‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................

‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫بسم اهلل الرمحن الرحيم‬

‫دراسة‬
‫جدوى اقتصادية‬
‫مشروع مركز وجدي للتسوق‬
‫في مدينة السماوة‬
‫‪Feasibility Study‬‬
‫‪Wagdi Center‬‬

‫‪1‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫محتويات الدراسة‬
‫رقم الصفحة‬ ‫الموضوع‬ ‫التسلسل‬
‫‪3‬‬ ‫المقدمة‬ ‫‪1‬‬
‫‪4‬‬ ‫الغرض من الدراسة‬ ‫‪2‬‬
‫‪4‬‬ ‫الفكرة األولية للمشروع‬ ‫‪3‬‬
‫‪5‬‬ ‫موقع المشروع‬ ‫‪4‬‬
‫‪6‬‬ ‫حدود المشروع‬ ‫‪5‬‬
‫‪7‬‬ ‫وصف المشروع‬ ‫‪6‬‬
‫‪8‬‬ ‫دراسة الجدوى التسويقية للمشروع‬ ‫‪7‬‬
‫‪11‬‬ ‫دراسة الجدوى الفنية للمشروع‬ ‫‪8‬‬
‫‪13‬‬ ‫دراسة الجدوى المالية للمشروع‬ ‫‪9‬‬
‫‪20‬‬ ‫الجدوى االقتصادية للمشروع‬ ‫‪10‬‬
‫‪21‬‬ ‫الجدوى البيئية للمشروع‬ ‫‪11‬‬
‫‪22‬‬ ‫تحليل حساسية المشروع‬ ‫‪12‬‬
‫‪23‬‬ ‫الخالصة والنتائج‬ ‫‪13‬‬
‫‪24‬‬ ‫التحليل إبداء الرأي‬ ‫‪14‬‬
‫‪26‬‬ ‫صور المشروع االستثماري‬ ‫‪15‬‬

‫‪2‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫دراسة‬
‫جدوى اقتصادية‬

‫المقدمة‬ ‫‪‬‬

‫تشهد مدينة السماوة حركة تجارية وعمرانية واسعة ألسباب عدة منها تطور‬
‫الحياة االقتصادية وانفتاح المدينة على بقية المدن العراقية األخرى‪ ،‬باإلضافة إلى‬
‫وجود مؤسسات تعليمية جامعية ومعاهد فنية استقطبت العديد من الوافدين من المدن‬
‫العراقية األخرى ‪ .‬وقد أدت هذه العوامل الرئيسية إلى حاجة هذه المدينة إلى التطور‬
‫في النواحي التجارية والعمرانية واالنتقال من البناء األرضي الذي تميزت به المدينة‬
‫عبر تاريخها إلى البناء العمودي ذات الطوابق المتعددة بحيث أصبح التركيز على تقديم‬
‫الخدمات المتنوعة إلى المواطنين في مكان واحد ‪.‬‬
‫وتأسيسا على ذلك انطلقت فكرة احد المستثمرين من أبناء محافظة المثنى‬
‫باتخاذ قرار االستثمار في عمارة متعددة األغراض على مساحة (‪ )300‬م‪ ، 2‬حيث‬
‫األرض مملوكة للدولة ومستأجرة منها وتقع في مركز مدينة السماوة (محافظة المثنى‬
‫) في منطقة تجارية صرفة ضمن ما يسمى بالمحور التجاري‪.‬‬
‫وبهدف التعرف على طبيعة وتفاصيل هذا االستثمار وتزويد الجهات ذات‬
‫العالقة والمستثمر بكافة المعلومات الالزمة التخاذ القرار االستثماري ومن ثم الحصول‬
‫على الموافقات الرسمية األصولية‪ ،‬فانه البد من إجراء الدراسات التسويقية والفنية‬
‫والمالية واالقتصادية وغيرها‪.‬‬

‫‪3‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫‪ ‬الغرض من الدراسة‬

‫تهدف هذه الدراسة إلى وصف المشروع االستثماري من ناحية مكانه ومكوناته‬
‫وطبيعة نشاطاته الخدمية والتجارية‪ ،‬حيث أن هذا المشروع يتضمن مركزا تسويقيا‬
‫تجاريا لبيع السلع االستهالكية بكافة أنواعها (الطابق األول والثاني ) ‪.‬‬
‫وقبل الشروع بهذا المشروع البد من وصف مكوناته الفنية كذلك ودراسة‬
‫وتحليل الحسابات المالية للتوصل في هذه الدراسة إلى بعض المؤشرات التي تدفع‬
‫المستثمر إلى مواصلة عمله وتحقيق عوائد مالية مستقبلية‪.‬باإلضافة إلى دراسة‬
‫الجوانب االقتصادية واالجتماعية والبيئية ذات النفع العام للمجتمع واالقتصاد بشكل‬
‫عام‪.‬‬

‫‪ ‬الفكرة االولية للمشروع‬

‫قامت فكرة المشروع في بادئ األمر على أساس تأجير قطع أراضي الدولة من‬
‫قبل مديرية بلدية السماوة وفقا لقانون رقم (‪ )32‬لسنة ‪ 1986‬والذي يقوم على أساس‬
‫تأجير واستئجار ممتلكات الدولة من قبل المستأجر‪ -‬قطاع خاص بهدف إنشاء عمارة‬
‫متعددة الطوابق عليها ‪ .‬وقد تم توقيع العقد بين مديرية بلدية السماوة الممثلة‬
‫بالمهندس المقيم والمستأجر من القطاع الخاص لألرض المخصصة أساسا ألغراض‬
‫تجارية لمدة محددة بـ (‪ )25‬سنة وفقا ألسلوب تأجير المساطحة في القانون المذكور‬
‫أعاله ‪.‬‬

