‫في أغسطس ‪ ،2020‬وافق مجلس الن واب في مص ر على مش روع ق انون مق دم من الحكوم ة بش أن‬

‫رقم ‪ 114‬لس نة ‪ 1946‬بتنظيم الش هر العق اري في مجم وع م واده‪ ،‬عن تع ديل بعض أحك ام الق انون‬
‫طريق إضافة مادة مستحدثة برقم (‪ 35‬مكررًا) تقضي بأنه “إذا كان سند الطلب المقدم لمكتب الش هر‬
‫العقاري حكما نهائيا‪ ،‬يثبت إنشاء حق من الحقوق العينيـة العقاريـة األص لية‪ ،‬أو نقل ه‪ ،‬أو تقري ره‪ ،‬أو‬
‫تغييره‪ ،‬أو زواله‪ ،‬يجب على أمين المكتب إعطـاء الطلب رقما وقتي ا ش هرا أو قي دا فى س جل خ اص‬
‫‪.‬لكل منهما يعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر‬

‫ويتحول الرقم الوقتى إلى رقم نهائى‪ ،‬ويترتب عليه اآلثار المترتبـة علـى شهر المحرر أو قيده‪ ،‬وذلك‬
‫عند عدم االعتراض عليه أو رفض االعتراض ويك ون االع تراض على ص دور ال رقم الوق تى أم ام‬
‫قاضى األمور الوقتية خـالل شهر من تاريخ نشره بإحدى الصحف اليومية واسعة االنتشار على نفقـة‬
‫صـاحب الش أن‪ ،‬ويص در القاض ى ق راره مس ببا بقب ول االع تراض وإلغـاء الـرقم أو بـرفض‬
‫االعتراض‪ ،‬وذلك خالل سبعة أيام من تـاريخ رفـع االعتـراض إليـه مقروًنـا بالمستندات المؤي دة ل ه‪،‬‬
‫ويكون القرار الصادر فى هذا الش أن نهائي ا وعلى ش ركات الكهرب اء والمي اه والغ از وغيرهـا مـن‬
‫الـشركات والجهـات وال وزارات والمص الح الحكومي ة ع دم نق ل المراف ق والخ دمات‪ ،‬أو اتخـاذ أى‬
‫‪”.‬إجراء مع صاحب الشأن يتعلق بالعقار إال بعد تقديم السند الذى يحمل رقم الشهر أو القيد‬

‫وتم نشر هذا التعديل في الجريدة الرسمية بتاريخ ‪ 5‬س بتمبر ‪ 2020‬على أن يب دأ العم ل ب ه بع د س تة‬
‫‪.‬أشهر أي في ‪ 6‬مارس ‪2021‬‬

‫وفي ‪ 9‬سبتمبر ‪ 202‬صرح رئيس الوزراء مصطفى مدبولي “إن الحكومة تعك ف حالي ا على وض ع‬
‫منظومة رقمية‪ ،‬لعمل شهادة ورقم قومي لكل شقة وعقار‪ ،‬ولن يتم التعامل على الشقق إال به ا”[‪ ،]1‬في‬
‫السابع من ديسمبر ‪ 2020‬أعلن وزير العدل المصري أن ‪ %95‬من العقارات غير مسجلة في مص ر‬
‫‪.‬بسبب صعوبة اإلجراءات‪،‬‬
‫[ ‪]2‬‬

‫وفي ‪ 22‬فبراير ‪ 2021‬أكد الوزير أنه ال تعامل مع الجهات الحكومي ة على العق ارات غ ير المس جلة‬
‫بمعنى أنه لن يتم توص يل المراف ق لمث ل تل ك الوح دات غ ير المس جلة‪ ]3[،‬وفي تل ك األثن اء انتش رت‬
‫شائعات حول توجه الحكومة لنزع ملكية الوحدات غير المسجلة وهو األمر الذي نفت ه الحكوم ة ع بر‬
‫‪.‬مركز معلوماتها وعبر بيانات للقنوات الدولية التي وصل إليها موضوع الجدل‬
‫[ ‪]4‬‬

‫وال شك أن تسجيل الحقوق العينية تمثل مشكلة عامة تحتاج لسياسة عام ة ال يض عها ال وزير فق ط أو‬
‫البرلم ان دون تش اور م ع أي ة جه ات تمث ل ماليين المواط نين المعن يين‪ ،‬كم ا أن ه ومن الناحي ة‬
‫الموضوعية فإنه ال بد من حل لهذه المشكلة‪ ،‬والبد من سياسة عامة بش أنها حيث ت تراكم في المح اكم‬
‫المصرية ماليين المنازعات العقارية ويترتب على عدم وجود مثل هذا الس جل الش امل للعق ارات في‬
‫مصر ضياع لحقوق ماليين المص ريين وج رائم أخ رى ترتب ط بمح اوالت اس تخالص تل ك الحق وق‬
‫خارج نطاق القانون سواء في ظاهرة مافيا األراضي وواضعي اليد أو تهرب المضاربين من ضريبة‬
‫‪.‬الثروة العقارية وغيرها من الرسوم والعوائد المستحقة للدولة‬

