1

МІНІСТЕРСТВО ВНУТРІШНІХ СПРАВ УКРАЇНИ

Харківський національний університет внутрішніх справ

Факультет № 6
кафедра цивільного права та процесу

ТЕКСТ ЛЕКЦІЇ

з дисципліни ЖИТЛОВЕ ПРАВО

за темою ЗАСАДИ ЖИТЛОВИХ ПРАВОВІДНОСИН

Галузь знань 0304 (08) Право

Спеціальність 8.030401 (081) «Правознавство» (Право)

Ступень вищої освіти бакалавр

м. Харків
2020
 2

ПЕРЕДМОВА

СХВАЛЕНО ЗАТВЕРДЖЕНО
Науково-методичною радою Вченою радою факультету права та
Харківського національного масових комунікацій
університету внутрішніх справ 25.08.20 Протокол № 23
16.12.20 Протокол № 12 _______________

ПОГОДЖЕНО ЗАТВЕРДЖЕНО
Секцією Науково-методичної ради На засіданні кафедри цивільного
з юридичних дисциплін ХНУВС права та процесу
20.12.20 Протокол № 12 25.08.20 Протокол № 21
_______________

Рецензенти:
Сергієнко В.В., кандидат юридичних наук, професор, завідувач
кафедри правового регулювання економіки Харківського національного
економічного університету державної ім. Семена Кузнеця;

Зайцев О.Л., кандидат юридичних наук, доцент, начальник кафедри

охорони інтелектуальної діяльності, цивільно-правових дисциплін
Харківського національного університету внутрішніх справ.

Розробники: Кройтор В. А., Аврамова О.Є. та ін. – Харків: Харківський

національний університет внутрішніх справ, 2020. – 13 с.

© Кройтор В.А., Аврамова О.Є. та ін. 2020 р.

© Харківський національний університет внутрішніх справ

 3

План.

1. Поняття та класифікація житлових правовідносин

2.Житловий фонд, як об’єкт житлових правовідносин
3. Житло, як об’єкт житлових правовідносин
4. Житлово-комунальні послуги, як предмет житлових правовідносин.

Список літератури:
Основана література:

1. Васильченко Л.В. Договор жилищного найма в ведомственных домах.-М.: Юрид.лит.,

1973. - 190 с.
2. Галянтич М., Махінчук В. Реалізація права на житло – як особисте немайнове право //
Підприємництво господарство і право. – 2004.- № 1, с. 43-46.
3. Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях граждан: Пособие для слушателей
народних университетов. – М.: Знание, 1992.- 96 с.
4. Глухов К.А. Вопросы приватизации жилых помещений // Государство и право. – 1992. -
№ 9. - С. 141.
5. Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Автореф. дис. ...
к.ю.н. - Свердловск, 1984.
6. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. - М.: Статут, 2000.- 777 с.
7. Харитонов Е.О., Саниахметова Н.А. Правовое обеспечение надлежащей реализации
права на жилище. - К.: УМК ВО, 1990. -- С.56.
8. Цивільне право України: Підручник, т. 1 / За заг. Ред. В.І.Борисової,Ю І.В.Спасибо-
Фатєєвої, В.Л.Яроцького. – К: Юрінком Інтер, 2004. – 480 с.
63. Чигир В.Ф. Советское жилищное право. - Минск: Вышейшая школа, 1968 – 227с.

Допоміжна література:

1. Мічурін Є. О. Правочини з житлом. – Х.: Юрсвіт, 2005. – 472 с.

2. Сафонов А. В. Правовая природа нежилого помещения как объекта гражданского
права [Текст] /А. В. Сафонов // Проблемы права. – 2008. – № 1. – С. 67–71.
3. Тарасов А. Е. Оборотоспособность объектов общего имущества в
многоквартирном доме // Жилищное право. –2006. – № 11.
4. Толстой Ю.К. К учению о праве собственности // Правоведение. 1992. № l. C.20.

