MNB Lakáspiaci Jelentés 2022

LAKASPIACI
JELENTES
2022
MÁJUS
„ Azokból a kövekből, melyek utunkba gördülnek,
eg y kis üg yességgel lépcsőt építhetünk.”
Gróf Széchenyi István
LAKASPIACI
JELENTES
2022
MÁJUS
Lakáspiaci jelentés
(2022. május)
Az elemzést készítette: Hosszú Zsuzsanna, Szabó Beáta, Szabó Eszter, Bereczki Ákos, Hajnal Gábor, Lados Csaba,
Winkler Sándor (Pénzügyi rendszer elemzése igazgatóság, Közgazdasági előrejelzés és elemzés igazgatóság)
A kiadványt jóváhagyta: Virág Barnabás alelnök
Kiadja: Magyar Nemzeti Bank
Felelős kiadó: Hergár Eszter
1013 Budapest, Krisztina körút 55.
www.mnb.hu
ISSN 2498-633X (nyomtatott)
ISSN 2498-6704 (on-line)

A lakáspiac mind az egyes gazdasági szereplők (háztartások, pénzügyi intézmények), mind a nemzetgazdaság szintjén
kiemelten fontos területet jelent. A lakáspiaci folyamatok nemcsak a pénzügyi stabilitási dilemmákkal állnak szoros
kapcsolatban, hanem alapjaiban határozzák meg a gazdaság rövid- és hosszú távú konjunkturális kilátásait is. Ös�-
szességében kijelenthető, hogy a lakáspiac a nemzetgazdaság minden területéhez szervesen kapcsolódik. A lakáspiaci
folyamatok – és különösen a lakásárak ingadozása – a háztartások vagyoni helyzetén keresztül befolyással vannak
a szektor megtakarítási és fogyasztási döntéseire, amíg a jelzáloghitel-fedezetek révén a pénzügyi intézmények
portfóliójára, profitabilitására és hitelezési aktivitására is.
A „Lakáspiaci jelentés” kiadvány célja, hogy átfogó képet nyújtson a hazai lakáspiac aktuális trendjeiről, azonosít-
sa és bemutassa azokat a makrogazdasági folyamatokat, amelyek hatást gyakorolnak a lakáspiac keresleti vagy
kínálati oldalára. A Magyar Nemzeti Bank e kiadvány keretein belül ismerteti rendszeresen, féléves gyakorisággal
a hazai lakáspiac releváns folyamatait.
A Magyar Nemzeti Bank számára elsődleges feladatai során mind inflációs és konjunkturális, mind pénzügyi sta-
bilitási megfontolások alapján is kiemelten fontos az ingatlanpiac és azon belül a lakáspiac. Az ingatlanpiaci kíná-
lat alakulása közvetlenül hat a növekedésre, miközben a túlkínálatnak és a nem megfelelő kínálatnak is komoly
pénzügyi stabilitási következményei lehetnek. A lakásárak növekedése esetén javul a háztartások vagyoni helyzete,
fogyasztásuk növelésére ösztönözve őket, ami a gazdasági növekedésre és az inflációra is hatást gyakorol. Az árak
emelkedése a pénzügyi intézmények várható veszteségét mérsékelve növeli a hitelezési kapacitásukat, ami a hitel-
kínálat bővülésén keresztül szintén élénkítően hat a gazdaságra. A lakáscélú jelzáloghitel-piac és a lakásárak közötti
kapcsolat kiemelt figyelmet érdemel: az üzleti ciklusok során a banki hitelezés és a lakásárak között egy önerősítő
kölcsönhatás alakulhat ki.
A „Lakáspiaci jelentés” kiadvány komplex és sokoldalú információhalmaz segítségével mélyebb betekintést nyújthat
a piaci folyamatok mögött meghúzódó okok és az egyes piaci szereplők közötti kölcsönhatások rendszerébe. A la-
káspiac jelenleg a jegybanki kiadványokban – mind a hazai, mind pedig a nemzetközi gyakorlatban – is szerepet
kap, azonban jellemzően csak az adott publikáció kiemelt témájának fókuszából. A „Lakáspiaci jelentés” kiadvány
ennek tükrében az ingatlanpiac különböző, makrogazdasági, pénzügyi stabilitási aspektusainak szintetizált bemu-
tatása révén, nemzetközi színtéren is egyedülálló jegybanki publikációnak tekinthető. A publikáció által felhasznált
információhalmaz az alábbi:
• A lakáspiacot befolyásoló makrogazdasági környezet bemutatása az MNB Inflációs Jelentésében1 megtalálható
információkon alapul. A lakáspiac szempontjából a legfontosabb statisztikai változók között a bruttó hozzáadott
érték volumenének változása, a reáljövedelmek, a munkanélküliség alakulása, továbbá a hozamkörnyezet válto-
zásai szerepelnek.
• A lakáspiac aktuális folyamatainak elemzése elsősorban a Központi Statisztikai Hivatal, a Nemzeti Adó- és Vám-
hivatal, valamint ingatlanközvetítő cégek által biztosított információkra támaszkodik. A lakáspiaci forgalom és
a lakásárak alakulására vonatkozó információk megbonthatók az új- és használt lakáspiaci folyamatok közötti
eltérésekre. Emellett a lakáspiac területi alapú heterogenitására vonatkozó adatok is felhasználásra kerülnek.
• A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (a továbbiakban LITT) közreműködésével piaci és kormányzati sze-
replők tapasztalatainak és javaslatainak becsatornázása annak érdekében, hogy a lakáspiaci folyamatok minél
szélesebb körű megvilágítást nyerhessenek.
• A lakáscélú jelzáloghitel-piac elemzése elsősorban az MNB által gyűjtött hitelintézeti mérlegadatokra és kamat-
statisztikákra támaszkodik, amíg a Hitelezési felmérésből2 a hitelezési folyamatok kvalitatív jellemzőiről gyűjtött
információk is felhasználásra kerülnek.
Magyar Nemzeti Bank, Inflációs jelentés: http://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/inflacios-jelentes

1
Magyar Nemzeti Bank, Hitelezési felmérés: https://www.mnb.hu/penzugyi-stabilitas/publikaciok-tanulmanyok/hitelezesi-felmeres

2
LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS 3

Tartalom
1. Vezetői összefoglaló 7
2. Lakáspiaci kereslet és a lakásárak 9

2.1. 2021-ben kedvező keresleti feltételek támogatták a lakáspiacot 9
2.2. Jelentős lakásár-emelkedés mellett már országosan is túlértékeltség mérhető 11
2.3. Magas tranzakciószám, rövidülő értékesítési idő és csökkenő mértékű alku jellemzi
a hazai lakáspiacot 14
2.4. Folyamatosan csökkenő kínálat mellett gyorsul a bérleti díjak emelkedése 16
2.5. Európában is gyorsult a reál áremelkedés, és romlott a lakhatás elérhetősége 18
3. Újlakás-kínálat 21
3.1. Emelkedő költségek és alapanyaghiány jellemzi az építőipart 21
3.2. 2021-ben jelentősen visszaesett az újlakás-kínálat 24
3.3. A fővárosi lakásfejlesztési aktivitás nem tud lépést tartani a magas kereslettel 26
3.4. A hatékony energetikával rendelkező lakóingatlanok térnyerése lassú 29
4. Lakáscélú hitelezés és otthonteremtési támogatások 30

4.1. Az otthonteremtési támogatások szerepe számottevő a lakáshitelezésben 30
4.2. Az NHP Zöld Otthon program eddigi eredményei 36
Keretes írások jegyzéke
1. keretes írás: A hitelezés és lakáspiac élénkülésének kapcsolata, és az ESRB kapcsolódó

figyelmeztetése 19
2. keretes írás: A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) 2022. tavaszi lakáspiaci
szekció ülésének főbb üzenetei 23
3. keretes írás: Az alapkamat emelkedésének lakás- és hitelpiaci hatásai 34

1. Vezetői összefoglaló
Az immár nyolc éve tartó folyamatos lakáspiaci drágulás során 2021-ben ismét rekordot döntött a lakásárak növe-
kedése, amely elsősorban a vidéki településeken tapasztalható kiemelkedő mértékű áremelkedésnek köszönhető.
Az MNB lakásárindex alapján 2021 negyedik negyedévében a lakásárak országos átlagban a jelenlegi ciklusban
rekord magasnak számító 21,4 százalékos éves dinamikával emelkedtek szemben az egy évvel korábban mért 8,9
százalékkal. Budapesten 2021 év végén 11,3 százalékkal tartózkodtak magasabban a lakásárak az egy évvel korábbi
szinthez képest, a vidéki városokban pedig a jelenlegi lakáspiaci ciklusban szintén a legmagasabb, 25,0 százalékos
éves lakásár-növekedést tapasztaltunk. Előzetes ingatlanközvetítői adatok alapján 2022 első negyedévében további
rendkívüli mértékű drágulás mérhető vélhetően az emelkedő infláció és a növekvő kamatkörnyezet miatti előrehozott
vásárlásoknak is köszönhetően. A kiemelkedő mértékű lakáspiaci drágulás következtében becslésünk szerint országos
átlagban történelmi magas, 18 százalékos szintre emelkedett a lakásárak túlértékeltsége. Budapesten pedig több
éve magas a túlértékeltség, ami jelenleg 15 százalékos szintet tesz ki.
Továbbra is historikus csúcson alakul a foglalkoztatottak száma és nemzetközi összehasonlításban alacsonynak

tekinthető a hazai munkanélküliség, ami a 2021-es, valamint az idei év első negyedévének várhatóan kedvező növe-
kedésével együtt támogatja a lakáspiaci keresletet. Ugyanakkor előretekintve az orosz-ukrán háború következtében
fellépő negatív hatások és kockázatok a termelési költségek emelkedésén és a kibocsátás lassulásán keresztül rontják
a munkaerőpiaci kilátásokat.
Becslésünk szerint 2021-ben 168 ezer lakáspiaci tranzakció valósult meg, ami jelentős, 15,6 százalékos bővülés
a 2020-as, pandémiával érintett évhez képest, de továbbra is elmarad 2019-hez viszonyítva. Az adásvételek száma
Budapesten és a megyeszékhelyeken bővült a tavalyi év során, amely növekedés az első negyedévben is folytató-
dott, elsősorban Budapesten. A magas tranzakciószámhoz és az élénk hitelezéshez érdemben hozzájárultak a 2021.
év elejétől induló új otthonteremtési támogatások is. Az újonnan kihelyezett lakáshitelek volumene a negyedik
negyedévben 40 százalékkal nőtt a járvánnyal nem érintett, 2019-es év azonos időszakához képest, és a létrejött
lakástranzakciók fele lakáshitel-felvétel segítségével valósult meg. A lakáshitel-igényléseken belül emelkedett az új
lakás vásárlására és építésére igényelt hitelek volumene, amiben az októberben elindult NHP Zöld Otthon Program
jelentős szerepet játszott. A támogatott és a jegybank által refinanszírozott hitelek növekvő kibocsátása az ügyleti- és
ügyfélkamatok közötti olló nyílását eredményezték, és ennek hatására – a kamatkörnyezet emelkedése ellenére –
2022. márciusig még csak mérsékelt növekedés látható az átlagos lakáshitel kamatokban. Előretekintve a lakáshitel
kamatok további növekedése esetén a hitelből történő lakásvásárlás elérhetősége jelentősen romolhat. 2022 első
negyedévében a hitelfeltételek változatlansága mellett is élénkülő keresletet tapasztaltak a bankok a lakáshitelek
piacán, ugyanakkor a második és a harmadik negyedévben már a bankok fele csökkenő hitelkeresletre számít.
2021-ben mintegy 20 ezer új építésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt, ami éves szinten jelentős,
29,5 százalékos visszaesést jelent. Az átadott új építésű lakások száma 2022 első negyedévében is csökkent. A hazai
lakásállomány éves megújulási aránya 0,4 százalék, ami európai összehasonlításban alacsony. A lakásépítések vis�-
szaesésében elsősorban az energetikai szabályok várható szigorítása miatt 2020-ra előrehozott nagyszámú családi
házas építkezés játszott szerepet. A vidéki természetes személyek által építtetett lakóingatlanok száma 2021-ben 48,7
százalékkal csökkent éves összevetésben. A kiadott új lakásépítési engedélyek száma ugyanakkor 32,7 százalékkal
bővült az év során, ami vélhetően főként a 2022 év végéig építési engedélyt szerzett épületekre ismételten beveze-
tett kedvezményes lakásáfának köszönhető. Az újlakás-kínálat összességében nem tud lépést tartani a kereslettel.
A kínálat szűkösségét jelzi az is, hogy a budapesti piacon 2022 első negyedévében 27 százalékkal volt alacsonyabb
a még szabad lakások száma, mint egy évvel korábban.
A lakáspiac kínálati oldalának alkalmazkodását több súrlódás is nehezíti, amelyek tekintetében az idei évben is foly-
tatódó romlás várható. 2021-ben az EU-tagországok között Magyarországon emelkedtek a lakásépítési költségek
a legnagyobb mértékben. A háború következtében 2022-ben ismét emelkedtek a nyersanyag- és energiaárak, és az

MAGYAR NEMZETI BANK
ellátási láncokat érintő problémák is fokozódtak, ami növeli a fejlesztési költségeket. Előretekintve az építőanyagok
esetében további áremelkedés várható, ami az egyes projektek kivitelezésének további időbeni csúszását eredmé-
nyezheti. A háború miatti bizonytalanság következtében az építőipari kereslet is mérséklődhet, amiben az állami
megrendelések csökkenésének is nagy szerepe lehet. Piaci szereplők szerint a bizonytalan szabályozói környezet
miatt rövid távon jelentősen csökkenhet az induló lakásberuházások száma, ami az elkövetkező két év kínálatára
lesz negatív hatással, miközben a Hitelezési Felmérés alapján a következő fél évben a lakóingatlan projekthitelek
feltételeinek szintén érdemi szigorítása várható.
8 LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS

2. Lakáspiaci kereslet és a lakásárak
A magyar gazdaság növekedése gyorsuló ütemben folytatódott, 2021 negyedik negyedévében 7,1 százalékkal bővült
a kibocsátás éves bázison. A foglalkoztatottak száma továbbra is történelmi csúcson alakul, valamint nemzetközi összeha-
sonlításban alacsonynak tekinthető. Ugyanakkor előretekintve az orosz-ukrán háború következtében fellépő nehézségek
a vállalati költségek emelkedésén és a termelés lassulásán keresztül rontják a munkaerőpiaci kilátásokat.
Az MNB lakásárindex alapján 2021 negyedik negyedévében a lakásárak országos átlagban 21,4 százalékkal emelkedtek
szemben az egy évvel korábban mért 8,9 százalékkal. Budapesten 2021 év végén 11,3 százalékkal voltak magasabban
a lakásárak az egy évvel ezelőtti szinthez képest, a vidéki városokban pedig a jelenlegi lakáspiaci ciklusban a legmagasabb,
25,0 százalékos éves lakásár-növekedést tapasztaltunk. Előzetes ingatlanközvetítői adatok alapján 2022 első negyedévében
tovább gyorsulhatott a lakásárak éves növekedési üteme, vélhetően az emelkedő infláció és a növekvő kamatkörnyezet
miatti előrehozott vásárlásoknak is köszönhetően. A kiemelkedő mértékű lakáspiaci drágulás következtében becslésünk
szerint országos átlagban történelmi magas, 18 százalékos szintre emelkedett a lakásárak túlértékeltsége, Budapesten
pedig több éve magas, és jelenleg 15 százalékos szintet tesz ki. A lakásárak növekedése mellett az albérletárak is gyorsuló
ütemben emelkedtek szűkülő kínálat mellett, megközelítve a pandémia időszakát megelőző szinteket.
Becslésünk szerint 2021-ben 168 ezer lakáspiaci tranzakció valósult meg, ami jelentős, 15,6 százalékos bővülés a 2020-as,
járvánnyal érintett évhez képest, de még 2 százalékkal elmarad a 2019-es értéktől. Az adásvételek száma Budapesten és
a megyeszékhelyeken bővült a tavalyi év során, és 2021 negyedik negyedévétől Budapesten ismét emelkedett a befektetési
célú lakásvásárlók aránya.
1. ábra 2.1. 2021-BEN KEDVEZŐ KERESLETI

Munkanélküliség és foglalkoztatottság FELTÉTELEK TÁMOGATTÁK
% %
A LAKÁSPIACOT
14 64
12 62
10 60
Továbbra is történelmi magas szinten alakul a foglal-
8 58 koztatottak száma (1. ábra). A KSH Munkaerőfelmérése
6 56 szerint 2021 negyedik negyedévében 62 ezer fővel bővült
4 54 a foglalkoztatás az előző év azonos időszakához képest.
2 52
0 50
Nemzetközi összehasonlításban is alacsonynak tekinthető
a hazai munkanélküliségi ráta. A munkaerőpiac feszese-
2005. IV.
2006. IV.
2007. IV.
2008. IV.
2009. IV.
2010. IV.
2011. IV.
2012. IV.
2013. IV.
2014. IV.
2015. IV.
2016. IV.
2017. IV.
2018. IV.
2019. IV.
2020. IV.
2021. IV.
2005. II.
2006. II.
2007. II.
2008. II.
2009. II.
2010. II.
2011. II.
2012. II.
2013. II.
2014. II.
2015. II.
2016. II.
2017. II.
2018. II.
2019. II.
2020. II.
2021. II.
dése az év elején is folytatódott: az Európai Bizottság

felmérése alapján a vállalatok foglalkoztatásra vonatkozó
Munkanélküliségi ráta
Hosszú távú* munkanélküliségi ráta várakozásai pozitívak voltak 2022 elején, és minden ki-
Foglalkoztatási ráta (jobb tengely) emelt ágazatban létszámbővítést terveztek. A feldolgo-
zóiparban és a szolgáltató szektorban a munkaerő iránti
Megjegyzés: A 15– 74 évesek körében. * 1 évnél hosszabb ideig mun- kereslet már meghaladja a járvány előtti szintet. 2021
kanélküliek.
Forrás: KSH.
negyedik negyedévében a versenyszférában dolgozók
bruttó átlagkeresete 8,0 százalékkal nőtt az előző év
azonos időszakához képest, ami közel 1 százalékponttal
magasabb, mint a második és harmadik negyedévben.
A legtöbb versenyszféra ágazatban 7–10 százalékos volt
az éves bérnövekedés.
A munkaerőpiac bővülése a korábbi várakozásainknál

lassabb ütemben folytatódhat. Az orosz-ukrán háború
következtében emelkedő nyersanyag- és energiaárak
a vállalatok költségeinek további növekedésén keresztül

MAGYAR NEMZETI BANK
2. ábra rontják a profitkilátásokat. Az ellátási láncok fokozódó ne-

A lakosság pénzügyi eszközeinek és kötelezettségeinek, hézségei lassítják a termelést, ami a munkaerő iránti ke-
valamint reáljövedelmének alakulása
reslet mérséklődéséhez vezethet. A feszes munkaerőpiac
A GDP százalékában %
130 10 és a megemelkedett lakossági inflációs várakozások ma-
120 8 gas bérdinamikát vetítenek előre az idei évben. Ugyan-
110 6 akkor a háború okán súlyosbodó nehézségek (emelkedő
100 4 nyersanyag-, és energiaárak, nemzetközi termelési láncok
90 2
szakadozása) következtében a még be nem jelentett bér-
80 0
70 –2 emelések megvalósulását kockázatok övezik.
60 –4
50 –6 A lakossági jövedelmek növekedését a kedvező
40 –8 munkaerőpiaci környezet mellett a kormányzati kifi-
2002. IV.
2003. IV.
2004. IV.
2005. IV.
2006. IV.
2007. IV.
2008. IV.
2009. IV.
2010. IV.
2011. IV.
2012. IV.
2013. IV.
2014. IV.
2015. IV.
2016. IV.
2017. IV.
2018. IV.
2019. IV.
2020. IV.
2021. IV.
zetések is támogatták. A negyedik negyedévben emel-
kedett a háztartások rendelkezésre álló jövedelme éves
Reáljövedelem éves változása (jobb tengely) bázison, míg a nettó pénzügyi vagyon GDP-arányos szint-
Nettó pénzügyi vagyon je visszatért a válság előtti trendjéhez (2. ábra). A nettó
Forrás: KSH, MNB.
keresettömeg és a lakosság rendelkezésre álló jövedel-
3. ábra mének érdemi bővülése a vártnál magasabb infláció
Az otthonfelújítási támogatáshoz kapcsolódó ellenére is biztosítja a vásárlóerő emelkedését. A 2022
termékek és szolgáltatások áralakulása elejére koncentrálódó kormányzati kifizetések együttes
22
% %
22
értéke meghaladja a 2200 milliárd forintot. A lakosság az
20 20 egyszeri többletjövedelem jelentős részét megtakarítá-
18 18
16 16 sainak gyarapítására vagy adósságleépítésre fordíthatja,
14 14
12 12 így az intézkedések keresletélénkítő hatása visszafogott
10 10
8 8 maradhat.
6 6
4 4
2 2 A háztartási hitelezés növekedési dinamikája a háború
0 0
–2 –2 reálgazdasági hatásai és az emelkedő kamatkörnyezet
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
miatt érdemben lassulhat. A háború és a megfékezésére

