2

Tisztelt Olvasnk!
Az OTP Jelzlogbank, mint a hazai piac vezet jelzloghitel-intzete, megalakulsa ta kiemelt hangslyt fordt a tevkenysgi krhez szorosan kapcsold ingatlanszakmai krdsek magas szint megvlaszolsra. gy vljk, jelen gazdasgi krnyezetben az informcik szles krnek minl teljesebb ismerete klnsen fontos mind a hztartsok gy a lakossg , mind a kereskedelem s befektetk szmra. Ennek okn gy rezzk, a kzssg szmra most a leghasznosabb, hogy kutatsi eredmnyeinket megismerje, s dntsei meghozatalakor ezeket eredmnnyel felhasznlja. Munknk kapcsn az elmlt vtizedben az orszg legnagyobb ingatlan rtk-adatbzist ptettk ki, kiterjedt terleti hlzatunk s partnerkapcsolataink segtsgvel pedig igen rtkes loklis s idsoros tapasztalatokat gyjtttnk az orszg valamennyi terletrl. Ezen adatsorok felhasznlsval ksztettk el j piacelemzsi termknket, az OTP rtktrkpet, melyet most nagy rmmel ajnlok gyelmbe. Az OTP rtktrkp azt a hinyt hivatott ptolni, mely a korbbi, elssorban a szakma rszre kszl elemzsekbl az informci rtkbl fakadan nem volt mindenki szmra elrhet. Az OTP rtktrkp a hazai piaci krnyezet sajtossgait gyelembe vve az ingatlanpiaci elemzsekhez szles krben hasznlt, nemzetkzi metodikkon alapul. A mindeddig nem alkalmazott vagy nem bemutatott mdszerekkel, vizulis eszkzkkel letre hvott termknkkel szndkunk az eddigi relemzseknl kzrthetbb formtum, a hasonl alapokon nyugv elemzsekhez mrten megbzhat, m azoknl szlesebb kr adatbzisokra tmaszkod termk/rtk megteremtse volt. Termknk kialaktsakor egyarnt gyelembe vettk a NAV (illetkhivatal) tbb milli rekordot tartalmaz rszletes adatbzist, az OTP csoport valamennyi ingatlanzleti terlete ltal az vek alatt felhalmozott tbbszzezer rekordot tartalmaz tranzakcis s egyb adatbzist, valamint szakrti hlzatunk ltal vente gyjttt s rendszerezett adatsorokat, terleti analitikkat, trend s tendenciaelemzsek sszefggseit. Az rtktrkp, mint fogalom termszetesen igen szles spektrumon rtelmezhet az ingatlanpiacon; kutatsunkat a teljes krsg ignyvel folytattuk, gy a rendelkezsnkre ll ismeretanyag valamennyi ingatlangazati szektorra, lokcira, mretre kiterjeszthet s igny szerint aggreglhat. Az OTP rtktrkp ennek megfelelen nem pusztn egy termk, sokkal inkbb termkcsald mrkaneve, melyet minsg s megbzhatsg fmjelez. Jelen bemutatkoz elemzsnk tmavlasztsa a helyzet aktualitsa miatt a lakingatlanok piaci helyzetre, azok vltozsnak bemutatsra fkuszl egy eddig mg nem ltott aspektusbl megkzeltve a tmt. Clunk egy olyan kzrthet, mindenki szmra egyszeren hozzfrhet, megbzhat s hivatkozhat informcis bzis megteremtse, mely j tvlatot nyit az ingatlantudatos gazdlkodsban, rendszeres megjelense eredmnyeknt pedig kiszmthat alapot teremt a gazdasgi dntshozatalok sorn. Az OTP rtktrkp flves frisstssel, vente tfog elemzssel kszl, a folyamatosan megjul idszaki s idsoros elemzsek elrhetek az OTP Jelzlogbank honlapjn. A megtisztel rdekldst megksznve, dvzlettel

Gyuris Dniel elnk-vezrigazgat OTP Jelzlogbank Zrt.

