TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ
RA CHÍN SỐ MỘT NĂM
Số 05 (108)
2017
NĂM THỨ XIX
PHÓ TỔNG BIÊN TẬP
PHỤ TRÁCH
PGS-TS TRẦNTHỊTHÙYDƯƠNG
THƯ KÝ TÒA SOẠN
TS CAO VŨ MINH
HỘI ĐỒNG BIÊN TẬP
GS-TS MAI HỒNG QUỲ
PGS-TS TRẦN THỊ THÙY DƯƠNG
PGS-TS ĐỖ VĂN ĐẠI
TS LÊ THỊ NAM GIANG
PGS-TS TRẦN HOÀNG HẢI
PGS-TS BÙI XUÂN HẢI
TS HERRERA ALEJANDRO -
DOMINGUEZ
PGS-TS NGUYỄN THỊ PHƯƠNG HOA
PGS-TS PHAN HUY HỒNG
PGS-TS NGUYỄN CẢNH HỢP
TS ĐỖ MINH KHÔI
GS-TS LANFRANCHI MARIE -
PIERRE
TS NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC
PGS-TS VŨ VĂN NHIÊM
TS VÕ THỊ KIM OANH
PGS-TSNGUYỄNTHỊ HOÀIPHƯƠNG
GS-TS SHEVCHENKO OLGA -
ALEKSANDROVNA
TS LƯU QUỐC THÁI
PGS-TS NGUYỄN VĂN VÂN
PGS-TS NGUYỄN CỬU VIỆT
TS NGUYỄN QUỐC VINH
TRÌNH BÀY VÀ SỬA BẢN IN
THS HÀ NGỌC QUỲNH ANH
ĐẶNG PHƯỚC THÔNG
TÒA SOẠN
Số 2 Nguyễn Tất Thành
Q.4, TP. Hồ Chí Minh
ĐT/Fax: (08) 39400989 ext. 139
tapchikhpl@yahoo.com
tapchikhpl@hcmulaw.edu.vn
www.facebook.com/Tạp-chí-Khoa-
học-Pháp-lý-377957625748792/timeline/
Giấy phép xuất bản:
387/GP-BTTTT
ngày 13/8/2015
Hình bìa: Phối cảnh Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh – KTS Trần Thanh Tuấn Tú
Thiết kế bìa: Công ty TNHH Innovo
MỤC LỤC
LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU TRÍ TUỆ
• Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản trí tuệ theo pháp
luật Việt Nam 3
TS Nguyễn Xuân Quang, TS Nguyễn Hồ Bích Hằng
• Thực tiễn áp dụng pháp luật về xác định hành vi xâm phạm
quyền đối với nhãn hiệu qua một số vụ tranh chấp 9
TS Nguyễn Hải An, PGS-TS Dương Anh Sơn
• Căn cứ xác định mức bồi thường thiệt hại vật chất do xâm
phạm quyền sở hữu trí tuệ 17
Nguyễn Phương Thảo
• Chế định đăng ký nhãn hiệu mùi hương theo pháp luật Hoa Kỳ 26
TS Nguyễn Hồ Bích Hằng, Nguyễn Xuân Mỹ Hiền,
Huỳnh Thanh Thịnh
LUẬT HÀNH CHÍNH
• Chế độ tự quản địa phương vùng nông thôn và vấn đề đổi
mới chính quyền nông thôn Việt Nam 31
ThS Nguyễn Thị Thiện Trí
LUẬT HÌNH SỰ, LUẬT TỐ TỤNG HÌNH SỰ
• Lịch sử về chống tra tấn và cơ chế bảo đảm quyền của người
bị buộc tội khỏi bị tra tấn trong các văn bản pháp lý quốc tế
về quyền con người 41
TS Lương Thị Mỹ Quỳnh
LUẬT DÂN SỰ
• Mối liên hệ của quyền về lối đi qua và các chế định khác theo
quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm
2013 49
ThS Nguyễn Thanh Thư, Nguyễn Tấn Hoàng Hải
LUẬT THƯƠNG MẠI
• Những hạn chế, bất cập về đặc điểm pháp lý của hộ kinh
doanh và vấn đề hộ kinh doanh “chuyển” thành doanh nghiệp
57
PGS-TS Bùi Xuân Hải
• Một số hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:
Nhìn từ góc độ kỹ thuật lập pháp 65
TS Lưu Quốc Thái
• Ứng dụng kinh tế học pháp luật trong nghiên cứu, giảng
dạy luật cạnh tranh 73
TS Phạm Trí Hùng

NINE ISSUES PER YEAR
No. 05 (108)
2017
Managing Deputy Editor-in-chief
Assoc. Prof –Dr TRAN THI
THUY DUONG
Managing Editor
Dr CAO VU MINH
Editorial board
Prof-Dr MAI HONG QUY
Assoc. Prof –Dr TRAN .THI .
THUY .DUONG
Assoc. Prof –Dr DO VAN DAI
Dr LE THI NAM GIANG
Assoc. Prof –Dr TRAN HOANG HAI
Assoc. Prof –Dr BUI XUAN HAI
Dr HERRERA ALEJANDRO -
DOMINGUEZ
Assoc. Prof –Dr NGUYEN THI
PHUONG HOA
Assoc. Prof –Dr PHAN HUY HONG
Assoc. Prof–Dr NGUYEN CANH HOP
Dr DO MINH KHOI
Prof-Dr LANFRANCHI MARIE -
PIERRE
Dr NGUYEN THI BICH NGOC
Assoc. Prof –Dr VU VAN NHIEM
Dr VO THI KIM OANH
Assoc. Prof –Dr NGUYEN THI
HOÀI PHUONG
Prof-Dr SHEVCHENKO OLGA -
ALEKSANDROVNA
Dr LUU QUOC THAI
Assoc. Prof –Dr NGUYEN VAN VAN
Assoc. Prof – Dr NGUYEN CUU VIET
Dr NGUYEN QUOC VINH
Designing and editing
LLM HA NGOC QUYNH ANH
DANG PHUOC THONG
Editorial office
2 Nguyen Tat Thanh
District 4 HCMCity
Tel./Fax: (08)39400989 ext .139
tapchikhpl@yahoo.com
tapchikhpl@hcmulaw.edu.vn
www.facebook.com/Tạp-chí-Khoa-
học-Pháp-lý-377957625748792/timeline/ • Utilization of law and economics approach in research
Press Licence
No. 387/GP-BTTTT
dated August 13, 2015
Image: Graphic of Ho Chi Minh city University of Law - Tran Thanh Tuan Tu
Cover design: Innono Ltd.
