„Stvarna prava u Federaciji BiH“

Travnik, 05.03.2014. godine

Prof. dr Enes Hašić

Pravni fakultet Univerziteta
u Zenici
PRELAZNE I ZAVŠNE ODREDBE ZAKONA
O STVARNIM PRAVIMA FEDERACIJE
BOSNE I HERCEGOVINE

Prof. dr Enes Hašić

Pravni fakultet Univerziteta u Zenici
 Osvrt na aktualni i raniji sistem stvarnih prava
1. Značaj ZSP
2. Normativni okvir stvarnih prava prije ZSP-a
3. Nove koncepcijske odrednice ZSP F BiH
4. Struktura ZSP-a F BiH
5. Najvažnije novine koje donosi
Zakon o stvarnim pravima (ZSP)
6. Novi koncept etažnog vlasništva
7. Pravo građenja
8. Stvarnopravna sredstva obezbjeđivanja
potraživanja
 1. Značaj ZSP-a
• Donošenje Zakona o stvarnim pravima
predstavlja najveću reformu u sferi
imovinsko-pravnih odnosa nakon
promjene društvenog, političkog i
pravnog sistema.
• Zakon o stvarnim pravima sveobuhvatno
i precizno reguliše imovinsko-pravne
odnose – kodifikacija stvarnih prava
……….
• ZSP – temeljni zakon u svakom pravnom
sistemu .....
1.1. Značaj ZSP - Reforma stvarnih prava
= conditio sine qua non svih reformi
• Reforma vlasničkih i stvarno-pravnih odnosa trebala je
biti jedan od prvih koraka svih društvenih reformi i
tranzicija, zajedno sa donošenjem propisa o restituciji i
privatizaciji
• Umjesto toga :
a. ponekad su doneseni zakoni koji su djelimično uređivali
određene oblasti stvarnih prava ( npr. Zakon o zemljišnim
knjigama, Zakon o građevinskom zemljištu,Zakon o
eksproprijaciji, Okvirni zakon o zalogama ….;
b. ponekad su modificirani, odnosno preuzeti raniji propisi
( npr. Zakon o vlasničko-pravnim odnosima F BiH ... )
c. Vrlo često nije ništa rađeno na planu normativnog
uređivanja stvarno-pravnih odnosa ……
 2. Normativni okvir stvarnih prava prije
ZSP-a
• U bivšoj SFRJ : Stvarno pravo i u BiH nije bilo u potpunosti
kodificirano – osnovni izvor ZOVPO/ZOSPO iz 1980.godine ne
regulira sva pitanja stvarnog prava
• RS: Zakon o osnovnim svojinskopravnim odnosima (6/1980,
36/90) – zakon bivše SFRJ
• F BiH: Zakon o vlasničkopravnim odnosima (6/98) – skoro
istovjetan sa ZOSPO iz 1980.
• Između ova dva zakona nisu postoje radikalne razlike –
identično stvarno pravo u oba entiteta
• Distrikt Brčko: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
(11/01, 1/03, 14/03, 21/05). Ovaj zakon je potpuna kodifikacija
stvarnog prava po uzoru na pravo Republike Hrvatske
• Republika Srpska : Zakon o stvarnim pravima („Službeni glasnik
Republike Srpske“, br. 124/08 i 95/11)
• Federacija BiH : Zakon o stvarnim pravima (“Službene novine F
BiH” br. 66/13; 100/13)
 3. Nove koncepcijske odrednice ZSP-
a
SAM NAZIV ZAKONA UKAZUJE NA CJELOVITOST REGULISANJA SVIH
STVARNIH PRAVA – ZSP ( za razliku od Zakona o vlasničko-pravnim
odnosima)
• ZSP F BiH - JEDINSTVENA I CJELOVITA KODIFIKACIJA STVARNOG PRAVA
• NOVA STVARNA PRAVA (pravo građenja,zemljišni dug,lične
služnosti,registrirano založno pravo...)
• NOVO ODREĐENJE OPŠTIH I JAVNIH DOBRA I DOBARA OD OPĆEG
INTERESA
• JEDNOVRSNOST PRAVA VLASNIŠTVA
• OKONČANJE PRETVORBE IZVEDENIH PRAVA –(TRANSFORMACIJA PRAVA
KORIŠTENJA/RASPOLAGANJA I UPRAVLJANJA U PRAVO VLASNIŠTVA)
• NAČELO PRAVNOG JEDINSTVA NEKRETNINE
• PRAVA STRANIH LICA (izjednačena sa domaćim subjektima)
• ETAŽNO VLASNIŠTVO (novi koncept)
• NOVINE KOD STJECANJA PRAVA VLASNIŠTVA NA OSNOVU PRAVNOG
POSLA I VIŠESTRUKOG OTUĐENJE ISTE NEKRETNINE ................
 4. Struktura ZSP-a F BiH
• ZSP sadrži 374 člana, koji su podijeljeni u pet dijelova. Sistematika ovog zakona odstupa
od sistematike ZOSPO-a.
• U prvom dijelu su osnovne odredbe koje se odnose na vlasništvo i druga stvarna prava,
zatim odredbe koje regulišu predmet i sadržaj stvarnih prava, te odredbe o sticanju
vlasništva stranih lica.
• Drugi dio je najobimniji i posvećen je vlasništvu kao centralnom institutu stvarnog
prava, a u okviru toga su i odredbe o suvlasništvu, zajedničkom i etažnom vlasništvu, te
o susjedskim pravima. Značajno je da zakon unosi jasno razgraničenje između pravnog
režima za pokretne i nepokretne stvari.
• Treći dio normira ograničena stvarna prava – založno pravo (založno pravo na pokretnim
i nepokretnim stvarima, te pravima), pravo služnosti (stvarne i lične), stvarne terete i
nove institute – pravo građenja i zemljišni dug. Redoslijed njihovog regulisanja, naravno,
ne odražava značaj pojedinih prava.
• U četvrtom dijelu regulisan je posjed kao faktička vlast na stvari.
• Peti dio sadrži prelazne odredbe o pretvaranju državnog (društvenog) vlasništva u pravo
vlasništva i uspostavljanju pravnog jedinstva nekretnine, te završne odredbe o dejstvu
zakona, stečenim pravima, raspolaganju nekretninama u vlasništvu Federacije,kantona
i jedinica lokalne samouprave, prestanku važenja određenih zakona, započetim
postupcima i stupanju zakona na snagu. 
 5. Najvažnije novine koje donosi
Zakon o stvarnim pravima (ZSP)
5.1. Jednovrsnost vlasništva i pravnih subjekata,
5.2. Opća i javna dobra,dobra od općeg interesa,
5.3. Pravno jedinstvo nekretnine
5.4. Prava stranih lica
5.5. Susjedska prava
5.6. Novi koncept etažnog vlasništva
5.7. Pravo građenja
5.8. Zemljišni dug
5.9. Stvarni (realni) tereti
5.10. Prelazne odredbe
5.11. Novine kod stjecanja prava vlasništva
5.12. Založno pravo
 
 5.1. Jednovrsnost vlasništva i pravnih
subjekata
• Društveno vlasništvo u socijalističkom pravnom sistemu -
u pravnom smislu negacija prava vlasništva
• Ustavne reforme iz 1971. i 1974. godine – završetak procesa
suštinskih procesa započetih poslije 1945. u koncepciji
državnog - društvenog vlasništva .
• Ustavom iz 1974. vlasnički koncept društvenog vlasništva
pretvoren je u tzv. nevlasnički koncept koji je uobličen u
Zakonu o udruženom radu (ZUR). Društveno vlasništvo je
prestalo biti pravna kategorija i smatrala se ekonomskom
kategorijom. Predmeti u društvenom vlasništvu su bili
podvrgnuti posebnom javnopravnom režimu.
• Stvari u društvenom vlasništvu su bile “svačije i ničije” i
služile su “udruženom radu” za zadovoljavanje opštih potreba
građana. Na njima su nekim pravnim subjektima data
određena subjektivna prava : prava upravljanja, korišćenja
i raspolaganja – većina stvari u društvenom vlasništvu ........
 ......Koncept ZSP – koncept individualističkog modela
prava vlasništva – jednovrsnost vlasništva
• Novo stvarno pravo je koncipirano na individualističkom modelu, nema
više nejednakosti pravnih subjekata i njihovih prava, uklonjen je
dotadašnji dualizam pripadanja stvari i kolektivistički model vlasništva
• Uspostavljena je jednovrsnost prava vlasništva, bez obzira na titulara
 
