Hiện tượng nhà bị nghiêng, lún đã không còn xa lạ gì với người dân, đặc biệt là ở các khu phố

đông đúc, các khu đô thị. Với nhiều nguyên nhân và mức độ khác nhau, chúng ta có cách xử
lý nhà bị nghiêng hiệu phù hợp và hiệu quả. Kết cấu móng nhà là nguyên nhân chủ quan dẫn
đến hiện tượng nhà bị nghiêng nên phải chú trọng đến vấn đề này.

I. Tìm hiểu hiện tượng nhà bị nghiêng là gì để biết cách xử lý nhà bị nghiêng như
thế nào

Hình ảnh những ngôi nhà cao tầng bị Căn nhà số 226 Chu Văn An, P.26, Q.Bình
nghiêng đã xuất hiện nhiều hơn trên các Thạnh, TP.HCM (giữa) bị nghiêng hẳn
con phố và cần một cách xử lý nhà bị sang một bên 
nghiêng tránh nguy hiểm

Căn nhà nghiêng 726A Xô Viết Nghệ Ngôi nhà 197 Chu Văn An, phường
Tĩnh, P.26, Q.Bình Thạnh đã tháo dỡ một 26 nghiêng hẳn sang bên trái và dựa vào
tầng nhà 195, làm nhà này cũng bị nghiêng theo

Lún là công trình bị chuyển vị thẳng đứng từ trên xuống dưới của đất nền, kéo theo móng và
cả bản thân công trình, thường được đo bằng milimét. Lún xảy ra do sự nén chặt của đất nền
dưới tác dụng của trọng lượng toàn bộ công trình.
Còn khái niệm nghiêng là hiện tượng ngôi nhà chuyển phương bị lệch do lún tương đối dẫn
đến chuyển vị thẳng đứng không đều trở thành chuyển vị ngang. Tất cả các công trình xây
dựng đều bị lún, miễn là trong giới hạn cho phép. Còn nếu nhà bị nghiêng thì rất nguy hiểm
và cần phải có cách xử lý nhà bị nghiêng phù hợp.

II. Để tìm hiểu cách xử lý nhà bị nghiêng cần giải thích các nguyên nhân nhà bị
nghiêng là gì?

Đã có nhiều báo cáo nghiên cứu về hiện tượng nhà bị nghiêng hàng loạt ở các thành phố như
Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh. Trong đó đáng chú ý là trường hợp nhà số 14, ngõ 91 Nguyễn Chí
Thanh, Hà Nội vào năm 2012.

Độ rộng vết nứt là 2,5cm. Thành tường nơi giáp với

Nền móng đã có dấu hiệu nhà hàng xóm đã
lún. nghiêng và tách dần ra,
càng trên cao khoảng
cách càng lớn.

Ngôi nhà còn khá mới, phần tường nối của khối nhà trên với các nhà bên cạnh đã bị nứt, tạo
thành khe trống có chiều rộng từ 3 - 7 cm. Nền móng ngôi nhà đã bị sụt lún, điểm sâu nhất
gần 20 cm và càng lên cao, độ nghiêng của nhà số 14 càng lớn để lộ ra hàng gạch phía trong
giữa hai bức tường.

Vậy nguyên nhân dẫn đến nhà bị nghiêng là gì?

- Có hai nguyên nhân chính gây lún nứt khi xây chen công trình: sự chênh lệch (hoặc bị xáo
trô ̣n) về địa tầng và sự khác nhau rõ rệt giữa tải trọng tác dụng (tải trọng thẳng đứng và tải
trọng nằm ngang) lên mỗi công trình.
Vậy nguyên nhân dẫn đến nhà bị nghiêng là gì?

 Chủ quan

- Có hai nguyên nhân chính gây lún nghiêng khi xây chen công trình: sự chênh lệch (hoặc bị
xáo trô ̣n) về địa tầng và sự khác nhau rõ rệt giữa tải trọng tác dụng (tải trọng thẳng đứng và
tải trọng nằm ngang) lên mỗi công trình.

1. Yếu tố về địa tầng

1.1. Công tác khảo sát
- Khảo sát địa chất không đảm bảo.
1.2. Thi công xây dựng
- Thi công nền móng không đạt yêu cầu.

2. Yếu tố về tải trọng

2.1. Công tác thiết kế

- Thiết kế kết cấu chưa phù hợp với kiến trúc.

- Đề ra biện pháp thiết kế nền và móng chưa phù hợp.