‫اإلشكالية التي تناقشها هذه الورقة مرتبطة بالجدل الذي حدث مع دخول التعديل الجديد حيز النف اذ في‬
‫‪ 6‬مارس ‪ ،2021‬ثم تصريحات السيسي حول تأجيل التنفيذ لمدة عامين‪ ،‬والمهلة المح ددة للمواط نين‬
‫لتوفيق أوضاعهم والرسوم التي تتضمنها المادة‪ ،‬ومناقشة س ياق التع ديالت واس تراتيجيات الحكوم ة‬
‫الحالية في فرض التشريعات والبحث عن بدائل لهذه االستراتيجية فيما يتعلق بتعديالت ق انون الش هر‬
‫‪.‬العقاري والتوثيق‬

‫‪:‬سياقات التعديالت الجديدة‬

‫تقول وجهة النظر الحكومية إن التعديالت جاءت لحماية الثروة العقارية والحقوق عليه ا‪ ،‬لكن ج وهر‬
‫التعديالت يعني وقف إدخال المرافق لكافة المباني غير المسجلة اعتب ارا من ‪ 6‬م ارس ‪ 2021‬ت اريخ‬
‫سريان التعديل‪ ،‬ويعني أيضا أن لدى المواطنين مهلة للتسجيل عام ا واالع تراض على أحك ام الش هر‬
‫من قبل أية أطراف لشهر‪ ،‬وهو ما يراه المحامون والخبراء م دة قص يرة ج دا‪ ،‬يمث ل ه ذا الموض وع‬
‫تحد حقيقي لقدرة الحكومات المصرية المتعاقبة على اتخاذ قرارات وإنفاذها في توقيتاتها ويمثل تحديا‬
‫أكبر للحكومة الحالية خصوصا بعد التحدي السابق المرتبط بقانون مخالفات البناء وال ذي لج أت في ه‬
‫‪.‬الحكومة لتراجعات كبيرة ومع ذلك لم تحقق الحصيلة المرجوة من ورائه‬

‫لكن يقف خلف إثارة هذه اإلشكالية في هذا التوقيت أن على الحكومة المصرية أن تس دد قراب ة ‪21.4‬‬
‫ملي ار دوالر لل دائنين في ‪ ]5[2021‬ك انت ق د اقترض تها في األع وام الس ابقة حيث ش هدت الف ترة من‬
‫‪ 2014‬تراكما غير مسبوقا للدين الخارجي وفوائدة وخدمته[‪ ]6‬ومع ع دم توق ع ح دوث تغ ير كب ير في‬
‫مص ادر التموي ل الدولي ة لالقتص اد المص ري وبال ذات قط اع الس ياحة‪ ،‬وم ع ع دم ق درة الحكوم ة‬
‫المصرية على إقناع دائنيها باالستمرار في إقراضها فإنها ستواجه مشكلة كبيرة في س داد التزااماته ا‬
‫الخارجية في توقيتاتها‪ ،‬كذلك فإن هناك أرشيفا من إلحاح المؤسسات الدولية مرتب ط بتس هيالت من اخ‬
‫األعمال واالستثمار ونقد رئيس ي ح ول ه ذه المس ألة المرتبط ة ب إجراءات تس جيل العق ارات وع دم‬
‫رسملة الثروة العقارية المصرية الهائلة بعد‪ ،‬وكذلك اشتراطات خاصة بالشفافية وتوفير قاعدة بيانات‬
‫‪.‬حيوية حول الثروة العقارية‬
‫أيضا من تحليل أزمة قانون مخالف ات البن اء يب دو أن الحكوم ة المص رية والجه از اإلداري المتكلس‬
‫الذي تم االعتماد عليه في التط بيق‪ ،‬والض غط علي ه بالتهدي د بالت دخل المباش ر للجيش‪ ،‬لم يكن يمل ك‬
‫قاعدة بيانات تتيح له تحديد المستهدفين بالغرامات وبالتالي تحصيلها منهم‪ ،‬وأن لوبي القطاع العقاري‬
‫الرسمي وغير الرسمي كان عادة ما يجد آليات لاللتفاف على المخالفات سواء عبر آليات وإج راءات‬
‫غير رسمية أو بتس جيل بعض العق ارات بأس ماء أم وات في بعض األحي ان للته رب من المخالف ات‪،‬‬
‫فالواقع المصري شديد التعقي د ويتم يز بق درة ش ديدة على االلتف اف على الق وانين والتش ريعات‪ ،‬كم ا‬
‫واجه ماليين المالك الج دد للوح دات أزم ة تتعل ق بمن يتحم ل رس وم التص الح‪ ،‬والتج أت الحكوم ة‬
‫لتعديالت ش كلية لكنه ا لم تحص ل المس تهدفات‪ ،‬وواجهت أزم ة ع دم تس جيل معظم ه ذه العق ارات‪،‬‬
‫‪.‬وبالتالي عدم القدرة على تحصيل الغرامات الخاصة بالتصالح من القائمين بها‬