LEGAL SCIENCES JOURNAL
TABLE OF CONTENTS
INTELLECTUAL PROPERTY LAW
• Security for performance of obligations by means of
intellectual property under Vietnamese law 3
Dr Nguyen Xuan Quang, Dr Nguyen Ho Bich Hang
• The practice of application of law for identifying the act
of breaching the right to trade mark through some selected
disputes 9
Dr Nguyen Hai An, Assoc. Prof –Dr Duong Anh Son
• Bases for determining level of material compensation for
the violation of intellectual property rights 17
Nguyen Phuong Thao
• Provisions on the registration of scent marks under the US
law 26
Dr Nguyen Ho Bich Hang, Nguyen Xuan My Hien,
Huynh Thanh Thinh
ADMINISTRATIVE LAW
• Provisions on local self-autonomy in rural areas and the
question for renewal of rural government in Vietnam 31
LLM Nguyen Thi Thien Tri
CRIMINAL LAW, CRIMINAL PROCEDURE LAW
• History of anti torture and the mechanism for ensuring
rights of accused persons from not being tortured under
international legislation on human rights 41
Dr Luong Thi My Quynh
CIVIL LAW
• The relationship between the right to passage and other
provisions under the 2015 Civil Code and the 2013 Land
Law 49
LLM Nguyen Thanh Thu, Nguyen Tan Hoang Hai
COMMERCIAL LAW
• Problems and insufficiency in legal characteristics of sole
prorpietorships and the transformation of sole proprietorships
to companies and private enterprise 57
Assoc. Prof –Dr Bui Xuan Hai
• Some drawbacks of the 2014 Law on Business of Immovable
Property from the perspective of legislative technique 65
Dr Luu Quoc Thai
and teaching competition law 73
Dr Pham Tri Hung
LUẬT DÂN SỰ 49

MỐI LIÊN HỆ CỦA QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA VÀ CÁC

CHẾ ĐỊNH KHÁC THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT
DÂN SỰ NĂM 2015 VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
NGUYỄN THANH THƯ*
NGUYỄN TẤN HOÀNG HẢI**

Tóm tắt
Bài viết đề cập một trong những quyền khác đối với tài sản đó chính là quyền về lối đi qua. Trên cơ sở những
quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền này, chúng tôi phân tích, đánh giá mối liên hệ của quyền về
lối đi qua với các quy định về quyền sở hữu, quyền thừa kế, quan hệ hợp đồng theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và
các quy định về đất đai theo Luật Đất đai năm 2013. Việc ghi nhận quyền về lối đi qua là phù hợp với các quy
định khác của pháp luật dân sự. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp liên quan đến Luật Đất đai năm 2013 cần phải
làm rõ nhằm mục đích xây dựng quyền về lối đi qua.
Từ khóa: quyền về lối đi qua, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, quyền khác đối với tài sản, thừa kế,
hợp đồng, sở hữu, đất đai
Abstract
In this article the authors discuss one of the other property-related rights: the right of passage. On the basis
of provisions on this right of the 2015 Civil Code , the authors analyze and evaluate the relationship between the
right to passage and related provisions on ownership, inheritance and contract under the 2015 Civil Code and
the 2013 Land Law . The authors take the view that the recognition of the right to passage in the relationship
with other provisions of civil law is appropriate and necessary. The authors conclude that some issues in the
2013 Land Law need to be clarified in documents providing guidances for its implementation which is significant
to the construction of provisions on the right of passage.
Keywords: right of passage, the right regarding the passage through adjoining immovable property, other
property-related rights, inheritance, contract, property, land

Q uyền sở hữu tài sản là quyền năng tuyệt

đối của bất kỳ chủ thể nào đối với tài sản
của mình. Chỉ trong một số trường hợp thật cần
thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi
ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống
thiên tai, Nhà nước mới có thể trưng mua, trưng
dụng có bồi thường đối với tài sản của chủ thể
khác theo giá thị trường.1 Tuy nhiên, bên cạnh
quyền sở hữu đối với tài sản, Bộ luật Dân sự
năm 2015 có đề cập nhóm quyền khác đối với
tài sản. Đây là những quyền của người mặc dù
không phải là chủ sở hữu tài sản nhưng họ được
pháp luật ghi nhận cho quyền năng đặc biệt xét
ở một khía cạnh nhất định. Có thể kể đến quyền
bề mặt, quyền hưởng dụng và quyền đối với
bất động sản liền kề. Trong bài viết, chúng tôi
đề cập một trong những quyền khác đối với tài
sản đó chính là quyền về lối đi qua - một trong
*
ThS, giảng viên Khoa Luật Dân sự, Trường ĐH
Luật TP. Hồ Chí Minh.
*
Giảng viên Khoa Luật Dân sự, Trường ĐH Luật
TP. Hồ Chí Minh.
1
Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2015.
những quyền cụ thể của quyền đối với bất động
sản liền kề.
1. Quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015
về quyền về lối đi qua
Từ thời cổ La Mã, quyền đối với bất động sản
liền kề còn được gọi bằng một thuật ngữ pháp lý
khác là quyền địa dịch. Địa dịch đã được định
nghĩa là việc một bất động sản chịu sự khai thác
của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu
của một người khác. Với cách định nghĩa đó, bất
động sản được coi là một chủ thể. Đặc biệt, nó
cũng có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài
và, để làm được việc đó, trong điều kiện bất
động sản tồn tại cố định trong cộng đồng láng
giềng, nó có thể cần phải “đi qua” bất động sản
khác, trong quá trình xây dựng con đường thông
thương với xã hội.2 Hiện nay, trong luật thực
2
Nguyễn Ngọc Điện, “Hoàn thiện chế độ pháp lý về
sở hữu bất động sản trong khung cảnh hội nhập”, Tạp
chí nghiên cứu lập pháp điện tử, http://www.nclp.org.
vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/hoan-thien-
che-111o-phap-ly-ve-so-huu-bat-111ong-san-trong-
khung-canh-hoi-nhap, truy cập ngày: 12/4/2017.
