة‬ ‫‪٤٥‬‬

‫‪38‬‬
 ‫● ●تعــاون مــع مجموعتــك فــي تصنيــف العقــارات التاليــة التــي يمكــن فرزهــا‬
‫إلى‪:‬‬
‫‪1‬‬

‫● ●متعدد االستخدام‪.‬‬ ‫● ●تجاري‪.‬‬ ‫● ●سكني‬

‫العقارات التي يمكن فرزها‬

‫فلــة‪ -‬معــارض تجاريــة (محــات ‪ -‬مكاتــب) ‪ -‬مجمــع ســكني تجــاري ‪ -‬بــرج تجــاري ‪ -‬مجمــع تجــاري‬
‫‪ -‬بــرج ســكني‪ -‬بــرج ســكني تجــاري‪ -‬مجمــع ســكني‪ -‬عمــارة‬

‫تصنيف العقارات التي يمكن فرزها‬

‫متعدد االستخدام‬ ‫تجاري‬ ‫سكني‬

‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬

‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬
‫‪....................................................... ....................................................... .......................................................‬‬

‫‪39‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫● ●مــن خــال ورشــة عمــل‪ ،‬تعــاون مــع مجموعتــك فــي تصنيــف الكــروت التــي تحمــل اســم‬
‫نــوع العقــار مــع مــا يماثلهــا مــن الكــروت التــي تحمــل وصــف العقــار‪.‬‬
‫‪2‬‬

‫وﺻﻒ اﻟﻌﻘﺎر‪ :‬ﻫﻮ ﲡﻤﻊ ﺳﻜﻨﻲ أو ﲡﺎري أو ﻣﺘﻌﺪد‬

‫اﻻﺳﺘﺨﺪام وﺗﻜﻮن ﻓﻴﻪ اﻟﻮﺣﺪات إﻣﺎ ﻣﺘﺼﻠﺔ أو ﻣﻨﻔﺼﻠﺔ‪،‬‬
‫ﻧﻮع اﻟﻌﻘﺎر‪ :‬ﻣﺠﻤﻊ‬ ‫وﺗﺸﺘﺮك ﲟﻨﺎﻃﻖ ﻣﺸﺘﺮﻛﺔ‬
‫ﻧﻮع اﻟﻌﻘﺎر ‪ :‬ﺑﺮج‬

‫وﺻﻒ اﻟﻌﻘﺎر‪ :‬ﻫﻮ ﻣﺒﻨﻰ ﻣﺴﺘﻘﻞ ﻳﺘﻜﻮن ﻣﻦ ﻃﺎﺑﻖ أو‬ ‫وﺻﻒ اﻟﻌﻘﺎر‪ :‬ﻫﻮ ﻣﺒﻨﻰ ﻳﺤﺘﻮي ﻋﻠﻰ أﻛﺜﺮ ﻣﻦ وﺣﺪة‬
‫ﻋﺪة ﻃﻮاﺑﻖ وﻟﻬﺎ ﺳﻮر ﺧﺎرﺟﻲ ﻣﻦ ﺟﻤﻴﻊ اﳉﻬﺎت‬ ‫وﻣﻨﺎﻃﻖ ﻣﺸﺘﺮﻛﺔ وﺗﺘﻜﻮن ﻣﻦ ﻋﺪة ﻃﻮاﺑﻖ‪.‬‬
‫ﻧﻮع اﻟﻌﻘﺎر ‪ :‬ﻋﻤﺎرة‬

‫وﺻﻒ اﻟﻌﻘﺎر‪ :‬ﻫﻮ ﻣﺒﻨﻰ ﻳﺘﻢ ﺗﺮﺗﻴﺐ اﻟﻮﺣﺪات‬

‫اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ أو اﻟﺘﺠﺎرﻳﺔ أو ﻣﺘﻌﺪدة اﻻﺳﺘﺨﺪام ﻓﻴﻪ ﺑﺸﻜﻞ‬
‫ﻋﻤﻮدي وﻳﺤﺘﻮي ﻋﻠﻰ ﻣﻨﺎﻃﻖ ﻣﺸﺘﺮﻛﺔ وﺗﺨﺘﻠﻒ أﺣﻘﻴﺔ‬ ‫ﻧﻮع اﻟﻌﻘﺎر ‪ :‬ﻓﻠﺔ‬
‫اﻻﺳﺘﺨﺪام ﻟﻜﻞ وﺣﺪة‬

‫‪40‬‬
 ‫● ●شــارك جميــع الزمــاء فــي مســابقة حــول‪ :‬التعريفــات الخاصــة بأنــواع الوحــدات التــي‬
‫يمكــن فرزهــا بصــك مســتقل‪.‬‬
‫‪3‬‬

‫السؤال األول‪ :‬تعرف العمارة بأنها‪:‬‬

‫‪ .‬أهي مبنى مستقلة بإرتداداتها تحتوي على عدة أدوار ومساحتها هي األرض المقامة عليها‪.‬‬
‫ً‬
‫مشاعا‪.‬‬ ‫‪.‬بهي مبنى متصلة مستقلة بإرتداداتها تحتوي على عدة أدوار وتملك نصيبها من األرض‬
‫‪ .‬جهي مبنى مستقلة بإرتداداتها تحتوي على (‪ )10‬أدوار ومساحتها هي األرض المقامة عليها‪.‬‬
‫‪ .‬دهي مبنى مستقل بارتداداتها تحتوي على عدة أدوار‪.‬‬
‫السؤال الثاني‪ :‬تعرف الشقة بأنها‪:‬‬

‫ً‬
‫جزءا من المبنى ومساحتها هي جزء من مساحة األرض المقامة عليها العمارة‪.‬‬ ‫‪ .‬أهي وحدة مستقلة تعتبر‬
‫ً‬
‫مشاعا‪.‬‬ ‫ً‬
‫جزءا من دور وتملك نسبتها من مساحة األرض‬ ‫‪.‬بهي وحدة مستقلة تعتبر‬
‫‪ .‬جهي وحدة مستقلة يمكن أن تتكون من أكثر من دور وبينهما درج داخلي وتكون جزء من مبنى‪.‬‬
‫ً‬
‫جزءا من دور‪.‬‬ ‫‪ .‬دهي وحدة مستقلة تعتبر‬
‫السؤال الثالث‪ :‬يعرف المجمع التجاري بأنه‪:‬‬

‫‪ .‬أوحدة تجارية تتكون من دورين متصلين يربط بينهما درج داخلي‪.‬‬

‫ً‬
‫جزءا من مبنى ولها مدخل مستقل‪.‬‬ ‫‪.‬بوحدة تجارية تكون‬
‫‪ .‬جمبنى أو جزء من مبنى مكون من عدة محالت أو مكاتب إدارية‪.‬‬
‫السؤال الرابع‪ :‬يعرف المحل التجاري بأنه‪:‬‬

‫‪ .‬أوحدة تجارية تتكون من دورين متصلين يربط بينهما درج داخلي‪.‬‬

‫‪.‬بوحدة تجارية تتكون من ثالثة أدوار متصلة يربط بينهما درج داخلي‪.‬‬
‫ً‬
‫جزءا من مبنى ولها مدخل مستقل‪.‬‬ ‫‪ .‬جوحدة تجارية تكون‬
‫ً‬
‫جزءا من مبنى وليس لها مدخل مستقل‪.‬‬ ‫‪ .‬دوحدة تجارية تكون‬
‫السؤال الخامس‪ :‬تعرف الفلة بأنها‪:‬‬

‫ً‬
‫مشاعا‪.‬‬ ‫ً‬
‫إنشائيا مع عدة وحدات وتملك نسبتها من مساحة األرض‬ ‫‪ .‬أهي فلة متصلة‬
‫‪.‬بهي فلة مستقلة بارتداداتها ومساحتها هي األرض المقامة عليها وعرضها على الشارع ال يقل عن ‪12‬م‪.‬‬
‫ً‬
‫مشاعا‪.‬‬ ‫‪ .‬جهي فلة مستقلة بارتداداتها عرضها على الشارع يقل عن ‪12‬م وتملك نسبتها من مساحة األرض‬
‫‪ .‬دهــو عقــار واحــد يحتــوي علــى أكثــر مــن وحــدة ويتكــون مــن طابــق أو عــدة طوابــق ولهــا ســور خارجــي مــن جميــع‬
‫الجهات‪.‬‬

‫‪41‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫السؤال السادس‪ :‬تعرف الفلة المنفصلة بأنها‪:‬‬

‫ً‬
‫مشاعا‪.‬‬ ‫‪ .‬أهي مبنى مستقل بارتداداتها عرضها على الشارع يقل عن ‪12‬م وتملك نسبتها من مساحة األرض‬
‫ً‬
‫إنشائيا وعرضها على الشارع ال يقل عن ‪12‬م‪.‬‬ ‫‪.‬بهي مبنى مستقل‬
‫ً‬
‫مشاعا وعرضها على الشارع ال يقل عن ‪12‬م‪.‬‬ ‫ً‬
‫إنشائيا وتملك نسبتها من مساحة األرض‬ ‫‪ .‬جهي مبنى مستقل‬
‫‪ .‬دهــي مبنــى مســتقل بارتداداتهــا ولكــن عرضهــا علــى الشــارع يقــل عــن ‪ 12‬م‪.‬أو عــرض الشــارع يقــل عــن ‪ 12‬م‪.‬أو‬
‫مســاحة أرضهــا المقامــة عليهــا تقــل عــن ‪ 200‬م‪.2‬‬
‫السؤال السابع‪ :‬تعرف الفلة الدوبلكس المتصلة بأنها‪:‬‬

‫‪ .‬أهــي فلــة مالصقــة لفلــة أخــرى لكنهــا مفصولــة إنشـ ً‬

‫ـائيا وال يوجــد منــور مشــترك ومســاحتها هــي األرض المقامــة‬
‫عليهــا وال يقــل عرضهــا علــى الشــارع عــن ‪10‬م‪.‬‬
‫‪.‬بهــي فلــة مالصقــة لفلــة أخــرى‪ ،‬وال يوجــد منــور مشــترك‪ ،‬وتملــك نســبتها مــن مســاحة األرض‪ ،‬ويقــل عرضهــا علــى‬
‫الشــارع عــن ‪10‬م‪.‬‬
‫ً‬
‫إنشائيا مع فلة أخرى أو يوجد بينهم منور مشترك وتملك نسبتها من مساحة األرض‪.‬‬ ‫‪ .‬جهي فلة متصلة‬
‫‪ .‬دهي فلة متصلة مع فلة أخرى وتكون ‪:‬‬
‫ً‬
‫إنشائيا مع فلة أخرى أو يوجد بينهم منور‪.‬‬ ‫● ●متصلة‬
‫● ●أو تكون مفصولة إنشائيا وعرضها على الشارع أقل من ‪ 10‬م‪.‬‬
‫● ●أو تكون مفصولة إنشائيا وتقل مساحتها عن ‪ 200‬م ‪2‬‬
‫السؤال الثامن‪ :‬يعرف الدور بأنه‪:‬‬

‫ً‬
‫مشاعا‪.‬‬ ‫‪ .‬أطابق ضمن مبنى يملك نسبته من مساحة األرض‬
‫‪.‬بطابق ضمن مبنى ويحتوي على ملحق علوي ال يربطهما درج داخلي‪.‬‬
‫‪ .‬جطابق ضمن مبنى ومساحته هي جزء من مساحة األرض المقام عليها العمارة‪.‬‬
‫‪ .‬دطابق ضمن مبنى‪.‬‬

‫‪42‬‬
‫● ●ســجل أهــم مــا تحتــاج إلــى تعلمــه بشــكل أوســع فــي هــذا النشــاط فــي جــدول التعلــم الذاتــي‬
‫‪( KWL-H‬العمــود ‪.)W‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫األبراج‬
‫األبراج‬ ‫التجارية‬

‫العمائر‬
‫الفلل‬ ‫السكنية‬
‫السكنية‬

‫أنواع العقارات‬
‫التي يمكن‬ ‫المجمعات‬
‫المحالت‬
‫فرزها‬ ‫السكنية‬
‫التجارية‬

‫المجمعات‬
‫المعارض‬ ‫التجارية‬

‫‪43‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫فلة دوبلكس‬ ‫عمارة‬
‫عمودي‬

‫فلة دوبلكس‬ ‫عمارة متصلة‬

‫متصلة‬

‫فلة متصلة‬ ‫شقة‬

‫فلة منفصلة‬ ‫شقة دورين‬

‫فلة‬ ‫دور‬

‫أنواع الوحدات‬ ‫مجمع تجاري‬

‫فلة سطح‬ ‫التي يمكن‬ ‫(مول)‬
‫فرزها بصك‬
‫مستقل‬
‫برج‬ ‫محل تجاري‬

‫برج متصل‬ ‫تجاري دورين‬

‫شقة وملحق‬ ‫إستديو‬

‫علوي‬

‫دور وملحق علوي‬ ‫مكتب‬

‫مجمع تجاري‬
‫فندق‬
‫متصل‬

‫شقة وملحق‬ ‫مجمع سكني‬

‫سفلي‬

‫دور وملحق سفلي‬ ‫مسجد‬

‫شقتين عمودية‬

‫‪44‬‬
 ‫المادة العلمية‬

‫أنواع العقارات التي يمكن فرزها‬

‫نوع‬
‫وصف العقارات‬ ‫م‪ .‬نوع العقار*‬
‫االستخدام‬

‫هو مبنى يتم ترتيب الوحدات السكنية أو التجارية أو متعددة‬

‫سكني أو تجاري‬ ‫االستخدام فيه بشكل عمودي ويحتوي على مناطق مشتركة‬ ‫برج‬ ‫‪1‬‬
‫وتختلف أحقية االستخدام لكل وحدة‬

‫هو تجمع سكني أو تجاري أو متعدد االستخدام وتكون فيه‬

‫سكني أو تجاري‬ ‫مجمع‬ ‫‪2‬‬
‫الوحدات إما متصلة أو منفصلة‪ ،‬وتشترك بمناطق مشتركة‬

‫هو مبنى يحتوي على أكثر من وحدة ومناطق مشتركة وتتكون‬

‫سكني‬ ‫عمارة‬ ‫‪3‬‬
‫من عدة طوابق‪.‬‬

‫هو مبنى مستقل يتكون من طابق أو عدة طوابق ولها سور‬

‫سكني‬ ‫فلة‬ ‫‪4‬‬
‫خارجي من جميع الجهات‪.‬‬

‫حالة العقار بعد الفرز‬

‫*‬

‫‪45‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫أنواع الوحدات التي يمكن فرزها بصك مستقل‬

‫نصيب الوحدة‬ ‫نوع‬

‫وصف الوحدات‬ ‫م‬
‫من الصك*‬ ‫الوحدة*‬

‫األرض المقام عليها‬ ‫هي مبنى مستقل بارتداداتها تحتوي على عدة أدوار‬ ‫عمارة‬ ‫‪1‬‬

‫عمارة‬
‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫هي مبنى متصل غير مستقل بارتداداته تحتوي على عدة أدوار‬ ‫‪2‬‬
‫متصلة‬
‫هو مبنى مستقل بارتداداته يحتوي على عدة أدوار (مسماه في رخصة‬
‫األرض المقام عليها‬ ‫برج‬ ‫‪3‬‬
‫البناء "برج")‬

‫هو مبنى متصل غير مستقل بارتداداته تحتوي على عدة أدوار (مسماه‬
‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫برج متصل‬ ‫‪4‬‬
‫في رخصة البناء "برج")‪.‬‬

‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫ً‬
‫جزءا من دور ‪.‬‬ ‫هي وحدة مستقلة تعتبر‬ ‫شقة‬ ‫‪5‬‬

‫ً‬
‫جزءا‬ ‫هي وحدة مستقلة تتكون من دورين وبينهما درج داخلي وتكون‬
‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫‪ 6‬شقة دورين‬
‫من مبنى‪.‬‬

‫ً‬
‫جزءا من دور وتحتوي على ملحق علوي ال‬ ‫هي وحدة مستقلة تعتبر‬ ‫شقة‬
‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫وملحق‬ ‫‪7‬‬
‫يربطهما درج داخلي‬ ‫علوي‬
‫دور وملحق‬
‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫طابق ضمن مبنى ويحتوي على ملحق علوي ال يربطهما درج داخلي‪.‬‬ ‫‪8‬‬
‫علوي‬

‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫طابق ضمن مبنى ‪.‬‬ ‫دور‬ ‫‪9‬‬

‫مبنى إيواء ضيافة سكني أو جزء من مبنى يحتوي على عدة أدوار‬
‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫فندق‬ ‫‪10‬‬
‫يتميز بخدماته الخاصة‬
‫مجمع‬
‫األرض المقام عليها‬ ‫مبنى أو جزء من مبنى مكون من عدة محالت أو مكاتب إدارية‪.‬‬ ‫‪11‬‬
‫تجاري‬
‫هو تجمع تجاري وتكون فيه الوحدات إما متصلة أو منفصلة‪ ،‬وتشترك‬ ‫مجمع‬
‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫تجاري‬ ‫‪12‬‬
‫بمناطق مشتركة‪.‬‬ ‫متصل‬
‫هو تجمع سكني وتكون فيه الوحدات إما متصلة أو منفصلة‪ ،‬وتشترك‬ ‫مجمع‬
‫األرض المقام عليها‬ ‫‪13‬‬
‫بمناطق مشتركة‪.‬‬ ‫سكني‬

‫تجاري‬
‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫وحدة تجارية تتكون من دورين متصلين يربط بينهما درج داخلي‪.‬‬ ‫‪14‬‬
‫دورين‬

‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫ً‬
‫جزءا من مبنى ولها مدخل مستقل‪.‬‬ ‫‪ 15‬محل تجاري وحدة تجارية تكون‬

‫● ● الوحدات المفرزة‪ :‬هي الوحدات العقارية التي تم استخراج محضر فرز وصك ملكية لها‪.‬‬

‫‪46‬‬
 ‫تابع‪ :‬أنواع الوحدات التي يمكن فرزها بصك مستقل‬

‫نصيب الوحدة‬ ‫نوع‬

‫وصف الوحدات‬ ‫م‬
‫من الصك*‬ ‫الوحدة*‬

‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫وحدة سكنية عدد مكوناتها ال يتجاوز ‪ 3‬مكونات‬ ‫استوديو‬ ‫‪16‬‬

‫هي فلة مستقلة بارتداداتها ويكون‪:‬‬

‫● ●عرضها على الشارع ال يقل عن ‪12‬م ‪.‬‬
‫األرض المقام عليها‬ ‫فلة‬ ‫‪17‬‬
‫● ●مساحتها ال تقل عن ‪200‬م‪.2‬‬
‫● ●عرض الشارع ال يقل عن ‪12‬م‪.‬‬

‫هي فلة مستقلة بارتداداتها ولكن‪:‬‬

‫● ●عرضها على الشارع يقل عن ‪ 12‬م‪.‬‬ ‫فلة‬
‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫‪18‬‬
‫● ●أو عرض الشارع يقل عن ‪12‬م‪.‬‬ ‫منفصلة‬

‫● ●أو مساحة أرضها المقامة عليها تقل عن ‪200‬م‪.2‬‬

‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫ً‬
‫انشائيا مع عدة وحدات‬ ‫‪ 19‬فلة متصلة هي فلة متصلة‬

‫هي فلة متصلة مع فلة أخرى وتكون ‪:‬‬

‫ً‬
‫إنشائيا مع فلة أخرى أو يوجد بينهم منور‬ ‫● ●متصلة‬
‫فلة‬
‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫ً‬
‫إنشائيا وعرضها على الشارع أقل من ‪10‬م‪.‬‬ ‫● ●أو تكون مفصولة‬ ‫‪ 20‬دوبلكس‬
‫ً‬
‫إنشائيا وتقل مساحتها عن ‪200‬م‪.2‬‬ ‫● ●أو تكون مفصولة‬ ‫متصلة‬

‫● ●أو يقل عرض الشارع عن ‪ 12‬م‪.‬‬

‫هي فلة مالصقة لـ فلة أخرى وتكون‪:‬‬

‫ً‬
‫إنشائيا‪.‬‬ ‫● ●مفصولة‬
‫● ●ال يوجد بينهما منور مشترك‪.‬‬ ‫فلة‬
‫األرض المقام عليها‬ ‫‪ 21‬دوبلكس‬
‫● ●ال يقل عرضها على الشارع عن ‪ 10‬متر‪.‬‬ ‫عامودي‬
‫● ●ال تقل مساحتها عن‪200‬م‪.2‬‬
‫● ●عرضها الشارع ال يقل عن ‪ 12‬متر‪.‬‬

‫هي وحدة مستقلة تتكون من دورين أو أكثر وبينهما درج داخلي‬

‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫‪ 22‬فلة سطح‬
‫وتكون أعلى المبنى‪.‬‬

‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫هي وحدة تقع داخل العقار ذات استخدام مكتبي‪.‬‬ ‫مكتب‬ ‫‪23‬‬

‫األرض المقام عليها‬ ‫هو المسجد الذي يقع داخل مجمع وله قطعة أرض مستقلة‬ ‫مسجد أ‬ ‫‪24‬‬

‫‪47‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫تابع‪ :‬أنواع الوحدات التي يمكن فرزها بصك مستقل‬

‫نصيب الوحدة‬ ‫نوع‬

‫وصف الوحدات‬ ‫م‬
‫من الصك*‬ ‫الوحدة*‬

‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫هو المسجد الذي يقع داخل مجمع وليس له قطعة أرض مستقلة‬ ‫‪ 25‬مسجد ب‬

‫دور وملحق‬
‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫طابق ضمن مبنى ويحتوي على ملحق سفلي ال يربطهما درج داخلي‬ ‫‪26‬‬
‫سفلي‬

‫شقة‬
‫هي وحده مستقلة تعتبر جزء من دور وتحتوي على ملحق سفلي ال‬
‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫وملحق‬ ‫‪27‬‬
‫يربطهما درج داخلي‬
‫سفلي‬

‫هي وحده سكنية تحتوي على شقتين عموديتين ال يربطهما درج‬ ‫شقتين‬
‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫‪28‬‬
‫داخلي‬ ‫عمودية‬

‫● ● مساحة األرض المقام عليها‪ :‬هي مساحة محيط السور للوحدة العقارية‪.‬‬
‫ً‬
‫مشاعا‪.‬‬ ‫ً‬
‫مشاعا‪ :‬هو نصيب الوحدة من مساحة الصك‬ ‫● ●مساحة الوحدة‬

‫‪48‬‬
 ‫مالحظات‬
‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪49‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫نشاط ‪٤‬‬
‫اشتراطات ومتطلبات عملية فرز‬
‫الوحدات العقارية‬

‫هنــاك مجموعــة مــن االشــتراطات يجــب أن تتوفــر فــي الوحــدة العقاريــة المطلــوب فرزهــا‪ ،‬ويتــم تقديــم‬
‫خدمــة فــرز الوحــدات العقاريــة لمالــك أو لمطــور العقــار‪ ،‬مــن خــال المكاتــب االستشــارية والمســاحية‬
‫المعتمــدة لــدى برنامــج الفــرز‪ ،‬ويجــب علــى المالــك أو المطــور تجهيــز المتطلبــات األساســية مــن مســتندات‬
‫وأوراق وصــور ومخططــات للمكتــب اإلستشــاري؛ وذلــك للبــدء فــي إجــراءات الفــرز‪ .‬وســوف نتعــرف مــن‬
‫خــال هــذا النشــاط علــى الشــروط والمتطلبــات األساســية لعمليــة فــرز وحــدة عقاريــة‪.‬‬

‫ً‬
‫قادرا على أن‪:‬‬ ‫مع نهاية النشاط ستكون‬
‫● ●توضح اشتراطات فرز الوحدات العقارية‪.‬‬
‫● ●تحدد المتطلبات األساسية لفرز الوحدات العقارية‪.‬‬

‫دقيقة‬ ‫‪٤٥‬‬

‫‪50‬‬
 ‫● ●مــن خــال حلقــة نقاشــية‪ ،‬تعــاون مــع مجموعتــك فــي مناقشــة المــادة‬
‫األولــى والثانيــة مــن الالئحــة التنفيذيــة لنظــام ملكيــة الوحــدات العقاريــة‬ ‫‪1‬‬
‫وفرزهــا‪ ،‬والمــادة الثانيــة مــن نظــام ملكيــة الوحــدات العقاريــة وفرزهــا‪،‬‬
‫ثــم تتعــاون المجموعــة فــي اســتخالص اشــتراطات فــرز الوحــدات‬
‫العقاريــة‪.‬‬

‫الالئحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها‬

‫مــادة (‪)1‬‬

‫● ●يتــم فــرز البنــاء إلــى وحــدات عقاريــة وفقـ ًـا لمــا صدر بشــأنها مــن مخططــات وتراخيــص معتمدة‬
‫مــن البلديــة المختصــة‪ ،‬أمــا المبانــي التــي لــم يســبق إصــدار مخططــات أو تراخيــص بشــأنها‬
‫أو التــي لــم يحــدد الترخيــص إمكانيــة تجزئتهــا وفرزهــا فيتــم فرزهــا بعــد عمــل رفــع مســاحي‬
‫للوحــدة وتقديــم شــهادة مصدقــة مــن مكتــب هندســي معتمــد بســامة المبنــى إنشـ ً‬
‫ـائيا‪.‬‬
‫مــادة (‪)2‬‬

‫● ●للمالــك فــرز وحــدة عقاريــة أو أكثــر مــن صــك أرضــه بصــك مفرز يحــدد فيــه كافــة المعلومات‬
‫عــن موقــع الوحــدة العقاريــة ومســاحتها ورقمهــا التسلســلي فــي البنــاء والــدور (ســفل‬
‫أوعلــو) ونصابهــا مــن األجــزاء المشــتركة التــي ال تقبــل القســمة فــي كامــل البنــاء ونصابهــا‬
‫مــن األجــزاء المشــتركة التــي تقبــل القســمة وتقتصــر منفعتهــا علــى وحــدة ســكنية أخــرى‬
‫أو أكثــر وذلــك بعــد الحصــول علــى موافقــة البلديــة المختصــة‪.‬‬

‫‪1.1‬لــكل مالــك أن يبنــي علــى أرضــه ضمــن حــدود األنظمــة والتعليمــات بنــاء مــن طبقــة أو أكثر‪،‬‬
‫ويفــرزه إلــى وحــدات عقاريــة مســتقلة تبعـ ًـا للتصميــم المعتمــد فــي المخطــط والرخصــة‪،‬‬
‫ويكــون تصرفــه فــي كل أو بعــض هــذه الوحــدات باعتبــار كل وحــدة منهــا مســتقلة عــن‬
‫األخــرى‪.‬‬
‫‪2.2‬ترقــم الوحــدات العقاريــة فــي البنــاء الواحــد ترقيمــا تسلسـ ً‬
‫ـليا‪ ،‬بحيــث ال يتكــرر رقــم واحــد‬
‫لوحدتيــن عقاريتيــن فــي البنــاء الواحــد‪.‬‬
‫‪3.3‬يجــب أن يبقــى شــكل وحــدود األرض وأطوالهــا والبنــاء ومقاييســه مطابقــا للمخطــط‬
‫المعتمــد‪.‬‬
‫‪4.4‬تبقــى محتويــات صــك الملكيــة مطابقــة ألوصــاف األرض وحدودهــا وشــكلها وأوصــاف‬
‫الوحــدة العقاريــة‪ ،‬وحدودهــا وشــكلها الهندســي‪ ،‬فــإذا اختلفــت األوصــاف عــن الواقــع‬
‫تجــري الجهــة المختصــة تصحيــح بيانــات الصــك وفقــا لإلجــراءات النافــذة‪ ،‬ويمكــن إصــدار‬
‫صــك لــكل وحــدة‪.‬‬
‫‪5.5‬إذا اشــترك شــخصان فأكثــر فــي تشــييد بنــاء‪ ،‬اعتبــروا جميعـ ًـا شــركاء في ملكيتــه‪ ،‬أرضـ ًـا وبناء‪،‬‬
‫ملكيــة شــائعة فــي كل طبقاتــه ووحداتــه العقاريــة‪ ،‬ومالحقــه‪ ،‬كل بنســبة مســاهمته فــي‬
‫رأس المــال والمصروفــات‪ ،‬مــا لــم يكــن فــي العقــد اتفــاق بخــاف ذلــك‪.‬‬
‫‪6.6‬يجــب أن يتضمــن العقــد أســماء أصحــاب الحصــص العينيــة مــن مالكــي األرض‪ ،‬وأصحــاب‬
‫الحصــص النقديــة‪ ،‬وأوصــاف األرض المعــدة للبنــاء‪ ،‬ورقــم صــك الملكيــة وتاريخــه ومصــدره‬
‫والتزمــات الشــركاء وحقوقهــم األخــرى‪.‬‬

‫‪51‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫اشتراطات فرز الوحدات العقارية‪:‬‬

‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬

‫ً‬
‫فــرزا لعقــاره‪ ،‬فمــن خــال‬ ‫● ●بصفتــك صاحــب مكتــب هندســي‪ ،‬وطلــب منــك مالــك عقــار‬ ‫‪2‬‬
‫البطاقــات التاليــة‪ ،‬تعــاون مــع مجموعتــك فــي تحديــد المتطلبــات األساســية‪ ،‬ليقــوم مالــك‬
‫العقــار بتوفيرهــا؛ لتتمكــن مــن إجــراء عمليــة فــرز العقــار الخــاص بــه‪.‬‬

‫عداد كهرباء منفصل لكل وحدة‬

‫الصك‬ ‫ملف إحداثيات العقار‬
‫وعداد مشترك‬

‫رخصة البناء‬ ‫الصور الفوتو غرافية‬ ‫شهادة إتمام البناء‬

‫تفويض من المالك للمكتب‬ ‫رخصة مزاولة المهنة الصادرة من‬ ‫مخطط الدور الواقع فيها‬
‫الهندسي‬ ‫الهيئةالسعوديةللمهندسين‬ ‫الوحدة (أوتوكاد)‬

‫مخطط البناء المعتمد من‬ ‫شهادة سالمة المبنى‬

‫الهوية الوطنية‬
‫األمانة‬ ‫ً‬
‫إنشائيا‬

‫مخطط للعقار بصيغة األوتوكاد‬ ‫نسخة من قرار لجنة تصحيح‬

‫السجل التجاري‬
‫الوضع‬

‫‪52‬‬
 ‫● ●كيف ستوظف هذا النشاط في بيئة عملك؟‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫● ●لخص معلومات هذا النشاط في عدة نقاط‪.‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪53‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المادة العلمية‬
‫اشتراطات فرز الوحدات العقارية‬

‫‪1.1‬أن يكون لكل وحدة عقارية يراد فرزها مدخل مستقل‪.‬‬

‫‪2.2‬يجــب توفيــر عــداد كهربــاء مســتقل وعــدادات خدمــة للمناطــق المشــتركة (لضمــان‬
‫التوزيــع العــادل لتكلفــة العــداد)‪ ،‬ويســتثنى مــن ذلــك الفلــل والفلــل الدوبلكــس‬
‫العمــودي‪.‬‬
‫‪3.3‬يجــب توفيــر عــداد ميــاه مســتقل وعــدادات خدمــة للمناطــق المشــتركة (لضمــان‬
‫التوزيــع العــادل لتكلفــة العــداد)‪.‬‬
‫‪4.4‬توفير جزء من السطح كجزء مشترك يخدم جميع الوحدات‪.‬‬
‫‪5.5‬توفير موقف لكل وحدة عقارية على األقل‪.‬‬

‫(فــي حــال كانــت المواقــف فــي المخططــات المعتمــدة مــن االمانــة أقــل مــن عــدد‬
‫الوحــدات يجــب علــى المالــك تخصيــص المواقــف للوحــدات المســتفيدة كجــزء خــاص)‪.‬‬

‫متطلبات فرز الوحدات العقارية‬

‫‪1.1‬الصك‬

‫ً‬
‫(إلكترونيا)‪.‬‬ ‫ً‬
‫محدثا‬ ‫● ●يجب أن يكون صك الملكية‬
‫ً‬
‫مرهونا يجب إرفاق خطاب موافقة على الفرز من الجهة الراهنة‪.‬‬ ‫● ●في حال كان العقار‬
‫(((‬
‫‪2.2‬رخصة البناء‬

‫● ●يلزم تقديم نسخة من رخصة البناء صادرة من أمانة المنطقة أو البلدية الفرعية‪.‬‬
‫● ●ويتــم الفــرز حســب عــدد الوحــدات واســتخدام كل وحــدة‪ ،‬مدونــة برخصــة البنــاء‪ ،‬أو البيانــات المحدثــة بشــهادة‬
‫إتمــام البنــاء‪.‬‬

‫((( الرخصة‪ :‬هي البناء املعتمد واملستخرج من األمانة أو البلدية الفرعية للمنطقة املوجود بها العقار‪.‬‬

‫‪54‬‬
 ‫‪3.3‬تفويض من المالك للمكتب الهندسي‬

‫● ●يلــزم تقديــم خطــاب تفويــض مــن مالــك العقــار‬

‫ً‬
‫متضمنــا الختــم‬ ‫إلــى المكتــب الهندســي‬
‫وتوقيــع مالــك العقــار‪.‬‬
‫(((‬
‫‪4.4‬مخطط البناء المعتمد‬

‫● ●نســخة مــن مخطــط البنــاء المعمــاري المعتمــد‬

‫مــن أمانــة المنطقــة أو البلديــة الفرعيــة ويكــون‬
‫بصيغــة ‪..pdf‬‬
‫‪5.5‬مخطط للعقار‬

‫● ●يجــب أن يتضمــن مخططــات األدوار ويوضــح‬

‫بهــا حــدود العقــار وأرقــام الوحــدات والمناطــق‬
‫المشــتركة‪ ،‬ويجــب أن تكــون رســومات الملفــات‬
‫حســب الطبيعــة بصيغــة األوتــوكاد (‪.)AutoCAD‬‬
‫● ●مخطط للبناء حسب الطبيعة معتمد من المكتب الهندسي‪ ،‬ويجب أن يحتوي على التالي‪:‬‬
‫» »أن يكــون المخطــط بالــورق الرســمي للمكتــب‪ ،‬وأن يتــم توضيــح عناصــر المخطــط (اســم وكليشــة المكتــب‪،‬‬
‫توضيــح االرتــدادات واألطــوال‪ ،‬الحــدود واألبعــاد‪ ،‬ترتيــب المســاقط لــأدوار‪ ،‬ســهم الشــمال‪ ،‬اإلحداثيــات‪،‬‬
‫محيــط األرض‪ ،‬ترقيــم المواقــف‪ ،‬ختــم المكتــب وجميــع العناصــر التــي تفســر هــذا المخطــط)‪.‬‬
‫» »تــم توضيــح المناطــق المشــتركةبألوانها فــي المخطــط‪ ،‬بحيــث يكــون لــون األجــزاء المشــتركة نفــس اللــون‬
‫المعتمــد فــي ملــف ‪ ،GIS‬وكذلــك المشــترك الحصــري‪ ،‬والعناصــر المشــتركة والعناصــر المشــتركة الحصريــة‪.‬‬
‫‪6.6‬شهادة إتمام البناء (إطالق التيار)‬

‫● ●يجــب تقديــم نســخة مــن شــهادة إتمــام البنــاء صــادرة مــن أمانــة المنطقــة (البلديــة الفرعيــة)‪ ،‬ويســتثنى مــن‬
‫ذلــك الفلــة الدوبلكــس العمــودي والفلــة‪.‬‬
‫‪7.7‬شهادة تصحيح وضع (قرار لجنة تصحيح الوضع)‬

‫● ●إذا كان هنــاك اختــاف فــي الطبيعــة مــع رخصــة البنــاء يلــزم تقديــم قــرار لجنــة تصحيــح الوضــع (شــهادة تســوية‬
‫وضــع) أو مــا يعادلها‪.‬‬
‫ً‬
‫إنشائيا‬ ‫‪8.8‬شهادة سالمة المبنى‬

‫ً‬
‫إنشائيا‪.‬‬ ‫● ●إذا كان عمر العقار (‪ )10‬سنوات فأكثر‪ ،‬يشترط إحضار شهادة سالمة البناء‬
‫‪9.9‬ملف إحداثيات الموقع‬

‫● ●يجــب رفــع إحداثيــات حــدود وأركان األرض للعقــار المــراد فــرزه حســب نظــام اإلحداثيــات العالمــي‪WGS84 ،‬‬
‫ويراعــى أن تكــون اإلحداثيــات الصحيحــة لقطعــة األرض بــدون اإلزاحــات المعتمــدة مــن األمانــة‪.‬‬
‫‪1010‬الصور الفوتوغرافية‬

‫● ●يلــزم تقديــم صــور فوتوغرافيــة للعقــار مــن جميــع الجهــات بوضــوح جيــد تظهــر الواجهــات واالرتــدادات‬
‫والمداخــل والســطح والمالحــق والمناطــق المشــتركة‪.‬‬
‫((( املخطط املعتمد‪ :‬هو مخطط البناء الذي تم اعتامده من قبل البلدية أو األمانة‪.‬‬

