‫جامعة ق اصدي مرباح ورق لة‬

‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‬

‫قسم الحقوق‬

‫مذكرة مقدمة الستكمال متطلبات شهادة الليسانس أكاديمي‬

‫الميدان‪ :‬الحقوق والعلوم السياسية‬

‫الشعبة‪ :‬الحقوق‬
‫التخصص‪ :‬قانون خاص‬
‫من إعداد الطالبة‪:‬‬
‫حنان سائحـي‬

‫بعنـوان‪:‬‬

‫آثار الرهن الرسمي بالنسبة للغير‬

‫نوقشت وأجيزت بتاريخ‪......................... :‬‬

‫أمام اللجنة المكونة من السادة‪:‬‬

‫رئيســــا‬ ‫جامعة قاصدي مرباح ورقلة‬ ‫أستاذ مساعد‬ ‫بالطيب محمد البشير‬
‫مشرفا ومقر ار‬ ‫جامعة قاصدي مرباح ورقلة‬ ‫أستاذ مساعد‬ ‫بن شيخ هشام‬
‫مـناقـــشا‬ ‫جامعة قاصدي مرباح ورقلة‬ ‫أستاذ مساعد‬ ‫خديجي أحمد‬

‫‪2102/2102‬‬ ‫السنة الجامعية‪:‬‬

 ‫ب أ َْوِز ْعنِي أَ ْن أَ ْش ُك َر‬‫﴿‪َ ..................‬ر ِّ‬
‫ي َوأَ ْن‬‫ت َعلَ َّي َو َعلَى َوالِ َد َّ‬ ‫م‬
‫َْ َ‬ ‫ع‬ ‫ـ‬‫ن‬
‫ْ‬ ‫َ‬
‫أ‬ ‫ي‬ ‫ِ‬
‫ت‬‫َّ‬
‫ل‬ ‫ا‬ ‫ك‬
‫نْ ََ َ‬
‫ت‬ ‫م‬ ‫ع‬‫ِ‬

‫ك فِي‬ ‫ِ‬ ‫ِ‬ ‫ِ‬ ‫ِ‬ ‫َ‬ ‫ِ‬

‫ت‬
‫ََْ َ‬ ‫م‬ ‫ح‬ ‫ر‬‫ب‬ ‫ي‬ ‫ن‬ ‫ل‬
‫ْ‬ ‫خ‬ ‫د‬
‫صال ً َ ْ َ ُ َ ْ‬
‫أ‬‫و‬ ‫اه‬‫ض‬ ‫ر‬‫ـ‬‫ت‬ ‫ا‬ ‫ح‬ ‫أَ ْع َم َل َ‬
‫ين﴾‬ ‫الصالِ ِ‬
‫ح‬ ‫َّ‬ ‫ك‬
‫َ‬ ‫ِعب ِ‬
‫اد‬
‫َ‬ ‫َ‬

‫صدق اهلل العظيم‬

‫‪91‬‬ ‫سورة النمل‪ ،‬اآلية‪:‬‬

 ‫شكر وتقدير‬
‫إلى‬

‫كل من ساهم في إنجاز هذا العمل‬

‫نتقدم بالشكر الجزيل وخاصة األستاذ‬

‫المشرف بن الشيخ هشام‬

‫اإلهـــــداء‬
‫إلهي ال يطيب الليل إال بشكرك وال يطيب النهار إلى بطاعتك ‪ ..‬وال تطيب اللحظات إال‬
‫بذكرك ‪ ..‬وال تطيب اآلخرة إال بعفوك ‪ ..‬وال تطيب الجنة إال برؤيتك هللا جل جالله‬
‫إلى من بلغ الرسالة وأدى األمانة ‪ ..‬ونصح األمة ‪ ..‬إلى نبي الرحمة ونور العالمين ‪ ..‬سيدنا‬
‫محمد صلى هللا عليه وسلم ‪.‬‬
‫إلى من كلله هللا بالهيبة والوقار ‪ ..‬إلى من علمني العطاء بدون انتظار ‪ ..‬إلى من أحمل أسمه‬
‫بكل افتخار ‪ ..‬أرجو من هللا أن يمد في عمرك لترى ثماراً قد حان قطافها بعد طول انتظار‬
‫وستبقى كلماتك نجوم أهتدي بها اليوم وفي الغد وإلى األبد ‪( ..‬والدي العزيز أطال هللا في‬
‫عمره)‬
‫إلى مالكي في الحياة ‪ ..‬إلى معنى الحب وإلى معنى الحنان والتفاني ‪ ..‬إلى بسمة الحياة وسر‬
‫الوجود‬
‫إلى من كان دعائها سر نجاحي وحنانها بلسم جراحي إلى أغلى الحبايب (أمي الحبيبة‬
‫حفظها هللا ورعاها)‬
‫إلى إخوتي وأخواتي وكل أفراد األسرة أدامهم هللا‪.‬‬
‫مقدمـة‬
 ‫مقدمة‬

‫إن تطور الفكر القانوني أدى إلى تطور فكرة االلتزام‪ ،‬فقد كان االلتزام في البداية عبارة عن‬
‫عالقة شخصية‪ ،‬يترتب عليها سلطة تؤدي إلى استرقاق المدين من قبل الدائن أو حتى قتله في حالة عدم‬
‫تنفيذه إللزامه وبعد ذالك ظهرت وسائل مجردة يتحقق بواسطتها الحق‪ ،‬حيث أصبح االلتزام عالقة بين‬
‫ذمتين‪ ،‬عالوة على أن االنتقام من المدين ال يمثل أي فائدة لدى الدائن مقارنة بحصوله على حقوقه‪.‬‬

‫كما أن ما تهدف إليه القوانين الحديثة هو التنفيذ العيني لاللتزام‪ ،‬الذي مقتضاه أن يقوم المدين بأداء‬
‫عين ما التزم به‪ ،‬وإذا ما استحال ذالك ينفذ االلتزام بالتعويض الذي عادة ما يكون مادي عبارة عن مبلغ‬
‫مالي‪.‬‬

‫وإذا لم يقم المدين بتنفيذ االلتزام عينيا أو بمقابل فليس أمام الدائن إال أن يلجا للتنفيذ الجبري الذي‬
‫يتم على أموال المدين ال على شخصه‪ ،‬وأموال المدين هي الضامنة للوفاء بالتزاماته وهذا ما يسمى‬
‫بالضمان‪.‬‬

‫وتتعدد وسائل الضمان‪ ،‬ولعل أهمها الرهن الرسمي‪ ،‬إذ قد يؤدي الرهن الرسمي إلى أن يفقد‬
‫المالك ملكية العين المرهونة‪ ،‬كي يستوفي الدائن المرتهن حقوقه‪.‬‬

‫وقد عرف المشرع الجزائري الرهن الرسمي في المادة ‪ 282‬ق‪.‬م على أنه عقد يكسب به الدائن‬
‫على عقار مخصص لوفاء دينه حقا عي نيا‪ ،‬يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين‬
‫التاليين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذالك العقار في أي يد يكون‪.‬‬

‫وينشأ الرهن الرسمي بموجب عقد رسمي بين الدائن المرتهن والراهن وال يشترط أن يكون‬
‫الراهن هو المدين نفسه‪ ،‬فقد يكون شخص آخر ويسمى في هذه الحالة بالكفيل العيني‪.‬‬

‫وعليه فإن الراهن والمرتهن هما طرفا عقد الرهن‪ ،‬لذا فإنه تنشأ بتمامه آثار تتمثل في االلتزامات‬
‫والحقوق التي تقع على كل أو لكل من الطرفين‪.‬‬

‫غير أن أهم أثر من آثار عقد الرهن الرسمي وكل تأمين عيني‪ ،‬في ما يرتبه حق الرهن للدائن‬
‫المر تهن في مواجهة الغير من ميزتي التقدم والتتبع‪ ،‬فيستطيع أن يتقدم في استيفاء حقه المضمون بالرهن‬
‫على غيره من الدائنين‪ .‬كما يستطيع أن يتتبع العقار المرهون في يد من تنتقل إليهم ملكية هذا العقار بعد‬
‫ترتيب هذا الرهن وعلى ذالك فإن الغير هم الذين ينفذ الرهن بالنسبة لهم وهؤالء هم‪:‬‬

‫أوال‪ :‬الدائنون العاديون للراهن‪ ،‬وكذا الدائنون أصحاب التأمينات العينية المتأخرة في المرتبة عن مرتبة‬
‫الدائن المرتهن‪ ،‬إذ يتقدم عليهم في استيفاء حقه‪.‬‬

‫ثانيا‪ ‌ :‬من يكتسبون على العقار المرهون حقوقا عينية أصلية بعد ترتيب حق الرهن إذ يستطيع الدائن‬
‫المرتهن أن يتتبع العقار في أيديهم‪.‬‬

‫على أن نفاذ الرهن الرسمي على الغير لتحقيق ميزتي التقدم والتتبع يتوقف على قيد هذا الرهن في‬
‫السجالت المعدة لذالك ومنذ تاريخ إجراء القيد‪.‬‬

‫ونظرا ألهمية هذه اآلثار السالف ذكرها اخترنا أن تكون موضوعا لبحثنا حتى نعرف ما مدى‬
‫نفاذ حق الرهن الرسمي على الغير‪ ،‬وكذا كي نعرف مدى تحقيقها لالئتمان وزيادة الثقة في التعامل بين‬
‫الناس‪.‬‬
‫‌أ‬
 ‫مقدمة‬

‫وعلى ذالك طرحت لدينا إشكاليات عدة أهمها‪:‬‬

‫ما هو مضمون نفاذ الرهن الرسمي بالنسبة للغير؟ وما هي الشروط واإلجراءات الالزمة لهذا النفاذ؟‬

‫وإذ كان القيد سابقة الزمة لنفاذ حق الرهن الرسمي على الغير فما المقصود به؟ وما هي أحكامه‬
‫وإجراءاته؟‬

‫أسئلة عديدة تظهر في ذهن الدارس والتي سنحاول اإلجابة عنها في بحثنا هذا الذي انتهجنا فيه‬
‫المنهج التحليلي للنصوص التشريعية‪ ،‬والمنهج االستنتاجي في المحال التي تتطلبه‪ ،‬وكذا حاولنا قدر‬
‫اإلمكان االستدالل بنصوص التشريعات األخرى كالمصري منها والفرنسي وبآراء الفقهاء البارزين منهم‬
‫خاصة‪ ،‬والذين سبق لهم دراسة هذا الموضوع‪ ،‬كاألستاذ سليمان مرقس‪ ،‬واألستاذ عبد الرزاق أحمد‬
‫السنهوري‪....‬وغيرهم ممن لم نذكر من األساتذة‪.‬‬

‫وعليه ارتأينا تقسيم موضوع دراستنا إلى فصلين ‪ :‬الفصل األول ندرس فيه أحكام قيد الرهن‬
‫الرسمي وذالك بالتعرض لمفهوم القيد واجراءاته في مبحث أول‪ ،‬ثم إلى الحوادث التي تعطل أثره في‬
‫مبحث ثاني‪ .‬أما الفصل الثاني سندرس فيه مضمون نفاذ الرهن الرسمي على الغير بشيء من التفصيل‪.‬‬

‫‌ب‬
 ‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫الفصل‌األول‌‬ ‫‌‬
‫‌‬
‫أحكام‌قيد‌الرهن‌‬ ‫‌‬
‫‌‬

‫الرسمي‬ ‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
 ‫أحكام قيد الرهن الرسمي‬ ‫الفصل األول‬

‫الفصل‌األول‪ :‬أحكام‌قيد‌الرهن‌الرسمي‬
‫‌تمهيد‪:‬القيد هو اإلجراء الذي قرره المشرع لشهر الرهن الرسمي وللحقوق العينية التبعية بصفة عامة‪.1‬‬
‫والرهن الرسمي رهن يخول للدائن المرتهن حقا عينيا تبعيا على العقار المرهون‪ ،‬ومثل هذا الحق يؤثر‬
‫في سلطات المالك للعقار المرهون‪ ،‬كما أن حق الرهن يخول المرتهن أفضلية في الحصول على حقه من‬
‫القيمة االقتصادية للعقار المرهون مفضال على غيره من الدائنين العاديين والدائنين أصحاب الحقوق‬
‫العينية التبعية التاليين له في المرتبة‪ ،‬كما يخول الرهن للمرتهن حقا في تتبع العقار المرهون تحت أي يد‬
‫يكون ليتمكن من مباشرة حقه في األفضلية‪ ،‬معنى ذالك أن الرهن يؤثر في حقوق المتعاملين مع الراهن‪،‬‬
‫من دائنين عاديين‪ ،‬ومتصرف إليهم‪ ،‬ودائنين ممتازين لذالك أوجب المشرع شهر الرهن الرسمي إلعالم‬
‫الكافة بحالة العقار بما يثقله من قيود وتكاليف‪ ،‬حتى يكون الغير على بينة من أمره وهو مقدم على التعامل‬
‫في شأن العقار المرهون‪.2‬‬
‫ونخلص مما تقدم أن شهر الرهن الرسمي عن طريق القيد يعد هو اإلجراء األساسي الالزم‬
‫لسريان الرهن في مواجهة الغير‪ .‬وقبل هذا القيد ال يستطيع الدائن المرتهن ممارسة حقه في األفضلية أو‬
‫التتبع‪.‬‬
‫وقد نقل المشرع الجزائري نص المادة ‪‌ 3\3501‬من القانون المدني المصري بصورة حرفية‪،‬‬
‫تحت رقم ‪3\459‬ق م ج‪‌ ،‬وأحال في المادة ‪ 450‬ق م إلى قانون الشهر العقاري فيما يتعلق بأحكام القيد‪،‬‬
‫وحدد في المادة ‪ 459‬ق م الطرف الذي يلتزم بنفقات القيد وتجديده وشطبه‪.3‬‬
‫وسنقتصر في دراستنا للقيد على بيان مفهومه وإجراءاته في مبحث أول‪ ،‬ونتعرض إلى الحوادث‬
‫التي تعطل أثره في مبحث ثاني‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪،‬الوسيط في القانون المدني‪،‬الجزء العاشر في التأمينات الشخصية والعينية‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية‪ ،‬بيروت‬
‫لبنان‪ ،‬طبعة‪ ،2991،3‬ص ‪.034‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬التأمينات الشخصية والعينية‪،‬منشاة المعارف اإلسكندرية‪،2991،‬ص‪.333‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬بناسي شوقي‪،‬أحكام عقد الرهن الرسمي‪،‬في القانون المدني الجزائري‪،‬دراسة مقارنة بأحكام الفقه اإلسالمي والقوانين الوضعية‪،‬دار‬
‫هومة‪،‬الجزائر‪،1449،‬ص‬

‫‪2‬‬
 ‫أحكام قيد الرهن الرسمي‬ ‫الفصل األول‬

‫المبحث‌األول‪‌:‬مفهوم‌القيد‌وإجراءاته‌‬
‫أوردت المادة ‪ 450‬ق م الجهة المختصة بالقيد وحددت المادة ‪ 459‬من يتحمل مصاريفه‪ ،‬لذا‬
‫سنتناول أوال مفهوم القيد في مطلب أول ثم نستعرض إجراءاته في مطلب ثاني‪.‬‬
‫المطلب‌األول‌‪‌:‬مفهوم‌القيد‌‬
‫لمعرفة مفهوم القيد معرفة كاملة وجب علينا معرفة ما المقصود به أوال وذالك في فرع أول ثم‬
‫سنقوم بدراسة األحكام والتصرفات الخاضعة له في فرع ثاني‪،‬أما الفرع الثالث سنخصصه لمعرفة في‬
‫مواجهة من يكون القيد؟‪.‬‬
‫الفرع‌األول‪‌:‬تعريف‌القيد‌‬
‫القيد هو شهر محرر عن طريق إثبات هذا المحرر في سجل مخصص لذالك وهذا السجل موجود‬
‫في جهة اإلشهار العقاري المختصة‪.1‬‬
‫فالقيد هو إجراء يتم في المحافظة العقارية الواقع في دائرة اختصاصها العقار المرهون‪ ،‬ويتم ذالك على‬
‫البطاقة الخاصة بالعقار المرهون‪.‬‬

‫وفي البالد التي تعتنق نظام الشهر الشخصي يجري تعريف القيد على أنه "الوسيلة التي نظمها‬
‫المشرع لشهر الرهن الرسمي وباقي الحقوق العينية التبعية الواردة على عقار‪ ،‬فهو اإلجراء الالزم لكي‬
‫تتيح هذه الحقوق أثرها في مواجهة الغير‪.2‬‬
‫وانطالقا من هذا التعريف ميز الفقهاء هناك بين القيد )‪ (inscription‬والتسجيل‬
‫‪3‬‬
‫)‪ )transcription‬من عدة نواح أهمها‪:‬‬
‫‪ -3‬يعد القيد اإلجراء الالزم لشهر الحقوق العينية التبعية العقارية‪ ،‬بينما يعد التسجيل اإلجراء الالزم لشهر‬
‫الحقوق العينية العقارية األصلية‪.‬‬
‫‪ -2‬يؤدي القيد إلى حفظ الحق العيني التبعي لمدة معينة يتوجب بعدها تجديده وإال أعتبر كأن لم يكن‪،‬بينما‬
‫التسجيل يؤدي إلى حفظ الحق دون تحديد مدة معينة‪.‬‬
‫‪ -1‬يكفي في القيد استخراج البيانات الجوهرية التي يهتم الغير معرفتها‪،‬ويتم إدراجها في قائمة لتدون في‬
‫دفتر الشهر‪،‬بينما التسجيل يتم بنقل صورة كاملة من المحرر المراد تسجيله وإثبات كافة محتوياته في دفتر‬
‫الشهر‪.‬‬
‫‪ -9‬ال يترتب على تخلف القيد سوى عدم نفاذه في مواجهة الغير‪،‬أما بالنسبة للمتعاقدين فإن الحق العيني‬
‫التبعي يكون قد نشأ بمجرد تمام العقد صحيحا‪،‬بينما تخلف التسجيل يؤدي إلى أن الحق العيني األصلي ال‬
‫ينشأ ال بين المتعاقدين وال بالنسبة للغير‪.‬‬
‫أما في البالد التي تعتنق نظام الشهر العيني مثل الجزائر فيجري تعريف القيد على انه " مجموع‬
‫إجراءات وقواعد قانونية وتقنية‪ ،‬تشمل التصرفات القانونية المنصبة على العقارات سواء كانت كاشفة‬
‫أو منشئة أو ناقلة‪ ،‬معدلة أو منهية لحق عيني عقاري أصلي أو تبعي بغض النظر عن نوع التصرف عقدا‬
‫كان أو حكما أو قرارا إداريا‪،‬وسواء كان مصدر الحق تصرفا قانونيا أو واقعة مادية‪.4‬‬
‫وانطالقا من هذا التعريف يظهر جليا أنه اليوجد في ظل نظام الشهر العيني فرق بين القيد‬
‫والتسجيل‪ ،‬فالقيد هو اإلجراء الالزم إلنشاء ونقل وزوال الحق العيني األصلي والتبعي فيما بين المتعاقدين‬
‫‪0‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬الواضح في شرح القانون المدني‪،‬التأمينات العينية‪،‬دار الهدى للطباعة والنشر والتوزيع‪،‬الجزائر‪،‬طبعة ‪،1424‬ص ‪.223‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬محمد حسين منصور‪،‬النظرية العامة لالئتمان‪ ،‬دار الجامعة الجديدة للنشر‪ ،1442،‬ص‪.130‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.339‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬ليلى زروتي‪ ،‬التصرفات القانونية الواجبة الشهر واآلثار المترتبة عن القيد‪ ،‬ص‪.33‬‬

‫‪3‬‬
 ‫أحكام قيد الرهن الرسمي‬ ‫الفصل األول‬

‫وبالنسبة للغير‪ ،‬وبعبارة أخرى فإن القيد هو الطريقة الوحيدة لشهر الحقوق سواء تعلق األمر بالحقوق‬
‫‪1‬‬
‫العينية األصلية أو الحقوق العينية التبعية‬
‫وبناء على ما تقدم يكون القيد في ظل نظام الشهر الشخصي شرطا لنفاذ الرهن في مواجهة الغير‪،‬‬
‫ومصدر لنشوء ونقل وزوال الرهن فيما بين المتعاقدين وبالنسبة للغير في ظل نظام الشهر العيني‪.‬‬
‫الفرع‌الثاني‪‌:‬التصرفات‌واألحكام‌الخاضعة‌للقيد‌‬
‫في البالد التي تتبنى نظام الشهر الشخصي نجد قوانينها تقضي بوجوب قيد التصرفات المنشئة‬
‫لحق من الحقوق العينية العقارية التبعية أو المقررة لها‪ ،‬وكذالك األحكام النهائية المثبتة لشيء من ذالك‪،‬‬
‫بينما التصرفات واألحكام التي يتم بمقتضاها نقل الرهن إلى غير المرتهن مثل حوالة الدين المضمون‬
‫بالرهن‪ ،‬أو التي يترتب عليها زوال مرتبة الرهن مثل شطب القيد‪ ،‬فإنها التخضع للقيد وإنما التأشير في‬
‫هامش القيد األصلي ‪،‬بمعنى أن يثبت الموظف المختص في الشهر العقاري على هامش القيد بيانات‬
‫توضح مايطرأ على مصير القيد األصلي من تغيير‪.2‬‬
‫وفي هذا المعنى تنص المادة ‪ 34‬من قانون الشهر العقاري المصري على أنه " ال يصح التصرف‬
‫قبل الغير بتحويل حق مضمون بقيد أو برهنه‪ ،‬وال التمسك بالحق الناشئ من حلول شخص محل الدائن في‬
‫هذا الحق بحكم القانون أو االتفاق‪ ،‬وال التمسك كذالك بمحو القيد أو بالتنازل عن مرتبة القيد إال إذا حصل‬
‫التأشير بذالك في هامش القيد األصلي‪.3‬‬
‫أما في البالد التي تتبنى نظام الشهر العيني فنجد قوانينها توجب قيد جميع التصرفات المنشئة أو‬
‫المقررة أو الناقلة أو التي من شأنها أن تؤدي إلى زوال أي حق من الحقوق العينية األصلية والتبعية‬
‫العقارية‪ ،‬ونفس األمر يقال عن األحكام النهائية المثبتة لشيء من ذالك‪.4‬‬
‫وبناء على ما تقدم يظهر الفارق بين النظامين فبينما األول يوجب قيد التصرفات واألحكام النهائية‬
‫المنشئة أو المقررة لحق من الحقوق العينية التبعية العقارية‪ ،‬ويكفي بالتأشير الهامشي وبالنسبة لحوالة‬
‫الدين المضمون بالرهن‪،‬والوفاء مع الحلول‪،‬والنزول عن مرتبة الرهن وشطب القيد‪،‬وإلغاء الشطب‪،‬نجد‬
‫الثاني يوجب قيد كل التصرفات واألحكام النهائية المنشئة أو المقررة أو الناقلة أو التي تؤدي إلى زوال أي‬
‫حق من الحقوق العينية األصلية والتبعية العقارية‪.5‬‬
‫المطلب‌الثاني‪‌:‬إجراءات‌القيد‬
‫وستناولها في الفروع الثالثة التالية‪‌:‬‬
‫الفرع‌األول‌‪‌:‬الجهة‌المختصة‌بإجراء‌القيد‌وكيفية‌إتمامه‪‌‌:‬‬
‫أوال‪‌:‬الجهة‌المختصة‌بإجراء‌القيد‪ ‌:‬بالرجوع إلى نص المادة ‪ 450‬ق‪.‬م أن إجراءات القيد وتجديده‬
‫ومحوه تنظمها قواعد اإلشهار العقاري‪ ،‬كما تحدد هذه القواعد آثار القيد أيضا‪ ،‬أما عن نفقات القيد‬
‫فيتحملها الراهن إال إذا تم االتفاق على أن يتحملها الدائن المرتهن‪‌.‬‬
‫والقيد هو الطريقة التي تتبع في شهر الحقوق العينية التبعية على العقارات‪ ،‬أما التسجيل فهو‬
‫الطريقة التي تتبع في شهر التصرفات المنشئة أو الناقلة للحقوق العينية األصلية‪‌.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.134‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.034‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.380‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪ ،131‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.034‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬محي الدين إسماعيل علم الدين‪ ،‬التأمينات العينية في القانون المصري والمقارن‪( ،‬الرهون واالمتيازات واالختصاص) ط‪ ، 4‬مصر‪ ،‬دار‬
‫النهضة العربية‪ ،2990 ،‬ص‪.223‬‬

‫‪4‬‬
 ‫أحكام قيد الرهن الرسمي‬ ‫الفصل األول‬

‫ويتم قيد الرهن الرسمي في مكتب اإلشهار العقاري الذي يقع في دائرة اختصاصه العقار‬
‫المرهون‪ .‬وفي حالة ورود الرهن على عدة عقارات بعضها يقع في دائرة اختصاص مكتب آخر‪ ،‬يجب‬
‫إجراء القيد في كل مكتب منها عن العقار الذي يقع في دائرة اختصاصه‪ ،‬فأثر القيد ال ينتج إال بالنسبة‬
‫للعقارات التي تدخل في دائرة اختصاص المكتب الذي يتم القيد فيه‪.‬‬
‫ويتم القيد بناء على طلب صاحب الشأن‪ ،‬الراهن أو الدائن المرتهن حتى يحقق نفاذ رهنه في‬
‫مواجهة الغير‪ .‬وهو يطلبه بنفسه أو بواسطة وكيل أو نائبه القانوني كوليه أو وصيه أو القيم عليه ولكل‬
‫دائن من الدائنين العاديين للمرتهن طلب القيد باسمه وفقا للمادة ‪ 384‬ق‪.‬م التي تنص على استعمال حقوق‬
‫المدين بقولها ( لكل دائن ولو لم يحل أجل دينه أن يستعمل باسم مدينه جميع حقوق هذا المدين‪.1)....‬‬
‫ثانيا‪‌:‬كيفية‌إتمام‌القيد ‌‪ :‬تبدأ اإلجراءات بطلب من الدائن أو من الراهن إلى مكتب اإلشهار العقاري‬
‫المختص ويجب أن يتضمن الطلب البيانات المنصوص عليها في قانون اإلشهار العقاري‪ ،‬وهي المقصود‬
‫منها تعيين أطراف االتفاق على الرهن وتعيين العقار المرهون والدين المضمون بالرهن وكذا سندات‬
‫ملكية الراهن‪ ،‬وما قد يكون على العقار المرهون من حقوق أخرى للغير ويسجل طلب القيد في تاريخ‬
‫وساعة تقديمه في دفتر خاص‪ ،‬يسمى في مصطلح الشهر دفتر أسبقية طلبات الشهر‪ ،‬ثم يتخذ المكتب‬
‫إجراءات الشهر‪.2‬‬
‫الفرع‌الثاني‪‌:‬بيانات‌قائمة‌القيد‌‪‌ Bordereau‬وجزاء‌تخلفها‌‪ :‬يتم القيد ببيانات قائمة القيد‬
‫ويتحدد أثره على أساس هذه البيانات ونلخصها في ما يلي ‪:‬‬
‫‪ -0‬بيانات‌عن‌الدائن‌المرتهن‌‪ :‬اسمه ولقبه وصناعته ومحل إقامته ومحله المختار في دائرة المحكمة‪،‬‬
‫والغرض منها تعيين صاحب حق الرهن تعيينا دقيقا‪.‬‬
‫‪ -2‬بيانات‌عن‌الراهن‌‪ :‬سواء أكان المدين أو شخصا آخر وتشمل اسمه ولقبه وصناعته ومحل إقامته‪.‬‬
‫‪ -2‬بيانات ‌عن ‌عقد ‌الرهن ‌‪ :‬تاريخ إبرامه والجهة التي تم توثيقه أمامها وذالك حتى يتمكن الغير من‬
‫اإلطالع على عقد الرهن أو الحكم الصادر بشأنه إذا أرادوا‪.‬‬
‫‪ -4‬بيانات تخصيص الدين المضمون بالرهن وفقا لما سبق بيانه بتحديد مصدر الدين المضمون ومقداره‬
‫كامال وميعاد استحقاقه‪.‬‬
‫‪ -5‬بيانات تخصيص العقار المرهون وفقا لما سبق‪.‬‬
‫و تخلف بيانا أو أكثر من بيانات قائمة القيد أو حدوث خطأ في إثباته ال يترتب عليه بطالن القيد‬
‫إال إذا كان ذالك قد نتج عنه ضرر للغير وبناء على طلب المتضرر‪.‬‬
‫فالقيد إذا تم ببيانات ناقصة أو غير دقيقة ال ينتج أثره من حيث سريان الرهن في حق الغير في حدود‬
‫النقص أو عدم الدقة‪.3‬‬
‫فإذا اشترى الغير عقارا مرهونا‪ ،‬وكان النقص في القيد في بيانات هذا العقار المرهون‪ ،‬على‬
‫أساس أنه خال من الرهون‪ ،‬فله أن يتمسك بعدم سريان أثر القيد المشوب بهذا النقص ويعتبر العقار الذي‬
‫اشتراه خاليا من الرهون‪ .‬وإذا كان مقدار الدين المضمون بالرهن قد ذكر في قائمة القيد أقل من الحقيقة‪ ،‬ال‬
‫يسري الرهن في حق الغير إال بالنسبة لمقدار الدين كما ظهر في القيد‪.4‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.228‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.383‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬سليمان مرقس‪،‬التأمينات العينية‪ ،‬مطابع دار النشر للجامعات المصرية‪ ،‬ط‪ ،2919 ،1‬ص‪.219‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.229‬‬