50 TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ SỐ 05 (108)/2017
định Việt Nam, địa dịch mang một tên gọi dài
hơn và dễ hiểu hơn đó là quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề. Tên gọi này chỉ rõ được nội
dung của một trong những quyền khác đối với
tài sản là việc cho một người không phải chủ sở
hữu bất động sản được sử dụng một cách hạn
chế đối với bất động sản của chủ sở hữu.
Quyền về lối đi qua là một trong những quyền
đối với bất động sản liền kề. Việc ghi nhận quyền
về lối đi qua có ý nghĩa bảo đảm cân bằng lợi ích
của chủ sở hữu bất động sản vây bọc (gọi chung
là bất động sản chịu hưởng quyền) và lợi ích của
chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc (gọi chung
là bất động sản hưởng quyền). Ngoài ra, việc ghi
nhận này còn đảm bảo tinh thần tương trợ, tình
đoàn kết, thân ái của hàng xóm, láng giềng, đảm
bảo đúng tinh thần truyền thống tốt đẹp của dân
tộc Việt Nam là tối lửa tắt đèn có nhau.
Có hai điều kiện để có thể áp dụng quyền về
lối đi qua theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân
sự năm 2015 là:
Thứ nhất, chủ sở hữu có bất động sản bị vây
bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu
khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường
công cộng. Điều kiện này xuất phát từ vị trí của
bất động sản bị vây bọc. Trên thực tế, vì nhiều lý
do nhất định như địa thế tự nhiên sẵn có của bất
động sản, do chủ sở hữu bất động sản chuyển
giao quyền sở hữu cho nhiều chủ thể khác, do
được thừa kế, được tặng cho… mà một bất
động sản bị bao bọc bởi những bất động sản
khác. Trước đây, Điều 275 Bộ luật Dân sự năm
2005 chỉ đề cập đến việc bất động sản bị vây
bọc không có lối đi ra đến đường công cộng. Tuy
nhiên, quy định này vẫn chưa đủ bởi lẽ có những
trường hợp đã có lối đi nhưng lối đi đó không thể
đi ra đường công cộng do quá nhỏ, quá ngắn mà
những người sử dụng bất động sản bị vây bọc
không thể đi được. Do đó, Bộ luật Dân sự năm
2015 đã bổ sung thêm trường hợp không đủ lối
đi ra đường công cộng. Quy định này đảm bảo
tốt hơn cho quyền lợi của chủ sở hữu bất động
sản bị vây bọc.
Thứ hai, lối đi được mở trên đất của người
khác phải là lối đi thuận tiện và hợp lý nhất. Khi
xem xét đến việc mở lối đi trên đất động sản của
người khác phải đảm bảo được điều kiện này bởi
nếu không xem xét kỹ lưỡng có thể dẫn đến việc
gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu
hưởng quyền. Do đó, khi xem xét việc mở lối đi
cần phải tính toán đến đặc điểm của khu vực, vị
trí địa lý, lợi ích và khả năng gây thiệt hại cho bất
động sản chịu hưởng quyền. Ngoài ra việc mở
lối đi như thế nào, đi thẳng, đi cong hay chiều
dài, độ rộng, chiều cao phải trên cơ sở đảm bảo
thuận tiện và ít gây phiền hà cho các bên nhất.
Khi đảm bảo được điều kiện này thì đã đảm bảo
được sự cân bằng lợi ích của chủ sở hữu bất động
sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản
chịu hưởng quyền.
Trên cơ sở thỏa mãn hai điều kiện đã phân tích
thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền
yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc phải
dành cho mình một lối đi ra. Trước kia với quy
định của Bộ luật Dân sự năm 2015, một trong
những điều kiện nữa cần phải xem xét đó chính
là việc chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về
lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động
sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.3 Việc đền bù này nhằm đảm bảo
cho quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản chịu
hưởng quyền. Bởi lẽ chủ sở hữu bất động sản
chịu hưởng quyền phải được quyền sử dụng,
khai thác bất động sản theo ý chí của họ. Tuy
nhiên, trong trường hợp phải dành cho chủ sở
hữu bất động sản bị vây bọc một lối đi ra trên
bất động sản của mình thì họ không thể sử dụng,
khai thác bất động sản theo ý muốn. Việc đền bù
mang ý nghĩa hỗ trợ vật chất cho chủ sở hữu bất
động sản chịu hưởng quyền khi không thể khai
thác, sử dụng phần bất động sản của mình cho
lối đi. Do đó, khoản tiền đền bù này không thể
hiểu là việc chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng
quyền đã bán đi phần quyền sở hữu của họ đối
với phần diện tích dành cho lối đi chung. Họ vẫn
là chủ sở hữu đối với phần diện tích dành cho lối
đi chung này, chỉ có điều quyền sở hữu của họ bị
hạn chế mà thôi. Hiện nay, với quy định của Bộ
luật dân sự năm 2015 thì đây không còn xem là
một điều kiện bắt buộc. Dù đền bù hay không
có đền bù thì lối đi qua vẫn được mở. Quy định
này của Bộ luật Dân sự năm 2015 được xem là
tiến bộ bởi lẽ khi chủ sở hữu bất động sản hưởng
3
Khoản 1 Điều 275 Bộ luật Dân sự năm 2005.
LUẬT DÂN SỰ
quyền chưa thực hiện việc đền bù họ vẫn có
quyền có lối đi, đây là quyền lợi chính đáng của
họ. Còn việc đền bù chỉ nên xem làm khoản tiền
hỗ trợ cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng
quyền như đã phân tích ở trên.
Theo quy định tại Điều 246 Bộ luật Dân sự
năm 2015 có bốn căn cứ làm phát sinh quyền về
lối đi qua. Các căn cứ đó là: (i). theo địa thế tự
nhiên, (ii). theo quy định của luật, (iii). theo thỏa
thuận hoặc (iv). theo di chúc. Mỗi một căn cứ là
một trường hợp khác nhau nhưng dù là rơi vào
trường hợp nào thì nó cũng làm phát sinh quyền
về lối đi qua.