‫‪55‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫نشاط ‪5‬‬
‫إجراءات فرز الوحدات العقارية‬

‫ً‬
‫وفقــا لمــا صــدر بشــأنها مــن مخططــات وتراخيــص معتمــدة‪ ،‬أمــا‬ ‫يتــم فــرز البنــاء إلــى وحــدات عقاريــة‬
‫المبانــي التــي لــم يســبق إصــدار مخططــات أو تراخيــص بشــأنها أو التــي لــم يحــدد الترخيــص إمكانيــة تجزئتهــا‬
‫وفرزهــا فيتــم فرزهــا – بعــد عمــل رفــع مســاحي للوحــدة وتقديــم شــهادة مصدقــة مــن مكتــب هندســي‬
‫ً‬
‫إنشــائيا‪ .‬وســوف نتعــرف مــن خــال هــذا النشــاط علــى كافــة إجــراءات فــرز‬ ‫معتمــد بســامة المبنــى‬
‫الوحــدات العقاريــة‪.‬‬

‫ً‬
‫قادرا على أن‪:‬‬ ‫مع نهاية النشاط ستكون‬
‫● ●تتعرف على إجراءات فرز الوحدات العقارية‪.‬‬
‫● ●تحدد المشكالت أو األخطاء المتوقع حدوثها في جميع مراحل فرز الوحدات العقارية‪.‬‬
‫● ●تقتــرح حلـ ً‬
‫ـوال للتغلــب علــى تحديــد للمشــكالت أو األخطــاء المتوقــع حدوثهــا فــي جميــع مراحــل‬
‫فــرز الوحــدات العقاريــة‪.‬‬

‫دقيقة‬ ‫‪90‬‬

‫‪56‬‬
 ‫● ●شارك زمالءك في المسابقة التالية‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫● ●يقــف جميــع المتدربيــن فــي شــكل مجموعتيــن فــي مقابــل بعضهــم البعــض‪ ،‬ويوجــد صنــدوق‬
‫فــي المنتصــف بيــن المجموعتيــن‪ ،‬بداخــل الصنــدوق كــروت بهــا مجموعــة مــن األســئلة حــول‬
‫فــرز الوحــدات العقاريــة‪.‬‬
‫ً‬
‫قليــا‪ ،‬ويقفــا فــي مقابــل بعضهــم‬ ‫● ●يخــرج أحــد المتدربيــن مــن كل مجموعــة إلــى األمــام‬
‫البعــض‪ ،‬ويســحب أحدهمــا سـ ً‬
‫ـؤاال ليســأله لآلخــر‪ ،‬وفــي حالــة عــدم قدرتــه علــى اإلجابــة‪ ،‬تخســر‬
‫مجموعتــه نقطــة‪ ،‬ويقــوم باالســتعانة بأحــد زمالئــه فــي المجموعــة‪ ،‬وفــي حالــة عــدم قدرتــه‬
‫علــى اإلجابــة أيضـ ًـا يتــم احتســاب (‪ )1-‬لمجموعتــه‪ ،‬وتقــوم المجموعــة األخــرى باإلجابــة علــى‬
‫الســؤال‪ ،‬وتحتســب لهــا نقطــة فــي حالــة اإلجابــة‪.‬‬
‫● ●بعدهــا يخــرج اثنــان غيرهمــا ويســحب أحــد المتدربيــن ولكــن مــن المجموعــة األخــرى هــذه‬
‫المــرة‪ ،‬ويتكــرر مــا حــدث فــي الخطــوة الســابقة‪ ،‬وهكــذا حتــى تنتهــي المجموعــة بالكامــل‪.‬‬
‫● ●يتم احتساب النقاط لكل مجموعة‪ ،‬ويتم تحديد المجموعة الفائزة‪.‬‬

‫جدول احتساب النقاط للمجموعات‬

‫المجموع‬
‫النقاط‬ ‫المجموعات‬
‫الكلي للنقاط‬
‫األولى‬

‫الثانية‬

‫األسئلة‬
‫● ●هل يمكن فرز عقار مقام في صكين؟‬
‫● ●هل إجراءات واشتراطات الفرز مختلفة من منطقة ألخرى؟‬
‫● ●هل يشترط وجود مدخل مستقل وخزان لكل وحدة سكنية؟‬
‫● ●لماذا يشترط وجود شهادة إتمام بناء؟‬
‫● ●هل يشترط وجود مخطط معتمد من األمانة؟‬
‫● ●هل يتم فرز الوحدات العقارية على مبنى غير مكتمل؟‬
‫● ●هل يمكن تقديم طلب فرز بـ حجة استحكام؟‬
‫● ●هل المباني الشعبية تفرز ؟‬
‫ً‬
‫مثال؟‬ ‫● ●هل من الممكن فرز مبنى مشطب ولكن ينقصه النوافذ واألبواب الخارجية‬
‫● ●هل يمكن فرز شقة واحدة فقط من عمارة بها ست شقق؟‬

‫‪57‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

‫● ●تعــاون مــع مجموعتــك فــي تحديــد المشــكالت أو األخطــاء المتوقــع حدوثهــا فــي جميــع‬
‫مراحــل فــرز الوحــدات العقاريــة‪ ،‬وكيفيــة التغلــب عليهــا‪.‬‬
‫‪2‬‬

‫المشكالت أو األخطاء المتوقع حدوثها في جميع مراحل فرز الوحدات العقارية‬

‫وكيفية التغلب عليها‬

‫المشكالت أو األخطاء‬
‫كيفية التغلب عليها‬ ‫مراحل الفرز‬
‫المتوقع حدوثها‬

‫تقديم طلب الفرز‬

‫معاينة العقار‬

‫إرفاق الملفات على منصة الفرز‬

‫تدقيق الطلب في وحدة الفرز‬

‫معالجة الطلب في وحدة الفرز‬

‫‪58‬‬
‫● ●اكتــب جملــة أو جملتيــن أو ثــاث جمــل عــن األشــياء التــي تعلمتهــا مــن هــذا النشــاط علــى أن‬
‫تبدأبالكلمــات التاليــة‪.‬‬

‫» »تعلمت‪:‬‬

‫‪...................................................................................................................................................................‬‬

‫‪...................................................................................................................................................................‬‬

‫‪....................................................................................................................................................................‬‬

‫» »أدهشني‪:‬‬

‫‪...................................................................................................................................................................‬‬

‫‪...................................................................................................................................................................‬‬

‫‪....................................................................................................................................................................‬‬

‫» »اكتشفت‪:‬‬

‫‪...................................................................................................................................................................‬‬

‫‪...................................................................................................................................................................‬‬

‫‪....................................................................................................................................................................‬‬

‫» »أعتقد بأننى سوف‪:‬‬

‫‪...................................................................................................................................................................‬‬

‫‪...................................................................................................................................................................‬‬

‫‪....................................................................................................................................................................‬‬

‫‪59‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

‫إجراءات فرز الوحدات العقارية‬

‫البداية‬

‫مالك‬
‫تقديم طلب عن طريق‬
‫مكتب هندسي‬

‫استكمال الملفات‬

‫مكتب هندسي‬
‫استقبال الطلب من‬
‫المالك‬

‫مرفوض‬
‫مراجعة‬
‫الملفات‬

‫زيارة الموقع للرفع‬

‫المساحي ومعاينة العقار‬

‫المعالجة الهندسية للطلب‬

‫إرفاق الملفات والبيانات‬

‫المطلوبة على منصة الفرز‬

‫‪60‬‬
 ‫فرز الوحدات (القسم‬
‫الهندسي)‬

‫استقبال الطلب في المنصة‬

‫المدقق‬ ‫بيانات ملكية العقار‬

‫والرخص والشهادات‬
‫تدقيق الطلب‬

‫نعم‬ ‫إضافة‬
‫مالحظة‬

‫ال‬

‫المعالج‬ ‫التأكد من نصيب الوحدة‬

‫من األرض والمناطق‬
‫معالجة الطلب‬ ‫المشتركة‬

‫نعم‬ ‫إضافة‬
‫مالحظة‬

‫ال‬
‫المدير‬ ‫مراجعة شاملة على‬
‫الطلب تدقيق ومعالجة‬
‫اعتماد الطلب‬

‫مالحظة‬ ‫رفض الطلب‬

‫الموافقة‬

‫نعم‬

‫دفع الرسوم‬

‫العدل‬
‫إصدار محضر الفرز‬
‫إصدار صك لكل وحدة‬

‫النهاية‬

‫‪61‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المادة العلمية‬
‫عملية التسجيل في منصة فرز الوحدات العقارية‬

‫تسجيل المالك ‪ /‬المطور‬

‫يمكــن للمالــك مــن التســجيل بالموقــع لمتابعــة ســير عمــل الطلبــات ‪ ,‬ورفــع‬
‫إستفســار بالموقــع إن وجــد ‪.‬‬

‫الخطوة األولى‬
‫● ●الدخول على رابط فرز الوحدات العقارية‪:‬‬
‫‪/https://subdivision.housing.sa‬‬
‫● ●ثم الضغط على أيقونة "مستخدم جديد‪.‬‬

‫الخطوة الثانية‬
‫● ●الضغط على أيقونة "األفراد" إلستكمال عملية التسجيل‪.‬‬

‫الخطوة الثالثة‬
‫● ●إستكمال البيانات إلنهاء إجراءات التسجيل‪.‬‬

‫الخطوة الرابعة‬
‫■ ■بعــد التســجيل تظهــر األيقونــات الخاصــة بحســاب‬
‫المالــك‪.‬‬
‫» »أيقونة الطلبات‪ :‬من خاللها يمكن متابعة الطلب‪.‬‬
‫» »أيقونــة اإلستفســارات‪ :‬مــن خاللهــا يمكــن اإلســتعالم عــن مالحظــات‬
‫الطلــب أو أي إستفســار آخــر حــول فــرز الوحــدات العقاريــة‬

‫‪62‬‬
 ‫تسجيل المساح‬
‫يتــم رفــع طلبــات الفــرز مــن خــال حســاب المســاح وإرســالها للمكتــب الهندســي وإعتمادهــا ‪ ,‬قبــل إرســال الطلــب‬
‫لفــرز الوحــدات العقاريــة‪ ،‬كمــا يمكــن للمســاح مــن متابعــة الطلبــات واالســتعالم عــن طريــق رفــع إستفســار بالموقــع‬
‫قبــل عمليــة التســجيل علــى المســاح توفيــر المســتندات الرســمية التاليــة‪:‬‬
‫‪1.1‬الهوية – اإلقامة‪.‬‬
‫‪2.2‬رخصة الهيئة السعودية للمهندسين‪.‬‬

‫الخطوة األولى‬
‫● ●الدخول على رابط فرز الوحدات العقارية‪/https://subdivision.housing.sa :‬‬
‫● ●ثم الضغط على أيقونة "مستخدم جديد‪.‬‬

‫الخطوة الثانية‬
‫● ●الضغط على أيقونة "األفراد" إلستكمال عملية التسجيل‬

‫الخطوة الثالثة‬
‫● ●إستكمال البيانات إلنهاء إجراءات التسجيل‬

‫الخطوة الرابعة‬
‫بعد التسجيل تظهر األيقونات الخاصة بحساب المساح‬
‫● ●أيقونة طلب فرز‪ :‬من خاللها يمكن رفع طلب جديد‪.‬‬
‫● ●أيقونــة الطلبــات‪ :‬مــن خاللهــا يمكــن متابعــة الطلبــات‬
‫والتعديــل عليهــا‪.‬‬
‫● ●أيقونة اإلستفسارات‪ :‬من خاللها يمكن اإلستعالم‪.‬‬
‫عن مالحظات الطلب أو أي إستفسار آخر حول فرز الوحدات العقارية‪.‬‬
‫● ●أيقونة طلبات المكاتب الهندسية‪ :‬من خاللها يمكن قبول طلب‪.‬‬
‫اإلضافة من المكاتب الهندسية للعمل على طلبات الفرز‪.‬‬
‫● ●أيقونــة مكاتبــي‪ :‬مــن خاللهــا يمكــن معرفــة المكاتــب الهندســية التــي تــم اإلرتبــاط بهــم ‪ ،‬أيضـ ًـا مــن خاللهــا‬
‫يمكــن إنهــاء اإلرتبــاط مــع أي مكتــب‬
‫تــم اإلرتبــاط بــه‪.‬‬

‫‪63‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المكتب الهندسي‬
‫قبل عملية التسجيل على المكتب توفير المستندات الرسمية التالية‪:‬‬

‫‪ /11.1‬سجل تجاري «إختياري»‪.‬‬

‫‪ /22.2‬رخصة هيئة المهندسين السعوديين‪.‬‬
‫‪ /33.3‬ترخيص مزاولة مهنه صادرة من األمانة‪.‬‬

‫الخطوة األولى‬
‫● ●الدخول على رابط فرز الوحدات العقارية‪/https://subdivision.housing.sa :‬‬
‫● ●ثم الضغط على أيقونة "مستخدم جديد‪.‬‬

‫الخطوة الثانية‬
‫● ●الضغط على أيقونة "مكتب هندسي" إلستكمال عملية التسجيل‪.‬‬

‫الخطوة الثالثة‬
‫● ●إستكمال البيانات إلنهاء إجراءات التسجيل‪.‬‬
‫ً‬
‫مؤهــا لإلنضمــام إلــى قائمــة المكاتــب الهندســية المعتمــدة ســيتم التحقــق مــن‬ ‫● ●مالحظــة‪ :‬حتــى تصبــح‬
‫المعلومــات المدخلــة عــن طريــق الربــط‬
‫مــع وزارة الداخليــة ووزارة التجــارة‬
‫والهيئــة الســعودية للمهندســين‪.‬‬

‫‪64‬‬
 ‫الخطوة الرابعة‬
‫● ●بعد التسجيل تظهر األيقونات الخاصة بحساب المكتب الهندسي‪.‬‬

‫الخطوة الخامسة‬
‫● ●الرخــص والتصاريــح‪ :‬مــن خاللهــا يمكــن تنشــيط الرخصــة الجديــدة عــن طريــق أيقونــة «إضافــة تصريــح أمانــة‬
‫جديــد»‪ ،‬وبعــد ذلــك الضغــط علــى «تحديــث» لتنشــيط الحســاب مــره أخــرى‪.‬‬

‫الخطوة السادسة‬
‫● ●إدارة حســابات المســاحين‪ :‬مــن خاللهــا يمكــن إرســال دعــوة للمســاح للمســاح عــن طريــق أيقونــة «إضافــة‬
‫ً‬
‫أيضــا مــن خاللهــا يمكــن للمكتــب «إنهــاء اإلرتبــاط بالمســاح»‪.‬‬ ‫مســاح»‪،‬‬

‫الخطوة السابعة‬
‫● ●الطلبــات‪ :‬مــن خاللهــا يمكــن تحويــل الطلــب مــن مســاح الــى مســاح آخــر إذا كان المكتــب مرتبــط مــع أكثــر‬
‫مــن مســاح ‪ ،‬وذلــك مــن خــال الضغــط علــى أيقونــة «تغيــر المســاح»‪.‬‬

‫‪65‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫ربط المكتب الهندسي بالمساح‬
‫● ●بعــد اإلنتهــاء مــن تســجيل المكتــب الهندســي فــي نظــام‬
‫فــرز الوحــدات العقاريــة يجــب علــى المكتــب الهندســي‬
‫الدخــول للموقــع و الضغــط علــى أيقونــة إدارة حســابات‬
‫المســاحين والضغــط علــى إضافــة مســاح‪.‬‬
‫● ●بعــد إدخــال رقــم هويــة المســاح أو رقــم اإلقامــة ‪ ،‬ســوف‬
‫تظهــر بيانــات المســاح للمكتــب الهندســي ‪ ،‬بعــد ذلــك‬
‫يتــم إرســال الطلــب للمســاح‪.‬‬

‫● ●بعــد ذلــك يجــب علــى المســاح الدخــول عــن طريــق‬

‫حســابه فــي النظــام والضغــط علــى أيقونــة (طلبــات‬
‫المكاتــب الهندســية) وســوف يظهــر لــه طلــب انضمــام‬
‫مــن المكتــب الهندســي‪.‬‬

‫● ●يقــوم المســاح بالضغــط علــى قبــول الطلــب ‪ ،‬بعــد‬

‫ذلــك يصبــح المســاح تابــع للمكتــب الهندســي وبعــد‬
‫قبــول الطلــب مــن المســاح بإمكانــه رفــع طلبــات الفــرز‬
‫للمكتــب الهندســي‪ ،‬ويقــوم المكتــب الهندســي برفــع‬
‫الطلــب لنظــام فــرز الوحــدات العقاريــة‪.‬‬

‫‪66‬‬
 ‫المادة العلمية‬
‫إجراءات فرز الوحدات العقارية‬

‫‪1 .1‬اختيار أحد المكاتب الهندسية المعتمدة‪:‬‬

‫‪ -1-1‬يختــار المســتفيد (المالــك‪ -‬المطــور) أحــد المكاتــب‬

‫الهندســية عبــر الرابــط‪:‬‬

‫‪https://subdivision.housing.sa/official-offices‬‬

‫‪ -2-1‬يقــوم المســتفيد (المالــك‪ -‬المطــور) بعمــل تفويض رســمي‬

‫للمكتــب الهندســي المعتمــد الــذي قــام باختياره‪.‬‬

‫‪2 .2‬تقديم طلب الفرز‬

‫‪ -1-2‬يقــدم المســتفيد (المالــك‪ -‬المطــور) طلــب فــرز للوحــدة‬

‫العقاريــة المطلــوب فرزهــا للمكتــب الهندســي‪ ،‬مــع تقديــم‬
‫المســتندات التاليــة‪:‬‬

‫‪ .‬أصك ملكية األرض‪.‬‬

‫‪ .‬بملف إحداثيات العقار‪.‬‬
‫‪ .‬جرخصــة البنــاء (المبانــي التــي لــم يصــدر لهــا بنــاء مــن قبــل فيكتفــي بتقديــم رســم كروكــي يحــدد الموقــع‬
‫ورفــع مســاحي للوحــدة)‪.‬‬
‫‪ .‬دشهادة إتمام البناء‪.‬‬
‫‪ .‬همخطط البناء المعتمد من األمانة‪.‬‬
‫‪ .‬ونسخة من قرار لجنة تصحيح الوضع في حال وجود مخالفة‪.‬‬
‫ً‬
‫إنشائيا (إذا كان عمر المبنى أكثر من ‪ 10‬سنوات)‪.‬‬ ‫‪ .‬زشهادة سالمة المبنى‬
‫‪ .‬حفاتورة عداد الكهرباء‪.‬‬
‫‪ -2-2‬يقوم المكتب الهندسي بمراجعة الملفات والتأكد من صحة المستندات‪.‬‬

‫‪ .3‬معاينة العقار‬

‫‪ -1-3‬يقوم المكتب الهندسي بزيارة الموقع للرفع المساحي ومعاينة العقار والتقاط صور للعقار‪.‬‬

‫‪ -2-3‬يقــوم المكتــب الهندســي بمطابقــة المخططــات المعتمــدة مــن األمانــة مــع الواقــع الفعلــي والمعالجة‬
‫الهندســية فــي حالــة وجــود حيــود‪.‬‬

‫‪67‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫‪ .4‬منصة فرز الوحدات العقارية‬

‫‪ -1-4‬يقــوم المكتــب الهندســي بإرفــاق كافــة الملفــات والبيانــات المطلوبــة علــى منصــة فــرز الوحــدات‬

‫العقاريــة‪.‬‬

‫‪ -2-4‬يتم استقبال الطلب في منصة فرز الوحدات العقارية‪.‬‬

‫‪ .5‬تدقيق ومعالجة الطلب‬

‫‪ -1-5‬تدقيــق الطلــب‪ :‬يقــوم المدقــق بتدقيــق بيانــات ملكيــة العقــار والرخــص والشــهادات وكافــة مســتندات‬

‫طلــب الفــرز‪ ،‬وفــي حالــة وجــود مالحظــات‪ ،‬يتــم إرجــاع الطلــب مــرة أخــرى للمكتــب الهندســي‪ ،‬أمــا فــي حالــة‬

‫عــدم وجــود مالحظــات‪ ،‬فيتــم إرســال الطلــب للمعالــج‪.‬‬

‫‪ -2-5‬معالجــة الطلــب‪ :‬يقــوم المعالــج بمعالجــة الطلــب والتأكــد مــن نصيــب الوحــدة مــن األرض والمناطــق‬

‫المشــتركة‪ ،‬وفــي حالــة وجــود مالحظــات يتــم إرجــاع الطلــب مــرة أخــرى للمكتــب الهندســي‪ ،‬أمــا فــي حالــة‬

‫عــدم وجــود مالحظــات‪ ،‬فيتــم إرســال الطلــب للمديــر؛ لالعتمــاد‪.‬‬

‫‪ -3-5‬اعتمــاد الطلــب‪ :‬يقــوم المديــر بالمراجعــة الشــاملة علــى الطلــب مــن عمليــة تدقيــق ومعالجــة‪ ،‬وفــي حالــة‬

‫وجــود مالحظــات يتــم إرجــاع الطلــب مــرة أخــرى للمكتــب الهندســي‪ ،‬أمــا فــي حالــة عــدم وجــود مالحظــات‪،‬‬

‫فيتــم الموافقــة علــى الطلــب‪.‬‬

‫‪ -4-5‬يقوم المالك بدفع الرسوم‪ ،‬وإصدار محضر الفرز‪.‬‬

‫‪ .6‬إصدار الصك‬

‫● ●يتم إرسال محضر الفرز إلى كاتب العدل بوزارة العدل إلصدار صك للوحدة العقارية التي تم فرزها‪.‬‬

‫‪68‬‬
 ‫مالحظات‬
‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪69‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫نشاط ‪6‬‬
‫المناطق المشتركة‬

‫يتكــون المبنــى مــن مناطــق مشــتركة وأجــزاء خاصــة ووحــدات حيــث يكــون لــكل شــقة مالــك خــاص بهــا‪-‬‬
‫ـيوعا إجباريـ ًـا‪ -‬وهــي كل أجــزاء البنــاء األخــرى المعــدة لالســتعمال المشــترك بيــن جميــع‬
‫ً‬ ‫وأجــزاء شــائعة شـ‬
‫المــاك‪ ،‬وهنــاك نــوع مــن المناطــق المشــتركة تقتصــر منفعتــه علــى بعــض المالكيــن‪ ،‬كأن يكــون هنــاك‬
‫مدخــل أو ســلم ال يخــدم ّإل وحدتيــن‪.‬‬

‫ً‬
‫قادرا على أن‪:‬‬ ‫مع نهاية النشاط ستكون‬

‫● ●تحدد حقوق المالك في المناطق المشتركة‪.‬‬

‫● ●تميز بين المناطق المشتركة والمناطق المشتركة الحصرية‪.‬‬

‫دقيقة‬ ‫‪60‬‬

‫‪70‬‬
 ‫● ●كــون مــع جميــع الزمــاء مجموعــات‪ ،‬وتســمى هــذه المجموعــة‬
‫بالمجموعــة األم وتتكــون مــن ثالثــة أفــراد‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫● ●كل فرد في المجموعة يأخذ رقم من ‪. 3 - 1‬‬

‫● ●ســيتم إعــادة التوزيــع للمتدربيــن إلــى المجموعــات التخصصيــة‪ ،‬بحيــث يكــون كل المتدربيــن‬
‫الذيــن يحملــون رقــم (‪ )1‬فــي مجموعــة‪ ،‬والمتدربيــن الذيــن يحملــون رقــم (‪ )2‬فــي مجموعة‬
‫أخــرى‪ ،‬وهكذا‪.‬‬
‫● ● تقوم كل مجموعة تخصصية بعمل اآلتي‪:‬‬
‫‪ .‬أمناقشــة‪ :‬المــادة الرابعــة والخامســة والسادســة مــن نظــام ملكيــة الوحــدات العقاريــة وفرزهــا‪،‬‬
‫والمــادة الخامســة والسادســة والســابعة والثامنــة مــن الالئحــة التنفيذيــة لنظــام ملكيــة الوحــدات‬
‫العقاريــة وفرزهــا‪.‬‬
‫‪.‬بدراسة وتحديد إحدى حقوق المالك في األجزاء المشتركة حسب الجدول التالي‪:‬‬

‫حــق التصــرف فــي األجــزاء المشــتركة وإجــراؤه النظامــي مــع ذكــر‬

‫المجموعة األولى‬
‫اســم المــادة مــن النظــام أو الالئحــة‬

‫حــق االســتعمال لألجــزاء المشــتركة وإجــراؤه النظامــي مــع ذكــر اســم‬

‫المجموعة الثانية‬
‫المــادة مــن النظــام أو الالئحــة‬

‫حــق صيانــة األجــزاء المشــتركة وإجــراؤه النظامــي مــع ذكــر اســم‬

‫المجموعة الثالثة‬
‫المــادة مــن النظــام أو الالئحــة‬

‫* ملحوظة‪ :‬المادة العلمية في نهاية النشاط‪.‬‬

‫● ●بعــد االنتهــاء مــن دراســة المجموعــات التخصصيــة‪ ،‬تعــود إلــى المجموعــات الكبيــرة ليشــرح كل‬
‫متــدرب مــا توصلــت إليــه مجموعتــه التخصصيــة حــول التنــوع الــذي تــم دراســته‪.‬‬

‫‪71‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المجموعة األولى‬

‫اسم المادة من الالئحة أو النظام‬ ‫حق التصرف في المناطق المشتركة‬

‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬
‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬

‫اإلجراء النظامي‬

‫‪.....................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪....................................................................................................................................................................................................‬‬

‫المجموعة الثانية‬

‫اسم المادة من الالئحة أو النظام‬ ‫حق صيانة المناطق المشتركة‬

‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬
‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬

‫اإلجراء النظامي‬

‫‪.....................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪....................................................................................................................................................................................................‬‬

‫المجموعة الثالثة‬

‫اسم المادة من الالئحة أو النظام‬ ‫حق االستعمال للمناطق المشتركة‬

‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬
‫‪...............................................................................................‬‬ ‫‪...............................................................................................‬‬

‫اإلجراء النظامي‬

‫‪.....................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪....................................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪72‬‬
 ‫● ●ناقش مع أحد زمالئك المفاهيم التالية حول المناطق المشتركة‪.‬‬
‫● ●ثــم تعــاون معــه فــي تحديــد حالــة األجــزاء المشــتركة لمنطقــة ترفيهيــة فــي مجمــع ســكني‪،‬‬
‫ـتركا أو جـ ً‬
‫ـزءا‬ ‫ـزءا مشـ ً‬
‫ـتركا حصريـ ًـا أو جـ ً‬
‫ـرا مشـ ً‬
‫ـتركا أو عنصـ ً‬
‫ـرا مشـ ً‬ ‫ومســبح‪ ،‬مــن حيــث كونهــا عنصـ ً‬
‫‪2‬‬
‫ً‬
‫ـتخدما الجــدول التالــي‪.‬‬‫ـتركا حصريـ ًـا مسـ‬
‫مشـ ً‬

‫مفاهيم حول المناطق المشتركة‬

‫األجزاء المشتركة‬
‫هــي مســاحة المناطــق والخدمــات التــي يشــترك فيهــا ُمـ ّـاك الوحــدات ضمــن نطــاق قســم واحــد مثــل‪:‬‬
‫(منــاور‪ -‬ســطح‪ -‬مصعــد‪ -‬بيــت درج‪ -‬ارتــداد‪ -‬مواقــف‪ -‬الواجهــات الخارجيــة للمبنــى‪)..... -‬‬
‫األجزاء المشتركة الحصرية‬
‫هــي مســاحة المناطــق والخدمــات المشــتركة ذات اســتخدام حصــري علــى بعــض الواحــدات فقــط داخــل‬
‫القســم الواحــد‪.‬‬
‫العنصر الرئيسي‬
‫المناطق المشتركة التي تعطي أحقية استخدامها لكل عقارات المشروع‪.‬‬
‫العنصر الرئيسي الحصري‬
‫المناطق المشتركة التي تعطي أحقية استخدامها بين عقارين أو أكثر وليس كل عقارات المشروع‪.‬‬
‫العناصر المشتركة‬
‫المناطق المشتركة التي تعطي استخدامها لكل األقسام في العقار‪.‬‬
‫العناصر المشتركة الحصرية‬
‫المناطق المشتركة التي تعطي أحقية استخدامها بين قسمين أو أكثر في العقار وليس لكل األقسام‪.‬‬

‫حالة األجزاء المشتركة‬

‫جزء‬ ‫عنصر‬
‫عنصر رئيسي‬ ‫جزء‬ ‫عنصر‬ ‫حالة األجزاء‬
‫عنصر رئيسي‬ ‫مشترك‬ ‫مشترك‬
‫حصري‬ ‫مشترك‬ ‫مشترك‬ ‫المشتركة‬
‫حصري‬ ‫حصري‬
‫‪........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................‬‬ ‫مصعد‬
‫‪........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................‬‬
‫‪........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................‬‬
‫منطقة ترفيهية في ‪........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................‬‬
‫‪........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................‬‬ ‫مجمع سكني‬
‫‪........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................‬‬
‫‪........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................‬‬ ‫مسبح‬
‫‪........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................‬‬
‫‪........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................‬‬

‫‪73‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫● ●لماذا تعتبر المناطق المشتركة من أكثر األجزاء أهمية في عملية فرز الوحدات العقارية؟‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫المناطق المشتركة‬

‫الممرات‬ ‫الحدائق‬
‫المواقف‬ ‫االرتدادات‬
‫خزانات المياه‬
‫هيكل البناء‬
‫األرضية والعلوية‬
‫السلم‬ ‫واجهة المبنى‬

‫خزانات التحليل (البيارة(‬ ‫السطح‬

‫المداخل‬ ‫األحواش‬

‫‪74‬‬
 ‫مالحظات‬
‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪75‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المادة العلمية‬
‫نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها‬
‫المادة الرابعة‬

‫‪1.1‬يكــون مالكــو الوحــدات العقاريــة فــي بنــاء واحــد‪ ،‬شــركاء فــي األجــزاء المشــتركة مــا لــم يتفــق‬
‫علــى خــاف ذلــك‪.‬‬

‫‪2.2‬تكــون الحواجــز الجانبيــة والحيطــان بيــن وحدتيــن متالصقتيــن فــي بنــاء قائــم مشــتركة بيــن‬
‫أصحابهــا مــا لــم يثبــت خــاف ذلــك‪ ،‬وال يحــق ألي منهمــا اســتعمال حصتــه فيمــا يلحــق ضــررا‬
‫باآلخــر‪.‬‬

‫‪3.3‬تكــون األجــزاء المشــتركة التــي تقتصــر منفعتهــا علــى بعــض المالكيــن ملــكا مشــتركا بينهــم مــا‬
‫لــم يتفــق علــى خــاف ذلــك‪.‬‬

‫‪4.4‬يكــون نصيــب كل مالــك فــي األجــزاء المشــتركة فيمــا ال يقبــل القســمة جــزءا مشــاعا فــي‬
‫األرض والبنــاء‪ ،‬ويلحــق بالوحــدة العقاريــة إلحاقــا تامــا فــي التصرفــات جميعــا مــا لــم يتفــق علــى‬
‫خــاف ذلــك‪.‬‬

‫‪5.5‬تكون حصة كل مالك في األجزاء المشتركة بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه مفرزا‪.‬‬

‫المادة الخامسة‬

‫‪1.1‬يشــترك كل مالــك وحــدة عقاريــة أو أكثــر فــي تكاليــف صيانــة األجــزاء المشــتركة المذكــورة فــي‬
‫المــادة الرابعــة‪ ،‬وإدارتهــا وترميمهــا‪ ،‬كل بقــدر مــا يملــك مــن البنــاء‪.‬‬

‫‪2.2‬ألي مالــك بعــد موافقــة جمعيــة المــاك أن يحســن علــى نفقتــه االنتفــاع باألجــزاء المشــتركة أو‬
‫جــزء منهــا دون أن يغيــر مــن تخصيصهــا أو مــا يلحــق الضــرر باآلخريــن‪.‬‬

‫‪3.3‬علــى مالــك الوحــدة صيانــة حصتــه المســتقلة وترميمهــا‪ ،‬ولــو لــم يكــن ينتفــع بهــا لدفــع الضــرر‬
‫عــن اآلخريــن أو عــن األجــزاء المشــتركة‪.‬‬

‫‪4.4‬ليــس ألي مالــك وحــدة عقاريــة التخلــي عــن حصتــه فــي األجــزاء المشــتركة بغيــة التخلــص مــن‬
‫االشــتراك فــي تكاليــف حفظهــا أو صيانتهــا أو ترميمهــا‪.‬‬

‫‪5.5‬علــى صاحــب الســفل القيــام باألعمــال والترميمــات العاديــة لمنــع ضــرر العلــو وســقوطه‪ ،‬وعلــى‬
‫صاحــب العلــو أال يحــدث فــي بنائــه مــا يضــر بالســفل‪ ،‬وأن يقــوم باألعمــال والترميمــات الالزمــة‬
‫لمنــع ضــرر الســفل‪.‬‬

‫‪6.6‬إذا دعــت الضــرورة إجــراء بعــض األعمــال حفظــا لســامة البنــاء المشــترك أو لحســن االنتفــاع‬
‫باألجــزاء المشــتركة أو صيانتهــا وترميمهــا داخــل أي وحــدة مــن هــذا البنــاء‪ ،‬فليــس لمالكهــا أو‬
‫جمعيــة المــاك معارضــة المتضــرر فــي ذلــك‪ ،‬علــى أن تعــاد الحــال فــي هــذه الوحــدة إلــى مــا‬
‫كانــت عليــه علــى نفقــة المباشــر فــور انتهــاء اإلصالحــات الالزمــة‪.‬‬

‫‪76‬‬
 ‫المادة السادسة‬

‫● ●علــى كل مالــك وفقـ ًـا لهــذا النظــام أال يغلــو فــي اســتعمال حقــه إلــى الحــد الــذي يضــر بجــاره‪،‬‬
‫وليــس للجــار أن يرجــع علــى جــاره فــي مضــار الجــوار المألوفــة التــي ال يمكــن تجنبهــا‪ ،‬وإنمــا‬
‫لــه أن يطلــب إزالــة هــذه المضــار إذا تجــاوزت المألــوف‪ ،‬علــى أن يراعــي فــي ذلــك اآلداب‬
‫الشــرعية والعــرف وطبيعــة العقــار‪ ،‬وموقــع كل وحــدة عقاريــة بالنســبة لألخــرى‪ ،‬والغــرض‬
‫الــذي خصصــت لــه كل وحــدة‪.‬‬

‫الالئحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها‬

‫مــادة (‪)3‬‬

‫● ●األجــزاء المشــتركة فــي العقــار التــي ال تقبــل القســمة علــى المــاك ال يجــوز للمالــك أن يتصــرف‬
‫فــي حصــة منهــا مســتقلة عــن الجــزء الــذي يملكــه مفـ ً‬
‫ـرزا‪ ،‬ويشــمل التصــرف فــي الجــزء المفــرز‬
‫حصــة المتصــرف فــي األجــزاء المشــتركة التــي ال يمكــن قســمتها‪.‬‬

‫مــادة (‪)5‬‬

‫● ●لــكل مالــك أن يســتعمل األجــزاء المشــتركة فيمــا خصصــت لــه لالنتفــاع بمــا يخصــه منهــا‪ ،‬مــع‬
‫مراعــاة حقــوق غيــره مــن المــاك‪.‬‬

‫مــادة (‪)6‬‬

‫● ●ال يجــوز ألي مالــك أن يقــوم بعمــل مــن شــأنه أن يهــدد ســامة البنــاء أو يغيــر فــي شــكله أو‬
‫مظهــره الخارجــي أو إســاءة اســتخدامه‪.‬‬

‫مــادة (‪)7‬‬

‫● ●يحــق للمالــك تغييــر اســتخدام ملكــه بعــد الحصــول علــى الموافقــة الخطيــة لجمعيــة المــاك‬
‫وصــدور الترخيــص الــازم بالموافقــة علــى التعديــل مــن البلديــة المختصــة‪.‬‬

‫مــادة (‪)٨‬‬

‫● ● يتحمــل المــاك نفقــات حفــظ األجــزاء المشــتركة وصيانتهــا وإدارتهــا كل بنســبة حصتــه فــي تلــك‬
‫األجــزاء‪ ،‬أمــا األجــزاء المشــتركة التــي تخــص بعــض المــاك فتــوزع النفقــات علــى المنتفعيــن منهــم‬
‫بحســبنســبةانتفاعهــمأوحســبنســبةالمســاحاتالمملوكــةلهــموفقــالمــاتقــررهجمعيــةالمــاك‪.‬‬

‫‪77‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫حقوق المالك في المناطق المشتركة‬