• Član 3 st. 2 ZSP-a. “Samo je jedna vrsta prava vlasništva
neovisno o nosiocu prava vlasništva.
• Ovu odredbu treba posmatrati u vezi sa prelaznim odredbama o
uspostavljanju jednovrsnosti prava vlasništva (v. član 338.).
• (1) Ako posebnim zakonom nije određeno drugačije
pravo upravljanja ili korištenja ili raspolaganja kao
osnovna prava na stvarima u društvenom odnosno
državnom vlasništvu koje do stupanja na snagu ovog
zakona nije postalo vlasništvo druge osobe, danom
stupanja na snagu ovog zakona pretvaraju se u pravo
vlasništva njihovog dosadašnjeg nosioca odnosno
njegovog pravnog sljednika, ako te stvari mogu biti
predmet prava vlasništva.
 ................
• Došlo je i do izmjene pravnog statusa pravnih subjekata i pretvaranja
tzv. društveno -vlasničkih subjekata, koji su bili nosioci prava na
društvenim sredstvima, u subjekte koji su sposobni biti nosioci prava
vlasništva. Na taj način je uspostavljena i jednovrsnost pravnih
subjekata. Sada svako fizičko i pravno lice može biti nosilac prava
vlasništva i drugih stvarnih prava
• Član 22. 
• Posebno o vlasništvu osoba javnog prava
• (1) Pravne osobe javnog prava (općina, grad, kanton, entitet, država,
javno preduzeće, ustanove i dr.) koje su nosioci prava vlasništva imaju
kao vlasnici u pravnim odnosima jednak položaj kao i drugi vlasnici.
(2) Nekretninama u vlasništvu osoba javnog prava raspolaže, upravlja i
koristi ih tijelo koje je za to nadležno na osnovu zakona.
• Položaj javnopravnih vlasnika se razlikuje od položaja privatnih samo
ako je to posebnim zakonom nedvosmisleno određeno
• Sve stvari koje mogu biti objektom prava vlasništva mogu biti i u
vlasništvu pravnih osoba javnog prava.
• Samo izuzetno posebni propisi uređuju specifične pravne režime za
pojedine stvari kao što su npr. šume i šumska zemljišta, vodno dobro,
građevinsko zemljište, poljoprivredno zemljište, itd.
Predmet vlasništva i drugih stvarnih prava
čl. 6. ZSP
• (1) Predmet prava vlasništva je individualno
određena nepokretna (nekretnina) ili pokretna
(pokretnina) stvar, osim onih koje nisu za to podobne ili
zakonom nije drugačije određeno.
• (2) Nekretnine su čestice zemljišne površine, zajedno sa svim
onim što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod
nje, ako zakonom nije drugačije određeno.
• (3) Pokretnine su stvari koje se mogu premjestiti sa jednog
mjesta na drugo bez promjene njihove supstance (suštine).
• (4) Stvari koje su po svojoj prirodi pokretne smatraju se u
pravnom smislu nepokretnim stvarima ako pripadaju
nekretnini ili ih zakon izjednačava sa nekretninama. .......
 ......
• (5) Zakonom određene vrste prava ili netjelesne
stvari mogu biti izjednačene sa stvarima i tad se
ubrajaju u pokretne stvari, a u nepokretne samo
ako su spojene sa vlasništvom nepokretnih stvari, ili
su njihov teret, ili su zakonom proglašene
nepokretnim.
• (6) U sumnji da li je nešto pokretna ili nepokretna
stvar, smatra se da je pokretna stvar.
• (7) Životinje nisu stvari ali za njih vrijedi sve što i za
stvari, ako nije što drugačije zakonom određeno.
5.2. Opća i javna dobra,dobra od općeg interesa
• ZSP daje potpuno uređenje stvari kao objekata
stvarnog prava, što je do sada u našem pravu
nedostajalo (članovi 5–14 ZSP-a)
• Član 5
(1) Stvari u smislu ovog zakona su materijalni
dijelovi prirode, koji mogu biti u vlasti fizičke ili
pravne osobe, osim ako zbog svojih prirodnih
svojstava ili ograničenja na osnovu posebnog
zakona nisu podobne da budu objekt prava
vlasništva i drugih stvarnih prava.
(2) Stvari su u smislu ovog zakona i skup stvari i
prava koja su zakonom izjednačena sa stvarima.
 ...... Javna i opća dobra
• Zbog svojih prirodnih svojstava ili ograničenja na osnovu posebnog zakona stvarima
se ne smatraju opća i javna dobra ( stvari van građansko-pravnog prometa)
• Javna dobra su stvari koje ne mogu biti objekt vlasništva i po zakonu su
namijenjene da služe svima pod jednakim uslovima (javni putevi, ulice,
trgovi i sl.) .
• Opća dobra su stvari koje ne mogu biti objekat prava vlasništva i drugih
stvarnih prava i koje po svojim osobinama ne mogu biti u vlasti fizičke ili
pravne osobe već su na upotrebi svima pod jednakim uslovima (vazduh,
voda u rijekama, izvorima, jezerima i morima)
• Prema tome, opća i javna dobra stanovišta stvarnog prava nisu stvari.
Član 7.
• (3) O općim i javnim dobrima vodi brigu i njima upravlja i za to odgovara
određeni subjekt javnog prava (Federacija, kanton, grad ili općina) što se
određuje posebnim zakonom.
(4) Posebnim zakonom se uređuje stjecanje svojstva općeg ili javnog dobra
kao i prestanak tog svojstva, te način upisa ovih dobara u zemljišne knjige.
• Pravni režim javnih i općih dobara je identičan. Posebnim zakonom se uređuje
korišćenje i upravljanje opštim i javnim dobrima. Ovdje je primjena ZSP-a samo
supsidijarna, što dovodi do značajnih odstupanja od općeg stvarnopravnog uređenja
 Dobra od općeg interesa
• Dobra od općeg interesa su stvari, ali na njih može biti primjenjen
poseban režima vršenja vlasničkih ovlaštenja
Član 8.
• (1) Stvari za koje je posebnim zakonom određeno da su dobra od
općeg interesa uživaju posebnu zaštitu.
(2) Stvari od općeg interesa, a koje nisu istovremeno opća dobra,
kao što su npr. građevinska zemljišta, poljoprivredna zemljišta,
šume i šumska zemljišta, zaštićeni dijelovi prirode, biljni i
životinjski svijet, stvari od kulturnog, historijskog i ekološkog
značaja, mogu biti objektom prava vlasništva i drugih stvarnih
prava.
(3) Vlasnici i nosioci drugih stvarnih prava na dobrima od općeg
interesa dužni su vršiti svoja prava u skladu sa načinom upotrebe i
korištenja, propisanim posebnim zakonima.
(4) Posebnim zakonom se propisuje da li vlasnici dobara od općeg
interesa imaju pravo na naknadu za ograničenja koja trpe i pod
kojim uvjetima.
..............
 Ograničenja prava vlasništva
• Opća ograničenja
• Posebna ograničenja
• Ograničenja prava vlasništva na temelju
zakona
• Ograničenja prava vlasništva na temelju
pravnog posla
Opća ograničenja prava vlasništva
• Član 18.
• (1) Vlasnik je dužan u vršenju svog prava
postupati obzirno prema općim i tuđim
interesima.
• (2) Vlasnik je dužan trpiti zahvat u svoju stvar
ukoliko je zahvat potreban radi otklanjanja štete
koja nekome neposredno prijeti, a koja je
nesrazmjerno veća od one štete koja za vlasnika
proizlazi iz zahvata.
• (3) Vlasnik nekretnine je dužan trpiti zahvate u
svoju stvar poduzete na tolikoj visini ili dubini
koje isključuju opravdanje vlasnika da zabrani
te zahvate.
 Posebna ograničenja i ograničenja na
temelju zakona
• Član 19
• Vlasnik stvari ne smije izvršavati svoje pravo
vlasništva preko granica koje su svim vlasnicima
takvih stvari postavljene na osnovu ovog ili
posebnog zakona radi zaštite interesa i sigurnosti
države, prirode, ljudske sredine i zdravlja ljudi.
• Član 20.
• Pravo vlasništva može u javnom interesu biti
oduzeto ili ograničeno uz naknadu, u skladu sa
zakonom.
 Ograničenja prava vlasništva na
osnovu pravnog posla
• (1) Vlasnik može u svaku svrhu koja nije zabranjena
svoje pravo ograničiti ili opteretiti.
• (2) Ako vlasnik pravnim poslom odredi zabranu
otuđenja ili opterećenja nekretnine ta zabrana djeluje
prema trećima samo ako je upisana u zemljišnu
knjigu.
• (3) Ograničenje prava vlasništva na pokretninama
radi osiguranja tražbine djelovat će prema trećoj
osobi ako je to ograničenje upisano u odgovarajući
javni registar ili ako je treća osoba za njega znala.
 ..................
Član 8
• (5) Ako je vlasnik u pogledu neke svoje stvari
podvrgnut ograničenjima radi zaštite interesa i
sigurnosti Federacije Bosne i Hercegovine (u
daljem tekstu: Federacija), kantona ili jedinica
lokalne samouprave, prirode, ljudskoga okoliša
ili zdravlja ljudi, koja od njega, ali ne i od svih
ostalih vlasnika takvih stvari, zahtijevaju težu
žrtvu, ili ga inače dovode u položaj nalik na onaj
u kojem bi bio da je izvršena eksproprijacija
onda on ima pravo na naknadu kao za
oduzimanje vlasništva, a što će se urediti
posebnim zakonom.
 5.3. Pravno jedinstvo nekretnine
• Pojam nekretnine određen je na potpuno novi način i to je jedna od
suštinskih koncepcijskih novina.
• Povratka dejstva starog rimskog načela superficies solo cedit -
zemljište je opet postalo glavna stvar, a ono što se sa njim trajno spoji
je njegov priraštaj. Sve što se nalazi na zemljištu ili ispod zemljišta i
što je sa zemljištem trajno spojeno dijeli njegovu pravnu sudbinu i
pripada vlasniku zemljišta. Načelo superficies solo cedit postojalo je u
našem pravnom sistemu sve do donošenja Zakona o nacionalizaciji
najamnih zgrada i građevinskog zemljišta (Službeni list FNRJ br.
52/58).
• Član 6. (2) Nekretnine su čestice zemljišne površine, zajedno sa svim onim što je
sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije
drugačije određeno.
• Nekretnina je - sve što je na površini zemljišta, iznad ili ispod njega
izgrađeno, a namijenjeno je da tamo trajno ostane, ili je u
nepokretnost ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj nadograđeno ili bilo
kako drugačije s njom trajno spojeno i dio je te nepokretnosti sve dok
se od njega ne odvoji –
• ...............
 Pravno jedinstvo nekretnine u našem pravu do
1958.god.
• U naš pravni sistem načelo pravnog jedinstva
nekretnine uvedeno je krajem XIX vijeka kroz
primjenu odgovarajućih odredbi Općeg
građanskog zakonika , a princip pravnog
jedinstva nekretnina važio je sve do
1958.godine.
• Naime, tek je donošenjem Zakona o
nacionalizaciji najamnih zgrada i
građevinskog zemljišta
1958.godine ,napušten je princip pravnog
jedinstva nekretnine i otvorena mogućnost da
se razdvoji pravna pozicija vlasnika zemljišta
od pravne pozicije vlasnika izgrađenih zgrada
ili vlasnika drugih stvari koje su trajno
spojene sa zemljištem.
 Pravno nejedinstvo nekretnine - stanje poslije
1958.godine
• Pravne i faktičke posljedice sistemskog opredjeljenja
kojim je napuštena primjena principa pravnog
jedinstva nekretnine bile su izuzetno negativne,te i
danas predstavljaju veliki problem i izazov za reformu
pravnog sistema u oblasti stvarnih prava.
• Pravna nesigurnost, nesređenost zemljišno-knjižnog
stanja,brojni sporovi i nedefinisana stanja u vezi
vlasničkih prava i ovlaštenja na nekretninama
predstavljaju samo dio tih posljedica.
• Postoji pravna nesigurnost : zasebno pravo vlasništva
na zgradi, a na zemljištu različita prava : pravo trajnog
korištenja, privremeno pravo korištenja do privođenja
zemljišta namjeni, prvenstveno pravo građenja i sl.
 Značaj ponovnog prihvatanja principa pravnog
jedinstva nekretnine
• Princip pravnog jedinstva nekretnine ima veliki značaj za pravni
promet nekretnina, kao i za uređenje zemljišnih knjiga, posebno
za uspostavu cjelovitosti zemljišnoknjižnog tijela (zemljište i
zgrada upisuju se kao jedno zemljišnoknjižno tijelo).
• Isto tako, to je od značaja i za pravno uređenje instituta
etažnog vlasništva, pravila o sticanju vlasništva građenjem na
tuđem zemljištu, pravila u situaciji kada neko dogradi,
nadogradi ili preuredi nečiju zgradu, pravila o sađenju i sijanju
na tuđem zemljištu i tome slično.
• Jedini izuzetak od primjene principa pravnog jedinstva
nekretnine : pravo građenja
• Važne odredbe : Uspostava pravnog jedinstva
nekretnine ( Prelazne odredbe čl. 345 – čl. 349 )
 5.4. Prava stranih lica
• U bivšoj SFRJ, prema ZOSPO-u iz 1980., strana lica su bila u
mnogo nepovoljnijem položaju od domaćih državljana.
Ustavne promjene iz 1988. godine i kasnije izmjene
ZOSPO-a, donesene zbog privlačenja stranog kapitala,
poboljšale su poziciju stranih državljana. ZOVO iz 1998.
odredbama čl.97 do 93. reguliša prava stranih osoba –
ponešto poboljšano,ali uz različita ograničenja
• ZSP F BiH (čl.15 i 16.) u ovu materiju unosi značajnu
liberalizaciju i bitne novine, imajući u vidu unapređenje
tržišne privrede i nova društvena opredjeljenja.
Odredbama o pravima stranih lica pokušao se postići
kompromis između izjednačenja položaja stranaca i
domaćih državljana i zaštite interesa društvene zajednice u
vezi sa raspolaganjem nekretninama na njenoj teritoriji. To
je posljedica okolnosti da su nekretnine važne za svaku
državu zbog svoje ekonomske i sigurnosne komponente.
• ................
 ...
Član 15.
Sticanje vlasništva stranih osoba
(1) Odredbe ovoga zakona primjenjuju se i na strane fizičke i
pravne osobe, osim ako je zakonom ili međunarodnim
ugovorom drugačije određeno.
(2) Strane osobe stiču pravo vlasništva na nekretnini u
Federaciji pod uvjetom reciprociteta, izuzev kada se pravo
stiče naslijeđivanjem ako zakonom ili međunarodnim
ugovorom nije drugačije određeno. Pretpostavlja se da postoji
reciprocitet. Listu zemalja s kojima ne postoji reciprocitet
objavljuje Federalno ministarstvo pravde, uz prethodno
pribavljeno mišljenje Ministarstva vanjskih
poslova Bosne i Hercegovine, svake godine najkasnije do 31.
januara.
(3) Strane osobe koje nemaju državljanstvo Bosne i
Hercegovine ne smatraju se stranim osobama prema ovom
zakonu ako su rođeni u Bosni i Hercegovini ili su njihovi
potomci.
 Član 16.
Ograničenja sticanja vlasništva
• (1) Strana osoba ne može biti vlasnik nekretnine na
području, koje je radi zaštite interesa i sigurnosti
Federacije, zakonom proglašeno područjem na kojem
strane osobe ne mogu imati pravo vlasništva.