‫‪4‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫‪ ‬موقع المشروع‬

‫يقع المشروع في مركز مدينة السماوة ‪ ،‬وفي منطقة يسكنها سكان من ذوى‬
‫الدخل الجيد والمتوسط ‪ ،‬ويحيط بالموقع سلسلة من العمارات والبنايات الحديثة ‪ ،‬وهي‬
‫منطقة تجارية تسمى بالمحور التجاري (أم التلول)‪ ،‬حيث يوجد فيها عدد كبير من‬
‫المحالت المختلفة منها ( مطاعم ‪ ،‬صيدليات ‪ ،‬محالت خضار‪ ،‬محالت جملة ألبان‬
‫واجبان ‪ ،‬محالت جملة غذائية ‪ ،‬محالت أدوات وأواني منزلية‪ ،‬عيادات طبية‪ ،‬محالت‬
‫إنشائية ‪ ،‬مدارس وغيرها ) ‪ ،‬كما يحيط بالموقع نسبة كبيرة من السكان (كثافة سكانية‬
‫عالية ) ‪،‬وتتوافد على هذه المنطقة يوميا أعداد كبيرة من الناس قادمين من األقضية‬
‫والنواحي في المحافظة ألغراض متنوعة ومنها التسوق‪ ،‬وكذلك يحيط بالمشروع‬
‫شوارع من جانبين‪،‬فضال عن وجود كراج متعدد الطوابق لوقوف السيارات وكراج‬
‫للنقل الداخلي إلى األحياء الغربية والجنوبية الغربية من مدينة السماوة ‪.‬‬

‫‪5‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫‪ ‬حدود المشروع‬

‫حدود المشروع االستثماري‬

‫الشارع الرئيسي‬
‫(نصب الشهيد)‬

‫الغرب‬

‫عمارة‬ ‫عمارة‬
‫‪199/3‬‬ ‫المشروع‬ ‫الشمال‬ ‫‪201/3‬‬
‫رعد شريف‬ ‫الجنوب‬ ‫(فائز‬
‫(العمارة)‬
‫‪200/3‬‬ ‫البصام‪،‬ستار‬
‫نعيم)‬
‫الشرق‬

‫العمارات األخرى‬
‫( دائرة الماء‬
‫والمجاري)‬

‫‪6‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫‪ ‬وصف المشروع‬
‫عندما فكر المستثمر في استثمار أمواله في هذا المشروع كان على يقين تام‬
‫بان هذا المشروع سوف يحقق له النجاح والربح وفقا للظروف المحيطة ‪ ،‬وتبعا‬
‫للدراسة األولية ‪ ،‬فقد تم الشروع في البحث عن تفاصيل ومعطيات كمية ووصفية للبدء‬
‫في االستثمار في عمارة تتكون من محالت تجارية وشقق (عيادات ) وذلك للحصول‬
‫على إيرادات من خالل تأجيرها وفتح محالت تجارية مختلفة في الطابق األرضي المطل‬
‫على الشارع العام ‪.‬‬
‫وفيما يلي تفاصيل أولية عن البيانات الخاصة بالعمارة‪-:‬‬
‫جدول رقم (‪ )1‬التفاصيل الخاصة بالعمارة (البناية)‬
‫التفاصيل‬ ‫البيانات‬ ‫ت‬
‫‪.1‬‬
‫‪( 200/3‬أم التلول)‬ ‫رقم العقار‬

‫‪.2‬‬
‫ثالث طوابق‬ ‫مكونات العمارة‬

‫‪.3‬‬
‫مركز وجدي للتسوق (‪)Wagdi Center‬‬ ‫اسم العمارة‬

‫وجدي رزاق حسن‬ ‫اسم صاحب العمارة‬ ‫‪.4‬‬

‫‪.5‬‬
‫ثالثة شقق ( عيادات طبية)‬ ‫عدد الشقق في العمارة‬

‫‪.6‬‬
‫الطابق األرضي واألول مركز تسوق مفتوح‬ ‫عدد المحالت في العمارة‬

‫‪.7‬‬
‫أغراض تجارية متعددة ومجمع تسويقي‬ ‫طبيعة العمل في العمارة‬

‫‪7‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫متكامل للسلع التجارية المتنوعة‪.‬‬

‫بشكل عام تتكون دراسة الجدوى االقتصادية التفصيلية للعمارة (بناية) من ‪:‬‬

‫دراسة الجدوى التسويقية‪.‬‬ ‫‪.1‬‬

‫دراسة الجدوى الفنية‪.‬‬ ‫‪.2‬‬
‫دراسة الجدوى المالية‪.‬‬ ‫‪.3‬‬
‫دراسة الجدوى االقتصادية‪.‬‬ ‫‪.4‬‬
‫دراسة الجدوى االجتماعية‪.‬‬ ‫‪.5‬‬
‫دراسة الجدوى البيئية‪.‬‬ ‫‪.6‬‬
‫تحليل الحساسية للمشروع‪.‬‬ ‫‪.7‬‬

‫‪ ‬دراسة الجدوى التسويقية‬

‫تعتبر خدمات قطاع التشييد والبناء لألغراض التجارية والخدمات المتنوعة من‬
‫الخدمات الرائجة والناجحة اقتصاديا في عصرنا الحاضر بسبب الطلب المتزايد عليها ‪،‬‬
‫فمن المؤكد أن المشروع االستثماري الحالي الذي يهدف إلى استغالل عمارة خدمية‬
‫وتجارية يمكن أن يحقق أهدافه من خالل الحصول على نتائج ربحية مؤكدة ويستعيد‬
‫رأسماله المستثمر فيه خالل المدة الزمنية الطبيعية المقبولة ‪.‬‬