‫وفي السياق الحالي الذي تش ير في ه تق ارير أجه زة المعلوم ات الرس مية أن ‪ %٣٢.٥‬من المص ريين‬
‫فقراء وفقا لبحث الدخل واالنفاق واالستهالك الصادر عام ‪ ،]7[2019‬وذلك قبل تأثيرات أزمة كورون ا‬
‫وأعبائها االضافية والتي تشير وفقا لتقرير الجهاز المركزي للتعبئة العامة واإلحصاء في مايو ‪2020‬‬
‫أن أغلبية المصريين (‪ )%73.5‬قد انخفضت دخولهم بنسبة كبيرة ج راء وب اء كورون ا وأن ‪%61.1‬‬
‫منهم اضطر للعمل أيام أقل بأجور أقل‪ ،‬وأن ‪ %70‬من األسر المصرية خّفضت من استهالكها للحوم‬
‫والطي ور واألس ماك لتتع ايش م ع نقص ال دخل الن اجم عن األزم ة‪ ،‬وأن ح والي ثلث األس ر ال يكفي‬
‫دخلها احتياجاتها األساسية‪.‬‬
‫[ ‪]8‬‬

‫فمن غير المنطقي أن تفرض الحكومة عليهم رسوما إضافية في ظ ل جائح ة أث رت على دخ ول ك ل‬
‫المصريين وفقا لهذه التقارير الرسمية ناهيك عن أن تكون رسوم وضرائب مبالغا فيها‪ ،‬وبالتالي تثور‬
‫عدة تساؤالت منطقية حول إلغاء ضريبة التصرفات العقارية عن د التس جيل ألول م رة أو على األق ل‬
‫أن تقوم الدولة بتحصيلها من الب ائع مباش رة على ف ترة زمني ة معقول ة ويعفى منه ا ط الب التس جيل‪،‬‬
‫وكذلك تساؤالت حول المنطق وراء دفع رسوم لنقابة المحامين من قبل طالبي التس جيل دون أن تق دم‬
‫لهم النقابة خدمة في المقابل‪ ،‬ومع ذلك يقدم المواطنون والمحامون على منصات التواصل االجتماعي‬
‫حلوال للتعايش مع هذه التعديالت تتض من اقتراح ات بتقس يم تقس يط الرس وم المنطقي ة للتس جيل على‬
‫فواتير الكهرباء والمياه والغاز لمدة معين ة‪ ،‬واعتم اد نم اذج للتق ديم إلكتروني ا على التس جيل في ظ ل‬
‫الجائحة‪ ،‬وأن تحيل المحاكم مباشرة إلى مصلحة الشهر العق اري كاف ة أحكامه ا وأرش يفها واألوراق‬
‫المقدمة إليها بشأن المنازعات على حقوق عينية مرتبطة بالعقارات وملكيتها وتسجل بناء عليها وه و‬
‫‪.‬ما يوفر بعض اإلجراءات على المواطنين وموظفي الشهر العقاري على األقل‬

‫وال ينبغي قصر تأثير الوض ع الوب ائي في التعام ل م ع ه ذا الق انون على األث ر االقتص ادي فق ط‪ ،‬إذ‬
‫يتطلب التعديل الجديد وإجراءات التسجيل المترتبة عليه قيام ماليين المواطنين بالحضور لمق ار ع دة‬
‫جهات حكومية في ثالثة أشهر بحسب الوضع الحالي أو ستة أشهر وفقا للتعديالت التي يق دمها بعض‬
‫النواب‪ ،‬تبدأ من ‪ 6‬مارس وهذا يعني رس ميا تك دس ماليين المواط نين على مك اتب الش هر العق اري‬
‫وأماكن تحصيل الضريبة العقارية والمح اكم ومك اتب المحلي ات المختص ة ومك اتب المحام اة‪ ،‬فنحن‬
‫[ ‪]9‬‬
‫‪.‬نتحدث عن مالك ما يقترب من ‪ 43‬مليون وحدة عقارية وفقا للبيانات الرسمية‬
‫وهو ما يزيد من احتمالية حدوث كارثة صحية كبيرة‪ ،‬ف الفترة نفس ها هي ال تي ستش هد ذروة الموج ة‬
‫الثانية لفيروس كورونا والتي تالحظ آخر الدراسات اإلحصائية الرسمية أن معدل انتش ار اإلص ابات‬
‫بين المص ريين بف يروس كورون ا في الموج ة الثاني ة أس رع وأش رس من مع دل انتش ار اإلص ابات‬
‫بالموجة األولي‪ ]10[.‬وبالت الي فاإلص رار على التط بيق الف وري م ع قص ر الف ترة الزمني ة للتط بيق ال‬
‫يتوافق هذا مع أي منطق علمي وإجراءات وقاية من الجائحة‪ ،‬ويثير التساؤالت حول إمكانية وقدرات‬
‫نظامنا الصحي على أن تستوعب الكارثة التي يمكن أن تترتب على هذا اإلصرار؟‬
‫يعاني السوق العقاري المصري من أزم ة حقيقي ة إذ دائم ا هن اك فقاع ة عقاري ة متوقع ة لكنه ا تظ ل‬
‫مؤجلة‪ ،‬ويعلم جميع المتعاملين في السوق أن األس عار مب الغ فيه ا بش دة لكنهم ال يج دون ب ديال جي دا‬
‫لالستثمار فيه إذ تتبنى الحكومة ورجال األعم ال المقرب ون منه ا مق والت “العق ار أفض ل اس تثمار”‬
‫والقطاع العقاري رافعة االقتصاد المصري‪ ،‬وبرغم أن هذه المقوالت أصبحت تجد قبوال ومنطق ا بين‬
‫االقتصاديين وخبراء االستثمار إال أنها تعبر عن خلل في السياسات المالي ة واالقتص ادية‪ ،‬ناهي ك عن‬
‫أن غالبية المواطنين العاديين ال يجدون سبيال للدخول لسوق العقارات بأوض اعهم المالي ة والمعيش ية‬
‫الحالية ونتيجة للمضاربات وعمليات السمسرة الواس عة في العق ارات ال تي أص بحت وس يلة رئيس ية‬
‫للثراء في السنوات األخيرة‪ ،‬ويواجه المشترون الصغارة أزم ة في إع ادة ال بيع س وف تزي دها حتم ا‬
‫‪.‬المصروفات المبالغ فيها للتسجيل وفقا للمسار الحالي إذ قد تصيب السوق بركود ولو مؤقت‬