‫‪5‬‬
 ‫أحكام قيد الرهن الرسمي‬ ‫الفصل األول‬

‫المطلب‌الثالث‌‪‌‌:‬شطب‌القيد‌وتجديده‌‬
‫الفرع‌األول‪‌:‬شطب‌القيد‌وإلغاء‌الشطب ‪Radiation de l’inscription et‬‬
‫‪‌‌annulation de la radiation‬‬
‫أوال‪‌:‬شطب‌القيد‪ :‬إذا انقضى الرهن أو زال ألي سبب يؤدي إلى ذالك‪ ،‬كانقضاء الدين‪ ،‬أو نزول الدائن‬
‫عن الرهن أو صدور حكم القضاء ببطالن مصدر الدين أو عقد الرهن‪ ،‬فإنه يلزم عندئذ شطب هذا القيد أي‬
‫محوه‪‌.‬‬
‫وليس المقصود به محوه أو شطبه ماديا‪ ،‬بل التأشير على هامش القيد بما يفيد اعتباره غير‬
‫موجود‪ ،‬فالمقصود من شطب القيد‪ ،‬هو إلغاء ما يترتب على قيامه من آثار‪ ،‬مع بقائه ماديا‪‌.‬‬
‫ويترتب على الشطب زوال أثر القيد بالنسبة للمستقبل‪ ،‬فال ينفذ في حق الغير ابتداء من تاريخ الشطب‬
‫ولكن الدائن ال يفقد بإلغاء القيد حق الرهن ذاته إال إذا تضمن اإللغاء نزوال صريحا عن هذا الحق‪.1‬‬
‫‪‌-0‬أنواع‌الشطب‪‌:‬‬
‫أ‪‌ -‬الشطب‌االختياري‪‌ :‬وهو الذي يتم برضاء الدائن‪ ،‬وبتقرير رسمي يصدر منه بذالك‪ ،‬وهذا الرضا‬
‫ينصب على رفع القيد ‪.main levée‬‬
‫وإذا دون الدائن برفع اليد في ورقة رسمية‪ ،‬ثم امتنع عن التقرير الرسمي‪ ،‬فللراهن أن يطالب‬
‫بالحكم بالشطب بناء على هذه الورقة‪.‬‬
‫ويعتبر الرضا برفع اليد تصرفا قانونيا يتم بإرادة منفردة فال يشترط فيه قبول الراهن‪ .‬ولكن يجب‬
‫أن يكون رضاء الدائن بإرادة سليمة خالية من العيوب‪.‬‬
‫ب‌ـ‌الشطب‌القضائي‪ :‬إذا قعد الدائن عن إلغاء القيد ولم يكن هناك ما يبرر بقاء القيد فلكل مصلحة القيام‬
‫بذالك‪ ،‬كالراهن والدائن المرتهن المتأخر في المرتبة ومشتري العقار‪ ،‬وذالك عن طريق رفع طلب إلى‬
‫القضاء للحكم بإلغاء القيد(شطبه)‪.‬‬
‫والدعوى العقارية ترفع إلى محكمة العقار المرهون ال إلى محكمة المدعي عليه‪ .‬وإذا تعددت‬
‫العقارات ووقعت في دوائر محاكم مختلفة وجب أن ترفع دعوى الشطب بالنسبة إلى كل عقار أمام‬
‫المحكمة التي يقع في دائرتها‪.‬‬
‫وإذا صدر الحكم بشطب القيد وأصبح نهائيا‪ ،‬فيقدم إلى مكتب اإلشهار العقاري لشطب القيد بناء‬
‫عليه‪.2‬‬
‫‪2‬ـ‌كيفية‌الشطب‪ :‬يكون الشطب بالتأشير على هامش القيد بما يدل على اعتبار أن القيد غير موجود‪،‬‬
‫ويكون التأشير في مكتب اإلشهار العقاري الذي تم فيه القيد‪ ،‬ويشير إلى السند الذي بموجبه حصل الشطب‬
‫رضاء كان أو قضاء‪.3‬‬
‫والغرض من التأشير على هامش القيد جعل دفاتر الشهر مطابقة للواقع‪.‬وإذا تم االتفاق بين الراهن‬
‫والدائن المرتهن على تحرير بعض العقار من الرهن عند دفع جزء من الدين فعال‪ ،‬وجب شطب الرهن‬
‫جزئيا بالتأشير بذالك على هامش القيد حتى يمكن إزالة اآلثار التي تترتب على وجود القيد كامال دون‬
‫التأشير بدفع جزء من الدين‪.4‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.311‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.002‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.218‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬محمد كامل مرسي باشا‪ ،‬شرح القانون المدني الجديد‪ ،‬الحقوق العينية التبعية أو التأمينات العينية‪ ،‬المطبعة العالمية‪ ،‬القاهرة‪ ،‬ط‪،2912 ،1‬‬
‫ص‪.233‬‬

‫‪6‬‬
 ‫أحكام قيد الرهن الرسمي‬ ‫الفصل األول‬

‫‪2‬ـ‌مصاريف‌الشطب‪ :‬طبقا لنص المادة ‪ 459‬ق‪.‬م‌تكون مصروفات الشطب في األصل على الراهن ما‬
‫لم يتفق على غير ذالك‪ ،‬ويالحظ أنه إذا كان القيد قد أجرى بخطأ أحد‪ ،‬كالدائن المرتهن كان هو المسؤول‬
‫ويكون ملزما بدفع مصاريف الشطب‪.‬‬
‫وإذا بيع العقار المرهون وقام المشتري بدفع الثمن إلى أصحاب الديون المقيدة‪ ،‬ففي هذه الحالة‬
‫تكون مصاريف الشطب على البائع إال إذا وجد اتفاق على غير ذالك‪.‬‬
‫ويالحظ أن مصاريف الشطب غير مضمونة بالرهن‪ ،‬فالرهن ال يضمن إال مصاريف العقد والقيد‬
‫والتجديد‪.1‬‬
‫ثانيا‪:‬إلغاء‌الشطب‌‪ :‬بعد شطب القيد قد تدعوا الحاجة إلى إعادة سريانه‪ ،‬كما لو تبين بطالن رضاء‬
‫الدائن بإلغاء القيد‪ ،‬أو أنه صدر من ناقص أهلية‪ ،‬أو نقص الحكم النهائي الذي تم الشطب بناء عليه أو‬
‫لسبب يرجع للدين المضمون‪.‬‬
‫وأيا كان سبب شطب القيد‪ ،‬فقد يكون هذا السبب غير صحيح فيقتضي األمر برفع دعوى بإلغاء‬
‫الشطب‪.‬‬
‫‪0‬ـ ‌الدعوى ‌القضائية ‌بإلغاء ‌الشطب‪ :‬ترفع الدعوى أمام محكمة العقار ويرفعها من يهمه إبطال‬
‫الشطب فقد يكون الدائن المرتهن الذي أرغم على شطب قيده‪ ،‬وقد يكون المدين وقد صدر حكم من‬
‫المحكمة العليا أو من محكمة التماس إعادة النظر بأن الدين لم ينقض أو أنه غير قابل لإلبطال‪.‬‬
‫وترفع الدعوى على الراهن ألنه الخصم الطبيعي في دعوى يراد بها إبقاء قيد الرهن‪ .‬فإذا تحقق‬
‫القاضي من أن الشطب كان على غير أساس حكم بإلغائه‪ ،‬فيعود القيد إلى ما كان عليه منتجا آلثاره‪.2‬‬
‫‪‌-2‬ما‌يترتب‌على‌إبطال‌الشطب‪‌:‬يترتب على إلغاء الشطب كأن لم يكن ويعيد للقيد األول أثره ويحفظ‬
‫للدين مرتبته األصلية وبمعنى آخر يعود القيد إلى الوجود بأثر رجعي‪.3‬‬
‫غير أنه لوحظ أن هذا األثر الرجعي قد يضر الغير الذين كسبوا حقوقا عينية على العقار‬
‫المرهون وشهروها بعد الشطب وقبل إبطاله على أساس ما هو مؤشر على هامش القيد من شطبه وعدم‬
‫إثقال هذا العقار بالر هن المؤشر بشطب قيده‪ ،‬فإن هذا القيد يعود إلى الوجود ويحفظ لصاحبه مرتبة سابقة‬
‫على مرتبتهم لذالك رؤي استثناء هؤالء األشخاص من األثر الرجعي فال يحتفظ صاحب القيد الذي عاد‬
‫بمرتبته السابقة بالنسبة إليهم‪.4‬‬
‫الفرع‌الثاني‪‌:‬تجديد‌القيد ‪:‌renouvellement de l’inscription‬‬
‫‪0‬ــ‌وجوب‌تجديد‌القيد‌كل‌عشر‌سنوات‪ :‬ليس أثر القيد أثرا دائما‪ ،‬بمعنى أنه يبقى بعد إجراءه أول‬
‫مرة إلى أمد غير محدود بل يجب تجديده كل عشر سنوات من إجراءه وإال زالت آثاره في تحقيق نفاذ‬
‫الرهن على الغير‪‌.‬‬
‫وقد نصت على ذالك المادة ‪ 49‬من المرسوم رقم ‪ 91 -69‬بتأسيس السجل العقاري ( منشور‬
‫بالجريدة الرسمية العدد ‪ 31115‬ابريل سنة ‪ ) 3469‬بقولها ( تحتفظ التسجيالت بالرهن واالمتياز طيلة‬
‫عشر سنوات ابتداء من يوم تاريخها‪ ،‬ويوقف أثرها إذا لم يتم تجديد هذه التسجيالت قبل انقضاء هذا‬
‫األجل)‪‌.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬شمس الدين الوكيل‪ ،‬الموجز في نظرية التأمينات‪ ،‬منشأة المعارف‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،2933 ،‬ص‪209‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬محمد حسين منصور‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.191‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪232‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.031‬‬

‫‪7‬‬
 ‫أحكام قيد الرهن الرسمي‬ ‫الفصل األول‬

‫غير أن المؤسسات والجماعات العمومية يمكنها االستفادة من إعفاء قانوني لتجديد لمدة عشر‬
‫سنوات طبقا لكيفيات ستحدد بموجب المرسوم‪.‬‬
‫وقد صدر المرسوم ‪ 96 -66‬المؤرخ في ‪ 34‬فبراير ‪ ( 3466‬العدد ‪ 39‬من الجريدة الرسمية في ‪34‬‬
‫فبراير ‪ )3466‬بتجديد قيود االمتياز والرهون العقارية لفائدة بعض المؤسسات والجماعات المحلية‬
‫وجعلت مدة القيد خمسة وثالثين عاما بدال من عشر سنوات وهذه المؤسسات هي ‪:‬‬
‫المؤسسات المصرفية الوطنية – الصندوق الوطني للتوفير واالحتياط وكذالك الدولة والبلديات تستفيد من‬
‫هذه المادة بالنسبة للقروض الممنوحة للهيئات السكنية‪.‬‬
‫وتجديد القيد يتم بطلب من الدائن المرتهن أو خلفه وذالك قبل انقضاء عشر سنوات من إجراءه وبذالك‬
‫يظل نفاذ الرهن مستمرا منذ القيد األصلي وتظل لحق المرتهن مرتبته التي تحدد بها القيد األصلي‪.‬‬
‫وبالنسبة للمؤسسات والجماعات المحلية التي سبق ذكرها‪ ،‬فتكون المدة ‪ 10‬عاما وإذا لم يتم تجديد‬
‫القيد خالل ‪ 35‬سنوات ( أو الخمسة وثالثين عاما للمؤسسات) يسقط نفاذ الرهن في حق الغير كما لو كان‬
‫يقيد أصال أي يسقط القيد وتزول آثاره‪.‬‬
‫وليس معنى سقوط القيد سقوط الرهن أو زواله‪ ،‬لذا يجوز إجراء قيد جديد للرهن وفي هذه الحالة‬
‫يعتبر أنه قيد مبتدأ‪ ،‬أثره في نفاذ الرهن على الغير من تاريخ إجراءه‪.‬‬
‫‪2‬ــ ‌الحائز ‌يجب ‌عليه ‌تجديد ‌القيد‪ :‬طبقا لنص المادة ‪ 431‬ق‪.‬م فإنه إذا حل الحائز محل الدائن‬
‫المرتهن في رهنه‪ ،‬فيجب عليه أن يتعهد قيد الرهن بالحفظ‪ ،‬ويجدد القيد في المياد ليبقى الرهن محتفظا‬
‫بمرتبته األولى وااللتزام الحائز بتجديد القيد ال ينقضي إال إذا انقضى حق الرهن‪ ،‬أو إذا قام بتطهير العقار‬
‫منه‪.‬‬
‫وإذا نزعت ملكية العقار جبرا فال يجب تجديد القيد من الوقت الذي يتم فيه تطهير العقار‬
‫والتطهير ال يتم إال بتسجي ل حكم مرسي المزاد‪ ،‬وبإيداع الثمن خزانة المحكمة أو دفعه إلى الدائنين الذين‬
‫يستحقونه‪ .‬والبد من تسجيل حكم المرسي المزاد‪ ،‬لحصول التطهير وإلمكان االستغناء عن تجديد القيد‪.1‬‬
‫‪2‬ــ‌مصروفات‌التجديد‪‌ :‬مصروفات التجديد كمصروفات الرهن ومصروفات القيد األول تكون على‬
‫الراهن‪ ،‬فإذا دفعها الدائن المرتهن أو شخص آخر غيره‪ ،‬ورجع بها على الراهن‪ .‬وجميع هذه المصروفات‬
‫مضمونة بالرهن في نفس مرتبته‪ ،‬دون أن ينص القانون عليها وذالك بخالف مصروفات المحو واإللغاء‬
‫المحو التي سيأتي ذكرها‪.‬‬
‫‪4‬ــ‌التأشير‌على‌هامش‌القيد‌‪ :‬بالرجوع إلى نص المادة ‪ 459‬ق‪.‬م نجد أن التأشير في هامش القيد‬
‫يكمن الباحث من العلم بما يطرأ على مصير القيد األصلي من تغيير‪ ،‬قد تصل إلى حد أن يعيبه في بقائه أو‬
‫يمنح آثاره إلى دائن آخر غير الدائن األول الذي تقرر القيد أصال لمصلحته‪.‬‬
‫ومن هذه اآلثار أن ينقل الدائن المرتهن إلى دائن آخر االلتزام المضمون بالرهن عن طريق حوالة‬
‫الحق‪ ،‬فالحوالة تضمن االلتزام بما كان يكلفه من تأمينات كالرهن الرسمي (المادة ‪ 291‬ق‪.‬م) ‪.‬فالتمسك‬
‫بالرهن في مواجهة الغير ال يجوز إال بالتأشير على هامش القيد األصلي بهذه الحوالة إذا كان الدائن‬
‫المحيل قد رهن الدين‪ ،‬فيجب على الدائن المحال له أن يأشر بذالك على هامش القيد ويسري الحكم المتقدم‬
‫بذالك إذا حل الشخص محل الدائن األصلي بحكم القانون أو باالتفاق‪ ،‬فإن الحلول يمتد إلى التأمينات ومنها‬
‫الرهن الرسمي فيتعين على من حل محل الدائن التأشير على هامش القيد األصلي بما يفيد حلوله محل‬
‫المرتهن وقد أورد النص (المادة ‪2\459‬ق‪.‬م) وجوب التأشير أيضا في حالة تنازل الدائن المرتهن عن‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.211‬‬

‫‪8‬‬
 ‫أحكام قيد الرهن الرسمي‬ ‫الفصل األول‬

‫رتبة رهنه ــ في حدود الدين المضمون بالرهن ــ لمصلحة دائن آخر له رهن مقيد على نفس العقار حتى‬
‫يمكن االحتجاج بهذا التنازل في مواجهة الغير‪.‬‬
‫وعلى طالب الناشر أن يقدم سند ثابت به توافر السبب القانوني إلجراء هذا التأشير فعلى الدائن‬
‫المحال إليه بحق مضمون بالرهن‪،‬تقديم الورقة المثبتة لحوالة الحق وعلى من أوفى الدين قديم مخالصة‬
‫الوفاء وما يثبت أنه قد حل محل الدين‪ ،‬وإذا كان التأشير خاصا بالتنازل عن مرتبة الرهن فعلى المتنازل‬
‫له أن يرفق بطلبه سند التنازل‪.1‬‬
‫المبحث‌الثاني‪‌:‬حوادث‌تعطل‌أثر‌القيد‬
‫إذا تأخر الدائن المرتهن في قيد رهنه‪ ،‬فإنه يعرض نفسه لخطر مزدوج‪ ،‬فمن جهة قد تتأخر‬
‫مرتبة رهنه إذا سبقه مرتهن آخر إلى القيد‪ ،‬ومن جهة أخرى قد تطرأ حوادث تجعل القيد غير منتج ألثره‪،‬‬
‫وقد تمنع إجراءه‪ .‬هذه الحوادث بعضها متفق عليه ‪ ،‬وبعضها اآلخر مختلف فيه‪.2‬‬
‫المطلب‌األول‪‌:‬الحوادث‌المتفق‌عليها‌‪‌:‬‬
‫وتتمثل هذه الحوادث في شهر إفالس الراهن‪ ،‬تسجيل نزع الملكية‪ ،‬شهر التصرف الناقل لملكية‬
‫العقار المرهون للغير‪ ،‬وأخيرا شهر الرغبة باألخذ بالشفعة‬
‫الفرع‌األول‪‌:‬شهر‌إفالس‌الراهن‌‬
‫تنص المادة ‪ 3|459‬ق‪.‬م على أنه " ال يكون الرهن نافذا في حق الغير إال إذا قيد العقد أو الحكم‬
‫المثبت للرهن قبل أن يكسب هذا الغير حقا عينيا على العقار وذالك دون إخالل بأحكام المقررة في‬
‫اإلفالس"‪.‬‬
‫وتنص المادة ‪ 3|299‬ق‪.‬ت على أنه " يترتب بحكم القانون على الحكم بإشهار اإلفالس‪ ،‬ومن‬
‫تاريخه‪ ،‬تخلي المفلس عن إدارة أمواله أو التصرف فيها‪ ،‬بما فيها األموال التي قد يكتسبها بأي سبب كان‬
‫ن ومادام في حالة اإلفالس‪ .‬ويمارس وكيل التفليسة جميع حقوق ودعاوى المفلس المتعلقة بذمته طيلة مدة‬
‫التفليسة"‪.‬‬
‫وتنص المادة ‪ 296‬ق‪.‬ت على أنه " ال يصح التمسك قبل جماعة الدائنين بما يلي من التصرفات‬
‫الصادرة من المدين منذ تاريخ التوقف عن الدفع ‪ -0 :‬كل رهن قاري اتفاقي أو قضائي وكل حق احتكار‬
‫أو رهن حيازي يترتب على أموال المدين لديون سبق التعاقد عليها"‪.‬‬
‫وتنص المادة ‪ 294‬ق‪.‬ت على أنه " يجوز القضاء بعدم التمسك قبل جماعة الدائنين للمدفوعات‬
‫التي يؤديها المدين وفاء لديون حالة بعد التاريخ المحدد تطبيقا للمادة ‪ 296‬وكذالك التصرفات بعوض التي‬
‫يعقدها بعد ذالك التاريخ إن كان الذين تلقوا من الوفاء أو تعاقدوا معه قاموا بذالك مع العلم بتوقفه عن‬
‫الدفع"‪.‬‬
‫ويستفاد من مجموع هذه المواد ما يلي ‪:‬‬
‫أ‌‪ -‬يترتب على الحكم بشهر إفالس المدين‪ ،‬حسب المادة ‪ 299‬ق‪.‬ت غل يد هذا األخير‪ ،‬بمعنى أنه يتخلى‬
‫عن إدارة أمواله والتصرف فيها ن ومن ثم ال يجوز له إجراء أي تصرف قانوني على أمواله‪ ،‬ألن حقوق‬
‫جماعة الدائنين تكون قد تعلقت بها‪ .‬وعلى ذالك فإن الرهن الرسمي الذي يرتبه بعد صدور الحكم بإفالسه‬
‫ال يكون نافذا في حق جماعة الدائنين‪ ،‬ومن باب أولى ال يكون لقيده أي أثر في حقهم‪.‬‬
‫ب‌‪ -‬إذا رتب المدين التاجر رهنا رسميا على أمواله في الفترة بين توقفه عن الدفع وصدور الحكم بشهر‬
‫إفالسه‪ ،‬وهي الفترة التي تعرف في فقه القانون التجاري بفترة الريبة أو الشك‪ ،‬كان تصرفه هذا خاضعا‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.211‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.130‬‬

‫‪9‬‬
 ‫أحكام قيد الرهن الرسمي‬ ‫الفصل األول‬

‫إما للبطالن الوجوبي حسب نص المادة ‪ 0|296‬ق‪.‬ت إذا كان ناشئا لضمان دين سابق في ذمته ‪ ،‬وإما‬
‫للبطالن الجوازي‪ ،‬حسب نص المادة ‪ 294‬ق‪.‬ت‪ ،‬إذا كان ضمانا مالئما لنشوء الدين‪.‬‬
‫والمقصود بالبطالن هنا هو عدم نفاذ التصرف في حق الدائنين‪ ،‬وعلى هؤالء التمسك به‬
‫والمطالبة به أمام المحكمة المختصة‪ ،‬فإذا تعلق األمر بالبطالن الوجوبي وجب على المحكمة الحكم‬
‫بإبطال التصرف دون أن تكون لها سلطة تقديرية في ذالك‪ ،‬وإذا تعلق األمر بالبطالن الجوازي ‪ ،‬فإنه تبقى‬
‫للمحكمة السلطة التقديرية في إبطال التصرف أو الحكم بصحته‪.1‬‬
‫وعلى ذالك إذا حكمت المحكمة ببطالن التصرف‪ ،‬وهو الرهن الرسمي في موضوعنا‪ ،‬فإنه بداهة‬
‫ال يكون لقيده أي أثر في حق الدائنين‪.‬‬
‫ج ‌‪ -‬إذا رتب المدين التاجر رهنا رسميا على أمواله قبل صدور الحكم بشهر إفالسه‪ ،‬وقبل أيضا فترة‬
‫الريبة‪ ،‬لكن تأخر الدائن المرتهن‪ ،‬وهو صاحب المصلحة‪ ،‬في قيده إلى غاية صدور الحكم بشهر اإلفالس‪،‬‬
‫ففي هذه الحالة يتعطل أثر هذا القيد‪ ،‬وال يكون الرهن نافذا في حق جماعة الدائنين ألنهم من الغير‪ ،‬ومن‬
‫ثمة يعتبر الدائن المرتهن بالنسبة إليهم دائنا عاديا يخضع لقسمة الغرماء‪.‬‬
‫الفرع‌الثاني‌تسجيل‌تنبيه‌نزع‌الملكية‬
‫من المعلوم أن إجراءات التنفيذ على العقار تبدأ بتوجيه تنبيه يعلن إلى الراهن بنزع ملكية العقار‬
‫المرهون‪ ،‬وهذا التنبيه حسب نص المادة ‪ 0|164‬ق‪.‬إ‪.‬م ن يجب تسجيله بمكتب الرهون الكائن بدائرته‬
‫العقار‪ ،‬فإذا تم ذالك أعتبر الحجز نهائيا ابتداء من يوم التسجيل ‪ ،‬ويترتب على ذالك أن يصبح العقار‬
‫موضوعا بين يدي القضاء‪.‬‬
‫وباعتبار العقار محجوزا بين يدي القضاء‪ ،‬فإن أي قيد قد يقع في تاريخ الحق عليه ال يكون نافذا‬
‫في حق الدائنين الحاجزين‪ ،‬وال في حق الدائنين المقيدة حقوقهم قبل تسجيل التنبيه‪.2‬‬
‫وهذا الحكم معقول وعادل ذالك أن الفئات المذكورة أعاله‪ ،‬منذ تاريخ تسجيل التنبيه‪ ،‬يتعلق حقها‬
‫بالعقار‪ ،‬ومن ثم فإن تحميل هذا العقار بحقوق جديدة بعد هذا التاريخ يؤدي إلى انصراف الراغبين في‬
‫شرائه‪ ،‬أو يؤدي إلى بخس ثمنه‪.3‬‬
‫لكن يالحظ أن تسجيل التنبيه ال يحول دون قيد الرهن‪ ،‬وتظهر أهمية ذالك في حالة سقوط أثر‬
‫الحجز بسقوط تنبيه نزع الملكية لسبب من األسباب المقرر قانونا‪ ،‬أو في حالة قيام أي ذي شأن ـــ حسب‬
‫نص المادة ‪ 2|180‬ق‪.‬إ‪ .‬م ـــ قبل اليوم المحدد للمزايدة بإيداع مبلغ يكفي للوفاء بأصل الدين والفوائد‬
‫والمصاريف المستحقة للدائنين المقيدين والحاجزين‪.4‬‬
‫الفرع‌الثالث‪‌:‬شهر‌التصرف‌الناقل‌لملكية‌العقار‌المرهون‌للغير‌‌‬
‫إذا تصرف الراهن في العقار المرهون تصرفا ناقال للملكية‪ ،‬كالبيع مثال‪ ،‬وبادر المشتري‬
‫المتصرف إليه بشهر عقده قبل أن يقيد الدائن المرتهن حق الرهن‪ ،‬فإنه في هذه الحالة تنتقل ملكية العقار‬
‫المرهون إلى المشتري خالصة من الرهن‪ ،‬فإذا أراد الدائن المرتهن‪ ،‬رغم ذالك‪ ،‬قيد حقه‪ ،‬كان هذا القيد‬
‫دون أثر تجاه المشتري‪ ،‬ذالك أن الرهن ال ينفذ في مواجهة الغير إال منذ قيده‪ ،‬وهذا ما نصت عليه المادة‬
‫‪3|459‬ق‪.‬م‪ .‬وعلى ذالك إذا لم يقيد الدائن المرتهن حقه حتى قام المتصرف إليه بشهر عقده‪ ،‬فقد حقه في‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.130‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬أحمد سالمة‪ ،‬التأمينات المدنية‪ ،‬دار التعاون‪ ،2933 ،‬ص‪.133‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬همام محمد محمود زهران‪ ،‬التأمينات الشخصية والعينية‪ ،‬منشأة المعارف‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،1442 ،‬ص ‪.003‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.040‬‬

‫‪10‬‬
 ‫أحكام قيد الرهن الرسمي‬ ‫الفصل األول‬

‫تتبع العقار تحت يد المتصرف إليه‪ ،‬بل ويفقد كل حق على ثمن العقار‪ ،‬ألنه باعتباره دائنا عاديا‪ ،‬وقد‬
‫أصبح العقار ملكا للمتصرف إليه‪ ،‬ال يحق له التنفيذ إال على أموال مدينه‪.1‬‬
‫ونخلص مما تقدم أن شهر المتصرف إليه عقده الناقل لملكية العقار المرهون يجعل قيد الدائن‬
‫المرتهن لحقه غير ممكن‪ ،‬ومن ثم ال يجوز إجراءه‪ ،‬لهذا يتجه بعض الفقه إلى القول بوجوب منع هذا القيد‬
‫حتى التشحن السجالت والفهارس بقيود معدومة األثر‪.2‬‬
‫الفرع‌الرابع‪‌:‬شهر‌الرغبة‌في‌األخذ‌بالشفعة‌‌‬
‫بالرجوع إلى نص المادة ‪ 859‬ق‪.‬م فإنه يستفاد منها أمران ‪:‬‬
‫األمر‌األول‌‪ :‬إذا أعلن الشفيع رغبته في األخذ بالشفعة ‪ ،‬وقام بشهر هذا اإلعالن ‪ ،‬فإنه يترتب على ذالك‬
‫عدم إمكانية عدم االحتجاج ضده بأي رهن يتم قيده بعد هذا الشهر يكون المشتري ــ بعقد مشهر ــ قد رتبه‬
‫على العقار المشفوع‪ ،‬وهذا حسب القول الراجح فقها ‪ ،‬حتى ولو أبرم عقد الرهن قبل ذالك‪.3‬‬
‫األمر‌الثاني‌‪ :‬إن الدائن المرتهن الذي يقيد حقه بعد شهر إعالن رغبة الشفيع في األخذ بالشفعة يفقد حق‬
‫التتبع في مواجهة الشفيع ‪ ،‬ولكن ال يفقد حق التقدم ‪ ،‬فبإمكانه أن يتقدم بمرتبته بالنسبة لما آل إلى المشتري‬
‫من ثمن العقار‪.4‬‬
‫نخلص مما تقدم أن شهر إعالن الرغبة في األخذ بالشفعة ال يمنع قيد الرهن الذي رتبه المشتري‬
‫على العقار المشفوع‪ ،‬كل ما في األمر أن أثر هذا القيد يتعطل في مواجهة الشفيع‪.5‬‬
‫المطلب‌الثاني‪‌:‬الحوادث‌المختلف‌فيها‌‪‌ :‬اختلف الفقه في مدى جواز القيد‪ ،‬ومن ثم نفاذه في حق‬
‫الغير‪ ،‬عند وقوع حادثتين هما ‪ :‬وفاة الراهن وشهر إعساره‪.‬‬
‫الفرع‌األول‪‌:‬وفاة‌الراهن‌‬
‫من المتفق عليه فقها أن الرهن الذي يقيده الدائن المرتهن في حياة الراهن‪ ،‬وفق ضوابط قانونية ‪،‬‬
‫يكون نافذا في حق الغير‪ ،‬لكن األمر الذي اختلف حوله الفقهاء هو ما إذا كان يجوز إجراء القيد بعد وفاة‬
‫الراهن؟‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫ذهب بعض الفقه إلى القول بأن وفاة الراهن تمنع من قيد الرهن‪ ،‬وحجتهم في ذالك ما يلي ‪:‬‬
‫أ‌‪ -‬إن من المبادئ المقررة أن دائني المتوفى العاديين يتساوون جميعا وال يمتاز أحدهم عن اآلخر بسبب‬
‫الحق للوفاة‪.‬‬
‫ب‌‪ -‬إن القانون المدني المصري وضع نظاما اختياريا لتصفية التركات‪ ،‬يؤدي إلى سداد ديون المتوفى‪،‬‬
‫ويحقق بذالك المساواة التامة بين دائني المورث العاديين‪ ،‬ومن ثم تنعدم‪ ،‬نتيجة لهذا النظام‪ ،‬كل فائدة من‬
‫قيد الرهن بعد وفاة الراهن‪.‬‬
‫ج‌‪ ‌-‬لقد طبق المشرع هذا القول في باب حق االختصاص‪ ،‬المادة ‪ 2|3580‬ق‪.‬م‪.‬‬
‫في حين ذهب غالبية الفقه إلى القول بجواز قيد الرهن الذي انعقد صحيحا في حياة الراهن حتى بعد وفاته‪،‬‬
‫وحجتهم في ذالك ما يلي‪: 7‬‬
‫أ‌‪ -‬إن عقد الرهن الرسمي نشأ صحيحا‪ ،‬وليس القيد إال إجراء لشهره‪ ،‬فكيف يقال إن الوفاة تمنعه؟‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬حسام الدين كامل األهواني‪ ،‬التأمينات العينية في القانون الكويتي‪ ،‬ج‪ ،2‬الرهن الرسمي‪ ،‬مؤسسة دار الكتاب‪ ،‬الكويت‪ ،‬ص ‪.393‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬سليمان مرقس‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.233‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬أحمد سالمة‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص‪.219‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬همام محمد محمود زهران‪ ،‬المرجع السابق ‪،‬ص ‪.011‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.049‬‬
‫‪6‬‬
‫‪ -‬محمود جمال الدين زكي‪ ،‬التأمينات الشخصية والعينية‪ ،‬دار الشعب‪ ،‬القاهرة‪ ،‬ط‪ ،2939 ،3‬ص‪.101‬‬
‫‪7‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.032‬‬