(2) Ako je strana osoba stekla pravo vlasništva na

nekretnini prije nego što je područje na kojemu
nekretnina leži proglašeno područjem iz stava 1. ovog
člana, prestaje pravo vlasništva na toj nekretnini, a
strana osoba ima pravo na naknadu prema propisima
o eksproprijaciji. 
 5.4. Susjedska prava
• Susjedska prava obuhvataju one restrikcije privatng vlasništva stvarnopravnog
karaktera koje nastaju iz činjenice susjedstva, odnosno iz zajedničkog življenja
na određenom prostoru.
• Susjedsko-pravna ovlašćenja odnosno ograničenja su nužnost i nastala su iz
potrebe da se ostvari skladan odnos između susjednih vlasnika prilikom
vršenja njihovih vlasničkih prava
• ZOSPO iz1980., kao i ZoVO iz 1998. susjedska prava nisu regulirali, već je samo
dat pojam imisija
• ZSP sada dosta sveobuhvatno uređuje ovu materiju Članovi 66–79 ZSP-a.
• Susjedska prava nastaju neposredno na osnovu zakona i ne upisuju se u
zemljišne knjige, a vrše se u duhu dobrosusjedskih odnosa. Kao i služnosti, i
susjedska prava treba da se izvršavaju samo u mjeri i na način da se njima što
manje ograničava, opterećuje ili na drugi način uznemirava ono lice na čiji
teret postoje, a s druge strane da se omogući normalna upotreba susjedne
nekretnine. Korišćenjem susjedskih prava ne smije se drugom licu nanositi
šteta
 Vrste susjedskih prava
• Čl.66 (1) Vlasnik nekretnine ima pri izvršavanju svojih ovlasti iz prava
vlasništva obavezu postupiti obzirno prema osobi, koja je vlasnik neke
druge nekretnine, a koja pri tome u njegovu interesu trpi, propušta ili
čini u pogledu svoje nekretnine ono što je određeno zakonom
(susjedska prava).
• Priroda odnosa koji čine objekt regulisanja susjedskih prava daje ovim
pravima određene zajedničke karakteristike. Propisana prava mogu se
dijeliti po raznim osnovama. Prema sadržini, najprikladnija
sistematizacija bi bila u četiri grupe.
• Prvu grupu čine ona prava koja proizlaze iz razgraničenja nekretnina,
• Zatim postoje prava na osnovu kojih vlasnik jedne nekretnine može da
na neki način upotrebljava susjednu nekretninu,
• Treću grupu čine prava da se zahtijeva od susjeda da svoju nekretninu
ne upotrebljava u određenom pravcu i
• Četvrtu grupu čine prava da se od vlasnika susjedne nekretnine
zahtijeva neko činjenje
 Zaštita susjedskih prava