‫ً‬
‫أوال‪ :‬التصرف (استخدام المنطقة المشتركة أو إجراء أي تعديالت أو استخدامات)‬

‫اسم المادة من الالئحة أو النظام‬ ‫حق التصرف في المناطق المشتركة‬

‫● ●المادة الثالثة من الالئحة‬ ‫● ●ال يحــق لمالــك الوحــدة أن يتصــرف فــي‬

‫● ●الفقرة الثانية من المادة الخامسة النظام‬ ‫المشــتركة‪.‬‬ ‫المناطــق‬
‫● ●يعتبــر أي تصــرف فــي المنطقــة المشــتركة‬
‫ً‬
‫باطــا‪.‬‬

‫اإلجراء النظامي‬

‫ً‬
‫نظاما لجواز إجراء التعديل في المناطق المشتركة‪:‬‬ ‫الشروط الواجب توافرها‬

‫‪1.1‬أن يكون التعديل على نفقة المعدل‪.‬‬

‫‪ّ 2.2‬أل يغير من تخصيص هذه األجزاء‪.‬‬

‫ّ‬
‫ضررا باآلخرين‪.‬‬ ‫‪ّ 3.3‬أل يلحق‬

‫‪4.4‬أن يكون في هذا التعديل تحسين االنتفاع‪.‬‬

‫الم ّلك إن وجد‪..‬‬

‫‪5.5‬أن يكون التعديل بإذن من الشريك ويخضع لموافقة مجلس اتحاد ُ‬

‫ً‬
‫ثانيا‪ :‬االستعمال‬

‫اسم المادة من الالئحة أو النظام‬ ‫حق االستعمال للمناطق المشتركة‬

‫● ●المادة الخامسة من الالئحة‬ ‫● ●يحــق لمالــك الوحــدة اســتعمال المناطــق‬

‫● ●المادة الرابعة من النظام‬ ‫المشــتركة وفــق قيــود معينــة‪.‬‬

‫● ●المادة السادسة من النظام‬

‫اإلجراء النظامي‬

‫ً‬
‫نظاما إلستعمال المناطق المشتركة‪:‬‬ ‫الشروط الواجب توافرها‬

‫‪ّ 1.1‬أل يتعارض االستعمال مع الغرض الذي خصصت له المناطق المشتركة‪.‬‬

‫‪ّ 2.2‬أل يحصل في االستعمال ضرر لبقية الشركاء‪.‬‬

‫‪ّ 3.3‬أل يحصل في استعمال المنطقة المشتركة إعاقة باقي الشركاء استعماله‪.‬‬

‫‪78‬‬
 ‫ً‬
‫ثالثا‪ :‬الصيانة‬

‫اسم المادة من الالئحة أو النظام‬ ‫حق صيانة المناطق المشتركة‬

‫● ●المادة الخامسة من النظام‬ ‫● ●النفقــة فــي الصيانــة تكــون علــى المالكيــن‬

‫● ●المادة الثامنة من النظام‬ ‫حســب ملكهــم فــي الجــزء المشــترك‬
‫● ●المناطــق المشــتركة التــي يختــص باالنتفــاع‬
‫بهــا مــاك دون آخريــن أو حتــى مالــك واحــد‬
‫تكــون علــى المنتفــع بهــا فقــط‬

‫اإلجراء النظامي‬

‫اإلجراءات النظامية لصيانة المناطق المشتركة‪:‬‬

‫‪1.1‬ال يحــق لمالــك الوحــدة التخلــي عــن حصتــه فــي المناطــق المشــتركة بغيــة التخلــص مــن االشــتراك فــي‬
‫تكاليــف صيانتهــا وترميمهــا‪.‬‬

‫‪2.2‬يجــب علــى مالــك الوحــدة صيانــة حصتــه المســتقلة وترميمهــا‪ ،‬حتــى لــو لــم يكــن ينتفــع بهــا لدفــع الضــرر‬
‫عــن اآلخريــن أو عــن األجــزاء المشــتركة‪.‬‬

‫الفرق بين األجزاء الخاصة والمناطق المشتركة‬

‫األجزاء الخاصة (الوحدة‬

‫المناطق المشتركة‬ ‫أوجه الفرق‬
‫العقارية)‬
‫● ●مملوكــة ملكيــة مشــاعة يشــترك‬ ‫● ●مملوكــة ملكيــة مســتقلة ألحــد‬
‫بهــا مــع المــاك المشــاركين‬ ‫األشــخاص الــذي يتمتــع بكافــة‬
‫الملكية‬
‫الحقــوق والســلطات التــي يتمتــع‬
‫بهــا المالــك‬

‫● ●تكــون علــى جميــع المــاك كل‬ ‫● ●تكــون علــى مالــك الوحــدة دون‬
‫حســب ملكــه أو حســب االنتفــاع‬ ‫بقيــة المــاك‬ ‫الصيانة‬
‫منهــا‬

‫● ●ال يجــوز التعديــل فــي المناطــق‬
‫المشــتركة إال بــإذن جمعيــة‬
‫ا لمــا ك‬
‫● ●يحــق لصاحــب األجــزاء الخاصــة أن‬
‫يعــدل فــي أجزائــه دون الرجــوع‬
‫التعديل‬
‫لبقيــة المــاك إذا كان التعديــل ال‬
‫يؤثــر علــى المبنــى أو هيئتــه‬

‫● ●ال يســتفيد منهــا وال يســتعملها إال‬ ‫● ●يجــوز لمالــك األجــزاء الخاصــة منــح‬
‫مالــك الوحــدة أو مــن اســتعملها‬ ‫حــق اســتعمالها لغيــره‬ ‫االستعمال‬
‫بإذنــه‬

‫‪79‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المناطق المشتركة وكيفية التعامل معها وتسميتها‬

‫جزء مشترك‬ ‫عنصر مشترك‬ ‫حالة المناطق‬

‫جزء مشترك‬ ‫عنصر مشترك‬
‫حصري‬ ‫حصري‬ ‫المشتركة‬

‫في حال كان‬ ‫في حال كان‬ ‫في حال كان يخدم‬ ‫طابق خدمات‬
‫هذا الطابق خاص‬ ‫طابق الخدمات‬ ‫جميع الوحدات‬ ‫إلكتروميكانيك‬
‫بقسم واحد‬ ‫في برج ويخدم‬ ‫واألقسام‬ ‫(سباكة ‪ -‬كهرباء ‪-‬‬
‫ويحتوي تمديدات‬ ‫القسم الذي يعلوه‬ ‫تكييف)‬
‫الماء والكهرباء‬ ‫والقسم الذي‬
‫ومقاومة الحريق‬ ‫أسفله‬
‫وجميعها تخدم‬
‫قسم واحد وبجميع‬
‫وحداته‬

‫في حال كانت‬ ‫في حال اقتصر‬ ‫في حال كانت‬ ‫في حال كانت‬ ‫منطقة ترفيهية في‬
‫المنطقة الترفيهية‬ ‫حق االنتفاع على‬ ‫مشتركة بين‬ ‫هذه المنطقة‬ ‫مجمع سكني‬
‫مشتركة بين‬ ‫قسم واحد بجميع‬ ‫قسمين أو أكثر‬ ‫الترفيهية تخدم‬
‫وحدتين أو أكثر‬ ‫وحداته مثل قسم‬ ‫في المجمع‬ ‫كافة أقسام‬
‫في القسم وليس‬ ‫سكني مجموعة‬ ‫السكني وليس‬ ‫المجمع السكني‬
‫جميع الوحدات‬ ‫فلل ويوجد‬ ‫للجميع‬ ‫وكان جميع مالك‬
‫بجانبها منطقة‬ ‫الوحدات يملكون‬
‫ترفيهية خاصة فيها‬ ‫حق االنتفاع‬
‫وتخدمها‬

‫في حال اقتصر حق‬ ‫في حال اقتصر حق‬ ‫في حال كان‬ ‫في حال كان‬ ‫مسبح‬
‫استخدامه على‬ ‫االستخدام للمسبح‬ ‫المسبح مقتصر حق‬ ‫المسبح يخدم‬
‫وحدتين أو أكثر‬ ‫قسم واحد‬ ‫استخدامه على‬ ‫المجمع السكني‬
‫في القسم‬ ‫قسمين‬ ‫بالكامل‬

‫في حال اقتصر‬ ‫في حال كان يخدم‬ ‫في حال كان يخدم‬ ‫في حال كان يخدم‬ ‫مصعد‬
‫استخدامه على‬ ‫قسم واحد من‬ ‫قسمين من المبني‬ ‫األقسام بالكامل‬
‫وحدتين أو أكثر‬ ‫المبني‬
‫في القسم‬

‫‪80‬‬
 ‫مالحظات‬
‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪81‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫نشاط ‪7‬‬
‫آلية ترقيم العقارات‬
‫والوحدات العقارية‬

‫يتــم ترقيــم العقــارات بنــاء علــى الترقيــم المعتمــد فــي خرائــط العنــوان الوطنــي‪ ،‬أمــا بالنســبة للوحــدات‬
‫العقاريــة فيتــم ترقيــم الوحــدات مــن نــوع الفلــل طبقـ ًـا لرقــم المبنــى (العنــوان الوطنــي)‪ ،‬أمــا الوحــدات‬
‫األخــرى ترقيمـ ًـا تسلسـ ً‬
‫ـليا لــكل دور علــى حــدة فــي العقــار الواحــد‪ .‬وســوف نتعــرف مــن خــال هــذا النشــاط‬
‫علــى آليــة الترقيــم‪.‬‬

‫ً‬
‫قادرا على أن‪:‬‬ ‫مع نهاية النشاط ستكون‬

‫● ●تحدد آلية ترقيم العقارات والوحدات العقارية‪.‬‬

‫دقيقة‬ ‫‪60‬‬

‫‪82‬‬
 ‫● ●تعاون مع أحد زمالئك في ترقيم األدوار التالية حسب الجدول التالي‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫ترقيم األدوار‬

‫طريقة الترقيم‬ ‫الدور‬

‫األرضي‬

‫العشرون‬

‫الميزانين‬

‫التسوية األول‬

‫القبو األول‬

‫‪83‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫● ●تعاون مع مجموعتك في ترقيم الوحدات العقارية التالية حسب الجدول التالي‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫ترقيم الوحدات العقارية‬

‫طريقة الترقيم‬ ‫الدور‬ ‫الوحدة‬

‫األرضي‬ ‫‪50‬‬

‫العشرون‬ ‫‪20‬‬

‫الميزانين‬ ‫‪15‬‬

‫التسوية األول‬ ‫‪30‬‬

‫القبو األول‬ ‫‪20‬‬

‫● ●تــم دمــج وحدتيــن عقاريتيــن وهمــا‪ :‬الوحــدة األولــى‪ 1_50 :‬والوحــدة الثانيــة‪ ، ٢_٥٠ :‬فكــم‬
‫يصبــح رقــم الوحــدة المدمجــة؟‬ ‫‪3‬‬

‫● ●رقم الوحدة المدمجة هو‪............................................................................................................................................ :‬‬

‫‪84‬‬
 ‫● ●سجل أهم ما تعلمت في هذا النشاط في جدول التعلم الذاتي ‪( KWL-H‬العمود ‪.)L‬‬

‫● ●ما أهم المصطلحات الجديدة في هذا النشاط؟‬

‫‪............................................................................................................‬‬

‫‪............................................................................................................‬‬

‫‪............................................................................................................‬‬

‫‪85‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المادة العلمية‬

‫آلية الترقيم‬
‫ترقيم العقارات‬
‫يتــم ترقيــم العقــار بنــاء علــى الترقيــم المعتمــد فــي خرائــط العنــوان الوطنــي بحيــث يدخــل رقــم كل عقــار‬
‫كالتالــي‪:‬‬

‫رقم المبنى‪ :‬هو رقم خاص لكل مبنى مكون من أربع خانات حسب المحدد السعودي‬

‫الرمز البريدي‪ :‬هو رقم يغطي منطقة معينة ويتكون من خمس خانات حسب المحدد السعودي‬

‫الرقم اإلضافي‪ :‬هو رقم إضافي للتمييز لكل مبنى ويتكون من أربع خانات حسب المحدد السعودي‬

‫مالحظات‪:‬‬

‫● ●في حال وجود أكثر من عقار في طلب الفرز يتم إدخال كل عقار بشكل منفصل‪.‬‬

‫ترميز األدوار‬

‫طريقـة الترقـيم‬ ‫الـدور‬

‫أ‬ ‫األرضي‬
‫‪1‬‬ ‫األول‬
‫‪50‬‬ ‫الخمسون‬
‫م‪١‬‬ ‫الميزانين‬
‫ت‪١‬‬ ‫التسوية األول‬
‫ت‪٢‬‬ ‫التسوية الثاني‬
‫ق‪١‬‬ ‫القبو األول‬
‫ق‪٢‬‬ ‫القبو الثاني‬
‫خ‪1‬‬ ‫خدمات ‪1‬‬
‫خ‪2‬‬ ‫خدمات ‪2‬‬

‫‪86‬‬
 ‫ترقيم الوحدات العقارية‬
‫ً‬
‫طبقــا لرقــم المبنــى‬ ‫يتــم ترقيــم الوحــدات مــن نــوع فلــل‬
‫(العنــوان الوطنــي) نظـ ً‬
‫ـرا لكــون الفلــل عقــارات منفصلــة‪ ،‬ويتــم‬

‫ً‬
‫تسلســليا لــكل‬ ‫ً‬
‫ترقيمــا‬ ‫ترقيــم الوحــدات األخــرى‬
‫دور علــى حــدة فــي العقــار الواحــد حيــث تصبــح‬
‫كالتالــي (رقــم الوحــدة‪ -‬رقــم الــدور)‪.‬‬

‫ترقيم الوحدات‬

‫طريقة الترقيم‬
‫الـدور‬ ‫الوحدة‬
‫(رقم الوحدة‪-‬رقم الدور)‬
‫‪i_110‬‬ ‫األرضي‬ ‫‪١١٠‬‬

‫‪1_20‬‬ ‫األول‬ ‫‪٢٠‬‬

‫‪10_11‬‬ ‫العاشر‬ ‫‪١١‬‬

‫‪50_55‬‬ ‫الخمسون‬ ‫‪٥٥‬‬

‫‪_١٤‬ق‪١‬‬ ‫القبو األول‬ ‫‪١٤‬‬

‫‪_٨‬ق‪٢‬‬ ‫القبو الثاني‬ ‫‪٨‬‬

‫‪_٢‬م‪١‬‬ ‫الميزانين‬ ‫‪٢‬‬

‫مالحظات‪:‬‬

‫يستثنى من ذلك أنواع الوحدات التالية‪:‬‬

‫ُ‬
‫طبقا لرقم العقار‪.‬‬ ‫العمائر‪ ،‬الفلل ‪ ،‬األبراج‪ ،‬ويتم ترقيم الوحدة‬

‫ترقيم المشاريع‬

‫أ – ب – ج – د ‪................... -‬‬ ‫رقم القسم‬

‫ترقيم الوحدات المدمجة‬

‫● ●يتم ترقيم الوحدات المدمجة على أساس الوحدة األصغر (الرقم األصغر)‪.‬‬
‫مثال‪ :‬دمج وحدة رقم ‪ ١_١٠٠‬والوحدة رقم ‪ ٢_١٠٠‬يصبح رقم الوحدة المدمجة ‪.١_١٠٠‬‬

‫‪87‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫نشاط ‪8‬‬
‫أخذ اإلحداثيات بأقمار‬
‫الــ ‪GPS‬‬

‫ـاء علــي الســطح المرجعــي الــذي يتــم تمثيــل المواقــع عليــه‪ ،‬واإلحدثيــات‬
‫تختلــف أنظمــة اإلحداثيــات بنـ ً‬
‫المطلوبــة لنظــام فــرز الوحــدات العقاريــة هــي إحداثيــات متريــة المرجــع الجيوديســي لهــا هــو‪:‬‬
‫‪. UTM WGS84 .‬‬

‫ً‬
‫قادرا على أن‪:‬‬ ‫مع نهاية النشاط ستكون‬

‫● ●تتعرف على أنواع وطرق أخذ اإلحداثيات‪.‬‬

‫● ●تحدد كيفية رصد أركان العقار والحصول علي إحداثياته‪.‬‬

‫دقيقة‬ ‫‪٤٥‬‬

‫‪88‬‬
 ‫● ●يتــم تمثيــل أي نقطــة فــي نظــام اإلحداثيــات الجيوديســية بثــاث قيــم‬
‫إحداثيــات (‪ ، )3D‬تعــاون مــع أحــد زمالئــك فــي تحديــد الثــاث نقــاط‪.‬‬ ‫‪1‬‬
‫ثالث قيم اإلحداثيات (‪ )3D‬في نظام اإلحداثيات الجيوديسية‬

‫قيمة اإلحداثيات الثالثة‬ ‫قيمة اإلحداثيات الثانية‬ ‫قيمة اإلحداثيات األولى‬

‫‪......................................................‬‬ ‫‪......................................................‬‬ ‫‪......................................................‬‬

‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪.....................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪......................................................‬‬
‫‪.....................................................‬‬

‫● ●تعــاون مــع مجموعتــك فــي تحديــد كيفيــة رصــد أركان العقــار والحصــول‬
‫علــي إحداثياتــه‪.‬‬ ‫‪2‬‬
‫كيفية رصد أركان العقار والحصول علي إحداثياته‬

‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪89‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

‫● ●ســجل كيــف تتعلــم أكثــر عــن طــرق اإلحداثيــات وآليــات الرصــد بأقمــار الــــ ‪ GPS‬فــي جــدول التعلــم‬
‫الذاتــي ‪( KWL-H‬العمــود ‪.)H‬‬

‫● ●لخص هذا النشاط في عدة نقاط‪.‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪90‬‬
 ‫مالحظات‬
‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪91‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المادة العلمية‬
‫أنواع وطرق أخذ اإلحداثيات وآليات الرصد بأقمار الــ ‪GPS‬‬

‫اإلحداثيات‬
‫● ●هــي القيــم التــي يمكــن بواســطتها أن نعبــر‬
‫عــن موقــع معيــن علــي ســطح األرض أو علي‬
‫الخريطة‪.‬‬
‫بنــاء علــي‬
‫ً‬ ‫● ●وتختلــف أنظمــة اإلحداثيــات‬
‫الســطح المرجعــي الــذي يتــم تمثيــل المواقع‬
‫عليــه‪ ،‬ومــا يهمنــا اآلن هــو اإلحداثيــات‬
‫الجيوديســية‪ ،‬ويكــون الســطح المرجعــي في‬
‫هــذه الحالــة هــو األلبســويد‪.‬‬
‫األلبسويد‬
‫● ●هــو شــكل رياضــي افتراضــي لتمثيــل ســطح األرض؛ ألنــه مــن المعلــوم أن شــكل األرض الحقيقــي هــو شــكل‬
‫غيــر منتظــم‪ ،‬وال يمكــن التعبيــر عنــه بمعــادالت رياضيــة؛ لذلــك فــإن األلبســويد هــو أقــرب شــكل رياضــي لتمثيــل‬
‫ســطح األرض‪.‬‬
‫اإلحداثيات الجيوديسية‬
‫● ●هــي أحــد نظــم اإلحداثيــات الــذي مركــزه مركــز األرض‪ ،‬ومحــاوره مثبتــة مــع األرض أثنــاء دورانهــا (محــوره‬
‫األفقــي األول ‪ X‬ناحيــة خــط غرينتــش‪ ،‬ومحــوره األفقــي الثانــي ‪ Y‬عمــودي علــي محــور ‪ X‬وينطبــق محــوره‬
‫الرأســي ‪ Z‬مــع محــور دوران األرض)‪.‬‬
‫● ●يتم تمثيل أي نقطة في هذا النظام بثالث قيم إحداثيات (‪ )3D‬وهي‪:‬‬
‫» »خــط الطــول (‪ : )λ‬وهــو الزاويــة المقاســة فــي مســتوي دائــرة اإلســتواء بيــن خــط الطــول غرينتــش وخــط‬
‫طــول النقطــة‪.‬‬
‫» »دائــرة العــرض (‪ :)φ‬هــي الزاويــة فــي المســتوي الرأســي التــي يصنعهــا االتجــاه العمــودي المــار بالنقطــة‬
‫المطلوبــة مــع مســتوي دائــرة اإلســتواء‪.‬‬
‫» »االرتفــاع عــن ســطح األلبســويد (‪ : )h‬وهــي إحداثيــات بنظــام الوحــدات الســتيني (درجــات دقائــق ثوانــي)؛‬
‫ألنهــا عبــارة عــن زوايــا وهــي إحداثيــات منســوبة لســطح األلبســويد‪ ،‬ولتحويلهــا إلحداثيــات متريــة البــد مــن‬
‫إجــراء عمليــة اإلســقاط‪ ،‬وهــي العمليــة الرياضيــة التــي تمكننــا مــن تحويــل اإلحداثيــات علــي األلبســويد إلى‬
‫إحداثيــات علــي ســطح مســتوي (الخريطــة)‪.‬‬

‫وهنــاك عــدد مــن نمــاذج اإلســقاط أشــهرها مســقط ماركيتــور المســتعرض العالمــي‪ ، UTM‬وتكمــن أهميتــه فــي‬
‫أنــه أحــد المســاقط المســتخدمة فــي أجهــزة الــــ جــي بــي اس وتعــد المملكــة العربيــة الســعودية مــن الــدول‬
‫التــي تعتمــد فــي خرائطهــا علــي نظــام اإلســقاط ‪ UTM‬حيــث أن تقنيــة الجــي بــي اس تعطــي إحداثيــات النقــاط‬
‫المرصــودة علــى المرجــع العالــم ‪ ، WGS84‬وهــو األلبســويد العالمــي الــذي يمثــل شــكل وحجــم األرض‪.‬‬
‫والــــ ‪ UTM‬هــو نظــام اإلســقاط المســتخدم للحصــول علــي إحداثيات متريــة‪ ،‬أي أنه يمكــن أن نتعامل مــع إحداثيات‬
‫جيودســية (‪ )φ, λ ,h‬بوحــدات درجــات ودقائــق وثوانــي أو إحداثيــات متريــة (‪ X,Y,Z)UTM WGS84‬عــن طريــق الرصــد‬
‫بتقنيــة الــــ جي بــي اس‪.‬‬

‫‪92‬‬
 ‫الرفع المساحي للحصول علي إحداثيات العقار‬
‫● ●اإلحدثيــات المطلوبــة لنظــام فــرز الوحــدات العقاريــة هــي إحداثيــات متريــة المرجــع الجيوديســي لهــا هــو‪. :‬‬
‫‪. UTM WGS84‬‬
‫● ● ً‬
‫أوال‪ :‬نحتــاج إلــى مواقــع وإحداثيــات نقــاط الثوابــت‬
‫األرضيــة المتوفــرة بالنظــام المطلــوب وهــو‪:‬‬
‫‪ ،UTM WGS84‬وهــي نقــاط معلومــة اإلحداثيــات‬
‫تــم إنشــاؤها عــن طريــق األمانــات والبلديــات لتكون‬
‫هــي المرجــع ألي عمــل هندســي‪.‬‬
‫ً‬
‫ثانيــا‪ :‬نحتــاج لوحــدة متكاملــة مــن جهــاز ‪GPS‬‬ ‫● ●‬
‫مكونــة مــن ‪. BASE AND ROVER‬‬
‫● ●يكون الرصد بطريقة الرصد المتحرك اللحظي‪.‬‬

‫الرصد المتحرك اللحظي ‪:(RTK) Real Time Kinematic‬‬

‫ً‬
‫لحظيــا مــن الجهــاز‬ ‫● ●هــي الطريــق التــي يتــم فيهــا إرســال اإلشــارة المصححــة (‪)Correction GPS signal‬‬
‫المرجعــي(‪ )BASE‬الموجــود فــوق نقطــة معلومــة اإلحداثيــات (نقــاط الثوابــت األرضيــة) إلــى جهــاز متحــرك‬
‫(‪ )Rover‬أو أكثــر فــي نفــس الوقــت والموجــود فــوق نقطــة مجهولــة اإلحداثيــات؛ ليتــم حســاب إحداثيــات‬
‫هــذه النقطــة لحظيـ ًـا دون الحاجــة للرجــوع للمكتــب مــن أجــل عمليــة معالجــة الرصــد‪.‬‬

‫احتياجات نظام الرصد المتحرك اللحظي (‪:)RTK‬‬

‫● ●المحطة الثابتة (‪ :)base‬وهي عبارة عن جهاز (‪ )GPS‬مثبت فوق نقطة معلومة اإلحداثيات‪.‬‬
‫● ●الوحــدات المتحركــة (‪ ::)Rover Units‬عبــارة عــن جهــاز (‪ )GPS‬أو أكثــر يتنقــل فــوق النقــاط المــراد رصدهــا‬
‫ً‬
‫ميدانيــا‪.‬‬
‫● ●خدمــة الــــ (‪ )GPRS‬أو ‪ Data Call‬أو إشــارات راديــو ‪:‬وهــي عبــارة عــن أداة لنقــل اإلشــارات المصححــة مــن‬
‫الجهــاز الثابــت إلــى األجهــزة المتحركــة‪.‬‬

‫آلية عمل طريقة الرصد المتحرك اللحظي (‪)RTK‬‬

‫ً‬
‫مــزودا بجهــاز مرســل إشــارات راديــو أو‬ ‫● ●يوضــع جهــاز ثابــت فــوق نقطــة مرجعيــة معلــوم إحداثياتهــا يكــون‬
‫(‪ )GPRS‬أو ‪ ،Data Call‬و يتــم إدخــال إحداثيــات النقطــة بالجهــاز مباشــرة‪.‬‬
‫● ●يقــوم الجهــاز بحســاب التصحيــح بيــن القيــم المســجلة مــن األقمار وبيــن اإلحداثيــات الفعليــة للنقطــة‪ ،‬باإلضافة‬
‫للتصحيحــات األخــرى‪ ،‬ومــن ثــم يرســل مقــدار التصحيــح إلــى الجهــاز المتحــرك فــوق النقاط‪.‬‬
‫● ●يقــوم الجهــاز المتحــرك باســتقبال التصحيحــات المرســلة مــن المحطــة المرجعيــة ليتــم الحصــول علــى إحداثيــة‬
‫مصححــة بنظــام ‪. UTM WGS84‬‬
‫● ●وبالتالي يتم رصد أركان العقار بهذه الطريقة والحصول علي إحداثيات العقار‪.‬‬

‫‪93‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫نشاط ‪9‬‬
‫المعالجة الهندسية للوحدات‬
‫والمناطق المشتركة‬

‫يجب أن يتم تقسيم جميع المساحات في المبنى عن طريق رسم (‪ )POLYLINE‬على جميع الوحدات‬
‫والمناطق المشتركة واألجزاء الخاصة بحيث ال تكون هناك مساحات لم يتم حسابها‪.‬‬

‫ً‬
‫قادرا على أن‪:‬‬ ‫في نهاية النشاط التدريبي ستكون‬

‫● ●تطبق المعالجة الهندسية على الوحدات والمناطق المشتركة‪.‬‬

‫دقيقة‬ ‫‪75‬‬

‫‪94‬‬
 ‫● ●ســيقوم المــدرب بتوزيــع كروكيــات علــى المجموعــات لوحــدات عقاريــة‬
‫تــم عمــل رفــع مســاحي لهــا‪ ،‬تعــاون مــع فريــق العمــل فــي عمــل معالجة‬ ‫‪1‬‬
‫هندســية لتلــك الوحــدة‪.‬‬

‫● ●اكتب ثالثة قرارات ستنفذها بعد التدريب‪.‬‬

‫● ●‪..............................................................................................................‬‬
‫● ●‪..............................................................................................................‬‬

‫● ●‪..............................................................................................................‬‬
‫‪1‬‬
‫● ●‪..............................................................................................................‬‬

‫● ●‪..............................................................................................................‬‬
‫‪2‬‬
‫● ●‪..............................................................................................................‬‬

‫‪3‬‬

‫● ●لخص معلومات هذا النشاط في رسم تخطيطي‪.‬‬

‫‪95‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المادة العلمية‬

‫الضوابط والمعايير في رسم‬

‫المخططات‬

‫معايير رسم مخططات ‪AutoCAD‬‬

‫يجب على المكتب الهندسي رفع المخطط للعقار حسب الطبيعة ‪:‬‬

‫الوصف‬ ‫الشرط‬ ‫م‬

‫)‪AutoCAD2013(*.dwg‬‬ ‫امتداد الملف‬ ‫‪1‬‬

‫ثالثي األبعاد ‪3D‬‬ ‫نوع الملف‬ ‫‪2‬‬

‫يسمى الملف برقم العقار أو ‪ Common‬لملف العناصر‬ ‫اسم الملف‬ ‫‪3‬‬

‫‪UTM WGS84‬‬ ‫نظام اإلحداثيات‬ ‫‪4‬‬

‫يتم رسم جميع مكونات الملف وفق جدول المحتويات‪.‬‬ ‫االلتزام بمحتويات الملف‬ ‫‪5‬‬

‫ً‬
‫مقوســا يتــم‬ ‫يجــب وضــع جميــع األبعــاد وفــي حــال كان الحــد‬
‫األبعاد‬ ‫‪6‬‬
‫احتســابه كقــوس وال يتــم تقطيعــه‪.‬‬

‫يجب وصف جميع الحدود للوحدة حسب ما يحدها‪:‬‬

‫● ●فــي حــال كان الحــد (وحــدة‪ ،‬منطقــة مشــتركة أو جــزء خــاص)‬

‫يتــم ذكــره كمــا ســمي فــي النظــام ويذكــر رقــم الوحــدة مثــل‬
‫(جــزء خــاص بالوحــدة ‪)0/0/00‬‬ ‫حدود الوحدات‬ ‫‪7‬‬

‫● ●وفــي حــال كان الحــد (قطعــة أرض‪ ،‬شــارع او مرفــق) يذكــر‬

‫كمــا هــو فــي الصــك‪.‬‬
‫● ●يجب ذكر أرقام الوحدات ومكونات الوحدات‪.‬‬

‫‪96‬‬
 ‫تابع‪ :‬معايير رسم مخططات ‪AutoCAD‬‬

‫الوصف‬ ‫الشرط‬ ‫م‬

‫يتم ضبط االرتفاع لكل طبقة حسب ارتفاعها من سطح األرض‬ ‫االرتفاع‬ ‫‪8‬‬

‫يتكــون اســم الطبقــة مــن (فئــة المكــون ‪ +‬كــود القســم ‪ +‬كــود الــدور‬
‫تسمية الطبقات‬ ‫‪9‬‬
‫‪ +‬كــود الوحــدة ‪ +‬أســم المكــون)‬

‫يجب أن تكون جميع وحدات القياس المستخدمة بالمتر‪.‬‬ ‫وحدة القياس‬ ‫‪10‬‬

‫يجــب أن تكــون المخططــات نظيفــة وذلــك بحــذف الكيانــات غيــر‬

‫المرغــوب فيهــا (مثــل الرســومات التنفيذيــة المحــاور‪ ،‬المديــول‬
‫نظافة المخططات‬ ‫‪11‬‬
‫الهندســي‪ ،‬المناســيب‪ ،‬ترقيــم األبــواب‪ ،‬ترقيــم النوافــذ او عناصــر‬
‫مخفية‪/‬وهميــة وغيــر ذلــك)‪.‬‬

‫يجب أن تكون جميع المكونات والجدران باللون األسود بالطباعة‪.‬‬ ‫إظهار المخططات‬ ‫‪12‬‬

‫ان تكــون الرســومات والطبقــات ليســت فــي مجموعــات مغلقــة أو غيــر‬

‫استقاللية الرسومات‬ ‫‪13‬‬
‫متحركة (‪.)Block/Group‬‬

‫يجــب أن تكــون جميــع خطــوط ‪ Polyline‬مغلقــة (‪ ، )Closed‬ويكــون‬

‫ســمك خــط ‪ Polyline‬للوحــدات أكبــر مــن ســمك خــط األجــزاء‬
‫‪Polylines‬‬ ‫‪14‬‬
‫المشــتركة ‪ )Global width( ،‬للوحــدات(‪ )0.02‬المناطــق المشــتركة‬
‫واألجــزاء الخاصــة(‪ )0.01‬انظــر الشــكل التالــي‬

‫المخطط المعماري‬

‫‪ Polylines‬للوحدات‬

‫‪ Polylines‬للمناطق المشتركة أو األجزاء الخاصة‬

‫‪97‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫معايير تسمية الطبقات ضمن المخطط‬

‫فئة المكون‬ ‫كود الدور‬ ‫كود الوحدة‬ ‫كود مكون الوحدة‬

‫‪UNIT‬‬ ‫‪003‬‬ ‫‪005‬‬ ‫‪KTC‬‬

‫االسم‬ ‫الكود‬ ‫االسم‬ ‫الكود‬ ‫االسم‬ ‫الكود‬ ‫االسم‬ ‫الكود‬

‫حدود قطعة األرض‬ ‫‪PBD‬‬ ‫األولى‬ ‫‪001‬‬ ‫غرفة نوم‬ ‫‪BDR‬‬

‫القبو الثاني‬ ‫‪B01‬‬

‫إحداثيات قطعة األرض‬ ‫‪PCR‬‬ ‫الثانية‬ ‫‪002‬‬ ‫حمام‬ ‫‪BTH‬‬

‫القبو األول‬ ‫‪B02‬‬
‫مكونات الوحدة‬ ‫‪UNIT‬‬ ‫الثالثة‬ ‫‪003‬‬ ‫صالة‬ ‫‪LVR‬‬

‫مناطق المشتركة‬ ‫‪COM‬‬ ‫التسوية األول‬ ‫‪w L01‬‬ ‫الرابعة‬ ‫‪004‬‬ ‫مطبخ‬ ‫‪KTC‬‬

‫الخ‬ ‫الخ‬ ‫الخ‬

‫الخ‬

‫معايير األلوان المستخدمة بملفات األوتوكاد‬

‫اللون‬ ‫اسم الطبقة (مثال)‬ ‫النوع‬ ‫اسم المكون‬ ‫‪#‬‬

‫‪50‬‬ ‫‪UNIT_A_G_001‬‬ ‫سكني‬

‫حدود الوحدة‬ ‫‪1‬‬
‫‪10‬‬ ‫‪UNIT_C_G_002‬‬ ‫تجاري‬

‫‪White‬‬ ‫‪UNIT_A_G_001_BDR‬‬ ‫سكني‬

‫مكونات الوحدة‬ ‫‪2‬‬
‫‪White‬‬ ‫‪UNIT_B_G_002_HAL‬‬ ‫تجاري‬

‫‪243‬‬ ‫‪COM_A_G_ELV‬‬ ‫جزء مشترك‬

‫‪245‬‬ ‫‪COM_ B01_PRK‬‬ ‫عنصر مشترك‬ ‫منطقة مشتركة‬ ‫‪3‬‬
‫‪123‬‬ ‫‪COM_ B01_OTR‬‬ ‫عنصر رئيسي‬

‫‪11‬‬ ‫‪EXC_C_001_HLW‬‬ ‫جزء مشترك حصري‬

‫منطقة مشتركة‬
‫‪21‬‬ ‫‪EXC_ G _HAL‬‬ ‫عنصر مشترك حصري‬ ‫‪4‬‬
‫حصرية‬
‫‪151‬‬ ‫‪EXC_ G _HLW‬‬ ‫عنصر رئيسي حصري‬

‫‪33‬‬ ‫‪PRV_A_004_010_ROF‬‬ ‫جزء خاص‬ ‫منطقة خاصة‬ ‫‪5‬‬

‫‪98‬‬
 ‫جدول المحتويات‬

‫‪N‬‬ ‫‪Category‬‬ ‫‪Layer Name‬‬ ‫‪Description‬‬ ‫‪Layer Type‬‬

‫‪Property Boundary‬‬ ‫‪Polylines‬‬

‫‪1‬‬ ‫‪PBD‬‬ ‫حدود قطعة األرض‬
‫(حدود قطعة األرض)‬ ‫)‪(closed‬‬
‫‪Property Coordinates‬‬
‫‪2‬‬ ‫‪PCR‬‬ ‫نقاط إحداثيات قطعة األرض‬ ‫‪Point‬‬
‫(احداثيات قطعة األرض)‬
‫‪Details_G‬‬ ‫التفاصيل المعمارية بالدور األرضي‬ ‫‪-‬‬
‫‪Architectural Details‬‬
‫‪3‬‬ ‫‪Details_001‬‬ ‫التفاصيل المعمارية بالدور األول‬ ‫‪-‬‬
‫(التفاصيل المعمارية)‬
‫‪Details_002‬‬ ‫التفاصيل المعمارية بالدور الثاني‬ ‫‪-‬‬

