Pace

Development
 ่
ข้อมู ลทัวไปของบริ
ษทั
➢ ก่อตังและจดทะเบี
้ ยนเป็ นบริษัทจำกัดในประเทศไทยเมื่อ วันที่ 1 กันยำยน 2546
➢ แปลงสภำพเป็ นบริษัทมหำชนในปี 2554
➢ หุ้นสำมัญของบริษัทได้ รบั อนุญำตให้ เป็ นหลักทรัพย์ จดทะเบี ยนในตลำดหลักทรัพย์
แห่งประเทศไทย ในปี 2556
➢ ประกอบธุ รกิจพัฒนำอสังหำริมทรัพย์ ระดับไฮเอนด์ ธุ รกิจไลฟ์สไตล์ รีเทลด้ ำนอำหำร
และเครื่องดื่มกูรเ์ ม่ต์ ภำยใต้ เครื่องหมำยกำรค้ ำ “ดีน แอนด์ เดลู ก้ำ” ทัว่ โลก
➢ รำยได้ หลักมำจำกกำรดำเนินธุ รกิ จอสังหำริ มทรัพ ย์เพื่อขำย และธุ รกิจอำหำรและ
เครื่องดื่มกูรเ์ มต์แบรนด์ ดีน แอนด์ เดลู ก้ำ
➢ ปัจจุบนั บริษัทเพซฯ มีบริษัทย่อยจำนวนทังสิ ้ น้ 37 บริษัทและกำรร่วมค้ ำ 1 แห่ง
หน่ วย : ล้านบาท
7000
5923.8 6115
6000

5000
4006.8
4000 3338 3173.8
3000 2477.7

2000 1375.1

1000
109 65.3 84.9 173.3 220.7
0
2558 2559 2560 2561

รำยได้จำกธุรกิจอสังหำริมทรัพย์ รำยได้จำกธุรกิจ ดีน แอนด์ เดลูก้ำ รำยได้อื่น ๆ

 ธุรกิจอสงั หาริมทร ัพย ์
❖ บริษัท เพซ ฯ และ บริษัทย่อยมี โครงการอสังหาริม ทรัพย์ จานวน 6 โครงการ ณ วันที่
31 ธันวาคม 2560 ประกอบด้ วย
✓ โครงการที่พฒ
ั นาเสร็จสิ น้ แล้ ว จานวน 2 โครงการ คือโครงการไฟคัส เลน และ
โครงการ ศาลาแดง เรสซิเดนเซส
✓ โครงการอสังหาริม ทรัพย์ ที่อ ยู่ ระหว่างการพัฒ นาและ การขายจานวน 4 โครงการ
ประกอบด้ วย โครงการมหานคร โครงการ มหาสมุทร โครงการนิมิต หลังสวน แล
โครงการวินด์ เชลล์ นราธิ วาส
โครงการมหานคร
มหานคร เป็ นโครงการแบบ mixed-use
ประกอบด้ วยอาคารหลักทังหมด
้ 3 อาคาร ได้ แก่
1.มหานคร ทาวเวอร์ (77 ชัน้ ) ประกอบด้ วย:
ชัน้ 1 – 20 โรงแรมบางกอก เอดิชนั่ โรงแรมรู ปแบบบูติค จานวน 159 ห้ อง (เจ้ าของโครงการ : เพซวัน)
ชัน้ 23 – 73 เดอะ ริทซ์-คาร์ล ตัน เรสซิเดนเซส บางกอก (เจ้ าของโครงการ : เพซทู)
ชัน้ 74-77 จุดชมวิว Sky Observation Deck’ และ บาร์ดาดฟ้าเอาท์ด อร์ (เจ้ าของโครงการ : เพซทรี)
2. มหานคร คิวบ์ อาคารไลฟ์สไตล์ รีเทล (เจ้ าของโครงการ : เพซทรี)
3. อาคารจอดรถที่จอดรถระบบอัจฉริยะ สามารถจอดรถได้ 485 คัน
(เจ้ าของโครงการ : เพซทรี)
มหานคร คิวบ ์
มหานคร คิวบ์ อาคารความสู ง 7 ชัน้ (เจ้ าของ
โครงการ : เพซทรี)
อาคารไลฟ์สไตล์ รีเทล ที่เชื่อมต่อกับสถานี รถไฟฟ้า
ช่องนนทรี
ประกอบด้ วย ร้ านค้ าและร้ านอาหารหรู หรา
เช่น L’Atelier de Joël Robuchon Bangkok
(ลัตตาลิ เย่ร์ เดอ โจเอล โรบูชอง), Dean & DeLuca
(ดีน แอนด์ เดลู ก้า)
 ่ ่ ร ์เมต ์แบรนด ์ ดีน แอนด ์ เดลูกา้
มกู
ธุรกิจอาหารและเครืองดื
(Dean & DeLuca) ประเทศ
บริษัทเป็ นเจ่าของ ไลเซนส์ รวม

