Professional Documents
Culture Documents
Tai Lieu Phap Ly - BDS Nghi Duong PDF
Tai Lieu Phap Ly - BDS Nghi Duong PDF
• Hometel/serviced apartment
Luật Nhà ở
(Điều 3) Luật kinh doanh BĐS
(khoản 3, 4 Điều 3)
Khách sạn
a) Đơn giá thuê đất: Đơn giá thuê đất một năm a) Ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp:
tính bằng 50% đơn giá thuê đất do Chính phủ qui
định nhưng tối thiểu bằng 0,25% giá đất theo mục • Dự án đầu tư của các tổ chức và cá nhân trong
đích sử dụng đất thuê do UBND tỉnh Kiên Giang nước và nước ngoài được hưởng mức thuế suất
ban hành và được ổn định trong 5 năm. thuế thu nhập doanh nghiệp 10% được áp dụng
trong suốt thời gian thực hiện dự án. Thời gian miễn
b) Miễn, giảm tiền thuê đất: thuế tối đa 4 năm kể từ khi có nhu nhập chịu thuế
và giảm 50% số thuế phải nộp cho 9 năm tiếp theo.
- Miễn mười một (11) năm đối với dự án đầu tư
không thuộc Danh mục ngành nghề, lĩnh vực b) Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao:
khuyến khích đầu tư.
• Giảm 50% thuế thu nhập đối với người có thu nhập
- Miễn mười lăm (15) năm đối với dự án thuộc cao, kể cả người Việt Nam và người nước ngoài
Danh mục ngành nghề, lĩnh vực khuyến khích làm việc tại đảo Phú Quốc.
đầu tư.
5. Quy chế chuyển đổi đất du lịch sang đất ở để xây dựng biệt thự du lịch
tại Phú Quốc
• Quy mô từ 40ha và chưa phê duyệt đất ở trong chấp thuận chủ trương đầu
tư;
• Đã hoàn thành 100% hạ tầng kỹ thuật và tối thiểu 30% các công trình kiến
trúc đã được duyệt.
Group 2
Group 1
(B) Dự án Người Việt Nam định
Tổ chức, hộ gia đình, cư ở nước ngoài (Việt
(A) Dự án quy hoạch là cá nhân trong nước.
quy hoạch là Kiều)
đất thương
đất ở mại dịch vụ
Group 3: Tổ chức, cá
nhân nước ngoài
III. ĐỐI TƯỢNG SỞ HỮU BĐS NGHỈ DƯỠNG TẠI VIỆT NAM
Ø Thời gian sở hữu: ổn định, lâu dài. • Chưa quy định cụ thể
nên chưa thể mua BĐS
Ø CSPL: Điều 5 NĐ 99/2015/NĐ-CP
- game nghỉ dưỡng
III. ĐỐI TƯỢNG SỞ HỮU BĐS NGHỈ DƯỠNG TẠI VIỆT NAM
Group 3.1: Cá nhân nước ngoài
a) Chỉ sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng và cho thuê thông
qua chủ đầu tư;
b) Không sử dụng biệt thự để đăng ký hộ khẩu thường trú;
c) Khi chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản trước
cho chủ đầu tư và ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc
(Điều 7 Quyết định 2503/QĐ-UBND tỉnh Kiên Giang ngày 26/10/2015)
IV. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG BĐS NGHỈ DƯỠNG
THƯỜNG GẶP
IV. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG MUA BÁN BĐS NGHỈ DƯỠNG
Giai Giai
Đoạn – đoạn -
Pre-sales Sales
Thỏa Thuận
Hợp Đồng
Đặt Cọc
Mua Bán
(mua bán)
Đủ điều
kiện
Thỏa Thuận
Hợp Đồng
Đặt Cọc Cho
Cho Thuê Dài
Thuê
Hạn
(dài hạn)
IV. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG MUA BÁN BĐS NGHỈ DƯỠNG
ü Đủ điều kiện để ký HĐMB theo Luật KDBĐS và Luật NO?
A. Điều kiện đối với chủ đầu tư/Dự án của chủ đầu tư
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án;
2. Thiết kế bản vẽ thi công được duyệt;
3. Hoàn thành xong phần móng (đài giằng móng) và được nghiệm
thu về mặt kỹ thuật hoặc giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành
xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
4. Cam kết không thế chấp hoặc được ngân hàng đồng ý cho bán;
5. Đã có thông báo chấp thuận của Sở xây dựng.
(Đăng ký Hợp đồng mẫu tại cơ quan có thẩm quyền đối với Hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư. Hợp đồng mua bán nhà ở (biệt thự/nhà liền
kề) không yêu cầu đăng ký mẫu tại cơ quan Nhà nước).
