#9.

იჯარის ხელშეკრულება

1. იჯარის ხელშეკრულების სამართლებრივი ბუნება

იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული

ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში
უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა. საიჯარო ქონება თავისი
თვისებით უნდა იძლეოდეს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობას. ნაყოფის მიღება
გულისხმობს მოიჯარის მიერ იჯარის საგნის ნაყოფზე საკუთრების უფლების
მოპოვებას.

აქვე უნდა გაითვალისწინეთ, რომ მეიჯარე ვალდებულია უზრუნველყოს

მხოლოდ ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა და არა იჯარის რენტაბელურობა.

მაგ. #1

გოგი მაგოგისგან იჯარით იქირავებს ბარს. მაგოგის განმარტებით, ბარში

სტუმრიანობა ჩვეულებრივ მაღალია, ბარის წლიური ბრუნვა შეადგენს 100 000
ლარს, ხოლო მოგება 30.000 ლარს. გოგის ფისკალური წელი იმავე შედეგებით არ
დასრულდება. აღნიშნული გამოწვეულია დაბალი სტუმრიანობით.

საიჯარო ქონება შეიძლება იყოს როგორც მოძრავი, ასევე უძრავი ნივთი (მათ
შორის საწარმო). მისი თვისებებიდან გამომდინარე იჯარის საგანი უნდა იყოს
განკუთვნილი გრძელვადიანი მოხმარებისთვის. მოხმარებადი ნივთი, რომელმაც
შესაძლოა დაკარგოს ფუნქცია იჯარით სარგებლობის პერიოდში, იჯარის საგანი
ვერ იქნება. იჯარის საგანი ასევე ვერ იქნება გვაროვნული ნივთი.

მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა (იხ. სკ.

581(1)). საიჯარო ქირა შეიძლება განისაზღვროს როგორც ფულადი თანხით, ისე
ნატურით.

ქირავნობის მსგავსად, საიჯარო საგნის „დროებით სარგებლობაში გადაცემა“,

იჯარის ხელშეკრულების არსებითი პირობაა. იჯარის ვადა დგინდება მხარეთა
შეთანხმებით. მხარეთა შეთანხმების არარსებობის შემთხვევაში, იჯარა ითვლება
განუსაზღვრელი ვადით დადებულად.

ქირავნობისა და იჯარის არსებითი მსგავსების გათვალისწინებით, იჯარის

ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების
მომწესრიგებელი წესები, თუ სკ. 581-606-ით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული (სკ.
581(2)). იჯარაზე არ ვრცელდება საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობის
მარეგულირებელი წესები.

1
კანონი ერთმანეთისგან მიჯნავს იჯარას (სკ. 381-391) და სასოფლო-სამეურნეო
მიწის იჯარას (სკ. 592-606). სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარაზე იჯარის წესები
ვრცელდება სუბსიდიურად.

იჯარა კონსენსუალური ხელშეკრულებაა („მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს

განსაზღვრული ქონება“) და იგი დადებულად ითვლება მხარეთა მიერ მის
არსებით პირობებზე შეთანხმების მიღწევის მომენტიდან (327 I); ხელშეკრულების
დადებისათვის იჯარის საგნის რეალური გადაცემა აუცილებელი არ არის, თუმცა,
ეს ფაქტობრივი მოქმედება თავისთავად მეიჯარის ძირითადი ვალდებულებაა.

იჯარა ორმხრივი ხელშეკრულებაა - ხელშეკრულების ორივე მხარეს აქვს როგორც

უფლებები, ისე ეკისრება ვალდებულებები.

იჯარა გრძელვადიანი ვალდებულებით-სამართლებრივი ურთიერთობაა (399),

ვინაიდან ქონებით სარგებლობა დროში გაგრძელებული პროცესია, რაც ხშირად
რამდენიმე წელსაც შეადგენს.

ზოგადად, იჯარა ფორმათავისუფალ ხელშეკრულებათა რიგს მიეკუთვნება.

თუმცა ამ წესიდან არსებობს მნიშვნელოვანი გამონაკლისი. კერძოდ, „საჯარო
რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-11(5) მუხლი ადგენს სპეციალურ რეგულირებას,
რომლის თანახმად ქირავნობის ხელშეკრულების წერილობით დადება და მისი
რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში სავალდებულოა, თუ კუმულატიურად სახეზეა
შემდეგი წინაპირობები:

- იჯარის ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარეა კერძო სამართლის იურიდიული

პირი;

- იჯარის საგანია უძრავი ნივთი;

- იჯარის ხელშეკრულების ვადა აღემატება ერთ წელს.

2. იჯარის გამიჯვნა ქირავნობისგან და სხვა ხელშეკრულებებისგან

როგორც ვხედავთ, ქირავნობა და იჯარა ძალზედ ჰგავს ერთმანეთს. შეიძლება

ითქვას, რომ იჯარა ქირავნობის სპეციალური შემთხვევაა, თუმცა მათ შორის
არსებობს განსხვავება და ამ განსხვავების ცოდნა მნიშვნელოვანია, რადგან იჯარა
სპეციალურ რეგულირებას ექვემდებარება და მის მიმართ მოქმედებს
ქირავნობისგან განსხვავებული წესები. იჯარასა და ქირავნობას შორის განსხვავება
შემდეგში მდგომარეობს:

2
  ქირავნობის საგანია მხოლოდ ნივთი (148), როდესაც იჯარით შეიძლება
გაიცეს ასევე ქონებრივი უფლებები (სკ. 581 (1)-ში კანონი იყენებს ტერმინს
„ქონება“).
 ქირავნობისგან განსხვავებით, იჯარის ხელშეკრულება მოიჯარეს ანიჭებს
დამატებით უფლებას, მიიღოს ნაყოფი (შემოსავალი) იჯარის საგნიდან,
ხოლო მეიჯარეს ეკისრება ვალდებულება, მთელი საიჯარო დროის
განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა. ამრიგად,
იჯარის საგანს უნდა გააჩნდეს გარკვეული სამეურნეო/სამრეწველო
დანიშნულება და უნდა იყოს აღჭურვილი იმ ინფრასტრუქტურით,
რომელიც „მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად“ გარკვეული „ნაყოფის“
მიღების შესაძლებლობას იძლევა. შესაბამისად, თუკი მიწის ან ფართის
გადაცემა ხდება სამრეწველო საქმიანობისთვის, იჯარის ხელშეკრულებად
მოცემული ურთიერთობა ჩაითვლება მხოლოდ მაშინ, თუ მოცემული მიწის
ნაკვეთი განკუთვნილია მსგავსი საქმიანობისთვის და მოწყობილი და
აღჭურვილი იმგვარად, რომ მისი გამოყენება მაშინვე (იმთავითვე)
შესაძლებელია შესაბამისი მიზნობრიობით. ხოლო თუ მეიჯარე ფართს (მათ
შორის ე.წ. „კომერციულ ფართს“) აქირავებს ცარიელი სათავსოს ან
სადგომის სახით, სახეზეა ქირავნობის და არა იჯარის ხელშეკრულება.1

მაგ. #2. კომპანია „ბარმენი“ კომპანია „ბარყოფილი“-სგან ქირაობს ფართს,

რომელშიც მას ბარის მოწყობა სურს (ქირავნობა);

მაგ. #3. კომპანია „ბარმენი“ კომპანია „ბარყოფილი“-სგან ქირაობს ბარს თავისი

ინვენტარით (იჯარა);

თხოვებისაგან განსხვავებით, იჯარა სასყიდლიანი, სინალაგმატური

ურთიერთობაა - მოიჯარე მისთვის დროებით სარგებლობაში გადაცემული
ქონების სანაცვლოდ მეიჯარეს უხდის შეთანხმებულ საიჯარო ქირას.

ერთგვარი მსგავსება არსებობს იჯარასა და მიბარებას შორისაც - ამ უკანასკნელ

შემთხვევაშიც შესანახად ჩაბარებული მოძრავი ნივთი გადადის შემნახველის
პირდაპირ მფლობელობაში, თუმცა, იჯარისაგან განსხვავებით, მიბარების დროს
შემნახველი, როგორც წესი, არ სარგებლობს მისთვის მიბარებული ნივთით (სკ.
767), არამედ მისი ვალდებულებაა, უსასყიდლოდ ან სასყიდლით ნივთის შენახვის
უზრუნველყოფა. გარდა ამისა, მიბარების საგანი შეიძლება იყოს მხოლოდ
მოძრავი ნივთი.

1
საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატა, №ას-1359-1197-2010 22 მარტი, 2011წ.,
იხ. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ოფიციალური ვებ-გვერდი (www.supremecourt.ge).

3
იჯარა განსხვავდება ნასყიდობისა და ნარდობისაგან, რამდენადაც იჯარის დროს
ხდება ქონების სარგებლობაში და არა საკუთრებაში გადაცემა, თუმცა ცალკეულ
შემთხვევებში ხელშეკრულებათა ამ ტიპების გამიჯვნა შესაძლოა გართულდეს.

სახეზეა ნარდობა და არა იჯარა, როცა პირი ქონებას გადასცემს ქონების მიმღებს,
იმ პირობით, რომ ეს პირი ამ ქონებისგან გამოიმუშავებს კონკრეტულ ნაყოფს,
რომელსაც მიიღებს ქონების გადამცემი. სანაცვლოდ ქონების მიმღები მიიღებს
შესაბამის ანაზღაურებას ან წილს ნაყოფიდან.

საერთო მეურნეობის წარმოების მიზნით ქონება ასევე შესაძლოა გადაეცეს

ამხანაგობას. ასეთ შემთხვევაშიც სახეზეა ამხანაგობის და არა იჯარის
ხელშეკრულება.

3. ქვეიჯარა

ქვექირავნობის მსგავსად, ქვეიჯარა წარმოიშობა მოიჯარის მიერ იჯარის საგნის

მესამე პირის — ქვემოიჯარის დროებით სარგებლობაში გადაცემის შემთხვევაში.
ქვეიჯარის შემთხვევაში, ქვემოიჯარესთან უშუალო ურთიერთობას ამყარებს
მოიჯარე; ეს უკანასკნელი ამ ურთიერთობაში გამოდის მეიჯარის როლში.
ქვექირავნობის მსგავსად, ქვეიჯარა თანხმობასავალდებულო გარიგებაა (სკ. 99) და
მისი ძალმოსილება დამოკიდებულია მეიჯარის თანხმობაზე. ამავე დროს,
მეიჯარეს შეუძლია უარი განაცხადოს საიჯარო ქონების ცალკეული ნაწილების
გაქირავებაზე, თუ ამით მას მნიშვნელოვანი ზიანი მიადგება (სკ. 587(2)).