‫ال يخلو التوجه الجديد للحكومة من عملية رسملة كبيرة هدفها األساسي تحصيل أك بر ق در ممكن من‬
‫الضرائب والرسوم‪ ،‬إذ يشير تحقيق صحفي لجريدة األهرام أن الثروة العقارية تقدر مب دئيا ب تريليون‬
‫دوالر او ما يعادل ‪ ١٦‬تريليون جني ه مص رى تض م ‪ ١٠‬ماليين عق ار بخالف العق ارات الحكومي ة‪،‬‬
‫وأن هذه اإلجراءات تأتي ضمن “المشروع القومى لرقمنة العقارات ووضع رقم قومى لك ل عق ار”‪،‬‬
‫يهدف المشروع الذى من المقرر االنتهاء منه خالل ‪ 3‬سنوات حسب الخبراء والمختصين إلى حص ر‬
‫وإدارة الثروة العقارية لتحقيق اإلدارة الرشيدة وتسهيل توفير الخدمات وإنهاء النزاعات حول الملكي ة‬
‫التى يجرى حصرها اآلن بمشاركة وزارات االتصاالت والعدل والتخطيط والتنمية المحلية وتم تنفي ذ‬
‫المشروع بشكل تجريبى فى محافظة بورسعيد وجار التنفي ذ الفعلى فى محافظ ة اإلس كندرية بتكلي ف‬
‫من رئيس الوزراء‪ ،‬يتزامن ذلك مع إعداد مشروع قانون لتعميم عملية تكويد العق ارات على مس توى‬
‫الجمهورية بعد االنته اء من ص ياغة وتش ريع ق انون ينظم ه ذا البرن امج ال ذى يت ابع تنفي ذه ال رئيس‬
‫شخصيا‪.‬‬
‫[ ‪]11‬‬

‫ومن المفارقة أنه بالتوازي مع طرح هذا المش روع الق ومي ف إن مص لحة الش هر العق اري والتوثي ق‬
‫تعاني عجزا شديدا في أعداد الموظفين‪ ،‬فقطاع الشهر العقارى يعانى من عجز شديد فى العمال ة بك ل‬
‫أنواعها‪ ،‬إذ كان يبلغ تعداد العاملين به ‪ 7885‬موظفًا من كل الفئات خالل عام ‪ ،2016‬ونتيج ة لبل وغ‬
‫بعضهم سن التقاعد القانونية فقد تناقص عدد ه ؤالء الم وظفين ح تى بل غ تع دادهم ‪ 6201‬نهاي ة ع ام‬
‫‪ ،2019‬والذين يقع على عاتقهم عمليات التسجيل لماليين الوحدات غير المسجلة ضمن هذا ال رقم هم‬
‫الموثق ون والف نيون والب احثون الق انونيون‪ ،‬ال ذين ك ان يبل غ تع دادهم ‪ 3146‬موثق ًا فى ع ام ‪،2016‬‬
‫وتناقص هذا العدد نتيجة النتهاء خدمة البعض وانتداب آخرين لجهات أخرى حتى بلغ تعدادهم بنهاية‬
‫عام ‪ 2019‬نحو ‪ 2444‬موثقًا‪ ،‬وهي أزمة حقيقي ة خاص ة بع د إق رار ق انون الخدم ة المدني ة وتوق ف‬
‫التعيينات بالجهات الحكومية‪ ،‬وهو ما اس تدعى أن يطلب وزي ر الع دل من رئيس ال وزراء نق ل ع دد‬
‫‪ 1102‬موظف من جهات عملهم األصلية للعمل بالمصلحة في ديسمبر ‪.2019‬‬
‫[ ‪]12‬‬