‫أن التغيرات التي تشهدها مدينة السماوة خالل الفترة األخيرة ‪ ،‬والتوسع‬
‫والتطور الواضح في قطاع المباني واإلنشاءات الخدمية والمحالت التجارية ‪ ،‬وارتفاع‬
‫أسعار الشقق والسكن نتيجة زيادة نمو السكان وكذلك تحسين المستوى المعيشي‬
‫للسكان وإنشاء جامعة تتكون من عشر كليات في المحافظة أي زيادة العمالة الوافدة‬
‫لمدينة السماوة ‪ ،‬أدى ذلك إلى زيادة الطلب على الشقق السكنية والخدمية والمحالت‬

‫‪8‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫التجارية ‪ ،‬حيث تركز الطلب على مركز المحافظة ( السماوة ) وتحديدا في بعض‬
‫المناطق والتي من ضمنها منطقة هذا المشروع االستثماري‪.‬‬
‫وتبعا للدراسات واإلحصاءات فقد أظهرت زيادة في اإلنشاءات السكنية بمعدالت‬
‫متسارعة وزاد عدد السكان بفترة قياسية نتيجة عوامل اجتماعية وسياسية ودينية ‪.‬‬
‫وكذلك بسبب الضغط السكاني الحاصل في فترة التسعينات في القرن المنصرم بسبب‬
‫ظروف العقوبات االقتصادية التي عاشها العراق‪ ،‬بحيث كان قطاع اإلسكان والتعمير‬
‫شبه متوقف ‪.‬‬

‫ومما زاد في تعميق فكرة المشروع هو الزيادة في أسعار إيجارات الشقق‬

‫الخدمية‪ ،‬وزيادة الحاجة إلى المحالت التجارية التي توفر األغراض األساسية ‪ ،‬ونتيجة‬
‫لجميع هذه العوامل ترسخت فكرة إنشاء المشروع االستثماري للشقق الخدمية‬
‫والمحالت التجارية التسويقية‪.‬‬
‫ومن جهة إمكانية تسويق خدمات المشروع فيمكن القول بان المشروع سوف‬
‫يقدم الخدمات إلى البيئة المحلية والمحيطة بالمشروع‪ ،‬وذلك لإليجابيات التي يتمتع بها‬
‫هذا المشروع وهي ‪:‬‬
‫(‪ )1‬قلة وجود مشاريع(عمارات) منافسة ستقام في نفس المنطقة لقلة توفر‬
‫العمارات المتاحة لالستغالل‪.‬‬
‫(‪ )2‬جودة الخدمات التي سيقدمها المشروع للمستفيدين‪.‬‬
‫سهولة توفر المواصالت واالتصاالت‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬
‫(‪ )4‬وجود المشروع (العمارة ) في موقع متميز‪ ،‬إذ يقع في منطقة حيوية تحمل‬
‫طابع جيد من المستوى ألمعاشي والمنزلة االجتماعية الرفيعة‪ ،‬وذات كثافة‬
‫سكانية عالية‪.‬‬

‫‪9‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫(‪ )5‬سيتم اختيار القائمين على عملية التنفيذ ممن يتمتعون بدرجة عالية من الثقة‬
‫والكفاءة والسمعة الجيدة والقدرة المالية‪.‬‬

‫جدول رقم (‪ )2‬بيانات عن الخدمات التسويقية‬

‫طبيعة الخدمة التسويقية‬ ‫البيانات التسويقية‬ ‫ت‬
‫خدمات تجارية ذات أغراض متنوعة‬ ‫نوع الخدمة التسويقية‬ ‫‪1‬‬
‫نظرا للحاجة الملحة والطلب المتزايد من قبل‬ ‫الطلب على الخدمة‬ ‫‪2‬‬
‫المستثمرين وأصحاب المحالت لتجارة الجملة‬
‫والتجزئة وذلك من خالل مالحظة ارتفاع أسعار‬
‫إيجار المحالت في مدينة السماوة في اآلونة‬
‫األخيرة فان ذلك يشير إلى وجود طلب فعال على‬
‫هذه الخدمات‪ ،‬وهذا ما يشجع المستثمر على‬
‫االستثمار في هذا المشروع الحيوي ‪.‬‬
‫‪ ‬تجار الجملة والتجزئة‬ ‫المستخدمون لخدمات‬ ‫‪3‬‬
‫‪ ‬أصحاب المهن الحرة‬ ‫المشروع‬
‫‪ ‬العمالة العادية ألبناء المحافظة‬
‫‪ ‬الجمهور بشكل عام أو المواطنين‬
‫تسعير الخدمة(إيجارات) إيجارات شهرية بواقع (‪ )250‬ألف دينار‬ ‫‪4‬‬
‫عراقي بالنسبة للشقة و(‪ )1000‬ألف دينار‬
‫بالنسبة للمركز المفتوح‪.‬‬
‫(‪ )378‬مليون دينار عراقي سنويا‪.‬‬ ‫إجمالي االيرادات‬ ‫‪5‬‬
‫السنوية المتوقعة‬
‫المواصفات المفضلة في مواكبة حالة التطور واالنسجام مع‬ ‫‪6‬‬
‫األسواق العالمية الحديثة‪.‬‬ ‫الخدمة التي يقدمها‬
‫المشروع‬

‫‪10‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫ومن خالل هذه الدراسة التسويقية التفصيلية للمشروع يتبين جدوى إقامة هذا‬
‫المشروع ‪.‬وعليه البد من استكمال دراسة الجدوى باالنتقال إلى دراسة الجدوى‬
‫الفنية‪.‬‬