‫‪11‬‬
 ‫أحكام قيد الرهن الرسمي‬ ‫الفصل األول‬

‫ب ‌‪ -‬األصل أن الراهن يلتزم بتيسير إجراءات القيد‪ ،‬وهذا االلتزام ينتقل بأكمله إلى ورثة الراهن بعد‬
‫وفاته‪ ،‬ومن ثم يستمر حق الدائن المرتهن قائما على العقار‪ ،‬ويحق له المطالبة بقيده‪ ،‬فإذا تم ذالك وجب‬
‫القول بسريانه في مواجهة جميع دائني المورث‪.‬‬
‫ج‪ -‬ليس من العدل أن يترتب على الوفاة‪ ،‬حرمان المرتهن في الحصول على مزايا حقه‪ ،‬بالقيد‪ ،‬وقد تقع‬
‫الوفاة بعد إبرام الرهن مباشرة‪ ،‬أي دون أن يكون هناك تأخر من جانب المرتهن في قيد الرهن‪.‬‬
‫وفي اعتقادنا أن القول الثاني هو الواجب اإلتباع في القانون المدني الجزائري لألسباب اآلتية ‪:‬‬
‫أ‌‪ -‬ألن المشرع الجزائري لم يورد نصا صريحا يمنع قيد الرهن بعد وفاة الراهن‪ ،‬ومن ثم يبقى األصل هو‬
‫جواز قيد الرهن حتى بعد وفاة الراهن‪.‬‬
‫ب‌‪ -‬ألن المشرع الجزائري أصال لم يأخذ بنظام تصفية التركات حتى يقال أن هذا النظام يعدم كل فائدة‬
‫للقيد بعد وفاة الراهن‪.‬‬
‫ج‪ -‬ألن القياس على ما ورد في المادة ‪ 2|3580‬ق‪.‬م‪.‬م المقابلة للمادة ‪ 2|416‬ق‪.‬م هو قياس من الفارق‪،‬‬
‫ذالك أن حق االختصاص يتقرر رغما عن المدين‪ ،‬ومحاولة من الدائن للحصول على ميزة يتفوق بها على‬
‫سائر الدائنين‪.‬‬
‫" لكن يالحظ أن هذا الذي ترجح عندنا يتناسب مع أحكام القانون المدني التي تعتبر أن حق الرهن ينشأ‬
‫عند إبرام عقد الرهن‪ ،‬وأن القيد شرط لنفاذه في مواجهة الغير‪ ،‬في حين أن القول األول قد يتناسب مع‬
‫أحكام الشهر العقاري العيني التي تعتبر أن مصدر حق الرهن هو القيد وليس العقد"‪.‬‬
‫الفرع‌الثاني‪‌:‬شهر‌إعسار‌الراهن‌‬
‫في التشريع المصري إذا كانت أموال المدين غير التاجر ال تكفي للوفاء بديونه المستحقة األداء‬ ‫‌‬
‫جاز شهر إعساره (المادة ‪ 294‬ق‪.‬م‪.‬م)‪ .‬واتفق الفقه هناك على أن الرهن الذي يعقده الراهن بعد تسجيل‬
‫صحيفة دعوى اإلعسار ال يسري في حق دائنيه‪ ،‬لكن الخالف ثار حول ما إذا تم الرهن قبل تسجيل‬
‫صحيفة دعوى اإلعسار ولم يتم قيده‪ ،‬فهل يجوز قيده بعد تسجيل الصحيفة‪ ،‬ومن ثم يكون نافذا في حق‬
‫الدائنين الذين نشأت حقوقهم قبل هذا التسجيل؟‌‬
‫ذهب بعض الفقه إلى القول بعدم نفاذ الرهن الذي يقيد بعد تسجيل صحيفة دعوى اإلعسار في حق‬
‫الدائنين السابقين على هذا التسجيل‪ ،‬وذالك قياسا على عدم نفاذ حق االختصاص في حقهم طبقا ألحكام‬
‫المادة ‪ 2|209‬ق‪.‬م‪.‬م على أساس أن الرهن ال يختلف عن حق االختصاص‪.1‬‬
‫في حين ذهب غالية الفقه إلى القول بأن ما ذهب إليه الفريق األول "محل نظر‪ ،‬فالواقع أن نظام‬
‫اإلعسار المدني يرمي إلى تطبيق قاعدة المساواة بين الدائنين على نحو كامل مأمون‪ ،‬وقد قدر المشرع‪،‬‬
‫تحقيقا لتلك الغاية‪ ،‬وجوب إخضاع المدين الذي تعثرت حالته المالية لتنظيم قانوني يحكم السعي نحو‬
‫أمواله‪ ،‬وبذالك يتفادى استئثار أحد الدائنين بما تبقى من أموال لمجرد يقظته وتربصه لمدينه‪ ،‬إذ يكفل نظام‬
‫اإلعسار المدني اإلعالن عن حالة المدين المالية‪ ،‬حينئذ يدرك كل دائن ما يهدد حقه من أخطار‪ ،‬فيبادر‬
‫باستيفائه‪ ،‬على قدم المساواة مع سائر الدائنين‪ ،‬مما تبقى لدى المدين من أموال‪ .‬ولما كان هذا هو هدف‬
‫اإلعسار المدني فقد حرص المشرع على إيقاف سريان كل اختصاص يتقرر لصالح أحد الدائنين على‬
‫عقارات المدين بعد تسجيل صحيفة دعوى اإلعسار‪ ،‬ألن إطالق أثره يهيئ للدائن المزود بحكم واجب‬
‫التنفيذ أن يتقدم على زمالئه في فترة أراد القانون أن يمنع فيها كل إخالل بقاعدة المساواة‪ .‬فإذا سلمنا بأن‬
‫تلك هي الغاية من عدم سريان االختصاص ‪ ،‬وجب القول بأن هذا الحكم ال يصدق على الرهن الذي تقرر‬
‫بعقد رسمي قبل تسجيل صحيفة دعوى اإلعسار‪ ،‬ذالك أن القيد مجرد إجراء لسريان الرهن في مواجهة‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬سليمان مرقس‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.233‬‬

‫‪12‬‬
 ‫أحكام قيد الرهن الرسمي‬ ‫الفصل األول‬

‫الغير‪ ،‬وما دام الرهن في ذاته قد تقرر في فترة كان فيها المدين حرا في نشاطه القانوني وجب القول‬
‫ببقائه‪ ،‬وبإطالق آثار قيده في مواجهة الدائنين‪ ،‬حتى ولو تم ذالك بعد تسجيل صحيفة دعوى اإلعسار"‪.1‬‬
‫وبالنسبة للتشريع الجزائري يبدو أن هذه المسألة ال تثار أصال ألن المشرع الجزائري أغفل‬
‫النص على نظام اإلعسار المدني‪ ،‬ومن ثمة ال مجال للكالم عن صحيفة دعوى اإلعسار ‪ ،‬وشهر اإلعسار‬
‫وغير ذالك من األمور التي يعرفها التشريع المصري‪‌.‬‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬شمس الدين الوكيل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.234‬‬

‫‪13‬‬
 ‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫الفصل‌الثاني‌‬ ‫‌‬
‫‌‬

‫مضمون‌نفاذ‌‬ ‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫الرهن‌على‌الغير‬ ‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
‫‌‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫الفصل‌الثاني‪‌:‬مضمون‌نفاذ‌الرهن‌على‌الغير‌‬
‫تمهيد‪ ‌ :‬الهدف األساسي من الرهن هو أن ينفذ حق الدائن المرتهن على الغير‪ ،‬ويتمثل هذا الحق في أن‬
‫يتحقق للمرتهن ميزتي التقدم والتتبع‪ ،‬فإذا ما قام الرهن صحيحا وتم قيده فإن الدائن المرتهن يستطيع أن‬
‫يتقدم على سائر الدائنين العاديين والدائنين التاليين له في المرتبة‪ .‬وهذا هو حق التقدم أو األفضلية ‪(droit‬‬
‫)‪ .de préférence‬كما أن الدائن المرتهن يستطيع أن يحتج بحقه في مواجهة من تنتقل إليه ملكية العقار‬
‫المرهون أو يكتسب عليه حقا عينيا آخر يجوز بيعه بالمزاد العلني‪.‬متى كان قد تم فيه رهنه قبل تسجيل‬
‫هؤالء لحقوقهم‪ ،‬وبالتالي فهو يستطيع أن ينفذ على هذا العقار في يد هؤالء وذالك ليستوفي من ثمنه حقه‬
‫باألولوية على الدائنين العاديين والدائنين التاليين له في المرتبة‪ .‬وهذا ما يسمى بحق التتبع‪‌.‬‬
‫ومن هذا يتضح أن مضمون نفاذ الرهن على الغير هو ميزتا التقدم والتتبع‪ ،‬وعلى ذالك خصصنا فصلنا‬
‫هذا لدراسة أحكام كل منهما وهذا في مبحثين المبحث األول لحق التقدم والمبحث الثاني سنعرض فيه ميزة‬
‫التتبع‪.‬‬

‫‪15‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫المبحث‌األول‌‪‌:‬حق‌التقدم‌(‪‌:‌)Droit De Préférence‬‬
‫يعتبر حق التقدم أو األفضلية جوهر الرهن الرسمي‪ ،‬وذلك ألن الميزة األساسية للراهن الرسمي‬
‫هي السماح للدائن المرتهن التقدم في استيفاء حقه على الدائنين العاديين والتاليين له في المرتبة سواء بقي‬
‫العقار في يد الراهن أو انتقل العقار المرهون إلى الحائز‪‌ .1‬‬
‫وقد نظمت اإلرادة التشريعية الجزائرية حق الدائن المرتهن في التقدم على الدائنين اآلخرين في‬
‫استيفاء حقه من العقار المرهون بأحكام المواد من ‪ 456‬إلى ‪ 435‬من القانون المدني الجزائري‪ .‬وفي‬
‫إطار دراستنا سنسير على نفس التقسيم الذي أخذ به المشرع وذلك بتقسيم هذا المبحث إلى مطلبين فندرس‬
‫وعاء التقدم ودرجته في مطلب أول‪ ،‬وتخصص المطلب الثاني لدراسة نطاقه وحكم نزول الدائن المرتهن‬
‫عن مرتبته لدائن مرتهن آخر‪.‬‬
‫المطلب‌األول‌‪‌:‬وعاء‌التقدم‌ودرجته‌‬
‫‪2‬‬
‫يقصد بوعاء حق التقدم المال الذي يوزع على الدائنين كل بحسب مرتبته ‪ .‬ويقصد بدرجته‬
‫المرتبة التي يحتلها الدائن المرتهن‪ .‬فقد يوجد أكثر من رهن مقيد على العقار ولهذا وجب إعطاء لكل حق‬
‫من الحقوق المقيدة على العقار درجة أو مرتبة يتقدم بها على غيره من الدائنين‪.3‬‬
‫وفيما يلي نعرض أحكام كل منهما في فرعين على التوالي نعالج في الفرع األول وعاء التقدم‪ ،‬وفي فرع‬
‫ثاني درجته‪.‬‬
‫الفرع‌األول‌‪‌:‬وعاء‌حق‌التقدم‌‌‬
‫بالرجوع إلى نص المادة ‪ 456‬ق‪.‬م – المقابلة للمادة ‪ 3509‬ق م م – نجد أن وعاء حق التقدم هو‬
‫إما ثمن العقار المرهون‪ ،‬على العقار ذاته‪ ،‬وإنما على المقابل النقدي له أيا كان‪ ،4‬ومن ثم كان لزاما قبل‬
‫التوزيع تحويل العقار المرهون إلى مبلغ نقدي‪ .‬واألصل أن يتم هذا التحويل بطريق البيع بالمزاد العلني‪،‬‬
‫لكن هذا ال يمنع من وجود طرق أخرى غير طريق البيع‪ ،‬وهي الفروض التي أشارت إليها المادة ‪ 884‬ق‬
‫م الخاصة بالرهن الصادر من مالك المباني المقامة على أرض الغير‪ ،‬والمادة ‪ 455‬ق م الخاصة بهالك أو‬
‫تلف العقار المرهون‪ ،‬وغيرهما من المواد الموزعة هنا وهناك‪.5‬‬
‫ولما كان المقابل النقدي الذي يمارس عليه الدائن المرتهن حق التقدم هو ثمن العقار المرهون أو المال‬
‫الذي حل محل هذا العقار فإننا سنخصص فقرة لكل حالة على حده ‪.‬‬
‫أوال‌‪‌:‬ثمن‌العقار‌المرهون‌كوعاء‌لحق‌التقدم‌‪‌:‬إن حق الدائن المرتهن يتعلق بصورة أصلية بثمن‬
‫العقار المرهون‪ ،6‬ولعل هذا السبب هو الذي جعل المشرع يقتصر على ذكره في المادة ‪ 882‬ق م حيث‬
‫نصت هذه األخيرة على أن الرهن الرسمي يخول لصاحبه حقا عينيا يتقدم بمقتضاه على الدائنين العاديين‬
‫والتاليين له في المرتبة "‌في استفاء حقه من ثمن العقار" فهذه الحالة تفترض تحويل العقار المرهون إلى‬
‫مبلغ نقدي عن طريق بيعه بيعا جبريا بالمزاد العلني‪ ،‬ومن ثم يمارس الدائن المرتهن حقه في التقدم على‬
‫هذا المبلغ النقدي‪‌.7‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬نبيل إبراهيم سعد‪ ،‬التأمينات العينية‪ ،‬دار الجامعة الجديدة للنشر‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬ص‪.223‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.130‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السيد تناغو‪ ،‬التأمينات الشخصية والعينية‪ ،‬منشأة المعارف‪ ،‬مصر ‪ ،2994‬ص‪.139‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬حسام الدين كامل األهواني‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.030‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.131‬‬
‫‪6‬‬
‫‪ -‬شمس الدين الوكيل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.293‬‬
‫‪7‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.233‬‬

‫‪16‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫ومن المقرر فقها أن مصطلح "العقار" الوارد في المادة ‪ 456‬ق م يجب أن يفهم على أنه يشمل‬
‫العقار المرهون وملحقاته‪ ،‬ومن ثم كان وعاء حق التقدم يشمل إلى جانب العقار المرهون ملحقاته أيضا‪.1‬‬
‫وتشمل الملحقات العقارات بالتخصيص وحقوق االرتفاق والثمار بعد أن تلتحق بالمال المرهون وغير‬
‫ذالك‪ .‬لكن هذا االمتداد متوقف على عدم وجود اتفاق صريح يقضي بعدم إلحاق الملحقات بالعقار‬
‫المرهون‪ ،‬ومن ثم إخراجها من وعاء حق التقدم‪. 2‬‬
‫ثانيا‌‪ ‌:‬المال‌الذي‌يحل ‌محل‌العقار‌المرهون‌كوعاء‌لحق‌التقدم‪‌ :‬لم يحدد المشرع في المادة‬
‫‪ 456‬ق م المال الذي يحل محل العقار المرهون‪ ،‬ولكن بالرجوع إلى بعض نصوص القانون المدني‬
‫السيما المادتين ‪ 884‬و‪ 455‬يمكن القول أن للدائن المرتهن الحق في ممارسة حق التقدم في استيفاء حقه‬
‫من ثمن األنقاض‪ ،‬ومبلغ التعويض‪ ،‬ومبلغ التأمين‪ ،‬ومقابل نزع الملكية للمنفعة العامة‪ .‬فهذه الحاالت هي‬
‫أهم صور تحول العقار المرهون إلى مبلغ نقدي بغير طريق البيع الجبري بالمزاد العلني‪ .‬وسنتعرض لكل‬
‫حالة من هذه الحاالت فيما يلي ‪‌ :‬‬
‫‪0‬ـ ‌ثمن‌األنقاض‌‪ :‬بالرجوع إلى نص المادة ‪ 884‬ق‪.‬م نستنتج أنه في حالة الرهن الصادر من مالك‬
‫المباني القائمة على أرض الغير يكون للدائن المرتهن حق التقدم في استيفاء حقه من ثمن األنقاض في‬
‫حالة ما إذا هدمت المباني المرهونة‪ ،‬أو من ثمن التعويض المدفوع من قبل مالك األرض في حالة ما إذا‬
‫استبقى هذا األخير المباني طبقا ألحكام االلتصاق‪.‬‬
‫‪2‬ـ ‌مبلغ‌التعويض‌‪ :‬حسب نص المادة ‪ 455‬ق م فإن المشرع افترض هالك العقار المرهون أو تلفه‬
‫بخطأ من الغير‪،‬األمر الذي يجعله طبقا للقواعد العامة في المسؤولية ملتزما بدفع تعويض لمالك العقار عما‬
‫سببه له من أضرار وفي هذه الحالة ينتقل الرهن إلى مبلغ التعويض بحيث يكون للدائن المرتهن الحق في‬
‫استيفاء حقه منه متقدما على الدائنين العاديين والدائنين التاليين له في المرتبة‪.3‬‬
‫وحتى ال يضيع حق الدائن المرتهن يجب عليه المبادرة بإخطار المسؤول (الغير) مباشرة بعد هالك العقار‬
‫أو تلفه‪ ،‬بضرورة االمتناع عن دفع مبلغ التعويض لمالك العقار (الراهن) على أساس أن العقار مرهون‬
‫لضمان حقه‪ .‬فإذا قام الدائن المرتهن بهذا اإلخطار امتنع على المسؤول دفع مبلغ التعويض للراهن‪ ،‬وإذا‬
‫دفعه رغم ذالك كان ذالك غير مبرئ لذمته في مواجهة الدائن المرتهن‪ .‬أما إذا تقاعس الدائن المرتهن في‬
‫إخطار المسؤول في الوقت المناسب ودفع هذا األخير مبلغ التعويض للراهن ذالك مبرئا لذمته في مواجهة‬
‫الدائن المرتهن‪ ،‬وال يمكن في هذه الحالة القول بأن المسؤول كان مخطئا في دفع المبلغ ألن الرهن كان‬
‫مقيدا‪ ،‬ومن ثم كان يفترض علم المسؤول بوجوده وانتقاله إلى مبلغ التعويض‪ ،‬ألن في مثل هذا القول من‬
‫جهة إرهاقا كبيرا للمسؤول‪.4‬‬
‫‪ -2‬مبلغ‌التأمين‌‪‌ :‬تنص المادة ‪ 455‬ق م على أنه ‪" :‬إذا هلك العقار المرهون أو تلف آلي سبب كان‬
‫انتقل الرهن بمرتبته إلى الحق الذي يترتب على ذلك ‪........‬مبلغ التأمين"‪‌.‬‬
‫فهذا النص يفترض أن العقار المرهون كان مؤمنا عليه ثم هلك فاستحق المؤمن له (الراهن) مبلغ التأمين‪،‬‬
‫ومن ثم انتقل الرهن إلى هذا المبلغ النقدي ‪.‬وثار التساؤل فقها عن الوسيلة الفعالة التي تكفل للدائن المرتهن‬
‫التوصل إلى مباشرة حقه في التقدم على مبلغ التأمين؟‪. 5‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السيد تناغو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.133‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬علي هادي العبيدي‪ ،‬الوجيز في شرح القانون المدني‪ ،‬الحقوق العينية‪-‬الحقوق العينية األصلية‪-‬الحقوق العينية التبعية‪-‬حق الملكية‪-‬الحقوق‬
‫المتفرعة عن حق الملكية‪ ،‬دار الثقافة‪،‬عمان‪،1448،‬ص‪.133‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬محي الدين إسماعيل‪ ،‬المرجع السابق‪.223 ،‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪ ، 138‬حسام الدين كامل األهواني‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.333‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.143‬‬

‫‪17‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫ذهب جانب من الفقه الفرنسي إلى أنه "ليس من حق شركة التأمين أن تؤدي إلى الراهن ما استحق‬
‫في ذمتها بسبب هالك العقار‪ .‬بل يجب عليها أن تحتفظ بعوض التأمين لصالح الدائن المرتهن تأسيسا على‬
‫الرهن يهر بطريق القيد‪ .‬وقد أخذ على هذا الرأي أنه يرهق شركات التأمين‪ ،‬وينحرف بالشهر على أهدافه‪.‬‬
‫ذالك أن قيد الرهن قد شرع لمن يتعاملون مع الراهن بشأن العقار‪ ،‬فيكتسبون عليه حقوقا عينية‪ .‬حينئذ‬
‫يح كم التزاحم بينهم قاعدة األسبقية في الشهر ولكن ليس من العدل االنحراف بالقيد عن أهدافه يجعله وسيلة‬
‫إعالن تلزم الكافة‪ .‬فشركة التأمين في تقدير هذا الفقه ال يقع عليها التزام بالكشف عن الحالة القانونية‬
‫للعقار كما هو الحال بالنسبة لمن يريد شرائه أو اكتساب أي حق عيني آخر"‪. 1‬‬
‫ولذالك يذهب الرأي الراجح في فرنسا إلى القول بأنه يجب على الدائن المرتهن عند هالك العقار أو تلفه‬
‫أن يقوم بإخطار شركة التأمين بوجود رهنه‪ .‬فإذا حصل هذا اإلخطار في وقت مناسب فهو مانع للشركة‬
‫من الوفاء بالعوض إلى الرهن حتى يسوى الخالف بين الراهن والمرتهن أو حتى يستوفي األخير مطلوبة‬
‫من شركة التأمين‪. 2‬‬
‫ولقد أخذ المشرع الجزائري‪ ،‬غداة صدور القانون المدني سنة ‪ ،3460‬بهذا الرأي‪ ،‬وهذا ما نصت‬
‫عليه المادة ‪ 992‬ق م (الملغاة) المقابلة للمادة ‪ 665‬من القانون المدني المصري والتي يستفاد من فقرتها‬
‫الثانية أنه يكفي قيد الرهن الرسمي لمنع شركة التأمين من دفع ما في ذمتها لصاحب العقار المرهون إال‬
‫برضاء الدائن المرتهن رهنا رسميا أو غيره من الدائنين أصحاب الحقوق العينية التبعية العقارية‪ ،‬وبإمكان‬
‫شركة التأمين عرفة ذالك بالرجوع إلى مكاتب الشهر العقاري‪.3‬‬
‫ونتيجة لورود هذا النص بخصوص التأمين على الحريق اختلف الفقه المصري حول مدى امتداده‬
‫إلى األنواع األخرى من التأمين ‪.‬فرأى البعض "إزاء صمت المشرع عن إصدار تشريعات شاملة لعقود‬
‫التأمين بصفة عامة يمكن األخذ بهذا الحكم عن طريق القياس وتطبيقه على صدور التأمين األخرى"‪. 4‬‬
‫في حين رأى البعض اآلخر "افتراض علم المؤمن بقيد الرهن حتى ولو لم يقم المرتهن بإخطاره فيه معنى‬
‫الخروج على القواعد العامة‪ ،‬وذالك أن قواعد الشهر قد شرعت لتحكم مراكز من يتعاملون مع المالك‬
‫بشأن العقار فيكتسبون عليه حقوقا عينية " ‪.‬‬
‫ومن ثم يفترض علمهم بجميع التصرفات المشهرة‪ ،‬أما المؤمن فهو لم يتعامل‪ ،‬ولم يكتسب حقا‬
‫عينيا على العقار‪ ،‬ومن هنا ال يجوز افتراض علمه بالقيد‪ ،‬ويلزم إذن أن يقوم المرتهن بإخطاره ‪.‬‬
‫وفي مقابل الرأي األول المذكور أعاله ذهب أغلب الفقه في فرنسا إلى القول بأن الدائن المرتهن‬
‫ملزما بإخطار شركة التأمين بوجود رهنه‪ ،‬فور هالك العقار المرهون أو تلفه ‪،‬لمنعها من دفع مبلغ التأمين‬
‫إلى صاحب العقار المرهون ‪،‬فإذا أهمل الدائن المرتهن القيام بهذا الواجب وقامت شركة التأمين بالوفاء‬
‫كان ذالك مبرئا لذمتها في مواجهة الدائن المرتهن لكن بشرط أن يكون المؤمن (شركة التأمين) حسن النية‬
‫بمعنى أن يكون غير عالم فعال بوجود الرهن ‪،‬فمتى علم بذالك امتنع عليه الوفاء إال إذا وافق الدائن‬
‫المرتهن على ذالك‪.5‬‬
‫وهذا الرأي األخير هو الذي أخذ به المشرع الجزائري في قانون التأمينات رقم ‪ 56 – 40‬المؤرخ‬
‫في ‪ 20‬يناير ‪ 3440‬حيث نصت المادة ‪ 19‬منه على ما يلي "إذا وقع حادث في مجال تأمينات األموال‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪ ،003‬شمس الدين الوكيل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.113‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.003‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬بناسي شوقي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.139‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬شمس الدين الوكيل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.142‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.000‬‬

‫‪18‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫يحصل الدائنون الممتازون أو المرتهنون تبعا لرتبتهم وطبقا للتشريع الساري على التعويضات المستحقة‬
‫‪.‬غير أن المدفوعات المقدمة عن حسن نية قبل تبليغ المؤمن بالدين اإلمتيازي أو الرهني تكون مبرئة " ‪.‬‬
‫فالفق رة األولى حفظت للدائنين الممتازين والمرتهنين حقهم في التقدم على التعويض المستحق تبعا لمرتبتهم‬
‫في القيد ‪،‬في قررت الفقرة الثانية أن ما تدفعه شركة التأمين عن حسن نية من جهة‪ ،‬وقبل تبليغها بالدين‬
‫الممتاز أو الرهني من جهة أخرى يكون مبرئا لذمتها في مواجهة الدائنين الممتازين والمرتهنين‪.1‬‬
‫فإذا حتى يكون وفاء شركة التأمين للمؤمن له (صاحب العقار المرهون) قابال لالحتجاج به على‬
‫الدائنين الممتازين والمرتهنين يجب توفر على شرطين‪:‬‬
‫األول‌‪ :‬وهو عدم وجود تبليغ من الدائنين الممتازين أو المرتهنين بالدين الممتاز أو الرهني‪.‬‬
‫والثاني‌‪ :‬توافر حسن النية عند المؤمن (شركة التأمين) وقت الوفاء‪.2‬‬
‫‪ -5‬مقابل‌نزع‌الملكية‌للمنفعة‌العامة‌‪‌:‬تنص المادة ‪ 455‬على أنه ‪" :‬إذا هلك العقار أو تلف آلي‬
‫سبب كان انتقل الرهن بمرتبته إلى الحق الذي يترتب على ذالك من ‪.....‬الثمن المقرر مقابل نزع الملكية‬
‫للمنفعة العامة" فإذا حدث وأن قامت الدولة بنزع ملكية العقار المرهون من أجل المنفعة العامة‪ ،‬فإنها‬
‫تكون ملزمة بدفع مقابل عادل ومنصف لمالكه نتيجة ما لحقه من ضرر وما فاته من كسب‪ ،‬وفي هذه‬
‫الحالة ينتقل الرهن إلى هذا المقابل النقدي وللدائن المرتهن الحق في التقدم في استيفاء حقه من هذا‬
‫المقابل‪‌.3‬‬
‫وبالرجوع إلى أحكام القانون رقم ‪ 33 – 43‬المؤرخ في ‪ 26‬أبريل ‪ 3443‬المحدد للقواعد المتعلقة‬
‫بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة نجد أن المشرع وفر من وسائل العلم بأمر نزع الملكية من خالل‬
‫إخضاع هذه العملية حسب المادة ‪ 1‬إلجراء يشمل على ‪‌ :‬‬
‫‪ -‬التصريح بالمنفعة العمومية ؛‬
‫‪ -‬تحديد كامل لألمالك والحقوق العقارية المطلوب نزعها ‪،‬وتعريف هوية المالكين وأصحاب الحقوق‬
‫الذين تنتزع منهم هذه الملكية ؛‬
‫‪ -‬تقرير عن تقييم األمالك والحقوق المطلوب نزعها ؛‬
‫‪ -‬قرار إداري بقابلية التنازل عن األمالك والحقوق المطلوب نزعها ؛‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬توفير اإلعتمادات الالزمة للتعويض القبلي عن األمالك والحقوق المطلوب نزعها ‪.‬‬
‫وكل هذه اإلجراءات وما يصاحبها من عالنية مع إمكانية اللجوء إلى القضاء تمكن في حقيقة‬
‫األمر الدائن المرتهن من التقدم‪ ،‬بما يثبت حقه إلى الجهة القائمة على نزع الملكية ‪،‬والتي عليها أن تحتفظ‬
‫من تاريخ إخطارها بمقابل نزع الملكية لمصلحة صاحب الحق المقيد‪.5‬‬
‫الفرع‌الثاني‌‪‌:‬درجة‌حق‌التقدم‌‌‬
‫إن درجة حق التقدم يحكمها مبدأ عام نصت المادة ‪ 458‬ق م مفاده أن األولوية في استيفاء الحق‬
‫تكون لألسبق في القيد‪ ،‬لكن بالرجوع إلى بعض نصوص القانون المدني في باب التأمينات العينية يالحظ‬
‫أن المشرع خرج عن المبدأ السابق وأدخل عليه جملة من االستثناءات العتبارات رآها جديرة بالحماية‪. 6‬‬
‫وفيما يلي نعرض للمبدأ العام واالستثناءات الواردة عليه ‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي ‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.184‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬محي الدين إسماعيل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.223‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.182‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.231‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.003‬‬
‫‪6‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.181‬‬

‫‪19‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫أوال‌‪‌:‬المبدأ‌العام‌‪‌:‬العبرة‌باألسبقية‌في‌القيد‌‪‌:‬تنص المادة ‪ 458‬ق م – المقابلة للمادة ‪ 3506‬ق م‬