Lakásjavítási, -karbantartási szolgáltatások bevezetett szankciók negatív reálgazdasági hatása, vala-
Bútorok, berendezések* mint az emelkedő infláció miatt növekvő kamatkörnyezet
Megjegyzés: Adószűrt, szezonálisan nem igazított éves változás. mérsékelhetik a lakosság hitelfelvételi kedvét.
*A csoport a következő, az otthonfelújítási támogatásba bevonható
tételeket foglalja magába a KSH besorolása szerint: konyha és egyéb
bútor, hűtőszekrény, fagyasztógép, mosó-, mosogatógép, fűtő és A kormányzati otthonteremtési programok továbbra is
főzőberendezések, porszívógép, klíma. Az otthonfelújítási támogatás- támogatják a lakáspiaci keresletet. Az infláció emelke-
hoz kapcsolódó tételek súlya alacsony a fogyasztói kosárban.
Forrás: KSH, MNB. dése lassítja a reáljövedelmek növekedési ütemét, így
a háztartások fogyasztásuk mellett a lakásberuházása-
4. ábra ikat is visszafoghatják. Az otthonteremtési programok
A befektetési célú lakásvásárlások és a befektetéstől ugyanakkor továbbra is támogatják a lakáspiaci keresle-
megváló eladók aránya tet és a felújításokon keresztül a lakásberuházásokat is.
60
% %
60
A növekvő energia- és nyersanyagárak az építőiparban is
50 50
éreztetik negatív hatásukat, így a lakásépítés és felújítás
40 40
költségei tovább emelkedhetnek, ami kedvezőtlenül hat
30 30
a lakásberuházásokra. A lakásjavítási- és karbantartási
20 20 szolgáltatások már 2022. februárban is több mint 16
10 10 százalékkal drágultak éves összhasonlításban (3. ábra).
0 0
2021 negyedik negyedévtől emelkedett a befektetők
2019. szept.
2020. szept.
2021. szept.
2019. márc.
2020. márc.
2021. márc.
2022. márc.
2019. máj.
2020. máj.
2021. máj.
2019. nov.
2020. nov.
2021. nov.
2019. aug.
2020. aug.
2021. aug.
2019. dec.
2020. dec.
2021. dec.
2019. ápr.
2020. ápr.
2021. ápr.
2019. feb.
2020. feb.
2021. feb.
2022. feb.
2019. okt.
2020. okt.
2021. okt.
2019. jún.
2020. jún.
2021. jún.
2019. jan.
2020. jan.
2021. jan.
2022. jan.
2019. júl.
2020. júl.
2021. júl.
aránya a budapesti lakásvásárlók között. A Duna House

ingatlanpiaci közvetítő mérése szerint a befektetési cél-
Befektetési céllal vásárlók aránya - Budapest
Eladók között a befektetést értékesítők aránya - Budapest lal lakást vásárlók aránya a koronavírus-járvány 2020.
Befektetési céllal vásárlók aránya - Vidék márciusi megjelenését követően tartósan alacsonyabb
Eladók között a befektetést értékesítők aránya - Vidék
szintre állt be, a korábbi 40 százalék feletti arány 30 szá-
Forrás: Duna House.
zalék körülire mérséklődött (4. ábra). Vidéken a járvány

Lakáspiaci kereslet és a lakásárak
5. ábra 2020-as megjelenése ugyanakkor nem befolyásolta a be-

Eladó lakások és házak iránti kereslet az ingatlan.com fektetési céllal lakást vásárlók arányát. 2021 negyedik
hirdetési portálon (telefonszám felfedések száma és
mobilapplikációból indított telefonhívások száma) negyedévétől Budapesten ismét emelkedett a befektetési
céllal lakást vásárlók aránya, és 2022 első negyedévében
Ezer db % is magasabb, 40 százalék feletti szinten maradt. Emellett
390 90
360 80 ugyanakkor már 2021. májustól érdemben megemelke-
330 70
300 60 dett az eladók között a korábban vásárolt befektetést ér-
270 50
240 40 tékesítők aránya vidéken és Budapesten is, aminek okai
210 30
180 20 a magas lakáspiaci árszint, ennek realizálása, és a nö-
150 10
120 0 vekvő kamatkörnyezet miatti piaci lassulásra vonatkozó
90 –10
60 –20 esetleges várakozások is lehetnek. Budapesten a befek-
30 –30 tetésüket értékesítők aránya a negyedik negyedévben 40
0 –40
2020. szept.
2021. szept. százalék fölé emelkedett.

2020. szept.
2021. szept.
2020. már.
2021. már.
2022. már.
2020. már.
2021. már.
2022. már.
2020. máj.
2021. máj.
2020. nov.
2021. nov.
2020. máj.
2021. máj.
2020. nov.
2021. nov.
2020. jan.
2021. jan.
2022. jan.
2020. jan.
2021. jan.
2022. jan.
2020. júl.
2021. júl.
2020. júl.
2021. júl.
Éves szinten mérséklődött, és a társasházi lakások felé

Budapest Vidék tolódott el a lakáspiaci kereslet. Az ingatlan.com hir-
Lakások Házak Lakások és házak (év/év, jobb tengely) detési portál adatai szerint 2021. szeptembertől 2022.
Forrás: Ingatlan.com. márciusig a lakáspiaci kereslet havi szintje a szezonális
jelenségektől eltekintve stabil volt, ám az előző év azonos
6. ábra időszaki átlagától ez érdemi elmaradást jelentett. 2022.
Nominális és reál MNB lakásárindex és a KSH
lakásárindexei (2010 = 100%) márciusban Budapesten 25, vidéken 30 százalékkal mér-
séklődött a kereslet az előző évi – a 2021. év elején be-
% %
260 260 vezetett otthonteremtési támogatásoknak köszönhetően
240 240
220 220 magas – bázishoz képest. A kereslet visszaesése a családi
200 200 házakat érintette jobban, melyek esetében éves összeha-
180 180
160
140
160
140
sonlításban 36 százalékkal volt alacsonyabb az érdeklő-
120 120 dések száma márciusban, amíg a társasházi lakások ese-
100 100
80 80 tében 20 százalékos visszaesés volt tapasztalható. Ezen
60 60
folyamatok eredményeképpen a társasházi lakások iránti
2002. IV.
2003. IV.
2004. IV.
2005. IV.
2006. IV.
2007. IV.
2008. IV.
2009. IV.
2010. IV.
2011. IV.
2012. IV.
2013. IV.
2014. IV.
2015. IV.
2016. IV.
2017. IV.
2018. IV.
2019. IV.
2020. IV.
2021. IV.
érdeklődések teljes keresleten belüli aránya egy év alatt

49 százalékról 55 százalékra emelkedett. 2022 márciu-
MNB lakásárindex - Országos sával bezárólag már harmadik negyedéve marad el a la-
MNB lakásárindex - Országos, reál
KSH - használt lakások árindexe káspiaci kereslet az előző év azonos időszakától (5. ábra).
KSH - új lakások árindexe
Megjegyzés: A reál árindex fogyasztói árindexszel deflálva. 2.2. JELENTŐS LAKÁSÁR-EMELKEDÉS
Forrás: MNB, KSH.
MELLETT MÁR ORSZÁGOSAN IS
7. ábra TÚLÉRTÉKELTSÉG MÉRHETŐ
Nominális és reál MNB lakásárindexek településtípus
szerint (2010 = 100%) 2021 második félévében gyorsabb ütemben folytatódott
% %
a lakásárak növekedése. Az MNB lakásárindex alapján
300 300
280 280 2021 harmadik és negyedik negyedévében rendre 7,2 és
260 260 2,4 százalékkal emelkedtek nominális értelemben a lakás-
240 240
220 220 árak országos átlagban (6. ábra). A lakásárak éves növeke-
200 200
180 180 dési üteme ezzel jelentősen gyorsult, és a 2021 második
160 160
140 140 negyedéves 14,4 százalékról 21,4 százalékra emelkedett
120 120
100 100 a negyedik negyedévre nominálisan. Ilyen dinamikus
80 80
60 60 áremelkedésre legutóbb 2003-ban volt példa Magyar-
országon. A Központi Statisztikai Hivatal lakásárindexei
2002. IV.
2003. IV.
2004. IV.
2005. IV.
2006. IV.
2007. IV.
2008. IV.
2009. IV.
2010. IV.
2011. IV.
2012. IV.
2013. IV.
2014. IV.
2015. IV.
2016. IV.
2017. IV.
2018. IV.
2019. IV.
2020. IV.
2021. IV.
alapján 2021-ben az új lakások ára 12,2 százalékkal, amíg

Budapest - nominális Budapest - reál
a használt lakásoké 20,6 százalékkal emelkedett. Az MNB
Városok - nominális Városok - reál lakásárindex alapján a lakásárak reálértelemben 13,4 szá-
Községek - nominális Községek - reál
zalékkal emelkedtek 2021 negyedik negyedévében éves
Megjegyzés: A reál árindexek fogyasztói árindexszel deflálva.
szinten, ami érdemben magasabb a 2021 második ne-
Forrás: MNB.
gyedévében mért 8,7 százalékos éves dráguláshoz képest,

MAGYAR NEMZETI BANK
8. ábra a reálértelemben mért éves dinamika ugyanakkor már

A városi lakások árváltozása 2020 IV. és 2021 IV. nem kiugró a korábbi évekhez képest. A lakásárak a jelen-
negyedév között (2008 IV. és 2021 IV. negyedév
között) legi ciklus mélypontjukhoz, 2013 negyedik negyedévéhez
képest reálértelemben 2021. év végéig 141,4 százalékkal
emelkedtek.
11,3%
(167,2%) 24,0%
(77,7%) Az áremelkedés üteme a vidéki városokban a legma-
25,6% gasabb, de Budapesten is gyorsult a dinamika. A 2021-
(109,7%)
24,6% 36,9% ben tapasztalható gyorsuló lakáspiaci drágulás elsősor-
(136,6%) (163,5%)
19,1% ban a vidéki településeknek tulajdonítható. Budapesten
(126,9%) a lakásárak éves nominális növekedési üteme a 2021 má-
23,9% sodik negyedéves 9,7 százalékról 11,3 százalékra emel-
24,0% (126,4%)
(121,8%) kedett a negyedik negyedévre (7. ábra). Mindeközben
a vidéki városokban és a községekben ugyanezen idő alatt
rendre 18,7 százalékról 25,0 százalékra és 9,7 százalék-
Forrás: MNB.
ról 22,3 százalékra gyorsult a lakásárak éves növekedési
üteme. Reálértelemben Budapesten 3,9 százalékkal drá-
9. ábra gultak a lakóingatlanok éves összevetésben a negyedik
Átlagos négyzetméterárak településtípusok szerint negyedévben, ami kismértékben alacsonyabb értéket je-
(Budapest átlaga = 100%)
lent 2021. év közepéhez képest. Ezzel szemben a vidéki
140
% %
140
városokban a 2021 második negyedévi 12,9 százalékról
120 120 a negyedik negyedévre 16,8 százalékra nőtt a fogyasztói
100 100 árindexszel korrigált éves drágulás üteme, a községekben
80 80 pedig 4,3 százalékról 14,2 százalékra emelkedett.
60 60
40 40
20 20 Közép-Magyarország régió városaiban drágultak a leg-
0 0 nagyobb mértékben a lakóingatlanok 2021-ben. A vá-
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
rosi lakásárak változását régiónként megvizsgálva hasonló

árdinamika figyelhető meg Magyarország legnagyobb
Bp. belső kerületek Bp. külső kerületek
Megyeszékhelyek Nem falusi CSOK községek
részén. Az éves áremelkedés üteme 19,1 és 25,6 szá-
Községek Budapest átlaga zalék között szóródott 2021 negyedik negyedévében az
Városok Falusi CSOK községek
ország régióinak többsége között (8. ábra). A főváros kö-
Forrás: NAV, MNB.
rül elhelyezkedő Közép-Magyarország régió városaiban
ugyanakkor – a tranzakciós adatok egyelőre alacsony fel-
10. ábra dolgozottsága mellett – kiemelkedően magas, 36,9 szá-
Lakásár/jövedelem-mutató Magyarország zalékos drágulás volt mérhető 2021-ben. Ezzel a drágu-
régióközpontjaiban
lással a közép-magyarországi városok lakásárai már közel
Év Ezer forint olyan mértékben emelkedtek 2008-hoz képest (+163,5
16 800
14 700 százalék), mint a budapesti lakásárak (+167,2 százalék).
12 600
10 500
Ingatlanközvetítők tranzakciós adatai alapján 2022 el-
8 400
6 300 ső negyedévében rendkívüli dinamikával folytatódott
4 200 a lakásárak növekedése. Előzetes, ingatlanközvetítői
2 100 adatokon alapuló lakásárindexünk alapján 2022 első
0 0
negyedévében kimagasló mértékben drágultak a lakó-
2005
2009
2013
2017
2021
2005
2009
2013
2017
2021
2005
2009
2013
2017
2021
2005
2009
2013
2017
2021
2005
2009
2013
2017
2021
2005
2009
2013
2017
2021
2005
2009
2013
2017
2021
ingatlanok. Országos átlagban negyedéves alapon 10

Debrecen Budapest Székes- Szeged Győr Pécs Miskolc százalékos, Budapesten pedig 9,5 százalékos nominális
fehérvár
drágulást mértünk. Ezzel a lakásárak éves nominális nö-
Medián négyzetméterár (jobb tengely)
Lakásár/jövedelem-mutató vekedési üteme előzetes adatok alapján 25,5 százalékra
Megjegyzés: A lakásár/jövedelem mutató a 75 négyzetméteres medi- emelkedhetett az első negyedévben, ami a 2014 óta tartó
án árszintű lakások ára és az átlagos éves nettó jövedelmek hányado- lakáspiaci ciklusban a legmagasabb érték, és Budapes-
sa. Az átlagos jövedelmek megyei szintű adatok.
ten is 19,5 százalékot érhetett el, ami ismét kimagasló
Forrás: KSH, MNB.
drágulást jelez.

11. ábra 2021-ben a jelentős vidéki lakásár-emelkedés követ-

A lakásárak eltérése a fundamentumok által indokolt keztében közeledett egymáshoz a budapesti és a vi-
becsült szinttől országosan és Budapesten3
déki lakásárszint. 2021-ben a magyarországi megye-
% % székhelyeken megkötött adásvételek alapján az átlagos
40 40
30 30 négyzetméterár 377 ezer forint volt, ami 53,2 százaléka
20 20 a budapesti 709 ezer forintos átlagos négyzetméterárnak
10 10
0 0 (9. ábra). A vidéki nagyobb áremelkedésnek köszönhe-
–10 –10
–20 –20 tően ugyanakkor csökkent a különbség a budapesti és
–30 –30 a vidéki lakásárak között. A megyeszékhelyek átlagos
–40 –40
négyzetméterára 2020-ban még 48,8 százalékát tette ki
2001. IV.
2002. IV.
2003. IV.
2004. IV.
2005. IV.
2006. IV.
2007. IV.
2008. IV.
2009. IV.
2010. IV.
2011. IV.
2012. IV.
2013. IV.
2014. IV.
2015. IV.
2016. IV.
2017. IV.
2018. IV.
2019. IV.
2020. IV.
2021. IV.
Budapest átlagának. A többi vidéki településen szintén
látható volt felzárkózás a fővárosi négyzetméterárakhoz
Országos becslések bizonytalansága
Becsült eltérés az egyensúlyi lakásáraktól Budapesten képest, ezek mértéke azonban alacsonyabb volt. Buda-
Országos becslések átlaga pesten belül szintén csökkentek a különbségek, a külső
Budapesti becslés bizonytalansága
kerületekben jobban nőttek az átlagos négyzetméterárak
Forrás: MNB.
a belső kerületekhez képest.
A lakásárak jövedelmekhez viszonyított aránya a leg-

több nagyvárosban ismét emelkedett. 2021-ben a 2020-
as megtorpanást követően az átlagos négyzetméterárak
az ország összes régióközpontjában ismét nagyobb mér-
tékben emelkedtek az átlagkereseteknél. Ennek eredmé-
nyeképpen a lakásárak jövedelmekhez viszonyított aránya
minden régióközpontban emelkedett, és többségükben
meg is haladta a 2019-es csúcsértéket (10. ábra). A la-
kásárak jövedelmekhez viszonyított aránya Debrecenben
a legmagasabb, ahol egy 75 négyzetméteres medián
árszintű lakás megvásárlásához 12,4 évnyi teljes nettó
átlagkereset szükséges. Budapesten 2021-ben stagnált
a lakásárak jövedelmekhez viszonyított aránya, ami így
kismértékben elmarad a 2019-es csúcs értéktől.
Történelmi magas szintre emelkedett a lakásárak fun-

damentumokhoz viszonyított túlértékeltsége. 2021-ben
a lakásárak reálértelemben a negyedik negyedévig Buda-
pesten és országos átlagban is nagyobb mértékben emel-
kedtek a háztartások rendelkezésre álló jövedelméhez
képest, ami a lakásárak felülértékeltségének emelkedését
eredményezte (11.ábra). A magas keresletet az újlakás-
kínálat sem tudta ellensúlyozni, ami szintén hozzájárult
a felülértékeltség emelkedéséhez. Budapesten összes-
ségében – köszönhetően a javuló munkanélküliségi rá-
tának is – 2021-ben hozzávetőlegesen szinten maradt
3
A lakásárak eltérését a fundamentumok által indokolt szinttől négyféle módszer alapján számszerűsítjük. A jelentésben az egyes módszerek által
adott eredmények minimumát, maximumát és átlagát tesszük közzé. A négy számítási módszer a következő: 1. A reál lakásárak rendelkezésre álló
reáljövedelmekhez viszonyított arányának százalékos eltérése a mutató 2001 és 2020 között számolt átlagától. 2. A hazai lakásárak makrogazda-
sági fundamentumok által meghatározott hosszú távú egyensúlyi szintjének becslése egy vektor hibakorrekciós modellkeretben (VECM). Részle-
tes módszertanért lásd: Tamás Berki ‒ Tibor Szendrei (2017): The cyclical position of housing prices – a VECM approach for Hungary, Magyar
Nemzeti Bank, OP 126. 3. A hazai lakásárak makrogazdasági fundamentumok által meghatározott szintjének becslése dinamikus OLS modellke-
retben. 4. A hazai lakásárak egyensúlyi szinttől vett eltérése a lakásárak előrejelzéséhez használt strukturális modellkeret segítségével. További
részletekért lásd: Magyar Nemzeti Bank: Lakáspiaci Jelentés, 2016. október, 1. keretes írás. A budapesti lakásárak eltérése a becsült fundamen-
tumok által indokolt szinttől dinamikus OLS modellkeretben történik, bővebb módszertani leírásért lásd: Magyar Nemzeti Bank: Pénzügyi Stabi-
litási Jelentés, 2017. május, 2. keretes írás.