- Thiết kế biê ̣n pháp thi công đào đất, tầng ngầm chưa coi trọng áp lực ngang do công trình
hiê ̣n hữu có khả năng gây phụ thêm.

- Đánh giá không đầy đủ ảnh hưởng do chất tải nặng (vật liệu xây dựng, đối trọng để ép cọc
hoặc để nén tĩnh,...) trong phạm vi giáp với công trình hiện hữu.

2.2. Do quá trình sử dụng

- Cải tạo nâng tầng, tăng tải trọng.

- Nhà bị nghiêng do ảnh hưởng nhà bên cạnh.

 Khách quan

- Mô ̣t số tác động khác từ bên ngoài như: sập hang động ngầm (karst), hạ mực nước ngầm,
lún do tải trọng của đất san lấp tạo mặt bằng,… lỗi vượt quá sự hiểu biết của con người, rủi ro
bất khả kháng như tai nạn, thảm họa, sự cố thiên nhiên như mưa bão, động đất, sạt lỡ,…
 1. Nhà bị nghiêng do công tác khảo sát
1.1. Khảo sát địa chất không đảm bảo
- Không tiến hành nghiêm túc viê ̣c điều tra, khảo sát công trình lân cận và dự báo các tác
động đối với khu vực xung quanh do thi công công trình mới.

- Đánh giá không chính xác các đặc trưng, tính chất cơ lý của các lớp đất hoặc không cung
cấp các số liệu cần thiết cho thiết kế.

- Yêu cầu trước khi thiết kết một căn nhà phải khảo sát địa chất để có cách xử lý triệt để từ
đầu. Nhưng trên thực tế nhiều chủ nhà do không hiểu, tiết kiệm chi phí, lấy thông số địa chất
từ các hộ xung quanh để áp dụng. Mặt khác nhiều chủ nhà khoán trọn cho một đơn vị. Đơn vị
nhận thầu này làm không đủ hoặc bỏ qua một số bước để tiết kiệm chi phí làm cho ngôi nhà
kém chất lượng.

1.2. Công tác trắc địa không đảm bảo

- Trắc địa công trình với sai số lớn.

- Chất lượng của thiết bị trắc địa có độ chính xác thấp, khó tương tác.

- Định tâm móng và cột không trùng khớp.

- Xác định vị trí cột sai với bản thiết kế.

 Trắc địa không đạt chuẩn sẽ gây lệch vị trí cấu kiện, khả năng chịu lực của công trình
giảm.

2. Nhà nghiêng do công tác thi công

2.1. Thi công nền móng không đạt yêu cầu thiết kế

- Đầm nén đất nền chưa đủ và đừng tiêu chuẩn.

- Xử lý kỹ thuật đất yếu còn hạn chế

3. Nhà bị nghiêng do công tác thiết kế

3.1. Thiết kế kết cấu chưa phù hợp với kiến trúc.

- Kiến trúc không cân đối gây moment lớn về 1 phía.

 Phối hợp chặt chẽ giữa thiết kế kết cấu với thiết kế kiến trúc để đưa ra giải pháp xây dựng
một cách hợp lý.
 3.2. Đề ra biện pháp thiết kế nền và móng chưa phù hợp.

- Nhà bị nghiêng, lún chủ yếu do vấn đề địa chất và kết cấu móng không phù hợp với nền của
công trình.

- Do khi thiết kế không lường được các yếu tố. Tính sai lực lún hoặc giải quyết móng không
hợp lí. Diện tích móng không đúng gây lún không đều.

 Đây là nguyên nhân chủ quan, chủ yếu nhất dẫn đến hiện tượng nhà bị nghiêng. Hầu hết
những khu vực có nhiều nhà bị nghiêng đều do xây dựng trên vùng có địa hình thấp, nền đất
yếu, cấu tạo địa chất không ổn định. Nếu thi công trên nền đất yếu mà không có biện pháp
móng hợp lý sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ kết cấu ngôi nhà sau này.

