Dziedziczenie

gospodarstw rolnych
ŹRÓDŁO: PRAWO ROLNE, POD RED. P.
CZECHOWSKIEGO, Warszawa 2015, s. 227-260
 Gospodarstwo rolne z chwilą śmierci jego właściciela
(użytkownika wieczystego, samoistnego posiadacza)
przechodzi wraz z pozostałymi składnikami spadku w
drodze sukcesji uniwersalnej na spadkobierców zmarłego.
 Zmiana właściciela gospodarstwa rolnego w drodze
dziedziczenia stanowi zazwyczaj poważne zagrożenie dla
jego bytu; gdy do dziedziczenia dochodzi więcej niż jeden
spadkobierca, pojawia się groźba podziału spadkowego
gospodarstwa rolnego, a jeśli nawet ostatecznie
przypadnie ono jednemu ze spadkobierców - to
obciążenia finansowe z tytułu rozliczeń między
współspadkobiercami mogą skutecznie ograniczać
możliwości rozwoju odziedziczonego gospodarstwa
 Zgłaszano też obawy, że spadkowe
gospodarstwo rolne może trafić do osób
niemających właściwego przygotowania do
prowadzenia działalności rolniczej. Z chwilą
gdy dostrzeżono potrzebę przeciwdziałania
tym zagrożeniom, zaczęto wprowadzać w
wielu krajach szczególne regulacje prawne
dotyczące dziedziczenia gospodarstw rolnych
 Znane są dwa modele dziedziczenia
gospodarstw rolnych: germański i romański.
 Model germański ingeruje w dziedziczenie

już na etapie otwarcia spadku w celu

ustalenia jedynego spadkobiercy
gospodarstwa rolnego, zawodowo najlepiej
kwalifikowanego do przejęcia gospodarstwa.
O losie spadkowego gospodarstwa rolnego
przesądza otwarcie spadku, a nie dział
spadku.
 Model romański ingeruje w dziedziczenie
gospodarstw rolnych dopiero na etapie działu
spadku. Dochodzeniem do dziedziczenia
rządzą reguły powszechnego prawa
spadkowego. Dopiero szczególne
uregulowania dotyczące działu spadku mają
zapewnić wybór spadkobiercy dającego
najlepsze gwarancje prowadzenia
spadkowego gospodarstwa rolnego
 W Polsce szczególny porządek dziedziczenia gospodarstw rolnych
został wprowadzony ustawą z dnia 29 czerwca 1963 r. o
ograniczeniu podziału gospodarstw rolnych.
 Szczegółowe uregulowania dotyczące dziedziczenia gospodarstw
rolnych zostały w następnym roku przeniesione do kodeksu
cywilnego
 Polski model dziedziczenia gospodarstw rolnych zakładał ingerencję
zarówno w ustalanie praw do spadku, jak i w dział spadku.
 Szczególne uregulowania wpływające na dziedziczenie gospodarstw
rolnych były kilkakrotnie nowelizowane - z każdą nowelizacją
łagodzono rygory dziedziczenia gospodarstw rolnych zarówno w
obrębie przepisów regulujących powołanie do dziedziczenia, jak i
dział spadku.
 Z dniem l października 1990 r., przestały obowiązywać ograniczenia
dotyczące powoływania do dziedziczenia gospodarstw rolnych na
podstawie testamentu.
 Przepisy ograniczające powołanie z ustawy straciły moc z chwilą
wejścia w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 31
stycznia 2001 r.
Trybunał uznał za sprzeczne z Konstytucją RP przepisy art. 1059,
1060, 1062, 1063, 1064 i 1087 k.c. wpływające na ustalenie
spadkobierców ustawowych spadku obejmującego gospodarstwo
rolne i wkład gruntowy w rolniczej spółdzielni produkcyjnej
otwartego po ogłoszeniu wyroku
Wyrok TK nie działa zatem co do zasady wstecz.
 Zdaniem TK: „Kwestionowane przepisy nie gwarantują ani
niepodzielności gospodarstwa rolnego, ani objęcia go przez jedną
osobę najbardziej do tego zawodowo i fachowo predysponowaną.
Ten cel może z powodzeniem być osiągnięty na innej drodze, a
mianowicie przez odpowiednie ukształtowanie przepisów o dziale
spadku".
Porządek dziedziczenia gospodarstw rolnych

