Professional Documents
Culture Documents
AKTA 757
Peranan dan kuasa
Pesuruhjaya Bangunan
(COB)
Peranan dan
Tanggungjawab
Pemaju
Peranan, dan
Tanggungjawab
JMB/MC/Ejen Pengurusan
KESAN KUATKUASA AKTA 757
Beberapa
bahagian Akta 318 Akta 663
Digabungkan
berhubungan dimansuhkan dan
dalam Akta baru,
dengan beberapa
Akta Pengurusan
pengurusan peruntukan
Strata 2013 [Akta
bangunan dipecah diperbuat semula
757]
bahagi - dengan pindaan
dikeluarkan
AKTA PENGURUSAN STRATA 2013
(AKTA 757)
SEKSYEN •153
2) Tribunal Pengurusan
Strata
3) Kompaun
JADUAL •4
PENAMBAHBAIKAN AKTA 757
Formula
Pengiraan dan
Pemakaian Penalti
Tribunal
Unit Syer Kesalahan
Pengurusan
kepada
Strata
JMB/MC
T/jawab
Penalti
Pengenaan
kesalahan
Insurans
baru kepada
Selain
Pemaju
Kebakaran
Formula
Seragam bagi
Penubuhan Sub-Mc
Deposit Harta
Bersama
Kaedah
Pembentukan
Pengurusan
J/kuasa PENAMBAHAN
Sebelum,Sema
Pengurusan 3- PENTING
sa dan selepas
14
AGM
PENALTI KESALAHAN PEMAJU/JMB/MC
BIL KESALAHAN SEKSYEN AKTA
3. Larangan mana-mana pihak kutip caj sebelum buka akaun 13 & 53 Akta 757
penyenggaran bangunan
7. Ejen dilantik COB gagal deposit caj dalam tempoh 3 hari 89 Akta 757
8. Ejen dilantik COB gagal kemuka akaun beraudit, rekod dan 91 Akta 757
maklumat penyenggaraan kepada COB dalam tempoh
ditetapkan
9. Pemaju gagal deposit harta bersama 92 Akta 757
10. Pemaju gagal fail jadual petak kepada COB 6 Akta 757
BIL. KESALAHAN SEKSYEN AKTA
13. Pemaju gagal bayar caj bagi petak tidak terjual 25(2) Akta 757
14. Pemaju gagal serah baki wang akaun dan dokumen kepada 15 & 55 Akta 757
JMB/MC
15. Pemaju/JMB gagal senggara daftar pemunya petak/daftar 30 & 72 Akta 757
strata
16. Pemaju gagal mematuhi sekatan semasa tempoh permulaan 49 Akta 757
17. Pemaju gagal buka akaun atas nama kawasan pemajuan 10& 50 Akta 757
JMB/MC
TEMPOH PEGANGAN PENGURUSAN DI BAWAH
AKTA 757
TARIKH AKTA 757 BERKUATKUASA
MC subsidiari (tertakluk
kepada kelulusan PTG)
Badan-Badan Yang Bertanggungjawab Menguruskan
Bangunan Dibawah Akta 757
JMB MC SUB-MC
Diwujud apabila
Ditubuhkan terbukanya buku Diwujud apabila
apabila daftar strata suatu perakuan
mesyuarat agung
dikeluarkan oleh
tahunan pertama
Pengarah
diadakan Sub-seksyen
39(1) Akta
Hakmilik Strata
1985 (Akta
318)/Sub-
Sub-seksyen 17A
Sub-seksyen seksyen 17(3)
Akta 318 (belum
17(1) APS apabila pindaan
dikuatkuasakan)
2013
dikuatkuasakan
KEWAJIPAN PEMAJU
PEMFAILAN UNIT
SYER SEMENTARA
PEMFAILAN JADUAL
T/JAWAB PEMAJU
PETAK PENYERAHAN
DOKUMENKEPADA
JMB ATAU SECARA
TERUS KEPADA MC
Penyerahan Kawalan Oleh Pemaju Kepada JMB/MC
Menyerahkan pejabat
pentadbiran, akaun, semua
aset, semua rekod dan semua
invois, resit dan baucer
PENERAHAN PEMAJU
KEPADA JMB/MC
PEMFAILAN JADUAL PETAK
(Sek.6 +Peraturan 6,7 dan 9)
• Borang1(pemajuan tidak
berperingkat/berfasa)
• Borang 2(pemajuan berperingkat/berfasa)
• Borang 3(penjualan sebelum kuatkuasa
Akta)
Kandungan Jadual Petak
(Dibaca bersama Seskyen 8A Akta A1450)
Pelan lokasi, pelan tingkat dan pelan tandaan
Formula FP1=pangsapuri/kompleks/dll
Unit syer yang
memperuntukkan FP2=petak lantai keseluruhan
diumpukkan bagi suatu FP3=diluar/didalam bangunan
faktor pemberat bagi
petak = (keluasan petak
jenis petak berlainan
x FP1 x FP2) + (keluasan
petak aksesori x FP3)
Kesalahan Berkenaan Gagal
Menguntukkan Unit Syer Atau Enggan
Memberi Akses
• Denda tidak
melebihi
RM50,000
PEMAJU/ • Dipenjarakan
JMB selama
tempoh tidak
melebihi 3
tahun
JENIS-JENIS AKAUN YANG PERLU DIBUKA
OLEH PEMAJU/JMB/MC
Harta bersama
tidak dinyatakan
dengan jelas
Akaun Penyenggaraan Penyerahan tidak
dan Kumpulan Wang dilakukan dengan
Penjelas tidak dibuka sempurna
PENGURUSAN MESYUARAT
AGUNG JMB/MC
Mesyuarat Agung
• Diadakan untuk menimbangkan akaun,
Tahunan pemilihan JK & transaksi lain yang timbul.