Tại các vùng đất yếu, móng nhà không thể làm theo kiểu đóng cừ tràm. Tuy nhiên trên thực tế
nhiều chủ nhà khi xây dựng vẫn sử dụng cách thiếu đảm bảo này vì giá rẻ hơn và thi công đỡ
phức tạp hơn. Do cừ tràm không có đủ độ dài đến lớp đất cứng phía dưới nên sau thời gian sử
dụng công trình bị nghiêng là điều khó tránh khỏi

4. Nhà nghiêng do quá trình sử dụng

4.1. Nhà bị nghiêng do nhà bên cạnh

- Đây là nguyên nhân khách quan không may mắn nhưng lại rất thường gặp phải, nhất là với
kiểu cách quy hoạch và xây dựng nhà ống san sát dày đặc ở các đô thị lớn hiện nay.
- Nhìn chung hiện tượng lún công trình đều liên quan đến kết cấu tổng thể của công trình. Với
những ngôi nhà có khả năng chịu được biến dạng kém, độ nghiêng sẽ nghiêm trọng hơn, trong
nhiều trường hợp gây ảnh hưởng đến cả ngôi nhà bên cạnh – dù có khả năng chịu đựng biến
dạng của nền đất tốt hơn, vẫn sẽ bị nghiêng do tải trọng của ngôi nhà kia đè vào.
4.2. Nhà bị nghiêng do cải tạo nâng tầng

Đây là nguyên nhân thường gặp ở những ngôi nhà đã cũ, nền móng cũng như ổn định của
công trình không còn được như mới, gia chủ lại chọn cách xây thêm tầng mới thay vì phá đi
xây lại toàn bộ. Tầng phía dưới không chịu được sức nén dẫn tới nhà nghiêng.
 5. Nhà nghiêng do tác động khách quan

Tác động thời tiết: gió bão, động đất, sạt lỡ,…

Tác động của hạ mực nước ngầm

III. Cách xử lý nhà bị nghiêng hiệu quả và phù hợp nhất

Nhìn chung các phương pháp xử lý nhà bị nghiêng khá phức tạp và đòi hỏi cần mất khá nhiều
thời gian, chi phí nên tốt nhất hãy phòng tránh, cẩn thận ngay từ khi chuẩn bị thi công nhà.
Nếu như sau quá trình sử dụng ngôi nhà bị nghiêng thì đó là vấn đề rất nam giải.

1. Xử lý nhà bị nghiêng bằng công nghệ mới của “thần đèn xứ Bắc” thạc sĩ Đỗ Quốc
Khánh

 Bước 1: Các kỹ sư chuẩn đoán bệnh và sơ cứu công trình. 

Việc chẩn đoán có thể dựa trên những vết nứt, biến dạng, tư thế đứng, độ tuổi, kích thước, độ
cứng hay sự rung lắc của công trình khi có ô tô đi qua.

Công tác chẩn đoán và chuẩn bị cho việc tiến hành cách xử lý nhà bị nghiêng

 Bước 2: Điều khiển nhà 

Đây là bước quan trọng nhất trong cách xử lý nhà bị nghiêng theo công nghệ mới

Thực chất đây là việc chuyển công trình sang dạng cân bằng động, sau đó chỉ cần dùng một
năng lượng nhỏ để căn chỉnh độ nghiêng của nó. Khi đã chỉnh xong, người ta sẽ khóa cân
bằng động này lại để đảm bảo công trình đứng vững (cân bằng bền).

 Bước 3: Phân tích kết cấu, chạy mô hình trên máy tính để kiểm định chất lượng công
trình. 

Công tác lắp đặt, sửa sang kết cấu công trình

 Bước 4: Gia cố móng bổ sung nếu cần thiết.

Về ưu điểm, công nghệ không những áp dụng được cho việc xử lý các sự cố lún – nghiêng –
sập cục bộ mà còn có thể áp dụng việc nâng, di dời hay dỡ bỏ nhà.

Trung bình, cách xử lý nhà bị nghiêng các bằng công nghệ này sẽ mất thời gian là 70 ngày với
đầy đủ các bước. Chi phí xử lý thường tốn 10 – 30% kinh phí so với việc tháo dỡ và xây mới.
Việc thi công không nhất thiết cần đến mặt bằng nên không cần giải tỏa các công trình lân
cận. Khác với công nghệ cắt móng, công nghệ này dẫn đến việc có thể di dời công trình mà
cần cắt móng ở cả những vùng đất yếu.

Nhược điểm, công trình bị nghiêng nếu chung tường, chung móng với nhà xung quanh sẽ
không xử lý được. Nếu như nhà nghiêng không có khe hở với các hộ liền kề thì phải chấp
nhận biện pháp gia cố chắc chắn lại móng và giữ nguyên trạng thái nghiêng.

2. Đối với nhà bị nghiêng do nhà bên cạnh.