 Majątek osoby zmarłej, należący do spadku w

rozumieniu art. 922 k.c., przechodzi na
spadkobierców z chwilą jej śmierci (otwarcia
spadku).
 Przejście następuje z mocy prawa według stanu z
chwili otwarcia spadku. Dlatego też zasadą jest to,
że do spraw spadkowych stosuje się prawo
obowiązujące w chwili śmierci spadkodawcy.
Zasada ta odnosi się w szczególności do ustalania
praw do spadku. Natomiast do działu spadku
stosuje się przepisy obowiązujące w chwili jego
dokonywania.
 Zasada stosowania prawa z chwili otwarcia
spadku została naruszona między innymi
przez szczególny porządek dziedziczenia
gospodarstw rolnych.
 Ustawodawca rozciągnął działanie przepisów

szczególnych o dziedziczeniu gospodarstw

rolnych nawet na spadki otwarte przed
wejściem w życie kodeksu cywilnego (czyli
przed 18 maja 1964 r.).
Dziedziczenie ustawowe spadku
rolnego
 Spadkobierców ustawowych spadku rolnego,
który otwarł się po 13 lutego 2001 r., ustala
się wyłącznie według przepisów
powszechnego prawa spadkowego (art. 931-
937 i 940 k.c.).
 Osoba powołana do spadku rolnego z ustawy

nie musi spełniać dodatkowych warunków.

