2022Q1 - CBRE (Trích NCTT)

TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN KINH TẾ,
XÃ HỘI, ĐÔ THỊ TẠI ĐỒNG NAI
9
BÁO CÁO SƠ THẢO
TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN KINH TẾ, XÃ HỘI VÀ ĐÔ THỊ TỈNH ĐỒNG NAI
Nền kinh tế tăng trưởng cao đạt 10,9% trước dịch COVID-19, tập trung vào
ngành công nghiệp và xây dựng. Ngành du lịch có tiềm năng.
Thu nhập bình quân tăng trưởng đều mỗi năm từ 5%-17%. Khu vực Nhơn Trạch
và Long Thành tập trung nhiều khu công nghiệp có mức tăng ổn định 8%. Khu
vực Xuân Lộc có mức tăng cao đạt 17% do có mức thu nhập trung bình thấp.
Quy mô dân số và lực lượng lao động tăng nhờ nên kinh tế tăng trưởng liên
tục tạo nhu cầu cho nhà ở tại các phân khúc.
Hạ tầng phía Đông TP.HCM và Đồng Nai được cải thiện liên tục trong thời gian
qua tạo động lực phát triển cho thị trường nhà ở
Các khu đô thị mới đang dẫn đầu thị trường do được quy hoạch bài bản có các
tiện nghi tiện ích cho dân cư và kết nối tới các vị trí dễ dàng
10
Phát triển kinh tế & xã hội tỉnh Đồng Nai – Các chỉ số kinh tế vĩ mô
TP.HCM Long An Đồng Nai Binh Dương
Diện tích (km2) 2.095 4.494 5.863 2.694
Dân số (2020) 9.227.598 1.713.658 3.177,400 2.580.550
Quy mô kinh tế GRDP (2020, tỷ VND) 1.371.716 131.906 372.953 389.451
Tăng trường kinh tế

9,9% 13,8% 10,9% 10,5%
(trung bình 2015-2019)
FDI còn hiệu lực đến T12/2020

48.190 8.453 31.962 35.499
(triệu USD)
Doanh số bán lẻ (2020, tỷ VND) 1.136.550 92.126 183.419 252.889
Số lượt khách du lịch (2019) 41.389.000 1.800.000 3.800.000 5.150.000
Thu nhập bình quân đầu người

6.537.000 4.232.000 5.621.000 7.020.000
(2020, VND/tháng)
Diện tích Khu công nghiệp (ha) 4.067 2.385 10.016 10.718
Nguồn: CBRE Việt Nam, Sách thống kê các tỉnh, Cục đầu tư nước ngoài, 2020
11
Phát triển kinh tế & xã hội tỉnh Đồng Nai – Tổng quan môi trường vĩ mô
▪ Tỉnh Đồng Nai được xem là một tỉnh cửa ngõ đi vào vùng kinh tế trọng
Đồng Nai điểm Nam bộ - vùng kinh tế phát triển và năng động nhất Việt Nam.
TP. Biên Hòa là nơi tâp trung phần lớn dân cư đô thị của tỉnh.
▪ Đồng Nai là một tỉnh thuộc vùng Đông Nam Bộ Việt Nam, với tổng diện
tích 5.900 km2 và dân số gần 3,2 triệu dân, xếp thứ 2 khu vực chỉ sau
Tân Phú
TP.HCM. Dân số tỉnh Đồng Nai xếp thứ 5 toàn Việt Nam (sau
TP.HCM, Hà Nội, tỉnh Thanh Hóa, tỉnh Nghệ An).
▪ Trong những năm gần đây, tỉnh Đồng Nai có tăng trưởng kinh tế, khu
công nghiệp và mức độ thu hút vốn đầu tư FDI cao trong vùng Đồng
Nam Bộ. Tăng trưởng kinh tế trung bình trong những năm trước trước
Vĩnh Cửu
COVID-19 trên 10%.
Định Quán
▪ Xét về bất động sản, làn sóng mở rộng về phía Đông của TP.HCM đi
theo phát triển cơ sở hạ tầng và các khu đô thị từ các chủ đầu tư lớn
trên thị trường, đã thu hút làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào bất động sản
khu vực, đặc biệt là nhóm BĐS dân dụng.
Thống
Trảng Nhất
Bình
Bom Dương
Long
Biên Hòa Khánh Xuân Lộc
Cẩm Mỹ Đồng
Long Nai
Thành
Nhơn TP.HCM
Trạch
Long An
Nguồn: Bản độ tỉnh Đồng Nai, Google
12
Phát triển kinh tế & xã hội tỉnh Đồng Nai – Chỉ tiêu kinh tế GRDP
Đồng Nai GRDP, theo giá hiện hành Đồng Nai, Cơ cấu kinh tế
250,000
400,000 25%
Tốc độ tăng trường (%)

350,000 200,000
20%
300,000
GRDP (tỷ VND)
150,000
tỷ VND
250,000 15%
100,000
200,000
150,000 10% 50,000
100,000
5% 0
50,000 2010 2015 2016 2017 2018 2019 Sơ bộ -
- 0% Prel
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2020
Nông, lâm, ngư nghiệp Công nghiệp và xây dựng
GRDP Tốc độ tăng trưởng/năm
Dịch vụ Thuế sản phẩm
Nguồn: Thống kê tỉnh Đồng Nai.
▪ Quy mô kinh tế tỉnh Đồng Nai đạt 372.952 tỷ VND theo giá hiện hành trong năm 2020. Quy mô này xấp xỉ mức 389.451 tỷ VND của tỉnh Bình Dương và
bằng khoảng 1/3 quy mô kinh tế của TP.HCM. Trung bình tăng trưởng kinh tế trong 2015-2019, trước dịch COVID-19 là 10,9%.
▪ Do ảnh hưởng của dịch bệnh, tốc độ kinh tế giảm còn 5,4% trong năm 2020. Tiếp theo trong 2021, ảnh hưởng của dịch bệnh vẫn còn mạnh và nhiều
nhà máy sản xuất buộc phải đóng cửa trong Quý 3/2021, dẫn đến giá trị sản xuất công nghiệp tỉnh thấp nhất trong nhiều năm qua. Dự đoán trong năm
2021, GRDP tỉnh Đồng Nai tăng ở mức 4,61%, thấp hơn mức tăng trưởng năm 2020.
▪ Xét theo cơ cấu kinh tế, Công nghiệp và Xây dựng chiếm 60% GRDP của tỉnh Đồng Nai. Dịch vụ xếp thứ hai với 23% GRDP của tỉnh và Nông, lâm ngư
nghiệp chiếm gần 10% (phần còn lại thuộc về Thuế sản phẩm)
▪ Nhìn chung từ 2015 nay, kinh tế tỉnh dịch chuyển dần sang Công nghiệp và Xây dựng (tốc độ tăng thường niên trung bình 12,1% cho giai đoạn 2015-
2019) và Dịch vụ (tốc độ tăng thường niên trung bình 11,4%). Hai nhóm ngành cao hơn mức tăng chung GRDP là 10,9%. Nông, lâm, ngư nghiệp chỉ
tăng trường trung bình 4%/năm trong cùng kỳ
13
Phát triển kinh tế & xã hội tỉnh Đồng Nai – Chỉ tiêu FDI
Đồng Nai, Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Đồng Nai, FDI theo ngành nghề
35,000 2,500 4%
Sản xuất
FDI (triệu USD)
28,000 2,000 6%
Số lượng dự án
Bán lẻ, sửa chữa xe cộ
21,000 1,500 BĐS
Xây dựng
14,000 1,000 22%
Sức khỏe và công tác xã hội
7,000 500
66% Điện, khí gas, hơi nước
0 0 Vân chuyển
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
Nông nghiệp
Vốn FDI lũy kế Số lượng dự án Khác
▪ Từ năm 2015, tổng vốn đăng ký FDI đều đạt trên mức 1 tỷ USD cho tỉnh Đồng Nai và theo thống kê, hiện tỉnh có 29,2 tỷ USD vốn FDI đăng kí lũy kế,
cao hơn 20% so với mức FDI lũy kế trong năm 2015. Dịch bệnh COVID-19 làm giảm vốn FDI xuống còn 411 triệu USD cho năm 2020.
▪ Xét về FDI theo ngành nghề, ngành sản xuất chiếm hơn 66% tổng vốn đầu tư FDI lũy kế, nằm trong top 4 ngành dẫn đầu cùng với Bán lẻ, BĐS và
Xây dựng, chiếm cộng 98% tổng vốn FDI vào tỉnh Đồng Nai. Các ngành còn lại có tỷ trọng rất nhỏ.
▪ Các quốc gia đầu tư mạnh vào tỉnh bao gồm Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Singapore và Trung Quốc với lần lượt 21%, 17%, 15%, 10% và 5%
tổng vốn FDI lũy kế.
▪ Trong các năm 2020, FDI mặc dù giảm nhưng tỉnh vẫn thu hút đầu tư nước ngoài vào các ngành mũi nhọn của tỉnh bao gồm Sản xuất (81% tổng FDI
năm 2020), Hoạt động BĐS (gần 10%) và Ngành vận chuyển, kho bãi (gần 7%). Trong cùng năm, Nhật Bản, Trung Quốc và Singapore là các quốc
gia đầu tư mạnh mẽ nhất vào tỉnh.
14
Phát triển kinh tế & xã hội tỉnh Đồng Nai – Chỉ tiêu Xuất nhập khẩu
Đồng Nai, Cán cân thương mại
25,000 Top 5 mặt hàng xuất khẩu 2020 Top 5 mặt hàng nhập khẩu 2020
20,000 Giày dép Phụ tùng, MMTB cho SX

triệu USD
15,000 Hàng may mặc Hóa chất công nghiệp
10,000 Hàng mộc Sắt thép
5,000 Sợi dệt Phụ liệu hàng may mặc, da, giày
0 Hàng điện tử Máy tính và linh kiện

2016 2017 2018 2019 2020
Xuất khẩu Nhập khẩu Thặng dư XNK
▪ Nhìn chung, kim ngạch xuất khẩu tăng thấp do ảnh hưởng của dịch COVID-19 kéo dài và lan rộng trên thế giới. Tại tỉnh Đồng Nai, tình hình sản xuất
kinh doanh gặp nhiều khó khăn trong năm 2020, doanh nghiệp thiếu nguyên vật liệu đầu vào phục vụ cho sản xuất; thị trường xuất khẩu giảm sâu, các
đơn hàng từ các thị trường lớn như Mỹ, EU, Trung Quốc và một số nước bị ngưng trệ.
▪ Giá trị xuất khẩu giảm 3,3% trong năm 2020 trong khi mức tăng trung bình 3 năm trước đó là 8,3%. Tương tự, giá trị nhập khẩu giảm 7,4% trong năm
2020 trong khi mức tăng trung bình 3 năm trước đó là 6,3%.
▪ Trong nhóm xuất khẩu, hàng Công nghiệp nhẹ và thủ công chiếm gần 80% tổng giá trị xuất khẩu trong khi nhóm hàng Cộng nghiệp nặng và khoáng
sản chiếm ít hơn 5-10% tổng giá trị xuất khẩu tùy năm
▪ Trong nhóm nhập khẩu, Nguyên, nhiên, vật liệu chiếm gần 80% giá trị nhập khẩu, theo sau là nhóm Máy móc thiết bị phụ tùng với 10-12%. Tỷ trọng
các nhóm ngành còn lại là rất nhỏ.
15
Phát triển kinh tế & xã hội tỉnh Đồng Nai – Chỉ tiêu Bán lẻ và dịch vụ
Đồng Nai, Doanh thu bán lẻ và dịch vụ Đồng Nai, Các loại hàng hóa
200,000 4% 1% 3%
160,000 Lương thực, thực phẩm

11% 25% Ô tô gia đình
120,000
tỷ VND
Xăng dầu
80,000 Gỗ và vật iệu xây dựng
12%
40,000
Sữa chữa ô tô xe máy
Đồ gia dụng
16%
0
Hàng may mặc
Sơ bộ - Prel
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
14%
Văn hóa, giáo dục
2020
14% Khác
▪ Tổng doanh thu bán lẻ và dịch vụ tăng đều đặn trong vòng mười năm qua với mức tăng 8,8% trong giai đoạn trước dịch và 6,7% trong năm 2020 do
ảnh hưởng của dịch COVID-19. Tuy nhiên, sự sụt giảm tăng trưởng chủ yếu đến từ nhóm ngành dịch vụ bao gồm ăn uống, lưu trú và lữu hành trong
khi nhóm ngành Hàng hóa vẫn tăng trưởng 10,8% trong năm 2020.
▪ Xét theo các nhóm ngành hàng hóa, lương thực thực phẩm chiếm 25% tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa, theo sau là ô tô, xăng dầu, gỗ và vật liệu
xây dựng. So sánh với kinh tế các tỉnh được đánh giá là lớn và hiện đại hơn như TP.HCM có thể thấy tỷ trọng của nhóm hàng may mặc, đồ gia dụng
tại tỉnh Đồng Nai thấp hơn trong khi nhóm lương thực thực phẩm cao hơn. Tuy nhiên, điểm sáng là nhóm ô tô gia đình 12 chỗ trở xuống chiếm tỷ
trọng 16%, cao hơn tỉnh Bình Dương và TP.HCM với lần lượt là 14% và 7%.
16
Phát triển kinh tế & xã hội tỉnh Đồng Nai – Chỉ tiêu Du lịch
Đồng Nai, Doanh thu du lịch Đồng Nai, Khách du lịch nội địa
350 4,500,000
Số lượt khách
280 3,600,000
210 2,700,000
tỷ VND
140 1,800,000
70 900,000
0 0
2016 2017 2018 2019 2020 2016 2017 2018 2019 2020
Dịch vụ lưu trú Dịch vụ lữ hành Khách du lịch nghỉ qua đêm Khách trong ngày
▪ Nhìn chung, ngành du lịch chưa phát triển đúng tiềm năng khi lượt khách du lịch tăng khá nhưng doanh thu lưu trú, lữ hành còn tăng thấp hơn mặt
bằng kinh tế chung: Hoạt động khách sạn, nhà hàng ăn uống, dịch vụ vui chơi giải trí tạm ngưng hoạt động một thời gian dài, tác động đến doanh thu
ngành dịch vụ, du lịch, vận tải trên địa bàn giảm mạnh. Tổng doanh thu dịch vụ lưu trú và dịch vụ lữu hành 225 tỷ và 45 tỷ VND cho toàn năm 2020, rất
khiêm tốn khi so sánh với ngành dịch vụ nói chung là 24.000 tỷ VND. Xét về mức độ tăng trưởng, doanh thu lưu trú tăng trung bình 7,5% và dịch vụ lữ
hành tăng trung bình 8,7% mỗi năm cho giai đoạn trước dịch COVID-19. Hai mức doanh thu này lần lượt giảm 31% và 55% trong năm 2020.
▪ Số lượng khách du lịch trong ngày đạt gần 3,9 triệu lượt trong năm 2019, tuy nhiên lượt khách ở qua đêm chỉ chiếm 11% trong số này, gần như không
có sự cải thiện về tỷ lệ qua các năm. Lượng khách du lịch nội địa tăng trung bình 12,2% trong các năm trước COVID-19 trước khi sụt giảm 53% trong
năm 2020. Lượng khách nghỉ qua đêm tăng chậm hơn, trung bình 8,6% trong các năm trước COVID-19 và sụt giảm đến 75% trong năm 2020.
▪ Nguyên nhân khách lưu trú không nhiều do các hình thức du lịch chủ yếu là các khu du lịch sinh thái, hội đoàn sinh hoạt trong ngày cho các nhóm từ
TP.HCM, Đồng Nai hoặc Bình Dương. Tỉnh còn nhiều hạn chế về cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho phát triển du lịch như cơ sở lưu trú, vui chơi giải
trí ( quy mô nhỏ, lẻ và nằm rải rác). Lượng khách du lịch nước ngoài gần như không có (chiếm 2.5% tổng lượng khách du lịch giai đoạn trước dịch) và
chủ yếu là các chuyên gia khảo sát. Theo kế hoạch, tỉnh Đồng Nai đang đầy mạnh du lịch để có thể tăng 20-25% lượng khách du lịch (và tăng 25%-
32% khách du lịch quốc tế) trong giai đoạn 2023-2025 nhằm phát huy tiềm năng du lịch của tỉnh.
17
Phát triển kinh tế & xã hội tỉnh Đồng Nai – Định hướng phát triển các cụm KCN tại tỉnh Đồng Nai
Cập nhật thị trường KCN Đồng Nai đến Q1/2022:

▪ Tổng diện tích đất KCN: 9.605 ha.
▪ Tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê: 6.435 ha.
Bình Dương
Cụm KCN mới ▪ Giá chào thuê đất công nghiệp: 65-200 USD/m2/kì hạn
▪ Tỷ lệ lấp đầy bình quân: 95,5% (không tính KCN VSIP 3 và
KCN Amata Long Thành do chưa hoàn thiện hạ tầng và
chuẩn bị cho hợp đồng cho thuê).
Đồng Nai
Các cụm KCN hiện hữu:
Đồng Nai có ba cụm trưởng thành nằm ở khu vực phía Tây
Bien Hoa City nhờ hạ tầng giao thông kết nối tốt với khu vực nội thành
TP.HCM là Cảng Cát Lái và Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất.
Cụm KCN mới ▪ Cụm 1 (đầu tiên của Đồng Nai): TP.Biên Hòa và huyện
National Road 1A Trảng Bom. Đây là hai khu công nghiệp chính của tỉnh,
2. Cụm trong đó đáng chú ý nhất là các khu công nghiệp như
KCN Amata, Biên Hòa 1 & 2, Loteco, Sông Mây và Hố Nai.
phát
triển ▪ Cụm 2: Huyện Long Thành là nơi tập trung các khu công
Long THANH International Airport
12,000 40 nghiệp được thành lập từ năm 2003 và bao quanh là sân
3. Cụm (Future)
10,000 bay quốc tế và đường cao tốc trong tương lai.
KCN phát
Tổng diện tích (ha)
30
triển 8,000 ▪ Cụm 3: Huyện Nhơn Trạch. Phần lớn các khu công nghiệp
Số lượng
6,000 20 ở huyện Nhơn Trạch được phát triển từ năm 1997 đến năm
4,000
BR-VT 2005. Các khu công nghiệp đáng chú ý ở khu vực này bao
10
HCMC 2,000 gồm Nhơn Trạch 1, 2, 3, 5, 6 & Dệt Nhơn Trạch
0 - Cụm tương lai: Phát triển các cụm khu công nghiệp ở phía
Binh Dong
Bình ĐồngNai TP.HCM
HCMC
Đông và Đông Bắc Đồng Nai bao gồm các dự án phát triển từ
Dương
Duong Nai
năm 2005 đến 2012 tại Định Quán, Xuân Lộc, Thống Nhất,
Nguồn: BP. Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam Tân Phú, Long Khánh, Tân Phú, Thạnh Phú và Xuân Lộc. Vị
Tỷ lệ lấp đầy các KCN đều đạt 82-91% cho các tỉnh so sánh trí các khu công nghiệp này cách xa các cảng lớn như Cát Lái,
Cái Mép cũng như hệ thống cơ sở hạ tầng còn hạn chế. 18
Phát triển kinh tế & xã hội tỉnh Đồng Nai – Định hướng phát triển theo hướng và theo ngành
Đồng Nai, Cơ cấu ngành kinh doanh hiện tại ở các KCN, 2020 Đồng Nai, Các ngành được tỉnh tập trung phát triển trong tương lai
Dịch vụ logistics
12% Dịch vụ công nghệ thông tin

Sản xuất nguyên vật liệu
10% Nhựa và cao su Ngành công nghệ cao

47% Dệt may mặc
Công nghệ sinh học
8% Hóa chất
Xe cộ Nông nghiệp công nghệ cao
10%
Gỗ Khác: y tế, đào tạo…
7% Khác
6%
Nguồn: BP. Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam.
▪ Các ngành sản xuất tại Đồng Nai đa dạng nên ít bị rủi ro đến từ tác ▪ Với mục tiêu phát triển bền vững, không thụt lùi thế mạnh giảm vững
động xấu của một nhóm ngành. tốc độ tăng trưởng 8,5%-9,5% cho các năm 2025-2025, tỉnh Đồng Nai
chú trọng phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, tăng tỷ
▪ Thế mạnh của tỉnh Đồng Nai là các nhà máy sản xuất nhiên vật liệu
trọng các ngành dịch vụ và giữ sức mạnh ngành công nghiệp.
cho xuất khẩu,, chiếm 12% thị phần khách thuê đất sản xuất tại các
KCN. ▪ Diện tích KCN dự kiến tăng thêm 80% trong 05 năm tới sẽ tác động rất
tích cực đến nền kinh tế tỉnh cũng như thị trường BĐS.
▪ Tiếp sau là nhóm Nhựa cao su và Dệt May mặc, Hóa chất và sản xuất
xe cộ, chiếm trung bình từ 7-10% thị phần.
19
Phát triển kinh tế & xã hội tỉnh Đồng Nai – Quy hoạch tổng thể tỉnh Đồng Nai đến 2030
03 vùng kinh tế trọng điểm theo Quy hoạch của Tỉnh Đồng Nai
Vùng kinh tế Tây Nam Đồng Nai
▪ Bao gồm: TP. Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch, huyện Long Thành
▪ Trọng điểm kinh tế của tỉnh, hướng đến trở thành Vùng trung tâm đô thị và
Tân Phú công nghiệp – dịch vụ mới nằm phía bờ Đông sông Đồng Nai. Ưu tiên phát
triển công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, công nghiệp có hàm
lượng giá trị gia tăng cao; dịch vụ vận chuyển, kho bãi, cảng biển, cảng cạn,
dịch vụ hậu cần sau cảng Logistics, dịch vụ hàng không sân bay Long Thành.
Phát triển các dịch vụ tài chính- ngân hàng, thương mại xuất nhập khẩu, dịch
Vĩnh Cửu
vụ tư vấn, chuyển giao công nghệ và các dịch vụ xã hội như giáo dục, đào tạo,
Định Quán y tế với trung tâm dịch vụ là thành phố Biên Hòa
Vùng kinh tế Đông Nam Đồng Nai
▪ Bao gồm: Long Khánh,huyện Trảng Bom, Thống Nhất, Xuân Lộc, Cẩm Mỹ
Thống ▪ Chuyển từ tiểu vùng trọng điểm nông nghiệp thành tiểu vùng trọng điểm về
Trảng Nhất công nghiệp và nông nghiệp của tỉnh. Phát triển các khu, cụm CN chuyên
Bom ngành, chủ yếu là công nghiệp chế biến nông sản, thực phẩm, sản xuất hàng
Long tiêu dùng, công nghiệp hỗ trợ. Phát triển các vùng chuyên canh nông nghiệp
Biên Hòa Khánh Xuân Lộc
sản xuất theo tiêu chuẩn GAP, tạo thương hiệu cho tỉnh
Vùng kinh tế Bắc Đồng Nai
Cẩm Mỹ ▪ Bao gồm: huyện Vĩnh Cửu, Định Quán, Tân Phú
Long ▪ Phát triển nông lâm nghiệp kết hợp công nghiệp và dịch vụ, là khu vực rừng
Thành
Nhơn đầu nguồn phòng hộ cho hồ thủy điện Trị An, sông Đồng Nai, sông La Ngà,
Trạch vành đai xanh nông, lâm nghiệp của tỉnh. Phát triển du lịch thành ngành kinh tế
mũi nhọn, gắn với sông Đồng Nai, hồ Trị An, Vườn Quốc gia Cát Tiên, các di
tích văn hóa lịch sử, thắng cảnh thiên nhiên rừng, hồ.
Nguồn: Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tỉnh Đồng Nai
20
Phát triển cơ sở hạ tầng trọng điểm tỉnh Đồng Nai
1 1 phần vành đai 3
2 Cầu Cát Lái
3 Hương lộ 2
TP. Biên Hòa
Quốc lộ 1A 4 Tỉnh lộ 319
5 Sân bay Long Thành
Cao tốc TP.HCM – Long Thành
– Dầu Giây
1 3
4
Sân bay Long Thành 5
TP.HCM 2
Long Thành Dầu Giây Đường Tỉnh lộ 769
HCMC - Trung Lương Cao tốc Biên Hòa –

Vũng Tàu
Bến Lức Long
Thành Nhơn Trạch Quốc lộ 51
TP. Vũng Tàu
Hiện hữu Vị trí dự án

Nguồn: BP. Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam
Tương lai
21
Nhận định về cơ sở hạ tầng trọng điểm tỉnh Đồng Nai
▪ Một trong những điều kiện ảnh hưởng lớn tới sự phát triển của thị trường bất động sản Đồng Nai nói chung và Nhơn Trạch nói riêng là yếu tố cơ sở hạ
tầng. Cụ thể, dự án Cầu Cát Lái và Sân bay Quốc tế Long Thành được xem là các dự án trọng điểm, được kỳ vọng sẽ thay đổi diện mạo của thị trường
bất động sản và thị trường du lịch Đồng Nai.
▪ Trong quá khứ, thị trường bất động sản tại Nhơn Trạch đã trải qua nhiều biến động theo thông tin quy hoạch hạ tầng, thậm chí rơi vào khủng hoảng
trầm trọng trong một thời gian dài khi các dự án cơ sở hạ tầng không được triển khai thực hiện. Bất động sản Nhơn Trạch có dấu hiệu hồi phục từ năm
2019 khi các thông tin về hạ tầng rõ nét hơn như việc khởi công Sân bay Long Thành, phương án Cầu Cát Lái được phê duyệt,... Tiến độ xây dựng của
các dự án hạ tầng trọng điểm như Cầu Cát Lái và Sân bay Long Thành đóng vai trò tiên quyết cho sự phát triển của thị trường bất động sản Nhơn
Trạch và sự thành công của Dự án nghiên cứu. Tuy nhiên, trên thực tế, các dự án hạ tầng này đang gặp khó khăn trong công tác triển khai thực hiện
(Cầu Cát Lái hiện vẫn chưa được khởi công, Sân bay Long Thành chậm tiến độ,…). Thị trường bất động sản Nhơn Trạch nói chung và Dự án nghiên
cứu nói riêng sẽ diển biến phụ thuộc tiến độ xây dựng các dự án cơ sở hạ tầng. Cụ thể:
▪ Thứ nhất, trong trường hợp Cầu Cát Lái và Sân bay Quốc tế Long Thành triển khai chậm chễ, kéo dài, bức tranh toàn cảnh của bất động sản Nhơn
Trạch sẽ chịu tác động tiêu cực. Các dự án trong tương lai sẽ khó đạt được mức giá, tốc độ tăng giá cũng như tốc độ bán hàng như kỳ vọng. Tuy
nhiên, không thể phủ nhận sự phát triển về phía Đông của TP.HCM góp phần đáng kể tăng sức hút của Nhơn Trạch và khu vực này vẫn sẽ ghi nhận
tỷ lệ tăng giá trung bình từ 5-10%/năm.
▪ Thứ hai, theo nhìn nhận của CBRE, sự thành công của các dự án gần khu vực nghiên cứu như Swan Bay là tổng hợp của nhiều yếu tố từ đón đầu
thông tin quy hoạch, mô hình khu đô thị vệ tinh đáp ứng nhu cầu căn nhà thứ hai cho người mua từ TP.HCM. CBRE đánh giá khu vực Nhơn Trạch
được đánh giá khó rơi vào chu kỳ khủng hoảng tiếp theo, nhờ động lực từ nhiều dự án đang lên kế hoạch triển khai trong tương lai gần (2022-2025)
do các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính phát triển.
▪ Thứ ba, trên cơ sở tiến độ các dự án hạ tầng khó dự đoán được, Chủ đầu tư cần điều chỉnh chiến lược kinh doanh để phù hợp với tình hình thị
trường và đạt hiệu quả kinh doanh tối ưu. Các chiến lược cụ thể có thể là:
• Phân kỳ phát triển dự án phù hợp theo sự phát triển của thị trường (đối với thị trường Đồng Nai là phát triển nhà phố/ biệt thự trước, sau đó mới
đến căn hộ)
• Chọn thời điểm mở bán phù hợp, tránh cạnh tranh trực tiếp với các dự án mạnh. Theo dõi tình hình thị trường và cân nhắc mở bán vào thời gian
có các thông tin tích cực.
• Lựa chọn các đơn vị bán hàng có năng lực và kinh nghiệm phân phối dự án tại Đồng Nai.

22
Phát triển cơ sở hạ tầng trọng điểm tỉnh Đồng Nai – Cơ sở hạ tầng trọng điểm hiện tại và tương lai
Dự án Đặc điểm và trạng thái hiện tại
Cao tốc TP. HCM - Long Thành – Dầu Giây ▪ Điểm đầu tại giao điểm giữa đường Lương Định Của và Đại lộ Đông Tây tại Quận 2. Điểm cuối nằm
cách Ngã Ba Dầu Giây 2,7 km (Huyện Thống Nhất, Đồng Nai). Đoạn Long Thành – Dầu Giây thuộc
hệ thống đường bộ cao tốc Bắc – Nam.
▪ Kết nối Sân bay Quốc tế Long Thành trong tương lai với TP.HCM, Biên Hòa, đồng thời giảm áp lực
giao thông cho Quốc lộ 1A đoạn từ Biên Hòa tới TP.HCM; rút ngắn thời gian đi lại giữa Đồng Nai và
TP. HCM.
▪ Đường cao tốc dài tổng cộng 55,7 km gồm 4 – 8 làn xe với tốc độ tối đa cho phép là 120 km/h.
▪ Trạng thái: đã hoàn thành.
Cao tốc Bến Lức – Long Thành ▪ Chiều dài: 58 km

▪ Chiều rộng: 8 làn xe
▪ Dự kiến hoàn thành toàn bộ: 2023
▪ Hoàn thành một phần (thông xe cho đoạn bắt đầu từ tỉnh Long An đến huyện Nhà Bè - khoảng 20
km): giữa năm 2019

23
Phát triển cơ sở hạ tầng trọng điểm tỉnh Đồng Nai – Cơ sở hạ tầng trong tương lai
Dự án Quy mô Hiện trạng Ghi chú

Sân bay Long Thành Tổng diện tích 5.000 ha. Đang lên kế hoạch Sân bay này sẽ được xây dựng với khả
Tọa lạc tại Huyện Long Thành, năng đón các loại máy bay Airbus A380
Tỉnh Đồng Nai.Công suất khoảng hoặc Boeing 777. Sân bay Long Thành
100 triệu lượt khách / năm.Sân được kỳ vọng sẽ trở thành một trong những
bay rộng 5.000 ha, được xây sân bay lớn nhất Đông Nam Á. Sau khi
dựng trong ba giai đoạn, dự kiến hoàn thành, tất cả các chuyến bay quốc tế
sẽ đi vào hoạt động vào năm sẽ đến sân bay này thay vì sân bay Tân
2025, với bốn đường băng. Sơn Nhất.Thủ tướng Chính phủ đã chỉ định
Bộ Kế hoạch và Đầu tư hợp tác với Chính
phủ Nhật Bản về nguồn vốn ODA.
Vành đai 3 Chiều dài: 89,3 km Đang thi công Con đường này đi qua các tỉnh Đồng Nai,
Chiều rộng: 6 - 8 làn xe Bình Dương, Long An và TP HCM.Hiện
Bắt đầu tại một điểm tại Nhơn Chính phủ đang kêu gọi đầu tư cho hai
Trạch, tỉnh Đồng Nai trên đường mảng quan trọng:Nút giao Tân Vạn (Bình
cao tốc Bến Lức - Long Thành và Dương) với cầu Nhơn Trạch (bắc qua sông
kết thúc tại nút giao giữa đường Đồng Nai) - dài 7,6 km. Cầu Bình Gôi
cao tốc TP.HCM - Trung Lương (huyện Hóc Môn) với đường cao tốc
và đường cao tốc Bến Lức - Long TP.HCM - Trung Lương (Bình Chánh) - dài
Thành. 39,8 km.
Vành đai 4 Chiều dài: 197,6 km Đang lên kế hoạch Hai mảng đang kêu gọi đầu tư: Cầu Phú
Chiều rộng: 10 làn xe Thuận (huyện Củ Chi) đến huyện Đức Huệ
Từ huyện Trảng Bom (tỉnh Đồng (tỉnh Long An) - 10 làn xe - dài 15,8 km.
Nai) và kết thúc tại Khu công Huyện Cần Giuộc (Long An) đến KCN Hiệp
nghiệp Hiệp Phước (huyện Nhà Phước (Nhà Bè) - 10 làn xe - dài 6,8 km.
Bè, TP HCM), đi qua TP HCM và
4 tỉnh Bình Dương, Đồng Nai,
Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu.
24
Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu Chiều dài: 70 km Đang lên kế hoạch Đường cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu sẽ được
Chiều rộng: 4 làn xe phát triển với chi phí ước tính khoảng 22 nghìn
tỷ đồng tại Khu kinh tế trọng điểm phía Nam, là
khu vực phát triển nhanh nhất cả nước và là
nơi tập trung một số dự án cơ sở hạ tầng trọng
điểm bao gồm cụm cảng biển nước sâu Cái
Mép-Thị Vải tại Ba Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và
quy hoạch sân bay quốc tế Long Thành, tỉnh
Đồng Nai.
Tuyến Metro Bến Thành – Suối Từ ga Suối Tiên đi Đang lên kế hoạch Đang lên đề xuất nối dài tuyến Metro
Tiên – Biên Hòa Đồng Nai tổng chi phí
934 triệu USD
25
Đường Hương Lộ 2 Chiều dài: 17km Đang thi công Kết nối từ Quốc lộ 51 đến cao tốc Long Thành
Chiều rộng: 6 làn xe - Dầu Giây (qua cầu Vàm Cái Sứt)
Dự kiến hoàn thành: 2022-2025
Cầu Cát Lái Thay thế cho phà Cát Đang lên kế hoạch. Hiện tại Cầu Cát Lái được kỳ vọng sẽ giảm tình trạng
Lái hiện tại. có 05 kế hoạch xây cầu Cát kẹt xe cộ tại Phà Cát Lái và giảm khoảng cách
Thiết kế gồm 4 làn xe Lái đang được xem xét với di chuyển giữa TP.HCM và tỉnh Đồng Nai.
với tốc độ 80 km/h. chiều dài và mức đầu tư khác Dự kiến hoàn thành: 2024-2025
nhau. Dự tính sớm nhất có
thể khời công trong năm 2023
Tỉnh lộ 319 Kết nối từ cao tốc Bến Thông xe Quý 4/2021 Có ba dự án thành phần và dự án đang xây
Lức - Long Thành đến dựng hiện tại:Dự án 1: từ nút giao với đường
cao tốc TP.HCM - Long cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đến
Thành - Dầu Giây nút giao với tỉnh lộ 319 (3,5 km)Dự án 2: đoạn
giao với Tỉnh lộ 319 đến Tỉnh lộ 25B (1,6
km)Dự án 3: từ phía Nam Tỉnh lộ 25B đến nút
giao với đường nối Cảng Phước An
26
Phát triển đô thị tỉnh Đồng Nai – Bản đồ phân bổ dân số tỉnh Đồng Nai
Mật độ dân
Dân số trung bình
Diện tích (km2) số
(ngàn người)
(Người/km2)
TỔNG SỐ - TOTAL
5,863.61 3,177.40 541.88
Phân theo huyện - By district
Tân Phú
#9 TP. Biên Hòa
263.62 1,086.07 4,119.83
Long Khánh
192.98 154.78 802.05
Vĩnh Cửu
#10
Tân Phú
Định Quán 774.92 153.58 198.19
#11 Vĩnh Cửu
1,089.14 168.42 154.64
Định Quán
972.88 187.63 192.86
Thống
Nhất Trảng Bom
Trảng 327.24 363.12 1,109.64
#5
Bom Long
Xuân Lộc Thống Nhất
Biên Hòa #2 Khánh 248.53 166.00 667.93
#1 #3 #7
Cẩm Mỹ
462.58 142.05 307.08
Long Thành Cẩm Mỹ
#6 #8 Long Thành
430.62 252.78 587.01
Xuân Lộc
Nhơn
724.32 229.46 316.79
Trạch Nhơn Trạch
#4 377 274 726
*Số thứ tự theo mật độ dân số từ thấp đến cao
27
Phát triển đô thị tỉnh Đồng Nai – Dân số
Đồng Nai, Dân số thành thị và nông thôn Đồng Nai, Dân số theo địa phương
3,500 1,500 4,500
Mật độ dân số (người/km2)

