Nekretnine

Nekretnine
• Stalna sredstva - dugotrajna imovina koja se nabavlja za upotrebu u poslovanju privrednog subjekta i ne
namjerava se dalje prodati kupcima.
• MRS 16: „Nekretnine, postrojenja i oprema“

• Nekretnine, postrojenja i oprema jesu materijalna imovina:

a) koju subjekt posjeduje za korištenje u proizvodnji ili isporuci roba ili usluga, za iznajmljivanje
drugima ili za administrativne svrhe, i
b) koja se očekuje koristiti duže od jednog razdoblja.

• Nekretnina koju koristi vlasnik je nekretnina koja je u posjedu (vlasnika ili najmoprimca u okviru
finansijskog najma) radi upotrebe u proizvodnji ili isporuci roba i usluga ili za administrativne svrhe.
Nekretnine
02 - Nekretnine, postrojenja i oprema
• 020 - Zemljište
• 021 - Građevinski objekt
• 025 - Nekretnine, postrojenja i oprema u pripremi
• 026 - Stambene zgrade i stanovi
Nekretnine
• Zemljište i zgrade su odvojena sredstva i za računovodstvene svrhe posmatraju se odvojeno, čak i kada su
zajedno nabavljeni.
• Zemljište inače ima neograničeni vijek upotrebe, pa se stoga ne amortizuje.
• Zgrade imaju ograničeni vijek trajanja, pa se stoga amortizuju.
• Nabavka nekretnine i zemljišta najčešće se vrši zajedno, odnosno, sa kupovinom nekretnina automatski se
kupuje i zemljište koje se nalazi ispod i oko nekretnine.
• Zemljište i objekat se knjiže odvojeno. Međutim, ukoliko se vrijednost zemljišta i nekretnine iskaže zajedno
(što je najčešće slučaj), onda slijedi postupak procjene vrijednosti svakog pojedinačnog dijela. Procjenu može
izvršiti procjenitelj ili interna komisija unutar privrednog subjekta. U skladu sa novim Zakonom o
računovodstvu i reviziji, procjene isključivo treba da vrši ovlašteni procjenitelj.
Nekretnine
• Primjer:

• Kupovina zemljišta iz vlastitih sredstava

Pravno lice X kupilo je građevinsko zemljište za 150.000 KM. Porez na promet nekretnina
iznosi 5 % ili 7.500 KM. Procjenjena vrijednost i kupovna vrijednost su iste. Obaveze su
odmah izmirene gotovinom sa žiro-računa. Zemljište je stavljeno u funkciju.
Nekretnine
R Iznos
br. Opis Konto Duguje Potražuje
1. Materijalna sredstva u pripremi 0250 150.000
Dobavljači u zemlji 4320 150.000
Za kupovinu građevinskog zemljišta
2. Materijalna sredstva u pripremi 0250 7.500
Ostale obav.za porez,doprinose i
dr.dadžbine 4890 7.500
Za knjiženje poreskih obaveza
3. Zemljište 0200 157.500
Materijalna sredstva u pripremi 0250 157.500
Za prijenos zemljišta u upotrebu
4. Dobavljači u zemlji 4320 150.000
Ostale obav.za porez,doprinose i
dr.dadžbine 4890 7.500
Transakcijski račun 2000 157.500
Za plaćanje obaveza
Nekretnine
Konto
Opis Iznos Duguje Potražuje
Kupovina poslovnog prostora za 80.000 KM po 80.000 0250 4320
osnovu ugovora o kupovini sa prodavcem
Obračunat je porez na promet nekretnina po stopi od 4.000 0250 4820
5% na kupoprodajnu vrijednost poslovnog prostora
Poslovni prostor je stavljen u upotrebu po odluci 84.000 0210 0250
direktora od 30.9.2021.
Obračun amortizacije poslovnog prostora na 1.050
31.12.2021., vijek trajanja 20 godina 5400 0290
84.000 / 20 = 4.200; 4.200 / 12 x 3 = 1.050
Nekretnine
Izgradnja građevinskog objekta vlastitim sredstvima u vlastitoj režiji
• Kada pravni subjekt vrši izgradnju u vlastitoj režiji za svoje potrebe tada se svi troškovi nastali u
izgradnji građevinskog objekta knjiže kao troškovi sticanja tog građevinksog objekta preko računa 025
– Materijalnih sredstava u pripremi kao troškovi sticanja sredstava.
• Kada se stalna materijalna sredstva nabavljaju iz tuđih izvora finansiranja (kratkoročnih ili dugoročnih
kredita), kamata se pojavljuje kao zavisni trošak sticanja stalnih sredstava, ukoliko su ispunjeni uslovi
predviđeni MRS 23 – Troškovi pozajmica. To znači da će se kamata pojaviti kao zavisni trošak samo u
periodu u kome se obračunava i plaća dok se ta sredstva pribavljaju i dok se ne stave u upotrebu. Trošak
sredstava izgrađenog u vlastitoj režiji utvrđuje se prema istim načelima kao i za nabavku.
Nekretnine
• Adaptacija građevinskog objekta