2. Mối liên hệ giữa quy định thừa kế và
quyền về lối đi qua
Quyền về lối đi qua được phát sinh theo di
chúc.4 Đây là một trong những căn cứ làm phát
sinh quyền về lối đi qua. Căn cứ này là phù hợp
bởi lẽ người để lại di sản thừa kế chết họ có quyền
lập di chúc để định đoạt tài sản của họ sau khi họ
chết. Từ di chúc, quyền về lối đi qua sẽ được xác
lập và có thể rơi vào hai trường hợp sau:
Trường hợp thứ nhất, trên cơ sở việc định đoạt
tài sản theo di chúc thì ý chí của người để lại di
sản thừa kế đã xác định rõ người thừa kế có quyền
về lối đi qua. Như vậy chủ sở hữu đối với bất
động sản chịu hưởng quyền phải tôn trọng ý chí
của người để lại di sản thừa kế. Do vậy khi trong
di chúc có xác định một phần diện tích của bất
động sản phải dành ra cho lối đi chung thì những
người thừa kế phải tôn trọng sự định đoạt này
của người để lại di sản thừa kế. Tuy nhiên, một
câu hỏi được đặt ra là người thừa kế có quyền về
lối đi qua có phải đền bù cho người thừa kế của
bất động sản chịu hưởng quyền không? Mặc dù
khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 yêu
cầu: chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối
đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản
chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác nhưng đây là sự định đoạt trong di chúc,
tức là ý chí của người để lại di sản thừa kế mong
muốn như vậy.5 Vì lẽ đó cần phải tôn trọng ý chí
của người để lại di sản và không cần phải yêu
cầu người thừa kế của bất động sản hưởng quyền
phải đền bù một khoản tiền cho người thừa kế
4
Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015.
5
Điều 624 Bộ luật Dân sự năm 2015.
51
của bất động sản chịu hưởng quyền.
Trường hợp thứ hai, trong di chúc không nói
rõ việc để dành một phần bất động sản để làm
lối đi qua nhưng khi tiến hành phân chia di sản
thừa kế cho các đồng thừa kế nếu không có lối
đi thì bất động sản bị vây bọc không có đường đi
ra đến đường công cộng. Như vậy, trong trường
hợp này sẽ phải giải quyết như thế nào? Liệu rằng
có nên xem việc trong di chúc không thể hiện rõ
ý chí của người để lại di sản là dành ra một lối
đi cho bất động sản bị vây bọc nhưng bất động
sản bị vây bọc đương nhiên có một lối đi ra mà
không phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản
vây bọc. Cụ thể trường hợp như sau: cụ Bênh và
cụ Thái có quyền sử dụng lối đi qua tầng trệt của
căn nhà lên lầu 1. Chủ sở hữu nhà tầng trệt, lầu
2 có quyền đi từ tầng trệt lên lầu 2 qua cầu thang
không bị hạn chế thời gian. Thực tế sử dụng từ
năm 1986 sau khi tầng trệt và lầu 2 được bán cho
bà Dung, bà Dung tiếp tục bán phần nhà thuộc
sở hữu của bà Dung cho ông Bằng, bà Lan thì
những người này đều thực hiện đúng cam kết
dành lối đi qua tầng trệt lên lầu 1 cho cụ Bênh,
bà Thái. Ngược lại bà Thái cụ Bênh cũng đồng
ý để bà Dung và sau đó là ông Bằng đi qua cầu
thang lên lầu 2 của căn nhà. Các bên đều không
hạn chế nhau về thời gian sử dụng lối đi qua cầu
thang và tầng trệt. Ngày 25/1/2000, bà Thái lập
di chúc cho bà Nguyệt (em dâu) 1/2 diện tích lầu
1 nên bà Nguyệt được kế thừa quyền và nghĩa vụ
sử dụng lối đi qua cầu thang và tầng trệt.6 Trong
vụ việc này Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân
dân tối cao có nhận định mặc dù trong di chúc
không đề cập phần về lối đi nhưng trên cơ sở
lối đi đã hình thành hợp pháp từ trước, được các
bên thừa nhận và sử dụng nên có căn cứ rằng
sau khi bà Thái chết đi thì bà Nguyệt người được
hưởng di sản thừa kế theo di chúc sẽ được tiếp
tục sử dụng lối đi chung mà không hề bị giới hạn
thời gian. Cách giải quyết này theo quy định của
Bộ luật Dân sự năm 2015 là hợp lý bởi lẽ không
cần xem xét trong di chúc khi để lại di sản là bất
động sản bị vây bọc cho người thừa kế có ghi
rõ quyền về lối đi qua hay không. Chỉ cần trên
6
Quyết định Giám đốc thẩm số 35/2009/DS-GĐT
ngày 2/10/2009 về vụ án tranh chấp lối đi của Hội
đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
52 TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ SỐ 05 (108)/2017
thực tế đã có quyền về lối đi qua bất động sản
liền thì người thừa kế có quyền được tiếp tục sử
dụng lối đi chung đã có từ trước mà không có sự
phân biệt nào cả, cách thức sử dụng phải tương
tự như đối với người để lại di sản thừa kế đã từng
sử dụng lối đi này. Tuy nhiên, trong trường hợp
này người thừa kế có cần phải đền bù một khoản
tiền cho chủ sở hữu bất động chịu hưởng quyền
hay không? Thiết nghĩ người thừa kế không phải
chịu trách nhiệm đền bù vì mặc dù trong di chúc
không đề cập quyền về lối đi qua nhưng lối đi
này đã tồn tại từ trước thời điểm người thừa kế
được hưởng di sản thừa kế. Cho nên người thừa
kế có quyền này là đương nhiên. Vì vậy, quyền
về lối đi qua khi được vận dụng trong trường hợp
có di chúc đã được giải quyết rất tốt và đảm bảo
được sự cân bằng lợi ích của các bên chủ thể là
chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở
hữu bất động sản chịu hưởng quyền.
3. Mối liên hệ giữa quy định hợp đồng và
quyền về lối đi qua
Bộ luật Dân sự năm 2015 khi ghi nhận quyền
về lối đi qua đã có những quy định cụ thể để
đảm bảo việc ổn định của quyền này khi dịch
chuyển bất động sản cho người khác. Câu hỏi
đặt ra là việc một bất động sản đang là bất động
sản chịu hưởng quyền được chuyển giao quyền
sở hữu thông qua một hợp đồng dân sự có làm
ảnh hưởng đến lối đi được mở từ trước cho bất
động sản hưởng quyền hay không?
