‫ماسرت ادلزاساث الؼلازية الفوح الثالر‬

‫غرض يف ماذت الحيوع الؼلازية‬

‫حتت غيوان ‪:‬‬

‫المن الؼلازي وذوزٍ يف حتليق الاسدامثز‬

‫الطلحة‪:‬‬ ‫من اػداذ‬

‫‪ ‬محمد الزييدي‬
‫حتت ارشاف ادلكخوزت ‪:‬‬ ‫‪ ‬غحد الرحمي اللِيوي‬
‫‪ ‬محمد ػلمي جماطي‬
‫وذاذ الؼيدوين‬ ‫‪ ‬محمد بيخوان‬
‫‪ ‬محزت املرويج‬
‫‪ ‬اسامغيل غياذ‬
‫‪ ‬محمد املساوي‬
‫‪ُ ‬اجر تولؼزب‬
‫‪ُ ‬دى الِحوة‬
‫‪ ‬س ياء مرصو‬
‫‪ ‬مسية مغران‬
‫الس ية اجلامؼية ‪2017 / 2016‬‬ ‫‪ ‬وحيدت الؼدويت‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫مقدمة‬
‫يلؼة الؼلاز ذوزا حيواي يف حتليق الخمنية املسىت خدامة يف ىت جت يليا ىتا‪ ،‬ابغخحىتازٍ الزيىتية‬
‫الساسىتىت ية الىتىتب ثيخىتىت ػل ىتىتا الس ياسىتىتاث الؼموميىتىتة لىتىتالو يف خمخلىتىت ا ىتىتا ث الاكذ ىتىتاذية‬
‫والاجامتغيىتىتة والثلاةيىتىتة والحي يىتىتة‪ ،‬وركل مىتىتن لىتىتول ثىتىتوةا الوػىتىتاء الؼلىتىتازي الىتىتوسم ىتىتاس الحًيىتىتاث‬
‫الخحخية الساس ية واملراةق الؼمومية‪ ،‬وثىتوةا السىت ن املخيىتوع ايي تسىت خحلية ااجيىتاث خمخلىت‬
‫الفئاث الاجامتغيىتة واملراةىتق الؼموميىتة‪ ،‬ةضىتو غىتن ذالا الاسىتدامثز يف خمخلىت ا ىتا ث الفوحيىتة‬
‫وال ياغية والس ياحية واخلدماث وؿاُا‪.1‬‬

‫ةاليظام الؼلازي ابملـرة غرف مجموػة من الخطوزاث الدرشيؼية ػرب الزمن‪ ،‬صدزث لىتول‬
‫اللرن الؼرشين سلسةل من اللواهني اجرسُا الظِىتا الرشىتي املىت زد يف ‪ 23‬ؾشىتت يوهيىتو ‪2:24‬‬
‫ابحىتىتداج ظِىتىتا الخحفىتىتيع الؼلىتىتازي‪ ،‬والظِىتىتا الرشىتىتي ال ىتىتاذز تخىتىتاز ‪ 23‬يوهيىتىتو ادىتىتدذ للدرشىتىتيع‬
‫املطحق ػىت الؼلىتازاث ادفظىتة ومىتا غىتزسٍ مىتن مراسىت مي ثطحيليىتة وثؼىتديوث مسىتت اا اللىتواهني‬
‫املخؼللة ابلؼلاز‪.‬‬

‫ولؼل ما ح لت ػليىتَ تىتوذان الىتاا مىتن مراكىتز مذلدمىتة يف الؼوكىتاث الاكذ ىتاذية ادلوليىتة‬
‫ليؼخىتىترب ىتىتق م سىت حا لخحليىتىتق الطموحىتىتاث املسىت خلدلية الِاذةىتىتة يف ىت جت ا ىتىتا ث‪ ،‬خ وصىتىتا م ىتىتا‬

‫‪ٍْ 1‬اظرج وطُْح فٍ ٍىضىع اىطُاضح اىؼقارَح ىيذوىح ودورها فٍ اىرَُْح االقرظادَح واالجرَاػُح ‪ ،‬ذقرَر ذرمُثٍ حىه واقغ قطاع اىؼقار تاىَغرب اهٌ‬
‫ػْاطر اىرشخُض ‪،‬دجْثر ‪ ،5102‬ص ‪.3‬‬

‫‪2‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫الؼمراهية جراسُا يف ة ر كاهوين مذطوز مواكة للخطلؼاث الخمنوية ‪،‬ويامن لوس خلراز والطمبهيٌىتة‬
‫والمان يف مجيع ا ا ث سواء ال ياغية او الخجازية او الس ياحية وما اىل ركل من جما ث‪.2‬‬

‫وػليَ مي ىتن اللىتول ان ثىتدلل ادلو يف جمىتال يىتح وث ىتفية املل يىتة الؼلازيىتة ويىتامن الامىتن‬
‫الؼلازي اسايس من لول السِر ػ حت ني املل ية الؼلازية وثيظمي وثيسا ثداولِا واهخلالِا ‪،‬مبىتا‬
‫ي فل اس خلراز املؼاموث الؼلازية وحامية حلوق املىتوك وباىتاة االىتوق الؼيًيىتة ‪،‬ويؼىتزس الثلىتة‬
‫وا ئامتن الؼلازيني ‪.‬‬

‫وي ديس مويوع الامن الؼلازي امهية ابلـة يف جمال املؼاموث الؼلازية ‪،‬ملا للؼلاز من حضىتوز‬
‫واسن يف اايات الاكذ اذية والاجامتغية ‪.‬‬

‫وسًذوىل مؼاجلة املويوع غن طريق ثلسمَ اىل مدحثني اساسىت يني س يص ىت (املححىتر‬
‫الاول) للخطرق لا الضامانث اللاهوهية لخحليق الامن الؼلازي واهؼاكسَ ػ الاسىتدامثز يف حىتني‬
‫(املححر الثاين) لرصد اا الاكراُاث اللاهوهية والواكية الب ختول ذون حتليق الامىتن‬ ‫س يص‬
‫الؼلازي كلك ‪.‬‬

‫‪2‬اىحطِ اىثىػساوٌ "اىضَاّاخ اىقاّىُّح ىألٍِ اىؼقارٌ" ٍقاه ٍْشىر تذفاذر ٍحنَح اىْقض ػذد ‪" 52‬اىْذوج اىىطُْح فٍ ٍىضىع االٍِ اىؼقارٌ طفحح‬
‫‪.313‬‬

‫‪3‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫المبحث االول ‪ :‬الضمانات الق انونية لتحقيق األمن العق اري‬

‫وانعكاسه على االستثمار‬
‫ارا اكن الؼلىتىتاز يؼىتىتد الزيىتىتية الساسىت ية الىتىتب ثيطلىتىتق م ىتىتا خمخلىت املشىتىتازيع الؼموميىتىتة يف‬
‫خمخل ىت اللطاػىتىتاث الاكذ ىتىتاذية والاجامتغيىتىتة والس ىت ياحية وكىتىت‪،‬ا الؼمراهيىتىتة‪ ،‬مىتىتن ثىتىتوةا الوغيىتىتة‬
‫الؼلازيىتىتة الرىتىتوزية حىتىتداج واكامىتىتة املرشىتىتوػاث والحيىتىتاايث الخحخيىتىتة املِيتىتىتة للمجىتىتال‪ ،‬ويؼخىتىترب‬
‫الس ن من املخطلحاث الؼامة ابلًس حة للمحلمتع املـريب ومن الولوايث والساس ياث الىتب تسىتؼ‬
‫الفرذ اىل حتليلِا‪ ،‬ةان اس خلراز املل ية الؼلازية ويامن ما يرذ ػل ا مىتن مؼىتاموث‪ ،‬يؼىتد بسىتاش‬
‫المن الؼلازي وجوُرٍ‪ ،‬ةالمن الؼلازي يؼخرب ػىتامو بساسىت يا يف اسذُىتاز وحمنيىتة اسىتدامثز الؼلىتاز‬
‫وبلية هممة يف ذالا لملية الاكرتاض الحي ي وااد من بسمة الس ن‪.‬‬
‫يكل كرست ادلو كدزا ا ػ املس خوى الدرشيؼي ثس ا مجموػة مىتن اللواػىتد اللاهوهيىتة الىتب‬
‫من بهنا بن جساير وثواكة الخحو ث الب يؼرةِىتا املـىترة يف ُىت‪،‬ا اللطىتاعق اكللىتواهني الؼلازيىتة‬
‫املمتىتىتثةل يف اللىتاهون ز ‪ 29.11‬املخؼلىتىتق تيظىتىتام املل يىتىتة املشىتىترتكة للؼلىتىتازاث املحًيىتىتة‪ ،‬وكىتىت‪،‬ا كىتاهون‬
‫الخؼما ز ‪ ،23.:1‬مث كاهون ‪ 36.:1‬املخؼلق ابلخحلزءاث الؼلازية‪.‬‬
‫مع ثؼدذ الهظمة الؼلازية ابملـرة س يؼمل لوحاطة هب‪،‬ا املويوعق ػىت ذزاسىتة م مىتن ذوز‬
‫الهظمة الؼلازية الخلليدية يف حتليىتق المىتن الؼلىتازي (املطلىتة الول)‪ ،‬اىل اهىتة ذوز الهظمىتة‬
‫الؼلازية اخلاصة اجلديدت يف حتليق ُ‪،‬ا المن (املطلة الثاين)‪.‬‬

‫‪4‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫املطلة الول‪ :‬ذوز الاهظمة الؼلازية الخلليدية يف حتليق المن الؼلازي‬

‫من لول ُ‪،‬ا املطلة س يؼمل ػ تيان اا يليىتاث حتليىتق المىتن الؼلىتازي مىتن لىتول هظىتام‬
‫الخحفيع الؼلازي (الفلرت الوىل)‪ ،‬ويف اطاز مدوهة االوق الؼيًية (الفلرت الثاهية)‪.‬‬