‫‪:‬استراتيجية فرض التشريعات‬

‫بين الحين واآلخر تطلق الحكومة المص رية بالون ات اختب ار للمجتم ع بش أن مش كالت عام ة تحت اج‬
‫لسياسات عامة حقيقية وموضوعية مؤجلة منذ عقود من بين ه ذه المش كالت وأكثره ا تعقي دا ق وانين‬
‫مخالفات البناء وقوانين اإليجارات القديمة ومؤخرا ق انون الش هر العق اري والتس جيل‪ ،‬ه ذه الق وانين‬
‫تمس جميع المواطنين بشكل مباشر إذ تمس في جوهرها الحق في الس كن‪ ،‬وت ؤثر في أنم اط الملكي ة‬
‫والقوانين المتعلقة بها‪ ،‬والتي دائما ما كانت مرتبطة بتغييرات بنيوية في االقتصاد والدولة والعالق ات‬
‫االجتماعية‪ ،‬كما تنبئنا الخبرة القريبة لق انون مخالف ات البن اء أن الحكوم ة المص رية تح اول التعام ل‬
‫بأس لوب الص دمة م ع بعض القض ايا لكن ه ذه الطريق ة لم تفلح وانتهت بتراجع ات كب يرة من قب ل‬
‫الحكومة وعدم تحقق ال األهداف الموضوعية للسياسة العامة وال األهداف المؤقت ة للحكوم ة بتحقي ق‬
‫إيرادات محددة س لفا‪ ،‬يش به ه ذا إلى ح د كب ير التعام ل م ع المس ألة الض ريبية حيث دائم ا ال تحق ق‬
‫الحكومة المصرية المس تهدفات على ال رغم من اتباعه ا قبض ة أمني ة ش ديدة في التحص يل واتباعه ا‬
‫خططا توعوية وتحفيزية‪ ،‬بل وعادة ما يزيد حجم التهرب الضريبي عن المتحصالت الفعلية‪ ،‬وبرغم‬
‫أن هذا يشير إلى عدم كفاءة الجهاز البيروقراطي المسئول عن التحصيل أو نظام التحصيل ذات ه رغم‬
‫ما به من تط ورات م ؤخرا إال أن ه يش ير إلى إش كاليات أك بر تتعل ق بعدال ة تحم ل أعب اء الض رائب‬
‫‪.‬والرسوم في مصر وإلى نموذج مضطرد من عدم عدالة توزيع األعباء‬

‫لطالما اتبعت الحكومة المصرية نمط التعديالت المقتضبة للقوانين بحيث يتاح لها التفصيل في اللوائح‬
‫التنفيذية ال تي ال تأخ ذ ح يزا كب يرا من النق اش واالهتم ام الع ام‪ ،‬فبينم ا روجت الحكوم ة ألن رس وم‬
‫التسجيل لن تتجاوز ‪2000‬جني ه[‪ ]13‬وأن ه دف الق انون اختص ار اإلج راءات‪ ،‬ف إن مح امين وخ براء‬
‫قانونيين وتقارير صحفية أوضحت أنه وفقا لالئح ة الجدي دة ح تى يص ل الم واطن لمرحل ة التس جيل‬
‫حيث يتطلب األمر دفع رس وم إلى ‪ 5‬جه ات حكومي ة‪ ،‬كش رط التم ام عملي ة التس جيل‪ ،‬وهي رس وم‬
‫التس جيل في الش هر العق اري تختل ف حس ب المس احة وت تراوح بين ‪2000-500‬جم‪ ،‬ورس م نقاب ة‬
‫المحامين‪ %1‬من قيم ة العق ار‪ ،‬ورس م ض ريبة تص رفات ‪ %2.5‬من قيم ة العق ار‪ ،‬ورس م المس احة‬
‫يتراوح بين ‪ 570-290‬جم‪ ،‬ورسم هندسي يتراوح بين ‪2000-1000‬جم ورسم دع وي ص حة ونف اذ‬
‫في حدود ‪ 500‬جنيه تقريبا‪ ،‬ورسم األمانة القضائية وهو بمقدار ‪ 45( %4.5‬جنيها لكل أل ف جم من‬
‫ثمن الوحدة)‪ ،‬وهذا باإلضافة ألتعاب المحاماة عن كل تلك اإلجراءات‪.‬‬
‫[ ‪]14‬‬