Bộ luật Dân sự 2015 khi đề cập hiệu lực của
quyền về lối đi qua thì kể cả khi bất động sản
được chuyển giao quyền về lối đi qua vẫn được
duy trì.7 Mặt khác trong các trường hợp dẫn đến
việc chấm dứt quyền về lối đi qua không hề đề
cập trường hợp chuyển giao bất động sản chịu
hưởng quyền cho người khác.8 Từ đó có thể
khẳng định thông qua hợp đồng chuyển quyền
sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền hoặc
hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng, quyền
chiếm hữu bất động sản chịu hưởng quyền
cũng không làm chấm dứt quyền về lối đi qua
bất động sản liền kề. Thực tiễn hiện nay cũng
theo hướng này để đảm bảo sự ổn định của các
quan hệ dân sự. Cụ thể trường hợp: chị Nhỏ
7
Điều 247 Bộ luật Dân sự năm 2015.
8
Điều 256 Bộ luật Dân sự năm 2015.
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 188 m2
đất tại thửa số 203, tờ bản đồ HK05 xã Hòa
Khánh, huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang. Nếu có
căn cứ lối đi tranh chấp đã được các nguyên
đơn sử dụng từ lâu (trước khi ông Long chuyển
nhượng đất cho chị Nhỏ) thì việc Ủy ban nhân
dân huyện Cái Bè cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho hộ chị Nhỏ trong đó có cả lối
đi này là không phù hợp thực tế. Nếu chị Nhỏ
cần sử dụng thuận tiện, tạo lối đi khác chỉ là
hoán đổi lối đi.9 Như vậy, theo Tòa án việc
đã có lối đi từ trước khi chị Nhỏ nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thì chị Nhỏ vẫn phải
dành lối đi cho các hộ bên trong. Nếu mục đích
sử dụng đất của chị Nhỏ cần phải dùng diện
tích này vào việc riêng thì cần tạo một lối đi
khác cho những hộ dân phía trong. Tòa án xử
lý theo hướng này rất hợp lý (theo quy định
tại khoản 2 Điều 274 của Bộ luật Dân sự năm
2005, Điều 247 Bộ luật Dân sự năm 2015 về
vấn đề này cũng không có quy định khác) bởi
lẽ Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định hiệu
lực của quyền về lối đi qua được chuyển giao
khi bất động sản được chuyển giao. Lối đi qua
bất động sản đã hình thành từ trước khi chị Nhỏ
được chuyển giao bất động sản. Do đó chị Nhỏ
phải tôn trọng quyền này. Trong trường hợp chị
Nhỏ có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất
động sản của mình dẫn đến thay đổi lối đi qua
thì chị Nhỏ phải thông báo trước cho chủ sở
hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời
hạn hợp lý. Chị Nhỏ phải tạo điều kiện thuận
lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
phù hợp với thay đổi này. Điều đó có nghĩa chị
Nhỏ không được rào lại lối đi mà chỉ có thể
chuyển lối đi từ vị trí này sang vị trí khác sao
cho thuận tiện cho chị và cho các hộ dân bên
trong. Một tình huống khác đó là: nguồn gốc
đất tranh chấp là con đường dân sinh đi qua hai
thửa 367 và 378a trước đây thuộc quyền quản
lý sử dụng của ông Công bà Viện. Năm 1992
ông Dong mới mua lại và các hộ vẫn đi qua
con đường này. Đến ngày 7/4/2008, ông Dong
tự ý làm cổng sắt bịt lối đi. Như vậy việc làm
9
Quyết định Giám đốc thẩm số 466/2012/DS-GĐT
ngày 21/9/2012 về việc xin mở lối đi qua bất động sản
liền kề của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.
LUẬT DÂN SỰ
của ông Dong là không có căn cứ để được pháp
luật bảo vệ, khiếu nại của nguyên đơn là đúng
pháp luật.10 Trong trường hợp này cũng tương
tự tình huống ban đầu, Tòa án cũng xác định
cách xử lý là chủ sở hữu mới của bất động sản
chịu hưởng quyền phải giữ nguyên lối đi cho
những người có quyền về lối đi qua. Từ những
quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2005, sau
này là Bộ luật Dân sự năm 2015 và tình huống
được xét xử trong thực tiễn, có thể thấy được dù
thông qua hợp đồng, bất động sản được chuyển
giao từ chủ thể này sang chủ thể khác thì quyền
về lối đi qua vẫn được bảo lưu.
Tuy nhiên, nếu trong trường hợp các bên có
thỏa thuận trong hợp đồng sẽ chấm dứt lối đi qua
của những chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
thì thỏa thuận này có giá trị đối với những chủ
sở hữu bất động sản hưởng quyền hay không?.
Cụ thể như tình huống sau: A là chủ sở hữu bất
động sản chịu hưởng quyền phải dành lối đi cho
những hộ dân ở phía trong. Trường hợp A chuyển
nhượng bất động sản cho B và trong hợp đồng
có điều khoản thỏa thuận rõ B không phải dành
lối đi cho những hộ dân phía trong nữa. Vậy lúc
này quyền lợi của những hộ dân ở phía trong sẽ
như thế nào, họ có được bảo lưu quyền về lối đi
qua hay không? Thiết nghĩ hợp đồng là sự tự do
thỏa thuận làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của
các bên. Tuy nhiên không phải mọi thỏa thuận
đều có giá trị pháp lý, ý chí của các bên trong
quan hệ cũng không được trái với quy định của
luật, trái đạo đức xã hội. Trong trường hợp này
Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có quy định quyền
về lối đi qua vẫn có hiệu lực nếu bất động sản
được chuyển giao cho người khác.11 Nếu thỏa
thuận của hai bên hạn chế đi quyền của chủ thể
khác là không được phép. Vì vậy cam kết này sẽ
không có giá trị pháp lý đối với những hộ dân
phía trong, B vẫn phải tôn trọng quyền về lối đi
qua cho những hộ dân phía trong.
Một vấn đề nữa cần đặt ra khi xem xét quyền
về lối đi qua trong mối liên hệ với hợp đồng đó
chính là việc đền bù một khoản tiền cho chủ sở
10
Quyết định Giám đốc thẩm số 372/2012/DS-
GĐT ngày 21/8/2012 về tranh chấp lối đi của Tòa dân
sự Tòa án nhân dân tối cao.