สหรัฐอเมริกา 6 - 6
สหรัฐอเมริกา (ฮาวาย) - 2 2
ไทย 12 - 12
➢ ปี 2557 PACE ซื ้อกิจการทังหมดของ
้ ดีน แอนด์ เดลู ก้า มูล ค่า 140 ล้ านเหรียญ
ญี่ปนุ่ 24 19 43
ดอลลาร์ส หรัฐ
เกาหลีใต้ - 2 2
➢ “ดีน แอนด์ เดลู ก้า” แบรนด์ร้านอาหารและเครื่ องดื่ม กู ร์เม่ต์ชนั ้ น าของโลก
สิ งคโปร์ - 3 3
➢ ปัจจุบนั PACE โดยเป็ นเจ้ าของกิจ การ ดีน แอนด์ เดลู ก้า ทังหมดทั
้ ว่ โลก 79 คูเ วต - 2 2
สาขา สหรัฐอาหรับเอมิเ รตส์ - 1 1
➢ ปัจจุบนั ดีน แอนด์ เดลู ก้า ดาเนินการโดยบริษั ทย่อ ย 6 บริษัทและการร่ วมค้ า 1 ฟิ ลิปปิ นส์ - 3 3
แห่ง มาเก๊า - 1 1
➢ รายได้ จากธุ รกิจดี น แอนด์ เดลู ก้า เฉลี่ ย 4 ปี (2558-2561) คิดเป็ นร้ อยละ 57.65 บาห์เรน - 1 1
ฮ่องกง - 2 2
มาเลเซีย - 1 1
รวม 42 37 79
 โครงสร้ างการถือหุ้นของบริษัทและบริษัทย่ อยปี 2559

โรงแรมบางกอก เอดิชนั่

มหานคร คิวบ์

 บริษัท เพซ โปรเจ็ควัน จากัด สัดส่วนการถือหุน้ ร้อยละ 50 + 50 (ถือ

หุน้ ทางอ้อมผ่านบริษทั เพซ เรียลเอสเตท จากัด)
 บริษัท เพซ โปรเจ็คทรี จากัด สัดส่วนการถือหุน้ ร้อยละ 50+ 50 (ถือหุน้
ทางอ้อมผ่านบริษทั เพซ เรียลเอสเตท จากัด)
 โครงสร้ างการถือหุ้นของบริษัทและบริษัทย่ อยปี 2560

โรงแรมบางกอก เอดิชั่น

มหานคร คิวบ์

 บริษัท เพซ โปรเจ็ควัน จากัด สัดส่วนการถือหุน้ ร้อยละ 25.5 + 25.5

(ถือหุน้ ทางอ้อมผ่านบริษัท เพซ เรียลเอสเตท จากัด )
 บริษัท เพซ โปรเจ็คทรี จากัด สัดส่วนการถือหุน้ ร้อยละ 25.5 + 25.6
4 (ถือหุน้ ทางอ้อมผ่านบริษัท เพซ เรียลเอสเตท จากัด )
 Financial Statement(partial)

