Svensk

Fastighetsmarknad
Fokus 24 orter

NAI SVEFA ANALYS NR 1/2010

 En källa till nya affärsmöjligheter
INNEHÅLL
Varmt välkommen till den andra upplagan av Svensk Fastighets-
NAI Svefa Fastighetsindex 2–3 marknad. Syftet med rapporten är att ge idéer och uppslag till nya
affärsmöjligheter.
Makroekonomi 4–5 Med den här andra utgåvan har vi utökat vår analys till 24 orter
Malmö och kompletterat analysen med trender i de nyckeltal vi redovisar.
6–7
Sammanfattningsvis kan vi konstatera att Stockholm och univer-
Lund 8–9 sitetsstäderna klarat krisen bäst. Linköping drar ifrån Norrköping
och i norr är det Umeå som har den starkaste fastighetsmarkna-
Helsingborg 10–11 den. Men kanske är det på mikronivå som de mest spännande
Halmstad förskjutningarna sker och här ger vår analys god vägledning.
12–13
På övergripande nivå börjar den ekonomiska krisen sakta släppa
Växjö 14–15 sitt grepp. Som en följd av detta minskar skillnaderna mellan
köparnas och säljarnas förväntningar med fler transaktioner som
Kalmar 16–17 resultat. Samtidigt intar bankerna fortfarande en restriktiv håll-
Jönköping ning till fastighetsfinansiering vilket innebär att köparens soliditet
18–19
och bankrelationer blivit en viktigare faktor. Ett antal affärer som
Borås 20–21 registrerats är framtvingade av ekonomiska problem. Den låga
räntan har dock skapat ett tillfälligt rådrum för många av de mest
Göteborg 22–23 högbelånade fastighetsägarna.
Trollhättan En intressant utveckling är de satsningar på infrastruktur och
24–25
markexploatering som genomförs av stat och kommun runt om i
Linköping 26–27 landet. Den innebär att ortskartorna ritas om och att nya områden
får ökad attraktionskraft vilket leder till nya affärsmöjligheter.
Norrköping 28–29 Av de fastighetstyper vi redovisar kan noteras att bostadsfas-
Karlstad tigheter, framförallt de i goda lägen, är de som minst drabbats av
30–31
krisen, något som också återspeglas i transaktionsmarknaden.
Örebro 32–33 Vi noterar också att de kommunala bostadsbolagen minskar sina
bestånd av bostäder, för att öka differentieringen eller skaffa
Eskilstuna 34–35 sig ekonomi för andra angelägna behov. Utvecklingen för de
Västerås kommersiella fastigheterna är tydligt beroende av ortstyp samt
36–37
vilka branscher som finns etablerade på orten. Utbredningen av
Stockholm 38–39 handelsområden både i och kring många orter resulterar i ökad
konkurrens, förändrade konsumentvanor och i slutänden även
Uppsala 40–41 förändrade fastighetsvärden, vilket inte minst planerade IKEA-
Gävle etableringar är exempel på.
42–43
Trots finanskrisen händer det mycket i Sverige just nu. En region
Falun 44–45 som särskilt kan lyftas fram är Öresundsregionen med flera spän-
nande markutvecklings- och infrastrukturprojekt.
Sundsvall 46–47 Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspi-
Östersund rerar till nya affärsmöjligheter just för dig.
48–49
Umeå 50–51
Luleå 52–53
Om Svensk Fastighetsmarknad 54–55 Lennart Weiss Lars Haag
Koncernchef Affärsområdeschef
Om NAI Svefa 56 Värdering och Analys

Våra adresser

UTGIVARE Svefa Holding AB

ANSVARIG UTGIVARE Lennart Weiss
GRAFIK OCH LAYOUT Karlavagnen
TRYCK Sandviken Tryckeri AB
UPPLAGA 12 000 ex
 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
2

Universitetsstäderna vinner mark

Högst ranking får Stockholm med ett NAI Svefa Fastig-
hetsindex om 85, men skillnaderna mellan huvudstaden
och andra dynamiska utvecklingsstäder är inte så stora
som man ofta tror, möjligheter till intressanta fastig-
hetsaffärer presenterar sig i universitetsstäder som
Linköping, Lund, Umeå och Uppsala. Det är
fortsatt tufft för Eskilstuna och Trollhättan, som
vi sätter lägst i vår ranking – men även där
finns intressanta utvecklingsområden.

När man tar en närmare titt, så är

inte Fastighetssverige sig likt.
Storstädernas dominans är inte
länge självklar. Mer och bättre
underlag, ger bredare
investeringssyn som
ger bättre avkastning.
AFFÄRSMÖJLIGHETER NÄR ALLMÄN-
NYTTANS DOMINANS MINSKAR
Diskussioner, planer och beslut indikerar att
allmännyttan kommer att minska sina inne-
hav och sin dominans på flera orter. Detta
kommer sannolikt resultera i att attraktiva
bestånd blir till salu, speciellt inom bostads-
segmentet. Vi ser detta som en affärsmöjlig-
het. I Gävle, Sundsvall och Örebro finns ut-
talade planer på försäljning av allmännyttans
innehav.

UTHYRNINGSRISKEN ÖKAR
INOM HANDEL
På vissa orter har expansionen
av handelsytor varit stor under en
längre tid. Även om detta tyder
på en stark kraft och optimism i
en region, kan vi skönja en över-
etablering som resulterar i ökad
uthyrningsrisk och press på
hyror. Norrköping är ett exempel,
men även på orter som Kalmar,
Luleå och Växjö ser vi liknande
riskökning.

INFRASTRUKTURUTVECKLING GER KRAFT

Sverige står inför utveckling och modernisering av
grundläggande infrastruktur. Planerna på snab-
bare spårförbindelse från Stockholm söderut och
på utbyggnad av spårtrafik norröver är viktiga kraf-
ter som bidrar till framtida utveckling på flera lokala
fastighetsmarknader. Vi märker att orter som Jön-
köping, Linköping och Norrköping stärks av detta,
men även orter som och Umeå påverkas positivt.
 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
3

NAI Svefa
Kommun Fastighetsindex Befolkningsutveckling Arbetslöshet

Stockholm (s. 38-39)

Lund (s. 8-9)
Uppsala (s. 40-41)
Göteborg (s. 22-23)
Linköping (s. 26-27)
Malmö (s. 6-7)
Helsingborg (s. 10-11)
Jönköping (s. 18-19)
Umeå (s. 50-51)
Örebro (s. 32-33)
Halmstad (s. 12-13)
Västerås (s. 36-37)
Norrköping (s. 28-29)
Östersund (s. 48-49)
Karlstad (s. 30-31)
Kalmar (s. 16-17)
Växjö (s. 14-15)
Luleå (s. 52-53)
Gävle (s. 42-43)
Sundsvall (s. 46-47)
Falun (s. 44-45)
Borås (s. 20-21)
Trollhättan (s. 24-25)
Eskilstuna (s. 34-35)

NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett
relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut.

Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av offentlig
kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar
och nyckeltal.

Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0–10 vilket ger maximalt NAI Svefa Fastighetsindex om 100.
”Trafikljusen” redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. Röd signal indikerar ett sämre värde,
gult ett värde i nivå med genomsnittet och grön signal indikerar ett bättre värde än genomsnittet.
 MAKROEKONOMI
4
Den svenska
ekonomin och
utvecklingen
på fastighets-
marknaden
Sveriges konjunkturnedgång verkar ha
bottnat och mycket tyder på att ekonomin
kommer att återhämta sig relativt bra.
Arbetslösheten bedöms inte stiga lika kraftigt
som tidigare förutspåtts och den ekonomiska
aktiviteten ökar. Det finns emellertid risk för
bakslag när den expansiva finans- och
penningpolitiken dras tillbaka.
Konjunkturläget i Sverige har förbättrats. Bruttonational-
produkten (BNP) för det tredje kvartalet 2009 beräknas
visserligen ha fallit med 5,0 % jämfört med föregående år,
men samtidigt har det skett en ökning med runt 1 % mellan
det andra och tredje kvartalet. Det är i första hand den globala
marknaden (främst Asien) som har återhämtat sig, vilket har
påverkat Sveriges exportindustri positivt. De flesta bedömare
anser att konjunkturnedgången har bottnat och att den
negativa trenden är bruten, men risken för rekyler kvartstår
när den expansiva finans- och penningpolitiken dras tillbaka.
Både orderingången till företagen och den inhemska konsum-
tionen ökar alltjämt, vilket tyder på att tillväxten kommer att
fortsätta att stiga framöver. Dock råder det till viss del delade
meningar om hur snabbt Sveriges ekonomi kommer att åter-
hämta sig. Riksbanken bedömer i sin senaste prognos att
Sveriges BNP kommer att öka med 2,7 % under 2010.
För 2011 och 2012 spår Riksbanken att den positiva
BNP-utvecklingen fortsätter med tillväxttal om 3,4 respektive
3,5 %.
Ǩ
Riksbanken skrev i sin penningpolitiska uppföljning (december
2009) att ”de finansiella marknaderna världen över börjar
fungera allt bättre och de åtgärder som centralbanker och
myndigheter vidtar har gett effekt. Världsekonomin förbättras
och det gynnar den ekonomiska utvecklingen i Sverige. För att
klara inflationsmålet på 2 % och för att understödja uppgången
i produktion och sysselsättning kvarstår bedömningen att
reporäntan behöver vara låg under en lång tid. Riksbankens
direktion har därför beslutat att lämna reporäntan oförändrad
på 0,25 % och reporäntan väntas vara kvar på den nivån fram
till hösten 2010. Därefter väntas reporäntan stiga till mer nor-
mala nivåer så att den ekonomiska utvecklingen blir balanserad
och inflationen hamnar i linje med målet.”
Ett flertal bedömare förespråkar att höjningen ska göras
tidigare under året. Dessa har dock blivit färre de senaste
månaderna. En nyligen genomförd undersökning bland aktörer
på ränte- och valutamarknaden visar att reporäntan förväntas
höjas i september, vilket är en tidsförskjutning med en månad
sedan tidigare undersökning som genomfördes i december.

Börserna världen över har det senaste året haft en exceptionell
uppgång. Stockholmsbörsen har under ett år stigit med cirka
45 % och trenden är positiv. I och med den kraftiga upp-
gången på aktiemarknaderna har de som placerat kapital på
börsen ökat sitt kapital. En för många förbättrad balansräkning
och vilja att placera i ett mindre volatilt tillgångslag är faktorer
som talar för att en större andel kapital kan komma att flyttas
till fastighetsmarknaden. För en investerare med intresse för
fastighetsinvesteringar kvarstår då frågan om direkt eller indirekt
investering. Att investera i börsnoterade fastighetsbolag är ett
exempel på indirekt fastighetsinvestering. Även detta bolags-
segment har utvecklats positivt på börsen. Uppgången för det
breda fastighetsindexet är dock inte lika kraftig som för börsen
i övrigt och det finns fortfarande fastighetsbolag som handlas
till förhållandevis stora substansrabatter.
Arbetsmarknaden har stabiliserats och antalet varslade
har minskat. Framtidsprognoserna ser också betydligt mer
positiva ut. De mest negativa prognoserna visade tidigare på
en förväntad arbetslöshet kring 12 %. Fortfarande bedömer
Arbetsförmedlingen (AMS) och Riksbanken att arbetslösheten
kommer att öka, men nu i en svagare takt. För 2010 bedömer
AMS att arbetslösheten stiger till 9,4 %, följt av en förbättrad
arbetsmarknad under 2011 då arbetslösheten går ner till 9,1 %.
Riksbanken ser något dystrare på arbetsmarknaden, om än
mer positivt än tidigare prognoser. Riksbanken räknar med att
arbetslösheten kulminerar under slutet av 2010 med en arbets-
löshet om drygt 10 %.
Ett resultat av uppgången i de finansiella marknaderna i
Sverige och omvärlden är en ökad transaktionsvolym på
fastighetsmarknaden. Volymen ökade för varje kvartal under
2009 och det är framförallt svenska investerare som har varit
aktiva. De utländska investerarna, som under de senaste åren
verkat på den svenska fastighetsmarknaden, är i flera fall
nettosäljare och har istället flyttat fokus till sin hemmamarknad
eller till marknader där möjligheten till värdestegring bedöms
som högre. Bostadsfastigheter är det fastighetssegment som
klarade sig bäst under föregående år. Den affärsmässiga risken
för denna kategori är generellt mycket låg i många av Sveriges
MAKROEKONOMI
5
städer och en investering med låg risk är en attraktiv placering
i tider då framtidsutsikterna är osäkra. Kreditgivarna medger
normalt också en högre belåningsgrad vid denna typ av
investering. Att prisnivåerna på privatbostadsmarknaden har
fortsatt stiga bedöms också vara en faktor som bidragit till det
stora intresset för bostadsfastigheter. I Sveriges större städer
fortsätter ombildningstakten av hyresfastigheter till bostads-
rättsföreningar att vara hög. Många potentiella investerare
anser dock att finansieringen fortfarande är ett problem vid
investering i andra fastighetskategorier, så som handels-
och industrifastigheter.
Fastigheter som har låg vakans och framgångsrika hyresgäster
är intressanta på marknaden. Möjligheten till finansiering ökar
om fastigheten har en sund hyresgäststruktur, då kreditgivarna
fokuserar på fastighetens kassaflöde.
Avkastningsnivåerna stabiliserades under andra halvan av
2009. Endast mindre justeringar kan ses på några
delmarknader. Prognosen för 2010 är att direktavkastnings-
kraven kommer att ligga kvar på en tämligen oförändrad nivå.
Direktavkastningskraven för kontorsfastigheter i Stockholm
CBD ligger för närvarande på en historiskt sett hög nivå. Sett
över de senaste 25 åren har direktavkastningskraven endast
varit högre 1993 och 1994, vilket då var ett resultat av
90-talets finans- och fastighetskris.
Uthyrningsvolymen har minskat under 2009 och en låg ut-
hyrningsvolym verkar negativt på hyresnivåerna. Något som
direkt slår mot vakansgraden är antalet konkurser. Även om
konjunkturen har bottnat tenderar konkurserna att ha en viss
eftersläpning. Konkurserna bedöms under 2009 ha ökat med
28 % och flera bedömare tror att konkurserna kommer att
öka med ytterligare 5 % under 2010. Detta torde ge effekt på
fastighetsmarknaden i form av högre vakanser och därmed en
nedjustering av hyresnivåerna. Den generellt ökande vakans-
graden inbegriper inte bostadsmarknaden då det fortfarande
råder bostadsbrist i många av Sveriges större städer, något
som sannolikt inte kommer att ändras under överskådlig tid.
 FOKUS MALMÖ
6

Malmö
Malmös befolkning ökar rekordartat och
kommer i år att nå 300 000 personer.
Investeringsintresset är stort och flera
större utvecklingsprojekt är på gång, varav
flera kantar Citytunneln.
Nyproduktionen av bostäder ser ut att öka
och i upprustningen av centrum har turen
nu kommit till Stortorget. Till och med
transaktionsmarknaden har varit aktiv.
Under den finansiella krisen har
Fastighetsindexet bibehållits.
Malmö - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge 1 450 - 2 200 5,75 - 6,25%
Bostadsfastigheter
Allmännyttiga MKB är den i särklass största innehavaren av
bostadsfastigheter i Malmö. Stena Fastigheter, Hyresbostäder i
Sverige (Acta), Heimstaden, HSB och Akelius är andra stora
aktörer. Befolkningen i Malmö ökade rekordartat under 2009
med sammanlagt 7 442 personer och uppgick till cirka
293 882 invånare vid årsskiftet. Det är den största ökningen i
Malmös snart 800-åriga historia. Redan till nästa årsskifte
beräknas Malmö ha en befolkning som uppgår till mer än
300 000 personer. Detta ställer självfallet stora krav på
bostadsproduktion som under flera år varit lägre än de mål
som tidigare satts upp. Intresset att starta nya projekt har dock
ökat under de senaste månaderna. Omsättningen på
bostadsfastigheter har varit lägre än under tidigare år och
bostadsrättsföreningar dominerar fortfarande som köpare.
Kommersiella hyresfastigheter
Stora ägare av lokaldominerade hyresfastigheter i Malmö är
bland annat Vasakronan, Wihlborgs, Stena Fastigheter och
Briggen (Castellum). Nyproduktionen är huvudsakligen
koncentrerad till Västra Hamnen, Universitetsholmen samt
Hyllie och noterbart är att det fortfarande råder ett gott
uthyrningsläge för kontor och butiker i Malmö. Trots en stiltje
på fastighetsmarknaden nationellt har det skett flera stora
Bedömda värden
överlåtelser i Malmö som vittnar om att det finns ett stort
intresse att investera i regionen. På butiksmarknaden har
17 000 - 25 000 köpcentrumet Emporia i Hyllie haft problem med att locka till

A-läge 1 350 - 1 750 5,75 - 6,50% 14 000 - 20 000

sig rätt hyresgäster. Nu har dock Ica tecknat kontrakt på
4 600 kvadratmeter. Sedan tidigare är Axfood klara och strax
B-läge 700 - 1 300 6,50 - 7,75% 7 000 - 13 000
över 8 000 kvadratmeter dagligvaruhandel är på plats.
C-läge 600 - 900 7,75 - 9,00% 5 000 - 7 000 Emporia ska ha en internationell karaktär med shopping,
Butiker restauranger och nöjen.
AA-läge 4 000 - 5 500 5,50 - 6,00% 40 000 - 45 000

A-läge 3 200 - 4 500 5,75 - 6,25% 25 000 - 35 000

Specialfastigheter
B-läge 1 000 - 2 400 6,50 - 7,50% 10 000 - 20 000
Förutom Malmö Stad som är stor ägare av specialfastigheter
C-läge 650 - 1 300 7,50 - 9,00% 5 000 - 12 000
finns även andra ägare i form av Kungsleden och Gyllenforsen.
Industri Malmömässan i Västra Hamnen kommer under våren att rivas
A-läge 550 - 850 7,25 - 8,00% 4 000 - 8 500 för en utveckling av området med kontor och bostäder. Under
B-läge 400 - 650 8,00 - 9,50% 3 500 - 6 000 2008-2009 har en projekt- och markanvisningstävling pågått
för en ny anläggning innehållande kongresshall, hotell samt
C-läge 300 - 500 9,00 - 10,50% 2 750 - 4 000
konserthus. Fem konsortier har deltagit i tävlingen och beslut
Bostäder
om vinnande förslag väntas i början av 2010. Platsen för
AA-läge 950 - 1 650 3,50 - 4,00% 18 000 - 23 000 anläggningen är bestämd till Universitetsholmen och
A-läge 950 - 1 500 3,75 - 4,50% 15 000 - 20 000 anläggningen bedöms kunna stå färdig 2012-2013. I

B-läge 875 - 1 075 4,75 - 5,75% 10 000 - 14 000

november 2009 sålde Svenska kyrkan Caroli kyrka i centrala
Malmö till Profi Fastigheter. Kyrkan som idag är uthyrd till
C-läge 770 - 930 6,75 - 7,75% 6 000 - 9 000
Musikhögskolan är på sikt tänkt att ingå i den framtida
utvecklingen av Caroli köpcentrum.
 FOKUS MALMÖ
7

I fokus: Stortorget
Upprustningen av Malmös stadskärna har pågått sedan
1990-talet och nu har beslut fattats om Stortorgets gestaltning.
Stortorget är bland det första många besökare ser av Malmö
och upplevs nog i dagsläget som en ganska ödslig plats. Torget
är kantat av flera sevärda byggnader med bland annat Malmö
Rådhus, Residenset, Jörgen Kocks hus från 1500-talet, hotell
Kramer och Apoteket Lejonet. Fastighetsägandet runt torget är
fördelat på att antal aktörer med bland andra AB Garibaldi,
Gyllenforsen, Kockums, MKB och Vasakronan. Syftet med
upprustningsprojektet är att göra Stortorget mer levande och
attraktivt. Både företagare och Malmöbor har fått tycka till i
planprocessen och det vinnande förslaget heter
”Passepartout”. Med ”Passepartout” menas fyrkanten runt
torget. De största förändringarna är tänkta att ske innanför
passepartouten med plats för scener, uteservering med flexibelt
tak och en vattenspegel. Förhoppningen är att första spadtaget
för projektet ska kunna tas under 2010. Med tanke på
utbyggnaden i Västra Hamnen och vid Citytunnelns station intill
Centralstationen kommer flödet av människor att öka förbi
Stortorget och ett attraktivt torg kan skapa en attraktiv miljö för
butiker och kontor.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Wihlborgs, Briggen (Castellum) och Dagon är stora ägare av Befolkningsutveckling + 2,5%

industri- och lagerfastigheter. Under december förvärvade
Arbetslöshet 8,5%
Dagon fastigheten Flygfyren 3 på Bulltofta industriområde för
NAI Svefa Fastighetsindex 57
55 Mkr. Totalt omfattas 5 200 kvadratmeter och hyresgäst är
Siemens. I Malmö planeras för en utbyggnad av industri-
områdena Norra Hamnen samt Vintrie Park. Det kommunen vill
möjliggöra i Norra Hamnen är ett logistikcentrum där
omlastning kan ske mellan väg-, järnvägs- samt sjötrafik. Här
kommer det att skapas ett nytt färjeläge, en kombiterminal,
rangerbangård, containerhamn och ett större område för
terminalbyggnader, lager, montagehallar med mera.