Trong trường hợp này, để tránh thiệt hại về người và của, cần lập tức sơ tán người và đồ đạc
ra khỏi ngôi nhà bị nghiêng do chịu ảnh hưởng, chờ độ nghiêng của cả hai ngôi nhà ổn định
rồi mới tìm biện pháp xử lý thích hợp theo các trường hợp bên dưới.

Và để phòng tránh nhà bị nghiêng lún để không phải mất chi phí để xử lý nhà nghiêng do ảnh
hưởng của nhà kế bên chúng ta cần chuẩn bị ngay từ đầu. Như ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch
hiệp hội Bất động sản Việt Nam có góp ý: “khi hàng xóm xây nhà, chúng ta có thể chủ động
trao đổi với chủ thầu để biết được kỹ thuật thi công có đảm bảo không; đồng thời yêu cầu
công trình phải có biện pháp chống nghiêng, chống lún đối với nhà liền kề… Nếu phát hiện
có vết nứt, sụt lún nền, có dấu hiệu nhà bị nghiêng phải báo ngay với nhà đang thi công để có
biện pháp xử lý nhà nghiêng phù hợp”

3. Nhà bị nghiêng do nâng tầng

Cách xử lý nhà bị nghiêng trường hợp nhà bị nghiêng này là ngay lập tức cắt giảm tầng đang
nâng (trong trường hợp vẫn đang thi công). Trường hợp nhà bị nghiêng sau khi đã hoàn thành,
cần vận chuyển khẩn cấp các đồ đạc có trọng lượng lớn xuống tầng trệt, sau đó sử dụng các
biện pháp kỹ thuật đặc biệt để lấy lại độ nghiêng ban đầu, trong đó phải bắt đầu từ thao tác gia
cố lại phần móng nền đạt đủ độ vững chắc để đáp ứng việc nâng tầng.

4. Nhà bị nghiêng do nền đất yếu

Trường hợp này có thể sử dụng các biện pháp kỹ thuật đặc biệt để lấy lại độ nghiêng ban đầu,
và cần nhất vẫn là chú trọng khâu xây dựng nền móng, gia cố phần móng nền chắc chắn để
đảm bảo phần còn lại của công trình sẽ đứng vững.

Đối với những vùng có địa hình thấp này khi xây dựng cần khảo sát địa chất kỹ trước khi thiết
kế. Cách xử lý nhà bị nghiêng thường phải áp dụng biện pháp ép cọc, hoặc khoan nhồi mới
đảm bảo cho tải trọng của công trình. Thi công móng đúng, tại các vùng đất yếu này vẫn xây
dựng được tòa nhà vài chục tầng không có gì khó khăn.

VI. Một số lưu ý khi xây nhà để phòng tránh hiện tượng nhà bị nghiêng

- Khảo sát địa chất kỹ lưỡng những vùng đất yếu và đề ra phương án móng hợp lý.

- Với những công trình đang thi công phải thường xuyên tiến hành theo dõi tiến độ và chất
lượng gia cố móng, để tránh trường hợp làm ẩu, cắt xén nguyên liệu ảnh hưởng tới chất lượng
công trình sau này.

- Nên thuê các đơn vị thiết kế nhà uy tín để họ tính toán kết cấu công trình phù hợp với tải
trọng.

- Không sử dụng hoặc hạn chế tối đa viê ̣c dùng biê ̣n pháp hạ mực nước ngầm khi thi công
công trình xây chen vì rất dễ ảnh hưởng đến sự lún công trình liền kề.
- Khi cải tạo nâng tầng phải chú ý đến kết cấu nhà có phù hợp để chịu thêm tải trọng hay
không. Nếu không phù hợp phải gia cố lại móng và các chi tiết kết cấu khác để tăng sức chịu
tải công trình.

- Nếu công trình đang thi công mà có hiện tượng nghiêng, tốt nhất là chống lún không cho
nghiêng nữa, nếu không xử lý ngay thì sau này chi phí xử lý căn chỉnh nhà cho thẳng lại là rất
lớn.

- Cần có biện pháp chống thành vách bằng cừ thép hoặc cừ bê tông ứng lực trước đối với
trường hợp thi công sát nhà bên có tải lớn tác động lên đất (hoặc quy mô cao tầng hơn) cũng
như khi công trình làm hố móng sâu hơn đáy móng nhà bên. Thiết kế tường cừ phải chú ý đến
văng chống và neo đảm bảo biến dạng trong phạm vi được phép. Biện pháp thi công phải
được Chủ nhiệm dự án phê duyệt để làm cơ sở pháp lý để thực hiê ̣n.