Dân số (nghìn người)
1,200 3,600
Dân số (nghìn người)
2,800
900 2,700
2,100
600 1,800
1,400 300 900
700 0 0
Định Quán
Trảng Bom
Cẩm Mỹ
Xuân Lộc
Long Khánh
Tân Phú
Nhơn Trạch
Long Thành
Thống Nhất
Vĩnh Cửu
TP. Biên Hòa
0
2010 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Thành thị Nông thôn

Dân số trung bình Mật độ dân số (Người/km2)
▪ Dân số tỉnh có gần 3,2 triệu người, xếp thứ 2 khu vực chỉ sau TP.HCM, xếp thứ 5 toàn Việt Nam (sau TP.HCM, Hà Nội, tỉnh Thanh Hóa, tỉnh Nghệ An).
▪ Dân số Tỉnh Đồng Nai tăng trung bình 1,86% trong vòng năm năm trở lại. Dân số tăng nhanh trong 02 năm gần đây là 1,9% năm 2019 và 2,0% năm
2020 vì bên cạnh mức tăng dân số tự nhiên, tỉnh Đồng Nai cũng là khu vực có tỷ lệ di dân. Dân số thành thị trong 2015-2020 tăng với tốc độ trung bình
8,1% trong khu dân số nông thôn giảm 1,8% trong cùng giai đoạn.
▪ Năm 2019, đô thị hóa diễn ra mạnh và tỉnh có thêm thị trấn ở Nhơn Trạch, Thống Nhất làm dân số thành thị trung bình tỉnh tăng đột biến trong năm
nay. Cùng năm, dân số nông thôn giảm mạnh.
▪ TP Biên Hòa, Trảng Bom, Nhơn Trạch, Long Thành, Xuân Lộc hiện là các khu vực có dân số cao nhất tỉnh. Xét về mật độ dân số, đâu cũng là những
khu vực có mật độ dân số cao nhất tỉnh
28
Phát triển đô thị tỉnh Đồng Nai – Tốc độ đô thị hóa
Đồng Nai, Dân số thành thị
1,200 100%
1,000 80%
Dân số thành thị ('000)
Tốc độ đô thị hóa

800 60%
600 40%
400 20%
200 0%
0 -20%
TP. Biên Hòa Long Khánh Tân Phú Vĩnh Cửu Định Quán Trảng Bom Thống Nhất Cẩm Mỹ Long Thành Xuân Lộc Nhơn Trạch
Dân số thành thị CAGR (2016-2020) Tỷ lệ đô thị hóa
▪ 44% dân số tỉnh Đồng Nai thuộc dân số thành thị, trong đó TP. Biên Hòa và Long Khánh có tỷ lệ dân số thành thị cao nhất lần lượt là 99% và 73%. Nhơn
Trạch xếp thứ 3 với tỷ lệ 22% trong khi đó các khu vực còn lại có tỷ lệ dân thành thị dao động từ 7-16%.
▪ Xét về tốc độ tăng trưởng dân số thành thị, Long Khánh hiện có tỷ lệ tăng nhanh nhất với trung bình 20% mỗi năm từ 2016 - 2020. Trong khi đó, huyện
Thống Nhất và Nhơn Trạch chưa có tốc độ tăng dân số thành thị vì mới chỉ có dân số thành thị đầu tiên vào năm 2019.
▪ Tuy cùng có dân số thành thì đầu tiên trong năm 2019, nhưng huyện Nhơn Trạch hiện đã có 22% tỷ lệ dân số là dân thành thị trong khi đó Thống Nhất
chỉ có 12% dân số thuộc dân số thành thị.
29
Phát triển đô thị tỉnh Đồng Nai – Lực lượng lao động
Đồng Nai, Lực lượng lao động Đồng Nai, Tỷ lệ thất nghiệp
2,000
4.0
1,600
Tỷ lệ thất nghiệp (%)

3.2
Lao động ('000)
1,200 2.4
800 1.6
400 0.8
0 0.0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Lao Động - thành thị Lao động - Nông thôn 2020 Thành thị Nông thôn
▪ Lực lượng lao động tỉnh Đồng Nai có 1,74 triệu người, chiếm 55% dân số của tỉnh. Trong đó, lao động thành thị chiếm 40% tổng lao động và lao động
nông thôn chiếm 60% tổng lao động. Lực lượng lao động tại tỉnh Đồng Nai tăng trung bình 1,25% trong giai đoạn 2016-2020, tức thấp hơn tốc độ tăng
dân số tỉnh. Tuy nhiên, nhóm lao động thành thị tăng 6,6% và nhóm lao động nông thôn giảm trung bình 1,6% một năm. Bên cạnh đó, nhóm lao động đến
từ các công ty có vốn nước ngoài tăng mạnh 9,2% trong cùng thời gian này trong khi đó nhóm lao động nhà nước và ngoài nhà nước đang có xu hướng
giảm. Điều này chỉ ra tác động của vốn đầu tư nước ngoài vào thay đổi cơ cấu lao động của tỉnh.
▪ Tỷ lệ thất nghiệp trung bình 1,6%-1,8% trong hai năm gần đây với nhóm lao động thành thị là 2,03% và nông thôn là 1,74%.
30
Phát triển đô thị tỉnh Đồng Nai – Lương trung bình
Đồng Nai, Thu nhập trung bình theo năm Đồng Nai, Thu nhập trung bình theo khu vực/tháng
6,000 15,000 20%
12,000 16%
Thu nhập trung bình (USD)
(000 VND)
Tốc độ tăng
4,500 9,000 12%
6,000 8%
3,000
3,000 4%
0 0%
Định Quán
Trảng Bom
Xuân Lộc
Cẩm Mỹ
Nhơn Trạch
Thống Nhất
Long Khánh
Tân Phú
Long Thành
Vĩnh Cửu
TP. Biên Hòa
1,500
0
Thu nhập trung bình
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Tốc độ tăng trung bình (2015-2019)
▪ Theo Thống kê thu nhập trung bình theo tỉnh của Việt Nam, tỉnh Đồng Nai xếp thứ 4 toàn quốc năm 2020. Theo danh sách, 10 địa phương có thu nhập
trung bình cao nhất lần lượt là: Bình Dương, TP.HCM, Hà Nội, Đồng Nai, Bắc Ninh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, BR-VT và Quảng Ninh.
▪ Thu nhập trung bình của tỉnh Đồng Nai đạt 5,058 USD vào năm 2020, xếp sau tỉnh Bình Dương với 6,500 USD và TP.HCM với 6,400 USD. Mức thu
nhập có mức tăng trung bình 7% cho giai đoạn 2015-2019 trước khi dịch COVID-19 diễn ra. Trong năm 2020, thu nhập trung bình tiếp tục tăng trưởng
tuy với mức thấp hơn là 3,4%.
▪ Xếp theo các địa phương trong tỉnh, các khu vực có thu nhập cao hơn trung bình tỉnh là: TP. Biên Hòa, Vĩnh Cửu, Thống Nhất, Long Thành và Nhơn
Trạch. Các khu vực còn lại có mức lương trung bình thấp hơn trung binh của tỉnh. Xét theo tốc độ tăng lương trung bình ngoại trừ Cẩm Mỹ có mức tăng
gần như không đáng kể, các khu vực còn lại tăng 5-17% theo năm, và trung bình là 10%.
31
Phát triển đô thị tỉnh Đồng Nai – Quy hoạch dân số tỉnh Đồng Nai
Mật độ dân số Mật độ dân số Mức độ tăng dân số tốt của tỉnh Đồng Nai giúp đảm bảo nguồn
Thứ tự Thứ tự
(2020) (2030E) cầu cho BĐS trong khu vực
TP. Biên Hòa 4,120 1 1 ▪ Dân số của tỉnh Đồng Nai trong 05 năm vừa qua tăng với tốc
5,311
độ trung bình 1.9%, cao hơn quy hoạch đề ra cho giai đoạn này
Long Khánh 802 3 2 là 1.7%, theo như dự báo của tỉnh trước năm 2015.
1,244
▪ Theo như dự báo, tốc độ tăng trưởng dân số trong 10 năm tiếp
Tân Phú 198 9 9 theo tiếp tục tăng với mức trung bình năm là 1.5%, và trong đó
226
Long Khánh, Biên Hòa, Nhơn Trạch và 03 khu vực dẫn đầu với
Vĩnh Cửu 155 11 11 dự đoán mức tang dân số cao hơn so với mặt bằng chung. Mật
142
độ dân số tại Long Khánh và Nhơn Trạch cũng dự đoán tăng 1
Định Quán 193 10 10 bậc trong xếp hạng của tỉnh Đồng Nai trong năm 2030.
221
Trảng Bom 1,110 2 4 Bên cạnh đó, còn có nhu cầu mua BĐS từ TP.HCM: Gần đây,
886 nguồn cung dự án nhà đất tại TP.HCM tăng trưởng chậm lại do
Thống Nhất 668 5 5 quỹ đất trống để phát triển ngày càng thu hẹp. Đặc biệt là các dự
704 án khu đô thị với yêu cầu quỹ đất lớn, buộc các chủ đầu tư phải di
Cẩm Mỹ dời ra vùng ven hoặc các tỉnh vệ tinh của TP.
307 8 7
357
Long Thành 587 6 6
673
Xuân Lộc 317 7 8
331
Nhơn Trạch 726 4 3
929
Nguồn: Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Đồng Nai đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050.
32
Phát triển đô thị tỉnh Đồng Nai – Tỷ lệ người mua nhà và thuê nhà
Việt Nam, tỷ lệ nhà sở hữu/ nhà thuê Đông Nam Bộ, tỷ lệ nhà sở hữu/ nhà thuê
100%
100%
90%
80% 80%
70%
60% 60%
50%
40%
40%
30%
20%
10% 20%
0%
Trung du Đồng Bằng Bắc Trung Tây Đông Nam Đồng Bằng 0%
miền núi sông Hồng bộ và Nguyên Bộ Sông Cửu
Đồng Nai TP.HCM BR-VT Bình Dương
phía Bắc Duyên Hải Long
miền Trung
Hộ có nhà Nhà thuê/mượn
Hộ có nhà Nhà thuê/mượn
Nguồn: Kết quả điều tra dân số 2019
▪ Theo kết quả điều tra dân số 2019, Đồng Nai (và Hà Nội) là địa phương mặc dù có tỷ suất di cư thuần thấp, nhưng có số lượng người di cư thuần khá
lớn, lần lượt là 124 và 231 nghìn người. Đồng thời, Đồng Nai nói riêng và các tỉnh có nhiều khu công nghiệp thu hút người dân lao động nói chung là
những nơi có tỷ lệ người di cư phải thuê/mượn nhà cao. Các tỉnh có tới hơn một nửa người di cư phải thuê/mượn nhà của tư nhân bao gồm: Bắc
Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, Cần Thơ. Đông Nam Bộ nói chung có 31% số hộ hiện đang thuê nhà
▪ Đông Nam Bộ có TP.HCM và Bình Dương có tỷ lệ hộ có nhà thuê/mượn cao nhất lần lượt là 32% và 56%. Tại tỉnh Đồng Nai, tỷ lệ này là 22%.
33
So sánh mức độ đô thị hóa giữa các địa phương
TP.HCM Long An Đồng Nai Binh Dương Cả nước
Dân số (2020) 9.227.598 1.713.658 3.177,400 2.580.550 97.582.694
Mật độ dân số 2020 (người/km2) 4.404 381 542 958 295
Tỷ lệ đô thị hóa (2020) 79,0% 18,2% 44,3% 84,4% 36,8%
Tốc độ tăng dân số thành thị (trung bình

1,6% 2,9% 9,6% 7,5% 2,3%
‘2015-2019)
Diện tích bán lẻ (m2/đầu người) (2021) 0,12 0,01 0,03 0,05 N/A
Số lượng chợ truyền thống (2020) 237 133 148 106 8.581
Số lượng TTTM/Siêu thị (2020) 282 8 19 17 1.413
Số lượng trường học (2020) 2.281 543 679 884 26.403
Số lượng bệnh viện (2020) 130 24 20 28 1.332
Nguồn: Thống kê tỉnh Đồng Nai, CBRE Việt Nam.
34
Tỷ lệ các sản phẩm bán
TP.HCMC Long An Đồng Nai Bình Dương
Dân số, 2020 9.227.598 1.713.658 3.177.400 2.580.550
Tốc độ tăng trưởng dân số, (CAGR ‘16-’20) 2,10% 1,10% 1,90% 4,80%
Nguồn cung BĐS liền đất, 2021 19.507 5.565 10.096 8.541
Nguồn cung chung cư bán, 2021 311.764 200 3.130 30.979
Nguồn: Thống kê tỉnh các tỉnh, CBRE Việt Nam
▪ Thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn của Đồng Nai ghi nhận sự gia tăng đáng kể của nguồn cung mới từ năm 2017 đến năm 2018 (gấp 6,5 lần so với
giai đoạn 2015 - 2016), đến từ các đại đô thị. Số lượng nguồn cung chào bán tiếp tục dồi dào đến từ các dự án mới/giai đoạn mới trong hai năm 2019-
2020. Số lượng hiện tại bẳng ½ nguồn cung tại TP.HCM, cao hơn 18% so với tỉnh Bình Dương và 81% so với tỉnh Long An.tỉnh Đồng Nai với quỹ đất dồi
dào và theo hướng phát triển về phía Đông TP.HCM hiện nhận được nhiều sự quan tâm của các chủ đầu tư, người mua cho nhóm ngành BĐS gắn liền
đất
▪ Xét về căn hộ chung cư bán, số lượng tại các tỉnh đều mới ở giai đoạn sơ khai và ít hơn rất nhiều so với TP.HCM. Trong giai đoạn 2015-2020, thị trường
chung cư bán mới manh nha tại Đồng Nai và Bình Dương, khiến cho tốc độ tăng trưởng xấp xỉ 40%/năm. Tuy nhiên xét về số lượng, thị trường Đồng
Nai chỉ bẳng 1/10 thị trường Bình Dương và 1/100 thị trường TP.HCM. Các sản phẩm hầu hết tại Biên Hòa do là thành phố phát triển nhất với mật độ
dân số cao nhất tỉnh.
35
Đô thị hóa, các khu vực mở rộng/phát triển đô thị
Số lượng
Số lượng Số lượng bác Số lượng Tỉnh Số lượng Số giáo Số học
Tỉnh thành trường
bệnh viện sĩ giường bệnh thành lợp học viên sinh
học
TP.HCM 130 18.448 39.718 TP.HCM 2.281 45.968 72.968 1.644.777
Đồng Nai 20 2.686 7.680 Đồng Nai 679 12.506 18.819 470.287
Bình Dương 28 1.930 5.142 Bình Dương 884 18.384 29.013 675.621
Long An 24 1.054 3.950 Long An 543 9.760 16.108 330.631
Nguồn: Thống kê các tỉnh thành, 2020.
• Xét về dịch vụ trường học: HCMC, là một trung tâm kinh tế của Việt Nam, được đánh giá là một nơi tiềm năng để học tập. Những người ở các tỉnh khác
có xu hướng chuyển đến TP.HCM để học đại học. Xét về số lượng sinh viên trên mỗi giáo viên tại trường đại học, chỉ số tại TP.HCM là 29 sinh
viên/giáo viên, cao hơn Bình Dương, Đồng Nai và Long An với số lượng lần lượt là 25, 19, 4.
▪ Xét về dịch vụ bệnh viện: có sự tăng trưởng số lượng bác sĩ trên trung bình dân số trong thời gian gần đây đến từ việc đời sống dân cư ngày càng tăng
cao. Trong bốn tỉnh so sánh, số lượng bác sĩ trung bình theo số bệnh nhân năm 2020, cao nhất là TP.HCM. Tỉnh Đồng Nai xếp thứ 2 về số lượng tuy
nhiên dẫn đầu về tốc độ tăng. Tốc độ tăng chỉ số này ở tỉnh Đồng Nai là 9,1% so với thời điểm 2017 và TP.HCM là 3% so với thời điểm năm 2017. Chỉ
số tại Bình Dương và Long An đi ngang trong thời gian này.
36
Đô thị hóa, các khu vực mở rộng/phát triển đô thị
TP.HCM Long An Đồng Nai Bình Dương
Diện tích bán lẻ hiện đại
Tỉnh thành Số lượng chợ truyền thống
theo đầu người
Tổng 237 133 148 106
TP.HCM 0,12 m2/người Loại 1 17 2 10 2
Loại 2 52 12 29 14
Đồng Nai 0,03 m2/người
Loại 3 168 119 109 90
Bình Dương 0,05 m2/người Số lượng TTTM/Siêu thị