Planer & Projekt

Flera stora fastighetsanknutna förändringar kommer att ske i
anslutning till Citytunnelns stationer. I ett av regionens mest
spännande och expansiva områden vid Triangelns
köpcentrum, vilket Vasakronan äger, investerar NCC i kvarteret
Kaninen. Utvecklingsområdet ligger direkt söder om Triangeln
och är detaljplanerat för butiker, restauranger, kontor och
bostäder om totalt cirka 38 000 kvadratmeter BTA.
Utbyggnaden blev i höstas försenad på grund av att NCC och
Vasakronan inte lyckades komma överens om villkoren för
projektet. Byggnationen kommer troligen att genomföras
etappviss och vara helt färdigställd våren 2014.
 FOKUS LUND
8

Lund
Lund är staden med Sveriges näst högsta
fastighetsindex och därmed Skånes
hetaste stad ur investerarperspektiv. Som
klassisk universitetsstad är Lund attraktivt
som bostadsort och kommer så förbli. Men
det finns mer som lockar med Lund.
Bygget av ESS påbörjas i år. I Brunnshög
planeras en hotell- och konferens-
anläggning och nya industriområden och
handelsområden växer upp i stadens
ytterkanter. Det finns planer på en
omfattande förtätning av stadskärnan och
en eldriven spårväg från Lunds
Centralstation till Ideon-området.
Lund - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
Det kommunala bolaget LKF och stiftelsen AF Bostäder som
erbjuder studentbostäder är de dominerande hyresvärdarna av
bostäder i Lund. Akelius, HSB och Stena Fastigheter innehar
också delar av fastighetsbeståndet. Lund är attraktivt som
bostadsort med en stark efterfrågan på såväl hyresmarknaden
som investerarmarknaden, med historiskt låga vakanser och en
stabil prisutveckling för bostadsfastigheter. Med tanke på den
starka ställning som universitetet har samt den kommande
utbyggnaden av Brunnshögsområdet så kommer denna
situation sannolikt att kvarstå under många år framöver.
Behovet av nya bostäder är stort i Lund. LKF planerar under
de kommande åren för en bostadsproduktion om cirka 250
lägenheter, bland annat genom ombyggnad av den Gamla
Brandstationen.
Kommersiella hyresfastigheter
Briggen (Castellum) samt Vasakronan är stora aktörer på
marknaden. Tetra Pak och AstraZeneca med egna fastigheter
samt Unibail Rodamco och Ikano återfinns också bland de
stora ägarna. Intresset för att investera i kommersiella
fastigheter är stort men omsättningen är väldigt låg i
jämförelse med många andra kommuner i Skåne. Den
nyproduktion som skett har huvudsakligen varit fokuserad till
Bedömda värden
IDEON-området där stora företag har etablerat verksamhet.
Det som har hänt under slutet av 2009 är att ett par stora
företag har aviserat att de komme att dra ned på kontorsyta

A-läge 1 300 - 1 900 6,25 - 6,75% 15 000 - 22 000

inom området vilket eventuellt kommer att medföra att
IDEON-området kommer stå med en allt större andel
B-läge 700 - 1 350 6,75 - 7,75% 8 000 - 12 000
outhyrda lokaler under kommande år. Detta kan komma att
C-läge 600 - 900 7,50 - 9,00% 5 000 - 7 000 hämma hyrestillväxten och nyproduktionen inom området.
Butiker

AA-läge

A-läge 2 500 - 4 400 6,00 - 6,50% 25 000 - 35 000

Specialfastigheter
Förutom Lunds kommun, som är den främsta ägaren av
B-läge 1 200 - 2 200 6,50 - 7,25% 15 000 - 25 000
specialfastigheter, finns även andra stora aktörer såsom
C-läge 600 - 1 000 7,25 - 8,50% 6 000 - 10 000
Akademiska Hus och landstingsägda Regionfastigheter.
Industri Brunnshögsområdet är ett av de framtida utvecklings-
A-läge 500 - 800 7,25 - 8,25% 4 500 - 7 000 områdena i Lund. I området planeras bland annat för den
B-läge 300 - 650 8,00 - 9,50% 3 000 - 5 000 blivande neutronforskningsanläggningen ESS. Regeringen
avsatte i sin budgetproposition 300 Mkr till att finansiera
C-läge 250 - 400 9,00 - 12,00% 2 000 - 4 000
projektets inledande planeringsfas och arbete pågår nu med
Bostäder
tekniska förberedelser och anpassningar av anläggningens
AA-läge design till de specifika förutsättningarna. Bygget beräknas
A-läge 875 - 1 350 3,25 - 4,25% 15 000 - 25 000 kunna påbörjas under 2010 för att vara i drift år 2020. I

B-läge 860 - 1 100 4,50 - 5,50% 8 000 - 13 500

Brunnshögsområdet har det sedan några år även planerats för
en hotell- och konferensanläggning benämnd Högsta punkten.
C-läge 850 - 950 5,50 - 7,50% 5 500 - 9 500
Anläggningen ska drivas av Comwell men på grund av
finanskrisen är bygget försenat.
 FOKUS LUND
9

I fokus: Trafikplats Råbyholm

I slutet av 2009 öppnade trafikplats Råbyholm i den östra delen
av Lund. De avfartsvägar från E22 som funnits i Lund har under
många år varit hårt belastade och den nya trafikplatsen skapar
ett bättre vägnätssystem och öppnar upp för möjligheter till
etablering av verksamheter och boende i de östra och södra
delarna av Lund. Även förbättring för befintliga verksamheter
inom angränsande områden sker. Kommunen har sedan
tidigare arbetat med att ta fram detaljplaner för områdena och
nu börjar byggnationen. Midroc Property Development kommer
att stå som byggherre för ett projekt som omfattar kontorsytor
på totalt 20 000 kvadratmeter. Ytorna fördelas på tre
kontorshus om fyra till fem våningar med ett parkeringsgarage
för 450 bilar intill. Utöver detta planeras det för ett hotell med
185 rum. Den totala investeringsvolymen bedöms uppgå till
omkring 800 Mkr. Byggstart sker under sommaren 2010 och
under 2011 ska de första delarna stå klara, helt färdigställt
kommer området uppskattningsvis att vara 2012-2013. Intill
området finns det nedlagda flygfältet Hasslanda. Även här
planeras för exploatering med start under 2011. Planerna avser
skrymmande handel med investeringar om ytterligare 800 Mkr.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Tetra Pak äger sina egna fastigheter. North Bridge Capital Befolkningsutveckling + 1,9%
Partners och Wihlborgs är andra stora ägare av industri- och
Arbetslöshet 4,3%
lagerfastigheter på orten. De främsta områdena för industri och
NAI Svefa Fastighetsindex 68
logistikverksamhet finns utmed E22 samt i områdena Pilsåker
och Gunnesbo med närhet till motorvägarna E6 och E22.
Kommunen vill gärna att en utbyggnad av industriområden
sker i Södra Gastelyckan i Lunds tätort samt framförallt i de
mindre orterna runt Lund såsom Dalby, Södra Sandby och
Genarp. Det finns även planer för utbyggnad av den östra
sidan av trafikplats Råby. Detta område kommer dock
huvudsakligen att fokusera på skrymmande handel såsom
bilföretag eller trävaruhandel.

Planer & Projekt

I Lund utreds förutsättningarna för en eldriven spårväg från
Lunds Centralstation till LTH/Ideon och sedan vidare till
Brunnshög. I centrala Lund pågår satsningar på att utveckla
stadskärnan med ett bättre trafikflöde, ökad tillgänglighet,
säkerhet och trygghet samt en utökning av affärslägen och
gågator. Lunds nya översiktsplan ställs just nu ut och planen
visar bland annat på en planberedskap om minst 900 bostäder
per år, där minst 200 bostäder ska byggas genom förtätning i
Lund. Planen föreslår också en kraftfull satsning på utbyggnad
i de östra kommundelarna, främst i Dalby och Veberöd, samt
utbyggnad av Simrishamnsbanan och Lundalänken till Dalby.
 FOKUS HELSINGBORG
10

Helsingborg
Helsingborgs gyllene läge vid Öresund och
mötet mellan två europavägar gör staden
ständigt intressant, inte minst ur
logistiksynpunkt. Campus Helsingborg
lockar nya invånare och efterfrågan på
bostäder fortsätter att öka. I Väla blir ett av
Sveriges största köpcentrum snart ännu
större. Fokus de kommande åren blir på
stadens södra delar men stadens planer
omfattar även en omstridd multiarena samt
hotell- och kongressanläggning, bostäder
och kontor vid gamla ångfärjestationen i
centrum. Fastighetsindex ligger bland de
högre i Sverige vilket gör staden het ur
investeringssynpunkt.
Helsingborg - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
Kommunala Helsingborgshem är dominerande på stadens
bostadsmarknad. Utöver dem återfinns Heimstaden, Akelius,
norska BSA Hyresbostäder, Foodimpex, SSF Real Estate och
Wallenstam bland de stora ägarna. Bostadsmarknaden i
Helsingborg har under flera år kännetecknats av låga vakanser
och en stor efterfrågan. I och med tillkomsten av Campus
Helsingborg har antalet studenter ökat och uppgår i dagsläget
till omkring 3 500 studenter. A-läge för flerbostadshus utgörs
av centrum och områdena norrut utmed sundet. Den högsta
prisnoteringen under 2009 avser fastigheten Carolus 3 belägen
på Drottninggatan. Fastigheten såldes i augusti till en
bostadsrättsförening för cirka 16 200 kr/kvm. Den
dominerande köparen av bostadshyreshus i Helsingborg är
bostadsrättsföreningar och många ombildningar i centrum
samt Tågaborg har gjorts de senaste åren.
Kommersiella hyresfastigheter
På Helsingborgs kommersiella fastighetsmarknad finns bland
annat Alecta, Briggen (Castellum), IVG Immobilien,
Norrporten, Diligentia och Wihlborgs. Helsingborg har haft
sjunkande vakanser avseende kontorslokaler. En förklaring till
detta är bland annat avsaknaden av nyproduktion. I de
centrala delarna samt ut mot Berga är intresset för
Bedömda värden
kontorslokaler gott. I de södra delarna av Helsingborg är
hyresmarknaden något svalare vilket bidrar till att
uthyrningsprocessen tenderar att dra ut på tiden. Cityhandeln

A-läge 1 250 - 1 800 6,50 - 7,00% 12 000 - 16 000

har en stark konkurrent i Väla Centrum som är beläget knappt
en mil nordost om centrum. Väla Centrum som ägs av
B-läge 800 - 1 200 7,25 - 8,25% 7 000 - 10 000
Diligentia och Ikea är ett av Sveriges största köpcentrum,
C-läge 600 - 850 8,00 - 9,75% 4 500 - 7 000 omsättningsmässigt det fjärde största, men vill ta ytterligare
Butiker kliv framåt genom att bygga till cirka 22 000 kvadratmeter.
AA-läge

A-läge 2 500 - 4 000 6,25 - 7,00% 22 000 - 32 000

Specialfastigheter
B-läge 1 200 - 1 900 7,00 - 7,75% 9 000 - 14 000
Bland de stora fastighetsägarna inom segmentet finns
C-läge 600 - 900 7,50 - 9,50% 4 000 - 8 000
kommunen, landstinget, Wihlborgs och företaget Vita Falken
Industri som bedriver utbildningsverksamhet. Långt framskridna planer
A-läge 450 - 650 7,75 - 8,75% 2 500 - 6 500 finns på att uppföra en ny multiarena, Helsingborg Arena,
B-läge 300 - 500 8,25 - 10,00% 2 500 - 4 500 bredvid den nuvarande arenan Olympia. Enligt tidsplanen
beräknas byggstart kunna ske i maj 2010 och arenan bedöms
C-läge 225 - 400 9,00 - 12,00% 1 500 - 3 000
då stå klar våren 2012. Byggkostnaderna bedöms i detta
Bostäder
skede till omkring 375 Mkr exklusive kostnader för infrastruktur
AA-läge och omkringliggande anläggningar. Omfattningen och läget är
A-läge 860 - 1 500 3,75 - 4,75% 13 000 - 18 000 dock politiskt omtvistat och den av Länsstyrelsen godkända

B-läge 850 - 1 125 4,75 - 5,75% 7 000 - 10 500

detaljplanen har överklagats men överklagandena har fått
avslag. Frågan är dock ännu inte slutligt avgjord då
C-läge 850 - 1 125 5,75 - 7,50% 5 000 - 7 500
Länsstyrelsens beslut fortfarande kan överklagas hos
Regeringen.
 FOKUS HELSINGBORG
11

I fokus: Ångfärjan
I centrala Helsingborg, där den gamla ångfärjestationen från
1898 ligger idag, kommer ett nytt hotell- och kongresshotell att
byggas. Byggnaden har sedan flytten av tågtrafiken 1991
använts som butik, lokal och för ungdomsverksamhet och
under de senaste 15 åren som nattklubb. Det planerade
projektet omfattar cirka 34 000 kvadratmeter och förutom
kongress- och hotellverksamhet innehåller det framlagda
förslaget ”Saltkristallerna” även butiker, restauranger, bostäder
och kontor. En av förutsättningarna för byggandet av
anläggningen är att området ska vara tillgängligt för
allmänheten. Den gamla Ångstationen ska bevaras och
kommer att flyttas till Hamntorgets södra kaj. Förslaget innebär
att hotellet får en högre byggnadsdel om 17 våningar på
kvarterets sydöstra hörn. Kajpromenaden behålls, Kungsparken
förblir ett grönområde, Hamntorget blir öppet och tillgängligt
och hela området blir uppdelat i två kvarter. Projektet innebär
totalt 132 lägenheter och även 350 parkeringsplatser under
jord. Kongresshallen beräknas ge möjlighet till 1 200 sittplatser
och hotellet ska omfatta 230 rum. Miljömässigt hållbart och
energieffektivt är en del av det vinnande förslaget.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Stora aktörer inom segmentet är Briggen (Castellum), Brinova, Befolkningsutveckling + 1,4%

Industry Park of Sweden (Kemira Oy), Kungsleden och
Arbetslöshet 7,9%
Wihlborgs. Helsingborg har ett strategiskt läge vid Öresund
NAI Svefa Fastighetsindex 53
och staden utgör en knutpunkt mellan sjö- och
landförbindelser. Hamnen är en av Sveriges största och
modernaste när det gäller fullservice. Utanför Helsingborg möts
E4 och E6. Sammantaget har Helsingborg ett mycket
strategiskt läge för logistikanläggningar. I dagsläget projekteras
ett stort logistikcenter i korsningen mellan E4 och E6.
Exploateringsarbeten är påbörjade på ett 60 hektar stort
markområde och i fas ett planeras för nio byggnader om totalt
110 000 kvadratmeter.

Planer & Projekt

Under den kommande 20-årsperioden kommer Helsingborgs
södra stadsdelar att genomgå ett omfattande förändrings-
arbete genom projektet H+. Området omfattar cirka 100 hektar
och planerna visar på ett framtida tillskott av bostäder, studie-
och arbetstillfällen för 13 000-15 000 personer. Projektet
förutsätter att järnvägen söderut från centralstationen grävs ner
i en 1,3 kilometer lång tunnel, Södertunneln. Denna del av
projektet är i utredningsfasen och bedöms vara färdigställd
tidigast 2017. Projektkostnaden beräknas till 2,3 Mdkr och
finansieras av kommunen. Försäljning av exploateringsmarken
beräknas bidra till cirka 40 % av projektkostnaden.
 FOKUS HALMSTAD
12

Halmstad
Halmstads popularitet ökar ständigt och
stadigt. På bostadsmarknaden råder brist
trots omfattande nyproduktion. I flera år har
den mesta utvecklingen skett i stadens
yttre delar, men nu planeras flera
kommersiella projekt i centrum. I takt med
Nissastrands färdigställande vänds
blickarna mot Söder och västra kajkantens
potential. Som sig bör har även Halmstad
en ny arena, som säkerligen ökar
attraktionskraften för närområdet.
Fastighetsindexets styrka ligger i en stark
bostadsefterfrågan och den låga
vakansgraden för kommersiella lokaler.
Halmstad - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
Halmstad har ett differentierat ägande av bostadsfastigheter
med såväl lokala som nationella aktörer. Dominerande ägare är
Halmstads Fastighets AB (HFAB) med runt 10 000 lägenheter.
Av de privata aktörerna kan nämnas Akelius och Stena
Fastigheter. För närvarande råder bostadsbrist trots en relativt
omfattande nyproduktion av bostäder under de senaste åren.
Efterfrågan på bostäder och nyproduktionstillskottet har
inneburit en positiv hyresutveckling i det befintliga beståndet.
HFAB har en treårig överenskommelse om hyrorna tecknad
2009 vilken innebär en genomsnittlig hyreshöjning om 2,5 %
per år för 2010 och 2011. Hyran för en nyproducerad
bostadslägenhet om cirka 70 kvadratmeter i Halmstad uppgår
till ungefär 8 750 kr/mån motsvarande cirka 1 500 kr/kvm.
Ombildningar till bostadsrätt är få, under 2009 har inget köp av
bostadsrättsförening noterats i Halmstad.
Kommersiella hyresfastigheter
Bland de största ägarna på den kommersiella marknaden i
Halmstad återfinns få av de större och nationellt välkända
aktörerna. De största ägarna är Aranea, ES Fastigheter,
norskägda konsortiet Fem Hjärtan Holding, Tre Grevar och
Unibail Rodamco. Tillskottet av handelsytor har varit relativt
stort under de senaste åren med tillkommande ytor i
Bedömda värden
Eurostop, Stenalyckan och Flygstaden. Externhandel kan bli
ett problem för butikerna i centrum. I centrum finns dock
planer för ytterligare butiksytor, Fem Hjärtan planerar att

A-läge 800 - 1 300 6,75 - 8,25% 6 000 - 13 000

uppföra en citygalleria vid Hantverksgatan och Diligentia har
förändringar på gång genom en förädling av Åhlénshuset vid
B-läge 700 - 1 100 7,25 - 8,75% 4 000 - 11 000
Stora Torg. Vidare planerar familjen Torstensson ett affärshus
C-läge 550 - 900 8,00 - 10,00% 4 000 - 8 000 med bostäder, butiker och kontor samt en passage med
Butiker butiker mellan Köpmansgatan och Storgatan.
AA-läge

A-läge 1 250 - 3 300 5,75 - 6,75% 12 000 - 28 000

Specialfastigheter
B-läge 800 - 2 000 6,00 - 7,50% 5 000 - 18 000
Förutom Halmstads kommun och landstinget återfinns
C-läge 650 - 1 500 7,50 - 9,50% 4 000 - 10 000
Akelius, Alecta, ES Fastigheter, Fragerus Fastigheter,
Industri HalmstadsGruppen Holding, Kungsleden och
A-läge 400 - 600 8,00 - 9,00% 2 000 - 6 500 specialistsjukhuset Spenshult bland de största ägarna av
B-läge 300 - 550 8,25 - 9,50% 2 000 - 5 000 specialfastigheter. I februari invigdes Halmstad Arena efter två
års byggnation. Arenan ska bli stadens självklara scen för
C-läge 250 - 450 9,00 - 11,50% 1 500 - 3 000
stora evenemang inom idrott, kultur och underhållning och
Bostäder
beräknas få över en miljon besökare årligen. Publikkapaciteten
AA-läge vid idrottsevenemang uppgår till 4 000 och vid konserter till
A-läge 875 - 1 350 5,00 - 6,00% 9 000 - 17 500 4 700 sittande åskådare. I anslutning till arenan finns Sannarps

B-läge 800 - 1 150 5,50 - 6,75% 7 000 - 13 000

idrottsområde med flera fotbollsplaner, ishall, kombihall för
fotboll och friidrott samt badhus. All verksamhet som tidigare
C-läge 775 - 1 000 6,00 - 7,50% 6 500 - 10 000
bedrivits i Sporthallen i centrala Halmstad har omlokaliserats
och hallen står nu stängd i väntan på rivningslov.
 FOKUS HALMSTAD
13

I fokus: Söder
Området strax söder om Halmstad centrum och invid Nissans
västra strand utgörs av en brokig stadsdel med hamnområde
och industrier, offentliga byggnader med Halmstad Slott,
Tingsrätten och Landstingshuset, moderna flerbostadshus och
vidare västerut av småhusbebyggelse. Området i söder, invid
Nissan är relativt underutvecklat och av hamnområdeskaraktär
med äldre industribebyggelse, varv, lotskoloni/fiskarstugor och
outnyttjade markarealer. Området gränsar samtidigt till både
Halmstad city och stadens mer centrala och attraktivare
småhusområden vilket innebär en utvecklingspotential. Under
senare år har motsvarande förädling av före detta
industriområde skett öster om Nissan i och med utbyggnaden
av bostäder inom området Nissastrand vilket har gett det
området en nyfödd attraktivitet. För Söder i Halmstad finns en
fördjupad översiktsplan som möjliggör bostadsbebyggelse med
cirka 300 nya lägenheter inom kvarteret Borgen och
Söderkajområdet samt vidare söderut en ny trafikled, ett nytt
verksamhetsområde med plats för till exempel hantverk, kontor,
handel och hotell samt ett nytt marint centrum. Större
markägare i området är Halmstad kommun och HSB.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Bland de stora ägarna inom industri- och lagersegmentet finns Befolkningsutveckling + 1,0%
flera av ortens stora industribolag med Albany International,
Arbetslöshet 7,1%
Pilkington, Biltema genom bolaget Retail Warehouse i
NAI Svefa Fastighetsindex 47
Halmstad, Heléns Rör och Slottsmöllans Fastighets AB. A-läge
för industri- och lagerfastigheter utgörs av Sannarps
industriområde beläget i östra delen av Halmstad samt
Stenalyckan invid Eurostop och södra infarten från E6. B-läge
utgörs av Flygstaden/Söndrums industriområde och områdena
utmed Wrangelsleden med Vilhelmsfält och Larsfrid/Högskole-
området. Med en planerad dragning av södra infarten från E6
där trafiken kommer att ledas in till hamnen utmed
västkustbanan kommer sannolikt lägena utmed den nya
sträckningen att förstärkas i attraktivitet.

Planer & Projekt

Halmstad har under det senaste decenniet ökat sin befolkning
med i genomsnitt cirka 550 personer om året. Under senare år
har bostadsbristen lett till att flera nybyggnadsprojekt har
startats. Halmstad stora exploateringsområde är Nissastrand,
beläget ett stenkast från stadens kommersiella centrum och
invid Nissan. Under senare år har det i området uppförts såväl
bostadsrätter som hyresrätter genom HFAB, Akelius, JM,
Riksbyggen med flera. Byggnation pågår och ytterligare
etapper planeras. På sikt bedöms det byggas cirka 1 500
lägenheter i området.
 FOKUS VÄXJÖ
14

Växjö
Tillblivelsen av Linnéuniversitetet stärker
Växjös position som lärosäte och därmed
stadens attraktionskraft. Det är också kring
universitetet mycket händer. Universitetet
är redan igång med en utbyggnad och
efterfrågan på bostäder ökar. Detaljhandeln
går starkt. Externhandelsområdena längs
Storgatan bygger ut och ser ut att ta
ytterligare andelar av handelskakan.
Låga hyror samt avkastningsnivåerna på
lokaler kombinerat med en låg
omsättningstillväxt resulterar i ett relativt
lågt fastighetsindex.
Växjö - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
Växjös allmännytta består av tre olika bolag och utgör
merparten av marknaden. CA Fastigheter och Locellus är
också innehavare av bostadsdominerande hyresfastigheter i
kommunen. Efterfrågan på hyresrätter har historiskt sett varit
stor och Växjö kommun har varit ett föredöme på att utveckla
staden genom god bostadsplanering. Växjös universitet och
Kalmar Högskola bildade den 1:e januari 2010 tillsammans
Linnéuniversitetet. Sammanslagningen stärker Växjö som
lärosäte och efterfrågan på studentbostäder bedöms öka i takt
med att antalet studenter blir fler. Antalet studenter är för
närvarande cirka 31 000 varav 15 000 är helårstudenter.
Omsättningen av större bostadsfastigheter har varit mycket låg
under det senaste året. Intresset för mindre hyresfastigheter är
stort med noterade direktavkastningskrav ner mot 4,75-5,25 %
för denna typ av mindre objekt i centrala lägen.
Kommersiella hyresfastigheter
Norrporten är en stor aktör på den småländska marknaden.
Landic Property (i konkurs), Corallen (Castellum) samt GE Real
Estate är andra kommersiella representanter på marknaden. I
Växjö är vakansen för butiker i centrala Växjö fortsatt låg med
endast någon enstaka omflyttningsvakans. Det finns i
dagsläget en del vakanser vad gäller kontor i B- och C-lägen.
Bedömda värden
Vakansen för kontor i A-läge är något högre men ligger
fortsatt på vad som kan anses som en normal nivå.
Hyresutvecklingen för butiker och kontor har under rådande

A-läge 900 - 1 300 7,25 - 8,25% 10 000 - 15 000

konjunktur stagnerat men inga drastiska sänkningar har
noterats. Omsättningen av kommersiella fastigheter har under
B-läge 700 - 1 000 7,50 - 8,50% 4 000 - 8 000
det senaste året varit mycket låg i Växjö och endast ett fåtal
C-läge 500 - 800 8,00 - 9,00% 3 000 - 4 500 objekt har bytt ägare.
Butiker

AA-läge

A-läge 1 200 - 2 200 6,50 - 7,25% 15 000 - 25 000

Specialfastigheter
Det är främst Växjö kommun men även Landstinget,
B-läge 750 - 1 400 6,75 - 7,50% 7 000 - 15 000
Danneborg Fastighets AB och Videum som står som ägare till
C-läge 600 - 900 7,75 - 9,00% 3 000 - 6 000
specialfastigheter på orten. Det nybildade Linnéuniversitetet
Industri anser sig vara trångbodda och planerar att växa varpå man
A-läge 450 - 650 8,50 - 9,50% 4 500 - 6 000 har påbörjat ny-, om- och tillbyggnader på cirka 7 500
B-läge 400 - 500 9,25 - 9,75% 2 500 - 3 500 kvadratmeter. Det gäller en nybyggnad av hus N på omkring
5 000 kvadratmeter som kommer att bli ett lågenergihus i trä
C-läge 300 - 400 9,75 - 11,50% 2 000 - 3 000
och som ska inrymma IT-verksamhet, lärosalar, en större
Bostäder
hörsal samt arbetsplatser för 60 medarbetare. Byggherre är
AA-läge Videum som äger alla Växjö universitets byggnader,
A-läge 950 - 1 380 5,50 - 6,50% 10 000 - 16 000 entreprenör är Peab. Vidare har det påbörjats en tillbyggnad

B-läge 850 - 1 200 6,00 - 7,00% 8 000 - 11 000

av hus J4 på cirka 2 500 kvadratmeter samt en ombyggnad
av 800 kvadratmeter i hus J4, i detta fall med Skanska som
C-läge 800 - 1 100 6,50 - 8,00% 6 000 - 9 000
entreprenör.
 FOKUS VÄXJÖ
15

I fokus: Externhandeln
Detaljhandeln i Växjö går relativt starkt trots den rådande
konjunkturen. Med ett säljindex på 120 ligger Växjö klart över
genomsnittsindex 100. En stor del av detaljhandeln i Växjö är
fokuserad till externhandelsområdena Samarkand, I11 och
Norremark. Områdena Samarkand och I11 bildar i dag
tillsamman Växjös starkaste handelscentrum. Områdena är
belägna på varsin sida om Storgatan vid Växjös västra infart.
Områdenas position bedöms stärkas ytterligare under de
kommande åren trots att det i dagsläget finns en del vakanser
som en effekt av konjunkturen. Eurocommercial som i dag äger
stora delar av handelsområdet Samarkand väljer att satsa 400
Mkr i om- och tillbyggnad av gallerian Samarkand. Gallerian ska
vid färdigställandet innehålla 60 butiker på en yta om cirka
22 000 kvadratmeter. Den totala ytan inom Samarkand
kommer efter att projektet har genomförts omfatta 56 000
kvadratmeter. Biltema har under en lägre tid planerat en
etablering i Växjö och har av Växjö kommun förvärvat 23 000
kvadratmeter mark väster om Citygross på handelsområdet
I11. Byggstarten har dragit ut på tiden men beräknas bli av
under 2010 om allt går enligt planerna.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Northern Logistic Property, Corem och Valad är stora ägare Befolkningsutveckling + 1,2%
inom segmentet. Industrifastigheterna är koncentrerade till
Arbetslöshet 7,4%
Västra industriområdet, Norremark och Räppe industriområde.
NAI Svefa Fastighetsindex 37
Några större livsmedelskedjor har valt att flytta sina
distributionscentraler från Växjö vilket har inneburit ett antal
större vakanser. Växjö kommun har valt att exploatera ett
markområde utmed riksväg 27. Området, Ekebergs industri-
område upplåts nu till varierande verksamheter för 200 kr/kvm.
Goodman Group bygger en 21 500 kvadratmeter stor
distributionscentral nära Småland Airport åt Staples.
Entreprenör är NCC och ett avtal om att sälja fastigheten till
Hemfosa för 140 Mkr har redan tecknats.