‫‪Floor Boundary‬‬ ‫‪Polylines‬‬

‫‪4‬‬ ‫‪Floor_010‬‬ ‫حدود الدور بالدور العاشر‬
‫(حدود الدور)‬ ‫)‪(closed‬‬

‫حدود الوحدة رقم ‪ 1‬بالدور األرضي‬ ‫‪Polylines‬‬

‫‪UNIT_A_G_001‬‬
‫بالقسم أ‬ ‫)‪(closed‬‬
‫حدود الوحدة رقم ‪ 2‬بالدور األرضي‬ ‫‪Polylines‬‬
‫‪Unit Boundary‬‬ ‫‪UNIT_ A_G _002‬‬
‫‪5‬‬ ‫بالقسم أ‬ ‫)‪(closed‬‬
‫(حدود الوحدة)‬ ‫حدود الوحدة رقم ‪ 3‬بالدور األرضي‬ ‫‪Polylines‬‬
‫‪UNIT_ A_G _003‬‬
‫بالقسم أ‬ ‫)‪(closed‬‬
‫حدود الوحدة رقم ‪ 4‬بالدور األرضي‬ ‫‪Polylines‬‬
‫‪UNIT_ A_G _004‬‬
‫بالقسم أ‬ ‫)‪(closed‬‬
‫حمام بالوحدة األولى بالدور األول‬ ‫‪Polylines‬‬
‫‪UNIT_A_001_001_BTH‬‬
‫بالقسم أ‬ ‫)‪(closed‬‬
‫غرفة نوم بالوحدة األولى بالدور‬ ‫‪Polylines‬‬
‫‪UNIT_A_001_001_BDR‬‬
‫األول بالقسم أ‬ ‫)‪(closed‬‬
‫صالة بالوحدة األولى بالدور األول‬ ‫‪Polylines‬‬
‫‪UNIT_A_001_001_LVR‬‬
‫بالقسم أ‬ ‫)‪(closed‬‬
‫مطبخ بالوحدة األولى بالدور األول‬ ‫‪Polylines‬‬
‫‪UNIT_A_001_001_KTC‬‬
‫‪Unit Components‬‬ ‫بالقسم أ‬ ‫)‪(closed‬‬
‫‪6‬‬
‫(مكونات الوحدة)‬ ‫حمام بالوحدة األولى بالدور األول‬ ‫‪Polylines‬‬
‫‪UNIT_A_001_001_BTH‬‬
‫بالقسم أ‬ ‫)‪(closed‬‬
‫غرفة نوم بالوحدة األولى بالدور‬ ‫‪Polylines‬‬
‫‪UNIT_A_001_001_BDR‬‬
‫األول بالقسم أ‬ ‫‪)(closed‬‬
‫صالة بالوحدة األولى بالدور األول‬ ‫‪Polylines‬‬
‫‪UNIT_A_001_001_LVR‬‬
‫بالقسم أ‬ ‫‪)(closed‬‬
‫مطبخ بالوحدة األولى بالدور األول‬ ‫‪Polylines‬‬
‫‪UNIT_A_001_001_KTC‬‬
‫بالقسم أ‬ ‫‪)(closed‬‬

‫‪99‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫تابع‪ :‬جدول المحتويات‬
‫‪N‬‬ ‫‪Category‬‬ ‫‪Layer Name‬‬ ‫‪Description‬‬ ‫‪Layer Type‬‬

‫مواقف مشتركة في دور الخدمة‬ ‫‪Polylines‬‬

‫‪PRK_COM_B_S01‬‬
‫بالقسم ب‬ ‫)‪(closed‬‬

‫ممرات مشتركة بالدور األرضي‬ ‫‪Polylines‬‬

‫‪COM_ B_G _HLW‬‬
‫بالقسم ب‬ ‫‪)(closed‬‬

‫مصعد مشترك بالدور األرضي‬ ‫‪Polylines‬‬

‫‪COM_ B_G _ELV‬‬
‫بالقسم ب‬ ‫‪)(closed‬‬

‫‪Common Areas‬‬ ‫درج مشترك بالدور األرضي‬ ‫‪Polylines‬‬

‫‪COM_ B_G _STW‬‬
‫‪7‬‬ ‫(المناطق المشتركة)‬ ‫بالقسم ب‬ ‫)‪(closed‬‬

‫مواقف مشتركة بين جميع األقسام‬ ‫‪Polylines‬‬

‫‪COM _B01_PRK‬‬
‫بالقبو األول‬ ‫)‪(closed‬‬

‫سطح مشترك بالدور العاشر‬ ‫‪Polylines‬‬

‫‪COM_A_010_ROF‬‬
‫بالقسم أ‬ ‫)‪(closed‬‬

‫واجهات خارجية مشتركة بالدور‬ ‫‪Polylines‬‬

‫‪COM_A_010_EXT‬‬
‫العاشر بالقسم أ‬ ‫)‪(closed‬‬

‫‪Text‬‬ ‫مسميات‬ ‫‪Text‬‬

‫‪Description Data‬‬
‫‪8‬‬ ‫(البيانات الوصفية)‬ ‫‪Dim‬‬ ‫األبعاد‪ ،‬األطوال‬ ‫‪Text‬‬

‫‪Hatch‬‬ ‫التهشير‪ ،‬التظليل‬ ‫‪Hatch‬‬

‫‪100‬‬
 ‫المناطق والمساحات المشتركة‬

‫وتخــدم قسـ ً‬
‫ـما أو أكثــر مــن قســم أو مجموعــة مــن الوحــدات ولهــا عــدة أنــواع منهــا‪ :‬األجــزاء المشــتركة ‪-‬‬
‫األجــزاء المشــتركة الحصريــة ‪ -‬العناصــر المشــتركة ‪ -‬العناصــر المشــتركة الحصريــة‪ ،‬وتعريفهــا كالتالــي‪:‬‬

‫األجــزاء المشــتركة هــي مســاحة المناطــق والخدمــات التــي يشــترك فيهــا ُمـ ّـاك الوحــدات ضمــن نطــاق‬
‫قســم واحــد مثــل‪( :‬منــاور‪ -‬ســطح‪ -‬مصعــد‪ -‬بيــت درج‪ -‬ارتــداد‪ -‬مواقــف‪ -‬الواجهــات الخارجيــة للمبنــى‪)..... -‬‬

‫األجــزاء المشــتركة الحصريــة هــي مســاحة المناطــق والخدمــات المشــتركة ذات اســتخدام حصــري علــى‬
‫بعــض الواحــدات فقــط داخــل القســم الواحــد‪.‬‬

‫العنصر الرئيسي المناطق المشتركة التي تعطي أحقية استخدامها لكل عقارات المشروع‪.‬‬

‫العنصــر الرئيســي الحصــري المناطــق المشــتركة التــي تعطــي أحقيــة اســتخدامها بيــن عقاريــن أو أكثــر‬
‫وليــس كل عقــارات المشــروع‪.‬‬

‫العناصر المشتركة المناطق المشتركة التي تعطي استخدامها لكل األقسام في العقار‪.‬‬

‫العناصــر المشــتركة الحصريــة المناطــق المشــتركة التــي تعطــي أحقيــة اســتخدامها بيــن قســمين أو أكثــر‬
‫فــي العقــار وليــس لــكل األقســام‪.‬‬

‫األجــزاء الخاصــة‪ :‬هــو جــزء يتبــع وحــدة واحــدة فقــط‪ ،‬واليوجــد بــه أي خدمــات مشــتركة وال تدخــل‬
‫مســاحته ضمــن مســاحة الوحــدة‪.‬‬

‫‪101‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫الواجهات الخارجية‬

‫● ●الواجهــات الخارجيــة للمبانــي تملــك مســاحة منتصــف الجــدار و يجــب ان ُتتدخــل هذه المســاحة ضمــن المناطق‬
‫المشتركة‪.‬‬
‫● ●ويستثنى من ذلك الفلل ما عدا فلة السطح‪.‬‬
‫الواجهة الخارجية للمبنى‬

‫آلية احتساب مساحة الوحدات وحدودها‬

‫● ●يجــب أن يتــم تقســيم جميــع المســاحات فــي المبنــى عــن طريــق رســم (‪ )POLYLINE‬علــى جميــع الوحــدات‬
‫والمناطــق المشــتركة واألجــزاء الخاصــة بحيــث ال تكــون هنــاك مســاحات لــم يتــم حســابها‪ ،‬ويجــب حســاب‬
‫مســاحة االرتــدادات واألســطح و تحديــد اســتخدامها كجــزء خــاص أو منطقــة مشــتركة‪.‬‬

‫طريقة رسم وكتابة الحدود واألبعاد للوحدات‬

‫● ●يتــم رســم (‪ )POLYLINE‬مــن منتصــف الجــدار علــى حــدود الوحــدات والمناطــق المشــتركة واألجــزاء الخاصــة‬
‫فــي جميــع الحــاالت بغــض النظــر كان يحدهــا (منطقــة مشــتركة‪ ،‬وحدة‪،‬جــزء خــاص)‪ .‬انظــر الشــكل التالــي‪.‬‬

‫‪102‬‬
 ‫ويعد الشكل التالي هو نموذج لرسم الطابق‪.‬‬
‫● ● ُ‬

‫● ●وينبغــي التأكــد قبــل إرســال الطلــب مــن أن المســاحات فــي الرســم مطابقــة لمــا هــو مدخــل فــي النظــام عــن‬
‫طــر يــق المســاح (ويســتثنى مــن ذلــك الفلــل مــا عــدا فلــة الســطح)‪.‬‬

‫أنواع حدود الوحدات‬

‫‪ .1‬الجــدران‪ :‬تُ حتســب المســاحة مــن منتصــف الجــدار‪ ،‬وال يدخــل تشــكيل الواجهــات أو أي تصميــم متعلــق بالجــدار‬
‫فــي مســاحة الوحــدة‪ُ ،‬يعــد الجــدار الرئيســي الــذي يحيــط بالوحــدة هــو األســاس فــي حســاب مســاحة الوحــدة‪،‬‬
‫وفــي الحــاالت التــي تُ دمــج فيهــا األعمــدة الهيكليــة فــي الجــدار الرئيســي يتــم تجاهلهــا بشــكل عــام لتحديــد‬
‫خــط منتصــف الجــدار الرئيســي كمــا فــي الشــكل التالــي‪.‬‬

‫الحالــة رقــم (‪ :)1‬ال يعــد جــدار بيــت الــدرج جــزءا مــن حــدود الوحــدة وبنـ ً‬
‫ـاء عليــه فــإن جــدار بيــت الــدرج ال يوضــع فــي‬
‫االعتبــار عند حســاب المســاحة‪.‬‬

‫الحالــة رقــم (‪ :)2‬ال يعــد العمــود بجــدار الوحــدة جــزءا مــن حــدود الوحــدة وبنـ ً‬
‫ـاء عليــه فــإن العمــود ال يوضــع فــي‬
‫االعتبــار عنــد احتســاب المســاحة ويتــم احتســاب الحــد مــن امتــداد منتصــف الجــدار ويســتمر الــى امتــداد منتصــف حــد‬
‫الجــدار اآلخــر‪.‬‬

‫‪103‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫‪ .2‬الواجهات الزجاجية‬

‫وهناك أربع حاالت‪:‬‬

‫الحالة األولى الواجهة بالكامل زجاجية‪:‬‬

‫● ●تُ حتسب المساحة من منتصف الواجهة الزجاجية كما في الشكل التالي‪.‬‬

‫الحالة الثانية أن يمثل الزجاج ما نسبته أقل من ‪ % 50‬من ارتفاع الواجهة‪:‬‬

‫● ●تُ حتسب المساحة من منتصف الجدار كما في الشكل التالي‪.‬‬

‫الحالة الثالثة أن يمثل الزجاج ما نسبته ‪ % 50‬أو أ كثر من ارتفاع الواجهة‪:‬‬

‫● ●تُ حتسب المساحة من منتصف الزجاج كما في الشكل التالي‪.‬‬

‫‪104‬‬
‫الحالــة الرابعــة هــو دمــج بيــن الحالــة الثانيــة والثالثــة حيــث يمثــل الزجــاج ‪ % 50‬فأكثــر فــي جــزء مــن الواجهــة‬
‫وأقــل مــن ‪ % 50‬فــي الجــزء اآلخــر‪:‬‬

‫● ●تُ حتســب المســاحة مــن منتصــف الجــدار وعنــد المــرور علــى الواجهــة الزجاجيــة ينكســر الـــ (‪ )POLYLINES‬بحيــث‬
‫يمــر مــن منتصــف الواجهــة الزجاجيــة كمــا فــي الشــكل التالــي‪.‬‬

‫‪ .3‬الشرفة (البلكونة) ‪ /‬التراس‬

‫يوجد حالتان من الشرفات كما في الشكل التالي‪.‬‬

‫الشرفات المفتوحة‪ :‬تحسب المساحة من منتصف الدرابزين أو الحاجز‪.‬‬

‫الشرفات المغلقة‪ :‬تحسب المساحة من منتصف الجدار وال ينظر الى الدرابزين في حال كان متجاوز الجدار‪.‬‬

‫‪105‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫الحدود واألبعاد‪:‬‬

‫● ●األبعاد‪ :‬يتم كتابة أبعاد الوحدة بإنكساراتها ‪.‬‬

‫● ●الحدود‪ :‬يتم كتابة حدود الوحدة كما هو موضح في الجدول أدناه ‪.‬‬
‫لمطابقة الحدود مع األبعاد انظر للشكل السابق وطابقه مع الجدول التالي‪.‬‬

‫طول الحد (م)‬ ‫وصف الحد‬ ‫االتجاه‬

‫‪17.00‬‬ ‫ارتداد عرض ‪ 2‬متر يليه القطعة رقم ‪2259‬‬ ‫شمال‬

‫‪+ 3.65 + 2.00 + 3.30 + 1.00 + 2.00 + 1.00 + 4.35‬‬ ‫الوحدة رقم ‪ + ٢_٢٢٦١‬منور ‪ +‬الدرج ومدخل‬
‫جنوب‬
‫‪2.50 + 1.42‬‬ ‫العمارة‬

‫‪8.00‬‬ ‫ارتداد عرض ‪ 2‬متر يليه القطعة رقم ‪2260‬‬ ‫شرق‬

‫‪6.75‬‬ ‫ارتداد عرض ‪ 6‬متر يليه شارع عرض ‪ 30‬متر‬ ‫غرب‬

‫● ●يعتبر الشكل التالي هو النموذج لصورة مخطط الوحدة والدور حيث تتكون من ثالث صور‪:‬‬
‫» »صورة توضح مكونات الوحدة‪.‬‬
‫» »صورة توضح موقع الوحدة من الدور مع مراعاة مطابقة رقم الوحدات مع المدخل في النظام‪.‬‬
‫» »صورة توضح الحدود واألبعاد للوحدة ورقم الوحدة مطابق للمدخل في النظام‪.‬‬
‫» »سهم الشمال‪.‬‬
‫» »توضيح األجزاء الخاصة في حال وجودها‪.‬‬

‫‪106‬‬
 ‫مساحة الوحدة‬
‫● ●تُ حســب مســاحة الوحــدة مــن منتصــف الجــدران والنوافذ‪ ،‬ولحســاب مســاحة الوحــدة يتعين رســم (‪)POLYLINE‬‬
‫علــى حــدود الوحــدة‪ ،‬وتُ حســب الشــرفة (البلكونــة) مــن ضمــن المســاحة وتحســب المســاحات المبنيــة فقــط‬
‫ويتــم خصــم مســاحة المنــاور والفراغــات الخدميــة المشــتركة مــن صافــي مســاحة الوحــدة كمــا موضــح فــي‬
‫الشــكل التالــي وفــي حــال وجــود مرفــق خــاص* للوحــدة يتــم إضافتــه كجــزء خــاص بالوحــدة وال يدخــل ضمــن‬
‫مســاحة الوحــدة (ويســتثنى مــن ذلــك الفلــل مــا عــدا فلــة الســطح)‪.‬‬
‫(* المرافق الخاصة مثل‪ :‬موقف ‪ ،‬غرفة سائق‪ ،‬سطح أو ملحق غير متصل أفقي أو طولي بالوحدة وغير ذلك)‪.‬‬

‫جهــة الوحــدة‪ :‬تكــون جهــة الوحــدة علــى حســب موقعهــا مــن الــدور أمــا اذا كانــت الوحــدة عبــارة عــن أدوار أو فلــل‬
‫أوعمائــر أو أبــراج تكــون علــى حســب مدخلهــا مــن الشــارع الرئيســي المحيــط بالعقــار‪.‬‬

‫‪ .4‬الفراغات‪:‬‬

‫توجد حالتان جمالية و خدمية‪:‬‬

‫الفراغــات الجماليــة‪ :‬هــي فراغــات كبيــرة‪ ،‬تكــون فــي الوحــدات ذات الطابقيــن فأكثــر أو فــي المناطــق مشــتركة‬
‫يجــب أال يتــم احتســاب مســاحة هــذا الفــراغ وال تُ دخــل مســاحته فــي أي مــن الحســابات انظــر الشــكل التالــي‪.‬‬

‫‪107‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

‫الفراغــات الخدميــة‪ :‬هــي الفراغــات التــي تخــدم وحــدة أو عــدة وحــدات مثــل )المنــاور أو الدكــت( يجــب احتســاب‬
‫مســاحة هــذا الفــراغ كمناطــق مشــتركة أو جــزء خــاص انظــر الشــكل التالــي‪.‬‬

‫‪ .5‬الجزء المعزول (‪)Dead Area‬‬

‫الجــزء المعــزول هــي مســاحة غيــر قابلــة للدخــول إليهــا داخــل حــدود الوحــدة‪ ،‬ويكــون مســاحة الجــزء المعــزول مخفيا‬
‫داخــل حــدود الوحــدة وال يخــدم أي غــرض آخــر للبنــاء انظــر الشــكل التالــي‪ ،.‬تضــاف مســاحة الجــزء المعــزول مــن‬
‫ضمــن مســاحة الوحــدة‪ ،‬ويتــم الرجــوع الــى المطور‪/‬المالــك للتأكــد مــن أن هــذا الجــزء ليــس ســوى ميــزة معماريــة‬
‫وال تســتخدم ألي خدمــات أخــرى للمبنــى‪ ،‬يجــب التحقــق مــن هــذه األجــزاء والتأكــد منهــا حســب الواقــع وفــي‬
‫حــال وجــود خدمــات مشــتركة مثــل تمديــدات (الهاتــف‪ ،‬الكهربــاء أو الميــاه) يعتبــر الجــزء المعــزول مســاحة خدميــة‬
‫وتحســب كمنطقــة مشــتركة‪.‬‬

‫‪108‬‬
 ‫مالحظات‬
‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪109‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫نشاط ‪10‬‬
‫المعالجة الهندسية للفلل‬
‫بجميع أنواعها‬

‫يــزور المســاح العقــار المــراد فــرزه‪ ،‬ويأخــذ اإلحداثيــات ويقــوم بمعاينــة العقــار ويأخــذ صـ ً‬
‫ـورا للعقــار مــن‬
‫جميــع الواجهــات‪ ،‬ثــم يقــوم بمطابقــة المخططــات المعتمــدة مــن األمانــة مــع الواقــع‪ .‬وفــي حــال اختالف‬
‫المخططــات المعتمــدة مــن األمانــة عــن الواقــع يتــم رســم المبنــى كمــا هــو‪ ،‬ويطلــب مــن المالــك تســوية‬
‫الوضــع القائــم ويختــم المخطــط المعــدل مــن قبــل المكتــب الهندســي‪ .‬ويتحمــل المكتــب الهندســي‬
‫المســؤولية كاملــة أمــام الــوزارة بصحــة البيانــات والمخططــات‪.‬‬

‫ً‬
‫قادرا على أن‪:‬‬ ‫مع نهاية النشاط ستكون‬

‫● ●تطبق المعالجة الهندسية على الفلل بجميع أنواعها‪.‬‬

‫دقيقة‬ ‫‪60‬‬

‫‪110‬‬
 ‫● ●ســيقوم المــدرب بتوزيــع كروكيــات علــى المجموعــات لفلــل تــم عمــل‬
‫رفــع مســاحي لهــا‪ ،‬تعــاون مــع فريــق العمــل فــي عمــل معالجة هندســية‬ ‫‪1‬‬
‫لتلــك الفلــة‪.‬‬

‫● ●ما الخطوات التي تنوي القيام بها لتستثمر ما تعلمته في هذا النشاط؟‬

‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬

‫● ●ما أهم النقاط الجديدة في هذا النشاط؟‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪111‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المادة العلمية‬

‫القوانين المستخدمة وطرق حساب مساحات العقار‬

‫طريقـــــــة الحســــــــاب‬ ‫البيـــان‬

‫هي مساحة محيط السور للوحدة العقارية‪.‬‬ ‫مساحة األرض المقام عليها العقار‬
‫هو نصيب الوحدة من مساحة الصك‪.‬‬ ‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫مساحة الوحدة‬
‫جزء من العقار له مناطق استخدام خاصة به‪ ،‬مثال‪ :‬برج يتكون من عدة‬ ‫القسم‬
‫أقسام (فندق‪-‬مول‪-‬جزء سكني)‬
‫مساحة الوحدة صافية (بدون مساحة المناور واالجزاء الخاصة‬ ‫مساحة الوحدة‬
‫والمناطق المشتركة)‬ ‫( شقق ‪ ،‬أدوار‪ ،‬استديو ‪ ،‬وحدة تجارية ‪،‬‬
‫تجاري دورين ‪ ،‬عمارة متصلة‪ ،‬فلة سطح)‬

‫مساحة جميع مسطحات البناء شاملة المناور و المالحق األرضية‪.‬‬ ‫(الفلة‪ -‬الفلة المنفصلة ‪-‬الدوبلكس‬
‫عمودي)‬
‫هي جزء يخدم وحدة واحدة فقط وال يوجد به أي خدمات مشتركة‪.‬‬ ‫مساحة األجزاء الخاصة‬
‫هي مساحة المناطق والخدمات التي يشترك فيها مالك الوحدات‬ ‫مساحة األجزاء المشتركة‬
‫ضمن نطاق قسم واحد مثل (مناور ‪ -‬سطح ‪ -‬مصعد ‪ -‬بيت درج ‪)... -‬‬
‫هي مساحة المناطق والخدمات المشتركة التي تعطي أحقية‬ ‫مساحة األجزاء المشتركة الحصرية‬
‫استخدامها ألكثر من وحدة في القسم وليس كل الوحدات‪.‬‬
‫هي مساحة المناطق والخدمات المشتركة التي تعطي أحقية‬ ‫العناصر المشتركة‬
‫استخدامها لكل األقسام في المشروع‬
‫هي مساحة المناطق والخدمات المشتركة التي تعطي أحقية‬ ‫العناصر المشتركة الحصرية‬
‫استخدامها ألكثر من قسم في المشروع وليس لكل األقسام‪.‬‬
‫هي مساحة المناطق المشتركة التي تعطي أحقية استخدامها لكل‬ ‫العنصر الرئيسي‬
‫عقارات المشروع‪.‬‬
‫المناطق المشتركة التي تعطي أحقية استخدامها بين عقارين أو أكثر‬ ‫العنصر الرئيسي الحصري‬
‫وليس كل عقارات المشروع‪.‬‬
‫هي المساحات المشتركة وتخدم قسم او أكثر من قسم او مجموعه‬ ‫المناطق المشتركة‬
‫من الوحدات ولها عدة أنواع منها (االجزاء المشتركة – االجزاء‬
‫المشتركة الحصرية – العناصر المشتركة – العناصر المشتركة الحصرية)‪.‬‬
‫مجموع مساحة الوحدات ‪ +‬المناطق المشتركة ‪ +‬األجزاء الخاصة‪.‬‬ ‫إجمالي مساحة البناء‬

‫‪112‬‬
 ‫تابع‪ :‬القوانين المستخدمة وطرق حساب مساحات العقار‬
‫طريقة الحساب‬
‫((الوحدة مساحة)‪(/‬العقار داخل الوحدات‬
‫مساحة مجموع)) × ‪100‬‬
‫((الوحدة مساحة)‪ (/‬العقارات جميع في‬
‫الوحدات مساحة مجموع)) × ‪100‬‬
‫( الصك مساحة × العقار من الوحدة‬
‫نسبة)‪.100/‬‬
‫(المشتركة األجزاء مساحة مجموع × العقار‬
‫من الوحدة نسبة)‪100/‬‬
‫(الحصري المشترك الجزء مساحة )‪/‬‬
‫(المستفيدة الوحدات عدد)‬
‫في حـــال كـانت العـقـارات متـداخلـــة (‪)Zoning‬‬
‫تشمل فقط مجموع مسطحات البناء في القسم بما‬
‫فيها األجزاء المشتركة واألجزاء المشتركة الحصرية‬
‫ويستثنى منها جميع العناصر‪.‬‬
‫(مساحة القسم ‪ /‬مجموع مساحة األقسام)×‪100‬‬
‫((الوحدة مساحة)‪(/‬المشروع داخل العقارات لجميع‬
‫الوحدات صافي مساحة مجموع)) × ‪10‬‬
‫((الوحدة مساحة)‪(/‬العقار داخل الوحدات مساحة‬
‫مجموع)) × ‪100‬‬
‫((الوحدة مساحة)‪(/‬العنصر هذا من المستفيدة الوحدات‬
‫مساحة مجموع)) × ‪100‬‬
‫(المشتركة العناصر مساحة × األرض من الوحدة‬
‫نسبة)‪100/‬‬
‫(الحصري المشترك العنصر من الوحدة نسبة× الحصري‬
‫المشترك العنصر مساحة مجموع)‪100/‬‬
‫(المشتركة األجزاء مساحة مجموع × المشتركة لألجزاء‬
‫الوحدة نسبة)‪100/‬‬
‫*في حال وجود عنصر مشترك حصري آخر يتم تكرار العملية مرة أخرى لكل عنصر على حدة‬
‫‪113‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬
‫البيان‬
‫نسبة الوحدة لألجزاء المشتركة‬
‫(لتحديد نصيب الوحدة مشاع من العقار‪ -‬ونصيب الوحدة‬
‫من االجزاء المشتركة)‬
‫نسبة الوحدة من العقار‬
‫( شقق ‪ ،‬أدوار‪ ،‬وحدة سكنية ‪ ،‬وحدة تجارية ‪ ،‬تجارية‬
‫دورين ‪ ،‬عمارة متصلة)‬
‫ً‬
‫مشاعا‬ ‫مساحة الوحدة‬
‫( نصيب الوحدة من األرض )‬
‫نصيب الوحدة من األجزاء المشترك‬
‫نصيب الوحدة من األجزاء المشتركة الحصرية‬
‫مساحة القسم‬
‫نسبة القسم‬
‫نسبة الوحدة من المشروع‬
‫(لتحديد نصيب الوحدة مشاع من األرض ونصيب الوحدة من‬
‫العناصر المشتركة)‬
‫نسبة الوحدة لألجزاء المشتركة‬
‫(لتحديد نصيب الوحدة مشاع من العقار‪ -‬ونصيب الوحدة‬
‫من االجزاء المشتركة)‬
‫نسبة الوحدة من العنصر المشترك الحصري*‬
‫نصيب الوحدة من العناصر المشتركة‬
‫(المشتركة العناصر مساحة × األرض من الوحدة‬
‫نسبة)‪100/‬‬
‫نصيب الوحدة من األجزاء المشتركة‬
‫‪113‬‬
 ‫الفلل السكنية‬

‫توضيــح طريقــة حســاب الوحــدة و النســبة والمســاحة مــن‬

‫األرض وكتابــة الحــدود واألطــوال‪:‬‬

‫‪1 .1‬فلة‪:‬‬

‫مســاحة الوحــدة ‪ :‬مجمــوع مســاحة مســطحات البنــاء بمــا فيهــا‬

‫المنــاور والمالحــق األرضيــة‪.‬‬

‫مســاحة األرض الواقعــة عليهــا الوحــدة‪ :‬هــي مســاحة محيــط‬

‫ســور الفلــة‪.‬‬

‫نســبة الوحــدة مــن العقــار‪ :‬مســاحة محيــط ســور الوحــدة ‪/‬‬

‫مســاحة محيــط ســور العقــار * ‪100‬‬

‫طــول الحــد‪ :‬يتــم كتابــة أبعــاد الســور الخارجــي و يتــم ذكــر‬

‫االنكســارات للشــطفات إن وجــدت‪.‬‬

‫وصــف الحــد‪ :‬يذكــر تمــام حــد الســور وال يتــم ذكــر االرتــداد كمــا‬
‫هــو موضــح بالجــدول أدنــاه‪.‬‬

‫مثال ‪ :‬انظر الشكل الموضح وطابقه مع الجدول أدناه‪.‬‬

‫طول الحد (م)‬ ‫وصف الحد‬ ‫االتجاه‬

‫‪ ١٥‬متر وينكسر جنوب غرب بطول ‪ ٤‬متر‬ ‫يحده شارع عرض ‪ 15.00‬متر‬ ‫شمال‬

‫‪ ٢٥.٤٤‬متر‬ ‫يحده القطعة رقم ‪97‬‬ ‫جنوب‬

‫‪ 27.00‬متر‬ ‫يحده الوحدة رقم ‪١١٧‬‬ ‫شرق‬

‫‪ ٢٤.١٧‬متر‬ ‫يحده شارع عرض ‪ 15.00‬متر‬ ‫غرب‬

‫مالحظات‬

‫● ●تدخل كل فلة في عقار منفصل مع ملف إحداثيات لكل عقار‪.‬‬

‫● ●في حال وجود مالحق أرضية تذكر في مكونات الوحدة‪.‬‬
‫● ●ال يوجد مكونات وحدة في الفلة‪.‬‬

‫‪114‬‬
 ‫‪ .٢‬فلة ديبلوكس عمودي‪:‬‬

‫مساحة الوحدة‪ :‬مجموع مساحة مسطحات البناء بما فيها المناور والمالحق األرضية ‪.‬‬

‫مساحة األرض الواقعة عليها الوحدة‪ :‬هي مساحة محيط سور الفلة‪.‬‬

‫نســبة الوحــدة مــن العقــار‪ :‬مســاحة محيــط ســور الوحــدة ‪/‬‬

‫مســاحة محيــط ســور العقــار * ‪100‬‬

‫طــول الحــد‪ :‬يتــم كتابــة أبعــاد الســور الخارجــي و يتــم ذكــر‬

‫االنكســارات للشــطفات إن وجــدت‪.‬‬

‫وصف الحد‪ :‬يذكر تمام حد السور وال يتم ذكر االرتداد‪.‬‬

‫مثال ‪ :‬انظر الشكل الموضح‪.‬‬

‫مساحة الصك = ‪ ٦٧١.٢١‬متر مربع‬

‫نسبة الفة ‪% 50.559 = 100 × )671.21 ÷ 339.36( = 2 / 96‬‬

‫نسبة الفلة= (مساحة سور الوحدة * مساحة محيط سور العقار) * ‪١٠٠‬‬

‫وصف الحد و طول الحد للفلة ‪:2 / 96‬‬

‫طول الحد (م)‬ ‫وصف الحد‬ ‫االتجاه‬

‫‪ 9.89‬متر وينسكر جنوب غرب بطول ‪ 4.00‬متر‬ ‫يحده شارع عرض ‪ 15.00‬متر‬ ‫شمال‬

‫‪ 12.72‬متر‬ ‫يحده القطعة رقم ‪97‬‬ ‫جنوب‬

‫‪ 27.00‬متر‬ ‫يحده الوحدة رقم ‪1 / 96‬‬ ‫شرق‬

‫‪ 24.17‬متر‬ ‫يحده شارع عرض ‪ 15.00‬متر‬ ‫غرب‬

‫مالحظات‪:‬‬

‫● ●تدخل كل فلة في عقار منفصل مع ملف إحداثيات لكل عقار‪.‬‬

‫● ●فــي حــال رغبــة المالــك فــي تقســيم إحدى الفلتيــن الى عــدة وحدات يتــم إدخال مســاحة االرتدادت واألســطح‬
‫بهــذه الفلــة كجــزء خــاص أوجــزء مشــترك حصــري للوحــدات المســتفيدة منهــا علــى حســب االســتخدام‪ ،‬أمــا‬
‫الفلــة األخــرى تعامــل معاملــة الفلــة الديبلوكــس العمــودي‪.‬‬
‫● ●ال يوجد مكونات في الفلل دبلوكس عمودي‪.‬‬

‫‪115‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫‪ .٣‬فلة ديبلوكس متصلة‪:‬‬

‫مساحة الوحدة‪ :‬مجموع مساحة مسطحات البناء بما فيها المناور الداخلية غير المشتركة‪.‬‬

‫مجموع مساحة مسطحات البناء مع المناور وبيت الدرج‪.‬‬

‫نسبة الوحدة من العقار‪( :‬مساحة الوحدة ‪ /‬إجمالي مساحة الوحدات) × ‪100‬‬

‫مساحة محيط سور الوحدة ‪ /‬مساحة محيط سور العقار * ‪100‬‬

‫ً‬
‫مشاعا‪( :‬نسبة الوحدة من العقار × مساحة الصك) ÷ ‪100‬‬ ‫مساحة الوحدة‬

‫طول الحد‪ :‬يتم كتابة أبعاد السور الخارجي ما عدا األجزاء المتداخلة فتذكر انكساراتها‪ .‬انظر األشكال التالية‪.‬‬

‫وصف الحد‪ :‬يذكر تمام حد السور للجهات غير المتداخلة وال يتم ذكر االرتداد‪.‬‬

‫طول الحد (م)‬ ‫وصف الحد‬ ‫االتجاه‬

‫‪12.50‬‬ ‫ممر مشاه عرض ‪ 3.00‬متر‬ ‫شمال‬

‫‪12.50‬‬ ‫شارع عرض ‪ 20.00‬متر‬ ‫جنوب‬

‫‪14.60 + 0.60 + 1.90 + 0.30 + 1.60 + 1.80 + 1.60 + 0.90 + 15.10‬‬ ‫الوحدة رقم ‪١_٨٤‬‬ ‫شرق‬

‫‪35.00‬‬ ‫قطعة رقم ‪879‬‬ ‫غرب‬

‫مالحظات‪:‬‬

‫● ●تدخل كل فلة في عقار منفصل مع ملف إحداثيات لكل عقار‪.‬‬

‫● ●يتم حساب مساحة المالحق األرضية وتدخل كأجزاء خاصة‪.‬‬
‫● ●فــي حــال رغبــة المالــك فــي تقســيم إحدى الفلتيــن الى عــدة وحدات يتــم إدخال مســاحة االرتدادت واألســطح‬
‫بهــذه الفلــة كجــزء خــاص أوجــزء مشــترك حصــري للوحــدات المســتفيدة منهــا علــى حســب االســتخدام‪ ،‬أمــا‬
‫الفلــة األخــرى تعامــل معاملــة الفلــة الديبلوكــس المتصلــة‪.‬‬
‫● ●إذا كان هناك منور مشترك بين الفلتين فإن النسبة تكون‪ :‬مساحة الوحدة ‪ /‬مجموع مساحات الوحدات * ‪.١٠٠‬‬
‫● ●في حال عدم وجود منور مشترك فإن النسبة تكون‪ :‬مساحة األرض المقام عليها ‪ /‬مساحة الصك * ‪.١٠٠‬‬

‫‪116‬‬
 ‫‪ .٤‬فلة متصلة‪:‬‬

‫للفلل المتصلة حالتان‪:‬‬

‫الحالــة األولــى‪ :‬أن تكــون متصلــة مــع عــدة وحــدات ومســتقلة بارتداداتهــا ويكــون‬
‫مدخــل الفلــة مــن جهــة أخــرى لمدخــل الوحــدات انظــر الشــكل الموضــح‪.‬‬

‫مســاحة الوحــدة‪ :‬مجمــوع مســاحة مســطحات البنــاء بمــا فيهــا المنــاور الداخليــة‬
‫وبيــت الــدرج‪.‬‬

‫نســبة الوحــدة مــن العقــار‪( :‬مســاحة محيــط ســور الوحــدة ‪ /‬مســاحة محيــط ســور‬
‫العقــار * ‪. ) ١٠٠‬‬

‫ً‬
‫مشاعا‪( :‬نسبة الوحدة من العقار × مساحة العقار) ÷ ‪. 100‬‬ ‫مساحة الوحدة‬

‫األبعــاد‪ :‬يتــم كتابــة أبعــاد الســور الخارجــي مــا عــدا األجــزاء المتداخلــة فتذكــر انكســاراتها كمــا فــي الفلــة‬
‫الديبلوكــس المتصلــة‪.‬‬

‫الحدود ‪ :‬يذكر تمام حد السور للجهات غير المتداخلة وال يتم ذكر االرتداد‪.‬‬

‫مالحظات‪:‬‬

‫● ●تُ دخل العقارات منفصلة مع ملف إحداثيات لكل عقار‪.‬‬

‫● ●يتم حساب مساحة المالحق األرضية و وتدخل كأجزاء خاصة للفلة المتصلة‪.‬‬
‫● ●فــي حــال رغبــة المالــك فــي تقســيم أحــد العقاريــن الــى عــدة وحــدات يتــم إدخــال مســاحة االرتــدادت‬
‫واألســطح الخاصــة بهــذا العقــار كجــزء خــاص أو جــزء مشــترك حصــري للوحــدات المســتفيدة منهــا علــى حســب‬
‫االســتخدام‪ ،‬أمــا العقــار اآلخــر (الفلــة المتصلــة) فيعامــل معاملــة الفلــة المتصلــة‪.‬‬