‫‪ ‬الفقرة لاولى‪ :‬دور ظهير التحفيظ العقاري‬

‫مت اصداز كاهون الخحفيع الؼلىتازي ابملـىترة سىت ية ‪ 2:24‬مث تؼىتد ركل ظِىتا ‪ 3‬يوهيىتو ‪2:26‬‬
‫ايي حدذ يف مضموهَ الدرشيع ايي ترسي ػ الؼلىتازاث ادفظىتة ةىتارا اكن الاول يؼمىتل ػىت‬
‫اكراز وثوييح املسطرت الب مبوجهبا ي حح للؼلاز اسام وويؼية كاهوهية ةىتان اللىتاهون الثىتاين لمىتد‬
‫اىل حتديد مفِوم الؼلاز وطحيؼة الدرشيع ايي ترسي ػليَ‪. 3‬‬
‫مما جؼل املـرة تسؼ اىل اهخلال كىتاهون الخحفىتيع الؼلىتازي مىتن صىتوزثَ ااياسيىتة اىل صىتوزت‬
‫حمنوية يف اطاز اػاذت الحياء وحتليق الخمنية الشامةل‪.‬‬
‫ويلؼة هظام الخحفيع الؼلازي ذوزا اساسىتا وبولويىتة يف اوشىتاء ازيىتية كاهوهيىتة وُيدسىت ية‬
‫صلحة للمل ية الؼلازية ‪،‬مت ىتن مىتاكل الؼلىتاز وكىت‪،‬ا ابت املخؼىتاملني مؼىتَ مبىتا ة ىتا م سسىتة اللىترض‬
‫لوطمئيان ػ الويؼية اللاهوهيىتة لِىت‪،‬ا الؼلىتاز يىتر ان الرسىتوم الؼلازيىتة جشىتلك يف حىتد را ىتا‬
‫ذليل اكةيا وكاطؼا اق املل ية واالوق الؼيًية والخحموث الؼلازية املخؼللة ابلؼلاز ومن مت ةِىت ي‬
‫ثطلع اللك ج يفية سِةل ػ الويؼية اللاهوهية واملاذية للؼلاز‪.4‬‬

‫‪ٍ 3‬حَذ ٍحثىتٍ‪ ،‬أضاضُاخ فٍ ّظاً اىرحفُع اىؼقارٌ واىحقوى اىؼُُْوح اىؼقارَوح وفوم اىَطوراذاخ اىرشورَؼُح ىيقواّىُ رقوٌ ‪ 00.11‬و‪ ،83.13‬طثؼوح ‪– 5100‬‬
‫ٍطثؼح اىَؼارف اىاذَذج‪ ،‬ص ‪. 3‬‬
‫‪ٍ 4‬حَذ ىثِ اىحاض اىطيٍَ " ضُاضح اىرحفُع اىؼقارٌ تاىَغرب تُِ االشهار اىؼقارٌ واىرحفُع االجرَاػٍ واالقرظادٌ ‪ٍْ،‬شىراخ ػناظ ‪،‬اىرتاط ‪،‬طثؼح‬
‫ٍاٌ ‪ ، 5115‬اىظفحح ‪.503‬‬

‫‪5‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫وػليَ ‪،‬مي ن ان هخطرق لا املزااي واملحاذئ‪ 5‬الب حتلق الامن الؼلازي ايي يؼخىترب اسىت خلراز‬
‫املل ية الؼلازية من اا يلياثَ ‪:‬‬
‫‪ ‬مددب الخطِا املس حق للؼلاز ادفع من االوق والخاكلي الـا مرصخ هبا لىتول‬
‫مسطرت الخحفىتيع مىتع ثبسىتيمس زق غلىتازي تشىتلك ُويىتة الؼلىتاز وي ىتون هنائيىتا وؿىتا كاتىتل‬
‫للطؼن ‪.‬‬
‫‪ ‬يح الويؼية املاذية للؼلاز غىتن طريىتق حتديىتدٍ تدكىتة وتيىتان حىتدوذٍ ومسىتاحذَ‬
‫ومش متوثَ من لول ويع الخ ممي الؼلازي هل‪.‬‬
‫‪ ‬مدىتىتدب الؼلييىتىتة يف الخلييىتىتداث واكىتراز الا ىتىتر الاوشىتىتاب واللىتىتوت الثحوثيىتىتة لِىتىتا املضىتىتمية‬
‫ابلسجوث الؼلازية وػدم كاتلية االوق املليدت ابلخلاذم امل سة‪.‬‬
‫‪ ‬يؼ مس الىترق الؼلىتازي ارا مىتا مت حتييٌىتَ ابسىت متراز‪ ،‬الويىتؼية الؼلازيىتة للؼلىتاز مىتن‬
‫الياحيخني اللاهوهية واملاذية مىتن حيىتر الخؼريىت مبىتاكل الؼلىتاز واالىتوق الؼيًيىتة الىتوازذت ػليىتَ‬
‫وتباىتىتاة ُىتىت‪ ٍ،‬االىتىتوق وث ىتواز وشىتىتوتا وكىتىت‪،‬ا الخـ ىتااث الطازئىتىتة ػ ىت حىتىتدوذٍ ومسىتىتاحذَ‬
‫ومش متوثَ‪.‬‬
‫‪ ‬ا ِاز الخرصةاث الوازذت ػ الؼلاز مبا مي ىتن اييىتع مىتن الاطىتوع ػىت ويىتؼيخَ‬
‫االيلية‪.‬‬

‫‪ٍْ 5‬اظرج وطُْح فٍ ٍىضىع اىطُاضح اىؼقارَح ىيذوىح ودورها فٍ اىرَُْح االقرظادَح واالجرَاػُح ‪ ،‬ذقرَر ذرمُثٍ حىه واقغ قطاع اىؼقار تاىَغرب اهٌ‬
‫ػْاطر اىرشخُض ‪،‬دجْثر ‪،5102‬ص ‪.2‬‬

‫‪6‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫‪ ‬جسىتِيل ثىتىتداول املل يىتىتة الؼلازيىتىتة واللىتىتوت ا ئامتهيىتىتة ال دىتىتات للؼلىتىتاز تفضىتىتل الضىتىتامانث‬
‫الؼيًية الب حرذ ػليَ‪.‬‬

‫ان م ُ‪ ٍ،‬املزااي واملحاذئ الب يلوم ػل ىتا هظىتام الخحفىتيع الؼلىتازي يؼىتل مٌىتَ اليىتة لضىتامن‬
‫الامىتىتن الؼلىتىتازي كىتىتام يؼخىتىترب ةىتىتاػو اساسىتىت يا يف حعىتىتني املل يىتىتة الؼلازيىتىتة واذما ىتىتا يف ادلوزت‬
‫الاكذ اذية ملا يودلٍ الؼلاز ادفع من طمبهيٌة يف هفوش املخؼاملني وجؼهل كاػىتدت صىتلحة جشىتحلع‬
‫ا ئامتن والاسدامثز‪.‬‬

‫‪ ‬الفقرة الثانية ‪ :‬دور مدونة الحقوق العينية‬

‫ان صدوز مدوهة االوق الؼيًيىتة ‪ 4:.19‬اكىتد هيىتة املرشىتع ال ىتاذكة يف ويىتع اسىتمس كاهوهيىتة‬
‫ثطحق ػ الؼلازاث سواء اكهت حمفظة او ؿا حمفظة واملؼىتاموث اجلازيىتة ػل ىتا حيىتر ىتاء يف‬
‫الفلرت الاوىل " جرسي ملذضياث ُ‪،‬ا اللاهون ػ املل ية الؼلازية واالوق الؼيًية مامل ثخؼىتازض‬
‫مع الدرشيؼاث اخلاصة ابلؼلاز "ةالـايىتة مىتن املدوهىتة املىت‪،‬كوزت ُىتو حتليىتق كىتاهون موحىتد مذاكمىتل‬
‫يطحق ػ الؼلازاث ادفظة والـا حمفظة وييظم االوق الؼيًية املرثحطة هبا‪.‬‬
‫ومن ُيا مي ن اللول ان ُ‪ ٍ،‬اخلطوت د اجياتية ذماح الؼلازاث ؿا حمفظة او الب يه‬
‫يف طىتىتوز الخحفىتىتيع يف ادلوزت اللاهوهيىتىتة املًشىتىتوذت يف جمىتىتال الخرىتىتدير جىتىترق كواػىتىتدُا اللاهوهيىتىتة‬

‫‪7‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫الالزاميىتىتة يف الخطحيىتىتق‪ 6‬وركل مىتىتن ا ىتىتل يىتىتاوس صىتىتؼوابث مذؼىتىتدذت الىتىتب ثؼركىتىتل لمىتىتل اللضىتىتاء‬
‫مبحلِوذاث ثوحيدٍ الب من اهنا ُدم اسمس اس خلراز املل ية الؼلازية‪.‬‬ ‫وثؼ‬
‫كام اهَ من تني اا اُداف ُ‪ ٍ،‬املدوهة ُو اػاذت الثلىتة للمىتواطيني واملسىتدعرين يف الؼلىتاز‬
‫ؿا ادفع وحمو ركل الاغخلاذ السائد ابن ُ‪،‬ا اليىتوع مىتن الؼلىتازاث مشىتوة ابملياسػىتاث وػىتدم‬
‫الاس خلراز و ئي الي وص اللاهوهيىتة ال فىتيةل ابذما ىتَ يف املؼىتاموث الؼلازيىتة ومواكحىتة الا ىتاكل‬
‫اجلديد للخؼاكد واػاذت اليظر يف ا ئامتن الؼلازي للح ول ػ اللروض تواسىتطخَ ‪،‬اب يىتاةة اىل‬
‫ان ا رتاط زمسية الؼلوذ يف الخرصةاث الؼلازية من اهَ اللضاء ػ اسذواجية ادرزاث وخللىتق‬
‫جو من الثلة وا ئامتن دلى املخؼىتاملني وحاميىتة حلىتوق الاطىتراف الؼوكىتاث الخوزيليىتة والاؾيىتاز‬
‫وذالا مس ولية حمرز الؼلد‪.‬‬
‫لاصة حامية الطرف الضؼي يف الؼوكة الخؼاكدية مىتن تؼىتا الرشىتوط الخؼسىتفية الىتب‬
‫ختل مبحدب الخواسن الؼلدي والطرف الضؼي ؿالحا ما ي ون املشرتي او املىت جر وركل يف اطىتاز‬
‫املؼاموث الؼلازية ‪ ،‬ر ان ُ‪ ٍ،‬الاخذو ث من اهنا اايلىتو ذون حتليىتق الامىتن الؼلىتازي‬
‫والمن اللاهوين‪.‬‬
‫ةالخوزيق تشلك وروزت ك وى يف اايات الؼملية واليومية لأةراذ ملا ي مٌَ من يامهة وحامية‬
‫للحلوق وامل احل ػ ان ُ‪ ٍ،‬الروزت ث ل مداُا ارا ما الىت‪،‬ان تؼىتني الاغخحىتاز حفاظىتَ ػىت‬
‫اتمني املل ية الؼلازية واالوق املرثحطة هبا ‪.‬‬