Planer & Projekt

Det kommunala fastighetsbolaget Växjöhem planerar ett
16-våningshus i Araby. Byggnaden ska inrymma 44 lägenheter
samt affärslokaler i bottenplan och beräknas stå klar under
hösten 2011. Hösten 2009 förvärvade Växjö kommun en
exploateringsfastighet om 24 500 kvadratmeter av Stena
Recycling på söder i Växjö. I gengäld fick Stena förvärva
35 000 kvadratmeter industrimark i Ekebergs industriområde.
Planen är att den av kommunen förvärvade fastigheten ska
saneras och bebyggas med bostäder. På en angränsande
fastighet har sedan tidigare kommunägda Hyresbostäder
planerat byggnation av cirka 50 lägenheter.
 FOKUS KALMAR
16

Kalmar
Tungt för industrin och frågetecken för
externhandeln. Allt hamnar dock inte på
minuskontot i Kalmar. Bland ljusglimtarna
finns bland annat den nya arenan som
började byggas i september och Hansa
City som med pålitliga Ikea som draglok
växer rejält.
Bostäder byggs i attraktiva, sjönära lägen
och när turerna kring Snurrom äntligen
verkar nått vägs ände kan det börja hända
spännande saker. Måttliga småhuspriser
och en låg medelinkomst tillsammans med
vikande efterfrågan på kommersiella ytor
resulterar i ett fastighetsindex på 38.
Kalmar - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
CA Fastigheter, HSB och danska Property Group är stora
hyresvärdar i Kalmar. Kommunägda Kalmarhem är en
betydande aktör och innehar ungefär 40 % av
hyresmarknaden. Flertalet nya bostadsprojekt har påbörjats
och planeras under året. Under det senaste halvåret har få
transaktioner skett. Efterfrågan på mindre bostadsobjekt är
dock hög och höga kvadratmeterpriser noteras. Den högsta
prisnoteringen i Kalmar under 2009 avser ett mindre
flerbostadshus beläget på Jenny Nyströms gränd. Fastigheten
Braxen 6 såldes i december till en bostadsrättsföring för
motsvarande cirka 20 400 kr/kvm. I februari i år utökade
Svenska bostadsfonden sitt fastighetsbestånd i regionen
genom ett förvärv av tolv fastigheter med 410 lägenheter i
Kalmar och Borgholm från Heimstaden.
Kommersiella hyresfastigheter
Alecta, AXA och CA Fastigheter är de huvudsakliga ägarna
inom segmentet. IKEA finns också med bland de stora
fastighetsägarna. I samband med IKEA:s etablering skapades
handelsområdet Hansa City invid E22 med fokus på
heminredning och hyresgäster som Bauhaus, Elgiganten,
Rusta och Plantagen. Under slutet av 2008 sålde
Sveafastigheter en del av området till AXA. Sveafastigheter
Bedömda värden
behöll markområdet intill IKEA där det kommer att skapas en
ny galleria. Den totala handelsytan i området väntas i
slutändan uppgå till 92 000 kvadratmeter. Invid den nya

A-läge 800 - 1 200 6,75 - 8,00% 8 000 - 12 000

fotbollsarenan skapas förutsättningar för ytterligare tillskott av
kommersiella lokaler. Kalmars marknadsområde omfattar
B-läge 600 - 700 7,50 - 8,25% 5 000 - 7 000
nästan hela länet eller drygt 266 000 personer. Externhandeln
C-läge 400 - 600 8,50 - 9,25% 3 000 - 4 000 har dock vuxit snabbt och frågan är om det finns tillräckligt
Butiker underlag och efterfrågan för ytterligare nyetableringar.
AA-läge

A-läge 1 200 - 2 200 6,50 - 7,00% 15 000 - 25 000

Specialfastigheter
B-läge 800 - 1 200 7,00 - 8,00% 6 000 - 12 000
Förutom kommunen och landstinget finns även Akademiska
C-läge 500 - 700 8,00 - 9,25% 3 000 - 5 000
Hus och Dagon representerade som ägare av special-
Industri fastigheter i Kalmar. Efter ett flertal turer med överklaganden
A-läge 450 - 650 8,25 - 9,50% 2 500 - 4 500 så är nu bygget av Kalmars nya Arena i handelsområdet
B-läge 350 - 550 9,00 - 10,00% 1 500 - 2 500 Hansa City igångsatt. Första spadtaget togs i december. NCC
Construction Sverige har fått uppdraget att bygga fotbolls-
C-läge 300 - 400 10,00 - 12,00% 1 000 - 2 000
och evenemangsarenan med plats för 11 800 åskådare under
Bostäder
tak. Uppdragsgivare är Kalmar FF och kostnaden är beräknad
AA-läge till 230 Mkr. Arenan ska stå klar under våren 2011. I januari
A-läge 950 - 1 450 5,00 - 6,00% 10 000 - 16 000 förvärvade AXA REIM de två nybyggda polishusen i Kalmar

B-läge 850 - 1 200 5,50 - 6,50% 8 000 - 13 000

och Västervik av Sveafastigheter. Köpeskillingen uppgick till
348 Mkr motsvarande cirka 23 500 kr/kvm. Båda objekten
C-läge 800 - 1 000 6,50 - 8,00% 6 000 - 11 000
omfattas av långa hyresavtal med Polisen.
 FOKUS KALMAR
17

I fokus: Snurrom
Turerna kring konkursade Fanerduns fastigheter i Snurrom norr
om Kalmar har varit många. Efter ett misslyckat försök att sälja
fastigheterna på exekutiv auktion utnyttjade NCC sin
förköpsrätt och la ett något högre bud än övriga i en
anbudsförsäljning. Vid auktionen lades endast ett bud på 4 Mkr
vilket inte godtogs av Swedbank då fordringarna uppgick till 5,3
Mkr. Kronofogden fick sedan in en handfull anbud och det var
NCC som gick segrande ur anbudsförfarandet. Vad NCC skulle
använda tomten till ville man vid köpet i början av december
inte gå in på. Nu görs en ny affär, där Kalmarbaserade CA
Fastigheter köper Snurrom av NCC. CA koncernens VD Johan
Damne säger i ett pressmeddelande att man förvärvar ett
markområde i ett för Kalmar mycket intressant läge. De har för
närvarande ingen klar bild över hur fastigheten ska utvecklas
men kommer omgående tillsammans med kommunen att
påbörja ett arbete för att initialt utvärdera marken för såväl
bostads- som kommersiella ändamål. Fastigheten omfattar
totalt cirka 150 000 kvadratmeter mark med tillhörande
byggnader. Byggnaderna har byggts om och till under de
senaste åren, dock utan att färdigställas.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Stor fastighetsägare är kommunala KIFAB med 140 000 Befolkningsutveckling + 1,0%

kvadratmeter uthyrbar area varav ungefär 42 000 kvadratmeter
Arbetslöshet 6,7%
industrilokaler. Industrin är ett område som haft en tung period i
NAI Svefa Fastighetsindex 38
Kalmar. Under 2000-talet lämnade Flextronics, Cloetta och
tågtillverkaren Bombardier staden. Kommunala Industriparken i
Kalmar tog i april 2006 över Bombardiers fastigheter i Kalmar.
Sedan 2008 förvaltas Industriparken av KIFAB. Attraktiva
områden är bland annat Gamla industriområdet och Berga
industriområde vilka båda är belägna i nära anslutning till E22.
Ur logistisk synpunkt är även Kalmar hamn strategiskt viktig för
kommunen.

Planer & Projekt

Kalmar kommun satsar på planläggning för attraktiva och
sjönära bostadsexploateringar. CA Fastigheter har färdigställt
16 exklusiva radhus på Varvsholmen där försäljningspriserna
ligger mellan 6,5 och 8,5 Mkr. Vid Stensö kommer Skanska att
uppföra drygt 40 bostadsrättslägenheter i havsnära läge.
Under december beslutades att det inte blir något World Trade
Center på Kvarnholmen, då kommunen sa upp avtalet med
Kärnhem. Ambitionen är att tillsammans med kommunen finna
en alternativ placering. Det kan bli i samverkan med nya
Linnéuniversitetet där kommunen jobbar med två lokaliseringar,
vid Ölandskajen alternativt vid Elevatorkajen.
 FOKUS JÖNKÖPING
18

Jönköping
I Jönköping är det på den kommersiella
fastighetsmarknaden det händer. Hela fyra
projekt är planerade i år, varav ”Visionen II”
är ett av de största sedan början av
1990-talet. Även på logistiksidan är
Jönköping starkt. Den planerade
kombiterminalen med dubblad kapacitet lär
ytterligare förstärka stadens position som
logistikcentrum. Många blickar riktas också
mot Södra Munksjön, en planerad stadsdel
för 12 000 nya invånare och som kan
komma att bli station för höghastighets-
tåget. Fastighetsindex 49 gör Jönköping till
en av Sveriges mest attraktiva städer för
fastighetsinvesteringar.
Jönköping - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
Kommunägda VätterHem är den överlägset största aktören på
bostadsmarknaden i Jönköping. Bland övriga stora ägare kan
nämnas Jönköpings Bygginvest, CA Fastigheter, Din Bostad
(Balder), HSB, Vätterbygdens Byggnads AB, Lundbergs och
Locellus. I Jönköping råder bostadsbrist även om det under
2000-talet har tillkommit över 200 lägenheter per år. Under det
senaste halvåret har mindre projekt startats med byggnation av
såväl hyres- som bostadsrätter. I Östra Centrum bygger
Ekblads taklägenheter i kvarteret Apoteket och i kvarteret
Abborren förädlar HP Boendeutveckling den gamla
Chinabiografen. Delar av biografen har rivits och skapar plats
för 24 bostadsrättslägenheter. Utanför centrum, på Kaptenbo
vid Vätterns västra strand bygger Lustgården 20 hyresrätter
med terrasser mot sjön. Utrymmet för hyreshöjningar under
2010 är litet då VätterHem och Hyresgästföreningen har
kommit överens om oförändrad hyra i VätterHems bestånd.
Kommersiella hyresfastigheter
Lokalmarknaden domineras av såväl lokala, regionala och
nationella aktörer som Alecta, Corallen (Castellum), Ekblads,
Lundbergs och Norrporten. Hyrorna har utvecklats positivt
under de senaste åren och är stabila. Vakansgraden är låg
och någon direkt ökning har inte noterats. Nya kontor har
Bedömda värden
tillkommit i centrala Jönköping, bland annat har Lustgården
uppfört omkring 4 000 kvadratmeter till Skatteverket. Under
2010 kommer fyra kommersiella projekt att färdigställas. Inom

A-läge 900 - 1 500 6,75 - 7,25% 10 000 - 15 000

A6 området bygger Corallen cirka 8 000 kvadratmeter
kontorsytor och 11 000 kvadratmeter butiksytor.
B-läge 700 - 1 200 7,00 - 8,50% 6 000 - 9 000
Kontorsbyggnaden, ”Visionen II” är ett av de största
C-läge 500 - 1 000 8,00 - 9,50% 3 000 - 5 000 kontorsprojekten i Jönköping sedan början av 1990-talet.
Butiker

AA-läge

A-läge 1 500 - 4 400 6,00 - 6,75% 15 000 - 30 000

Specialfastigheter
Kommunägda Högskolefastigheter i Jönköping, landstinget
B-läge 800 - 1 500 6,25 - 7,75% 7 000 - 15 000
och Månsarps Förvaltning utgör stora ägare av
C-läge 500 - 900 7,25 - 9,00% 3 000 - 9 000
specialfastigheter i kommunen. Norrporten har under hösten
Industri påbörjat byggnationen av nya rättscentrum vid Västra Kajen
A-läge 400 - 650 7,75 - 9,50% 2 500 - 7 000 invid Munksjön. Ett hyresavtal tecknades i oktober 2009
B-läge 350 - 600 8,25 - 10,00% 2 500 - 6 000 mellan Norrporten och Domstolsverket gällande den 9 000
kvadratmeter stora byggnaden. Byggnaden som ska uppföras
C-läge 300 - 550 9,00 - 11,00% 1 750 - 4 500
av Skanska som ett partneruppdrag ska vara inflyttningsklar i
Bostäder
oktober 2012. Projektet bedöms kosta drygt 200 Mkr inklusive
AA-läge parkeringslösning inom kvarteret. Under 2009 köpte Peab den
A-läge 900 - 1 300 4,25 - 5,50% 12 000 - 22 000 fastighet i östra centrum där bolaget under 2007 uppförde en

B-läge 850 - 1 250 4,75 - 6,25% 10 000 - 16 000

SF-biograf med sju salonger och 23 hyresrätter åt Harven
Fastigheter. Köpeskillingen uppgick till 115 Mkr eller cirka
C-läge 800 - 1 150 5,75 - 7,25% 7 000 - 11 000
24 700 kr/kvm.
 FOKUS JÖNKÖPING
19

I fokus: Södra Munksjön

Jönköpings kommun har tagit fram skiss till ramprogram för
området vid Södra Munksjön. Ett 280 hektar stort
industriområde ska förädlas till en modern stadsdel med
blandad stadsmiljö. Här planeras för 12 000 nya invånare med
8 000 nya lägenheter och cirka 6 000 arbetsplatser, vilket i sin
tur innebär utbyggnad av infrastruktur, offentlig verksamhet
samt handel. En intressant aspekt är att politikerna idag
förordar Munksjöområdet som plats för den nya tågstationen
för höghastighetståget. De alternativa förslagen för tågstationen
vid befintlig station i centrum eller Tenhult har nu förkastats.
Götalandsbanan mellan Stockholm-Göteborg via Linköping,
Jönköping och Borås innebär att man från Jönköping når
Göteborg på 40 minuter samt Stockholm eller Köpenhamn på
80 minuter. Götalandsbanan beräknas vara klar tidigast
2025-2030. Utvecklingen av området samt förväntningar om
höghastighetsbanan gör Munksjöområdet till ett spännande
utvecklingsområde. Viss problematik finns i splittrat
markägande samt misstankar om eventuella markföroreningar.
Under 2009 tillämpade kommunen sin förköpsrätt i området
och förvärvade en mindre butiksfastighet på Kämpevägen för
drygt 4 000 kr/kvm.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

IKEA, Husqvarna och Corallen (Castellum) är exempel på stora Befolkningsutveckling + 1,0%

fastighetsägare av industri- och logistikfastigheter på orten.
Arbetslöshet 6,4%
Jönköping, Vaggeryd och Nässjö har tillsammans ett logistiskt
NAI Svefa Fastighetsindex 49
läge som är bland de bättre i Sverige. Under 2009 startade
Jönköping och Vaggeryd LogPoint som arbetar med
marknadsföring, infrastruktur, företagsutveckling och
etablering. Viktigt är järnvägsaccess till området med
kombiterminal. Tillfällig terminal planeras väster om E4 med
anslutning till järnvägsnät. Permanent terminal planeras öster
om E4 med kapacitet för dubblad tillväxt i området. Samarbete
med Nässjö sker via Position Scandinavia som erbjuder
resurser och kompetens inom transport och logistik.

Planer & Projekt

Nya bostäder planeras på Östra kajen vid Kålgården. Totalt
omfattar detaljplanen 230 lägenheter och byggrätterna innehas
av HSB, JM, Lustgården och Länsförsäkringar. JM planerar
också att bygga 90 bostadsrättslägenheter och 30-talet
småhus vid Vätterns strand i Huskvarna där Hotell Winn
tidigare var etablerat. Med närhet till högskoleområdet, vid
kvarteret Lappen, planerar högskolans stiftelsestyrelse att
bygga en arenaanläggning. Friskvårdsanläggningen som går
under namnet Aktiveum planeras uppgå till cirka 3 400
kvadratmeter och beräknas stå klar hösten 2012 till en kostnad
om 78 Mkr.
 FOKUS BORÅS
20

Borås
Bostadsproduktionen har varit relativt hög
medan den kommersiella sidan präglats av
låg aktivitet. I övrigt handlar det i Borås
mycket om utbyggnad av industriområden
längs riksväg 40 men även
Textilhögskolans omlokalisering och
utvecklingen av en affärsarena med
inriktning mot textil och design i
Simonsland. Frågan på allas läppar är
dessutom: Blir det någon skyskrapa?
Fastighetsindex landar på 29.
Omsättningstillväxten i regionen är den
variabel som får godkänt i jämförelse med
övriga Sverige.
Borås - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
Kommunala AB Bostäder i Borås är den i särklass största
ägaren av bostadsfastigheter i Borås. Hyresbostäder i Sverige
(Acta), Akelius, CA Fastigheter, Svalan (norska Union
Eiendomskapital) och Weland Fastigheter är andra stora
aktörer. A-läge för bostäder i flerbostadshus utgörs av centrum
och områdena österut med Norrmalm och Villastaden samt
norrut med Salängen och Bergdalen. Kvadratmeterpriserna för
bostadsfastigheter i Borås är relativt måttliga. Den högsta
prisnoteringen under 2009 avser en mindre hyresfastighet,
Talltitan 17 belägen på Kullagatan i Bergdalen. Fastigheten
såldes i oktober för motsvarande cirka 12 200 kr/kvm.
Nyproduktionen av bostäder har avseende bostadsrätter varit
relativt omfattande. Trots finanskris och tröghet i försäljnings-
processen planeras för viss nyproduktion, bland annat i det
centralt belägna kvarteret Valhall. För hyresrätter har
nyproduktionen varit mer måttlig. AB Bostäder i Borås har haft
inflyttning vid Olovsholm. Allmännyttans tvåårsavtal avseende
hyrorna innebär för 2010 en hyreshöjning om 2,35 %.
Kommersiella hyresfastigheter
CA Fastigheter, Harry Sjögren (Castellum) och Klövern är de
dominerande ägarna. Vidare återfinns AxFast, Cernera
Fastigheter, Diligentia, Pandox och Projektpartner bland
Bedömda värden
aktörerna på Borås kommersiella fastighetsmarknad. I
handelscentrumet Knalleland bedöms omsättningen av
hyresgäster ökat något under den senaste tiden. I citylägen

A-läge 800 - 1 300 6,75 - 8,50% 8 000 - 12 000

intill torget sker dock inga större förändringar avseende
kommersiella lokaler. Endast en större försäljning kan noteras
B-läge 575 - 800 8,00 - 10,00% 5 000 - 7 500
under senare tid. Fastighetsfonden Niam IV har i en paketaffär
C-läge 400 - 600 9,00 - 11,00% 2 700 - 4 000 förvärvat sju handelsfastigheter av Atrium Ljungberg. En av
Butiker fastigheterna, Termiten 1, ligger i Borås. Fastigheten inrymmer
AA-läge cirka 15 000 kvadratmeter i form av köpcentret Storknallen.

A-läge 1 400 - 2 500 6,25 - 7,50% 11 000 - 20 000

B-läge 700 - 1 500 7,50 - 9,00% 5 000 - 10 000 Specialfastigheter

C-läge 400 - 650 9,00 - 11,00% 3 000 - 5 000
Kommunen är dominerande ägare av specialfastigheter på
Industri orten. Stora ägare är också Akademiska Hus, Hyresbostäder i
A-läge 375 - 600 8,50 - 10,00% 2 000 - 5 000 Sverige (Acta), Kungsleden och Landstinget. Det stora
B-läge 325 - 450 9,00 - 11,00% 2 000 - 3 500 diskussionsämnet gällande specialfastigheter i Borås rör
Textilhögskolans framtida lokalisering då de i dagsläget har
C-läge 175 - 300 10,00 - 13,00% 1 500 - 2 500
vuxit ur sina lokaler som de hyr av Borås Stad/IBAB.
Bostäder
Textilhögskolan har ett starkt önskemål om en framtida
AA-läge lokalisering närmare övriga högskolans lokaler i kvarteret
A-läge 850 - 1 350 5,00 - 6,50% 8 500 - 12 000 Sandgärdet och två alternativa lösningar har presenterats. Den

B-läge 800 - 1 250 5,75 - 7,00% 6 500 - 8 500

ena är nybyggda lokaler på Akademiska Hus fastigheter i
direkt anslutning till övriga högskolan och det andra förslaget
C-läge 770 - 900 7,00 - 9,00% 5 000 - 6 500
är ombyggda lokaler i Simonsland strax norr om övriga
högskolan.
 FOKUS BORÅS
21

I fokus: Simonsland
Stadsbyggnadsprogrammet med devisen ”Staden vid Viskan”
har pågått under ett par års tid. Tanken är att skapa attraktiva
lägen längs Viskan och även koppla ihop centrum med
Knalleland. Ett ytterligare steg i den riktningen är det pågående
detaljplanearbetet med Simonsland. Tanken är Simonsland
bland annat ska inrymma "Market Place Borås" en affärsarena
med inriktning mot textil och design och ett skandinaviskt textilt
centrum. Det handlar om långsiktiga investeringar från
fastighetsägaren Kanico på mellan 450-500 Mkr. Totalt omfattar
det gamla industriområdet omkring 60 000 kvadratmeter
fördelat på ett antal byggnader, av denna yta är drygt 20 000
kvadratmeter redan uthyrt. Bland hyresgästerna finns en hel del
textilföretag men även vetenskapscentret Navet. Projektet som
huvudsakligen inriktar sig mot handel och kontor ska även
inrymma en viss liten del lägenheter och studentbostäder.
Förhoppningar finns om att få Textilhögskolan att flytta in delar
av sin verksamhet i lokalerna, beslut om detta tas under våren.
Troligen kan även den framtagna detaljplanen antas under årets
första del. Planförslaget är till stor del flexibelt med många olika
möjliga lösningar.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Kanico, Klövern, Kungsleden, Nordic Real Estate Partners och Befolkningsutveckling + 0,8%
Redcats (franska La Redoute) med bland annat dotterbolagen
Arbetslöshet 7,9%
Ellos och Josefsson är några av de största ägarna av industri-
NAI Svefa Fastighetsindex 29
och lagerfastigheter i Borås. A-läge utgörs av industriområdet
Viared i anslutning till riksväg 40 där utbyggnad och
nyetableringar fortsätter. Tyngdpunkten ligger mot logistik, lager
och industri med ett inslag av handel och postorder.
Karaktäristiskt för Borås har länge varit konverteringen av den
tidigare omfattande konfektionsindustrin. Ett antal
ombyggnads- och förädlingsprojekt pågår. Antalet överlåtna
industrifastigheter har minskat väsentligt under det senaste
året.