11
Điều 247 Bộ luật Dân sự năm 2015.
53
hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Với một lối
đi đã hình thành từ trước thì chủ sở hữu bất động
sản hưởng quyền (sau khi được chuyển giao bất
động sản này theo hợp đồng) có phải đền bù cho
chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền hay
không? Có lẽ trong trường hợp này không nên
xem xét đến việc đền bù bởi lẽ chủ sở hữu bất
động sản hưởng quyền cũ đã phải thực hiện điều
này mới có quyền về lối đi qua. Do vậy khi có
sự thay đổi chủ sở hữu của bất động sản hưởng
quyền không nên bắt chủ sở hữu mới phải chịu
tiền đền bù lần nữa nếu không với một lối đi
chung các chủ thể phải chịu tiền đền bù đến hai
lần. Chỉ trong trường hợp chủ sở hữu bất động
sản hưởng quyền cũ chưa đền bù cho chủ sở hữu
bất động sản chịu hưởng quyền thì mới nên đặt
ra vấn đề đền bù một khoản tiền. Như vậy khi
xem xét mối tương quan của quan hệ hợp đồng
và quyền về lối qua, chúng tôi cho rằng quy định
của Bộ luật Dân sự năm 2015 là hợp lý.
4. Mối liên hệ giữa quy định về quyền sở
hữu và quyền về lối đi qua
Luật quy định quyền yêu cầu mở lối đi qua
bất động sản vây bọc đối với bất động sản bị vây
bọc bởi các bất động sản khác. Nếu bất động sản
bị vây bọc bởi ba bất động sản và mặt còn lại là
sông, hồ… thì có được yêu cầu quyền về lối đi
qua hay không? Một mặt sông, biển có được coi
là đường giao thông cho chủ sở hữu bất động
sản bị vây bọc sử dụng thuận tiện không bởi
không phải lúc nào giao thông đường thủy cũng
có thể sử dụng được. Luật dân sự Nhật Bản có
quy định rất rõ ràng về vấn đề này12 nhưng luật
dân sự Việt Nam thì không. Thiết nghĩ trong
trường hợp này, nếu như có tranh chấp xảy ra
đối với tình huống vừa nêu thì chúng ta nên theo
hướng xử lý của Bộ luật Dân sự Nhật Bản. Cụ
thể Bộ luật Dân sự Việt Nam nên làm rõ hơn
quy định “không có hoặc không đủ lối đi ra đến
đường công cộng”, không có lối ra hoặc không
đủ lối ra có thể do bị các bất động sản khác vây
bọc hoặc có thể do ao, sông, kênh, biển bao bọc
một phần bất động sản mà không có lối đi ra.
12
Điều 210 Bộ luật Dân sự Nhật Bản còn áp dụng
cho cả trường hợp “không có lối ra do ao, sông, kênh,
biển hoặc do có sự chênh lệch đáng kể về độ dốc giữa
khoảng đất và trục đường công cộng”.
54 TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ SỐ 05 (108)/2017
Về lối đi thuận tiện, hợp lý, pháp luật hiện
hành chỉ quy định: vị trí, giới hạn chiều dài,
chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa
thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít
gây phiền hà cho các bên. Thế nhưng pháp luật
chưa quy định rõ lối đi thuận tiện, hợp lý chỉ là
lối đi lại thông thường phục vụ cho sinh hoạt cá
nhân hay lối đi dành cho mục đích kinh doanh
thương mại? Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng như
Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa quy định rõ về
vấn đề này nên lối đi thuận tiện, hợp lý chỉ được
hiểu là lối đi sử dụng cho việc đi lại, sinh hoạt
hằng ngày. Chính vì quy định không rõ ràng nên
trên thực tế có thể dẫn đến những tranh chấp mà
chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc muốn khai
thác công năng sử dụng bất động sản của mình
để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh,
thương mại, dịch vụ nhưng không thể thỏa thuận
với các chủ sở hữu bất động sản vây bọc để mở
một lối đi rộng hơn. Hơn nữa “lối đi” theo quy
định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ
có thể được hiểu là lối đi cho người mà không
phải là các phương tiện giao thông vận tải, gia
súc... và chỉ đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt thông
thường mà không phải hoạt động sản xuất nông
nghiệp, công nghiệp, thương mại (Điều 682 Bộ
luật Dân sự Pháp); cho sự kinh lý các việc công,
nông (Điều 620 Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ); cần
cho sự khai thác địa sản (Điều 472 Bộ luật Dân
sự Sài Gòn). Hiện nay, các điều kiện kinh tế - xã
hội đã có nhiều thay đổi đáng kể, vượt bậc so với
trước đây, do đó việc quy định quyền có lối đi
cho các cơ sở sản xuất, kinh doanh là điều cần
thiết, nhất là các vùng đất mới khai hoang, phục
hóa trong kinh tế trang trại. Theo chúng tôi, pháp
luật cần bổ sung quy định về quyền yêu cầu lối đi
cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải bảo
đảm cả các nhu cầu sản xuất, kinh doanh.
Thêm nữa, hiện nay Bộ luật Dân sự năm
2015 cũng đã bổ sung thêm trường hợp l “lối đi
không đủ”. Nếu chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc hoàn toàn thì việc mở lối đi là đương nhiên
nhưng việc xác định thế nào là “lối đi không đủ”
thì lại rất phức tạp. Chính vì thế pháp luật cần
quy định rõ thế nào là lối đi không đủ. Mặt khác
pháp luật hiện hành cũng cần phải quy định rõ
lối đi không đủ đối với khu vực thành thị và lối
đi không đủ đối với khu vực nông thôn, trên cơ
sở đó xác định lối đi thế nào là không đủ và có
các căn cứ thống nhất để giải quyết các tranh
chấp, khiếu nại về đất đai.
Ngoài ra, có những trường hợp chủ sở hữu
bất động sản chịu hưởng quyền có nhu cầu thay
đổi kết cấu, thay đổi kiến trúc, cơ sở hạ tầng trên
phần diện tích bất động sản chịu hưởng quyền
nhằm phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hoặc kinh
doanh thu lợi nhuận làm nguồn thu nhập cho
gia đình. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng
quyền có nhu cầu chia, tách diện tích bất động
sản của mình thành các phần khác nhau để
chuyển nhượng hoặc chia thừa kế, trong đó có
phần diện tích bất động sản chịu hưởng quyền.