მიუხედავად იმისა, ქვეიჯარა (ქვეიჯარის ხელშეკრულება) ჩვეულებრივი იჯარის

ხელშეკრულებაა ყველა უფლებითა და ვალდებულებით, მოიჯარე მაინც რჩება
პასუხისმგებელი მეიჯარის წინაშე იმისათვის, რომ ქვემოიჯარემ იჯარის საგანი
სხვაგვარად გამოიყენა, ვიდრე ეს მეიჯარის მიერ იყო ნებადართული; მეიჯარეს
შეუძლია უშუალოდ შეაჩეროს ქვემოიჯარის მიერ ქონების ამგვარად გამოყენება
(587(3)).

4. იჯარის ხელშეკრულების მხარეთა უფლება-მოვალეობანი

4.1. მეიჯარის უფლება-მოვალეობანი

ქირავნობის მსგავსად, იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარის უმთავრესი

ვალდებულებაა, გადასცეს მოიჯარეს იჯარის საგანი. როგორც წესი, ეს
უკანასკნელი მოიჯარეს გადაეცემა პირდაპირ მფლობელობაში, თუმცა, პირდაპირ
მფლობელობაში გადაცემა ყოველთვის აუცილებელი არ არის, თუ სარგებლობის
შესაძლებლობის მინიჭება მიიღწევა ნივთის უშუალო გადაცემის გარეშეც. გარდა
ამისა, მეიჯარე ვალდებულია, ხელშეკრულების ვადის განმავლობაში
უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა (იხ. ქირავნობის წესები).

4
თუ იჯარის საგანია მიწის ნაკვეთი ინვენტართან ერთად, მაშინ მეიჯარე
ვალდებულია გამოცვალოს ინვენტარის ის ნაწილები, რომლებიც გამოუსადეგარი
გახდა მოიჯარისაგან დამოუკიდებელი მიზეზების გამო (სკ. 583 (2)).

ქირავნობის მსგავსად, მეიჯარის ძირითადი უფლებაა, მიიღოს საიჯარო ქირა.

ქირა შეიძლება შეთანხმდეს როგორც ფულადი თანხის სახით, ასევე ნატურით.
ზოგადი წესით, საიჯარო ქირა გადახდილ უნდა იქნეს (სკ. 553). თუმცა,
პრაქტიკაში უმრავლეს შემთხვევაში მხარეები თანხმდებიან საიჯარო ქირის
პერიოდულად გადახდაზე.

ქირავნობის მსგავსად, მეიჯარის მეორე ძირითადი უფლებაა, იჯარის

ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ, მოითხოვოს იჯარის საგნის უკან დაბრუნება.
ეს უკანასკნელი უნდა დაბრუნდეს იმ მდგომარეობაში, რომელშიც მოიჯარემ ის
მიიღო ნორმალური ცვეთის გათვალისწინებით ან იმ მდგომარეობაში, რაც
ხელშეკრულებით იყო განსაზღვრული (სკ. 564). მეიჯარეს შეუძლია იჯარის
საგნის უკან დაბრუნების მოთხოვნა არამხოლოდ მოიჯარისაგან, არამედ
უშუალოდ მესამე პირისაგანაც, როდესაც მოიჯარემ ქონება სარგებლობისათვის
მესამე პირს გადასცა (სკ. 566). თუ მოიჯარე საიჯარო ურთიერთობის
დამთავრების შემდეგ არ აბრუნებს იჯარის საგანს, მაშინ მეიჯარეს შეუძლია
მოითხოვოს შეთანხმებული საიჯარო ქირის გადახდა ქონების დაბრუნების
დაყოვნებისათვის; მეიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს სხვა სახის ზიანის
ანაზღაურებაც (სკ. 591).

მაგ.

4.2. მოიჯარის უფლება-მოვალეობანი

მეიჯარის უფლებას, მიიღოს ხელშეკრულებით შეთანხმებული საიჯარო ქირა,

შეესაბამება მოიჯარის ვალდებულება, გადაუხადოს ეს ფულადი თანხა ან
ნატურით მიღებული პროდუქტი მეიჯარეს (სკ. 581(1)).

გარდა საიჯარო ქირის თანხის გადახდისა, მოიჯარის მნიშვნელოვანი

ვალდებულებაა მეიჯარისათვის იჯარის საგნის უკან დაბრუნება იჯარის
ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ.

თუ იჯარის საგანია მიწის ნაკვეთი ინვენტართან ერთად, მაშინ მოიჯარე პასუხს

აგებს ინვენტარის თითოეული ნაწილის მოვლა-პატრონობისათვის (სკ. 583(1)).
მოიჯარე ვალდებულია, შეავსოს ინვენტარს მიკუთვნებული პირუტყვის
დანაკარგი მიუხედავად მეურნეობის სწორი გაძღოლისა (სკ. 583(2)). იმ
შემთხვევაში თუ ინვენტარი გაუარესდება ან გაფუჭდება არასამეურნეო
მოხმარების პირობებში, არამედ დაუძლეველი ძალით ან სხვა გარემოებებით,

5
რომელიც მოიჯარის რისკის სფეროს მიღმაა, მოიჯარეს არ ეკისრება
პასუხისმგებლობა ინვენტარის დაღუპვისათვის (argumentum a contrario სკ. 584(1)-
დან). ამასთანვე მეიჯარე ვალდებულია შეავსოს ეს ინვენტარი, რათა
უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა (სკ. 581). ეს წესი არ მოქმედებს
და მოიჯარე პასუხს აგებს ინვენტარის შემთხვევითი გაფუჭების ან
დაღუპვისთვისაც, თუკი მიწის ნაკვეთის მოიჯარე ინვენტარს მიიღებს შეფასებით
და იკისრებს ვალდებულებას, იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტისას იმავე
შეფასებით დააბრუნოს უკან.