• Primjer:

• Pravni subjekt X je donio odluku o adaptaciji poslovnog prostora, te je zaključio ugovor sa građevinskom
firmom. Prema predračunu i kasnije ispostavljenoj fakturi vrijednost adaptacije poslovnih prostora je iznosila
sa PDV-om 35.000 KM. Adaptacijom su stvoreni uslovi za produženje vijeka trajanja poslovnih prostora u
skladu sa paragrafom 13. MRS-16.

• Faktura je izmirena sredstvima sa žiro-računa.

Nekretnine

R Iznos
br. Opis Konto Duguje Potražuje
1. Potraživanja za PDV 2700 5.085
Građevinski objekti u pripremi 0250 29.915
Dobavljači u zemlji 4320 35.000
Za primljenu fakturu za adaptaciju
2. Dobavljači u zemlji 4320 35.000
Transakcijski račun 2000 35.000
Za plaćenu fakturu dobavljaču
3. Građevinski objekti 0210 29.915
Građevinski objekti u pripremi 0250 29.915
Za predato sredstvo u upotrebu
Nekretnine
• MRS 40: „Ulaganja u nekretnine (Investicijske nekretnine)“
• Ulaganje u nekretnine je nekretnina (zemljište ili zgrada, ili dio zgrade, ili oboje) koja je u posjedu
vlasnika ili najmoprimca kako bi ostvario prihode od najma ili radi porasta vrijednosti kapitala, ili
oboje, a ne radi:
a) korištenja u proizvodnji ili isporuci roba ili usluga ili za administrativne svrhe; ili
b) prodaje u sklopu redovnog poslovanja.
• Ulaganje u nekretnine se priznaje kao imovina onda, i samo onda, kada:
a) je vjerojatno da će buduće ekonomske koristi koje su povezane s ulaganjem u nekretnine
pritjecati u subjekt; i
b) trošak ulaganja u nekretnine može se pouzdano izmjeriti.
Nekretnine
03 - Investicijske nekretnine
• 030 - Ulaganja u vlastito zemljište
• 031 - Ulaganja u unajmljeno zemljište
• 032 - Ulaganja u vlastite građevine
• 033 - Ulaganja u unajmljene građevine
• 035 - Ulaganja u nekretnine u pripremi
• 037 - Avansi za investicijske nekretnine
Nekretnine
• Ulaganje u nekretnine početno se mjeri po trošku nabave i evidentira se na grupi konta 03.
• Transakcijski troškovi se uključuju u početno mjerenje. Trošak nabave ulaganja u nekretnine
obuhvata njenu kupovnu cijenu i sve direktno povezane troškove. Direktno povezani
troškovi, na primjer, uključuju profesionalne naknade za pravne usluge, porez na prijenos
nekretnina i ostale transakcijske troškove.
• Naknadno mjerenje ulaganja u nekretnine podrazumijeva izbor modela troška ili modela fer
vrijednosti. Dobit ili gubitak koji proizlazi iz promjene fer vrijednosti ulaganja u nekretnine
se priznaje u dobit ili gubitak za razdoblje u kojem je nastao.
Nekretnine
• Primjer:

• Pravna osoba A kupila je od pravne osobe B novoizgrađenu građevinu površine 5.000 m². Građevina je
kupljena u svrhu iznajmljivanja i ostvarivanja prihoda od najma. Kupovna cijena objekta po fakturnoj
vrijednosti dobavljača iznosi 5.000.000 KM uvećano za PDV 17 % u iznosu od 850.000 KM. Nadležna
porezna uprava odredila je porez na promet nekretnina po stopi od 5 %, što iznosi 250.000 KM i isti je
plaćen. Poslije kupnje pravna osoba A u svrhu dovršenja objekta za namjeravano korištenja angažirala je
pravnu osobu C, koja je po izvršenom poslu izdala fakturu na iznos od 50.000 KM uvećano za PDV u iznosu
od 8.500 KM. Pravna osoba A platila je obaveze prema dobavljačima.
Nekretnine
R Iznos
br. Opis Konto Duguje Potražuje
1. Ulaganje u vlastite građevine u pripremi 0352 5.000.000
Potraživanja za PDV 2700 850.000
Dobavljači u zemlji 4320 5.850.000
Za kupljenu imovinu
2. Ulaganje u vlastite građevine u pripremi 0352 250.000
Transacijski račun 2000 250.000
Za plaćeni porez na promet nekretnina
3. Ulaganje u vlastite građevine u pripremi 0352 50.000
Potraživanja za PDV 2700 8.500
Dobavljači u zemlji 4320 58.500
Za dovršetak objekta
4. Dobavljači u zemlji 4320 5.908.500
Transacijski račun 2000 5.908.500
Za plaćene fakture dobavljačima
5. Ulaganje u vlastite građevine 0320 5.300.000
Ulaganje u vlastite građevine u pripremi 0352 5.300.000
Za prijenos ulaganja u građevine
Nekretnine
• MSFI 5: „Dugotrana imovina namijenjena prodaji i prestanak poslovanja“

• Ovaj standard propisuje mjerenje imovine koja udovoljava kriterijima klasifikacije kao namijenjena za prodaju po nižoj
vrijednosti između knjigovodstvene vrijednosti i fer vrijednosti umanjenoj za troškove prodaje, i prestanak obračuna
amortizacije takve imovine.

• Subjekt treba klasificirati dugotrajnu imovinu na grupi konta 14 kao namijenjenu za prodaju ako će njena knjigovodstvena
vrijednost biti uglavnom nadoknađena putem prodaje radije nego stalnim korištenjem.

• Da bi to bio slučaj, imovina mora biti raspoloživa za trenutnu prodaju u postojećem stanju, po uvjetima koji su česti i uobičajeni
za prodaju takve imovine i njena prodaja mora biti vrlo vjerojatna.

• Da bi prodaja bila visoko vjerojatna, prikladna razina upravljanja mora biti obavezana planom za prodaju imovine i mora biti
pokrenut aktivni program za pronalaženje kupca i ispunjenje plana. Nadalje, imovina mora biti aktivno nuđena za prodaju po
cijeni koja je opravdana u odnosu na njenu tekuću fer vrijednost. Pored toga, treba postojati očekivanje da će prodaja udovoljiti
kriterijima priznavanja kao okončana prodaja u roku od godinu dana od datuma klasifikacije.

• Subjekt treba mjeriti dugotrajnu imovinu klasificiranu kao namijenjenu za prodaju po nižoj od knjigovodstvene i fer vrijednosti
umanjene za troškove prodaje.