Нормативні акти

1. Конституція України : прийнята на п’ятій сесії Верховної Ради України 28 червня

1996 р. . – К. : Парлам. Вид-во, 2006.
2. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV, із змінами і доповненнями /
Офіційній вісник Україні, 2003, N 11, ст. 461.
 4

3. Житловий кодекс Української РСР : закон України від 30.06.1983 р. № 5464-Х

[Електронний ресурс] / Офіційний веб-сайт Верховної Ради України. – Режим доступу :
http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10.
4. Цивільний процесуальний кодекс від 18.04.2004 р. з наступними змінами та
доповненнями
5. Господарський процесуальний кодекс від 6 листопада 1991 р. N 1798-XII з
наступними змінами та доповненнями.
6. Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності :
постанова Пленума Верховного суду України № 20 від 22 груд. 1995 р. [Електронний
ресурс]. / Офіційний веб-сайт Верховної Ради України. – Режим доступу :
http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/v0020700-95.
7. Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що
виникають із кредитних правовідносин : постанова Пленуму Вищ. спеціаліз. суду України
з розгляду цивіл. і кримінал. справ № 5 від 30 берез. 2012 р. [Електронний ресурс] /
Офіційний веб-сайт Верховної Ради України. – Режим доступу :
http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/v0005740-12
8. Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав:
постанова Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і
кримінальних прав у № 5 від 07 лют. 2014 р. [Електронний ресурс]. / Офіційний веб-сайт
Верховної Ради України. – Режим доступу : http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/v0005740-
14.

1. Поняття та класифікація житлових правовідносин.

Житлові правовідносини – це відносини, що виникають з володіння,
користування, управління об’єктами житлових правовідносин, зокрема
житлом та житловим фондом.
У залежності від тих чи інших ознак житлові правовідносини діляться на
певні види. Так, в залежності від особливостей взаємозв’язку суб’єктивних
прав і обов’язків вони підрозділяються на абсолютні та відносні.
Абсолютними вважаються житлові правовідносини, в яких право однієї
особи протистоїть обов’язку невизначеного кола осіб. В цих правовідносинах
уповноваженому суб’єкту в якості зобов’язаного протистоїть всякий хто у
межах юридичного досягнення. До абсолютних відносяться права власника
житла, права членів сім’ї власника житла, відказоодержувача, якому надано
житло у довічне користування, по відношенню до всіх третіх осіб, права
відчужувача проживати у відчуженому житлі, по договору довічного
утримання і т.д.
 5

Право власності дає можливість управомоченій особі на свій розсуд

володіти, користуватися і розпоряджатися своїм житлом. Перелік правових
можливостей не обмежена за виключенням випадків передбачених законом.
Підставою виникнення цього абсолютного права є ті юридичні факти, які
спроможні викликати до життя право власності. Це збудова житла, договори
купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, приватизація,
спадкування, сплата паю у житловому кооперативі.
Права членів сім’ї власника житла також є абсолютними хоч і вужче за
обсягом ніж право власності за своїм змістом. Вони не можуть
розпоряджатися житлом. Підставою виникнення права члена сім’ї власника
житла є угода власника і особи, що вселяється в якості члена сім’ї.
Виключення складають неповнолітні при вселенні до свої батьків. Діти
набувають право з моменту вселення навіть якщо згоди і небуло.
Абсолютним правом на житлове помешкання наділений і
відказоодержувач. Підставою виникнення цього права є заповідальний
відказ. Подібне право виникає й у відчужувача по договору довічного
утримання.
Відносними визнаються такі житлові правовідносини, в яких
управомоченій особі протистоїть у якості зобов’язаних суб’єктів досить
визначене коло осіб. Ці суб’єкти повинні вчинити певні дії або утримань від
них. Такими відносинами, зокрема, є ті, що виникають із договору купівлі-
продажу, найму, безоплатного користування та інші. Наприклад, продавець
зобов’язаний передати покупцеві у власність, наймодавець у користування
житло і т.д. Відносні правовідносини виникають і тоді, коли порушуються
абсолютні права. При порушенні суб’єктивного права на житло деліквент
повинен відшкодувати завдану управомоченій особі шкоду. В цих випадках
особа, що порушила право іншої, відновлює його.
Житлові права, як зазначалось вище, можна розподілити на речові та
зобов’язальні. В основі даної класифікації покладено об’єкт правовідносин.
 6