 Jest ona zarazem spadkobiercą należącego

do spadku gospodarstwa
 Na dziedziczenie spadków rolnych, które otwarły się przed 14
lutego 2001 r., mają już wpływ przepisy szczególne o
dziedziczeniu gospodarstw rolnych. Oddziaływały one w dwóch
obszarach:
1. Uzależniały skuteczność dziedziczenia gospodarstwa rolnego
od spełnienia jednego z warunków dziedziczenia gospodarstw
rolnych. Osoba powołana do spadku z ustawy na mocy
powszechnego prawa spadkowego skutecznie odziedziczyła
należące do spadku gospodarstwo rolne, jeżeli spełniała w
chwili otwarcia spadku jeden z warunków dziedziczenia
gospodarstw rolnych, określanych w art. 1059 k.c. (t.j. stale
pracują bezpośrednio przy produkcji rolnej albo mają
przygotowanie zawodowe do prowadzenia produkcji rolnej, albo
są małoletni bądź też pobierają naukę zawodu lub uczęszczają
do szkół, albo są trwale niezdolni do pracy)
2. Rozszerzały krąg osób powołanych do
spadku rolnego; dalszy krewny spadkodawcy
stawał się powołanym do dziedziczenia z
ustawy gospodarstwa rolnego, mimo że
bliższy krewny żył w chwili otwarcia spadku,
ale nie spełniał odpowiedniego warunku do
dziedziczenia gospodarstwa. W ten sposób
powołana do dziedziczenia osoba dziedziczyła
spadkowe gospodarstwo rolne, jeżeli spełniała
jeden z tzw. warunków produkcyjnych (np.
prowadziła własne gospodarstwo rolne).
Dziedziczenie testamentowe
 Od l października 1990 r. (czyli od wejścia w życie
noweli kodeksu cywilnego z 1990 r.) osoba
powołana do spadku w testamencie nie musiała
spełniać dodatkowego warunku, by dziedziczyć
należące do spadku gospodarstwo rolne.
 Dziedziczenie gospodarstwa rolnego przez
spadkobiercę testamentowego powołanego do
spadku otwartego przed l października 1990 r.
zależało od spełnienia w chwili otwarcia spadku
jednego z warunków określanych w art. 1065 k.c.,
zmienianych przez poszczególne nowele kodeksu
cywilnego.
Dział spadku
 Dział spadku powoduje ustanie wspólności
majątku spadkowego między spadkobiercami;
 Z chwilą jego dokonania poszczególni
spadkobiercy stają się wyłącznymi podmiotami
praw majątkowych, które wcześniej były objęte
wspólnością. Ponadto dział spadku powoduje
zmianę zasad regulujących odpowiedzialność za
długi spadkowe.
 Przepisy ogólne prawa spadkowego przewidują
dwie formy (drogi) prawne zniesienia wspólności
majątku spadkowego: dział sądowy i dział
umowny.
 Dział sądowy następuje na mocy orzeczenia sądu
(postanowienia) wydanego w trybie nieprocesowym
na wniosek któregokolwiek ze spadkobierców.
 Dział umowny następuje na podstawie umowy
zawartej między wszystkimi spadkobiercami. W
przypadku gdy w skład spadku wchodzi
nieruchomość, umowa działowa wymaga
zachowania formy aktu notarialnego. W prawie
polskim przeprowadzenie działu spadku nie ma
charakteru obligatoryjnego, a zatem spadkobiercy
mogą pozostawać we wspólności przez dowolnie
długi okres.
 Co do sposobów podziału majątku spadkowego na
pierwszym miejscu należy wskazać podział w naturze,
następnie przyznanie przedmiotu spadku jednemu ze
spadkobierców z obowiązkiem uiszczenia spłat
pozostałym spadkobiercom oraz podział cywilny.
 Do działu spadku obejmującego gospodarstwo rolne
stosujemy przepisy dotyczące zniesienia współwłasności
gospodarstwa rolnego
 Zgodnie z tymi przepisami sąd dokonujący działu
spadku może zaakceptować fizyczny podział
gospodarstwa rolnego tylko wtedy, gdy podział taki nie
byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki
rolnej.
 W przypadku przyznania gospodarstwa
rolnego jednemu ze spadkobierców
wybór spadkobiercy należy w pierwszej
kolejności do samych spadkobierców.
Sąd jest związany dokonanym wyborem i nie
może dokonać innego rozstrzygnięcia
(art. 213 k.c.). Tylko w przypadku braku
zgody między spadkobiercami wyboru
dokonuje sąd w oparciu o zasady określone w
art. 214 k.c.
 Art. 213. § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności
gospodarstwa rolnego przez podział między
współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej
gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu
współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy
współwłaściciele.
 § 2. Przyznanie przez sąd gospodarstwa rolnego w
rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 §
3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.
 Art. 214. § 1. W razie braku zgody wszystkich
współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z
nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że
interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem
innego współwłaściciela.
 § 2. Jeżeli warunki przewidziane w paragrafie
poprzedzającym spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli
nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna
gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą
gwarancję jego należytego prowadzenia.
 § 3.Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi
sprzedaż gospodarstwa rolnego stosownie do przepisów
Kodeksu postępowania cywilnego, a w przypadku
gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o
której mowa w art. 166 § 3, z uwzględnieniem przepisów
tej ustawy.
 § 4. Sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządzi również
w wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze
współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa.
 Art. 166. § 1. W razie sprzedaży przez współwłaściciela
nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego
udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo
pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie
wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel
prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój
udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy
nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która
dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.
 § 2. (uchylony)
 § 3. Do sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej
w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o
kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 2052 i 2260
oraz z 2017 r. poz. 60) udziału we współwłasności lub części
tego udziału stosuje się przepisy tej ustawy.
 Zgodnie z tymi zasadami ustawa przyznaje
pierwszeństwo temu spadkobiercy, który
prowadzi to gospodarstwo lub stale w nim
pracuje; pierwszeństwo to nie ma jednak
charakteru bezwzględnego i sąd może przyznać
gospodarstwo innemu spadkobiercy, jeżeli za
takim wyborem przemawia interes społeczno-
gospodarczy. Jeżeli kilku spadkobierców pracuje
w gospodarstwie spadkowym lub żaden z nich nie
pracuje, sąd przyznaje je temu spadkobiercy,
który daje najlepszą gwarancję należytego
prowadzenia gospodarstwa.
 Trzeci sposób przeprowadzenia działu spadku to podział
cywilny gospodarstwa rolnego polegający na jego
sprzedaży.
 W przypadku działu sądowego podział cywilny ma
charakter sprzedaży licytacyjnej, a sąd może skorzystać z
tego sposobu tylko w dwóch przypadkach: jeżeli wszyscy
spadkobiercy złożą taki wniosek lub jeżeli żaden ze
spadkobierców nie wyraża zgody na przyznanie mu
gospodarstwa w naturze.
 Odesłanie do stosowania przy dziale spadku przepisów o
zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego oznacza,
iż w przypadku przyznania gospodarstwa rolnego jednemu
ze spadkobierców zastosowanie znajdą rozwiązania
dotyczące spłat z gospodarstwa rolnego (art. 216 k.c.).
 Charakterystyczną cechą tych rozwiązań jest
to, że zgodny wniosek spadkobierców w
kwestii spłat jest wiążący dla sądu, a zatem
sąd rozstrzyga w zakresie spłat tylko wtedy,
gdy brak jest porozumienia między
spadkobiercami. Ponadto sąd może obniżyć
należne spłaty, dążąc do odciążenia
spadkobiercy, który otrzymał w naturze
gospodarstwo rolne i jest zobowiązany do
uiszczenia spłat.
 Z działem spadku obejmującym gospodarstwo rolne
związane jest szczególne rozwiązanie polegające na
zaliczaniu udziałów w gospodarstwie rolnym na poczet
udziałów w całym spadku (art. 1079 k.c.). Rozwiązanie
to miało łagodzić dysproporcje, jakie mogą powstać
między spadkobiercami w wyniku stosowania
przepisów szczególnych o dziedziczeniu gospodarstw
rolnych, które powodowały, iż nie wszyscy
spadkobiercy mogli dziedziczyć gospodarstwo rolne.
Zgodnie z art. 1079 k.c., jeżeli oprócz gospodarstwa
rolnego spadek obejmuje inne przedmioty majątkowe,
udziały spadkobierców w gospodarstwie rolnym zalicza
się na poczet ich udziałów w całości spadku.
 Wyrok TK z dnia 31 stycznia 2001 r. nie stwierdził
niezgodności art. 1079 k.c. z Konstytucją RP, a zatem
formalnie przepis ten nadal obowiązuje. Zważywszy
jednak na fakt, że z dniem 14 lutego 2001 r. przestał
obowiązywać wymóg spełnienia przez spadkobierców
ustawowych szczególnych przesłanek dziedziczenia
gospodarstwa rolnego i cały spadek wraz z
gospodarstwem rolnym nabywają spadkobiercy według
zasad ogólnych prawa spadkowego, wyróżnianie udziału
w gospodarstwie rolnym jako przeciwstawienie udziału
w całości spadku straciło sens i podstawę prawną.
Przepis art. 1079 k.c. w stosunku do spadków otwartych
od 14 lutego 2001 r. stał się zatem normą pustą.
Odpowiedzialność spadkobiercy za długi
związane z prowadzeniem gospodarstwa
rolnego
 Zgodnie z art. 1081 k.c., „odpowiedzialność za długi
spadkowe związane z prowadzeniem gospodarstwa
rolnego ponosi od chwili działu spadku spadkobierca,
któremu to gospodarstwo przypadło, oraz spadkobiercy
otrzymujący od niego spłaty. Każdy z tych spadkobierców
ponosi odpowiedzialność w stosunku do wartości
otrzymanego udziału. Odpowiedzialność za inne długi
ponoszą wszyscy spadkobiercy na zasadach ogólnych”.
 W prawie polskim pojęcie długów związanych z
prowadzeniem gospodarstwa rolnego nie jest i nie było
definiowane. Ujmując rzecz najogólniej, można
powiedzieć, że są to takie długi, które jednocześnie
odpowiadają dwóm przesłankom:
1. Powstanie tych długów pozostaje w związku prawnym
lub gospodarczym z prowadzeniem gospodarstwa
rolnego;
2. Długi te wynikają ze stosunków prawnych, których
stroną był spadkodawca w chwili swej śmierci.