งบกาไรขาดทุนเบ็ดเสร็ จ หน่ วย : พันบาท

งบการเงินรวม
Q1/2560 Q2/2560 (ก่ อนแก้ ไข) Q2/2560 (งบออกใหม่ )
รายได้ รวม 2,495,536 5,074,674 5,074,674
ต้ นทุนและค่ าใช้ จ่ายรวม 3,082,764 7,573,760 7,573,760
กาไร (ขาดทุน) ก่ อนส่ วนแบ่ งขาดทุน
จากเงินลงทุนในการร่ วมค้ า (587,228) (2,499,086) (2,499,086)
ผลกระทบจำกกำรสูญเสียอำนำจควบคุมในบริ ษัทย่ อย 8,856,643 7,112,643
ส่วนแบ่ งขำดทุนจำกเงิ นลงทุนในกำรร่ วมค้ ำ (3,455) (90,835) (90,835)
กาไร (ขาดทุน) ก่ อนภาษีเงินได้ (590,683) 6,266,722 4,522,722
รำยได้ (ค่ำใช้ จ่ำย) ภำษี เงิ นได้ 16,411 (1,530,435) (1,181,635)
กาไร (ขาดทุน) สาหรั บงวด (574,272) 4,736,287 3,341,087
 Q2/2560 Q2/2560
Q1/2560 (ก่ อนแก้ ไข) (งบออกใหม่ )
Profitability ratios
Net profit margin -23.01% 93.33% 65.84%
Basic earning power (BEP) -0.03 0.20 0.15

Ratio Analysis Return on assets (ROA)

Return on equity (ROE)
Earnings per share (EPS)
-1.56%
-6.53%
-0.15
12.79%
68.66%
1.26
9.47%
60.71%
0.89
Equity multiplier 4.20 5.37 6.41
Market value ratios
PE ratio -21.15 1.71 2.42
• Q1/2560 บริษัทขำดทุนสุ ทธิ 574,272 พันบำท

• Q2/2560 รำยได้ ปรับตัวดีขึ ้น 103.35%เมื่อเทียบกับไตรมำสก่อนหน้ ำ แต่ต้นทุนและค่ำใช้ จ่ำยเพิ่ ม ขึ น้ ประมำณ 145.68% เมื่ อ เที ยบกับไตรมำสก่ อ น
หน้ ำ ทำให้ บริษัทฯมีผลขำดทุนก่อนส่ วนแบ่งขำดทุนจำกเงิ นลงทุนในกำรร่ว มค้ ำเพิ่มขึ ้น โดยขำดทุนอยู่ที่ 2,499,086 พันบำท

• บริษัทบันทึกผลกระทบจำกกำรสู ญเสี ยอำนำจควบคุมในบริษัทย่อย ทำให้ งบ Q2/2560 บริษัทมีกำไรสุ ทธิ ที่ 4,736,287 พันบำท (งบก่ อ นแก้ ไข) และ 3
,341,087 พันบำท (งบออกใหม่)

• Q2/2560 Profitability ratios และ Market value ratios ปรับตัวดีขึ ้นเมื่อเทียบกับ Q1/2560
Financial Statement(partial)
 Ratio Analysis

• Q1/2560 มีสินทรัพย์หมุนเวียนอยู่ที่ 16,613,881 บำท หนี ้สิ นไม่หมุนเวียน 7,190,681 บำท และส่ วนของผู้ ถือหุ้น 8,800,952 บำท

• Q2/2560 สิ นทรัพย์หมุนเวียนลดลง 22.87% QoQ หนี ้สิ นไม่หมุนเวียนเพิ่มขึ ้น 25.06% QoQ และส่ วนของผู้ ถือหุ้นลดลง 37.47% QoQ

• สัดส่ วนด้ ำนหนี ้สิ นทัง้ Debt ratio และ D/E ratio ปรับตัวสู งขึ ้นใน Q2/2560

• อย่ำงไรก็ตำม Time-interest-earned ratio และ EBITDA coverage ratio ปรับตัวดีขึ ้น ซึ่งมำจำกกำรบันทึกผลกระทบจำกกำรสู ญ เสี ยอ ำนำจควบคุ มใน
บริษัทย่อย