Найбільш повним речовим правом є право власності. Воно передбачає

можливість управомоченої особи володіти, користуватись, розпоряджатись
річчю на підставі закону і титулу. Інші речові права (обмежені речові права
на чужу річ), можуть надавати їх носію також можливість володіти,
користуватись (використовувати), та, в залежності від виду, розпоряджатись
житлом, однак вони менші за змістом. Зазначимо, що до останніх, по своїй
суті, можна віднести права членів сім’ї власника житла, права
відказоодержувача та деякі інші, хоча так вони й не поіменовані у діючому
законодавстві України. Вбачається, що належного розповсюдження обмежені
речові права отримають тільки з прийняттям нового Цивільного кодексу
України.
Характерним для речового права є те, що його здійсненні
управомочений суб’єкт не потребує вчинення активних дій з боку
зобов’язаних осіб. Навпаки. Він вправі вимагати утримуватись від усіляких
дій, що посягають на благо. Порушене речове право користується й
особливим захистом – речовими позовами. Серед них можна назвати
віндикаційний, негаторний позов та позови про виключення житла з акту
опису та зняття арешту, позов про визнання права власності.
Зобов’язальні відносини – це ті, що дають можливість управомоченій
особі вимагати від зобов’язаної тільки скоєння певної дії: передати житло,
сплатити гроші за користування та інше.
В залежності від підстав виникнення житлових правовідносин їх можна
класифікувати на договірні і позадоговірні. Договірні передбачають
виникнення їх із двостороннього правочину, тобто обов’язковою умовою
яких є співпадання волі, як мінімум, двох сторін. Такими є, наприклад,
правовідносини найму, безоплатного користування житлом. До
позадоговірних можна віднести ті, що виникають із одностороннього
правочину чи з делікту.
 7

Залежно від змісту права за допомогою якого особа задовольняє свою

житлову потребу їх можна поділити на право власності, обмежені речеві
права, право користування (як оплатне так і безоплатне).
Залежно від способу задоволення потреби у житлі житлові
правовідносини можна класифікувати на ті, що направлені на задоволення
шляхом будівництва, шляхом придбання у власність, шляхом отримання у
користування.
2. Житловий фонд, як об’єкт житлових правовідносин.
Житло, що знаходиться на території України утворює житловий фонд
нашої держави.
Житловий фонд - сукупність усіх житлових помешкань незалежно від
форм власності, включаючи житлові будинки, спеціалізовані будинки,
квартири, службові житлові помешкання, інші житлові помешкання в інших
будівлях, придатні для проживання.
Необхідно відзначити, що поняття "житловий фонд країни" не означає,
що власником житлового фонду є один суб'єкт - держава. Житлові будинки і
житлові помешкання можуть належати різним суб'єктам. Для житлового
фонду країни характерна множинність суб'єктів - власників окремих частин
цього фонду.
У основі класифікації житлового фонду лежить критерій однорідності
правового режиму житла. Це визначає також однорідність правового
регулювання суспільних відносин, які залежать від певного засобу, за
допомогою якого кожен громадянин реалізує право на житло. Відповідно до
цього відбувається отримання громадянином житлового помешкання в тому
або іншому будинку та встановлюється відповідний режим володіння,
користування і розпорядження ним. Традиційно житловий фонд України
поділяють на чотири групи.
Житловий фонд містить у собі житлові будинки і житлові помешкання в
інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд).
 8

Житлові будинки і житлові помешкання, що належать кооперативним

організаціям, їхнім об'єднанням, профспілкам і іншим громадським
організаціям створюють громадський житловий фонд.
Житлові будинки, що належать житло-будівельним кооперативам
віднесені до фонду житлово-будівельних кооперативів.
Житлові будинки, квартири, що належать громадянам на правах
приватної власності створюють приватний житловий фонд.
У житловий фонд не входять нежилі помешкання в житлових будинках,
призначені для торгових, побутових і інших потреб непромислового
характеру. Реалізація конституційних прав здійснюється шляхом надання
громадянам житлового помешкання у користування, створення умов для
будівництва власного житла чи придбання у власність. Реалізуючі свої права,
громадяни вступають у житлові правовідносини. Це відношення по
володінню, користуванню і розпорядженню житловим помешканням.
Зрозуміло, що обсяги цих правомочностей у кожному випадку різні.

3. Поняття житла, як об’єкту житлових правовідносин.

Зараз нормотворчими органами різних рівнів використовується термін
“житло”. У той же час єдиного поняття у законодавстві не наведено. Поряд з
терміном “житло”, інколи як тотожні за змістом, вживаються й інші терміни,
зокрема житлового будинку, “будинок чи його частина”, “жилі будинки і
жилі приміщення”, “квартири багатоквартирних будинків,
одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних
будинках, де мешкають два і більше наймачів”, “будівлі, споруди,
квартири”.
Таке різноманіття термінів, як правило, одного і того ж поняття
приводить на практиці до певної невизначеності у правовідносинах, а іноді
й до неможливості здійснення суб’єктивного права.
Сьогодні у зв’язку з розширенням предмету житлових правовідносин,
стає зрозумілим, що необхідною є зміна різноманіття термінів (житло,
 9