(CSPL: Quyết định 02/2012/QĐ-TTg của Thủ tướng về danh mục hàng hóa phải đăng ký Hợp
đồng mẫu đối với căn hộ chung cư) Sales permit
B. Đối với khách hàng for Apart
Approval
Đủ điều kiện sở hữu Nhà ở/Bất động sản tại Việt Nam
ü Đủ điều kiện để ký HĐMB theoKhoản 2 Điều 4 Quyết định 2503/QĐ-
UBND tỉnh Kiên Giang ngày 26/10/2015
a) Phải hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng công trình
biệt thự;
c) Cá nhân tổ chức mua BĐS thuộc dự án thì phải cam kết tuân
thủ Quy chế ban hành kèm Quyết định 2503 này;
Chấp thuận huy động vốn đối với bất động sản nghỉ dưỡng
Không thực hiệ n việ c xin cha& p thuậ n huy Có chấp thuận huy động vốn đối với các
độ ng vo& n từ Sở Xây dựng (nơi có dự án) sản phẩm căn hộ, biệt thự không đề cập
condotel trong chấp thuận huy động vốn
V. CƠ CẤU HỢP ĐỒNG MUA BÁN BĐS NGHỈ DƯỠNG
Hợp đồng khi Dự án đủ điều kiện huy động vốn theo quy
định pháp luật: Hợp Đồng Mua Bán
Kết cấu Hợp Đồng Mua Bán BĐS Nghỉ Dưỡng thường gồm:
Ø HĐMB
Ø Phụ Lục 1: Thông tin BĐS đặt mua
Ø Phụ Lục 2: Tiến độ thanh toán
Ø Phụ Lục 3: Tiêu chuẩn hoàn thiện để đủ điều kiện cho thuê
(Tiêu chuẩn Ascot, AccorHotels,Banyantree)
Ø Hợp đồng cho thuê giữa Khách hàng và Chủ đầu tư
Ø Hợp đồng quản lý, bảo trì giữa Khách hàng và đơn vị quản
lý
V. CƠ CẤU CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG MUA BÁN BĐS NGHỈ DƯỠNG
Hợp đồng/Thỏa
Thuận/Cam Kết cho Hợp đồng/Thỏa
thuê giữa Khách hàng Thuận/Cam kết quản lý,
và Chủ đầu tư bảo trì giữa Khách hàng
và đơn vị quản lý
Quyền và nghĩa vụ của Khách hàng? Quye% n và nghĩa vụ củ a Khách hàng?
V. CƠ CẤU HỢP ĐỒNG PRE-SALE
Thành Đô (Tập đoàn Empire): Thỏa Thuận Đặt Mua - Coco Ocean Resort - Phân Khu Quy Hoạch
số 01 thuộc Dự án Khu Nghỉ Dưỡng và Nhà ở Cao cấp The Empire phía Tây đường Trường Sa,
Phường Hòa Hải, Quận Ngũ Hành Sơn, Thành Phố Đà Nẵng
Công ty Vinpearl Phú Quo2 c: Bả n Đăng Ký Nguyệ n Vọ ng - Hợp đo8 ng vay vo2 n – Văn Bả n
Thỏ a Thuậ n lựa chọ n biệ t thự - Dự án Khu du lịch bãi Dài – xã Gành Da8 u – Phú Quo2 c
Công ty Phú Kiên Phú Quốc (Tập đoàn CEO): Thỏa Thuận Đặt Cọc (Hợp đồng vay vốn) –
Dự án Khu tổ hợp du lịch Sonasea Villas & Resort, tổ 5 ấp Đường Bào, xã Dương Tơ,
huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang (Best Western Premier Sonasea Phu Quoc)
Công ty Syrena Phú Quốc (BIM Group): Đơn Đăng Ký Hợp Tác Đầu Tư – Hợp đồng hợp tác
đầu tư - Khu Trung tâm Du lịch Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú QuốcRegent Phú
Quốc
Công ty Mặ t Trời Phú Quo2 c (Sun Group): Bả n đăng ký đặ t mua - Thỏ a Thuậ n Đặ t Cọ c – Hợp
đo8 ng vay vo2 n (thanh toán nhanh) (Dự án Premier Village Phu Quoc Resort tạ i thị tra2 n An Thới
và xã Hòn Thơm, huyệ n Phú Quo2 c
V. CƠ CẤU HỢP ĐỒNG PRE-SALE
a. Các hợp đồng pre-sale trước khi có hợp đồng mua bán: hợp đồng góp
vốn, hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng vay…có giá trị pháp
lý không? Cơ sở pháp lý là gì?
b. Đơn vị ký Hợp đồng pre-sale với Khách hàng là ai? Đơn vị này có phải là
chủ đầu tư của dự án không?
c. Đơn giá bán, giá bán, diện tích là tạm tính hay cố định, đã bao gồm hay
chưa bao gồm thuế GTGT, tiền sử dụng đất, phí bảo trì…?
d. Vấn đề chuyển nhượng hợp đồng pre-sale của khách hàng sẽ được quy
định như thế nào?