‫‪ ‬دراسة الجدوى الفنية‬

‫تشكل الجدوى الفنية للمشروع ركن أساسي من أركان دراسة الجدوى‬

‫االقتصادية ‪ .‬والدراسة الفنية للمشروع هي التي تعتمد عليها جميع الدراسات التالية‬
‫المالية واالقتصادية واالجتماعية والبيئية‪ ،‬و ال يمكن إجراء تلك الدراسات أصال دون‬
‫وجود الدراسة الفنية التي تقرر صالحية إنشاء المشروع من الناحية الفنية ‪.‬وتعتمد‬
‫الدراسة الفنية إلى حد كبير على البيانات والمعلومات التي تم الحصول عليها من‬
‫الدراسة التسويقية‪.‬‬
‫تشمل الدراسة الفنية للمشروع كل أو بعض العناصر التالية وبحسب ظروف‬
‫المشروع (العمارة)‪:‬‬
‫جدول رقم (‪ )3‬البيانات الفنية‬
‫البيانات‬ ‫العناصر‬ ‫ت‬
‫‪ ‬مساحة المشروع ‪ )300( :‬متر مربع‬ ‫تحديد حجم المشروع‬ ‫‪1‬‬
‫‪ ‬عمارة تضم مركز كبير للتسوق في‬
‫الطابقين األرضي واألول‪.‬‬
‫‪ ‬شقق خدمية عدد(‪ )3‬مساحة الشقة الواحدة‬
‫(‪ )100‬متر مربع‬
‫طرق العمل التقليدية وفق وسائل تكنولوجية تحقق‬ ‫تحديد طريقة العمل والوسائل‬ ‫‪2‬‬
‫السالمة العامة والسالمة الصناعية‪.‬‬ ‫التكنولوجية المالئمة‬
‫‪ ‬المولدات الكهربائية ( ‪ 250‬ك ف)‬ ‫تحديد اآلالت والمعدات الفنية‬ ‫‪3‬‬
‫‪ ‬برادات ماء وعرض ‪ -‬الرافعات اإللية‬
‫‪ ‬الخباطات اآللية المركزية والخباطات‬
‫اليدوية‬
‫‪ ‬الجرافات (شفل)‬
‫‪ ‬آالت حفر(بوكالن)‬
‫‪ ‬مصعد كهربائي‬
‫‪ ‬مواد أولية ( اسمنت ‪ +‬حديد ‪ +‬أنابيب‬ ‫المواد المستخدمة في العمل‬ ‫‪4‬‬
‫بالستك وحديد)‬

‫‪11‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫‪ ‬مواد صحية‬
‫‪ ‬مواد انشائية‬
‫‪ ‬مواد كهربائية‬
‫مدير إدارة المشروع ‪ -‬مكتب إدارة ‪ -‬مجلس إدارة‬ ‫التخطيط الداخلي للمشروع (الهيكل‬ ‫‪5‬‬
‫يتكون من المستثمرين انفسهم‪.‬‬ ‫التنظيمي للمشروع)‬
‫رأس المال – العمل – األرض‪ -‬المنظمين‬ ‫تحديد كميات عوامل اإلنتاج المطلوبة‬ ‫‪6‬‬
‫تستخدم أحدث المواد وهي تغليف الجدران والسقوف‬ ‫مواد البناء (االنهاءات)‬ ‫‪7‬‬
‫ومادة البناء العازل الحراري والرخام واستخدام‬
‫ديكورات حديثة جدا‪.‬‬
‫(‪ )5‬إدارة (‪ )40‬عامل عادي (‪ )5‬أصحاب مهن‬ ‫تحديد العمالة المطلوبة وأفراد اإلدارة‬ ‫‪8‬‬
‫‪ ‬التكاليف المقدرة للبناء(‪ )900‬مليون دينار‬ ‫تكاليف تأسيس المشروع‬ ‫‪9‬‬
‫عراقي ‪.‬‬
‫‪ ‬تكاليف التراخيص والتسجيل واإلشراف‬
‫والدراسات (‪ )100‬مليون دينار عراقي‪.‬‬
‫‪ ‬تكاليف التمهيد لألرض (‪ )50‬مليون دينار‬
‫‪ ‬تكاليف االالت والمعدات‬
‫والسيارات(‪)150‬مليون دينار‬
‫يكون بين العمارات في السوق الداخلي‪.‬‬ ‫التسقيف‬ ‫‪10‬‬
‫يصمم الشكل الهندسي من قبل المهندسين المدنيين‬ ‫التصميم الهندسي المشروع‬ ‫‪11‬‬
‫المكلفين باإلشراف من قبل الجهات المسئولة‪.‬‬
‫السماوة ‪ -‬مركز المدينة (المحور التجاري) وتسمى‬ ‫موقع المشروع‬ ‫‪12‬‬
‫باسم ( ام التلول)‬
‫خمس وعشرون‬ ‫عمر المشروع اإلجمالي‬ ‫‪13‬‬

‫باإلضافة إلى ما ذكر يستخدم المستثمر التغليف في مادة الكوبون ( ذات اللون‬
‫الشذري والرصاصي) واليات المولدات الكهربائية للحفاظ على استمرارية العمل‬
‫والتشغيل ‪.‬كما يوجد مصعد كهربائي صعود ‪ /‬نزول في العمارة فضال عن استخدام‬
‫اإلنارة المتطورة والحديثة ‪.‬أما التسقيف فيكون بين العمارات في السوق الداخلي‪.‬‬
‫‪ ‬اآلليات المستخدمة ‪:‬‬
‫‪ ‬سلم كهربائي‬
‫‪ ‬مصعد كهربائي لرفع البضائع‬
‫‪ ‬مولدة (‪KV )250‬‬
‫‪ ‬برادات ماء تزين وعرض‬

‫‪12‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫‪ ‬سيارات لخدمة المشروع‬

‫استنادا إلى دراسة الجدوى الفنية للمشروع فانه البد من استكمال الدراسة‬
‫لغرض التعرف على النواحي المالية واالقتصادية‪.‬‬