‫‪ 6‬اىحطِ اىثىػساوٌ‪" ،‬اىضَاّاخ اىقاّىُّح ىألٍِ اىؼقارٌ" ٍقاه ٍْشىر تذفاذر ٍحنَح اىْقض ػذد ‪" 52‬اىْذوج اىىطُْح فٍ ٍىضىع االٍِ اىؼقارٌ‬
‫طفحح ‪.305‬‬

‫‪8‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫املطلة الثاين ‪ :‬ذوز الهظمة الؼلازية اخلاصة يف حتليق المن الؼلازي‬

‫بذث بسمة الس ن الب اجذاحت املـرة اىل ظِوز بويىتاع لمراهيىتة ثواكىتة زؾحىتاث ادلو‬
‫وموا ة حتىتدايث اللىترن الؼرشىتين الاىتء ايي ذةىتع‬ ‫املـرتية ااديثة يف غرصهة كطاغِا الس‬
‫ُ‪ ٍ،‬اللات اىل الخدلل يف كطاع ا ساكن والخؼما داو حل السمة ةاختىت‪ ،‬ثىتدللِا ُىت‪،‬ا ػىتدت‬
‫ب اكل سواء ػ املس خوى الىتواكؼي مىتن لىتول جىترامي لمليىتة لخىتوةا املحىتاين بو ػىت املسىت خوى‬
‫الدرشيؼي من لول سن اللواهني غلازي ثدٌاسة ولخلك الربامي‪.‬‬
‫مىتىتن ُيىتىتا ازثبييىتىتا ثلسىت مي املطلىتىتة اىل ةلىتىترثني هخطىتىترق يف (الفلىتىترت الوىل) اىل الضىتىتامانث الىتىتب‬
‫اءث هبا كواهني الخؼمىتا‪ ،‬تيىت ص ىت ادلزاسىتة يف (الفلىترت الثاهيىتة) اىل ذوز اللىتواهني الؼلازيىتة‬
‫اخلاصة اجلديدت يف حتليق المن الؼلازي‪.‬‬

‫‪ ‬الفقرة لاولى‪ :‬دور قوانين التعمير‬

‫ان الخصفي من بسمة الس ن يلذيض اغامتذ س ياسة للخؼما راث بتؼاذ خمخلفة حراغي من ة‬
‫مذطلحىتىتاث الة ىتراذ املةايىتىتدت يف جمىتىتال الس ىت هج وحتىتىترص مىتىتن ىتىتة بخىتىترى ػ ىت ثيظىتىتمي املىتىتدن‬
‫والخحلمؼىتىتاث الؼمراهيىتىتة اب سىتىتدٌاذ اىل مؼىتىتايا جامليىتىتة ووظيفيىتىتة حمىتىتدذت مسىتىت حلا ‪،‬ومىتىتن ىتىتبهنا‬
‫‪7‬‬
‫الاس خجاتة اىل مذطلحاث ماكهنا‪.‬‬
‫ويف ُ‪،‬ا الس ياق اكن طحيؼيا بن هيمت املرشع املـريب تدٌظمي ا ال الؼمراين ةاصىتدز مجىتةل مىتن‬
‫الي وص اللاهوهية ويؼخرب ظِىتا ‪ 2:‬بجريىتل ‪ 2:2:‬املخؼلىتق تخ ىتيي التًيىتة والطىترق والخ ىتاممي‬

‫‪ٍ -7‬ايح األٍالك اىؼذد اىطاتغ ‪ 5101‬ص ‪03‬‬

‫‪9‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫املويوػة لهتيئة املدن و ثوس يع هطاكِىتا بول جرشىتيع مث ويىتؼَ مىتن طىترف سىتلطان امحلايىتة يىتيظم‬
‫ا ال الؼمراين‪.8‬‬
‫ومث ثؼديل ُ‪،‬ا الظِا تدرشيع ديد يف جمىتال الخؼمىتا ب وُىتو الظِىتا الرشىتي ال ىتاذز يف‬
‫‪ 41‬يوليوس ‪ ، 2:63‬ا بن ُىت‪ ٍ،‬الظِىتا ر كىتد سىتامهت يف اهدشىتاز مةايىتد دلوز ال ىتفيح‪ ،‬وكىت‪،‬ا‬
‫الخحلمؼاث الـا الوئلة ابملواطن تدل بن ثيظم ا ال الؼمراين‪.‬‬
‫المر ايي حاول املرشع ياوسٍ وثدازكَ كواهني الخؼمىتا ااديثىتة اللىتاهون ز ‪ 23.1:‬املخؼلىتق‬
‫ابلخؼما واللاهون ز ‪ 36.:1‬املخؼلق ابلخحلزءاث الؼلازية وا موػاث الس ٌية وثلس مي الؼلازي‪.‬‬
‫وُ ىتىت‪،‬ا اُىتىتمت اللىتاهون ‪ 23.:1‬ابغىتىتامتذ خمططىتىتاث ثوج يىتىتة ختىت لـايىتىتة والُىتىتداف واملحىتىتاذئ‬
‫الؼامة الساس ية لخمنية الخحلمؼاث الساكهية ‪ ،‬ويىتمت مبوجهبىتا زق ا طىتاز الؼىتام للخحلمىتع الؼمىتراين‬
‫وحتديد غيارص ثطوزٍ الساسىت ية‪ 9.‬وهبىت‪،‬ا مي ىتن اللىتول بن كىتاهون الخؼمىتا ز ‪ 23.:1‬كىتد غىتزس‬
‫كواهني الخؼما الساتلة مبلذضياث ديدت ثواكة مس خلزماث المنو الرسيع للمتدن من لول ‪:‬‬
‫‪ ‬حتليىتىتق املروهىتىتة الرىتىتوزية للخطحيىتىتق السىتىتلمي الواثئىتىتق الخؼمىتىتا مىتىتن ىتىتة وثخس ىت ي‬
‫اجراءاث ويؼِا وامل اذكة ػل ا من ة اثهية ‪.‬‬
‫‪ ‬حتليىتىتق الُىتىتداف املزذو ىتىتة والىتىتب يمىتىتع تىتىتني اجلِىتىتوذ املؼامزيىتىتة وسىتىتومة الحيىتىتاء‬
‫‪10‬‬
‫وجوذثَ‪.‬‬
‫‪ ‬ويع الساش اللاهوين خملط ثوجيَ الهتيئة الؼمراهية‪.‬‬
‫‪ -8‬ادرَص اىفاخىرٌ ‪ ،‬اىحقى اىؼُُْح وفم ٌ ‪ 38.18‬اىطثؼح ‪ 5103‬ص ‪02 - 02‬‬
‫‪ٍ -9‬ايح األٍالك ‪ٍ ،‬رجغ ضاتم‪ ،‬ص ‪08‬‬
‫‪ -10‬ادرَص فاخىرٌ ‪ ً ،‬ش ‪ ،‬ص ‪02‬‬

‫‪10‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫‪11‬‬
‫‪ ‬ويع هظام سجري بكرث ةؼالية‪.‬‬
‫وملا اكهت الخحلزئاث الؼلازية يه الذات املياسىت حة الخحفىتيع مىتن بسمىتة السىت ن وثيفيىت‪ ،‬بُىتداف‬
‫واثئق الخؼما ةىتان املرشىتع املـىتريب مىتن ب ىتل يىتامن حت ىتمي بخطىتاء يف المنىتو اارىتي ػىت م‬
‫مس خوايثَ كد بصدز كاهون ز ‪ 36.:1‬املخؼلق ابلخحلزئىتة الؼلازيىتة وركل لخجىتاوس زـىتراث اللىتواهني‬
‫وحمازتة الخحلزئاث الؼلازية وؿا كاهوهية من لول اغامتذ س ياسة وكائية حمتثل يف ما ييل‪:‬‬
‫ثوس يع مفِوم الخحلزئاث الؼلازية وثلس مي الؼلازاثق‬ ‫‪‬‬
‫حتديد اجراءاث ر ملفاث الخحلزئاث الؼلازيةق‬ ‫‪‬‬
‫اللحلوء ا لزايم يوي الاخذ اص من املِيدسني اخملخ نيق‬ ‫‪‬‬
‫اػاذت ُيتة الخحلزئاث الؼلازي الـا كاهوهيةق‬ ‫‪‬‬
‫جشديد ابلؼلوابث ػ خمال ملذضياثَق‬ ‫‪‬‬
‫ثوةا جسِيوث دية للمحلزئ الؼلازي لخحلِزي ا ـال الخحلزئة‪.12‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ ‬الفقرة الثانية ‪ :‬دور القوانين العقارية الجدًدة الخاصة‬

‫صىتىتدز ظِىتىتا ‪ 27‬هىتوهرب ‪ 2:57‬املخؼلىتىتق ابملل يىتىتة املشىتىترتكة هديجىتىتة حزايىتىتد المنىتىتو السىتىتاكين اب ىتىتال‬
‫اارىتىتي ويىتىتؼ ذلىتىتل املىتواطن املـىتىتريب وؿىتىتوء الزارض اارىتىتية ممىتىتا بةىتىترس غىتىتن ركل اغىتىتامتذ‬
‫الس ن الاكذ اذي ايي وشب ػوكاث جواز ديدت وؿىتا مبلوةىتة حىتهتم ت ىتؼوتة ثؼىتاترس ال ت‬