5. Các yêu cần riêng của từng chủ đầu tư (mang theo
Hợp đồng pre-sale bản gốc, cam kết khi sử dụng thẻ
thanh toán ghi nợ…)
VI. CHUYỂN NHƯỢNG
HỢP ĐỒNG
VI.1 CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN
A. Điều kiện để chuyển nhượng Hợp đồng mua bán:
Ø Chưa bàn giao; hoặc
Ø Đã bàn giao nhưng chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng
nhận.
Ø Đã có Giấy Chứng Nhận.
B. Trình tự thực hiện:
a) Liên hệ Chủ đầu tư lập Giấy xác nhận tình trạng bất động
sản; CĐT yêu cầu Khách hàng mới ký cam kết tuân thủ
b) Thực hiện chuyển nhượng Hợp đồng mua bán BĐS tại
phòng công chứng (Văn bản chuyển nhượng HĐMB)
c) Đóng thuế thu nhập cá nhân;
d) Liên hệ chủ đầu tư xác nhận giao dịch chuyển nhượng +
CAM KẾT TUÂN THỦ CÁC THỎA THUẬN LIÊN QUAN
HỢP ĐỒNG MUA BÁN
VI.1 Chuyển Nhượng Hợp Đồng
Mua Bán
Theo quy trình của chủ đầu tư, tuy nhiên phổ biến 2 cách thức sau:
HOẶC
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc/chuyển nhượng quyền ưu tiên
mua có xác nhận của chủ đầu tư
VII. QUY TRÌNH XIN CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
(sau đây được gọi tắt là "Sổ hồng”)
Các công việc cần thực hiện trước khi
làm Giấy Chứng Nhận như sau:
Chủ đầu tư nộp hồ sơ của chủ đầu tư đến Sở Tài Nguyên & Môi Trường
TRÌNH TỰ
Sở Tài Nguyên & Môi Trường kiểm tra hiện trạng công trình
CẤP Thời gian: trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ
GIẤY
CHỨNG Sở Tài Nguyên & Môi Trường gửi thông báo về kết quả kiểm tra cho chủ đầu tư và VPĐKĐĐ
NHẬN
(Điều 72 Chủ đầu tư nộp hồ sơ của Khách hàng đến Văn phòng đăng ký đất đai
Nghị định
43/2014/NĐ-
Văn phòng đăng ký đất đai xử lý hồ sơ và chuyển hồ sơ cơ quan tài chính
CP)
Người mua nộp các nghĩa vụ tài chính: lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy Chứng Nhận
Văn phòng đăng ký đất đai cấp giấy và trao Giấy Chứng Nhận
CÁC HỒ SƠ DO KHÁCH HÀNG CUNG CẤP
CÁC HỒ SƠ CHỦ ĐẦU TƯ CẦN CHUẨN BỊ CHO
VIỆC XIN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
4. Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
5. Bản vẽ mặt bằng hoàn công
Approval
V.4 THUẾ, PHÍ, LỆ PHÍ KHÁCH HÀNG PHẢI NỘP KHI LÀM
GIẤY CHỨNG NHẬN
Lệ phí trước bạ • 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (Theo Bảng giá đất,
(TT 301/2016/TT-BTC; Biểu giá nhà (được quy định cụ thể tại Quyết định
09/2012/QĐ-UBND tỉnh Kiên 09/2012)
Giang) • Tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ
Lệ phí cấp GCN
(TT 250/2016/TT-BTC;
125/2018/NQ-HĐND tỉnh Kiên • 100.000 đồng/giấy
Giang)
Lệ phí đo vẽ lập bản vẽ
sơ đồ nhà ở • Dưới 100m2 : 1.880.000đồng (đô thị) – 1.256.000 đồng
(Quyết định 39/2016/QĐ-UBND • Từ 500m2 – 1000m2: 2.899.000 đồng – 1.932.000 đồng
tỉnh Kiên Giang)
1. Nếu Chủ đầu tư giao nhà chậm thì sẽ bị phạt như thế nào?
Thời gian cho phép chậm tối đa là bao nhiêu?
1) Các khoản kinh phí bảo trì, sửa chữa lớn do Chủ đầu tư quản lý hay có
thành lập Ban quản trị như đối với khu dân cư hay không?
2) Sau thời gian cam kết thuê của Chủ đầu tư, việc quản lý và kinh doanh Căn
hộ Khách sạn thế nào?
3) Sau thời gian cam kết thuê (8-10 năm), việc sửa chữa Căn hộ Khách sạn
được quy định như thế nào?
C. Pháp lý