იჯარით აღებული ინვენტარი ექვემდებარება მეიჯარისათვის დაბრუნებას

იჯარის ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ (სკ. 584(2)). მიწის ნაკვეთის
იჯარისას ამავე ინვენტარში ერთიანდება და მეიჯარისთვის გადაცემას
ექვემდებარება მოიჯარის მიერ მიმატებული ინვენტარი, რომელიც შეძენილ იქნა
მეურნეობის სწორად გაძღოლის მიზნებისათვის და საერთო ინვენტართან
შეერთდა. საკუთარ ინვენტართან ერთად მეიჯარემ უნდა მიიღოს ეს ინვენტარიც
და გადაიხადოს სხვაობა ძველ და ახალ ინვენტარს შორის (გაურკვეველი რჩება ეს
მეიჯარის უფლებაა თუ ვალდებულება?). მას შეუძლია არ მიიღოს ეს ინვენტარი,
თუ „იგი მიწის ნაკვეთზე სწორი მეურნეობის გაძღოლისათვის ზედმეტია ან
მეტად ძვირია“. უარის შემთხევაში ინვენტარზე საკუთრების უფლება გადადის
მოიჯარეზე (სკ. 583(3)). სამწუხაროდ კანონი არ აწესრიგებს ისეთ შემთხვევებს,
როცა ძველი და ახალი ინვენტარის გამიჯვნა პრაქტიკულად შეუძლებელია (მაგ.
შერწყმა, იხ. სკ. 194). მსგავს შემთხვევებში სკ. 194 ითვალისწინებს
თანასაკუთრების ან უპირატესი საკუთრების უფლების წარმოშობას, მაშინ როცა
სკ. 583(3), მეიჯარის უარის შემთხვევაში, მოიჯარეზე საკუთრების უფლების
ტრანსფორმაციას ითვალისწინებს.

მიწის ნაკვეთის მოიჯარეს აქვს გირავნობის უფლება მის მფლობელობაში

არსებულ ინვენტარზე მეიჯარის მიმართ წაყენებული იმ მოთხოვნებისათვის,
რომლებიც შეეხება იჯარით მიღებულ ინვენტარს (სკ. 586(1)). ამასთან, კანონი
მეიჯარეს ანიჭებს ინვენტარზე გირავნობის უფლების ალტერნატიული
უზრუნველყოფის წარდგენის უფლებას. ალტერნატიული უზრუნველყოფა
შეიძლება შემოიფარგლებოდეს ინვენტარს მიკუთვნებული ცალკეული
ნაწილითაც (სკ. 586(2)).

რადგან მოიჯარე იჯარის საგნის მფლობელია. ამდენად, მას უფლება აქვს,

დაიცვას თავისი მფლობელობა ყოველი დამრღვევისაგან, მათ შორის,
მესაკუთრისაგანაც (სკ. 575).

6
5. იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა

ქირავნობის მსგავსად, იჯარა გრძელვადიანი ურთიერთობაა და შეიძლება

მრავალი წელიც გაგრძელდეს, თუმცა, მსგავსად სხვა ვალდებულებით-
სამართლებრივი ურთიერთობებისა, იგი ადრე თუ გვიან წყდება. იჯარის
ხელშეკრულების შეწყვეტის მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების
შეწყვეტის მიმართ დადგენილი შეწყვეტის ზოგადი საფუძვლები, რომლებსაც
ემატება იჯარის თავში მოცემული იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის
სპეციალური საფუძვლები.

როგორც ვადიანი ხელშეკრულება, იჯარის ხელშეკრულება წყდება იმ ვადის

გასვლით, რა ვადითაც იგი არის დადებული. თუ იჯარის ხელშეკრულება
დადებულია განუსაზღვრელი ვადით, მაშინ ამ ხელშეკრულების შეწყვეტა
შეიძლება ხელშეკრულების მხარის მიერ ნებისმიერ დროს მეორე მხარისათვის
შეწყვეტის შესახებ განცხადების წარდგენით (3-თვიანი ვადის დაცვით, იხ. სკ. 561).
თუმცა, ამ საერთო წესიდან კანონი ითვალისწინებს გამონაკლისს მიწის ნაკვეთის
ან უფლების იჯარის მიმართ; კერძოდ, თუ მიწის ნაკვეთის ან უფლების იჯარისას
არ არის განსაზღვრული იჯარის ვადა, მაშინ ხელშეკრულების შეწყვეტა
დასაშვებია მხოლოდ საიჯარო წლის ბოლოსათვის; ამასთან, ხელშეკრულება
შეიძლება შეწყდეს საიჯარო წლის დამთავრებიდან არა უგვიანეს ერთი თვისა.
აღნიშნული წესები გამოიყენება იმ შემთხვევაშიც, როდესაც საიჯარო
ურთიერთობა შეიძლება შეწყდეს კანონით დადგენილ ვადაზე ადრე (სკ. 589).

იჯარის ხელშეკრულება კონკრეტულ მოიჯარესთან მიმართებაში შეიძლება

შეწყდეს, თუ ის მეიჯარეს თავის სანაცვლოდ შესთავაზებს ახალ
გადახდისუნარიან და მეიჯარისათვის მისაღებ მოიჯარეს. ახალი მოიჯარე
თანახმა უნდა იყოს, იჯარის ხელშეკრულება მიიღოს იმავე პირობებით (სკ. 588).