‫الحالــة الثانيــة‪ :‬أن تكــون متصلــة مــع عــدة وحــدات و غيــر مســتقلة بارتداداتهــا ويكــون مدخــل الفلــة والوحــدات‬
‫مــن نفــس الجهــة‪.‬‬

‫مساحة الوحدة‪ :‬مجموع مساحة مسطحات البناء بما فيها المناور الداخلية وبيت الدرج‪.‬‬

‫نسبة الوحدة من العقار‪( :‬مساحة الوحدة ÷ إجمالي مساحة الوحدات) × ‪100‬‬

‫ً‬
‫مشاعا‪( :‬نسبة الوحدة من العقار × مساحة األرض) ÷ ‪100‬‬ ‫مساحة الوحدة‬

‫األبعاد‪ :‬يتم كتابة أبعاد الفلة بانكساراتها ‪.‬‬

‫الحدود‪ :‬طريقة كتابة الحدود للفلة موضحة في الجدول أدناه ‪.‬‬

‫‪117‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫لمطابقة الحدود مع األبعاد انظر إلى األشكال التالية وطابقها مع الجدول أدناه‪.‬‬

‫طول الحد (م)‬ ‫وصف الحد‬ ‫االتجاه‬

‫‪6.10 + 0.10 + 5.40 + 0.10 + 1.60 + 0.1 + 3.40‬‬ ‫الوحدة رقم ‪ / 341‬ب والدرج‬ ‫شمال‬

‫‪4.90 + 2.5 + 1.74 + 1.41 + 9.86‬‬ ‫ارتداد بعرض ‪ 6.00‬متر يليه شارع عرض ‪ 15.00‬متر‬ ‫جنوب‬

‫‪9.40 + 1.00 + 4.10‬‬ ‫ارتداد بعرض ‪ 2.00‬متر يليه القطعة رقم ‪343‬‬ ‫شرق‬

‫‪15.10‬‬ ‫ارتداد بعرض ‪ 2.00‬يليه القطعة رقم ‪339‬‬ ‫غرب‬

‫مالحظات‪:‬‬

‫● ●يتم حساب األسطح كأجزاء خاصة أو مناطق مشتركة على حسب االستخدام‪.‬‬
‫● ●يتم فرز االرتدادات وإدخالها كأجزاء خاصة أومناطق مشتركة على حسب االستخدام‪.‬‬
‫● ●المالحق األرضية تدخل كأجزاء خاصة أو مناطق مشتركة على حسب االستخدام‪.‬‬

‫‪118‬‬
 ‫‪ .٥‬فلة منفصلة‪:‬‬

‫مساحة الوحدة‪ :‬مجموع مساحة مسطحات البناء بما فيها المناور والمالحق األرضية‪.‬‬

‫نسبة الوحدة من العقار‪ :‬مساحة محيط سور الوحدة ‪ /‬مساحة محيط سور العقار × ‪100‬‬

‫ً‬
‫مشاعا‪( :‬نسبة الوحدة من العقار × مساحة األرض) ÷ ‪100‬‬ ‫مساحة الوحدة‬

‫طول الحد‪ :‬يتم كتابة أبعاد السور الخارجي (كما في الفلة و الفلة الديبلوكس العمودي(‬

‫وصف الحد‪ :‬يذكر تمام حد السور وال يتم ذكر االرتداد‪( .‬كما في الفلة و الفلة الديبلوكس العمودي(‬

‫مالحظات ‪:‬‬

‫● ●في حال وجود مالحق أرضية تذكر في مكونات الوحدة‪.‬‬

‫● ●تدخل العقارات منفصلة مع ملف إحداثيات لكل عقار‪.‬‬

‫‪119‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫نشاط ‪11‬‬
‫المشاريع الكبرى ووثيقة إدارة المبنى‬
‫‪Building management Statement‬‬

‫يحتــوى هــذا النشــاط علــى جزئيــن‪ :‬الجــزء األول هــو المشــاريع الكبيــرى‪ ،‬وهــو مصطلــح يطلــق فــي حالــة‬
‫إذا كان العقــار أو المشــروع يحتــوي علــى عناصــر رئيســية أو عناصــر رئيســية حصريــة أو عناصــر مشــتركة‬
‫أوعناصــر مشــتركة حصريــة‪ .‬أمــا الجــزء الثانــي وهــو وثيقــة ادارة المبنــى‪ ،‬وتُ عــرف بأنهــا وثيقــة تحــدد للمــاك‬
‫طريقــة احتســاب الرســوم التــي قــد تفــرض عليهــم‪ ،‬وتحتــوي علــى جــداول تنظــم إدارة وتشــغيل المناطــق‬
‫المشــتركة حســب مــا جــاء فــي نظــام ملكيــة الوحــدات العقاريــة وفرزهــا ويتــم اإلشــارة لهــا فــي صكــوك‬
‫الملكيــة‪.‬‬

‫ً‬
‫قادرا على أن‪:‬‬ ‫مع نهاية النشاط ستكون‬

‫● ●تصنف نوع المشروع (عقارات كبرى‪ ،‬عقارات أخرى)‪.‬‬

‫● ●تحدد أثر تطبيق وثيقة إدارة المبنى على صيانة المناطق المشتركة‪.‬‬
‫● ●تعدد عناصر وثيقة إدارة المبنى‪.‬‬
‫● ●تُ عد وثيقة إدارة المبنى للمشاريع الكبرى‪.‬‬

‫دقيقة‬ ‫‪120‬‬

‫‪120‬‬
 ‫● ●شارك جميع الزمالء في النقاش حول األسئلة التالية‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ .‬أما الغرض من وثيقة إدارة المبنى؟‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪.‬بما فوائد وثيقة إدارة المبنى؟‬

‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪ .‬جما أثر تطبيق نظام إدارة المباني على صيانة المناطق المشتركة؟‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪ .‬دما عناصر وثيقة إدارة المبنى؟‬

‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪121‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

‫● ●تتعاون كل مجموعة في إعداد وثيقة إدارة المبنى ‪ BMS‬للمشروع التالي‪.‬‬
‫‪2‬‬

‫معلومات المشروع‬
‫ً‬
‫عموديا‪.‬‬ ‫● ●عقار واحد ممتد‬
‫● ●‪ 3‬أقسام متداخلة (سكني‪ ،‬فندقي‪ ،‬مكتبي) لكل قسم مدخله المستقل‪.‬‬
‫● ●بينهم عناصر مشتركة (الزراعة‪ ،‬المداخل والطرق الداخلية)‬
‫● ●عناصر مشتركة حصرية (جسرين‪ ،‬مواقف‪ ،‬مركز ترفيهي‪ ،‬حديقة داخلية)‪.‬‬

‫‪122‬‬
‫‪123‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬
 ‫األقسام ومساحة كل قسم في المشروع‬

‫األقسام‬
‫(‪)Components‬‬

‫نسبة القسم‬ ‫مساحة القسم‬ ‫نوع القسم‬ ‫وصف (تعريف) القسم‬ ‫رقم القسم‬

‫‪% 44.64‬‬ ‫‪ 24800‬م‪²‬‬ ‫قسم سكني‬ ‫سكني‬ ‫‪1‬‬

‫‪% 45.53‬‬ ‫‪ 25300‬م‪²‬‬ ‫قسم فندقي‬ ‫فندق‬ ‫‪2‬‬

‫‪% 9.83‬‬ ‫‪ 5460‬م‪²‬‬ ‫قسم مكتبي‬ ‫مكتبي‬ ‫‪3‬‬

‫‪% 100‬‬ ‫‪ 55560‬م‪²‬‬ ‫المجموع‬

‫‪124‬‬
 ‫● ●سجل أهم ما تعلمت في هذا النشاط في جدول التعلم الذاتي ‪( KWL-H‬العمود ‪.)L‬‬

‫● ●لخص هذا النشاط في الشكل التالي‪.‬‬

‫‪4‬‬ ‫‪2‬‬
‫● ●‪.........................‬‬ ‫● ●‪.........................‬‬

‫● ●‪.........................‬‬ ‫● ●‪.........................‬‬ ‫● ●‪.........................‬‬ ‫● ●‪.........................‬‬

‫● ●‪.........................‬‬ ‫● ●‪.........................‬‬

‫‪3‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪125‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المادة العلمية‬
‫األبنية التي يطبق فيها وثيقة إدارة المبنى‬

‫يمكن أن تطبق وثيقة إدارة المبنى في‪:‬‬

‫● ●األبنية التجارية‪.‬‬
‫● ●الفنادق‪.‬‬
‫● ●مجمعات سكنية مغلقة‪.‬‬
‫● ●أبراج متعددة االستخدام‪.‬‬

‫فرز المشاريع الكبرى‬

‫● ●تعزيز االنتفاع العادل بالعناصر المشتركة‪ ،‬وتسهيل إدارة المرافق داخل المشروع‪.‬‬
‫الم ّلك‪.‬‬
‫● ●تحديد العناصر التي تخدم كل عقار‪ ،‬أو قسم في المشروع للحد من النزاعات‪ ،‬والخالفات بين ُ‬
‫الم ّلك من خالل ضمان توزيع التكاليف التشغيلية‪.‬‬
‫● ●حفظ حقوق ُ‬
‫● ●نلجأ إلى التقسيم في حال كان هناك أكثر من قسم‪ ،‬أو عقار داخل المشروع‪ ،‬وبينهما عناصر مشتركة‪.‬‬

‫معايير طلبات المشاريع الكبرى‬

‫ً‬
‫أوال‪ :‬المتطلبات‬
‫‪1.1‬المخططات‬
‫‪ .‬أمخططات األقسام والعناصر‬
‫» »الخدمات‪.‬‬
‫» »مرافق المشروع‪.‬‬
‫» »مناطق الوصول‪.‬‬
‫» »جميع خدمات البناء‪.‬‬
‫‪ .‬بمخططات إلكتروميكانيكية‪.‬‬
‫‪ .2‬وثيقة إدارة المبنى‬
‫» »جدول العناصر المشتركة‪.‬‬
‫» »جدول األقسام‪.‬‬
‫» »المرافق المشتركة‪.‬‬
‫» »الخدمات‪.‬‬
‫» »الخدمات األساسية للمبنى‪.‬‬

‫‪126‬‬
 ‫‪3.3‬تقارير األنظمة التشغيلية‬
‫» »مسح نظام المراقبة‪.‬‬
‫» »مسح أنظمة الحريق‪.‬‬
‫» »مسح نظام الصرف الصحي‪.‬‬
‫» »نظام التكييف والتبريد‪.‬‬
‫» »تقرير المضخات‪.‬‬
‫» »مسح نظام إعادة استخدام المياه الرمادية‪.‬‬
‫» »مسح األنظمة الكهربائية‪.‬‬

‫ً‬
‫ثانيا‪ :‬معايير استخدام األلوان‬

‫النوع‬ ‫الرقم‬ ‫اللون‬

‫القسم المكتبي‬ ‫‪152‬‬

‫القسم الفندقي‬ ‫‪102‬‬

‫القسم السكني‬ ‫‪50‬‬

‫القسم التجاري‬ ‫‪10‬‬

‫أقسام أخرى‬ ‫‪183‬‬

‫عنصر رئيسي‬ ‫‪123‬‬

‫عنصر رئيسي حصري‬ ‫‪151‬‬

‫عنصر مشترك‬ ‫‪245‬‬

‫عنصر مشترك حصري‬ ‫‪21‬‬

‫‪127‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫وثيقة إدارة المبنى ‪BMS‬‬

‫● ●تشــمل بشــكل تفصيلــي طــرق الوصــول‪ ،‬والمناطــق الترفيهيــة‪ ،‬وغــرف الخدمــة‪ ،‬والخدمــات االســتهالكية‪،‬‬
‫والمنشــآت‪ ،‬والمعــدات‪ ،‬ويتــم اتبــاع آليــة معينــة للحفــاظ علــى هــذه المرافــق‪ ،‬وتجديدهــا وتحديــد طــرق‬
‫الوصــول لهــا‪ ،‬وتقاســم تكاليفهــا‪ ،‬وذلــك حســب مــا نصــت عليــه المــادة ‪ 8‬مــن الالئحــة التنفيذيــة لنظــام ملكيــة‬
‫الوحــدات العقاريــة وفرزهــا‪ ،‬والشــكل التالــي يوضــح عناصــر الوثيقــة‪.‬‬

‫أنواع وثيقة المبنى‬

‫يوجد نوعان‪:‬‬
‫● ●األول‪ :‬وثيقة تخص األقسام داخل كل عقار (العناصر المشتركة والعناصر المشتركة الحصرية)‪.‬‬
‫● ●الثاني‪ :‬وثيقة تخص العقارات داخل المشروع (العناصر الرئيسية والعناصر الرئيسية الحصرية)‪.‬‬

‫عناصر الوثيقة‬

‫العناصر المشتركة‬
‫الخدمات األساسية‬ ‫الخدمات‬ ‫المرافق‬ ‫مساحات‬
‫والعناصر المشتركة‬
‫(العقود)‬ ‫(الفواتير)‬ ‫المشتركة‬ ‫األقسام‬
‫الحصرية‬

‫األمــــــــن وعقــد‬
‫تنظيــف الواجهــات‬
‫وعقــد صيــــــــانة‬
‫الزراعــة‬
‫الميــاه والكهربــاء‬ ‫الواجهــات الزجاجيــة‬
‫والهاتــف‬ ‫ونظــــــــــام إنــذار‬
‫الحرائــــــق ومانعــة‬
‫الصواعــق‬
‫المداخــل والمصاعــد‬ ‫تشمـــــــــــل فقــط‬
‫والممرات والمواقف‬ ‫مســطحات البنــاء‬
‫العناصــر‬ ‫بــدون‬
‫المشــتركة والعناصر‬
‫المشــتركة الحصريــة‬

‫المرافق‪:‬‬
‫● ●هــي جميــع المرافــق الموجــودة بالمشــروع‪ ،‬ونقــوم بهــذا القســم بدراســة المرافــق واألنظمــة الميكانيكيــة‬
‫والكهربائيــة‪ ،‬والتأكــد مــن أنهــا مطابقــة لمتطلبــات فــرز الوحــدات العقاريــة‪.‬‬

‫‪128‬‬
 ‫أنظمة الحريق‬
‫● ●هــي أنظمــة الحريــق الموجــودة فــي المشــروع‪ ،‬ويتكــون مــن عــدة أجهــزة حساســة لنواتــج الحريــق المختلفــة‬
‫وأجهــزة تحكــم وشــبكة تمديــدات مســاعدة وغيرهــا‬

‫نموذج مسح أنظمة الحريق ‪Fire System Scan Template‬‬

‫بيانات المشروع ‪Project Data‬‬
‫‪Request Number:‬‬ ‫رقم الطلب‪:‬‬
‫‪Date:‬‬ ‫التاريخ‪:‬‬
‫‪Project Name:‬‬ ‫اسم المشروع‪:‬‬
‫‪Project Location:‬‬ ‫موقع المشروع‪:‬‬

‫الرشاشات‬ ‫كاشفات الدخان‬ ‫كاشفات الحرارة‬

‫الدور ‪Floors‬‬ ‫القسم ‪Zone‬‬
‫‪Sprinklers‬‬ ‫‪Smoke Detector‬‬ ‫‪Heat Detector‬‬
‫عدد رشاشات إطفاء‬
‫عدد كاشفات الحرارة عدد كاشفات الدخان‬
‫‪1‬‬ ‫الحريق في هذا‬
‫في هذا القسم‬ ‫في هذا القسم‬
‫القسم‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫عدد كاشفات‬ ‫عدد كاشفات‬
‫عدد الرشاشات في‬
‫عناصر مشتركة‬ ‫الدخان في العناصر‬ ‫الحرارة في العناصر‬
‫العناصر المشتركة‬
‫المشتركة‬ ‫المشتركة‬
‫المجموع‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫عناصر مشتركة‬
‫المجموع‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫عناصر مشتركة‬
‫المجموع‬

‫شــرح طــرق تقســيم نظــام الحريــق فــي وثيقــة إدارة المبنــى‪ :‬يتــم تقســيم نظــام الحريــق علــى حســب المناطــق‬
‫المشــتركة وحصريــة الموجــودة فــي المشــروع وتكــون تكلفــة الصيانــة مشــتركة علــى حســب النســبة الموضحــة فــي‬
‫وثيقــة إدارة المبنــى‪.‬‬

‫‪129‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫أنظمة التكييف‬
‫● ●هــي وحــدة تكييــف مركزيــة تقــوم بالتبريــد والتســخين للهــواء فــي مبنــى أو عــدة مبانــي بهــدف خدمــة عــدد‬
‫مــن االماكــن‪ ،‬الطوابــق والغــرف‪.‬‬

‫نموذج مسح أنظمة التكييف والتبريد ‪Air Conditioning and Cooling Scan Template‬‬

‫بيانات المشروع ‪Project Data‬‬

‫‪Request Number:‬‬ ‫رقم الطلب‪:‬‬
‫‪Date:‬‬ ‫التاريخ‪:‬‬
‫‪Project Name:‬‬ ‫اسم المشروع‪:‬‬
‫‪Project Location:‬‬ ‫موقع المشروع‪:‬‬

‫مفتاح العنصر‬
‫الدور ‪Floors‬‬ ‫القسم ‪Zone‬‬ ‫‪TR/BTU‬‬ ‫رقم العداد‬ ‫المالحظات ‪Notes‬‬
‫‪Element Key‬‬

‫يذكر إذا كان في‬

‫المفتاح المسجل‬
‫عدد وحدات‬ ‫رقم عداد‬ ‫المناطق المشتركة‬
‫‪B-02‬‬ ‫رقم القسم‬ ‫في وثيقة إدارة‬
‫التبريد‬ ‫وحدة التبريد‬ ‫أو غيرها من‬
‫المبنى‬
‫المالحظات‬

‫‪B-01‬‬

‫‪G‬‬

‫‪M‬‬

‫‪1‬‬

‫‪2‬‬

‫‪3‬‬

‫‪4‬‬

‫‪5‬‬

‫شــرح طــرق تقســيم أنظمــة التكيــف فــي وثيقــة إدارة المبنــى‪ :‬يتــم تقســيم أنظمــة التكييــف على حســب المناطق‬
‫المشــتركة والحصريــة الموجــودة فــي العقــار‪ ،‬وتكــون تكلفــة الصيانــة مشــتركة‪ ،‬ويقــاس بوحــدة الطــن أو ‪ BTU‬علــى‬
‫حســب النســبة الموضحــة فــي وثيقــة إدارة المبنــى‪.‬‬

‫‪130‬‬
 ‫أنظمة المضخات‬
‫● ●هــي المضخــات الموجــودة فــي مبنــى أو عــدة مبانــي وتقــوم بنقــل الســوائل بإعطــاء المــواد الســائلة طاقــة‬
‫معينــة حتــى تتحــرك مــن مــكان إلــى مــكان آخــر‪ ،‬هدفهــا خدمــة عــدد مــن األماكــن‪ ،‬الطوابــق والغــرف‪.‬‬

‫نموذج مسح أنظمة المضخات ‪Pump's Systems Scan Template‬‬

‫بيانات المشروع ‪Project Data‬‬

‫‪Request Number:‬‬ ‫رقم الطلب‪:‬‬
‫‪Date:‬‬ ‫التاريخ‪:‬‬
‫‪Project Name:‬‬ ‫اسم المشروع‪:‬‬
‫‪Project Location:‬‬ ‫موقع المشروع‪:‬‬

‫مفتاح العنصر‬ ‫عدد المضخات‬

‫الدور ‪Floors‬‬ ‫القسم ‪Zone‬‬ ‫االستخدام ‪Usage‬‬ ‫المالحظات ‪Notes‬‬
‫‪Element Key‬‬ ‫‪No Pumps‬‬

‫مفتاح العنصر‬ ‫يذكر إذا كانت‬

‫المسجل في‬ ‫المناطق مشتركة‬
‫رقم الدور‬ ‫رقم القسم‬ ‫عدد المضخات‬ ‫استخدام المضخة‬
‫وثيقة إدارة‬ ‫أو غيرها من‬
‫المبنى‬ ‫المالحظات‬

‫شــرح طــرق تقســيم نظــام المضخــات فــي وثيقــة إدارة المبنــى‪ :‬يتــم تقســيم نظــام المضخــات علــى حســب‬
‫المناطــق المشــتركة والحصريــة الموجــودة فــي العقــار وتكــون تكلفــة الصيانــة مشــتركة علــى حســب النســبة‬
‫الموضحــة فــي وثيقــة إدارة المبنــى‪.‬‬

‫‪131‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫أنظمة المراقبة‬
‫● ●هــي أنظمــة المراقبــة الموجــودة فــي المبنــى وتكــون مــن عــدة أجهــزة كاميــرات‪ ،‬حساســات استشــعارية‪،‬‬
‫المواقــف الذكيــة ‪،‬نظــام فتــح األبــواب الذكيــة وغيرهــا مــن األنظمــة‪.‬‬

‫نموذج مسح أنظمة المراقبة المشتركة ‪Surveillance Systems Scan Templates‬‬

‫بيانات المشروع ‪Project Data‬‬

‫‪Request Number:‬‬ ‫رقم الطلب‪:‬‬
‫‪Date:‬‬ ‫التاريخ‪:‬‬
‫‪Project Name:‬‬ ‫اسم المشروع‪:‬‬
‫‪Project Location:‬‬ ‫موقع المشروع‪:‬‬

‫الموقع‪/‬رقم الغرفة‬
‫العدد ‪Number‬‬ ‫القسم ‪Zone‬‬ ‫الدور ‪Floors‬‬ ‫المالحظات ‪Notes‬‬
‫‪Location/Room No‬‬

‫يذكر إذا كانت‬

‫رقم جهاز المراقبة‬ ‫موقع وجود الجهاز ورقم‬ ‫المناطق مشتركة‬
‫رقم القسم‬ ‫رقم الدور‬
‫المسجل بالنظام‬ ‫الغرفة‬ ‫أو غيرها من‬
‫المالحظات‬

‫المجموع‬

‫شــرح طــرق تقســيم نظــام المراقبــة فــي وثيقــة إدارة المبنــى‪ :‬يتــم تقســيم نظــام المراقبــة علــى حســب المناطــق‬
‫المشــتركة والحصريــة الموجــودة فــي العقــار‪ ،‬وتكــون تكلفــة الصيانــة مشــتركة علــى حســب النســبة الموضحــة فــي‬
‫وثيقــة إدارة المبنــى‪.‬‬

‫‪132‬‬
 ‫األقسام‬
‫● ●وهي جميع األقسام المسجلة في المشروع (سكني‪ ،‬تجاري‪ ،‬فندق‪ ،‬مكتبي‪ ،‬متعدد االستخدامات)‪.‬‬
‫رقم القسم‪ :‬الرقم التسلسلي لألقسام‪.‬‬

‫ً‬
‫تفصيال‪0‬‬ ‫وصف القسم‪ :‬ذكر نوع القسم بشكل أدق وأكثر‬

‫نــوع القســم‪ :‬ذكــر نــوع القســم ويكــون أحــد األقســام الخمســة المذكــورة (ســكني‪ ،‬تجــاري‪ ،‬فنــدق‪ ،‬مكتبــي‪ ،‬متعــدد‬
‫االســتخدامات)‪.‬‬

‫مســاحة القســم‪ :‬تشــمل مســطحات البنــاء داخــل القســم بــدون مســاحات (العناصــر الرئيســية والعناصــر الرئيســية حصرية‬
‫والعناصــر المشــتركة والعناصــر المشــتركة الحصرية)‪.‬‬

‫نسبة القسم وطريقة حسابها تكون‪( :‬مساحة القسم‪ /‬مجموع مساحة األقسام داخل العقار)*‪.100‬‬

‫(يجب أن تكون مجموع النسب لألقسام تساوي ‪.)% 100‬‬

‫األقسام‬
‫(‪)Components‬‬

‫نسبة القسم‬ ‫مساحة القسم‬ ‫نوع القسم‬ ‫وصف (تعريف) القسم‬ ‫رقم القسم‬

‫‪% 76.67‬‬ ‫‪ 41500.2‬م‪²‬‬ ‫قسم سكني‬ ‫سكني‬ ‫‪1‬‬

‫‪% 18.72‬‬ ‫‪ 10130‬م‪²‬‬ ‫قسم فندقي‬ ‫فندق‬ ‫‪2‬‬

‫‪% 4.62‬‬ ‫‪ 54130.2‬م‪²‬‬ ‫قسم مكتبي‬ ‫شركة‬ ‫‪3‬‬

‫‪% 100‬‬ ‫‪ 55560‬م‪²‬‬ ‫المجموع‬

‫‪133‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫العناصر المشتركة والعناصر المشتركة الحصرية‬
‫● ●هي جميع العناصر المشتركة والعناصر المشتركة الحصرية‪.‬‬
‫مفتاح العنصر‪ :‬يمثل رقم أو رمز العنصر في مخططات التقسيم‪.‬‬

‫رقم الدور‪ :‬يذكر الدور الموجود به العنصر‪.‬‬

‫ً‬
‫تفصيال‪.‬‬ ‫وصف العنصر‪ :‬ذكر نوع العنصر بشكل أدق وأكثر‬

‫القسم المستفيد من القسم‪ :‬ذكر القسم المستفيد من العنصر‪.‬‬

‫التكاليــف وطريقــة توزيعهــا‪ :‬هــي ذكــر نصيــب كل قســم مــن العنصــر المشــترك‪ ،‬والعنصــر المشــترك الحصــري‪ ،‬ويتــم‬
‫حســابها بالمســاحة فقــط‪.‬‬

‫متعهد العنصر‪ :‬هو القسم ُ‬

‫الم ّمكن لالستخدام‪ ،‬واالستفادة من العنصر المشترك‪ ،‬دون التحكم المطلق عليه‪.‬‬

‫المالحظات‪ :‬في حال وجود أي مالحظة على العنصر المشترك والعنصر المشترك الحصري‪.‬‬

‫العناصر المشتركة والعناصر المشتركة الحصرية‬

‫(‪)General and Exclusive Common Elements‬‬

‫مالحظات‬ ‫متعهد‬ ‫التكاليف وطريقة‬ ‫األقسام‬ ‫وصف‬ ‫رقم‬ ‫مفتاح العنصر‬

‫العنصر‬ ‫توزيعها (المساحة)‬ ‫المستفيدة‬ ‫(تعريف)‬ ‫الدور‬
‫من العنصر‬ ‫العنصر‬
‫المشترك‬ ‫المشترك‬

‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫الحدائق‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z1‬‬

‫المساحة‬

‫‪% 76.67‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 18.72‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 4.62‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫ممرات‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z2‬‬

‫المساحة‬ ‫المشاة‬

‫‪% 76.67‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 18.72‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 4.62‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫‪134‬‬
 ‫المرافق المشتركة‬
‫● ●هي جميع األنظمة الميكانيكية والكهربائية المتوفرة في المشروع‪.‬‬
‫ً‬
‫تفصيال‪.‬‬ ‫وصف المرفق‪ :‬ذكر نوع المرفق بشكل أدق وأكثر‬

‫التكاليــف وطريقــة توزيعهــا‪ :‬هــي ذكــر نصيــب كل قســم مــن األنظمــة الكهربائيــة والميكانيكيــة للقســم‪ ،‬وللمناطــق‬
‫المشــتركة‪ ،‬والمشــتركة الحصريــة‪ ،‬ويتــم حســابها بالعــدد فقــط‪.‬‬

‫متعهد المرفق‪ :‬هو القسم ُ‬

‫الم ّمكن لالستخدام واالستفادة من المرفق المشترك دون التحكم المطلق عليه‪.‬‬

‫المرافق المشتركة‬
‫(‪)Shared Facilities‬‬
‫مالحظات‬ ‫متعهد‬ ‫نسبة كل قسم من‬ ‫طريقة توزيع التكلفة‬ ‫األقسام‬ ‫وصف‬ ‫رقم‬
‫المرفق‬ ‫التكلفة‬ ‫(مساحة‪ -‬عدد)‬ ‫المستفيدة‬ ‫(تعريف)‬ ‫المرفق‬
‫من المرفق‬ ‫المرفق‬
‫المشترك‬ ‫المشترك‬

‫‪% 30‬‬ ‫قسم ‪1‬‬ ‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫نظام‬ ‫‪1‬‬
‫العدد‬ ‫المراقبة‬
‫بالكاميرات‬
‫‪% 50‬‬ ‫قسم ‪2‬‬ ‫قسم ‪ 15 :1‬كاميرا‬

‫‪% 20‬‬ ‫قسم ‪3‬‬ ‫قسم ‪ 25 :2‬كاميرا‬

‫قسم ‪ 10 :3‬كاميرات‬
‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫نظام إنذار‬ ‫‪2‬‬

‫‪% 28.75‬‬ ‫قسم ‪1‬‬
‫العدد‬ ‫الحريق‬

‫‪% 57.14‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫قسم ‪ 50 :1‬جهاز‬

‫‪% 14.2‬‬ ‫قسم ‪3‬‬ ‫قسم ‪ 100 :2‬جهاز‬

‫قسم ‪ 25 :3‬جهاز‬
‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫‪135‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫الخدمات األساسية‬
‫● ●هي جميع الخدمات التشغيلية للمشروع من األمن والصيانة وغيرها من الخدمات‪.‬‬
‫رقم الخدمة‪:‬الرقم التسلسلي للخدمات األساسية‪.‬‬

‫ً‬
‫تفصيال‪.‬‬ ‫وصف الخدمة األساسية‪:‬ذكر نوع الخدمة بشكل أدق وأكثر‬

‫المستفيد من الخدمة‪:‬يتم ذكر األقسام المستفيدة‪ ،‬أو العقارات من الخدمة‪.‬‬

‫طريقة توزيع التكلفة‪:‬تكون نسبة التكلفة ً‬

‫بناء على حساب تكلفة المرافق‪،‬أو على النسب الرئيسية‪.‬‬

‫نسبة كل عضو من التكلفة‪:‬هي ذكر نصيب كل قسم من الخدمات األساسية‪.‬‬

‫األحكام‪/‬المالحظات‪:‬شرح كيفية تقديم الخدمة‪ ،‬ومن سيقوم بإدارة الخدمة‪ ،‬وكيف سيتم توزيع التكلفة؟‬

‫الخدمات األساسية‬
‫(‪)Building Core Services‬‬
‫العقارات‬ ‫وصف‬
‫األحكام‪-‬‬ ‫نسبة كل عقار من‬ ‫طريقة توزيع التكلفة‬ ‫المستفيدة‬ ‫(تعريف)‬ ‫رقم‬
‫المالحظات‬ ‫التكلفة‬ ‫(المساحة‪ -‬العدد)‬ ‫من الخدمة‬ ‫الخدمة‬ ‫الخدمة‬
‫األساسية‬ ‫األساسية‬

‫التوزيع على حسب‬

‫‪% 50‬‬ ‫عقار ‪1‬‬
‫العدد‬
‫عقد صيانة‬
‫‪% 50‬‬ ‫عقار ‪2‬‬ ‫عقار ‪ 5 :1‬كاميرات‬ ‫‪1,2‬‬ ‫نظام المراقبة‬ ‫‪1‬‬

‫عقار ‪ 5 :2‬كاميرات‬ ‫بالكاميرات‬

‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬
‫قسم ‪ 10 :3‬كاميرات‬

‫التوزيع على حسب‬

‫‪% 55.44‬‬ ‫عقار ‪1‬‬
‫المساحة‬
‫عقد صيانة‬
‫‪1,2‬‬ ‫‪2‬‬
‫‪% 44.56‬‬ ‫عقار ‪2‬‬ ‫عقار ‪ 67340.3 :1‬م‪²‬‬ ‫بوابة الدخول‬

‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬ ‫عقار ‪ 54130.2 :2‬م‪²‬‬

‫‪136‬‬
 ‫مسؤولية إعداد الوثيقة‬

‫المكتب الهندسي (معتمد لدى فرز الوحدات(‬ ‫المطور‬

‫الرفع المساحي واعداد مخططات التقسيم‬

‫تقارير مسح األنظمة التشغيلية‬

‫اعداد جداول وثيقة إدارة المبنى )‪( BMS‬‬

‫تعديل الوثيقة‬
‫يحــق للمطــور أو جمعيــة المــاك تعديــل وثيقــة إدارة المبنــى فــي حالــة عــدم وجــود أي تطويــر جزئــي للمشــروع ‪،‬‬
‫فــي الحــاالت التاليــة‪:‬‬

‫● ●يجــب أال يؤثــر التعديــل علــى حــق االســتخدام الحالــي للعناصــر المشــتركة دون موافقــة خطيــة مــن صاحــب‬
‫هــذا الحــق‪.‬‬
‫● ●يجــب أن تســجل وثيقــة إدارة المبانــي الجديــدة المطابقــة للشــروط المذكــورة‪ ،‬والتــي تشــمل جميــع التعديالت‬
‫فــي برنامــج فــرز الوحــدات العقاريــة‪.‬‬
‫● ●فــي حــال كانــت مجموعــة إدارة المبنــى (‪ (BMG‬مســؤولة عــن تعديــات متعلقــة بنظــام إدارة المبنــى(‪)BMS‬‬
‫تقــوم بتحمــل كافــة التكاليــف المتعلقــة بهــذه التعديــات‪.‬‬
‫● ●كمــا أنــه ال يمكــن تعديــل وثيقــة إدارة المبانــي (‪ )BMS‬إال عــن طريــق تســجيل طلــب تعديــل باســتخدام نمــوذج‬
‫يتــم توقيعــه مــن قبــل المالكيــن المســجلين لجميــع األقســام المتعلقــة بالوثيقــة‪ ،‬وال يمكــن ألي تعديــل أن‬
‫يغيــر األقســام المتعلقــة بالوثيقــة ‪.‬‬

‫إلغاء الوثيقة‬
‫ً‬
‫تلقائيــا فــي حــال أصبــح أحــد األشــخاص هــو المالــك المســجل أو‬ ‫● ●ال يتــم إلغــاء وثيقــة إدارة المبنــى ‪BMS‬‬
‫المســتأجر لجميــع الوحــدات التــي تنطبــق عليهــا الوثيقــة‪.‬‬

‫تعليق‬ ‫إلغاء‬
‫جزئي‬ ‫كلي‬

‫عن طريق تسجيل طلب‬

‫‪137‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫طرق إظهار األقسام‬
‫ً‬
‫أوال‪ :‬اإلظهار النموذجي‬
‫مثال (النموذج ‪)1.1‬‬

‫معلومات المشروع‬

‫● ●عقارين‪ 4 ،‬أقسام‪5 ،‬عناصر مشتركة‪ 2 ،‬عناصر مشتركة حصرية‪ 1 ،‬عنصر رئيسي‪.‬‬

‫مبان للعناصر الرئيسية‪.‬‬
‫ٍ‬ ‫● ●يوجد عنصر رئيسي بين العقارين (الشارع الداخلي)فيستدعي المشروع وثيقة إدارة‬
‫● ●العقــار األول مكــون مــن قســم ‪( 1‬تجــاري)‪ ،‬ولكونــه مكونـ ًـا مــن قســم ‪ 1‬فــا يســتدعي وثيقــة إدارة مبنــى‬
‫‪. BMS‬‬
‫● ●العقار الثاني مكون من ثالثة أقسام غير متداخلة (سكني‪ ،‬فندقي‪ ،‬مكتبي)‪.‬‬
‫● ●بينهــم عناصــر مشــترك (ممــرات‪ ،‬مســطحات خضــراء) وتشــترك بعــض األقســام فــي عناصــر حصريــة (مواقــف‬
‫ســيارات)‬

‫(النموذج ‪)1.1‬‬

‫‪138‬‬
 ‫وثيقة إدارة المبنى ‪ ( BMS‬للعقار ‪)2‬‬
‫للمثال أعاله‬

‫األقسام‬
‫(‪)Components‬‬
‫وصف (تعريف)‬
‫نسبة القسم‬ ‫مساحة القسم‬ ‫نوع القسم‬ ‫رقم القسم‬
‫القسم‬

‫‪% 76.67‬‬ ‫‪ 41500.2‬م‪²‬‬ ‫قسم سكني‬ ‫سكني‬ ‫‪1‬‬

‫‪% 18.72‬‬ ‫‪ 10130‬م‪²‬‬ ‫قسم فندقي‬ ‫فندق‬ ‫‪2‬‬

‫‪% 4.62‬‬ ‫‪ 2500‬م‪²‬‬ ‫قسم مكتبي‬ ‫شركة‬ ‫‪3‬‬

‫‪% 100‬‬ ‫‪ 54130.2‬م‪²‬‬ ‫المجموع‬

‫العناصر المشتركة والعناصر المشتركة الحصرية‬

‫(‪)General and Exclusive Common Elements‬‬

‫األقسام‬ ‫وصف (تعريف)‬

‫متعهد‬ ‫التكاليف وطريقة‬ ‫رقم‬ ‫مفتاح‬
‫مالحظات‬ ‫المستفيدة من‬ ‫العنصر‬
‫العنصر‬ ‫توزيعها (مساحة)‬ ‫الدور‬ ‫العنصر‬
‫العنصر المشترك‬ ‫المشترك‬