• Sekali dalam setiap tahun dan tidak lebih
daripada 15 bulan
Hanya pemilik!!!*
Pengerusi mesyuarat
sehingga selesai
• Diputuskan secara
mengangkat tangan
• Proksi berhak untuk
• Melainkan jika suatu mengundi secara
pengundian dituntut mengangkat tangan atau
dengan pengundian
• Pengundian boleh dituntut
oleh pemilik atau proksinya • Pemilik atau proksinya
yang menuntut pengundian
boleh menarik balik
• Pengundian dijalankan tuntutan
dengan apa-apa cara
difikirkan patut oleh
pengerusi
Peranan Pemaju Dalam AGM
JMB MC/Sub-MC
Ahli JMC
• Peraturan-Peraturan(Penyenggaraan dan
Pengurusan)
• Peraturan Tribunal
Hendahlah terpakai bagi
MC dan JK pengurusan
[S. 56(2)]
Hendaklah Hendaklah
terpakai bagi JMB terpakai bagi sub-
dan JMC dengan MC dan JK
ubah suaian pengurusan
[S. 22(2)] subsidiari
Peruntukan
Jadual
Kedua
PERKARA YANG PERLU DIAMBIL
PERHATIAN DI DALAM AGM
SEBELUM MESYUARAT
Notis panggilan mesyuarat
Dokumen sampingan wajib dengan notis
Agenda wajib
Senarai Nama Anggota Berhak Mengundi
Usul
SEMASA MESYUARAT
Dokumen wajib disediakan
Korum
Pengerusi Mesyuarat
Pembentukan Jawatan Kuasa Pengurusan
Keanggotaan Jawatan Kuasa Pengurusan
Jenis-jenis ketetapan yang terpakai
Hak mengundi
Proksi
Undi Pemutus
Undang-undang kecil
Kuasa untuk membuat kontrak
SELEPAS MESYUARAT
Dokumen kena serah kepada COB
Minit mesyuarat
Pembentukan Jawatan Kuasa Pengurusan
Perbadanan pengurusan
hendaklah mempunyai
jawatankuasa
pengurusan
Tidak kurang
daripada 3 dan tidak
lebih daripada 14
orang benar
Jika MC mempunyai
tidak lebih daripada 3 Jika MC mempunyai hanya
Termasuk anggota seorang pemilik, pemilik
JK sub-MC pemilik, JK terdiri
daripada semua tunggal boleh membuat
pemilik apa-apa keputusan yang
dibuat oleh JK
BAGI KAWASAN SEBELUM AKTA
BERKUATKUASA
3 JAWATAN UTAMA
PENGERUSI, SETIAUSAHA TIDAK MELEBIHI
DAN BENDAHARI DIPILIH
TEMPOH 2 TAHUN
OLEH AJK SELEPAS AGM BERTURUT
BERUMUR
SEKURANG-
KURANGNYA 21
AJK DIPILIH SETIAP TAHUN TAHUN
Meletak
Bukan Pemilik Kurang Siuman
Jawatan
Tiga kali
Meninggal Di sabitkan berturut – turut
Dunia Kesalahan tak hadir
mesyuarat JK
Ingkar dalam
Mencemar nama pembayaran Caj
Bankrap
baik JK ( 3 bulan
berterusan)
Jenis-Jenis Ketetapan
• Biasa • Khas
(Ordinary) (Special)
• Notis 14 hari • Notis 21 hari
Majoriti
Majoriti
tidak kurang
daripada
daripada ¾
undi yang
undi yang
dibuang
dibuang
Dipersetujui
Diputuskan sekurang-
oleh tiap- kurang 2/3
tiap undi daripada
yang dibuat unit syer
• Sebulat suara agregat • Komprehensif
(Unanimous) (Comprehensive)
• Notis 21 hari • Notis 30 hari
• Sub-MC sahaja
Hak Mengundi
Pada setiap mesyuarat agung, satu undi berkenaan setiap petak secara
mengangkat tangan.