Planer & Projekt

Under flera år har mer eller mindre seriösa diskussioner förts
kring uppförandet av en skyskrapa i centrala Borås. Skanska
gavs först möjligheten att komma med ett förslag. De visade
sig dock inte vara intresserade av projektet. Aspelin Ramm tog
därefter fram ett förslag ritat av Gert Wingårdh med en
byggnad om 27 våningar. Även Aspelin Ramm backade ur och
nu har istället AB Bostäder presenterat ett förslag på en 85-90
meter hög byggnad med 30 våningsplan inrymmande
bostäder. Byggkostnaden beräknas, som brukligt vid
byggande av höghus, ligga högt och uppskattas överstiga
30 000 kr/kvm.
 FOKUS GÖTEBORG
22

Göteborg
Bostadsmarknaden i Göteborg är het med
en prisutveckling på mer än 20 % under
2009. Stigande hyresnivåer lockar
dessutom exploatörer till hyresmarknaden.
Osäkerheten kring fordonsindustrin
påverkar inte bostadsmarknaden, men väl
marknaden för industrifastigheter som varit
något avvaktande. Den kommersiella sidan
började tina upp under hösten och ett
flertal transaktioner kunde protokollföras.
Störst är optimismen för hotellfastigheter,
med flera transaktioner och spännande
utvecklingsprojekt. Ett fastighetsindex på
59 rankar Göteborg som Sveriges 4:e stad
för fastighetsinvesterare.
Göteborg - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge 1 500 - 2 350 5,75 - 6,50%
Bostadsfastigheter
Kommunala Förvaltnings AB Framtiden med dotterbolag är
den klart största ägaren på bostadsmarknaden i Göteborg.
Hyresbostäder i Sverige (Acta), Stena Fastigheter, Stiftelsen
Göteborgs Studentbostäder och Wallenstam innehar
huvuddelen av det resterande beståndet. Efterfrågan är
generellt mycket god på privatbostadsmarknaden. I vissa
områden steg priserna under 2009 med över 20 %, detta trots
att marknaden under årets första månader var mycket svag.
Samtidigt som privatmarknaden är het visar exploatörerna på
en riskmedvetenhet genom att i större grad föredra hyresrätter
framför bostadsrätter. En viss förklaring till detta är att
hyresnivån för nyproducerade lägenheter har smugit sig uppåt
och ligger på en nivå omkring 1 600 kr/kvm för en lägenhet om
75-80 kvadratmeter. Vid en sådan hyresnivå blir det
någorlunda intressant för en exploatör att bygga hyresrätter.
Kommersiella hyresfastigheter
Diligentia, Eklandia (Castellum), Lundbergs, Vasakronan och
Wallenstam är stora ägare på den kommersiella marknaden i
Göteborg. Från att har varit så gott som tjälfrusen tinades den
kommersiella fastighetsmarknaden upp under hösten. Flera
större affärer genomfördes och gemensamt för dessa var
objektens attraktiva lägen och goda kassaflöden vilket
Bedömda värden
bekräftar tesen om att det är kvalitet som är gångbart i sämre
tider. Bland annat förvärvade Wallenstam tre centralt belägna
17 000 - 33 000 fastigheter av Vasakronan. Fastigheterna kompletterar

A-läge 1 200 - 2 100 6,00 - 7,00% 11 000 - 27 000

Wallenstams bestånd på ett mycket bra sätt vilket bedöms ha
avspeglat sig i den förhållandevis låga direktavkastningen som
B-läge 950 - 1 500 6,50 - 7,75% 6 000 - 18 000
bedöms till drygt 5 %. En annan affär som hör till
C-läge 600 - 1 200 7,25 - 8,75% 4 000 - 13 000 ytterligheterna var Vestias förvärv av ”Carlanderska villan” som
Butiker innehåller kontor till en direktavkastning om låga 3,75 %.
AA-läge 4 000 - 8 500 5,50 - 6,50% 25 000 - 90 000

A-läge 2 500 - 6 000 5,50 - 6,75% 20 000 - 75 000

Specialfastigheter
B-läge 1 000 - 3 500 6,00 - 7,00% 10 000 - 27 500
Förutom kommunen är Akademiska hus, Chalmersfastigheter,
C-läge 700 - 1 500 6,50 - 8,50% 2 500 - 12 500
Vasakronan och Västfastigheter stora ägare av
Industri specialfastigheter i Göteborg. Västfastigheter som är en del av
A-läge 450 - 900 7,25 - 8,50% 4 000 - 10 000 Västra Götalandsregionen har gett NCC Construction i
B-läge 400 - 700 8,00 - 9,00% 3 000 - 7 500 uppdrag att uppföra den omtalade rättspsykiatriska
anläggningen som ska placeras i Olofstorp, ungefär 1,5 mil
C-läge 300 - 550 8,50 - 9,50% 2 000 - 5 000
öster om Göteborg. Ordervärdet för anläggningen uppgår till
Bostäder
cirka 500 Mkr, motsvarande omkring 25 000 kr/kvm. Totalt
AA-läge 1 100 - 1 650 3,00 - 4,00% 16 000 - 30 000 kommer anläggningen att omfatta 96 behandlingsplatser, ett
A-läge 1 000 - 1 550 3,25 - 5,00% 15 000 - 23 000 aktivitetscentrum med bland annat träningsmöjligheter och

B-läge 975 - 1 450 4,00 - 5,75% 9 500 - 20 000

verkstäder för snickeri, keramik och hantverk samt lokaler för
administration, forskning, utbildning och personalutrymmen.
C-läge 900 - 1 350 5,25 - 7,50% 6 500 - 16 000
Arbete med marksanering påbörjades i januari 2010 och
byggnationen planeras att vara färdigställd i mars 2012.
 FOKUS GÖTEBORG
23

I fokus: Hotellfastigheter
I Göteborg finns det flera spännande hotellbyggen. För det
tidigare Centralposthuset vid Centralstationen antogs nyligen en
detaljplan för ombyggnad till hotell. Projektbolaget PASAB som
ägs av Home Properties och AB Invest AS ska utveckla det nya
hotellet som planeras att inrymma 550 rum. Ett annat centralt
hotellprojekt är utbyggnaden av Hotel Gothia Towers vid
Svenska Mässan. Detaljplan med byggrätt för 500 nya rum
finns antagen med ett tredje torn samt påbyggnad med fem
våningar på hotelltornet närmast Liseberg. Förändringar
avspeglas också i två större transaktioner under 2009. Norska
Host Hoteleiendom AS sålde under sommaren ett av
Göteborgs modernaste hotell till tyska Deka Immobilien.
Fastigheten som är fullt uthyrd till First Hotels på ett
25-årskontrakt rymmer 300 rum fördelat på 13 600
kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till 440 Mkr vilket
motsvarar 32 300 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om
cirka 6,5 %. Rasta Group förvärvade i november 2009 Grand
Hotell Opera i centrala Göteborg av familjen Brandell, i
transaktionen ingick både fastighet och rörelse. Fastighetens
underliggande värde har bedömts till cirka 240 Mkr vilket
motsvarar ungefär 26 700 kr/kvm.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Volvo är tillsammans med kommunen och Eklandia (Castellum) Befolkningsutveckling + 1,4%

de dominerande ägarna av industri- och lagerfastigheter. De
Arbetslöshet 7,9%
främsta industrilägena i Göteborg ligger utmed Söderleden i
NAI Svefa Fastighetsindex 59
Högsbo-Sisjön samt längs med E6 norrut i Backa, Bäckbol
och Tagene. Andra efterfrågade lägen för industriverksamhet är
längs E6 söderut, Gullbergsvass, Marieholm och Hamnarna på
Hisingen. Transaktionsmarknaden är avvaktande och under det
senaste året har endast ett fåtal större affärer genomförts. En
oro finns i regionen kring hur marknaden för industrifastigheter
kommer att utvecklas med beaktande av fordonsindustrin
osäkra framtid.

Planer & Projekt

Kommunen arbetar med två stora kommunikationsprojekt till
Hisingen. I dag råder kapacitetsbrist, i synnerhet vad gäller
biltrafiken, vilket ger negativa konsekvenser för näringslivs- och
befolkningsutvecklingen på Hisingen. Marieholmsförbindelsen
är det projekt som ligger närmast i tiden. Den andra
älvsförbindelsen där planeringsarbete pågår är förbindelsen
som ska ersätta Göta älvbron. Kommunen har upprättat ett
programförslag med sex olika alternativ samt två förslag på
bangårdsförbindelser. Bangårdsförbindelsen förbättrar
förutsättningarna för ytterligare exploatering inom
stationsområdet och kan också ses som ett första steg mot
projektet Västlänken.
 FOKUS TROLLHÄTTAN
24

Trollhättan
Glädjebeskedet för fordonsindustrin sprider
positiva ringar på vattnet, men läget är
ändå allvarsamt för Trollhättan. Orten anses
dock ha gott fastighetsägarklimat och
kvadratmeterpriserna för bostäder steg
mer än i övriga landet förra året.
Med målet att bli 70 000 invånare 2030
siktar Trollhättan högt och med infrastruktur
på plats kan orten bli en del av
Göteborgsregionen, vilket troligen är en
förutsättning för att höja det låga
fastighetsindexet.
Bostadsfastigheter
Kommunägda Bostads AB Eidar är en dominerande ägare av
bostadsfastigheter i Trollhättan. Bland de privata hyresvärdarna
återfinns Akelius, danska Centerplan och Lundqvist
Byggförvaltning. Centerplans koncernbolag gick i konkurs i
december 2008 och flera av bolagets döttrar, däribland
Centerplan T & U som står som ägare till fastigheterna Plogen
1-4 i Lextorp i Trollhättan är skuldtyngda. Under senare delen
av 2009 noterades en större bostadsaffär då HSB förvärvade
Brätte Stenfastigheters hyresbostäder i Trollhättan och
Vänersborg. Beståndet omfattar 250 lägenheter och en
köpeskilling på cirka 100 Mkr har figurerat. Trots det faktum att
det finns vakanta studentlägenheter att tillgå på orten har det
skett en del nyproduktion av just studentlägenheter och
ytterligare tillskott planeras. Eidar har i anslutning till Högskola
Väst färdigställ nybyggnation inom Elefanten 3 omfattande 245
studentlägenheter om 1-2 rok med uthyrning under 2009.
Eidar har även en central roll i en planerad utbyggnad av
Lärketorpet.

Kommersiella hyresfastigheter
I denna traditionella bilproducentstaden återfinns Saab och
Trollhättan - januari 2010 Volvo naturligtvis som stora fastighetsägare. Bland övriga
privata aktörer finns Akelius, ES Fastigheter och Steen &
Hyra Direkt- Bedömda värden
avkastning
Ström. På grund av osäkerheten kring Saab har det funnits en
Kontor stor oro vilket naturligtvis drabbat investeringsviljan. Efter det
AA-läge positiva beskedet om att holländska Spyker tar över ägandet

A-läge 700 - 1 100 7,00 - 9,00% 5 000 - 9 000

av Saab bör riskjusteringen för orten reduceras något. Då
aktiviteten på såväl hyres- som transaktionsmarknaden är
B-läge 600 - 900 7,75 - 10,00% 4 000 - 8 000
mycket låg är det i dagsläget svårt att bedömda storleken på
C-läge 450 - 800 8,75 - 11,00% 3 000 - 5 000 riskjusteringen. Det positiva beskedet bör hindra sjunkande
Butiker hyror och fallande priser. Trots turbulensen kring Saab
AA-läge placerade sig Trollhättan på en tredje plats, av 20 orter i södra
Sverige, i Fastighetsägarnas enkätundersökning
A-läge 900 - 2 000 7,00 - 9,00% 8 000 - 22 000
"Fastighetsägarklimatet 2009".
B-läge 600 - 1 500 7,50 - 10,00% 6 000 - 10 000

C-läge 500 - 700 8,00 - 11,00% 2 000 - 5 000

Industri Specialfastigheter
A-läge 350 - 600 8,50 - 10,00% 3 000 - 5 000 Som ägare till specialfastigheter i Trollhättan hittar vi
B-läge 300 - 500 9,00 - 11,00% 2 500 - 4 500 sedvanliga innehavare som kommun och landsting men även
Nya Skolan Trollhättan och Vattenfall. Omsorgsförvaltningen
C-läge 250 - 400 9,50 - 12,50% 1 500 - 3 500
har fått i uppdrag att tillskapa gruppbostäder i ett centralt läge
Bostäder
i Trollhättan och kommunfullmäktige har gett kommunstyrelsen
AA-läge och Bostads AB Eidar i uppdrag att undersöka möjligheterna
A-läge 900 - 1 300 5,50 - 7,00% 7 000 - 16 000 för en användning av Oscarsskolan för ändamålet. Som ett led

B-läge 850 - 1 100 6,00 - 7,50% 6 000 - 12 000

i detta har ett detaljplaneprogram utarbetats under 2009 och
samråd har hållits. Nästa steg i detaljplaneprocessen blir att
C-läge 800 - 1 000 6,50 - 9,00% 4 000 - 8 000
utarbeta ett komplett detaljplaneförslag efter beaktande av
eventuella synpunkter från programsamrådet.
 FOKUS TROLLHÄTTAN
25

I fokus: SAAB
Det mesta i Trollhättan har under den senaste tiden cirkulerat
kring Saab och GM:s "beslut" om avveckling. Tidsfristen för
beslutet var satt till årsskiftet men förlängdes upprepade
gånger. En likvidation inleddes och Saab delades upp i olika
bolag, ett av dem var Saab Property, men i slutet av januari
kom vändningen som ingen slutat hoppas på. Holländska
sportbilstillverkaren Spyker hittade ytterligare medfinansiärer
och förvärvet var ett faktum. Spykers kontanta insats i Saab har
bedömts uppgå till 8 %. Med tanke på fordonsindustrins
globala bekymmer är konjunkturläget ändå allvarsamt för orten.
Arbetslösheten har länge varit hög i Trollhättan och betydelsen
samt beroendet av Saab är mycket stort. En nedläggning skulle
ha berört 3 500 anställda vid Saab och 4 000 bland
underleverantörer inom regionen. Några direkta effekter på
bostadsmarknaden har dock hittills inte kunnat noteras. Under
december ökade kvadratmeterpriserna mer i Trollhättan än i
övriga Sverige. Vad framtiden kommer att utvisa är oklart,
stabilitet kan leda till att fastighetsmarknaden på orten lever
upp. Med infrastrukturen på plats kan Trollhättan, på ett annat
sätt än idag, bli en del av Göteborgsregionen.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Största ägare av industri- och lagerfastigheter i Trollhättan är Befolkningsutveckling + 0,7%

Saab och Volvo tillsammans med kommunen. I området kring
Arbetslöshet 11,5%
Saab och Volvo Aero har det vuxit upp ett kluster av
NAI Svefa Fastighetsindex 25
underleverantörer och logistikfastigheter. Trots det positiva
beskedet för Saab har fordonsindustrins dominans en
påverkan på riskbilden för segmentet på orten. Omsättningen
av industri- och lagerfastigheter i Trollhättan har också minskat
väsentligt under det senaste året. Utvecklingen av Innovatum
Teknikpark, före detta Nohab-området, fortsätter med
pågående detaljplanearbete för områdets södra delar. Området
inrymmer idag cirka 110 företag med över 600 anställda.

Planer & Projekt

I Trollhättan är det fortsatt fokus på bostadsutveckling, även
om kommunens självförtroende troligen har fått sig en törn av
”Saabaffären”. För att uppnå den offensiva målsättningen om
70 000 invånare år 2030 måste kommunen jobba med sitt
varumärke, då en hög inflyttning är primär för kommunens
utveckling. Ett projekt som inte är bostadsrelaterat är
utvecklingen av natursköna Spikön, belägen mellan Trollhätte
kanal och Göta Älv. Ön är en attraktiv besökpunkt för
Trollhättans invånare och turister, i synnerhet på sommaren. Ett
annat projekt utan bostadsanknytning är aktivitetsparken vid
Dahllöfs Park i Hjortmossen i centrala Trollhättan.
 FOKUS LINKÖPING
26

Linköping
Trots varsel från Saab har Linköping inte
drabbats nämnvärt av långkonjunkturen.
Befolkningen ökar och hyresmarknaden är
överhettad. Den kommersiella
fastighetsmarknaden är stabil.
Planerna att tillsammans med Norrköping
skapa en region som inom 20 år ska ha en
halv miljon invånare andas
framtidsoptimism. Lägg därtill ett livaktigt
universitet och nya arenor för fotboll och
friidrott. Linköping har ett starkt
fastighetsindex på 58.
Linköping - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
Som dominerande ägare till hyresbostäder i Linköping återfinns
kommunala Stångåstaden. Akelius, Botrygg, Hyresbostäder i
Sverige (Acta), Mannersons Fastighets AB och Riksbyggen
tillhör de större privata bostadsbolagen. Hyresmarknaden för
bostäder är överhettad och det råder bostadsbrist. Med en
ökande befolkning och färre bostadsbyggen än planerat under
senare år finns ett uppdämt behov av nya bostäder. Trots den
rådande bostadsbristen har Hyresgästföreningen kommit
överens med Botrygg om att det inte blir några hyreshöjningar i
deras bestånd 2010. Motivet till oförändrade hyror är framför
allt det låga ränteläget. Försäljningar av bostadsdominerade
hyreshus i centrala Linköping under 2009 visar på en relativt
låg omsättning och priser i ett intervall mellan 8 000-17 750
kr/kvm med ett genomsnitt om drygt 12 000 kr/kvm.
Kommersiella hyresfastigheter
Kommunen genom LKF ligger överst på ägarlistan avseende
lokaldominerade hyreshus. Andra stora aktörer är Acta genom
dotterbolag, Klövern, Saab, Ikano, Norrporten, Corallen
(Castellum), Henry Ståhl Fastigheter; Valad och Lundbergs.
Under december förvärvade Lundbergs galleria Leo i
Linköpings centrumkärna av Boultbee. Köpeskillingen på
371,5 Mkr eller 26 500 kr/kvm motsvarar en bedömd
Bedömda värden
direktavkastning om cirka 7 %. När Aberdeen under
sommaren 2008 köpte Filbytergallerian var avkastningen cirka
5,8 %. Även om det finns stora skillnader mellan galleriorna är

A-läge 950 - 1 500 6,50 - 7,25% 8 000 - 16 000

det ett tecken på vad som hänt på marknaden det senaste
1,5 året. Efterfrågan på moderna kontorslokaler är stabil, vilket
B-läge 800 - 1 100 6,75 - 7,75% 5 000 - 9 000
avspeglas i låga vakansgrader.
C-läge 550 - 850 7,75 - 9,00% 3 000 - 5 500

Butiker

AA-läge
Specialfastigheter
A-läge 1 800 - 4 000 6,25 - 7,25% 15 000 - 35 000 Landstinget och kommunen tillsammans med Botrygg och
Kungsleden tillhör de större ägarna av specialfastigheter.
B-läge 1 000 - 2 000 7,00 - 8,25% 6 000 - 15 000
Statligt ägda Specialfastigheter, med huvudkontor i Linköping,
C-läge 600 - 1 000 8,25 - 10,00% 3 000 - 8 000
äger fastigheter som är byggda för specialändamål, till
Industri exempel för polis och kriminalvård. När Flygvapenmuseet i
A-läge 400 - 650 7,75 - 9,25% 3 000 - 7 000 Linköping fick uppdraget av regeringen att bevara den
B-läge 350 - 550 8,25 - 9,75% 2 500 - 4 500 nedskjutna DC-3:an inleddes diskussioner med
Specialfastigheter som resulterade i att museet nu byggs ut till
C-läge 300 - 450 9,25 - 11,00% 1 800 - 3 500
dubbla ytan och ett nytt hyresavtal på 25 år har tecknats.
Bostäder
Nyinvigning sker i juni 2010. Folkungavallen som idag används
AA-läge för fotboll och friidrott avses i framtiden bebyggas med
A-läge 975 - 1 350 4,00 - 5,25% 10 000 - 20 000 bostäder, därför pågår detaljplanearbete för en ny

B-läge 925 - 1 150 4,50 - 5,75% 7 000 - 15 000

fotbollsarena i Kallerstad i nordöstra delen av Linköping.
Planförslaget, som har varit på samråd är förenligt med den
C-läge 850 - 1 050 5,75 - 6,75% 5 500 - 10 000
nya översiktsplanen avseende Kallerstad och nya
resecentrum.
 FOKUS LINKÖPING
27

I fokus: Universitet & friidrottsarenan

Linköpings universitet har utbildning i två städer, Linköping och
Norrköping. Gemensamt för städerna är att
utbildningslokalerna ligger samlade i campusområden, bortsett
från en mindre del i centrala Linköping. Totalt hyr universitet
cirka 250 000 kvadratmeter utbildnings-, forsknings- och
administrativa lokaler varav ungefär 197 000 kvadratmeter
ligger i Linköping. Den dominerande hyresvärden i Linköping är
Akademiska Hus och inom deras bestånd inryms även en hel
del företag med forskningsverksamhet. Genomsnittlig hyresnivå
för utbildningslokalerna i Linköping ligger på cirka 1 375 kr/kvm
vilket får betraktas som en förhållandevis hög hyresnivå med
tanke på campus läge. Dock är många av lokalerna
specialanpassade för hyresgästens ändamål. Akademiska Hus
inledde under februari uppförandet av en ny friidrottsarena vid
Campus Valla. Kommunen ska hyra arenan, som kommer att
innefatta 800 platser varav 500 stycken under tak, på ett
20-årigt avtal. Förberedelser för en eventuell framtida läktare
med 2 000 platser kommer att genomföras. Arenan placeras
intill befintlig inomhushall som färdigställdes under hösten 2007.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Saab är den mest dominerande ägaren av industrifastigheter. Befolkningsutveckling + 1,7%

Kommunen, Klövern och Valad är andra stora fastighetsägare
Arbetslöshet 6,9%
inom segmentet. Norska Northern Logistic Property drabbas
NAI Svefa Fastighetsindex 58
av en större hyresförlust i och med att den största hyresgästen,
HC Distribution i Mappen 3 vid flygplatsen i Linköping, gjort
konkurs. Företaget har hyrt 16 000 kvadratmeter av den
28 500 kvadratmeter stora fastigheten. Linköping har inte
drabbats särskilt hårt av neddragningar inom industrisektorn
under lågkonjunkturen. Försvarskoncernen Saab, som är en av
de större arbetsgivarna på orten, har dock varslat under 2009.