ქირავნობის მსგავსად, თუ განუსაზღვრელი ვადით დადებული იჯარის

ხელშეკრულების შეწყვეტა შეუძლია ხელშეკრულების მხარეს ნებისმიერ დროს
ცალმხრივი ნების გამოვლენით, განსაზღვრული ვადით დადებული იჯარის
ხელშეკრულების შეწყვეტა დასაშვებია მხოლოდ ხელშეკრულებით ან/და კანონით
გათვალისწინებულ შემთხვევებში. კერძოდ, ამ უკანასკნელს მიეკუთვნება
მოიჯარის გარდაცვალება. ამ შემთხვევაში, როგორც მოიჯარის მემკვიდრეებს, ისე
მეიჯარეს შეუძლიათ შეწყვიტონ იჯარის ხელშეკრულება კალენდარული წლის
დამთავრებიდან ექვსი თვის ვადაში.

ასევე თუ იჯარის ხელშეკრულება იდება ათ წელზე მეტი ვადით, მაშინ ათი წლის
გასვლის შემდეგ თითოეულ მხარეს შეუძლია მოშალოს საიჯარო ურთიერთობა 3-
თვიანი ვადის დაცვით, თუ აღნიშნული პირობა გათვალისწინებულია იჯარის

7
ხელშეკრულებით. თუ მსგავსი პირობა იჯარის ხელშეკრულებით
გათვალისწინებული არ არის, იჯარის ხელშეკრულების მოშლა დაუშვებელია,
გარდა კანონით პირდაპირ გათვალისწინებული შემთხვევებისა. უნდა აღინიშნოს,
რომ ეს ცვლილება კანონში შევიდა 2011 წელს. კანონის ძველი რედაქცია უშვებდა
ხელშეკრულების შეწყვეტის შესაძლებლობას მიუხედავად იმისა იყო თუ არა ეს
შესაძლებლობა გათვალისწინებული ხელშეკრულებით. კანონის ხალმა დანაწესმა
საკმაოდ დამაბნეველი გარემო შექმნა. გაუგებარი შეიქმნა შესაძლოა თუ არა უფრო
მოკლევადიანი იჯარის ხელშეკრულებების შეწყვეტა 3-თვიანი ან უფრო ხანმოკლე
ვადის დაცვით, თუ მსგავსი შესაძლებლობა გათვალისწინებული იქნება
ხელშეკრულებით. თუ ამ კითხვაზე პასუხი დადებითია, მაშინ რაღა საჭირო იყო
10 წელზე მეტი ვადით დადებული ხელშეკრულებებისთვის სპეციალური წესის
შემუშავება.

სამართლებრივი თვალსაზრისით ხელშეკრულების შეწყვეტის განცხადება

წარმოადგენს ცალმხრივ მიღებასავალდებულო ნების გამოვლენას და იგი
შეიძლება განხორციელდეს ნებისმიერი ფორმით.

6. მხარეთა მეორადი უფლება-მოვალეობანი

იჯარის სამართალი არ შეიცავს სპეციალურ ნორმებს დამატებითი შესრულების

და ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნებისათვის და მასზე ვრცელდება ქირავნობის
სამართლის და ვალდებულებითი სამართლის ზოგადი ნაწილის ნორმები.
ერთადერთი გამონაკლისი ამ კუთხით არის სკ. 591, რომელიც განმარტავს, რომ
თუ მოიჯარე საიჯარო ურთიერთობის დამთავრების შემდეგ არ დააბრუნებს
იჯარით აღებულ ქონებას, მაშინ მეიჯარეს დათქმულ საიჯარო ქირასთან ერთად
შეუძლია მოითხოვოს სხვა სახის ზიანის ანაზღაურებაც. თუმცა, აქვე უნდა
ითქვას, რომ ეს არის განმარტებითი ნორმა და არა მოთხოვნის საფუძველი.
მოთხოვნის საფუძველი შესაბამისი ზიანისთვის აქაც სკ. 394(1), 404-ია.

7. სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარა

სტანდარტული იჯარის სამართლებრივ ინსტიტუტთან არსებითი მსგავსების

გამო სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის მიმართ გამოიყენება სამოქალაქო
კოდექსის იჯარის ხელშეკრულების მომწესრიგებელი ნორმები (სკ. 581-591).
ამასთან, აღნიშნული მუხლების ნორმები გამოიყენება მხოლოდ იმ ფარგლებში,
რომლებშიც მათი მოქმედება არ გამოირიცხება სასოფლო-სამეურნეო მიწის
იჯარის მომწესრიგებელი სპეციალური ნორმებით (სკ. 592-606). აქვე გაურკვეველი
რჩება, თუ რამდენად გამოიყენება ქირავნობის მარეგულირებელი წესები
სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულებებთან მიმართებაში.
გამომდინარე იქედან, რომ ეს უკანასკნელი იჯარის ხელშეკრულების სპეციალური

8
გამოვლინებაა, ხოლო იჯარის ხელშეკრულებაზე ვრცელდება ქირავნობის
მომწესრიგებელი წესები, უნდა დავუსვათ, რომ ქირავნობის მომწესრიგებელი
წესები ასევე ვრცელდება სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულებებზე.