MAGYAR NEMZETI BANK
12. ábra a lakásárak felülértékeltsége, amelynek 15 százalékos

A lakáspiaci tranzakciók száma településtípusonként szintje azonban még mindig magasnak számít a jelenlegi
Ezer db % Ezer db % lakáspiaci ciklusban. Országos átlagban a lakásárak túl-
240 24 20,0 24
210 18 17,5 18 értékeltségének szintje – a jelentős vidéki lakásár-emel-
180 12 15,0 12 kedés következtében – szintén érdemben megnőtt, és
150 6 12,5 6 már meghaladja a fővárosi értéket is. Becslésünk szerint
120 0 10,0 0
a lakásárak a makrogazdasági fundamentumok által in-
90 –6 7,5 –6
60 –12 5,0 –12 dokolt szintet 18 százalékkal haladták meg a negyedik
30 –18 2,5 –18 negyedévben országosan.
0 –24 0,0 –24
2021. szept.
2021. márc.
2022. márc.
2.3. MAGAS TRANZAKCIÓSZÁM,
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021. máj.
2021. nov.
2021. jan.
2022. jan.
2021. júl.
RÖVIDÜLŐ ÉRTÉKESÍTÉSI IDŐ ÉS
CSÖKKENŐ MÉRTÉKŰ ALKU JELLEMZI
Falusi CSOK település
Község Megyeszékhely
Város Budapest
A HAZAI LAKÁSPIACOT
Éves országos növekedési ütem (j. sk.)
Megjegyzés: A havi frekvencián 12 havi görgetett növekedési ütem. 2022 első negyedévében a lakáspiaci tranzakciók száma
A magánszemélyek 50 és 100 százalékos tulajdonszerzéseit figyelem- az előző év azonos időszaki szintjének közelében alakult.
be véve. 2020. áprilistól 2021. szeptemberig a NAV illeték adatbázis
adatai a településtípusonkénti feldolgozottsági szint becslése alapján
A hazai lakáspiacon a magánszemélyek vásárlásainak
korrigálva. 2021. októbertől ingatlanközvetítők tranzakciói és becsült száma a 2019-es 171,5 ezerről 2020-ban 145,3 ezerre
piaci részesedése alapján. Az ingatlanközvetítők tranzakciói becslé- esett vissza, 2021-ben azonban becslésünk szerint 168,0
sünk szerint 2022. márciusban az országos piaci forgalom 11,6 száza-
lékát, amíg Budapesten az adásvételek 13,5 százalékát tették ki. ezerre emelkedett, így lényegében visszatért a járvány
Forrás: NAV, MNB, lakáspiaci közvetítői adatbázis. előtti szintjére (12. ábra). Budapesten 39,5 ezer, a me-
gyeszékhelyeken 36,6 ezer, a falusi CSOK-ra jogosult tele-
13. ábra
püléseken 41,9 ezer, a többi városban 42,8 ezer, az egyéb
A lakáspiaci tranzakciók éves növekedési üteme községekben pedig 7,3 ezer tranzakció valósulhatott meg
településtípusonként 2021 egészében. 2022 első negyedévében becslésünk
szerint 44,4 ezret tett ki a lakáspiaci tranzakciók száma,
% %
40 40 ami csak enyhe elmaradást jelent az előző év azonos idő-
30 30 szaki 45,1 ezres, – az új otthonteremtési kedvezmények
20 20
keresletnövelő hatásának köszönhetően – magasnak te-
10 10
0 0 kinthető tranzakciószámtól.
–10 –10
–20 –20 A tranzakciók száma Budapesten emelkedett a legna-
–30 –30 gyobb mértékben. 2022 első negyedévében becslésünk
2013. szept.
2014. szept.
2015. szept.
2016. szept.
2017. szept.
2018. szept.
2019. szept.
2020. szept.
2021. szept.
szerint a fővárosban 32,3 százalékot, a megyeszékhelye-

2013. már.
2014. már.
2015. már.
2016. már.
2017. már.
2018. már.
2019. már.
2020. már.
2021. már.
2022. már.
ken 5,5 százalékot, a falusi CSOK-ra jogosult települése-

ken 6,0 százalékot tett ki a tranzakciók számának éves
Budapest Megyeszékhelyek görgetett növekedési üteme, a többi városban és az
Városok Községek
Falusi CSOK települések egyéb községekben viszont stagnált az éves tranzakció-
szám (13. ábra). Az adásvételi dinamikák eltérő változá-
Megjegyzés: 12 havi görgetett növekedési ütemek.
saiban a bázishatások mellett az is szerepet játszhatott,
Forrás: NAV, MNB, lakáspiaci közvetítői adatbázis.
hogy a szigorodó kamatkörnyezet és a dinamikusan emel-
kedő lakásárak hatására megjelenő előrehozott kereslet
az egyes településtípusokon különböző mértékben ér-
vényesülhetett.
Az újlakások összes lakáspiaci tranzakción belüli ará-

nya 2021-ben országosan 7,4 százalék közelében ala-
kult. A vállalkozások által építtetett, újonnan átadott
lakások számának alakulásán alapuló becslésünk szerint
2020-ban jelentősen megemelkedett az újlakások aránya
a magánszemélyek lakásvásárlásain belül, így Budapes-
ten, vidéken és országosan rendre 24,6 százalékot, 7,7

14. ábra százalékot és 11,1 százalékot ért el (14. ábra). A 2020-ra

Az újlakás-tranzakciók aránya a budapesti és a vidéki becsült magas arányokat az magyarázza, hogy a végleges
tranzakciókon belül
adásvételi szerződések többségét az új építésű lakások
30
% %
30
átadása előtti fél évben kötik, és 2020 utolsó, illetve
25 25 2021 első negyedévében kiemelkedően sok, vállalkozók
20 20 által értékesítési céllal építtetett újlakás került átadásra.
15 15 A lakáspiaci tranzakciók melletti tényleges elköteleződés
10 10 időpontjának azonban az előszerződések megkötését te-
5 5 kinthetjük, vagyis az arányokban megmutatkozó növekvő
0 0 újlakás vásárlási kedv nem csupán 2020-ra koncentráló-
2012. IV.
2013. IV.
2014. IV.
2015. IV.
2016. IV.
2017. IV.
2018. IV.
2019. IV.
2020. IV.
2021. IV.
2012. II.
2013. II.
2014. II.
2015. II.
2016. II.
2017. II.
2018. II.
2019. II.
2020. II.
2021. II.
dott, hanem már a megelőző években megjelent. 2021-
ben az újlakás tranzakciók aránya lényegében a 2019-es
Budapest Vidék Országos szintre esett vissza, becslésünk szerint Budapesten 15,3
Megjegyzés: Négy negyedéves gördülő arányok. Csak a magánszemé- százalékot, vidéken 4,9 százalékot, országosan pedig 7,4
lyek vásárlásainak figyelembevételével. 2020 III. negyedévtől a vállal-
kozások által építtetett, újonnan átadott lakások számának alakulá-
százalékot tett ki.
sán alapuló becslés.
Forrás: NAV, KSH, MNB, lakáspiaci közvetítői adatbázis. A külföldi lakásvásárlók aránya tovább csökkent, így
érdemben elmarad a járvány előtti szinttől. A külföldi
15. ábra vásárlók aránya a hazai lakáspiacon a 2019-es 4,4 száza-
A külföldi vásárlók aránya a budapesti és a vidéki
lékról 2020-ban a járvány okozta megváltozott gazdasági
lakáspiacon
és társadalmi helyzetben 3,9 százalékra csökkent, 2021-
% % ben pedig már csupán 3,3 százalékot tett ki (15. ábra).
24 24
22 22
20 20 Amíg a budai hegyvidéki és az egyéb, városközponton
18 18 kívül eső budapesti kerületekben az elmúlt két évben lé-
16 16
14 14 nyegében megegyezett az országossal, addig a pesti bel-
12 2019. IV.: 12
10 29,3 10 ső kerületekben a 2019-es 22,1 százalékhoz képest már
8 8
6 6 2020-ban is mérsékeltebb, 15,5 százalékos volt a külföldi
4 4
2 2 vásárlók aránya. 2021-re pedig arányuk még tovább, 10,4
0 0
százalékra csökkent. A lakáspiaci tranzakciók közel 80
2016. IV.
2017. IV.
2018. IV.
2019. IV.
2020. IV.
2021. IV.
2016. III.
2017. III.
2018. III.
2019. III.
2020. III.
2021. III.
2016. II.
2017. II.
2018. II.
2019. II.
2020. II.
2021. II.
2016. I.
2017. I.
2018. I.
2019. I.
2020. I.
2021. I.
százalékát adó vidéki településeken ugyanezen időszak

alatt 3,3 százalékról 2,9 százalékra mérséklődött a vizsgált
Pesti belső Vidék
Budai hegyvidéki Országos arány. A külföldiek korábbi éveknél visszafogottabb keres-
Egyéb budapesti lete a pesti belső és a budai hegyvidéki kerületek magas
Megjegyzés: Budai hegyvidéki kerület: I., II., XII., Pesti belső kerület: V., értékeltségű piacain a befektetési motivációjú vásárlások
VI., VII., VIII., IX.
Forrás: NAV.
mérséklődésére utalhat.
16. ábra Minden lakóingatlantípus esetében csökkent az érté-

Lakóingatlanok medián értékesítési ideje Budapest és kesítéshez szükséges idő, a panellakásoké kiemelkedő
vidék, valamint ingatlantípus szerint megbontva mértékben. 2022 első negyedévében az egy évvel koráb-
Hónap Hónap bi 3,1 hónapról 2,7 hónapra mérséklődött a lakóingat-
6 6
lanok értékesítéséhez szükséges medián idő (16. ábra).
5 5
4 4 A legnagyobb mértékben a panellakások eladásához tipi-
3 3 kusan szükséges idő csökkent, vidéken 2,3-ról 1,6 hónap-
2 2 ra, Budapesten pedig 2,4-ről 1,7 hónapra. A családi házak
1 1 medián értékesítési ideje szintén mérséklődött, vidéken
0 0
és Budapesten egyaránt 0,3 hónappal. A társasházi laká-
2008. III.
2009. III.
2010. III.
2011. III.
2012. III.
2013. III.
2014. III.
2015. III.
2016. III.
2017. III.
2018. III.
2019. III.
2020. III.
2021. III.
2008. I.
2009. I.
2010. I.
2011. I.
2012. I.
2013. I.
2014. I.
2015. I.
2016. I.
2017. I.
2018. I.
2019. I.
2020. I.
2021. I.
2022. I.
sok medián értékesítési ideje az 50 négyzetméter alapte-

rület feletti kategóriában nagyobb mértékben csökkent,
Családi ház – vidék Többlakásos 50 m2< – vidék mint a kislakások esetében.
Többlakásos 50 m2> – vidék Panel – vidék
Családi ház – Bp. Többlakásos 50 m2< – Bp.
Többlakásos 50 m2> – Bp. Panel – Bp. 2022 első negyedévében vidéken és a fővárosban is
Megjegyzés: A hirdetés kezdetétől az adásvételig eltelt idő. Éves gör- történelmi alacsony szintre mérséklődött a tipikus al-
dülő átlagok.
ku mértéke. Az év eleji magas kereslettel és a kiugróan
Forrás: MNB, lakáspiaci közvetítői adatbázis.
gyors áremelkedéssel összhangban a medián piaci alku az

MAGYAR NEMZETI BANK
17. ábra előző negyedévhez képest Budapesten 2,8 százalékról 1,7

Medián alku a budapesti és vidéki lakáspiacon és az százalékra, vidéken pedig 3,8 százalékról 3,2 százalékra
irányár átlagos változtatása
mérséklődött, ami mindkét esetben az aktuális lakáspi-
% % aci ciklus legalacsonyabb értéke (17. ábra). A gyorsuló
7 7
6 6 lakásáremelkedés és az értékesítéshez szükséges idő
5 5
4 4
rövidülése mellett a hirdetők a kínálati árat is a 2021-
3 3 ben jellemzőnél kisebb mértékben csökkentették, így
2 2
1 1 Budapesten csupán 1,0 százalékkal, vidéken pedig 1,6
0 0 százalékkal lettek alacsonyabbak átlagosan az irányárak
–1 –1
–2 –2 a hirdetések ideje alatt.
–3 –3
–4 –4
–5
–6
–5
–6
2.4. FOLYAMATOSAN CSÖKKENŐ
KÍNÁLAT MELLETT GYORSUL
2009. III.
2010. III.
2011. III.
2012. III.
2013. III.
2014. III.
2015. III.
2016. III.
2017. III.
2018. III.
2019. III.
2020. III.
2021. III.
2009. I.
2010. I.
2011. I.
2012. I.
2013. I.
2014. I.
2015. I.
2016. I.
2017. I.
2018. I.
2019. I.
2020. I.
2021. I.
2022. I.
A BÉRLETI DÍJAK EMELKEDÉSE
Medián alku – Bp. Irányár átlagos változása – Bp.
Medián alku – vidék Irányár átlagos változása – vidék A megyeszékhelyeken és a fővárosban is jelentősen szű-
kült a szabad albérletek kínálata. Az ingatlan.com adatai
Megjegyzés: Alku: hány százalékkal alacsonyabb a tranzakciós ár az alapján a megyeszékhelyeken 2022. március végén 2,1
utolsó hirdetési árhoz képest. Irányár változása: hány százalékkal vál- ezer kiadó ingatlan volt a bérleti piacon, ami közel 39
tozott a hirdetési ár a hirdetés ideje alatt.
százalékos visszaesést jelent az előző év azonos idősza-
Forrás: MNB, lakáspiaci közvetítői adatbázis.
kához képest, és alig több mint fele a járvány előtti, 2020.
február végi szintnek (18. ábra). Budapesten 2021. év
18. ábra végére lecsengett a koronavírus-járvány magyarországi
Bérletre kínált egyedi hirdetések száma az ingatlan. megjelenése okozta, a hosszútávú bérleti kínálat szint-
com portálon az adott hónap utolsó napján, valamint
az albérletek iránti kereslet az adott hónapban jére bővítőleg ható sokk, a kiadásra kínált lakások szá-
ma azonban ezt követően is tovább csökkent. A fővárosi
Ezer darab Ezer darab bérleti kínálat az ingatlan.com portál adatai szerint így
20 200
18 180 2022. márciusban 5,9 ezer lakást tett ki, ami egyharma-
16 160
14 140 dos visszaesést jelent a járvány előtti szinthez képest.
12 120
10 100 A bérlés szempontjából legnépszerűbb területen, a bel-
8 80 ső pesti kerületekben ennél is nagyobb mértékben, 42
6 60
4 40 százalékkal esett vissza a kínálat ugyanezen időszak alatt.
2 20 Miközben a szabad albérletek jelentős része kiadásra ke-
0 0
rült, a kiadó lakások iránti keresletben nem mutatkozott
2020. szep.
2021. szep.
2020. már.
2021. már.
2022. már.
2020. máj.
2021. máj.
2020. nov.
2021. nov.
2020. aug.
2021. aug.
2020. dec.
2021. dec.
2020. ápr.
2021. ápr.
2020. feb.
2021. feb.
2022. feb.
2020. okt.
2021. okt.
2020. jún.
2021. jún.
2020. jan.
2021. jan.
2022. jan.
2020. júl.
2021. júl.
tartós visszaesés, az ingatlan.com portálon a telefonszám

felfedések és mobilapplikációból indított telefonhívások
Budapest egyéb száma 2022 első negyedévében lényegében megegyezett
Pesti belső kerületek a 2020 azonos időszakában tapasztalt szinttel. A bérleti
Megyeszékhelyek
Albérletek iránti kereslet (jobb tengely) keresletet az irodai munkavégzéshez való fokozatos vis�-
Megjegyzés: Kereslet: telefonszám felfedések száma és mobilappli- szatérés, így a lakóhely irodához való közelségének új-
kációból indított telefonhívások száma az ingatlan.com hirdetési por- bóli felértékelődése is támogathatja. A növekvő kereslet
tálon. Pesti belső kerületek: V., VI., VII., VIII., IX.
és a csökkenő kínálat eredőjeként továbbra is kitarthat
Forrás: Ingatlan.com.
a gyors áremelkedés a bérleti piacon.

19. ábra Gyorsult a bérleti díjak emelkedésének üteme. A kí-

Budapesti kerületcsoportok lakbérindexei az ingatlan. nálat fokozatos mérséklődésével párhuzamosan a 2021
com kínálatában szereplő kiadó lakáshirdetések
alapján (2015 = 100%) negyedik negyedévi 12,7 százalékról 2022 első negyed-
évében Budapesten 19,0 százalékra, országosan pedig
% %
170 170 13,1 százalékról 18,2 százalékra nőtt a kiadó lakások éves
160 160 drágulásának üteme a KSH-ingatlan.com lakbérindex
150 150
szerint (19. ábra). A fővárosban először haladta meg kis
140 140
130 130
mértékben a bérleti díjak szintje a korábbi, járvány előtti
120 120 csúcsát. Negyedéves alapon Budapesten 2,6 százalékról
110 110 7,4 százalékra, országosan 2,0 százalékról 6,9 százalékra
100 100 gyorsult a lakbérek emelkedésének üteme. Az egyes fő-
2016. szept.
2017. szept.
2018. szept.
2019. szept.
2020. szept.
2021. szept.
városi kerületcsoportokban hasonló mértékű, 5,9 és 8,4
2016. már.
2017. már.
2018. már.
2019. már.
2020. már.
2021. már.
2022. már.
százalék közötti volt a negyedéves drágulás mértéke az
első negyedévben.
Budai hegyvidéki kerület Pesti belső kerület
Budai egyéb kerület Pesti átmeneti kerület
Pesti külső kerület Aggregált országos index 2022 elején jelentős eltérések alakultak ki az egyes fő-
Megjegyzés: Budai hegyvidéki kerület: I., II., XII., Budai egyéb kerület: városi kerületcsoportok átlagos bérleti díjainak szintjé-
III., XI., XXII., Pesti belső kerület: V., VI., VII., VIII., IX., Pesti átmeneti
kerület: X., XIII., XIV., XIX., XX., Pesti külső kerület: IV., XV., XVI., XVII.,
ben. 2021. márciusban a jelentősen magasabb árfekvésű
XVIII., XXI., XXIII. budai hegyvidéki kerületeket leszámítva 130‒170 ezer
Forrás: KSH-Ingatlan.com. forint közötti sávban mozgott a budapesti kerületcsopor-
tok átlagos bérleti díjának szintje, az elmúlt év folyamán
20. ábra azonban szétnyílt az árolló az egyes kerületcsoportok
Átlagos bérleti díjak az ingatlan.com kínálatában között (20. ábra). A pesti belső kerületekben jelenleg
szereplő kiadó lakáshirdetések alapján átlagosan 284 ezer forintért lehet bérelni egy ingatlant,
ami egy év alatt rendkívüli mértékű, 114 ezer forintos
450 Ezer Ft Ezer Ft 450
drágulást jelent. Ugyanezen időszak alatt a budai egyéb,
392
400 400
a pesti átmeneti, valamint a pesti külső kerületek átlagos
352
323
350 350
318
bérleti díja rendre 220, 176 és 140 ezer forintot ért el,
280
284
300 300
sorrendben egyre mérsékeltebb, 67, 36 és 10 ezer forin-
250 250
222
tos emelkedésekkel. A megyeszékhelyeken egy év alatt

220
200
206
191
200 200
170
178
171
169
165
164
176
108 ezer forintról 125 ezer forintra emelkedett a bérletre

170
155
153
150
150
141
144
140
140
135
130
133
150 150
125
110
kínált lakások átlagos díja.

104
104
104
100 100
50 50
0 0
székhelyek
hegyvidéki
átmeneti
Országos
Megye-
egyéb
Budai
Budai
belső
külső
Pesti
Pesti
Pesti
2020. március
2020. szeptember
2021. március
2021. szeptember
2022. március
Megjegyzés: A csoportonkénti bérleti díjak az adott csoportba tartozó

kerületek átlagos bérleti díjának hirdetésszámmal súlyozott átlagos
értékei. Budai hegyvidéki kerület: I., II., XII., Budai egyéb kerület: III.,
XI., XXII., Pesti belső kerület: V., VI., VII., VIII., IX., Pesti átmeneti kerü-
let: X., XIII., XIV., XIX., XX., Pesti külső kerület: IV., XV., XVI., XVII., XVIII.,
XXI., XXIII.
Forrás: KSH-Ingatlan.com.