Tổng 282 8 19 17
Long An 0,01 m2 người Loại 1 66 0 5 10
Loại 2 72 0 3 1
Loại 3 144 8 11 6
Nguồn: Thống kê các tỉnh thành, 2020.
• Diện tích bán lẻ hiện đại trên đầu người càng cao chỉ ra rằng mức độ đô thị hóa cao và xu hướng mua sắm tại Siêu thị/TTTM thương xuyên hơn so với
loại hình bán lẻ truyền thống, chợ ướt…Số liệu cho thấy ngành bán lẻ hiện đại còn có nhiều triển vọng để phát triển tại khu vực Đồng Nai và Bình
Dương.
▪ Xét về số lượng các địa điểm bán lẻ: theo số lượng chợ truyền thống và siêu thị / trung tâm thương mại so với dân số, số liệu cho thấy nguồn cung tại
Đồng Nai và Bình Dương có thể cải thiện nhiều hơn khi so sánh với TP.HCM. Đặc biệt tại tỉnh Đồng Nai, số lượng TTTM/Siêu thị Loại 3 nhiều hơn Loại
1 cũng chỉ ra tiềm năng có thể phát triển trong tương lai của nhóm ngành bán lẻ hiện đại.
37
Phát triển đô thị tỉnh Đồng Nai – Các khu vực mở rộng/phát triển đô thị trong tương lai
▪ Trong tương lai, khi siêu đô thị TP.HCM mở rộng và khi sân
bay quốc tế Long Thành đi vào hoạt động, 3 khu vực của tỉnh
Đồng Nai là TP. Biên Hòa, Huyện Long Thành và Huyện
Nhơn Trạch nhờ có vị trí chiến lược sẽ được phát triển trở
thành đô thị vệ tinh của TP.HCM.
Biên Hòa
▪ Đồng Nai được đánh giá là địa phương vệ tinh của TP.HCM,
với vị trí chiến lược tiếp giáp Khu Đông – khu vực phát triển
mạnh bất động sản tại TP.HCM. Với các lợi thế về cơ sở hạ
tầng trong tương lai cũng như vị trí liền kề Quận 2, 9
TP.HCM, Nhơn Trạch có nhiều tiềm năng để trở thành khu
vực phát triển bất động sản sôi động trong 10-20 năm tới.
Long Thành Điều kiện để Nhơn Trạch đủ điều kiện phát triển như Quận 9
bao gồm (1) Nhơn Trạch lên quận; (2) Hạ tầng kết nối được
cải thiện (Cầu Cát Lái); (3) Sự tham gia của các chủ đầu tư
lớn với dự án quy mô từ 100ha; (4) Định hướng quy hoạch
của nhà nước.
▪ Đặc biệt những khu vực có kết nối tốt với cao tốc Hồ Chí
Nhơn Trạch Minh - Long Thành - Dầu Giây (tuyến đường huyết mạch
trong tương lai kết nối TP.HCM với sân bay Long Thành) sẽ
có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế, xã hội.
Dự án BĐS gắn liến đất hiện hữu ▪ Các khu đô thị vệ tính với quy mô lớn trên đi kèm với những
tiện nghi tiện ích vượt trội, quy mô và số lượng lớn đáp ứng
Dự án BĐS gắn liến đất tương lai
nhu cầu sống hiện đại trong tương lai xa.
38
THỊ TRƯỜNG BĐS ĐỒNG NAI

Tổng quan thị trường (cập nhật tới Q1.2022)
Nhà phố/biệt thự Nhà phố/biệt thự Nhà phố/biệt thự Căn hộ bán Khách sạn
(Q2) (Q9) (Đồng Nai) (Đồng Nai) (Đồng Nai)
Nguồn cung 3,287 căn 6,971 căn 12,929 căn 3,130 căn 327 phòng
tích lũy (19 dự án) (32 dự án) (14 dự án) (8 dự án) (2 dự án)
Giá bán/
Giá thuê 85 - 367 59 - 124 70,9 31,7 1,8 triệu
phòng triệu VND/m2 triệu VND/m2 triệu VND/m2 triệu VND/m2 VND/phòng/đêm
Tỷ lệ bán/
Công suất 99% 99% 99% 97% 66%
(%) phòng
Để ở: 60% Để ở: 80% Để ở: 30-40% Để ở: 50% Khách NĐ: 97%

Nhu cầu Để đầu tư: 40% Để đầu tư: 20% Để đầu tư: 60-70% Để đầu tư: 50% Khách QT: 3%
• Giá phòng: VND/phòng/đêm (không bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ); Giá bán căn hộ: tr VND/m2 (không bao gồm thuế GTGT); Giá bán Nhà phố/biệt thự, biệt thự nghỉ dưỡng: tr VND/m2 đất
• Tình hình hoạt động của khách sạn 4 – 5 sao được ghi nhận tại năm 2019 (giai đoạn trước dịch Covid-19).
• Chưa có dự án BT nghỉ dưỡng nào tại Đồng Nai
• Thị trường nhà ở tại Đồng Nai tương đương với khu vực Quận 2 và Quận 9 về nguồn cung và tỷ lệ bán.
• Mức giá tại Đồng Nai còn cách xa so với khu vực Quận 2 và Quận 9 nên có khả năng tăng giá lớn trong tương lai.
• Thị trường nhà phố/biệt thự phát triển mạnh tại các dự án trong khu đô thị, sản phẩm căn hộ bán và nghỉ dưỡng chưa phát triển.
39
Nghiên cứu thị trường | Đề xuất phát triển | Phân tích tài chính |
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN XÂY SẴN

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Tỉnh Đồng Nai
40
THỊ TRƯỜNG BĐS GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỒNG NAI

Tóm tắt thị trường
1 ▪ Tính đến Q1/2022, thị trường bất động sản xây sẵn gắn liền với đất tại Đồng Nai có 14 dự
án, cung cấp 12.929 căn nhà phố/ biệt thự. 65% tổng nguồn cung tập trung tại Biên Hòa.
▪ Từ 2004 đến Q1/2022, thị trường bất động sản xây sẵn gắn liền với đất tại Quận 2, 9, ▪ Trong tương lai, khu vực phía
TP.HCM ghi nhận 10.183 căn nhà phố/ biệt thự từ 50 dự án, chiếm 52% tổng nguồn cung Đông của TP.HCM (bao gồm
Nguồn cung tại TP.HCM. Khu vực này được đánh giá là khu vực sôi động và phát triển bất động sản Quận 2, 9 và Đồng Nai) được
mạnh nhất tại TP.HCM. Tuy nhiên, nguồn cung mới tại giảm mạnh từ năm 2018 do các dự đoán sẽ tiếp tục sôi động
vấn đề pháp lý và quỹ đất phát triển ngày càng khan hiếm. Nhà phố trở thành loại sản nhờ quỹ đất còn tương đối và
phẩm phổ biến nhất trong những năm gần đây, với thị phần lên đến 52% vào Q1/2022 quy hoạch tổng thể của thành
nhờ diện tích sản phẩm phù hợp đa số nhu cầu khách hàng. phố trong tương lai hướng về
khu Đông. Các dự án đại đô thị
quy mô lớn đang được phát
2 ▪ Tại Đồng Nai, giá bán nhà phố/ biệt thự trung bình Q1/2022 đạt 71,0 triệu đồng/m2 đất. triển tại đây ghi nhận kết quả
Nhơn Trạch ghi nhận mức giá trung bình khoảng 30 triệu đồng/m2, tương đương từ 3 đến kinh doanh tốt sẽ tạo đà cho thị
17 tỷ đồng/căn. Tỷ lệ bán trung bình đến Q1/2022 ở mức 99%. trường, giúp thu hút lượng cầu
Tình hình lớn cho các dự án triển khai tiếp
hoạt động ▪ Tính đến Q1/2022, tỷ lệ bán tại Quận 2, 9 đạt 99%. Giá bình quân tại quận 2 cao hơn so theo.
với mặt bằng chung của TP.HCM. Giá bán sơ cấp và thứ cấp đều tăng từ năm 2017 đến ▪ Việc cải thiện cơ sở hạ tầng
Q1/2022 trong bối cảnh nguồn cung mới sụt giảm. Tại Quận 2, giá sơ cấp dao động từ 85 giúp tăng khả năng kết nối, từ
– 155 triệu đồng/m2 trong khi tại Quận 9 từ 59 – 124 triệu đồng/m2. đó nâng giá trị dự án và tăng
giá chào bán của các dự án
hoặc giai đoạn mở bán sau. Tuy
3 ▪ Người mua bất động sản thường đi theo các thông tin tích cực về cơ sở hạ tầng hoặc quy nhiên, việc chậm tiến độ xây
hoạch để đón đầu cơ hội tăng giá. Do đó, nguồn cầu thị trường bất động sản gắn liền với dựng cơ sở hạ tầng là một trong
đất tại Đồng Nai và TP.HCM đều phát triển theo hướng các dự án cơ sở hạ tầng. Bên những thách thức lớn đối với
cạnh đó, các dự án phức hợp với đa dạng sản phẩm và nhiều tiện ích của các chủ đầu tư các chủ đầu tư.
Nguồn cầu lớn thu hút sự quan tâm của cả người mua để ở và nhà đầu tư.
▪ Tại Đồng Nai, nguồn cầu bất động sản xây sẵn gắn liền với đất chủ yếu đến từ các nhà
đầu tư trung và dài hạn từ TP.HCM và Hà Nội.
▪ Tỷ lệ người mua đầu tư tại Quận 2, 9 TP.HCM và Đồng Nai là trên 50%.
41
THỊ TRƯỜNG BĐS GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỒNG NAI VÀ QUẬN 2, 9 TP.HCM
Các dự án đã và đang bán đến Q1/2022
Số dự Nguồn
Khu vực
án cung
nghiên cứu
hiện tại hiện tại
Biên Hòa 7 8.384

Biên Hòa
Long Thành 2 635
Nhơn Trạch 4 3.230
Trảng Bom 1 680

Quận 9
Quận 2 18 3.212
Quận 9 32 6.971
Tổng
Dự án hiện tại 62 20.279
Quận 2 Long Thành
▪ Nguồn cung bất động sản gắn liền với
đất hiện hữu tại 3 khu vực trọng điểm
của Đồng Nai (Biên Hòa, Long Thành,
Nhơn Trạch
Nhơn Trạch) đạt tương đương nguồn
cung tại Quận 2, 9 TP.HCM.
▪ Tổng số lượng dự án tại Đồng Nai chỉ
14 dự án, trong khi tại Quận 2, 9 lên
đến 50 dự án. Đáng chú ý, nhìn
chung, các dự án nhà phố/biệt thự xây
sẵn tại Đồng Nai có quy mô lớn hơn
so với dự án trong thành phố.
42
THỊ TRƯỜNG BĐS XÂY SẴN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỈNH ĐỒNG NAI
Phân tích nguồn cung tích lũy
▪ Đa số sản phẩm nhà ở bán tại Đồng Nai là nhà phố và
Khu Nguồn biệt thự xây sẵn. Tính đến Q1/2022, Đồng Nai có 12.929
Số dự
vực cung căn nhà phố/ biệt thự xây sẵn từ 14 dự án hiện hữu,
án hiện Trảng Bom
nghiên hiện chiếm 76,6% nguồn cung bất động sản nhà ở toàn tỉnh.
tại
cứu tại
Biên Hòa Cao tốc TP.HCM ▪ Hầu hết các dự án bất động sản gắn liền với đất quy mô
Biên lớn của tỉnh Đồng Nai nằm ở huyện Nhơn Trạch (Swan
7 8.384 Quốc lộ 51 – Long Thành -
Hòa Bay và Swan Park), chủ yếu ở các xã Đại Phước, Long
Dầu Giây
Nhơn Tân và Phú Thạnh. Khu vực này giáp ranh với Quận 2 và
4 3.230 Quận 9 của TP.HCM, ngăn cách với TP.HCM bởi sông
Trạch
Đồng Nai. Các dự án cơ sở hạ tầng tăng cường kết nối
Long
2 635 giữa khu Đông TP.HCM và tỉnh Đồng Nai đóng vai trò
Thành
Long Thành quan trọng không chỉ về giao thông mà còn là động lực
phát triển các khu dân cư nằm dọc hoặc gần các dự án
Trảng
1 680 giao thông trọng điểm, có thể kể đến như: Theo đó, các
Bom
dự án đô thị lớn đã được triển khai ở các khu vực xung
Tổng 14 12.929 Sân bay quanh đường cao tốc và quốc lộ.
Dự án hiện tại Đường tỉnh 769 Quốc tế • Cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây
Long Thành
• Quốc lộ 51
Nhơn Trạch
• Sân bay quốc tế Long Thành
• Đường Vành đai 3, TP.HCM
Quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng quan trọng ở đây như
Sân bay quốc tế và đường Vành đai 3 sẽ định hình triển
vọng cho thị trường bất động sản gắn liền với đất tại
Đồng Nai.
▪ Tại TP. Biên Hòa, ngoài các dự án quy mô nhỏ dưới 200
căn như Sunshine Residence và Pegasus Residence,
Nguồn: BP. Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam. khu vực này ghi nhận dự án khu đô thị Aqua City quy mô
gần 1.000 ha.
43
Phân tích nguồn cung – Nguồn cung hiện hữu
STT Dự án Quy mô (ha)
7 8 1 Swan Bay 464,5
Biên Hòa 2 Swan Park 942,0

9 Cao tốc TP.HCM
Quốc lộ 51 – Long Thành -
3 Thăng Long Home Hiệp Phước 9,8
4 Dầu Giây
5 4 Pegasus Residence 5,7
10
5 Khu dân cư Phước Thái 9,0
Quận 9 11
Long Thành 6 Tiến Lộc Garden 25,0
Quận 2 12
7 Văn Hoa Villas 4,9
1 2 6 Sân bay 8 Sunshine Residence 1,1
Đường tỉnh 769 Quốc tế
Long Thành 9 Viva Park 18,2
Nhơn Trạch 3
10 Aqua City 1.000,0
11 Gem Sky World 92,2
12 ID Junction 40,1
13 Centria Island 48,0

Dự án quy mô trên 70ha
Dự án quy mô dưới 70ha 14 Izumi City 170
44
Các dự án tương lai
Quy mô Thời gian triển
Dự án tương lai STT Dự án Vị trí Chủ đầu tư
(căn) khai dự kiến
1 Paragon Đai Phước Nhơn Trạch Nam Long 575 2022-2025

Biên Hòa
2 Izumi City Long Thành Nam Long 3.725 2022-2026
SwanPark – Giai
3 Nhơn Trạch CFLD ~ 850 2022-2023
đoạn 3
4 SwanBay – Zone 9 Nhơn Trạch CFLD ~ 353 2022-2023
Amata City Long
5 Long Thành Đồng Nai Amata ~ 1.100 2023-2025
Thành
Quận 9 Long Thành
6 Angel Island Nhơn Trạch Sông Tiên ~ 2.000 N/A
7 King Bay Nhơn Trạch Freelane 315 N/A

Quận 2 8 Dự án 125 ha Nhơn Trạch N/A ~ 2.000 2022-2026
Tín Nghĩa Á
9 Centria Island Biên Hòa 371 2022-2023
Châu
Nhơn Trạch
10 An Phú New City 2 Phú Nhuận 40 2022
11 Clarita 2 Khang Điền 159 2022-2023

Masterise
12 The Global City 2 TP.HCM 2022-2025
Homes
13 Golf View 9 Novaland 300 2022-2023
14 Classia 9 Khang Điền 180 2022