Caj/sinking
Tidak berhak
fund/wang lain yang
mengundi jika, hari
terhutang dan kena
ketujuh* sebelum
dibayar adalah
tarikh mesyuarat
tertunggak
Kuasa Proksi
Permohonan boleh
Special resolution: By-laws dan
dibuat kepada
21 hari notis & tambahan mengikat
mahkamah atau
diputuskan oleh ¾ pemaju/ JMB/ MC
Tribunal bagi
undi yang dibuat dan pemunya petak /
perintah untuk
pada mesyuarat pemilik
menguatkuasakan
atau mencegah
pelanggaran atau
mendapat ganti rugi
KESILAPAN-KESILAPAN UMUM AGM
NOTIS
Tempoh penyampaian notis tidak cukup tempoh 14 hari
Kaedah penyampaian tidak berdasarkan keperluan Akta
Tidak melampirkan dokumen-dokumen wajib seperti minit
mesyuarat, laporan kewangan semasa, laporan kewangan
beraudit
Tidak menyatakan tempoh akhir bayaran
Notis panggilan mesyuarat hanya diserah kepada pemilik yang
tiada tunggakan
KORUM
Anggota berhak mengundi ada tunggakan.
Nama-nama orang yang layak tidak ditampal di papan notis
utama
Pemilik vs PA vs Proksi
UNDANG-UNDANG KECIL
Undang-undang kecil melanggar peruntukan undang-undang
sedia ada.
-pemilihan tidak dibuat setiap tahun
.
KESILAPAN-KESILAPAN UMUM AGM
PENGERUSI MESYUARAT
Kuasa veto pengerusi mesyuarat.
-Abaikan kehendak kuorum
-Tidak memberi peluang kepada ahli mesyuarat untuk
bertanya
PROKSI
Dokumen proksi syarikat tidak lengkap.
-Tiada materai; atau
-Tiada penyataan kebenaran untuk menganggotai JMB/MC
AGENDA MESYUARAT
Agenda wajib tidak dibincangkan khususnya laporan kewangan/
-laporan akaun beraudit.
USUL
JMB/MC menolak usul diluar mesyuarat
MINIT MESYUARAT
Tidak memfaikan kepada COB dalam tempoh 28 hari
Minit mesyuarat tidak sempurna dan teratur
PENGENAAN INSURANS SELAIN
KEBAKARAN
Akta 757 Memperuntukan Kewajipan Untuk
Menginsuranskan Bangunan Di Bawah Polisi
Kerosakan [s. 93]
MC
Peringkat pertama
– Mewakili semua
pemilik
Peringkat kedua –
Mengawal harta
bersama diguna Mewakili pemilik
oleh semua pemilik yang berhak
kepada harta
bersama terhad
MC subsidiari MC subsidiari MC subsidiari
bagi kediaman bagi pejabat bagi kedai
Langkah-Langkah Untuk Mengkhaskan
Harta Bersama Terhad
MC
menyediakan
pelan khas
PTG mengeluarkan
perakuan bahawa Mengadakan
perbadanan mesyuarat agung
pengurusan untuk meluluskan
subsidiari adalah ketetapan
ditubuhkan komprehensif
Perhubungan
Antara MC
Dan Sub-MC
Peranan dan Tanggungjawab Ejen
Pengurusan
Pelantikan Ejen Pengurusan Oleh COB
TIDAK
BOLEH
DILANTIK
JIKA
Mempunyai
kepentingan
Bukan seorang profesional
pengurus harta atau kewangan
berdaftar di dalam
kawasan
pemajuan
Ejen Pengurusan
Hendaklah membuat
perjanjian dengan badan
berkenaan
Hendaklah mempunyai
Saraan atau fi hendaklah
kawalan ke atas wang
dipertanggungkan pada
dalam akaun
akaun penyenggaraan
penyenggaraan dan KWP
Sekiranya perjanjian
Bolehkah badan ditamatkan, COB boleh
berkenaan menamatkan melantik seorang ejen
perjanjian sebelum habis pengurusan lain bagi
tempoh dinyatakan suatu tempoh
dinyatakan oleh COB
Bolehkah COB
menamatkan
pelantikan sebelum
habis tempoh
dinyatakan?
PERANAN COB
BERDASARKAN AKTA
PENGURUSAN STRATA 2013
(Akta 757)
Peranan & Tanggungjawab COB Mengikut Akta
757
DOKUMEN PENGUATKUASAAN
• (AKAUN, KAEDAH
DALAMAN + MINIT • Lantik ejen pengurusan
MESYUARAT) • Undang-undang kecil
-Simpan rekod • Pembayaran elaun dan
-Bebas akses perbelanjaan lain bagi
anggota JK
• Waran penahanan
• Siasatan
Akta 757 (tambahan)
Memfailkan Jadual Unit Syer yang
diterima daripada pemaju
HALANGAN (s. 133)
noorfadhilah@lphs.gov.my
03 55447646