MAGYAR NEMZETI BANK
21. ábra 2.5. EURÓPÁBAN IS GYORSULT A REÁL

Reál lakásárak alakulása Európában ÁREMELKEDÉS, ÉS ROMLOTT
220
2015=100 %
30
A LAKHATÁS ELÉRHETŐSÉGE
200 25 2021 negyedik negyedévében érdemben a régiós átlag
180 20 fölé emelkedett a magyarországi éves reál lakásár-di-
160 15 namika. Amíg Magyarországon a lakások reálértéke már
a 2015-ös szintjének kétszeresét is meghaladta, addig
140 10
a visegrádi országok – Magyarországot nem tartalmazó
120 5 (V3) – átlagában 48 százalékos, az eurozónában pedig
100 0 csupán 27 százalékos inflációval korrigált, reál lakáspiaci
80 –5
felértékelődés volt tapasztalható a 2015 óta a legfris-
sebb adatok szerint (21. ábra). 2021 negyedik negyed-
60 –10
évében Magyarországon az előző év azonos időszaki
2020.IV.
2011 IV.
2012 IV.
2013 IV.
2014 IV.
2015 IV.
2016 IV.
2017 IV.
2018 IV.
2019 IV.
2021 IV.
2011 II.
2012 II.
2013 II.
2014 II.
2015 II.
2016 II.
2017 II.
2018 II.
2019 II.
2020 II.
2021 II.
5,9 százalékról 13,4 százalékra, a többi visegrádi ország
átlagában 6,0 százalékról 9,6 százalékra gyorsult a lakás-
Eurozóna év/év (jobb tengely) V3 átlag árak reál értelemben vett éves növekedési üteme, tehát
V3 átlag év/év (jobb tengely) Eurozóna
Magyarország év/év (jobb tengely) Magyarország a hazai lakáspiacon megfigyelhető felértékelődési nyo-
más ismét magasnak tekinthető a környező országokhoz
Forrás: BIS, MNB.
képest.
22. ábra Az európai fővárosok széles körében romlott a lakásvá-

Lakásár/jövedelem-mutató az európai fővárosokban
sárlás elérhetősége. Budapest egy évvel ezelőtt az ötödik
(2022 I. negyedév)
legkevésbé megfizethető főváros volt Európában, 2022
40
Év Év
4,0
első negyedévére egy helyezést javult a magyar főváros
35 3,5 pozíciója. Ugyanakkor Budapesten egy éve 15,3 évnyi,
30 3,0 idén áprilisban pedig már 16,2 évnyi országos átlagjöve-
25 2,5
20 2,0
delem volt szükséges egy 75 négyzetméteres lakóingatlan
15 1,5 megvásárlásához (22. ábra). Európai összehasonlításban
10 1,0 Budapesthez hasonló mértékben romlott a lakásvásárlás
5 0,5
0 0,0 elérhetősége, az európai fővárosok medián lakásár/jöve-
–5 –0,5 delem-mutatója 11,1 évről 12,3 évre emelkedett. A töb-
–10 –1,0 bi visegrádi ország fővárosában a budapestinél nagyobb
–15 –1,5
–20 –2,0 mértékben romlott az elérhetőség, így egy átlagos jöve-
–25 –2,5 delemmel rendelkező személy Prágában 24,5, Pozsony-
–30 –3,0
–35 –3,5
ban 23,1, Varsóban pedig 19,4 évnyi jövedelméből képes
megvásárolni egy átlagos árszintű, 75 négyzetméter alap-
Prága
Párizs
Pozsony
Varsó
Zágráb
Bukarest
Amszterdam
Reykjavík
Budapest
Szófia
Luxemburg
Athén
Bécs
Ljubljana
Vilnius
Lisszabon
Stockholm
Madrid
Berlin
Oslo
Róma
Helsinki
Koppenhága
Riga
Brüsszel
Nicosia
Tallinn
Dublin
területű ingatlant.
Éves változás (jobb tengely)

Lakásár/jövedelem
Megjegyzés: A jövedelmek ingatlanárakhoz viszonyított aránya
a városközponton kívüli átlagos ingatlanárak és az országos éves
nettó átlagkereset hányadosa. 75 négyzetméteres lakással számolva.
2021 és 2022 első negyedéve közötti változás. Budapest eltérő színnel.
Forrás: Eurostat, numbeo.com.

23. ábra Budapesten kis mértékben javult a lakhatás elérhető-

Bérleti díj/jövedelem-mutató az európai sége a bérleti piacon az elmúlt évben. A magyar fővá-
fővárosokban (2022 I. negyedév)
rosban egy tipikus 3 szobás, illetve 1 szobás lakás bérleti
% Százalékpont díja az átlagos magyarországi nettó fizetés rendre 72,8
150 15
és 40,9 százalékát teszi ki (23. ábra). Egy évvel ezelőtt
120 12
90 9
ezen mutatók értéke 73,5, illetve 43,2 százalék volt, te-
60 6 hát a jövedelmek emelkedése ellensúlyozni tudta a bér-
30 3 leti díjak növekedését. A többi visegrádi ország főváros-
0 0 ában is javult vagy változatlan maradt az elérhetőség,
–30 –3 de ezek továbbra is a legkevésbé megfizethető városok
–60 –6 közé tartoznak Európában: Prágában 47,3, Pozsonyban
–90 –9 53,6, Varsóban pedig 58,4 százalék a vizsgált bérleti díj/
–120 –12 jövedelem-mutató értéke 1 szobás lakás esetén. Hasonló
Varsó
Prága
Bukarest
Amszterdam
Szófia
Pozsony
Párizs
Róma
Athén
Reykjavík
Bécs
Lisszabon
Dublin
Madrid
Zágráb
Budapest
Koppenhága
Luxemburg
Ljubljana
Vilnius
Tallinn
Stockholm
Riga
Helsinki
Brüsszel
Berlin
Nicosia
Oslo képet kapunk a lakhatás elérhetőségéről, ha megvizsgál-
juk, hogy egy egyszobás lakás tipikus bérleti díjának átla-
gos keresetből való kifizetése után vásárlóerő-paritáson
Éves változás (1 szoba, jobb tengely) mennyi elkölthető jövedelme marad az adott bérlőnek.
Bérleti díj / jövedelem (3 szoba) Ez az érték Budapesten 837, Prágában 835, Varsóban
Bérleti díj / jövedelem (1 szoba)
674, Pozsonyban pedig 518 euró vásárlóerőparitáson
számolva. Ezzel szemben a német, a norvég és az izlandi
Megjegyzés: A bérleti díj jövedelmekhez viszonyított aránya egy tipi-
kus, városközponton kívül eső fővárosi albérlet és az országos havi fővárosban az 1800 eurót is meghaladja a lakbér levoná-
nettó átlagkereset hányadosa. 2021 és 2022 első negyedéve közötti sa után megmaradó jövedelem vásárlóereje.
változás. Budapest eltérő színnel.
Forrás: Eurostat, numbeo.com.
1. keretes írás
A hitelezés és lakáspiac élénkülésének kapcsolata, és az ESRB kapcsolódó figyelmeztetése
Magyarországon az elmúlt években tapasztalt ki- A nominális lakásárak és a háztartási hitelezés

emelkedő mértékű lakáspiaci drágulás a lakossági változása európai összehasonlításban
hitelállomány jelentős bővülésével társult. 2021-
Háztartási hitelállomány éves növeke-
ben az európai országok többségében a lakáspiac 20

dési üteme, 2021. december (%)
felívelő szakaszában tartózkodott, valamint az ház- BG HU

15
tartási hitelezés is élénk dinamika mellett folytató- LT CZ
dott. A lakásárak éves nominális növekedési üteme 10 MT SK LU
BE RO
az EU-tagországok túlnyomó részében 5 és 15 szá- LV EE
5 FI HR EU DE AT
zalék között szóródott, de az árak egy országban FR SI NL
IT EA PT PL
sem mérséklődtek. A magyar 18,5 százalékos éves DK
0 ES
lakásár dinamika 2021 harmadik negyedévében IE
Csehország és Litvánia mögött a harmadik legma- –5
gasabbnak számított, ezekben az országban rendre 0 4 8 12 16 20 24 28
Nominális lakásárak éves változása, 2021. IV. (%)
22,0 és 18,9 százalékos éves lakásár drágulás volt
mérhető. Az érdemi lakásár dinamika szinte mind- Megjegyzés: A sárga ellipszisek az ESRB-től 2022. februárban a lakás-
egyik európai országban a lakossági hitelállomány piac középtávú sérülékenységére vonatkozó ajánlást, a piros ellipszi-
sek a figyelmeztetést kapott országokat jelölik. Az ábrán Liechtenstein
jelentős bővülésével párosult. 2021. decemberben nem szerepel, de figyelmeztetést szintén kapott. Nominális lakásárak
mindössze egy európai országban, Írországban csök- éves változása: GR: 9,1%; CY: -5,3%. Háztartási hitelállomány éves
növekedési üteme: GR: -11,9%; CY: 0,8%.
kent a háztartási hitelállomány éves összevetésben,
Forrás: Eurostat, EKB, BIS, MNB.
amíg az EU-tagországokban átlagosan 5,9 százalé-
kos hitelállomány bővülés valósult meg. Magyar-
országon a 15,4 százalékos éves háztartási hitelállomány növekedés a legdinamikusabbnak számít EU össze-
hasonlításban, ugyanakkor ebben az európai összehasonlításban széleskörűnek számító fizetési moratórium

MAGYAR NEMZETI BANK
törlesztéseket visszafogó hatása is nagy szerepet játszott, valamint a GDP arányos háztartási eladósodottság
a második legalacsonyabb európai összehasonlításban. A kiemelkedő mértékű lakáspiaci drágulás és a hitelezés
jelentős élénkülése együtt ciklikus rendszerkockázatok kialakulásához vezethetnek, ami miatt a két piac közötti
kölcsönhatások és a kockázatok változásának vizsgálata kiemelten fontos.
Az Európai Rendszerkockázati Testület (European Systemic Risk Board, ESRB) 2022. februárban figyelmezte-
tésben részesítette Magyarországot a lakás- és hitelpiacon középtávon potenciálisan felépülő rendszerkoc-
kázatok miatt.4 Az ESRB az MNB 2021 szeptemberi adataira alapozva kiemelte, hogy Budapesten jelentős, 18
százalékot elérő túlértékeltség is mérhető volt a lakásárakban. A háztartási jelzáloghitel-állomány mindezek
mellett robusztus növekedést mutatott 2018 óta. Az ESRB szerint az elégtelen kínálat miatt a keresletet ösz-
tönző kormányzati támogatások és kedvezményes hitelek hozzájárulnak a háztartási hitelezés bővüléséhez és
összességében a középtávú sérülékenységek növekedéséhez.
Az ESRB szerint a jelenlegi hazai makroprudenciális szabályok részlegesen mérséklik a kockázatokat, kö-
zéptávra előretekintve ugyanakkor több javaslatot is megfogalmazott a testület. Az ESRB értékelése szerint
az MNB jelenleg életben lévő makroprudenciális szabályai, a JTM és HFM limitek mérséklik az ingatlanpiaci
sérülékenységeket, továbbá látható, hogy a bankok – felismerve a meghosszabbított moratórium miatti hi-
telkockázatok növekedését és követve az MNB ajánlását – egyes hiteleket már nagyobb kockázatot jelző,
ún. Stage 2 kategóriába soroltak. Értékelésük szerint a jelenlegi szabályozói keretrendszer részben megfelelő
a kockázatok kezelésére, amennyiben viszont a kockázatok középtávon fokozódnak, a JTM korlátok szigorítása
és futamidő limittel való kiegészítése, valamint tőkepuffer követelmények alkalmazása lehet indokolt az ESRB
szerint. Az elégséges kínálathoz szükséges támogató szabályozói környezet és a megfelelő jogi szabályozással
támogatott bérleti piac megteremtése emellett értékelésük szerint enyhíthetné a nyomást a lakásárakon és
a hitelpiaci keresleten.
Elemzésünk szerint a hitelezés jelenlegi élénkülése és a lakáspiaci drágulás között nem mérhető szoros kap-
csolat. A lakás- és hitelpiaci folyamatokat járásonként vizsgálva felmértük a hitelpiaci kockázatok növekedése
és a lakáspiaci drágulás közötti kapcsolat szorosságát. A magyarországi járásokat két részre, egy magasabb
(2016 és 2021 között 70 százalékot meghaladó növekedés az átlagos négyzetméterárban) és egy alacsonyabb
lakáspiaci drágulással érintett csoportra osztva nem láthatóak a hitelpiaci kockázatosságot megragadó mu-
tatókban egyértelmű jelei annak, hogy a lakásárak növekedését a kockázatvállalás növekedése kísérte volna.
A magasabb négyzetméterár változással érintett
járásokban az új kihelyezésű lakáshitelek medián A medián négyzetméterár változása 2016-2021 között
JTM értéke mindössze néhány százalékponttal ma- és a medián JTM 2021. III. negyedévében járásonként
gasabb az alacsonyabb drágulással érintett terüle-
34
teken kihelyezett hitelekéhez képest. A medián hi-
telfedezeti mutató ráadásul alacsonyabb a nagyobb
törlesztőrészlet 2021. III. (%)
32
A medián jövedelemarányos
drágulással érintett területeken. A medián négyzet- 30

méterárak változása és a medián JTM szintje között 28
emellett csak gyenge, 29 százalékos korrelációt ta- 26
láltunk a magyarországi járások szintjén. Az e mö-
24
gött meghúzódó ok okozati összefüggés ráadásul
nem egyértelmű. Egyrészt lehetséges, hogy a na- 22
gyobb jövedelem oldali kifeszítettség (magasabb 20
–50 0 50 100 150 200
JTM) járult hozzá valamelyest a lakásárak mere-
A medián négyzetméterár változása 2016-2021 (%)
dekebb emelkedéséhez. Másrészt elképzelhető,
hogy a nagyobb drágulás következtében kerültek
Forrás: MNB.
kifeszítettebb jövedelmi helyzetbe a hitelfelvevők.
Forrás: https://www.esrb.europa.eu/news/pr/date/2022/html/esrb.pr220211~9393d5e991.en.html
4

3. Újlakás-kínálat
2021-ben az EU-tagországok között Magyarországon emelkedtek a lakásépítési költségek a legnagyobb mértékben, közel 16
százalékkal. A háború következtében ismét emelkedni kezdtek a nyersanyag- és energiaárak, valamint az ellátási láncokat
érintő problémák is fokozódtak, ami a vállalati költségek növekedését eredményezi. Előretekintve további áremelkedés
várható, és a háború miatti bizonytalanság következtében az építőipari kereslet is mérséklődhet. Kínálati oldalról az épí-
tőipar teljesítményét elsősorban a munkaerő- és alapanyaghiány korlátozza.
2021-ben mintegy 20 ezer új építésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt, ami a kínálat jelentős, 29,5 szá-
zalékos visszaesését eredményezte a 2020-hoz képest. Az átadott új építésű lakások számának csökkenése 2022 első
negyedévében is folytatódott. A hazai lakásállomány éves megújulási aránya 0,4 százalékkal az európai mezőny utolsó
negyedében helyezkedik el. A lakásépítések visszaesésében elsősorban az energetikai szabályok várható szigorítása miatt
2020-ra előrehozott, nagyszámú családi házas építkezés játszott szerepet. A vidéki természetes személyek által építtetett
lakóingatlanok száma 2021-ben 48,7 százalékkal csökkent éves összevetésben. A kiadott új lakásépítési engedélyek száma
ugyanakkor 32,7 százalékkal bővült az év során, ami vélhetően főként az ideiglenesen, a 2022 év végéig építési engedélyt
szerzett épületek esetén ismételten bevezetett kedvezményes lakásáfának köszönhető.
2022 első negyedévében a fejlesztés és értékesítés alatt álló budapesti új társasházi lakóingatlan projektek lakásszáma
nőtt éves összevetésben, ugyanakkor a kibővített otthonteremtési intézkedések és az NHP Zöld Otthon Program hatására
megnövekedett kereslet a fővárosi újlakás-kínálat szűkösségét eredményezte, és az elérhető szabad lakások száma 27
százalékkal mérséklődött éves szinten. A fővárosban fejlesztés alatt álló lakások több mint felénél már megkezdődött
a kivitelezés, ugyanakkor több mint fele csúszásban van az eredetileg bejelentett átadáshoz képest, 37 százalékuknál egy
évnél is nagyobb csúszás várható. A vidéki lakásfejlesztések jellemzően a megyeszékhelyeken és a Balatonnál koncentrá-
lódnak. A vizsgált negyedévben az eladásra kínált budapesti lakások 41 százalékát árazták át, amely döntő többségében
áremelést takart.
24. ábra 3.1. EMELKEDŐ KÖLTSÉGEK ÉS

Az építőipari termelést gátló tényezők ALAPANYAGHIÁNY JELLEMZI AZ
% % ÉPÍTŐIPART
80 80
70 70 Az építőipari vállalatok teljesítményét elsősorban
60 60 a munkaerőhiány és alapanyaghiány korlátozza. Az év
50 50
elején a megkérdezett cégek kevesebb mint harma-
da számolt be arról, hogy teljesítményét visszafogja az
40 40
alapanyagok hiánya. Az orosz-ukrán háború kitörését
30 30 követően azonban ismét jelentős mértékben emelkedni
20 20 kezdtek a nyersanyagárak, aminek a hatásai már megje-
10 10 lentek a márciusi adatokban. A vállalatok 40 százaléka
0
tapasztalt alapanyaghiányt (24. ábra). A nyersanyagok
0
drágulása mellett a cégeket az energiaárak növekedé-
2010. márc.
2011. márc.
2012. márc.
2013. márc.
2014. márc.
2015. márc.
2016. márc.
2017. márc.
2018. márc.
2019. márc.
2020. márc.
2021. márc.
2022. márc.
se is sújtja, ami szintén hozzájárul a vállalati költségek

emelkedéséhez. A fennálló szűk keresztmetszetek mellett
további problémát okozhat előretekintve, ha a gyorsuló
Elégtelen kereslet Alapanyag- és felszereléshiány
Munkaerőhiány Pénzügyi korlátok infláció és a háború okozta bizonytalanság miatt a keres-
let is mérséklődik.
Megjegyzés: Szezonálisan igazított adatok.
Forrás: Európai Bizottság.

MAGYAR NEMZETI BANK
25. ábra Az építőiparban foglalkoztatottak száma már megha-

Az építőiparban foglalkoztatottak száma ladja a 2008-as válság előtti csúcsot. A 2008/2009-es
Ezer fő % válságot követően az építőiparban dolgozók jelentős há-
425 75
nyada külföldön vállalt munkát, ami az elmúlt években
380 60 hozzájárult az építőipar munkaerőpiaci kapacitásainak
335 45 emelkedő szűkösségéhez. 2020-ban a járvány hatására
290 30
a szakemberek egy része hazatért és a külföldön dolgozók
száma tovább csökkent 2021 második felében is, ami hoz-
245 15
zájárulhatott a belföldön foglalkoztatottak létszámának
200 0 növekedéséhez (25. ábra).
2001. IV.
2002. IV.
2003. IV.
2004. IV.
2005. IV.
2006. IV.
2007. IV.
2008. IV.
2009. IV.
2010. IV.
2011. IV.
2012. IV.
2013. IV.
2014. IV.
2015. IV.
2016. IV.
2017. IV.
2018. IV.
2019. IV.
2020. IV.
2021. IV.
A KSH adatai alapján tovább folytatódott a lakásépítési
Építőiparban foglalkoztatottak – külföld* költségek emelkedése. Az anyagköltség több mint 20 szá-
Építőiparban foglalkoztatottak – belföld zalékkal növekedett a negyedik negyedévben az előző év
Munkaerőhiány mint termelést korlátozó tényező (jobb tengely)
azonos időszakához képest (26. ábra). Az építőipari mun-
Megjegyzés: * A hazai háztartással rendelkező munkavállalók alapján.
kaerőköltség szintén jelentős mértékben, 10,1 százalékkal
Forrás: KSH, MNB, Európai Bizottság.
emelkedett. Előretekintve az építőiparban az otthonte-
remtési intézkedések továbbra is támogatják a keresle-
26. ábra tet, ugyanakkor a nyersanyag- és energiaárak növekedése
A lakásépítési költségek és a nominális lakásárak éves negatív hatást gyakorolhat az ágazat teljesítményére.
változása
25
% %
25 Az építőipari árak emelkedéséhez globális és hazai
20 20 hatások egyaránt hozzájárulnak. 2021-ben Magyaror-
15 15 szágon növekedtek a legnagyobb mértékben – közel 16
10 10
5 5 százalékkal – a lakásépítési költségek az EU-ban 2020-
0 0 hoz viszonyítva (27. ábra). Az EU 27 tagországában és
–5 –5
–10 –10 az eurozónában is átlagosan 6,3 százalékkal drágult a la-
kásépítés. Az építési költségek hazai növekedése mögött
2013. IV.
2014. IV.
2015. IV.
2016. IV.
2017. IV.
2018. IV.
2019. IV.
2020. IV.
2021. IV.
2013. II.
2014. II.
2015. II.
2016. II.
2017. II.
2018. II.
2019. II.
2020. II.
a globális áremelkedés mellett országspecifikus tényezők

is állnak. 2016-tól egyre inkább kínálati korlátok (munka-
Nominális MNB lakásárindex Építési költség index
Munkaerőköltség Anyagköltség erő, alapanyag) akadályozták a termelést az ágazatban.
A részben az állami beruházásoknak és az otthonterem-
Forrás: KSH.
tési intézkedéseknek tulajdonítható keresletélénküléssel
a kínálat nem tudott lépést tartani, így az árak emelkedni
27. ábra kezdtek. A túlzott mértékű áremelkedés elkerülése érde-
A lakásépítési költségek éves változása az EU kében piaci szereplők szerint fontos a versenyképesség
tagországaiban 2021-ben
és a kínálati fejlesztések előmozdítása (2. keretes írás).
18
% %
18 Az orosz-ukrán háború az építőipari költségek további nö-
16 16 vekedését eredményezi, elsősorban az érintett országok
14 14
12 12 egyes alapanyagok világpiaci exportján belül lévő magas
10 10 részesedésük, és emiatt az anyagköltség emelkedésének
8 8
6 6
következtében.
4 4
2 2
0 0
Magyarország
Bulgária
Szlovénia
Ausztria
Észtország
Románia
Horvátország
Németország
Spanyolország
Csehország
Lettország
Litvánia
Ciprus
EU
EA
Svédország
Írország
Málta
Portugália
Franciaország
Görögország
Lengyelország
Finnország
Luxemburg
Dánia
Olaszország
Belgium
Szlovákia
Hollandia
Megjegyzés: Ahol 2021-re nem állnak rendelkezésre éves adatok, ott

a rendelkezésre álló negyedéves adatok átlaga alapján.
Forrás: Eurostat.