OTP rtktrkp

A lakspiaci vlsg regionlis hatsai

Az elmlt kt s fl v sorn az ingatlanpiaci hrek f tmja a vlsg szektorra gyakorolt hatsnak lersa s elemzse volt, legtbbszr klnbz rszpiacok bemutatsval. Az OTP Jelzlogbank ingatlanpiaci elemzse most az orszg egsz terlett lefed rtktrkpen keresztl mutatja be az rak s a forgalom regionlis alakulst, a vlsg terletenknt eltr hatst. Az, hogy a laksrak 2008 ta sszessgben cskkentek, a forgalom pedig jelentsen visszaesett, nem jdonsg. De vajon a vlsg hatsa terletileg milyen klnbsgeket mutat? Vannak-e olyan trsgek, ahol a piac rendletlenl prg? Hol a legmagasabbak jelenleg a laksrak, s hol lassult legszmottevbben az ingatlanpiac? Ezekre a krdsekre is vlaszt ad az OTP rtktrkp. Jelen elemzsnkben azt vizsgltuk, hogy a lakspiaci vlsg terletileg milyen eltr hatssal jrt, s mindezt trkpeken brzoltuk. Kt jl megfoghat, s a piac mkdst szinte teljes egszben ler mutat, az rak s a tranzakciszmok vltozsa llt elemzseink kzppontjban. Budapesten nhny esetben clszernek tartottuk kln vizsglni a forgalom 93%-t ad s a NAV adatbzisban egyrtelmbb paramterekkel rgztett laksokat, mg orszgos szinten a forgalom 81%-t ad vrosi joglls teleplseket vettk esetenknt kln grcs al.

a vizsglat mdszerrl rviden

Adataink kizrlag megvalsult piaci lakingatlan-tranzakcikon alapulnak. Forrsuk a Nemzeti Ad- s Vmhivataltl (NAV, korbban APEH) megvsrolt adatbzis. Jelen tanulmnyunkban a vlsg hatst vizsgltuk; Budapesten a 161 irnytszm-krzet, mg az orszg egszn a fvrossal egytt 174 statisztikai kistrsg kpezte elemzsnk terleti alapjt. A NAV-adatbzis feldolgozhatv ttelhez elszr tbb lpcsben terleti limiteket alkotva, illetve tapasztalati ton kiszrtk a hibsan, vagy hinyosan rgztett tranzakcikat. A terleti tlagrak kpzshez szksgesnek tartott esetszm elrshez az adathinyos terleteken polinomlis interpolcival, valamint az sszettelhats kiszrsvel ptoltuk az informcit. Vizsglatunk reprezentativitsa cljbl az rvltozs elemzshez a 2008-as bzist tekintettk kiindulsi alapnak, mivel az rak tendencizusan ettl az vtl cskkentek egyrtelmen. 2010-re vonatkozan az illetkhivatali adatbzis a NAV adatfeldolgozsnak tfutsi ideje miatt jelen pillanatban nem tekinthet teljes krnek, gy ezt az vet a forgalom vltozsnak bemutatsnl nem tartjuk clravezetnek, a piaci forgalom vltozst ennek megfelelen 2007 s 2009 vekre folytattuk. Az rvltozs bemutatshoz ugyanakkor a kell adatszmossg megltvel gyelembe vettk a 2010 vet is. A kistrsgi s fvrosi irnytszm-krzet szint r- s tranzakciszm-vltozsok szzalkos rtkeit kvintilisek kpzsvel t egyenl rszre osztottuk, majd ezeket sszevonva, n. vlsghats kategrikat alkotva mutatjuk be, hogy az adott terleti szint lakspiact milyen mrtkben rintette a vlsg.

Szignikns ress - rezhet felrtkelds

Az orszgos s budapesti rvltozs is jelents terleti klnbsgeket takar. Az sszes lakingatlant

egysgesen kezelve, a terleti tlagokat kzprtkn szmolva, a fvrosban hozzvetleg 8%-os nominlis rcskkenst mrtnk 2008 s 2010 kztt, az orszg egszre rvnyes mutat ettl kiss kedvezbb, -6,9%-os eredmnyt mutat. (Az alaptzis, miszerint az eredetileg is magasabb r terleteken nagyobb mrtk cskkenst hozott a vlsg, illetve, hogy a bvebb knlat nagyobb rversenyt eredmnyez, vizsglatunk sorn tbb esetben bizonytst nyert.)