• Susjedska prava semogu štititi u postupku pred sudom, ali

isto tako i u upravnom postupku, te putem samopomoći ako
je ona izričito dopuštena Ova prava se pred sudom mogu
štititi negatornom ili posjedovnom tužbom.
• Čl. 66 (2) Svoje pravo vlasnici drugih nekretnina mogu
ostvarivati u postupku pred sudom, ako nije predviđen drugi
put zaštite.
Neko trpljenje, propuštanje ili činjenje, koje je predviđeno
zakonom, jednako kao i vlasnik ovlašten je zahtijevati i onaj,
koji nekretninu posjeduje na osnovu prava izvedenog iz prava
vlasnika.
 Imisije
• Imisije regulisane mnogo opširnije i cjelovitije nego ranije.
Zaštita od nedopuštenih imisija ostvaruje se negatornom
tužbom, ali postoji i zaštita obligacionopravne prirode. (Član 76
ZSP-a; Član 132 ZSP-a - Tužba na prestanak uznemiravanja; Vidi
član 156 ZOO-a.)
• Čl. 66 (1) Nekretninom se ne smije služiti ni koristiti na način da
zbog toga na tuđu nekretninu dospiju dim, neugodni mirisi, čađ,
otpadne vode, potresi, buka i sl., ako su prekomjerni s obzirom
na namjenu koja odgovara toj nekretnini u skladu
sa mjestom i vremenom, ili izazivaju znatniju štetu, ili su
nedopušteni na osnovu odredaba posebnoga zakona
(prekomjerne posredne imisije).
 Čl. 66.
• (2) Vlasnici nekretnina koje su izložene prekomjernim posrednim
imisijama ovlašteni su da od vlasnika nekretnine s koje one potiču
zahtijevaju da otkloni uzroke tih imisija i naknadi štetu koju su
nanijele, kao i da ubuduće propušta činiti na svojoj nekretnini ono
što je uzrok prekomjernih imisija, dok ne preduzme sve mjere koje
su potrebne da onemoguće prekomjerne imisije.
(3) Izuzetno, od stava 2. ovog člana, kad prekomjerne posredne
imisije potiču od djelatnosti za koju postoji dozvola nadležnog
organa, vlasnici nekretnine koja im je izložena nemaju pravo dok
ta dozvola traje da zahtijevaju propuštanje obavljanja te
djelatnosti, ali su ovlašteni da zahtijevaju naknadu štete koju su
imisije nanijele, kao i preduzimanje prikladnih mjera da se
ubuduće spriječe ili smanje prekomjerne imisije, odnosno
nastupanje štete.
 Uređenja međe
• ZSP u ovom dijelu kojim su uređena susjedska prava sadrži i
materijalnopravne odredbe u pogledu uređenja međe, što je
do sada bilo regulisano u zakonu koji je uređivao
vanparnični postupak. (Član 69 ZSP-a).
• Kao načini uređenja predviđeni su sporazum susjeda,
posljednji mirni posjed i pravičnost. Uređenje međe prema
jačem pravu više nije predviđeno.
• Kod donošenja odluke na osnovu pravičnosti moraju se imati u vidu svi
bitni elementi, a posebno konfiguracija terena, eventualne prepreke i
uopšte sve ono što postoji na samom terenu, a što može biti relevantno
za presuđenje u konkretnom slučaju. S obzirom na to da se radi o
arbitrernom sudovanju, ta rješenja moraju biti posebno detaljno
obrazložena da bi se, povodom eventualne žalbe, mogla ispitati i
ocijeniti u drugostepenom postupku.
 Član 69.
• (1) Ako su međašni znakovi između dvije nekretnine zbog bilo kakvih okolnosti
toliko oštećeni da bi se moglo dogoditi da se međe neće moći raspoznati, ili ako
se međe više ne raspoznaju, ili su sporne, onda svaki od susjeda ima pravo
zahtijevati da sud u vanparničnom postupku (postupku uređenja međa) obnovi
ili ispravi među.
(2) Sud će na licu mjesta označiti među međašnim znakovima i obnoviti ili
ispraviti među prema sporazumu susjeda čija je međa u pitanju, a ne bude li
postignut sporazum, prema posljednjem mirnom posjedu, a ne uspije li ga
utvrditi prema pravičnoj ocjeni.
(3) Međa na građevinskom zemljištu uređuje se u sudskom vanparničnom
postupku u skladu sa prostorno-planskom dokumentacijom, a ako to nije
moguće onda na osnovu geodetskog premjera.
(4) Od trenutka kad je sud među označio međašnim znakovima smatra se da
postoji vlasništvo do te međe, a ko tvrdi suprotno, treba to dokazati.
(5) I nakon što je sud u postupku uređenja međa obnovio ili ispravio među,
svako može u parnici dokazivati vlasništvo i zahtijevati da se u skladu s njim
označi međa.
(6) Susjed, koji je sudjelovao u postupku uređenja međa, ne može to zahtijevati
nakon proteka roka od šest mjeseci od dana pravosnažnosti odluke donesene u
postupku uređenja međa.
 5.10. Prelazne odredbe
• Polazeći od složenosti društvenih i pravnih
odnosa koji su tokom vremena nastali i razvijali
se u uslovima potpuno različitih društveno-
ekonomskih okolnosti i koji su stvorili veliki
nesklad između faktičkog i pravnog poretka,
jedan od najvećih izazova novog Zakona o
stvarnim pravima predstavljaju prelazne i
završne odredbe tog zakona.
• S obzirom na neregulisanost većeg broja imovinsko-pravnih
odnosa,različito naslijeđe brojnih pravnih instituta iz ranijeg
pravnog sistema,neophodno je bilo u prelaznim i završnim
odredbama razriješiti pitanja: konačne transformacije
društvenog vlasništva, uspostave pravnog jedinstva nekretnine,
prestanka važenja dosadašnjih preuzetih i važećih zakona ………
 PRELAZNE ODREDBE u ZSP F BiH
Prelazne odredbe u Zakonu o stvarnim pravima regulisane su u
petom dijelu zakona i to članovima 338. do 358. Njima se
uspostavljaju i provode suštinska načela zakona.
Sistemski ove odredbe su razvrstane u tri posebne cjeline od kojih
jedna nosi naslov „Pretvorba društvenog vlasništva“ ( čl.338-
344.), druga se odnosi na „Uspostava pravnog jedinstva
nekretnine“ (čl. 345-351.), a treća cjelina se odnosi na
„ Izvršavanje ovlaštenja u pogledu cijele nekretnine u prelaznom
periodu“ (čl. 352-358.).
Konačna tranzicija onih prava koja su postojala na stvarima u
bivšem pravnom poretku, a u postojećem ne ulaze u krug
zatvorenih stvarnih prava (npr. specifična prava na stvarima u
društvenom odnosno državnom vlasništvu),
Ranija prava i ovlašćenja mijenjaju po sili zakona svoj sadržaj,
pretvarajući se u prava takve vrste koja postoje u savremenom
pravnom poretku
 „Pretvorba društvenog vlasništva“
( čl.338-344.),
• Član 338. Pretvorba prava korištenja, ili upravljanja ili
raspolaganja
• Član 339. Pretvorba prava korištenja neizgrađenog
građevinskog zemljišta
• Član 342. Upis neuknjiženih prava na nekretninama
• Član 346. Pravno sjedinjenje zemljišta i upisane zgrade
• Član 344. Brisanje starih hipoteka
Brišu se hipoteke upisane u zemljišne knjige prije prijenosa
opterećene nekretnine u društveno vlasništvo.
 Član 338. Pretvorba prava korištenja, ili
upravljanja ili raspolaganja
• (1) Ako posebnim zakonom nije određeno drugačije pravo
upravljanja ili korištenja ili raspolaganja kao osnovna prava
na stvarima u društvenom odnosno državnom vlasništvu
koje do stupanja na snagu ovog zakona nije postalo
vlasništvo druge osobe, danom stupanja na snagu ovog
zakona pretvaraju se u pravo vlasništva njihovog
dosadašnjeg nosioca odnosno njegovog pravnog sljednika,
ako te stvari mogu biti predmet prava vlasništva.
• (2) Za upise prava upravljanja ili korištenja ili raspolaganja
na stvarima u društvenom odnosno državnom vlasništvu,
koji su provedeni u zemljišnim knjigama do dana stupanja na
snagu ovog zakona, smatra se da su upisi prava vlasništva,
ako društveno vlasništvo nije pretvoreno u vlasništvo druge
osobe, koja je ovlaštenao ishoditi uknjižbu svoga prava.
 Primjer - Član 339. Pretvorba prava korištenja
neizgrađenog građevinskog zemljišta
Član 339.   
• Prava korištenja neizgrađenog građevinskog zemljišta u
društvenom, sada u državnom vlasništvu, koje nije prestalo do
donošenja ovoga zakona pretvara se njegovim stupanjem na
snagu u pravo vlasništva dotadašnjeg nosioca tog prava ili
njegovog pravnog sljednika, a upis toga prava smatra se kao
upis prava vlasništva, ako posebnim zakonom nije drugačije
uređeno.
Član 371.
• (2) Propisi o građevinskom zemljištu će se usaglasiti s
odredbama ovog zakona u roku od tri mjeseca od dana početka
primjene ovog zakona.
 Član 341. Presumpcije
• (1) Osoba, koja je u zemljišnim knjigama upisana kao nosilac
prava upravljanja ili korištenja ili raspolaganja nekretninom,
odnosno prava korištenja na neizgrađenom građevinskom
zemljištu, smatra se vlasnikom nekretnine, ukoliko se ne
dokaže suprotno a društveno vlasništvo nije pretvoreno u
vlasništvo druge osobe.
• (2) Osoba koja se ne može osloniti na presumpciju iz stava 1.
ovoga člana, ili koja dokazuje suprotno od nje, dokazat će
svoje pravo vlasništva ako dokaže da je ona odnosno njen
pravni predhodnik bio stekao pravo upravljanja, ili korištenja
ili raspolaganja, odnosno pravo korištenja prava korištenja
građevinskog zemljišta u društvenom vlasništvu, na valjanom
pravnom osnovu i uz ispunjenje svih ostalih pretpostavka koje
su se za sticanje toga prava zahtijevale u trenutku sticanja.
 Član 342.
Upis neuknjiženih prava na nekretninama
• (1) Upis prava vlasništva nekretnine koje je nastalo pretvorbom
društvenog vlasništva ili potječe od nekadašnjega prava
upravljanja, ili korištenja ili raspolaganja stvari u društvenom
vlasništvu provest će se po pravilima zemljišnoknjižnog prava,
ako ovim zakonom nije nešto drugo propisano.
• (2) Osobe koje u zemljišnim knjigama nisu upisane kao nosioci
prava vlasništva stečenog pretvorbom društvenog vlasništva ili
prava upravljanja ili korištenja ili raspolaganja, a ne raspolažu
ispravom valjanom za zemljišnoknjižni upis prava vlasništva,
odnosno drugih stvarnih prava na nekretninama, upisat će
pravo vlasništva tih nekretnina, odnosno drugih stvarnih prava
u zemljišnu knjigu na temelju odluke suda, nakon što dokažu da
su bili izvanknjižni nosioci takvog prava na nekretnini u
društvenom vlasništvu.
 Član 343.
Upis vlasništva u koje se pretvorilo pravo
korištenja na građevinskom zemljištu
• (1) Upis prava vlasništva nekretnine koje potiče od
nekadašnjih prava korištenja neizgrađenog
građevinskog zemljišta u društvenom, sada državnom
vlasništvu provest će se po pravilima
zemljišnoknjižnog prava, ako ovim zakonom nije nešto
drugo propisano.
• (2) Zemljišnoknjižni sud će na zahtjev osobe, koja za to
ima pravni interes dopustiti brisanje društvenog, sada
državnog vlasništva i prava korištenja, te će upisati
pravo vlasništva u korist osobe, koja je kao nosilac
prava korištenja bila upisana u zemljišnoj knjiz i. ........
 ...........
• (3) Zemljišnoknjižni sud dopustit će brisanje društvenog
vlasništva, te će upisati pravo vlasništva u korist osobe, koja u
zemljišnim knjigama nije upisana kao nosilac prava korištenja
neizgrađenog građevinskog zemljišta, na osnovu rješenja o
oduzimanju zemljišta iz posjeda prijašnjega vlasnika ili
korisnika i davanju zemljišta na korištenje radi građenja ili
ugovora o međusobnim pravima i obavezama, sklopljenim u
skladu s uvjetima utvrđenim u rješenju o davanju na
korištenje građevinskoga zemljišta.
• (4) Zemljišnoknjižni sud dopustit će upis prava vlasništva u
korist osobe, koja u zemljišnim knjigama nije upisana kao
nosilac prava korištenja neizgrađenog građevinskog zemljišta,
a ne može predočiti isprave navedene u stavu 3. ovoga člana,
ako ona pravosnažnom presudom dokaže da je stekla to
pravo.
Uspostava pravnog jedinstva nekretnine“
(čl. 345-351.)
• Član 345. Jedinstvenost nekretnine
• Član 346. Pravno sjedinjenje zemljišta i upisane zgrade
• Član 347. Pravno sjedinjenje zemljišta i neupisane zgrade
• Član 348. Pravno sjedinjenje nekretnine i pretvorba prava
upravljanja, korištenja ili raspolaganja
•  Član 349. Uspostava jedinstva nekretnine i posebnih
dijelova zgrade
• Član 350.Posebni dijelovi nastali prenamjenom,
nadziđivanjem, prigradnjom ili dogradnjom
• Član 351.Pripatci posebnog dijela nastali prenamjenom,
nadziđivanjem, prigradnjom ili dogradnjom
 Izvršavanje ovlaštenja u pogledu cijele
nekretnine u prelaznom periodu“ (čl. 352-358.)
• Član 353. Ugovor o međusobnim odnosima etažnih vlasnika
• Član 354. Ugovor o zajedničkim dijelovima
• Član 355. Upravnik
• Član 357. Prinudna uprava
• Član 358. Ustanovljavanje stvarnih služnosti na
građevinskom zemljištu
(1) Stvarne služnosti na građevinskom zemljištu i na građevinama koje su
podignute na tom zemljištu ustanovljava sud u vanparničnom postupku
u skladu sa regulacionim planom ili planom parcelacije.
(2) Do donošenja planova iz stava 1. ovog člana, stvarne služnosti
ustanovljava sud u vanparničnom postupku po prethodno pribavljenom
mišljenju organa nadležnog za poslove urbanizma i prostornog uređenja.
 5.11. Novine u pravnom režimu
nepokretnosti prema ZSP u FBiH
• Pravno jedinstvo nekretnine
• Stjecanje prava vlasništva s povjerenjem u
zemljišne knjige i obaveza uknjižbe stvarnih
prava
• Novine kod stjecanja prava vlasništva na
osnovu pravnog posla
• Novine kod višestrukog ugovaranja otuđenja
nekretnine
Stjecanje prava vlasništva s povjerenjem u zemljišne
knjige i obaveza uknjižbe stvarnih prava
• Neusklađenost odredbi ZSP-a FBiH i odredbi Zakona o
zemljišnim knjigama Federacije Bosne i Hercegovine,
(“Službene novine FBiH” broj 19/03)
• Član 5. ZZK
• Konstitutivno djejstvo
(1) Vlasništvo i druga prava na nekretninama nastaju
tek sa upisom u zemljišnu knjigu, uključujući i ona
koja su predviđena u članu 87. ovoga Zakona.
(2) Odredbom stava 1. ovog člana se ne diraju
propisi o sticanju vlasništva odnosno drugih prava
po osnovu nasljeđivanja.
 OSNOVI STJECANJA VLASNIŠTVA

ZOVO/ZOSPO
ZOVO / ZSP ZZK

KONSTITUTIVNO DEJSTVO UPISA

PRAVNI POSAO PRAVNI POSAO

ZAKON ZAKON

ODLUKA ODLUKA
NADLEŽNOG ORG. NADLEŽNOG ORG.