Planer & Projekt

Linköping och Norrköping har tagit fram en gemensam
översiktsplan som under årets första månader har varit ute på
samråd. Ambitionen är att det slutgiltiga förslaget ska antas av
respektive kommunfullmäktige innan sommaren. Den
övergripande målsättningen med översiktsplanen är att initiera
ett tillvägagångssätt hur man ska skapa en region som inom
20 år ska ha en halv miljon invånare. Fokus ligger också på att
skapa attraktiva stadsdelar på kort avstånd till de båda
städernas resecentrum. De kollektiva kommunikationerna
mellan städerna ska prioriteras, då goda kommunikationer ses
som en förutsättning för att binda ihop städerna vad gäller
sysselsättning och nöjesutbud.
 FOKUS NORRKÖPING
28

Norrköping
Norrköpings fastighetsmarknad är
avvaktande. Flera bostadsprojekt har
skjutits på framtiden, likaså byggandet av
den nya storanstalten. På den
kommersiella sidan anas en överetablering i
kölvattnet av ett ökat antal butikskonkurser.
Å andra sidan ökar Norrköpings befolkning
stadigt och bostadsmarknaden är i balans.
Staden räknas som ett av landets mest
attraktiva ur transport- och logistiksynpunkt
och flera infrastrukturprojekt planeras.
Stadens näringslivsstruktur är en av
anledningarna till att fastighetsindexet är 19
punkter lägre än i grannstaden Linköping.
Norrköping - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
Det kommunala bostadsbolaget Hyresbostäder i Norrköping
med cirka 10 000 lägenheter är den ledande aktören på
hyresmarknaden. Hyresbostäder i Sverige (Acta), Lundbergs,
danska Property Group och Henry Ståhl Fastigheter är stora
privata hyresvärdar. Som en följd av stadigt ökande
invånarantal är vakansen för bostäder numera låg och det
råder enligt kommunen balans i utbud och efterfrågan. Under
2010 kalkylerar kommunen med ett tillskott om cirka 370
bostäder. Intressant att notera är att det finns en
bostadsgaranti för alla nyantagna studenter vid universitetet.
Henry Ståhl genom sitt intressebolag Kretia förvärvade vid
årsskiftet Estancias fastighetsbestånd med huvudsakligen
bostäder i centrala Norrköping och i Eneby. Beståndet omfattar
åtta fastigheter om cirka 28 000 kvadratmeter varav 22 000
kvadratmeter utgör bostäder. En fastighet är belägen i
Nyköping.
Kommersiella hyresfastigheter
Lundbergs är den ledande fastighetsägaren på den
kommersiella marknaden i Norrköping. Boultbee,
Eurocommercial Properties, Henry Ståhl Fastigheter, Klövern
och Landic Property (i konkurs) är andra med ägarintresse på
orten. Handelsutbudet är stort i Norrköping och möjligen kan
Bedömda värden
en överetablering skönjas då antalet butikskonkurser och
stängningar ökat det senaste året. Centrumhandeln
domineras av köpcentrumen Domino, Linden och Spiralen

A-läge 850 - 1 400 6,75 - 7,50% 7 000 - 14 000

vilka genomgått stora ombyggnationer under senare tid. Norr
om centrum finns externhandelsområdet Ingelsta med bland
B-läge 700 - 1 100 7,25 - 8,75% 5 000 - 8 000
annat köpcentrumet Ingelsta Shopping som nyinvigdes i
C-läge 550 - 800 8,00 - 10,00% 3 000 - 6 000 september 2009 efter en omfattande om- och tillbyggnation.
Butiker Söder om centrum finns Hageby Centrum med över 100
AA-läge butiker som kommer vara helt klart i april 2010 efter stora om-
och tillbyggnadsarbeten.
A-läge 1 500 - 4 000 6,50 - 7,50% 10 000 - 35 000

B-läge 1 000 - 1 800 7,50 - 8,50% 5 000 -12 000

C-läge 600 - 950 8,50 - 10,00% 3 500 - 7 000 Specialfastigheter

Industri Kommunen, med planer på ett framtida bolag för
A-läge 400 - 650 7,75 - 9,50% 3 300 - 6 500 specialfastigheter, är största ägare på orten. Kungsleden,
B-läge 350 - 550 8,00 - 9,75% 2 200 - 4 500 landstinget, Lundbergs och Nordic Care Holding är andra
innehavare av specialfastigheter. Kriminalvårdens planer på att
C-läge 325 - 450 9,50 - 11,00% 1 700 - 3 000
bygga en ny storanstalt i Norrköping, som skulle bli en
Bostäder
miljardinvestering, skjuts på framtiden eftersom regeringen inte
AA-läge vill ge några ekonomiska garantier. Det är nu osäkert vad som
A-läge 925 - 1 250 4,50 - 6,00% 9 000 - 17 000 händer med den planerade nedläggningen av

B-läge 875 - 1 100 4,75 - 6,25% 6 000 - 13 000

Norrköpingsanstalten som är uppförd 1790 och därmed är
Sveriges äldsta fängelse. Norrköpings idrottspark, som nyligen
C-läge 825 - 1 000 6,00 - 7,00% 5 000 - 9 000
genomgått en stor ombyggnation, har precis fått ny en ägare.
Det är IFK Norrköping som köper av kommunen för 3,3 Mkr
samtidigt som klubben övertar lån för motsvarande 300 Mkr.
 FOKUS NORRKÖPING
29

I fokus: Malmölandet
Stora arealer på Malmölandet norr om Norrköping, i anslutning
till Holmens nya sågverk, föreslås bli framtida industrimark.
Förslaget är ett hett debatterat ämne då marken betraktas som
en av de bördigaste jordbruksmarkerna i landet. Malmölandet
är en halvö direkt norr om Norrköping vid Bråvikens strand.
Norrköpings kommun köpte för två till tre år sedan det cirka
400 hektar stora Krusenhofs gods på södra Malmölandet.
Tanken är att upplåta större delen av markområdet för
expansion av Norrköpings hamn, järnväg till angränsande
Händelö samt för logistik- och industritomter. Någon form av
handel är inte tilltänkt ändamål. Redan 2002 antogs en
översiktsplan där södra Malmölandet nämns som ett strategiskt
utvecklingsområde för verksamhetsområden som gods- och
logistikföretag samt industri. Området omfattas idag av tre
detaljplaner. En är redan antagen, en är under överklagande
och en detaljplan är inte klar i dagsläget. Detaljplanerna medger
byggnadshöjder på upp till 40 meter på sina ställen vilket
innebär att området i framtiden kan tänkas innefatta stora
industrier. Än så länge har inga vattennära områden planlagts.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Billerud och Holmen är tillsammans med Klövern och Befolkningsutveckling + 1,0%

kommunen de största ägarna av industri- och lagerfastigheter.
Arbetslöshet 9,1%
Holmen bygger Skandinaviens största sågverk i anslutning till
NAI Svefa Fastighetsindex 40
Bravikens pappersbruk, en investering på cirka 1,1 Mdkr.
Produktionen beräknas vara igång i slutet av 2010. Norrköping
rankas som ett av Sveriges mest intressanta etableringsläge för
företag inom transport- och logistikbranschen, något som
kommunen har tagit fasta på och driver flera
infrastrukturprojekt i syfte att underlätta etableringar och
förenkla transporter. Ett exempel är att tillgängligheten till
Norrköpings hamn ska förbättras.

Planer & Projekt

Som ett led i att stärka regionen och samarbetet mellan
Norrköping och Linköping har kommunerna arbetat fram ett
förslag till en gemensam översiktsplan. I maj 2009 påbörjades
spårvägsutbyggnaden till Navestad vars första etapp beräknas
vara klar i november 2010. Hela utbyggnaden beräknas vara
klar under 2011. Utbyggnaden är ett led i stadens satsning på
kollektiva kommunikationer och kommer att knyta de södra
stadsdelarna Ljura, Hageby och Navestad närmare centrum. I
Södra Vrinnevi planeras ett helt nytt bostadsområde som enligt
kommunens planer sammantaget kommer att bebyggas med
cirka 200 småhus. Stora markägare i området är Lundbergs
och NCC genom bolaget Strömstaden.
 FOKUS KARLSTAD
30

Karlstad
I Karlstad är aktiviteten relativt hög.
Avstannade bostadsprojekt tar ny fart, det
första stora kontorsbygget på 20 år
planeras och bygget av den nya kongress-
och kulturanläggningen är i full gång. I
centrum har galleriorna en del problem,
men när det gäller industrifastigheter är
efterfrågan på mark för nyproduktion god.
Aktiviteten på transaktionsmarknaden är på
uppgång. Trots dessa positiva trender har
Fastighetsindexet fallit tillbaka från 46 till 39
sedan föregående år.
Karlstad - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
Den största ägaren av hyresbostäder i Karlstad är
kommunägda Karlstads Bostads AB. Stiftelsen Karlstadshus,
som delvis ägs av kommunen är också en betydande aktör på
marknaden. De privata aktörerna är främst Akelius, Din Bostad
(Balder), Hyresbostäder i Sverige (Acta) och Lundbergs.
Efterfrågan på bostäder är god i Karlstad med få vakanser i
centrum och centrumnära områden. En viss tendens till ökade
vakanser finns i stadens ytterområden och då främst avseende
större lägenheter. Hyrorna för 2010 är färdigförhandlade i
allmännyttan och höjs på årsbasis med 0,75 %.
Nyproduktionen av bostadslägenheter fortsätter och
avstannade projekt tar nu ny fart. För KBAB:s tidigare planer
på 140 hyreslägenheter vid Mariebergsviken inväntas beslut i
kommunfullmäktige, projektkostnaden uppgår till 263 Mkr. Tolv
lägenheter är planerade att byggas på pontoner i vattnet.
Kommersiella hyresfastigheter
Stora privata ägare av kommersiella hyresfastigheter i Karlstad
är Duvan Karlstad Centrum (danska Ejendomsinvest),
Karolinen Fastigheter (Rutley Capital Partners), Klövern och
Lundbergs. Hyresmarknaden för kontor är fortsatt relativt god.
I Inre Hamn har Klövern tillsammans med Peab planer på en
ny kontorsbyggnad om totalt 14 000 kvadratmeter. Byggstart
Bedömda värden
är beräknad under 2010 under förutsättning att tillräckligt stor
del av ytorna blir uthyrda på förhand. Hyresmarknaden
avseende butiker har försämrats, främst för stadens gallerior

A-läge 900 - 1 300 6,75 - 8,00% 6 000 - 13 500

där Arkaden vid Stora torget är den galleria som tycks ha
störst problem. För att få fart på uthyrningen har ägaren,
B-läge 700 - 1 200 7,50 - 8,50% 4 000 - 11 000
norskägda bygg- och fastighetsbolaget Otium, planer på en
C-läge 600 - 900 8,00 - 10,00% 3 000 - 6 000 ombyggnad och uppfräschning av lokalerna.
Butiker

AA-läge

A-läge 1 200 - 3 000 6,00 - 7,00% 10 000 - 30 000

Specialfastigheter
Förutom specialfastigheter som är ägda av kommun eller
B-läge 900 - 1 700 7,00 - 8,25% 6 000 - 12 000
landsting finns ett antal andra aktörer inom främst äldrevården
C-läge 600 - 1 000 7,50 - 9,00% 3 500 - 6 500
såsom Seniorbostäder i Sverige och Swede Care. Bygget av
Industri Karlstads nya kultur- och kongressanläggning, Carlstad
A-läge 350 - 600 8,00 - 10,00% 2 000 - 6 000 Conference Center, är i full gång och inflyttning är beräknad till
B-läge 350 - 550 8,50 - 10,50% 1 750 - 4 500 början av 2011, ägare är norska Storebrand/SPP. I ett
nyexploaterat område i Zakrisdal väster om Karlstad centrum
C-läge 300 - 450 9,00 - 12,00% 1 000 - 2 500
uppför kommunen med Peab som entreprenör ett nytt
Bostäder
vårdboende med 48 lägenheter. Byggnaden ska stå klart i
AA-läge februari 2011 och produktionskostnaden är beräknad till 108
A-läge 875 - 1 250 4,75 - 5,75% 9 500 - 18 500 Mkr. En relativt omfattande om- och tillbyggnad av Karlstads

B-läge 825 - 1 200 5,00 - 6,00% 7 500 - 14 000

badhus i Sundsta är planerad, där byggstart beräknas till
försommaren 2010 med ett bedömt färdigställande vid
C-läge 800 - 1 100 6,50 - 7,50% 5 500 - 10 000
årsskiftet 2013-2014. Byggentreprenör är Peab.
 FOKUS KARLSTAD
31

I fokus: Investeringsmarknaden
Transaktionsmarknaden har sjunkit även i Karlstad under den
senaste tiden. Från att tidigare år, främst under 2005-2007,
varit en marknad med hög aktivitet och med ett antal stora
affärer har det i stort sett rått stiltje på marknaden. Intresset har
tidigare funnits från utländska aktörer och då främst från våra
nordiska grannländer. Den första utomnordiska affären ägde
rum under våren 2007 i samband med Sveafastigheters
försäljning av bland annat kontorskomplexet Karolinen i
kvarteret Klara i centrala Karlstad till Londonbaserade
fastighetsfonden Rutley European Property Ltd. Prognosen för
det närmaste året är att aktiviteten på transaktionsmarknaden
kommer att öka, dock inte till samma nivå som under
2005-2007. Intresset från utländska aktörer bedöms dock för
närvarande vara litet och framöver är det kanske snarare
sannolikt att de utländska aktörerna kommer att leta köpare för
sina Karlstadsobjekt. Den mest sannolika köparen av större
kommersiella objekt i Karlstad bedöms för närvarande vara en
nationell aktör med en stark lokal förankring. För en investerare
med lokal närvaro och fokus på kassaflöde kan det säkert dyka
upp affärsmöjligheter på Karlstadsmarknaden framöver.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Nämnvärda fastighetsägare inom segmentet är Karlstad Befolkningsutveckling + 0,7%

kommun, Klövern, industrikoncernerna Bröderna Löfberg samt
Arbetslöshet 7,8%
Metso, VEQ och Tain Swedish Property. Sistnämnda är sedan
NAI Svefa Fastighetsindex 39
2008 ägare av Zakrisdals Företagscentrum sydväst om
Karlstad. Enligt kommunen råder fortsatt stor efterfrågan på
mark för nyproduktion. Det som efterfrågas i första hand är
centrumnära lägen och lägen med nära anslutning till E18. Nya
lagerlokaler med visst inslag av handel byggs nu i Gräsdalens
industriområde och i Våxnäs industri- och handelsområde har
kommunen under det senaste året projekterat för cirka 7-9
tomter utmed Säterivägen med ändamål småindustri. Intresset
har enligt uppgift varit stort.

Planer & Projekt

Om Klöverns kontorsbygge i Inre Hamnen blir verklighet är
projektet det första stora kontorsbygget i Karlstad på 20 år.
Projektet är kostnadsberäknat till cirka 250 Mkr och
byggnaden är tänkt att uppfylla kraven för en Green
Building-certifiering. All planlagd mark i det relativt nya
industriområdet i Välsviken är slutsåld och kommunen blickar
nu mot framtida områden längre österut. För en exploatering
av industri och lager verkar Bråtebäcken mellan Alster och
Skattkärr vara mest intressant. Planarbete för området har
precis påbörjats och kommunen äger 38 hektar mark i
området.
 FOKUS ÖREBRO
32

Örebro
Örebros fastighetsmarknad kännetecknas
av en låg omsättning men då objekt
kommer ut till försäljningar blir det inte
sällan budgivning bland intressenter.
Handelsslaget står mellan Marieberg och
centrum och ständig förnyelse krävs i
kampen om hyresgäster och kunder. Vital
är satsningen på specialfastigheter med
Kunskapsskolan och utbyggnaden kring
Behrn Arena samt den omfattande
utvecklingen av centrum, inklusive planer
på en skyskrapa. Fastighetsindex i Örebro
är bland de högsta bland regionstäderna
med 48.
Örebro - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
Den överlägset största aktören på bostadsmarknaden i Örebro,
med drygt 23 000 bostäder är kommunägda Örebrobostäder.
Bland de privata aktörerna finns Asplunds, Behrn Fastigheter,
Görtz Fastigheter, John Ekströms Bygg, Melins
Fastighetsförvaltning och PG Jönsson Fastigheter.
Kommunledningen har beslutat att cirka 1 500 bostäder i
Örebrobostäders bestånd ska avyttras i områden där bolaget
är dominerande samtidigt som nyproduktion av cirka 700
bostäder planeras i områden där man har en mindre
dominerande ställning. I kvarteret Släggan på norr har två äldre
bostadshyresfastigheter nyligen sålts. Köpeskillingen uppgår
sammanlagt till 16,2 Mkr motsvarande cirka 10 400 kr/kvm
och en direktavkastning kring 4,25 %. Försäljningen skedde
genom öppet anbudsförfarande där elva lokala aktörer deltog.
Kommersiella hyresfastigheter
Alecta, Aspholmen Fastigheter (Castellum), Behrn Fastigheter,
Klövern, Lokalhusman i Örebro, Norrporten och Steen &
Ström är några av de större företagen på den kommersiella
marknaden i Örebro. Dragkampen om konsumenterna mellan
handelsparter i Mariebergs Köpcentrum och i Örebro city
(Södercity) fortsätter. I Mariebergs Köpcentrum har gallerian
byggts om och till och i centrala Örebro kommer
Bedömda värden
ombyggnaderna av stadens centrala torg vara klara i vår. I
varuhusen Krämaren och Träffpunkt, som ägs av Alecta, har
tre tunga hyresgäster avflyttat, Duka, Brothers och Zara. Det

A-läge 900 - 1 600 6,75 - 8,00% 7 500 - 15 000

kommersiella innehavet i Södercity domineras i övrigt av
Behrn Fastigheter och Asplunds. I externa Mariebergs
B-läge 700 - 1 200 7,50 - 8,50% 4 500 - 9 000
köpcentrum står stora butiksytor tomma i syd, medan det
C-läge 600 - 800 8,50 - 9,50% 3 000 - 5 500 byggs nytt i norr.
Butiker

AA-läge

A-läge 1 800 - 3 000 6,00 - 7,50% 15 000 - 35 000

Specialfastigheter
Förutom kommun och landsting, som är de stora
B-läge 1 000 - 2 000 7,00 - 8,00% 7 500 - 17 500
fastighetsägarna när det gäller specialfastigheter i Örebro,
C-läge 700 - 1 100 8,00 - 9,00% 4 000 - 9 000
finns även fastighetsbolaget Specialskolor Sverige samt
Industri Prubor Förvaltning representerade bland ägarna. I kvarteret
A-läge 500 - 700 7,50 - 9,50% 3 500 - 7 000 Propellern (Ladugårdsängen) har landstingsägda Länsgården
B-läge 400 - 600 8,00 - 10,00% 2 500 - 5 000 påbörjat ett byggnadskomplex som ska rymma vårdcentral,
bostäder, kontor och butiker. Projektet har kostnadsberäknats
C-läge 300 - 500 9,00 - 11,50% 1 000 - 3 500
till cirka 205 Mkr. I november 2009 togs första spadtaget för
Bostäder
Kunskapsskolan Örebro. Skolan, som uppförs vid
AA-läge universitetsområdet, ska stå klar inför skolstarten 2010 och ge
A-läge 1 000 - 1 450 4,00 - 5,50% 12 000 - 22 000 plats för omkring 400 elever i årsklasserna 6-9. Vid Behrn

B-läge 900 - 1 250 4,25 - 5,75% 9 000 - 17 000

Arena har utbyggnaden av Östra Läktaren och Vinterstadion
med ishallar för både ishockey och bandy knappt färdigställts
C-läge 800 - 1 100 5,25 - 6,75% 6 500 - 11 000
förrän förslag på utbyggnader av intilliggande Idrottshuset och
Eyrabadet offentliggörs.
 FOKUS ÖREBRO
33

I fokus: Bostadsproduktion
Befolkningstillväxten i Örebro har varit positiv ända sedan 1982
och prognosen pekar på cirka 145 000 kommuninvånare år
2018. Omkring 70 % av Sveriges befolkning bor inom en radie
av 30 mil. Detta ställer självfallet stora krav på
bostadsproduktion som under det senaste året varit något
avvaktande och lägre än de mål som kommunen satt upp.
Sammantaget har ett nytillskott om ungefär 2 000 bostäder
bedömts vara nödvändigt på orten för att under den
kommande treårsperioden bemöta efterfrågan. Örebrobostäder
planerar för nyproduktion dels i yttre tillväxtområden men även
genom förtätningar i innerstaden. Bland annat handlar det om
kvarteret Gulsippan (gamla Vasaskolan), i hörnet
Rudbecksgatan/Restalundsvägen (vid Österplan), i kvarteret
Mejeriet (före detta Arlamejeriet norr om Svampen), på
Alnängarna (CV-området) och i kvarteret Brynet (tomt 17).
Inflyttningshyrorna för bostäder i de nyligen färdigställda
projekten i kvarteret Längan och Repslagaren ligger på omkring
1 450-1 475 kr/kvm och år för en trerumslägenhet på cirka 75
kvadratmeter BOA.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Aspholmen Fastigheter (Castellum) tillhör tillsammans med Befolkningsutveckling + 1,3%

Alecta, Brinova och Lantmännen de större privata ägarna av
Arbetslöshet 8,3%
industrifastigheter. Aspholmen är det mest eftertraktade
NAI Svefa Fastighetsindex 48
området för små och medelstora industriföretag och till viss del
även för företag som bedriver sällanköpshandel. Områdets
status kommer att höjas ytterligare när broförbindelsen över
Gustavsviksvägen står klar 2011. De nya industriområdena
Västra Pilängen och Berglunda, med läge vid E18 och E20 är
lämpade för logistikföretag. Projektet Truckstop Örebro ska
ligga här och kommer sannolikt att växa fram när konjunkturen
vänder. De nyexploaterade tomterna i Södra Pilängen,
Boglundsängen och Bettorp är avsedda för blandad
industribebyggelse.

Planer & Projekt

I centrala Örebro har Aspholmen Fastigheter och Sweco
presenterat planer för en 28 våningar hög skyskrapa.
Byggnaden ska inrymma kontor och lägenheter, med möjlighet
till en restaurang högst upp. Placeringen planeras till mittemot
det nyligen färdigställda Behrn Tower. I kvarteren Teknis och
Maskinisten i centrala Örebro (nuvarande Rudbecksskolan)
pågår en arkitekttävling om hur kvarteren ska planeras för
framtiden. Läget är mycket centralt och sannolikt kommer
delar av skollokalerna att rivas och ge plats för bostäder. Läget
bedöms vara ett A-läge inom Örebros bostadsmarknad.
 FOKUS ESKILSTUNA
34

Eskilstuna
Eskilstuna rankas relativt lågt i NAI Svefa
Fastighetsindex, där befolkningstillväxten
ger de högsta värdena. Det hindrar
emellertid inte att det finns spännande
inslag på fastighetsmarknaden. En större
bostadsexploatering pågår nära centrum
och flera fritidshusområden omvandlas till
attraktiva bostäder. Den så kallade
Munktellstaden blir ett företagsområde
Bostadsfastigheter
Förutom kommunen är Hyresbostäder i Sverige (Acta),
Lundbergs och Pagoden Fastigheter de största ägarna inom
segmentet. Pagoden med ett bestånd på cirka 3 000
lägenheter varav 2 500 stycken i Eskilstuna har varit till salu
under det senaste året. I området Odlaren i sydöstra delen av
Eskilstuna, tre kilometer från centrum växer en ny stadsdel
fram i olika etapper med bostäder i småhus och
flerbostadshus. Området har delats in i åtta delområden som
sammanlagt kan komma att exploateras med totalt cirka 750
småhus av blandad karaktär samt cirka 620 lägenheter i
flerfamiljshus. Områden i norra delen av kommunen, invid
Mälaren genomgår en omvandling från fritidshusområden till
attraktiva sjönära permanentbostäder.

med inriktning på kultur, upplevelser och

kunskap. Stadens satsning på logistik har Kommersiella hyresfastigheter
skapat attraktiva områden längs E20 och
En hel del välkända och stora aktörer finns representerade på
en stark handel ökar intresset för Eskilstunas kommersiella fastighetsmarknad. Akelius, Alecta,
nyetablering. Dagon, danska Ejendomsinvest, GE Real Estate,
Hyresbostäder i Sverige (Acta) och Roxanne Fastighetsfond är
några nämnvärda. En förädlingsprocess pågår inom det
gamla industriområdet Munktell. Området har fått
Eskilstuna - januari 2010 arbetsnamnet Munktellstaden där nu näringslivssatsningen
Munktell Science Park finns etablerad med cirka 60
Hyra Direkt- Bedömda värden
avkastning
verksamheter med inriktning mot utveckling och
Kontor entreprenörskap. Visionen är att hela området ska förädlas
AA-läge med inriktning mot kultur, fritid, upplevelsenäring och

A-läge 900 - 1 200 7,00 - 8,25% 6 000 - 10 000

kunskapsföretag. En ny plan som möjliggör för byggnation av
200-300 lägenheter, hotell och en eventuell mötesarena är
B-läge 850 - 1 100 7,50 - 8,50% 5 000 - 7 500
under framtagande. Den senaste större transaktionen utgörs
C-läge 600 - 900 8,50 - 10,00% 3 500 - 5 500 av Gallerian Cityhuset. Fastigheten köptes av Niam och ingick
Butiker i en större paketaffär. Säljare var Atrium Ljungberg.
AA-läge

A-läge 1 250 - 2 300 6,75 - 7,75% 12 000 - 20 000

Specialfastigheter
B-läge 1 000 - 1 300 7,25 - 8,50% 9 000 - 11 000
Kommunen och landstinget är starkt representerade som
C-läge 700 - 1 000 8,00 - 9,00% 7 000 - 9 000
ägare men även Akelius och Pagoden Fastigheter finns bland
Industri de stora ägarna av specialfastigheter. Den detaljplan som
A-läge 500 - 650 8,00 - 9,75% 2 500 - 5 500 tagits fram för ett nytt polishus inom fastigheten Samariten 9,
B-läge 450 - 600 8,50 - 10,00% 2 000 - 4 500 öster om Mälarsjukhuset vid Östra Gatan vann laga kraft
under 2009. Arkitekttävlingen som pågått under 2008-2009
C-läge 400 - 500 9,00 - 11,00% 1 250 - 3 000
vanns av Mondo Arkitekter. Polishuset kan börja byggas
Bostäder
2010-2011 och stå färdigt under 2012-2013. Marken i
AA-läge området ägs idag av kommunen och landstinget. Ett
A-läge 900 - 1 250 5,25 - 6,50% 8 000 - 16 500 detaljplaneförslag är under framtagande som möjliggör

B-läge 875 - 1 100 6,00 - 7,00% 7 000 - 12 500

byggnation av en ny inomhusbadanläggning i anslutning till
Parken Zoo, där Parkenbadet idag ligger. Den nya
C-läge 775 - 975 6,50 - 7,50% 5 250 - 8 000
anläggningen ska omfatta 13 000 kvadratmeter och är tänkt
att bli ett motions- och äventyrsbad. Projektet är
kostnadsberäknat till 150-200 Mkr.
 FOKUS ESKILSTUNA
35

I fokus: Pagoden & Hopkins Holding

Fastighets AB Pagoden är förutom kommunen den största
fastighetsägaren i Eskilstuna. Bolaget äger totalt 75 fastigheter i
Eskilstuna med en uthyrbar yta om cirka 240 000 kvadratmeter
och ett sammanlagt taxeringsvärde om närmare 900 Mkr.
Fastighetsbeståndet består i huvudsak av bostäder.
Fastigheterna är i huvudsak belägna i stadsdelarna Skiftinge
och Stenby drygt tre kilometer norr respektive söder om
centrala Eskilstuna, men även bland annat i Myrtorp, Fröslunda.
94 % av Pagodens totala fastighetsbestånd finns i Eskilstuna.
Under hösten 2009 fick Pagoden en ny storägare då Hopkins
Holding, som ägs av familjen Hopkins genom dotterbolaget
Fogelvik Estate, köpte en stor del av aktierna i bolaget. Andelen
aktier som köptes uppgick dock till mindre än hälften.
Långsiktigt är deras avsikt att köpa resterande aktier. Hopkins
Holding äger sedan tidigare cirka 80 000 kvadratmeter varav
70 000 är bostäder. Totalt handlar det om cirka 850 bostäder
varav beståndet i Eskilstuna omfattar cirka 2 500 bostäder. För
ett år sedan nämndes 900 Mkr som en summa för hela
beståndet, vilket motsvarar knappt 4 000 kr/kvm.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Assa Abloy, Kilenkrysset, stålföretaget Outokumpu, Befolkningsutveckling + 0,9%

Scandinavian Property Group och Volvoägda Brunnsta
Arbetslöshet 12,0%
Industrihus är stora ägare av industri- och lagerfastigheter i
NAI Svefa Fastighetsindex 25
Eskilstuna. Kommunen har satsat på Eskilstuna som
logistikstad och utvecklar en logistikpark i Kjula cirka en mil
öster om centrum. Området ligger i anslutning till både E20,
med motorväg till Stockholm och tåg i form av
Svealandsbanan samt intill Eskilstuna flygplats. De första
företagsetableringarna i området skedde under våren 2009.
Flera av stadens attraktiva industriområden ligger i anslutning
till E20, som Folkesta, Valhalla och Vallby samt Vilsta
industriområde.