Fontosnak tartjuk megjegyezni, hogy a forgsi sebessg azaz a forgalom laksllomnyra vettett arnya a fvrosban az orszgos rtknl magasabb, vagyis a vlsg okozta rsokk vlemnynk szerint a piac nagyobb felvevkpessge miatt hamarabb s nagyobb mrtkben tudott rvnyeslni, mint a kisebb teleplseken.
Ezek a nagyobb, fvrosi s orszgos szintre vonatkoz aggreglt tlagok kisebb terleti vetletben ugyanakkor jelents eltrseket mutatnak. A budapesti 161 irnytszm-krzet kzl pldul a vizsglt idintervallumban a vlsg ellenre 16 krzetben emelkedett az ingatlanok fajlagos tranzakcis ra (tovbbi 25-nl pedig az rcskkens 5% alatt maradt). Ezen krzetek az 1. trkpen a vilgos sznnel jellt vrosrszek, kzel egyforma arnyban budai s pesti kerletekben. Kerleti szinten a XI. bizonyul a legrtkllbbnak, hiszen itt 8 (egy hjn az sszes) irnytszm-krzet is ebben a legkedvezbb kategriban szerepel. Az 1112-es irnytszm alatt pldul az eladott laksok ngyzetmterenknti tlagra tbb mint harmadval volt magasabb tavaly, mint 2008-ban. Ezzel kapcsolatban fontos hangslyozni egyrszt a statisztikai sszettelhatsnak azt a vetlett, miszerint a vlsgban az amgy is rtkllbb, valban j minsg, piackpes ingatlanok ahol a vevk gyakran nincsenek relis alkuhelyzetben adjk a tranzakcik nagyobb rszt. Msrszt egy-egy nagyobb laksszm, az tlagnl drgbb ingatlanokat tartalmaz j fejleszts eladott laksai egyik vrl a msikra ltvnyos hatssal lehetnek mg az egybknt nagy forgalm terletek tlagraira is. A XI. kerlet ebbl a szempontbl taln orszgos viszonylatban is a legjobb plda tbb, jelenleg is fut beruhzssal. Egy msik sajtos piaci helyzet hzdhat a msik vglet kzelben ll 1065 s 1062 irnytszm-krzetek nagyarny, egyharmados ressnek htterben. A vlsg eltt a pesti belvros a klfldi vevk tmeges befektetsi cl vsrlsainak szntere volt, a piaci vrakozsok okn mestersgesen felpumplt rakkal. 2008 vgre azonban ez a vevrteg szinte teljesen megsznt, s ennek eredmnyekpp megindult az rak lefel korriglsa. Szintn emltst rdemel a belvrosi fejlesztsekben jelents szereppel rendelkez szintrptses j fejleszts ingatlanknlat, mely a vlsg okn volumenben az sszes tranzakciszmhoz hasonlan cskkent. 1. trkp

1. trkp

OTP rtktrkp
A trkpen krnyezetktl ltalban jl eltnek a vlsg negatv hatsait leginkbb megrz panel laktelepek (j plda a XI. kerletben az 1119-es irnytszm alatti Kelenfldi laktelep, Pesterzsbet, Csepel, Kbnya-jhegy vagy a Havanna laktelep a XVIII. kerletben). sszessgben, kerleti szinten 15% feletti az rveszts a VI., X., XV., XX. s XXI. kerletekben. A fvrosi tlag -8%-hoz viszonytva, ezt tbb mint ktszeresen meghalad rcskkens 43 krzetben ment vgbe, ebbl mindssze nyolc budai. Az rak kerleti szinten kettben, a XI. s kertvrosi krzeteinek ksznheten a XIX. kerletekben emelkedtek minimlisan. Csak a laksokat vizsglva, 9,5%-os volt az ress a fvrosban kt v alatt. Br a csaldi hzas forgalom elg csekly, esetkben 2008 s 2010 kztt inkbb az rak stagnlsrl beszlhetnk, gy a kt tpus eltr rvltozsa adja eredknt a fvrosi 8%-os tlagot. A hzak rtkllsga az sszettelhatssal magyarzhat, azaz a vlsgban vlheten a jobb krnyken lv, jobb minsg hzak tallnak nagyobb arnyban vevre ezen az amgy is visszafogott piacon.

Budapest 1. kerlet

2008 v. tlag fajl. r Ft/m2 420 223 406 807 290 419 227 970 398 419 324 647 279 181 253 011 295 810 242 472 283 294 371 947 305 836 289 906 237 621 287 987 256 972 270 934 217 499 231 220 209 372 281 914 215 292

2009 v. tlag fajl. r Ft/m2 367 535 403 104 270 864 223 797 394 923 298 040 266 257 256 605 273 102 218 433 305 059 365 406 296 600 270 744 209 054 283 076 234 042 261 795 228 597 213 075 188 911 271 465 227 966

2010 v. tlag fajl. r Ft/m2 380 505 399 095 253 829 202 346 350 305 273 708 242 008 221 755 263 019 200 649 292 989 357 835 281 531 260 827 196 012 262 243 225 135 235 651 231 939 194 929 178 135 246 038 203 637