სასოფლო -სამეურნეო მიწის იჯარას ახასიათებს შემდეგი ნიშნები:

 სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა

 მიწის ნაკვეთის სასოფლო-სამეურნეო მიზნით გამოყენების მიზნობრიობა
 მოიჯარესთვის დროებით მფლობელობაში გადაცემა
 შეთახნმებული საზღაური

7.1. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა

სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის საგანია სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების
მიწის ნაკვეთი სამეურნეო გამოყენებისათვის განკუთვნილ საცხოვრებელ ან
სამეურნეო ნაგებობებთან (საწარმოსთან) ერთად ან ასეთი ნაგებობების გარეშე.
1996 წლის 22 მარტის N165–IIს „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის
საკუთრების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის თანახმად, სასოფლო-
სამეურნეო მიწის ნაკვეთად ითვლება საჯარო რეესტრში სასოფლო-სამეურნეო
მიწის ნაკვეთად რეგისტრირებული მიწა, რომელიც გამოიყენება მემცენარეობისა
და მეცხოველეობის პროდუქციის წარმოებისათვის მასზე არსებული სამეურნეო
და დამხმარე ნაგებობებით ან მათ გარეშე. გარდა ამისა, სასოფლო-სამეურნეო
მიწის ნაკვეთად ითვლება ასევე: კომლის (ოჯახის) საკუთრების წილი სოფლის,
თემის, იურიდიული პირების საძოვრების, სათიბების, ტყეების ტერიტორიებზე;
სასოფლო-სამეურნეო მიწის ის ნაწილი, რომელიც შეიძლება იყოს ცალკე
უფლების ობიექტი. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონი სასოფლო-
სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთებად მიიჩნევს საძოვარს, სათიბს, სახნავ
(მრავალწლიანი ნარგავებით დაკავებული, საბაღე, საბოსტნე) და საკარმიდამო
მიწის ნაკვეთებს (მე-2 მუხლის „ე“ ქვეპუნქტი).

7.2. სასოფლო-სამეურნეო მიწის ხარისხი

მეიჯარემ საიჯარო ქონება მოიჯარეს უნდა გადასცეს ხელშეკრულებით

გათვალისწინებული გამოყენებისათვის ვარგის მდგომარეობაში (ნივთობრივად
და უფლებრივად უნაკლო) და შეინარჩუნოს იგი ამ მდგომარეობაში იჯარის
მთელი ვადის მანძილზე. უპირველეს ყოვლისა, იჯარის საგანი უნდა იყოს
ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სარგებლობისათვის ვარგის
მდგომარეობაში (სკ. 595). როგორც წესი, იჯარის ხელშეკრულების მხარეები
პირდაპირ უთითებენ ხელშეკრულებაში გაქირავებული ნივთით სარგებლობის
მიზანს. შესაბამისად, იჯარის საგნის ხარისხის უპირველესი კრიტერიუმია მისი
ვარგისიანობა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სარგებლობის
მიზნისათვის. აღსანიშნავია, რომ ვარგისიანობის შენარჩუნების მხრივ მეიჯარის

9
ვალდებულება არ შემოიფარგლება მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის
ხელშეკრულების დადების მომენტით; მეიჯარე ვალდებულია, იჯარის საგნის
ვარგისიანობა შეინარჩუნოს იჯარის ხელშეკრულების მოქმედების მთელი
პერიოდის განმავლობაში.

7.3. სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულებების ფორმა

ჩვეულებრივი (სტანდარტული) იჯარის ხელშეკრულებისაგან განსხვავებით,

სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულება უნდა დაიდოს წერილობითი
ფორმით (სკ. 593 (1)). თუმცა, აღნიშნული ფორმის დაუცველობა შედეგად არ
იწვევს ხელშეკრულების ბათილობას. ფორმის დაუცველობის შემთხვევაში სკ. 593
კანონი ადგენს პრეზუმფციას, რომ ხელშეკრულება განუსაზღვრელი ვადით არის
დადებული.

7.4. საიჯარო ქირა სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულებებში

ჩვეულებრივი (სტანდარტული) იჯარის მსგავსად, საიჯარო ქირა სასოფლო-

სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულების არსებითი პირობაა. ის გამოიხატება
როგორც ფულად თანხაში, ისე ნატურით მიღებულ პროდუქტში (მაგ., ხორბლის
ან ხილის მოსავლის ნაწილი), ხოლო მისი ოდენობა დგინდება მხარეთა
შეთანხმებით. მხარეებს ასევე შეუძლიათ შეთანხმდნენ საიჯარო ქირის
განსაზღვრის სხვა საშუალებებზეც (სკ. 581).

კანონი ითვალისწინებს საიჯარო ქირის შემცირების საფუძვლებს. კერძოდ, თუ

საიჯარო მიწაზე სტიქიური უბედურების ან სხვა ფორსმაჟორული გარემოებების
შედეგად მოიჯარეს მოსავლის ნახევარზე მეტი გაუნადგურდა, მას უფლება აქვს
მოითხოვოს საიჯარო ქირის შესაბამისი პროპორციით შემცირება. ამასთან,
საიჯარო ქირის შემცირების მოთხოვნის უფლება მოიჯარეს აქვს მხოლოდ
ზარალის ოდენობისა და მიზეზების შესახებ მოსავლის აღებამდე გაფორმებული
აქტის საფუძველზე (სკ. 597).