‫التوزيع على حسب‬

‫المساحة‬

‫‪% 76.67‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪1,2,3‬‬ ‫الحدائق‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z1‬‬
‫‪% 18.72‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 4.62‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫التوزيع على حسب‬

‫المساحة‬

‫‪% 76.67‬‬ ‫قسم ‪1‬‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫ممرات المشاة‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z2‬‬

‫‪% 18.72‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 4.62‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫‪139‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫العناصر المشتركة والعناصر المشتركة الحصرية‬
‫(‪)General and Exclusive Common Elements‬‬

‫األقسام‬ ‫وصف (تعريف)‬

‫متعهد‬ ‫التكاليف وطريقة‬ ‫رقم‬ ‫مفتاح‬
‫مالحظات‬ ‫المستفيدة من‬ ‫العنصر‬
‫العنصر‬ ‫توزيعها (مساحة)‬ ‫الدور‬ ‫العنصر‬
‫العنصر المشترك‬ ‫المشترك‬

‫‪1,2‬‬ ‫التوزيع على حسب‬

‫المساحة‬
‫‪1,2‬‬ ‫مواقف‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z5‬‬
‫‪% 76.67‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 18.72‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪1,3‬‬ ‫التوزيع على حسب‬

‫المساحة‬
‫‪1,3‬‬ ‫مواقف‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z6‬‬
‫‪% 76.67‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 4.62‬‬

‫الخدمات‬
‫(‪)Utility Services‬‬

‫حساب االستهالك والرسوم‬

‫الوصف‬ ‫مقدم الخدمة‬ ‫نوع الخدمة‬
‫(المساحة‪ -‬العدد)‬

‫تتم الفوترة‬ ‫يتم الحساب على أساس‬ ‫شركة الكهرباء‬ ‫كهرباء‬

‫والتحصيل عن طريق‬ ‫االستخدام الشهري من‬
‫الشركة السعودية‬ ‫خالل عدادات لكل وحدة‬
‫للكهرباء ‪ +‬اتحاد‬ ‫عن طريق شركة الكهرباء‬
‫الم ّلك‬
‫ُ‬ ‫السعودية ‪( +‬يوجد عدادات‬
‫خدمة للعناصر المشتركة‬
‫بناء على‬
‫توزع التكلفة ً‬
‫النسب الرئيسية لكل قسم)‬

‫قسم ‪ 1‬بنسبة ‪% 76.67‬‬

‫قسم ‪ 2‬بنسبة ‪% 18.72‬‬

‫قسم ‪ 3‬بنسبة ‪% 4.62‬‬

‫‪140‬‬
 ‫الخدمات‬
‫(‪)Utility Services‬‬

‫حساب االستهالك والرسوم‬

‫الوصف‬ ‫مقدم الخدمة‬ ‫نوع الخدمة‬
‫(المساحة‪ -‬العدد)‬

‫يتم الحساب على‬ ‫يوجد عداد عمومي خاص‬ ‫الشركة الوطنية للمياه ‪+‬‬ ‫المياه‬
‫أساس االستخدام‬ ‫بشركة المياه‪ ،‬وعداد مياه‬ ‫الم ّلك‬
‫اتحاد ُ‬
‫الشهري من خالل‬ ‫مستقل لكل وحدة يتم قراءته‬
‫المشغل ‪ +‬حساب‬ ‫من قبل المشغل ومحاسبة‬
‫على وايتات المياه‬ ‫الوحدة حسب االستهالك‬
‫في حالة عدم وجود‬ ‫الشهري ‪( +‬يوجد عدادات‬
‫ضخ من قبل شركة‬ ‫خدمة للعناصر المشتركة‬
‫المياه‬ ‫بناء على النسب‬
‫توزع التكلفة ً‬
‫الرئيسية لكل قسم)‬

‫قسم ‪ 1‬بنسبة ‪% 76.67‬‬

‫قسم ‪ ٢‬بنسبة ‪% ١٨.٧٢‬‬

‫قسم ‪ ٣‬بنسبة ‪% ٤.٦٢‬‬

‫المرافق المشتركة‬
‫(‪)Shared Facilities‬‬
‫األقسام‬ ‫وصف‬
‫متعهد‬ ‫نسبة كل قسم من‬ ‫طريقة توزيع التكلفة‬ ‫المستفيدة‬ ‫(تعريف)‬ ‫رقم‬
‫مالحظات‬
‫المرفق‬ ‫التكلفة‬ ‫(المساحة‪ -‬العدد)‬ ‫من المرفق‬ ‫المرافق‬ ‫المرفق‬
‫المشترك‬ ‫المشتركة‬
‫التوزيع على حسب‬
‫‪% 30‬‬ ‫قسم ‪1‬‬
‫العدد‬

‫‪% 50‬‬ ‫قسم ‪2‬‬ ‫قسم ‪ 15 :1‬كاميرا‬ ‫نظام‬

‫‪1,2,3‬‬ ‫المراقبة‬ ‫‪1‬‬

‫‪% 20‬‬ ‫قسم ‪3‬‬ ‫قسم ‪ 25 :2‬كاميرا‬ ‫بالكاميرات‬

‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬ ‫قسم ‪ 10 :3‬كاميرات‬

‫‪141‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المرافق المشتركة‬
‫(‪)Shared Facilities‬‬
‫األقسام‬ ‫وصف‬
‫متعهد‬ ‫نسبة كل قسم من‬ ‫المستفيدة طريقة توزيع التكلفة‬ ‫(تعريف)‬ ‫رقم‬
‫مالحظات‬
‫المرفق‬ ‫التكلفة‬ ‫(المساحة‪ -‬العدد)‬ ‫من المرفق‬ ‫المرافق‬ ‫المرفق‬
‫المشترك‬ ‫المشتركة‬

‫‪28.75‬‬ ‫التوزيع على حسب‬

‫قسم ‪1‬‬
‫‪%‬‬ ‫العدد‬

‫‪57.14‬‬ ‫نظام إنذار‬

‫قسم ‪2‬‬ ‫ً‬
‫جهازا‬ ‫قسم ‪50 :1‬‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫‪2‬‬
‫‪%‬‬ ‫الحريق‬
‫قسم ‪ ١٠ : ٢‬أجهزة‬
‫‪% 14.2‬‬ ‫قسم ‪3‬‬
‫ً‬
‫جهازا‬ ‫قسم ‪25 :3‬‬
‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫الخدمات األساسية‬
‫(‪)Building Core Services‬‬
‫األحكام‪ -‬المالحظات‬ ‫نسبة كل قسم من‬ ‫طريقة توزيع التكلفة‬ ‫األقسام‬ ‫وصف‬ ‫رقم‬
‫التكلفة‬ ‫(المساحة‪ -‬العدد)‬ ‫المستفيدة‬ ‫(تعريف)‬ ‫الخدمة‬
‫من‬ ‫الخدمة‬
‫الخدمة‬ ‫األساسية‬
‫األساسية‬

‫التوزيع على حسب‬

‫‪% 30‬‬ ‫قسم ‪1‬‬
‫العدد‬

‫‪% 50‬‬ ‫قسم ‪2‬‬ ‫عقد صيانة‬

‫قسم ‪ 15 :1‬كاميرا‬
‫نظام‬
‫‪1,2,3‬‬ ‫‪1‬‬
‫المراقبة‬
‫‪% 20‬‬ ‫قسم ‪3‬‬ ‫قسم ‪ 25 :2‬كاميرا‬ ‫بالكاميرات‬

‫قسم ‪ 10 :3‬كاميرات‬
‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫‪142‬‬
 ‫الخدمات األساسية‬
‫(‪)Building Core Services‬‬
‫األقسام‬ ‫وصف‬
‫طريقة توزيع‬
‫نسبة كل قسم من‬ ‫المستفيدة‬ ‫(تعريف)‬ ‫رقم‬
‫األحكام‪ -‬المالحظات‬ ‫التكلفة‬
‫التكلفة‬ ‫من الخدمة‬ ‫الخدمة‬ ‫الخدمة‬
‫(المساحة‪ -‬العدد)‬
‫األساسية‬ ‫األساسية‬

‫التوزيع على‬
‫‪% 28.75‬‬ ‫قسم ‪1‬‬
‫حسب العدد‬

‫‪% 57.14‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫قسم ‪ 50 :1‬جهاز‬ ‫عقد صيانة‬
‫‪1,2,3‬‬ ‫نظام إنذار‬ ‫‪2‬‬
‫الحريق‬
‫‪% 14.2‬‬ ‫قسم ‪3‬‬ ‫قسم ‪ ١٠ :٢‬أجهزة‬

‫قسم ‪ 25 :3‬جهاز‬
‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫وثيقة إدارة المبنى ‪( BMS‬للعنصر الرئيسي)‬

‫للمثال أعاله‬

‫العقارات‬
‫(‪)Real Estates‬‬

‫وصف (تعريف)‬
‫نسبة العقار‬ ‫مساحة العقار‬ ‫نوع العقار‬ ‫رقم العقار‬
‫العقار‬

‫‪% 55.44‬‬ ‫‪ 67340.3‬م‪²‬‬ ‫مجمع تجاري‬ ‫عقار ‪1‬‬ ‫‪1‬‬

‫مجمع متعدد‬
‫‪% 44.56‬‬ ‫‪ 54130.2‬م‪²‬‬ ‫عقار ‪2‬‬ ‫‪2‬‬
‫االستخدام‬

‫‪% 100‬‬ ‫‪ 121470.5‬م‪²‬‬ ‫المجموع‬

‫‪143‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫العناصر الرئيسية‬
‫(‪)Main Elements‬‬

‫العقارات‬ ‫وصف‬
‫متعهد‬ ‫التكاليف وطريقة‬ ‫رقم‬ ‫مفتاح‬
‫مالحظات‬ ‫المستفيدة‬ ‫(تعريف)‬
‫العنصر‬ ‫توزيعها (المساحة)‬ ‫الدور‬ ‫العنصر‬
‫من العنصر‬ ‫العنصر‬

‫‪% 55.44‬‬ ‫عقار ‪1‬‬

‫شارع‬
‫‪1,2‬‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z3‬‬
‫داخلي‬
‫‪% 44.56‬‬ ‫عقار ‪2‬‬

‫الخدمات‬
‫(‪)Utility Services‬‬

‫حساب االستهالك والرسوم‬

‫الوصف‬ ‫مقدم الخدمة‬ ‫نوع الخدمة‬
‫(المساحة‪ -‬العدد)‬

‫تتم الفوترة‬ ‫يتم الحساب على أساس االستخدام‬ ‫شركة الكهرباء‬ ‫كهرباء‬
‫والتحصيل عن طريق‬ ‫الشهري من خالل عدادات لكل عقار‬
‫الشركة السعودية‬ ‫عن طريق شركة الكهرباء السعودية‬
‫للكهرباء ‪ +‬اتحاد‬ ‫‪( +‬يوجد عدادات خدمة للعناصر‬
‫الم ّلك‬
‫ُ‬ ‫بناء على‬
‫المشتركة توزع التكلفة ً‬
‫النسب الرئيسية لكل عقار)‬

‫‪144‬‬
 ‫المرافق المشتركة‬
‫(‪)Shared Facilities‬‬
‫األقسام‬ ‫وصف‬
‫متعهد‬ ‫نسبة كل قسم من‬ ‫طريقة توزيع التكلفة‬ ‫المستفيدة‬ ‫(تعريف)‬ ‫رقم‬
‫مالحظات‬
‫المرفق‬ ‫التكلفة‬ ‫(المساحة‪ -‬العدد)‬ ‫من المرفق‬ ‫المرافق‬ ‫المرفق‬
‫المشترك‬ ‫المشتركة‬
‫التوزيع على حسب‬
‫‪% 50‬‬ ‫عقار ‪1‬‬
‫العدد‬
‫نظام‬
‫‪% 50‬‬ ‫عقار ‪2‬‬ ‫‪1,2‬‬ ‫المراقبة‬ ‫‪1‬‬
‫عقار ‪ 5 :1‬كاميرات‬
‫بالكاميرات‬
‫عقار ‪ 5 :2‬كاميرات‬
‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫التوزيع على حسب‬

‫‪% 50‬‬ ‫عقار ‪1‬‬
‫العدد‬

‫نظام‬
‫‪% 50‬‬ ‫عقار ‪2‬‬ ‫‪1,2‬‬ ‫‪2‬‬
‫عقار ‪ 67340.3 :1‬م‪²‬‬ ‫الدخول‬

‫عقار ‪ 54130.2 :2‬م‪²‬‬

‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫الخدمات األساسية‬
‫(‪)Building Core Services‬‬
‫األقسام‬ ‫وصف‬
‫نسبة كل قسم من‬ ‫طريقة توزيع التكلفة‬ ‫المستفيدة‬ ‫(تعريف)‬ ‫رقم‬
‫األحكام‪ -‬المالحظات‬
‫التكلفة‬ ‫(المساحة‪ -‬العدد)‬ ‫من الخدمة‬ ‫الخدمة‬ ‫الخدمة‬
‫األساسية‬ ‫األساسية‬

‫التوزيع على حسب‬

‫‪% 50‬‬ ‫عقار ‪1‬‬
‫العدد‬ ‫عقد صيانة‬
‫نظام‬
‫‪1,2‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪% 50‬‬ ‫عقار ‪2‬‬ ‫عقار ‪ 5 :1‬كاميرات‬ ‫المراقبة‬
‫بالكاميرات‬
‫عقار ‪ 5 :2‬كاميرات‬
‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫‪145‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫الخدمات األساسية‬
‫(‪)Building Core Services‬‬
‫األقسام‬ ‫وصف‬
‫نسبة كل قسم من‬ ‫طريقة توزيع التكلفة‬ ‫المستفيدة‬ ‫(تعريف)‬ ‫رقم‬
‫األحكام‪ -‬المالحظات‬
‫التكلفة‬ ‫(المساحة‪ -‬العدد)‬ ‫من الخدمة‬ ‫الخدمة‬ ‫الخدمة‬
‫األساسية‬ ‫األساسية‬

‫التوزيع على حسب‬

‫‪% 55.44‬‬ ‫عقار ‪1‬‬
‫العدد‬

‫عقد صيانة‬
‫‪% 44.56‬‬ ‫عقار ‪2‬‬ ‫‪1,2‬‬ ‫بوابة‬ ‫‪2‬‬
‫عقار ‪ 67340.3 :1‬م‪²‬‬
‫الدخول‬

‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬ ‫عقار ‪ 54130.2 :2‬م‪²‬‬

‫‪146‬‬
 ‫ً‬
‫ثانيا‪ :‬اإلظهار الطبقي‬
‫مثال (النموذج ‪)1.2‬‬

‫معلومات المشروع‬
‫ً‬
‫عموديا‪.‬‬ ‫● ●عقار واحد ممتد‬
‫● ●‪ 3‬أقسام غير متداخلة (سكني‪ ،‬فندقي‪ ،‬مكتبي)‪.‬‬
‫● ●بينهــم عناصــر مشــتركة (حديقــة خارجية‪-‬غرفــة بطاريــة الطــوارئ ‪-‬غرفــة معالجــة الميــاه المســتعملة‪-‬غرفة‬
‫المولدات‪-‬صالــة رياضية‪-‬ســبا)‬
‫● ●تشترك بعض األقسام في عناصر حصرية (حدائق معلقة)‪.‬‬

‫(النموذج ‪)1.2‬‬

‫‪147‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

148
 ‫وثيقة إدارة المبنى ‪BMS‬‬
‫للمثال أعاله‬
‫األقسام‬
‫(‪)Components‬‬

‫نسبة القسم‬ ‫مساحة القسم‬ ‫نوع القسم‬ ‫وصف (تعريف) القسم‬ ‫رقم القسم‬

‫‪% 58.75‬‬ ‫‪ 6798.47‬م‪²‬‬ ‫مكتبي‬ ‫مكاتب‬ ‫‪1‬‬

‫‪% 24.81‬‬ ‫‪ 2871.20‬م‪²‬‬ ‫تجاري‬ ‫فندق‬ ‫‪2‬‬

‫‪% 16.42‬‬ ‫‪ 1900.39‬م‪²‬‬ ‫سكني‬ ‫شقق سكنية‬ ‫‪3‬‬

‫‪% 100‬‬ ‫‪ 11570‬م‪²‬‬ ‫المجموع‬

‫العناصر المشتركة والعناصر المشتركة الحصرية‬

‫(‪)General and Exclusive Common Elements‬‬
‫مالحظات‬ ‫متعهد‬ ‫التكاليف وطريقة‬ ‫األقسام‬ ‫وصف‬ ‫مفتاح العنصر رقم‬
‫(تعريف)‬ ‫الدور‬
‫العنصر‬ ‫توزيعها (المساحة)‬ ‫المستفيدة‬
‫من العنصر‬ ‫العنصر‬
‫المشترك‬ ‫المشترك‬

‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫حديقة‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z1‬‬

‫المساحة‬ ‫خارجية‬

‫‪% 58.75‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 24.81‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 16.42‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫‪149‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫العناصر المشتركة والعناصر المشتركة الحصرية‬
‫(‪)General and Exclusive Common Elements‬‬
‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫غرفة بطارية‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z2‬‬
‫المساحة‬ ‫طوارئ‬

‫‪% 58.75‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 24.81‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 16.42‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫غرفة‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z3‬‬

‫المساحة‬ ‫معالجة‬
‫المياه‬
‫‪% 58.75‬‬ ‫قسم ‪1‬‬
‫المستعملة‬
‫‪% 24.81‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 16.42‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫غرفة‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z4‬‬

‫المساحة‬ ‫المولدات‬
‫لكل قسم‬
‫مولد خاص‬ ‫‪% 58.75‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫به‬ ‫‪% 24.81‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 16.42‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫‪1,2‬‬ ‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫صالة رياضية‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z5‬‬

‫المساحة‬

‫‪% 58.75‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 24.81‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 16.42‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫سبا‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z6‬‬

‫المساحة‬

‫‪% 58.75‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 24.81‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 16.42‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫‪150‬‬
 ‫العناصر المشتركة والعناصر المشتركة الحصرية‬
‫(‪)General and Exclusive Common Elements‬‬
‫القسم‬ ‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2‬‬ ‫استقبال‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z7‬‬
‫‪2‬‬ ‫المساحة‬

‫‪% 70.30‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 29.6‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫حديقة‬ ‫‪L1‬‬ ‫‪Z8‬‬

‫المساحة‬ ‫معلقة‬

‫‪% 58.75‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 24.81‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 16.42‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫القسم‬ ‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2‬‬ ‫حديقة‬ ‫‪L2‬‬ ‫‪Z9‬‬

‫‪2‬‬ ‫المساحة‬ ‫معلقة‬

‫‪% 70.30‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 29.6‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫القسم‬ ‫التوزيع على حسب‬ ‫‪2,3‬‬ ‫حديقة‬ ‫‪L3‬‬ ‫‪Z10‬‬

‫‪2‬‬ ‫المساحة‬ ‫معلقة‬

‫‪% 60.17‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 39.82‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫حديقة‬ ‫‪L4‬‬ ‫‪Z11‬‬

‫المساحة‬ ‫معلقة‬

‫‪% 58.75‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 24.81‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 16.42‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2‬‬ ‫حديقة‬ ‫‪L5‬‬ ‫‪Z12‬‬

‫المساحة‬ ‫معلقة‬

‫‪% 70.30‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 29.6‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪151‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫الخدمات‬
‫(‪)Utility Services‬‬

‫حساب االستهالك والرسوم‬

‫الوصف‬ ‫مقدم الخدمة‬ ‫نوع الخدمة‬
‫(المساحة‪ -‬العدد)‬

‫يتم الحساب على‬ ‫يوجد عداد عمومي خاص بشركة‬ ‫الشركة الوطنية‬ ‫المياه‬
‫أساس االستخدام‬ ‫المياه‪ ،‬وعداد مياه مستقل لكل‬ ‫الم ّلك‬
‫للمياه ‪ +‬اتحاد ُ‬
‫الشهري من خالل‬ ‫وحدة يتم قراءته من قبل المشغل‬
‫المشغل ‪ +‬حساب‬ ‫ومحاسبة الوحدة حسب االستهالك‬
‫على وايتات المياه‬ ‫الشهري ‪( +‬يوجد عدادات خدمة‬
‫في حالة عدم وجود‬ ‫بناء‬
‫للعناصر المشتركة توزع التكلفة ً‬
‫ضخ من قبل شركة‬ ‫على النسب الرئيسية لكل قسم)‬
‫المياه‬
‫قسم ‪ 1‬بنسبة ‪% 58.75‬‬

‫قسم ‪ 2‬بنسبة ‪% 24.81 2‬‬

‫قسم ‪ 3‬بنسبة ‪% 16.42‬‬

‫تتم الفوترة‬ ‫يتم الحساب على أساس االستخدام‬ ‫شركة الكهرباء‬ ‫الكهرباء‬
‫والتحصيل عن طريق‬ ‫الشهري من خالل عدادات لكل‬
‫الشركة السعودية‬ ‫وحدة عن طريق شركة الكهرباء‬
‫للكهرباء ‪ +‬اتحاد‬ ‫السعودية ‪( +‬يوجد عدادات خدمة‬
‫الم ّلك‬
‫ُ‬ ‫بناء‬
‫للعناصر المشتركة توزع التكلفة ً‬
‫على النسب الرئيسية لكل قسم)‬

‫قسم ‪ 1‬بنسبة ‪% 58.75‬‬

‫قسم ‪ 2‬بنسبة ‪% 24.81 2‬‬

‫قسم ‪ 3‬بنسبة ‪% 16.42‬‬

‫فواتير شهرية‬ ‫يتم الحساب على أساس االستخدام‬ ‫الشركة السعودية‬ ‫خطوط الهاتف‬
‫الشهري من خالل المشغل‬ ‫لالتصاالت‬

‫‪152‬‬
 ‫المرافق المشتركة‬
‫(‪)Shared Facilities‬‬
‫األقسام‬ ‫وصف‬
‫متعهد‬ ‫نسبة كل قسم من‬ ‫طريقة توزيع التكلفة‬ ‫المستفيدة‬ ‫(تعريف)‬ ‫رقم‬
‫مالحظات‬
‫المرفق‬ ‫التكلفة‬ ‫(المساحة‪ -‬العدد)‬ ‫من المرفق‬ ‫المرافق‬ ‫المرفق‬
‫المشترك‬ ‫المشتركة‬
‫التوزيع على حسب‬
‫‪% 58.75‬‬ ‫قسم ‪1‬‬
‫المساحة‬

‫‪% 24.81‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫قسم ‪ 6798.47 :1‬م‪²‬‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫نظام الري‬ ‫‪1‬‬

‫‪% 16.42‬‬ ‫قسم ‪3‬‬ ‫قسم ‪ 2871.20 :2‬م‪²‬‬

‫قسم ‪ 1900.39 :3‬م‪²‬‬

‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫التوزيع على حسب‬

‫‪% 58.75‬‬ ‫قسم ‪1‬‬
‫العدد‬

‫‪% 24.81‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫نظام إنذار‬
‫ً‬
‫جهازا‬ ‫قسم ‪97 :1‬‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫‪2‬‬
‫الحريق‬
‫‪% 16.42‬‬ ‫قسم ‪3‬‬ ‫ً‬
‫جهازا‬ ‫قسم ‪46 :2‬‬

‫ً‬
‫جهازا‬ ‫قسم ‪33 :3‬‬
‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫‪%52‬‬ ‫قسم ‪1‬‬ ‫على حسب العدد‬

‫‪% 28‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫نظام‬
‫ً‬
‫جهازا‬ ‫قسم ‪55 :1‬‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫‪3‬‬
‫المراقبة‬
‫‪% 19‬‬ ‫قسم ‪3‬‬ ‫ً‬
‫جهازا‬ ‫قسم ‪30 :2‬‬

‫ً‬
‫جهازا‬ ‫قسم ‪20 :3‬‬
‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫‪153‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫الخدمات األساسية‬
‫(‪)Building Core Services‬‬
‫األقسام‬ ‫وصف‬
‫األحكام‪-‬‬ ‫طريقة توزيع التكلفة‬ ‫المستفيدة‬ ‫(تعريف)‬ ‫رقم‬
‫نسبة كل قسم من التكلفة‬
‫المالحظات‬ ‫(المساحة‪ -‬العدد)‬ ‫من الخدمة‬ ‫الخدمة‬ ‫الخدمة‬
‫األساسية‬ ‫األساسية‬
‫التوزيع على حسب‬
‫‪% 52‬‬ ‫قسم ‪1‬‬
‫العدد‬

‫عقد صيانة‬
‫‪% 28‬‬ ‫قسم ‪2‬‬
‫قسم ‪ 55 :1‬كاميرا‬ ‫نظام‬
‫‪1,2,3‬‬ ‫‪1‬‬
‫المراقبة‬
‫قسم ‪3‬‬ ‫قسم ‪ 30 :2‬كاميرا‬
‫‪% 20‬‬ ‫بالكاميرات‬
‫قسم ‪ 20 :3‬كاميرا‬
‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫التوزيع على حسب‬

‫‪% 26.7‬‬ ‫قسم ‪1‬‬
‫العدد‬

‫‪% 35.66‬‬ ‫قسم ‪2‬‬ ‫عقد تنظيف‬

‫قسم ‪ 2700 :1‬م‪²‬‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫‪2‬‬
‫الواجهات‬
‫قسم ‪ 3600.4 :2‬م‪²‬‬
‫‪% 37.64‬‬ ‫قسم ‪3‬‬
‫قسم ‪ 3800.6 :3‬م‪²‬‬
‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫التوزيع على حسب‬

‫‪% 58.75‬‬ ‫قسم ‪1‬‬
‫العدد‬

‫‪% 24.81‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫قسم ‪ 6798.47 :1‬م‪²‬‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫عقد الزراعة‬ ‫‪3‬‬

‫‪% 16.42‬‬ ‫قسم ‪3‬‬
‫قسم ‪ 2871.20 :2‬م‪²‬‬

‫قسم ‪ 1900.39 :3‬م‪²‬‬

‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫‪154‬‬
 ‫ً‬
‫ثالثا‪ :‬اإلظهار الحجمي‬
‫مثال (النموذج ‪)1.3‬‬

‫معلومات المشروع‬
‫ً‬
‫عموديا‪.‬‬ ‫● ●عقار واحد ممتد‬
‫● ●‪ 3‬أقسام متداخلة (سكني‪ ،‬فندقي‪ ،‬مكتبي) لكل قسم مدخله المستقل‪.‬‬
‫● ●بينهم عناصر مشتركة (الزراعة‪ ،‬المداخل والطرق الداخلية)‬
‫● ●عناصر مشتركة حصرية (جسرين‪ ،‬مواقف‪ ،‬مركز ترفيهي‪ ،‬حديقة داخلية)‪.‬‬

‫‪155‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

156
 ‫وثيقة إدارة المبنى ‪BMS‬‬
‫للمثال أعاله‬

‫األقسام‬
‫(‪)Components‬‬

‫نسبة القسم‬ ‫مساحة القسم‬ ‫نوع القسم‬ ‫وصف (تعريف) القسم‬ ‫رقم القسم‬

‫‪% 44.64‬‬ ‫‪ 24800‬م‪²‬‬ ‫قسم سكني‬ ‫سكني‬ ‫‪1‬‬

‫‪% 45.53‬‬ ‫‪ 25300‬م‪²‬‬ ‫قسم فندقي‬ ‫فندق‬ ‫‪2‬‬

‫‪% 9.83‬‬ ‫‪ 5460‬م‪²‬‬ ‫قسم مكتبي‬ ‫مكتبي‬ ‫‪3‬‬

‫‪% 100‬‬ ‫‪ 55560‬م‪²‬‬ ‫المجموع‬

‫العناصر المشتركة والعناصر المشتركة الحصرية‬

‫(‪)General and Exclusive Common Elements‬‬

‫مالحظات‬ ‫متعهد‬ ‫التكاليف وطريقة‬ ‫األقسام‬ ‫وصف‬ ‫مفتاح العنصر رقم‬

‫(تعريف)‬ ‫الدور‬
‫العنصر‬ ‫توزيعها (المساحة)‬ ‫المستفيدة‬
‫من العنصر‬ ‫العنصر‬
‫المشترك‬ ‫المشترك‬

‫‪1,2‬‬ ‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2‬‬ ‫جسر ‪1‬‬ ‫‪F20‬‬ ‫‪Z1‬‬

‫المساحة‬

‫‪% 49.5‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 50.5‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2‬‬ ‫جسر ‪2‬‬ ‫‪F10‬‬ ‫‪Z2‬‬

‫المساحة‬

‫‪1,2‬‬ ‫‪% 49.5‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 50.5‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪157‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫العناصر المشتركة والعناصر المشتركة الحصرية‬
‫(‪)General and Exclusive Common Elements‬‬

‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫الزراعة‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z3‬‬

‫المساحة‬

‫‪% 44.64‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 45.53‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 9.83‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫‪1,2‬‬ ‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2‬‬ ‫مركز‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z4‬‬

‫المساحة‬ ‫ترفيهي‬

‫‪% 49.5‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 50.5‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪1,2‬‬ ‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2‬‬ ‫منطقة‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z5‬‬

‫المساحة‬ ‫ترفيهية‬
‫مفتوحة‬
‫‪% 49.5‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 50.5‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫المداخل‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z6‬‬

‫المساحة‬ ‫والطرق‬
‫الداخلية‬
‫‪% 44.64‬‬ ‫قسم ‪1‬‬

‫‪% 45.53‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 9.83‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫‪3‬‬ ‫التوزيع على حسب‬ ‫‪2,3‬‬ ‫حديقة‬ ‫‪G‬‬ ‫‪Z7‬‬

‫المساحة‬ ‫داخلية‬

‫‪% 45.53‬‬ ‫قسم ‪2‬‬

‫‪% 9.83‬‬ ‫قسم ‪3‬‬

‫‪158‬‬
 ‫الخدمات‬
‫(‪)Utility Services‬‬
‫الوصف‬ ‫حساب االستهالك والرسوم (المساحة‪ -‬العدد)‬ ‫مقدم الخدمة‬ ‫نوع الخدمة‬

‫تتم الفوترة‬ ‫يتــم الحســاب علــى أســاس االســتخدام الشــهري‬ ‫شركة الكهرباء‬ ‫الكهرباء‬
‫والتحصيل عن طريق‬ ‫مــن خــال عــدادات لــكل وحــدة عــن طريــق شــركة‬
‫الشركة السعودية‬ ‫الكهربــاء الســعودية ‪( +‬يوجــد عــدادات خدمــة‬
‫للكهرباء ‪ +‬اتحاد‬ ‫بنــاء علــى‬
‫ً‬ ‫للعناصــر المشــتركة تــوزع التكلفــة‬
‫الم ّلك‬
‫ُ‬ ‫النســب الرئيســية لــكل قســم)‪.‬‬

‫قسم ‪ 1‬بنسبة ‪% 44.64‬‬

‫قسم ‪ 2‬بنسبة ‪% 45.53‬‬

‫قسم ‪ 3‬بنسبة ‪% 9.83‬‬

‫يتم الحساب على‬ ‫يوجــد عــدادات عمومــي خــاص بشــركة الميــاه‪،‬‬ ‫الشركة الوطنية‬ ‫المياه‬
‫أساس االستخدام‬ ‫وعــداد ميــاه مســتقل لــكل وحــدة يتــم قراءتــه‬ ‫للمياه ‪ +‬اتحاد‬
‫الشهري من خالل‬ ‫مــن قبــل المشــغل ومحاســبة الوحــدة حســب‬ ‫الم ّلك‬
‫ُ‬
‫المشغل ‪ +‬حساب‬ ‫االســتهالك الشــهري ‪( +‬يوجــد عــدادات خدمــة‬
‫على وايتات المياه‬ ‫بنــاء علــى‬
‫ً‬ ‫للعناصــر المشــتركة تــوزع التكلفــة‬
‫في حالة عدم وجود‬ ‫النســب الرئيســية لــكل قســم)‬
‫ضخ من قبل شركة‬
‫قسم ‪ 1‬بنسبة ‪% 44.64‬‬
‫المياه‬
‫قسم ‪ 2‬بنسبة ‪% 45.53‬‬

‫قسم ‪ 3‬بنسبة ‪% 9.83‬‬

‫فواتير شهرية‬ ‫يتم الحساب على أساس االستخدام الشهري من‬ ‫الشركة السعودية‬ ‫خطوط الهاتف‬
‫خالل المشغل‬ ‫لالتصاالت‬

‫‪159‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المرافق المشتركة‬
‫(‪)Shared Facilities‬‬
‫مالحظات‬ ‫متعهد‬ ‫نسبة كل قسم من‬ ‫طريقة توزيع التكلفة‬ ‫األقسام‬ ‫وصف‬ ‫رقم‬
‫المرفق‬ ‫التكلفة‬ ‫(مساحة‪ -‬عدد)‬ ‫المستفيدة‬ ‫(تعريف)‬ ‫المرفق‬
‫من‬ ‫المرفق‬
‫المرفق‬ ‫المشترك‬
‫المشترك‬

‫‪% 30‬‬ ‫قسم ‪1‬‬ ‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫نظام‬ ‫‪1‬‬
‫المساحة‬ ‫معالجة‬
‫المياه‬
‫‪% 45.53‬‬ ‫قسم ‪2‬‬ ‫قسم ‪ 24800 :1‬م‪²‬‬ ‫المستعملة‬

‫‪% 9.83‬‬ ‫قسم ‪3‬‬ ‫قسم ‪ 25300 :2‬م‪²‬‬

‫قسم ‪ 5460 :3‬م‪²‬‬

‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫‪2‬‬ ‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫نظام‬ ‫‪2‬‬

‫‪% 36.12‬‬ ‫قسم ‪1‬‬
‫العدد‬ ‫المراقبة‬
‫بالكاميرات‬
‫‪% 31.30‬‬ ‫قسم ‪2‬‬ ‫قسم ‪ 15 :1‬كاميرا‬

‫‪% 32.58‬‬ ‫قسم ‪3‬‬ ‫قسم ‪ 25 :2‬كاميرا‬

‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬ ‫قسم ‪ 10 :3‬كاميرات‬

‫‪1,2‬‬ ‫‪1,2‬‬ ‫واجهة‬ ‫‪3‬‬

‫التوزيع على حسب‬
‫‪% 50‬‬ ‫قسم ‪1‬‬ ‫البرج‬
‫المساحة‬

‫‪% 50‬‬ ‫قسم ‪2‬‬ ‫قسم ‪ 5543.36 :1‬م‪²‬‬

‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬ ‫قسم ‪ 5543.36 :2‬م‪²‬‬

‫‪160‬‬
 ‫الخدمات األساسية‬
‫(‪)Building Core Services‬‬

‫األحكام‪-‬‬ ‫نسبة كل عضو من‬ ‫طريقة توزيع التكلفة‬ ‫األقسام‬ ‫وصف‬ ‫رقم‬
‫المالحظات‬ ‫التكلفة‬ ‫(المساحة‪ -‬العدد)‬ ‫المستفيدة‬ ‫(تعريف)‬ ‫الخدمة‬
‫من الخدمة‬ ‫الخدمة‬
‫األساسية‬ ‫األساسية‬

‫‪% 30‬‬ ‫قسم ‪1‬‬ ‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2,3‬‬ ‫عقد صيانة‬ ‫‪1‬‬
‫العدد‬ ‫نظام‬
‫المراقبة‬
‫‪% 50‬‬ ‫قسم ‪2‬‬ ‫قسم ‪ 15 :1‬كاميرا‬ ‫بالكاميرات‬

‫‪% 20‬‬ ‫قسم ‪3‬‬ ‫قسم ‪ 25 :2‬كاميرا‬

‫قسم‪ 10:3‬كاميرات‬
‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫التوزيع على حسب‬ ‫‪1,2‬‬ ‫عقد تنظيف‬ ‫‪2‬‬

‫‪% 50‬‬ ‫قسم ‪1‬‬
‫المساحة‬ ‫الواجهات‬

‫‪% 50‬‬ ‫قسم ‪2‬‬ ‫قسم ‪ 5543.36 :1‬م‪²‬‬

‫‪% 100‬‬ ‫اإلجمالي‬ ‫قسم ‪ 5543.36 :2‬م‪²‬‬

‫‪161‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫نشاط ‪12‬‬
‫إعداد ملف ‪ GIS‬ورفع طلب فرز على النظام‬
‫والتسجيل في منصة فرز الوحدات العقارية‬

‫هــذا النشــاط تطبيقــي لألنشــطة الســابقة حــول إعــداد ملــف ‪ ، GIS‬ورفــع طلــب فــرز ألحــد الوحــدات‬
‫العقاريــة وتســجيلها فــي منصــة فــرز الوحــدات العقاريــة‪.‬‬