‫‪ ‬دراسة الجدوى المالية‬

‫من خالل دراسة الجدوى التسويقية والجدوى الفنية للمشروع االستثماري تبين‬
‫أن لكل مشروع تكاليف وإيرادات تتحقق بعد تنفيذ المشروع في حالة كونه يهدف إلى‬
‫تحقيق األرباح‪.‬‬
‫واستنادا للمعطيات المتوفرة من الدراسة التسويقية والفنية فانه يمكن تقدير‬
‫االيرادات المتوقعة التي سيحققها المشروع والتكاليف التفاضلية التي يتحملها‬
‫المشروع خالل فترة حياته المفيدة أو خالل حقبة زمنية محددة إذا كانت فترة حياة‬
‫المشروع طويلة مثل هذا المشروع موضوع الدراسة ‪.‬‬
‫وعادة ما تتكون التكاليف في هذا المشروع مما يأتي ‪:‬‬
‫أ‪ -‬تكاليف استثمارية‬
‫‪ 900000000 -‬دينار تكاليف البناء‬
‫‪ 50000000 -‬دينار تمهيد األرض‬
‫‪ 50000000 -‬دينار تكلفة التراخيص والتسجيل‬
‫‪ 50000000 -‬دينار اإلشراف والمتابعة‬
‫ــــــــــــــــــــــــ‬
‫‪ 1050000000‬دينار كلفة االستثمار المبدئي‬
‫‪ 150000000‬دينار كلفة اآلالت والمعدات والسيارات‬
‫ـــــــــــــــــــــــــ‬
‫‪ 1200000000‬دينار الكلفة االستثمارية(الراسمالية)‬
‫ب‪ -‬تكاليف تشغيلية‬

‫‪13‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫‪ 330150000‬دينار إجمالي التكاليف التشغيلية(التفاصيل بالجدول التالي)‬ ‫‪‬‬

‫‪ ‬التكاليف‬

‫الجدول (‪)4‬‬
‫التكاليف التشغيلية التقديرية السنوية‬

‫المبالغ (بالدنانير)‬ ‫التفاصيل‬ ‫نوع التكلفة‬ ‫ت‬

‫‪141000000‬‬ ‫‪ 12×11750000‬شهر‬ ‫المستلزمات السلعية‬ ‫‪1‬‬
‫وبضائع بغرض البيع‬
‫‪120000000‬‬ ‫(‪ )50‬عامل وإداري×‬ ‫الرواتب واألجور‬ ‫‪2‬‬
‫‪ 12× 50× 200000‬شهر =‬ ‫السنوية‬
‫‪ 120000000‬دينار سنويا‬
‫‪6000000‬‬ ‫‪ 500000‬دينار× ‪ 12‬شهر =‬ ‫الماء والكهرباء سنويا‬ ‫‪3‬‬
‫‪ 6000000‬دينار سنويا‬
‫‪31500000‬‬ ‫‪4‬‬
‫‪%3×1050000000‬‬ ‫االندثار السنوي‬

‫‪15000000‬‬ ‫‪%10×150000000‬‬ ‫اندثار اآلالت والمعدات‬ ‫‪5‬‬

‫‪1650000‬‬ ‫‪ 1650000‬دينار(كحد أدنى)‬ ‫بدل اإليجار السنوي‬ ‫‪6‬‬
‫المدفوع للدولة‬

‫‪15000000‬‬ ‫مصاريف أخرى‬ ‫‪7‬‬

‫‪330150000‬‬ ‫أجمالي التكاليف‬ ‫‪8‬‬
‫التشغيلية السنوية‬
‫للمشروع‬

‫اإليرادات‬ ‫‪‬‬

‫‪14‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫الجدول رقم ( ‪) 5‬‬

‫االيرادات المتوقعة‬
‫المبلغ‬ ‫التفاصيل‬ ‫طبيعة االيرادات‬
‫‪342000000‬‬ ‫‪12×28500000‬‬ ‫االيرادات السلعية من النشاط‬
‫التجاري‬
‫‪12000000‬‬ ‫‪ 1000000‬دينار×‪12‬‬ ‫اإليجار السنوي الضمني للمجمع‬ ‫‪1‬‬
‫(مركز التسوق)‬

‫‪9000000‬‬ ‫‪ 250000‬دينار × ‪ 3‬شقة×‪= 12‬‬ ‫اإليجار السنوي للشقق الثالث‬ ‫‪2‬‬

‫‪ 9000000‬دينار‬
‫‪15000000‬‬ ‫‪ +‬إيرادات أخرى متنوعة‬ ‫‪7‬‬
‫‪378000000‬‬ ‫أجمالي اإليرادات الكلية‬ ‫‪8‬‬

‫‪15‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫جدول رقم (‪)6‬‬

‫كشف الدخل التقديري السنوي‬
‫المبلغ‬ ‫المبلغ‬ ‫البيان‬
‫(كلي)‬ ‫(جزئي)‬
‫‪378000000‬‬ ‫االيرادات الكلية‬
‫ناقصا‪ :‬المصاريف التشغيلية‬
‫‪141000000‬‬ ‫المستلزمات السلعية وبضائع بغرض البيع‬
‫‪120000000‬‬ ‫الرواتب واألجور‬
‫‪6000000‬‬ ‫الماء والكهرباء‬
‫‪46500000‬‬ ‫االندثار(‪) 15000000 + 31500000‬‬
‫‪1650000‬‬ ‫بدل اإليجار‬
‫‪15000000‬‬ ‫مصاريف أخرى‬
‫(‪)330150000‬‬ ‫إجمالي المصاريف‬
‫‪47850000‬‬ ‫صافي الربح‬
‫‪94350000‬‬ ‫‪46500000 +47850000‬‬ ‫العائد السنوي(التدفق النقدي)‬
‫صافي الربح ‪ +‬االندثار السنوي‬