Az egyes 2. trkp krzetekben a tavalyi vben mrt fajlagos rtkestsi rakrl a 2. trkp ad tjkoztatst. E tekintetben igen nagy, tbb mint 425 000 Ft a klnbsg a legolcsbb (1156) s legdrgbb (1014) irnytszm-krzetek kztt. A Budai Vr terletn tallhat ingatlanok 584 000 forintos m2-rrt az jpalotai laktelepen kzel 4 m2-nyi lakst kaphatunk. A budai s pesti megosztottsg termszetesen nem meglep. A lista ln a legdrgbb pesti irnytszm-krzetek a 11. helyen ll 1052 (397 000 Ft/m2) s a 12. helyezett 1051 (394 000 Ft/m2). Budn a legolcsbb a htulrl 18. helyezett 1039-es krzet (Bksmegyer) tlagosan 182 000 Ft/m2-rel. r alapjn a 1115-s krzet esik legkzelebb a fvrosi 262 000 Ft-os fajlagos tlagrhoz. 2. trkp A fentiekben felsorolt szmadatok aggreglt tlagok, melyek az ingatlan llapota, elhelyezkedse, valamint adottsgai fggvnyben eltrst mutatnak, ugyanakkor ezekrl a minsgi tnyezkrl az egyes tranzakcik szintjn nem rendelkeznk terleti alap elemzst lehetv tev informcikkal.

2. kerlet 3. kerlet 4. kerlet 5. kerlet 6. kerlet 7. kerlet 8. kerlet 9. kerlet 10. kerlet 11. kerlet 12. kerlet 13. kerlet 14. kerlet 15. kerlet 16. kerlet 17. kerlet 18. kerlet 19. kerlet 20. kerlet 21. kerlet 22. kerlet 23. kerlet

Hol ntt a forgalom vlsgban?

A 3. trkp arrl tjkoztat, hogy az egyes irnytszm-krzetekben hny szzalkkal vltozott a tranzakciszm 2007 s 2009 kztt. A legvilgosabb sznnel jellt kategria irnytszm-krzeteiben a forgalom legfeljebb 25%-kal cskkent, st, 8 terleten nvekedst mutatnak a szmok (ebbl t pesti krzet). A 1082-es krzet 50% feletti nvekedse az ott zajl Corvin Stny projekt j laksainak, illetve a mg vlsgban is jelents befekteti rdekldsnek ksznhet. Ugyancsak egy tradicionlisan keresett krnyk a fokozatosan megjul Palotanegyed (1085) is, ahol kzel 20%-kal nvekedett 3. trkp a forgalom. Pozitv szaldval mg az 1118-as (Gellrthegy, Sasad, Gazdagrt, nagy szm j lakssal), 1081-es (Kzps-Jzsefvros), 1107-es (Kbnya egy rsze, ugyancsak tbb j projekttel), 1071-es (Erzsbetvros Vrosligethez kzeli rsze), 1224-es (Budattny kertvrosi rsze) s a 1021-es (II. kerleti hegyvidk) krzetek llnak. Stt sznnel jelltk a legnagyobb forgalom-visszaesst elknyvel terleteket. Ezek leginkbb a pesti oldal peremkerleteit fedik ( (XV., XVI., XVII., XVIII., XX., XXI., XXIII.), ugyanakkor egy ltvnyos sszefgg terlet a II. kerlet kzponttl tvolabbi rszt is fedi. A vlsgban a kereslet teht a klvrosi, csaldi hzas vezetben esett vissza szembetnen. 3. trkp Az adatszolgltatsban az utols, teljesnek tekinthet 2009-es vet rdemes mg egy mutat alapjn megvizsglni. Br irnytszm-krzetek szintjn nem llnak rendelkezsre laksllomnyi adatok, kerleti szintre aggreglva a 4. trkpen arrl tjkozdhatunk, hogy hogyan viszonyul egymshoz a 2009-es ves forgalom s a laksllomny (2010. janur 1-i llapot szerint). A forgsi sebessg teht azt mutatja, hogy egy v alatt a kerlet ingatlanjainak hny szzalkt adjk el. A leginkbb a VI., VII., VIII., XI. s XIII. s XI. kerlet lakspiaca pezseg (az llomny tbb mint 3%-a vente tulajdonost cserl). A msik vgletet pedig a XVI., XVII., XXI., XXII. s XXIII. kerletek jelentik (1,6% alatti forgssal), teht a fentebb is emltett peremi vezet. 4. trkp

4. trkp

OTP rtktrkp

Vlsgll s vlsg sjtott krzetek

Lthat, hogy a forgalom s az rak vltozsa br normli piaci krnyezetben egymst magyarz tnyezk , lis a vlsg idejn nem mindig mutatnak egyenes arnyossgot. Az ltalunk alkotott, a vlsgban hat piaci folyamatokat sszessgben ler kategrik e kt tnyez egyttes alakulst mutatjk. Az r- s forgalomvltozs mutati alapjn az irnytszm-krzeteket kvintilisekkel t egyenl csoportba osztottuk, s e kt rtket tvzve alkottunk t vlsghats kategrit (ld. 5. trkp). Vlsgllnak kerleti szinten leginkbb a XI. s taln a VIII. tekinthet, ahonnan 7, illetve 3 irnytszm-krzet kerlt a legmagasabb, legjobb kategriba. Ebben a csoportban mind az rak, mind a tranzakciszmok vltozsa esetben a kt legmagasabb kategriba tartoznak a krzetek. Ugyanakkor sszesen 12 kerletben van kpviselje ennek a csoportnak.