45
BĐS xây sẵn gắn liền đất, Nguồn cung lũy kế theo khu vực và loại BĐS xây sẵn gắn liền đất, Nguồn cung sơ cấp theo khu vực và
hình sản phẩm, Q1/2022 loại hình sản phẩm, Q1/2022
8,000 140 2 dự án
32 dự án
7,000 7 dự án 120
6,000
Số căn
100
Số căn
5,000
80
4,000 4 dự án 18 dự án
60 1 dự án
3,000 1 dự án
2,000 40
1 dự án
2 dự án 20
1,000
- -
Biên Long Nhơn Biên Long
Quận 2 Quận 9 Quận 2 Quận 9
Hòa Thành Trạch Hòa Thành
Biệt thự 1,569 40 1,586 843 1,416 Biệt thự 5 14 - 15
Nhà phố thương mại 934 336 738 740 1,327 Nhà phố thương mại 11 - 3 22
Nhà phố 3,649 407 837 1,629 4,228 Nhà phố 116 23 19 16
▪ Về nguồn cung lũy kế, trong các khu vực nghiên cứu, Quận 9 dẫn đầu nguồn cung nhà phố/ biệt thự với 6.971 căn, tiếp đến là Biên Hòa nhờ hàng
loạt các giai đoạn triển khai của dự án đô thị quy mô lớn Aqua City. Trừ Nhơn Trạch, nhà phố chiếm tỷ trọng trên 50% nguồn cung tích lũy tại các khu
vực nghiên cứu còn lại, trong khi biệt thự chỉ đóng góp 20-26%. Ở tất cả các khu vực, tỷ trọng sản phẩm nhà phố thương mại thường duy trì ở mức từ
15-23%. Nhơn Trạch có nguồn cung gần tương đương Quận 2, TP.HCM nhưng tỷ trọng biệt thự chiếm ưu thế, lên đến 50%. Nguyên nhân là do nguồn
cung tại khu vực này hiện tại đến từ dự án SwanBay trên đảo Đại Phước, phát triển mạnh dòng sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng để đáp ứng nhu cầu sở
hữu căn nhà thứ hai.
▪ Về nguồn cung sơ cấp, tại thời điểm nghiên cứu, Nhơn Trạch không ghi nhận nguồn cung sơ cấp. Nguồn cung sơ cấp tập trung tại TP. Biên Hòa và
Quận 9 – hai khu vực ghi nhận nhiều nguồn cung mới trong 2 năm trở lại đây.
46
BĐS xây sẵn gắn liền đất, Nguồn cung lũy kế theo khu vực và theo BĐS xây sẵn gắn liền đất, Nguồn cung sơ cấp theo khu vực, loại
sản phẩm, Đồng Nai hình sản phẩm và chủ đầu tư, Đồng Nai
7,000 140
6,000 120
100
Số căn
5,000
Số căn
80
4,000
60
3,000
40
2,000 20
1,000 -
Long Thành
Biên Hòa
- (Đất Xanh
(Novaland)
Biên Hòa Long Thành Nhơn Trạch Group)
Biệt thự 1,569 40 1,586 Nhà phố thương mại 5 14
Nhà phố thương mại 934 336 738 Biệt thự 11 -
Nhà phố 3,649 407 837 Nhà phố 116 23
▪ Biên Hòa dẫn đầu nguồn cung lũy kế của tỉnh với 6.152 căn. Trong đó, nhà phố chiếm tỷ trọng cao nhất với 59%. Nhơn Trạch đứng thứ hai với nguồn
cung chủ yếu từ hai dự án của SwanCity (SwanBay, SwanPark). Biệt thự phổ biến nhất với thị phần 50%.
▪ Nguồn cung sơ cấp trên thị trường tập trung tại dự án Aqua City của Novaland (Biên Hòa) và Gem Sky World của chủ đầu tư Đất Xanh Group (Long
Thành).
47
BĐS xây sẵn gắn liền đất, Nguồn cung mới, Đồng Nai BĐS xây sẵn gắn liền đất, Nguồn cung lũy kế, Đồng Nai
3,000 14,000
Nguồn cung tích lũy (căn)

12,000
Nguồn cung mới (căn)
2,500
10,000
2,000
8,000
1,500
6,000
1,000
4,000
500
2,000
0 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Q1/2022 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Q1/2022
Biệt thự Nhà phố Nhà phố thương mại
▪ Thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn tại Đồng Nai ghi nhận sự gia tăng đáng kể của nguồn cung mới trong giai đoạn 2017 - 2018 (gấp 6,5 lần so với
giai đoạn 2015 - 2016). Nguyên nhân là nhờ sự ra mắt của các dự án quy mô lớn như dự án SwanBay và dự án SwanPark tại huyện Nhơn Trạch với
nguồn cung khoảng 2.000 căn, chiếm 74% tổng nguồn cung mới từ 2017 đến 2018. Mặc dù các dự án trên đã được triển khai trước đó bởi các chủ đầu
tư khác (cả chủ đầu tư trong và ngoài nước) nhưng sự gia nhập của China Fortune Land Development (CFLD) với thương hiệu Swancity (Singapore)
đã đẩy nhanh quá trình phát triển của hai dự án.
▪ Nguồn cung mới tiếp tục tăng mạnh trong giai đoạn 2019 - 2020 nhờ sự xuất hiện của đại đô thị Aqua City của chủ đầu tư Novaland, với tổng quy mô
hơn 1.000 ha. Đến Q1/2022, dự án ghi nhận 7.303 căn được tung ra thị trường trong các năm qua và các giai đoạn mới Phoenix và Sun Harbor 1 chính
thức mở bán trong năm 2021. Cũng trong giai đoạn 2019 - 2020, dự án đại đô thị Swan Bay ra mắt giai đoạn mới (Khu 6) bao gồm 520 biệt thự kép
(stack villa). ID Junction là dự án được chào bán trong giai đoạn Q3 2021 - đợt dịch thứ 4 và đã đón nhận nhiều sự quan tâm của thị trường với 230
căn đã được bán hết.
▪ Tính đến Q1/2022, tổng nguồn cung bất động sản xây sẵn gắn liền với đất tại Đồng Nai là 12.929 căn, tăng bình quân 99%/năm từ 2015 đến Q1/2022.
▪ Xét về loại hình sản phẩm, tại thị trường Đồng Nai, nhà phố và nhà phố thương mại được đa số người mua quan tâm. Do đó, tỷ trọng sản phẩm này so
với loại hình biệt thự truyền thống ngày càng tăng tại các dự án mới mở bán. Xu hướng này tương tự cũng xảy ra tại TP.HCM. Do đó, tổng nguồn cung
phốTƯvàPHONG
nhàĐẦU
CTCP nhà phố thương
PHÚ mạiSƠ
| BÁO CÁO chiếm
THẢO70% tổng8/2022
| THÁNG nguồn cung lũy kế đến Q1/2022. 48
Phân tích nguồn cung
Diện tích đất nhà phố của các dự án tiêu biểu Diện tích sàn xây dựng nhà phố của các dự án tiêu biểu
200 400
160
300
120
m2
m2
200
80
40 100
- -
SwanBay ID Junction Aqua City - Aqua City - The SwanBay ID Junction Aqua City - Aqua City -
Marina Villas Sun Harbor 1 Suite Marina Villas Sun Harbor 1 The Suite
Diện tích đất nhỏ nhất Diện tích đất lớn nhất Diện tích sàn xây dựng nhỏ nhất Diện tích sàn xây dựng lớn nhất
Diện tích đất biệt thự của các dự án tiêu biểu Diện tích sàn xây dựng biệt thự của các dự án tiêu biểu
600 750
500
600
400
450
m2
300 m2
300
200
100 150
- -
SwanBay SwanBay ID Junction Aqua City - Aqua City - SwanBay SwanBay ID Junction Aqua City - Aqua City -
Oasia Marina Sun Harbor The Suite Oasia Marina Sun Harbor The Suite
Villas 1 Villas 1
49
Diện tích đất nhà phố thương mại của các dự án tiêu biểu Diện tích sàn xây dựng nhà phố thương mại của các dự án tiêu biểu
600 500
500 400
400
300
m2
m2
300
200
200
100 100
- -
SwanBay ID Junction Aqua City - Aqua City - SwanBay Oasia ID Junction Aqua City - Sun Aqua City - The
Oasia Sun Harbor 1 The Suite Harbor 1 Suite
50
STT Dự án Vị trí Chủ đầu tư Quy mô (căn) Thời gian triển khai dự kiến
1 Paragon Đai Phước Nhơn Trạch Nam Long 575 2022-2025
2 Izumi City Long Thành Nam Long 4,000 N/A
3 SwanPark – Giai đoạn 3 Nhơn Trạch CFLD ≈ 850 2021-2023
4 SwanBay – Zone 9 Nhơn Trạch CFLD ≈ 400 2021-2023
5 Amata City Long Thành Long Thành Amata ≈ 1,100 2023-2025
Phượng Hoàng ≈ 2,170
6 Aqua City – Các giai đoạn tiếp theo Biên Hòa Novaland 2021-2025
Các phân khu khác ≈ 6,280
7 Angel Island Nhơn Trạch Sông Tiên ≈ 2,000 N/A
8 King Bay Nhơn Trạch Freelane 315 N/A
9 ID Junction – Giai đoạn tiếp theo Long Thành Tây Hồ 420 2021-2023
10 Centria Island Biên Hòa Tín Nghĩa Á Châu 571 2021-2022
Dự án tương lai Các dự án tiêu biểu trong tương lai:

10
▪ Trong Q4 2021, thị trường sẽ chào đón đợt mở bán tiếp theo phân khu Phoenix
Biên Hòa South - Aqua City, giai đoạn tiếp theo của SwanBay, SwanPark và dự án Centria
2 Island.
6
▪ Paragon Đại Phước dự kiến giới thiệu vào năm 2022 khi các dự án cơ sở hạ tầng có
các thông tin tích cực. Amata City Long Thành và Izumi City dự kiến ra mắt muộn
Long Thành
5 hơn.
7
1 8 9 ▪ Khu dân cư Long Hưng, chủ đầu tư vẫn còn khoảng 1/3 quỹ đất chưa công bố quy
4 hoạch phát triển.
3
Đến năm 2025, tất cả các dự án lớn này được kỳ vọng sẽ được khởi động và tổng
Nhơn Trạch
nguồn cung của tỉnh ước tính có thể gấp 2,5 lần so với nguồn cung hiện tại.
51
Các đơn vị phát triển bất động sản lớn trong khu vực nghiên cứu
Thị trường bất động sản xây sẵn gắn liền với đất tại Đồng Nai được thống trị bởi hai chủ đầu tư CFLD và Novaland. Cả hai chỉ có 1-2 dự án nhưng đều
là dự án quy mô lớn được triển khai thành nhiều giai đoạn. Nguồn cung từ hai chủ đầu tư này chiếm 75% tổng nguồn cung nhà phố/ biệt thự toàn tỉnh.
▪ Novaland bắt đầu tham gia thị trường Đồng Nai

Dự án của Novaland từ năm 2019 với dự án Aqua City. Là một trong
Dự án của CFLD những chủ đầu tư tiêu biểu ở khu Đông
TP.HCM, Novaland tiếp tục lấn sân sang Đồng
Nai và đã mở bán thành công các phân khu
The Suite, The Elite, The Stella, Grand Villas,
Valencia, River Park 1, và gần nhất là Phoenix
South. Đến Q1/2022, Novaland thống trị nguồn
cung nhà phố/ biệt thự xây sẵn tại Đồng Nai với
thị phần 49%.
▪ CFLD giữ vị trí thứ 2 với thị phần 26% tổng
nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại
Đồng Nai. Với hai dự án SwanBay, SwanPark,
CFLD liên tục cung cấp ra thị trường trung bình
trên 900 căn mỗi năm trong năm 2017, 2018.
Nguồn cung mới giảm dần từ 2019 đến nay do
chủ đầu tư chưa triển khai mở bán các giai
đoạn tiếp theo.
52
Phân tích nguồn cầu – Nhận định định tính về các tiêu chí lựa chọn sản phẩm
▪ Người mua ở Đồng Nai với mục đích đầu tư chiếm tỷ trọng khoảng 60-70%, trong đó trên 60% là nhà đầu tư từ TP.HCM, còn lại là từ dân địa phương,
Hà Nội, Vũng Tàu và các tỉnh thành khác. Người dân địa phương dao động từ 5 - 10% trong cơ cấu khách mua, trong đó các dự án khu đô thị như
Aqua City thu hút khách hàng địa phương nhờ (1) vị trí dự án nằm gần các khu đông dân hiện hữu, (2) chủ đầu tư có chính sách kích cầu (chiết khấu
cho khách có hộ khẩu Đồng Nai).
▪ Đối với các dự án khu phức hợp khép kín đảm bảo an ninh và sự riêng tư:
• Nhà phố/ biệt thự có diện tích trên 200m2 và diện tích xây dựng thấp đạt được phản ứng tốt từ thị trường, do người thanh phố tìm kiếm các căn diện
tích lớn hơn diện tích nhà trong thành phố (phổ biến là 4-5m x 20m).
• Các khu vực Nhơn Trạch hấp dẫn người mua nhờ thời gian di chuyển ngắn từ trung tâm TP.HCM, có nhiều cảnh quan xanh (hồ, vườn, công viên)
phát triển nội khu, môi trường sống tốt hơn so với TP.HCM (không khí trong lành, vườn/công viên rộng, môi trường yên tinh) phù hợp cho mục đích
ngôi nhà thứ hai.
• Giá bán loại sản phẩm nhà phố/ biệt thự có diện tích trên 200m2 hiện đang thấp hơn so với mặt bằng chung của thị trường tính theo giá trên m2 đất.
Tuy nhiên, với diện tích đất lớn, giá bán mỗi căn lên mức khá cao. Giá bán vẫn có tiềm năng tăng trong tương lai cùng với việc hoàn thiện cơ sở hạ
tầng và bổ sung các tiện ích nội khu.
▪ Tại các dự án khu đô thị lớn (điển hình như Aqua City):
• So với khu phức hợp khép kín, nhà đầu tư tại các khu đô thị lớn thường không yêu cầu diện tích đất lớn, thậm chí dưới 100m2 đối với sản phẩm nhà
phố cũng có thể chấp nhận được. Vì vậy, giá bán mỗi m2 đất thường ở mức cao nhất thị trường.
• Các căn nhà phố, nhà phố thương mại nằm gần các trục đường/ khu tiện ích nội khu chính, khu vực cộng đồng thường thu hút nhiều sự quan tâm
của nhà đầu tư nhờ ưu điểm dễ dàng cho hoạt động kinh doanh thương mại trong tương lai.
• Thời gian đầu tư ngắn hơn và khả năng bán sang nhượng cao hơn so với các sản phẩm trong khu phức hợp khép kín. Do đó, giá bán thường tăng
nhanh hơn.
53
Phân tích nguồn cầu – Các tiêu chí lựa chọn sản phẩm
Vị trí
Quy hoạch khu vực xung quanh Ngân sách
Các tiện nghi trong khu vực Hỗ trợ tài chính
Các tiện ích trong dự án Danh tiếng chủ đầu tư
Chất lượng xây dựng và các yếu tố riêng của dự án
54
Phân tích nguồn cầu – Các yếu tố vĩ mô của tỉnh Đồng Nai
117,3 3,18
triệu đồng/người/năm triệu người
Thu nhập binh quân đầu người 2020 Địa phương đông dân thứ 5 của Việt Nam
9.6%
Tốc độ dân số thành thị của tỉnh
Nguồn: Niên giam thống kê Đồng Nai
55
Phân tích nguồn cầu – Các kênh đầu tư
• Thị trường chứng khoán là kênh thu hút dòng tiền đầu tư : thị trường chứng khoán sau khi giảm mạnh vào tháng 4
và tháng 5 năm 2020 đã là kênh thu hút lượng lớn tiền của các nhà đầu tư cả chuyên nghiệp lẫn các nhà đầu tư mới.
Theo thống kê của Trung tâm lưu ký, trong 6 tháng đầu năm 2021, thị trường có 482.800 tài khoản mở mới, gấp 3,7 lần
so với cùng kỳ năm 2020. Khối lượng và giá trị giao dịch cũng đạt kỉ lục. Tính chung 6 tháng đầu năm 2021, giá trị giao
dịch bình quân trên thị trường chứng khoán tăng hơn 302% so với cùng kỳ năm trước, đạt 22.428 tỉ đồng/phiên.
• Dòng tiền đổ về kênh đầu tư chứng khoán là do (1) dòng tiền vốn để sản xuất kinh doanh hằng năm của doanh nghiệp
không thể sử dụng hiệu quả khi tình hình dịch bệnh vẫn còn ở các nước là thị trường xuất khẩu lớn của Việt Nam, (2) lãi
suất gửi tiết kiệm giảm mạnh theo chủ trương của Ngân hàng Nhà nước (SBV) và (3) thị trường chứng khoán giảm về
mức hấp dẫn so với triển vọng hồi phục sau dịch bệnh.
• Dòng tiền sẽ sớm trở về với kênh đầu tư truyền thống đối với người Việt Nam: Tuy nhiên những yếu tố thu hút ở
trên đều sẽ dần trở nên kém hấp dẫn: (1) tốc độ tiêm chủng tại các nước vốn là thị trường xuất khẩu chính của Việt Nam
được dự báo sẽ đạt tỷ lệ trên 90% vào giữa năm 2022 tới đầu năm 2023, khiến dòng tiền quay lại thị trường sản xuất
kinh doanh truyền thống, (2) lãi suất được dự báo sẽ không giảm nhiều nhưng sẽ duy trì mặt bằng thấp trong vòng 1 – 2
năm tới và (3) thị trường chứng khoán đã tăng 87% kể từ giữa năm 2020 và phản ánh một phần kết quả kinh doanh hồi
phục trong năm 2021 và sẽ dần trở nên kém hấp dẫn hơn giai đoạn trước. Do đó, CBRE dự báo một phần dòng tiền của
doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ quay trở lại các kênh đầu tư truyền thống như bất động sản từ 2021 – 2023, hiện tượng
đã từng diễn ra vào giai đoạn 2008 – 2010.
Thị trường chứng khoán Dự trữ ngoại hối và cán cân thương mại
100 15
Cán cân thương mại (tỷ