Újlakás-kínálat
2. keretes írás
A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) 2022. tavaszi lakáspiaci szekció ülésének főbb üzenetei
A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület 2022. áprilisi ülésén a lakáspiac aktuális helyzetét és folyamatait
vitatta meg. A Testület kiemelten foglalkozott a lakásfejlesztések helyzetével, az építési költségek alakulásával,
és a finanszírozási kilátásokkal.
Lakásfejlesztések
A LITT ülésen résztvevő szakemberek szerint az otthonteremtés és a lakásépítések fenntartása szempontjából

fontos a szabályozói környezet kiszámíthatósága és stabilitása. E kiszámíthatósághoz a családpolitika régebb
óta meglevő eszközei – mint például a CSOK – hozzájárultak, azonban több tényező is van, amelyek bizony-
talanságot jelentenek mind a végfelhasználók, mind a fejlesztők számára. Ezek az új lakások értékesítésére
vonatkozó áfamérték, a rozsdaövezeti szabályozás és a hitelprogramok kapcsán megfigyelhető bizonytalansá-
gok. A piaci szakemberek szerint a kedvezményes áfamérték további fenntartásának, a rozsdaövezeti státusz
elbírálás transzparensebbé tételének, valamint a támogatott hitelprogramok fenntartásának fontos szerepe
lenne a kereslet és kínálat szempontjából is. Az új lakások iránti keresletet egyelőre magasan tartják a lakos-
sági megtakarítások és az inflációtól való félelem, de a szakemberek szerint, amennyiben a keresleti oldalt
élénkítő intézkedések (kedvezményes áfa, kedvező hitellehetőségek, családtámogatások) kivezetésre kerülnek,
az elinduló újlakás-fejlesztésekben jelentős – egyes szereplők szerint akár 50 százalékos – csökkenésre lehet
számítani a következő egy évben.
A használatbavételi engedélyeket tekintve az elmúlt negyedévekben a családiház-építések száma jelentősen

megemelkedett, amit két szabályozási tényező is befolyásolt. Egyrészt az aktuális szabályozás szerint 2022. június
30. után már csak közel nulla energiaigény kritériumait teljesítő lakóház kaphat használatbavételi engedélyt,
másrészt pedig az NHP Zöld Otthon Program által kínált kedvezményes finanszírozási lehetőséget is sokan
igyekeztek kihasználni. Ez előrehozott keresletet jelent, ugyanakkor a szigorúbb energetikai követelmények
hatályba lépésével és az egyes szabályozások, mint például az átmeneti kedvezményes lakásáfa okozta bizony-
talanságok következtében csökkenhet az elinduló építkezések száma, ami a 2023‒2024-es átadási számokban
mutatkozhat majd meg.
Az infláció, az ellátási láncok nehézségei és az emelkedő kamatok a lakásvásárlás elérhetőségének romlásá-

hoz vezetnek, a lakáspiacról kiárazódó vevőknek pedig a bérlés jelenthet lakhatási megoldás. Nyugat-Európa
országai több évtizedes múltra visszatekintő intézményi bérlakáspiaccal rendelkeznek, amelynek kialakulása
Lengyelországban is elindult skandináv és német befektetők megjelenésének eredményeképpen. A lengyel
példa azt mutatja, hogy a nagy volumenben vásárló intézményi befektetők megjelenése az újlakás-kínálat
egy jelentős részét elvonja ugyan a bérlakáspiacról, de az értékesítés mellett új kínálat jelenik meg az alterna-
tív lakhatást elősegítő bérleti piacon. Nemzetközi példák alapján a bérlakásprogramokat önerőprogramokkal
kombinálják, amely a saját lakástulajdon későbbi megvásárlásához szükséges önerő összegyűjtését segíti elő.
Az intézményi lakásbefektetéseket hosszú távú, alacsony amortizációjú hitelekből finanszírozzák a befektetők,
az ilyen feltételek melletti finanszírozási kínálat jelenleg nem áll rendelkezésre Magyarországon.
A lakásfejlesztők számára nagy kockázatot jelent az építőanyagárak növekedése, amelynek hatására voltak
példák a fejlesztések elhalasztására. Erre olyan elhelyezkedésű projektek esetében került sor, ahol a költségek
emelkedését kevésbé lehet érvényesíteni a lakásárakban. A szakemberek várakozása, hogy egyre több esetben
fordulhat elő a fejlesztések elindításának elhalasztása, mert a növekvő építőanyagárak mellett az építőanyag-
hiány is megjelent a hazai piacon, amihez az orosz-ukrán háború, illetve az áremelkedés által kiváltott készle-
tezési magatartás is hozzájárult. Amellett, hogy olyan kulcsfontosságú építőanyagokhoz, mint a betonacél és
a cement nagyon nehéz hozzájutni, a közműkapacitások rendelkezésre állásában is tapasztalnak fennakadást
a piaci szereplők. Az új lakások árazását a költségoldali folyamatok vezérlik és kevésbé a piaci verseny ered-
ményeként alakulnak ki az árak. Az áremelkedés hatására várhatóan csökkenő kereslettel kell számolni, és az

MAGYAR NEMZETI BANK
anyagellátási problémák, valamint a folyamatos költségemelkedés hatására a kínálat is csökkeni fog, de a kiala-
kuló új egyensúlyi helyzetben sem várható árcsökkenés az új lakások piacán. Az általánosan (ideértve a használt
lakások piacát is) magas lakásárakkal kapcsolatban elhangzott, hogy az árszint alakulásában az új lakások ára
nem játszik jelentős szerepet, ezek az újlakás-tranzakciók az összes adásvétel mintegy 15 százalékát teszik ki
országosan. Ugyanakkor a használt lakások árának emelkedésében is szerepet játszik a szűk kínálat, mivel az
elmúlt 10 évben kevés lakás épült, ezért a jó állapotú, használt, újszerű lakásokból kevés eladó van a piacon.
Finanszírozás
A kereskedelmiingatlan-piac keresleti oldalát érintő bizonytalanságok miatt, finanszírozási szempontból az iroda,

szálloda és kiskereskedelmi fejlesztések kevésbé lehetnek vonzóak a bankok számára 2022-ben. A lakossági
megtakarításoknak köszönhetően az új lakások iránti igény még fennmarad, így finanszírozási szempontból
a lakásfejlesztések maradhatnak leginkább az intézmények fókuszában a korábbi időszakoknál óvatosabb meg-
közelítéssel. Ugyanakkor az építőanyagárak emelkedése ebben a szegmensben is jelentős kockázatot hordoz.
A fejlesztési nehézségek hatására jellemző, hogy a bankokhoz beérkező lakásprojekt-hitelkérelmek száma
jelentősen lecsökkent, és a folyamatban lévő hitelkérelmek alapjául szolgáló tervek is felülvizsgálatra szorulnak.
A projekthitel-felvétel mellett megvalósuló fejlesztések az emelkedő hitelkamatok miatt jelentős költségemel-

kedéssel szembesülnek, miközben – az MNB ajánlásával összhangban – a fogyasztóvédelmi szempontok szem
előtt tartásával a vevői befizetések nem kerülnek felhasználásra. Ezzel szemben a projekthitel nélküli fejlesz-
tések egy szabályozatlan területet jelentenek, ezek esetén a fejlesztők a vevői befizetéseket is felhasználva
és kockáztatva indíthatják el az építkezéseket egy turbulens építőanyag-piaci környezetben. A piaci szereplők
szerint ez utóbbi fejlesztések fogyasztóvédelmi szempontból magasabb kockázatot hordoznak a bankok által
ellenőrzött projektekhez képest, ezért ezeknél szabályozói beavatkozásra lehet szükség.
Az újlakás-kínálat fenntartása az építőipari kapacitások megmaradása érdekében is szükséges, erre pedig jó

eszköznek bizonyult az MNB Zöld Otthon Programja, amelynek folytatását megemelt kamatkondíció mellett
is üdvözölnék a szakemberek.
28. ábra 3.2. 2021-BEN JELENTŐSEN

Az átadott új építésű lakások száma elhelyezkedés és
építtető szerinti bontásban
VISSZAESETT AZ ÚJLAKÁS-KÍNÁLAT
Ezer darab Ezer darab 2021-ben jelentősen csökkent a felépített új lakások
16 16
14 14 száma. 2021-ben összesen 19,9 ezer új építésű lakóin-
12 12 gatlan kapott használatbavételi engedélyt, ami jelentős,
10 10 29,5 százalékos visszaesés a 2020-as 28,2 ezer felépült
8 8 új lakáshoz képest (28. ábra). A legnagyobb mértékben
6 6
a vidéki természetes személyek által építtetett lakó-
4 4
2 2
ingatlanok (többnyire családi házak) száma csökkent,
0 0 éves összevetésben mintegy 48,7 százalékkal. Vidéken
2007. III.
2008. III.
2009. III.
2010. III.
2011. III.
2012. III.
2013. III.
2014. III.
2015. III.
2016. III.
2017. III.
2018. III.
2019. III.
2020. III.
2021. III.
ugyanakkor a vállalkozók által többnyire értékesítési céllal

2007. I.
2008. I.
2009. I.
2010. I.
2011. I.
2012. I.
2013. I.
2014. I.
2015. I.
2016. I.
2017. I.
2018. I.
2019. I.
2020. I.
2021. I.
2022. I.
épített lakások száma is csökkent, 2020-hoz képest 31,1

Vidék, természetes személy és egyéb százalékkal. Budapesten, ahol a vállalkozói lakásépítések
Vidék, vállalkozás
Budapest, természetes személy és egyéb dominálnak, 11,0 százalékkal nőtt 2021-ben a felépített
Budapest, vállalkozás új lakások száma. Ez a bővülés ugyanakkor az eredetileg
Kiadott építési engedélyek száma országosan
2020. év végére tervezett átadások év elejére történő
Forrás: KSH.
átcsúszásával magyarázható. A harmadik és negyedik
negyedévben éves összevetésben már jelentősen csök-
kent Budapesten is az átadott új építésű lakások száma.

Újlakás-kínálat
29. ábra Az átadott új lakások 2021-es visszaesését az energeti-

A kiadott lakásépítési engedélyek lakásszáma és az kai szabályok szigorítására vonatkozó várakozások miatti
éves növekedési üteme településtípusonként
2020-ra előrehozott nagy számú családi házas építkezés
12,0
Ezer darab %
400
okozta. 2022 első negyedévében folytatódott az átadott
10,8
9,6
360
320
új építésű lakások számának csökkenése, éves összeve-
8,4
7,2
280
240
tésben számuk 26,4 százalékkal mérséklődött.
6,0 200
4,8 160
3,6
2,4
120
80
Az ideiglenesen bevezetett kedvezményes lakásáfának
1,2
0,0
40
0
köszönhetően bővült a kiadott lakásépítési engedé-
–40
–80 lyek száma. 2021-ben összesen 29,9 ezer új lakásépí-
tési engedélyt adtak ki, ami érdemi, 32,7 százalékos
2016. I.
2017. I.
2018. I.
2019. I.
2020. I.
2021. I.
2022. I.
2016. I.
2017. I.
2018. I.
2019. I.
2020. I.
2021. I.
2022. I.
2016. I.
2017. I.
2018. I.
2019. I.
2020. I.
2021. I.
2022. I.
2016. I.
2017. I.
2018. I.
2019. I.
2020. I.
2021. I.
2022. I.
2016. I.
2017. I.
2018. I.
2019. I.
2020. I.
2021. I.
2022. I.
bővülésnek felel meg az előző évhez képest (29. ábra).
Országosan Budapest Megyei jogú Többi város Községek Az építési engedélyek száma 2022 első negyedévében
város
A kiadott lakásépítési engedélyek száma
is bővült, éves összevetésben 15,2 százalékkal. A la-
A kiadott lakásépítési engedélyek éves növekedési üteme (jobb tengely) kásépítési engedélyek növekedésének elsődleges oka,
Forrás: KSH. hogy 2021-től ideiglenesen két évig ismét bevezetésre
került a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs új lakások
értékesítésére. Az aktuális szabály szerint 2026-ig lehet
30. ábra
A lakásállomány éves megújulási aránya és az ezer a kedvezményes áfakulccsal értékesíteni azokat az új
főre jutó lakásépítés Európában lakásokat, amelyek építési engedélyét 2022. év végéig
megszerezték. Az egyes településtípusokat tekintve azt
% Db lakás/ezer fő
1,6 8 láthatjuk, hogy 2021-ben Budapesten 13,6 százalékkal
1,4 7 csökkent a kiadott építési engedélyek száma, a vidéki te-
1,2 6 lepüléseken viszont mindenhol jelentős bővülés látszik
1,0 5
a lakásépítési kedvet tekintve. A megyei jogú városokban
0,8 4
0,6 3
34,6 százalékkal, a többi városban 58,4 százalékkal, a köz-
0,4 2 ségekben pedig 55,2 százalékkal nőtt a kiadott új építési
0,2 1 engedélyek száma.
0,0 0
Lengyelország
Ausztria
Norvégia
Németország
Horvátország
Magyarország
Finnország
Dánia
Belgium
Svájc
Svédország
Írország
Szlovákia
Ciprus
Észtország
Románia
Egyesült Királyság
Litvánia
Csehország
Bulgária
Görögország
Lettország
Szlovénia
Portugália
Olaszország
Hollandia
A hazai lakásállomány éves megújulási aránya az euró-

pai mezőny utolsó negyedében helyezkedik el. 2021-
ben 19,9 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt
Magyarországon, amely a hazai lakásállomány 0,4 szá-
A lakásállomány megújulási aránya zalékának felel meg, népességarányosan vizsgálva pedig
Ezer lakosra jutó lakásépítés (jobb tengely) ezer lakosra két használatba vett lakás jutott (30. ábra).
E lakásépítési szint európai összevetésben meglehetősen
Megjegyzés: Az adatok vonatkozási éve Ciprus, az Egyesült Királyság
és Svájc esetében 2019, Ausztria, Belgium, Horvátország, Németor- alacsony, a lakásépítési rangsor utolsó negyedében he-
szág, Olaszország, Svédország és Szlovénia esetében 2020, a többi lyezkedik el Magyarország. A lakásállomány arányában
ország esetében 2021.
a hatodik, ezer lakosra vetítve pedig a negyedik legala-
Forrás: EKB, nemzeti statisztikai hivatalok, MNB.
csonyabb a megépült lakások száma. Az állományarányos
rangsor elején Lengyelország szerepel, ahol 2021-ben
a lakásállomány 1,56 százalékának megfelelő számú la-
kás épült, de 1 százalék feletti arányok mérhetők még
Ausztriában, a skandináv országokban, Belgiumban és
Svájcban. Népességarányosan hasonló a kép, a rangsor
elején Ausztria szerepel, ezer lakosra vetítve 7,65 lakás
épült 2020-ban, amelyet a skandináv országok (4,9–6,8
lakás/ezer lakos), Lengyelország (6,2 lakás/ezer lakos),
Svájc (5,62 lakás/ezer lakos) és Belgium (4,76 lakás/ezer
lakos) követnek.

MAGYAR NEMZETI BANK
31. ábra 3.3. A FŐVÁROSI LAKÁSFEJLESZTÉSI

A lakásprojektek hitelezési feltételei és a kereslet
alakulása
AKTIVITÁS NEM TUD LÉPÉST TARTANI
A MAGAS KERESLETTEL
% %
100 100
A bankok szigorítottak a lakóingatlan-projekthitelek fel-
Enyhítés / Szigorítás /
80 80
erősebb
kereslet
60 60
40 40
tételein, egyúttal a hitelkereslet csökkenését tapasztal-
20 20 ták. A Hitelezési felmérésre5 adott válaszok alapján 2022
0 0
–20 –20 első negyedévében a bankok nettó értelemben vett 53
gyengébb
kereslet
–40 –40 százaléka szigorított a lakásprojektek finanszírozási felté-

–60 –60
–80 –80 telein iparág-specifikus problémákra és a kockázatokkal
–100 –100
szembeni csökkenő toleranciára hivatkozva. 2022 máso-
2013. I.
III.
2014. I.
III.
2015. I.
III.
2016. I.
III.
2017. I.
III.
2018. I.
III.
2019. I.
III.
2020. I.
III.
2021. I.
III.
2022. I.
2022. II-III. (e.)
dik és harmadik negyedévére előretekintve további szi-
gorítást helyezett kilátásba a bankok nettó 65 százaléka
a szektort érintő problémák (emelkedő finanszírozási és
Lakásprojekt - hitelfeltételek kivitelezési költségek, kedvezményes áfa és otthonterem-
Lakásprojekt - hitelkereslet
tési támogatások várható kifutása) kapcsán (31. ábra).
Megjegyzés: A nettó arány a szigorítók és enyhítők, illetve az erősebb 2022 első negyedévében a válaszadó intézmények nettó
és gyengébb keresletet jelző bankok különbsége piaci részesedéssel értelemben vett 53 százaléka a hitelkereslet csökkenésé-
súlyozva.
ről számolt be a lakásprojektek kapcsán, amelyben döntő
Forrás: MNB, a bankok válaszai alapján.
többségük szerint a kamatkörnyezet emelkedése játszott
szerepet, és ugyanezen tényező miatt a következő fél év-
32. ábra ben további keresletcsökkenésre számít a megkérdezett
A Budapesten fejlesztés és értékesítés alatt álló új bankok nettó 72 százaléka.
projektek lakásainak elérhetősége és az új
bejelentések lakásszáma
Jelentősen visszaesett a fővárosi még szabad új lakások
Darab Darab
25 000 9 000 száma. A fejlesztés és értékesítés alatt álló budapesti új
20 000 7 200 társasházi projektek száma 15 százalékos éves bővülést
15 000 5 400
10 000 3 600
követően 15,2 ezerre nőtt 2022 első negyedévének vé-
5 000 1 800 gére (32. ábra). A piacra került lakások számának növeke-
0 0 désében a kedvezményes, 5 százalékos lakásáfa 2021-től
2016. IV.
2017. IV.
2018. IV.
2019. IV.
2020. IV.
2021. IV.
2016. III.
2017. III.
2018. III.
2019. III.
2020. III.
2021. III.
2016. II.
2017. II.
2018. II.
2019. II.
2020. II.
2021. II.
érvényes ismételt bevezetése is jelentős szerepet játsz-

2016. I.
2017. I.
2018. I.
2019. I.
2020. I.
2021. I.
2022. I.
hatott. Ugyanakkor a fővárosi újlakáskínálat szűkösségét

Tervezett és már eladott lakások száma mutatja, hogy március végére a még elérhető szabad la-
Építés alatt álló eladott lakások száma
Tervezett szabad lakások száma kások száma 27 százalékos éves mérséklődést követően
Építés alatt álló szabad lakások száma 4901 lakásra csökkent, ugyanis a magas kereslet kapcsán
Befejezett szabad lakások száma
Újonnan bejelentett projektekben lévő megvalósuló adásvételek számával az újonnan piacra ke-
lakások száma - Bp (jobb tengely)
rülő lakások száma nem tudott lépést tartani. A vizsgált
Megjegyzés: A budapesti, legalább 4 lakásos újlakás-projektek alap- negyedévben Budapesten 2451 lakás értékesítése mellett
ján.
1400 lakás került újonnan meghirdetésre, ami 32 száza-
Forrás: ELTINGA–Budapesti Lakáspiaci Riport.
lékkal elmarad az előző év azonos időszakában piacra
került lakások számától.
5
A z MNB első negyedéves Hitelezési felmérésére a banki hitelezési vezetők 2022. április 1. és 20. között válaszoltak, így a megváltozott piaci
körülményeket már számításba vették.