5. trkp

Vlsgtr hatssal jellemezhet kerletek a II., IX., XIV. s a XIX., egyenknt 4-5 irnytszm-krzettel. Ebben a kategriban elfordulnak ugyanakkor rdekessgek, mint pl. a 1021-es irnytszm-krzet, amely rvltozs alapjn a msodik legalacsonyabb rtkkategrij csoportba kerlt -17%-kal, viszont a forgalom alapjn a legmagasabba, 3%-os bvlssel. Egy fordtott eset a 1016-os krzet, ahol kzel felvel cskken tranzakciszmmal szemben 9%-os remelkeds ll. 5. trkp A vlsgrintett, azaz az tlagot leginkbb bemutat kategrinak nincsen kifejezett reprezentnsa, 19 kerletbl kerlt ide egy-kt krzet. Itt azonban az elzekben emltettnl is klnlegesebb esetek fordulnak el. (Pl. 1131-es krzet, mely a legalacsonyabb rvltozs-, de a legmagasabb forgalomvltozs-csoportba esik, illetve a fordtott helyzet a 1154, vagy a 1194-es krzetek esetben.) A laksukat eladni szndkozk ilyen terleteken szembeslhetnek leginkbb az alapigazsggal, hogy a gyors elads alapja a relis piaci ron val hirdets (azaz rengedmny). Vagy pp ellenkezleg, vannak terletek, ahol a cskken forgalombl nagyobb arnyban rszesednek a drgbb, jobb minsg ingatlanok, mivel ezek irnt van kereslet. A vlsgra leginkbb a IV., VI. s XVI. kerletek rzkenyek, ahonnan 4-4 krzet kerlt ebbe a csoportba. A leginkbb vlsgsjtott pedig a XV. kerlet, ahol a nyolc irnytszm-krzetbl ngy kerlt a vlsg negatv hatsaival leginkbb jellemezhet csoportba. rdekes a VIII. kerlet helyzete, ahonnan 3-3 krzet kerlt a legals s legfels kategriba is, mutatva Jzsefvros igencsak ambivalens lakspiaci helyzett. A budai oldalrl csak a 1014-es krzet, az rrekordnl mr emltett Budai Vr terlete, valamint az 1222-es kpviseli ezt a kategrit.

rvltozs orszgos lptkben

A Budapesttel egytt 174 statisztikai kistrsg szintjn vizsglva az rak vltozst, nem felttlenl (vagy legalbb is nem tisztn) a vrt kelet-nyugati megosztottsgot tapasztaljuk. Az ingatlanpiaci vlsgban nagy szerepe van a helyi sajtossgoknak, gy, mint a laksllomny sszettele, a foglalkoztats s munkanlklisg vltozsa, vagy a turisztikai vonzerk. Br a mdszertani rsznl emltett NAV-adatbzis orszgos lptk elemzsnl szembetnbb problmkat hordoz jellemzen a csaldi hzak vonatkozsban , a budapestihez hasonl elemzsek elvgzsre a statisztikai adatptls elvgzse utn mr alkalmass tehet.

6. trkp

A kistrsgek kzl 38 esetben tapasztaltunk mrhet, igaz kismrtk remelkedst a vlsg kezdete ta (ld. a legvilgosabb foltokat a 6. trkpen), ebbl 21 a dunntli megykben s Pest megyben tallhat. A legjelentsebb nvekedst a Somogy megyei balatonfldvri kistrsg knyvelheti el. Ezzel egytt mg a veresegyhzi, sarkadi s barcsi kistrsgekben nttek az rak 20%-ot meghaladan 2008 s 2010 kztt. E kt utbbiban ugyanakkor mg gy is 100 000 Ft/m2 alatti tlagokrl beszlhetnk, teht igen alacsony volt a 2008-as bzis. 6. trkp Az orszgos tlagos rcskkensnl nagyobb rtkveszts 94 kistrsgben volt, ezt hromszorosan is meghalad ess pedig 10 trsgben. A trkp stt foltjai legltvnyosabban Borsod-Abaj-Zempln megyben sokasodnak (a 15 borsodi kistrsgbl 12 esetben cskkentek az rak 15%-ot meghaladan), de elszrva az orszg szinte egsz terletn elfordulnak. Amennyiben csak a vrosi joglls teleplsek adatait elemezzk, azt lthatjuk, hogy vannak kistrsgek, ahol az sszes teleplst egyben vizsglva cskkennek az rak, mg csak a vrosok (ami lehet egyedl a kistrsgi kzpont is) esetben rnvekedst tapasztalunk (ilyen pldul a hvzi, vagy a Csongrd megyei kisteleki kistrsg).