 Reguła zawarta w art. 1081 k.c. stanowi wyraźnie, że

po dziale spadku za długi związane z prowadzeniem
gospodarstwa rolnego odpowiadają tylko
spadkobierca, który otrzymał gospodarstwo, i
spadkobiercy otrzymujący od niego spłaty. Inni
spadkobiercy nie ponoszą odpowiedzialności za długi
związane z gospodarstwem rolnym
 Odpowiedzialność za długi związane z
prowadzeniem gospodarstwa rolnego została ujęta
w stosunku do wartości otrzymanego udziału,
zasady ogólne stanowią natomiast, iż od chwili
działu spadku spadkobiercy ponoszą
odpowiedzialność w stosunku do wielkości udziałów
 W takiej sytuacji podział odpowiedzialności za długi
związane z prowadzeniem gospodarstwa
spadkowego następuje w stosunku do wartości
korzyści, które faktycznie otrzymali, a nie w
stosunku do wielkości ich ułamkowych udziałów w
gospodarstwie rolnym.
 Za inne długi niezwiązane z prowadzeniem gospodarstwa
rolnego po dziale spadku odpowiedzialność ponoszą natomiast
wszyscy spadkobiercy na zasadach ogólnych, czyli stosownie do
wielkości udziału.
 W wyroku z dnia 31 stycznia 2001 r. Trybunał Konstytucyjny
stwierdził, iż art. 1081 k.c. jest zgodny z Konstytucją RP - tym
samym formalnie przepis ten pozostał obowiązującą normą
prawną i powinien być stosowany również do spadków
otwartych od 14 lutego 2001 r. Zważywszy jednak na to, że po
tej dacie cały spadek łącznie z gospodarstwem rolnym nabywają
spadkobiercy według zasad ogólnych, brak jest racjonalnego
uzasadnienia dla wyróżniania długów związanych z
prowadzeniem gospodarstwa rolnego i innych długów oraz
utrzymywania szczególnej regulacji dotyczącej
odpowiedzialności za długi spadkowe
Dzierżawa gruntów rolnych
 Dzierżawa, a właściwie jej szczególna forma,
jaką stanowi dzierżawa gruntów rolnych, jest
jedną z najstarszych instytucji prawa
cywilnego.
 O jej gospodarczej atrakcyjności decyduje

fakt, że umożliwia ona producentowi rolnemu

stworzenie bądź powiększenie gospodarstwa
rolnego bez wykładania poważnego kapitału
niezbędnego do nabycia własności ziemi i
wzniesienia niezbędnych zabudowań
 Stroną negatywną stosunku dzierżawnego
jest z kolei konieczność płacenia często
wygórowanego czynszu, obowiązek
uzgadniania z wydzierżawiającym
istotniejszych decyzji co do sposobu
prowadzenia gospodarki na dzierżawionym
gruncie, możliwość usunięcia dzierżawcy z
gospodarstwa, zanim zamortyzują się
poczynione przez niego nakłady produkcyjne
 Aktualne przepisy kodeksu cywilnego ujmują
stosunek dzierżawny dość ogólnikowo.
 Dzierżawie poświęconych jest 17 artykułów, w
sprawach zaś nieuregulowanych odsyła się do
przepisów o najmie (art. 694 k.c.).
 Dzierżawy gruntów rolnych dotyczą natomiast
jedynie trzy artykuły, co pozwala przyjąć, że
regulacja kodeksowa ma zasadniczo charakter
uniwersalny, tzn. odnoszący się do wszystkich
kategorii rzeczy i praw mogących przynosić
pożytki.
 art. 693 § l k.c.: „Przez umowę dzierżawy
wydzierżawiający zobowiązuje się oddać
dzierżawcy rzecz do używania i pobierania
pożytków przez czas oznaczony lub
nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się
płacić wydzierżawiającemu umówiony
czynsz".
 W praktyce jednak najczęściej przedmiotem

dzierżawy są grunty rolne

 Dzierżawa jest umową konsensualną,
dwustronnie zobowiązującą, odpłatną.
 Przepisy kodeksu cywilnego nie formułują
zasadniczo żadnych ograniczeń co do jej formy.
 Podmiotami (stronami) każdego stosunku
dzierżawy, w tym dzierżawy gruntu rolnego, są
wydzierżawiający i dzierżawca, przy czym
zarówno po jednej, jak i drugiej stronie może
występować po kilka podmiotów (np.
współwłaściciele, małżonkowie, wspólnicy
spółki cywilnej)
 Wydzierżawiąjącym może być co do zasady każda osoba fizyczna
lub prawna, jak również jednostka organizacyjna niebędąca
osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną .
 Wydzierżawiający nie musi być właścicielem przedmiotu
dzierżawy. Wystarczy, by był on posiadaczem samoistnym, a
nawet zależnym gruntu rolnego. Istotne jest jednak to, by zakres
jego praw do przedmiotu dzierżawy umożliwiał mu wykonanie
obowiązków wynikających z umowy dzierżawy. W sytuacji gdy
grunt jest przedmiotem współwłasności może oddać go w
dzierżawę każdy ze współwłaścicieli, z reguły za zgodą
wszystkich pozostałych (art. 199 k.c.). Analogicznie, zgoda
drugiego małżonka jest potrzebna do wydzierżawienia
nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego, w przypadku
gdy wymienione przedmioty objęte są reżimem wspólności
małżeńskiej
 Przepisy kodeksu cywilnego nie stwarzają
żadnych ograniczeń co do osoby dzierżawcy.
W szczególności dzierżawca gruntu rolnego
nie musi dysponować jakimikolwiek
rolniczymi kwalifikacjami zawodowymi
(teoretycznymi lub praktycznymi)
 Nie ma formalnych przeszkód, by