‫م – على أنه ‪ " :‬تحسب مرتبة الرهن من وقت تقييده ولو كان الدين المضمون بالرهن معلقا على شرط أو‬
‫كان دينا مستقبال أو احتماليا"‪‌ .1‬‬
‫ويستفاد من هذا النص أمران اثنان األول ‪ :‬أن العبرة في حساب مرتبة الرهن تكون باألسبقية في‬
‫القيد ‪ .‬والثاني ‪ :‬أن مرتبة الرهن المقرر ضمانا لدين شرطي أو مستقبل أو احتمالي تتحدد هي األخرى‬
‫بوقت القيد‪‌.2‬‬
‫ويقصد بدرجة التقدم المرتبة التي يحتلها الدائن المرتهن‪ ،‬فقد توجد عدة رهون مقيدة على العقار‪،‬‬
‫بل وقد توجد تأمينات عينية أخرى مقيدة على العقا‪ ،‬ومن ثم كان الواجب إعطاء كل صاحب حق من هذه‬
‫الحقوق المقيدة على العقار درجة‪ ،‬أي مرتبة يتقدم بها على غيره من الدائنين‪. 3‬‬
‫ويالحظ أن التزاحم على التقدم بين دائن مرتهن قيد حقه على العقار ودائن عادي‪ ،‬أمر غير‬
‫متصور‪،‬الن الدائن المرتهن مزود بضمان خاص‪ ،‬فاألدق أن يقال أن الدائن المرتهن يتقدم على الدائن‬
‫العادي حتى ولو كان دين هذا األخير قد نشأ قبل القيد‪ .4‬وهذا ما نصت عليه المادة‪ 882‬والمادة ‪ 456‬من‬
‫القانون المدني‪.‬‬
‫أما إذا تعلق األمر بحقوق عينية تبعية واجبة القيد وهي‪ :‬حقوق الرهن الرسمي والحيازي‬
‫والتخصيص وحقوق االمتياز الخاصة العقارية‪ ،‬فإن التزاحم بينهم شيء متصور‪ ،‬والمناضلة بينهم في‬
‫المرتبة أخذ المشرع بمبدأ األسبقية في القيد‪ ،‬وهذا ما نصت عليه صراحة المادة ‪458‬ق م‪.‬‬
‫فإذا حدث تزاحم بين الدائنين المرتهنين كانت األولوية على أساس تاريخ قيد رهونهم‪ ،‬ونفس األمر يقال إذا‬
‫حدث تزاحم بين دائن مرتهن وأصحاب حقوق عينية تبعية خاضعة‪ ،‬فان األولوية تكون بحسب األسبقية‬
‫في القيد‪.5‬‬
‫ومن المتصور أن يتقدم صاحب حق على أخر رغم قيدهما في يوم واحد إذا بادر احدهما بالقيد في‬
‫وقت سابق أيا كان الفاصل الزمني بينهما‪.6‬‬
‫ثانيا‪‌:‬االستثناءات‌الواردة‌على‌المبدأ‌العام‌‪ :‬لقد ادخل المشرع على المبدأ األسبقية في القيد جملة‬
‫من االستثناءات العتبارات رآها جديرة بالحماية نوردها بنصوصها القانونية فيما يلي‪:‬‬
‫االستثناء‌األول‪‌:‬عند‌تزاحم‌دائن‌مرتهن‌رهنا‌رسميا‌ودائن‌أخر‌مزود‌بحق‌امتياز‌عام‪:‬‬
‫إ ن حقوق االمتياز العام ترد على جميع أموال المدين من منقوالت وعقارات حسب المادة‬
‫‪3/489‬ق م‪ .‬وهي ال تخضع للقيد ولو كان محلها عقارا حسب المادة ‪1/489‬ق‪.‬م فإذا فرض وأن تزاحم‬
‫دائن مرتهن رهنا رسميا مع دائن أخر مزود بحق امتياز عام وارد على العقار المرهون‪ ،‬فإنه من غير‬
‫المتصور إعمال مبدأ األسبقية في القيد‪،‬ألن حقوق االمتياز العام ال تخضع للقيد‪ ،3‬ومن ثم نص المشرع‬
‫على حكم خاص أورده في المادة ‪ 1/489‬ق‪.‬م وفحواه أن الدائن صاحب االمتياز العام – وهو حق ال يقيد‪-‬‬
‫يتقدم على الدائن المرتهن رهنا رسميا أيا كان تاريخ قيده‪.7‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬تقابلها المادة ‪ 2434‬من مشروع تقنين أحكام الشريعة اإلسالمية في المعامالت المدنية‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬ونفس الحل يعمل به في القانون المدني الفرنسي يعد تعديل ‪ -2911‬أنظر م ‪ 1230‬ق‪.‬م‪.‬ف والتي أصبحت تحمل بعد تعديل ‪ 1443‬رقم‬
‫‪ 2|1011‬ق‪.‬م‪.‬ف‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السيد تناغو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.139‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.003‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬نبيل إبراهيم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.223‬‬
‫‪6‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السيد تناغو‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.104‬‬
‫‪7‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.180‬‬

‫‪20‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫ونفس الحكم طبقه المشرع بخصوص امتياز المصاريف القضائية المادة ‪ 2/445‬ق‪.‬م وأيضا‬
‫بخصوص امتياز الخزينة العامة المادة ‪ 2/443‬ق‪.‬م‪.1‬‬
‫االستثناء ‌الثاني ‌‪‌ :‬التزاحم ‌بين ‌الدائنين ‌المرتهنين ‌رهنا ‌رسميا‪‌ :‬إن التزاحم بين الدائنين‬
‫المرتهنين رهنا رسميا يحل طبقا لمبدأ األسبقية في القيد حتى ولو أجروا القيد في يوم واحد‪ .2‬وهذه القاعدة‬
‫يرد عليها استثناء معين يتعلق بالرهن الصادر عن أحد الشركاء لحصته الشائعة أو المقررة في العقار‬
‫الشائع‪‌.3‬‬
‫وبالرجوع إلى نص المادة ‪ 2/845‬ق م نجد أنه إذا وقع نصيب الرهن عند القسمة أعيان غير التي‬
‫رهنها‪ ،‬انتقل الرهن بمرتبته إلى قدر من هذه األعيان يعادل قيمة العقار الذي كان مرهونا في األصل‪.4‬‬
‫ويشترط لكي يحتفظ الرهن بمرتبته األصلية أن يقوم الدائن المرتهن بإجراء قيد جديد يبين فيه القدر الذي‬
‫انتقل إليه الرهن خالل ‪ 45‬يوما من الوقت الذي يخطره فيه أي ذي شأن بتسجيل القسمة‪ .5‬ومع ذالك قرر‬
‫المشرع أنه يتقدم على هذا الرهن الصادر من الشريك‪ ،‬الرهن الصادر من جميع الشركاء‪ ،‬ولو تم قيده بعد‬
‫قيد رهن هذا الشريك‪. 6‬‬
‫كما أن انتقال الرهن ال يضر أيضا بامتياز المتقاسم‪ ،‬إذ يتقدم هذا االمتياز على الرهن ولو كان‬
‫قيده الحقا على قيد هذا الرهن‪.7‬‬
‫االستثناء ‌الثالث‪‌ :‬عند ‌التزاحم ‌دائن ‌مرتهن ‌رهنا ‌رسميا ‌ودائن ‌آخر ‌مزود ‌بتأمين ‌عقاري‌‬
‫خاص‪‌:‬هذا االستثناء يضم جملة من الحاالت نذكرها فيما يلي‪‌ :‬‬
‫الحالة‌األولى‪‌:‬الرهن‌العقاري‌الحيازي‪ :‬بالرجوع إلى نص المادة ‪ 499‬ق‪.‬م نجد أن الرهن الحيازي‬
‫ال يكفي لنفاذه في حق الغير أن يجري قيده‪ ،‬بل فضال عن ذالك‪ ،‬فإن حيازة العقار المرهون تنتقل إلى‬
‫الدائن المرتهن أو إلى عدل‪ ،‬فال تحتسب مرتبته لذالك إال من يوم توافر القيد وانتقال الحيازة معا‪ .‬وعلى‬
‫هذا إذا تم قيد رهن رسمي بعد قيد رهن عقاري حيازي ولكن قبل انتقال الحيازة تقدم الدائن المرتهن رهنا‬
‫رسميا ‪.‬‬
‫‌الحالة‌الثانية‪‌:‬امتياز ‌بائع‌العقار ‌‪ :‬بحسب نص المادة ‪ 444‬ق‪.‬م نستنتج أنه إذا بيع العقار بثمن‬
‫مؤجل‪ ،‬فإنه يكون للبائع امتياز على ما يستحق له من الثمن وملحقاته‪ .‬وهو امتياز يخضع للقيد حتى ولو‬
‫كان البيع مشهرا‪ ،‬وخالفا للقانون المدني المصري (المادة ‪ )3396‬ال تكون مرتبته من يوم قيده‪ ،‬وإنما من‬
‫تاريخ البيع إذا تم القيد في مهلة شهرين من تاريخ البيع‪ ،‬وفي حالة ما إذا لم يتم قيده تحول إلى رهن‬
‫رسمي‪.‬‬
‫فهذه المادة (‪ 444‬ق‪.‬م) تجعل االمتياز الخاص لبائع العقار يتقدم‪ ،‬إذا تم قيده خالل شهرين من‬
‫تاريخ البيع على الرهن الرسمي الذي تترتب على العقار المبيع أثناء فترة شهرين التالية لتاريخ البيع ولو‬
‫كان قيد الرهن الرسمي أسبق‪ ،‬ألن لقيد االمتياز أثرا يرجع إلى تاريخ البيع ‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬نبيل إبراهيم سعد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.223‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬سليمان محمدي‪ ،‬محاضرات في التأمينات الشخصية والعينية‪ ،‬لطلبة الكفاءة المهنية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬بن عكنون‪ ،1441-1442 ،‬ص‪.243‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.008‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.233‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.183‬‬
‫‪6‬‬
‫‪ -‬عبد الناصر توفيق العطار‪ ،‬التأمينات العينية‪ ،‬القاهرة‪ ،2984 ،‬ص‪.222‬‬
‫‪7‬‬
‫‪ -‬نبيل إبراهيم سعد‪،‬المرجع نفسه‪.229 ،‬‬

‫‪21‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫الحالة‌الثالثة‌‪‌:‬امتياز ‌المقاولين‌والمهندسين‌المعماريين‪‌:‬طبقا لنص المادة ‪ 3555‬ق م يكون‬

‫للمقاولين والمهندسين المعماريين امتياز على المبالغ المستحقة لهم نتيجة ما شيدوه من أبنية ومنشآة أخرى‬
‫وغير ذالك مما ذكره النص‪ ،‬وهذا االمتياز يجب أن يخضع للقيد‪ ،‬ومن تاريخ قيده تحسب مرتبته‪.1‬‬
‫ولكن بالرجوع إلى نص المادة ‪ 886‬ق م نجدها تنص على أن الرهن يمتد إلى ملحقات العقار‬
‫المرهون التي تعتبر عقارا ومنها التحسينات واإلنشاءات مع عدم اإلخالل بامتياز المبالغ المستحقة لكل من‬
‫المقاول والمهندس المعماري‪ .2‬بمعنى أن هؤالء يستوفون حقوقهم قبل الدائن المرتهن ولو كان حق هذا‬
‫األخير مقيدا قبل قيد امتيازهم الوارد على هذه الملحقات‪.3‬‬
‫الحالة‌الرابعة‌‪‌:‬امتياز ‌المتقاسم‌في‌العقار‌‪ :‬بالرجوع إلى نص المادة ‪ 2/84‬ونص المادة ‪3553‬‬
‫نجد أن المشرع أخضع امتياز المتقاسم في العقار‪ ،‬ومن حيث المرتبة‪ ،‬لنفس بائع العقار‪ ،‬ومن ثم يكون لقيد‬
‫االمتياز المذكور أثرا رجعيا إذا تم في ميعاد شهرين من تاريخ القسمة‪ ،‬وإال تحول االمتياز إلى رهن‬
‫رسمي‪ .‬وعلى ذالك فإن النقد الموجه لتنظيم امتياز بائع العقار بصدق هنا أيضا‪.‬‬
‫‌المطلب‌الثاني‌‪‌:‬نطاق‌حق‌التقدم‌ونزول‌الدائن‌عن‌مرتبة‌رهنه‌‪‌‌:‬‬
‫في هذا الصدد نطرح تساؤلنا التالي ‪‌ :‬‬
‫‪ -‬ما هي الحقوق التي يستوفيها الدائن المرتهن بالتقدم على غيره من الدائنين ؟‬
‫وهل للدائن المرتهن النزول عن مركزه الممتاز إلى دائن آخر متأخر عنه في المرتبة ؟ هذا ما سنجيب‬
‫عنه في فرعين على التوالي ‪.‬‬
‫الفرع‌األول‌‪‌:‬نطاق‌حق‌التقدم‬
‫يقصد بنطاق حق التقدم بيان المبالغ التي يستوفيها الدائن المرتهن بالتقدم على غيره من الدائنين‬
‫العاديين والدائنين التاليين له في المرتبة‪.4‬‬
‫وتتمثل هذه المبالغ في أمور ثالثة وهي ‪ :‬أصل الدين والمصاريف والفوائد‪ ،‬ويالحظ في هذا الشأن أن‬
‫المادة ‪ 454‬ق م – المقابلة عموما للمادة ‪ 3508‬ق م م – اكتفت بذكر المصاريف دون أصل الدين وفوائده‬
‫حيث نصت على ما يلي " يترتب على قيد الرهن إدخال مصاريف العقد والقيد والتجديد إدخاال ضمنيا في‬
‫التوزيع وفي مرتبة الرهن نفسها‪.‬‬
‫وإذا سجل أحد الدائنين تنبيه نزع العقار انتفع سائر الدائنين بهذا التسجيل "‪.‬‬
‫أوال‌‪‌:‬أصل‌الدين‌‪‌:‬يعتبر مبدأ تخصيص الرهن مبدأ ذو شقين يتعلق أحدهما بتخصيص الرهن من حيث‬
‫الدين المضمون كما أنه يجب تحديد الدين المضمون في عقد الرهن بمعنى يجب تحديد أصل الدين في عقد‬
‫الرهن‪‌.5‬‬
‫ويضاف إلى هذا وطبقا لمبدأ تخصيص القيد حسب المادة ‪ 41‬من المرسوم رقم ‪ 91 – 69‬المؤرخ في ‪20‬‬
‫مارس ‪ 3469‬والمتعلق بتأسيس السجل العقاري يجب أيضا تحديد أصل الدين في قائمة قيد الرهن‪.‬‬
‫ويطرح موضوع أصل الدين إشكالين عمليين يتعلق األول بحكم اختالف المبلغ بين عقد الرهن و قائمة‬
‫القيد‪ .‬والثاني بكيفية ممارسة حق التقدم إذا كانت الديون شرطية أو احتمالية أو مستقبلية‪.6‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.238‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬محمد حسين منصور‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.193‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.142‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.033‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.091‬‬
‫‪6‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.191‬‬

‫‪22‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫‪‌ /0‬حكم ‌اختالف ‌أصل ‌الدين ‌بين ‌عقد ‌الرهن ‌وقائمة ‌القيد ‌‪ :‬إن الهدف من تخصيص الرهن‬
‫بالدرجة األولى هو حماية أطراف عقد الرهن‪ ،‬بينما الهدف من تخصيص قيد الرهن هو حماية الغير الذين‬
‫يحتج ضدهم بالرهن‪ .‬وبناءا على هذا كان أصل الدين هو المبلغ الثابت في القيد‪ .1‬ومن ثم "إذا كان هناك‬
‫فرق بين أصل الدين الثابت في عقد الرهن وبين ما تم إثباته في القيد‪ ،‬تقدم الدائن في أقل القيمتين‪ ،‬ألنه إذا‬
‫زاد الدين المقيد عن الدين المضمون بالرهن كانت هذه الزيادة غير قائمة على أساس‪ ،‬ألن القيد يعتمد على‬
‫سند الرهن في وجوده ومداه‪ ،‬وإذا زاد الدين الوارد بسند الرهن عن الدين الثابت بالقيد‪ ،‬كانت هذه الزيادة‬
‫غير نافذة في حق الغير فال يتقدم بها الدائن على غيره من الدائنين "‪.2‬‬
‫‪‌/2‬كيفية‌ممارسة‌حق‌التقدم‌في‌حالة‌الديون‌الشرطية‌واالحتمالية‌والمستقبلية‌‪‌:‬طبقا لنص‬
‫المادة ‪ 843‬ق م فإنه يجوز ترتيب رهن ضمانا لدين معلق على شرط أو دين مستقبل أو دين احتمالي‪.‬‬
‫أما اآلن فسنحاول بيان كيفية ممارسة حق التقدم إذا كان الدين شرطيا أو مستقبال أو احتماليا‪ ،‬وهو‬
‫موضوع الذي نضمت أحكامه المادة ‪ 458‬ق م والتي يستفاد منها أن المشرع جعل مرتبة الرهن محددة‬
‫بوقت مقيد‪ ،‬ولكن قد تطرح هذه الديون بعض الصعوبات في الواقع العملي تتعلق بكيفية مباشرة حق التقدم‬
‫عندما يتم توزيع ثمن العقار المرهون إذا تم بيعه وفقا للقانون قبل تحقق الشرط أو وجود الدين المستقبل أو‬
‫االحتمالي‪ ،‬خاصة إذا كان حق الدائن مضمونا برهن تسمح مرتبته بأن يتقدم على غيره من الدائنين‬
‫المشاركين في التوزيع ‪.3‬‬
‫وبما أن المشرع لم يعالج حكم هذه الصور‪ ،‬فال مناص من البحث عن الحل لها في الفقه والقضاء‪،‬‬
‫ومن أجل ذالك نميز بين الفروض التالية ‪:‬‬
‫الفرض‌األول‌‪ :‬إذا كان الدين معلقا على شرط فاسخ‪ ،‬فهذا يعني أن الدين موجود لكن مصيره مهدد‬
‫بالزوال إذا تحقق الشرط في المستقبل‪ ،‬فالدائن المرتهن في هذه الحالة يسمح له باالشتراك في التوزيع‬
‫طبقا لمرتبته‪ ،‬لكن يلزم بتقديم ضمان كافي يكفل ردما استوفاه من حق إذا تحقق الشرط الفاسخ‪ ،‬وفي هذه‬
‫الحالة يعاد توزيع رد ما استوفاه من حق إذا تحقق الشرط الفاسخ‪ ،‬وفي هذه الحالة يعاد توزيع ما رده على‬
‫سائر الدائنين‪ .4‬فإذا لم يقم بتقديم الضمان الكافي كان للدائنين اآلخرين إذن أن يعتزموا على تسلمه نصيبه‬
‫حتى يتبين الشرط ‪.5‬‬
‫الفرض‌الثاني‌‪ :‬إذا كان الدين معلقا على شرط واقف‪ ،‬فهذا يعني أنه دين احتمالي غير مؤكد‪ ،‬ومن ثم ال‬
‫يمكن لصاحبه المطالبة بحصته في التوزيع‪ ،‬وفي نفس الوقت ال يمكن حرمان الدائنين التاليين له في‬
‫المرتبة من استيفاء حقوقهم من كل ثمن العقار‪ ،‬لهذا يذهب الفقه الراجح إلى القول بتقدير حصة احتمالية‬
‫للدائن تحت شرط واقف‪ ،‬ثم يتم توزيع ثمن العقار كله على الدائنين اآلخرين على أن يلتزم هؤالء بتقديم‬
‫ضمان كاف يكفل ردهم لحصة الدائن تحت شرط واقف إذا ما تحقق هذا الشرط ‪ .6‬ويرجح الدكتور أحمد‬
‫سالمة "القول باحتجاز نصيب مثل هذا الدائن في خزانة المحكمة حتى ينشأ الدين أو "تتأكد عدم نشأته‬
‫‪ .‬وعلى ضوء ذالك يعطى المبلغ المحتجز للدائن أو يعطى لغيره ممن يلونه في المرتبة أو يعطى للدائنين‬
‫العاديين "‪.7‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬نبيل إبراهيم سعد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.20‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السيد تناغو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.131‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬شمس الدين الوكيل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.143‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.091‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬نبيل إبراهيم سعد‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.223‬‬
‫‪6‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.039‬‬
‫‪7‬‬
‫‪ -‬أحمد سالمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.330‬‬

‫‪23‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫الفرض‌الثالث‪‌ :‬إذا كان الدين ناشئا عن فتح حساب جار‪ ،‬فهو دين احتمالي ومستقبل‪ ،‬فهو احتمالي ألنه‬
‫ال يعرف من سيكون الدائن قبل إقفال الحساب الجاري‪ .‬ومستقبال ألنه أيا كان الدائن فحقه لم يوجد بعد‬
‫ولكنه سيوجد في المستقبل‪.1‬‬
‫ولقد اختلف الفقه والقضاء في فرنسا كثيرا فيما يخص ممارسة حق التقدم عند توزيع الثمن‪ ،‬وتم اقتراح‬
‫حلول ثالثة‪. 2‬‬
‫‌الحل‌األول‪ :‬عدم توزيع الثمن على البنك‪ ،‬وتوزيعه على الدائنين التاليين له في المرتبة‪ ،‬مع إلزامهم‬
‫بتقديم ضمان كاف يكفل الوفاء بالمبلغ التقديري المحدد في القيد متى تم قطع الحساب وإقراره ‪.‬‬
‫‌الحل‌الثاني‪ :‬عدم توزيع الثمن بصورة مطلقة إذا كان التحقق من وجود الدين قريبا ‪.‬‬
‫‌الحل ‌الثالث‪ :‬عدم توزيع الثمن على الدائنين التاليين للبنك في المرتبة حتى يتحدد مصير الدين‪،‬‬
‫وتوزيعه على الدائنين المتقدمين عليه في المرتبة‪.‬‬
‫الفرض‌الرابع‌‪ :‬إذا كان الدين المضمون بالرهن إيرادا مرتبا مدى الحياة‪ ،‬وتم بيع العقار المرهون قبل‬
‫وفاة من تقرر لصالحه هذا المرتب‪ ،‬فكيف يتم توزيع الثمن في هذه الحالة خاصة إذا كانت مرتبة صاحب‬
‫المرتب متقدمة على باقي الدائنين ؟‪.‬‬
‫لقد استقر الفقه والقضاء في فرنسا على القول باستبعاد منح صاحب المرتب رأس مال يعادل األقساط‬
‫الدورية التي تستحق له‪ ،‬ألن عددها غير معلوم ما دام أن صاحبها ما زال حيا لم يمت‪ ،‬ونتيجة لهذا اقتراح‬
‫الفقه والقضاء حلين وهما‪:3‬‬
‫‌الحل ‌األول ‌‪ :‬حبس رأس مال بخزانة المحكمة يتم استثماره استثمارا يمكن صاحب المرتب من‬
‫الحصول على غلته على مرتبه ‪.‬لكن هذا الحل انتقد على أساس أنه من الصعب جدا تقدير رأس المال هذا‬
‫ألن صاحب المرتب مازال على قيد الحياة ولم يمت بعد ‪.‬‬
‫‌الحل‌الثاني‌‪ :‬وهو الراجح فقها ويتمثل في القول بتوزيع ثمن العقار المرهون على الدائنين التاليين على‬
‫مرتبة صاحب المرتب على أن يلتزم هؤالء بالتضامن بأداء المرتب في مواعيده الدورية مع تقديم ضمان‬
‫كاف يؤمن ذالك ‪.‬‬
‫ثانيا‌‪‌:‬المصاريف‌‪‌ :‬تنص المادة ‪ 3/454‬على ما يلي "يترتب على قيد الرهن إدخال مصاريف العقد‬
‫والقيد والتجديد إدخاال ضمنيا في التوزيع وفي مرتبة الرهن نفسها" ‪‌.‬‬
‫استخلص الفقهاء من هذه الفقرة النقاط التالية ‪:‬‬
‫‪ -3‬لقد اعتبرت هذه الفقرة المصاريف المذكورة أعاله من ملحقات الدين المضمون‪ ،‬فهي تأخذ مرتبته في‬
‫التقدم ولو لم تذكر في القيد‪ ،‬بمعنى أن حق التقدم يشملها بقوة القانون‪ ،‬وهذا ما قصده المشرع بقوله أنها‬
‫تدخل ضمنيا في التوزيع وفي مرتبة الرهن نفسها‪ .4‬والحكمة من ذالك أن هذه المصاريف في األصل‬
‫يتحملها الراهن وهو ما نصت عليه المادة ‪ 881‬ق م بالنسبة لمصاريف العقد‪ ،‬والمادة ‪ 459‬بالنسبة‬
‫لمصاريف قيد الرهن وتجديده‪ ،‬فإذا دفعها الدائن المرتهن كان حقه الرجوع بها على الراهن ويستوفيها منه‬
‫بقوة القانون إال إذا وجد اتفاق يقضي بأن يتحملها الدائن المرتهن‪.5‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.091‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬حسام الدين كامل األهواني‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.081‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪ ،093‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪ ،004‬عبد الناصر توفيق العطار‪ ،‬المرجع‬
‫السابق‪ ،‬ص‪.214‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬شمس الدين الوكيل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.143‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السيد تناغو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.133‬‬

‫‪24‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫‪ -2‬لقد وردت المصاريف المذكورة أعاله على سبيل الحصر‪ ،‬ألن حق التقدم ذاته ينطوي على القواعد‬
‫العامة التي تقيم مبدأ المساواة بين الدائنين‪ .1‬وعلى هذا ال يمكن القياس عليها ‪ .‬وغني عن البيان أن هذا‬
‫األمر ال يمنع اتفاق األطراف على شمول الرهن على مصاريف أخرى غير تلك المذكورة في المادة‬
‫‪ 3/454‬ق م ‪. 2‬‬
‫‪ -1‬تتمثل هذه المصاريف في أمرين اثنين هما ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬مصاريف العقد‪ ،‬وثانيا ‪ :‬مصاريف قيد الرهن وتجديده ‪.‬فاألولى هي مصاريف إبرام العقد المستحقة‬
‫إلتمام إبرامه في الشكل الرسمي ‪.‬والثانية هي المصاريف الالزمة للمحافظة على حقوق الدائن المرتهن‬
‫الناشئة عن الرهن ‪.3‬‬
‫ثالثا‌‪‌:‬الفوائد ‌‪‌ :‬إن المادة ‪ 454‬ق م تقابل المادة ‪ 3508‬من القانون المدني المصري‪ ،‬لكن يالحظ أن‬
‫المشرع حذف فقرة بكاملها عند نقله لهذه المادة‪ ،‬وهي تلك المتعلقة بالفوائد ونصها كاآلتي ‪" :‬إذا ذكر سعر‬
‫الفائدة في العقد فإنه يترتب على قيد الرهن أن يدخل في التوزيع مع أصل الدين وفي نفس مرتبة الرهن‬
‫فوائد السنتين السابقتين على تسجيل تنبيه نزع الملكية والفوائد التي تستحق من هذا التاريخ إلى يوم رسو‬
‫المزاد دون مساس بالقيود الخاصة التي تأخذ ضمانا لفوائد أخرى قد استحقت والتي تحسب مرتبتها من‬
‫وقت إجراءاها " ‪ .‬ومن الغريب أن المشرع ترك الجملة األخيرة من هذه الفقرة وهي ‪‌ :‬‬
‫"وإذا سجل أحد الدائنين تنبيه نزع الملكية انتفع سائر الدائنين بهذا التسجيل" ‪،‬مع أنها متصلة بسياق الكالم‬
‫عن الفوائد ‪ " 4‬ومعنى ذالك أنه إذا وجد إلى جانب الدائن المرتهن دائنان عاديان وتولى أحد هذين الدائنين‬
‫التنبيه بنزع الملكية وسجل التنبيه‪ ،‬فإن الدائن المرتهن ينتفع بهذا التنبيه‪ ،‬وتكون الفوائد المضمونة بالنسبة‬
‫إليه فوائد سنتين سابقتين على هذا التسجيل لتنبيه نزع الملكية والفوائد المستحقة بعد ذالك إلى يوم رسو‬
‫المزاد‪ ،‬ولو أن هذا الدائن المرتهن نفسه لم يقم بتنبيه نزع الملكية ولم يسجل هذا التنبيه‪. 5‬‬
‫وعلى أية حال فإن عدم نص المشرع الجزائري على الفوائد في المادة ‪ 454‬ق م ال يعني أنها ليست من‬
‫ملحقات الدين المضمون بالرهن‪ ،‬خاصة وأن المشرع استعمل في المادة ‪ 9/41‬من المرسوم ‪91 – 69‬‬
‫عبارة "رأس مال الدين ولواحقه "‪.‬‬
‫الفرع‌الثاني‌‪‌:‬نزول‌الدائن‌المرتهن‌عن‌مرتبة‌رهنه‌لدائن‌مرتهن‌آخر‌‬
‫إن حق التقدم يجعل الدائن المرتهن يحتل مركزا ممتازا يتقدم به على الدائنين العاديين والدائنين‬
‫التاليين له في المرتبة في استيفاء دينه‪ ،‬وسبق وقدمنا أن درجة التقدم تتحدد بالقيد‪.6‬‬
‫ونريد أن ننبه هنا أنه في كثير من األحيان قد تظهر للدائن المرتهن مصلحة ما تجعله يتنازل عن مركزه‬
‫الممتاز إلى دائن آخر مرتهن تأخر عنه في المرتبة‪ ،‬وهذا ما يعرف بنزول الدائن المرتهن عن مرتبة‬
‫رهنه لدائن مرتهن آخر‪ ،‬وهو الموضوع الذي نضمت أحكامه المادة ‪ 435‬ق م – المقابلة للمادة ‪3504‬‬
‫ق‪.‬م‪.‬م‪ .‬ودراسة هذا الموضوع تقتضي منا التطرف إلى بيان مفهوم النزول عن مرتبة الرهن وشروطه‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬حسام الدين كامل األهواني‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.093‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬جالل محمد إبراهيم وأحمد محمود سعد‪ ،‬الحقوق العينية التبعية‪ ،‬ج‪ ،2‬الرهن الرسمي‪ ،‬ص‪.111‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬حسام الدين كامل األهواني‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.093‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.193‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.033‬‬
‫‪6‬‬
‫‪ -‬سليمان مرقس‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.131‬‬