житловий будинок, будинок, жиле приміщення, квартира багатоквартирних

будинків, одноквартирний будинок, кімната у квартирах та одноквартирних
будинках, де мешкають два і більше наймачів, житлові споруди, будівлі) на
більш узагальнююче й універсальне поняття.
Проблема визначення поняття "житло" полягає в тому, що часто виникає
потреба у відмежуванні жилого приміщення від нежилого. Практичне
значення відмежування житлового приміщення від нежитлового можна
розглянути в трьох напрямах. По-перше, до житлових і нежитлових будинків
висуваються різні державні будівельні норми. Наприклад, вимоги стосовно
житлових будинків передбачені в наказі Державного комітету України з
будівництва та архітектури від 18 травня 2005 р. N 80;"Будинки і споруди.
Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-20-2005". По-друге,
неможливість бути зареєстрованим у приміщенні, що не визнано житловим
(наприклад, дача, садовий будинок). Основна відмінність житла від
нежитлових будівель полягає у різному їх призначенні. Перші призначені для
постійного чи тимчасового проживання фізичних осіб (ст. 6 ЖК УРСР).
Другі використовуються для потреб промислового характеру, як об'єкти
інфраструктури, адміністративні заклади тощо. Призначення будь-якої
будівлі визначається у технічному паспорті будівлі чи споруди, що ведеться
за даними технічної інвентаризації. До житла, через його призначення,
пред'являються спеціальні вимоги щодо санітарно-технічного стану.
Житло згідно з положеннями ЦК є поєднуючим поняттям, яке включає в
себе житловий будинок, квартиру, садибу, котедж, дачу, розраховані
на тривалий строк служби та призначені для проживання. На жаль, у
положеннях Конституції України, зокрема у ст. 30, 47 немає розшифровки
поняття «житло».
Слід також мати на увазі, що у положеннях КК проникнення у житло,
інше приміщення чи сховище передбачено як кваліфікуюча ознака окремих
злочинів (статті 185—187), а відвернення протиправного насильницького
вторгнення у житло чи інше приміщення розглядається як правомірна дія (ст.
 10

36). При застосуванні норм КК судова практика йде шляхом більш широкого
тлумачення поняття «житло». При кваліфікації крадіжки, грабежу, розбою,
пов’язаних із проникненням у житло, суди визнають за житло і готельні
номери, і туристичні палатки, і вагонні купе, і лікарняні та санаторні палати,
кімнати баз відпочинку тощо, тобто всі ті приміщення, в яких проживає
людина постійно чи тимчасово (за винятком, звичайно, каналізаційних люків,
де мешкають бомжі, та інших аналогічних місць притулку окремих осіб), що
не збігається з нормами цивільного чи житлового права. Зокрема, Пленум
Верховного Суду України в постанові від 25 грудня 1992 р. № 12 «Про
судову практику в справах про корисливі злочини проти приватної
власності» роз’яснив, що житло — це приміщення, яке призначене для
постійного чи тимчасового проживання людей (приватний будинок,
квартира, кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо), а також ті його
складові частини, які використовуються для відпочинку, зберігання майна
або задоволення інших потреб людини (балкони, веранди, комори тощо).
У листі Верховного Суду СРСР від 23 червня 1983 р. № 01-16/31-83
роз’яснено, що «житло» — це передбачене для постійного або тимчасового
проживання людей і ведення домашнього господарства приміщення, у якому
знаходиться майно, яке вони мають, або частина його (квартира, особистий
жилий будинок, гуртожиток, дачний будиночок, номер у готелі, барак,
залізничний вагончик, які прилаштовані для тимчасового проживання, та ін.).
Верховний Суд СРСР вважав, що до житла належать також складові його
частини, в яких люди можуть деякий час не перебувати або безпосередньо не
проживати, але які суміжні з жилим приміщенням (підвал, горище, сіни,
кухня, комора, літня частина будинку тощо).
Звичайно, в 1983 р. давалися роз’яснення відповідно до тих норм і
порядків, які існували на той час у державі. На сьогодні поняття «житло»
включає в себе значно ширший діапазон приміщень, які можуть бути як
сумісними з квартирою (будинком), так і знаходитись на певній відстані, але
в межах володіння особи, і тому житло й інше володіння особи не завжди
 11