Điều 249 Bộ luật Dân sự năm 2015 về việc thay
đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản
liền kề quy định: “Trường hợp có sự thay đổi
về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng
quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối
với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu
bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo
trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động
sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận
lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
phù hợp với thay đổi này”. Có thể thấy quy
định trên chưa cụ thể. Việc thay đổi về sử dụng,
khai thác bất động sản của chủ sở hữu bất động
sản chịu hưởng quyền trong trường hợp nào thì
được cho là hợp lý và có thể thay đổi nhằm tránh
gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản hưởng
quyền, tránh trường hợp chủ sở hữu bất động
sản chịu hưởng quyền thay đổi cảm tính, bất
hợp lý. Đồng thời, cần hướng dẫn, quy định về
thời gian thông báo trước bằng một con số xác
định như một tháng hoặc hai tháng thì phù hợp.
Bộ luật Dân sự năm 2015 ưu tiên sự tự
nguyện thỏa thuận của các bên chủ sở hữu bất
động sản. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp,
việc tự nguyện thỏa thuận lại khó thành công
bởi một khi chủ sở hữu bất động sản hưởng
quyền đã dùng quyền đối với bất động sản của
mình lên bất động sản chịu hưởng quyền thì
đương nhiên phát sinh sự phiền lụy cho chủ sở
hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Lúc này
quyền sử dụng và chiếm hữu của chủ sở hữu
LUẬT DÂN SỰ
bất động sản chịu hưởng quyền bị hạn chế khá
nhiều. Điều đó ảnh hưởng không ít đến tâm lý
của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.
Vì vậy, rất khó để các bên có thể thỏa thuận với
nhau. Đa số các vụ tranh chấp đều do cơ quan
có thẩm quyền giải quyết. Thế nhưng, do chưa
có văn bản quy định cụ thể nên phần lớn các cơ
quan chức năng giải quyết theo cảm tính, từ đó
dẫn đến các bên chủ sở hữu bất động sản liền kề
chưa thật sự thỏa mãn về quyết định đó.13
Qua phân tích trên, chúng tôi kiến nghị như
sau: cần quy định rõ thế nào là “bất động sản bị
vây bọc”; “lối đi thuận tiện, hợp lý” và “lối đi
không đủ”; “thay đổi hiện trạng lối đi” để tạo
cơ sở pháp lý và điều kiện thuận lợi cho Tòa án
ra các phán quyết đúng đắn, chặt chẽ nhằm giải
quyết tốt các vụ tranh chấp liên quan đến quyền
về lối đi qua.
5. Mối liên hệ giữa các quy định về đất đai
theo Luật Đất đai năm 2013 và quyền về lối
đi qua
Thứ nhất, vấn đề đền bù cho chủ sở hữu bất
động sản vây bọc dành lối đi cho chủ sở hữu
bất động sản bị vây bọc
Trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc
yêu cầu được mở lối đi và các bên đã thỏa thuận
thống nhất đối với việc mở đường cũng như giá
cả đền bù. Tuy nhiên, xảy ra tình trạng sau khi mở
lối đi ra đường công cộng chủ sở hữu bất động
sản hưởng quyền không chỉ dùng lối đi này để đi
lại và phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt bình thường
mà còn tận dụng để vận chuyển, kinh doanh sinh
lợi nhuận thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng
quyền có được yêu cầu đền bù với mức giá cao
hơn không? Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015
chỉ quy định bên được sử dụng lối đi đó “phải
13
Ví dụ: Bất động sản của A bị vây bọc bởi bất động sản
của B và không có lối đi ra đường công cộng. Lúc đầu giữa A
và B đã thỏa thuận thành công về việc mở lối đi qua bất động
sản của B với chiều rộng là 1m. Năm năm sau, do nhu cầu sản
xuất, kinh doanh của A thay đổi nên A muốn B có thể mở thêm
cho mình 1m nữa, thế nhưng B không đồng ý. Hai bên khởi
kiện ra Tòa án, trong trường hợp này nếu Tòa án đưa ra phán
quyết đồng ý cho A được quyền mở rộng thêm 1m nữa thì sẽ
ảnh hưởng đến quyền sở hữu bất động sản này của B bởi lẽ
việc mở lối đi lần đầu tiên đã gây ra những ảnh hưởng, phiền
lụy đến chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền mà ở đây
chính là B, nay A lại tiếp tục xin mở rộng thêm thì sẽ gây ảnh
hưởng nghiêm trọng hơn đến quyền sở hữu của B.
55
đền bù” nhưng chưa quy định cụ thể việc đền bù,
phương thức thỏa thuận, mức đền bù. Nếu không
đền bù thì có được hay không? Các biện pháp xử
lý, giải quyết trong trường hợp chủ sở hữu bất
động sản liền kề không cho phép chủ sở hữu nhà,
người sử dụng đất tạo lối đi, cấp thoát nước…
trên đất của họ mặc dù những người này đã thỏa
thuận đền bù. Vì vậy, trên thực tế chủ sở hữu nhà,
người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong việc
đảm bảo quyền về lối đi qua của mình.
Chúng tôi cho rằng, cần phải có văn bản
hướng dẫn thi hành quy định cụ thể việc đền bù,
phương thức thỏa thuận, mức đền bù, các biện
pháp xử lý, giải quyết trong trường hợp chủ sở
hữu bất động sản liền kề không cho phép chủ sở
hữu nhà, người sử dụng đất tạo lối đi, cấp thoát
nước… trên đất của họ mặc dù những người này
đã thỏa thuận đền bù. Trên cơ sở hướng dẫn của
cơ quan nhà nước về việc đền bù, Tòa án hoặc
các cơ quan có thẩm quyền sẽ có cơ sở pháp lý
rõ ràng để giải quyết khiếu nại, khởi kiện tranh
chấp về các quyền đối với bất động sản liền kề..