Planer & Projekt

Ett förslag på detaljplan är under framtagande som ska skapa
byggrätter för 48 bostadsrättslägenheter i storleksklassen 2-3
rok i ett konceptboende för äldre i stadsdelen Hagnestahill. Det
är företaget Bovieran med flera liknande projekt i andra städer
som bygger bostäder för målgruppen köpstarka seniorer över
50 år. Om byggplanerna godkänns under 2010 kan
byggnaden stå inflyttningsklar inom några år. Handelsområdet
Tuna Park går bra och omsättningen under 2009 var
rekordstor. Ägare till gallerian är Alecta och KF Fastigheter äger
stormarknads- och volymdelen. Handelsområdets framgång
innebär att intresset för nyetablering idag är stort.
 FOKUS VÄSTERÅS
36

Västerås
Västerås placerar sig i mitten av NAI Svefa
Fastighetsindex men sticker ut i några
avseenden. Bland annat planerar Mimer ett
projekt med ägarlägenheter.
Nyproduktionen av bostäder har minskat
men omfattande projekt finns på
planeringsbordet, bland annat i Lillhamra,
Öster Mälarstrand och på sikt även
Gäddeholm. Som logistikstad satsar
Västerås på ökad tillgänglighet och bygger
om Östra Hamnen så att tunga
specialfordon kan nå fram till kajkant.
Satsningar pågår även i industriområdena
Hacksta och Bäckby.
Västerås - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
Kommunala bostadsbolaget Mimer har ett stort bestånd av
bostäder i Västerås och är den dominerande aktören på
marknaden. Akelius, AMF Pension, Bostjärnan, konkursade
Centerplan Nordic och Varnäs Förvaltning är andra stora ägare
av bostadsfastigheter. Det har under de senaste åren växt fram
nya bostäder i centrum, främst vid Centrala Mälarstranden,
som i Lillåudden, i Östra hamnen samt inom stadsdelen
Östermalm. Under den senaste periodens konjunkturnedgång
har nyproduktionen saktat in. Mimer satsar i sitt
nybyggnadsprojekt på Viksäng på ägarlägenheter. Projektet
omfattar 45 lägenheter i två punkthus i vardera sex våningsplan
där bolaget nu planerar att upplåta lägenheterna i ett av husen
med äganderätt. På flera håll planeras olika typer av boenden
för äldre vilket är ett område som allt fler aktörer ger sig in på.
Kommersiella hyresfastigheter
Boultbee och NR Nordic & Russia Properties är störst på
Västerås kommersiella marknad. Stora bestånd innehas
också av Aspholmen Fastigheter (Castellum), Klövern och
Landic Property (i konkurs). Centrumhandeln i Västerås
utökades nyligen då första etappen av en ny galleria invigdes i
kvarteret Igor. Gallerian ägs av Atrium Ljungberg och har
tidigare utgjort Arosian och Domushuset. Nyckelhyresgäster
Bedömda värden
är Systembolaget, Coop och Clas Ohlson. Inom
externhandeln bedöms Erikslund ta över allt mer från dess
motsvarighet Hälla, främst på grund av IKEA:s ometablering

A-läge 900 - 1 600 6,75 - 8,00% 8 000 - 13 000

från just Hälla. Under november sålde Kungsleden fastigheten
Livia 16 till Svensk Fastighetsfond. Köpeskillingen om 80 Mkr
B-läge 750 - 1 500 7,25 - 8,25% 6 000 - 10 000
motsvarar 11 600 kr/kvm. Fastigheten består av kontor och
C-läge 600 - 900 8,00 - 9,00% 4 000 - 7 500 har Vestmanlands läns tidning som största hyresgäst.
Butiker

AA-läge

A-läge 1 500 - 3 500 6,00 - 7,50% 15 000 - 30 000

Specialfastigheter
Den dominerande ägaren av specialfastigheter i Västerås är
B-läge 1 000 - 1 600 6,50 - 8,00% 10 000 - 18 000
förutom kommun och landsting, Kungsleden. Länsmuséet och
C-läge 700 - 1 000 7,50 - 9,00% 5 000 - 10 000
Konstmuséet har tecknat ett 25-årigt hyreskontrakt med
Industri Nordic & Russia Properties för 4 330 kvadratmeter tidigare
A-läge 500 - 750 7,50 - 9,00% 3 500 - 8 000 verkstadslokaler i Mimerkvarteren. Konstmuséet lämnar
B-läge 400 - 600 8,25 - 9,50% 3 000 - 5 000 därmed sina befintliga lokaler i det gamla rådhuset från 1860
vid Fiskartorget. Lokalerna kommer nu få nytt
C-läge 300 - 450 9,25 - 10,50% 1 500 - 3 500
användningsområde vilket för närvarande utreds. För att
Bostäder
kunna utföra utskeppning av extremt tungt och
AA-läge utrymmeskrävande gods från industrier i Västerås med
A-läge 900 - 1 350 4,25 - 6,00% 10 000 - 20 000 omnejd behövs ett specialläge där det är möjligt för tunga och

B-läge 850 - 1 200 4,75 - 6,25% 7 500 - 15 000

stora fordon att nå fram till kajkant, ett roll-on-roll-off läge. I
oktober 2009 vann en detaljplan för ändamålet laga kraft inom
C-läge 775 - 1 200 5,75 - 7,50% 6 000 - 12 000
den idag kommunägda fastigheten Västerås 1:146 i Östra
Hamnen.
 FOKUS VÄSTERÅS
37

I fokus: Öster Mälarstrand

I slutet av 1990-talet växte den första av Västerås nya
mälarnära stadsdelar fram; Öster Mälarstrand. Nu startar den
andra etappen av detta område som ska binda ihop första
delen med nybyggda Lillåudden, Östra hamnen och därmed
också med stationsområdet och centrum. Projektet drivs av
Muab, Mälarstrandens utvecklings AB, som ägs av Peab, JM
och Västerås stad. Totalt kommer den andra etappen bestå av
2 500 bostäder i flerbostadshus och radhus. En tredjedel av
lägenheterna kommer att vara hyresrätter. Den första
detaljplanen för området är antagen och JM och Peab bygger
bostadsrätter, de första är redan klara och inflyttade. En andra
detaljplan är nu på gång. Denna innehåller förutom cirka 600
bostäder även centrumfunktion med kommersiell verksamhet.
Ytterligare byggrätter, nya pirer och båtplatser samt
grönområden ingår i den tilltänkta detaljplanen. Bland annat är
fyra hus om 13 våningar på planeringsstadiet. Hela området
kommer att vara modernt och vattennära. Hittills har
försäljningar av bostadsrätter skett till insatser omkring
35 000 kr/kvm.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Den största ägaren inom segmentet är NR Nordic & Russia Befolkningsutveckling + 0,9%
Properties. Andra stora ägare är Aspholmen Fastigheter
Arbetslöshet 8,0%
(Castellum), Klövern och Northern Logistic Property. A-läge för
NAI Svefa Fastighetsindex 45
industri är Tunbytorp och Stenby utmed riksväg 56 mot Sala.
På Tunbytorp finns även en hel del bilhandlare samt
bilprovning. För lager och logistik är Hacksta attraktivt där Ica
har stort centrallager. Med nya Västerleden har tillgängligheten
förbättrats och Hacksta kommer på sikt kunna växa ytterligare
västerut. Industri- och verksamhetsområdet Bäckby i västra
Västerås har fått ett ansiktslyft och nytt namn när
fastighetsägarna gått samman och skapat konceptet Bäckby
Park.

Planer & Projekt

Jernhusen bygger en ny kombiterminal om 60 000
kvadratmeter i Hacksta i västra Västerås. Jernhusen ska äga
terminalen och hyra ut den till Västerås Kombiterminal, som
samägs av Jernhusen och Mälarhamnar. Byggnationen
motiveras med att Västerås har ett av landets bästa
logistiklägen. I Gäddeholm, vid det gamla tegelbruket, finns ett
planförslag för en småbåtshamn samt friluftsbad. Området i sig
har potential att bli ett betydande småhusområde i Västerås.
Också i Lillhamra i östra Västerås planeras för ny
bostadsbebyggelse, detaljplan för en första etapp håller på att
tas fram. Aroseken och Peab kommer troligen att bygga.
 FOKUS STOCKHOLM
38

Stockholm
Krisen har inte sänkt Stockholm, tvärtom.
Stark befolkningstillväxt, ökad nyproduktion
med cirka 40 procent, förändringar i
hyressättningen och flera stora projekt –
inte minst nya universitetssjukhuset, Norra
Stationsområdet och Stockholmsarenan –
gör Stockholm till ohotad etta i NAI Svefa
Fastighetsindex. På minussidan finns
vakanserna på kontorsmarknaden som
dock verkar ha bottnat. På industri-
fastighetsmarknaden minskar utbudet
samtidigt som efterfrågan ökar, och i det
centrala affärsdistriktet saknas i princip
numera byggbar mark, eller finns det några
möjligheter kvar?
Stockholm - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge 3 500 - 4 200 5,25 - 5,75%
Bostadsfastigheter
Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder är de
dominerande aktörerna. Stockholms Kooperativa
Bostadsförening placerar sig med bland annat Wallenstam,
Byggnadsfirma Olov Lindgren, Einar Mattson och HSB på
platser därefter. Prognoser antyder en ökning i nybyggandet i
länet med cirka 40 % i jämförelse med 2009. Detta då flera
projekt tidigare har senarelagts på grund av lågkonjunkturen.
Värt att uppmärksamma är den nya hyressättningen
Stockholmsmodellen. Den ska bättre överensstämma med hur
hyresgästen värderar sitt boende. Lägenhetens storlek,
fastighetens standard och läget ska ligga till grund för
hyressättningen. Utöver det föreslog regeringen i vintras
förändringar för allmännyttan, den ska drivas affärsmässigt och
med marknadsmässiga avkastningskrav. Förändringar för
Stockholms hyressättning är troligen snart ett faktum.
Kommersiella hyresfastigheter
Bland aktörerna på den kommersiella marknaden återfinns
AFA, Alecta, AMF Pension, Atrium Ljungberg, Diligentia,
Fabege, Hufvudstaden, SEB och Vasaskronan. På
Stockholmsmarknaden är aktiviteten fortsatt låg även om
transaktionsmarknaden börjat återhämta sig. Köparna utgörs
främst av redan etablerade aktörer med stark finansiell
Bedömda värden
ställning. Det märks nu tydligt att de utländska investerarna
har dragit sig tillbaka vilket skapat utrymme åt svenska
45 000 - 70 000 investerare. På hyresmarknaden kan en viss ökning av

A-läge 2 700 - 3 900 5,40 - 6,00% 40 000 - 60 000

vakanser skönjas även om nivån är lägre än vad som tidigare
befarades. Kontorshyrorna för innerstaden bedöms nu ha
B-läge 1 900 - 3 000 5,50 - 6,50% 20 000 - 37 000
bottnat. Sammanfattningsvis har Stockholms
C-läge 1 400 - 2 000 6,00 - 7,00% 12 000 - 25 000 fastighetsmarknad stått emot den finansiella turbulensen
Butiker bättre än befarat. Dock kan noteras att SOUK-gallerian, i
AA-läge 6 500 - 16 000 5,00 - 5,50% 65 000 - 150 000 bästa handelsläge på Drottninggatan, fortfarande står tom.

A-läge 3 500 - 7 500 5,25 - 6,00% 40 000 - 100 000

B-läge 2 000 - 3 500 5,75 - 6,75% 25 000 - 45 000 Specialfastigheter

C-läge 1 500 - 2 700 6,50 - 7,00% 10 000 - 25 000
Stockholms Stad är tillsammans med Akademiska Hus,
Industri Jernhusen och Kungsleden bland de stora ägarna av
A-läge 600 - 1 100 7,00 - 8,00% 5 000 - 11 000 specialfastigheter. I december 2009 vann detaljplanen för det
B-läge 500 - 800 7,50 - 8,50% 4 500 - 8 000 nya universitetssjukhuset i Solna laga kraft. Öppning av det
nya sjukhuset planeras till december 2015. Verksamhetsarean
C-läge 450 - 650 7,75 - 9,00% 3 500 - 6 000
beräknas till cirka 335 000 kvadratmeter BTA inklusive
Bostäder
befintliga laboratorier. Investeringskostnaden är beräknad till
AA-läge 1 200 - 1 750 2,00 - 3,75% 23 000 - 35 000 max 14,1 Mdkr exklusive tillkommande kostnader för
A-läge 1 200 - 1 750 2,00 - 4,00% 20 000 - 32 000 verksamhetsutrustning. Peab har fått i uppdrag att bygga den

B-läge 1 200 - 1 650 2,50 - 4,00% 18 000 - 30 000

nya Stockholmsarenan vid Globenområdet som beräknas
kosta cirka 2,7 Mdkr och ska stå klar under hösten 2012. När
C-läge 1 050 - 1 650 2,50 - 4,00% 15 000 - 25 000
arenan är klar kan Söderstadion rivas och där beräknas
byggrätterna vara värda omkring 1,2 Mdkr. Detaljplanen för
arenan är ännu inte klar.
 FOKUS STOCKHOLM
39

I fokus: CBD
Stockholm CBD sträcker sig från Klarastrandsleden i väst till
kvarteren öster om Birger Jarlsgatan. Nya yteffektiva
kontorsfastigheter efterfrågas i större utsträckning än äldre
fastigheter och CBD visar tecken på att förskjuta sig västerut.
Under de senaste åren har det pågått stora förändringar
omkring centralstationen där bland annat Waterfront building
och Jernhusens Kungsbrohuset stod klara under 2009. De nya
komplexen inrymmer tillsammans drygt 40 000 kvadratmeter
kontor samt lokaler för restauranger, butiker, kongresshall och
hotell med över 400 rum. Även NCC har uppfört kontor inom
Kungsbron 2 med omkring 17 500 kvadratmeter varav cirka
92 % utgör av kontor. Tre kontorsfastigheter i Stockholm CBD
står under omvandling till hotell. Det är Skravelberget Mindre 9,
ägd av Anders Bodin Fastigheter samt Rotundan 3, som ägs av
AFA Fastigheter som kommer att omvandlas. Även Diligentias
fastighet Klockan 1 kommer under 2011 att öppna upp som
hotell med Scandic som operatör. Totalt försvinner då över
20 000 kvadratmeter kontorsyta från CBD. Det finns ont om
ytterligare byggbar mark kvar inom CBD men viss nybyggnation
genom överdäckning av spårområdet kan snart bli verklighet.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Stora ägare i segmentet är Brostaden (Castellum), Corem, DK Befolkningsutveckling + 2,2%

Properties, Fabege, FastPartner, Sagax och Valad. De mest
Arbetslöshet 5,1%
intressanta logistiklägena i Stockholm är bland annat
NAI Svefa Fastighetsindex 85
Årsta/Västberga, Jordbro, Rosersberg, Arlanda och Eriksberg.
Marknaden kännetecknas av en fortsatt låg omsättning och de
transaktioner som sker avser i huvudsak mindre objekt. På
hyresmarknaden görs en del avslut, exempelvis i Jordbro
företagspark där vitvaruföretaget Tretti.se har förnyat sitt avtal
med ProLogis samt utökat sina ytor. Utbudet av lager- och
industrilokaler minskar löpande genom konvertering till annan
användning samtidigt som befolkningen och därmed behovet
av lager- och industrilokaler ökar.

Planer & Projekt

Norra Stationsområdet har haft en långdragen planprocess,
men nu börjar markanvisningarna fördelas ut och första
byggstart planeras till 2011. Inom Stockholm stads gränser
planeras cirka 3 100 bostäder och 300 000 kvadratmeter
kommersiella lokaler. Ett spännande projekt är omformningen
av Vattenfalls gamla huvudkontor i Råcksta. Fastighetsägaren
Sveafastigheter arbetar tillsammans med Stockholms stad
med en ny detaljplan som ska möjliggöra 140 000
kvadratmeter med övervägande del bostäder. Planen väntas bli
klar under 2010 och fastighetsägaren har för avsikt att sälja
delar av projektet.
 FOKUS UPPSALA
40

Uppsala
Uppsala är en expansiv ort och är
fortfarande rankade som trea i NAI Svefa
Fastighetsindex. Det innebär att staden
erbjuder flera intressanta affärsmöjligheter.
Uppsala har stått emot finanskrisen bra
och det finns ett stort intresse för
nyproducerade bostäder.
Industrimarknaden är stabil med flera
områden som är intressanta för framtida
exploatering.
Bostadsfastigheter
Uppsalahem är ortens allmännyttiga bolag och tillsammans
med Vasakronan stora ägare av bostadsfastigheter. Stena
Fastigheter, Hyresbostäder i Sverige (Acta), Heimstaden, HSB
och Gustavianska Stiftelsen vid Uppsala Akademi är andra
stora aktörer. Den rådande bostadsbristen i Uppsala kommer
troligen att bestå då det planerade bostadsbyggandet är lägre
för 2010 än under de senaste åren. Sedan 2008 har tillåtelse
funnits att ombilda hyresrätter till bostadsrätter och under
hösten 2009 har den första försäljningen av allmännyttans
bostäder till en bostadsrättsförening skett. Vasakronan har för
avsikt att sälja sitt bostadsbestånd för att renodla mot butiker
och kontor. Samtliga bostadsfastigheter om totalt 480 000
kvadratmeter kommer att säljas i bolagsform och värdet
uppskattas till runt 5 Mdkr.

Bland de större projekten kan Uppsala Kommersiella hyresfastigheter

Resecentrum och storsatsningen på Bland ägarna av kommersiella hyresfastigheter i Uppsala
Campus Ultuna nämnas. märks främst Aspholmen Fastigheter (Castellum), Atrium
Ljungberg, Boultbee, Henry Ståhl Fastigheter, Uppsala
Akademiförvaltning och Vasakronan. Uppsala har klarat
finanskrisen bra varför man kan anta att fastighetsägarna
Uppsala - januari 2010 sitter nöjda med sina tillgångar och ägnar kraft åt
förädlingsverksamhet. Gränby centrum är ett externt
Hyra Direkt- Bedömda värden
avkastning
köpcentra strax öster om Uppsala centrum. Utveckling av
Kontor etapp ett är precis klar och till våren startar byggnationen av
AA-läge ytterligare 9 000 kvadratmeter. Från politiskt håll finns en viss

A-läge 1 200 - 2 200 6,25 - 7,50% 10 000 - 22 000

oro för att cityhandeln utarmas. Det som kan tala emot detta
är att biltätheten är låg i studentstaden. Den tyska fonden LB
B-läge 900 - 1 800 6,75 - 7,75% 7 000 - 14 000
Immo Invest har förvärvat Coop Forum i Stenhagen,
C-läge 700 - 1 100 8,00 - 9,50% 5 000 - 9 000 köpeskillingen uppgick till 168 Mkr vilket motsvarar cirka
Butiker 20 000 kr/kvm.
AA-läge

A-läge 2 200 - 4 500 6,00 - 7,25% 15 000 - 35 000

Specialfastigheter
B-läge 1 000 - 2 200 6,50 - 8,00% 7 000 - 17 000
Kommunala bolag, Akademiska Hus, landstinget, Vattenfall
C-läge 800 - 1 200 7,50 - 9,00% 5 000 - 10 000
och Vasakronan är några ägare av specialfastigheter på orten.
Industri I ett gemensamt projekt för Banverket, Jernhusen och
A-läge 550 - 750 7,50 - 8,50% 4 000 - 7 000 Uppsala kommun byggs Uppsala resecentrum, vilket ska stå
B-läge 450 - 600 8,00 - 9,50% 3 500 - 5 500 klart i december 2011. Bygget innebär stora förändringar av
stationsområdet, bland annat byggs bangården om och
C-läge 350 - 500 9,25 - 11,00% 1 500 - 4 000
Kungsgatan breddas för busskörfält, nya cykelparkeringar och
Bostäder
trottoarer. Den totala byggkostnaden beräknas till cirka 1,5
AA-läge Mdkr. Bygget av Psykiatrins Hus pågår på Akademiska
A-läge 925 - 1 350 4,25 - 5,50% 9 500 - 22 000 sjukhusets område. Byggnader tidigare belägna på platsen

B-läge 850 - 1 200 4,75 - 6,00% 8 000 - 14 000

revs under 2009 och idag pågår arbete med att uppföra den
nya byggnaden som ska inrymma sju våningar ovan mark och
C-läge 825 - 1 100 5,50 - 7,50% 6 000 - 9 000
källare. Byggnaden ska vara klar 2012 och beräknas kosta
cirka 900 Mkr.
 FOKUS UPPSALA
41

I fokus: Campus Ultuna

På slättlandskapet söder om staden genomför fastighetsägaren
Akademiska Hus en storsatsning på universitetslokaler för
Sveriges lantbruksuniversitets (SLU) räkning inom Campus
Ultuna. Projektet omfattar totalt investeringar på över 2 Mdkr.
Först ut är bygget av BioCentrum vilket påbörjades under mars
2009 och i vilket inflyttning beräknas ske under våren 2011.
BioCentrum omfattar cirka 22 000 kvadratmeter BTA och
projektkostnaden är beräknad till drygt 500 Mkr. I BioCentrum
kommer omkring 300 forskare och 150 studenter att samtidigt
verka. I april 2009 påbörjades byggnationen av
Mark-Vatten-Miljöcentrum vilket omfattar cirka 13 400
kvadratmeter BTA och vilket planeras vara färdigställt under
första kvartalet 2011. Under hösten 2010 planerar Akademiska
Hus att påbörja byggnationen av ett nytt Veterinär- och
husdjurscentrum (VHC). Projektkostnaden är beräknad till cirka
1,2 Mdkr, den totala ytan är cirka 50 000 kvadratmeter och
lokalerna ska vara färdiga för inflyttning 2014. VHC kommer att
bli arbetsplats för omkring 600 anställda och 1 000 studenter.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Aspholmen Fastigheter (Castellum) och GE Health Care är Befolkningsutveckling + 2,3%

tillsammans med kommunen, Klövern och Lantmännen stora
Arbetslöshet 4,9%
ägare av industri- och lagerfastigheter i Uppsala. Marknaden
NAI Svefa Fastighetsindex 66
präglas av låg omsättning och relativt stabil hyresmarknad.
Enligt kommunen råder fortsatt stor efterfrågan på
industrimark, där Librobäck nordväst om Uppsala centrum kan
nämnas. Librobäck är en stadsdel i förvandling och norr om
Bärbyleden görs plats för industriföretag. En ny översiktsplan
2010 håller på att utarbetas. I denna pekas exempelvis
Storvreta strax norr om Uppsala invid E4 samt området öster
om Fyrislund mot E4 ut som intressanta för framtida
exploatering.