слід розглядати як окремі інститути. Необхідно звернути увагу на те, що

Європейський суд при вирішенні конкретних справ поняття «житло»
тлумачить як місце, де особа постійно проживає, незалежно від форми чи
підстави такого проживання, в тому числі облаштоване особою помешкання,
навіть якщо таке облаштування було здійснене з порушенням національного
законодавства (справа «Барклі проти Сполученого Королівства»);
приміщення за наявності права власності, де особа мала намір проживати
(справа «Гіллоу проти Сполученого Королівства»); власність, яку особа
щороку займає протягом значного проміжку часу (справа «Ментес проти
Туреччини»); деякі приміщення, інша нерухомість, пов’язані з професійною
діяльністю особи, зокрема офіси адвокатів, комерційні службові приміщення
(справа «Німітц проти Німеччини»).
У деякій правовій літературі пропонується вживати поняття “житлове
приміщення” як універсальне. Але зазначимо, що воно також не без
недоліків. Адже поняття “жиле приміщення” використовується двояко. По-
перше, як узагальнююче, розглядаючи будинок, квартиру, їх частини, тобто
як різновиди жилих приміщень. По-друге, у вузькому розумінні, як частина,
одиниця будинку чи квартири. В останньому випадку, наприклад, мова йде
про спальню, залу і т.д. По-третє, в житловому приміщенні знаходяться, крім
жилих, й нежилі приміщення (комори, балкони, лоджії тощо), що складають
з ним одне ціле, а це породжує деяку колізію понять. Наприклад, можна
трактувати двояко, при приватизації переходять у приватну власність тільки
жилі приміщення в квартирі (що випливає з буквального тлумачення), чи
квартира в цілому (поширене тлумачення). Дійсно, вірним є другий варіант,
але нема сенсу породжувати підґрунтя для зайвих колізій.
Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з
дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими
актами, і призначена для постійного у ній проживання. Квартирою є
ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для
постійного у ньому проживання. Багатоквартирний будинок - житловий
 12

будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному

будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є
самостійними об’єктами нерухомого майна. Допоміжні приміщення
багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення
експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців
(колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні
відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні
приміщення). Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в
багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є
самостійним об’єктом нерухомого майна. Прибудинкова територія -
територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі
відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної
ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього
будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного
будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників
(співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових
приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Спільне майно
багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому
числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні
конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання
всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового
або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для
задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані
на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій
розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди
і його прибудинкова територія;
Отже, термін “житло” є узагальнюючою, родовою категорію. Таким
чином ми отримуємо певну систему понять. Жила кімната та квартира, що
об’єднуються поняттям житло. Вони розташовуються в будівлях, що
розподіляються на нежилі та жилі. Серед останніх виділяють багатоквартирні
 13

та одноквартирні. В тому випадку, коли житловий будинок розглядається

разом з підсобними спорудами, зеленими насадженнями та земельною
ділянкою на якій вони знаходяться цей комплекс іменують домоволодіння.
4. Житлово-комунальні послуги, як предмет житлових
правовідносин.
Правове регулювання житлових правовідносин з приводу житлово-
комунальних послуг здійснюється на підставі Житлового кодексу, Закону
України «Про житлово-комунальні послуги» та підзаконними актами, що
конкретно регулюють певний вид житлово-комунальних послуг.
Житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності,
спрямованої на забезпечення умов проживання та перебування осіб у
жилих і нежилих приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків
і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил.
Житлово-комунальні послуги поділяються за:
1) функціональним призначенням;
2) порядком затвердження цін/тарифів.
Залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги
поділяються на: 1) комунальні послуги (централізоване постачання холодної
води, централізоване постачання гарячої води, водовідведення (з
використанням внутрішньобудинкових систем), газо- та електропостачання,
централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо); 2)
послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій
(прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території,
санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових
мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування,
поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо); 3) послуги з
управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання,
укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов
договору тощо); 4) послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та
 14

підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення

несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).
Залежно від порядку затвердження цін/тарифів на житлово-комунальні
послуги вони поділяються на три групи: 1) перша група - житлово-
комунальні послуги, ціни/тарифи на які затверджують уповноважені
центральні органи виконавчої влади, а у випадках, передбачених законом, -
національна комісія, що здійснює державне регулювання у сфері
комунальних послуг та національна комісія, що здійснює державне
регулювання у сфері енергетики; 2) друга група - житлово-комунальні
послуги, ціни/тарифи на які затверджують органи місцевого самоврядування
для надання на відповідній території; 3) третя група - житлово-комунальні
послуги, ціни/тарифи на які визначаються виключно за договором
(домовленістю сторін).