przedmiotem dzierżawy była cała

nieruchomość rolna wraz z budynkami, bez
budynków lub też tylko część tej
nieruchomości.
 Do podstawowych obowiązków wydzierżawiającego należy
oddanie gruntu rolnego dzierżawcy w posiadanie, co
powoduje, że z momentem wydania dzierżawca staje się
posiadaczem zależnym tego gruntu.
 Po drugiej stronie istnieje prawo dzierżawcy do używania
gruntu i pobierania z niego pożytków.
 Przez oddanie gruntu należy rozumieć umożliwienie
dzierżawcy realizacji jego uprawnień, w tym także
niepodejmowanie jakichkolwiek działań, które
uniemożliwiałyby lub utrudniałyby dzierżawcy używanie
gruntu i pobieranie z niego pożytków. W konsekwencji
wydzierżawiający powinien wydać dzierżawcy grunt rolny w
stanie przydatnym do umówionego użytku, a ponadto
utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania dzierżawy
 Zasadniczy obowiązek dzierżawcy stanowi zapłata
czynszu, którego określenie należy do essentialia
negotii umowy dzierżawy.
 Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach (także
przy zastosowaniu klauzul indeksowych) lub
świadczeniach innego rodzaju (np. w postaci
określonych usług świadczonych przez dzierżawcę).
Dla dzierżawy gruntu rolnego duże znaczenie ma
okoliczność, że czynsz może być również
oznaczony w ułamkowej części pożytków, pobieranych
przez dzierżawcę z tego gruntu.
 Określenie wysokości, terminów i sposobu zapłaty
czynszu pozostawione jest stronom umowy dzierżawy.
 W braku stosownych postanowień umowy, czynsz jest płatny z
dołu w terminie zwyczajowo przyjętym (np. po żniwach za okres
roku), a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu. Poza
czynszem umowa może również nakładać na dzierżawcę
obowiązek zapłaty podatków i innych ciężarów związanych z
własnością lub posiadaniem
gruntu rolnego .
 Mimo że kodeks cywilny nie wyznacza maksymalnej wysokości
czynszu w przypadku dzierżawy gruntów rolnych, to jednak
chroni dzierżawcę wtedy, gdy wskutek okoliczności, za które
dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą
jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ
znacznemu zmniejszeniu. W takim przypadku dzierżawca może
żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres
gospodarczy .
 Pozycję wydzierżawiającego w ramach stosunku
dzierżawy wzmacnia przyznane mu ustawowe prawo
zastawu na rzeczach ruchomych dzierżawcy
wniesionych do przedmiotu dzierżawy oraz rzeczach
służących do prowadzenia gospodarstwa, jeżeli
znajdują się one w obrębie przedmiotu dzierżawy .
 Prawo to służy zabezpieczeniu roszczeń
wydzierżawiającego o czynsz oraz świadczenia
dodatkowe, jak również o zwrot sum uiszczonych przez
wydzierżawiającego tytułem podatków i innych
ciężarów związanych z własnością gruntu rolnego, w
przypadku gdy obowiązek ich ponoszenia został
umownie nałożony na dzierżawcę.
 Oprócz zapłaty czynszu dzierżawca ma również
obowiązek wykonywać swoje prawo zgodnie z
wymaganiami prawidłowej gospodarki .
 Polega ono na właściwym wykorzystaniu tego gruntu,
zapewniającym jego urodzajność w trakcie trwania
dzierżawy, jak również gwarantującym zachowanie
jego zdolności produkcyjnej już po ustaniu dzierżawy.
Celem produkcyjnym takiego wykorzystania gruntu
rolnego jest przede wszystkim pobieranie jego
pożytków naturalnych (płodów rolnych), których
własność nabywa dzierżawca, jeżeli zostały one
odłączone od gruntu w czasie trwania jego
uprawnienia .
 Wykonywanie prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej
gospodarki oznacza również, że dzierżawca ma obowiązek
pieczy nad oddanym mu gruntem rolnym oraz dokonywania
napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w
stanie niepogorszonym (np. remonty zabudowań
gospodarczych), których koszty nie podlegają rozliczeniu na
koniec dzierżawy. Naprawy te nie powinny mieć jednak
charakteru nakładów ulepszających przedmiot dzierżawy,
których dokonywanie co do zasady uzależnione jest od zgody
wydzierżawiającego i podlega obowiązkowi rozliczeń. Zgoda
wydzierżawiającego jest także warunkiem dokonywania przez
dzierżawcę na wydzierżawionym gruncie zmian
nieprzewidzianych w umowie lub sprzecznych z
przeznaczeniem gruntu , jak również zmiany przeznaczenia
gruntu .
 Czas trwania dzierżawy oznaczają strony w
umowie.
 Mogą one postanowić, że dzierżawa zostaje