‫‪ٍ -11‬ايح األٍالك ً ش ص ‪08‬‬

‫‪ -12‬ادرَص اىفاخىرٌ ‪ ً ،‬ش‪ ،‬ترظرف ص ‪01 – 02‬‬

‫‪11‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫وػدم احرتام اللواػد ويوات املل ية املشرتكة‪ ،‬ا بن ُ‪،‬ا اللاهون تدوزٍ مل يمت ن من ا حاطىتة‬
‫جبميع ال ؼوابث واملشام الب يطرهحا ُ‪،‬ا اليوع من الس ن وُ‪،‬ا زاجع موػىتة مىتن الؼيىتوة‬
‫و السلحياث الب اتخَ‪.‬‬
‫وت‪،‬كل اكن سما ػ املرشىتع املـىتريب ويىتع كىتاهون ديىتد يىتيظم املل يىتة املشىترتكة حمىتال مىتن‬
‫لوهل سد زـراث كاهون ‪ ،2:57‬ت دوز كىتاهون ‪ 29.11‬ايي حتمكىتت يف صىتدوزٍ مجموػىتة مىتن‬
‫الاغخحازاث م ا ما ُو كاهون اكذ اذي واجامتغي مساُام ت‪ ،‬يف ل بسمة الس ن‪.‬‬
‫ولموما مي ن الا ازت اىل تؼا اخلطوط الؼريضة لِ‪،‬ا اللاهون م ا‪:‬‬
‫‪ ‬ثوس يع هطاق ثطحيلَق‬
‫ايهَ ػ الؼلازاث كي ما اكن هوغِاق‬ ‫‪‬‬
‫‪ ‬الزامية ويع هظام للك مل ية مشرتكةق‬
‫‪ ‬ا تلىتىتاء ػ ىت حىتىتق الةضىتىتلية ايي اكن ملىتىترزاث يف الظِىتىتا السىتىتاتق مىتىتع حتديىتىتد‬
‫رشوط ثطحيلَ من طرف املوك املشرتكني‪.‬‬

‫واملس خجد الجرس ايي اء تَ كاهون ‪ُ 29.11‬و وجوذ ثوزيىتق مجيىتع الخرصىتةاث الىتوازذت ػىت‬
‫املل ية املشرتكة يف حمىترز زمسىتي بو حمىترز اثتىتت الخىتاز ‪،‬وركل حتىتت طىتائةل الىتحطون ‪،‬ا مىتن‬
‫‪13‬‬
‫طرف هم يًمتي اىل همية كاهوهية ومٌظمة خيولِا اللاهون حترير الؼلوذ‪.‬‬

‫‪ٍ -13‬ايح األٍالك ً ش ص ‪51‬‬

‫‪12‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫ووسدش من ركل بن املرشع املـريب كد ييق من ةئىتة ال ىتصاص امل ُلىتون لخحريىتر ُىت‪ٍ،‬‬
‫الخرصةاث ويف ركل حامية لأ صاص املخؼاملني يف اطاز املل ية املشرتكة وت‪،‬كل ي ون املرشع‬
‫املـىتىتريب ػىت ويىتىتع حىتد ال ثىتىتا مىتىتن الخوغحىتىتاث الىتىتب ثخؼىتىترض كثىتىتا مىتىتن ال ىتىتصاص وثؼريىتىتِم‬
‫لؼملياث الي ة والاحذيال‪.‬‬
‫وا جياز املفيض اىل متكل الؼلىتاز مىتن ب ىتل الخصفيىت مىتن بسمىتة السىت ن الىتب يؼرةِىتا املـىترة‬
‫ومت ني روي ادللل ادىتدوذ ػىت متىتكل السىت ن صىتدز كىتاهون ‪ 62.11‬املخؼلىتق اب جيىتاز املفيضىت‬
‫لمتكل الؼلاز مذوخيا من ركل يامانث مشحلؼة لطريف الؼلد ويه يىتامانث ختخلىت غىتن ثىتكل‬
‫الب بكرُىتا املرشىتع املـىتريب يف كىتاهون ‪ 29.11‬املخؼلىتق ابملل يىتة املشىترتكة لاصىتة مىتا ُىتو مىترثح‬
‫تخوزيق ُ‪ ٍ،‬الؼلوذ‪.‬‬
‫ومن با ما بكرٍ املرشىتع مىتن يىتامانث للم ىترتي يف ُىت‪،‬ا ا طىتاز بن م ٌىتَ مىتن اجىتراء ثلييىتد‬
‫الاحذياطي ػ غلد الحيع الاتخىتداب ارا ثؼلىتق المىتر تؼلىتاز حمفىتع بو ايىتداع وسىتصة مىتن الؼلىتد‬
‫ابلسجل اخلاص ل ذاتة ادمكة الاتخدائية تدا رت موكع الؼلاز مجت ثؼلق المر تؼلاز ؿا حمفع‪.‬‬
‫ويحل با ملذضياث اء تَ كىتاهون ‪ 62.11‬ثي ي ىتَ ػىت الزاميىتة ثضىتم الؼلىتد مبرجىتع غلىتد‬
‫‪14‬‬
‫الخبمني املربم من كدل الحائع لخوةا هوع من الضامن الوق امل رتي‪.‬‬

‫‪ -14‬ادرَص اىفاخىرٌ‪ٍ ،‬رجغ ضاتم ص ‪25 - 23‬‬

‫‪13‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫املرشع املـريب يف اطاز ُ‪،‬ا اللاهون مل يـفل م احل الحائع ير ثحل مل ية الؼلىتاز تيىتدٍ و‬
‫ثًذلل للم رتي املخؼلق تؼد اجرام غلد الحيع ال اب وسداذ اكةة العن حتت طىتائةل املطالحىتة تفسىت‬
‫الؼلد‪.‬‬
‫ومن ُيا يخضح ليا جبوء بن املرشع املـريب كد وةق تني م احل امل رتي والحىتائع هبىتدف حىتل‬
‫بسمة الس ن ومت ني روي ادللل اددوذ من ح ول ػ س ن ئق ةاكن ت‪،‬كل وسىت يةل ةؼىتا‬
‫ا مد ػ مس خوى تؼا املدن‪.‬‬ ‫لدسويق الرصيد الس‬

‫‪14‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫المبحث الثاني‪ :‬إكراهات تحقيق األمن العق اري وانعكاسه‬

‫على االستثمار‬
‫ي ش ىت جشىتىتصي واكىتىتع ثىتىتدتا كطىتىتاع الؼلىتىتاز ابملـىتىترة‪ ،‬يف ازثحاطىتىتَ اب سىتىتدامثز مبصخل ىت‬
‫يلياثَ‪ ،‬غن مجةل من الاخذو ث وا كراُاث الب من بهنا بن ثث الؼلاز غن الليام توظيفذَ‬
‫الاسىتدامثزية ابلفؼاليىتة واليجاػىتة املطلىتوتني‪ ،‬ويه ا كراُىتاث الىتىتب بم ىتن زصىتدُا ػىت مجىتةل مىتىتن‬
‫املس خوايث‪ ،‬وُو ما سًذطرق هل من لىتول (مطلىتة بول) اكراُىتاث كىتاهون الخحفىتيع الؼلىتازي‬
‫وس ياسىتىتة الخؼمىتىتا‪،‬ػ ان ص ىت (املطلىتىتة الثىتىتاين ) للرىتىتدير مظىتىتاُر الل ىتىتوز يف الل ىتواهني‬
‫الؼلازية اجلديدت واهؼاكسِا ػ حتليق المن الؼلازي‪.‬‬

‫املطلة الول‪ :‬اكراُاث كاهون الخحفيع الؼلازي وس ياسة الخؼما‬

‫يؼرف املـىترة تًيىتة غلازيىتة مركحىتة ومؼلىتدت انيىتة غىتن ثىتدالل مجموػىتة مىتن الؼوامىتل الخازخييىتة‬
‫والاجامتغية والاكذ اذية وؿاُا‪ .‬وكد هخي غن ُ‪ ٍ،‬الويؼية ثيوع يف الهظمىتة اللاهوهيىتة املىت طرت‬
‫للؼلاز‪ ،‬مما بةرس تدوزٍ مجةل من ا كراُىتاث والاخىتذو ث والليىتوذ الىتب ثؼيىتق ث ىتفية الويىتؼية‬
‫اللاهوهية واملاذية للؼلاز وثيظمي ثداوهل واس خؼامهل‪.‬‬

‫ويخؼلق المر جبمةل مىتن الاخىتذو ث و املؼوكىتاث سىتواء املرثحطىتة تلىتاهون الخحفىتيع الؼلىتازي‬
‫(الفلرت الوىل) بو املرثحطة ثس ياسة الخؼما (الفلرت الثاهية )‪.‬‬

‫‪15‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫‪ ‬الفقرة لاولى ‪ :‬املعوقات املرثبطة بنظام التحفيظ العقاري‬

‫يؼخرب هظام الخحفيع الؼلىتازي املـىتريب مبثاتىتة و ذت ديىتدت للؼلىتاز يؼطيىتَ اسىتام وز ىتا وغيىتواان‬
‫واحدازياث ثسجل الخحفيع الؼلازي‪ ،‬و ذت ثلطع ػوكذَ ابملارض و ثؼطيَ هلطة تدايىتة اهطىتوق‬
‫حلوق غيًية و حتمىتوث غلازيىتة مذوا ىتدت ابلؼلىتاز‪ ،‬و يؼىتهل هنائيىتا ؿىتا كاتىتل لولـىتاء ابسىت خثٌاء‬
‫حا ث مؼيية س ا املرشع املـىتريب حاميىتة للمىتكل الؼىتام لىتالو ‪ ،15‬ا بن املسىتطرت املخحؼىتة حاليىتا‬
‫ابملـرة ح ذيفِا ػدت مؼيلاث و صؼوابث م ىتا مىتا ُىتو ثلىت و مىتا ُىتو اذازي كىت‪،‬كل صىتؼوابث‬
‫ثؼيق ثؼممي هظام الخحفيع الؼلازي‪.‬‬

‫املؼيلاث الخلٌية‪:‬‬

‫‪ ‬ػدم الةام الواك مبواغيد الخرديد‪.‬‬

‫‪ ‬ثؼدذ ااا ث املؼلدت لحؼا امللفاث املوزوزة‬
‫‪ ‬كةل املوازذ الخرشية و املؼداث اللو يسدي ية ال فىتيةل تخلحيىتة الضىتـ املةايىتد ػىت‬
‫الواك ‪.16‬‬
‫‪ ‬الويىتىتؼية الؼلازيىتىتة ذالىتىتل املىتىتدن الىتىتب ي ىتىتؼة الخؼىتىترف ػل ىتىتا لؼىتىتدم وجىتىتوذ ىتىتل‬
‫ُيديس مذاكمل‪.‬‬