Újlakás-kínálat
33. ábra A fővárosi fejlesztési aktivitás 2021 óta alacsonyabb

Budapesti fejlesztés alatt álló társasházi szinten stagnál. 2022 első negyedévében összesen 35,5
lakásállomány
ezer lakás volt fejlesztés alatt Budapesten, melyek közül
Darab Darab 14 ezer lakás még csak tervasztalon létezik, 20 ezer lakás
50 000 50 000
esetében pedig már zajlik a kivitelezés. A fejlesztés alatt
40 000 40 000 lévő lakások felénél még nem kezdődött meg az érté-
30 000 30 000 kesítés, azonban a negyedév során a lakások egyre na-
gyobb részénél indult meg a kivitelezés, így a közeljövő-
20 000 20 000
ben mintegy 5 ezer lakás megjelenése várható a piacon.
10 000 10 000 (33. ábra). Az épülő és elkészült budapesti projektekben
0 0 a lakások rendre 74 és 90 százalékát kínálták eladásra
2019. IV.
2021. IV.
2022 első negyedévében, a tervasztalon létező lakások
2019. III.
2021. III.
2020.IV.
2020.III.
2021. II.
2020.II.
2020. I.
2021. I.
2022. I.
esetében azonban csupán 7 százalékuk volt megvásárol-
Használatbavételi eng. ejárás megkezdve ható. Az épülő és tervasztalról elérhető lakások esetében
Építkezés folyamatban jellemző az ütemezett értékesítés annak érdekében, hogy
Terv építési engedéllyel
Terv építési engedély nélkül
a fejlesztők kontrollálni tudják az egyre nehezebben ki-
Használatbavételi eng. ejárás megkezdve (BLR) számítható kivitelezési költségeket.
Építkezés folyamatban (BLR)
Terv építési engedéllyel (BLR)
Terv építési engedély nélkül (BLR) A vidéki lakásfejlesztések jellemzően a Balatonnál és
Megjegyzés: A BLR jelzésű kategóriákban lévő lakások a Budapesti a megyeszékhelyeken koncentrálódnak. Vidéken 2022
Lakáspiaci Riportban is szerepelnek, azaz értékesítés alatt állnak. első negyedévében 10,2 ezer új lakás állt fejlesztés és ér-
Forrás: ELTINGA–Budapesti Lakáspiaci Riport, Építési Engedély Figye- tékesítés alatt, ami 9 százalékos növekedést jelent az elő-
lő.
ző év azonos időszakához viszonyítva. A fővároson kívüli,
országos fejlesztések fele ugyanakkor 10 járásban valósul
34. ábra meg, a legtöbb, 1038 lakás a Siófoki járásban épül, ezt kö-
Fejlesztés és értékesítés alatt álló vidéki társasházi új vetik az autóipari központok nagyvárosai, úgy, mint Győr,
lakások átlagos négyzetméterára és száma
járásonként Debrecen és Kecskemét (34. ábra). A negyedév során
mindössze 262 újépítésű lakás volt elérhető legfeljebb
500 ezer forintos átlagos négyzetméterár mellett, amíg
egy évvel korábban 2060 lakás. Valamennyi járásban
emelkedett a lakások fajlagos ára éves szinten, a legna-
gyobb emelkedés a Balaton partján, Balatonalmádi já-
rásban volt megfigyelhető, ahol a duplájára, és ezáltal
1,6 millió forintra emelkedett az átlagos négyzetméterár
a fejlesztés alatt álló lakások tekintetében. A környező
településeket egymillió forint feletti négyzetméterárak
- 500 ezer Ft jellemzik, ugyanígy a székesfehérvári és szentendrei já-
500 - 650 ezer Ft
650 - 850 ezer Ft rásokat is.
850 - 1200 ezer Ft
- 500 ezer Ft
1200 ezer Ft -
500 - 650 ezer Ft
650 - 850 ezer Ft
850 - 1 200 ezer Ft
1 200 ezer Ft
Megjegyzés: A 10 vagy több lakásos társasházakat figyelembe véve.

A körök mérete a lakások számával arányos. A legkisebb kör 100 alat-
ti lakásszámot, a legnagyobb 1000 felettit jelöl.
Forrás: Eltinga–Vidéki lakáspiaci riport.

MAGYAR NEMZETI BANK
35. ábra A budapesti újlakás-piacot 2022 első negyedévében is

A budapesti eladott új lakások száma, és az áremelések jellemezték. A Budapesten eladott új laká-
átárazások aránya a hirdetett új lakásokon belül
sok száma 2022 első negyedévében is kimagasló volt,
3 000
Darab %
120
2451 új társasházi lakás kelt el (elő- és végszerződések
2 500 100
együtt), ami az előző negyedévi rekord eladásoktól mind-
2 000 80 össze 3 százalékkal maradt el, éves összevetésben pedig
1 500 60 51 százalékos emelkedést mutat. A magas tranzakciószám
1 000 40 az infláció és a kamatvárakozások kapcsán előrehozott
500 20 kereslethez, valamint az NHP Zöld Otthon Programhoz
0 0 és az elérhető széles körű támogatásokhoz köthetőek.
2016 IV.
2017 IV.
2018 IV.
2019 IV.
2020 IV.
2021 IV.
2016 III.
2017 III.
2018 III.
2019 III.
2020 III.
2021 III.
A vizsgált negyedévben az eladásra kínált lakások 41
2016 II.
2017 II.
2018 II.
2019 II.
2020 II.
2021 II.
2016 I.
2017 I.
2018 I.
2019 I.
2020 I.
2021 I.
2022 I.
százalékát árazták át, (35. ábra) az átárazással érintett
Adott negyedévben eladott 5% áfás lakások száma lakások 92 százalékánál áremelést hajtottak végre, ami
Adott negyedévben eladott 27% áfás lakások száma
Adott negyedévben eladott lakások száma összesen 1827 lakást érintett 2022 első negyedévében,
Átárazott lakások száma / szabad lakások száma (jobb tengely) és mindössze 159 lakás esetében csökkent a kínálati ár.
Drágult lakások száma / átárazott lakások száma (jobb tengely)
Ezzel az átlagos negyedéves árváltoztatás tovább emel-
Megjegyzés: A 4 lakásosnál nagyobb újlakás-projektek alapján.
kedve 9,8 százalék volt az átárazott lakásokon belül.
A fővárosi lakásfejlesztések több mint fele csúszásban

36. ábra van az eredetileg bejelentett átadáshoz képest. 2022
A fejlesztés és értékesítés alatt álló budapesti új első negyedévében Budapesten a fejlesztés és értékesí-
lakások az eredetileg bejelentett befejezéshez képesti
csúszások szerint megbontva tés alatt álló új társasházi lakások 52 százaléka volt csú-
szásban az eredetileg bejelentett várható átadásukhoz
Ezer db %
25 75 képest. Ez az arány ugyanakkor 16 százalékponttal ala-
csonyabb, mint előző év azonos időszakában (36. ábra).
20 60 2022 első negyedévében összesen 7913 új lakást érintett
45
a projektek kivitelezésének csúszása, ebből 45 százalé-
15
kuk legfeljebb fél évet csúszik, ugyanakkor 37 százalékuk
10 30 egy évnél is nagyobb csúszásban van, amit az emelkedő
építőipari alapanyagárak és munkabérek, valamint a ka-
5 15 pacitáshiány okoz. A projektek eredetileg bejelentett
várható átadásához képesti súlyozott átlagos csúszása
0 0
5,4 negyedév volt a vizsgált időszakban.
2018. IV.
2019. IV.
2020. IV.
2021. IV.
2019. III.
2020. III.
2021. III.
2019. II.
2020. II.
2021. II.
2019. I.
2020. I.
2021. I.
2022. I.
Több mint másfél évet

Egy és másfél év között
Fél és egy év között
Max. fél évet
Nem csúszik
Csúszásban lévő projektek aránya (jobb tengely)
Több mint másfél éve csúszásban lévő projektek
aránya (jobb tengely)
Megjegyzés: A 4 lakásosnál nagyobb újlakás-projektek alapján.


Újlakás-kínálat
37. ábra 3.4. A HATÉKONY ENERGETIKÁVAL

A lakó- és szállásjellegű épületekre (használt és új)
kiadott energetikai tanúsítványok száma kategóriák
RENDELKEZŐ LAKÓINGATLANOK
szerint, valamint Budapest és vidék megbontásában TÉRNYERÉSE LASSÚ
Ezer db % Az új építésű lakások számának visszaesése miatt
180 100
162 90 csökkent a legalább CC besorolásúak aránya 2021-ben.
144 A legalább CC 80 A 2016 óta – új lakások használatbavétele és használt
(alul BB)
126 besorolású 70 lakások adásvétele kapcsán – kiadott energetikai tanúsít-
108 tanúsítványok 60
aránya ványok csupán 23,9 százaléka kapott CC, vagyis korszerű
90 (jobb tengely) 50
72 40
vagy annál jobb besorolást, amíg a BB, vagyis a közel nul-
54 30 la energiaigényre vonatkozó követelménynek megfelelő
36 20 szintet mindössze 3,2 százaléka teljesítette (37. ábra).
18 10 2016 óta évente fokozatos javulás látható a kiadott ta-
0 0 núsítványok besorolásainak eloszlásában, ami elsősorban
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2016
2017
2018
2019
2020
2021
az új építésű lakások számának emelkedése miatt követ-
Országos Vidék Budapest kezett be. A kiadott tanúsítványokon belül a legalább BB
AA++ AA+ AA BB CC DD besorolásúak aránya a 2016-os 0,9-ről 6,4 százalékra
EE FF GG HH II JJ
nőtt 2021-re, a legalább CC besorolásúak aránya viszont
Megjegyzés: Többlakásos lakóingatlanok esetén minden lakásra külön 2021-ben visszaesett az előző évhez képest az új építésű
energiatanúsítvány készül. Az adatok tartalmazzák az új építésű ingat- lakások számának 2021-es csökkenése miatt. Budapesten
lanok használatbavételi engedélye előtt kiadott tanúsítványokat,
valamint a használt lakások adásvételekor kiadott tanúsítványokat is. emellett az arányaiban több új építésű lakás miatt valami-
Forrás: https://entan.e-epites.hu vel magasabb volt a jobb besorolású ingatlanok aránya.
38. ábra
A budapesti fejlesztés és értékesítés alatt álló újlakás-
Fejlesztés és értékesítés alatt álló budapesti új kínálat mintegy harmada még megújuló energiát nem
társasházi lakóingatlan projektek lakásainak használó épület. A fővárosi újlakás-piacon 2019 óta fo-
megoszlása becsült energetikai besorolás szerint lyamatosan növekszik a fejlesztés és értékesítés alatt álló
% % új lakásprojektek lakásain belül a legalább BB energetikai
100 100 besorolást elérő új lakások aránya (38. ábra). A közel nul-
90 90
80 80 la energiaigényre vonatkozó követelménynek megfelelő
70 70
60 60 besorolású új lakások a fővárosi kínálat 29,9 százalékát
50 50 tették ki 2016 első negyedévében, míg részarányuk 2021
40 40
30 30 negyedik negyedévére 61,8 százalékra nőtt. A BB energe-
20 20 tikai besorolást el nem érő új lakások aránya a kínálatban
10 10
0 0 ugyanakkor még mindig számottevő, közel egyharmados.
2019. I.
II.
III.
IV.
2020. I.
II.
III.
IV.
2021. I.
II.
III.
IV.
AA++ AA+ AA BB
CC NA
Megjegyzés: A 4 lakásos vagy nagyobb társasházak alapján. Becsült

energetikai besorolások: ahol nem ismert az energetikai besorolás, ott
megújuló energia használata esetén BB besorolás, különben CC beso-
rolás.
Forrás: ELTINGA–Lakásriport, MNB.

4. Lakáscélú hitelezés és otthonteremtési
támogatások
2021 negyedik negyedéve során a hitelintézetek 325 milliárd forint értékben kötöttek lakáshitel-szerződéseket
a háztartásokkal, ami a 2021-től elérhető új otthonteremtési támogatások érdemi hozzájárulásával 40 százalékos
növekedést eredményezett a járvány megjelenése előtti kibocsátáshoz képest. A lakáshitel-igényléseken belül emel-
kedett az új lakás vásárlására és építésére igényelt hitelvolumen, amiben az októberben elindult NHP Zöld Otthon
Program jelentős szerepet játszott. A 2021 negyedik negyedévében létrejött lakástranzakciók fele lakáshitel-felvétel
segítségével valósult meg, és 53 százalékra emelkedett a legalább 50 százalékos önerővel történő lakásvásárlások
aránya. A lakásárak emelkedésével párhuzamosan tovább nőtt a lakáshitelek átlagos hitelösszege és futamideje, új
lakás építésére és vásárlására a negyedév során átlagosan 18 millió forintot igényeltek 22 éves futamidő mellett.
A Hitelezési felmérésre adott válaszok alapján a lakáshitelek piacán a bankok 2022 első negyedévében a hitelfelté-
telek változatlansága mellett is élénkülő keresletet tapasztaltak, ugyanakkor a második és a harmadik negyedévben
már a válaszadók fele csökkenő hitelkeresletre számít. A CSOK támogatások volumene érdemben bővült 2021-ben.
A támogatott és a jegybank által refinanszírozott hitelek növekvő kibocsátása az ügyleti- és ügyfélkamatok közötti
olló nyílását eredményezte, és ennek hatására az átlagos lakáshitel kamatokban – a kamatkörnyezet emelkedése
ellenére – a jelentésben vizsgált időpontig, 2022. márciusig összességében csak mérsékelt növekedés látható.
39. ábra 4.1. AZ OTTHONTEREMTÉSI

Új szerződésű háztartási hitelek és a támogatott
hitelek aránya a hitelintézeti szektorban
TÁMOGATÁSOK SZEREPE
SZÁMOTTEVŐ A LAKÁSHITELEZÉSBEN
Mrd forint %
800 80
A lakáshitelvolumen negyedét állami kamattámogatás
700 70 mellett bocsátották ki 2021. év végén. A hitelintézetek
600 60 2021 negyedik negyedévében 657 milliárd forint érték-
500 50 ben kötöttek hitelszerződéseket a háztartásokkal, amely-
400 40 nek felét a lakáshitelek adták. A lakáshitel-kihelyezések
300 30 325 milliárd forintos volumene 40 százalékos növekedést
200 20 jelentett a koronavírus-járvány megjelenése előtti, 2019
100 10 negyedik negyedévi szinthez képest, amelyben a 2021-
0 0 től elérhető új otthonteremtési támogatások érdemi sze-
repet játszottak, és a negyedév során már az NHP Zöld
2017. IV.
2018. IV.
2019. IV.
2020. IV.
2021. IV.
2017. III.
2018. III.
2019. III.
2020. III.
2021. III.
2017. II.
2018. II.
2019. II.
2020. II.
2021. II.
2017. I.
2018. I.
2019. I.
2020. I.
2021. I.
Otthon Program is támogatta a lakáshitelezést (39. ábra).

A negyedik negyedévben a fogyasztási hitelek kibocsá-
Babaváró kölcsön
Egyéb fogyasztási tása ismét elérte a pandémia előtt tapasztalt szinteket,
Lakáshitel amíg a babaváró hitelek volumene 36 százalékkal csök-
Támogatott hitelek aránya a lakáshiteleken belül (j.s.)
Támogatott hitelek aránya a háztartási kibocsátásban (j.s.) kent. A babaváró hitelek (123 milliárd forint) visszaesését
Megjegyzés: Az egyéb fogyasztási hitelek a szabadfelhasználású-, egyrészt a termék 2019. júliusi indulását követő erőteljes
a gépjármű-, az egyéb fogyasztási- és áruhiteleket, valamint a szemé- felfutása okozta magas bázis magyarázza, de a termék
lyi kölcsönöket tartalmazzák.
csökkenő kihasználtságát jelzi, hogy a szerződéskötések
Forrás: MNB.
az előző év azonos időszaki kihelyezéseitől is 16 százalék-
kal elmaradtak. Az államilag támogatott hitelprogramok
fontos szerepet töltenek be a lakossági hitelezésben:
minden negyedik lakáshitelt, és a teljes kibocsátás 31

Lakáscélú hitelezés és otthonteremtési támogatások
40. ábra százalékát6 állami kamattámogatás mellett helyezték ki

A lakáshitelek kibocsátása hitelcél szerint és a hitelből a bankok a vizsgált időszakban.
történő lakásvásárlás aránya
Mrd Ft % Az NHP Zöld Otthon Program hatására érdemben emel-
400 80
kedett az új lakás vásárlására és építésére igényelt hi-
350 70
telvolumen. A lakáshitel-igényléseken belül 2021 negye-
300 60
dik negyedévében is dominált a használt lakás vásárlása,
250 50
amely a lakáshitel-kibocsátás kétharmadáért felelt (40.
200 40
ábra). Az októberben elindult NHP Zöld Otthon Program
150 30 az új lakások vásárlása és építése céljából felvett hitelek
100 20 iránti keresletre élénkítően hatott: új lakás vásárlásá-
50 10 ra 56 százalékkal, amíg az új lakás építésére több mint
0 0 duplájára nőtt az igényelt volumen éves összevetésben.
2017. IV.
2018. IV.
2019. IV.
2020. IV.
2021. IV.
2017. III.
2018. III.
2019. III.
2020. III.
2021. III.
2017. II.
2018. II.
2019. II.
2020. II.
2021. II.
2017. I.
2018. I.
2019. I.
2020. I.
2021. I.
Az otthonfelújítási támogatás előfinanszírozására a 2021.

februártól bevezetett támogatott jelzáloghitelből 2021.
Felújítás és egyéb decemberig összesen 46 milliárd forintos volument szer-
Új lakás építés
Új lakás vásárlás ződtek le a bankok, ebből 6,4 milliárd forintot a negyedik
Használt lakás vásárlás negyedévben. Becslésünk szerint a 2021 negyedik ne-
Lakásvásárlás céljából felvett hitelek száma
/ lakástranzakciók száma (jobb tengely) gyedévében létrejött lakástranzakciók mintegy fele la-
káshitel-felvétel segítségével valósult meg, ugyanakkor
Forrás: MNB.
a GDP-arányos lakáshitel állomány hazánkban a legala-
csonyabb az EU országok között 8,1 százalékkal. A ma-
41. ábra gyar háztartások az euroövezeti átlagnál (29,1%) kisebb
Az új lakáshitelek átlagos szerződéses összege és arányban (15,5%) rendelkeznek lakáscélú jelzáloghitellel.
futamideje
Millió Ft Év A lakásárak emelkedésével párhuzamosan tovább nőtt
22 22
20 20 a lakáshitelek átlagos hitelösszege és futamideje. A hi-
18 18
16 16 telintézetek 2021-ben összesen 109 ezer lakáscélú hitel-
14 14 szerződést kötöttek a háztartásokkal, ami 29 százalékkal
12 12
10 10 meghaladja a 2020-as kibocsátást. Ebben a 2021 janu-
8 8
6 6 árjától elérhető új otthonteremtési támogatások érdemi
4 4
2 2 szerepet játszottak. A legnagyobb mértékű, 82 százalékos
0 0 emelkedés a felújítást és lakásbővítést is magába fogla-
2017. szept.
2018. szept.
2019. szept.
2020. szept.
2021. szept.
2017. szept.
2018. szept.
2019. szept.
2020. szept.
2021. szept.
2017. máj.
2018. máj.
2019. máj.
2020. máj.
2021. máj.
2017. máj.
2018. máj.
2019. máj.
2020. máj.
2021. máj.
2021. nov.
2021. nov.
ló egyéb lakáscélok esetében volt megfigyelhető, amely

2017. jan.
2018. jan.
2019. jan.
2020. jan.
2021. jan.
2017. jan.
2018. jan.
2019. jan.
2020. jan.
2021. jan.
hitelek a 2021-től igénybe vehető otthonfelújítási támo-

Átlagos szerződéses összeg Átlagos futamidő
gatás előfinanszírozására is szolgálnak. Az egyes lakáscé-
lokra igényelt átlagos hitelösszegek tovább emelkedtek
Új lakás Használt lakás Egyéb
a vizsgált időszakban: 2021 decemberében új lakás építé-
Megjegyzés: A futamidők szerződéses összeggel súlyozott átlagok.
sére és vásárlására átlagosan 18 millió forintot, használt
Forrás: MNB.
lakás vásárlására pedig 13 millió forintot igényeltek, ami
mindkét hitelcél esetében 11 százalékos éves növekedést
jelent (41. ábra). Az egyéb lakáscélok esetében ugyan-
akkor csökkenés volt megfigyelhető, 6,5 millió forintról
6,1 millió forintra süllyedt az átlagos hitelösszeg egy év
alatt. Az emelkedő hitelösszegekkel7 párhuzamosan az
átlagos futamidők is növekedtek: egy új lakás esetében
22 éves, használt lakás vásárlásakor pedig 19 éves hitel-
összeggel súlyozott átlagos futamidő mellett igényeltek
lakáshiteleket 2021. év végén. A negyedik negyedévben
megfigyelhető dinamikusabb emelkedésben az NHP ZOP
A támogatott hitelek aránya a teljes lakossági kibocsátáson belül 2022 márciusára 46 százalékra emelkedett.
6
A hitelösszeg esetében szerződésenként, és nem adósonként vett átlag.