Planer & Projekt

Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Uppsala är på väg
uppåt jämfört med för ett år sedan och det råder nu ett stort
intresse för de nyproducerade lägenheter som erbjuds
marknaden. Under 2009 byggdes cirka 800-900 lägenheter
och under 2010 väntas samtliga större byggföretag starta flera
projekt. Bristen på hotellrum i Uppsala ska åtgärdas genom tre
stycken stora projekt som ska utmynna i cirka 470 bäddar.
Byggandet av Uppsala resecentrum samt konsert- och
kongressanläggningen vid Vaksala torg har renderat ett större
intresse för övernattningar i tätorten. Byggherrar i projekten är
Skanska, Klövern respektive KJ förvaltning.
 FOKUS GÄVLE
42

Gävle
Gävle vill utveckla de havsnära delarna,
vilket utbyggnaden av Gävle strand och
kommande Atlasområdet vittnar om. På
den kommersiella fastighetsmarknaden
växer handelsområdet Hemlingby vidare
och ombyggnaden av Stortorget börjar ta
form. Intressant är även satsningen på att
utveckla Gävle Hamn.
Låga värden för de flesta parametrar, inte
minst arbetslöshet, placerar Gävle lågt i
NAI Svefa Fastighetsindex. Den planerade
”whiskybyn” i Kungsbäck kan dock bli en
ny turistattraktion.
Gävle - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
Det allmännyttiga bolaget Gavlegårdarna är den största ägaren
av bostäder på orten. Din Bostad (Balder) och HSB är andra
stora ägare. Det råder en relativt god balans på
bostadsmarknaden i Gävle. Det nybyggda bostadsområdet
Gävle Strand växer vidare och nu bygger Gavlegårdarna ett
tolv våningar högt bostadshyreshus med 30 lägenheter och ett
par kommersiella ytor för restaurang, kontor och butik i
området. Gävle Strand är centralt beläget med utsikt över
Gavleåns utlopp. Det kommunala bostadsbolaget
Gavlegårdarna har avyttrat delar av sina bostadsfastigheter.
Hittills har två paket sålts om totalt cirka 600 lägenheter.
Intresset för objekten har varit stort och intresset för att
förvärva bostadsfastigheter i Gävle har ökat markant jämfört
med tidigare.
Kommersiella hyresfastigheter
På Gävles kommersiella fastighetsmarknad placerar sig
kommunen högt medan Diös, Landic Property (i konkurs),
Norrporten, Norrvidden (Skrindan) och Protego Real Estate
Investors även finns med bland de större ägarna av denna typ
av fastigheter. I handelsområdet Hemlingby har etapp två
färdigställts och butikerna Jula, City Gross och Biltema
öppnat. Hemlingby köpcentrum som är beläget intill södra
Bedömda värden
infarten av E4 är numera ett cirka 40 000 kvadratmeter stort
handelsområde med bland annat butiker som Ica,
Systembolaget, Biltema, City Gross och Jula. Två etapper är

A-läge 900 - 1 500 7,00 - 8,25% 7 000 - 13 000

färdigbyggda och den tredje etappen om 32 000
kvadratmeter BTA är detaljplanelagd.
B-läge 700 - 1 250 7,75 - 9,00% 3 800 - 10 000

C-läge 600 - 800 9,25 - 11,00% 3 000 - 5 500

Butiker Specialfastigheter
AA-läge Bortsett från landstinget och kommunen är Compactor
A-läge 1 500 - 4 000 6,50 - 7,75% 5 500 - 30 000 Fastigheter, Diös, Gästrike Invest och Kungsleden stora ägare
av stadens specialfastigheter. Gävle landsting har lagt ett
B-läge 700 - 1 900 7,00 - 8,25% 3 300 - 12 000
förslag i budgeten för 2010 om att bygga nya operationssalar
C-läge 600 - 900 7,75 - 10,00% 2 200 - 6 000
för 220 Mkr. Utrustning är inte inräknad i kostnaden som
Industri innefattar byggnation av tio nya operationssalar i en ny
A-läge 350 - 650 8,50 - 10,00% 2 000 - 4 500 byggnad om cirka 9 000 kvm samt upprustning av tre gamla
B-läge 300 - 500 8,75 - 11,00% 1 500 - 3 500 salar. Logistiken bedöms kunna flyta bättre i nya lokaler och
därmed beräknas vårdköerna kunna kortas. Lokalerna
C-läge 200 - 400 10,00 - 12,00% 1 000 - 2 000
beräknas vara inflyttningsklara tidigast under hösten 2011.
Bostäder
Brynäs köpte B-hallen av Gavlerinken 2006 och tog samtidigt
AA-läge på sig att bygga en C-hall. Brynäs vill dock inte längre bygga
A-läge 825 - 1 350 5,25 - 6,50% 6 500 - 12 000 hallen och kommunen har tagit över ansvaret. En förutsättning

B-läge 775 - 950 6,00 - 7,00% 5 500 - 8 500

är dock att Brynäs samtidigt sänker kommunens hyra för
A-hallen.
C-läge 725 - 850 7,00 - 8,00% 5 000 - 6 500
 FOKUS GÄVLE
43

I fokus: Whiskydestilleri i Kungsbäck

Under våren 2010 ska detaljplanen tas för de delar av
Kungsbäck där man planerar att bygga en whiskyfabrik. Det är
Mackmyra Whisky som vill bygga besöksdestilleri, lager,
whiskyby och exportdestilleri på området. Destillerierna
kommer bland annat att bestå av 40 meter höga torn. Tanken
är att locka turister till Gävle genom att låta besökare följa hur
den svenska whiskyn framställs. Tanken är också att man ska
få skapa sin egen whisky och man tror att detta i kombination
med satsningen på kvalitetswhisky ska locka ”finsmakare” av
whisky till staden. Om planen inte överklagas är beräknad
byggstart juni 2010. Byggandet av underjordiska lager har
redan påbörjats och är i full gång, lagret beräknas stå klart i
maj. Området är idag ett populärt frilufts- och grönområde med
motionsspår vilket lett till viss debatt. Möjligheten till friluftsliv
nära centrum ska dock finnas kvar med något ändrad
sträckning. Den tilltänkta whiskybyn innebär en gata med allt
från provningsbyggnader, butiker, restauranger, klubbhus med
mera. Planerna för whiskybyn är flexibla och långsiktiga och
inget som idag är helt fastställt.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Förpackningsbolaget Korsnäs och konfektyrtillverkaren Leaf Befolkningsutveckling + 0,9%

äger fastigheterna som de bedriver sina verksamheter på.
Arbetslöshet 10,6%
Diös, FastPartner, Norrvidden (Skrindan) och Gävle kommun är
NAI Svefa Fastighetsindex 36
andra aktörer med betydande innehav av industri- och
lagerfastigheter i Gävle. Satsningar på att utveckla Gävle Hamn
fortsätter. Initialt byggs nya magasin, järnvägsspår och kaj. Nu
har man även klartecken för att bredda inloppet till hamnen så
att större båtar kan ta sig in vid mörker, oväder och dålig sikt.
Markarbetena är påbörjade medan muddring och arbeten i
vattenområdet planeras till 2012. Kapaciteten ska på sikt öka
med 40 % och minska godstransporterna i centrala Gävle.

Planer & Projekt

I Gävle är det fortsatt fokus på Stortorget och ombyggnaden
börjar nu ta form. Stortorget utgör en central punkt i Gävle
med butiker, torghandlare, restauranger, biograf och flera
gallerior. Syftet med ombyggnaden är, förutom att torget var i
behov av renovering, att skapa en attraktiv stadskärna som
verkar positivt för centrumhandeln. Projektet beräknas vara
klart till sommaren 2010. Kommunen har arbetat fram en
detaljplan i Atlasområdet. Den föreslagna planen har en
byggrätt om totalt 38 000 kvadratmeter BTA, varav 30 000
kvadratmeter för bostadsändamål. Den föreslagna detaljplanen
är en viktig förflyttning i utvecklingen av det havsnära området.
 FOKUS FALUN
44

Falun
Det mesta pekar neråt för Falun i NAI Svefa
Fastighetsindex, men det finns ändå en hel
del positivt. Mellan Falun och Borlänge
finns numera samarbete för att stärka
regionen. Ikea planerar etablering med allt
vad det innebär och industriområdena
Tallen och Främby Hallar vidareutvecklas.
Bostadsfastigheter
Bolaget Masmästaren och Fabege är två stora aktörerna på
Faluns bostadsmarknad. Den största och dominerande
hyresvärden på orten är dock det kommunala bostadsbolaget
KopparStaden med över 6 600 lägenheter. Därutöver finns
några privatpersoner och lokala bolag som ägare till
hyresfastigheter. HSB och Byggpartners tidigare planer på att
bygga cirka 100 stycken bostäder i centrala Falun skjuts på
framtiden. Intresset att förvärva bostadsrätterna var inte
tillräckligt stort. En mindre bostadsfastighet såldes i december
2009 i centrala Falun. Direktavkastningen bedöms uppgå till
cirka 6 %.

Trots att efterfrågan på nyproducerade

bostäder är vikande finns planer på 400 Kommersiella hyresfastigheter
bostäder i Lilla Källviken. Dessutom byggs Diös är att anse som framträdande på den kommersiella
marknaden i Falun tillsammans med Allokton, Dagon, Fabege,
här landets första cykelvelodrom.
Möller & Partners och Roxanne Fastighetsfond. Inom det
gamla regementsområdet har Sjaelsögruppen förvärvat
50 000 kvadratmeter mark. Företaget är ett av de ledande
fastighetsutvecklingsföretagen i Danmark och planerna för det
förvärvade området är att bygga 12 500 kvadratmeter
butikslokaler. Planarbete pågår för att tillåta volymhandel inom
Falun - januari 2010 det förvärvade området. Cityföreningen och Centrala
Stadsrum har tillsammans med kommunen ett starkt
Hyra Direkt- Bedömda värden
avkastning
samarbete för att utveckla cityhandeln och stärka Faluns
Kontor stadskärna som den självklara handelsplatsen. Dessutom har
AA-läge Falun och Borlänge inlett ett samarbete för att stärka

A-läge 800 - 1 200 7,50 - 9,00% 7 000 - 8 500

regionen. Efter en lång tids spekulationer har nu IKEA
förvärvat ett markområde i Borlänge, byggnation av området
B-läge 700 - 950 8,00 - 9,25% 5 000 - 7 000
beräknas bli påbörjad under 2011 med invigning beräknad till
C-läge 600 - 700 9,00 - 10,00% 2 000 - 4 000 cirka 13 månader efter byggstart.
Butiker

AA-läge

A-läge 1 300 - 3 000 6,75 - 7,75% 10 000 - 22 000

Specialfastigheter
Främst kommunen, men även landstinget, Diös, Dagon och
B-läge 850 - 1 500 7,50 - 8,50% 8 000 - 11 000
privatpersoner finns som ägare av specialfastigheter i Falun.
C-läge 600 - 800 8,50 - 9,50% 3 000 - 6 000
En fastighet (TV-huset) intill Lugnets idrottsområde som
Industri tidigare ägts av Sveriges Radio Fastighets AB är nu såld till
A-läge 350 - 600 8,75 - 10,00% 2 000 - 4 000 Elfsborgskyrkan som efter ombyggnation kommer att flytta sin
B-läge 300 - 400 9,50 - 11,00% 1 500 - 2 500 verksamhet dit, förmodligen under 2011. Polismyndigheten i
Falun har önskemål om nya lokaler och en tanke är att ett nytt
C-läge 250 - 350 10,50 - 12,00% 1 000 - 1 500
polishus ska byggas i närheten av domstolsverkets lokaler i
Bostäder
Falun. En tillbyggnad av kanslihuset på Campus Lugnet pågår
AA-läge för fullt. Det är Skanska som innehar uppdraget att bygga till
A-läge 900 - 1 300 6,00 - 7,00% 7 500 - 8 500 cirka 90 kontorsarbetsplatser. På området bygger även

B-läge 790 - 900 6,75 - 7,75% 6 000 - 7 000

Masmästaren lokaler för forskning och utbildning. På
högskoleområdet pågår även detaljplanearbete avseende det
C-läge 750 - 830 7,75 - 8,25% 3 500 - 5 500
bibliotek som ska byggas, arkitekttävling är nu utlyst.
 FOKUS FALUN
45

I fokus: Lilla Källviken och Främby

Ett nytt bostadsområde med cirka 400 nya bostäder av olika
slag (villor, radhus, lägenheter) planeras i Lilla Källviken som
ligger söder om centrala Falun. Tanken är att området ska
byggas ut i takt med efterfrågan. Detaljplanen arbetas nu fram.
Arbete pågår också med att ta fram en ny detaljplan för Främby
Hallar. Området ligger 1,5 kilometer söder om Faluns centrum
och här har tidigare bedrivits industriverksamhet. Scania hade
tidigare sin axelverksamhet på området men 2008 flyttades
verksamheten till Södertälje. Området kännetecknas av
tidstypiska tegelbyggnader från början av 1900-talet med
påkostade profilbyggnader. Tanken med detaljplanen är att
området ska öppnas för fler verksamheter än industri. Man
bygger nu den första cykelvelodromen i landet i detta område.
Velodromen är 160 meter lång och cirka 60 meter bred och
invigs i februari 2010. I samband med bygget kommer det
byggas restaurang och utrymmen för att utföra andra typer av
sporter. Ett annat utvecklingsprojekt som pågår i området är se
om det finns en marknad för att ha service av delar till
vindkraftverk i byggnader på området.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Corem samt Möller & Partners är stora ägare till industri- och Befolkningsutveckling + 0,7%
lagerfastigheter. Bolagen Grycksbo Paper och Cederroth äger
Arbetslöshet 6,9%
sina egna produktionsfastigheter. I Falun finns det
NAI Svefa Fastighetsindex 30
välutvecklade och etablerade industriområdet Ingarvet och nu
vidareutvecklas även Främby Hallar strax söder om
stadskärnan. Man har påbörjat bygget av ett logistikcentrum
vid industriområdet Tallen som ligger cirka tre kilometer söder
om centrum utmed riksväg 50. Satsningen motsvarar en
investering på 300 Mkr och ytan uppgår till 30 000
kvadratmeter. Förlagssystem kommer att hyra lokalerna av
fastighetsägaren Kilenkrysset. Inflyttning är beräknat till våren
2011.

Planer & Projekt

Egnellska huset, en av byggnaderna i kvarteret Västra Falun
brandhärjades för ett tag sedan. I samband med det nya
detaljplanarbetet för fastigheten försöker kommunen få till
stånd en utveckling och förändring av hela kvarteret.
Ägarfördelningen är spridd på Falu kommun, lokala
fastighetsägare och Shell. Idag består kvarteret förutom tomten
med den nedbrunna byggnaden, av byggnader från 1700-talet
samt parkeringsytor och en nedlagd bensinstation. Kommunen
vill nu få in bostadsbebyggelse i kvarteret. Sveriges Television
som kommer att flytta från sina befintliga lokaler är en av de
kommersiella intressenterna till lokaler i kvarteret.
 FOKUS SUNDSVALL
46

Sundsvall
Omdragningen av E4 väntas ge positiva
effekter för hela regionen. Den möjliggör
även Sundsvalls önskade öppning mot
vattnet, som redan idag kan skönjas i flera
bostadsprojekt längs stadens kajer. På
bostadsmarknaden skapas möjligheter
genom den planerade utförsäljningen av
kommunala fastigheter. Aktiviteten på
industrimarknaden har varit låg. Dock finns
ett stort intresse för det planerade
transportcentrumet
Tunada-Korsta-Ortviken. Få
företagsetableringar och svag
befolkningsutveckling placerar Sundsvall
lågt i NAI Svefa Fastighetsindex.
Sundsvall - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
De privata ägarna av bostäder i Sundsvall är bland annat Din
Bostad (Balder), Sveafastigheter och Svenska Stålbyggen.
Andra nämnvärda aktörer är Nor-Sve Fastigheter,
TotalFörvaltning och Wallholmen. Kommunägda Mitthem
förvärvade i höstas i en omskriven affär fastigheter från
Wallholmen. Beståndet uppgick till 161 lägenheter belägna i
Nacksta och köpeskillingen uppgick till 46,2 Mkr motsvarande
drygt 3 000 kr/kvm. Investeringsbehovet i beståndet sägs
uppgå till samma belopp. Efterfrågan på centrumnära bostäder
är fortsatt stor och på flera platser i tätorten planeras det för
fler bostäder. Inre Hamnen och Södra Kajen är två områden
där det byggs och kommer att byggas bostäder. En helt ny
stadsdel med stor andel bostäder är Norra Kajen. I Sundsvall
pågår ett strategiarbete om att sälja ut kommunala fastigheter.
Först ut till försäljning verkar 20 % av Mitthem bli.
Kommersiella hyresfastigheter
Norrporten och Norrvidden (Skrindan) är de största aktörerna
på Sundsvalls kommersiella marknad. Diös, Ikano, IKEA och
Landic Property (i konkurs) är andra bolag med betydande
ägarandelar. Med syfte att det närmsta året bygga upp en
större fastighetsportfölj i Sundsvallsområdet har
Sveafastigheter inlett ett samarbete med Norrlandspojkarna. I
Bedömda värden
ett första steg har två förvärv genomförts, omfattande 15
fastigheter med 17 300 kvadratmeter uthyrbar area och ett
fastighetsvärde på 73 Mkr. Det nya bolaget som bildats för

A-läge 900 - 1 300 6,75 - 8,00% 7 000 - 12 000

ändamålet har fått namnet Mittpunkten Fastigheter.
Expropriering har påbörjats i syfte att bereda plats för den nya
B-läge 700 - 950 7,25 - 9,00% 4 000 - 8 000
bro som ska leda E4 över Sundsvallsfjärden. Med den nya
C-läge 500 - 850 8,00 - 10,00% 2 500 - 5 000 sträckning minskar E4:s barriäreffekt vilket gör att nya
Butiker stadsdelar i hamnen kan knytas samman med Stenstaden.
AA-läge

A-läge 1 500 - 2 600 6,50 - 7,00% 10 000 - 20 000

Specialfastigheter
B-läge 900 - 1 400 6,75 - 8,50% 7 000 - 12 000
Förutom de offentliga ägarna till specialfastigheter finns bland
C-läge 600 - 1 000 7,50 - 9,50% 2 500 - 7 000
annat Din Bostad (Balder), Envido, Kungsleden, Norrporten
Industri och TotalFörvaltning. Sundsvalls kommun och Banverket
A-läge 400 - 800 8,00 - 10,00% 2 500 - 5 500 arbetar tillsammans för att kunna bygga ett nytt resecentrum
B-läge 350 - 700 8,50 - 10,50% 2 000 - 4 000 och sänka ned järnvägen genom staden. Det nya resecentret
kommer att ligga i anslutning till befintlig järnvägsstation samt
C-läge 300 - 600 10,00 - 12,00% 1 500 - 3 000
"gasverkstomten" väster om Parkgatan. Dock finns tre
Bostäder
alternativ på utformning och än har inget beslut tagits.
AA-läge Luftfartsverket har beslutat sig för att göra av med ytterligare
A-läge 900 - 1 400 5,25 - 6,00% 8 000 - 15 000 fem flygplatser under 2010, en av dem är Midlanda flygplats.

B-läge 750 - 1 100 6,00 - 7,50% 5 000 - 10 000

Då flygplatsen anses viktig för regionen har Timrå, Sundsvalls
och Härnösands kommuner gått samman och tecknat en
C-läge 700 - 1 000 7,00 - 8,50% 4 000 - 7 000
avsiktsförklaring inför förhandlingar om ett eventuellt
övertagande av flygplatsen.
 FOKUS SUNDSVALL
47

I fokus: Norra Kajen

Bolaget Norra Kajen, som ägs till lika delar av Sundsvalls
kommun och Norrlandspojkarna har en vision om att skapa en
ny stadsdel på det 415 000 kvadratmeter stora området Norra
Kajen. Området är vattennära och ligger samtidigt centralt. I
planen för de 2 500 bostäderna ingår såväl hyresrätter som
bostadsrätter samt radhus. Hur fördelningen mellan de olika till
slut blir beror på byggherrarnas intresse och val. Första
etappen beräknas vara klar för inflyttning under slutet av 2011
eller under 2012. Exploateringsgraden är 303 050 kvadratmeter
BTA, varav cirka 240 000 kvadratmeter utgör bostäder, ungefär
30 000 kvadratmeter utgör kontor och resten är fördelat på
hotell, konsthall, kasino och kallbadhus. Utöver detta finns
möjligheter för privata investerare att bygga äldreboende. Inom
området ska även ett 100-tal båtplatser byggas. Avsikten är att
stadsdelen ska vara långsiktigt hållbar och ekologisk. Idag finns
ett 40-tal hyresgäster som bedriver verksamhet i området som
kommer att erbjudas alternativa lägen som passar deras
verksamhet. Den första detaljplanen är klar inom en snar
framtid.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Kommunen samt SCA är stora ägare i segmentet. Befolkningsutveckling + 0,7%

Kubikenborg Aluminium, Metso och Norrlandspojkarna är
Arbetslöshet 9,1%
andra med stora fastighetsinnehav. Aktiviteten på marknaden
NAI Svefa Fastighetsindex 34
har varit låg den senaste tiden med endast ett fåtal
försäljningar. Sundsvalls kommun har antagit en fördjupad
översiktplan gällande Tunada-Korsta-Ortviken med syfte att
utveckla området till ett transportcentrum med strategiskt
hamn och kombiterminal. Det finns både intresse från befintlig
verksamhet att expandera men även nya aktörer vill etablera
sig i området. I övrigt förväntas den nya dragning av E4 söder
om Sundsvall ge en viss omstrukturering av befintliga industrier.

Planer & Projekt

”Stadsvision Sundsvall” visar kommunens strategi för hur
staden ska byggas och utvecklas och ska ligga till grund för
stadsplaneringen i centrala Sundsvall. Visionen säger bland
annat att stadskärnan ska förtätas och breddas mot vattnet.
Som ett första steg mot det sistnämnda håller kommunen på
att rusta upp kajerna längs med Selångerån. Ett stort projekt,
som är en förutsättning för fortsatt utveckling av hela
Sundsvallsregionen, är nya dragningen av E4 Byggstarten
planeras till 2010 och den nya dragningen betyder för
Sundsvalls del att motorleden kommer att gå längre från
centrumkärnan och öppna staden mot vattnet.
 ÖSTERSUND
48

Östersund
Östersund ligger kvar i NAI Svefa
Fastighetsindex nedre skikt, mycket på
grund av en svag befolkningsutveckling
och låga hyresnivåer för kontor. När
försvaret lämnade staden friställdes stora
lokalytor som fastighetsägarna bara delvis
lyckats fylla.
Bland ljusglimtarna finns utvecklingen av
stadens köpcentrum, vinterarenan och
omvandlingen av den tidigare
brandstationen till företagscentrum. Flera
stora bostadsprojekt är också på gång,
både inom allmännyttan och på privata
sidan.
Östersund - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
Kommunägda Östersundsbostäder dominerar marknaden men
även Akelius, Landstingsbostäder i Jämtland och Norrvidden
(Skrindan) har väsentliga marknadsandelar. Bebyggelse i form
av 100-200 villor är planlagd i Brittsbo. Det handlar om ett 41
hektar stort område, nära vattnet. I anslutning till området finns
en del småindustrier som delvis ska bevaras. Även närliggande
Semsåskolan är under planläggning med syfte att ändra
ändamål till bostäder och kontor. Östersundsbostäder har för
avsikt att bygga 100 lägenheter per år under den närmaste
femårsperioden och bland de privata exploatörerna finns HSB
representerade med planer för ett centralt projekt med
bostadsrättslägenheter.
Kommersiella hyresfastigheter
Bolaget Norrvidden (Skrindan) är ledande på den
kommersiella marknaden. Akelius, Atrium Ljungberg, Diös
Fältjägaren Fastigheter, GE Real Estate och Person Invest
finns också representerade på denna jämtländska marknad. I
Östersunds köpcentrum pågår omfattande ombyggnader. I
gallerian Mittpunkten frigörs ytor för mer handel med delvis
nya kedjor och även nya hyresuppgörelser. I Kärnan sker
ombyggnad för att bättra anpassa lokalerna och för att skapa
mer handelsytor. Ica Maxi har under hösten etablerat sig på
Bedömda värden
StadsNorr. Efter att försvaret lämnade Östersund har statliga
utlokaliseringar skett. Det lokalbehov som dessa
utlokaliseringar krävt täcker dock inte upp de ytor som

A-läge 750 - 1 400 6,75 - 8,00% 5 500 - 10 500

frigjordes vid nedläggningen. Den omflyttning som sker i
bedöms till största del beror på att företagen ser över sina
B-läge 600 - 1 200 7,50 - 8,75% 3 500 - 8 000
kostnader.
C-läge 450 - 800 7,75 - 9,50% 2 500 - 6 000

Butiker

AA-läge
Specialfastigheter
A-läge 1 300 - 2 800 6,50 - 7,50% 8 000 - 18 000 Kommunen, landstinget, Seniorbostäder i Sverige och
Vasallen är några av ägarna till specialfastigheter på orten. En
B-läge 900 - 1 300 7,00 - 8,75% 5 000 - 8 000
kriminalvårdsanläggning har länge planerats i Torvalla med en
C-läge 500 - 800 7,75 - 9,00% 2 500 - 5 500
byggrätt om cirka 20 000-30 000 kvadratmeter. En
Industri lagakraftvunnen detaljplan finns men då Kriminalvården i
A-läge 350 - 700 8,25 - 9,25% 2 000 - 5 500 dagsläget saknar ekonomiska medel för projektet är det
B-läge 300 - 550 8,50 - 9,75% 1 500 - 3 500 tveksamt om eller när byggstart kommer att ske. På
Mittuniversitetets Campus har det under flera år planerats för
C-läge 250 - 400 9,00 - 11,50% 1 000 - 2 500
en vinterarena med ytor för träning, forskning och tävling inom
Bostäder
hockey, konståkning, hastighetsåkning, skridskor samt skidor
AA-läge och skidskytte. Arenan har planerats med fyra mobila läkare
A-läge 900 - 1 200 5,50 - 6,75% 7 000 - 13 000 som ska kunna ta emot cirka 3 000 besökare. A4 Campus,

B-läge 800 - 1 000 6,25 - 7,00% 6 000 - 9 000

Mittuniversitetet, Sveriges olympiska kommitté och
Folkhälsoinstitutet står bakom planerna. Samråd har hållits
C-läge 700 - 950 6,75 - 8,00% 4 000 - 8 000
gällande detaljplaneprogrammet och nu väntar framtagande
av detaljplan.
 ÖSTERSUND
49

I fokus: Bostäder i staden

Kommunen har arbetat fram ett flertal detaljplaner som avser
bostäder och flera projekt är på gång. Östersundsbostäder har
för avsikt att bygga 100 lägenheter per år under den närmaste
femårsperioden. På Fjällmon håller Öresundsbostäder på att
färdigställa ett 60-tal lägenheter och bolaget har även planer för
omkring 200 lägenheter på Remonthagen. Det första projektet
vid Valhall är påbörjat där 64 lägenheter ska byggas, projektet
överklagades dock nyss igen. Bolaget planerar även för att
bygga på ett befintligt hus vid Frösöbron. Omkring 60
lägenheter kommer att tillskapas vid ombyggnationen. Därefter
fortsätter allmännyttans nyproduktion i ett bostadsområde vid
Frösöbron med 62 lägenheter. Översiktsplanen för Storsjö-
strand har antagits av kommunfullmäktige under december.
Planen innebär att området står inför stora förändringar och
med mycket bostadsbebyggelse på gång. För närvarande
pågår uppstart av HSB:s bostadsrättsprojekt på Artillerigatan i
centrala Östersund. HSB säljer för närvarande nyproducerade
bostadsrätter i centralt läge för 26 000-27 000 kr/kvm.
Bostadsrätter i övrigt säljs för prisnivån 15 000-20 000 kr/kvm.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Flextronics, Milko och Norrvidden (Skrindan) är de största Befolkningsutveckling + 0,5%

innehavarna av industri- och lagerfastigheter i Östersund.
Arbetslöshet 8,4%
Östersunds "hetaste" industriområde är Odenskog. Under
NAI Svefa Fastighetsindex 39
2005-2006 avvecklades militärverksamheten inom Jämtlands
fjälljägarregemente, I5. Nedläggningen innebar att stort antal
ytor av lager och lättare industri frigjordes. Även om
absorberingen inom I5-området har varit god så finns
fortfarande lediga ytor. Området som ligger attraktivt nära
stadskärnan bedöms ha bidragit till att dämpa
hyresutvecklingen på orten och har skapat en ökad omflyttning
inom segmentet lager- och logistikfastigheter. Tunga
hyresgäster inom området är Posten och Däckia.