‫‪ ‬تكلفة مصادر التمويل االستثماري‬

‫ال توجد تكلفة مخصصة لمصادر تمويل المشروع (فوائد) وذلك الن تمويل‬
‫المشروع باألموال الخاصة للمستثمرين وليس عن طريق القروض المحلية أو‬
‫الخارجية‪.‬‬

‫‪16‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫مالحظة‪:‬‬
‫يمكن إضافة نسبة ‪ %10‬سنويا على كال من االيرادات والتكاليف لألخذ في‬
‫الحسبان حساسية المشروع للتأثر في التغيرات الحاصلة في األسعار‪.‬‬

‫بعد إعداد الجداول التي تتضمن االيرادات السنوية المتوقعة والتكاليف السنوية‬
‫التفاضلية فانه يمكن استخدام بعض المؤشرات المالية لبيان مدى ربحية المستثمر‬
‫التجارية والمالية واالقتصادية في هذا المشروع ومدة استرداد رأسماله المستثمر‪.‬‬

‫‪ ‬معيار الربحية التجارية‬

‫يقصد بالربحية التجارية هي إمكانية المشروع من تحقيق ربح تجاري من‬
‫خالل ما حققه من إيرادات أو مبيعات للسلع والخدمات للمستخدمين ولذلك تستخدم‬
‫في هذا المؤشر الدخل السنوي نسبة إلى مبيعات أو إيرادات ذلك المشروع وكما‬
‫يلي ‪:‬‬
‫صافي الربح التجاري = صافي الربح السنوي ÷ االيرادات السنوية‬
‫(‪%13 = 100 × ) 378000000 ÷ 44850000‬‬
‫وتعتبر هذه النسبة جيدة جدا حيث تعبر عن هامش ربحي تجاري للمشروع‬
‫مجدي من خالل عملياته التجارية‪ .‬أما أخذنا التدفق النقدي (صافي الربح ‪ +‬االندثار‬
‫السنوي) الحتساب هذه النسبة فان المؤشر سيكون أفضل وان الربحية التجارية تعبر‬
‫عن الواقع الفعلي لنجاح هذا المشروع االستثماري‪.‬‬
‫مجمل الربح التجاري = التدفق النقدي ÷ االيرادات السنوية‬
‫‪%25 = 378000000 ÷ 94350000‬‬

‫‪17‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫‪ ‬معيار الربح المحاسبي‬

‫يسمى هذا المعيار بمعدل العائد المحاسبي السنوي ألنه يعتمد على نتائج‬
‫األرباح والخسائر في السجالت المحاسبية‪ .‬ومن ثم فهو عبارة عن النسبة المئوية بين‬
‫العائد السنوي الصافي إلى التكاليف االستثمارية األولية أو النسبة بين متوسط الربح‬
‫السنوي إلى متوسط التكاليف االستثمارية األولية‪.‬‬

‫معدل العائد السنوي = التدفق النقدي السنوي ÷ التكاليف االستثمارية األولية‬

‫معدل العائد السنوي = صافي التدفق النقدي ÷ كلفة االستثمار المبدئي ×‪100‬‬
‫= [‪100× ]1200000000 ÷94350000‬‬
‫= ‪%8‬‬

‫وهذا يعني أن كل دينار واحد مستثمر في هذا المشروع سوف يحقق أرباحا‬
‫مالية بنسبة (‪ )%8‬سنويا تقريبا‪ ،‬وهذه النسبة تعتبر في هذا المشروع االستثماري‬
‫مقبولة من ناحية االستثمار األموال في األصول الثابتة وهي مساوية إلى سعر الفائدة‬
‫السائد في السوق المالية أو المصارف العراقية وهي (‪ )%8‬حاليا‪.‬‬

‫‪ ‬فترة االسترداد‬

‫‪18‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫فترة االسترداد = أجمالي الكلفة االستثمارية ÷ صافي الربح السنوي‬

‫‪ 1200000000‬دينار ÷ ‪ 47850000‬دينار = ‪ 25‬سنة‬

‫وهذا يعني أن األموال المستثمرة في هذا المشروع يمكن استعادتها خالل (‪)25‬‬
‫سنة وهي فترة استرداد مقبولة للمشاريع االستثمارية ذات األموال الضخمة المستثمرة‬
‫فيها التي تطبق قانون االستثمار العراقي رقم (‪ )32‬لسنة ‪1986‬م‪..‬‬
‫يمكن القول أن معيار فترة االسترداد يعتبر أكثر المعايير شيوعا" واستخداما"‬
‫نظرا" ل سهولة وتوفر المعلومات الالزمة الستخدامه‪ ،‬كما يعتبر أكثر مالئمة خاصة في‬
‫حالة المشاريع الصغيرة والكبيرة‪.‬‬

‫‪ ‬مؤشرالعائد االقتصادي(عائد االستثمار)‬

‫يقصد به الربحية االقتصادية لكل دينار واحد مستثمر من قبل المستثمر في هذا‬
‫المشروع ويستخرج من خالل قسمة صافي الربح على كلفة رأس المال المبدئي وهنا‬
‫في هذا المشروع يحتسب كما يلي‪:‬‬
‫الربح االقتصادي = صافي الربح ÷ كلفة رأس المال المستثمر‬
‫‪% 4 = 1200000000 ÷ 47850000‬‬
‫وهذا يعني أن كل دينار واحد مستثمر في هذا المشروع سوف يحقق أرباحا‬
‫اقتصادية بنسبة (‪ )%4‬سنويا على مدى فترة حياة المشروع وهي قليلة نسبيا‪.‬‬