‫‪ 15‬اىذمرىر ػثذ اىنرٌَ شهثىُ‪" ،‬اىشافٍ فٍ شرح قاّىُ اىرحفُع اىؼقارٌ اىاذَذ" ‪ .‬رقٌ ‪11.00‬‬

‫‪16‬قاّىُ رقٌ ‪ 11-23‬اىَحذز ىيىماىح اىىطُْح ىيَحافظح اىؼقارَح و اىَطح اىؼقارٌ و اىخرائطٍ‬

‫‪16‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫املؼيلاث ا ذازية‪:‬‬
‫حمتثل يف املسطرت ا ذازية ليظام الخحفيع الؼلازي ابملـرة كوهنا جسىت خـرق وكذىتا طىتويو و بن‬
‫موا هتا كضائيا يزيد من لمىتر ُىت‪ ٍ،‬املسىتطرت‪ُ ،‬ىت‪،‬ا اب يىتاةة اىل اجسىتام الخؼريىتاث ج ثىتا مىتن‬
‫السلحياث و ُو ما يىتيؼ مس سىتلحا ػىت ثبسىتيمس الرسىتوم الؼلازيىتة ‪،‬ةظِىتوز مذؼريىتني يطىتالحون‬
‫لوق هلم ػ الؼلاز مويوع مطلة الخحفىتيع بمىتر يىت ذي اىل اطىتا بمىتد املسىتطرت و اماكهيىتة‬
‫هللِىتىتا مىتىتن املىتىترحةل ا ذازيىتىتة ابغخحازُىتىتا الصىتىتل اىل املىتىترحةل اللضىتىتائية ‪،‬م ُىتىت‪،‬ا يؼطىتىتل الِىتىتدف‬
‫السايس املخوىخ ب وُو ثبسيمس الىترق الؼلىتازي للؼلىتاز مويىتوع مطلىتة الخحفىتيع‪ ،17‬حيىتر‬
‫يدس هج ل احدَ الاس خفاذت مٌَ ابغخحازٍ الس يد الوحيد للمل ية ايي ي دسة ااحلية املطللة‪.‬‬

‫مؼيلاث ثؼممي هظام الخحفيع الؼلازي‪:‬‬

‫الطاتع الاخذيازي للخحفيع و ل املوك مبزااي الخحفيع‪18‬ق‬ ‫‪‬‬

‫ازثفاع لكفة الخحفيع ابليظر لللدزت الرشائية للمواطينيق‬ ‫‪‬‬
‫املشام املرثحطة مبسىتطرت الخحفىتيع يف امليىتاطق الشاملية(ا ىتاكلية الرسىتوم‬ ‫‪‬‬
‫اخلليفية)ق‬

‫‪18‬اىفظو ‪ ٍِ 2‬ظهُر ‪ 05‬غشد ‪ 0803‬اىَرؼيم تاىرحفُع اىؼقارٌ اىَؼذه و اىَرٌَ تَىجة قاّىُ ‪11-00‬‬

‫‪17‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫ػدم حتيني الش ح ة اجليوذيزية الوطيية الب مل ثؼد كاذزت ػ ويع ث ىتاممي‬ ‫‪‬‬
‫ىتىتل املسىتىتح الؼلىتىتازي‬ ‫ىتىتامةل وحمييىتىتة مىتىتوع حىتراة اململ ىتىتة‪ ،‬وػىتىتدم ثىتىتوةر اململ ىتىتة ػىت‬
‫الشمويل ييع الزارض ابخذوف بهظمهتا اللاهوهية كام ُو مؼمول تَ يف ادلول املخلدمة‪.‬‬

‫‪ ‬الفقرة الثانية‪ :‬املعوقات املرثبطة بسياسة التعمير‬

‫حمكىتىتن ا كراُىتىتاث واملشىتىتام الىتىتب يطرهحىتىتا الؼلىتىتاز‪ ،‬يف ازثحاطىتىتَ ابلخؼمىتىتا والخصطىتىتي الؼمىتراين‬
‫واػىتىتداذ الىترتاة‪ ،‬بساسىتىتا يف ثؼلىتىتد امللذضىتىتياث اللاهوهيىتىتة وثؼىتىتدذ الهظمىتىتة الؼلازيىتىتة ويىتىتؼ وسىت حة‬
‫الزارض ادفظة وػدم حتيني اخلريطة الؼلازية‪.‬‬

‫ةارا اكهت الي وص اللاهوهيىتة املخؼللىتة ابلخؼمىتا ثؼىتا اُامتمىتا ابلـىتا للمسىتب الؼلازيىتة‪ ،‬ار ثؼخىترب‬
‫الخؼما وس يةل ةؼىتا لخ ىتفية املشىتام الؼلازيىتة الؼاللىتة‪ ،‬ا بن ثوكؼىتاث واثئىتق الخؼمىتا انذزا مىتا‬
‫ثبل‪ ،‬واكع اليظام الؼلازي والخلس اميث الؼلازية تؼني الاغخحاز‪.‬‬

‫ومن با ا كراُاث املسجةل واملرثحطة ثس ياسة الخؼما‪:‬‬

‫‪ ‬ثؼدذ الي وص اللاهوهية امل طرت ال الخؼما والخصطي الؼمراين‪ ،‬وػىتدم موءمىتة‬
‫الحؼا م ا للمؼطياث الاكذ اذية والاجامتغية اجلديدت‪19‬ق‬

‫‪ 19‬حاٍُذ أػرور‪ٍ" ،‬ؼُقاخ اىرحفُع اىؼقارٌ تاىَغرب" ٍقاه ػذد ‪ٍْ ،00083‬شىر تارَذج أخثارّا ترارَخ ‪ّ 03‬ىّثر ‪.5103‬‬

‫‪18‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫‪ ‬ثؼىتىتدذ الفىتىتاػلني امل سسىتىتاثيني يف جمىتىتال الخؼمىتىتا والخصطىتىتي الؼم ىتراين‪ ،‬وثىتىتدالل‬
‫اخذ اصا م بحياان يف ؾياة الخًس يق والالخلائية‪ ،‬وػدم وجوذ زؤيىتة ووليىتة واسىترتاثيحلية‬
‫يف جمال الخصطي الؼمراين واػداذ الرتاةق‬
‫‪ ‬ت ء مسطرت ا اس واغامتذ واثئق الخؼماق‬
‫‪ ‬جعىتىتز واثئىتىتق الخؼمىتىتا غىتىتن ثىتىتدتا الهتيئىتىتة ا اليىتىتة وغىتىتن مواكحىتىتة ادليياميىتىتة اارىتىتية‪،‬‬
‫واسرتاثيحلياث الخمنية الاجامتغية والاكذ اذيةق‬
‫‪ ‬يؼ وحمدوذية ثزنيل ملذضىتياث واثئىتق الخؼمىتا ػىت بزض الواكىتع‪ ،‬مبىتا يف ركل‬
‫ا ىتىتاس الحًيىتىتاث الخحخيىتىتة والخحلِ ىتزياث واملراةىتىتق الؼموميىتىتة راث الطىتىتاتع ا ذازي والاكذ ىتىتاذي‬
‫والاجامتغيق‬
‫‪ ‬ؾياة الؼىتدا الؼلازيىتة يف واثئىتق الخؼمىتا يف جمىتال خت ىتي الزارض للخحلِىتزياث‬
‫واملراةق الؼمومية والطرق واملساحاث اخلراء‪ ،‬وسوء ثوسيع اللمية املضاةة اليامجة غىتن ةىتذح‬
‫الؼلازاث‬
‫‪ ‬اس ىت خزناف الؼلىتىتاز الؼمىتىتويم لخلحيىتىتة حاجيىتىتاث املشىتىتازيع الخمنويىتىتة (املىتىتدن اجلديىتىتدت‪،‬‬
‫مشازيع الخبُيل ااري‪ ،‬الس ن الاجامتغي‪ ،‬يف ؾياة يديد الاحذياطي الؼلازي لالو ق‬
‫‪ ‬ػدم يح مسطرت مٌح الاس خثٌاءاث يف جمال الخؼماق‬

‫‪19‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫‪ ‬يىتىتؼ ثفؼيىتىتل اج ىتراء خت ىتىتي مٌىتىتاطق لوحذيىتىتاطي الؼلىتىتازي ابغخحىتىتازٍ ا ج ىتراء‬

‫الوحيد‪ ،‬يف جمال ثدتا الؼلاز‪ ،‬ايي ثىتي ػليىتَ واثئىتق الخؼمىتا اااليىتة‪ ،‬وايي هيىتدف اىل‬
‫اافاظ ػ املياطق اللاتةل للخؼما ومراكدهتىتا مىتن لىتول اخضىتاع مٌىتاطق حساسىتة للمراكدىتة‬
‫والخبمل يف اهخظاز ثوةر ظروف يِزيُا واس خ امل مٌظوز ي هتا‪20‬ق‬
‫‪ ‬يؼ ةؼالية ثدلل ادلو يف جمال يح السوق الؼلازيىتة‪ ،‬وػىتدم اػىتة اليظىتام‬
‫الرييب يف موا ة املضازتة الؼلازية‪ ،‬س امي يف املياطق املِيئة‪.‬‬
‫‪ ‬صؼوتة ثىتدتا حىتا الشىت ياع تىتني املىتوك يىت ذي يف كثىتا مىتن الحيىتان اىل يميىتد‬
‫اس خؼامل الزارض لؼدم ح ول ا ثفاق تني موكِا خب ىتوص يِزيُىتا بو تيؼِىتا‪ ،‬يضىتاف اىل‬
‫ركل اسىت خرا اللسىتمة اللضىتائية ثشىتىتبن المىتوك املشىتاػة ارا اكهىتىتت مـطىتات توزيلىتة الخؼمىتىتا‪،‬‬
‫حير ح ون كاتةل ةل للخحلزئة الب ثخطلة ح ول ا ثفاق تني املوكق‬
‫‪ ‬يميد الزارض ثسخة املضازتة الؼلازيىتة‪ ،‬سىت امي الزارض املوجىتوذت ذالىتل املىتدن‬
‫وااواور‪ ،‬مما ي رش اللحلوء اىل الضوايح ك د ا اس املشازيع الؼمراهية ويؼمىتق ابلخىتايل مىتن‬
‫ظاُرت المتدذ ااري‪.‬‬