‫ً‬
‫قادرا على أن‪:‬‬ ‫مع نهاية النشاط ستكون‬

‫● ●تُ عد ملف ‪ GIS‬ألحد الواحدات العقارية‪.‬‬

‫● ●ترفع طلب فرز وحدة عقارية على النظام والتسجيل في منصة فرز الوحدات العقارية‪.‬‬
‫● ●تُ عد محضر فرز لوحدة عقارية‪.‬‬

‫دقيقة‬ ‫‪180‬‬

‫‪162‬‬
 ‫ً‬
‫وجماعيا‪ :‬مطلوب تنفيذ التالي‪.‬‬ ‫ً‬
‫فرديا‬‫● ●‬
‫‪1‬‬

‫‪ .‬أإعداد ملف ‪ GIS‬ألحد الوحدات العقارية‪.‬‬

‫‪.‬برفع طلب فرز للوحدة العقارية على النظام والتسجيل في منصة فرز الوحدات العقارية‪.‬‬
‫‪ .‬جإعداد محضر فرز للوحدة العقارية‪.‬‬

‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪163‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫محضر فرز رقم ‪/‬‬
‫بيانات محضر الفرز‬
‫رقم محضر الفرز‬ ‫رقم الطلب‬

‫كود الوحدة‬ ‫تاريخ االعتماد‬

‫مالحظة على المحضر‬

‫الم ّلك‬
‫بيانات ُ‬
‫رقم السجل‬ ‫اسم المالك‬ ‫رقم السجل‬ ‫اسم المالك‬

‫بيانات الصك‬
‫تاريخه‬ ‫رقم الصك‬

‫مساحة الصك‬ ‫جهة اإلصدار‬

‫بيانات الموقع‬
‫المدينة‬ ‫األمانة‬

‫اسم الحي‬ ‫نطاق البلدية‬

‫رقم القطعة‬ ‫رقم المخطط‬

‫تاريخها‬ ‫رقم رخصة البناء‬

‫عرض الشارع‬ ‫اسم الشارع‬

‫مساحة العقار‬ ‫رقم العقار‬

‫بيانات المكتب الهندسي‬

‫اسم المكتب‬

‫الم ّلك‬
‫بيانات اتحاد ُ‬
‫تاريخه‬ ‫الم ّلك‬
‫رقم اتحاد ُ‬

‫إدارة فرز الوحدات العقارية‬

‫اعتمدت من قبل‬

‫التوقيع‬

‫ختم إدارة فرز الوحدات العقارية‬

‫المكتب مسؤول مسؤولية كاملة أمام وزارة اإلسكان عن صحة البيانات الواردة في محضر الفرز أعاله‬
‫● ●األجزاء المشتركة‪ :‬هي مساحة الخدمات المشتركة بين كل الوحدات داخل العقار‪.‬‬
‫● ●األجــزاء المشــتركة الحصريــة‪ :‬هــي مســاحة الخدمــات المشــتركة بيــن بعــض الوحــدات فقــط داخــل العقــار‬
‫وليــس كل الوحــدات‪.‬‬
‫● ●ترمز عالمة (‪ )+‬إلى طول الحد إلى االنكسار‪.‬‬

‫‪164‬‬
 ‫معلومات الوحدة العقارية‬ ‫وصف طول الحد‬
‫رقم الوحدة‬ ‫مساحة الوحدة‬ ‫االتجاه‬
‫(م)‬ ‫الحد‬
‫نسبة الوحدة من‬
‫نوع الوحدة‬ ‫شمال‬
‫العقار‬
‫مساحة الوحدة‬
‫الجهة‬ ‫جنوب‬
‫ً‬
‫مشاعا‬
‫مساحة الجزء‬ ‫شرق‬
‫الدور‬
‫الخاص‬
‫غرب‬
‫نصيب الوحدة من‬ ‫نصيب الوحدة‬
‫األجزاء المشتركة‬ ‫من األجزاء‬
‫وصف طول الحد‬
‫الحصرية*‬ ‫المشتركة*‬ ‫االتجاه‬
‫(م)‬ ‫الحد‬
‫مكونات الوحدة‬
‫شمال‬ ‫شرق‬ ‫‪#‬‬
‫عدد‬ ‫المكون‬ ‫عدد‬ ‫المكون‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬

‫األجزاء الخاصة بالوحدة‬

‫المساحة‬ ‫اسم الجزء‬ ‫المساحة‬ ‫اسم الجزء‬

‫األجزاء المشتركة الحصرية في العقار*‬ ‫األجزاء المشتركة في العقار*‬

‫المسقط األفقي للوحدة‬

‫‪165‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫نشاط ‪13‬‬
‫دمج الوحدات العقارية‬
‫(إعادة الفرز)‬

‫ّ‬
‫المتمثلــة فــي دمــج الوحــدات العقاريــة‪ ،‬والتــي‬ ‫أطلــق برنامــج فــرز الوحــدات العقاريــة خدمتــه الجديــدة‬
‫تتيــح ضــم وحدتيــن عقاريتيــن منفصلتيــن أو أكثــر؛ لتصبــح وحــدة عقاريــة واحــدة‪ ،‬ويتــم ذلــك عبــر اســتخراج‬
‫موحــد‪ .‬وتُ عــد خدمــة دمــج‬
‫ّ‬ ‫محضــر دمــج إلكترونــي وبشــكل آلــي يســمح بالحصــول علــى صــك ملكيــة‬
‫الوحــدات إحــدى خطــوات التوســع والتطويــر لبرنامــج فــرز الوحــدات العقاريــة‪ ،‬حيــث إنهــا تســاهم فــي‬
‫حصــول المــاك علــى فوائــد اســتثمارية أو تمويليــة‪.‬‬

‫ً‬
‫قادرا على أن‪:‬‬ ‫مع نهاية النشاط ستكون‬

‫● ●توضح مفهوم دمج الوحدات العقارية‪.‬‬

‫● ●تعدد أنواع دمج الوحدات العقارية‪.‬‬
‫● ●تحدد المتطلبات األساسية لتقديم طلب دمج وحدات عقارية‪.‬‬
‫● ●ترفع طلب دمج على المنصة‪.‬‬

‫دقيقة‬ ‫‪90‬‬

‫‪166‬‬
 ‫● ●بشكل فردي‪ ،‬أجب على األسئلة التالية‪.‬‬
‫‪1‬‬

‫‪ .‬أما مفهوم دمج الوحدات العقارية؟‬

‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪.‬بما أنواع دمج الوحدات العقارية؟‬

‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪167‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫● ●فيمــا يلــي بعــض المتطلبــات األساســية لتقديــم طلــب دمــج وحــدات عقاريــة‪ ،‬تعــاون مــع‬
‫مجموعتــك فــي اســتكمال بقيــة المتطلبــات‪.‬‬
‫‪2‬‬

‫المتطلبات األساسية لتقديم طلب دمج وحدات عقارية‬

‫● ●تفويض من المالك للمكتب الهندسي‪.‬‬
‫ً‬
‫إنشائيا‪.‬‬ ‫● ●شهادة سالمة المبنى‬
‫● ●ملف إحداثيات الموقع‪.‬‬
‫● ●‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫● ●‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫● ●‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫● ●‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫● ●‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪..............................................................................................................................................................................................‬‬

‫ً‬
‫وجماعيا‪ :‬مطلوب رفع طلب دمج على المنصة‪.‬‬ ‫ً‬
‫فرديا‬‫● ●‬ ‫‪3‬‬

‫‪168‬‬
 ‫● ●ما الخطوات التي تنوي القيام بها لتستثمر ما تعلمت؟‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫● ●ما أهم النقاط الجديدة في هذا النشاط؟‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪169‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المادة العلمية‬

‫دمج الوحدات العقارية‬

‫مفهوم دمج الوحدات العقارية‬

‫● ●هــي خدمــة مقدمــة مــن برنامــج فــرز الوحــدات العقاريــة تمكــن‬

‫المالــك مــن إعــادة فــرز وحدتــه العقاريــة لتصبــح بيانــات صكــه مطابقة‬
‫للواقــع‪ ،‬كمــا تمكــن المالــك مــن ضــم وحدتيــن عقاريتيــن متالصقتيــن‬
‫أو أكثــر لتصبــح وحــدة عقاريــة واحــدة‪.‬‬

‫مستفيدي الخدمة‬

‫‪1.1‬مالك الوحدة‪.‬‬

‫‪2.2‬مجموعة ُمالك بعقار واحد‪.‬‬

‫أنواع دمج الوحدات العقارية‬

‫‪1.1‬دمج كلي‪ :‬دمج جميع الوحدات بالعقار الواحد‪.‬‬

‫‪2.2‬دمج جزئي‪ :‬دمج وحدتين أو أكثر و ليس جميع الوحدات‪.‬‬

‫المتطلبات األساسية لتقديم طلب دمج وحدات عقارية‬

‫‪1.1‬الصـك‬
‫● ●صك ملكية لكل وحدة (يدوي‪ ،‬شامل)‪.‬‬
‫ـكا إلكترونيـ ًـا ُأدخــل فــي النظــام الشــامل يجــب إرفــاق خطــاب عــن‬
‫● ●فــي حــال كان الصــك يدويـ ًـا أو صـ ً‬
‫صحــة ســريان الصــك مــن كتابــة العــدل‪.‬‬
‫‪2.2‬تفويض من المالك للمكتب الهندسي‬
‫● ●يلزم تقديم خطاب تفويض من مالك الوحدات الى المكتب الهندسي متضمنا الختم وتوقيع المالك‪.‬‬
‫● ● يلزم تقديم خطاب تفويض بموافقة جميع المالك واتحاد مالك العقار في حال رغبة بدمج العقار كامل‪.‬‬
‫‪3.3‬مخطط البناء‬
‫● ●نســخة مــن مخطــط البنــاء المعمــاري المعتمــد مــن أمانــة المنطقــة او البلديــة الفرعيــة او المكتــب‬
‫الهندســي حســب الوضــع القائــم ويكــون بصيغــة ‪.PDF‬‬
‫‪4.4‬مخـــطـط للعـــــقــار بصيغة األوتوكاد (‪)AutoCAD‬‬
‫● ●رفــع مســاحي علــى الطبيعــة لكامــل العقــار شــامال جميــع الوحــدات مــن مكتــب هندســي معتمــد‬
‫بنظــام فــرز الوحــدات العقاريــة‪.‬‬

‫‪170‬‬
 ‫ً‬
‫إنشائيا‬ ‫‪5.5‬شهادة سالمة المبنى‬
‫ً‬
‫إنشائيا‪.‬‬ ‫● ●في حال إذا كان عمر المبنى ‪ 10‬سنوات فأكثر يشترط إحضار شهادة سالمة البناء‬
‫‪6.6‬ملف إحداثيات الموقع‬
‫● ●رفــع مســاحي إلحداثيــات حــدود وأركان األرض حســب نظــام االحداثيــات العالمــي ‪ WGS84‬ويراعــى أن‬
‫تكــون االحداثيــات الصحيحــة لقطعــة األرض بــدون اإلزاحــات المعتمــدة مــن األمانــة‪.‬‬
‫‪7.7‬الصور الفوتوغرافية‬
‫● ●يلــزم تقديــم صــور فوتوغرافيــة بوضــوح جيــد للعقــار مــن جميــع الجهــات تظهــر الواجهــات واالرتــدادات‬
‫والمداخــل والســطح والمالحــق والمناطــق المشــتركة‪.‬‬

‫االشتراطات األساسية لدمج وحدة عقارية‬

‫‪1.1‬أن تكون الوحدات المراد دمجها متجاورة أو عمودية (يجب وجود درج داخلي في حال كانت عمودية)‪.‬‬
‫‪2.2‬أن يكون لكل وحدة المراد دمجها صك مستقل‪.‬‬
‫ً‬
‫كليا‪.‬‬ ‫‪3.3‬أن تكون الوحدات ذات استخدام واحد (سكني‪/‬تجاري) ويستثنى من ذلك في حال كان نوع الدمج‬
‫ً‬
‫كليا‪.‬‬ ‫‪4.4‬يجب موافقة جميع المالك واتحاد مالك العقار في حال كان نوع الدمج‬

‫اآللية المتبعة لملف المعالجة في دمج الوحدات العقارية‬

‫هي اآللية المتبعة في معالجة طلب الفرز مع مراعاة ما يلي‪:‬‬
‫‪1.1‬مساحة الوحدة‬
‫● ●جمع مساحة الوحدات المراد دمجها‪.‬‬
‫‪2.2‬نسبة الوحدة من العقار‬
‫● ●جمع نسب الوحدات المراد دمجها‪.‬‬
‫ً‬
‫مشاعا أو (األرض المقام عليها الوحدة)‬ ‫‪3.3‬مساحة الوحدة‬
‫ً‬
‫مشاعا للوحدات المراد دمجها‪.‬‬ ‫● ●يتم جمع مساحة الوحدات‬
‫‪4.4‬النصيب المشترك الحصري‬
‫ً‬
‫خاصا‪.‬‬ ‫ً‬
‫جزءا‬ ‫● ●في حال وجود مشترك حصري بين الوحدتين المراد دمجها يصبح المشترك الحصري‬
‫‪5.5‬نسبة الوحدة من العقار‬
‫● ●جمع نسب الوحدات المراد دمجها‪.‬‬
‫‪6.6‬النصيب من األجزاء المشتركة‬
‫● ●جمع النصيب من األجزاء المشتركة للوحدات المراد دمجها‪.‬‬

‫فــي حــال عــدم وجــود النســب والمســاحات بالصكــوك المرفقــة يتــم الرجــوع إلــى محاضــر الفــرز لــدى العــدل‬
‫وفــي حــال كانــت المحاضــر عــن طريــق فــرز الوحــدات العقاريــة يتــم الرجــوع إلــى محضــر الفــرز (عــن طريــق‬
‫رقــم الصــك األساســي)‬

‫‪7.7‬إجمالي مساحة البناء‬

‫● ●يتــم حســاب إجمالــي مســاحة البنــاء مــن ناتــج جمــع مســاحة الوحــدة ‪ +‬نصيــب الوحــدة مــن األجــزاء‬
‫المشــتركة والمشــترك الحصــري ‪ +‬نصيــب الوحــدة مــن األجــزاء الخاصــة (مســاحة الجــزء الخــاص)‪.‬‬

‫‪171‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫نشاط ‪14‬‬
‫الم ّلك‬
‫مقدمة في اتحاد ُ‬

‫المـ ّـاك فــي المجمعــات الســكنية مــن األدوار المهمــة؛ لضمــان بيئــة ســكنية متعايشــة‬
‫ُيعــد دور اتحــاد ُ‬
‫المـ ّـاك بتوفيــر ذلــك وضمانــه بالتعــاون مــع كل مــاك الوحــدات ذات الملكيــة‬
‫ومســتدامة‪ ،‬ويقــوم اتحــاد ُ‬
‫المشــتركة (الشــقق‪ ،‬الشــاليهات والفلــل فــي المجمعــات الســكنية المغلقــة)‪ ،‬ويرتكــز نجــاح أي اتحــاد ُمـ ّـاك‬
‫علــى‪:‬‬

‫● ●الوعــي بأهميــة األجــزاء المشــتركة وبحقــوق المــاك حســب مــا نــص عليــه نظــام ملكيــة الوحــدات‬
‫العقاريــة وفرزهــا‪.‬‬
‫عال من الشفافية‪.‬‬
‫● ●حضور اجتماعات الجمعيات العمومية لضمان مستوى ٍ‬
‫● ●تحديــد طــرق التواصــل بيــن المــاك وبيــن أعضــاء مجلــس اإلدارة وذلك مــا توفــره البوابــة اإللكترونية‬
‫الم ّلك‪.‬‬
‫لبرنامــج اتحــاد ُ‬
‫المـ ّـاك‬
‫● ●إنشــاء إســتراتيجية واضحــة للصــورة التــي ســيكون عليهــا المجمــع العقــاري مــن قبــل اتحــاد ُ‬
‫المـ ّـاك بذلــك‪.‬‬
‫ومشــاركة جميــع ُ‬
‫● ●تحديــد أوجــه الصــرف حســب الخطــط الموضوعــة والمعتمــدة من قبــل الجمعيــة العموميــة واإللتزام‬
‫بهــا‪ .‬كمــا يلتــزم المــاك جميعـ ًـا بســداد الرســوم التــي تــم تحديدهــا مــن قبلهم فــي وقتها‪.‬‬
‫الم ّلك‪.‬‬
‫● ●ويوجد برنامج تدريبي مستقل عن اتحاد ُ‬

‫ً‬
‫قادرا على أن‪:‬‬ ‫مع نهاية النشاط ستكون‬
‫الم ّالك‪.‬‬
‫● ●توضح الغرض من إنشاء اتحاد ُ‬
‫الم ّلك‪.‬‬
‫● ●تعدد مميزات اتحاد ُ‬
‫الم ّلك‪.‬‬
‫● ●تحدد أثر فرز الوحدات العقارية على صيانة المناطق المشتركة في اتحادات ُ‬

‫دقيقة‬ ‫‪٦٠‬‬

‫‪172‬‬
 ‫● ●شارك جميع الزمالء في النقاش حول األسئلة التالية‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫الم ّلك؟‬
‫‪ .‬أما الغرض من إنشاء اتحاد ُ‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬

‫الم ّلك؟‬
‫‪.‬بما مميزات اتحاد ُ‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪173‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫● ●تعــاون مــع مجموعتــك فــي مناقشــة أثــر فــرز الوحــدات العقاريــة علــى صيانــة المناطــق‬
‫الم ّــاك‪.‬‬
‫المشــتركة فــي اتحــادات ُ‬
‫‪2‬‬

‫الم ّلك‬
‫أثر فرز الوحدات على صيانة المناطق المشتركة في اتحادات ُ‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪174‬‬
 ‫● ●سجل أهم ما تعلمت في هذا النشاط في جدول التعلم الذاتي ‪( KWL-H‬العمود ‪.)L‬‬

‫● ●لخص هذا النشاط في عدة نقاط‪.‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪175‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المادة العلمية‬
‫الم ّلك‬
‫اتحاد ُ‬

‫الم ّلك؟‬
‫متى يجب تشكيل اتحاد ُ‬

‫● ●إلزاميـ ًـا اذا كان عــدد الوحــدات العقاريــة ‪ 10‬فأكثــر‪ ،‬و عــدد المــاك ‪ 5‬فأكثــر‪ .‬كمــا يجــوز للمــاك أن يكونــوا‬
‫اتحــاد المــاك فيمــا دون ذالــك‪.‬‬

‫الم ّلك‬
‫الغرض من إنشاء اتحاد ُ‬

‫● ●تمكيــن ُمـ ّـاك العقــار مــن التمتــع بــه وصيانتــه والحفــاظ عليــه والعمــل علــى تحســينه‪ ،‬ويكــون االتحاد مسـ ً‬
‫ـؤول‬
‫عــن النواحــي التجاريــة والمجتمعيــة والتنظيميــة المتعلقــة به‪.‬‬

‫الم ّلك‬
‫مميزات اتحاد ُ‬

‫● ●حماية حقوق ُم ّلك العقار من أي خسارة تحدث في العقار‪.‬‬

‫الم ّلك والمحاولة على حلها‪.‬‬
‫● ●دراسة المشاكل التي تحصل لدى ُ‬
‫● ●الحفاظ على العقار من أي تلف‪.‬‬
‫● ●تأمين العقار من المخاطر‪.‬‬
‫● ●إدارة وصيانة العقار واألجزاء المشتركة للعقار‪.‬‬
‫الم ّلك‪.‬‬
‫الم ّلك بما يكفل تحسين العالقات بين ُ‬
‫● ●إدارة العالقات االجتماعية بين ُ‬
‫● ●الدفــاع عــن حقــوق المالكيــن وتمثيلهــم أمــام الســلطات والمحاكــم واإلدارات العموميــة فــي حــدود أهــداف‬
‫مجلــس االتحاد‪.‬‬
‫● ● الــزام أصحــاب العالقــة بالقيــام بالواجبــات والمســؤوليات المناطــة بهــم وبمــا يجيــز مكافــأة ومعاقبــة المقصر‬
‫أو المتهاون‪.‬‬

‫‪176‬‬
 ‫الم ّلك‬
‫واجبات وحقوق ُ‬

‫المـ ّـاك اآلخريــن فــي مصروفــات صيانــة وإدارة وتجديــد األجــزاء المشــتركة‬
‫● ●يســاهم كل مالــك باالشــتراك مــع ُ‬
‫(رســوم الخدمــات)‪ ،‬وذلــك بالتناســب مــع حجــم ملكيتــه فــي المبنــى‪.‬‬
‫● ●يجــوز للمالــك أن يقــوم وعلــى نفقتــه الخاصــة بســداد تكاليــف إجــراء تحســينات علــى األجــزاء المشــتركة‬
‫شــريطة‪:‬‬
‫الم ّلك‪.‬‬
‫» »تتم الموافقة على مثل ذلك من قبل اتحاد ُ‬
‫غير تلك التحسينات من الحصص‪.‬‬
‫» »أال تُ ِّ‬
‫» »أال تتسبب تلك التحسينات في اإلضرار باآلخرين‪.‬‬
‫● ●المالــك مســؤول عــن الحفــاظ علــى وحدتــه (حتــى وإن كانــت غيــر مســتغلة)؛ وذلــك لمنــع الضــرر عــن الوحــدات‬
‫األخــرى أو األجــزاء المشــتركة‪.‬‬
‫● ●ال يجــوز ألي مالــك التنــازل عــن حصتــه فــي األجــزاء المشــتركة‪ ،‬كمــا ال يجــوز لــه تفــادي ســداد حصتــه مــن‬
‫تكاليــف أعمــال حفــظ وصيانــة وتجديــد األجــزاء المشــتركة‪.‬‬
‫● ●يتعيــن علــى ُمـ َّ‬
‫ـاك األدوار الســفلية أن يحافظــوا علــى وحداتهــم والقيــام بصيانتهــا بشــكل منتظــم حتــى ال‬
‫تتضــرر األدوار العلويــة أو تتســبب فــي ســقوطها‪.‬‬
‫● ●إذا كان مــن الضــروري إجــراء بعــض األعمــال لغــرض حمايــة ســامة المبنــى أو إجــراء تحســينات علــى األجــزاء‬
‫للمـ َّ‬
‫ـاك أو‬ ‫المشــتركة أو صيانتهــا‪ ،‬أو إجــراء أعمــال ترميــم داخــل أي وحــدة عقاريــة فــي المبنــى‪ ،‬فإنــه ال يجــوز ُ‬
‫المـ ّـاك المعارضــة بهــذا الخصــوص‪ ،‬ويتعيــن علــى أولئــك الذيــن ينفــذون تلــك األعمــال إعــادة الوحــدات‬
‫التحــاد ُ‬
‫لنفــس وضعهــا الســابق‪.‬‬

‫الم ّلك‬
‫النظام األساسي التحاد ُ‬
‫هنالك ثالث نقاط محورية بخصوص النظام األساسي‪:‬‬

‫‪1.1‬يجــب أن يتــم اعتمــاد النظــام األساســي مــن قبــل اتحــاد‬

‫الم ّ‬
‫ــاك‪.‬‬ ‫ُ‬
‫الم ّ‬
‫ــاك لكــي يتــم تأســيس‬ ‫‪2.2‬يلــزم موافقــة ثالثــة أربــاع ُ‬
‫النظــام األساســي‪.‬‬

‫‪3.3‬ينبغــي أن يضمــن النظــام األساســي حســن االنتفــاع مــن‬

‫العقــار المشــترك‪ ،‬وإدارتــه بشــكل مناســب‪ .‬كمــا أن النظــام‬
‫الم ّــاك فيمــا يتعلــق‬
‫األساســي ينظــم حقــوق والتزامــات ُ‬
‫باألجــزاء المشــتركة‪ ،‬وفــي حالــة عــدم النــص علــى أحــد‬
‫المســائل الخاصــة بالحقــوق وااللتزامــات فــي األجــزاء‬
‫المشــتركة‪ ،‬يتــم الدعــوة النعقــاد اجتمــاع اتحــاد؛ مــن أجــل التصويــت علــى تلــك المســائل‪.‬‬

‫‪177‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫نشاط ‪15‬‬
‫التسجيل العيني للعقار‬

‫أن تفعيــل نظــام التســجيل العينــي للعقــار يســاهم بشــكل كبيــر جـ ً‬

‫ـدا فــي القضــاء علــى‬ ‫ممــا ال شــك فيــه ّ‬
‫النزاعــات العقاريــة‪ ،‬ويضمــن اســتقرار الملكيــات‪ ،‬ويمنــع التعديــات‪ ،‬ويحفـ ُ‬
‫ـظ الحقــوق‪ ،‬وييســر ويســرع جميــع‬
‫المـ ّـاك‪.‬‬
‫اإلجــراءات المتعلقــة بتطويــر األراضــي‪ ،‬أو نقــل ملكياتهــا بمــا يحقــق الصالــح العــام لجميــع ُ‬

‫ً‬
‫قادرا على أن‪:‬‬ ‫مع نهاية النشاط ستكون‬
‫● ●تعدد مميزات نظام التسجيل العيني للعقار‪.‬‬
‫● ●توضح أهداف نظام التسجيل العيني للعقار‪.‬‬
‫● ●تحدد أثر التسجيل العيني العقاري في السوق العقاري‪.‬‬

‫دقيقة‬ ‫‪٦٠‬‬

‫‪178‬‬
 ‫● ●شارك جميع زمالئك في النقاش حول األسئلة التالية‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ .‬أما مفهوم السجل العقاري ؟‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪.‬بما مميزات نظام التسجيل العيني للعقار؟‬

‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪ .‬جما أهداف نظام التسجيل العيني للعقار؟‬

‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪.................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪179‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫● ●تعاون مع مجموعتك في مناقشة أثر التسجيل العيني العقاري في السوق العقاري‪.‬‬
‫‪2‬‬

‫أثر التسجيل العيني العقاري في السوق العقاري‬

‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬
‫‪............................................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪180‬‬
 ‫● ●ما السلوك الجديد الذي ستمارسه بعد ما تعلمته في هذا النشاط؟‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫● ●لخص هذا النشاط في جملة ذهبية‪.‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪................................................................................................................................................................‬‬

‫‪181‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المادة العلمية‬

‫تاريخ التسجيل العيني للعقار‬

‫● ●قبــل ظهــور نظــام التســجيل العينــي للعقــار‪ ،‬كانــت األنظمــة المتبعــة فــي تســجيل العقــارات تــدور حــول نظــام‬
‫التســجيل الشــخصي‪ ،‬وفيــه يتــم تســجيل ملكيــة وحقــوق األشــخاص فــي العقــارات فــي ســجالت ترتــب بحســب‬
‫أســمائهم‪ ،‬ولذلــك ســمي بالتســجيل الشــخصي‪ ،‬بمعنــى أن العقــارات ال تعــرف بهويتهــا ومواقعهــا وإنمــا تعرف‬
‫بأســماء مالكيها‪.‬‬
‫● ●ولــم يتمكــن نظــام التســجيل الشــخصي مــن تحقيــق أهــداف التســجيل العقــاري فــي اســتقرار الملكيــة العقارية‪،‬‬
‫وتأميــن التعامــات فــي العقــار‪ ،‬والحــد مــن النزاعــات بشــأنها؛ بســبب اعتمــاده علــى أســماء األشــخاص فــي‬
‫تســجيل العقــارات‪ ،‬وقــد أدى وجــود القصــور فــي أنظمــة التســجيل الشــخصي إلــى ظهــور فكــرة التســجيل‬
‫العينــي للعقــار‪.‬‬
‫● ●وطريقــة التســجيل العينــي بــدأت تظهــر ألول مــرة فــي أســتراليا‪ ،‬وقــد أعلــن عنهــا ودعــا لهــا (ســير روبــرت تورنس)‬
‫فــي عــام ‪1855‬م‪ ،‬وقــد وضــع قواعــد لهــا‪ ،‬ســميت باســمه وعرفــت بــــــ «نظــام تورنــس»‪ ،‬وبــدأت كثيــر مــن‬
‫الــدول فــي تطبيقهــا بالطريقــة التــي تتــاءم مــع تقاليدهــا وظروفهــا وعاداتهــا‪ ،‬وفــي ‪ 2‬يوليــو ‪1958‬م أصدرت‬
‫أســتراليا الجنوبيــة قانونـ ًـا بتطبيــق «نظــام تورنــس» فــي التســجيل العينــي للعقــار‪.‬‬
‫● ●وتعــود قصــة «نظــام تورنــس» إلــى أنــه أثنــاء عملــه كمراقــب للجمــارك‪ ،‬كان علــى علــم بنظــام ملكيــة الســفن‬
‫البحريــة‪ ،‬الــذي يفــرض تســجيل الســفينة فــي ســجل خــاص بالمينــاء المقيــدة بــه‪ ،‬اســم مالــك الســفينة األصلــي‬
‫وأســماء المــاك المتعاقبيــن واألعبــاء التــي تثقلهــا مــن رهــون وتأميــن وغيرهــا وأســماء المســتفيدين مــن هــذه‬
‫ـذا ومحتجـ ًـا به علــى الغير‪ ،‬وبذلــك يكون‬
‫األعبــاء‪ ،‬وقيــد كل عقــد أو تصــرف يجــري علــى الســفينة حتــى يكــون نافـ ً‬
‫ً‬
‫عاما‬ ‫اإلطــاع علــى هــذا الســجل كافيـ ًـا لمعرفــة المركــز القانونــي للســفينة بدقــة ويســر‪ .‬ثــم أصبــح تورنــس أمينـ ًـا‬
‫للعقــود وســعى إلــى إقــرار نظــام مماثــل بالنســبة لألراضــي‪ ،‬فطبــق نظــام التســجيل بالنســبة للســفن علــى‬
‫األراضــي‪ ،‬وذلــك باعتبــار أن مجموعــة الملكيــات التــي تشــملها تشــبه مجموعــة الســفن المقيــدة فــي المينــاء‬
‫الواحــد‪ ،‬وكل ملكيــة مــن هــذه الملكيــات يمكــن اعتبارهــا وحــدة عقاريــة‪ ،‬علــى اعتبــار أن الســجل العقــاري الذي‬
‫يجــري قيــد الوحــدات العقاريــة بالمنطقــة العقاريــة‪ ،‬يعــد بمثابــة ســجل قيــد الســفن بمينــاء القيــد‪.‬‬
‫● ●وفــي عــام ‪1861‬م تــم تطويــر «نظــام تورنــس» وإدخــال تعديــات عديــدة عليهــا‪ ،‬ولقــد ظهــر نظــام التســجيل‬
‫العقــاري األلمانــي األكثــر تطـ ً‬
‫ـورا فــي عــام ‪1872‬م‪ ،‬وبــدأت عمليــة تنفيذهــا فــي عــام ‪1873‬م‪ ،‬وتطــور تطبيــق‬
‫نظــام التســجيل العينــي ممــا أدى إلــى وجــود النظــام السويســري الــذي يجمــع بيــن مزايــا نظامــي تورنــس‬
‫والنظــام األلمانــي فــي عــام ‪1910‬م والــذي جــرى تعديلــه عــام ‪1987‬م‪.‬‬

‫‪182‬‬
‫الســجل العقــاري‪ :‬مجموعــة مــن الوثائــق التــي تبيــن أوصــاف كل عقــار وموقعــه وحالتــه الشــرعية‪ ،‬ومــا لــه‬
‫مــن حقــوق‪ ،‬ومــا عليــه مــن التزامــات‪ ،‬والتعديــات التــي تطــرأ عليــه تباعـ ًـا‪.‬‬

‫ً‬
‫أساســا لقيــد الحقــوق‬ ‫التســجيل العقــاري‪ :‬هــي الطريقــة التــي تجعــل مــن الوحــدة العقاريــة محــل الحــق‬
‫العقاريــة‪ ،‬بحيــث تخصــص صحيفــة فــي الســجل العقــاري لــكل وحــدة عقاريــة‪ ،‬توصــف فيهــا الوحــدة وصفـ ًـا دقيقـ ًـا‬
‫مــن حيــث موقعهــا‪ ،‬ومســاحتها‪ ،‬وطبيعتهــا‪ ،‬وتبيــن فيهــا الحقــوق‪ ،‬وااللتزامــات الــواردة عليهــا‪.‬‬

‫مميزات نظام التسجيل العيني للعقار‬

‫‪1.1‬تجنب المخاطر الناشئة عن تشابه األسماء‪.‬‬

‫‪2.2‬استحالة تعارض سندات الملكية‪.‬‬

‫‪3.3‬وثيقة ملكية للعقار غير قابلة للطعن‪.‬‬

‫‪4.4‬تقليل المنازعات العقارية‪.‬‬

‫‪5.5‬تسجيل كل التطورات والتعديالت على العقار‪.‬‬

‫أهداف نظام التسجيل العيني للعقار‬

‫● ●حفظ حقوق الملكية العقارية‪.‬‬

‫● ●سهولة بيع وشراء العقار‪.‬‬
‫● ●المساهمة في مجال التطوير العقاري‪.‬‬
‫● ●تنمية االقتصاد الوطني‪.‬‬
‫● ●تعزيز االستثمار‪.‬‬
‫● ●تقليص عدد النزاعات العقارية في المملكة‪.‬‬

‫خطوات نظام التسجيل العيني للعقار‬

‫● ●إصدار قرار بتحديد المنطقة العقارية التي يسري عليها النظام‪.‬‬

‫● ●قــرار مــن القاضــي المشــرف علــى القيــد األول بتحديــد موعــد البــدء فــي أعمــال التحديــد والتحريــر وجمــع‬
‫البيانــات الشــرعية للعقــار‪.‬‬
‫● ●اإلعــان عــن اختتــام التســجيل بصفــة مؤقتــة وتنشــر البيانــات الخاصــة عــن العقــار بالمنطقــة العقاريــة‬
‫الطــاع أصحــاب الشــأن عليهــا‪.‬‬
‫● ●إخطــار المــاك وأصحــاب الحقــوق بمــا ُأثبــت بأســمائهم فــي جــداول التحديــد والتحريــر مــع تنبيههــم إلــى‬
‫حقوقهــم فــي االعتــراض علــى نتيجــة التحديــد خــال مــدة زمنيــة محــددة مــن تاريــخ اإلعــان‪.‬‬
‫● ●بعــد انتهــاء المــدة المحــددة لالعتــراض يفحــص القاضــي محاضــر التحديــد والتحريــر والتأكــد مــن صحــة‬
‫الحقــوق ليأمــر بعدهــا بقيدهــا فــي الســجل إذا لــم يقــدم بشــأنها اعتراضــات‪.‬‬

‫‪183‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫أثر التسجيل العيني العقاري في السوق العقاري‬

‫أدى تطبيق نظام التسجيل العيني العقاري إلى‪:‬‬

‫● ●تحقيق االستقرار للملكية العقارية وتأمين التعامالت في العقار‪.‬‬

‫● ●الحد من النزاعات على تداخل الصكوك والتعدي على الحدود بين الجيران‪.‬‬
‫● ●ضمان عدم التعدي أو االستيالء على أي جزء من العقار‪.‬‬
‫● ●المساهمة في زرع الثقة في السوق العقاري‪.‬‬
‫● ●حماية الملكية العقارية وما يلحقها من حقوق والتزامات‪.‬‬
‫● ●تخفيف العبء على أجهزة الدولة المختصة بخدمات تطوير وبناء األراضي‪.‬‬
‫● ●الحد من التهرب الضريبي فيما يتعلق باألنشطة العقارية‪.‬‬

‫‪184‬‬
 ‫مالحظات‬
‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪185‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المراجع‬
‫أ‪ .‬باهمــام‪ ،‬علــي بــن ســالم بــن عمــر‪ 1432( .‬هـــ)‪ .‬نمــاذج إســكانية تتوافق مــع المتغيــرات الســكانية الســعودية «حالة‬
‫دراســية لمدينــة الريــاض»‪ .‬الريــاض‪ :‬مجلــة جامعــة الملــك ســعود‪ ،‬م ‪ ،23‬العمــارة والتخطيــط (‪ ،)2‬ص ‪.184-161‬‬
‫ب‪ .‬التشريعات العقارية لحكومة ُدبي‪.‬‬
‫ج‪ .‬العميــرة‪ ،‬أحمــد عبــد العزيــز‪ .)2011( .‬نــوازل العقــار دراســة فقهيــة تأصيليــة ألهــم قضايــا العقــار المعاصــرة‪ .‬الريــاض‪:‬‬
‫دار الميمــان للنشــر والتوزيــع‪.‬‬
‫د‪ .‬الالئحــة التنفيذيــة لنظــام ملكيــة الوحــدات العقاريــة وفرزهــا الصــادر بقــرار مجلــس الــوزراء رقــم ‪ 40‬وتاريــخ‬
‫‪1423/2/9‬هـــ المصــادق عليــه بالمرســوم الملكــي رقــم م‪ 5/‬وتاريــخ ‪1423/2/11‬هـــ‪.‬‬
‫هـ‪ .‬موقع وزارة اإلسكان‪ :‬رابط الموقع‪. https://goo.gl/xDrerc :‬‬
‫و‪ .‬نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الخاصة بالمملكة العربية السعودية‪.‬‬
‫ز‪ .‬وزارة اإلســكان‪ .‬المتطلبــات األساســية لتقديــم طلــب فــرز وحــدات عقاريــة مــن مالــك العقــار‪ .‬اســترجعت فــي تاريــخ‬
‫‪ 11‬يوليــو‪ 2018 ،‬م مــن ‪.https://goo.gl/Vh9fWY‬‬
‫ح‪ .‬وزارة اإلســكان‪ .‬مراحــل تســجيل (مالــك‪ -‬مطــور) العقــار لمتابعــة ســير الطلــب‪ .‬اســترجعت فــي تاريــخ ‪ 17‬يوليــو‪،‬‬
‫‪ 2018‬م مــن ‪. https://goo.gl/GbfKy5‬‬
‫ط‪ .‬الهيئة العامة للعقار‪ .‬التسجيل العيني للعقار‪ .‬استرجعت في تاريخ ‪ 8‬أكتوبر‪ 2018 ،‬م من‬
‫ي‪.https://goo.gl/R9bovc .‬‬
‫ك‪ .‬ابن منظور‪ ،‬محمد بن مكرم بن علي‪ 1414( .‬هـ)‪ .‬لسان العرب (ط ‪ .)3‬بيروت‪ :‬دار صادر‪.‬‬
‫ل‪ .‬العميــرة‪ ،‬أحمــد عبــد العزيــز‪ .)2011( .‬نــوازل العقــار دراســة فقهيــة تأصيليــة ألهــم قضايــا العقــار المعاصــرة‪ .‬الريــاض‪:‬‬
‫دار الميمــان للنشــر والتوزيــع‪.‬‬