Thứ hai, vấn đề thông tin về quyền và nghĩa
vụ đối với bất động sản liền kề trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
Tài sản được thể hiện trong giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là đối tượng của các giao dịch
về quyền sử dụng đất, giao dịch về nhà ở, tài sản
gắn liền với đất. Tuy nhiên, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo Thông tư số 23/2014/
TT-BTNVMT ngày 19/05/2014 quy định về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa
thể hiện các thông tin về quyền đối với bất động
sản liền kề.14 Việc thể hiện các thông tin nêu trên
sẽ bảo đảm sự ưng thuận của các bên khi xác lập
các giao dịch, tránh những tranh chấp về đất đai.
Trên thực tế, có nhiều tranh chấp về vấn đề trên
mà nguyên nhân chủ yếu là khi thực hiện chuyển
quyền, bên nhận quyền không nắm được thông
tin trên mảnh đất đó đã có sẵn lối đi dành cho
chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Do vậy, sau
khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đã phát sinh
những tranh chấp với người sử dụng đất, người
sở hữu bất động sản lân cận.
14
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 đó chính là
bất động sản chịu hưởng quyền và bất động sản hưởng quyền.
56 TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ SỐ 05 (108)/2017
Bên cạnh đó, việc không thể hiện thông tin về
quyền về lối đi qua trên giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất sẽ hạn chế quyền của người sử dụng
đất. Ví dụ: vợ chồng ông T và bà V có mảnh
đất liền kề với nhà ông A, hai nhà có một lối đi
chung duy nhất đã hình thành và sử dụng từ rất
nhiều năm. Trên bản đồ địa chính, thửa đất của
vợ chồng ông T và của ông A đều thể hiện có
phần lối đi chung. Tuy nhiên, vợ chồng ông T
tới nhà các con sinh sống, mảnh đất trên không
ai sử dụng. Sau đó, vợ chồng ông T có nhu cầu
muốn chuyển nhượng thửa đất, nhưng khi làm
thủ tục thì xảy ra tranh chấp, vì ông A cho rằng
trong thời gian qua, gia đình ông đã được cấp sổ
đỏ và lối đi chung đã thuộc quyền sở hữu của
gia đình ông. Nếu gia đình ông T bán mảnh đất
cho người khác thì gia đình ông A sẽ bịt lối đi.15
Trong trường hợp này, cần xem xét bổ sung
Điều 7 Thông tư số 23/2014/TT-BTNVMT
ngày 19/05/2014 quy định về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hai mục thông tin liên
quan đến quyền đối với bất động sản liền kề.
Đó là: quyền - nghĩa vụ đối với bất động sản
chịu hưởng quyền và quyền - nghĩa vụ đối với
bất động sản hưởng quyền.16
Một vấn đề nữa có thể phát sinh đó là theo
quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì điều
kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
diện tích đất tối thiểu phải đủ theo quy định của
pháp luật trừ một số trường hợp ngoại lệ.17 Vậy
nếu trong trường hợp một bất động sản bị vây
bọc bởi các bất động sản khác mà các bất động
sản vây bọc đó đều có diện tích đất bằng hoặc
nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu để được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng nếu tạo
lối đi qua thì cũng không đủ diện tích đất tối
15
Thân Văn Tài, “Thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 2/2016, tr. 61.
16
Ví dụ: Chủ sử dụng hai thửa đất có mã số 35H và 35K
đã xác lập và đăng ký quyền đối với bất động sản liền kề theo
quy định của pháp luật. Theo đó, chủ sử dụng thửa đất số
35H có quyền có lối đi qua thửa đất mã số 35K thì trong giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cần thể hiện rõ nội dung đó.
17
Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014,
điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường
hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
thiểu thì giải quyết như thế nào? Nếu tạo lối đi
qua bất động sản vây bọc sẽ làm ảnh hưởng đến
quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Mà tiêu chí để mở lối đi qua chính là thuận
tiện và “ít gây phiền hà nhất”. Đây là vấn đề rất
.
khó trong điều kiện các đô thị đông dân hiện
nay. Theo chúng tôi, trong trường hợp này vẫn
phải xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho các chủ sở hữu bất động sản nhằm
bảo đảm quyền lợi chính đáng của họ.
Tài liệu tham khảo
[1] Bộ luật Dân sự Nhật Bản. [trans: The Japanese
Civil Code]
[2] Quyết định giám đốc thẩm số 35/2009/DS-GĐT
ngày 2 tháng 10 năm 2009 về vụ án tranh chấp lối
đi của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao. [trans: Cassation trial decisions No. 35/2009/
DS-GĐT dated October 2, 2009, on the dispute
over the passage of the Council of Judges of the
Supreme People’s Court]
[3] Quyết định giám đốc thẩm số 466/2012/DS-GĐT
ngày 21/9/2012 về việc xin mở lối đi qua bất động
sản liền kề của Tòa dân sự tòa án nhân dân tối cao.
[trans: Cassation trial decisions No. 466/2012/DS-
GĐT dated September 21, 2012, on opening the
way through the adjoining estate of the Supreme
People’s Court]
[4] Quyết định giám đốc thẩm số 372/2012/DS-GĐT
ngày 21/8/2012 về tranh chấp lối đi của Tòa dân
sự tòa án nhân dân tối cao. [trans: Cassation trial
decisions No. 372/2012/DS-GĐT dated August
21, 2012, on the dispute over the passage of the
Supreme People’s Court]
[5] Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
[trans: Decree No. 43/2014/ND-CP dated May
15, 2014 providing details for implementating a
number of articles of the Land Law] [1] Bộ luật
Dân sự 2015. [trans: The 2015 Civil Code]
[6] Nguyễn Ngọc Điện, “Hoàn thiện chế độ pháp lý về
sở hữu bất động sản trong khung cảnh hội nhập”,
Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử, http://www.
nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/hoan-
thien-che-111o-phap-ly-ve-so-huu-bat-111ong-san-
trong-khung-canh-hoi-nhap, truy cập ngày 12/4/2017.
[trans: Nguyen Ngoc Dien, “Perfecting legal regime
of real estate ownership in the context of integration”,
Legislative Study Journal online, view at: http://www.
nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/hoan-
thien-che-111o-phap-ly-ve-so-huu-bat-111ong-san-
trong-khung-canh-hoi-nhap, access on April 12, 2017]
[7] Thân Văn Tài, “Thông tin trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước và pháp
luật, số 2/2016, tr. 61. [trans: Than Van Tai,
“Information on the land use right certificate”,
State and law Journal, 10/2016, p. 61]