‫‪25‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫أو ‌الا ‌‪‌:‬مفهوم‌النزول‌عن‌مرتبة‌‌الرهن‪‌ ،‬وتمييزه‌عن‌األنظمة‌القانونية‌المشابهة‌له‪‌ ،‬مع‌‬

‫بيان‌األسباب‌العملية‌الداعية‌إليه‌‬
‫‪‌ -0‬تحديد ‌المقصود‌بالنزول‌عن‌مرتبة‌الرهن‪ :‬إن نظام النزول عن مرتبة الرهن يفترض وجود‬
‫عدة دائنين مرتهنين لنفس العقار فينعقد اتفاق بين الدائن المتقدم والدائن المتأخر عنه في المرتبة‪،‬‬
‫موضوعه تنازل األول عن مرتبته للثاني‪ ،‬فيحل كالهما محل اآلخر‪ .1‬فهو إذن "عبارة عن تبادل مراتب‬
‫الرهن بين دائن أسبق في المرتبة ودائن متأخر عنه في المرتبة‪ ،‬بحيث يحل كل منهما محل اآلخر في‬
‫مرتبته"‪. 2‬‬
‫‪‌ -2‬تميز ‌النزول ‌عن ‌مرتبة ‌الرهن ‌عن ‌األنظمة ‌المشابهة ‌له‪ :‬انطالقا من التحديد السابق ميز‬
‫الفقهاء بدقه نظام نزول الدائن المرتهن عن مرتبته عما يشابهه من أنظمة قانونية على النحو اآلتي ‪:‬‬
‫أ‪‌/‬تمييزه‌عن‌النزول‌عن‌الرهن‌ ‪ :Cesson de l'hypothèque‬إن النزول عن الرهن يعتبر‬
‫سببا من أسباب انقضاء الدين بصورة أصلية ‪،‬بحيث أنه يؤدي إلى انقضاء الرهن مع بقاء الدين المضمون‬
‫قائما ‪،‬ويترتب على ذالك أن يتحول الدائن المرتهن إلى دائن عادي‪ ،‬وبناء على هذا فهو يختلف عن النزول‬
‫عن مرتبة الرهن‪ ،‬ذالك أن هذا النظام األخير ال يؤدي إلى انقضاء الرهن وتحول الدائن المرتهن إلى دائن‬
‫عادي‪ ،‬بل يبقى الدائن المتنازل عن مرتبته دائنا مرتهنا‪ ،‬غاية ما في األمر أنه يتخلى عن مرتبته المتقدمة‬
‫لدائن مرتهن آخر متأخر عنه في المرتبة ‪.3‬‬
‫ب‌‪‌-‌/‬تمييزه‌عن‌انتقال‌الرهن‌‪ :‬إن الرهن قد ينتقل عن طريق حوالة الحق المضمون بالرهن أو عن‬
‫طريق الوفاء مع الحلول سواء كان حلوال اتفاقيا أو قانونيا‪ ،‬ويترتب على الصورة األولى انتقال الحق‬
‫المضمون إلى المحال له مع تأميناته بما في ذالك الرهن‪ .‬ومن ثم يستفيد المحال له من الرهن بمرتبته‪.‬‬
‫ويترتب على الصورة الثانية حلول الموفى محل الدائن المرتهن فيما له من رهن بنفس المرتبة‪.‬‬
‫ويظهر اختالف النزول عن مرتبة الرهن عن انتقال الرهن بمرتبته إلى شخص آخر تبعا النتقال‬
‫الحق المضمون إليه تكمن في أن االنتقال في هذه الحالة األخيرة يرد على الرهن ذاته وليس فقط على‬
‫مرتبته كما أن هذا االنتقال يتم بصفة تبعية ‪،‬كما أنه يشمل سلطتي التقدم والتتبع‪ ،‬ويمكن أن يتم لصالح دائن‬
‫عادي أو لصالح دائن مرتهن لعقار آخر‪ .‬أما التنازل عن مرتبة الرهن فهو ال يكون إال عن مرتبة الرهن‬
‫ذاتها فهو ال يمس الحق المضمون بالرهن وال حق الرهن ذاته‪ ،‬ولذا فهو يتم بصفة مستقلة‪ ،‬ألنه يتم مستقال‬
‫عن انتقال الحق المضمون بالرهن وعن انتقال حق الرهن‪ .‬وهو ال يرد إال على سلطة التقدم فقط‪ .‬كما أنه‬
‫ال يجوز أن يتم إال لدائن مرتهن له حق مقيد على ذات العقار‪.4‬‬
‫ج‪‌/‬تمييزه‌عن‌التعهد‌باالمتناع‌عن‌التمسك‌بحق‌التقدم‌‪ :‬من الممكن من الناحية العملية أن يتعهد‬
‫الدائن المرتهن لصالح مستفيد‪ ،‬قد يكون دائنا مرتهنا آخر أو دائنا عاديا لنفس المدين‪ ،‬بعدم التمسك بحقه‬
‫في التقدم تمسكا قد يلحق ضررا به‪ ،‬ومن ثم فهو ال يتقدم للمشاركة في التوزيع إذا كان ذالك يلحق ضررا‬
‫بالمستفيد‪ .‬هذه الصورة تختلف عن النزول عن مرتبة الراهن في "أن النزول ال يكون إال لدائن مرتهن قيد‬
‫حقه‪ ،‬أما التعهد فيمكن أن يكون لمصلحة دائن عادي‪ ،‬وإذا كان المستفيد من التعهد دائنا عاديا فإن التعهد‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬علي هادي العبيدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.139‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬حسام الدين كامل األهواني‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.303‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬محمد حسين منصور‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.199‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬محمد حسين منصور‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.344‬‬

‫‪26‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫يفقد قيمته إذا تصرف المدين في العقار ‪.‬فالتصرف يخرج العقار من ضمان الدائنين العاديين ومن ثم فإن‬
‫تقدم الدائن المرتهن الستيفاء حقه ال يضر بالدائن العادي"‪.1‬‬

‫‪‌ -2‬األسباب ‌العملية ‌للجوء ‌إلى ‌النزول ‌عن ‌مرتبة ‌الرهن ‌‪‌ :‬إن الدائن المرتهن قيد يتنازل عن‬
‫مرتبة الرهن تبرعا أو معارضة ‪.‬‬
‫أ‪‌-‌/‬النزول‌عن‌مرتبة‌الرهن‌تبرعا‌‪‌:‬هذه‌الفرصة‌منصورة‌في‌حالتين‌‪‌‌:‬‬
‫‪‌ -‬الحالة‌األولى‌‪ :‬إذا كان للدائن المرتهن المتنازل تأمين آخر يعتمد عليه غير العقار المرهون ويفي‬
‫بحقه كامال ‪،‬ففي مثل هذه الحالة هو ليس بحاجة للرهن‪ ،‬ومن باب أولى ليس بحاجة إلى مرتبة هذا الرهن‪،‬‬
‫ومن ثم ال يجد مانعا من التنازل عنها تبرعا لدائن مرتهن آخر تال له في المرتبة ‪.‬‬
‫الحالة‌الثانية‌‪ :‬إذا كان الدائن المرتهن المتنازل واثقا أن قيمة العقار المرهون تكفي لسداد كل الديون‬
‫المقيدة‪ ،‬لكن الدائن المتأخر عنه في المرتبة لم تكن له نفس هذه الثقة‪ ،‬ومن ثم يعمد هذا األخير إلى‬
‫الحصول على مرتبة متقدمة‪.‬‬
‫ب‪‌ -‌ /‬النزول‌عن‌مرتبة‌الرهن ‌معاوضة ‌‪ :‬قد يعمد الدائن المرتهن إلى التنازل عن مرتبة رهنه‬
‫مقابل عوض مالي يتحصل عليه من الدائن المرتهن المتنازل له‪ .‬ويمكن إرجاع مثل هذا التصرف إلى‬
‫الثقة الكبيرة الذي يتمتع بها هذا الدائن المتنازل نتيجة اعتماده على تأمين آخر يفي بحقه كامال‪ ،‬أو تأكده‬
‫بأن العقار المرهون يفي بجميع الديون المقيدة لغاية مرتبة التنازل له‪ ،‬أو المتالكه لدفوع تمكنه من الطعن‬
‫في ديون من هو في مرتبة متوسطة بينه وبين المتنازل‪.2‬‬
‫ثانيا‌‪‌:‬شروط‌النزول‌عن‌مرتبة‌الرهن‌‪ :‬يستفاد من نص المادة ‪ 435‬ق م أن للنزول عن مرتبة‬
‫الرهن ثالثة شروط‪ ،‬وهذا على النحو اآلتي‪:‬‬
‫الشرط‌األول‌‪‌:‬يجب أن يكون النزول لصالح دائن آخر له رهن مقيد على نفس العقار‪ ،‬ذالك أن النزول‬
‫–كما قدمنا‪ -‬يفترض وجود عدة دائنين مرتهنين على نفس العقار ‪،‬فيتنازل المتقدم عن مرتبته للمتأخر عنه‬
‫وعلى ذالك كان من غير الجائز أن يتم التنازل عن المرتبة لصالح دائن مرتهن آخر من المدين‪ ،‬أو لصالح‬
‫دائن عادي‪ ،‬أو لصالح دائن غير مقيد لحقه‪. 3‬‬
‫الشرط‌الثاني‪ :‬يجب أن يكون النزول في حدود حق المتنازل عن مرتبته‪ .‬ومعنى هذا أن الدائن الذي‬
‫يحل في المرتبة ال يحل في حق أكبر من الحق الذي كانت له هذه المرتبة ‪.‬‬
‫وحكمه هذا الشرط واضحة وهي عدم المساس بحقوق الدائنين الذين يحتلون مرتبة وسطى بين‬
‫المتنازل والمتنازل له‪. 4‬‬
‫فمثال "إذا كان زيد له رهن في المرتبة األولى‪ ،‬وبكر له رهن في المرتبة الثانية‪ ،‬وعمر ‪ ...‬له رهن في‬
‫المرتبة الثالثة‪ ،‬وقد نزل زيد عن مرتبة رهنه إلى عمر ‪،‬فإن ذالك يجب أال يضر ببكر‪ .‬ولذالك جعل‬
‫المشرع النزول ينحصر في حدود دين المتنازل‪ .‬فإذا كان دين زيد ‪ ،3555‬ودين عمر ‪ ،2555‬فال يستفيد‬
‫عمر من المرتبة األولى التي كانت لزيد‪ ،‬والتي حل محله فيها إال لضمان مبلغ ‪ 3555‬فقط‪ ،‬وإال ترتب‬
‫على النزول اإلضرار ببكر‪ ،‬ألنه في الوضع لم يكن يسبقه إال زيد وبمبلغ ‪ 3555‬فقط‪ ،‬فإذا سمح باالستفادة‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬حسام الدين كامل األهواني‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.308‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.123‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬همام محمد محمود زهران‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.081‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬محمد صبري سعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.202‬‬

‫‪27‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫من مرتبة زيد بأكبر من هذا المبلغ ألدى ذالك إلى التأثير على ضمان بكر في حالة توزيع ثمن العقار‬
‫وعدم كفاية لسداد الديون"‪. 1‬‬
‫‪‌-‬الشرط‌الثالث‌‪ :‬يجب السماح للدائنين أصحاب المرتبة الوسطى بالتمسك ضد المتنازل له بكافة الدفوع‬
‫التي كان من الجائز التمسك بها ضد المتنازل‪ ،‬بمعنى أن كل دفع يصلح التمسك به ضد المتنازل يجب‬
‫السماح أو بطالن الرهن الضامن لهذا الدين‪ ،‬أو بطالن قيد الرهن أو عدم تجديده ‪.‬‬
‫غير أنه إذا كان الدفع متعلقا بانقضاء دين المتنازل‪ ،‬فإنه يجب في هذه الحالة‪ ،‬أن يكون سبب االنقضاء‬
‫قائما عند التنازل‪ ،‬أما إذا استجد سبب االنقضاء بعد النزول عن المرتبة فال يقبل هذا الدفع‪ .‬وعلى ذالك إذا‬
‫انقضى الدين مثال بالمقاصة قبل النزول عن مرتبة الرهن‪ ،‬فيصح لصاحب المرتبة الوسطى التمسك ضد‬
‫المتنازل له بالدفع بانقضاء دين المتنازل‪ .‬أما إذا كان هذا االنقضاء قد حدث بعد النزول عن مرتبة الرهن‬
‫فال يجوز التمسك به‪. 2‬‬
‫المبحث‌الثاني‪‌:‬حق‌التتبع‬
‫بالرجوع إلى نص المادة ‪ 849‬ق م‪ ،‬نجد أن الرهن ال يمنع الراهن من التصرف في العقار‬
‫المرهون‪ ،‬فيجوز له أن ينقل ملكيته لشخص آخر أو يرتب عليه للغير حقا عينيا أصليا قابال للرهن كحق‬
‫االنتفاع‪ ،‬ومثل هذا التصرف ال يمنع الدائن المرتهن من التنفيذ على العقار المرهون في أي يد يكون‪ .‬وهذه‬
‫الميزة األخيرة هي ما يعرف بحق التتبع والذي جاءت اإلشارة إليه صراحة في المادة ‪ 882‬ق م المعرفة‬
‫للرهن الرسمي ‪.‬‬
‫وبناء على ما تقدم يجري تعريف حق التتبع بأنه "مكنة يخولها حق الرهن للدائن المرتهن يكون له‬
‫بمقتضاها سلطة التنفيذ على العقار المرهون في يد الغير"‪.3‬‬
‫ولقد نظم المشرع أحكام حق التتبع في المواد من ‪ 433‬إلى ‪ 412‬ق م ‪ ،‬ولدراسة هذا الموضوع الشائك‬
‫سنعرض لبيان شروط مباشرته‪ ،‬وإجراءاته في مطلب أول‪ ،‬وموقف الحائز منه في مطلب ثاني‪.‬‬
‫المطلب‌األول‪:‬شروط‌وإجراءات‌مباشرة‌حق‌التتبع‌‬
‫إن الحق في التتبع ال يثبت إال بعد توافر جملة من الشروط في شخص من يباشره وهو الدائن‬
‫المرتهن‪ ،‬وفي شخص من يباشر ضده وهو الحائز‪ ،‬ويعتبر حائزا للعقار كل من انتقلت إليه بأي سبب من‬
‫األسباب ملكية العقار أو أي حق عيني آخر قابل للرهن دون أن يكون مسؤوال مسؤولية شخصية عن الدين‬
‫المضمون‪.4‬‬
‫كما أنه إن ثبت للدائن المرتهن الحق في التتبع جاز له مباشرة تتبع العقار المرهون تحت يد‬
‫الحائز‪ ،‬لكن ذالك متوقف على احترامه إلجراءات معينة منصوص عليها في كل من القانون المدني‬
‫وقانون اإلجراءات المدنية‪.‬‬
‫فما هي الشروط الواجب توافرها لمباشرة حق التتبع ؟ وما هي اإلجراءات التي يمكن للمرتهن‬
‫اتخاذها في حق من انتقلت إليه الملكية؟‬
‫هذا ما سنقوم بالتطرق إليه في فرعين على التوالي‪:‬‬
‫الفرع‌األول‪ :‬شروط مباشرة حق التتبع‬
‫الفرع‌الثاني‪ :‬إجراءات مباشرة حق التتبع‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬نبيل إبراهيم سعد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.212‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.128‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬محمد حسين منصور‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.341‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.343‬‬

‫‪28‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫الفرع‌األول‪‌:‬شروط‌مباشرة‌حق‌التتبع‌‬
‫يستحسن بنا في هذا المقام بيان ما يشترط في حق الدائن الذي يباشر حق التتبع‪.‬ثم بعد ذالك بيان‬
‫الشروط الواجب توافرها في الحائز الذي يتم التنفيذ على العقار تحت يده‪.‬‬
‫أوال‪:‬الشروط‌الواجب‌توافرها‌في‌الدائن‌المرتهن‪‌:‬لكي يستطيع الدائن مباشرة إجراءات التتبع البد‬
‫أن يكون أجل الدين قد حل‪ ،‬وأن يكون الرهن نافذ في مواجهة الحائز‪.‬‬
‫الشرط‌األول‪:‬حلول‌أجل‌الدين‪ :‬إن الدائن المرتهن ال يستطيع مباشرة حق تتبع العقار المرهون للتنفيذ‬
‫عليه في يد الحائز إال إذا حل أجل دينه‪ ،‬سواء كان هذا األجل إتفاقيا‪ ،‬أي كان ممنوحا من قبل الدائن‪ ،‬أو‬
‫قضائيا‪ ،‬أي كان ممنوحا من قبل القاضي (م‪ 3|433‬ق‪.‬م)‪ .‬وهذا الشرط في حقيقة األمر يعد من الشروط‬
‫العامة للتنفيذ بالدين سواء تعلق األمر بدائن عادي أو ممتاز‪ ،‬وسواء تم التنفيذ في مواجهة الراهن أو‬
‫الحائز‪.1‬‬
‫وتطبيقا لشرط حلول أجل الدين ال يمكن مباشرة حق التتبع إذا كان شرطيا أو مستقبال أو مؤجال‬
‫إال بعد أن يتحقق الشرط أو يوجد االلتزام أو يحل أجله‪.‬‬
‫وإذا كان األصل أن الدين يحل بحلول أجله‪ ،‬إال أنه من الممكن أن يحل ألسباب أخرى ذكرتها المادة ‪233‬‬
‫ق م وهي‪ :‬شهر إفالس المدين‪ ،‬أو إضعافه للتأمينات لدرجة كبيرة‪ ،‬أو عدم تقديمه ما وعد بتقديمه من‬
‫تأمينات‪.2‬‬
‫الشرط‌الثاني‪‌:‬نفاذ‌حق‌الدائن‌المرتهن‌في‌مواجهة‌الحائز‪‌ :‬حتى يستطيع الدائن المرتهن تتبع‬
‫العقار المرهون يجب أن يكون حقه على هذا العقار نافذا في مواجهة الحائز‪ ،‬وهو ال يكون كذالك إال إذا‬
‫كان مقيدا قبل اكتساب هذا األخير حقه على ذات العقار‪ ،‬ذالك أن حق التتبع ـــ عند إمعان النظر ـــ ما هو‬
‫في حقيقة األمر إال تزاحم بين صاحب حق عيني تبعي هو الدائن المرتهن‪ ،‬وصاحب حق عيني أصلي هو‬
‫المتصرف إليه‪ ،‬ومن المعلوم أن كالهما ال يكون حقه نافذا في مواجهة الغير إال بعد شهره‪ ،‬ومن ثم يكون‬
‫تاريخ الشهر األمر الحاسم للتزاحم بينهما‪ ،‬وليس تاريخ إنشاء السند المنشئ للحق‪.3‬‬
‫وعلى ذالك إذا قيد الدائن المرتهن حقه على العقار المرهون قبل شهر المتصرف إليه حقه‪ ،‬اكتسب هذا‬
‫األخير حقه مثقال بحق الرهن‪ ،‬وجاز للدائن المرتهن تتبع هذا العقار والتنفيذ عليه في يد المتصرف إليه‬
‫وهو الحائز‪ .‬أما إذا بادر المتصرف إليه إلى شهر حقه قبل قيد الدائن المرتهن لحقه‪ ،‬فيكون بذالك قد اكتسب‬
‫حقه خاليا من الرهن‪ ،‬وفي هذه الحالة يمتنع على الدائن المرتهن تتبع هذا العقار للتنفيذ عليه‪.4‬‬
‫ثانيا ‌الشروط ‌الواجب ‌توافرها ‌في ‌الحائز‪‌ :‬إن الحائز هو الشخص الذي يمارس حق التتبع في‬
‫مواجهته‪ ،‬ومن أول وهلة يجب أن ننبه على أن الحائز في مجال حق التتبع هو غير الحائز في مجال كسب‬
‫الملكية‪ ،‬فليس كل من يحوز العقار المرهون حيازة قانونية أو عرضية يعتبر حائزا‪ ،‬بل يجب أن تتوافر‬
‫فيه جملة من الشروط نصت عليها المادة ‪ 2|433‬ق م‪.‬ونبحث هذه الشروط على التوالي‪:‬‬
‫الشرط‌األول‌‪‌‌-‬أن‌يكون‌الحائز‌قد‌اكتسب‌ملكية‌العقار‌أو‌حقا‌عينيا‌آخر‌قابال‌للرهن‪:‬‬
‫ال يعد حائزا للعقار المرهون إال إذا كانت ملكية العقار المرهون قد انتقلت إلى هذا الشخص كلها‬
‫أو بعضها أو انتقل إليه أي حق عيني قابل للرهن‪ ،‬كحق االنتفاع أو ملكية الرقبة وحدها ألنهما حقان يمكن‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬همام محمد محمود زهران‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.088‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬محمد حسين منصور‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.343‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السيد تناغو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.101‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬همام محمد محمود زهران‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.089‬‬

‫‪29‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫بيعهما استقالال‪ ،‬أما حق االستعمال أو السكنى‪ ،‬وحق االرتفاق وكل الحقوق العينية التبعية فال تكسب‬
‫الشخص صفة الحائز ألنها غير قابلة للرهن‪ ،‬كرهن رسمي أو حيازي أو تخصيص أو امتياز‪.‬‬
‫وبناء على ذالك ال يعد حائزا مستأجر العقار أو مجرد واضع اليد عليه مادام لم يكتسب بعد ملكيته‬
‫بالتقادم‪ ،‬وإنما يباشر الدائن المرتهن التنفيذ في مواجهة المالك نفسه‪.‬‬
‫ويكفي العتبار الشخص حائزا أن يكون قد تلقى الملكية أو حقا قابال للبيع بالمزاد العلني استقالال‪،‬‬
‫فال يهم أن يكون قد تلقاه معاوضة أو تبرعا‪.‬فالمشتري والمقايض والموهوب له والموصي إليه بالعقار هم‬
‫جميعا حائزون‪.‬‬
‫وال يهم السبب الذي اكتسب بمقتضاه الحائز حقه‪ .‬فقد يكون تصرفا قانونيا كبيع أو هبة أو وصية‬
‫وقد يكون واقعة قانونية كالتقادم المكسب‪ ،‬وقد يكون كسبه بالعقار عن طريق الشفعة‪.‬‬
‫الشرط‌الثاني‌‪‌-‬أن‌يكون‌قد‌اكتسب‌حقه‌بعد‌قيد‌الرهن‌وقبل‌تسجيل‌نزع‌الملكية‪‌:‬‬
‫وهذا الشرط يستخلص من نص المادة ‪ 459‬ق م‪ ،‬التي تجعل قيد الرهن شرطا لينفذ على الغير‬
‫فإذا كان قد كسب الحق قبل قيد الرهن فال ينفذ عليه‪ .‬فإذا اشترى الغير العقار وسجل عقد البيع قبل قيد‬
‫الرهن فإن العقار ال يكون محمال بهذا الرهن‪ .‬وال يستطيع الدائن المرتهن أن يتتبع العقار في يد المشتري‪.‬‬
‫وإذا سجل الحائز حقه بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية‪ ،‬لم ينفذ التصرف للحائز‪ ،‬واستطاع الدائن المرتهن أن‬
‫ينفذ على العقار المرهون وهو ال يزال في ملكية الراهن‪.‬‬
‫الشرط‌الثالث‪‌ -‬تسجيل‌سند‌الحائز‪ ‌:‬يجب أن يكون سند الحائز مسجال إذا كان قد تلقى الملكية أو‬
‫االنتفاع بعمل قانوني فمن المعروف أن الحقوق العينية األصلية ال يمكن أن تنشأ أو تنتقل ال فيما بين‬
‫المتعاقدين وال بالنسبة إلى الغير إذا سجل التصرف الذي يقصد منه إنشاؤها أو نقلها‪.‬‬
‫أما إذا كان الحائز قد كسب الملكية بسبب قانوني غير قابل للتسجيل فال يتصور التسجيل في هذه‬
‫الحالة‪ ،‬فإذا انتقلت ملكية العقار إلى الحائز بالتقادم المكسب فإنه ال يلزم بتسجيله‪ ،‬ويستطيع الدائن المرتهن‬
‫مباشرة اإلجراءات في مواجهته ما دام أنه اكتسب الملكية فعال بعد قيد الرهن وقبل تسجيل تنبيه نزع‬
‫الملكية‪.‬‬
‫ويستفاد من هذا صراحة من نص المادة ‪ 2|433‬والتي عرفت الحائز بأنه من انتقلت إليه بأي سبب‬
‫من األسباب ملكية العقار أو حق عيني آخر قابل للرهن‪ ،‬ولم يرد في نص المادة ‪ 433‬ق م ذكر خاص‬
‫بضرورة تسجيل سند الحائز اكتفاء بالقواعد العامة في اإلشهار العقاري‪.1‬‬
‫الشرط‌الرابع‪‌-‬أال‌يكون‌مسؤوال‌مسؤولية‌شخصية‌عن‌الدين‪ :‬ويشترط في الشخص لكي يعتبر‬
‫حائزا‪ ،‬أال يكون مسؤوال مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن ألنها تجعله ملتزما بالوفاء بالدين‬
‫من كل أمواله بما فيها حقوقه على العقار المرهون‪ ،‬لذا فيجب أال يكون مدينا متضامنا أو كفيال بالدين‪ .‬وإال‬
‫كان للدائن أن ينفذ في مواجهته مباشرة باعتباره المسؤول‪.‬‬
‫ومثال ذالك أن يشتري العقار المرهون شريك للراهن في الدين المضمون‪ ،‬سواء كان شريكا‬
‫متضامنا أم غير متضامن أو يشتريه كفيل شخص كفل المدين‪.‬‬
‫كذالك ال يعتبر الكفيل العيني حائزا للعقار ألنه من ناحية لم ينتقل إليه ملكية المرهون إذ هو الراهن فعال‪،‬‬
‫وألنه من ناحية أخرى مسئول مسؤولية شخصية في مواجهة الدائن‪ ،‬وإن كانت هذه مسؤولية محددة‬
‫بالعقار المرهون‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.322‬‬

‫‪30‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫ويراعي أن إجراءات التنفيذ في مواجهة الكفيل العيني‪ ،‬هي نفس إجراءات التنفيذ في حالة كون‬
‫الراهن هو المدين نفسه‪ .‬لذالك ال يجوز للكفيل العيني أن يتخذ في مواجهة الدائن مباشرة تنفيذ إجراءات‬
‫التطهير‪ ،‬ألن التطهير يمتنع على كل من كان مسؤوال عن الدين كما سنرى فيما بعد‪.‬‬
‫ولكن القانون (المادة ‪ )2|254‬أجاز مع ذالك للكفيل العيني أن يتفادى اإلجراءات الموجهة إليه إذ هو تخلى‬
‫عن العقار المرهون وفقا لألوضاع وطبقا لألحكام التي يتبعها الحائز في تخلية عن العقار‪ ،‬والتي سنقوم‬
‫بشرحها في بيان حقوق وخيارات الحائز‪.‬‬
‫ويالحظ أن وارث المدين إنما يعتبر ملزما شخصيا بالدين في القانون الفرنسي فقط‪ .‬أما في القانون‬
‫الجزائري فإن مبدأ ال تركة إال بعد سداد الديون يمنع انتقال ملكية شيء من أموال الموروث إلى الوارث‪.1‬‬
‫إال بعد سداد جميع ديون التركة‪ ،‬فال يتحقق فرض ملكية انتقال العقار المرهون إلى وارث الراهن إال إذا‬
‫انقضى الدين والرهن‪ ،‬وحينئذ ال يكون ثمة محل العتبارات الوارث حائزا يستعمل ضده حق التتبع‪.‬‬
‫أما إذا أخذ الوارث على عاتقه سداد الدين وانتقلت إليه ملكية العقار المرهون محملة بهذا الدين فإنه يكون‬
‫ملزما شخصيا بهذا الدين وال يصح اعتباره حائزا للعقار المرهون‪.‬‬
‫الشرط ‌الخامس‪ ‌ -‬أال ‌يكون ‌اكتساب ‌الحائز ‌للحق ‌من ‌شأنه ‌إسقاط ‌التتبع‪ :‬قد تتوافر الشروط‬
‫السابقة في أشخاص وال يجوز استعمال حق التتبع ضدهم ويرجع ذالك إما إلى طبيعة األموال التي انتقلت‬
‫إليهم ملكيتها‪ ،‬وإما إلى طبيعة السبب الذي انتقلت به الملكية‪.‬‬
‫فالنوع‌األول‪ :‬خاص بالعقارات بالتخصيص وباألموال التي يحصل التصرف فيها باعتبارها منقوالت‬
‫بحسب المآل‪ ،‬فإنها إذا حصل التصرف فيها مستقلة عن العقار وفصلت منه وسلمت إلى المتصرف إليه‬
‫تعتبر منقوالت ويستطيع المتصرف إليه أن يتمسك بقاعدة (الحيازة في المنقول سند في الملكية) فيحول‬
‫بذالك دون استعمال الدائن المرتهن حقه في تتبع هذه األموال‪ .‬غير انه إذا كان المتصرف إليه لم يدفع‬
‫الثمن فيحق للدائن المرتهن أن يحجزه تحت يد المشتري (المتصرف إليه) ويستوفي حقه من هذا الثمن‬
‫بالتقدم على غيره من الدائنين‪.‬‬
‫والنوع‌الثاني‪ :‬حاالت تنتقل فيها ملكية العقار المرهون بسند يزيل سلطة التتبع‪ ،‬فيصبح من تلقى ملكية‬
‫هذا العقار في مأمن من استعمال حق التتبع ضده‪ ،‬وهذه في الحاالت التالية‪:‬‬
‫‪0‬ـ حالة نزع ملكية العقار المرهون بالمنفعة العامة‪ ،‬فال يجوز للدائن أن يتتبع العقار تحت يد الحكومة‬
‫نازعة الملكية‪ ،‬وإنما ينصب حقه على التعويض المستحق‪.‬‬
‫‪2‬ـ حالة بيع العقار بيعا جبريا بناء على طلب أي دائن آخر ورسو مزاده على شخص معين فإن تسجيل‬
‫الحكم بإيقاع البيع (حكم مرسي المزاد) يترتب عليه تطهير العقار من كل التأمينات التي تثقله وينصب حق‬
‫الدائن المرتهن على الثمن الذي رسا به المزاد‪.‬‬
‫وكذالك الحال في حالة زيادة السدس وإعادة البيع بعد رسو المزاد في المرة األولى للمزايدة‪ ،‬سواء‬
‫أكان البيع األول جبريا أو اختياريا‪ ،‬فإنه في هاتي ن الحالتين األخيرتين يكون العقار قد بيع طبقا لإلجراءات‬
‫المقررة‪ ،‬وهي إجراءات يفرض معها أن البيع حصل بثمن أعلى‪.‬وكان في وسط الدائن المرتهن أن يزايد‬
‫في البيع إلبالغ الثمن إلى أعلى حد ممكن‪ .‬وبما أن تطهير العقار من الرهون ال يتم في هاتين الحالتين قبل‬
‫تسجيل حكم مرسي المزاد وإيداع الثمن (المادة ‪ 429‬ق م) فإنه في الفترة مابين رسو المزاد وبين تسجيل‬
‫الحكم وإيداع الثمن تبقى رهون الدائنين قائمة ولكن ال يسمح لهم باستعمال حق التتبع ضد الحائز‪ ،‬وإنما‬
‫يكون لهم فقط استيفاء حقوقهم باألولوية من الثمن الباقي في ذمة الراسي عليه المزاد‪ ،‬فإذا لم يدفع هذا باقي‬
‫الثمن طلبوا إعادة البيع على ذمته ال في مواجهة الحائز‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.208‬‬