7. trkp
7

OTP rtktrkp

rdekesebb a fordtott helyzet, amit pl. a pilisvrsvri kistrsgben ltunk. Itt a nagyobb, trsgkn bell is magas presztzzsel br kzsgek, mint Solymr, Nagykovcsi s rm tartottk, nhol nvelni tudtk rtkket a vlsgban, mg a vrosi joglls kistrsgi kzpontban s Zsmbkon cskkentek az rak. Radsul a kzsgek forgalma a vrosoknl jelentsebb. A 2010. v tlagos fajlagos rait bemutat 7. trkp a vrakozsunknak megfelel helyzetet tkrzi, amely szerint a fvros s krnyke, valamint a Balaton trsge emelkednek ki az rsznvonal tekintetben. A legmagasabb kategriba (160 000 Ft/m2 felett) emellett mg nhny nagyvrosunk trsge (Nyregyhza, Debrecen, Pcs, Gyr, Veszprm, Szkesfehrvr, Kecskemt s Sopron), kedvelt dlhelyek, mint a grdonyi, hvzi s hajdszoboszli kistrsg, illetve a paksi kistrsg kerltek. 7. trkp A statisztikai adatkorrekci nlkl is megbzhatan elemezhet kistrsgek kzl a lakingatlanok a balatonfldvriban a legdrgbbak; egyedl itt lpi t az tlagr a 300 000 Ft/m2-t, jllehet, ezt a kpet alapveten az j, tparti fejlesztsek javtjk. A fvrost emellett mg a sifoki (270 000 Ft/m2) s a budarsi (266 000 Ft/m2) kistrsg elzi meg, elbbit szintn dl cl apartman fejlesztsei, mg az utbbit az orszgos szinten is magas presztzse emeli ki krnyezetbl. A msik vgletet kpvisel kistrsgek kzl kilencnek a fajlagos tlagra jelenleg is 70 000 Ft alatti. Ebbl t borsodi, pldul a bodrogkzi kistrsg tlagosan 42 000 Ft/m2-rel. Az orszgos tlagot leginkbb megkzelt kistrsg a tatabnyai, 122 000 Ft/m2-es tlagrtkkel.

Eltr mrtkben cskken forgalom

A 8. trkp a 2007 s 2009 kztti ingatlaneladsok szmossga kztti szzalkos eltrst mutatja. Kistrsgi szinten ez a Pest megyei rckevei kivtelvel mindenhol cskkenst mutat. Ez persze nem jelenti azt, hogy ne lenne szmos olyan telepls, ahol ntt a forgalom mint azt a budapesti irnytszmok esetben is lttuk, egyszeren, ez a trsgi szint elfedi a teleplsi szint eltrseket. A legkisebb mrtk cskkenst mutat kategriba (45% alatt) 37 kistrsg kerlt, melyek kzl 24 dunntli s Pest megyei. A mr emltett rckevei mellett az els tben van mg a dunakeszi s gdlli (Pest megye), valamint a Baranya megyei pcsvradi s a borsodi Abaj-hegykzi kistrsg. Ugyanakkor e kt utbbinl vente csak nhny tucatnyi eladsrl beszlhetnk. A 8. trkp legnagyobb cskkenst elszenved kistrsgek elfordulsa nem utal azonosthat regionlis sszefggsekre, az mindenesetre megllapthat, hogy az ilyen kistrsgek nagyobb arnyban koncentrldnak az orszg keleti harmadban. Mrseink szerint a blaptfalvai, dorogi s fzesabonyi kistrsgekben esett sokkolan alacsony szintre a forgalom. 8. trkp Amennyiben vizsglatunkat csak vrosi rangban ll teleplsekre korltozzuk, a 45%-nl kisebb cskkenst jelz kategriba mr tbb, 44 kistrsg kerl. A rckevei mellett pedig forgalomnvekedst mutatnak mg a csepregi, hvzi, mrahalmi, tiszajvrosi s pcsvradi kistrsgek is. Forgsi sebessg alapjn a tranzakciszm-vltozshoz nagy vonalaiban hasonl kpet kapunk (ld. 9. trkp). A lakingatlan-piac a legjobban a sifoki s dunakeszi kistrsgben, nem meglep mdon Budapesten, illetve a szegedi s a sopron-fertdi kistrsgben prg (2,0% feletti mutat). Ezeket leginkbb a nagyvrosainkat tartalmaz, illetve Balaton-parti trsgek kvetik. A msik vgletet a polgri (Hajd -Bihar), blaptfalvai (Heves), szerencsi (Borsod-Abaj-Zempln) s vasvri (Vas) kistrsgek adjk. Ezekben vente a laksllomny 0,4%-nl kisebb rsze kerl eladsra. Mivel a vrosi joglls teleplsek adjk a laksforgalom tbb mint ngytdt, ezeket kln vizsglva csak nhny helyen talltunk szignikns eltrst. 9. trkp