‫‪20‬اىَْاظرج اىىطُْح ذحد ٍىضىع"اىطُاضح اىؼقارَح ىيذوىح و دورها فٍ اىرَُْح االقرظادَح و االجرَاػُح" ذقرَر ذرمُثٍ حىه واقغ قطاع اىؼقار تاىَغرب‬
‫أهٌ ػْاطر اىرشخُض‪ ،‬دجْثر ‪.5102‬‬

‫‪20‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫املطلة الثاين‪ :‬مظاُر الل وز يف اللواهني الؼلازية اجلديدت واهؼاكسِا ػ حتليق المن الؼلازي‬
‫ان سىتىتن املرشىتىتع املـىتىتريب اللىتواهني الؼلازيىتىتة اجلديىتىتدت اخلاصىتىتة ىتىتاءث مبحلموػىتىتة مىتىتن الضىتىتامانث‬
‫اللاهوهية من ب ل اجياذ هوع من الخواسن تني املخؼاكدين واملخؼاملني يف اطاز ُ‪ ٍ،‬اللواهني وثشلك‬
‫لاص من ب ل حتليق مجموػة مىتن الُىتداف الساسىت ية الاخىترى مىتن تي ىتا حىتل بسمىتة السىت ن‬
‫واس خلراز املل ية الؼلازية ويىتامن مىتا يىترذ ػل ىتا مىتن مؼىتاموث وركل غىتن طريىتق حتليىتق المىتن‬
‫الؼلازي ايي يؼخرب ػامو بساس يا يف اسذُاز الاسدامثزاث يف ا ال الؼلازي‪.‬‬

‫ا بن حتليق ثكل الُداف مل خيلو من صؼوابث انمجة غن اللواهني الؼلازية اجلديدت هفسِا‪.‬‬

‫‪ ‬الفقرة لاولى ‪ :‬إلاكراهات القانونية والواقعية املرثبطة بالقوانين العقارية الجدًدة‬

‫ان اللواهني الؼلازية الب س ا املرشع املـريب غرف ثطحيلِا الؼديد من الؼراكيىتل ةدىتالرم مىتن‬
‫ا ِوذ الدرشيؼي الِام ا بن ُ‪ ٍ،‬الرتساهة اللاهوهية حزال ثدسم مبحلموػة من الاخذو ث الىتب‬
‫ث ىت ر سىتىتلحا غىتىتن اس ىت خلراز املل يىتىتة الؼلازيىتىتة يف سىتىتخيل حتليىتىتق المىتىتن الؼلىتىتازي وثىتىتوةا غيرص ىت‬
‫الاطمئيان‪.‬‬

‫ويبيت يف ملدمة ُ‪ ٍ،‬الؼراكيل مسب ثوزيق الؼلوذ امل طرت لؼوكة الطراف املخؼاكدت يف اطاز‬
‫هظام املل ية املشرتكة امليظم مبلذىض اللىتاهون ز ‪ 29.11‬املؼىتدل واملىتمتم ابللىتاهون ‪ 23.217‬وكىت‪،‬ا‬
‫اللاهون ز ‪ 55.11‬امليظم لحيع الؼلاز يف طوز الا ىتاس املؼىتدل واملىتمتم مبلذىضىت اللىتاهون ‪23.218‬‬
‫واللاهون ز ‪ 62.11‬املخؼلق اب جياز املفيض اىل متكل الؼلاز‪.‬‬

‫‪21‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫ير يخضح من لول كىتراءت مذبهيىتة ملىتواذ ُىت‪ ٍ،‬اللىتواهني بن املرشىتع املـىتريب حرصىت اجلِىتاث‬
‫امل ُةل لخوزيق ُ‪ ٍ،‬املؼاموث يف املوزلني والؼدول واللضاء تياء ػ بحىتاكم كضىتائية ايىتاةة اىل‬
‫ادامني امللدولني للرتاةع بمام حممكة الىتيلا و امليمتىتني اىل هميىتة مٌظمىتة كىتاهوان وادىتامني ال ىتاذزت‬
‫ثشبهنم حئة س يوية غن وسير الؼدل ختوهلم صوحية حترير ُ‪ ٍ،‬الؼلوذ‪.21‬‬

‫ويرى بحىتد الفلِىتاء‪ 22‬بهىتَ اكن ػىت املرشىتع الخىتدلل تىتي رصأ مىتن ب ىتل حتديىتد الفئىتة بو‬
‫الفئاث اخملول لِا ُ‪،‬ا ااق ذون حرك الحاة مفذىتوخ لوحئىتة الىتب ي ىتدزُا وسيىتر الؼىتدل ابليظىتر‬
‫ل ون ثوزيق ُ‪ ٍ،‬الخرصةاث بمر مؼلد تس خلزم اس ياذٍ لفئىتة مذص ىتة حتىتي تظِىتا ر و ا ىتر‬
‫ُ‪ ٍ،‬اللواهني من ب ىتل املسىتامهة يف اسىت خلراز املؼىتاموث الؼلازيىتة وحتليىتق الامىتن الؼلىتازي غىتن‬
‫طريق ثوةا غيرص الامان يف املل ية الؼلازية‪.‬‬

‫اب ياةة اىل ركل يرى الس خار محمد لاي‪ 23‬تبن كيام املرشع املـريب ابلمتيىتزي تىتني ادىتاميني‬
‫امللدولني للرتاةع بمام ا لمس لأػ (حممكة الىتيلا حاليىتا) وادىتاميني ؿىتا امللدىتولني للرتاةىتع بمىتام‬
‫ا لمس الاػ ةامي خي حترير الؼلوذ الؼرةية املخؼللة هب‪ ٍ،‬اللواهني مسا ؿا مديية ػ بساش‬
‫ومربز كاهوين‪.‬‬

‫ةادامني امللدولني بمام ا لمس الػ م ُىتل ثللائيىتة الليىتام هبىت‪ ٍ،‬املِمىتة وتىتدون حىترخي بمىتا‬
‫ىتجت تسىت خفيد مىتن ركل جيىتة بن ي ىتون مليىتد‬ ‫ادامني الـا ملدول لرتاةع بمام ا لىتمس الاػىت‬

‫‪ -21‬اىفظو ‪ ٍِ 05‬اىقاّىُ رقٌ ‪ 03.11‬اىَرؼيم تاىَينُح اىَشررمح اىؼقاراخ اىَثُْح واىفظو ‪ ٍِ 3-203‬اىقاّىُ رقٌ ‪ 00.11‬اىَرؼيم تثُغ اىؼقار فٍ طىر‬
‫االّااز اىَؼذه واىَرٌَ تَقرضً اىقاّىُ رقٌ ‪ 011.05‬واىَادج ‪ ٍِ 0‬اىقاّىُ رقٌ ‪ 20.11‬اىَرؼيم تاإلَاار اىَفضٍ إىً ذَيل اىؼقار‪.‬‬
‫‪ -22‬إدرَص اىفاخىرٌ اىطنِ فٍ ظو اىرشرَؼاخ اىؼقارَح اىخاطح‪ٍ ،‬قاه ٍْشىر تَايح األٍالك‪ ،‬اىؼذد اىطاتغ اىطْح ‪ 5101‬ص ‪51‬‬
‫‪ٍ -23‬حَذ خُرٌ ‪ ،‬اىاهاخ اىَؤهيح ىرحرَر اىؼقىد اىَرؼيقح تاىَينُح اىَشررمح وتاىؼقاراخ فٍ طىر ىالّااز‪ّ ،‬ذوُ اىؼقار واإلضناُ ص ‪033 - 031‬‬

‫‪22‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫توحئة ال صاص امل ُلني وامليمتني اىل همية مٌظمة كاهوان الب ي دزُا وسيىتر الؼىتدل ‪،‬مىتع الؼىت‬
‫ان الوحئة املؼيية مل ث دز ولو ملرت واحدت مٌ‪ ،‬س ية ‪.3114‬‬

‫و سة املاذت ‪ 41‬من اللاهون املىتيظم ملِيىتة ادامىتات هلىتم صىتوحية حتريىتر الؼلىتوذ الؼرةيىتة كىتيفام‬
‫اكهت هوغِا ‪.‬‬

‫وػليَ ةِ‪،‬ا امللذىض الوازذ يف اللواهني الؼلازية اجلديىتدت تخحريىتر مثىتل ُىت‪ ٍ،‬الخرصىتةاث خمىتال‬
‫للامذت ‪ 41‬من كاهون ادامات وُو ما من بهَ بن ي ون ماذت الزناع يف ُ‪ ٍ،‬املؼاموث وثضىتازة‬
‫الاجهتاذاث اللضائية ثشبهنا ايي كد ي ذي حمال اىل ػدم اس خلراز املل ية الؼلازية‪.‬‬

‫كام يىتدز ا ىتازت اىل بن املرشىتع املـىتريب بحىتاط لمليىتاث الخؼاكىتد يف اطىتاز اللىتواهني الؼلازيىتة‬
‫اجلديدت مبحلموػة من الضامانث ةؼ مس خوى تيع الؼلاز يف طوز الا اس مثو كىتام تفىترض اجىترام‬
‫غلد الحيع ػ مرحلخني غلد اتخداب بو مث غلىتد تيىتع هنىتاب تؼىتد سىتداذ اكةىتة الاكسىتاط املخفىتق‬
‫ػل ا ‪،‬ةان ُ‪،‬ا الامر جيؼل املس خفيد من الؼلاز ماكل مفىترتض مىتاكل حليلىتي ممىتا دىتول ذون‬
‫ثوةر غيرص الثحاث واللوت والاطمئيان يف املل ية الؼلازية زم ما يوةرٍ الخىتبمني مىتن يىتامانث يف‬
‫ُ‪،‬ا ا طاز‪.24‬‬

‫ويف اطاز اللاهون ز ‪ 62.11‬املخؼلق اب جياز املفيض اىل متكل الؼلىتاز ةاملرشىتع املـىتريب اختىت‪،‬‬
‫هفمس ال ي يف كاهون تيع الؼلىتاز يف طىتوز الا ىتاس مىتن لىتول الزامىتَ اجىترام الؼلىتد ػىت مىترحلخني‬