zawarta na czas nieoznaczony, co powoduje,

że tak ukształtowany stosunek prawny staje
się mniej stabilny, gdyż umowa może być
wypowiedziana przez każdą ze stron bez
podania przyczyn, przy zachowaniu
umownych lub ustawowych terminów
wypowiedzenia.
 Strony mogą jednak w umowie ustalić termin jej
obowiązywania. Zawarta w ten sposób dzierżawa na czas
oznaczony charakteryzuje się większą trwałością, ponieważ
- poza wypadkami określonymi w ustawie 696, lub umowie
- nie może ona zostać wypowiedziana jednostronnie przez
wydzierżawiającego lub dzierżawcę przed upływem terminu
wskazanego w umowie.
 Ponadto argument o trwałości tego typu dzierżaw
wzmacniany jest przez treść art. 674 k.c., zgodnie z którym
jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie
dzierżawca nadal korzysta z gruntu za zgodą (także
dorozumianą) wydzierżawiającego, to poczytuje się w razie
wątpliwości, że dzierżawa uległa przedłużeniu na czas
nieoznaczony („milczące" przedłużenie dzierżawy).
 Przepisy kodeksu cywilnego nie wprowadzają
maksymalnego czasu trwania dzierżawy
gruntów rolnych, jednakże formułują zasadę,
że w przypadku ustalenia przez strony czasu
trwania dzierżawy na okres dłuższy niż 30lat
- po upływie tego okresu dzierżawa
przekształca się automatycznie w mniej
stabilną umowę zawartą na czas
nieoznaczony
 Przyczyny wygaśnięcia stosunku dzierżawy mogą być różne,
w zależności od tego, czy umowa została zawarta na czas
oznaczony, czy też nieoznaczony.
 Zakończenie dzierżawy zawartej na czas nieoznaczony
następuje na mocy jednostronnego oświadczenia o
wypowiedzeniu umowy złożonego przez którąkolwiek ze
stron bez konieczności podawania przyczyn.
 Terminy wypowiedzenia określają strony w umowie,
w braku zaś takich postanowień dzierżawę gruntu rolnego
można wypowiedzieć na rok do przodu na koniec roku
dzierżawnego (rok dzierżawny liczy się, co do zasady, od
dnia zawarcia umowy).
 Dzierżawa zawarta na czas oznaczony wygasa z chwilą
nadejścia jej końcowego terminu.
Umowa dzierżawy gruntu rolnego,
niezależnie od tego, czy zawarta na czas
oznaczony, czy nieoznaczony, może również
wygasnąć w następujących przypadkach:
1. Na mocy zgodnego porozumienia stron co
do rozwiązania umowy, przy czym
w takim wypadku strony mogą ustalić, czy
rozwiązanie ma skutek wsteczny, czy
jest skuteczne tylko na przyszłość.
2. na mocy jednostronnego wypowiedzenia dzierżawy
przez wydzierżawiajacego bez zachowania terminów
wypowiedzenia, w przypadku gdy:
a. dzierżawca bez zgody wydzierżawiającego oddaje
dzierżawiony grunt rolny osobie trzeciej do
bezpłatnego używania lub go poddzierżawia;
nie oznacza to, że wszelkie czynności prawne, w
wyniku których używanie i pobieranie pożytków z
gruntu rolnego przechodzi z dzierżawcy na osoby
trzecie, są zakazane mocą przepisów kodeksu
cywilnego, niemniej jednak na ich dokonanie
dzierżawca będzie każdorazowo potrzebował zgody
wydzierżawiajacego,
 b. dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą
czynszu co najmniej za dwa pełne
okresy płatności, a gdy czynsz jest płatny
rocznie, jeżeli zwłoka z zapłatą trwa
ponad trzy miesiące; wypowiedzenie jest
jednak skuteczne dopiero w wypadku, gdy
wydzierżawiający uprzedzi wcześniej
dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego
trzymiesięcznego terminu do zapłaty
czynszu,
c.dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w
sposób sprzeczny z umową lub jego
przeznaczeniem i mimo upomnienia nie
przestaje go używać w taki sposób
d.dzierżawca zaniedbuje przedmiot dzierżawy