‫‪19‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫خالصة المؤشرات‪:‬‬
‫مدة‬ ‫العائد االقتصادي (‬ ‫الربح المحاسبي‬ ‫صافي الربح‬ ‫هامش الربح‬
‫االسترداد‬ ‫العائد على‬ ‫التجاري‬ ‫التجاري‬
‫االستثمار)‬
‫‪ 25‬سنة‬ ‫‪%4‬‬ ‫‪%8‬‬ ‫‪%13‬‬ ‫‪%25‬‬
‫فترة حياة‬ ‫ضعيف‬ ‫جيد‬ ‫جيد‬ ‫جيد جدا‬
‫المشروع‬

‫‪ ‬الجدوى االقتصادية للمشروع‬

‫يساهم المشروع موضع الدراسة في زيادة الدخل القومي وذلك الن‬

‫العقارات واألبنية تشكل احد مكونات الدخل القومي باعتبارها رأس مال ثابت‬
‫يضاف إلى عناصر االقتصاد القومي ‪ ......‬كما أن هذا المشروع يعمل على‬
‫توفير فرص عمل إضافية من خالل تشغيل أيدي عاملة عادية وبالتالي يحقق‬
‫لهم الدخل الالزم والسيولة المطلوبة لمواجهة الحياة المعيشية واالقتصادية‪.‬‬
‫فإذا نظرنا إلى ما يحققه المشروع االستثماري من الناحية االقتصادية‬
‫يمكن تدوين المالحظات االتية ‪:‬‬
‫‪ .1‬تشغيل أيدي عاملة بحدود (‪ )50‬عامل مباشر وغير مباشر في اقل تقدير‪.‬‬
‫‪ .2‬يسهم في تخفيض البطالة المتزايدة في عدد العاملين القادرين على العمل‪.‬‬
‫‪ .3‬يساعد في تحسين المستوى المعيشي للعاملين وأفراد المجتمع‪.‬‬
‫‪ .4‬يخفف من حدة المنافسة واالحتكار في السوق بالنسبة لإليجارات‪.‬‬
‫‪ .5‬يساعد في الحد من ارتفاع األسعار في السوق ومن ثم يحد من ارتفاع معدل‬
‫التضخم ‪.‬‬

‫‪20‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫‪ .6‬توفير السيولة النقدية داخل المدينة من خالل تحسين دخول العاملين في‬
‫المشروع‪.‬‬
‫‪ .7‬يوفر للدولة إيرادات من خالل بدالت اإليجارات التي تحصل عليها وبما ال يقل‬
‫عن (‪ )1650000‬دينار سنويا بحسب القوانين النافذة‪.‬‬

‫‪ ‬الجدوى البيئية للمشروع‬

‫ال يحمل المشروع موضع الدراسة أي أضرار بيئية على المنطقة التي‬
‫يوجد فيها‪ ،‬بل بالعكس يضيف هذا المشروع جمالية جديدة للمنطقة وسيشكل‬
‫إضافة ايجابية من ناحية البيئة حيث المتطلبات التي أوصت بها هيئة البيئة في‬
‫المحافظة يمكن أن تحد من آثاره البيئية السلبية على المنطقة إن وجدت ‪،‬ومن‬
‫بين هذه اآلثار ومعالجاتها ما يأتي ‪:‬‬
‫‪ .1‬المخلفات الغازية ‪ :‬يتم معالجتها بالساحبات الكبيرة الحجم وفي أماكن معينة‪.‬‬
‫‪ .2‬المخلفات السائلة ‪ :‬يتم تصريفها عن طريق شبكة المجاري المخصصة لها أو‬
‫يتم سحبها ونقلها بسيارات حوضية إلى مناطق نائية ‪.‬‬
‫‪ .3‬المخلفات الصلبة ‪ :‬يتم نقلها بسيارات حوضية إلى مناطق نائية‪.‬‬
‫‪ .4‬الزيوت والدهون ‪ :‬بالنسبة للدهون التي تنتج عن تشغيل المولدة فيتم جمعها‬
‫في براميل وتنقل إلى مناطق نائبة ‪.‬‬
‫التوصيات‪:‬‬
‫‪ .1‬توفير مولدات كاتمة الصوت بطاقة كافية‪.‬‬
‫‪ .2‬توفير مستلزمات اإلطفاء والمواد الخاصة به ‪.‬‬
‫‪ .3‬توفير صيدلية خاصة باألدوية لحاالت الطورايء ‪.‬‬
‫‪ .4‬توفير المياه الصالحة للشرب من محطات التحلية ‪.‬‬

‫‪21‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫لذلك فان هذا المشروع يتميز بما يأتي‪:‬‬

‫‪ .1‬ال يترك أثار سلبية على البيئة‬
‫‪ .2‬ال يترك أثار سلبية على الصحة العامة‬
‫‪ .3‬يساهم في تحقيق رفاهية السكان وتطويرها‬
‫‪ .4‬يساعد في تشغيل عدد معين من سكان المنطقة‬
‫‪ .5‬يساهم في تحسين بيئة المنطقة بسبب الخدمات المتوفرة فيه‬
‫‪ .6‬يساهم في تحسين الجانب النفسي للمواطنين بشكل عام والشعور‬
‫باالرتياح حينما يرتادون مثل هذه األماكن القريبة من سكناهم ‪.‬‬

‫‪ ‬تحليل حساسية المشروع‬

‫لقد تم اخذ حاالت حساسية المشروع للتغيرات والظروف التي تحصل‬

‫خالل اإلنتاجي‪ .‬ويقصد بالحساسية هنا هو إعادة إجراء التحليل لتصحيح ما قد‬
‫يحصل من اختالف األحداث عن التوقعات التي تمت عند التخطيط للمشروع‬
‫وتنفيذه‪.‬‬
‫ففي هذا المشروع تم األخذ بنظر االعتبار الحاالت اآلتية‪:‬‬
‫‪ ‬إضافة نسبة (‪ )%10‬كاحتياطي طوارئ للتكاليف االستثمارية األولية‪.‬‬
‫‪ ‬إضافة نسبة (‪ )%10‬لإليرادات التقديرية السنوية بسبب التقلبات المتوقعة في‬
‫األسعار‪.‬‬
‫‪ ‬إضافة نسبة (‪ )%10‬للتكاليف التشغيلية بسبب التقلبات المتوقعة في األسعار‪.‬‬