‫‪186‬‬
 ‫مالحظات‬
‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪........................................................................................................................................................................................‬‬

‫‪187‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

‫المالحق‬
 ‫نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها‬
‫المادة األولى‪:‬‬

‫يقصد بالكلمات أو العبارات الواردة في هذا النظام ما يلي‪:‬‬

‫‪1 .1‬األرض‪ :‬هــي القطعــة المخصصــة لتشــييد بنــاء عليهــا‪ ،‬وإنشــاء مرافقــه وخدماتــه‪ ،‬حســب المخطــط الهندســي‬
‫المعتمــد برخصــة البنــاء‪.‬‬

‫‪2 .2‬الوحــدة العقاريــة‪ :‬هــي الــدار‪ ،‬أو الطبقــة‪ ،‬أو الشــقة‪ ،‬أو المــرآب (القــراج أو الــدكان)‪ ،‬أو أي جــزء مــن البنــاء‬
‫النظامــي يمكــن فــرزه‪ ،‬وإجــراء حقــوق الملكيــة عليــه‪ ،‬والتصــرف بــه مســتقبال عــن أجــزاء البنــاء األخــرى‪.‬‬

‫‪3 .3‬المالك‪ :‬هو الذي يملك وحدة عقارية مستقلة‪ ،‬سواء كان واحدا أو أكثر‪.‬‬

‫‪4 .4‬الصيانــة والترميــم‪ :‬هــي األعمــال الالزمــة لحفــظ العيــن أو حفــظ المنفعــة ســواء كانــت لوحــدة مســتقلة أو‬
‫لمــا تشــمله الملكيــة المشــتركة‪ ،‬كالمصعــد والســلم والحديقــة‪.‬‬

‫‪5 .5‬األجــزاء المشــتركة‪ :‬هــي األرض المشــيد عليهــا البنــاء‪ ،‬والحدائــق‪ ،‬واالرتــدادات‪ ،‬وهيــكل البنــاء‪ ،‬والســطح‪،‬‬
‫والمداخــل‪ ،‬والســلم‪ ،‬وجميــع أجــزاء البنــاء األخــرى المعــدة لالســتعمال المشــترك‪ ،‬ملتصقــة أو منفصلــة‪،‬‬
‫كالمواقــف‪ ،‬والممــرات‪ ،‬والنوافيــر‪ ،‬والمصاعــد‪ ،‬مــا لــم يتفــق علــى خــاف ذلــك‪.‬‬

‫المادة الثانية‪:‬‬

‫‪1.1‬لــكل مالــك أن يبنــي علــى أرضــه ضمــن حــدود األنظمــة والتعليمــات بنــاء مــن طبقــة أو أكثــر‪ ،‬ويفــرزه إلــى‬
‫وحــدات عقاريــة مســتقلة تبعــا للتصميــم المعتمــد فــي المخطــط والرخصــة‪ ،‬ويكــون تصرفــه فــي كل أو بعــض‬
‫هــذه الوحــدات باعتبــار كل وحــدة منهــا مســتقلة عــن األخــرى‪.‬‬

‫‪2.2‬ترقــم الوحــدات العقاريــة فــي البنــاء الواحــد ترقيمــا تسلســليا ‪ ،‬بحيــث ال يتكــرر رقــم واحــد لوحدتيــن عقاريتيــن‬
‫فــي البنــاء الواحــد‪.‬‬

‫‪3.3‬يجب أن يبقى شكل وحدود األرض وأطوالها والبناء ومقاييسه مطابقا للمخطط المعتمد‪.‬‬

‫‪4.4‬تبقــى محتويــات صــك الملكيــة مطابقــة ألوصــاف األرض وحدودهــا وشــكلها وأوصــاف الوحــدة‬
‫العقارية‪،‬وحدودهــا وشــكلها الهندســي‪ ،‬فــإذا اختلفــت األوصــاف عــن الواقــع تجــري الجهــة المختصــة تصحيــح‬
‫بيانــات الصــك وفقــا لإلجــراءات النافــذة‪ ،‬ويمكــن إصــدار صــك لــكل وحــدة‪.‬‬

‫‪5.5‬أ‪ -‬إذا اشــترك شــخصان فأكثــر فــي تشــييد بنــاء‪ ،‬اعتبــروا جميعــا شــركاء فــي ملكيتــه‪ ،‬أرضــا وبنــاء‪ ،‬ملكيــة شــائعة‬
‫فــي كل طبقاتــه ووحداتــه العقاريــة‪ ،‬ومالحقــه‪ ،‬كل بنســبة مســاهمته فــي رأس المــال والمصروفــات‪ ،‬مــا لــم‬
‫يكــن فــي العقــد اتفــاق بخــاف ذلــك‪.‬‬

‫ب‪ -‬يجــب أن يتضمــن العقــد أســماء أصحــاب الحصــص العينيــة مــن مالكــي األرض‪ ،‬وأصحــاب الحصــص النقديــة‪،‬‬
‫وأوصــاف األرض المعــدة للبنــاء‪ ،‬ورقــم صــك الملكيــة وتاريخــه ومصــدره والتزمــات الشــركاء وحقوقهــم األخــرى‪.‬‬

‫المادة الثالثة‪:‬‬

‫● ●للشــركاء أن يتقاســموا حصصهــم الشــائعة فــي البنــاء المشــترك‪ ،‬ويختــص كل منهــم بوحــدة عقاريــة أو أكثــر‪،‬‬
‫فــإن لــم يتفقــوا علــى القســمة فلطالبهــا اللجــوء إلــى القضــاء‪.‬‬

‫‪190‬‬
 ‫المادة الرابعة‪:‬‬

‫‪1.1‬يكــون مالكــو الوحــدات العقاريــة فــي بنــاء واحــد‪ ،‬شــركاء فــي األجــزاء المشــتركة مــا لــم يتفــق علــى خــاف‬
‫ذلــك‪.‬‬

‫‪2.2‬تكــون الحواجــز الجانبيــة والحيطــان بيــن وحدتيــن متالصقتيــن فــي بنــاء قائــم مشــتركة بيــن أصحابهــا مــا لــم‬
‫يثبــت خــاف ذلــك‪ ،‬وال يحــق ألي منهمــا اســتعمال حصتــه فيمــا يلحــق ضــررا باآلخــر‪.‬‬

‫‪3.3‬تكــون األجــزاء المشــتركة التــي تقتصــر منفعتهــا علــى بعــض المالكيــن ملــكا مشــتركا بينهــم مــا لــم يتفــق‬
‫علــى خــاف ذلــك‪.‬‬

‫‪4.4‬يكــون نصيــب كل مالــك فــي األجــزاء المشــتركة فيمــا ال يقبــل القســمة جــزءا مشــاعا فــي األرض والبنــاء‪،‬‬
‫ويلحــق بالوحــدة العقاريــة إلحاقــا تامــا فــي التصرفــات جميعــا مــا لــم يتفــق علــى خــاف ذلــك‪.‬‬

‫‪5.5‬تكون حصة كل مالك في األجزاء المشتركة بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه مفرزا‪.‬‬

‫المادة الخامسة‪:‬‬

‫‪1.1‬يشــترك كل مالــك وحــدة عقاريــة أو أكثــر فــي تكاليــف صيانــة األجــزاء المشــتركة المذكــورة فــي المــادة‬
‫الرابعــة‪ ،‬وإدارتهــا وترميمهــا‪ ،‬كل بقــدر مــا يملــك مــن البنــاء‪.‬‬

‫‪2.2‬ألي مالــك بعــد موافقــة جمعيــة المــاك أن يحســن علــى نفقتــه االنتفــاع باألجــزاء المشــتركة أو جــزء منهــا دون‬
‫أن يغيــر مــن تخصيصهــا أو مــا يلحــق الضــرر باآلخريــن‪.‬‬

‫‪3.3‬علــى مالــك الوحــدة صيانــة حصتــه المســتقلة وترميمهــا‪ ،‬ولــو لــم يكــن ينتفــع بهــا لدفــع الضــرر عــن اآلخريــن أو‬
‫عــن األجــزاء المشــتركة‪.‬‬

‫‪4.4‬ليــس ألي مالــك وحــدة عقاريــة التخلــي عــن حصتــه فــي األجــزاء المشــتركة بغيــة التخلــص مــن االشــتراك فــي‬
‫تكاليــف حفظهــا أو صيانتهــا أو ترميمهــا‪.‬‬

‫‪5.5‬علــى صاحــب الســفل القيــام باألعمــال والترميمــات العاديــة لمنــع ضــرر العلــو وســقوطه‪ ،‬وعلــى صاحــب العلــو‬
‫أال يحــدث فــي بنائــه مــا يضــر بالســفل‪ ،‬وأن يقــوم باألعمــال والترميمــات الالزمــة لمنــع ضــرر الســفل‪.‬‬

‫‪6.6‬إذا دعــت الضــرورة إجــراء بعــض األعمــال حفظــا لســامة البنــاء المشــترك أو لحســن االنتفــاع باألجــزاء المشــتركة‬
‫أو صيانتهــا وترميمهــا داخــل أي وحــدة مــن هــذا البنــاء‪ ،‬فليــس لمالكهــا أو جمعيــة المــاك معارضــة المتضــرر‬
‫فــي ذلــك‪ ،‬علــى أن تعــاد الحــال فــي هــذه الوحــدة إلــى مــا كانــت عليــه علــى نفقــة المباشــر فــور انتهــاء‬
‫اإلصالحــات الالزمــة‪.‬‬

‫المادة السادسة‪:‬‬

‫● ●علــى كل مالــك وفقــا لهــذا النظــام أال يغلــو فــي اســتعمال حقــه إلــى الحــد الــذي يضــر بجــاره‪ ،‬وليــس للجــار أن‬
‫يرجــع علــى جــاره فــي مضــار الجــوار المألوفــة التــي ال يمكــن تجنبهــا‪ ،‬وإنمــا لــه أن يطلــب إزالــة هــذه المضــار‬
‫إذا تجــاوزت المألــوف‪ ،‬علــى أن يراعــي فــي ذلــك اآلداب الشــرعية والعــرف وطبيعــة العقــار‪ ،‬وموقــع كل‬
‫وحــدة عقاريــة بالنســبة لألخــرى‪ ،‬والغــرض الــذي خصصــت لــه كل وحــدة‪.‬‬

‫‪191‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫المادة السابعة‪:‬‬

‫● ●تتــم إجــراءات نقــل الملكيــة أمــام الجهــة المختصــة في توثيــق العقود واإلقــرارات وإصــدار الصكــوك المتعلقة‬
‫بهــا‪ ،‬وفقــا لإلجــراءات النافــذة‪ ،‬مــع مراعــاة مــا ورد فــي هــذا النظام‪.‬‬

‫المادة الثامنة‪:‬‬

‫‪1.1‬إذا اقتضــت المصلحــة العامــة نــزع ملكيــة البنــاء‪ ،‬فــإن كان النــزع لكامــل البنــاء أو بعضــه‪ ،‬أو لمــا هــو مشــترك‬
‫كالحديقــة واالرتــداد؛ فــإن لــكل مالــك مــن التعويــض بقــدر نســبة قيمــة مــا يملكــه مــن البنــاء‪.‬‬

‫‪2.2‬أما إن كان المنزوع جزءا مفرزا من البناء فإن التعويض لصاحب الجزء المنزوع‪.‬‬

‫المادة التاسعة‪:‬‬

‫‪1.1‬إذا وجــدت ملكيــة مشــتركة لعقــار مقســم إلــى وحــدات عقاريــة يزيــد عددهــا علــى عشــر‪ ،‬وجــاوز عــدد مالكهــا‬
‫خمســة‪ ،‬فعلــى المــاك أن يكونــوا جمعيــة فيمــا بينهــم‪ ،‬لمصلحــة العقــار‪ ،‬ويجــوز تكويــن جمعيــة فيمــا بينهــم‬
‫إذا كان عــدد هــذه الوحــدات عشــرا فأقــل‪ ،‬أو كان المــاك خمســة فأقــل‪.‬‬

‫‪2.2‬تتمتــع جمعيــة المــاك بشــخصية معنويــة وتكــون لهــا ذمــة ماليــة مســتقلة‪ ،‬وتســجل فــي وزارة العمــل‬
‫والشــؤون االجتماعيــة‪.‬‬

‫‪3 .3‬تتكون موارد جمعية المالك مما يأتي‪:‬‬

‫‪ .‬أاشتركات المالك‪.‬‬
‫‪.‬بالمبالغ التي يتقرر تحصيلها من المالك لمواجهة التزامات الجمعية‪.‬‬
‫‪ .‬جالقروض‪.‬‬
‫‪ .‬دالتبرعات والهبات‪.‬‬
‫‪ .‬هعائد استثمار األجزاء القابلة لذلك‪.‬‬

‫المادة العاشرة‪:‬‬

‫● ●تنتخــب جمعيــة المــاك رئيســا لهــا مــن بيــن أعضائهــا يتولــى رئاســة اجتماعاتهــا ومتابعــة قراراتهــا‪ ،‬ويتــم‬
‫انتخابــه باألغلبيــة المنصــوص عليهــا فــي المــادة الثانيــة عشــرة‪ ،‬وتكــون مدتــه ثــاث ســنوات قابلــة للتجديــد‪.‬‬
‫● ●المادة الحادية عشرة‪:‬‬
‫● ●لجمعيــة المــاك أن تضــع بموافقــة ثالثــة أربــاع المــاك الئحــة لضمــان حســن االنتفــاع بالعقــار المشــترك‪،‬‬
‫وحســن إدارتــه‪.‬‬

‫المادة الثانية عشرة‪:‬‬

‫● ●إذا لــم يوجــد الئحــة لــإدارة أو خلــت مــن النــص علــى بعــض األمــور‪ ،‬تكــون إدارة األجــزاء المشــتركة مــن‬
‫حــق جمعيــة المــاك‪ ،‬وقراراتهــا فــي ذلــك ملزمــة بشــرط أن يدعــى جميــع ذوي الشــأن بخطــاب مســجل إلــى‬
‫االجتمــاع‪ ،‬وأن تصــدر القــرارات بأغلبيــة المــاك محســوبة علــى أســاس قيمــة األنصبــة‪.‬‬

‫‪192‬‬
 ‫المادة الثالثة عشرة‪:‬‬

‫● ●لجمعيــة المــاك بأغلبيــة األصــوات المنصــوص عليهــا فــي المــادة الثانيــة عشــرة أن تــأذن فــي إجــراء أي أعمــال‬
‫أو تركيبــات يترتــب عليهــا زيــادة فــي قيمــة العقــار كلــه أو بعضــه‪ ،‬وذلــك علــى نفقــة مــن يطلبــه مــن المــاك‪،‬‬
‫وبمــا تضعــه الجمعيــة مــن شــروط‪ ،‬ومــا تفرضــه مــن تعويضــات والتزامــات أخــرى لمصلحــة الشــركاء‪.‬‬
‫المادة الرابعة عشرة‪:‬‬

‫‪1.1‬يكــون لجمعيــة المــاك مديــر يتولــى تنفيذهــا قراراتهــا‪ ،‬ويعيــن باألغلبيــة المشــار إليهــا في المــادة الثانية عشــرة‪،‬‬
‫وعلــى المديــر إذا اقتضــى الحــال أن يقــوم بمــا يلــزم لحفــظ جميــع األجــزاء المشــتركة وحراســتها وصيانتهــا‪ ،‬ولــه‬
‫أن يطالــب كل ذي شــأن بتنفيــذ ذلــك مــا لــم يوجــد نــص فــي الئحــة الجمعيــة يخالفــه‪.‬‬

‫‪2.2‬يمثل المدير جمعية المالك أمام القضاء والجهات األخرى‪ ،‬وله مقاضاة المالك‪.‬‬

‫المادة الخامسة عشرة‪:‬‬

‫‪1.1‬يحدد أجر المدير بالقرار الصادر بتعيينه‪.‬‬

‫‪2.2‬يجوز عزل المدير بقرار تتوفر فيه األغلبية المشار إليها في المادة الثانية عشرة‪.‬‬

‫المادة السادسة عشرة‪:‬‬

‫‪1.1‬إذا تضــرر البنــاء بســبب حريــق أو غيــره فعلــى الشــركاء أن يلتزمــوا لتجديــده بمــا تقــرره جمعيــة المــاك باألغلبيــة‬
‫المنصــوص عليهــا فــي المــادة الثانيــة عشــرة مــا لــم يتفــق علــى خــاف ذلــك‪.‬‬

‫‪2.2‬إذا انهدم البناء تقرر جمعية المالك ما تراه‪ ،‬وفي حال االختالف يرفع األمر للقضاء‪.‬‬

‫المادة السابعة عشرة‪:‬‬

‫● ●يصدر وزير الشؤون البلدية والقروية الالئحة التنفيذية والقرارات الالزمة لتنفيذ هذا النظام‪.‬‬

‫المادة الثامنة عشرة‪:‬‬

‫● ●يلغي هذا النظام كل ما يتعرض معه من أحكام‪.‬‬

‫المادة التاسعة عشرة‪:‬‬

‫● ●ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية‪ ،‬ويعمل به بعد تسعين يوما من تاريخ نشره‪.‬‬

‫‪193‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫الالئحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها‬
‫مــادة (‪)1‬‬

‫● ●يتــم فــرز البنــاء الــى وحــدات عقاريــة وفقـ ًـا لمــا صــدر بشــأنها مــن مخططــات وتراخيــص معتمــدة مــن البلديــة‬
‫المختصــة‪ ،‬أمــا المبانــي التــي لــم يســبق إصــدار مخططــات أو تراخيــص بشــأنها أو التــي لــم يحــدد الترخيــص‬
‫إمكانيــة تجزئتهــا وفرزهــا فيتــم فرزهــا بعــد عمــل رفــع مســاحي للوحــدة وتقديــم شــهادة مصدقــة مــن مكتــب‬
‫هندســي معتمــد بســامة المبنــى انشـ ً‬
‫ـائيا‪.‬‬
‫مــادة (‪)2‬‬

‫● ●للمالــك فــرز وحــدة عقاريــة أو أكثــر مــن صــك أرضــه بصــك مفــرز يحــدد فيــه كافــة المعلومــات عــن موقــع‬
‫الوحــدة العقاريــة ومســاحتها ورقمهــا التسلســلي فــي البنــاء والــدور (ســفل أوعلــو) ونصابهــا مــن األجــزاء‬
‫المشــتركة التــي ال تقبــل القســمة فــي كامــل البنــاء ونصابهــا مــن األجــزاء المشــتركة التــي تقبــل القســمة‬
‫وتقتصــر منفعتهــا علــى وحــدة ســكنية أخــرى أو أكثــر وذلــك بعــد الحصــول علــى موافقــة البلديــة المختصــة‪.‬‬
‫مــادة (‪)3‬‬

‫● ●األجــزاء المشــتركة فــي العقــار التــي ال تقبــل القســمة علــى المــاك ال يجــوز للمالــك أن يتصــرف فــي حصــة‬
‫ً‬
‫مفــرزا‪ ،‬ويشــمل التصــرف فــي الجــزء المفــرز حصــة المتصــرف فــي‬ ‫منهــا مســتقلة عــن الجــزء الــذي يملكــه‬
‫األجــزاء المشــتركة التــي ال يمكــن قســمتها‪.‬‬
‫مــادة (‪)4‬‬

‫● ●للمالــك أن يتصــرف فــي الجــزء المفــرز لــه وأن يســتعمله أو يســتغله بمــا ال يتعــارض مــع التخصيــص المتفــق‬
‫عليــه شــريطة أال يقــوم بعمــل مــن شــأنه اإلضــرار بحقــوق ســائر المالكيــن‪.‬‬
‫مــادة (‪)5‬‬

‫● ●لــكل مالــك أن يســتعمل األجــزاء المشــتركة فيمــا خصصــت لــه لالنتفــاع بمــا يخصــه منهــا‪ ،‬مــع مراعــاة حقــوق‬
‫غيــره مــن المــاك‪.‬‬
‫مــادة (‪)6‬‬

‫● ●ال يجــوز ألي مالــك أن يقــوم بعمــل مــن شــأنه أن يهــدد ســامة البنــاء أو يغيــر فــي شــكله أو مظهــره الخارجــي‬
‫أو إســاءة استخدامه‪.‬‬
‫مــادة (‪)7‬‬

‫● ●يحــق للمالــك تغييــر اســتخدام ملكــه بعــد الحصــول علــى الموافقــة الخطيــة لجمعيــة المــاك وصــدور الترخيــص‬
‫الــازم بالموافقــة علــى التعديــل مــن البلديــة المختصــة‪.‬‬
‫مــادة (‪)8‬‬

‫● ●يتحمــل المــاك نفقــات حفــظ األجــزاء المشــتركة وصيانتهــا وإدارتهــا كل بنســبة حصتــه فــي تلــك األجــزاء ‪،‬‬
‫أمــا األجــزاء المشــتركة التــي تخــص بعــض المــاك فتــوزع النفقــات علــى المنتفعيــن منهــم بحســب نســبة‬
‫انتفاعهــم أو حســب نســبة المســاحات المملوكــة لهــم وفقــا لمــا تقــرره جمعيــة المــاك‪.‬‬

‫‪194‬‬
 ‫مــادة (‪)9‬‬

‫نقل الملكيــــة‬

‫ً‬
‫مرفقــا بــه صــورة مــن صــك الملكيــة‬ ‫‪1.1‬يقــوم المالــك بتقديــم طلــب فــرز الوحــدة العقاريــة للبلديــة المختصــة‬
‫ونســخة مــن المخططــات المعتمــدة للمبنــى ورخصــة البنــاء ‪ ،‬أمــا المبانــي التــي لــم يصــدر لهــا رخصــة بنــاء مــن‬
‫قبــل فيكتفــي بتقديــم رســم كروكــي يحــدد الموقــع ورفــع مســاحي للوحــدة العقاريــة المــراد فرزهــا‪.‬‬

‫‪2.2‬تقــوم البلديــة ‪ -‬بعــد اســتكمال كافــة االشــتراطات الالزمــة للفــرز ‪ -‬بالتحقــق مــن المســتندات المقدمــة والتأكــد‬
‫مــن اســتيفاء كافــة البيانــات المتعلقــة بالمســاحة االجماليــة والمجاوريــن وذكــر اســم الشــارع ورقــم الشــقة‬
‫وعــدد الطبقــات ورقــم البناء‪..‬الــخ‪.‬‬

‫‪3.3‬تتولــى البلديــة إحالــة طلــب فــرز الوحــدة العقاريــة لكتابــة العــدل الكمــال مــا يلــزم نحــو إصــدار وثيقــة الملكيــة‬
‫للعيــن التــي تــم فرزهــا حســب االجــراءات المتبعــة نظامــا‪.‬‬

‫مــادة (‪)10‬‬

‫تكوين جمعية المالك‬

‫‪1.1‬يجــوز للمــاك بأغلبيــة األنصبــة أن يكونــوا جمعيــة مــاك إلدارة العقــار وضمــان حســن االنتفــاع بــه ويلزمهــم‬
‫تكويــن الجمعيــة إذا كان عــدد الوحــدات عشــر فأكثــر وعــدد المــاك خمســة فأكثــر‪.‬‬

‫‪2.2‬يكــون لجمعيــة المــاك ذمــة ماليــة مســتقلة وتســجل فــي وزارة العمــل والشــئون االجتماعيــة ويتــم الفصــل‬
‫فيمــا يطــرأ مــن منازعــات بيــن المــاك مــن قبــل جهــات االختصــاص‪.‬‬

‫‪3.3‬تكــون الجمعيــة نافــذة المفعــول بعــد موافقــة وزارة العمــل والشــئون االجتماعيــة علــى تســجيلها شــريطة‬
‫أن تقــدم جمعيــة المــاك مســوغات التســجيل ممثلــة فــي (صــك الملكيــة ‪ -‬عــدد الوحــدات العقاريــة ‪ -‬عــدد‬
‫المــاك وأســمائهم ‪ -‬عــدد الوحــدات الســكنية ‪ -‬عــدد الوحــدات التجاريــة باالضافــة الــى كافــة البيانــات المتعلقة‬
‫بالموقــع والمدينــة والحــي والشــارع ورقــم العقــار ونــوع المبنــى وكافــة ماتطلبــه وزارة العمــل والشــئون‬
‫االجتماعيــة حيــال ذلــك)‪.‬‬

‫‪4.4‬إذا لــم يقــم المــاك بإتمــام اإلجــراءات الالزمــة إلنشــاء جمعيــة المــاك كان ألي منهــم أن يطلــب مــن وزارة‬
‫العمــل والشــئون االجتماعيــة إتمــام هــذه اإلجــراءات‪.‬‬

‫‪5.5‬إذا تعــدد األشــخاص الذيــن يملكــون معـ ًـا طبقــة أو شــقة أو بنــاء فــي مجمــوع أبنيــة‪ ،‬فيعتبــرون فيمــا يتعلــق‬
‫ـكا واحـ ً‬
‫ـدا‪ .‬وعليهــم أن يوكلــوا مــن يمثلهــم فيهــا‪.‬‬ ‫بعضويــة الجمعيــة مالـ ً‬

‫مــادة (‪)11‬‬

‫ً‬
‫مقرا لها حسب الحاجة إلى ذلك‪.‬‬ ‫● ●يجوز لجمعية المالك أن تؤمن‬
‫مــادة (‪)12‬‬

‫● ●تعتبــر جمعيــة المــاك حارسـ ًـا علــى األجــزاء المشــتركة ‪ ،‬ومســئولة عــن األضــرار التــي تلحــق بالمــاك أو الغيــر ‪،‬‬
‫ولهــا الحــق فــي مراجعــة الجهــات المختلفــة ومطالبــة المتســبب فــي الضــرر بإزالتــه‪.‬‬

‫‪195‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫مــادة (‪)13‬‬

‫‪1.1‬لكل مالك عدد من األصوات في جمعية المالك يتناسب مع حصته في العقار‪.‬‬

‫‪2.2‬إذا كانــت حصــة أحــد المــاك تزيــد علــى النصــف ‪ ،‬انقــص عــدد مــا لــه مــن أصــوات إلــى مــا يســاوي مجمــوع‬
‫أصــوات باقــي المــاك‪.‬‬

‫مــادة (‪)14‬‬

‫‪1.1‬ال يجــوز لشــخص واحــد أن يكــون وكيـ ً‬

‫ـا عــن أكثــر مــن مالــك ‪ ،‬كمــا ال يجــوز لمــن لــه عــدد مــن األصــوات مســاوية‬
‫ألصــوات باقــي األعضــاء أن يكــون وكيــا عــن غيــره‪.‬‬

‫‪2.2‬ال يجوز لمدير الجمعية وال ألحد معاونيه وال أقربائهم من الدرجة األولى أن يكونوا وكالء عن المالك‪.‬‬

‫مــادة (‪)15‬‬

‫● ●مــع مراعــاة مــاورد فــي المــادة (‪ )13‬تصــدر قــرارات الجمعيــة بأغلبيــة أصــوات المــاك محســوبة علــى أســاس‬
‫قيمــة األنصبــة بشــأن‪:‬‬
‫‪1.1‬التفويض في اتخاذ قرار من القرارات التي تكفي للموافقة عليها أغلبية أصوات الحاضرين‪.‬‬

‫‪2.2‬انتخاب أو عزل مدير الجمعية أو أعضاء مجلس اإلدارة مع مراعاة ماورد بالمادة ‪ 2/15‬من النظام‪.‬‬

‫‪3.3‬التصريح ألحد المالك بإحداث تعديل في األجزاء المشتركة‪.‬‬

‫‪4.4‬عند تغيير أنصبة المالك في العقار يتم تعديل نسب توزيع النفقات وفقا لذلك‪.‬‬

‫‪5.5‬تحديد األسلوب المناسب لتنفيذ األعمال التي تفرضها األنظمة واللوائح‪.‬‬

‫ً‬
‫جزئيا بعد إقراره من البلدية المختصة‪.‬‬ ‫ً‬
‫كليا أو‬ ‫‪6.6‬تجديد البناء في حالة الهالك‬

‫‪7.7‬وضع الئحة لضمان حسن االنتفاع بالعقار وإدارته أو تعديله‪.‬‬

‫‪8.8‬إحــداث تعديــل أو تغييــر أو إضافــة فــي األجــزاء المشــتركة إذا كان مــن شــأن ذلــك تحســين االنتفــاع بهــا فــي‬
‫حــدود مــا خصــص لــه العقــار ‪ ،‬وعلــى الجمعيــة فــي هــذه الحالــة أن تقــرر بنفــس األغلبيــة توزيــع مــا قررتــه مــن‬
‫أعمــال وكذلــك نفقــات تشــغيل وصيانــة مــا اســتحدث‪ .‬وال يجــوز ألي مالــك أن يمنــع أو يعطــل تنفيــذ مــا قررتــه‬
‫الجمعيــة ولــو اقتضــى هــذا التنفيــذ القيــام بأعمــال داخــل ملكــه ولمــن يلحقــه ضــرر بســبب تنفيــذ األعمــال التــي‬
‫قررتهــا الجمعيــة الحــق فــي مطالبــة الجمعيــة بالتعويــض‪.‬‬

‫‪9.9‬التصرفــات العقاريــة التــي مــن شــأنها كســب أو نقــل أو ترتيــب حــق مــن الحقــوق العينيــة بالنســبة لألجــزاء‬
‫المشــتركة‪.‬‬

‫ً‬
‫احتياطيا‪.‬‬ ‫‪1010‬استثمار األموال العائدة من التأجير وخالفه أو توزيعه بشكل سنوي أو حفظه أو جزء منه‬

‫‪196‬‬
 ‫مــادة (‪)16‬‬

‫‪1.1‬تصدر قرارات الجمعية بإجماع أصوات المالك في شأن‪:‬‬

‫التصرفــات فــي جــزء مــن األجــزاء المشــتركة إذا كان االحتفــاظ بهــذا الجــزء ضروريــا لالنتفــاع بالعقــار وفقــا للتخصيــص‬
‫المتفــق عليــه‪.‬‬

‫‪2.2‬إنشاء طبقات أو شقق جديدة بغرض تمليكها ملكية مفرزة بعد موافقة الجهات المختصة على ذلك‪.‬‬

‫مــادة (‪)17‬‬

‫● ●إذا تعــذر انتخــاب مديــر للجمعيــة مــن بيــن المــاك فلــوزارة العمــل والشــئون االجتماعيــة اتخــاذ ماتــراه مناســبا‬
‫حيــال ذلــك‪.‬‬
‫مــادة (‪)18‬‬

‫رسوم الخدمات والمرافـق‪:‬‬

‫● ●يراعــي فــي المبانــي الجديــدة تأميــن عــداد لــكل وحــدة ســكنية مــن مرفقــي الكهربــاء والمــاء ويقــوم مالــك‬
‫الوحــدة بتســديد قيمــة رســوم اســتهالكه لخدمــة وفقــا لعــداد وحدتــه‪.‬‬
‫● ●يطبق البند السابق على المباني القائمة قبل صدور هذه الالئحة إذا توفر فيها عداد لكل وحدة‪.‬‬
‫● ●فــي حالــة عــدم تأميــن عــداد لــكل وحــدة فــي المبانــي القائمــة قبــل صــدور الالئحــة يقــوم كل مالــك بســداد‬
‫مايخصــه بنســبة اســتهالكه مــن الخدمــة وفقــا لمــا تقــرره جمعيــة المــاك‪.‬‬
‫● ●تعامــل المبانــي القائمــة والمبانــي الجديــدة بموجــب البنــد الســابق فيمــا يخــص المرافــق التــي يتعــذر تأميــن‬
‫عــدادات مســتقلة لجميــع وحداتهــا‪.‬‬

‫مــادة (‪)19‬‬

‫تحصيل الرسوم والنفقات‪:‬‬

‫● ●تقــوم جمعيــة المــاك بتحصيــل الرســوم والنفقــات المترتبــة علــى مــاك ومســتثمري الشــقق والمحــات‬
‫ً‬
‫ابتــداءا مــن تاريــخ اســتالم‬ ‫التجاريــة ويلتــزم المــاك والمســتثمرون بدفــع نصيبهــم مــن الرســوم والنفقــات‬
‫الوحــدة العقاريــة ولجمعيــة المــاك اتخــاذ كافــة اإلجــراءات الضروريــة وبشــكل فــوري لتحصيــل أي رســم‬
‫ً‬
‫يومــا علــى تاريــخ االســتحقاق‪.‬‬ ‫مســتحق علــى أي مالــك أو مســتثمر وذلــك بعــد مــرور (‪)30‬‬

‫مــادة (‪)20‬‬

‫حفظ السـجالت‪:‬‬

‫● ●تحتفــظ جمعيــة المــاك بســجالت تــدون بهــا محاضــر اجتماعــات الجمعيــة ‪ ،‬كمــا تحتفــظ بســجالت ودفاتــر‬
‫حســابات منفصلــة للمبالــغ المســتحقة علــى المــاك ‪ ،‬ويحــق لــكل مالــك شــقة أومــن يفوضــه طلــب فحــص‬
‫الســجالت ودفاتــر الحســابات الخاصــة بتلــك المبالــغ فــي فتــرات معقولــة خــال ســاعات العمــل العاديــة‪.‬‬

‫‪197‬‬ ‫فرز الوحدات العقارية‬

 ‫مــادة (‪)21‬‬

‫الحسابات الختامية والموازنة التخطيطية‬

‫● ●تقــوم جمعيــة المــاك بإعــداد الحســابات الختاميــة واعتمادهــا مــن مكتــب محاســب قانونــي معتمــد ‪ ،‬وعليهــا‬
‫تحديــد بدايــة الســنة الماليــة ونهايتهــا وتقديــم موازنــة مقترحــة للعــام المالــي التالــي‪.‬‬

‫مــادة (‪)22‬‬

‫االخطــــارات‬

‫● ●جميــع العناويــن والمراســات واإلخطــارات والمكاتبــات والبيانــات والتقاريــر التــي توجههــا جمعيــة المــاك‬
‫تكــون باللغــة العربيــة وتعتبــر قــد ســلمت حســب األصــول إذا مــا تــم إرســالها عــن طريــق البريــد المســجل أو‬
‫الفاكــس المؤيــد بعلــم الوصــول مــن المرســل إليــه علــى العنــوان المحــدد بعقــد البيــع أو عــن طريــق التســليم‬
‫باليــد مقابــل إيصـــال باالســتالم ‪ ،‬وفــي حالــة تغييــر عنــوان المالــك فيجــب إخطــار جمعيــة المــاك كتابيــا‬
‫بالعنــوان الجديــد‪.‬‬

‫مــادة (‪)23‬‬

‫● ●تنشر هذه الالئحة في الجريدة الرسمية ويجري العمل بها من تاريخ نشرها‪.‬‬

‫‪198‬‬
 ‫منهجية البناء والتصميم‬
‫تــم بنــاء هــذا المحتــوى وتصميمــه مــن قبــل شــركة رواد المعرفــة للتدريــب والتعليــم وفــق منهجيــة‬
‫إن المنهجيــة التــي تــم بنــاء وتصميــم المحتــوى وفقهــا‪ ،‬محفوظــة للشــريك‬
‫(جــاد لبنــاء المناهــج التدريبيــة)‪ّ .‬‬
‫العلمــي‪ ،‬شــركة رواد المعرفــة للتدريــب والتعليــم‪ ،‬ويحظــر االعتــداء عليهــا بــأي شــكل‪.‬‬