7

42. ábra is szerepet játszott, amelynek keretében a piacinál maga-
A lakáscélú hitelfeltételek és a kereslet alakulása sabb hitelösszeg igényelhető legfeljebb 25 éves futamidő
% % mellett. A felújítási célú hitelek átlagos futamideje 13
100 100
évre csökkent 2021. év végére.
Enyhítés / Szigorítás /
80 80
erősebb
kereslet
60 60
40 40
20 20 Változatlan hitelfeltételek mellett is élénkült a lakás-
0 0
–20 –20 hitelkereslet, de előretekintve csökkenést várnak a ban-
gyengébb
kereslet
–40 –40 kok. A Hitelezési felmérésre8 adott válaszok alapján

–60 –60
–80 –80 2022 első negyedévében a bankok összességében nem
–100 –100
változtattak a lakáshitelek feltételein, a részfeltételeket
2013. I.
IV.
2014. I.
IV.
2015. I.
IV.
2016. I.
IV.
2017. I.
IV.
2018. I.
IV.
2019. I.
IV.
2020. I.
IV.
2021. I.
IV.
2022. I.
2022. II-III. (e.)
tekintve ugyanakkor az intézmények közel fele a felárak
mérséklését jelezte, mely mögött az emelkedő forráskölt-
ségek banki kamatokba történő késleltetett átgyűrűzése
Hitelezési feltételek állhat. A bankok összességében 2022 második és harma-
Hitelkereslet
dik negyedévére előretekintve sem terveznek változtatni
Megjegyzés: A nettó arány a szigorítók és enyhítők, illetve az erősebb a lakáshitelek sztenderdjein, azonban a részfeltételekben
és gyengébb keresletet jelző bankok különbsége piaci részesedéssel
súlyozva. a felárak növelését és a scoring rendszerek szigorítását
Forrás: MNB, a bankok válaszai alapján. a bankok nettó 48, illetve 35 százaléka helyezte kilátásba
(42. ábra). A megkérdezett intézmények nettó 60 száza-
léka élénkülő keresletről számolt be a lakáshitelek iránt
43. ábra
Az új kibocsátású lakáshitelek megoszlása HFM- 2022 első negyedévében, amiben a Zöld Otthon Program
mutató szerint iránti kereslet növekedése is szerepet játszott. Ugyanak-
kor a következő fél évben már nettó 55 százalékuk vis�-
% %
100 100 szaesést vár a hitelkeresletben.
90 90
80 80
70 70 Éves összevetésben enyhén emelkedett a legalább 50
60 60 százalékos önerő mellett kötött lakáshitelszerződések
50 50
40 40 aránya 2021. év végén. Az elmúlt évek tartósan emel-
30 30 kedő ingatlanárai ellenére a 2015. január 1-től hatályos
20 20
10 10 adósságfék-szabályok hatékonyan gátat szabnak a túlzott
0 0 eladósodásnak, ugyanis az újonnan felvett jelzáloghitelek
2020. I.
II.
III.
IV.
2021. I.
II.
III.
IV.
IV.
2019. I.
II.
III.
IV.
2015. I.
II.
III.
IV.
2016. I.
II.
III.
IV.
2017. I.
II.
III.
IV.
2018. I.
II.
III.
medián hitelfedezeti mutatója nem emelkedett 2015 óta.

A 2021 negyedik negyedévében szerződött lakáshitelek
0-10 % 10-20 % 20-30 % 30-40 % esetében a medián hitelfedezeti mutató 52 százalék volt,
40-50 % 50-60 % 60-70 % 70-80 % amíg a 2015 azonos negyedévében létrejött szerződé-
80-90 % 90-100 % Medián
seknél 57 százalék volt ez az arány (43. ábra). A legalább
Megjegyzés: Volumen alapú eloszlás.
50 százalékos önerővel történő lakásvásárlások aránya 3
Forrás: MNB.
százalékpontos éves növekedést követően 36 százalékra
emelkedett.
A kamatkörnyezet emelkedése csak részlegesen hat

az ügyfél által fizetett kamatokra a támogatott hitelek
növekvő szerepe miatt. A támogatott hiteltermékek ese-
tében a kamatstatisztikákban szereplő kamatlábak az ál-
lami támogatást is tartalmazzák, vagyis a kamatláb azon
részét, amelyet nem a hitelfelvevő, hanem a költségve-
tés fizet a bank számára. A 2016-tól elérhető, CSOK-hoz
kapcsolódó kamattámogatott hitelek, valamint a 2021
februárjától bevezetett, kedvezményes otthonfelújítási
kölcsön esetében például az ügyfél 3 százalékos kamatot
fizet, azonban a támogatást is tartalmazó ügyleti kamat
8
A Hitelezési felmérés részletes eredményeiről lásd https://www.mnb.hu/penzugyi-stabilitas/publikaciok-tanulmanyok/hitelezesi-felmeres

44. ábra ennél érdemben magasabb, és jellemzően a jogszabály-

Új kibocsátású lakáshitelek ügyleti- és ügyfélkamata ban meghatározott maximum szint körül alakul. A 2021.
és a kedvezményes kamatozású lakáshitelek
volumene októbertől elérhető NHP Zöld Otthon Program hitelei
többnyire 2,5 százalékos ügyleti kamatlábbal kerülnek
7 % Mrd Ft 70
szerződésre, míg a programhoz kapcsolódó CSOK-hitelek
6 60 0 százalékos ügyfélkamaton érhetők el. A támogatott és
5 50 a jegybank által refinanszírozott hitelek növekvő kibo-
csátása az ügyleti- és ügyfélkamatok közötti olló nyílását
4 40
eredményezte, és ennek hatására az újonnan szerződött
3 30 lakáshitelek átlagos kamatlábában – a kamatkörnyezet
2 20 emelkedése ellenére – összességében csak mérsékelt
1 10 növekedés látható. 2021. március és 2022. március kö-
zött az átlagos ügyleti kamat 0,6 százalékponttal, amíg
0 0
az átlagos ügyfélkamat mindössze 0,3 százalékponttal
2020. szept.
2021. szept.
2020. márc.
2021. márc.
2022. márc.
2020. febr.
2021. febr.
2022. febr.
2020. máj.
2021. máj.
2020. nov.
2021. nov.
2020. aug.
2021. aug.
2020. dec.
2021. dec.
2020. ápr.
2021. ápr.
2020. okt.
2021. okt.
2020. jún.
2021. jún.
2020. jan.
2021. jan.
2022. jan.
2020. júl.
2021. júl.
emelkedett. Ezzel szemben a nem kamattámogatott,

piaci alapú lakáshitel konstrukcióknál ennél magasabb,
Otthonfelújítási kölcsön (j.s.)
1,5 százalékpontos emelkedés következett be (44. ábra).
ZOP-on kívüli kamattámogatott CSOK (j.s.)
NHP ZOP (j.s.)
ZOP-hoz kapcsolódó CSOK (j.s.) A negyedéves CSOK-támogatások fele a falusi CSOK-
Lakáshitelek ügyleti kamata hoz kötődött. A 2021 januárjától életbe lépő új otthon-
Lakáshitelek ügyfél által fizetett kamata
Piaci alapú lakáshitelek kamata teremtési támogatások9 egy jelentős része a Családi
Megjegyzés: Szerződéses volumennel súlyozott átlagos kamatok. ZOP- Otthonteremtési Kedvezményhez kapcsolódott, ami az
pal az NHP Zöld Otthon Programot jelöltük. Az ügyleti- és ügyfélkama-
tok valamennyi lakáshitelt tartalmazzák.
igényelt CSOK támogatások volumenében is tükröző-
Forrás: MNB. dött. A negyedik negyedév során a bankok megközelítő-
leg 7700 támogatási szerződést kötöttek a családokkal
a CSOK keretében, mintegy 18 milliárd forint értékben,
45. ábra ami a 2020 azonos negyedévi támogatási volument 45
A CSOK-szerződéskötések volumene a támogatás célja
szerint százalékkal haladta meg. A kihelyezett volumen 62 száza-
Mrd Ft %
lékát új lakás építése vagy vásárlása céljából folyósították,
40 40 használt lakás vásárlására pedig közel 7 milliárd forint
35 35 került kihelyezésre (45. ábra). A CSOK-támogatás mellé
30 30 igényelt lakáshitelek 95 milliárd forintos volumene a ne-
25 25 gyedévben kihelyezett lakáshitelek 29 százalékát adta,
20 20 amelynek közel fele CSOK mellé felvett piaci hitel volt.
15 15 A 2019 júliusától elérhető falusi CSOK iránt továbbra is
10 10
erőteljes kereslet mutatkozik, mely a negyedéves CSOK-
támogatások felét tette ki. A konstrukció keretében közel
5 5
3 ezer szerződés jött létre a negyedév során, mintegy 15
0 0
milliárd forint értékben, amelynek 80 százaléka ingatlan
2016. IV.
2017. IV.
2018. IV.
2019. IV.
2020. IV.
2021. IV.
2016. III.
2017. III.
2018. III.
2019. III.
2020. III.
2021. III.
2016. II.
2017. II.
2018. II.
2019. II.
2020. II.
2021. II.
2016. I.
2017. I.
2018. I.
2019. I.
2020. I.
2021. I.
vásárlására és korszerűsítésére irányult a preferált kiste-

lepüléseken.
Falusi CSOK
Lakásbővítés
Használt lakás vásárlás
Új lakás vásárlás
Új lakás építés
CSOK-hoz kapcsolódó hitelek aránya a lakáshiteleken
belül (jobb tengely)
Megjegyzés: Az oszlopok a vissza nem térítendő CSOK támogatásokat
mutatják, míg a vonal azon támogatott és piaci hitelek arányát
a lakáshitelkibocsátáson belül, amelyeket a CSOK támogatás mellé
igénybe vettek.
Forrás: MNB, Pénzügyminisztérium.
9
Újlakás-áfa 5 százalékra csökkentése, CSOK-kal vásárolt új ingatlanok áfa-mentessége, Illetékmentesség CSOK-kal vásárolt lakás esetén, Többge-
nerációs CSOK, Otthonfelújítási támogatás, Otthonfelújítási támogatott lakáshitel.

MAGYAR NEMZETI BANK
3. keretes írás
Az alapkamat emelkedésének lakás- és hitelpiaci hatásai
A kamatkörnyezet szigorodása a hitelezési kondíciók megváltozásán keresztül a gazdaság minden szektorára

hatással van, így a lakáspiacra is, ahol a tranzakciók közel fele részben hitelből valósul meg. Az MNB által a la-
kás- és a hitelpiaci folyamatok modellezésére, a lakáspiaci szabályozói intézkedések hatásvizsgálatára, valamint
a hozzájuk kapcsolódó pénzügyi stabilitási kockázatok elemzésére fejlesztett ágensalapú modellje alkalmas
a kamatemelés lakás- és hitelpiaci hatásainak vizsgálatára.10 A modell közel 4 millió egymással interaktáló,
heterogén háztartást és lakást tartalmaz, így teljes leképezését adja a magyarországi lakáspiacnak.
Elemzésünkhöz külső feltételezésekkel kell élnünk a kormányzati intézkedések és a makrogazdasági környe-

zet kapcsán. Előbbi esetén figyelembe vettük, hogy a háztartások élhetnek a hitelmoratórium lehetőségével
2020 márciusától 2022 júniusáig, továbbá azt feltételeztük, hogy a családpolitikai támogatások (újépítésű és
használt lakás vásárlására igényelhető CSOK támogatás, falusi CSOK, babaváró hitel) érvényben maradnak
a vizsgált időhorizontunk végéig. Modellünkben 2021. októbertől ZOP-hitel is felvehető a megfelelő energe-
tikai besorolású ingatlanokra. A kamatkörnyezet értékelésére 2021-től 2024-ig vizsgáltuk a 2021. novemberig
megvalósult, illetve várható (előrejelzett) kamatpályák hatását.11 Modellünket két makropályát feltételezve
futtattuk: egyrészt egy olyan – hipotetikus – makrogazdasági forgatókönyv mentén, amelynél az alapkamat
0,9 százalékon kerül rögzítésre a teljes időhorizonton, másrészt egy olyan pálya feltételezésével, amely 2021
harmadik negyedévéig a tényadatokkal, majd 2024. év végéig a 2021. decemberi Inflációs Jelentés előrejel-
zésével számol.12 A kamatemelkedés hatásának a két modellfutás eredményeinek különbségét tekintettük.
A magasabb kamatokkal számoló forgatókönyvet egyben erősebb árfolyampálya és alacsonyabb infláció is
jellemzi, azonban a két makropálya között a kamatok már 2022-ben jelentősen különböznek, amíg az infláció
és az árfolyam tekintetében csak 2023 második felétől válik el érdemben a két pálya.
A magasabb kamatok a következő, főbb csatornákon keresztül hatnak a lakás-, és hitelpiacra: a nagyobb tör-
lesztési terheken keresztül csökkentik a háztartások hitelképességét, így bizonyos háztartások részben vagy
egészben kiszorulhatnak a hitelpiacról, ami mérsékli, illetve összetételben is megváltoztathatja a lakáspiaci
keresletet is. A magasabb kamatok miatt a lakásbefektetés alternatívaköltsége nő, ami a befektetési keresletet
fogja vissza. A változó kamatozású hitelek nemteljesítési kockázata emelkedik, a moratórium és az alacsonyabb
munkanélküliség miatt azonban végeredményben ez a csatorna a vizsgált horizonton nem gyakorol érdemi
hatást a lakáspiacra. Mindezekhez képest ellenkező előjelű hatások is jelentkeznek. Az alacsonyabb infláció
fékezőleg hat a lakásárakra, ami élénkíti a keresletet a háztartási jövedelmek magasabb vásárlóértékén keresztül.
A kisebb infláció és erősebb árfolyam az építési költségekre is kedvezően hat, ami szintén élénkíti a keresletet.
A makrogazdasági változók időbeli lefutása miatt a magasabb kamatok keresletvisszafogó hatása azonnal, amíg
az alacsonyabb infláció élénkítő hatása csak a vizsgált időhorizont második felében érezteti hatását.
Összességében a magasabb kamatpálya mentén 2022-től évente átlagosan 9 ezerrel, azaz körülbelül 4-5 szá-
zalékkal kevesebb lakáspiaci tranzakció valósul meg a szimulációban. A visszaesés abszolút és százalékos ér-
telemben is jobban érinti a vidéki lakáspiacot, a különbség azonban a tranzakciók arányában nem jelentős.
Időbeli lefutás tekintetében a keresletvisszafogó hatás 2022-ben és 2023-ban erősebb, 2024-ben már szűkül
a különbség a két pálya között a magasabb kamatok mellett addigra mérséklődő inflációnak és erősödő árfo-
lyamnak köszönhetően. A tranzakciók számának csökkenése sokkal nagyobb a befektetési célú lakásvásárlások-
nál, mint a sajátlakás-vásárlások esetében (évente átlagosan 25, illetve 3 százalék), sőt, 2024-ben Budapesten
a magasabb kamatok mellett valósulna meg több sajátlakásvásárlás. A befektetési kereslet ilyen nagymértékű
10
További részletek a modellről elérhetők az MNB 2021. májusi Pénzügyi Stabilitási Jelentésében, a 2022. novemberi Lakáspiaci Jelentésben,
a 2022. decemberi Pénzügyi Stabilitási Jelentésben, illetve az alábbi videóban: https://www.youtube.com/watch?v=geFDESrr6u0.
11
2021. november 11. és 2022. április 28. között a jegybank irányadó kamatlába 465 bázisponttal emelkedett, ami közelítésként szolgálhat a két
kamatpálya közti különbözet nagyságrendjére vonatkozóan.
12
Ebből kifolyólag a makrogazdasági pályánk még nem számol az orosz-ukrán háború hatásaival.