‫‪22‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫وبنفس الطريقة يمكن إجراء االحتساب للمعطيات الرقمية وبذلك تؤشر‬

‫الزيادة بالنسب المشار إليها أعاله‪.‬‬

‫‪ ‬الخالصة والنتائج‬

‫لقد تم دراسة الجدوى االقتصادية للمشروع االستثماري الذي يهدف إلى‬

‫االستثمار في عمارة تجارية متعددة األغراض في وسط مدينة السماوة ‪.‬‬
‫اتضح من خالل النقاط االيجابية المشجعة التي أظهرتها عناصر الدراسة‬
‫التفصيلية التي شملت ما يلي‪:‬‬
‫الدراسة التسويقية‬ ‫(‪)1‬‬
‫الدراسة الفنية‬ ‫(‪)2‬‬
‫الدراسة المالية‬ ‫(‪)3‬‬
‫الدراسة االقتصادية‬ ‫(‪)4‬‬
‫الدراسة البيئة واالجتماعية‬ ‫(‪)5‬‬
‫تحليل الحساسية‬ ‫(‪)6‬‬
‫إن هذه الدراسة التفصيلية تناولت المحاور أعاله بشيء من التفصيل وتوصلت‬
‫إلى تحقيق النتائج اآلتية وحسب تسلسل الفقرات أعاله على التوالي ‪-:‬‬
‫(‪ )1‬تظهر الدراسة التسويقية بان خدمات المشروع مطلوبة من قبل المستخدمين‬
‫المستفيدين ‪.‬‬
‫(‪ )2‬تتضمن الدراسة الفنية فكرة مختصرة عن أهداف المشروع وموقعه وحجمه‬
‫ومكوناته وتكاليفه وأي خصائص أخرى لها أهميتها بالنسبة للمشروع ‪.‬‬
‫(‪ )3‬حددت الدراسة المالية بعض المؤشرات المهمة في تقييم المشروع الخدمي‬
‫والتجاري وهي كاآلتي ‪- :‬‬

‫‪23‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫● مدة استرداد رأس المال المستثمر المبدئي (‪ )25‬سنة ‪.‬‬

‫● صافي الربح التجاري هو ‪ %13‬ومعدل العائد السنوي (‪.)%8‬‬
‫(‪ )4‬يحقق المشروع االستثماري زيادة في الدخل القومي وتشغيل عدد معين من‬
‫العاملين وهذا ما يساهم في رفع المستوى المعيشي للسكان ‪.‬‬
‫(‪ )5‬ال يؤثر المشروع على البيئة بشكل عام وال يؤثر على الصحة العامة وله اثار‬
‫بيئية ايجابية للمدينة ‪.‬‬
‫(‪ )6‬يمكن األخذ بنظر االعتبار حساسية المشروع الختالف األحداث عن التوقعات وذلك‬
‫من خالل إضافة نسبة (‪ )%10‬لمواجهة التغيرات الحاصلة في كل من التكاليف‬
‫واإليرادات المتوقعة ‪.‬‬
‫ابداء الرأي‬
‫أظهرت دراسة الجدوى‪ ،‬بمختلف جوانبها التسويقية والفنية‬
‫والمالية واالقتصادية واالجتماعية والبيئية ‪ ،‬أن االستثمار في هذا المشروع‬
‫التجاري والخدمي المنشئ في مركز مدينة السماوة ‪ ،‬بشكل واضح ودقيق‬
‫بأن هذا المشروع يقدم خدمات نوعية مطلوبة إلى الفئات المستخدمة من‬
‫أبناء المحافظة ويحقق عوائد مقبولة ‪ ،‬إال أن فترة استرداد رأس المال‬
‫األصلي طويلة نسبيا بسبب ضخامة األموال المستثمرة فيه‪ ،‬باإلضافة إلى أن‬
‫هذا المشروع يتمتع بايجابيات اقتصادية واجتماعية وبيئية متعددة ‪.‬‬
‫واستنادا لذلك فان االستثمار في مثل هذا المشروع يعد ذا فائدة كبيرة‬
‫للدولة التي تخطط هي األخرى من اجل تشجيع وانجاز مثل هذه المشاريع في‬
‫المدن العراقية ضمن برامجها التنموية الشاملة ووفقا لقوانين وضوابط‬
‫االستثمار الصادرة في هذا الشأن ‪،‬ومن ثم تحقيق أهدافها في التطوير‬
‫والقضاء على البطالة وتحقيق مكاسب استثمارية مالية واقتصادية مباشرة‬
‫وغير مباشرة‪.‬‬

‫‪24‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫انتهت الدراسة‬
‫وهللا الموفــــــــق‪.......‬‬

‫إعداد‬
‫األستاذ الدكتور‬
‫سعود جايد مشكور‬
‫مدير المكتب االستشاري‬
‫كلية اإلدارة واالقتصاد ‪ -‬جامعة المثنى‬

‫‪25‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫صورة من الجو( ‪) 1‬‬

‫موقع المشروع في وسط المدينة‬

‫‪26‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫صورة رقم (‪)2‬‬

‫واجهة المشروع االستثماري‬

‫‪27‬‬
‫دراسة جدوى اقتصادية‪ ................‬مشروع وجدي للتسوق ‪Wagdi Center‬‬

‫صورة رقم(‪)3‬‬

‫موقع المشروع االستثماري على الشارع العام‬

‫‪28‬‬