大灣區住宅市場及商業物業投資市場

回顧及展望
2023年上半年

Cushman & Wakefield | 1H 2023 Hong Kong Office, Retail and Residential Markets 1
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2023年 7月

戴德梁行 | 2023上半年大灣區住宅及商業物業投資市場 2
大灣區各城市一手住宅銷售數字
2023上半年整體一手銷售數字有改善
整體一手銷售套數 (套)

1H 2022 2H 2022 1H 2023 環比 同比

80,000
191,082 212,071 221,939 4.7% 16.1%
70,000

60,000

50,000

40,000

30,000

20,000

10,000

-
2022
廣州 2023
廣州 2022
惠州 2023
惠州 2022 2023
佛山 佛山 2022 2023
江門 江門 2022 中山
中山 2023 2022
深圳 2023
深圳 2022 2023
肇慶 肇慶 2022 東莞
東莞 2023 2022
珠海 2023
珠海
22廣州23 22惠州23 22佛山23 22江門23 22中山23 22深圳23 22肇慶23 22東莞23 22 珠海23

Q1 Q2 Q3 Q4

資料來源：中指數據、戴德梁行研究部

戴德梁行 | 2023上半年大灣區住宅及商業物業投資市場 3
大灣區每月一手住宅銷售數字
年初 “金三銀四”旺季表現不俗，但四月後成交量開始回落

銷售套數 (套) 大灣區每月銷售套數

60,000 整體一手銷售套數 (套)
2022 2023F 同比
50,000 430,000 –
403,153 7 – 15%
44.4% 460,000
40,000
2022
30,000

20,000 2023
2023下半年 每月平均
約35,000 – 40,000套
10,000

-
一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月

2022 2023

資料來源：中指數據、戴德梁行研究部

戴德梁行 | 2023上半年大灣區住宅及商業物業投資市場 4
各城市一手房價表現
各城市表現不一 - 廣州、東莞、佛山表現勝於其他城市

2022年6月 2022年12月 2023年6月

城市
(人民幣, 每平方米) (人民幣, 每平方米) (人民幣, 每平方米)
年初至今變化 ∆ 按年變化 ∆
深圳 74,954 66,589 64,358 -3.4% -14.1%

廣州 38,163 35,871 41,857 16.7% 受 “價高量少” 9.7%

的優質新盤
東莞 30,906 30,247 39,974 32.2% 銷情帶動 29.3%

珠海 25,690 25,485 25,332 -0.6% -1.4%

佛山 19,528 18,545 20,374 9.9% 4.3%

惠州 12,880 14,223 13,818 -2.8% 7.3%

中山 15,242 16,274 14,959 -8.1% -1.9%

江門 8,607 8,181 8,056 -1.5% -6.4%

肇慶 5,861 7,237 6,998 -3.3% 19.4%

資料來源：中指數據、戴德梁行研究部

戴德梁行 | 2023上半年大灣區住宅及商業物業投資市場 5
深圳中高端二手住宅價格指數
戴德梁行深圳房價指數從2021年頂峰下調8.9%

價格指數 萬平方米
180 2021 Q2 (頂峰) 540
160
160 8.9% 2023 Q2
146
450
140
二手住宅價格變化 (%)​
120 2023 Q2​ 360
按季 -2.5%
100
年初至今 -2.1%
270
80 按年 -5.7%
自2021 Q2
-8.9%
60 （歷史高位） 180

40
90
20

0 0
2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018 2018 2019 2019 2019 2019 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 2023 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

二手住宅成交面積 (萬平方米; 右軸) 中高端二手住宅價格指數 (左軸）

資料來源：深圳市房地產資訊平台、戴德梁行研究部
注：2016年Q1指數為100

戴德梁行 | 2023上半年大灣區住宅及商業物業投資市場 6
大灣區住宅市場回顧及展望
成交量

➢ 發展商推盤步伐加快，上半年整體一手銷售數字有改善
➢ 雖然政府放鬆部分調控措施，但市場反應未如想像般熱烈
➢ 預計2023全年銷售數字約43至46萬套，比上年全年增長
約 7至15%

房價
➢ 預計下半年二手房價格普遍下調5%，利好自用型買家
➢ 廣州、東莞、佛山上半年房價表現勝於其他城市
2023年 7月

戴德梁行 | 2023上半年大灣區住宅及商業物業投資市場 8
記者招待會內容
市場熱點
消費類基礎設施公募REITs帶動市場熱度
自用型買家類型多樣化
產業園熱度飆升