‫‪ٍ -24‬ظطفً حرُرٍ‪ ،‬تؼض اىضَاّاخ ىَطرىي اىؼقار فٍ طىر االّااز ػيً ضىء اىقاّىُ ‪ 00.11‬واىقىاػذ اىؼاٍح ٍقاه ٍْشىر ضَِ أشغاه ىيْذوج‬
‫اىىطُْح اىَْظَح ٍِ طرف وحذذٍ اىثحس واىرنىَِ ىُْو اىذمرىرآ ودتيىً اىذراضاخ اىؼيُا اىَؼَقح فٍ قاّىُ اىؼقىد واىؼقار تنيُح اىحقى جاٍؼح ٍحَذ‬
‫األوه تىجذج حىه اىؼقار واالضرصَار ‪ٍ 51 – 08‬ارش ‪ 5112‬ذحد إػذاد وذْطُم اىذمرىر إدرَص اىقفاخىرٌ ٍطثح دار اىْشر اىاطىر ص ‪05‬‬

‫‪23‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫ول ن تطريلة بخرى ار تسىت متر امل ىترتي يف بذاء الكسىتاط الشىتِرية ابغخحازُىتا سىتومة كرائيىتة اىل‬
‫حني حلول اتز اخلياز حير ي ىتون للم ىترتي حىتق الاسىت حلية يف الاكذيىتاء تبذائىتَ ملحلىتؽ حمىتدذ‬
‫مس حلا ا بن الا اكل املثاز يف ُ‪،‬ا ال دذ وايي يىت ذي ايىتؼاف يىتامانث ُىت‪،‬ا اللىتاهون ُىتو‬
‫ػدم بحلية امل رتي يف اسرت اع الكساط املدةوػة مس حلا اكمةل يف حا جعىتزٍ ػىت الاسىت متراز‬
‫يف الؼوكاث الخؼاكدية واجرام غلىتد تيىتع ال ىتاب ‪ 25‬ممىتا دىتول مؼىتَ ػىتدم اسىت خلراز املل يىتة الؼلازيىتة‬
‫وسوء ثداولِا واس خؼاملِا ‪.‬‬

‫وةىتىتامي يخؼلىتىتق ابللىتاهون ز ‪ 29.11‬املخؼلىتىتق ابملل يىتىتة املشىتىترتكة للؼلىتىتازاث املحًيىتىتة ةلىتىتد للىتىتي ػىتىتدت‬
‫غراكيل سامهت يف غركةل اُداةىتَ الاكذ ىتاذية والاجامتغيىتة وحىترثح تؼىتدم ا ملىتام ادلكيىتق هبىت‪ٍ،‬‬
‫اللواهني وػدم ثبك املوك مع ُ‪،‬ا اليوع اجلديد من الس ن والؼوكاث الب ثيحلم غيَ‪ ،26‬ل ىتن‬
‫هبمل ان يمت الخزنيل السلمي مللذضياث كاهون ‪ 23.217‬ثزنيل سلمي ػ مس خوى الواكع ‪.‬‬

‫‪ ‬الفقرة الثانية ‪ :‬الاكراهات املسطرية واملشاكل املرثبطة بإدماج العقار غير محفظ‬
‫س يؼمل يف ُ‪ ٍ،‬الفلرت ػ اادير ػ با الاكراُاث اللاهوهية والواكؼية الب جشىتلك ػىتاثق‬
‫دول ذون حتليق الاس خلراز الوسم املل ية الؼلازية كؼيرص بسايس لضامن الامن الؼلازي‪.‬‬
‫وػليَ س يلسم اىل (بو ) للردير ػ اا املشام املسطرية وا ذازيىتة ‪،‬مث س يص ىت‬
‫(اثهيا) املشام املرثحطة ابذماح الؼلىتاز ؿىتا ادفىتع واهؼاكسىتِا ػىت حتليىتق الاسىت خلراز للمل يىتة‬
‫الؼلازية ويامن الامن الؼلاز‬
‫‪ -25‬إدرَص اىفاخىرٌ ‪ٍ ،‬رجغ ضاتم‪ ،‬ص ‪53‬‬
‫‪ -26‬إدرَص اىفاخىرٌ ‪ ،‬اىحقى اىؼُُْح وفم اىقاّىُ رقٌ ‪ 38.13‬طثؼح ‪ 5102‬ص ‪23‬‬

‫‪24‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫أوال‪ -‬االكراهات المسطرية واإلدارية ‪:‬‬

‫من تني اا الاكراُاث املسطرية وا ذازية املسجةل خب ىتوص الامىتن الؼلىتازي واسىت خلراز‬
‫املل ية الؼلازية ‪:‬‬

‫اس متراز حا ث الاغخداء لوذازت ػ اموك اخلواص ‪،‬مما تشلك مسىتاش‬ ‫‪‬‬
‫ق املل ية املضمون مبلذىض ادلس خوز ‪.‬‬
‫سوء ثدتا الزناػاث الؼلازية ‪،‬وؾياة كضاء مذص ىت للحىتر يف الزناػىتاث‬ ‫‪‬‬
‫‪،‬الامر ايي ي ذي اىل طول امد الحر يف اللضااي الؼلازية‪.‬‬
‫يؼ ح وين املوازذ الخرشية الؼامةل يف كطاع الؼلاز ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ت ء مسطرت ىزع املل ية من ا ل امليفؼة الؼامة وثؼلد اجراءا ا ‪،‬مما ي ذي‬ ‫‪‬‬
‫اىل ػىتدم مت ىتىتني املوكىتىتني املزنوػىتىتة مل يىتهتم مىتىتن ثؼىتويا يىتىتع وػىتاذل وةؼىتىتال غىتىتن ىىتىتزع‬
‫مل يهتم ‪.‬‬
‫يؼ اخلربت الب ثلوم هبا اللجان الاذازية للخليمي ‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ثانيا‪ -‬المشاكل المرتبطة بإدماج للعقار العقار غير محفظ‪:‬‬

‫خيف ػ بحد مدى بمهية الامن الؼلازي من الياحية الاكذ اذي ومسىتامهة يف خمططىتاث‬
‫الخمنية وجشحليع الاسدامثزاث‪.‬‬

‫‪25‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫وػليَ ‪،‬سؼت ادلو املـرتية اىل ياوس مجموػة من املشام املرثحطىتة تخىتوةا الرصىتيد الؼلىتازي‬
‫غن طريق ثؼحئة الرصيد الؼلازي ؿا حمفع واذما َ يف الس ياسة الخمنوية‪.27‬‬

‫وُو ما يخضىتح ليىتا مىتن لىتول ه ىتوص اللىتواهني الؼلازيىتة اجلديىتدت اخلاصىتة مىتن اللىتاهون ز‬
‫‪ 29.11‬و ‪ 55.11‬و ‪ 62.11‬ةاملرشىتىتع املـىتىتريب ه ىت ػ ىت ان ملذضىتىتياث ُىتىت‪ ٍ،‬الل ىتواهني جشىتىتمل‬
‫الؼلازاث ادفظة وؿا ادفع‪.‬‬

‫ا بن ُ‪ ٍ،‬اخلطوت الب بكدم ػل ا املرشع املـريب اصطدمت مبحلموػة مىتن املؼيلىتاث اللاهوهيىتة‬
‫والواكؼية الب مي ن ان وشملِا ةامي ييل‪:‬‬

‫‪ ‬ان مسىتىتب اذمىتىتاح الؼلىتىتاز ؿىتىتا حمفىتىتع ثخؼىتىتازض مىتىتع الخو ىتىتة الؼىتىتام ايي ثيىتىتاذي تىتىتَ‬
‫اجلِاث الرمسية واملمتثل يف مددب ثؼمىتمي هظىتام الخحفىتيع الؼلىتازي ملىتاهل مىتن باثز اجياتيىتة ػىت‬
‫املس خوى الاكذ اذي والاجامتغي‪.‬‬
‫‪ُ ‬شا ة الويؼية اللاهوهية واملاذية للؼلازاث ؿا ادفع ةالؼلوذ الؼرةية الىتب يؼمتىتد‬
‫ػل ا زحاث حق املل ية ثخوةر يف ؿالة الاحيان ػ املؼلوماث املدكق مىتن الياحيىتة‬
‫اللاهوهية و من الياحية الطحوؾراةية من حير املساحة واادوذ واملش متوث ‪.‬‬
‫‪ ‬ػدم اس خلراز الويؼية اللاهوهية واملاذية وك‪،‬ا الخرصةاث الب ثلىتع ػىت ُىت‪،‬ا اليىتوع‬
‫من الؼلازاث مما جيؼلِا مفذوحة للزناػاث ثشلك م ث ويؼرض االوق ؿالحا للضياع‪.‬‬

‫‪ -27‬إدرَص اىفاخىرٌ ‪ٍَ ،‬رجغ ضاتم‪ ،‬ص ‪52‬‬

‫‪26‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫‪ ‬ػدم ا ِاز االوق الؼيًية الوازذت ػىت ُىت‪ ٍ،‬الؼلىتازاث الامىتر ايي ي ىتؼة مؼىتَ‬
‫يف كثىتىتا مىتىتن الاحيىتىتان ثددىتىتع الويىتىتؼية اللاهوهيىتىتة لِىتىت‪ ٍ،‬الؼلىتىتازاث ومؼرةىتىتة موكِىتىتا االيلىتىتني‬
‫وبااة االوق الؼيًية الوازذت ػل ا‪.‬‬
‫‪ ‬ؾياة ة حمدذت لخليد الخحموث الؼلازية الوازذت ػ الؼلازاث ؿا حمفظة‪.‬‬
‫‪ ‬يؼ س يداث ازحاث مل ية ُىت‪ ٍ،‬الؼلىتازاث وابت االىتوق الؼيًيىتة الىتوازذت ػل ىتا‬
‫وثؼدذ املياسػاث املخؼللة هبا وك‪،‬ا طول الفرتت الزمٌية للحت ة ا‪.‬‬
‫ان ُ‪ ٍ،‬املؼيلاث والاكراُاث الب ثؼرتى الؼلازاث ؿىتا حمفظىتة جيؼىتل جىتزء كحىتا مىتن الوػىتاء‬
‫الؼلازي لازح ادلوزت الاكذ اذية يا بحض مىتن الىتوسم ػىت املرشىتع املـىتريب اجيىتاذ مجموػىتة مىتن‬
‫االول اللاهوهية لخجاوس ُ‪ ٍ،‬املشام ػ بساش ان حتليق الامن الؼلازي بصحح مىتن الوليىتاث‬
‫هطوق املرشوػاث الاكذ اذية والاجامتغية وػ اغخحاز ان ُ‪،‬ا الالا لن دلق ا توجىتوذ‬
‫زصيد غلازي مس خلر واثتت ولايل من الزناػاث‪.28‬‬