Dự trư ngoại hối (tỷ USD)
80 10
5
60
0
USD)
40
-5
20 -10
0 -15
01-11
07-11
01-12
07-12
01-13
07-13
01-14
07-14
01-15
07-15
01-16
07-16
01-17
07-17
01-18
07-18
01-19
07-19
01-20
07-20
Dự trữ ngoại hối Cán cân thương mại
Nguồn: Tổng cục thống kê, Ngân hàng nhà nước
57
Phân tích nguồn cầu – Chính sách thanh toán và Ưu đãi
▪ Thời gian thanh toán của nhà phố/ biệt thự xây sẵn thường nhanh hơn so với căn hộ do thời gian thi công nhanh hơn (đa số từ 15-19 tháng). Các
dự án tại Đồng Nai thường cho khách hàng thanh toán từ 8-15 đợt trong vòng 2,5 năm. Chiết khấu thanh toán sớm từ 8-18% trên giá bán chưa bao
gồm VAT và phí bảo trì.
▪ Đối với chương trình hỗ trợ vay ngân hàng, tại dự án Aqua City, khách hàng được hỗ trợ phí phát khi tất toán trước hạn, tối đa 3% trên dư nợ thực
tế khoản vay được hỗ trợ trong thời gian công ty còn hỗ trợ lãi vay. Chi phí hỗ trợ tất toán trước hạn chỉ áp dụng cho khách hàng đầu tiên (F1).
▪ Khách hàng F2 được hưởng ưu đãi hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng giống khách hàng F1 với thời gian hỗ trợ lãi vay còn lại.
Aqua City ID Junction
58
Tính đến Q1/2022, một số chủ đầu tư áp dụng thêm

ưu đãi cho cổ đông, khách có hộ khẩu tại một số khu
vực nhất định, khách hàng thân thiết, khách mua sỉ
hoặc mua theo nhóm.
Các ưu đãi trừ trực tiếp vào giá bán (Q1/2022)
Khách hàng sở hữu 1000 cổ phiếu mã NVL trong

1 vòng liên tục 6 tháng kể từ ngày ký VBTT sẽ
được hồi tố giảm giá 65.000.000 VN
Voucher Sinh nhật của Tập đoàn 100.000.000

2
VNĐ
Chính sách Nova Loyalty: 1 – 5%. Ưu đãi này
3 được giảm trực tiếp vào giá bán sản phẩm (chưa
bao gồm VAT)
Ưu đãi tặng dành cho khách hàng mua sỉ & mua

4
nhóm. Mức ưu đãi 2%/giao dịch
Ưu đãi đặc biệt 2% dành cho khách hàng thuộc

đối tượng sau: Khách hàng Doanh Nghiệp có
giấy phép ĐKKD, khách hàng có hộ khẩu hoặc
5
làm việc Q2, Thủ Đức, Q9, Q7, TP.Biên Hòa, cán
bộ nhân viên, khách hàng của VPBank/ MB Bank/
khách hàng có Member Golf
59
Tình hình hoạt động – Giá bán sơ cấp bình quân từ năm 2018 – Q1/2022
Giá bán bình quân BĐS xây sẵn gắn liền với đất, Đồng Nai, 2018 – Q1/2022
72.40 71.02
Giá sơ cấp (triệu đồng/m2 đất)
46.98
40.02
28.83
2018 2019 2020 2021 Q1 2022

Giá chào bán sơ cấp: triệu đồng/m2 (không bao gồm thuế VAT). Giá bán sơ cấp theo dõi tất cả các dự án còn sản phẩm để bán từ chủ đầu tư trong quý nghiên cứu.
Tỷ giá: 22.820 VND/1 US$
Tính đến Q1/2022, giá bán sơ cấp bình quân của thị trường bất động sản xây sẵn gắn liền với đất tại Đồng Nai đạt 71,02 triệu đồng/m2, tương đương
mức tăng 32% mỗi năm giai đoạn 2018 – Q1/2022 nhờ sự xuất hiện của loại hình nhà phố thương mại (đơn giá cao nhất trong ba loại hình sản phẩm) và
hàng loạt các dự án, phân khu mới với mức giá cao hơn.
60
Tình hình hoạt động – Giá bán sơ cấp
Mức dao động đơn giá sơ cấp BĐS xây sẵn gắn liền với đất, Đồng Nai, Q1/2022
140
120
(triệu đồng/ m2 đất)
Giá bình quân
100
80
60
40
20
0
Biên Hòa Nhơn Trạch Long Thành
Giá bán thấp nhất Giá bán cao nhất

▪ Giá chào bán phụ thuộc vào quy mô dự án, vị trí, cơ sở vật chất, tiện nghi, danh tiếng của chủ đầu tư,...
▪ Tại TP. Biên Hòa, giá bán có sự chênh lệch lớn nhất, dao động từ 43-130 triệu đồng/m2 đất. Các dự án gần khu vực trung tâm TP. Biên Hòa ghi nhận
mức giá khoảng 43-65 triệu đồng/m2 đất. Giá bán cao nhất tỉnh Đồng Nai thuộc về Aqua City của chủ đầu tư Novaland. Đây là chủ đầu tư khá uy tín và
đã mở bán thành công nhiều đợt với đội ngũ kinh doanh mạnh, có nhiều kinh nghiệm. Giá sơ cấp dao động từ 75-130 triệu đồng/m2 đất tùy phân khu,
vị trí và loại hình sản phẩm.
▪ Khu vực Nhơn Trạch với hai dự án tiêu biểu là SwanBay và SwanPark, giá bán thứ cấp ghi nhận trong khoảng 32-61 triệu đồng/m2 đất. Phân khu mới
ra mắt (Oasia - Zone 9) của SwanBay cuối năm 2021 ghi nhận mức giá sơ cấp lên đến 53,1 triệu đồng/m2 đất.
▪ Đến Q1/2022, tỷ lệ bán các dự án nhà phố/ biệt thự xây sẵn tại Đồng Nai đạt trung bình 99%.
▪ Các dự án nằm tại Nhơn Trạch và Long Thành thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Các nhà đầu tư kỳ vọng vào tiến độ hoàn thành các dự án hạ tầng
trọng yếu và mua nhà tại các dự án này với mục đích chính là để đón đầu cơ sở hạ tầng, đầu tư trung và dài hạn.
▪ Phần lớn người mua các dự án biệt thự và nhà phố xây sẵn tại Đồng Nai đến từ TP.HCM và Hà Nội.
61
Tình hình hoạt động - Xu hướng giá
▪ Aqua City
• Dự án ghi nhận giá bán sơ cấp tăng mạnh nhờ các yếu tố như kết nối dễ dàng với TP.HCM, đội ngũ tiếp thị và bán hàng mạnh, triển vọng tích cực
của các dự án hạ tầng trong tương lai ở các khu vực lân cận,... Nhìn chung, giá bán trung bình của các sản phẩm tại Aqua City đều tăng từ 10 - 20%
mỗi năm. Đối với sản phẩm nhà phố, do giá bán căn thấp hơn, tính thanh khoản cao hơn nên đạt tốc độ tăng trưởng tốt về giá bán. Biệt thự đơn lập
cũng có mức tăng trưởng tốt về giá bán do nguồn cung hạn chế mặc dù giá bán trên căn vẫn ở mức cao. Các giai đoạn mở bán sau vào năm 2020,
giá bán tăng lên đến 300-400 triệu đồng/căn.
▪ SwanBay và SwanPark (các giai đoạn bán hết vào năm 2018)
• Do vị trí xa và kết nối khó khăn hơn Aqua City về TP.HCM, các dự án của CFLD ghi nhận tốc độ tăng giá thứ cấp thấp hơn, xấp xỉ khoảng 3-7% hàng
năm.
• Đối với SwanBay, được mệnh danh là dự án ngôi nhà thứ hai, thu hút sự quan tâm của các hộ gia đình trung lưu trở lên. CBRE ghi nhận biệt thự đơn
lập có quy mô lớn từ 500m2 trở lên có mức tăng giá bán tốt hơn so với các sản phẩm khác, mặc dù giá bán trên mỗi căn vẫn cao. Nhà phố tại dự án
này không có mức tăng trưởng giá bán ấn tượng so với các dự án nhà phố khác, cũng như biệt thự song lập, biệt thự liền kề có diện tích lô đất nhỏ,
ví dụ 160m2 đối với biệt thự liền kề và 320m2 đối với biệt thự đơn lập.
• Đối với SwanPark, nơi được lên kế hoạch trở thành một khu đô thị trong tương lai, đã nhận được hiệu quả tốt về tăng trưởng giá bán đối với các sản
phẩm quy mô nhỏ hơn. Ví dụ, nhà phố 107m2 hoặc biệt thự đơn lập 200m2 có tốc độ tăng trưởng kép hàng năm từ 6-12% kể từ khi ra mắt. Giai đoạn
2 của SwanPark có các sản phẩm lớn hơn về diện tích đất nền, chẳng hạn 300-350m2 cho biệt thự nhỏ và 580-600m2 cho biệt thự lớn. Đợt thứ hai
ghi nhận mức tăng trưởng hàng năm về giá bán ở mức 3-5,5%, thấp hơn so với các sản phẩm phân lô nhỏ hơn của giai đoạn trước.
Thị trường bất động sản gắn liền với đất thứ cấp tại khu vực Đồng Nai nhìn chung khá sôi động do lượng khách mua đầu tư chiếm tỷ trọng lớn. Đặc
biệt, tại các dự án như Aqua City và Swan Bay với nguồn cung dồi dào với nhiều giai đoạn phát triển, số lượng khách mua đầu tư lớn nên thu hút lực
lượng đại lý và nhân viên kinh doanh và giúp giao dịch thứ cấp phát triển mạnh.
62
Cơ hội/ Thách thức
▪ Quỹ đất tại Quận 2 và Quận 9 của TP.HCM đang dần cạn kiệt sau một thời gian phát triển mạnh. Bên cạnh đó, người
dân TP.HCM có xu hướng sẵn sàng chuyển ra ngoại thành sinh sống nếu hạ tầng giao thông và tiện ích được phát triển
tốt để tận hưởng không gian sống thoải mái hơn khu vực nội đô. Đây chính là động lực khiến các nhà đầu tư và phát triển
Cơ hội bất động sản đổ dồn về các địa phương vệ tinh của TP.HCM, đặc biệt là khu vực phía Đông nơi có quỹ đất sạch dồi dào,
hạ tầng giao thông đang phát triển. Trong xu thế đó, Đồng Nai nổi lên là những địa bàn hấp dẫn đối với các dự án bất
động sản nhà ở. Bên cạnh đó, thu nhập của người dân Đồng Nai trên đà tăng nhờ nền kinh tế tỉnh phát triển, giúp đẩy
nhanh tốc độ đô thị hóa và tăng lượng cầu nhà ở của dân địa phương.
▪ Cơ sở vật chất và tiện ích phục vụ còn chưa đầy đủ và giá bán tăng mạnh là những thách thức của thị trường nhà phố/
biệt thự tỉnh. Hơn nữa, các dự án lớn trong tương lai với quy mô rất lớn sẽ khiến thị trường cạnh tranh khốc liệt hơn.
Thách thức
▪ Việc chậm trễ trong quá trình xây dựng các cơ sở hạ tầng giao thông quan trọng bao gồm đường Vành đai 3, cầu Cát Lái
và sân bay quốc tế Long Thành sẽ đe dọa triển vọng của thị trường biệt thự và nhà phố xây sẵn tại Đồng Nai.
▪ Mục đích chính mua bất động sản xây sẵn gắn liến với đất chủ yếu là để đầu tư dài hạn trong khi chờ hoàn thiện cơ sở
hạ tầng giao thông trọng điểm theo xu hướng phát triển về phía đông TP.HCM. Dự kiến, nhu cầu về nhà phố và biệt thự
xây sẵn để ở hoặc cho thuê sẽ tăng lên đáng kể khi công trình xây dựng cơ sở hạ tầng, bao gồm đường Vành đai 3 và
Triển vọng
sân bay quốc tế Long Thành được triển khai. Ngoài ra, các dự án hạ tầng đồng bộ - đô thị trong tương lai, đặc biệt là nhà
phố, biệt thự xây sẵn được kỳ vọng sẽ làm thay đổi bộ mặt của Long Thành và Nhơn Trạch, thúc đẩy nhu cầu về chỗ ở
của không chỉ người dân địa phương mà cả người dân TP.HCM.
63
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN XÂY SẴN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Quận 2, Quận 9, TP. Hồ Chí Minh
64
TÓM TẮT THỊ TRƯỜNG BĐS GẮN LIỀN VỚI ĐẤT QUẬN 2, 9 TP.HCM
1 ▪ Từ 2004 đến Q1/2022, thị trường bất động sản xây sẵn gắn liền với đất tại Quận 2, 9, TP.HCM
ghi nhận 10.258 căn nhà phố/ biệt thự từ 51 dự án, chiếm 51% tổng nguồn cung tại TP.HCM. ▪ Quận 2 và 9 với nguồn
Khu vực này được đánh giá là khu vực sôi động và phát triển bất động sản mạnh nhất tại cung và giá bán tăng
TP.HCM. Tuy nhiên, nguồn cung mới tại giảm mạnh từ năm 2018 do các vấn đề pháp lý, quỹ mạnh trong ba năm trở lại
đất phát triển ngày càng khan hiếm và ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh. đây dẫn đầu thị trường bất
▪ Về vị trí, Quận 9 ghi nhận nguồn cung lũy kế đạt 6.971 căn, cao hơn nguồn cung tại Quận 2 động sản xây sẵn gắn liền
Nguồn cung (3.137 căn) do vị trí xa khu vực trung tâm, thích hợp để phát triển các dự án bất động sản gắn với đất tại TP.HCM.
liền với đất quy mô lớn. ▪ Trong tương lai, CBRE kỳ
▪ Về loại hình sản phẩm, biệt thự chiếm lĩnh thị trường Quận 2, 9 từ năm 2004 đến 2011. Tuy vọng khu vực này sẽ tiếp
nhiên, nhà phố trở thành loại sản phẩm phổ biến nhất trong những năm gần đây, với thị phần tục sôi động nhờ quỹ đất
lên đến 54% vào Q1/2022 nhờ diện tích sản phẩm phù hợp đa số nhu cầu khách hàng. Nhà còn tương đối và quy
phố thương mại chiếm tỷ trọng 20% tổng nguồn cung khu vực nghiên cứu nhưng thu hút lượng hoạch tổng thể của thành
lớn sự quan tâm của người mua nhờ vị trí mặt tiền đắc địa và giá trị thương mại. phố trong tương lai hướng
về khu Đông. Các dự án
2 ▪ Tính đến Q1/2022, tỷ lệ bán tại Quận 2, 9 đạt 97%. Lượng tồn kho trên thị trường sơ cấp thấp đại đô thị quy mô lớn đang
được phát triển tại đây ghi
góp phần làm giá chào bán tăng nhanh và là động lực giúp thị trường thứ cấp sôi động.
▪ Giá bình quân tại quận 2 cao hơn so với mặt bằng chung của TP.HCM. Giá bán sơ cấp và thứ nhận kết quả kinh doanh
cấp đều tăng từ năm 2017 đến Q1/2022 trong bối cảnh nguồn cung mới sụt giảm. Tại Quận 2, tốt sẽ tạo đà cho thị
Tình hình
giá sơ cấp dao động từ 78 – 184 triệu đồng/m2 trong khi tại Quận 9 từ 40 – 122 triệu đồng/m2. trường, giúp thu hút lượng
hoạt động cầu lớn cho các dự án
Nhà phố thương mại tuy mới xuất hiện tại Quận 2, 9 từ năm 2014 nhưng ghi nhận mức giá bán
cao nhất. triển khai tiếp theo.
▪ Nhìn chung, giá thứ cấp tại Quận 2, 9 tăng đều hằng năm nhờ lượng cầu cao và áp lực từ giá ▪ Việc cải thiện cơ sở hạ
sơ cấp tăng mạnh. tầng giúp tăng khả năng
kết nối, từ đó nâng giá trị
dự án và tăng giá chào
3 ▪ Nguồn cầu thị trường bất động sản gắn liền với đất tại TP.HCM đi theo các dự án cơ sở hạ
tầng. Bên cạnh đó, các dự án đại đô thị phát triển phức hợp nhiều loại sản phẩm của các chủ
bán của các dự án hoặc
giai đoạn mở bán sau. Tuy
đầu tư lớn cũng góp phần thu hút các nhà đầu tư. nhiên, việc chậm tiến độ
Nguồn cầu ▪ Nhu cầu từ người mua nước ngoài ngày càng tăng nhờ nền tảng tài chính vững mạnh, hệ xây dựng cơ sở hạ tầng là
thống pháp lý cho phép người nước ngoài sở hữu tài sản tại Việt Nam được nới lỏng và giá trị một trong những thách
bất động sản đầu tư tại Việt Nam vẫn còn thấp hơn so với các nước trong khu vực. thức lớn đối với các chủ
đầu tư.
▪ Hiện tại, tỷ lệ người mua đầu tư chiếm trên 50% các giao dịch tại Quận 2, 9.
65
BẤT ĐỘNG SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT QUẬN 2, 9 TP.HCM

Phân tích nguồn cung – Bản đồ tổng nguồn cung
Khu vực Số dự Nguồn

nghiên án hiện cung
cứu tại hiện tại
Quận 2 18 3.212
Quận 9 32 6.971
Tổng 51 10.258
Quận 9 Dự án hiện tại (trên 70ha)
Dự án hiện tại (dưới 70ha)
Đồng Nai Quận 2 và Quận 9 là khu vực đáng

chú ý nhất ở khu Đông TP.HCM.
Các dự án biệt thự, nhà phố xây
sẵn tại đây tọa lạc tại giao lộ của
Cao tốc TP.HCM - Long Thành -
Dầu Giây và đường Võ Chí Công
(một phần của đường Vành đai 2).
Quận 2