NASLJEĐIVANJE NASLJEĐIVANJE
 ZSP – VRAĆANJE NA STARO
da ili ne ???
NAČELO UPISA NAČELO POVJERENJA

stanje prije donošenja

ZZK
- Samo upis na osnovu • veći značaj nego prije donošenja ZZK
pravnog posla ima
• vanknjižni stjecatelj neće uživati
konstitutivni karakter prednost nad trećim savjesnim licem
- koje se uknjižilo

• neće postojati obaveza istraživanja

zemljišnoknjižnog stanja
 Do sada važeće rješenje ZOSPa- savjesnost
stjecatelja i povjerenje u ZK
Clan 38. ZOVO-a F BiH iz 1998.
Pravo vlasnistva na nekretnine, na osnovu pravnog
posla stjece se upisom u javne knjige o
nekretninama, ako je nositelj savjestan. Savjesnost
stjecatelja se pretpostavlja. U slucaju vise
savjesnih stjecatelja, upis u javne
knjige ima pravo zahtjevati stjecatelj
kome je nekretnina predata u posjed, a
dok je nekretnina u posjedu prenositelja, upis u
javne knjige ima pravo zahtjevati stjecatelj koji je
prvi stekao pravni osnov za prenos prava vlasnistva.
………..
 ..............
• „Savjesnost postoji kad je kupac nepokretnosti prema
postojećim okolnostima opravdano bio u uvjerenju da je
prodavac bio vlasnik nekretnine “
• Sudska praksa je u pravilu zahtijevala da sticalac
istovremeno istražuje knjižno i vanknjižno stanje
nekretnine da bi se mogao smatrati savjesnom
osobom.
• Sticalac nekretnine smatrat će se savjesnim ako se prilikom
sticanja nekretnine osvedočio da se prenosilac faktički nalazi u
posedu otuđenih nekretnina. Nije dovoljno za pitanje ko se
nalazi u posedu učiniti jedino uvid u zemljišne knjige i katastarski
posedovni list“.
• „Kupac je dužan prilikom kupovine da proveri ne samo na
osnovu uvida u zemljišnu knjigu ko je vlasnik, nego i u prirodi (na
terenu) ko je u posedu te nekretnine.“
,
 ZSP F BiH predviđa
• Pojačano dejstvo načela povjerenja u zemljišne knjige, ali
ostaje i na konceptu iz ZOSP-a po kome je konsttitutivnost
upisa vezana samo za stjecanje prava vlasništva na osnovu
pravnog posla
• Zaštita povjerenja u zemljišne knjige Čl.55 ZSP F BiH
• (1) Smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i
pravno stanje nekretnine, pa tko je u dobroj vjeri postupao s
povjerenjem u zemljišne knjige, ne znajući da ono što je u njih upisano
nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnoga stanja, uživa u pogledu
toga stjecanja zaštitu prema odredbama zakona.
• (2) Stjecatelj je bio u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja
pravnog posla, a ni u trenutku kad je zahtijevao upis, nije znao
niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati
u to da stvar pripada otuđivatelju.
• (3) Nedostatak dobre vjere ne može se predbaciti nikome samo
iz razloga što nije istraživao izvanknjižno stanje.
 Novine kod stjecanja prava vlasništva na
nekretninama na osnovu pravnog posla
• Glava III
PRAVO VLASNIŠTVA NA NEKRETNINAMA (čl. 52. – čl. 107.)
• FORMA UGOVORA –NOTARSKA OBRADA
• VANKNJIŽNO VLASNIŠTVO –DALEKO MANJE MOGUĆNOSTI ZBOG POJAČANOG
DEJSTVA NAČELA POVJERENJA U ZEMLJIŠNE KNJIGE
(SAVJESTAN JE I ZAŠTIĆEN STJECATELJ KOJI JE PRAVO STEKAO NA OSNOVU POUZDANJA U ZEM.KNJIGE - ZA
SAVJESNOST NIJE POTREBNO ISTRAŽIVATI VANKNJIŽNO VLASNIŠTVO
 Sticanje uknjižbom Član 53.
• (1) Pravo vlasništva na nekretninama na osnovu pravnog
posla stiče se uknjižbom u zemljišnu knjigu ako zakonom nije
drugačije određeno.
(2) Pravni posao iz stava 1. ovog člana zaključuje se u obliku
notarski obrađene isprave.
(3) Vlasništvo se prenosi na osnovu valjano očitovane volje
zemljišnoknjižnog vlasnika usmjerena na to da njegovo
vlasništvo pređe na sticaoca (clausula intabulandi). Ova izjava
volje može biti data u pravnom poslu koji je
upravljen na prijenos vlasništva ali može biti data i u posebnoj
ispravi, u kojem slučaju ta isprava mora biti notarski
obrađena.
(4) Provedena uknjižba djeluje od trenutka kad je sudu bio
podnesen zahtjev za uknjižbu. 
  Zaštita povjerenja u zemljišne knjige -
Član 55.
• (1) Smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno održava
činjenično i pravno stanje nekretnine, pa ko je u dobroj vjeri
postupio s povjerenjem u zemljišne knjige, ne znajući da ono što
je u njih upisano potpuno ili da je različito od izvanknjižnog
stanja, uživa u pogledu toga sticanja zaštitu prema odredbama
zakona. U pogledu činjeničnog stanje nekretnine smatra se da je
zemljišna knjiga istinita i potpuna ukoliko je zemljišna knjiga
uspostavljena na osnovu podataka novog premjera.
(2) Sticalac je bio u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja pravnog
posla, a ni u trenutku kad je zahtijevao upis, nije znao niti je s
obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to da
stvar pripada otuđivaocu.
(3) Nedostatak dobre vjere ne može se predbaciti nikome samo
iz razloga što nije istraživao izvanknjižno stanje.
 Djelovanje povjerenja u istinitost i potpunost
član 56 ZSP
• (1) Sticalac upisom stiče nekretninu kao da je stiče od njezina
vlasnika, ako istu, postupajući s povjerenjem u zemljišnu knjigu,
stekne u dobroj vjeri od osobe koja je bila upisana kao vlasnik te
nekretnine iako to nije bila.
(2) Sticalac koji je, postupajući s povjerenjem u zemljišne knjige, u
dobroj vjeri stekao pravo vlasništva nekretnine, stekao je tu
nekretninu kao da na njoj ne postoje tuđa prava, tereti ni
ograničenja koja u tom trenutku nisu bila upisana,
niti je iz zemljišnih knjiga bilo vidljivo da je zatražen njihov upis,
osim ako zakonom nije drugačije određeno.
(3) Brisovna se tužba može podići u rokovima u kojima se može
ostvarivati osporavanje pravnog osnova upisa, ali se ne može
podići ukoliko je savjesna treća osoba pouzdavajući se u zemljišnu
knjigu upisala svoje pravo ( Vidi čl. 360 ZSP)
 NOVINE KOD VIŠESTRUKOG OTUĐENJE
ISTE NEKRETNINE
Zakon o osnovnim Zakon o stvarnim pravima
svojinsko-pravnim
osnovama
Vlasništvo stiče lice kome Vlasništvo stiče lice koje je
je nekretnina predata u bilo savjesno i prvo
posjed,ako nije bilo podnijelo zahtjev za upis u
predaje mjerodavano je zemljišnu knjigu – čl 56.
vrijeme kada je neko
stekao pravni osnov

ZAKON O STVARNIM PRAVIMA 01.04.22

 5.6.NOVI KONCEPT ETAŽNOG VLASNIŠTVA
• Etažno vlasništvo se tretira kao specifičan oblik suvlasništva više
osoba na jednoj nekretnini, koja se sastoji od zemljišta sa zgradom
ili prava građenja sa zgradom, pa se na sve pravne odnose etažnih
vlasnika koji nisu posebno regulisani primjenjuju opšta pravila o
suvlasništvu
• Svaki etažni vlasnik ima svoj posebni dio nekretnine koji isključivo koristi i sa
njim raspolaže na osnovu svog prava vlasništva na tom dijelu, a na zajedničkim
dijelovima nepokretnosti ima pravo suvlasništva. Vlasništvo je neodvojivo
povezano sa suvlasničkim dijelom u nekretnini i samo se zajedno mogu prenositi
i opterećivati
• čl. 80 (1) Vlasništvo na posebnom dijelu nekretnine (etažno vlasništvo) proizilazi i ostaje
neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine
na kojem je uspostavljeno, te se može samo zajedno sa njim prenijeti ili opteretiti.
(2) Vlasništvo određenog posebnoga dijela nekretnine ovlašćuje etažnog vlasnika, da taj
poseban dio nekretnine isključivo koristi i raspolaže s njim, a na zajedničkim dijelovima
nekretnine ima pravo suvlasništva.