‫وبعد الضجة الكبيرة التي أثارها تعديل قانون الشهر العقاري والتوثيق بالمادة ‪ 35‬مك رر‪ ،‬ف إن بعض‬
‫أعضاء مجلس النواب تق دموا بطلب لتع ديل الم ادة تالش يا لبعض ج وانب الغض ب الش عبي ال ذي تم‬
‫التعبير عنه على وسائل التواصل االجتماعي‪ ]15[،‬وصوال لتعب ير بعض الن واب عن نق د الذع للق انون‬
‫والئحت ه التنفيذي ة باعتب اره ق انون جباي ة[‪ ،]16‬لكن مجم ل التع ديالت المقترح ة ال تمس ج وهر‬
‫االعتراضات المتداولة على مواقع التواص ل االجتم اعي والمتعلق ة بارتف اع الرس وم وتع دد الجه ات‬
‫واإلجراءات التي يجب المرور بها وصوال لعملية التسجيل وإنما بمد آج ال التس جيل واالعتراض ات‬
‫على الشهر من شهر إلى ثالثة أشهر‪ ،‬أي أننا أصبحنا أمام مشروع لتعديل القانون المعدل قبل تطبيقه‬
‫بأقل من أسبوعين‪ ،‬وهذا يشير الرتباك قانوني برغم أن البرلمان الذي أقر القانون والبرلم ان الح الي‬
‫كالهما تم اختيار أعضائه بعناية شديدة من قبل األجهزة التي تدير العملي ة السياس ية‪ .‬كم ا أن ه وح تى‬
‫كتابة هذه اللحظة لم يطلع المحامون على نص هذه الالئح ة التنفيذي ة مث ار الج دل وال تي يف ترض أن‬
‫‪.‬يتعاملوا بها خالل أيام ولم يتم نشرها على أية مواقع حكومية بعد‬
‫إن الطريقة التي يتم بها تجريب هذه القوانين واختبارها على الناس أثبتت ‪-‬على األقل في حالة ق انون‬
‫مخالفات البناء‪ -‬أنه ا ت ؤدي الحتجاج ات غ ير متوقع ة وت راكم موج ات الغض ب وبعض التعب يرات‬
‫العفوية عنها‪ ،‬وهذا التعبير العفوي عن الغضب المكتوم هو آخر ما تحتاجه أو تحبه هذه الحكوم ة‪ ،‬إذ‬
‫يتطلب إما قمعا فوري ا أو تراجع ا فوري ا وفي ك ل م رة ينجم عن ه تقوي ة ش عور المواط نين بإمكاني ة‬
‫الض غط على ه ذه الحكوم ة وكس ب بعض التن ازالت منه ا‪ .‬وإذا ك ان ش عار برن امج اإلص الح‬
‫االقتصادي المصري المفروض من قب ل مؤسس ات التموي ل الدولي ة ” باإلص الح الج ريء حنقص ر‬
‫الطريق”‪ ،‬فإن هذا الطريق محفوف بالاليقين والمخاطر التي تجعل منه أقل جرأة مم ا توق ع ممه دوه‬
‫‪.‬والسائرين عليه‬

‫أية بدائل وأية سيناريوهات؟‬

‫إذا كنا نسلم بداية بأهمية هذه القوانين الستقرار عالقات الملكية بل ومطلوب أن يك ون ل دى الحكوم ة‬
‫المص رية س جل عق اري لكاف ة األص ول العقاري ة ولألراض ي الزراعي ة وأمالك الدول ة واألوق اف‬
‫واألرض الفضاء‪ ،‬ويفض ل أن يت اح نش ره إلكتروني ا بطريق ة تفاعلي ة وسلس ة ح تى يتمكن الب ائعون‬
‫والمشترون مستقبال من االطالع على تفاصيله كاملة بت واريخ البن اء والمراف ق المتاح ة في ه والحال ة‬
‫الهندسية للعقار‪ ،‬وه و م ا س يقلل حتم ا المنازع ات القض ائية المتراكم ة في المح اكم ويقل ل الج رائم‬
‫المترتب ة على تن ازع المص ريين على ملكي ات العق ارات ويس اهم في ض بط منازع ات الم واريث‬
‫وال زواج والطالق وتقلي ل عملي ات النص ب ويحس ن من اخ االس تثمار ومؤش رات الش فافية وييس ر‬
‫ممارسة األعم ال وق د يس اعد في إطالق مئ ات الش ركات العامل ة في الس وق اإللك تروني للعق ارات‬
‫‪.‬وغيره‬

‫لكن ينبغي على أية حكومة مصرية أن تدرك أن هذا اإلجراء يتم في العديد من البلدان بشكل مج اني‬
‫تمام ا كم ا ه و الح ال في الس عودية[‪]17‬ويتم برس وم بس يطة مقاب ل قي ام الجه ات المختص ة ب التوثيق‬
‫للمتعاملين في مواقعهم عن طريق اعتماد خدمات التوقيعات الخارجية المس بوقة بطلب إلك تروني من‬
‫أصحاب الشأن كما هو الحال في قطر[‪]18‬ونفس الحال في اإلمارات حيث تتم الخدم ة إلكتروني ا مقاب ل‬
‫رسوم ال تتجاوز ‪ 300‬درهم‪ ،‬وإذا كان معدل الدخول في هذه البلدان أضعاف نظيره في مص ر وه و‬
‫ضمن األعلى عالميا وتعتمد مثل تلك الرسوم المنخفضة‪ ،‬فإن الرسوم المتداول ة في الحال ة المص رية‬
‫عالية جدا وأن التوقيت غير مناسب للفرض الوقتي لهذا القانون وبالتالي عليها أن تضع خطة تتواف ق‬
‫مع دخول المواطنين وتوقعات تعافي االقتصاد من تبعات جائح ة كورون ا وك ذلك تأخ ذ في الحس بان‬
‫مستويات الدخول والمدخرات الخاصة باألسر واألفراد المخاطبين به ذه الق وانين ومن ثم يمكنه ا من‬
‫وضع جداول زمنية بفئات دخل محددة بعضها يمكن تقسيط ه ذه الرس وم له ا وبعض ها من أص حاب‬
‫‪.‬الدخول األعلى يمكن أن يقوموا بالدفع أوال وهكذا‬
‫كما ينبغي أن ال تكون اإلجراءات معقدة وغير واضحة تماما‪ ،‬فالحكوم ة ال تي تتعام ل م ع المس تثمر‬
‫بمنط ق الش باك الواح د أولى به ا أن تتعام ل م ع المواط نين بنفس المنط ق على األق ل وهي تتخ ذ‬
‫إجراءات من شأنها ضخ أموال ضخمة لخزينة الدولة تفوق أضعاف االستثمار األجنبي المباشر الذي‬
‫يض خه ه ؤالء المس تثمرون‪ ،‬كم ا ينبغي في س ياق الجائح ة أن يتم تحوي ل ك ل م ا يمكن تحويل ه من‬
‫إجراءات إلى النظام اإللكتروني تيسيرا على المواطنين وحماية لهم وللدول ة من تبع ات تفش ي واس ع‬
‫ومحتمل بشدة حال تزاحم المواطنين على مكاتب الش هر العق اري والتوثي ق وعلى الجه ات اإلداري ة‬
‫التي تفترض اإلج راءات تواج دهم به ا‪ ،‬وإذا ك ان ال ب د من حض ور المواط نين إلى بعض المك اتب‬
‫الستيفاء بعض اإلجراءات التي ال يمكن استيفاؤها إلكتروني ا هن ا ينبغي أن يتم تمدي د المهل ة المح ددة‬
‫في القانون بمعادالت رياضية واضحة تضمن عدم ال تزاحم على المك اتب وأن يتم توزي ع المواط نين‬
‫على هذه التوقيتات عبر خدمات حجز مواعيد مسبقة سواء عبر مواقع إلكتروني ة أو رس ائل تليفوني ة‬
‫‪.‬ومراكز خدمة عمالء وبطريقة أكثر احترافية من تلك الطرق المتبعة حاليا‬