9. trkp
9

OTP rtktrkp

A vlsg kistrsgi hatsai

Termszetesen orszgos lptkben is besoroltuk a kistrsgeket a budapesti rsznl mr bemutatott t vlsgllsgi kategriba. Ennek eredmnyt a 10.-11. trkpek szemlltetik. Elemzsnket az ingatlanpiac teleplstpustl s mretbl fakadan eltr jellege miatt (rsznvonal, ingatlanllomny, forgalom, lakossgszm) kt vltozatban ksztettk el. Elsknt a megyei jog vrosok ingatlanpiaci torzis hatstl megtiszttva a vizsglat alapjul szolgl adatbzisokat, az a kp krvonalazdott, mely szerint a vlsg10. trkp gal szemben legellenllbb kistrsgek a fvros krnykn, a Balaton, illetve nhny nagyvrosunk vonzsban tallhatak. Baranya megybl 4, Pest s Zala megybl 3-3, Somogy megybl 2, Gyr-Moson-Sopron megybl a mosonmagyarvri, mg az orszg keleti rszrl Szabolcs-Szatmr-Bereg megye terletrl minimlis remelkedsvel, valamint az orszgos tlaghoz kpest mrskelt forgalomcskkensvel a vsrosnamnyi kistrsg rdemelte ki a vlsgll jelzt. Szrvnyosan s tbbnyire csak kismrtk nvekedst mutat rak a vlsgtr s vlsgrintett kategriban is elfordulnak, ugyanakkor ez legfeljebb tlagos, vagy tlag alatti forgalmi cskkenssel prosul. A vlsgtr kategriba kerlt Gyr-Moson-Sopron megye terletrl 4, Pest megybl 5, mg Szabolcs-Szatmr-Bereg megybl 6 kistrsg. Ez utbbiban a bzisnak tekintett 2008-as vben is, s azta is gyakran csupn 80-100 ezer forintos tlagos fajlagos raik viszonylagos stabilitsval rtek el j helyezst a kistrsgek. rdekes a helyzet pl. a balatonfredi s smegi kistrsgekben, vagy tbb nagyvros esetn (Bkscsaba, Zalaegerszeg, Paks, Gyngys), melyek az rak mrskelt emelkedse alapjn elkel helyen vgeztek, ugyanakkor ez tlag feletti forgalomcskkenssel prosult. Ellenttes trendet mutatva Nyregyhza, vagy Pcs kistrsge tlagnl nagyobb forgalmuk alapjn kerlt a msodik legkedvezbb kategriba, de fontos emltst tenni arrl, hogy ez a magas forgalom mrskelt ress mellett realizldott. A vizsglt szempontok alapjn legtlagosabb megynek taln Pest, esetleg Csongrd tekinthet, ahonnan 4-4 kistrsg kerlt a vlsgrintett kategriba.

10

A vlsgrzkeny s vlsgsjtott terletek Baranya s Gyr-Moson-Sopron kivtelvel mindenhol megtallhatk. A vlsgra rzkeny kistrsgek kzl a legtbb Bcs-Kiskun, illetve Szabolcs-Szatmr-Bereg megykben tallhat. A legkedveztlenebb piaci folyamatokkal jellemezhet kategria pedig Borsod-Abaj-Zempln s Hajd-Bihar megykben kpviselteti magt 7, illetve 5 kistrsggel. 10. trkp A megyei jog vrosok adatsorainak gyelembevtelvel ksztett elemzsnk a fentiekben bemutatottaktl eltr kpet mutatnak az egyes kistrsgek, krzetek esetn. rzkelhet eltrs Borsod-Abaj-Zempln, Bks s Bcs-Kiskun s Gyr-Moson-Sopron megyk terletein gyelhet meg, ezen terletek azok, ahol a megyeszkhely mg a visszafogott gazdasgi krnyezet s ingatlanpiaci n lehetsgek, kiltsok ellenre is, kistrsgi szinten kpes volt kedvezen befolysolni a krnyezett (akr tbb kistrsg vonatkozsban). Fontosnak tartjuk azonban megjegyezni, hogy az sszes piaci lakingatlan rtkests jelents hnyada a megyeszkhelyeken - megyei jog vrosokban trtnt, gy ezen adatok bevonsval kistrsgi szintre vonatkoz ltalnos, orszgos rvny kvetkeztetsek, trendek vlemnynk szerint sikerrel nem vonhatak le. 11. trkp