ZAKON O STVARNIM PRAVIMA 01.04.22

 Objekt etažnog vlasništva
Čl.81
(1) Etažno vlasništvo može biti uspostavljeno u pogledu dijela
suvlasničke nekretnine koja čini samostalnu upotrebnu cjelinu,
koja omogućuje samostalno izvršavanje ovlašćenja etažnog
vlasnika kao što je stan, poslovni prostor ili druga
samostalna prostorija.
(2) Samostalne prostorije u smislu ovog zakona naročito su
samostalne poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno
omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila.
(3) Etažno vlasništvo može se protezati i na sporedne dijelove kao
što su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije,
kućni vrtovi, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila
po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj
prostoriji. .........
 .............
• (4) Da bi se etažno vlasništvo moglo protegnuti i na neki sporedni
dio, taj dio treba biti jasno razgraničen od ostalih dijelova
nekretnine, te dostupan s međe nekretnine ili iz njezinih
zajedničkih dijelova ili iz onoga stana, odnosno samostalne
prostorije čiji bi bio sporedni dio.
(5) Etažno vlasništvo ne može postojati na dijelovima nekretnine
koji služe kao zajednički, ili im se namjena protivi isključivoj
upotrebi samo u korist određenoga posebnoga dijela nekretnine.
U sumnji se uzima da dio služi kao zajednički i da mu se namjena
protivi isključivoj upotrebi u korist određenoga posebnoga dijela.
(6) Etažni vlasnici imaju pravo da koriste zajedničke dijelove
nekretnine. U smislu ovog zakona zajednički dijelovi nekretnine
su temelji, glavni zidovi, tavan, stepenice,hodnici, liftovi,
električna, kanalizaciona, vodovodna i telefonska mreža i sl.
(7) Za sporedne dijelove nekretnine shodno se primjenjuju pravila
koja važe za pripatke stvari. 
 Uspostavljanje etažnog vlasništva
• Čl. 82
• (1) Etažno vlasništvo se uspostavlja odlukom vlasnika
nekretnine (izjava o diobi) u skladu sa odrebom člana 86. ovog
zakona ili sporazumom suvlasnika nekretnine (ugovor o diobi)
u skladu sa odredbom člana 84. ovog zakona.
(2) Za valjanost izjave o diobi i ugovora o diobi potrebna je
forma notarski obrađene isprave.
(3) Etažno vlasništvo se stiče upisom u zemljišnu knjigu kao
pravo povezano sa određenim suvlasničkim dijelom te
nekretnine.
 Uspostavljanje etažnog vlasništva od strane
vlasnika nekretnine - čl.86.
• (1) Vlasnik nekretnine može izjavom o diobi podijeliti svoje pravo vlasništva na
suvlasničke dijelove i sa svakim tih dijelova povezati pravo vlasništva na posebnom
dijelu nekretnine.
• (3) Podijeli li vlasnik zemljišta, odnosno nosilac prava građenja svoju nekretninu, na
kojoj tek treba biti izgrađena zgrada na suvlasničke dijelove, on može očitovati svoju
volju da sa svakim od tih dijelova bude povezano pravo vlasništva na određenom
posebnom dijelu, u kojem će slučaju vlasništvo posebnog dijela biti uspostavljeno tek
ako zgrada bude izgrađena, uz pretpostavke iz stava 2. ovoga člana.
(4) Vlasnik nekretnine može u toku gradnje raspolagati posebnim dijelovima zgrade.
Sticalac takvog posebnog dijela zgrade se smatra privremenim etažnim vlasnikom.
(5) U korist privremenog etažnog vlasnika će se radi osiguranja njegovog zahtjeva za
upis vlasništva u zemljišnu knjigu u teretnom listu nekretnine na kojoj se gradi upisati
predbilježba budućeg vlasništva na određenom stanu, poslovnoj prostoriji ili
samostalnoj prostoriji.
(6) Prije nego je izvršena predbilježba iz stava 5. ovog člana sticalac etažnog vlasništva
nije dužan i prodavalac nema pravo zahtjevati od njega bilo kakve isplate na ime
kupoprodajne cijene.
 5.7. Pravo građenja
• Pravo građenja ima svoje izvorište u rimskom pravu u institutu pod nazivom superficies -
otuđivo i nasljedivo pravo iskorištavanja zgrade podignute na tuđem
zemljištu, uz plaćanje godišnje naknade.
• Savremeni pojam prava građenja javlja se početkom XX. stoljeća :
- Zbog porasta cijena gradskog građevinskog zemljišta (masovni priliv stanovništva u gradove);
- Zbog potrebe za intenzivnom izgradnjom
• Zbog nastojanja da se omogući jeftinija izgradnja, bez gubitka prava vlasništva na zemljištu i
velikog ulaganja u kupovinu zemljišta.
• Danas prilično slična situacija
Zemljišta za građenje nikad dovoljno, a cijene su enormno
visoke.
• Vlasnici građevinskog zemljišta, ( često ne raspolažu potrebnim
investicijskim kapitalom), osnivanjem prava građenja :
- zadržavaju pravo vlasništva na zemljištu,
- imaju pravo na odgovarajuću naknada po osnovu prenosa prava
građenja
- po prestanku prava građenja stječu vlasništvo na izgrađenoj
zgrade
• S druge strane, pravo građenja povećava konkurentsku
sposobnost graditelja stanova za tržište, jer umanjuje troškove
izgradnje zbog manjih troškova za obezbjeđivanje građevinske
parcele.
 DEFINICIJA

PRAVO GRAĐENJA JE OGRANIČENO

STVARNO PRAVO NA NEČIJEM
ZEMLJIŠTU KOJE NOSIOCU TOG PRAVA
DAJE OVLAŠTENJA DA NA ILI ISPOD
POVRŠINE TOG ZEMLJIŠTA IMA
VLASTITU ZGRADU, A SVAGDAŠNJI
VLASNIK TOG ZEMLJIŠTA DUŽAN JE TO
TRPJETI.
 ISTORIJSKI RAZVOJ

SUPERFICIES –NASLJEDIVO I OTUĐIVO PRAVO

KORIŠTENJA GRAĐEVINE NA TUĐEM ZEMLJIŠTU
• Superficies u općem (pandektnom) pravu jest pravo imati
trajnu zgradu na tuđem zemljištu uz obvezu plaćanja podnine
(zemljarine), ali obveza plaćanja zemljarine nije nužna, jer je
moguć superficies i bez nje
• Superficijar je imao posesornu i petitornu zaštitu.
Superficijarno pravo
• Moglo se otuđiti, naslijediti i opteretiti, ali obveza plaćanja
podnine (solarium, zemljarina), ako postoji, prelazi na
sljednika (poput stvarnoga tereta).

STAETISCHE BAULEIHE U NJEMAČKOJ

Zemljište u državno vlasništvu dato na korištenje (selidba
stanovnika)
 RIMSKO NAČELO SUPERFICIES SOLO CEDIT
SVE ŠTO SE IZGRADI POSTAJE VLASNIŠTVO VLASNIKA ZEMLJIŠTA BEZ OBZIRA
KO JE GRADIO I SA ČIJIM SREDSTVIMA
U povijesti privatnog prava vlasništva na zemljištu, razvile su se
pravne ustanove koje su ograničavale načelo superficies solo
cedit.

Najznačajnija povijesna pravna ustanova koja se razvila u sukobu

s načelom superficies solo cedit bio je rimski superficies. Time
je izvršen presudan utjecaj na suvremene ustanove pravnog
razdvajanja zemljišta i zgrade - prava imati vlastitu trajnu
zgradu na tuđem zemljištu.

U našem sistemu do pravnog razdvajanja zemljišta i zgrade dolazi

podruštvljavanjem građevinskog zemljišta.
 Pravo građenja u bivšoj Jugoslaviji
• Načelo pravnog jedinstva nekretnine je bilo napušteno (postojalo je u
pravnom sistemu bivše Jugoslavije do donošenja Zakona o
nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta, Službeni
list FNRJ, br. 52/58).
• Napuštanje pravnog jedinstva nekretnine omogućilo uspostavljanje različitih
pravnih ovlasti na građevinskom zemljištu, što je dovelo do visokog stepena
pravne nesigurnosti (pravo raspolaganja, pravo korištenja radi građenja,
pravo trajnog korištenja)
• Građevinsko zemljište u društvenom vlasništvu bilo je apsolutno neotuđivo,
a na njemu su se mogla sticati samo prava određena zakonom, a što je u BiH
zadržano i nakon prelaska građevinskog zemljišta iz društvenog u državno
vlasništvo
• Načelo pravnog jedinstva nekretnine, prema kome se nekretnina sastoji od
zemljišta i svega što je sa zemljištem trajno povezano, prihvaćeno je u ZOSP
FBIH, ZOSP RS i ZVDSP BDBiH - Pravo građenja – institut koji omogućava
pravno razdvajanje zemljišta i zgrade, a da pri tome ne narušava načelo
pravnog jedinstva nekretnine
 Pravo građenja u našem pravu
• Već u Zakonu o zemljišnim knjigama pominje
se pravo građenja, iako se u ovom zakonu
upotrebljava pojam “pravo korištenja”
• U čl.29.st.1.tč.1. ZZK F BiH predviđeno je da „
zemljište može biti opterećeno na taj način da
onome,u čiju korist se vrši opterećenje,
pripada pravo da na ili ispod površine
zemljišta ima građevinu,a to pravo se može
naslijediti (pravo korištenja)“

„ Zakon o zemljišnim knjigama Federacije Bosne i

Hercegovine” („Službene novine Federacije BiH“, br. 19/03,
54/04)
 SVRHA PRAVA GRAĐENJA
SOCIJALNA KOMPONENTA PRIVREDNA KOMPONENTA

UNAPREĐENJE STAMBENE MANJAK RASPOLOŽIVOG

IZGRADNJE ZEMLJIŠTA (OGRANIČEN RESURS)

RJEŠAVANJE STAMBENOG MOGUĆNOST KREIRANJA I

PITANJA ZA SOCIJALNO UPRAVLJANJA ZEMLJIŠNIM
UGORŽENE KATEGORIJE RESURSIMA UTJECAJ NA TIP
IZGRADNJE

VJESKE ZAJEDNICE I OPĆINE UŠTEDA NOVCA ZA

IZGRADNJU/OSTVARIVANJE
DOBITI UZ ZADRŽAVANJE PRAVA
VLASNIŠTVA
 Pravo građenja u ZSP-u
ZSP definira pravo građenja kao ograničeno stvarno pravo na
nečijem zemljištu koje ovlašćuje svoga nositelja da na površini toga
zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik tog
zemljišta dužan je to trpjeti. ( članovi 298. do 314. ZOSP-a F BiH)
• Pravo građenja omogućava razdvajanje vlasništva na građevini od
vlasništva na zemljištu
• Pravo građenja u F BiH, može se osnovati kako radi pravnog
odvajanja postojeće zgrade od zemljišta, tako i radi izgradnje nove
građevine, (u oba slučaja građevina pripada nosiocu prava
građenja).
• Pravo građenja je u pravnom smislu izjednačeno s nekretninom. Zgrada koja je
izgrađena, ili koja bude izgrađena, na zemljištu koje je opterećeno pravom
građenja pripadnost je toga prava, kao da je ono zemljište.
• Ko je nositelj prava građenja taj je i vlasnik zgrade koja je pripadnost toga
njegova prava, a u pogledu zemljišta koje je opterećeno pravom građenja ima
ovlasti dužnosti plodouživatelja; svaka tome suprotna odredba je ništava
 PRAVO GRAĐENJA

OBJEKAT

P R A V O G R A Đ E N J A
ZEMLJIŠTE

04/01/22 ZAKON O ZEMLJIŠNIM KNJIGAMA 73

 NASTANAK PRAVA GRAĐENJA
• PRAVNI POSAO
Notarski obrađena isprava
Dvostruki upis u zemljišnu knjigu
• ODLUKA SUDA
POSTUPAK DIOBE OSTAVINSKI POSTUPAK
Pravila o osnivanju služnosti