• ด้ ำน Liquidity ratios ทัง้ 3 ตัวของบริษัทปรับตัวลดลงใน Q2/2560 อันเนื่องมำจำกเงิ นสดและรำยกำรเทียบเท่ ำเงิ นสดของบริ ษัทปรับลดลง
 ่
่ี กสังแก้
สาเหตุทถู

➢ จำกข่ำว ก.ล.ต. ฉบับที่ 115/256 วันพฤหัสที่ 16พฤศจิกำยน พ.ศ.2560

➢ ก.ล.ต. ให้ PACE ชี ้แจงข้ อมูลกำรประเมินมูลค่ำยุติธรรมของเงิ นลงทุนในบริ ษัท เพซ โปรเจ็ค วัน จำกัด และ
บริ ษัท เพซ โปรเจ็ค ทรี จำกัด
➢ ผู้สอบบัญชีของ PACE ไม่ให้ ข้อสรุปต่องบกำไรขำดทุนรวมงวดไตรมำส 2 และ 3 ปี 2560
➢ ผลกำรประเมินเงิ นลงทุนดังกล่ำว บริ ษัทบันทึกเงิ นลงทุน จำนวน 8,231 ล้ ำนบำท และรับรู้ผลกำไรจำกกำร
สูญเสียอำนำจกำรควบคุมในบริ ษัทย่ อย จำนวน 8,857 ล้ ำนบำท
➢ ก.ล.ต.ต้ องกำรให้ PACE เปิ ดเผยข้ อมูลและสมมติฐำนที่สำคัญในหมำยเหตุประกอบงบกำรเงิ นให้ ครบถ้ วน
และชัดเจน เช่น จำนวนคนที่จะมำใช้ บริ กำร ควำมสมเหตุสมผลและผลกำรทบทวนของสมมติฐำน
ตกแต่งตวั เลขแบบใด

✓ ลำดับเหตุกำรณ์
✓ วันที่ 10 มกรำคม 2560 คณะกรรมกำรบริ ษัทได้ มีมติอนุมตั ิกำรเข้ ำลงทุนของผู้ร่วมทุนจำนวน 2 รำย คือ
Apollo Asia Sprint Holding Company Limited และ Goldman Sachs Investments Holdings (Asia) Limi
ted Limited ในบริ ษัทย่ อย 2 แห่ง คือ บริ ษัท เพซ โปรเจ็ค วัน จำกัด และบริ ษัท เพซ โปรเจ็ค ทรี จำกัด
✓ วันที่ 28 กุมภำพันธ์ 2560 บริ ษัทย่ อยดังกล่ำวได้ จดทะเบี ยนกำรเพิ่มทุนกับกระทรวงพำณิ ชย์
✓ ทำให้ สดั ส่วนโครงสร้ ำงกำรถื อหุ้นบริ ษัทเปลี่ยนไป ดังนี ้

บริ ษทั เพซ

บริ ษทั เพซ เรี ยลเอสเตท จากัด Apoll & goldman
ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ ปอเรชั่น
ก่อ นการเพิ่มทุน
บริ ษทั เพซ โปรเจ็ค วัน จากัด 25.50% 74.50% -
บริ ษทั เพซ โปรเจ็ค ทรี จากัด 25.64% 74.36% -
หลังการเพิ่มทุน
บริ ษทั เพซ โปรเจ็ค วัน จากัด 25.50% 25.50% 49%
บริ ษทั เพซ โปรเจ็ค ทรี จากัด 25.64% 25.64% 48.72%
วันที่ 31 มีนำคม 2560 ในหมำยเหตุประกอบงบกำรเงิ นระหว่ ำงกำล บริษัท เพซ โปรเจ็ ค วัน จำกัด และบริษัท เพซ โปรเจ็ค ทรี
จำกัด ยังคงเป็ น บริษทั ย่ อย
ในหมำยเหตุประกอบงบกำรเงิ นระหว่ำงกำรรวมสำหรับงวดสำมเดือ นและหกเดือนสิ น้ สุ ดวันที่ 30 มิถุนำยน 2560เปิ ดเผยว่ำ
– บริษัทได้ สูญเสี ยกำรควบคุม
– ภำยหลังกำรเพิ่มทุนให้ แก่ผ้ ู ถือหุ้นกลุ่ มใหม่
– โดยพิจำรณำกำรปฎิบตั ิงำนจริงร่ว มกันในกิจ กำรที่เ กี่ยวข้ องกัน
– จดหมำยชี ้แจงจำกกรรมกำรผู้ มี อำนำจในกิ จกำรที่เ กี่ยวข้ องกัน
บริษัท เพซ โปรเจ็ค วัน จำกัด และบริษัท เพซ โปรเจ็ค ทรี จำกัด จึงเปลี่ ยนสถำนะเป็ น การร่วมค้า

• ตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 10 งบกำรเงิ นรวม กำรสูญเสียอำนำจกำรควบคุม

บริ ษัทใหญ่ ต้องรับรู้เงินลงทุนที่เหลื อในบริษัทย่ อยเดิมที่เคยมีการควบคุ มในมูลค่ ายุติธรรม
เมื่อสู ญเสี ยการควบคุม
• วันที่ 12 พฤษภำคม 2560 ได้ ว่ำจ้ ำงบริ ษัทที่ปรึ กษำทำงกำรเงิ นประเมินมูลค่ำยุติธรรมของเงิ นลงทุน
ใน บริ ษัท เพซ โปรเจ็ค วัน จำกัด และบริ ษัท เพซ โปรเจ็ค ทรี จำกัด และบริ ษัทได้ รับรู้ มูลค่ำยุติธรรม
เงิ นลงทุน จำนวน8,231 ล้ ำนบำท และ กำไร จำนวน 8,857 ล้ ำนบำท
สรุ ปบริ ษัททาการตกแต่ งตัวเลขโดย
• เปลี่ยนวิธีกำรรับรู้เงิ นลงทุน โดยกำรประเมินมูลค่ำยุติธรรม ทำให้ มีผลกระทบต่องบกำรเงิ น และผู้ใช้
งบกำรเงิ น
หากแก้ไขให้ถูก
่
งบเปลียนแปลง
อย่างไร
 บริ ษัท เพซ โปรเจ็ค วัน จำกัด - โรงแรม Bangkok Edition
➢ Discount Cashflow 10 years.
➢ Discount rate 8.5%
➢ Average rental rate 60-76%
➢ When out of business at the end of 10th year,
assumed that return rate = 8.5%, growth rate = 2.8%

วิธีการ
ประมาณการ
บริ ษัท เพซ โปรเจ็ค ทรี จำกัด
➢ Fair Value Method
➢ Discount cashflow with Income Approach
➢ Black-Scholes option pricing model
(วิธีกำรตีรำคำสิ ทธิ ในกำรซื ้อหุ้น)
 บริ ษัท เพซ โปรเจ็ค ทรี จำกัด

วิธีการ
ประมาณการ
 บริ ษัท เพซ โปรเจ็ค ทรี จำกัด

วิธีการ
ประมาณการ
 บริ ษัท เพซ โปรเจ็ค ทรี จำกัด

วิธีการ
ประมาณการ
 บริ ษัท เพซ โปรเจ็ค ทรี จำกัด

วิธีการ
ประมาณการ
 บริ ษัท เพซ โปรเจ็ค ทรี จำกัด

วิธีการ
ประมาณการ
 นำยชลันวิทย์ อุ่ยอุทยั
6182270326
นำยธัญพิสิษฐ์ กลั่นสุ ภำ
6182305726

นำยรุ ่งเรือง ลดำวิวฒ

ั น์วงศ์
6182366026
นำงสำวกุลนิภำ นันท์ธนทรัพย์
6182249226

นำยเจริญชัย พำนิชสมัย
6182260026

นำงสำวดำรณี โศภิษฐ์ รตั นกุล

6182289326
นำยอติวิชญ์ ภัทรกุลประสิ ทธิ์
6182407026
THANKYOU FOR YOUR ATTENTION

Pace
Development