‫‪31‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫ومتى تم تسجيل حكم مرسي المزاد وإيداع الثمن‪ ،‬فإن العقار يتطهر من الرهون‪.‬‬
‫الفرع‌الثاني‪‌:‬إجراءات‌مباشرة‌الحق‌في‌التتبع‌‬
‫طبقا لنص المادة ‪ 421‬ق‪.‬م فإن الحائز يستطيع تجنب اتخاذ الدائن المرتهن إلجراءات التنفيذ في‬
‫مواجهته إن هو اختار قضاء الدين أو تطهير العقار أو تخليته‪ ،‬أما إذا لم يفعل شيئا من ذالك جاز للدائن‬
‫المرتهن أن يباشر في مواجهته حق التتبع وفق إجراءات معينة‪ .1‬تتمثل فيما يلي‪:‬‬
‫أوال‪‌:‬التنبيه‌على‌المدين‌بالوفاء‪ :‬يبدأ الدائن المرتهن إجراءات التنفيذ بالتنبيه على المدين بالوفاء‬
‫)‪ (commandement de payer‬ويسمى أيضا بالتنبيه العقاري أو تنبيه نزع الملكية‬
‫)‪ (commandement immobilier‬وال يتم إال على سند تنفيذي‪.‬وهو أول إجراء يباشره الدائن‬
‫المرتهن‪،‬الغرض منه تنبيه المدين على الوفاء بالدين‪ ،‬فرغم أن حق التتبع يباشر ضد الحائز إال أنه يجب‬
‫أوال التنبيه على المدين باعتباره المسؤول األصلي عن الدين‪ ،‬فقد يكون مستعدا للوفاء بالدين‪ ،‬ومن ثم‬
‫تتوقف إجراءات التنفيذ‪ ،‬وقد تكون له دفوع يوجهها للدائن المرتهن‪،‬كما يجب أال ننسى أن الحائز غير‬
‫مسؤوال عن الدي ن المضمون بالرهن مسؤولية شخصية‪ ،‬وهذا ما يجعله‪ ،‬حين يقضي الدين أو عندما تنزع‬
‫ملكية العقار من يده‪ ،‬يرجع على المدين ومن ثم ال يمكن وضع المدين موضع المقصر الذي قامت‬
‫مسؤوليته عن عدم الوفاء بالدين إال عن طريق التنبيه عليه بالوفاء‪.2‬‬
‫ثانيا‪‌:‬إنذار‌الحائز‌بالدفع‌أو‌التخلية‪‌:‬يجب أن يوجه الدائن المرتهن إلى الحائز إنذارا على أساس أن‬
‫إجراءات التتبع توجه ضده‪ ،‬ويكون المقصود منه تحديد موقفه من الخيارات التي منحها إياه المشرع وهي‬
‫كما قدمنا‪ :‬قضاء الدين أو تطهير العقار أو تخليته‪.3‬‬
‫ولما كان إنذار الحائز إجراءا ضروريا لمباشرة حق التتبع فإنه اليغني عنه أي إجراء آخر‪ ،‬كما‬
‫أنه اليغني عنه علم الحائز بتوجيه الدائن المرتهن تنبيها إلى المدين بالوفاء بالدين‪.‬‬
‫وإذا توالى انتقال ملكية العقار المرهون من حائز إلى آخر‪ ،‬فيكون اإلنذار إلى الحائز األخير‪.‬‬
‫وقد اشترط القانون في إنذار الحائز شرطين أولهما أن يلي اإلنذار التنبيه على المدين أو يتم معه في وقت‬
‫واحد على األقل (المادة ‪ )421‬والثاني أن يكون اإلنذار مصحوبا بتبليغ التنبيه إلى الحائز‪.‬فإذا تخلف أحد‬
‫الشرطين وقع اإلنذار باطال‪.‬‬
‫ثالثا‪‌ :‬اتخاذ ‌إجراءات ‌البيع ‌ضد ‌الحائز‪‌ :‬إذا لم يحدد الحائز موقفه من خالل اختياره لخيار من‬
‫الخيارات التي منحه إياه المشرع فمعنى هذا أنه اتخذ موقفا سلبيا‪ ،‬ومن ثم جاز للدائن المرتهن أن يستمر‬
‫في اتخاذ إجراءات التنفيذ في مواجهته‪.‬‬
‫وهذه اإلجراءات فصلها القانون اإلجراءات المدنية في القسم الثاني‪ :‬في الحجز العقاري‪،‬من الباب‬
‫السادس‪ :‬في الحجوز التنفيذية‪.‬‬
‫المطلب‌الثاني‪‌:‬موقف‌الحائز‌من‌مباشرة‌حق‌التتبع‬
‫إن أول ما يلجأ إليه الحائز‪ ،‬من أجل إفشال مباشرة الدائن المرتهن لحق التتبع‪ ،‬ينصب على‬
‫التمسك بكل دفع يسمح له بمنع إجراءات التنفيذ في مواجهته‪ ،‬فإن أخفق في محاولته هذه لم يبق له سوى‬
‫تحديد موقفه من الخيارات التي منحه إياها المشرع‪.4‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬محمد حسين منصور‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.322‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬أحمد سالمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.131‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السيد تناغو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.110‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬همام محمد محمود زهران‪ ،‬المرجع السابق‪.143 ،‬‬

‫‪32‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫وعلى ذالك سنعرض أوال للدفوع التي يتمسك بها الحائز للتخلص من تتبع الدائن المرتهن في فرع‬
‫أول‪ ،‬والفرع الثاني للخيارات الممنوحة له‪.‬‬
‫الفرع‌األول‪‌:‬الدفوع‌الممنوحة‌للحائز‌لوقف‌إجراءات‌التتبع‌‬
‫إذا باشر الدائن المرتهن إجراءات تتبع العقار المرهون للتنفيذ عليه من خالل تنبيه المدين وإنذار‬
‫الحائز بالدفع أو التخلية كان لهذا األخير إذا استطاع إبداء دفوعه في الدعوى التي يرفعها الدائن عليه‪ ،‬فله‬
‫أيضا أن يوجه هذه االعتراضات (الدفوع) في دعوى مبتدأه يرفعها من جانبه على هذا الدائن‪ ،‬أو في‬
‫صورة اعتراض على اإلنذار الذي يوجهه الدائن إليه كمقدمة إلجراءات التنفيذ‪ ،‬وذالك قبل االنتهاء من‬
‫إجراءات نزع الملكية‪ .‬وهذه الدفوع قد تتعلق بالدين المضمون‪ ،‬وقد تتعلق بالرهن ذاته من حيث صحته‬
‫ونفاذه‪.1‬‬
‫أوال‪‌:‬الدفوع‌المتعلقة‌بالدين‌المضمون‪ :‬في هذا الصدد يجب التمييز بين فرضين‪‌‌:‬‬
‫‌الفرض ‌األول‪ :‬إذا كان الدين المضمون ثابتا في سند رسمي يمكن التنفيذ بمقتضاه دون حاجة إلى‬
‫استصدار حكم قضائي‪ ،‬كما إذا كان ثابتا في عقد الرهن الرسمي‪ ،‬فإن للحائز أن يتمسك بالدفوع التي يحق‬
‫للمدين نفسه التمسك بها من بطالن السند ألي سبب من األسباب‪ ،‬أو انقضاء الدين الثابت فيه‪ .‬ويالحظ أن‬
‫المشرع لم ينص على حكم هذا الفرض‪‌.2‬‬
‫‌الفرض‌الثاني‪ :‬إذا كان الدين المضمون ثابتا بمقتضى حكم قضائي صدر بالدين على المدين‪ ،‬وهو‬
‫الفرض الذي نصت على حكمه المادة ‪ 429‬ق‪.‬م والتي يستفاد منها أنه تجب التفرقة بين ما إذا كان الحكم‬
‫بالدين قد صدر قبل شهر سند الحائز أو صدر بعد ذالك‪.‬‬
‫الحالة ‌األولى‪ ‌ :‬ثبوت ‌الدين ‌بحكم ‌صدر ‌على ‌المدين ‌قبل ‌شهر ‌سند ‌الحائز‪‌ :‬الفرض في هذه‬
‫الحالة أن الحائز اكتسب ملكية العقار بعد صدور الحكم على المدين بالدين‪ ،‬ففي هذه الحالة ال يكون للحائز‬
‫التمسك بأي دفع ال يحق للمدين نفسه التمسك به بعد صدور الحكم‪ ،‬ذالك أن الحكم قد حاز حجية األمر‬
‫المقضي به بالنسبة للمدين وبالنسبة للحائز أيضا باعتبار هذا األخير خلفا خاصا للمدين‪ .‬ومعنى هذا أنه ال‬
‫يجوز لكل من المدين والحائز التمسك بدفع سببه سابق على صدور الحكم‪ .‬لكن في مقابل هذا يجوز للحائز‬
‫التمسك بكافة الدفوع التي ال يزال للمدين حق التمسك بها بعد صدور الحكم بالدين‪ ،‬أي بدفوع سببها الحق‬
‫لصدور الحكم‪ ،‬مثال ذالك انقضاء الدين بالوفاء أو المقاصة أو اإلبراء وغي ذالك من أسباب انقضاء‬
‫االلتزام‪.3‬‬
‫الحالة ‌الثانية‪‌ :‬ثبوت ‌الدين ‌بحكم ‌صدر ‌على ‌المدين ‌بعد ‌شهر ‌سند ‌الحائز‪ :‬الفرض في هذه‬
‫الحالة أن الحائز اكتسب ملكية العقار قبل صدور الحكم على المدين بالدين‪،‬وهنا نميز بين أمرين‪:‬‬
‫‌األمر‌األول‪ :‬إذا لم يكن الحائز طرفا في الدعوى ولم يشرك فيها‪ ،‬فهو إذن من الغير‪ ،‬وبالتالي فإن الحكم‬
‫الصادر على المدين ال يكون حجة عليه ــ ولو أنه حجة على المدين ــ ومن ثم كان له أن يتمسك بجميع‬
‫الدفوع التي كان للمدين أن يتمسك بها‪ ،‬بل وأيضا بالدفوع التي أصبح ممتنعا على المدين التمسك بها‪،‬‬
‫وهذا إضافة إلى الدفوع التي تجد أسبابها بعد الحكم ويستطيع المدين التمسك بها‪.4‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬نبيل إبراهيم سعد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.230‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السيد تناغو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.113‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬شمس الدين الوكيل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.111‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.088‬‬

‫‪33‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫األمر‌الثاني‪ ‌:‬إذا تم اختصام الحائز في الدعوى أو تدخل فيها‪ ،‬أي أصبح طرفا فيها‪ ،‬ومن ثم كان الحكم‬
‫الصادر حجة عليه‪ ،‬وأصبح من الممتنع عليه االحتجاج بأي دفع كان يجز التمسك به قبل صدور الحكم‪،‬‬
‫ويبقى له أن يدفع بانقضاء الدين أو بطالن السند المنشئ له‪.1‬‬
‫ثانيا‪‌:‬الدفوع‌المتعلقة‌بالرهن‪‌ :‬إضافة إلى الدفوع المتعلقة بالدين المضمون يستطيع الحائز التمسك‬
‫بالدفوع المتعلقة بالرهن والمتضمنة الطعن في صحته أو نفاذه‪.‬وعلى ذالك يحق له التمسك ببطالن الرهن‬
‫لسبب يتعلق بالشكل أو الموضوع‪ ،‬كما يحق له التمسك بعدم نفاذ الرهن في مواجهته لعدم القيد أو لقيده بعد‬
‫شهر سنده أو لبطالن القيد أو لعدم تجديد القيد قبل شهر سنده أو التمسك بشطب القيد ومن ثم زوال‬
‫أثره‪.‬ويالحظ هنا أيضا أن المشرع لم ينص على حكم هذه الدفوع‪.2‬‬
‫الفرع‌الثاني‪‌:‬الخيارات‌الممنوحة‌للحائز‌لوقف‌إجراءات‌التتبع‌‪‌:‬‬
‫إذا لم يكن لدى لحائز ما يدفع به حق للدائن المرتهن في التنفيذ على العقار الذي انتقلت إليه ملكيته‬
‫أو كسب عليه الحق‪ ،‬كان له أن يختار من هذا طبقا لنص المادة ‪ 3|433‬بين ‪ -3‬قضاء الديون‪ ،‬أو ‪-2‬‬
‫تطهير العقار‪ ،‬أو ‪ -1‬تخلية العقار‪ ،‬أو ‪ -9‬تحمل إجراءات نزع الملكية وهو بال شك يختار من هذه السبل‬
‫ما يحقق مصلحته وفيما يلي نعرض نص الفقرة األولى من المادة ‪ " ،433‬يجوز للدائن المرتهن عند‬
‫حلول أجل الدين أن يقوم بنزع ملكية العقار المرهون من يد الحائز لهذا العقار‪ ،‬إال إذا اختار الحائز أن‬
‫يقضي الدين أو يطهر العقار من الرهن أو يتخلى عنه"‪.‬‬
‫أوال‪‌-‬قضاء‌الديون‌‪Paiement‬‬
‫وهو أول خيار قد يلجأ إليه الحائز لرد الدائن المرتهن عن مباشرة حق التتبع‪ ،‬ويقصد به قيام‬
‫الحائز بوفاء الدائنين المرتهنين حقوقهم قبل المدين‪.3‬‬
‫ولقد نظم المشرع الجزائري أحكام قضاء الديون من المواد ‪ 432‬إلى ‪ 439‬ق‪.‬م ‪ ،‬وباستقراء هذه المواد‬
‫يتضح أن قضاء الديون على نوعين‪ :‬قضاء اختياري وهو األصل ‪ ،‬وقضاء إجباري يكون في أحوال‬
‫معينة‪.‬‬
‫‪‌0‬ـ‌القضاء‌االختياري‌للدين‌‪‌:‬وهو األصل‪ ،‬إذ أن قضاء الديون أمر اختياري بالنسبة للحائز يلجأ إليه‬
‫إذا كان يحقق مصلحته‪ ،‬وقد نظم المشرع أحكامه في المادتين ‪ 432‬و ‪ 431‬ق‪.‬م‪.‬‬
‫ولإلحاطة بأحكام القضاء االختياري للدين نتناول بالدراسة جملة من النقاط أهمها‪ :‬بيان مصلحة الحائز في‬
‫قضاء الدين‪ ،‬وما يتوجب عليه دفعه‪ ،‬واألثر المترتب على ذالك‪ ،‬وأخيرا حقوق الحائز الذي وفى الدين‪.‬‬
‫أ‌‪‌ -‬بيان‌مصلحة‌الحائز‌في‌قضاء‌الدين‪ :‬قدمنا أن الحائز قد يختار قضاء الدين إذا كان ذالك يحقق‬
‫مصلحته‪ ،‬ويظهر ذالك بصورة واضحة في حاالت كثيرة أهمها‪:‬‬
‫‪ ‬إذا كانت قيمة الدين أقل بكثير من قيمة العقار‪ ،‬بمعنى أن قيمة العقار أكبر بكثير من مقدار الدين‪ ،‬وكان‬
‫الحائز يريد االحتفاظ بملكية العقار‪ ،‬فيقوم بقضاء الدين‪ ،‬خاصة إذا كان متأكدا من إمكانية رجوعه على‬
‫المدين أو المالك السابق من أجل استيفاء ما دفعه للدائن‪.4‬‬
‫‪ ‬إذا اشترى الحائز العقار بثمن مؤجل‪ ،‬وكان هذا الثمن يكفي للوفاء بالدين‪ ،‬فيقوم بوفاء الدين خصما من‬
‫الثمن ‪ ،‬وهو بذالك يقضي على دين البائع قبل الدائنين المرتهنين‪ ،‬فيتطهر العقار من الرهن دون حاجة إلى‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬محمد حسين منصور‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.329‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السيد تناغو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.113‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬علي علي سليمان‪ ،‬ضرورة إعادة النظر في القانون المدني الجزائري‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪ ،2991 ،‬ص‪.32‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬محمد حسين منصور‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.314‬‬

‫‪34‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫اتخاذ إجراءات التطهير المنصوص عليها قانونا‪ ،‬وهو في نفس الوقت يقضي على دينه قبل البائع الراهن‪،‬‬
‫مما يؤدي إلى براءة ذمته في مواجهته‪.1‬‬
‫‪ ‬إذا كان الحائز قد اكتسب ملكية العقار دون مقابل عن طريق الهبة أو الوصية‪ ،‬وكانت قيمة العقار أكثر‬
‫بكثير من مقدار الدين المضمون‪ ،‬فحفاظا على ملكيته للعقار يقوم بقضاء الدين‪ ،‬ومن ثم يخلص له العقار‬
‫من كل رهن‪ ،‬وال يرجع على غيره بشيء‪.2‬‬
‫‪ ‬قد يالحظ الحائز أن قيمة العقار أقل من الدين المضمون‪ ،‬فبعض الرهون األولى بمفردها تساوي قيمة‬
‫العقار عند بيعه بالمزاد العلني‪ ،‬فهنا وحرصا منه على الحفاظ على ملكية العقار يقوم بقضاء دين المرتهن‬
‫المتقدم في المرتبة ‪ ،‬ومن ثم يحل محله في الرهن وهو بهذا يضمن عدم رجوع الدائنين المرتهنين أصحاب‬
‫المراتب المتأخرة عنه‪ ،‬ألن هؤالء لو طلبوا بيع العقار بالمزاد العلني لما حصلوا على شيء‪ ،‬ذالك أن‬
‫الثمن المعروض في المزاد يكون غالبا أقل من الثمن الذي دفعه الحائز‪ ،‬وهو سيدفع للحائز ألنه حل محل‬
‫الدائن المرتهن المتقدم في المرتبة‪.‬‬
‫ب‌‪‌-‬بيان‌الواجب‌على‌الحائز‌دفعه‌لقضاء‌الدين‌‪‌:‬إذا أراد الحائز قضاء الدين فإنه يتعين عليه أن‬
‫يدفع كل ما يجب دفعه بموجب عقد الرهن الرسمي‪ ،‬بمعنى أنه يلتزم بدفع أصل الدين كله وجميع ملحقاته‬
‫التي يضمنها الرهن كالمصاريف والفوائد إن وجدت‪ ،‬يضاف إلى ذالك التزامه بدفع المصاريف التي أنفقها‬
‫الدائن المرتهن ابتداء من يوم إنذاره بالدفع أو التخلية إلى غاية وقت الوفاء‪ .‬وهذا ما نصت عليه المادة‬
‫‪ 3|432‬ق‪.‬م‪.‬‬
‫ويالحظ أنه وطبقا لمبدأ عدم تجزئة الرهن يجب على الحائز دفع كل الدين‪ ،‬ومن ثم إذا بقي شيء‬
‫لم يدفع جاز للدائن المرتهن مواصلة السير في اتخاذ إجراءات نزع ملكية العقار المرهون‪.3‬‬
‫وفي حالة تعدد الديون التي يضمنها العقار المرهون‪ ،‬ال يكون الحائز ملزما بوفائها كلها‪ ،‬وإنما يجوز ـــ‬
‫كما قدمنا ـــ أن يختار الدين المضمون برهن متقدم في المرتبة يعادل قيمة العقار فيقوم بقضائه ومن ثم‬
‫يحل محل هذا الدائن به‪ ،‬وبذالك تنعدم مصلحة باقي الدائنين في اتخاذ إجراءات التنفيذ‪.4‬‬
‫ج‪‌-‬األثر‌المترتب‌على‌قضاء‌الدين‪‌ :‬يترتب على قضاء الحائز كل الديون المضمونة بالرهن تطهير‬
‫العقار من الرهن‪ ،‬بمعنى أن يصبح العقار خالصا من الرهن بعد انقضائه تبعا النقضاء الدين المضمون‪،‬‬
‫ومن ثم يكون حق الحائز أن يطلب محو ما على العقار من قيود‪.‬‬
‫وفي هذا المعنى نصت المادة ‪ 1|439‬ق‪.‬م على أن الحائز إذا وفى الدائنين‪" :‬فإن العقار يعتبر‬
‫خالصا من كل ر هن ويكون للحائز الحق في طلب شطب ما على العقار من قيود"‪.‬‬
‫ورغم أن هذا النص ورد بخصوص القضاء اإلجباري إال أن الفقه رأى أنه ينطبق على القضاء‬
‫االختياري‪ ،‬ذالك أنه إذا كانت هذه المادة ترتب التطهير في حالة القضاء اإلجباري‪ ،‬فأولى أن يترتب ذالك‬
‫في حالة القضاء االختياري حيث يقوم الحائز بقضاء كل الديون‪.5‬‬
‫د‪‌-‬حقوق‌الحائز‌الذي‌وفى‌الدين‪ :‬وقد حددتها المادة ‪ 2|432‬ق‪.‬م والتي يستفاد منها أن حقوق الحائز‬
‫الذي وفى الدين تتمثل في ثالث دعاوى‪.‬األولى شخصية في مواجهة المدين الراهن لمطالبته بما دفع من‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.089‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬سمير عبد السيد تناغو‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.119‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.134‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬همام محمد محمود زهران‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.122‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬عبد الناصر توفيق العطار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪232‬‬

‫‪35‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫مبالغ للدائنين‪ ،‬والثانية دعوى الضمان وتكون في مواجهة المالك السابق للعقار‪.‬والثالثة‌دعوى الحلول‬
‫محل الدائن الذي استوفى حقه فيما كان له من حقوق وتأمينات‪.1‬‬
‫الدعوى‌األولى‪‌:‬رجوع‌الحائز‌على‌المدين‌الراهن‌بالدعوى‌الشخصية‪‌:‬إن رجوع الحائز على‬
‫المدين الراهن بما وفاه للدائنين يكون على أساس دعوى اإلثراء بال سبب المقررة في القواعد العامة‪ .‬ومن‬
‫المعلوم أن هذه الدعوى تتطلب وجود إثراء في جانب‪ ،‬وافتقار في جانب آخر‪ ،‬وعالقة سببية بينهما‪.2‬‬
‫وفي موضوعنا يالحظ أن اإلثراء متحقق في جانب المدين الراهن‪ ،‬ذالك أن ذمته برئت دون أن يدفع شيئا‪،‬‬
‫أما االفتقار في جانب الحائز فال يتحقق إال إذا كان قد وفى بالدين المضمون دون أن يكون في ذمته شيئا‬
‫من الثمن‪ ،‬أو كان مستحقا في ذمته جزء من الثمن لكنه أقل مما أوفى به للدائنين‪.‬‬
‫ويضيف الدكتور رمضان أبو السعود في هذا المعنى قائال" فإذا وكان الحائز مدينا للمدين بثمن‬
‫العقار كله أو بعضه‪ ،‬فلن يصيبه افتقار إذا وفى دين الدائن من هذا الثمن المؤجل والباقي في ذمته‪.‬‬
‫أما إذا وفى كامل الثمن عندئذ يتحقق له االفتقار إذا وفى دين الدائن‪ ،‬حيث يكون الوفاء من ماله هو‪.‬فإذا‬
‫كان الحائز قد اشترى العقار بثمن معجل ولم يكن مدينا بشيء للبائع (المدين الراهن) حق له الرجوع‬
‫بالدعوى الشخصية على المدين‪ ،‬وكذالك إذا كان قد بقي في ذمته شيء ووفى للدائن كامل دينه‪ ،‬رجع على‬
‫المدين بالفرق"‪.‬‬
‫وجدير بالذكر أن رجوع الحائز على المدين الراهن يكون باعتباره دائنا عاديا يقوم بالتنفيذ على‬
‫جميع أموال المدين بمقتضى ما له من حق الضمان العام‪.‬‬
‫الدعوى‌الثانية‪‌:‬رجوع‌الحائز‌على‌المالك‌السابق‌بدعوى‌الضمان‪ :‬للحائز الذي قام بقضاء دين‬
‫الدائن المرتهن الرجوع على المالك السابق سواء كان هو المدين أو غيره‪ ،‬بدعوى الضمان باعتباره‬
‫مشتريا طبقا لقواعد أحكام الضمان في عقد البيع‪ ،‬على أساس أن ما يؤديه هو مما يتوقى به استحقاق‬
‫المبيع طبقا لحكم المادة ‪ 169‬ق‪.‬م‪.‬ج‪.‬أما في حالة كسب الحائز العقار عن طريق الهبة أو الوصية‪ ،‬فال‬
‫يحق له الرجوع بالضمان على الواهب أو ورثة الموصي‪.‬‬
‫الدعوى ‌الثالثة‪ ‌ :‬حلول ‌الحائز ‌محل ‌الدائن ‌المرتهن ‌في ‌حقوقه ‌وتأميناته‪‌ :‬ال ينحصر حق‬
‫الحائز في الرجوع على المدين في دعوى اإلثراء بال سبب‪ ،‬بل له أيضا أن يرجع عليه بدعوى الحلول‬
‫محل الدائن المرتهن الموفى له‪.‬‬
‫ولقد نص المشرع على حق الحائز في الرجوع بدعوى الحلول في المادة ‪ 2|432‬ق‪.‬م ونفس‬
‫الحكم كررته المادة ‪ 2|413‬ق‪.‬م وفي حقيقة األمر تعتبر هاتان المادتان تطبيقا للمادة ‪ 293‬ق‪.‬م باعتبارها‬
‫تمثل القواعد العامة‪.‬‬
‫ويرى البعض أن تكرار النص على حق الحائز في الحلول في المواد السابقة لم يكن القصد منه‬
‫إقرار هذا الحق في حد ذاته‪ ،‬إنما كان القصد منه إيراد قيد على مبدأ الحلول ال تقضي به القواعد العامة‪،‬‬
‫وهو تقييد رجوع الحائز على الكفالء‪.3‬‬
‫فإذا كان األصل‪ ،‬حسب نص المادة ‪ 299‬ق‪.‬م أن الموفى يحل محل الدائن في التأمينات التي تكفل‬
‫الدين سواء كانت تأمينات شخصية أو عينية مقدمة من المدين أو غيره‪ ،‬فإن المادتين ‪ 2|432‬و ‪2|413‬‬
‫ق‪ .‬م قررتا خالف ذالك‪ ،‬حيث نصتا على عدم استفادة الحائز الموفي عند حلوله محل الدائن المرتهن‬
‫الموفي له من التأمينات التي تضمن الدين إذا كانت مقدمة من شخص آخر غير المدين‪.4‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬حسام الدين كامل األهواني‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.104‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬سليمان مرقس‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.100‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬جالل محمد إبراهيم وأحمد محمود سعد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.313‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬أحمد سالمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.133‬‬