7.5. ხელშეკრულების ვადა

საიჯარო ქირის მსგავსად, ვადაც სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის

ხელშეკრულების არსებითი პირობაა და დგინდება მხარეთა შეთანხმებით.
ვინაიდან სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულების მომწესრიგებელი
სპეციალური ნორმები არ ადგენს ხელშეკრულების ვადებს, შესაბამისად, ამ
შემთხვევაში გამოიყენება (სტანდარტული) იჯარის ხელშეკრულების ვადების
მომწესრიგებელი ნორმა — 582-ე მუხლი, რომლის თანახმადაც ხელშეკრულების
ზოგადი ვადა შეადგენს 10 წელს; დასაშვებია ხელშეკრულების დადება 10 წელზე
მეტი ვადითაც და ასეთი ხელშეკრულება ბათილი არ არის, მაგრამ ათი წლის

10
ვადის გასვლის შემდეგ ნებისმიერ მხარეს შეუძლია (შეწყვეტის საფუძვლის
მითითების გარეშე) შეწყვიტოს იჯარის ხელშეკრულება ცალმხრივი ნების
გამოვლენით ხელშეკრულების შეწყვეტის სამთვიანი ვადის დაცვით, თუ ეს
პირობა გათვალისწინებულია იჯარის ხელშეკრულებით.

7.8. მეიჯარის უფლებები და ვალდებულებები

ა. მეიჯარის ვალდებულებები

სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარის უმთავრესი

ვალდებულებაა, გადასცეს მოიჯარეს იჯარის საგანი ხელშეკრულებით
გათვალისწინებული გამოყენებისათვის ვარგის მდგომარეობაში. იჯარის საგანი
მოიჯარეს გადაეცემა სამეურნეო გამოყენებისათვის განკუთვნილ საცხოვრებელ ან
სამეურნეო ნაგებობებთან (საწარმოსთან) ერთად ან ასეთი ნაგებობების გარეშე.

მეიჯარე ვალდებულია, მოიჯარეს აუნაზღაუროს საიჯარო ხელშეკრულებით

გათვალისწინებული საიჯარო ქონების მდგომარეობის (მათ შორის, მიწის)
გაუმჯობესებისათვის გაწეული კაპიტალური (სკ. 598) და სხვა საჭირო (სკ. 599)
ხარჯები, რომელთა გაწევაზეც მეიჯარემ თანხმობა განაცხადა.

თუ საიჯარო ურთიერთობა წყდება საიჯარო წლის განმავლობაში, მაშინ მეიჯარემ

უნდა აუნაზღაუროს მოიჯარეს მეურნეობის სათანადოდ წარმოების წესების
თანახმად ჯერ კიდევ აუღებელი, მაგრამ იჯარის მიმდინარე წლის ბოლომდე
ასაღები მოსავლის ღირებულება (სკ. 600).

ბ. მეიჯარის უფლებები

ქირავნობის მსგავსად, მეიჯარის ძირითადი უფლებაა, სასოფლო-სამეურნეო

მიწის იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ მოითხოვოს იჯარის საგნის
უკან დაბრუნება. ეს უკანასკნელი უნდა დაბრუნდეს ისეთ მდგომარეობაში,
რომელიც უზრუნველყოფს დაბრუნებამდე არსებული მეურნეობის სათანადოდ
გაგრძელებას (602). მეიჯარეს შეუძლია იჯარის საგნის უკან დაბრუნების
მოთხოვნა არა მხოლოდ მოიჯარისაგან, არამედ უშუალოდ მესამე პირისაგანაც,
როდესაც მოიჯარემ ქონება სარგებლობისათვის მესამე პირს გადასცა (566).

მეიჯარე უფლებამოსილია, მიიღოს ხელშეკრულებით შეთანხმებული საიჯარო

ქირა ფულადი თანხის სახით ან ნატურით, რომელიც შეიძლება გადახდილ იქნეს
როგორც ხელშეკრულების ვადის დამთავრებისას, ისე — პერიოდულად
(ყოველთვიურად, ყოველწლიურად).

11
მეიჯარეს საიჯარო ურთიერთობებიდან გამომდინარე თავისი მოთხოვნების
დასაკმაყოფილებლად აქვს გირავნობის უფლება მოიჯარის მიერ შემატებულ
ნივთებსა და საიჯარო ქონებიდან მიღებულ ნაყოფზე (596).

7.9. მოიჯარის უფლებები და ვალდებულებები

ა. მოიჯარის ვალდებულებები

მეიჯარის უფლებას, მიიღოს ხელშეკრულებით შეთანხმებული საიჯარო ქირა

შეესაბამება მოიჯარის ვალდებულება, გადაუხადოს ეს ფულადი თანხა ან
ნატურით მიღებული პროდუქტი მეიჯარეს (581 I).

გარდა საიჯარო ქირის თანხის გადახდისა, მოიჯარის მნიშვნელოვანი

ვალდებულებაა მეიჯარისათვის იჯარის საგნის უკან დაბრუნება იჯარის
ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ. იჯარის საგანი უნდა დაბრუნდეს ისეთ
მდგომარეობაში, რომელიც უზრუნველყოფს დაბრუნებამდე არსებული
მეურნეობის სათანადოდ გაგრძელება.

მოიჯარემ საკუთარი ხარჯებით უნდა განახორციელოს ქონების მიმდინარე

რემონტი, მათ შორის შეაკეთოს საცხოვრებელი და სამეურნეო შენობები, გზები,
თხრილები, მილები, ღობეები. იგი ვალდებულია იჯარით აღებული ქონება
გამოიყენოს სამეურნეო დანიშნულებით (595 (2)).

ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ მოიჯარემ თავის შემცვლელ მოიჯარეს

უნდა დაუტოვოს ნაგებობა სათანადო მდგომარეობაში, ხოლო მოწყობილობები და
სასოფლო-სამეურნეო პროდუქცია — იმ ოდენობით, რომელიც აუცილებელია
მეურნეობის გასაგრძელებლად მომავალი წლის მოსავლის აღებამდე (601 I).

მოიჯარეს უფლება აქვს თან წაიღოს ის მოწყობილობები, რომლითაც მან იჯარით

აღებული ქონება აღჭურვა; მეიჯარეს შეუძლია მოწყობილობების თან წაღების
უფლების განხორციელება თავიდან აიცილოს შესაბამისი კომპენსაციის
გადახდით გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც მოიჯარეს აქვს მოწყობილობების თან
წაღების პატივსადები ინტერესი (603 I).

ბ. მოიჯარის უფლებები

მოიჯარის ძირითადი უფლებაა, პირადად ისარგებლოს იჯარის საგნით მისი

სუბსტანციის შენარჩუნების პირობით; მოიჯარეს არა აქვს ქონების განადგურების,
გადაკეთების ან განკარგვის უფლება.

თუ საიჯარო მიწაზე სტიქიური უბედურების ან სხვა ფორსმაჟორული

გარემოებების შედეგად მოიჯარეს მოსავლის ნახევარზე მეტი გაუნადგურდა, მას

12
უფლება აქვს მოითხოვოს საიჯარო ქირის შესაბამისი პროპორციით შემცირება.
საიჯარო ქირის

შემცირების მოთხოვნის უფლება მოიჯარეს აქვს მხოლოდ ზარალის ოდენობისა

და მიზეზების შესახებ მოსავლის აღებამდე გაფორმებული აქტის საფუძველზე
(597).

სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის შემთხვევაში მოიჯარე იჯარის საგნის

მფლობელია. ამდენად, მას უფლება აქვს, დაიცვას თავისი მფლობელობა ყოველი
დამრღვევისაგან, მათ შორის, მესაკუთრისაგანაც (575).

7.10. ხელშეკრულების შეწყვეტა

ქირავნობისა და ჩვეულებრივი იჯარის მსგავსად, სასოფლო-სამეურნეო მიწის

იჯარა გრძელვადიანი ურთიერთობაა და შეიძლება მრავალი წელიც გაგრძელდეს,
თუმცა, მსგავსად სხვა ვალდებულებით-სამართლებრივი ურთიერთობებისა, იგი
ადრე თუ გვიან წყდება. სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულების
შეწყვეტის მიმართ გამოიყენება ქირავნობისა და ჩვეულებრივი იჯარის
ხელშეკრულებების შეწყვეტის მიმართ დადგენილი შეწყვეტის ზოგადი
საფუძვლები, რომლებსაც ემატება სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის თავში
მოცემული ხელშეკრულების შეწყვეტის სპეციალური საფუძვლები.

როგორც ვადიანი ხელშეკრულება, სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის

ხელშეკრულება წყდება იმ ვადის გასვლით, რა ვადითაც იგი არის დადებული
(605 (1)). ამასთან, კანონი ითვალისწინებს ხელშეკრულების გაგრძელებას
განუსაზღვრელი ვადით იმ შემთხვევაში, თუ ხელშეკრულება დადებულია სამ
წელზე მეტი ვადით და ერთი მხარის წინადადებაზე, გაგრძელდეს საიჯარო
ურთიერთობა, მეორე მხარე უარს არ განაცხადებს სამი თვის განმავლობაში;
წინადადება და მასზე უარი უნდა გაფორმდეს წერილობით. მოიჯარეს შეუძლია
მეიჯარეს მოსთხოვოს საიჯარო ურთიერთობის გაგრძელება, თუ:

- საწარმო წარმოადგენს მოიჯარის არსებობის ეკონომიკურ საფუძველს ან

- მოიჯარე საჭიროებს საიჯარო მიწის ნაკვეთს საკუთარი საწარმოს

შენარჩუნებისათვის და ხელშეკრულების თანახმად საიჯარო ურთიერთობის
შეწყვეტა შეუქმნიდა მოიჯარეს ან მის ოჯახს ისეთ სირთულეებს, რომლებიც არ
არის გამართლებული თუნდაც მეიჯარის პატივსადები ინტერესების
გათვალისწინებით (604).

თუ სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულება დადებულია

განუსაზღვრელი ვადით, მაშინ ამ ხელშეკრულების შეწყვეტა შეიძლება
ხელშეკრულების ნებისმიერი მხარის მიერ საიჯარო წლის დაწყებიდან არა

13
უგვიანეს ათი დღისა მომდევნო საიჯარო წლის დამთავრებამდე მეორე
მხარისათვის შეწყვეტის შესახებ განცხადების წარდგენით. ამასთან, თუ საიჯარო
ურთიერთობა შეიძლება შეწყდეს კანონით დადგენილ ვადაზე ადრე, მაშინ
შეწყვეტა დასაშვებია მხოლოდ საიჯარო წლის დამთავრებისათვის (606).

სამართლებრივი თვალსაზრისით, ხელშეკრულების შეწყვეტის განცხადება

წარმოადგენს ცალმხრივ მიღებასავალდებულო გარიგებას და იგი შეიძლება
დაიდოს ნებისმიერი ფორმით. როგორც წესი, იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის
ვადა შეადგენს სამ თვეს, თუმცა, ეს ვადა შეიძლება შეიცვალოს მხარეთა
შეთანხმებით ან საქმის გარემოებების გათვალისწინებით (561).

14