66

Phân tích nguồn cung – Bản đồ nguồn cung sơ cấp
Số dự án sơ cấp Nguồn cung số

Khu vực
tại thời điểm cuối cấp tại thời điểm
nghiên cứu
Q1/2022 cuối Q1/2022
Quận 2 5 83
Quận 9 3 60
Tổng 8 143
Dự án sơ cấp tại thời điểm cuối Q3 2021
Tại khu vực Quận 2 và Quận 9 TP.HCM, nguồn cung biệt thự, nhà
Quận 9 phố xây sẵn sơ cấp chủ yếu từ dự án The Global City (34 căn) Phố
Đông Village của chủ đầu tư SCC (29 căn) và An Phú New City của
Công ty Xây dựng và Kinh doanh Nhà Phú Nhuận (12 căn) và của
chủ đầu tư Nam Long.
Nguồn cung bất động sản xây sẵn gắn liền với đất Quận 2, 9
TP.HCM theo chủ đầu tư, Q1/2022
Quận 2 60
50
40
Số căn
30
20
10
0
SCC
Masterise Homes
Sapphire
Phu Nhuan
Trung Thuy
Nam Long
Son Kim Land

Alpha Holding
67

Phân tích nguồn cung – Tổng quan thị trường
▪ Phần lớn người Việt Nam sống trong nhà thấp tầng tự xây dựng. Khi dân số và thu nhập tăng, thị trường bất động sản liền thổ bao gồm biệt thự và
nhà phố xây sẵn bắt đầu xuất hiện từ đầu những năm 2000.
▪ Về sản phẩm, diện tích đất biệt thự phổ biến nhất là 200-300m2 trong khi đối với nhà phố là khoảng 100m2 trở xuống. Mật độ xây dựng của dự án
biệt thự thường thấp, dao động trong khoảng 30% - 40%. Nhà phố và biệt thự là loại hình sản phẩm truyền thống được ưa chuộng trong các dự án
bất động sản liền thổ. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, nhà phố thương mại (shophouse) ngày càng thu hút được nhiều sự quan tâm của khách
hàng. Lợi thế bán hàng chủ lực của nhà phố thương mại là vị trí đẹp đắc địa trong dự án và có thể dùng cho cả hai mục đích thương mại và để ở.
Ngoài ra, loại hình sản phẩm này chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn cung của dự án (dao động từ 10% đến 20%) do vị trí đẹp có giới hạn. Điều
này cũng giải thích cho mức tăng giá mạnh và tốc độ bán nhanh hơn của nhà phố thương mại so với sản phẩm nhà phố và biệt thự.
▪ Do cần quy mô đất lớn, các dự án bất động sản liền thổ thường có được phát triển ở các vị trí ngoài trung tâm nơi có quỹ đất lớn. Thành công của các
dự án này gắn liền với sự phát triển cơ sở hạ tầng. Khu Đông của TP.HCM là một ví dụ điển hình cho sự đóng góp đáng kể của phát triển cơ sở hạ
tầng vào tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản xây sẵn gắn liền với đất. Nhờ sự phát triển đồng bộ và nhanh chóng của hệ thống giao thông
như đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây, đại lộ Mai Chí Thọ và đường Vành đai 2, các dự án bất động sản xây sẵn gắn liền với đất nằm dọc các
trục đường chính này đã ghi nhận kết quả bán hàng ấn tượng.
▪ Kể từ năm 2018, quỹ đất phát triển nội đô TP.HCM giảm đáng kể, các cụm phát triển nhà xây sẵn gắn liền với đất không chỉ mở rộng ra các khu vực
ngoài trung tâm TP.HCM như Quận 2, Quận 9, Thủ Đức và Nhà Bè, mà còn lan đến các vùng phụ cận bao gồm huyện Long Thành, Nhơn Trạch, tỉnh
Đồng Nai và huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Các vấn đề trong nửa cuối năm 2018 và tiếp tục trong năm 2019 liên quan đến việc cấp phép các dự án
mới tại TP.HCM làm giảm đáng kể nguồn cung bất động sản liền thổ mới. Khó khăn đã đe dọa thị trường bởi sự khan hiếm nguồn cung mới và kéo
theo đó là giá chào bán leo thang. Trong nửa cuối năm 2019, mặc dù thị trường hoạt động tốt ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp với tỷ lệ bán tốt,
nhưng tốc độ tăng giá chào bán có phần chững lại. Trong năm 2020 và 2021, giai đoạn dịch bệnh bùng phát tại Việt Nam, các dự án nhà liền thổ vẫn
được các nhà đầu tư săn đón và tìm hiếm cơ hội đầu tư ngay cả khi được chào bán trực tuyến.
68

Nguồn cung bất động sản xây sẵn gắn liền đất, Quận 2, 9 TP.HCM, 2004 – Q1/2022
Số lượng nhà phố/nhà phố
12,000 Giai đoạn bùng nổ

10,000
TM/biệt thự lũy kế
8,000
6,000
4,000
2,000
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Q1
2022
Nhà phố Biệt thự Nhà phố thương mại
▪ Nguồn cung nhà phố/ biệt thự tại Quận 2, 9 duy trì vị trí dẫn đầu thị trường bất động sản xây sẵn gắn liền với đất tại TP.HCM từ 2015 đến nay,
với thị phần đạt 51% tổng nguốn cung nhà phố/ biệt thự toàn thành phố Q1/2022. Trong giai đoạn bùng nổ 2014 – 2017, nguồn cung mới tại
khu vực này ghi nhận mức tăng trung bình hơn 1.500 căn mỗi năm, tương đương mức tăng trưởng 68%/năm.
▪ Quận 2 với nguồn cung tăng bình quân 32% mỗi năm từ 2004. Trước năm 2014, đa số các dự án triển khai ở quy mô dưới 100 căn. Từ năm
2014, thị trường quận ghi nhận các dự án quy mô lớn trên 200 sản phẩm với đa dạng loại hình sản phẩm, giúp nguồn cung được cải thiện.
Một số dự án tiêu biểu như Phố Đông Village, các dự án của Đại Quang Minh (Saroma Villa, Sala Shophouse, Sari Town) và Lakeview City.
Từ năm 2018 đến nay, nguồn cung mới tại Quận 2 giảm mạnh do các vấn đề pháp lý và quỹ đất khiêm tốn. Vị trí kết nối khu vực CBD thúc
đẩy các chủ đầu tư triển khai dự án căn hộ hơn là dự án thấp tầng. Hai dự án gần nhất mở bán năm 2019, 2020 là An Phú New City và Q2
Thảo Điền. 9 tháng đầu năm 2021 không ghi nhận dự án mở bán mới. Đầu năm 2022, quận 2 ghi nhận nguồn cung nhà phố mới từ dự án
The Global City.
▪ Quận 9 ghi nhận dự án 115 căn biệt thự đầu tiên vào năm 2005. Đến năm 2009, thị trường mới xuất hiện các dự án tiếp theo. Từ 2014 đến
Q3 2021, nguồn cung nhà phố/ biệt thự tại Quận 9 tăng 31%/năm với hàng loạt dự án từ quy mô nhỏ đến lớn. Nổi bật trong 3 năm gần đây là
Dragon Village, Verosa Park, hai phân khu The Manhattan và The Manhattan Glory - Vinhomes Grand Park. Tính đến Q3 2021, Quận có một
dự án The 9 Stellars ra mắt. Còn tính đến Q1/2022, quận 9 chưa ghi nhận thêm nguồn cung nào mới.
69

Nguồn cung tích lũy bất động sản xây sẵn gắn liền với đất Nguồn cung sơ cấp bất động sản xây sẵn gắn liền với đất theo
theo vị trí và sản phẩm, Quận 2, 9 TP.HCM, Q1/2022 vị trí và theo sản phẩm, Quận 2, 9 TP.HCM, Q1/2022
7,000 120
6,000 100
5,000
Số căn
80
Số căn
4,000 60
3,000
40
2,000
1,000 20
0 0
Nhà phố Biệt thự Nhà phố thương Nhà phố Biệt thự
mại
Quận 2 Quận 9 Quận 2 Quận 9
▪ Về vị trí, Quận 9 được đánh giá là khu vực sôi động hơn với thị Tỷ trọng nguồn cung tích lũy bất động sản xây sẵn gắn liền với đất
phần 68% tổng nguồn cung khu vực nghiên cứu, tương đương Quận 2, 9 TP.HCM, Q1/2022
34% nguồn cung nhà phố/biệt thự TP.HCM.
▪ Về sản phẩm, nhà phố với ưu thế diện tích vừa phải (khoảng dưới 100%
150m2) và đáp ứng đa số nhu cầu người mua nên ghi nhận tỷ 80%
trọng lớn nhất trong tổng nguồn cung Quận 2, 9 với 58%. Biệt thự
chiếm đa số trong cơ cấu sản phẩm từ 2004 đến 2013 nhưng đến 60%
Q1/2022 chỉ đóng góp 22% trong tổng nguồn cung khu vực.
Nguyên nhân là do số lượng biệt thự mở bán tăng chậm hơn hai 40% 74%
loại hình sản phẩm còn lại. Nhà phố thương mại tuy chỉ mới xuất 54%
hiện từ 2014 nhưng đã tăng mạnh và xuất hiện ở hầu hết các dự 20% 35%
án triển khai năm 2019, 2020 tại Quận 2, 9. Nhà phố thương mại
0%
tại Quận 2, 9 chiếm 74% tổng số lượng nhà phố thương mại toàn
Nhà phố Biệt thự Nhà phố thương
thành phố.
mại
Quận 2,9 Các quận/huyện còn lại của TP.HCM
70

Phân tích nguồn cung – Nguồn cung tương lai
Trong tương lai, nguồn cung mới dự kiến chủ yếu sẽ đến từ dự án quy mô lớn từ các chủ đầu tư nổi tiếng như Vinhomes, Khang Điền, Novaland, đặc
biệt là tại Quận 9. Khu Đông TP.HCM được dự báo có nhiều tín hiệu khả quan nhưng vị trí các dự án sẽ nằm ở xa hơn, cụ thể như khu vực giáp ranh
TP.HCM và tỉnh Đồng Nai.
Thời gian dự
Chủ đầu
Stt Dự án Quận Quy mô kiến triển
tư
khai
1 Vạn Phúc City Thủ Đức Đại Phúc 60 căn 2022

3
1 4 2
An Phú New
2
Phú
40 căn 2022
City Nhuận
Quận 9
3 Golf View 9 Novaland 300 căn 2022
Vinhomes
2 4
Grand Park
9 Vinhomes 300 căn 2022
Quận 2
Dự án tương lai
Dự án hiện hữu

71

Các đơn vị phát triển bất động sản lớn trong khu vực nghiên cứu
Các chủ đầu tư tiêu biểu phát triển dự án bất động sản xây sẵn gắn liền với đất tại khu vực Quận 2, 9 là Khang Điền, M.I.K, Vinhomes và Novaland.
Nguồn cung từ bốn chủ đầu tư này đóng góp 63% tổng nguồn cung nhà phố/ biệt thự ở 2 quận nghiên cứu, phần còn lại thuộc về 17 đơn vị phát triển
còn lại với các dự án quy mô nhỏ đến trung binh.
▪ Khang Điền với lợi thế quỹ đất dồi dào tại Quận 9
Dự án của Khang Điền bắt đầu phát triển và mở bán dự án đầu tiên (Hoja
Dự án của M.I.K Villa) năm 2011. Từ 2014 đến 2020, gần như mỗi
năm chủ đầu tư này đều cho ra mắt 1 dự án mới.
Dự án của Novaland Đến Q1/2022, Khang Điền dẫn đầu thị phần nguồn
Dự án của Vinhomes cung bất động sản gắn liền với đất tại Quận 2, 9 với
21%. Dự án gần nhất là Verosa Park, mở bán năm
2019, 2020.
▪ M.I.K đứng vị trí thứ 2 với thị phần 15% tổng nguồn
Quận 9 cung nhà phố/ biệt thự xây sẵn tại Quận 2, 9. Tuy
chỉ phát triển 5 dự án tại khu vực nghiên cứu, tất cả
các dự án của M.I.K đều có quy mô trên 150 căn.
Gần 60% nguồn cung của chủ đầu tư này được tung
ra thị trường vào năm 2017, ngay trong giai đoạn
bùng nổ của thị trường.
▪ Vinhomes chỉ mới gia nhập thị trường từ 2020 với
hai phân khu thấp tầng The Manhattan và The
Manhattan Glory thuộc dự án đại đô thị phức hợp
Vinhomes Grand Park.
▪ Novaland bắt đầu phát triển nhà phố/ biệt thự tại
Quận 2 Quận 2, 9 từ 2014 với dự án Lucky Dragon (38 căn).
Các dự án được ra mắt tiếp theo từ 2014 đến 2019
có quy mô tăng dần.

72

Phân tích nguồn cầu – Các yếu tố kích cầu
Các yếu tố vĩ mô ▪ Nền kinh tế được cải thiện và dần ổn định củng cố niềm tin của chủ đầu tư và người mua vào thị trường
bất động sản, đặc biệt là gia tăng nhu cầu ở thị trường bất động sản nhà ở.
Dân số và tốc độ
đô thị hóa ▪ Sự gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh làm tăng nhu cầu về nhà ở
Thu nhập trung ▪ Thu nhập hộ gia đình tăng khiến nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống bao gồm nhà ở, phương tiện đi
bình lại và lối sống.
Quy hoạch đô thị ▪ Khu Đông và Nam là hai hướng phát triển trọng điểm tại TP.HCM
Cơ sở hạ tầng ▪ Cơ sở hạ tầng là động lực chính cho thị trường bất động sản nhà ở. Với sự cải thiện về cơ sở hạ tầng,
nhiều dự án chung cư được phát triển cùng và gần với các dự án hạ tầng.
73

Phân tích nguồn cầu – Các yếu tố kích cầu
Dân số TP.HCM, 2010 – 2020 Thu nhập bình quân đầu người TP.HCM, 2015 – 2020
10,000,000 10% 8,000
Thu nhập binh quân đầu người

Tốc độ tăng dân số
8,000,000 8%
(USD/ người/ năm)

6,000
6,000,000 6%
Dân số
4,000,000 4% 4,000
2,000,000 2%
2,000
0 0%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020 0
số thành thị
Urban
Dân Ruralsố nông thôn
Dân 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Tốc độ population
Urban tăng dân số
growth Tốc độ tăng dân growth
Ruralpopulation số
thành thị nông thôn
Nguồn: Niên giám thống kê TP.HCM. Nguồn: Niên giám thống kê TP.HCM.
▪ Tỷ lệ đô thị hóa của TP.HCM ở mức cao – 79% là yếu tố quan trọng ▪ Thu nhập bình quân đầu người tại TP.HCM tăng 4,6%/năm và hiện đạt
thúc đẩy nhu cầu nhà ở. Dân số đô thị cao tạo ra nhu cầu về nhà ở 6.400 USD/ người/ năm, mặc dù gần như không đổi trong năm 2020.
ngày càng nhiều và đa dạng.
▪ Thu nhập bình quân tại TP,HCM đứng thứ 2 tại Việt Nam (chỉ sau Bình
▪ Nhu cầu mua nhà là do sự gia tăng dân số tự nhiên, triển vọng kinh tế Dương) và cao hơn gần 55% so với thu nhập bình quân của Việt Nam.
và cơ hội nghề nghiệp giúp TP.HCM thu hút lượng lớn người lao động Thu nhập tăng là động lực cho bất động sản nhà ở phát triển. Đây là lý
nhập cư, từ các địa phương khác trong nước và nước ngoài. do khiến người từ TP.HCM chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu khách mua
bất động sản ở các địa phương khác.
74

Phân tích nguồn cầu – Một số dự án cơ sở hạ tầng trọng điềm
Đại lộ Võ Văn Kiệt Xa lộ Hà Nội ▪ Tương tự thị trường căn hộ,

cơ sở hạ tầng là yếu tố kích
cầu chính đối với thị trường
nhà phố/ biệt thự. Từ năm
2007 đến nay, hệ thống cơ
sở hạ tầng của TP.HCM đã
được cải thiện nhanh chóng
với việc hoàn thành các dự
án trọng điểm.
Đại lộ Nguyễn Văn Linh Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây

75

Phân tích nguồn cầu – Nhận định định tính về các tiêu chí lựa chọn sản phẩm
▪ Trên 50% người mua bất động sản xây sẵn gắn liền với đất tại Quận 2, 9 với mục đích đầu tư trung và dài hạn để cho thuê hoặc chờ
tăng giá. Do đó, các sản phẩm nhà phố và nhà phố thương mại được ưu tiên lựa chọn hơn vì vốn đầu tư ban đầu ít (do diện tích đất
nhỏ hơn biệt thự) dẫn đến tính thanh khoản cao hơn.
▪ Nhà phố thương mại thu hút lượng quan tâm lớn nhờ thường nằm tại các vị trí mặt tiền, thiết kế nhiều tầng, tốc độ tăng giá cao hơn các
vị trí nội khu bên trong, đồng thời cũng thuận tiện cho hoạt động cho thuê kinh doanh. Đặc biệt, các căn nhà phố thương mại nằm trong
các khu đô thị phát triển phức hợp thu hút lượng cầu lớn để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cư dân.
▪ Vị trí, tiện ích xã hội, cơ sở hạ tầng hiện tại và tương lai là những yếu tố quan trọng thu hút sự quan tâm của người mua đối với một dự
án nhà phố/ biệt thự xây sẵn. Bên cạnh các tiện ích ngoại khu, các dự án phát triển đầy đủ tiện ích nội khu cũng thu hút lượng cầu cao
hơn, đặc biệt là đối với các khu vực mới hình thành như Quận 2, 9. Chủ đầu tư cần có chiến lược và hoạch định tiến độ xây dựng phù
hợp để khi bàn giao nhà cũng đồng thời có tiện ích, phục vụ nhu cầu ở của cư dân.
76