‫‪36‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫وعلى ذالك ولدراسة دعوى الحلول نميز بين التأمينات المقدمة من المدين والتأمينات المقدمة من غير‬
‫المدين‪.‬‬
‫الحالة‌األولى‪‌-‬التأمينات‌المقدمة‌من‌المدين‪ :‬إذا كانت التأمينات مقدمة من المدين نفسه‪ ،‬فإن الحائز‬
‫الموفي يستفيد من الحلول محل الدائن المرتهن الموفى له في هذه التأمينات‪ ،‬هذا حسب الفروض اآلتية‪:‬‬
‫الفرض‌األول‪ :‬إذا رهن المدين أكثر من عقار يملكه ضمانا للوفاء بنفس الدين‪ ،‬ثم تصرف في واحد من‬
‫هذه العقارات إلى لحائز‪ ،‬وقام هذا األخير بقضاء الدين‪ ،‬ففي هذه الحالة يحل هذا الحائز محل الدائن‬
‫الموفى له في الرجوع على المدين‪ ،‬ومن ثم يكون له أن ينفذ على العقارات األخرى‪ ،‬التي رهنها المدين‪،‬‬
‫الستيفاء حقه من ثمنها‪.‬‬
‫الفرض ‌الثاني‪ :‬إذا لم يرهن المدين سوى العقار الذي تصرف فيه إلى الحائز‪ ،‬فإذا قام هذا األخير‬
‫بقضاء الدين كان له أن يحل محل الدائن الموفى له‪ ،‬وفي هذه الحالة يصبح الحائز هو الدائن المرتهن وفي‬
‫نفس الوقت هو الراهن‪ ،‬لهذا وجب التمييز بين أمرين‪:‬‬
‫األمر‌األول‪ :‬إذا وفى الحائز كل الدين المضمون بالعقار الذي آل إليه‪ ،‬فإن الدين ينقضي باتحاد الذمة‪،‬‬
‫ومن ثم يزول الرهن تبعا له‪ ،‬فال مصلحة للحائز في الحلول محل الدائن ألن الرهن تعطل التحاد صفة‬
‫المرتهن والراهن في شخص الحائز‪.‬‬
‫األمر‌الثاني‪ :‬إذا وفى الحائز جزءا من الدين مختارا الدين الذي يحتل صاحبه مرتبة متقدمة وتكون قيمته‬
‫تعادل قيمة العقار‪ ،‬فإ نه يحل محل هذا الدائن المتقدم‪ ،‬وفي هذه الحالة تنفصل صفة المرتهن عن صفة‬
‫الراهن في شخص الحائز‪ ،‬األمر الذي يتعطل معه الرهن‪ ،‬ومن ثم يكون بإمكان الحائز االشتراك في‬
‫التوزيع باعتباره دائنا متقدما‪ ،‬الشيء الذي يؤدي إلى عدم إقدام باقي الدائنين من أصحاب المراتب‬
‫المتأخرة عنه على مباشرة إجراءات التنفيذ على العقار‪.‬‬
‫وجدير بالذكر أنه في كال الفرضين األول والثاني يتوجب على الحائز أن يحتفظ بقيد الرهن الذي‬
‫حل فيه‪ ،‬وأن يعمل على تجديده عند االقتضاء‪ ،‬وذالك إلى غاية تشطب القيود التي كانت موجودة على‬
‫العقار وقت تسجيل سند الحائز (م ‪ 431‬ق‪.‬م)‪.‬‬
‫الفرض‌الثالث‪ :‬إذا وجد أكثر من حائز للعقار المرهون‪ ،‬وهو أمر قد يتحقق في حالة ما إذا بيع جزء من‬
‫العقار المرهون إلى شخص والجزء الباقي إلى شخص آخر‪ ،‬كما أنه قد يتحقق إذا كانت هناك عدة عقارات‬
‫مرهونة لضمان نفس الدين‪ ،‬وتم بيع كل عقار منها إلى حائز ما‪ ،‬ففي الحالة األولى نكون أمام تعدد‬
‫الحائزين للعقار المرهون‪ ،‬وفي الحالة الثانية نكون أمام تعدد الحائزين لعقارات ضامنة لنفس الدين‪.‬‬
‫والسؤال المطروح هو‪ :‬إذا حدث وأن قام أحد الحائزين بوفاء كل الدين‪ ،‬فكيف يرجع على الحائزين‬
‫اآلخرين ؟‬
‫إن اإلجابة نجدها في المادة ‪ 299‬ق‪.‬م‪ ،‬ويستفاد منها أن للحائز الذي وفى كل الدين أن يحل محل‬
‫الدائن في الرجوع على الحائزين اآلخرين‪ ،‬ولكن هذا الرجوع ال يكون بكل الدين‪ ،‬بل يكون بنسبة عقاره‬
‫إلى قيم العقارات األخرى‪ ،‬بمعنى أن الدين يوزع على الحائزين بنسبة قيمة كل عقار إلى مقدار الدين‪.1‬‬
‫الحالة‌الثانية‪‌-‬التأمينات‌المقدمة‌من‌غير‌المدين‪ :‬قدمنا أن األصل حسب المادة ‪ 299‬ق‪.‬م أن يحل‬
‫الموفي محل الدائن الذي أوفاه في حقوقه قبل المدين وفي كل ما يكفل هذه الحقوق من تأمينات سواء كانت‬
‫مقدمة من المدين أو من غيره‪ ،‬لكن المشرع خرج على هذا األصل في المادتين ‪ 2|432‬و ‪ 2|413‬ق‪.‬م‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬محمد حسين منصور‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.313‬‬

‫‪37‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫ويأخذ من مجموع هذين النصين أن الحائز الموفى ال يستفيد من التأمينات المقدمة من الغير‬
‫ضمانا للدين‪ ،‬وهي الكفالة الشخصية والعينية‪ ،‬ومن ثم فهو ال يحل محل الدائن المرتهن الموفي له في‬
‫الرجوع على الكفيل الشخصي وال على الكفيل العيني الذي قدم رهنا على ماله لضمان الدين‪.1‬‬
‫لكن يجب التنبيه أنه لو حدث العكس‪ ،‬بمعنى أن الكفيل قام بوفاء الدين‪ ،‬فإنه يحل محل الدائن‬
‫بالنسبة للحائز‪ ،‬أي يحل محل الدائن في الرجوع على الحائز‪ ،‬وسبب هذه التفرقة بين الحائز والكفيل يمكن‬
‫ردها إلى اعتبارين‪.‬‬
‫االعتبار‌األول‪ :‬أن الحائز كان بإمكانه سلوك طريق التطهير‪ ،‬في حين أن الكفيل ال يملك هذه الوسيلة‪.‬‬
‫االعتبار‌الثاني‪ :‬أن الكفيل قدم كفالته للدين معتمدا على أن العقار يضمن الدين‪ ،‬وأنه لن يضطر إلى‬
‫الوفاء إال بقدر ما يبقى من الدين بعد خصم ثمن العقار‪ ،‬أما الحائز فقد كان يعلم أو كان من المفروض أن‬
‫يعلم عند تملك العقار أن الدائن سوف يتتبع العقار تحت يده‪.2‬‬
‫‪‌ 2‬ـ‌القضاء‌اإلجباري‌للدين‪‌ :‬بالرجوع إلى نص المادة ‪ 439‬ق‪.‬م نستنتج أن إجبار الحائز على الوفاء‬
‫للدائنين يتحقق في الحالتين اآلتيتين‪‌ :‬‬
‫الحالة ‌األولى‪ :‬أن يكون في ذمة الحائز بسبب امتالكه العقار المرهون مبلغ من النقود ستحق األداء‬
‫حاال‪ ،‬ويكفي لوفاء جميع الدائنين الذين لهم حقوق مقيدة على العقار‪،‬فلكل دائن من هؤالء الدائنين الحق أن‬
‫يلزم الحائز بالوفاء بحقه‪ ،‬ويشترط في هذه الحالة أن يكون سند ملكية الحائز قد سجل‪ ،‬والحائز عندئذ‬
‫يكون مجبرا ع لى الوفاء‪ ،‬وليس فقط بضمان العقار المرهون بل أيضا بضمان ما في ذمته من أموال‪ ،‬إذ‬
‫يصير في هذه الحالة ملتزما شخصيا تجاه هؤالء الدائنين‪.‬‬
‫ويترتب على قيام الحائز بدفع حقوق الدائنين المرتهنين انقضاء دين الحائز قبل الراهن‪ ،‬وانقضاء دين‬
‫الراهن قبل هؤالء الدائنين‪ ،‬ويصبح العقار المرهون خالصا من الرهون إال ما يقابل ما لم يسدد الديون‪.‬‬
‫الحالة‌الثانية‪ :‬أن يكون ما في ذمة الحائز غير كاف للوفاء بجميع حقوق الدائنين المرتهنين‪ ،‬أو ال يكون‬
‫مستحق األداء‪ ،‬أو يكون دينه مغايرا لحقوق هؤالء الدائنين‪.‬وفي هذه الحالة ال يلتزم الحائز بالوفاء إال إذا‬
‫اتفق جميع الدائنين على مطالبة الحائز بالوفاء لهم‪ ،‬وهو ال يلتزم بالوفاء إال طبقا للشروط التي التزم‬
‫بمقتضاها في مواجهة من انتقلت منه الملكية إلى الحائز‪ ،‬وفي األجل المتفق عليه بينهما ويالحظ أنه ال‬
‫يؤدي إال ما هو مستحق لهؤالء الدائنين‪.‬‬
‫ففي الحالتين السابقتين وعلى الوجه الذي بيناه يلتزم الحائز بالوفاء للدائنين ذوي الحقوق المقيدة‬
‫على العقار‪ ،‬ويلتزم بهذا الوفاء التزاما شخصيا‪ ،‬أي بضمان أمواله األخرى‪ ،‬عالوة على ضمان العقار‬
‫المرهون‪ ،‬إذ يعتبر مدينا شخصيا‪.‬‬
‫فإذا ما دفع الحائز كل ديون الدائنين ذوي الحقوق المقيدة على العقار‪ ،‬أو دفع بناء على اتفاقهم‬
‫جميعا‪ ،‬كل ما هو في ذمته في الحالة الثانية‪ ،‬تحرر العقار من جميع الرهون‪ ،‬وهذا ما نصت عليه المادة‬
‫‪ 439‬ق‪.‬م‪.‬‬
‫ويالحظ أنه في الحالتين ال يرجع الحائز بشيء على المدين الراهن أو المالك السابق‪ ،‬إذ أنه لم‬
‫يفتقر‪،‬ألن ما و فاه للدائنين كان ملتزما بوفائه الكتسابه ملكية العقار المرهون‪ ،‬فإذا لم يقم الحائز بقضاء‬
‫الديون اختيارا‪ ،‬ولم يجبر على الوفاء‪ ،‬كان له أن يقوم بتطهير العقار‪.3‬‬
‫ثانيا‌‪‌-‬تطهير‌العقار المرهون‌‪‌‌De la purge hypothécaire‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬محمد حسين منصور‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.311‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬أحمد سالمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪ 133‬وما يليها‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬محمد حسين منصور‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.318‬‬

‫‪38‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫‪0‬ـ‌المقصود‌بالتطهير‪‌ :‬يقصد بالتطهير تحرير وتخليص العقار من الرهون التي تحمل بها‪ .‬ويتم ذالك‬
‫بأن يعرض الحائز على الدائنين المرتهنين دفع مبلغ يساوي القيمة الحقيقية للعقار المرهون وبذالك‬
‫يتخلص من أثر الرهن في مواجهته‪ ،‬وهو حق التتبع وبالتالي يتحرر العقار من الرهون المقيدة عليه‪.‬‬
‫وهذا العرض من جانب الحائز‪ ،‬يحق له بمجرد اكتسابه ملكية العقار المرهون ودون أن ينتظر آجال ديون‬
‫الدائنين‪ ،‬أو مطالبتهم باستيفائها‪.‬‬
‫والحائز ال يعرض وفاء ديون الدائنين‪ ،‬ولكن يعرض القيمة الحقيقة للعقار حتى ولو لم تكن كافية‬
‫لوفاء جميع الديون‪.‬‬
‫وإذا لم يقبل الدائنون كله م أو بعضهم هذا العرض وجب عليهم طلب بيع العقار في الحال‪ ،‬ولو‬
‫كانت ديونهم غير حالة‪ ،‬وينتهي األمر إما برسو المزاد على الحائز أو غيره‪ ،‬وفي الحالتين يطهر العقار‬
‫مما يتحمل به من رهون‪.‬‬
‫‪2‬ـ ‌صاحب ‌الحق ‌في ‌التطهير‪‌ :‬يكون التطهير لحائز العقار المرهون طبقا لنص المادة ‪ 430‬ق‪.‬م‪.‬‬
‫والحائز قد يكون مشتريا أو مقايضا أو موهوبا له أو موصى له‪ .‬وقد اشترطت اإلرادة التشريعية أن يكون‬
‫الحائز قد سجل سند ملكيته‪ ،‬أو الحق العيني في األحوال التي يلزم فيها التسجيل النتقال الحق‪ ،‬إذ بغير‬
‫التسجيل ال ينتقل الحق إليه‪ ،‬ويجب أن يكون تسجيل سند الحائز قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية‪ ،‬ألن‬
‫التصرفات التي تتم بعد ذالك التاريخ ال تنفذ في حق الدائنين المقيدين‪ ،‬وال الدائنين العادين المباشرين‬
‫للتنفيذ على العقار‪.1‬‬
‫وإذا كان سند الحائز معلقا على شرط واقف‪ ،‬فال يعتبر الحائز قد اكتسب حقه فعال طالما أن الشرط لم‬
‫يتحقق بعد‪ ،‬وعلى ذالك فال يعتبر حائزا بالمعنى الصحيح ومن ثم ال يجوز له التطهير‪ ،‬ألنه ال يصير ملكا‬
‫إال بعد تحقق الشرط ‪.‬‬
‫أما إذا كان سند الحائز معلقا على شرط فاسخ‪ ،‬فهو يعتبر حائزا طالما أن الشرط لم يتحقق‪ ،‬ويحق له‬
‫التطهير‪.‬‬
‫وتعرض الصعوبة إذا تحقق الشرط الفاسخ بعد تطهير العقار‪ ،‬إذ أن ذالك يؤدي إلى زوال ملكية الحائز‬
‫بأثر رجعي‪ ،‬ويعتبر التطهير قد صدر من غير مالك‪ .‬ولكن المشرع الجزائري رجح األثر النهائي للتطهير‬
‫‪2‬‬
‫إذا حد من رجعية الشرط الفاسخ ‪ ،‬و هذا ما قررته المادة ‪ 419‬ق‪.‬م‪.‬ج‪.‬‬
‫‪2‬ـ ‌ميعاد ‌التطهير‪‌ :‬ميعاد التطهير حددته المادة ‪ 430‬ق‪.‬م ويستفاد من هذه المادة أن للحائز أن يبدأ‬
‫إجراءات التطهير بمجرد أن تتوافر فيه صفة الحائز‪ ،‬دون انتظار حلول أجل الدين‪ ،‬أو قيام الدائن بالتنبيه‬
‫على المدين‪ ،‬أو إنذار الحائز‪ ،‬ويحق له عرض التطهير حتى بعد أن يشرع الدائن في التنفيذ على العقار‪،‬‬
‫والتقدم في اإلجراءات حتى وقت إيداع قائمة شروط البيع‪.‬‬
‫فإذا تأخر الحائز إلى وقت إيداع قائمة شروط البيع فال يكون أمامه إال أن يتقدم للمزاد كما سنوضح فيما‬
‫بعد‪.‬‬
‫‪4‬ـ ‌إجراءات‌التطهير‪‌ :‬تبدأ إجراءات التطهير بأن يقدم الحائز للدائنين المقيدة حقوقهم قبل اكتسابه صفة‬
‫الحائز‪ ،‬عرضا مبديا فيه استعداده بأن يوفي في الحال بقيمة العقار التي يقدرها‪ ،‬بصرف النظر عن الثمن‬
‫الذي اشترى به العقار‪ ،‬إن كان مشتريا‪ ،‬على أال يقل ما يعرضه عما بقي في ذمته من ثمن العقار‪.‬‬
‫وهذا العرض يتم على يد الموظف المختص بذالك من المحكمة‪ ،‬وإال كان باطال وال يلزم أن يشفع الحائز‬
‫العرض بالقيمة نقدا أو أن يودعها الخزانة‪.1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.164‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.233‬‬

‫‪39‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫البيانات‌الواجب‌ذكرها‌في‌العرض‪‌ :‬نصت اإلرادة التشريعية على هذه البيانات في المادة ‪ 439‬ق‪.‬م‬

‫التي تقرر أنه " إذا أراد الحائز تطهير العقار وجب عليه أن يوجه إلى الدائنين المقيدة حقوقهم ف مواطنهم‬
‫المختارة المذكورة في القيد إعالنات تشمل على البيانات اآلتية ‪:‬‬
‫‪ -‬خالصة من سند ملكية الحائز تقتصر على بيان نوع التصرف وتاريخه واسم المالك السابق للعقار مع‬
‫تعيين هذا المالك تعيينا دقيقا ومحل العقار مع تعيينه وتحديده بالدقة‪ ،‬وإذا كان التصرف بيعا يذكر أيضا‬
‫الثمن وما عسى أن يوجد من تكاليف تعتبر جزءا من الثمن‪.‬‬
‫‪ -‬تاريخ تسجيل ملكية الحائز ورقم التسجيل‪.‬‬
‫‪ -‬المبلغ الذي يقدره الحائز قيمة للعقار ولو كان التصرف بيعا ويجب أال يقل هذا المبلغ عن السعر الذي‬
‫يتخذ أساسا لتقدير الثمن في حالة نزع الملكية‪ ،‬وال أن يقل في أي حال عن الباقي في ذمة الحائز من ثمن‬
‫العقار إذا كان التصرف بيعا‪ ،‬وإذا كانت أجزاء العقار مثقلة برهون مختلفة وجب تقدير قيمة كل جزء على‬
‫حده‪.‬‬
‫‪ -‬قائمة بالحقوق التي تم قيدها على العقار قبل تسجيل سند الحائز تشمل على بيان تاريخ هذه القيود‬
‫ومقدار هذه الحقوق وأسماء الدائنين"‪.‬‬
‫والغرض من ذكر هذه البيانات وهو مراعاة مصلحة الدائنين حتى يعرف هؤالء أن ملكية العقار أو أي‬
‫حق عيني عليه‪ ،‬قد انتقلت حقيقة إلى الحائز‪ ،‬وبالتالي يحق له التطهير‪ ،‬وأن يعرفوا الثمن الذي بيع به‬
‫العقار حتى ال تقل القيمة التي يعرضها الحائز عما بقي في ذمته من الثمن‪ .‬وأن يتبينوا مدى ما يتحمل به‬
‫العقار من تكاليف‪ ،‬وبالتالي مدى ما سينال كل منهم من القيمة المعروضة‪.‬‬
‫والبيان األساسي في العرض‪ ،‬هو القيمة التي يعرضها الحائز كمقابل للعقار المرهون‪ .‬وإذا كان‬
‫الحائز له حرية تحديد هذه القيمة إال أنه مقيد بأن يراعي االعتدال في عرضه‪ ،‬وإال تعرض لرفض الدائنين‬
‫لهذا العرض‪ ،‬ومن ثم يباع العقار بالمزاد‪.‬‬
‫والحائز مقيد بقيدين أوردهما نص المادة ‪ ،439‬أولهما ‌‪ :‬أال يقل هذا المبلغ عن السعر الذي يتخذ‬
‫أساسا لتقدير الثمن في حالة نزع الملكية‪ .‬وثانيهما‌‪‌:‬أال يقل هذا المبلغ عن الباقي في ذمته من ثمن العقار‬
‫إذا كان التصرف بيعا‪.2‬‬
‫‪5‬ـ‌‌مصير‌العرض‌الذي‌تقدم‌به‌الحائز‪‌:‬قد يقبل الدائنين العرض كما قد يرفضونه‌‬
‫أـ‌قبول‌العرض‌‪ ‌ :‬يقصد بقبول العرض موافقة جميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار على العرض‬
‫الذي تقدم به الحائز‪ ،‬ويحدث ذالك إذا رأى الدائنون أن العرض يحقق مصالحهم‪ ،‬كما لو كان المبلغ الذي‬
‫عرضه عليهم يفي بجميع ديونهم‪ ،‬أو أنه يعتبر من القيمة الحقيقية‪ ،‬للعقار أو أنه بلغ حدا من غير المتوقع‬
‫أن يتجاوزاه الثمن الذي يمكن أن ينتج عن طرحه للبيع بالمزاد‪‌.‬‬
‫ويالحظ أن المشرع وهو ما يفهم من المادة ‪ 438‬ق‪.‬م قد اعتبر سكوت الدائنين أو أحد كفالئهم عن‬
‫رفض العرض‪ ،‬في مدة محددة قانونا‪ ،‬قبوال ضمنيا للعرض‪.1‬وهذه المدة هي على أكثر تقدير هي ‪95‬‬
‫يوما من تاريخ آخر إعالن رسمي‪ .‬فهي أصال ‪ 15‬يوما من تاريخ آخر إعالن أضيفت إليها مدة ‪ 15‬يوما‪،‬‬
‫وهي مدة المسافة بين الموطن األصلي والموطن المختار‪ ،‬وحتى يعلم به حقيقة يجب أن يرسل له من‬
‫موطنه المختار إلى موطنه األصلي‪.‬‬
‫ب ‌ـ ‌رفض ‌العرض‪‌ :‬يقصد برفض العرض عدم موافقة الدائنين المرتهنين أو أحدهم على عرض‬
‫الحائز‪ ،‬والرفض إجراء عملي مقتضاه طلب بيع العقار بالمزاد العلني‪ ،‬فالرفض يؤدي قانونا إلى بيع‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬أحمد سالمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.182‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪231‬‬

‫‪40‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫العقار بالمزاد العلني‪ .‬ويحقق لكل كفيل لحق مضمون برهن أن يرفض العرض ألن مصلحته في أن يباع‬
‫العقار بأعلى ثمن ممكن ليستوفي الدائن المرتهن حقه وال يرجع على الكفيل (م‪ 438‬ق‪.‬م‪.‬ج)‪.1‬‬
‫ج ‌ـ ‌إجراءات ‌رفض ‌العرض‪‌ :‬يتم رفض العرض بإعالن يقوم به الدائن المرتهن‪ ،‬أو الكفيل لدين‬
‫مضمون بالرهن ويوجهه إلى الحائز وكذالك إلى المالك السابق للعقار وتنص على هذا الحكم المادة ‪434‬‬
‫ق‪.‬م والتي يتضح منها أنه يجب أن يقترن إعالن الرفض بأن يودع طالب البيع الخزينة العامة مبلغا‬
‫لتغطية مصروفات البيع بالمزاد‪ ،‬وال يسترد طالب البيع ما استغرق من هذا المبلغ في المصروفات إال إذا‬
‫رسا المزاد بثمن أعلى مما عرضه الحائز‪ ،‬فإن لم يتم إعالن الرفض في الميعاد ولم يقترن بإيداع‬
‫مصروفات البيع بالمزاد‪ ،‬كان الطلب باطال‪ .‬ومعنى ذالك أن يعتبر كأن لم يكن ويفترض قبول عرض‬
‫التطهير ضمنا في انقضاء موعد االعتراض دون إعالن صحيح بطلب البيع ممن لهم الحق في ذالك‪،‬‬
‫وتترتب على قبول العرض جميع نتائجه‪.‬‬
‫وال يستطيع طالب بيع العقار الرجوع في طلبه إال بموافقة جميع الدائنين والكفالء‪ ،‬والحكمة في‬
‫هذا أن هؤالء قد يكونون قد امتنعوا عن طلب بيع العقار اعتمادا على الطلب الذي تقدم به واحد منهم‪،‬‬
‫ونصت على ذالك الفقرة الثانية من المادة ‪ 434‬ق‪.‬م‪.‬‬
‫د‌ـ‌أثر‌طلب‌بيع‌العقار‌بالمزاد‌‪‌:‬يترتب على طلب بيع العقار المطلوب تطهيره‪ ،‬طرحه في المزاد‬
‫وإتباع إجراءات البيع الجبري (‪.)425‬‬
‫ويلتزم الراسي عليه المزاد أن يرد إلى الحائز الذي نزعت ملكيته المصاريف التي أنفقها في سند‬
‫ملكيته‪ ،‬وفي تسجيل هذا السند وفيما قام به من اإلعالنات‪ ،‬وذالك إلى جانب التزاماته بالثمن الذي رسا به‬
‫المزاد وبالمصاريف التي اقتضتها إجراءات التطهير‪.‬‬
‫ويجوز لكل شخص أن يتقدم للمزايدة‪ ،‬فيما عدا المدين والراهن إن كان غير المدين‪ ،‬وفيما عدا‬
‫األشخاص الممنوعين قانونا من ذالك‪ .‬ويجوز للدائن الذي طلب البيع وألي دائن آخر ولو كان دائنا عاديا‬
‫للحائز نفسه إذا أراد أن يزيد فيما سبق عرضه‪ ،‬بل يجوز ذالك ألي شخص من الغير أجنبي عن الدين‬
‫وعن العقار المرهون‪ .‬ويجوز للحائز في أي وقت حتى رسو المزاد أن يوقف اإلجراءات باعتباره مالكا‬
‫للعقار ويمنع البيع بدفع ديون الدائنين إذ ليست لهم مصلحة في االستمرار في اإلجراءات ماداموا قد‬
‫استوفوا حقوقهم‪.‬‬
‫فإذا لم يستعمل الحائز حقه في إيقاف اإلجراءات عن طريق الوفاء بديون الدائنين المقيدين تعين‬
‫إيقاع البيع (إرساء المزاد)‪ ،‬وقد يرسو المزاد على الحائز نفسه وقد يرسو على غير الحائز‪.2‬‬
‫ثالثا‪‌:‬تخلية‌العقار‌المرهون‌‪‌‌:Délaissement‬‬
‫‪0‬ـ‌المقصود‌بالتخلية‪‌:‬يقصد بالتخلية أن يتجنب الحائز إجراءات التنفيذ على العقار في مواجهته‪ ،‬حتى‬
‫ال يظهر اسمه في إجراءات البيع‪ ،‬كشخص تنتزع ملكيته لسداد الديون‪ ،‬بالرغم من أنه أجنبي عنها‪ ،‬مما‬
‫يسيء إلى سمعته‪ ،‬فالحائز يتخلى على العقار لتباشر إجراءات التنفيذ في مواجهة حائز أو أمين تعينه‬
‫المحكمة لهذا الغرض‪.‬‬
‫والتخلية تمكن الحائز من التخلص من مسؤولية إدارة العقار خاصة أنه مسؤوال برد ثمار العقار‬
‫من وقت إنذاره‪ ،‬وتوفر عنه ما قد ينفقه من مال وجهد ووقت لمتابعته إجراءات التنفيذ‪.3‬‬
‫وقد نصت اإلرادة التشريعية الجزائرية على التخلية في المادة ‪ 422‬ق‪.‬م ‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.112‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.280‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.134‬‬

‫‪41‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫ويجب أال تقيد التخلية بأي شرط فتشمل كل العقارات المرهونة التي تكون في يد الحائز بصفته‬
‫هذه‪ ،‬فإذا كان الحائز قد تصرف قبل اإلجراءات الموجهة إليه في جزء من العقارات‪ ،‬وقعت التخلية في‬
‫الباقي منها‪.‬‬
‫ويترتب على التخلية مواصلة اإلجراءات‪ ،‬ولكن تحويل مجراها‪ ،‬فبعد أن كانت تتخذ في مواجهة‬
‫الحائز‪ ،‬أصبحت تتخذ في مواجهة الحائز أي أمين العقار‪.‬‬
‫‪2‬ـ‌من‌له‌حق‌التخلية‌‪‌:‬التخلية حق لحائز العقار المرهون دون غيره بشرط عدم مسئوليته عن الدين‪،‬‬
‫فالمدين أو الكفيل الشخصي أو المدين المتضامن الذي اشترى العقار المرهون‪ ،‬ال يجوز له التخلية‪.‬‬
‫وإذا أصبح الحائز مسؤوال عن الدين امتنع عليه أن يلجأ إلى التخلية سواء نشأت المسؤولية عن‬
‫الدين طبقا التفاق أو بنص القانون‪ ،‬كما إذ تحقق شرط قضاء الديون جبرا في حالة من الحالتين الواردتين‬
‫في المادة ‪ 439‬ق‪.‬م وفي كلتا الحالتين ال يجوز للحائز أن يتخلص من التزامه للوفاء للدائنين بتخليه عن‬
‫العقار‪.‬‬
‫وكذالك إذ تعهد للدائنين المقيدين في عقد تملكه أو في اتفاق الحق بأن يدفع لهم ثمن‪ ،‬إذ أن هذا‬
‫التعهد يجعله مسؤوال‪ ،‬يؤدي إلى حرمانه من حق التخلية‪.‬‬
‫وكذالك األمر إذ تعهد للبائع له بأن يدفع الثمن‪ ،‬للدائنين وال يحق للحائز التخلية إذ عرض تطهير‬
‫العقار وقبل الدائنون عرضه إذ يصبح مسؤوال عن دفع المبلغ الذي قوم به العقار‪.‬‬
‫أما في حالة رفض دائنين العرض‪ ،‬فيجوز للحائز تخلية العقار ويحق للكفيل العيني أن يتخلى عن العقار‬
‫وهذا ما نصت عليه المادة ‪ 452‬ق‪.‬م في فقرتها الثانية‪.‬‬
‫وإذا كان الحائز أو الكفيل العيني له الحق في التخلية فهو يتخلى عن العقار المرهون‪ ،‬ال في‬
‫ملكيته‪ ،‬وال في حيازته القانونية‪ ،‬وإنما يتخلى عن حيازته المادية للعقار المرهون‪ ،‬وذالك للحارس أو أمين‬
‫العقار لكي تتخذ اإلجراءات لتنفيذ العقار في مواجهة هذا الحارس أو األمين بدال من اتخاذها في مواجهة‬
‫الحائز أو الكفيل العيني‪.1‬‬
‫‪2‬ـ‌وقت‌التخلية‌وإجراءاتها‪‌:‬لم ينص القانون على ميعاد يتقدم فيه الحائز لتقريره بالتخلية‪ ،‬ولذا يحق‬
‫له ذالك من يوم إنذاره وحتى وقت رسو المزاد‪ ،‬وبمعنى آخر وإلى الوقت الذي تستمر فيه إجراءات نزع‬
‫الملكية والغالب أن الحائز يبادر بتخلية العقار بمجرد إنذاره ومن نص المادة ‪ 422‬ق‪.‬م تتضح أن إجراءات‬
‫التخلية تتم على النحو اآلتي‪:‬‬
‫أوال‪ :‬يقوم الحائز بإعالن التخلية بتقرير يقدم إلى قلم كتاب المحكمة المختصة وهي التي يقع العقار‬
‫المرهون في دائرتها‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬يطلب الحائز من مكتب اإلشهار العقاري المختص التأشير بالتخلية على الهامش تسجيل تنبيه نزع‬
‫الملكية‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬يعلن الحائز الدائن المباشرة لإلجراءات بهذه التخلية خالل خمسة أيام من تاريخ التقرير بها‪ ،‬ويعلن‬
‫التقرير أيضا إلى المدين‪.2‬‬
‫ويترتب على عدم مراعاة أي إجراء من هذه اإلجراءات المذكورة بطالن التخلية‪ ،‬فيستمر الدائن‬
‫مباشرة إجراءات التنفيذ فيها في مواجهة الحائز كما تنص المادة ‪ 422‬ق‪.‬م لمن له مصلحة في التعجيل من‬
‫حائز أو دائن أن يطلب من قاضي األمور المستعجلة تعيين حارس تتخذ في مواجهته إجراءات نزع‬
‫الملكية‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.283‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬شوقي بناسي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.391‬‬