A lakáspiaci tranzakciók kumulált, a befektetési és A kihelyezett lakáshitelállomány éves és kumulált

a sajátlakáscélú tranzakciók éves változása a változása, valamint a lakásárindex éves változása a
kamatemelés hatására kamatemelés hatására
Ezer db % Mrd Ft %
10 10 0 0
0 0 –100 –5
–10 –10 –200 –10
–20 –20 –300 –15
–30 –30 –400 –20
–40 –40 –500 –25

2021
2022
2023
2024
2021
2022
2023
2024
Lakáspiaci tranzakciók (kumulált) – Vidék Új kihelyezés kumulált eltérés – Vidék
Lakáspiaci tranzakciók (kumulált) – Budapest Új kihelyezés kumulált eltérés – Budapest
Befektetési célú vásárlások – Budapest (jobb tengely) Új kihelyezés éves eltérés – Budapest (jobb tengely)
Befektetési célú vásárlások – Vidék (jobb tengely) Új kihelyezés éves eltérés – Vidék (jobb tengely)
Sajátlakás-vásárlások – Budapest (jobb tengely) Lakásárindex éves különbsége – Budapest (jobb tengely)
Sajátlakás-vásárlások – Vidék (jobb tengely) Lakásárindex éves különbsége – Vidék (jobb tengely)
Forrás: MNB. Forrás: MNB.
visszaesése segíti a lakhatási célú vásárlást, mivel csökken az összkereslet a lakáspiacon, és ez Budapesten és
vidéken is tompítja a magasabb háztartási hitelkamatokon keresztüli drágább forrásköltségek hatását.
Magasabb kamatok mellett a csökkenő kereslet eredményeképpen a lakásárindexek is kevésbé növekednek, Bu-
dapesten évente átlagosan 2, vidéken 4 százalékponttal mérsékeltebb az árdinamika. Új kihelyezésű lakáshitelek
tekintetében évente átlagosan 130 milliárd forint a két pálya közti különbség, ezen a téren azonban jelentős az
eltérés Budapest és vidék között: míg vidéken éves átlagban 8 százalékkal, Budapesten 15 százalékkal kevesebb
az új kihelyezett hitelek mennyisége. A visszaesést egyrészt az elmaradó tranzakciók, másrészt a magasabb
finanszírozási költségek miatt részben hitelkorlátos
háztartások olcsóbb ingatlanok felé tolódó kereslete, A családpolitikai támogatások értéke az adott évi
harmadrészt a mérsékeltebb árdinamika együttesen tranzakciók értékének arányában és az első lakást
vásárlók számának különbsége eltérő kamatok
magyarázza. mellett
Háztartások száma %
A nagyrészt hitelből finanszírozott lakásvásárlás a ma- 8 000 16
gasabb alapkamattal számoló forgatókönyv mellett 6 000 12
nehezebben megvalósítható, ami a szegényebb jöve- 4 000 8
delmi rétegek és az első lakásukat vásárlók esetében 2 000 4
rontja a lakáspiac elérhetőségét. Bizonyos esetekben 0
0
a kevesebb önerővel rendelkező háztartások is saját
–2 000 –4
lakáshoz juthatnak, ugyanakkor ezek a háztartások
–4 000 –8
is magasabb törlesztőrészletek mellett adósodnak
2021
2022
2023
2024
el. A befektetési kereslet mérséklődésének árcsök-

kentő hatása, valamint az alacsonyabb árdinamika Első lakást vásárlók számának kumulált
miatt relatíve nagyobb segítséget jelentő családtá- különbsége – Vidék
Első lakást vásárlók számának kumulált
mogatások azonban a gyermeket vállaló háztartások különbsége – Budapest
Családtámogatások/adott évi összes
esetében képesek lehetnek ellensúlyozni a kamat- tranzakció értéke – magasabb kamat (jobb tengely)
emelés hitelpiaci és lakáspiaci kiszorító hatását. Ma- Családtámogatások/adott évi összes
tranzakció értéke – konstans kamat (jobb tengely)
gasabb kamatok mellett a családpolitikai támogatá-
sok (újépítésű és falusi CSOK támogatás, babaváró Megjegyzés: A családpolitikai támogatások alatt a falusi és az
hitel) mértéke a tranzakciók értékéhez viszonyítva újépítésű CSOK támogatást, valamint a babaváró hiteleket vettük
figyelembe.
másfél százalékponttal nagyobb, így arányaiban na-
Forrás: MNB.
gyobb segítséget jelentenek a lakásvásárlásban. Ezek

MAGYAR NEMZETI BANK
eredményeképpen eltérő a kamatemelés hatása a vidéki és a budapesti első lakásvásárlók esetén: a magasabb
budapesti lakásárak következtében nagyobb összegű hitelek felvételére kényszerülő budapesti háztartásokat
a kamatemelés jobban sújtja, mint a vidéki háztartásokat, akik számára viszont a mérsékeltebb árdinamika
és a családtámogatások magasabb aránya magasabb kamatok mellett összességében elérhetőbbé teszi a la-
kásvásárlást.
Szimulációs elemzésünk alapján a magasabb kamatpálya mentén körülbelül 4-5 százalékkal kevesebb tranz-
akció valósul meg évente, elsősorban a befektetési célú kereslet csökkenésének köszönhetően, míg a la-
kásárak éves növekedése 3 százalékponttal kisebb. A kihelyezett lakáshitelek volumene 130 milliárd Ft-tal
kevesebb éves átlagban. A magasabb hitelkamatok nehezítik, míg a jövedelmekhez képest alacsonyabb
lakásárak segítik a háztartások lakáshoz jutását, összességében – elsősorban vidéken – több első lakásvásárló
jut lakáshoz magasabb kamatok mellett. Az első lakásvásárlók közül különösen a fiatal családosok helyzete
alakul kedvezőbben az igényelhető családtámogatásoknak köszönhetően.
46. ábra A családtámogatási kedvezmények támaszt adnak a la-

Lakásvásárlás elérhetőségére vonatkozó index kásvásárlás elérhetőségének. Különböző gyermekszámú
(Housing Affordability Index, HAI)
családok példáján jól megfigyelhető, hogy a lakásvásárlás
2,4 2,4 elérhetősége – az egyes támogatástípusok figyelembevé-
2,2 2,2 telével – a három gyermeket vállaló házaspárok esetében
2,0 2,0 a legkedvezőbb. A támogatások figyelembevételét nélkü-
1,8 1,8
löző alapfolyamatok (az ábra folytonos vonalai) tekinte-
tében az tapasztalható, hogy Budapesten 2015 elejéhez
1,6 1,6
képest romlott a hitelből történő lakásvásárlás lehetősé-
1,4 1,4
gei (46. ábra). Ez azt eredményezi, hogy a támogatások
1,2 1,2
igénybevétele nélkül egy új lakás megvásárlása jelenleg
1,0 1,0
túlzott anyagi terhet jelentene a családok számára Buda-
0,8 0,8 pesten. Az elmúlt időszakban tapasztalt dinamikus lakás-
0,6 0,6 ár-emelkedés az elérhetőség erőteljes romlásának irányá-
2011. dec.
2012. dec.
2013. dec.
2014. dec.
2015. dec.
2016. dec.
2017. dec.
2018. dec.
2019. dec.
2020. dec.
2021. dec.
2012. jún.
2013. jún.
2014. jún.
2015. jún.
2016. jún.
2017. jún.
2018. jún.
2019. jún.
2020. jún.
2021. jún.
ba hat, így a 2021. januártól érvényes, CSOK-kal vásárlók

számára elérhető áfa-visszaigénylés és illetékmentesség
– a korábbi támogatástípusok példájához hasonlóan –
Bp. (új, 1 gyerek) - támogatott Pénzügyi korlát egyre kisebb relatív könnyebbséget jelent a lakásvásárlók
Bp. (új, 0 gyerek) Bp. (új, 1 gyerek)
Bp. (új, 3 gyerek) Bp. (új, 3 gyerek) - támogatott számára. Előretekintve a lakáshitel-kamatok emelkedése
további anyagi nehézséget jelent a lakásvásárlóknak, így
Megjegyzés: A HAI azt mutatja, hogy egy két átlagkeresettel rendelke-
ző háztartás egy átlagos lakás hitelből történő megvásárlásához az elérhetőség romlása – az előretekintő lakáspiaci és
szükséges jövedelem hányszorosával rendelkezik. Amennyiben bérezési folyamatoktól eltekintve – várakozásunk szerint
a mutató 1 feletti értéket vesz fel, a család anyagi kifeszítettség nélkül
tud hitelből lakást vásárolni, ha azonban 1 alatti, akkor a vásárlás
fokozódni fog a következő időszakban.
túlzott kockázatot, anyagi megterhelést jelent. Gyermek nélkül 45, egy
gyermek esetén 55, három gyermek esetén 75 négyzetméteres lakás-
sal számolva. A hiteltermék paraméterei a kamatlábon kívül végig
4.2. AZ NHP ZÖLD OTTHON
változatlanok. HFM = 70%, JTM = 30%, futamidő = 15 év. A mutató PROGRAM EDDIGI EREDMÉNYEI
számításában figyelembe vett nettó bérek szezonálisan igazított ada-
tok.
A 2021. októberben elindított Zöld Otthon Program
Forrás: KSH, NAV, MNB.
(ZOP) a zöld lakáshitelpiac létrejöttét és a környezeti
fenntarthatósági szempontok hazai lakáspiacon történő
érvényesülését segíti elő. A ZOP keretében részt vevő hi-
telintézetek 2022. április 1-ig 4189 ügyletet jelentettek az
MNB felé 135 milliárd forint összegben13. A 2022. április
4-én ténylegesen kinn lévő – azaz a már lehívott, de nem
A z MNB felé 2022. április 1-ig, az AL12 adatszolgáltatás keretében jelentett szerződéses volumen. A ténylegesen létrejött szerződések volume-
13
ne/száma ezt kismértékben meghaladhatja.

47. ábra törlesztett – állomány 36 milliárd forint volt, a szerződött

A ZOP keretében létrejött szerződések volumenének összeg közel 30 százaléka, mivel a szerződések nagyobb
hitelcél szerinti megoszlása (2022. április 4-ig)
része építés előtt/alatt álló ingatlanokhoz kapcsolódik,
így későbbi lehívással (is) jár.
16,8 Mrd Ft
505 db
55,6 Mrd Ft A leszerződött volumen felét, összesen eddig közel 68
25,3 Mrd Ft 1746 db
803 db milliárd forintot családi ház építésére vagy vásárlására
vettek fel (47. ábra). Ezen hitelcél keretében a volumen
25,4 Mrd Ft
775 db
12,2 Mrd Ft több mint 80 százalékából családi ház építését finanszí-
360 db
rozták a háztartások, amelynek 60 százaléka vidéki ré-
giókban valósul meg, az átlagos hitelösszegük pedig 29
millió forintot ért el. A leszerződött hitelek több mint
Családi ház építése harmada lakásokhoz kötődött, melyeket közel fele-fele
Családi ház vásárlása
Kész lakása vásárlása
arányban fordítottak épülő- illetve kész lakás vásárlásá-
Félkész lakás vásárlása ra. Ez utóbbi hitelek több mint négyötöde a Közép-Ma-
Ikerház/sorház, egyéb vásárlása
gyarország régióba áramlott (több mint 60 százalékuk
Forrás: MNB. pedig közvetlenül Budapesthez kapcsolódott). A fővárosi
kész lakások vásárlására felvett hitelek átlagos összege
meghaladta a 35 millió forintot. A félkész lakások vásár-
48. ábra
A ZOP keretében vásárolt ingatlanok primer lásának alacsonyabb arányát részben az indokolja, hogy
energiaigény szerinti megoszlása a jelenlegi jelzáloghitelezési gyakorlat szerint a bankok
csak végleges adásvételi szerződés megléte esetén köt-
0 5 10 15 20 25 30 35
% nek hitelszerződést az ügyféllel, miközben az ingatlan-
0-10 kWh
fejlesztők egy része az építkezés korai stádiumában csak
11-20 kWh adásvételi előszerződést köt a vevővel.
21-30 kWh
31-40 kWh
Az átlagos primer energiafelhasználás a programban
a megemelt keretösszeg után megkövetelt legfeljebb
41-50 kWh
80 kWh/m2/év-nél a ZOP-os ingatlanok 73 százalékánál
51-60 kWh kedvezőbb, 80 kWh alatti, míg 53 százalékánál 70 kWh-
61-70 kWh nál is alacsonyabb (48. ábra). A csak BB energetikai tanú-
71-80 kWh
sítvánnyal rendelkező ingatlanok esetében is az látható,
hogy az energiafelhasználás éves szinten négyzetméte-
81-90 kWh
% renként az ingatlanok 70 százalékánál alacsonyabb a BB
0 5 10 15 20 25 30 35 besoroláshoz szükséges összesített energetikai mutató
Lakások alsó kritériumánál, vagyis 80 kWh-nál. Az ingatlantípu-
Házak
Teljes ZOP
sokat tekintve jelenleg a lakások közel 80 százalékának
alacsonyabb az energiaigénye 80 kWh-nál, 56 százalé-
Megjegyzés: A házak kategóriában a ház, az ikerház és a sorház ingat- kának pedig 70 kWh-nál is kevesebb, amíg a házjellegű
lantípusok kerültek kimutatásra.
ingatlanok esetében ez rendre mintegy 70 és 50 százalék.
Forrás: MNB.
Az átlagos éves primer energiafelhasználás négyzetmé-
terenként a BB besorolású ingatlanoknál 66 kWh körül
alakul, amíg a legjobb energetikai besorolású AA++-os
ingatlanok esetén mindössze 27 kWh/m2/év.

MAGYAR NEMZETI BANK
49. ábra A létrejött szerződések eddigi volumenének több mint

A ZOP keretében létrejött szerződések volumen fele a Közép-Magyarország régióban épülő vagy már fel-
szerinti területi eloszlása
épített ingatlanokhoz kapcsolódott, darabszám szerint
is a hitelek felét használták fel ebben a térségben (49.
25 ábra). Itt az átlagos hitelösszeg 36 millió forint, amely
75
meghaladja a teljes portfólió 32,3 millió forintos átlagos
55 45
21 2% hitelösszegét. Ezzel szemben a vidéki régiók ingatlanja-
25 M Ft 25
22 79 475/240 e Ft ihoz kapcsolódó hitelek átlagos hitelösszege 28,3 millió
9% 75
56% forintot ért el. Amíg a vidéki régiókban a házak átlagos
78 36 M Ft 29 M Ft
10% 804/427 e Ft 402/241 e Ft négyzetméterára 234 ezer forint volt, régiónként kisebb
12% 29 M Ft
28 M Ft 367/237 e Ft mértékű eltérésekkel, a lakásoké közel 473 ezer forintot
417/229 e Ft
7% ért el, ugyanakkor a régiónkénti egyes értékek között itt
4% 28 M Ft 13
30 M Ft 580/223 e Ft már jelentős szórás mutatkozott. A teljes ZOP portfólió
599/237 e Ft 87 átlagos futamideje 20,9 év.
23
Ingatlantípusok megoszlása
77 az adott régióban
Ház jellegű ingatlanok
Lakás
Megjegyzés: fekete színnel a volumen területi megoszlását, piros szín-
nel az adott régióban jellemző átlagos hitelösszeget, zöld színnel
a lakás/ház ingatlantípusonkénti átlagos – bank által megadott for-
galmi érték és hasznos alapterület hányadosaként adódó – négyzet-
méterárakat tüntettük fel.
Forrás: MNB.

Gróf Széchenyi István
(1791. szeptember 21. – 1860. április 8.)
Politikus, közíró, közgazdász, a Batthyány-kormány közlekedési minisztere, akit Kossuth Lajos a „legnagyobb magyarnak”
nevezett. Apja Széchényi Ferenc gróf, a Magyar Nemzeti Múzeum és Könyvtár alapítója, anyja Festetich Julianna,
a Georgikont alapító, Festetich György gróf leánya.
Széchenyi István máig érvényes üzeneteket hordozó eszméivel, közírói és politikai tevékenységével megvetette a modern
Magyarország alapjait. A gróf a magyar politika egyik legkiemelkedőbb és legjelentősebb alakja, akinek nevéhez a magyar
gazdaság, a közlekedés és a sport megreformálása fűződik. Számos közhasznú intézmény alapítója és névadója, beutazta
Európát, megismerte az akkoriban a gazdasági és politikai fejlődés élén járó Angliát. Széchenyi István felismerte, hogy a fel-
emelkedés érdekében Magyarországnak reformokra van szüksége és életcéljának tekintette az iparosodó, polgárosodó Ma-
gyarország alapjainak megvetését.
1830-ban megjelent „Hitel” című munkája Magyarország polgári átalakulásának, gazdasági-társadalmi programjának össze-
foglalása. Az írással Széchenyi gróf célja az volt, hogy rádöbbentse a nemességet az ország társadalmi-gazdasági átalakításának
fontosságára. Hasonlóan nagy jelentőségű műve a „Stádium” (1833), amelyben 12 pontba szedett javaslatba foglalta reform-
programjának sarokpontjait, köztük az önkéntes és kötelező örökváltságot; az ősiség eltörlését; a parasztság szabad birtoklá-
si jogát; az ipar és kereskedelem szabadságát. Széchenyinek ebben a művében már megjelent a jogegyenlőség és a közteher-
viselés gondolata is.
Az 1848-as forradalom után Széchenyi István részt vállalt a Batthyány-kormány munkájában, miniszterként nagy energiával
látott hozzá közlekedési programjának megvalósításához.
LAKÁSPIACI JELENTÉS
2022. május
Nyomda: Prospektus Kft.

8200 Veszprém, Tartu u. 6.
mnb.hu
© M AG YAR N E M ZET I B A N K
1 0 1 3 B U DAPE S T, KR I S Z T I N A K Ö R Ú T 5 5 .

MNB Lakáspiaci Jelentés 2022

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

MNB Lakáspiaci Jelentés 2022

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

LAKASPIACI

A kiadványt jóváhagyta: Virág Barnabás alelnök

Ki­ad­ja: Ma­gyar Nem­ze­ti Bank

Fe­le­lős ki­adó: Hergár Eszter

1013 Budapest, Krisztina körút 55.

ISSN 2498-633X (nyomtatott)

ISSN 2498-6704 (on-line)

Magyar Nemzeti Bank, Inflációs jelentés: http://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/inflacios-jelentes

Magyar Nemzeti Bank, Hitelezési felmérés: https://www.mnb.hu/penzugyi-stabilitas/publikaciok-tanulmanyok/hitelezesi-felmeres

LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS 3

2. Lakáspiaci kereslet és a lakásárak 9

4. Lakáscélú hitelezés és otthonteremtési támogatások 30

Keretes írások jegyzéke

1. keretes írás: A hitelezés és lakáspiac élénkülésének kapcsolata, és az ESRB kapcsolódó

LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS 5

Továbbra is historikus csúcson alakul a foglalkoztatottak száma és nemzetközi összehasonlításban alacsonynak

LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS 7

8 LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS

1. ábra 2.1. 2021-BEN KEDVEZŐ KERESLETI

dése az év elején is folytatódott: az Európai Bizottság

A munkaerőpiac bővülése a korábbi várakozásainknál

LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS 9

2. ábra rontják a profitkilátásokat. Az ellátási láncok fokozódó ne-

miatt érdemben lassulhat. A háború és a megfékezésére

aránya a budapesti lakásvásárlók között. A Duna House

10 LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS

5. ábra 2020-as megjelenése ugyanakkor nem befolyásolta a be-

2021. szept. százalék fölé emelkedett.

Éves szinten mérséklődött, és a társasházi lakások felé

érdeklődések teljes keresleten belüli aránya egy év alatt

alapján 2021-ben az új lakások ára 12,2 százalékkal, amíg

LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS 11

8. ábra a reálértelemben mért éves dinamika ugyanakkor már

rosi lakásárak változását régiónként megvizsgálva hasonló

ingatlanok. Országos átlagban negyedéves alapon 10

12 LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS

11. ábra 2021-ben a jelentős vidéki lakásár-emelkedés követ-

A lakásárak jövedelmekhez viszonyított aránya a leg-

Történelmi magas szintre emelkedett a lakásárak fun-

LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS 13

12. ábra a lakásárak felülértékeltsége, amelynek 15 százalékos

szerint a fővárosban 32,3 százalékot, a megyeszékhelye-

ken 5,5 százalékot, a falusi CSOK-ra jogosult települése-

Az újlakások összes lakáspiaci tranzakción belüli ará-

14 LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS

14. ábra százalékot és 11,1 százalékot ért el (14. ábra). A 2020-ra

százalékát adó vidéki településeken ugyanezen időszak

16. ábra Minden lakóingatlantípus esetében csökkent az érté-

sok medián értékesítési ideje az 50 négyzetméter alapte-

LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS 15

17. ábra előző negyedévhez képest Budapesten 2,8 százalékról 1,7

tartós visszaesés, az ingatlan.com portálon a telefonszám

16 LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS

19. ábra Gyorsult a bérleti díjak emelkedésének üteme. A kí-

tos emelkedésekkel. A megyeszékhelyeken egy év alatt

108 ezer forintról 125 ezer forintra emelkedett a bérletre

kínált lakások átlagos díja.

Megjegyzés: A csoportonkénti bérleti díjak az adott csoportba tartozó

LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS 17

21. ábra 2.5. EURÓPÁBAN IS GYORSULT A REÁL

22. ábra Az európai fővárosok széles körében romlott a lakásvá-

Éves változás (jobb tengely)

18 LAKÁSPIACI JELENTÉS • 2022. MÁJUS

23. ábra Budapesten kis mértékben javult a lakhatás elérhető-

Kiadja: Magyar Nemzeti Bank

Felelős kiadó: Hergár Eszter

Magyar Nemzeti Bank, Inflációs jelentés: http://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/inflacios-jelentes

Magyar Nemzeti Bank, Hitelezési felmérés: https://www.mnb.hu/penzugyi-stabilitas/publikaciok-tanulmanyok/hitelezesi-felmeres

2. Lakáspiaci kereslet és a lakásárak 9

4. Lakáscélú hitelezés és otthonteremtési támogatások 30

1. keretes írás: A hitelezés és lakáspiac élénkülésének kapcsolata, és az ESRB kapcsolódó

A hitelösszeg esetében szerződésenként, és nem adósonként vett átlag.