大灣區市場分析
2.1 佔全國成交比例
2.2 全國各城市大宗交易額排名
2.3 10億以上成交
2.4 物業類型分析
2.5 廣州全年交易額趨勢
2.6 廣州成交情況
2.7 深圳全年交易額趨勢
2.8 深圳成交情況

2023年下半年展望
2.1 大灣區2023年上半年總成交額282億, 佔全國大宗交易約31.5%

近5年成交額(億人民幣)

全國 大灣區 大灣區佔全國成交額比例
資料來源：戴德梁行資本市場部

戴德梁行 | 2023上半年大灣區住宅及商業物業投資市場 10
2.2 廣州、深圳大宗交易市場活躍

全國2023年上半年累計成交894億

上海 北京 深圳 廣州 二線城市

資料來源：戴德梁行資本市場部

戴德梁行 | 2023上半年大灣區住宅及商業物業投資市場 11
2.3 大灣區2023年上半年10億以上交易宗數佔34%

宗2021年交易宗數 宗2022年交易宗數
宗2023年上半年交易宗數

宗 (22%) 宗 (39%)
宗 (34%)

宗 (78%) 宗 (61%)
宗 (66%)

交易總額超過10億 交易總額低於10億

資料來源：戴德梁行資本市場部

戴德梁行 | 2023上半年大灣區住宅及商業物業投資市場 12
2.4 大灣區寫字樓項目繼續受投資者關注，公寓類資產交易頻頻

2021交易額類型佔比 2022交易額類型佔比 2023年上半年交易額類型佔比

自用 %

3%

辦公/研發辦公 商業 工業物流 數據中心 綜合 酒店 公寓

資料來源：戴德梁行資本市場部

戴德梁行 | 2023上半年大灣區住宅及商業物業投資市場 13
2.5 廣州2023年半年度成交金額超過2019年全年，為近5年最高

成交金額（億人民幣）

全年交易額 上半年交易額

資料來源：戴德梁行資本市場部

戴德梁行 | 2023上半年大灣區住宅及商業物業投資市場 14
2.6 廣州成交案例分析
近年廣州自用型買家種類多樣化；Pre-REITs角度產業園受投資人關注

廣報雲匯 潤慧科技園
區位 廣州黃埔區 區位 廣州黃埔區
面積 56,900平方米 面積 100,000平方米
總價 18.3億元 總價 12.5億元
交易方式 境內股權交易 交易方式 境內股權

資料來源：戴德梁行資本市場部

戴德梁行 | 2023上半年大灣區住宅及商業物業投資市場 15
2.7 深圳2023年半年度成交未能延續2022年下半年增長趨勢

成交金額（億人民幣）

253

194
179 178
150

62

全年交易額 上半年交易額

資料來源：戴德梁行資本市場部

戴德梁行 | 2023上半年大灣區住宅及商業物業投資市場 16
2.8 深圳成交案例分析
外資投資人重回深圳；金融類自用型買家活躍

深南68萬科里 深潤大廈 中洲濱海商業中心

西塔第1-21層
區位 深圳羅湖區 區位 深圳羅湖區 區位 深圳福田區
面積 15,315平方米 面積 25,076平方米 面積 41,187平方米
總價 未披露 總價 7.2億元 總價 22.7億元
交易方式 資產交易 交易方式 資產交易 交易方式 資產交易

資料來源：戴德梁行資本市場部

戴德梁行 | 2023上半年大灣區住宅及商業物業投資市場 17
2023年下半年大灣區投資市場展望

近期市場在售物業項目增加，資本化率呈上升
趨勢，開發商逐漸回歸現實

得益於良好的租賃基本面、政策支持以及相對
清晰的退出路徑，機構投資者對於長租公寓的
熱情將延續

隨著消費類基礎設施REITs政策明朗，配合商
業銷售額回升，投資人對商業類項目投資意向
將提振，但預計至少需三季度時間才會顯現
LOREM IPSUM
DOLOR SIT AMET
CONSECTETUR
問答環節
JOHN DOE

大灣區住宅市場及
商業物業投資市場 回顧及展望
陶汝鴻 Alva To 陳彩麗 Charli Chan
大中華區副總裁 中國資本市場部執行董事
大中華區策略發展顧問部主管
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