‫‪42‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫هذا ويجوز لكل ذي مصلحة أن يعارض في التخلية لعدم توافر شروطها وخصوصا إذا كان‬
‫الحائز ملتزما شخصيا بوفاء الدين‪.1‬‬
‫‪4‬ـ‌الرجوع‌عن‌التخلية‪‌:‬يجوز للحائز بعد تقريره بالتخلية أن يرجع في ذالك‪ ،‬إذ أن له حتى وقت رسو‬
‫المزاد أن يدفع الديون المقيدة ألصحابها‪ ،‬فإن فعل فإنه يخلص عقاره ( م ‪ 432‬ق‪.‬م)‪.‬‬
‫ويترتب على قيام الحائز بدفع الديون للدائنين المقيدين أن التخلية ال تنتج آثارها‪ ،‬وهي االستمرار في اتخاذ‬
‫إجراءات نزع الملكية‪ ،‬غير أنه يجب على الحائز أن يدفع كل الديون وتوابعها ومصروفاتها حتى يتخلص‬
‫العقار من قيود هذه الديون‪.‬‬
‫‪5‬ـ ‌آثار ‌التخلية‪ :‬التخلية ال تمنع التنفيذ على العقار ويقتصر أثرها على مباشرة إجراءات التنفيذ في‬
‫مواجهة الحارس الذي يقوم بإدارة العقار‪ ،‬ويظل الحائز مالكا للعقار‪ ،‬فيحق له التصرف فيه إلى وقت‬
‫تسجيل التنبيه بنزع الملكية‪ ،‬الن الحائز بالتخلية ينزل عن الحيازة العارضة فقط دون الملكية‪.‬‬
‫ويحق للحائز رغم التخلية إيقاف إجراءات التنفيذ في أي وقت حتى رسو المزاد وذالك كما سبق القول‬
‫بدفع ديون الدائنين المقيدين والمصروفات التي أنفقت في اإلجراءات‪.2‬‬
‫رابعا‪‌:‬تحمل‌إجراءات‌نزع‌الملكية‬
‫إذا لم يقم الحائز بقضاء الديون‪ ،‬أو تطهير العقار‪ ،‬أو التخلية‪ ،‬فإنه يتحمل إجراءات التنفيذ‪.‬‬
‫والحائز يبقى مالكا للعقار المرهون إلى تاريخ رسو المزاد‪ ،‬وتنتقل الملكية من الحائز إلى من رسا عليه‬
‫المزاد بحكم مرسي المزاد‪ ،‬إذا كان شخصا آخر غير الحائز نفسه فسند ملكية الحائز ال يزول بأثر رجعي‪،‬‬
‫بل تنتقل الملكية منه إلى شخص آخر وهو من رسا عليه المزاد‪.3‬‬
‫‪0‬ـ‌إجراءات‌بيع‌العقار‌المرهون‪ :‬تبدأ إجراءات البيع بإنذار الحائز بدفع الديون المستحقة أو تخليه‬
‫عن العقار‪ ،‬بعد أو مع التنبيه على المدين بنزع الملكية المادة (‪ 421‬ق‪.‬م)‪ .‬وتتبع إجراءات التنفيذ‬
‫المنصوص عليها في قانون اإلجراءات المدنية‪ ،‬ولن نعرض تلك اإلجراءات ونقصر دراستنا على ما‬
‫يتعلق بالرهن من الناحية الموضوعية‪ ،‬فنتناول من له حق الدخول في المزاد‪ ،‬ثم مركز الراسي عليه‬
‫المزاد‪ ،‬وأخيرا مسؤولية الحائز وحقه في الضمان‪.‬‬
‫‪2‬ـ‌من‌له‌حق‌الدخول‌في‌المزاد‪ :‬يحق لكل شخص أن يتقدم للمزايدة‪ ،‬أما المدين فال يحق له ذالك إال‬
‫األولى به أن يوفي ما عليه من الدين لدائنه بالطريق العادي دون اللجوء إلى التنفيذ على العقار المرهون‪.‬‬
‫ويحق للحائز الدخول في المزاد‪ ،‬ليحتفظ بملكية العقار‪ ،‬بشرط أال يعرض ثمنا للشراء أقل من الباقي في‬
‫ذمته بسبب امتالكه العقار المادة (‪ 420‬ق‪.‬م)‪ ،‬وإذا دخل الحائز المزاد فقد يرسو عليه أو شخص آخر‪.‬‬
‫‪2‬ـ‌مركز‌الراسي‌عليه‌المزاد‌–‌الحائز‪‌-‬الغير‪‌‌:‬‬
‫أ‌ـ‌ ‌الحائز‪ :‬إذا تقدم الحائز للمزايدة ورسا عليه المزاد‪ ،‬فإن ملكيته للعقار تتأكد‪ ،‬فرسو المزاد ال ينقل‬
‫الملكية للحائز‪ ،‬بل يؤكدها‪ ،‬وتكون ملكية الحائز مؤسسة على السند األصلي‪ ،‬المادة (‪ 429‬ق‪.‬م) وعلى‬
‫ذالك فحكم مرسى المزاد ال يسجل في هذه الحالة‪.‬‬
‫ب‌ـ‌شخص‌غير‌الحائز‪ :‬أما في حالة رسو المزاد على شخص غير الحائز‪ ،‬فإن ملكية العقار تنتقل إليه‬
‫في بمقتضى حكم مرسي المزاد‪ ،‬فهذا الحكم ينقل الملكية من الحائز إلى من رسا عليه المزاد المادة (‪426‬‬
‫ق‪.‬م) ونظرا ألن حكم مرسى المزاد ناقل للملكية فيجب أن يسجل‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.294‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪131‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.291‬‬

‫‪43‬‬
 ‫مضمون نفاذ الرهن على الغير‬ ‫الفصل الثاني‬

‫‪4‬ـ‌أثر‌حكم‌مرسى‌المزاد‪ :‬تنص المادة ‪ 429‬على أنه" ‪ ...‬ويتطهر العقار من كل حق مقيد إذا دفع‬
‫الحائز الثمن الذي رسا به المزاد أو أودعه"‪.‬‬
‫وهذا الحكم يمتد أيضا إذا رسا المزاد على شخص آخر غير الحائز بشرط أن يقوم من رسا عليه‬
‫المزاد بدفع الثمن للدائنين الذين تسمح مرتباتهم باستيفاء حقوقهم من الثمن أو إيداعه الخزينة المادة (‪419‬‬
‫ق‪.‬م)‪.‬‬
‫فيجب دفع الثمن فعال أو إيداعه حتى تترتب آثار رسو المزاد وأهمها تطهير العقار من الحقوق‬
‫المقيدة عليه‪ ،‬على أن حالة العقار تختلف بحسب ما إذا رسا المزاد على الحائز نفسه أو على شخص آخر‪.‬‬
‫‪5‬ـ ‌مركز ‌العقار ‌حالة ‌رسو ‌المزاد ‌على ‌الحائز‪ :‬يتطهر العقار من كل حقوق الرهن‪ ،‬والرهون‬
‫المقيدة عليه قبل أن تنتقل ملكيته إلى الحائز‪ ،‬إال أن الحائز إذا كان قد رتب على العقار رهنا فإنه يبقى قائما‬
‫في مواجهة الحائز‪ ،‬ألنه رهن العقار وهو مالك له‪ ،‬والزال مالكا بمقتضى سنده القديم‪ ،‬والدائن المرتهن‬
‫من الحائز في هذه الحالة يستفيد من خلو العقار من حقوق الرهن السابقة عليه في المرتبة الناشئة قبل أن‬
‫تنتقل الملكية إلى الحائز نفسه‪.‬‬
‫‪6‬ـ‌مركز‌العقار‌حالة‌رسو‌المزاد‌على‌شخص‌غير‌الحائز‪‌:‬يتطهر العقار من كل رهن مقيد عليه‬
‫سواء كان صادرا من المالك السابق أو من الحائز‪ ،‬ويستوفي الدائنون المرتهنون حقوقهم من ثمن العقار‪،‬‬
‫كل حسب مرتبته ويستوفي الدائن المرتهن من المالك السابق حقه قبل الدائن المرتهن من الحائز ألنه أسبق‬
‫في المرتبة‪ .‬وإذا بقي شيء من الثمن بعد استيفاء الدائنين السابقين حقوقهم‪ ،‬فإن الزيادة تكون لدائني الحائز‬
‫المرتهنين المادة(‪ 428‬ق‪.‬م)‪.‬‬
‫وعلى ذالك فإن الحقوق التي رتبها الحائز على نفسه على العقار تنقضي جميعا‪ ،‬أما إذا كان‬
‫للحائز حقوق على العقار كحق ارتفاق أو حق انتفاع أو غير ذالك من الحقوق العينية األصلية‪ ،‬رتبها‬
‫المالك السابق له وكانت هذه الحقوق نافذة في مواجهة دائني المالك السابق المرتهنين‪ ،‬فإن هذه الحقوق بعد‬
‫رسو المزاد على شخص آخر تعود إلى الحائز المادة(‪ 424‬ق‪.‬م)‪.1‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬محمد صبري السعدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.293‬‬

‫‪44‬‬
 ‫‌‬

‫خاتمــة‬
 ‫خاتمة‬

‫إن شهر الرهن الرسمي عن طريق القيد يعد هو اإلجراء األساسي الالزم لسريان الرهن في‬
‫مواجهة الغير‪.‬‬

‫كما أن أهم أثر لنفاذ الرهن يظهر فيما يرتبه حق الرهن للدائن المرتهن في مواجهة الغير من‬
‫ميزتي التقدم والتتبع‪.‬‬

‫هذا وأنه بمقتضى الحق األول يتقدم الدائن المرتهن في استيفاء حقه من ثمن العقار المرهون عن‬
‫سائر الدائنين العاديين والتاليين له في المرتبة‪.‬‬

‫أما فيما يخص الحق الثاني وهو حق التتبع فإن الدائن المرتهن يستطيع التنفيذ على العقار‬
‫المرهون في أي يد يكون ‪ ،‬وال يثبت ذالك إال بعد توافر جملة من الشروط في شخص من يباشره وهو‬
‫الدائن المرتهن‪ ،‬وفي شخص من يباشر ضده وهو الحائز‪.‬‬

‫وإذا ثبت للدائن المرتهن الحق في التتبع جاز له مباشرة تتبع العقار المرهون لكن ذالك متوقف‬
‫على اتخاذه إجراءات معينة تتمثل في تسجيل التنبيه على المدين بالوفاء وإنذاره بالدفع أو التخلية أو اتخاذ‬
‫إجراءات البيع ضد الحائز‪ ،‬حتى يمكن التوصل بعد ذالك إلى موقف الحائز من هذه اإلجراءات ويكون‬
‫ذالك إما بإبداء دفوعه أو بتحديد موقفه من الخيارات التي منحه إياها المشرع‪.‬‬

‫وبعد تحليل نصوص القانون المدني الجزائري ومقارنتها مع القوانين األخرى وآراء الفقهاء فيما‬
‫يخص آثار الرهن الرسمي بالنسبة للغير تم التوصل إلى أهم النتائج من بينها أن المشرع الجزائري أحال‬
‫كل ما يخص إجراءات القيد وتجديده وشطبه إلى قواعد قانون اإلشهار العقاري وذالك بموجب المادة‬
‫‪ 941‬ق‪.‬م‪.‬ج‪.‬كما جعل قيد الرهن بموجب المادة ‪ 940‬ق‪.‬م‪.‬ج شرطا حتى ينفذ على الغير‪.‬‬

‫هذا وأن ميزتي التقدم والتتبع موجهتان ضد الغير سواء كان الغير دائنا آخر أو حائزا للعقار ال‬
‫ضد الراهن‪.‬‬

‫أما فيما يخص ترتيب الدائنين المرتهنين في استيفاء حقوقهم من ثمن العقار المرهون يكون طبقا‬
‫لتاريخ قيد رهن كل منهم‪ ،‬وليس وفقا لتاريخ إبرام عقد الرهن‪.‬‬

‫وأهم ما يمكن استنتاجه أن خصيصتا التقدم والتتبع‪ ،‬اللتان تعتبران أهم آثار الرهن الرسمي‬
‫بالنسبة للغير تمكنان فعال من تحقيق االئتمان وزيادة الثقة بين الناس في التعامل‪.‬‬

‫غير أنه وبالرغم من أن المشرع الجزائري وفق في كثير من الحاالت إال أنه لم يصب في‬
‫البعض منها‪ ،‬وهذا ما يالحظ من استقراء بعض نصوص القوانين األخرى خاصة الفرنسي منها‪ ،‬ومن‬
‫بين هذه المالحظات إغفال المشرع الجزائري الجزاء المترتب عن عدم استيفاء البيانات المطلوبة في‬
‫المادة ‪ 923‬ق‪.‬م األمر الذي جعل الفقه يختلف في تحديد هذا الجزاء‪ .‬كما يالحظ أن الزيادة التي قررتها‬
‫المادة ‪ 1|914‬ق‪.‬م‪.‬ج عن ثمن رسو المزاد تمثل عبئا كبيرا على من يرسو عليه المزاد‪ ،‬وتجعل أغلب‬
‫الناس يحجم عن ا الشتراك في المزايدة‪ ،‬مما يؤدي إلى فرصة إضعاف بيع العقار بثمن يزيد عن الثمن‬
‫الذي عرضه الحائز مقابل التطهير‪ ،‬وبالتالي إلى تردد الدائنين في طلب بيع العقار‪.‬‬

‫‪46‬‬
 ‫‌‬

‫قائمة‌المصادر‌‬
‫والمراجع‬
 ‫قائمة المصادر والمراجع‬

‫أوال‪‌:‬المراجع‌‬

‫أحمد سالمة ‪ ،‬التأمينات المدنية ‪ ،‬دار التعاون ‪3499 ،‬‬ ‫‪‬‬

‫جالل محمد إبراهيم وأحمد محمود سعد‪ ،‬الحقوق العينية التبعية‪ ،‬ج‪ ،3‬الرهن الرسمي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫حسام الدين كامل األهواني‪ ،‬التأمينات العينية في القانون الكويتي‪ ،‬ج‪ ،3‬الرهن الرسمي‪ ،‬مؤسسة دار‬ ‫‪‬‬
‫الكتاب‪ ،‬الكويت‪.‬‬
‫رمضان أبو السعود‪ ،‬التأمينات الشخصية والعينية‪ ،‬منشأة المعارف اإلسكندرية‪.3440 ،‬‬ ‫‪‬‬
‫سليمان مرقس‪ ،‬التأمينات العينية‪ ،‬مطابع دار النشر للجامعات المصرية‪ ،‬ط‪.3404 ،2‬‬ ‫‪‬‬
‫سمير عبد السيد تناغو‪ ،‬التأمينات الشخصية والعينية‪ ،‬منشأة المعارف‪ ،‬مصر ‪.3445‬‬ ‫‪‬‬
‫شمس الدين الوكيل‪ ،‬الموجز في نظرية التأمينات‪ ،‬منشأة المعارف‪ ،‬اإلسكندرية‪.3499 ،‬‬ ‫‪‬‬
‫شوقي بناسي‪ ،‬أحكام عقد الرهن الرسمي‪ ،‬في القانون المدني الجزائري‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪.2554 ،‬‬ ‫‪‬‬
‫عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬الوسيط في القانون المدني‪،‬ج ‪ ،35‬منشورات الحلبي الحقوقية‪ ،‬بيروت‬ ‫‪‬‬
‫لبنان‪ ،‬ط‪.1،3442‬‬
‫عبد الناصر توفيق العطار‪ ،‬التأمينات العينية‪ ،‬القاهرة ‪.3485‬‬ ‫‪‬‬
‫علي علي سليمان‪ ،‬ضرورة إعادة النظر في القانون المدني الجزائري‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫الجزائر ‪.3492‬‬
‫علي هادي العبيدي‪ ،‬الوجيز في شرح القانون المدني‪ ،‬دار الثقافة‪ ،‬عمان ‪.2558‬‬ ‫‪‬‬
‫محمد حسين منصور‪ ،‬النظرية العامة لالئتمان‪ ،‬دار الجامعة الجديدة للنشر‪.2553 ،‬‬ ‫‪‬‬
‫محمد صبري السعدي‪ ،‬الواضح في شرح القانون المدني‪ ،‬التأمينات العينية‪ ،‬دار الهدى للطباعة‬ ‫‪‬‬
‫والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،‬طبعة ‪.2535‬‬
‫محمد كامل مرسي باشا‪ ،‬شرح القانون المدني الجديد‪ ،‬الحقوق العينية التبعية أو التأمينات العينية‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫المطبعة العالمية‪ ،‬القاهرة‪ ،‬ط‪.3403 ،2‬‬
‫محمود جمال الدين زكي‪ ،‬التأمينات الشخصية والعينية‪ ،‬دار الشعب‪ ،‬القاهرة‪ ،‬ط‪.3464 ،1‬‬ ‫‪‬‬
‫محي الدين إسماعيل علم الدين‪ ،‬التأمينات العينية في القانون المصري والمقارن‪( ،‬الرهون‬ ‫‪‬‬
‫واالمتيازات واالختصاص)‪ ،‬طبعة‪ ،9‬مصر‪ ،‬دار النهضة العربية‪.3449 ،‬‬
‫نبيل إبراهيم سعد‪ ،‬التأمينات العينية‪ ،‬دار الجامعة الجديدة للنشر‪ ،‬اإلسكندرية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫همام محمد محمود زهران‪ ،‬التأمينات الشخصية والعينية‪ ،‬منشأة المعارف‪ ،‬اإلسكندرية‪.2553 ،‬‬ ‫‪‬‬

‫ثانيا‪‌:‬المصادر‌‬

‫األمر رقم ‪ 08 -60‬المؤرخ في ‪ 25‬رمضان عام ‪ 3140‬الموافق ‪ 29‬سبتمبر سنة ‪ 3460‬والمتضمن‬ ‫‪‬‬
‫القانون المدني ( الجريدة الرسمية العدد ‪ 68‬المؤرخة في ‪ )3460 -54 -15‬معدل ومتمم‪.‬‬
‫األمر رقم ‪ 04-60‬المؤرخ في ‪ 25‬رمضان ‪ 3140‬الموافق ‪ 29‬سبتمبر ‪ 3460‬يتضمن القانون‬ ‫‪‬‬
‫التجاري المعدل والمتمم‪.‬‬
‫القانون رقم ‪ 33 -43‬المؤرخ في ‪ 26‬ابريل ‪ 3443‬المحدد للقواعد المتعلقة بنزع الملكية من أجل‬ ‫‪‬‬
‫المنفعة العامة‪.‬‬
‫المرسوم ‪ 96 -66‬المؤرخ في ‪ 34‬فبراير ‪( 3466‬العدد ‪ 39‬من الجريدة الرسمية في ‪ 34‬فبراير‬ ‫‪‬‬
‫‪ )3466‬المتعلق بتجديد قيود االمتياز والرهون العقارية لفائدة بعض المؤسسات والجماعات المحلية‪.‬‬

‫‪48‬‬
 ‫قائمة المصادر والمراجع‬

‫‪ ‬المرسوم رقم ‪ 91 -69‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري (منشور بالجريدة الرسمية العدد ‪31115‬‬
‫ابريل سنة ‪ )3469‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪.‬‬
‫‪ ‬المرسوم رقم ‪ 56 -40‬المؤرخ في ‪ 20‬يناير ‪ 3440‬يتضمن قانون التأمينات‪.‬‬

‫ثالثا‪‌:‬المذكرات‌والرسائل‌الجامعية‬

‫‪ ‬أسماء فرجاني – رمزي بن الصديق ـ عبد الرؤوف بوليفة ‪ ،‬الرهن الرسمي‪ ،‬مذكرة مكملة لنيل شهادة‬
‫الليسانس‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم االقتصادية‪ ،‬قسم العلوم القانونية واإلدارية‪ ،‬جامعة ورقلة‪-2559 ،‬‬
‫‪.2550‬‬

‫رابعا‪‌:‬المطبوعات‌جامعية‬

‫‪ ‬سليمان محمدي‪ ،‬محاضرات في التأمينات الشخصية والعينية‪ ،‬لطلبة الكفاءة المهنية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬بن‬
‫عكنون‪.2552 -2553 ،‬‬

‫‪49‬‬
 ‫الفهرس‬

‫الصفحة‬ ‫العنوان‬
‫‪I‬‬ ‫شكر وعرفان ‪......................................................................................‬‬
‫‪II‬‬ ‫اإلهداء ‪.............................................................................................‬‬
‫أ‌‬ ‫مقدمة ‪...............................................................................................‬‬
‫‪‌10‬‬ ‫الفصل األول ‪ :‬قيد الرهن الرسمي‬
‫‪‌12‬‬ ‫تمهيد ‪...............................................................................................‬‬
‫‪‌12‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬مفهوم القيد وإجراءاته ‪............................................................‬‬
‫‪‌12‬‬ ‫المطلب األول ‪ :‬مفهوم القيد ‪.......................................................................‬‬
‫‪‌12‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف القيد ‪.........................................................................‬‬
‫‪‌14‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬التصرفات واألحكام الخاضعة للقيد ‪.....................................................‬‬
‫‪‌14‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬إجراءات القيد ‪............................................................................‬‬
‫‪‌14‬‬ ‫الفرع األول ‪ :‬الجهة المختصة بإجراء القيد وكيفية إتمامه ‪...........................................‬‬
‫‪‌14‬‬ ‫أوال‪ :‬الجهة المختصة بإجراء القيد ‪.......................................................................‬‬
‫‪‌15‬‬ ‫ثانيا‪ :‬كيفية إتمام القيد ‪.......................................................................................‬‬
‫‪‌15‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬بيانات قائمة القيد وجزاء تخلفها ‪.........................................................‬‬
‫‪‌16‬‬ ‫المطلب الثالث ‪ :‬شطب القيد وتجديده ‪...................................................................‬‬
‫‪‌16‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬شطب القيد وإلغاء الشطب ‪................................................................‬‬
‫‪‌16‬‬ ‫أوال‪ :‬شطب القيد ‪............................................................................................‬‬
‫‪‌16‬‬ ‫‪3‬ـ أنواع الشطب ‪...........................................................................................‬‬
‫‪‌16‬‬ ‫أ ـ الشطب االختياري ‪......................................................................................‬‬
‫‪‌16‬‬ ‫ب ـ الشطب القضائي ‪......................................................................................‬‬
‫‪‌16‬‬ ‫‪2‬ـ كيفية الشطب ‪............................................................................................‬‬
‫‪‌10‬‬ ‫‪ -1‬مصاريف الشطب ‪......................................................................................‬‬
‫‪‌10‬‬ ‫ثانيا‪:‬إلغاء الشطب ‪...........................................................................................‬‬
‫‪‌10‬‬ ‫‪3‬ـ الدعوى القضائية بإلغاء الشطب ‪......................................................................‬‬
‫‪‌10‬‬ ‫‪ -2‬ما يترتب على إبطال الشطب ‪........................................................................‬‬
‫‪‌10‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬تجديد القيد ‪...................................................................................‬‬
‫‪‌10‬‬ ‫‪3‬ــ وجوب تجديد القيد كل عشر سنوات ‪................................................................‬‬
‫‪‌10‬‬ ‫‪2‬ــ الحائز يجب عليه تجديد القيد ‪.........................................................................‬‬
‫‪‌10‬‬ ‫‪1‬ــ مصروفات التجديد ‪.....................................................................................‬‬
‫‪‌10‬‬ ‫‪9‬ــ التأشير على هامش القيد ‪..............................................................................‬‬
‫‪‌10‬‬ ‫المبحث الثالث‪ :‬حوادث تعطل أثر القيد ‪.................................................................‬‬
‫‪‌10‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬الحوادث المتفق عليها ‪...................................................................‬‬
‫‪‌10‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬شهر إفالس الراهن ‪........................................................................‬‬
‫‪‌01‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬تسجيل تنبيه نزع الملكية ‪.................................................................‬‬
‫‪‌01‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬شهر التصرف الناقل لملكية العقار المرهون للغير ‪..................................‬‬
‫‪‌00‬‬ ‫الفرع الرابع‪ :‬شهر الرغبة في األخذ بالشفعة ‪.........................................................‬‬
‫‪‌00‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬الحوادث المختلف فيها ‪..................................................................‬‬
‫‪‌00‬‬ ‫الفرع األول ‪ :‬وفاة الراهن ‪................................................................................‬‬
‫‪‌02‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬شهر إعسار الراهن ‪.......................................................................‬‬
‫‪50‬‬
‫‪‌04‬‬ ‫الفصل‌الثاني‪‌:‬مضمون‌نفاذ‌الرهن‌على‌الغير‌‬
‫‪‌05‬‬ ‫تمهيد ‪..........................................................................................................‬‬
‫‪‌06‬‬ ‫المبحث األول ‪ :‬حق التقدم ‪................................................................................‬‬
‫‪‌06‬‬ ‫المطلب األول ‪ :‬وعاء التقدم ودرجته ‪....................................................................‬‬
‫‪‌06‬‬ ‫الفرع األول ‪ :‬وعاء حق التقدم ‪...........................................................................‬‬
‫‪‌06‬‬ ‫أوال ‪ :‬ثمن العقار المرهون كوعاء لحق التقدم ‪.........................................................‬‬
‫‪‌00‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬المال الذي يحل محل العقار المرهون كوعاء لحق التقدم ‪....................................‬‬
‫‪‌00‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬درجة حق التقدم ‪...........................................................................‬‬
‫‪‌21‬‬ ‫أوال ‪ :‬المبدأ العام ‪ :‬العبرة باألسبقية في القيد ‪...........................................................‬‬
‫‪‌21‬‬ ‫ثانيا‪ :‬االستثناءات الواردة على المبدأ العام ‪.............................................................‬‬
‫‪‌22‬‬ ‫المطلب الثاني ‪ :‬نطاق حق التقدم ونزول الدائن عن مرتبة رهنه ‪...................................‬‬
‫‪‌22‬‬ ‫الفرع األول ‪ :‬نطاق حق التقدم ‪...........................................................................‬‬
‫‪‌22‬‬ ‫أوال ‪ :‬أصل الدين ‪...........................................................................................‬‬
‫‪‌24‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬المصاريف ‪...........................................................................................‬‬
‫‪‌25‬‬ ‫ثالثا‪ :‬الفوائد ‪..................................................................................................‬‬
‫‪‌25‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬نزول الدائن المرتهن عن مرتبة رهنه لدائن مرتهن آخر ‪..........................‬‬
‫أوال ‪ :‬مفهوم النزول عن مرتبة الرهن‪ ،‬وتمييزه عن األنظمة القانونية المشابهة له‪ ،‬مع بيان‬
‫‪‌25‬‬
‫األسباب العملية الداعية إليه ‪...............................................................................‬‬
‫‪‌20‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬شروط النزول عن مرتبة الرهن ‪.................................................................‬‬
‫‪‌20‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬حق التتبع ‪.................................................................................‬‬
‫‪‌20‬‬ ‫المطلب األول‪:‬شروط وإجراءات مباشرة حق التتبع ‪..................................................‬‬
‫‪‌20‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬شروط مباشرة حق التتبع ‪...............................................................‬‬
‫‪‌20‬‬ ‫أوال‪ :‬الشروط الواجب توافرها في الدائن المرتهن ‪....................................................‬‬
‫‪‌20‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬إجراءات مباشرة الحق في التتبع ‪........................................................‬‬
‫‪‌22‬‬ ‫أوال‪ :‬التنبيه على المدين بالوفاء ‪..........................................................................‬‬
‫‪‌22‬‬ ‫ثانيا‪ :‬إنذار الحائز بالدفع أو التخلية ‪......................................................................‬‬
‫‪‌22‬‬ ‫ثالثا‪ :‬اتخاذ إجراءات البيع ضد الحائز ‪...................................................................‬‬
‫‪‌22‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬موقف الحائز من مباشرة حق التتبع ‪..................................................‬‬
‫‪‌22‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬الدفوع الممنوحة للحائز لوقف إجراءات التتبع ‪........................................‬‬
‫‪‌22‬‬ ‫أوال‪ :‬الدفوع المتعلقة بالدين المضمون ‪..................................................................‬‬
‫‪‌22‬‬ ‫ثانيا‪ :‬الدفوع المتعلقة بالرهن‪...............................................................................‬‬
‫‪‌24‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬الخيارات الممنوحة للحائز لوقف إجراءات التتبع ‪....................................‬‬
‫‪‌24‬‬ ‫أوال‪ -‬قضاء الديون ‪.........................................................................................‬‬
‫‪‌24‬‬ ‫‪ 3‬ـ القضاء االختياري للدين ‪..............................................................................‬‬
‫‪‌20‬‬ ‫‪ 2‬ـ القضاء اإلجباري للدين ‪...............................................................................‬‬
‫‪‌20‬‬ ‫ثانيا ‪ -‬تطهير العقار المرهون ‪............................................................................‬‬
‫‪‌20‬‬ ‫‪3‬ـ المقصود بالتطهير ‪......................................................................................‬‬
‫‪‌20‬‬ ‫‪2‬ـ صاحب الحق في التطهير ‪.............................................................................‬‬
‫‪‌20‬‬ ‫‪1‬ـ ميعاد التطهير ‪............................................................................................‬‬
‫‪‌20‬‬ ‫‪9‬ـ إجراءات التطهير ‪.......................................................................................‬‬
‫‪‌51‬‬ ‫‪0‬ـ مصير العرض الذي تقدم به الحائز ‪.................................................................‬‬
‫‪‌40‬‬ ‫ثالثا‪ :‬تخلية العقار المرهون ‪...............................................................................‬‬
‫‪‌40‬‬ ‫‪3‬ـ المقصود بالتخلية ‪........................................................................................‬‬

‫‪51‬‬
‫‪‌40‬‬ ‫‪2‬ـ من له حق التخلية ‪.......................................................................................‬‬
‫‪‌42‬‬ ‫‪1‬ـ وقت التخلية وإجراءاتها ‪...............................................................................‬‬
‫‪‌42‬‬ ‫‪9‬ـ الرجوع عن التخلية ‪....................................................................................‬‬
‫‪‌42‬‬ ‫‪0‬ـ آثار التخلية ‪...............................................................................................‬‬
‫‪‌42‬‬ ‫رابعا‪ :‬تحمل إجراءات نزع الملكية ‪......................................................................‬‬
‫‪‌42‬‬ ‫‪3‬ـ إجراءات بيع العقار المرهون ‪.........................................................................‬‬
‫‪‌42‬‬ ‫‪2‬ـ من له حق الدخول في المزاد ‪.........................................................................‬‬
‫‪‌42‬‬ ‫‪1‬ـ مركز الراسي عليه المزاد – الحائز‪ -‬الغير ‪.........................................................‬‬
‫‪‌42‬‬ ‫‪9‬ـ أثر حكم مرسى المزاد ‪.................................................................................‬‬
‫‪‌44‬‬ ‫‪0‬ـ مركز العقار حالة رسو المزاد على الحائز ‪.........................................................‬‬
‫‪‌44‬‬ ‫‪9‬ـ مركز العقار حالة رسو المزاد على شخص غير الحائز ‪.........................................‬‬
‫‪‌45‬‬ ‫الخاتمة ‪........................................................................................................‬‬
‫‪‌40‬‬ ‫قائمة المصادر والمراجع ‪..................................................................................‬‬
‫‪‌51‬‬ ‫فهرس الموضوعات ‪........................................................................................‬‬

‫‪52‬‬