▪ Hiện tại, thời gian thanh toán của sản phẩm bất động sản xây sẵn gắn liền với đất nhanh hơn so với căn hộ do thời gian thi công nhanh
hơn. Khách hàng mua sẽ thanh toán từ 6-10 lần trong vòng 1-1,5 năm. Các khách hàng thanh toán nhanh được nhận chiết khấu 2-18%
trên giá bán chưa bao gồm VAT và phí bảo trì.
▪ Một số chủ đầu tư áp dụng thêm chiết khấu cho khách mua sỉ (từ 2 căn trở lên) và chiết khấu cho khách hàng thân thiết (thông thường
là 1%) nhằm thu hút và xây dựng tập khách hàng trung thành.
The 9 Stellars Verosa Park Vinhomes Grand Park

Phương thức thanh toán chuẩn
Phương thức thanh toán nhanh

77

Tương tự thị trường Đồng Nai, tại TP.HCM, các chủ đầu tư cũng áp dụng các ưu đãi bán hàng dạng voucher, quà tặng hoặc quy đổi thành tiền trừ trực tiếp
vào giá bán. Khách hàng thân thiết, khách mua sỉ thường được thêm các ưu đãi chiết khấu. Cụ thể tại dự án Verosa Park, theo chính sách bán hàng
Q1/2021, mức chiết khấu trừ trực tiếp trên giá chưa VAT lên đến 12%.
Vinhomes Grand Park – The Manhattan & The Manhattan Glory Verosa Park
Các ưu đãi trừ trực tiếp vào giá bán (Verosa Park – 2021)
III Chiết khấu mua sỉ/ khách hàng thân thiết: 1-1,5% trên giá căn chưa VAT
IV.1 700.000.000 – 1.500.000.000 VND
IV.2 8 x 56.000.000 = 448.000.000 VND
IV.3 100.000.000 VND
1-1,5% + 1,2-2 tỷ VND, tương đương mức giảm tối đa khoảng 10-12% trên
Tổng
giá căn chưa VAT
78
BẤT ĐỘNG SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Phân tích nguồn cầu – Điều kiện bàn giao sản phẩm
Hiện nay, hầu hết các dự án đều đưa ra hình thức hoàn thiện và sơn bên ngoài, thô bên trong để khách hàng tùy ý sửa chữa và trang trí nội thất. Hình
thức này được nâng cấp so với điều kiện bàn giao đất nền và nhà xây thô vốn phổ biến trước đây.
Lakeview City – Quận 2, TP.HCM Vinhomes Grand Park – Quận 9, TP.HCM Verosa Park – Quận 9 , TP.HCM
Aqua City – Biên Hòa, Đồng Nai SwanPark – Nhơn Trạch, Đồng Nai SwanBay – Nhơn Trạch, Đồng Nai
Các dự án bất động sản xây sẵn gắn liền với đất tại TP.HCM như Lakeview City, Vinhomes Grand Park, Verosa Park đều có phần thô, sơn bên ngoài
(dây điện và cấp thoát nước chỉ đấu nối phía trước nhà). Một số dự án cung cấp sàn hoàn thiện bằng gạch men. Điều kiện bàn giao này cho phép người
mua thiết kế lại (tái cấu trúc) bên trong căn nhà cho phù hợp với sở thích và nhu cầu sử dụng. Tương tự, tại các dự án tiêu biểu ở Đồng Nai như Aqua
City, SwanPark, SwanBay, chủ đầu tư cũng bàn giao nhà hoàn thiện bên ngoài, thô bên trong.
79
BẤT ĐỘNG SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Phân tích nguồn cầu – Điều kiện bàn giao sản phẩm
Vinhomes Grand Park – Quận 9, TP.HCM
80

Phân tích nguồn cầu – Tiện nghi, tiện ích
▪ Trước năm 2014, nhà phố/ biệt thự thường được phát triển trong các dự án quy mô nhỏ, trong đó các tiện ích và dịch vụ khá hạn chế và
chỉ bao gồm khu vực cây xanh, hồ cảnh. Khi thị trường phục hồi trở lại, đặc biệt là kể từ nửa cuối năm 2014, các chủ đầu tư bắt đầu
tung ra các dự án quy mô lớn, bổ sung thêm nhiều tiện ích và dịch vụ nhằm thu hút người mua, đặc biệt là phân khúc người tiêu dùng
cuối cùng.
▪ Một số tiện ích nội khu cơ bản được triển khai trong các dự án bất động sản xây sẵn gắn liền với đất như:
Khu vực thể thao ngoài

Trung tâm mua sắm,
Trường học trời (bóng rổ, đường
Cửa hàng tiện lợi
chạy bộ,...)
Ngân hàng/ Máy ATM Trung tâm chăm sóc Nhà hàng
sức khỏe
Phòng gym Dịch vụ vận chuyển Khu làm đẹp, mát-xa
Hồ bơi Khu vui chơi trẻ em Bảo vệ

81

Tình hình hoạt động
Giá chào bán sơ cấp bất động sản xây sẵn gắn liền với đất, Quận 2, 9 TP.HCM, 2017 – Q1/2022
Giá bán sơ cấp (triệu đồng/m2)
320
280
240
200
160
120
80
40
0
2017 2018 2019 2020 2021 Q1 2022
Nhà phố - Quận 2 Biệt thự - Quận 2 Nhà phố thương mại - Quận 2

Tỷ giá 2021: 23.200 VND/1 US$. Tỷ giá 2022: 22.820 VND/1 US$.
▪ Trong khu vực nghiên cứu, Quận 2 có mức giá bán cao hơn nhờ vị trí thuận lợi tiếp giáp khu trung tâm thành phố. Biệt thự ghi nhận giá bán thấp
nhất – 78 triệu đồng/m2 trong khi nhà phố đạt 274 triệu đồng/m2 (nhờ vào dự án cao cấp mới The Global City). Giá bán nhà phố thương mại đạt
mức giá cao nhất những năm trước do sản phẩm này chủ yếu nằm trong các dự án mới mở bán từ năm 2019 và thường được quy hoạch ở vị trí
mặt tiền.
▪ Tại Quận 9, nhà phố thương mại có mức giá bán cao nhất – 124 triệu đồng/m2, đạt tốc độ tăng giá kỷ lục 163% y-o-y vào năm 2020 nhờ hai phân
khu thấp tầng The Manhattan và The Manhattan Glory thuộc Vinhomes Grand Park. Giá bán biệt thự và nhà phố không có nhiều chênh lệch vào
năm 2021, lần lượt là 59 và 61 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, vào Q1 đã có sự thay đổi khi nhà phố quận 9 có giá bán tăng vọt là 119 triệu đồng/m2
(nhờ vào giá bán của dự án the 9 Stellars), còn giá trung bình biệt thự giảm còn 40 triệu đồng/m2.
82

Giá chào bán thứ cấp bất động sản xây sẵn gắn liền với đất, Quận 2, 9 TP.HCM, 2017 – Q1/2022
300
(triệu đồng/m2 đất)
250
Giá bán thứ cấp
200
150
100
50
0
2017 2018 2019 2020 2021 Q1 2022

Giá thứ cấp bình quân: triệu đồng/m2 (không bao gồm thuế VAT và được tính trên diện tích đất), thể hiện tất cả các dự án đang bán trên thị trường thứ cấp trong quý nghiên cứu.
Tỷ giá 2021: 23.200 VND/1 US$. Tỷ giá 2022: 22.820 VND/1US$
▪ Trừ nhà phố và biệt thự Quận 9 có mức giá thứ cấp giảm nhẹ, hầu hết các sản phẩm khác đều đã tăng trưởng trở lại. Tại Quận 2, nhà phố thương
mại đạt mức giá thứ cấp bình quân 268 triệu đồng/m2, nhà phố và biệt thự tăng ổn định 10% - 17% mỗi năm từ 2017 đến nay. Tương tự, loại hình
nhà phố thương mại tại Quận 9 đều nhận mức tăng giá thứ cấp đều mỗi năm nhờ lượng cầu cao và áp lực từ giá sơ cấp tăng mạnh.
▪ Tại Q1/2022, giá thứ cấp của nhà phố thương mại tại Quận 2 ghi nhận là 268 triệu đồng/m2. Giá giảm mạnh vào năm 2018 do mức giá thấp hơn
mặt bằng chung của dự án Lakeview City. Nguồn cung mới hạn chế từ năm 2019 trở lại đây và chủ sở hữu có nhu cầu cho thuê kinh doanh hơn là
sang nhượng khiến giá nhà phố thương mại tại Quận 2 gần như đi ngang.
83

Số căn bán được và tỷ lệ bán bất động sản xây sẵn gắn liền với đất, Quận 2, 9 TP.HCM, 2017 – Q1/2022
2,500 100%
2,000 80%
Tỷ lệ bán (%)
1,500 60%
Số căn
1,000 40%
500 20%
0 0%
2017 2018 2019 2020 2021 Q1 2022
Nguồn cung mới Số căn bán được trong năm Tỷ lệ bán lũy kế
▪ Lượng hàng tồn kho biệt thự/ nhà phố ở mức thấp, đặc biệt sau giai đoạn sụt giảm nguồn cung mới trong năm 2018, 2019. Nhu cầu cao trong bối
cảnh nguồn cung hạn chế đã thúc đẩy mức độ hấp thụ của thị trường. Số căn bán được đa số đều duy trì cao hơn nguồn cung mới hằng năm.
▪ Tỷ lệ bán được cải thiện đáng kể trong 5 năm trở lại đây. Đến Q1/2022, tỷ lệ bán lũy kế tại khu vực nghiên cứu (Quận 2, 9 TP.HCM) đạt 99%,
tăng 14 điểm phần trăm so với năm 2017.
84

Mức dao động đơn giá bất động sản xây sẵn gắn liền với đất theo khu vực và theo sản phẩm, Quận 2, 9 TP.HCM, Q1/2022
Quận 2 Quận 9
400 367 140
Giá sơ cấp (triệu đồng/m2)
124 124
350
Giá sơ cấp (triệu đồng/m2)

120
300 118
100
250
80
200 155
153 60
150 184 41
40
100
20 34
50 74
0 0
Nhà phố Biệt thự Nhà phố thương mại Nhà phố Biệt thự Nhà phố thương mại
▪ Trong Q1/2022, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại Quận 2, 9 TP.HCM ghi nhận 42 giao dịch sơ cấp tại dự án mới mở bán The Global
City. Nguồn cung sơ cấp Q1/2022 là 75 căn nhà phố.
▪ Quận 2 với vị trí kết nối tốt và nhiều dự án của chủ đầu tư nước ngoài nên mặt bằng giá nhìn chung cao hơn và dao động mạnh hơn so với
Quận 9. Giá cả 3 loại hình sản phẩm đều từ 80 triệu đồng/m2 đất trở lên.
▪ Trong khi đó, nhà phố Quận 9 có mức dao động giá trong khoảng 118 – 124 triệu đồng/m2 đất, biệt thự có mức giá từ 34 – 41 triệu đồng/m2,
nhà phố thương mại có mức giá khoảng 124 triệu đồng/m2 ghi nhận tại các dự án mở bán trong năm 2021, Q1/2022.
85

Cơ hội/ Thách thức
▪ Bất động sản gắn liền với đất được người Việt Nam ưa chuộng theo truyền thống, vừa để ở vừa để đầu tư. Điều này là do
quan niệm rằng đất đai giữ giá trị theo thời gian và truyền thống sống nhà thấp tầng của người Việt.
▪ Do thiếu quỹ đất phát triển và khó khăn về vấn đề pháp lý ở khu vực đô thị của TP.HCM, thị trường bất động sản ghi nhận sự
quan tâm hướng về các khu vực lân cận của TP.HCM như Long Thành, huyện Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai, huyện Bến Lức
tỉnh Long An và các huyện phía bắc Bình Dương, nơi có nhiều cơ sở hạ tầng quan trọng sắp được triển khai. Giá nhà liền đất
Cơ hội tại các khu vực này đang hấp dẫn hơn so với TP.HCM.
▪ Việc thắt chặt tín dụng và các quy định pháp luật sẽ ảnh hưởng đáng kể đến chủ đầu tư và khách hàng nhưng sẽ thanh lọc và
giúp thị trường hoạt động lành mạnh và minh bạch hơn.
▪ Dịch COVID-19 đã làm thị trường bất động sản chậm lại. Tuy nhiên, với triển vọng tích cực của kinh tế vĩ mô, thị trường được
kỳ vọng sẽ hồi phục mạnh mẽ. Đầu tư vào cơ sở hạ tầng là yếu tố then chốt để khởi động lại sự phát triển của thị trường bất
động sản, đặc biệt là sản phẩm bất động sản liền thổ.
▪ Thông tư số 19/2017/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước siết chặt các quy định về cho vay tín dụng và do đó hạn chế doanh
nghiệp tiếp cận các nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, họ phải tìm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư khác trong nước,
các nhà đầu tư nước ngoài và các quỹ đầu tư khác. Nghị định số 22/2019/TT-NHNN được ban hành vào tháng 11 năm 2019
(có hiệu lực từ ngày 01/01/2020) sửa đổi các quy định về giới hạn và các tỷ lệ bảo đảm an toàn đối với ngân hàng, chi nhánh
ngân hàng nước ngoài. Cụ thể, NHNN tiếp tục siết chặt tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Thông tư và Nghị
Thách thức định trên hạn chế cơ hội tiếp cận quỹ tài chính của các chủ đầu tư. Hơn nữa, các quy định này cũng gây khó khăn cho khách
hàng và nhà đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính.
▪ Thời gian gần đây, giá bán bất động sản liền thổ tăng nhanh và liên tục đạt mức giá kỷ lục mới, đặc biệt là tại Quận 2, Quận 9,
Huyện Bình Chánh và Huyện Nhà Bè với kỳ vọng phát triển hạ tầng. Do đó, giá chào bán tại các khu vực này đã tăng lên
đáng kể. Một bộ phận lớn người mua sẵn sàng tìm kiếm các sản phẩm thay thế tại các thị trường tỉnh như Đồng Nai, Bình
Dương, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu với tỷ suất lợi nhuận phù hợp và chi phí hợp lý hơn.
86

2022Q1 - CBRE (Trích NCTT)

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

2022Q1 - CBRE (Trích NCTT)

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN KINH TẾ,

XÃ HỘI, ĐÔ THỊ TẠI ĐỒNG NAI

TP.HCM Long An Đồng Nai Binh Dương

Diện tích (km2) 2.095 4.494 5.863 2.694

Dân số (2020) 9.227.598 1.713.658 3.177,400 2.580.550

Quy mô kinh tế GRDP (2020, tỷ VND) 1.371.716 131.906 372.953 389.451

Tăng trường kinh tế

FDI còn hiệu lực đến T12/2020

Doanh số bán lẻ (2020, tỷ VND) 1.136.550 92.126 183.419 252.889

Số lượt khách du lịch (2019) 41.389.000 1.800.000 3.800.000 5.150.000

Thu nhập bình quân đầu người

Tốc độ tăng trường (%)

Nguồn: Thống kê tỉnh Đồng Nai.

20,000 Giày dép Phụ tùng, MMTB cho SX

15,000 Hàng may mặc Hóa chất công nghiệp

10,000 Hàng mộc Sắt thép

0 Hàng điện tử Máy tính và linh kiện

Xuất khẩu Nhập khẩu Thặng dư XNK

Nguồn: Thống kê tỉnh Đồng Nai.

160,000 Lương thực, thực phẩm

Nguồn: Thống kê tỉnh Đồng Nai.

Cập nhật thị trường KCN Đồng Nai đến Q1/2022:

12% Dịch vụ công nghệ thông tin

10% Nhựa và cao su Ngành công nghệ cao

Nguồn: BP. Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam.

1 1 phần vành đai 3

2 Cầu Cát Lái

HCMC - Trung Lương Cao tốc Biên Hòa –

TP. Vũng Tàu

Hiện hữu Vị trí dự án

Nguồn: BP. Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam

Dự án Đặc điểm và trạng thái hiện tại

Cao tốc Bến Lức – Long Thành ▪ Chiều dài: 58 km

Nguồn: BP. Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam

Dự án Quy mô Hiện trạng Ghi chú

Dự án Quy mô Hiện trạng Ghi chú

Nguồn: BP. Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam

Dự án Quy mô Hiện trạng Ghi chú

Nguồn: BP. Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam

*Số thứ tự theo mật độ dân số từ thấp đến cao

3,500 1,500 4,500

Mật độ dân số (người/km2)

1,400 300 900

Thành thị Nông thôn

Tốc độ đô thị hóa

Dân số thành thị CAGR (2016-2020) Tỷ lệ đô thị hóa

Nguồn: Thống kê tỉnh Đồng Nai.

Tỷ lệ thất nghiệp (%)

Nguồn: Thống kê tỉnh Đồng Nai.

6,000 15,000 20%

Tốc độ tăng trung bình (2015-2019)

Nguồn: Thống kê tỉnh Đồng Nai.

Nguồn: Kết quả điều tra dân số 2019

TP.HCM Long An Đồng Nai Binh Dương Cả nước

Dân số (2020) 9.227.598 1.713.658 3.177,400 2.580.550 97.582.694

Mật độ dân số 2020 (người/km2) 4.404 381 542 958 295

Tỷ lệ đô thị hóa (2020) 79,0% 18,2% 44,3% 84,4% 36,8%

Tốc độ tăng dân số thành thị (trung bình

Số lượng TTTM/Siêu thị (2020) 282 8 19 17 1.413

Số lượng trường học (2020) 2.281 543 679 884 26.403

Số lượng bệnh viện (2020) 130 24 20 28 1.332

Nguồn: Thống kê tỉnh Đồng Nai, CBRE Việt Nam.

TP.HCMC Long An Đồng Nai Bình Dương