‫إذا كان هناك مشروع قومي للرقمنة للعقارات فإن هذه الرقمنة تقتضى أوال أن تبدأ الحكومة بما لديها‬
‫من وثائق وأحكام محاكم وتقارير خبراء في ماليين القضايا التي رفعت أمامها فيم ا يخص العق ارات‬
‫واألراضي‪ ،‬وعليها أن تبدأ بأرش فتها وتكوي دها إلكتروني ا واس تخراج م ا يمكن اس تخراجه منه ا من‬
‫بيانات ومعلومات وتقارير توضح تنوع ح االت الملكي ة والمنازع ات عليه ا في الواق ع ح تى يتس نى‬
‫للحكومة وضع قوانين أكثر دقة واس تيعابا لك ل الح االت ال تي أفرزه ا الواق ع ونظرته ا المح اكم في‬
‫العقود الماضية‪ ،‬وبالتالي تك ون عملي ات التس جيل المزمع ة أدق وأك ثر حفظ ا للحق وق وااللتزام ات‬
‫‪.‬ويكون لديها ما يشبه الدليل المرجعي لما يستجد من منازعات‬

‫ينبغي على الحكومة المصرية أن تدرك أن منطق الترقيعات القانونية العاجلة من دون مناقشة موسعة‬
‫م ع الخ براء والم وظفين المعن يين وأخ ذ رأي المواط نين وأوض اعهم االقتص ادية واالجتماعي ة‬
‫المرص ودة في التق ارير الرس مية في الحس بان‪ ،‬ه ذا المنط ق لن يق ود لتحقي ق حص يلة مرج وة وال‬
‫استقرار سياسي بل إلى سلسلة قوانين يتبعها تراجعات واستثناءات تفرغها من مضمونها وه ذا النهج‬
‫‪.‬ال ينتج استقرارا على المدى الطويل‬

‫‪:‬وفي هذا اإلطار فنحن أمام أحد سيناريوهات ثالثة‬

‫‪:‬السيناريو األول‬
‫أن تسير الحكومة قدما في تنفيذ قانونها الحالي دون تعديالت جوهرية وإنما فقط بتع ديالت ش كلية في‬
‫المدد ودون مساس بالضرائب والرسوم المقررة بحيث تبدو الحكومة بمظهر المستجيب العتراضات‬
‫المواطنين على القانون الحالي‪ ،‬ه ذا الس يناريو يع ززه ح ديث التع ديالت المح دودة المقدم ة من قب ل‬
‫بعض نواب المواالة للحكومة وبعض برامج التوك ش و ‪ ،‬لكن ه ذا الس يناريو ح ال تطبيق ه لن يحق ق‬
‫الحصيلة المرجوة وسيواجه عقب ات كب يرة في التنفي ذ وس يزيد إرب اك الس وق العق اري‪ ،‬وس يزيد من‬
‫‪.‬تراكم الدعاوى القضائية لدى المحاكم ويعزز قدرة مافيا األراضي على التحايل‬