do tego stopnia, że zostaje on narażony na
utratę lub uszkodzenie (art. 667 § 2 k.c.); w
opisanym przypadku nie jest wymagane
wcześniejsze upomnienie ze strony
wydzierżawiająjacego
 3. na mocy jednostronnego wypowiedzenia dzierżawy
przez dzierżawcę, bez zachowania terminów
wypowiedzenia, w przypadku gdy w chwili wydania
dzierżawcy grunt rolny miał wady (fizyczne lub
prawne) uniemożliwiające przewidziane w umowie
używanie rzeczy albo jeżeli takie wady powstały
później, a wydzierżawiający mimo otrzymanego
zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie,
albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą;
 4. na mocy jednostronnego wypowiedzenia dzierżawy
przez wydzierżawiającego lub dzierżawcę, z przyczyn
wskazanych indywidualnie w umowie dzierżawy.
 5) z mocy prawa, a więc nabycia przez
dzierżawcę prawa własności dzierżawionego
gruntu, np. w drodze realizacji prawa
pierwokupu, oznaczającego połączenie w
jednej osobie przymiotów dzierżawcy i
wydzierżawiającego
 Do wygaśnięcia dzierżawy nie prowadzi natomiast co do zasady
zbycie przez wydzierżawiającego w czasie trwania dzierżawy
gruntu rolnego osobie trzeciej. W takiej sytuacji nabywca gruntu
wstępuje bowiem w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy (staje
się wydzierżawiającym). Może on jednak wypowiedzieć dzierżawę
z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, chyba że
umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony, w formie
pisemnej z datą pewną, a grunt został dzierżawcy wydany.
 W razie skutecznego wypowiedzenia dzierżawca może żądać od
zbywcy gruntu naprawienia szkody, jaką poniósł w związku z
koniecznością wcześniejszego wydania przedmiotu dzierżawy
 Również śmierć wydzierżawiającego lub dzierżawcy nie powoduje
wygaśnięcia dzierżawy ani też nie modyfikuje jej treści. Prawa i
obowiązki wynikające z umowy dzierżawy są dziedziczne, w
związku z czym w miejsce zmarłej strony umowy wstępują jej
spadkobiercy.
 Podstawowym skutkiem wygaśnięcia dzierżawy
jest obowiązek wydania przez dzierżawcę
wydzierżawiającemu gruntu rolnego w takim
stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie
do przepisów o wykonywaniu dzierżawy, chyba że
strony postanowiły inaczej
 W związku z powyższym dzierżawca nie ponosi
odpowiedzialności za zużycie gruntu będące
wynikiem prawidłowego używania ani też za
zmiany, jakim grunt uległ w wyniku
przeprowadzenia na nim prac urządzeniowo-
rolnych (melioracja).
 Z obowiązkiem wydania gruntu wydzierżawiającemu
ściśle związana jest powinność rozliczenia się stron z
tytułu kosztów poniesionych w związku z naprawami i
ulepszeniami przedmiotu dzierżawy.
 W szczególności jeśli dzierżawca ulepszył
dzierżawiony grunt rolny, wydzierżawiający - w braku
odmiennej umowy - może według swego wyboru albo
zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy
odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo
żądać przywrócenia stanu poprzedniego
 Strony powinny również dokonać ostatecznych
rozliczeń z tytułu czynszu i ewentualnych świadczeń
publicznych.
 Jednym z najistotniejszych uprawnień
przysługujących dzierżawcy gruntu rolnego, a
zarazem instrumentem ochrony trwałości
dzierżawy jest ustawowe prawo pierwokupu.
 Przysługuje ono gdy umowa dzierżawy

została zawarta w formie pisemnej i ma datę

pewną oraz była wykonywana co najmniej
przez 3 lata, licząc od tej daty oraz nabywana
nieruchomość rolna wchodzi w skład
gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.