• UPIS U ZEMLJIŠNU KNJIGU

dvostruki upis
 UPIS PRAVA PRAVA GRAĐENJA

OSNOVNI
POSEBNI ULOŽAK PRAVA
ULOŽAK
ZEMLJIŠTA GRAĐENJA
Pravo A-list B-list C-list
građenja se Opis Nosilac Tereti koji se
upisuje kao opterećenog prava odnose na
teret u C objekta + građenja pravo
listu ukazati na građenja
opterećeni
zemljišnoknji
žni uložak

Predmet opterećenja
je cijela nekretnina

04/01/22 ZAKON O ZEMLJIŠNIM KNJIGAMA 75

 SADRŽAJ PRAVA GRAĐENJA
Minimalni sadržaj ugovora o pravu građenja je određen
članom 298. ZSP:
U skladu s tim vlasnik zemljišta mora nosiocu prava
građenja omogućiti pravo da na ili ispod površine njegovog
zemljišta izgradi objekat a zemljište da koristi kao
plodouživalac.
U skladu sa članom 299. ZSP stav 2 nosilac prava građenja
dužan je vlasniku zemljišta plaćati mjesečnu naknadu za
zemljište.
Prema članu 303. sadržaj ugovora čine i osnovna obilježja
prava građenja, naime otuđivost i
nasljedivost. ..................
 UGOVORNI SADRŽAJ
• PREDMET OPTEREĆENJA
(idealni ili suvlasnički dio)
• SIMULTANO PRAVO GRAĐENJA (pri osnivanju
ili naknadno, različiti vlasnici)
• NEIZGRAĐENA POVRŠINA
• OBJEKAT/ZGRADA (gradnja, održavanje i
korištenje, osiguranje, ponovna izgradnja,
komunalni tereti, povrat)
• OTUĐIVOST (ograničenja)
• NASLJEDIVOST (ograničenja) ................
 UGOVORNI SADRŽAJ-nastavak
• OGRANIČENJA U VEZI SA RASPOLAGANJEM
• NAKNADA ŠTETE
• VISINA NAKNADE
• PODVRGAVANJE PRISILNOM IZVRŠENJU
• PRELAZAK POSJEDA
• UZAJAMNO PRAVO PREČE KUPOVINE
• TRAJANJE ........
 Sadržaj prava građenja
• Član 299. (1) Osoba koja je nosilac prava građenja je i
vlasnik zgrade koja je pripadnost tog njenog prava,
a u pogledu zemljišta koje je opterećeno pravom
građenja ima ovlašćenja i dužnosti plodouživoca.
Svaka odredba ugovora i drugog akta suprotna ovoj odredbi je
ništava.
• (2) Nosilac prava građenja dužan je da vlasniku
zemljišta plaća mjesečnu naknadu za zemljište u
iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište, ako
zakonom nije drugačije određeno.
• Promjena sadržaja prava građenja dopuštena je samo u
sporazumu s vlasnikom opterećene nekretnine, a ako bi se
time ometao dotadašnji način izvršavanja ostalih stvarnih
prava na opterećenoj nekretnini - tada i u sporazumu s
ovlaštenicima tih prava.
 Nosioci i prometnost prava građenja
Član 301.
(1) Nosilac prava građenja je lice u čiju je korist to pravo
osnovano ili je na njega preneseno.
• (2) Vlasnik zemljišta može biti nosilac prava građenja na svome
zemljištu.

Član 303
• (1) Pravo građenja je otuđivo i nasljedivo kao i pravo na
nepokretnosti, ako zakonom nije drugačije određeno.
• (2) Pravo građenja može se opteretiti služnostima, stvarnim
teretima i založnim pravom i na svaki drugi način koji je u
skladu sa zakonom i koji nije suprotan pravnoj prirodi tog
prava.
• (3) Zgrada i pravo građenja čine neraskidivo pravno
jedinstvo, pa se zajedno prenose, nasljeđuju i opterećuju.
 PRESTANAK PRAVA GRAĐENJA

• PROPAST ZEMLJIŠTA
• SPORAZUM
• OVLAŠTENIKOVIM ODREKNUĆEM
(problem)
• ISTEKOM ROKA
• UKIDANJEM: 10 ILI 6 GODINA
BRISANJEM IZ ZEMLJIŠNE KNJIGE
 Nosioci i prometnost prava građenja
Član 301.
(1) Nosilac prava građenja je lice u čiju je korist to pravo
osnovano ili je na njega preneseno.
• (2) Vlasnik zemljišta može biti nosilac prava građenja na svome
zemljištu.

Član 303
• (1) Pravo građenja je otuđivo i nasljedivo kao i pravo na
nepokretnosti, ako zakonom nije drugačije određeno.
• (2) Pravo građenja može se opteretiti služnostima, stvarnim
teretima i založnim pravom i na svaki drugi način koji je u
skladu sa zakonom i koji nije suprotan pravnoj prirodi tog
prava.
• (3) Zgrada i pravo građenja čine neraskidivo pravno
jedinstvo, pa se zajedno prenose, nasljeđuju i opterećuju.
 POSLJEDICE PRESTANKA
 Prestankom prava građenja postaje
pripadnost zemljišta ono što je pravom
građenja bilo od zemljišta pravno odvojeno
 Tuđa stvarna prava prestaju
 Založno pravo tereti naknadu
 Služnosti, stvarni tereti i založna prava u
korist i na teret prava građenja sa zgradom
ostaju kao služnosti i stvarni tereti u korist,
odnosno na teret zemljišta sa zgradom.
 8. Novine u stvarno-pravnom
osiguranju tražbina“
• ZALOŽNO PRAVO prema ZOVO (čl.66
( – 74)
Skromna i zastarjela zakonska regulativa
Neprilagođenost modernoj tržišnoj privredi
• Nepostojanje pravnog jedinstva nekretnine
Problem finansiranja objekata u izgradnji
• Stroga akcesornost hipoteke
Osiguranje budućih potraživanja i mogućnost
okvirnih sporazuma
• ZALOŽNO PRAVO PREMA ZSP (čl.139 –
185 ZSP) – niz značajnih novina
 Pravo zaloge čl. 66 – 74 ZOVO
član 68.st.1.
zovo
Radi osiguranja odredjenog potrazivanja,
nekretnina moze biti opterecena pravom zaloga u
korist povjeritelja (hipoteka) koji je ovlasten da, na
nacin odredjen zakonom, zahtjeva namirenje svog
potrazivanja iz vrijednosti te nekretnine prije
povjeritelja koji na njoj nemaju hipoteku, kao i prije
povjeritelja koji su hipoteku na njoj stekli poslije
njega, bez obzira na promjenu vlasnika opterecene
nekretnine. Hipoteka se moze zasnovati i na
idealnom suvlasnickom dijelu nekretnine.
 Stvarnopravno osiguranje na nekretninama
prema ZSP F BiH
• Založnom pravu posvećeno više mjesta u
odnosu na ZOVO/ZOSPO
• Cjelovito reguliranje založnog prava bez
obzira na objekt ( stvari – pokretnine i
nekretnine, prava)
• Reguliranje hipoteke identično ZV Republike
Hrvatske (utjecaj ABGB-a)
• Uvođenje zemljišnog duga u F BiH (utjecaj
njemačkog prava)
ZSP – cjelovito reguliranje založnog prava
• Hipoteka Ručna zaloga Registrirana zaloga