Planer & Projekt

Östersunds tidigare brandstation, som har lokalarea om cirka
6 000 kvadratmeter, genomgår en omfattande upprustning och
utveckling. Företaget Snö of Sweden förvärvade fastigheten för
9,2 Mkr och har för avsikt att utveckla lokalerna, för sin egen
verksamhet men också till andra företag. Diskussioner har förts
med flera potentiella hyresgäster i skilda branscher. Tankar
finns även på att bygga studentboende i delar av byggnaden.
Även polishuset i centrala Östersund har tomställts.
Fastighetsägaren GE Real Estate har drivit igenom en ny
detaljplan som i avseende på användningsändamålen är
mycket flexibel.
 FOKUS UMEÅ
50

Umeå
Umeå är intressant på många sätt.
Botniabanan utnyttjas till att profilera
staden som ett logistikcentrum som bland
annat innebär bygget av Sveriges största
logistikområde. Stora planer finns även på
Öst där ett konstnärligt campus som knyter
ihop centrum och universitetet planeras.
Kommunen har ambitiösa tillväxtmål som
kräver tillskott av bostäder. Bland annat
kan regementsområdet öppnas för
bostäder. Umeå befäster sin relativt höga
placering i NAI Svefa Fastighetsindex.
Umeå - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
Det kommunala bostadsbolaget Bostaden är den enskilt
största fastighetsägaren på bostadsmarknaden med nära
40 % av den uthyrbara ytan. Stora privata ägare är Akelius,
Hyresbostäder i Sverige (Acta), Lerstenen och Norrvidden
(Skrindan). Umeå kommun har ett tillväxtmål om 150 000
invånare till och med år 2050. Detta innebär ett behov av
nytillskott av mellan 600-800 lägenheter per år. Bland områden
som planeras för nyexploatering finns planer avseende
Nydalaområdet samt att öppna regementsområdet I20 för
bostadsbebyggelse. För närvarande uppför NCC
bostadsrättslägenheter i Öbacka Strand vid älven, planerad
inflyttning är till september 2010. Skanska har ett antal projekt
på gång där det närmast förestående är 40
bostadsrättslägenheter i Gimoborg, där Skanska nyligen
förvärvade ytterligare mark.
Kommersiella hyresfastigheter
Balticgruppen, Citycon, Kungsleden, Landic Property (i
konkurs), Norrporten och Norrvidden (Skrindan) är vid sidan
av kommunen stora ägare av kommersiella hyresfastigheter. I
startgroparna finns planer på att bygga ett 15 våningar högt
kontorshus i anslutning till Gammliavallen. Detaljplanarbetet
pågår men Norrporten som tidigare genomfört ett liknande
Bedömda värden
projekt i Sundsvall förhåller sig avvaktande till planerna just nu
men ser en god långsiktig potential i projektet. Balticgruppen
har tillsammans med mediekoncernen Västerbottens-Kuriren

A-läge 1 000 - 1 400 6,75 - 8,00% 8 000 - 15 000

ingått till lika delar i en stor affär om uppskattningsvis 2 Mdkr.
Tillsammans har de bildat fastighetsbolaget Kuriren genom att
B-läge 850 - 1 150 7,25 - 8,50% 6 000 - 10 000
samla fastigheter om 130 000 kvadratmeter. Samtliga
C-läge 700 - 950 8,50 - 9,50% 4 000 - 8 000 fastigheter i Västerbottens-Kuriren inkluderas i bolaget.
Butiker Fastigheterna kommer fortsättningsvis att förvaltas av
AA-läge Balticgruppen.

A-läge 1 800 - 3 000 6,25 - 7,25% 20 000 - 35 000

B-läge 900 - 1 600 7,00 - 8,50% 7 500 - 18 500 Specialfastigheter

C-läge 700 - 900 8,25 - 9,75% 4 500 - 7 500
Umeå kommun och landstinget är tillsammans med Akelius,
Industri Balticgruppen och Stena Fastigheter ägare av
A-läge 350 - 650 8,00 - 10,00% 2 500 - 6 500 specialfastigheter i Umeå. Ett konstnärligt campus har under
B-läge 350 - 550 9,00 - 11,00% 2 000 - 5 000 flera år planerats på Öst vid Umeälvens strand i centrala
Umeå. När området är färdigutvecklat är det tänkt att innehålla
C-läge 300 - 500 9,50 - 12,00% 1 500 - 4 500
Arkitekt-, Design- och Konsthögskolan samt Bildmuseet och
Bostäder
HUMlab. Tanken är att området ska bli en länk mellan centrala
AA-läge Umeå och universitetsområdet. Detaljplanen över området
A-läge 925 - 1 400 5,00 - 6,25% 10 000 - 16 000 vann laga kraft i mitten på 2009 och nu pågår byggnationen

B-läge 900 - 1 300 5,25 - 6,50% 8 000 - 13 000

av Arkitekthögskolan som ska inrymma 300 studenter och
förväntas vara inflyttningsklar under hösten 2010. Bakom
C-läge 850 - 1 050 5,75 - 7,00% 6 500 - 12 000
satsningen som bedöms omfatta cirka 350 Mkr under sex år
står fastighetsägaren Balticgruppen, Umeå kommun samt
Umeå universitet.
 FOKUS UMEÅ
51

I fokus: Botniabanan
Byggstart för Botniabanan skedde 1999 och banan kommer att
stå klar för trafik i augusti. I 2003 års penningvärde kostar
banan totalt 13,2 Mdkr och man beräknar att hålla budget.
Järnvägen sträcker sig från Kramfors i söder, förbi Örnsköldsvik
och vidare upp till Umeå. Järnvägsförbindelsen är totalt 19 mil
och innefattar 143 broar och 25 kilometer tunnel. Den längsta
bron är knappt två kilometer och går över Umeälven, den är
Norrlands längsta järnvägsbro och Sverige näst längsta. Under
byggtiden kommer det totalt att ha skapats drygt 8 000
årsarbeten i den samlade byggproduktionen. Framöver ska
transporter kunna göras i 250 kilometer/timmen och med 40 %
tyngre last än tåg på Norra stambanan. Varje tåg kan ta samma
last som upp till 30 långtradare. En sammanknytning med
Norra stambanan görs genom orten Vännäs. Norrbotniabanan
är ett projekt som ännu inte haft byggstart och det är heller inte
klart när och om det blir av. Planeringen för projektet har dock
pågått ett tag och förhoppningarna om byggstart under 2010
har tidigare funnits men kommer inte bli verklighet.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

Umeå kommun, SCA, Volvo samt Kungsleden är aktörer med Befolkningsutveckling + 1,3%
stora innehav av industri- och lagerfastigheter. Planeringen för
Arbetslöshet 6,9%
att ett logistikcenter har läge funnits på lokal nivå. Kommunen
NAI Svefa Fastighetsindex 48
vill utnyttja de fördelar som Botniabanan kommer att innebära.
Det kommunala bolaget Infrastruktur i Umeå har gett NCC ett
uppdrag värt 124 Mkr, omfattande 24 hektar mark där enorma
materialmassor nu har sprängts bort. Nordic Logistic Center
som ska byggas innefattar både en bangård och
logistikområde. I slutändan ska totalt 44 hektar innefattas vilket
innebär att centret blir Sveriges största logistikområde och nav
för logistik i norra Sverige. Förhoppningen är att vägtransporter
till och från Umeå ska ersättas med tåg.

Planer & Projekt

Kommunen har påbörjat arbetet med en detaljplan för hela
stationsområdet med ett nytt resecentrum. Umeå kommun,
Banverket och Jernhusen, som äger den gamla
järnvägstationen, har tillsammans planer på att utveckla ett
komplett centrum för både tåg- och busstrafik i området.
Omlokaliseringen av Umeås godsbangård innebär att mark i de
centrala delarna av staden frigörs och möjliggör ytterligare
utveckling av stationsområdet i anknytning nya resecentrum.
Umeå Ö kommer att bli ett ytterligare resecentrum, beläget
nära Universitetssjukhuset och universitetet.
 FOKUS LULEÅ
52

Luleå
I Luleå är förväntningarna på
Norrbotniabanan stora. Blir den av skulle
den utgöra en efterlängtad plattform för en
rad satsningar på fastighetsmarknaden.
Det finns emellertid intressanta projekt som
inte står och faller med järnvägen, inte
minst på handelssidan.
Luleå rankas lågt i NAI Svefa
Fastighetsindex, bland annat beroende på
svag befolkningsutveckling, måttliga
småhuspriser och låga avkastningsnivåer
för kontor.
Luleå - januari 2010
Hyra Direkt-
avkastning
Kontor
AA-läge
Bostadsfastigheter
Kommunägda Lulebo är den dominerande hyresvärden med
ungefär hälften av hyresmarknaden för bostäder. Största
privata fastighetsägare är Akelius, Galären, Lindbäcks och
Nåiden. Under slutet av året förvärvade Galären fastigheten
Hägern 11 på Västra Varvsgatan 18 i Luleå för 7 Mkr.
Fastigheten är centralt belägen nära vattnet i ett av Luleås
attraktivaste bostadsområden. På fastigheten finns idag en
byggnad i tre våningsplan med 2 200 kvadratmeter kontor.
Galären avser att ansöka om detaljplaneändring för ändrad
användning till bostäder för hela fastigheten som redan idag
har en större byggrätt. Tanken är att fastigheten efter
ombyggnad ska bli det första Green Building-bostadshuset i
Luleå. Lulebo håller just nu på att bygga 100 lägenheter på
Lulsundsberget. Totalt ska 350 lägenheter byggas av HSB och
Lulebo. Även 200 studentbostäder ska byggas på norra
Klintbacken, byggstart beräknas till 2011.
Kommersiella hyresfastigheter
Största privata fastighetsägare på den kommersiella
marknaden är Diös, Galären, Landic Property (i konkurs),
Norrporten och Norrvidden (Skrindan). I centrala Luleå finns
planer att förändra kvarteret Hunden. Detaljplanen har vunnit
laga kraft. Projektet har varit omdiskuterat i flera år och
Bedömda värden
Norrporten planerar nu för butikslokaler, kontor, bostäder,
hotell och garage. Investering bedöms uppgå till omkring 400
Mkr och totalt omfattar projektet 22 000 kvadratmeter varav

A-läge 850 - 1 300 7,00 - 8,25% 6 000 - 12 000

3 500 kvadratmeter utgör handelsytor. Projektstarten styrs
utifrån tecknande av kontrakt och i dagsläget behövs mer
B-läge 750 - 1 150 7,50 - 9,50% 4 500 - 9 000
kontorsytor tecknas. Galären ska under året bygga 4 000
C-läge 550 - 950 8,50 - 10,75% 2 500 - 6 500 kvadratmeter inom framgångsrika Homecenter Syd. Ännu
Butiker större planer är tilltänkta på sikt.
AA-läge

A-läge 1 200 - 2 600 6,25 - 7,00% 10 000 - 24 000

Specialfastigheter
B-läge 800 - 1 350 6,75 - 9,50% 6 000 - 11 000
Kommunen, landstinget, Akademiska Hus, Lillviken
C-läge 600 - 1 000 8,25 - 10,50% 2 500 - 6 500
Förvaltning och Stiftelsen Sunderby Folkhöskola är några av
Industri de större ägarna av specialfastigheter i Luleå. Besked kom i
A-läge 350 - 650 9,00 - 11,00% 1 800 - 5 500 slutet på 2009 att Kriminalvården vill lägga ner
B-läge 350 - 550 9,25 - 11,50% 1 500 - 4 500 ungdomsanstalten på Porsön. För bara en kort tid sedan
planerades för en utbyggnad som skulle starta i år, av
C-läge 250 - 450 9,75 - 12,50% 1 000 - 3 500
uppemot 20 platser samt sex utslussningsplatser. Men när
Bostäder
Kriminalvårdsstyrelsen i brist på pengar i slutet av 2009 ställde
AA-läge Luleå mot Haparanda föll valet på Haparanda på grund av
A-läge 875 - 1 350 5,00 - 6,50% 8 500 - 14 500 Luleås bristfälliga lokaler. Bygget av en boule- och

B-läge 825 - 1 200 5,50 - 7,00% 7 000 - 11 500

extremsporthall vid gamla Korpcentrum i Örnäset är pågående
och invigningen planeras till augusti, investeringen uppgår till
C-läge 750 - 1 000 6,25 - 7,75% 5 500 - 10 000
omkring 20 Mkr. Det finns även planer inom kommunen på att
bygga ytterligare äldreboenden med inriktning mot
trygghetsboende.
 FOKUS LULEÅ
53

I fokus: Handeln i staden

Ett handelshus om 5 000 kvadratmeter ska utvecklas av Rico
Estate Development i området Storheden. Det handlar om
investeringar på runt 55 Mkr och öppningen är planerad till
hösten 2010. Byggare är Fastec som tidigare genomfört
liknande projekt i området. Bland annat ska butikskedjorna
Granngården och Elgiganten inrymmas i handelshuset.
Projektering för Granngården inleddes kring årsskiftet i
samband med att marken försåldes. Storheden är det största
handelsområdet i de norra delarna av Sverige med
ägarintressen hos italienska, brittiska, danska och svenska
fastighetsbolag. Här finns idag flera välkända butikskedjor
representerade och utbyggnadsplanerna omfattar både
separata handelsbyggnader och köpcentrum. Galären
projekterar på områdena Homecenter Syd och Nord för
nyproduktion av 23 000 kvadratmeter och omvandlig av
ytterligare 12 000 butiksytor. Inflyttning beräknas till 2013-2014
om det nyss inledda detaljplanearbetet går som tilltänkt. Axfast
hade tidigare planer på ett helt nytt handelsområde mellan
Notviken och Storheden. Dessa planer lades dock åt sidan i
början av året, enligt fastighetsbolaget på grund av
lågkonjunktur och ändrad sträckning av Norrbotniabanan.

Industri- & lagerfastigheter Kommunfakta

SSAB är den dominerande fastighetsägaren av industri- och Befolkningsutveckling + 0,6%

lagerfastigheter i Luleå. Andra stora ägare är kommunen, BAC
Arbetslöshet 8,9%
Group, Galären och Scania. Många av de gamla
NAI Svefa Fastighetsindex 36
industriområdena har med tiden utvecklats till främst bostads
eller handelsområden. Exempelvis kan nämnas Notviken som
ursprungligen bestod av järnvägsverkstäder men som idag är
ett bostadsområde. Det har inte skett några större förändringar
på orten inom det industriella segmentet. Om den tilltänkta
Norrbotniabanan blir av kommer dock stora kommunikation
och logistikprojekt sannolikt att bli aktuella. Stora
råvarutillgångar i Finland och Ryssland kan tänkas frambringa
ett uppsving inom segmentet.

Planer & Projekt

Under årets första månader kommer en idétävling att utlysas
av kommunen. Det handlar om de första konsekvenserna av
den förmodade Norrbotniabanan, vars existens dock ännu inte
är helt avgjord. Luleå kommer i samband med eventuell
utbyggnad att bygga ett nytt resecentrum. För att vara väl
förberedd och för att kunna genomföra planprocessen effektivt
efterfrågas nu idéer från arkitekter. Resecentrumets placering
är redan känd och det som kvarstår är utformning och dylikt.
 OM SVENSK FASTIGHETSMARKNAD
55

Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter

Om Svensk med typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal

belägen i gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgörs
av cirka 75 % av totalarean. Standarden är normal för en butik

Fastighets- byggd under de senaste tio åren. En kontorslokal definieras

som en lokal på cirka 150–300 kvadratmeter. Standard och
yteffektivitet är normal för ett kontor byggt under de senaste

marknad tio åren.

Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som

Svensk Fastighetsmarknad nr 1 2010 innehåller analys och
data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda
värden den 1 januari 2010.
För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna
för indelning av olika delmarknader har gjorts utifrån områdets
direktavkastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en
bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden.
Inom samma kommun kan flera delmarknader förekomma
med samma nivåer. För varje ort finns en kategorisering av
marknadsinformationen i min- och maxnivåer. Syftet med
indelningen i dessa nivåer är att åskådliggöra en normalfördel-
ning inom vilken huvuddelen av noteringarna fördelar sig.
Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre noteringarna,
alltså inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt speglar
maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna.
Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande
lokalslag: kontor, butiker, industri och bostäder. För Stockholm
görs en fördjupad marknadsanalys. Orten har avgränsats i två
geografiska områden; ett innerstads- och ett ytterstadsom-
råde. För innerstadsområdena redovisas fastighetsmarknads-
information avseende kontor, butiker samt bostäder och för
industri redovisas fastighetsmarknadsinformation för ytterstads-
områdena.
en lokal på cirka 400–1 000 kvadratmeter med en standard
som är normal för en byggnad uppförd någon gång under de
senaste 15 åren. Takhöjd är cirka 3,0–3,5 meter. För industri-
fastigheter gäller att i arean ingår (förutom produktions- eller
lagerlokalerna) även tillbörliga kontors- och personalutrymmen.
För bostäder gäller att bostadsfastigheten definieras som en
fastighet med typkod 320 samt 321 där lokalytan understiger
30 % av totalytan. För bostäder avses nivåer för byggnader
med värdeår från och med 1990 eller med motsvarande stan-
dard. En bostadslägenhet definieras som en lägenhet på
tre rok om cirka 75–80 kvadratmeter med en normal standard
för åldersklassen.
Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för
respektive fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder,
butiker och kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna
bygger på ”normala lokalhyreskontrakt” det vill säga exklusive
fastighetsskatt. I den mån rabatter speglar den ”normala mark-
naden” beaktas det i hyresnivån.
För varje ort finns en karta som redovisar lägesindelningen för
kontor där mörkrött område utgör AA-läge, rött A-läge, ljusrött
utgör B-läge och resterande utgör C-läge.

Åsa Henninge Olof Melin Jan Tärnell Erik Norrman Per Larsson
Projektledare/Koordinator Koordinator Kommersiella Koordinator Industri- Koordinator Bostads- Koordinator Exploate-
Specialfastigheter hyresfastigheter och lagerfastigheter. fastigheter ringsfastigheter.
asa.henninge@naisvefa.se olof.melin@naisvefa.se jan.tarnell@naisvefa.se erik.norrman@naisvefa per.larsson@naisvefa
031-708 32 85 08-402 24 51 08-441 15 56 019-10 01 28 031-702 32 95
 OM NAI SVEFA
56

Om NAI Svefa
NAI Svefa är en ledande fastighetskonsult som erbjuder spetskompetens och kvalificerad
rådgivning inom värdering, analys, fastighetsjuridik, fastighetsutveckling, transaktioner och
uthyrning. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, bygg-
bolag, banker och kreditinstitut till mindre, lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som
alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens.
Med 17 kontor över hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och
tillgång till egenutvecklade, marknadsledande digitala system baseras vår rådgivning på en
omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt.

Kontakta gärna någon av våra affärsområdeschefer nedan om du vill veta mer.

Se också www.naisvefa.se.

Marianne Carlbring Peter Möller Lars Haag Mikael Holmström

Affärsområdeschef Affärsområdeschef Affärsområdeschef VD NAI Svefa Transactions AB
Fastighetsrätt Digitala Tjänster Värdering och Analys mikael.holmstrom@naisvefa.se
marianne.carlbring@naisvefa.se peter.moller@naisvefa.se lars.haag@naisvefa.se 08-402 18 88
0521-621 03 08-441 15 43 08 - 402 18 96
STOCKHOLM MALMÖ
Drottninggatan 78 Södra Långgatan 25, 3 tr
Box 3316 Box 171 22
103 66 Stockholm 200 10 Malmö
Tel: 08-441 15 50 Tel: 040-660 81 40

FALUN MORA
Trotzgatan 35 Strandgatan 8
791 72 Falun 792 30 Mora
Tel: 023-480 30 Tel: 0250-158 58

GÄVLE UMEÅ
Kyrkogatan 12 Magasinsgatan 7
803 20 Gävle 903 27 Umeå
Tel: 026-17 54 40 Tel: 090-12 75 25

GÖTEBORG VÄNERSBORG
Kungsportsavenyen 31–35 Sundsgatan 16
411 36 Göteborg 462 33 Vänersborg
Tel: 031-711 63 00 Tel: 0521-621 00

HÄRNÖSAND VÄSTERÅS
Brunnshusgatan 6 Stansargränd 6
871 31 Härnösand 721 30 Västerås
Tel: 0611-247 05 Tel: 021-80 61 50

JÖNKÖPING VÄXJÖ
Södra Strandgatan 3 Kungsgatan 3
553 20 Jönköping Box 69
Tel: 036-30 71 10 351 03 Växjö
Tel: 0470-74 60 60
KARLSTAD
Västra Torggatan 11 ÖREBRO
Box 346 Vasastrand 11
651 08 Karlstad Box 493
Tel: 054-10 03 20 701 49 Örebro
Tel: 019-10 01 20
LINKÖPING
Ågatan 35 ÖSTERSUND
Box 29 Postgränd 8A
581 02 Linköping 831 30 Östersund
Tel: 013-25 55 70 Tel: 063-10 75 40

LULEÅ
Bryggeriet
Västra Varvsgatan 3, vån 3B
972 36 Luleå
Tel: 0920-21 11 00
www.naisvefa.se