‫‪ٍْ -28‬اظرج وطُْح "اىطُاضح اىؼقارَح ىيذوىح ودورها اىرَُْح االقرظادَح واالجرَاػُح " ذقرَر ذرمُثٍ حىه واقغ قطاع اىؼقار تاىَغرب أهٌ ػْاطر‬
‫اىرشخُض دجْثر ‪ 5102‬ص ‪.2‬‬

‫‪27‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫خاتمة‬
‫ويف اخلخام مي ن اللول ان ابلرم من حتىتدير الرتسىتاهة اللاهوهيىتة للميظمىتة الؼلازيىتة ابملـىترة‬
‫اىل ان واكع كطاع الؼلاز تحوذان يؼاين مىتن مجموػىتة مىتن الاخىتذو ث والاكراُىتاث الىتب حىتزال‬
‫ثؼيق ايطوع الؼلاز تدوزٍ يف الخمنيىتة والاسىتدامثز سىتواء ػىت مسىت خوى يىتح الحًيىتة الؼلازيىتة‬
‫واتمني الوػاء الؼلازي وث فية وغيخَ اللاهوهية واملاذية او ػ مس خوى اس خؼامهل وثؼح ذَ‪.‬‬
‫وػليَ وزغيا للم احل الؼامة واخلاصة يف يامن حامية االوق وهظرا ملىتا احضىت ػليىتَ امىتر‬
‫ثدتا املن من ُيتة وحتدير وحت ني ملا اصحح ػليَ الامر من جسازع حنو الوصول اىل حتليق‬
‫الاُداف ثش جت الوسائل ‪.‬‬
‫اض م ما مي ىتن ان يدرسىتة‬ ‫يا يخؼني احاطة امليظومة الؼلازية تضوات كاهوهية‪ ،‬اك ة‬
‫ال ا من اس خـول ؿا مرشوع وركل ج ي حمس كاهوين تس خلر ػ مضامني اجلزئياث ادلكيلة‪.‬‬

‫‪28‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫الئحة المراجع‬
‫بو ‪ :‬ال ذة‪:‬‬
‫‪ٍ ‬حَووذ ٍحثووىتٍ‪ ،‬أضاضووُاخ فووٍ ّظوواً اىرحفووُع اىؼقووارٌ واىحقووى اىؼُُْووح اىؼقارَووح وفووم‬
‫اىَطراذاخ اىرشرَؼُح ىيقاّىُ رقٌ ‪ 00.11‬و‪ ،83.13‬طثؼح ‪ٍ – 5100‬طثؼح اىَؼارف اىاذَذج‪.‬‬
‫‪ٍ ‬حَوووذ توووِ اىحووواض اىطووويٍَ " ضُاضوووح اىرحفوووُع اىؼقوووارٌ تووواىَغرب توووُِ االشوووهار اىؼقوووارٌ‬
‫واىرحفُع االجرَاػٍ واالقرظادٌ" ‪ٍْ،‬شىراخ ػناظ ‪،‬اىرتاط ‪،‬طثؼح ٍاٌ ‪.5115‬‬
‫‪ ‬ادرَص اىفاخىرٌ ‪ ،‬اىحقى اىؼُُْح وفم ٌ ‪ 38.18‬اىطثؼح ‪.5103‬‬
‫‪ ‬ػثذ اىنرٌَ شهثىُ‪" ،‬اىشافٍ فٍ شرح قاّىُ اىرحفُع اىؼقارٌ اىاذَذ" ‪ .‬رقٌ ‪11.00‬‬
‫اثهيا‪ :‬امللا ث واليدواث‪:‬‬
‫اىحطووِ اىثووىػساوٌ‪" ،‬اىضووَاّاخ اىقاّىُّووح ىألٍووِ اىؼق وارٌ" ٍقوواه ٍْشووىر تووذفاذر ٍحنَووح‬ ‫‪‬‬
‫اىْقض ػذد ‪" 52‬اىْذوج اىىطُْح فٍ ٍىضىع األٍِ اىؼقارٌ"‪.‬‬
‫حاٍُذ أػرور‪ٍ" ،‬ؼُقاخ اىرحفُع اىؼقوارٌ تواىَغرب" ٍقواه ػوذد ‪ٍْ ،00083‬شوىر تارَوذج‬ ‫‪‬‬
‫أخثارّا ترارَخ ‪ّ 03‬ىّثر ‪.5103‬‬
‫إدرَووص اىفوواخىرٌ اىطوونِ فووٍ ظووو اىرشوورَؼاخ اىؼقارَووح اىخاطووح‪ٍ ،‬قوواه ٍْشووىر تَايووح‬ ‫‪‬‬
‫األٍالك‪ ،‬اىؼذد اىطاتغ اىطْح ‪5101‬‬
‫ٍحَذ خُرٌ‪ ،‬اىاهاخ اىَؤهيح ىرحرَر اىؼقىد اىَرؼيقوح تاىَينُوح اىَشوررمح وتاىؼقواراخ فوٍ‬ ‫‪‬‬
‫طىر ىإلّااز‪ّ ،‬ذوج اىؼقار واإلضناُ‪.‬‬
‫ٍظطفً حرُرٍ‪ ،‬تؼض اىضوَاّاخ ىَطورىي اىؼقوار فوٍ طوىر االّاواز ػيوً ضوىء اىقواّىُ‬ ‫‪‬‬
‫‪ 00.11‬واىقىاػووذ اىؼاٍووح ٍقوواه ٍْشووىر ضووَِ أشووغاه ىيْووذوج اىىطُْووح اىَْظَووح ٍووِ طوورف وحووذذٍ‬
‫اىثحس واىرنىَِ ىُْوو اىوذمرىرآ ودتيوىً اىذراضواخ اىؼيُوا اىَؼَقوح فوٍ قواّىُ اىؼقوىد واىؼقوار تنيُوح‬
‫اىحقى جاٍؼح ٍحَذ األوه تىجذج حوىه اىؼقوار واالضورصَار ‪ٍ 51 – 08‬وارش ‪ 5112‬ذحود إػوذاد‬
‫وذْطُم اىذمرىر إدرَص اىفاخىرٌ ٍطثؼح دار اىْشر اىاطىر‬
‫ٍايح األٍالك اىؼذد اىطاتغ ‪5101‬‬ ‫‪‬‬

‫‪29‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫ٍْوواظرج وطُْووح فووٍ ٍىضووىع اىطُاضووح اىؼقارَووح ىيذوىووح ودورهووا فووٍ اىرَُْووح االقرظووادَح‬ ‫‪‬‬
‫واالجرَاػُح ‪ ،‬ذقرَر ذرمُثوٍ حوىه واقوغ قطواع اىؼقوار تواىَغرب اهوٌ ػْاطور اىرشوخُض ‪،‬دجْثور‬
‫‪.5102‬‬

‫‪30‬‬
 ‫لامن العقاري ودوره في ثحقيق الاستثمار‬

‫فهرس الموضوعات‬
‫مقدمة ‪2..................................................................................................................‬‬
‫المبحث االول ‪ :‬الضمانات الق انونية لتحقيق األمن العق اري وانعكاسه على االستثمار ‪4.....‬‬
‫املطلة الول‪ :‬ذوز الاهظمة الؼلازية الخلليدية يف حتليق المن الؼلازي ‪5 ..................................‬‬
‫‪‬الفقرة لاولى‪ :‬دور ظهير التحفيظ العقاري ‪5 ..........................................‬‬
‫‪‬الفقرة الثانية ‪ :‬دور مدونة الحقوق العينية ‪7 .........................................‬‬
‫املطلة الثاين ‪ :‬ذوز الهظمة الؼلازية اخلاصة يف حتليق المن الؼلازي ‪9 ...................................‬‬
‫‪‬الفقرة لاولى‪ :‬دور قوانين التعمير ‪9 ....................................................‬‬
‫‪‬الفقرة الثانية ‪ :‬دور القوانين العقارية الجدًدة الخاصة ‪11 .........................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬إكراهات تحقيق األمن العق اري وانعكاسه على االستثمار‪51………...‬‬
‫املطلة الول‪ :‬اكراُاث كاهون الخحفيع الؼلازي وس ياسة الخؼما ‪55 ....................................‬‬
‫‪‬الفقرة لاولى ‪ :‬املعوقات املرثبطة بنظام التحفيظ العقاري‪11 .......................‬‬
‫‪‬الفقرة الثانية‪ :‬املعوقات املرثبطة بسياسة التعمير ‪11 ...............................‬‬
‫املطلة الثاين‪ :‬مظاُر الل وز يف اللواهني الؼلازية اجلديدت واهؼاكسِا ػ حتليق المن الؼلازي ‪15 .............‬‬
‫‪‬الفقرة لاولى ‪ :‬إلاكراهات القانونية والواقعية املرثبطة بالقوانين العقارية الجدًدة‪11 ..‬‬
‫‪‬الفقرة الثانية ‪ :‬الاكراهات املسطرية واملشاكل املرثبطة بإدماج العقار غير محفظ ‪12 ..‬‬
‫أوال‪ -‬االمراهاخ اىَططرَح واإلدارَح ‪15 .........................................‬‬
‫شاُّا‪ -‬اىَشامو اىَرذثطح تئدٍاض ىيؼقار اىؼقار غُر ٍحفع‪15 ................. :‬‬
‫خاتمة ‪22 .................................................................................................................‬‬
‫الئحة المراجع ‪22 ......................................................................................................‬‬
‫فهرس الموضوعات ‪15 .............................................................................................‬‬

‫‪31‬‬