‫‪:‬السيناريو الثاني‬
‫أن تنتبه الحكومة للتقارير الص ادرة عن أجهزته ا ح ول الفق ر وانخف اض ال دخول والوض ع الوب ائي‬
‫الح الي وتح اول التوفي ق بينه ا وبين المتحص الت المرج وة‪ ،‬وبالت الي تفطن إلى ض رورة خفض‬
‫التك اليف واإلج راءات المرتبط ة بعملي ة التس جيل‪ ،‬وتح اول اتب اع ط رق إلكتروني ة ق در اإلمك ان‬
‫والتوصل لتمديد عملية التطبيق ألك ثر من ع ام وتقس يم الجمهوري ة على مراح ل وفق ا لفئ ات ال دخل‬
‫والمحافظات ربما على غرار قانون التأمين الص حي الش امل وإن ك ان من المتوق ع أن تك ون الف ترة‬
‫المطلوبة لالنتهاء من التط بيق أق ل بكث ير من ق انون الت أمين الص حي‪ ،‬يع زز ه ذا الس يناريو جزئي ا‬
‫المناقشات التي ما تزال جارية حول بعض البنود الجوهرية في قانون الشهر العق اري ومنه ا النق اش‬
‫حول إلغاء رسوم تصديق نقابة المحامين بنسبة ‪ %1‬مع احتمالية تقسيط ضريبة التص رفات العقاري ة‬
‫على عام ونصف وتأجيل التطبيق حتى نهاية ‪.2021‬‬
‫[ ‪]19‬‬

‫‪:‬السيناريو الثالث‬
‫وهو األكثر عقالنية أن تلتزم الحكومة بما أعلنته في بداية الترويج للمشروع بشكل حرفي بأن ال تزيد‬
‫تكاليف التسجيل عن ‪ 2000‬جنيه لك ل وح دة‪ ،‬على أن يتم إلغ اء الرس وم غ ير المنطقي ة كرس م ‪%1‬‬
‫المخصص لنقابة المحامين ورسوم الشهر ألحكام التسجيل وهو اإلجراء ال ذي يمكنه ا تخفيض ه للح د‬
‫األدني وتجميع األحكام ونشرها في عدد إلكتروني من الجريدة الرس مية أو ملح ق إلك تروني إلح دى‬
‫الجرائد واسعة اإلنتشار‪ ،‬وأن تق وم بتحص يل ض ريبة التص رفات العقاري ة ‪ %2.5‬بنفس ها بعي دا عن‬
‫المتقدمين بطلب التسجيل حتى ال تتسبب بأزمة ازدحام شديدة على المحاكم لرفع ماليين الدعاوى بين‬
‫المش ترين والب ائعين لتحص يلها وم ع مراع اة الظ روف االقتص ادية للمط البين بس داد تل ك الرس وم‬
‫والضرائب وتوزيعها على مدى زمني معقول‪ ،‬وهو ما س يحقق له ا حص يلة مبدئي ة جي دة من رس وم‬
‫التحصيل ومن تحريك الدورة المستندية دون ضغوط وأعب اء جدي دة كب يرة على المواط نين‪ ،‬ويحق ق‬
‫‪.‬إنفاذا للقانون مع مراعاة ظروف المخاطبين به‬
‫خالصة‬
‫من الناحية االقتص ادية البحت ة‪ ،‬إذا ك انت ه ذه عملي ة رس ملة بقيم ة تريليون ات الجنيه ات والغ رض‬
‫األساسي منها تحويل جزء كبير من االقتصاد إلى النم ط الرس مي وحص ر قيمت ه الفعلي ة والتحكم في‬
‫التعامالت عليه‪ ،‬فلو تمت بشكل مجاني كامل فالقائمون عليه ا والمس يطرون على الس وق مس تفيدون‬
‫تماما منها‪ ،‬بالتالي ال معنى لإلصرار على فرض تلك الرسوم المرتفعة على المواطنين بهذه الطريق ة‬
‫وتحويلها لغاية جبائية قصيرة النظر وبخاصة أن الحكومة تستطيع تحليل تل ك البيان ات الض خمة عن‬
‫السوق وإعادة بيعها وتوظيفها بحيث تحصل على قيمة مضافة أعلى من المبتغى من عملي ة التس جيل‬
‫‪.‬بتلك الطرق المبتسرة‬

‫كم ا أن ه إذا تج اوزت المص روفات ح د المعق ول والمنطقي وه و فق ط تك اليف األوراق واالنتق االت‬
‫واإلجراءات بالحدود الدنيا وغالبا فإن عملي ة تس جيل ال ثروة العقاري ة في مص ر س تتوقف عن د س نة‬
‫‪ 1946‬والتي لم يتم تعديل المادة المذكورة وال نسبة التوثيق في الواقع من ذ ه ذا الت اريخ‪ ،‬ولن يح دث‬
‫أي تطور حقيقي في منظومة التسجيل‪ ،‬وق د ي ؤدي منط ق دول ة الجباي ة ه ذا إلى احتق ان كب ير م الم‬
‫يحدث تراجع وتقليص وتبسيط كبير وحقيقي لإلجراءات وتقسيط للرسوم ومض اعفة م وظفي الش هر‬
‫‪.‬العقاري وتأجيل معقول لفترات التطبيق ربما أكثر من قانون مخالفات البناء‬

‫ك ذلك يمكن الق ول إن تص ريحات السيس ي بش أن التأجي ل بق رار حك ومي ثم رئاس ي يف رغ العملي ة‬
‫التشريعية من مضمونها ويحول السياسات العامة لنموذج بالونات اختبار لق درة الش عب على التحم ل‬
‫وقدرة الحكومة على اإلنفاذ‪ ،‬وهو‪ ،‬على أهميته‪ ،‬ما يعني غياب رؤية واضحة لحل المشكالت الملح ة‬
‫واتباع سياسة تأجيل وتوريث المشكالت‬