11. trkp

11

OTP rtktrkp

sszegzs
A lakspiaci vlsg hatsainak terleti vetleteit vlemnynk szerint trkpi brzolssal tudjuk legszemlletesebben bemutatni. Fenti elemzsnkben a kt legfontosabb mennyisgi paramtert, az rak s a forgalom vltozst vettk alapul. Tkletes piaci krnyezetben egyrtelm sszefggst tallnnk a tranzakciszmok nvekedse s az remelkeds kztt. Lakspiac esetben, radsul a 2007 s 2010 kztti vltozsokat elemezve nem beszlhetnk tkletes piacrl. Vlsgban a dntsek gyakran knyszerhelyzetben szletnek, gy pldul a forgalom szinten tartshoz gyakran jelents rengedmny rvnyeslse szksges, vagy pp ellenkez irny klnbsg is kirajzoldhat bizonyos terleteken s helyzetekben, amikor a forgalom jelents visszaesse mgtt emelked rak is megjelenhetnek. Az rak s a forgalom vltozst bemutat trkpek ezrt nem felttlenl fedik egymst, az egyes terleti egysgek a kt paramter alapjn klnbz besorolst kaphatnak. Az eddig piacon megjelent elemzsek msik prekoncepcija/megllaptsa valamilyen egyrtelm nyugat-keleti (vagy akr budai-pesti) tengely/vlasztvonal kirajzoldsa lehetne, mely a trkpeken kzel homogn sznezssel prosulna. Az ltalunk vizsglt terleti szinteken irnytszm-krzetek s kistrsgek azonban a helyi sajtossgok, mint pldul presztzs, thlzat fejlettsge, munkanlklisg vltozsa, laksllomny minsge, laksptsi folyamatok vagy turisztikai vonzerk fellrhatjk ezt az idealizlt kpet. Mindezek mellett, elemzsnk vgkvetkeztetseknt el lehet klnteni azokat a terleti egysgeket, melyeket a vlsgban hat folyamatok sszessgben jelentsen sjtottak, vagy ppen, hogy azokkal szemben ellenllnak bizonyultak. Mg orszgos lptkben ez a terleti egysg a kistrsg, addig Budapest esetben az irnytszm-krzet az, melyen vlemnynk szerint kell pontossggal s megalapozottsggal elemezhet a lakspiaci vlsg hatsa. A klnbsgek ezeken a szinteken mr szpen kirajzoldnak, s olyan, sajtos piaci folyamatokkal rendelkez terletek is jl elklnthetk, mint a panellaktelepek, vagy a klfldiek befektetsi cl vsrlsainak elmaradst megsnyl belvrosi terletek. A klasszikus Buda-Pest (illetve belvros-klvros) kettssg taln jobban megmutatkozik, mint orszgos lptkben a nyugat-keleti megosztottsg. Termszetesen itt is elfordulnak olyan krzetek, melyek vagy az rvltozs, vagy a forgalom vltozsa tern kedvez mutatkkal rendelkeznek, mg a msikban jelents visszaesst szenvedtek el. Orszgos szinten egyrtelmen kirajzoldik egy Hajd-Bihar, Heves s Ngrd megyken t hzd vlsgrzkeny terlet. Hasonlan negatvan rintett megye Komrom-Esztergom, emellett Borsod-Abaj-Zempln keleti rsze, Vas s Zala ugyancsak keleti kistrsgei, Fejr megye dli rsze, illetve az Alfld kzps rsze azok a trsgek, ahol a vlsg negatv hatsai jobban rvnyesltek. Csak az rvltozst vizsglva a Szeged-Budapest tengely mentn mutatkozik jelents cskkens, ugyanakkor ez az tlagnl cseklyebb forgalmi visszaesssel prosul. Ugyanez a helyzet Vas s Zala megye hatr menti trsgben, Baranya s Csongrd megye nagy rszn, illetve Nyugat-Borsodban is. Bks s Hajd-Bihar szomszdos terletein, a keleti hatrszlen pont fordtott a helyzet, itt a forgalom jelentsen visszaesett, ugyanakkor nagy ress nem lthat. Elmondhat, hogy a vlsgot nagyvrosaink ltalban jobban vszelik t, br sok esetben jelents resssel, ugyanakkor tlagnl cseklyebb forgalmi cskkenssel. rvnyes ez a budapesti agglomerci keleti s nyugati szektorra, mely vlsgllnak bizonyult, csakgy, mint Gyr-Moson-Sopron megye nagy rsze. A Balaton trsgben vegyes a kp, br tbbsgben vannak a vlsgot jobban tr kistrsgek, kedvez piaci helyzetben inkbb a kitntetett turisztikai, rekrecis s dlterletek, mint a Velencei-t, Hvz s Zalakaros krnyke van.

12

www.otpjzb.hu