• ZSP u cijelosti sadrži opšte norme u pogledu založnog

prava (dakle, pored hipoteke normira i založno pravo
na pokretnim stvarima i pravima), jer je ono po svojoj
pravnoj prirodi stvarno pravo, mada je do sada bilo
normativno razdvojeno. Članovi 139–185 ZSP-a.
• Zakon o stvarnim pravima ne reguliše registarsko
založno pravo, već samo predviđa mogućnost
njegovog postojanja (član 144 stav 1). To pravo
normirano je Okvirnim zakonom o zalozima BiH, koji
je objavljen u Službenom glasniku BiH br. 28/04.
 Novine u pogledu hipoteke
• ZSP, i pored izvjesnih nedorečenosti, mnogo cjelovitije i
sveobuhvatnije reguliše ovaj institut i pruža potpuniji
zakonodavni okvir za ovu vrstu zalaganja.
• Veoma je značajno da je došlo do izvjesnih odstupanja od
načela akcesornosti (a i specijalnosti i nedjeljivosti)
Čl. 141.
• (1) Tražbina osigurana založnim pravom mora biti novčana ili odrediva
u novcu.
(2) Tražbina mora biti određena. Tražbina je dovoljno određena ukoliko
su određeni vjerovnik i dužnik, pravni osnov i visina, ili barem najviši
iznos do kojega se osigurava zalogom.
(3) Založnim se pravom može osigurati postojeća tražbina i tražbina
koja bi tek nastala nakon nekoga vremena ili nakon ispunjenja nekoga
uvjeta, ako ta tražbina ispunjava pretpostavke iz stava 1. ovoga člana.
 ......................
• ZSP je pokušao da na što adekvatniji način izvrši i
temeljitu reformu materijalnog hipotekarnog prava kako
bi sve prednosti ovog instituta u odnosu na ostala
sredstva obezbjeđenja došle do punog izražaja.
Bitne novine kod hipoteke :
• odstupanje od načela akcesornosti,
• odstupanje od načela nedjeljivosti,
• reguliranje hipoteke za buduće i uslovno potraživanje, te
maksimalne hipoteke,
• raspolaganje neizbrisanom hipotekom,
• amortizaciju hipoteke, te
• ugovor o hipoteci.
 Odstupanje od načela nedjeljivosti,
ČLAN 141. ZSP
• Tokom trajanja obligacije može doći do podjele zaloga ili do izmjene vrijednosti
potraživanja za koje postoji garancija - šta se dešava sa hipotekom u takvim
slučajevima
• (6) Ako se zalog podijeli, založno pravo nastavlja teretiti ono na što
se zalog podijelio ili se od njega odvojilo. Ako se otuđi dio
nekretnine koji je manji od jedne petine tražbine, vjerovnik se ne
može protiviti otuđenju i oslobađanju tog dijela nekretnine od
založnog prava, ukoliko založni dužnik daje odgovarajuće osiguranje
za taj dio ili ostatak nekretnine pruža dovoljno osiguranje.
• (8) Ako je založno pravo osnovano tako da osigurava
namirenje određene tražbine iz vrijednosti više nekretnina
kao jednoga zaloga (zajednička, simultana hipoteka),
založni vjerovnik može slobodno birati odakle će namirivati
svoju tražbinu, ako nije nešto drugo određeno.
(9) Ako se smanji potraživanje sud će na prijedlog
založnog dužnika dopustiti da se založno pravo ograniči na
jedan ili više predmeta zaloga koji su dovoljni za
osiguranje preostalog potraživanja.
 Odstupanje od načela akcesornosti
Član 141 (3)
• 3) Založnim se pravom može osigurati postojeća
tražbina i tražbina koja bi tek nastala nakon
nekoga vremena ili nakon ispunjenja nekoga
uvjeta, ako ta tražbina ispunjava pretpostavke iz
stava 1. ovoga člana.
(Napomena :Tražbina osigurana založnim
pravom mora biti novčana ili odrediva u novcu.)
 Raspolaganje neizbrisanom hipotekom
• Raspolaganje neizbrisanom hipotekom moguće je u svim
slučajevima prestanka potraživanja, osim kada je potraživanje
prestalo jer je namireno iz vrijednosti založene nekretnine.
• Ako je potraživanje prestalo hipoteka pripada vlasniku
nekretnine i to za njega stvara mogućnost da to iskoristi kako
bi osigurao neko drugo potraživanje. Ovo je za njega očigledno
korisno, jer ako raspolaže visokim mjestom u redu prvenstva,
veća mu je i kreditna sposobnost, a to otvara mogućnost
dobijanja zajmova pod povoljnim uslovima.
• Dok vlasnik ne ostvari svoje pravo raspolaganja neizbrisanom
hipotekom u odnosu na treća savjesna lica djeluje neoboriva
pretpostavka da postoji ona tražbina osigurana hipotekom
upisanom u zemljišnoj knjizi.
• Na mjestu u prvenstvenom redu neizbrisane hipoteke moguće
je osnovati i više hipoteka radi osiguranja više potraživanja i to
u korist različitih povjerilaca, ali njihov ukupan zbir ne smije
prelaziti visinu tražbine koja je prestala. ...........
 .........
• U ovom slučaju radi se o osnivanju nove hipoteke na već
postojećem mjestu u prvenstvenom redu, pa se za upis te
hipoteke moraju ispuniti sve materijalne i procesne
pretpostavke koje propisuje zemljišnoknjižno pravo.
• U tabularnoj ispravi na osnovu koje se sprovodi upis na
mjestu u prvenstvenom redu neizbrisane hipoteke
decidirano bi se trebalo navesti da se prenosi odnosno
osniva hipoteka na mjestu u prvenstvenom redu već
upisane hipoteke.
• Hipoteka na prijašnjem mjestu u prvenstvenom redu se ne
briše već se samo prenosi na novu tražbinu.
• Pravo vlasnika da raspolaže neizbrisanom
hipotekom, inače, nastaje u momentu prestanka
potraživanja koje je hipoteka obezbjeđivala, a traje
sve dok ne dođe do brisanja hipoteke.
 Osnivanje založnog prava
Član 145.
• (1) Založno pravo osniva se na određenoj
stvari ili pravu kao zalogu na osnovu pravnog
posla (dobrovoljno založno pravo), sudske
odluke (sudsko založno pravo) ili zakona
(zakonsko založno pravo).
(2) Založno pravo je osnovano kad su
ispunjeni zakonom propisani uvjeti.
 Dobrovoljno založno pravo
• Član 146.
• (1) Dobrovoljno založno pravo osniva se na
osnovu pravnog posla, kome je cilj uspostava
založnog prava na određenoj stvari ili pravu
radi osiguranja namirenja određene tražbine.
(2) Suvlasnik svoj idealni dio stvari ili prava
može dati u zalog bez saglasnosti ostalih.
(3) Kad je stvar ili pravo koje se zalaže u
zajedničkom vlasništvu svi zajedničari moraju
dati saglasnost za davanje stvari ili prava u
zalog.
 Namirenje založnog vjerovnika –
čl.168
• (1) Založni vjerovnik je ovlašten ostvarivati svoje pravo
na namirenje tražbine iz vrijednosti zaloga, ukoliko se
zalogom osigurana tražbina ne ispuni o dospijeću.
(2) Pravo na namirenje zalogom osigurane tražbine iz
vrijednosti zaloga ostvaruje založni vjerovnik putem
suda, na zakonom propisan način.
(3) Založni dužnik ima pravo od vlasnika založene stvari,
a i od svakoga trećega, zahtijevati da trpi namirenje
zalogom osigurane tražbine iz vrijednosti založene
stvari, ako nije nešto drugačije zakonom određeno.
(4) Založni vjerovnik može, bio njegov dužnik vlasnik
zaloga ili ne, po svojoj volji izabrati hoće li zahtijevati
namirenje svoje tražbine ponajprije iz vrijednosti zaloga
ili iz imovine svog dužnika, ili istodobno i zaloga i
dužnikove imovine. ..........
 Prestanak založnog prava
• Prestanak osigurane tražbine
• Propast zaloga
• Gubitak posjeda založene stvari
• Odricanje
• Istek roka i ispunjenja raskidnog uvjeta
• Prestanak pravnog svojstva založnog vjerovnika
čl. 178. Založno pravo prestaje u slučaju da
pravna osoba izgubi svojstvo koje je založni
vjerovnik, a nema sveopćega pravnoga
sljednika.
• Konsolidacija i sjedinjenje
 ZEMLJIŠNI DUG
• Zemljišni dug je ograničeno stvarno pravo kojim
se opterećuje nekretnina na način, da se onome
u čiju korist je nekretnina opterećena isplati
određeni novčani iznos iz vrijednosti nekretnine,
a svagdašnji vlasnik nekretnine je to dužan
trpjeti.
• Zemljišni dug se može osnovati u korist vlasnika
opterećene nekretnine (vlasnički zemljišni dug)
ili u korist treće osobe (nevlasnički zemljišni
dug).
• Zemljišni dug ne ovisi od postojanja ili valjanosti
potraživanja.
 Predmet zemljišnog duga – čl. 189
•   se opteretiti nekretnina,
(1) Zemljišnim dugom može
suvlasnički dio u nekretnini uključujući i etažno
vlasništvo, pravo građenja, kao i suvlasnički udio u
pravu građenja i vlasništvo na posebnom dijelu
zasnovano na pravu građenja.
(2) Ukoliko je sa vlasništvom na nekretnini povezano
pravo na periodična davanja, zemljišni dug se proteže
i na ta davanja.
(3) Ukoliko je nekretenina opterećena zemljišnim
dugom osigurana, zemljišni se dug kod nastupanja
osiguranog slučaja proteže na osiguranu sumu.
Zahtjev prema osiguravaocu prestaje ako osigurani
predmet bude ponovo uspostavljen ili zamijenjen.
 Osnivanje zemljišnog duga –čl. 190.
• (1) Zemljišni dug se osniva na osnovu izjave
volje koju je vlasnik nekretnine koja se
opterećuje dao u formi notarski obrađene
isprave, a nastaje upisom u zemljišnu knjigu.
•
(2) U zemljišnu knjigu se upisuje visina,
dospjelost i kamata zemljišnog duga.
 Pismo zemljišnog duga – čl.191.
• (1) Zemljišni dug se može osnovati bez izdavanja pisma
zemljišnog duga (knjižni zemljišni dug) ili uz izdavanje
pisma zemljišnog duga (zemljišni dug uz pismo).
(2) Pismo zemljišnog duga izdaje sud nadležan za vođenje
zemljišne knjige nakon što je izvršena uknjižba zemljišnog
duga.
(3) Pismo zemljišnog duga je vrijednosni papir po naredbi,
koji mora sadržavati naziv suda koji ga izdaje, vrijeme
izdavanja i pečat suda, a osim toga i ime osnivača, tačnu
zemljišnoknjižnu oznaku opterećene nekretnine, te sve
ostale podatke koji se odnose na zemljišni dug
• (4) U slučaju da se sadržina pisma i zemljišne knjige ne
podudaraju važi ono što je upisano u pismu.
(5) Ukoliko je pismo zemljišnog duga nestalo, zatureno ili
uništeno provodi se amortizacioni postupak.
 Prijenos zemljišnog duga – čl.192.
• (1) Ako drugačije nije određeno, zemljišni dug se može
prenositi. Ograničenja prijenosa moraju biti upisana u
zemljišnu knjigu.
(2) Za prijenos je potrebna izjava o ustupanju
zemljišnog duga od strane imaoca zemljišnog duga
koja mora biti notarski ovjerena, kao i upis u zemljišnu
knjigu. Ukoliko se radi o zemljišnom dugu uz pismo
upis u zemljišnu knjigu zamjenjuje predaja pisma
zemljišnog duga.
(3) Prijenos i zalaganje zemljišnog duga mogu se vršiti
nezavisno o prijenosu ili zalaganju potraživanja.
(4) Dospjele kamate se ustupaju po općim pravilima
za ustupanje potraživanja.
 Plaćanje zemljišnog duga
• 1) Vlasnik nekretnine po dospijeću zemljišnog duga
mora platiti određen novčani iznos zakonitom imaocu
zemljišnog pisma.
(2) Vlasnik nekretnine koji je isplatio potraživanje
osigurano zemljišnim dugom može zahtijevati da mu
imalac zemljišnog duga prenese zemljišni dug, čime
zemljišni dug postaje vlasnički zemljišni dug ili da
povjerilac da izjavu za brisanje zemljišnog duga u
zemljišnoj knjizi.
(3) Vjerovnici sa slabijim rangom prvenstva mogu
ugovoriti sa vlasnikom (nekretnine da će u slučaju
isplate potraživanja osiguranog zemljišnim dugom od
strane vlasnika na njih preći zahtjev za prijenos
zemljišnog duga. Ovaj sporazum se može upisati u
zemljišne knjige. .........
 ........
• (4) Ukoliko je vlasnik djelimično isplatio
povjerioca na njega prelazi samo odgovarajući
dio zemljišnog duga, a koji ima rang iza
zemljišnog duga koji pripada imaocu zemljišnog
duga. Vlasnik u tom slučaju nema pravo na
predaju pisma, ali može zahtjevati da se
djelimična otplata upiše na pismu i u zemljišnoj
knjizi.
(5) Davalac osiguravajućeg zemljišnog duga ne
može se unaprijed odreći prava na povrat
zemljišnog duga.
 Prinudno namirenje čl.195
• Ukoliko je titular zemljišnog duga ujedno i
vlasnik opterećene nekretnine on ne može
pokrenuti izvršni postupak niti zahtijevati
naplatu zemljišnog duga.
• U ostalim slučajevima pravila koja vrijede za
hipoteku