Пара. 5 т.

11 от допълнителните разпоредби на ЗУТ- определние за поземлен имот

Без поземлен имот няма как да се урегулират имотите. За да е урегулиран, трябва да отговаря
на условията по чл. 19 от ЗУТ. За чл. 16,17 трябва да се съобразяват отново с чл. 19.
Чл. 15 урежда един специфичен способ за урегулиранв на имотите.
Веднъж урегулирани имоти не подлежат на последваща урегуалция. Това може да стане само с
договор между страните
Не е допустимо да се счита че е
Улица тупик- затворена улица. Чл. 15 ал.3 не се прилага за тези улици.
Промяната в границата между отделни имоти по чл. 15 ал.3 не може да става служебно.
Промяната се извършва чрез заявление от страна на собствениците и сключен договор между
тях
Предварителния договор трябва да е в писмена форма с нотариална заверка на подписите
Пара. 22 от допълнителните разпоредби на ЗУТ е обозначено как се създава ПУП
Улица тупик- решение 12260/2014- второ отделение на ВАС
Решение 15867/2020- второ отделение на ВАС
Решение 3045/2021- второ отделение на ВАС
Когато се прехвърля една част от имот в друг с промяна на границата трябва да отговаря на
чл.15

Чл.16- за неурегулирани имоти и неприложена първа регулация

Кога ПУП се счита за приложен
- С влизане в сила на асминистративния акт-
Решение 20138/2018 на АС-
Самото решение е условие за законосъобразност на плана и ако липста предхождащо решение
на комисията, това е основание за отмяна на плана ПУП- решение 3584/2012 на второ
отделение на ВАС
Тъй като плана има непосредствено отчуждителен ефект, е наложително той да съдържа и
изготвена оценка от комисията по реда на чл. 210 от ЗУТ- решение 1365/2014 на второ
отделение на ВАС
Ако има ипотеки след прехвърляне в полза на общината, тези ипотеки преминават върху
новите урегулирани имоти, принадлежащи на частните лица, а прехвърлените части- с тежести
Имаме отчуждителен ефект

Чл. 17
Трябва ни задължителен окончателен договор
Чл. 17 ЗУТ- Реална част от подземлен имот, която не отговаря на изискването по чл. 19 ЗУТ
може да бъде присъединен към съседен, само когато и двата са неурегулирани
Чл. 20 ЗУТ реш- 112/2018 на първо гражданско отдвление на ВКС

Тема 9

Чл. 199 ЗУТ – Право на държавата и общината на първи купувач.

Съгласно чл. 199 ЗУТ, държавата и общината имат право на предимство пред трети лица да
изкупят недвижим имот по пазарни цени в случаите, когато по подробен устройствен план
същият е предвиден за изграждането на обект - публична държавна или публична общинска
собственост. Собственикът може да продаде такъв имот или части от него на трето лице, само
след като го предложи за изкупуване на държавата или на общината в зависимост от
предвижданията на ПУП и представи на нотариус писмен отказ. В отказа се посочват
условията, при които е било предложено изкупуването.
С нормата на чл. 199 ЗУТ се цели избягване на принудителното отчуждаване на частни имоти,
когато те са предвидени за изграждане на обекти – публична държавна или общинска
собственост, чрез създаване на възможност държавата или общината предимствено да замести
купувача по предстояща покупко-продажба при вече уговорени между страните условия. Касае
се за форма на ограничаване на намесата на публичната власт в частноправните отношения,
респ. за норма, която гарантира конституционния принцип (чл. 17, ал. 3 от КРБ) на
неприкосновеност на частната собственост. Признатото право на държавата или общината на
„първи купувач” може да се осъществи, само ако съществува съгласуване на воли по смисъла
на ЗЗД /предложение и приемането му/ между равнопоставени субекти. Следователно, нормата
предвижда правото на разпореждане с имот, подлежащ на отчуждаване, да се осъществява по
начин, сходен с общия гражданскоправен ред, при който общината и държавата не упражняват
властнически правомощия, а встъпват в гражданскоправна сделка или съдействат за
сключването й между трети лица. Ето защо както съгласието за изкупуване, така и отказът
имотът да бъде изкупен в хипотезата на чл. 199 ЗУТ от държавата или общината не
представляват израз на осъществявана от тях административноправна дейност. Задължението
на посочените субекти, при липса на съгласие с предложените параметри на сделката, да
представят писмен отказ от изкупуване, произтича от императивна норма на закона, която
няма административен характер. Неизпълнението на това задължение за съдействие е по повод
частноправна, а не административноправна дейност на държавата /общината/. Искът за
обезщетение за вреди, настъпили поради непредоставяне на изискуемия от закона писмен
отказ, че държавата или общината не са съгласни да изкупят частния недвижим имот, следва да
бъде разгледан по реда на ГПК, съгласно чл.1, ал. 2 ЗОДОВ.

Изкупуване по чл.199 от ЗУТ – държавата или общината могат да бъдат съсобственици на

недвижими имоти с физически или юридически лица. Такава собственост може да бъде
прекратена освен чрез делба и чрез изкупуване дела на физическото и юридическото лице –
съсобственик от държавата или общината.

Така според чл.199 от ЗУТ държавата и общината имат право на предимство пред трети лица,
които не са съсобственици, да изкупят недвижимия имот по пазарни цени, когато по подробен
устройствен план този недвижим имот е предвиден за изграждане на обект, който ще бъде
публична държавна или публична общинска собственост. В тези случаи съсобственикът може
да продаде своята част от съсобствения имот на друго лице само след като предложи имота за
изкупуване на държавата или общината и представи пред нотариус писмен отказ по реда на
чл.33 от ЗС.

Изкупуването по чл.199 от ЗУТ завършва с влизане в сила на конститутивното съдебно

решение. От този момент държавата и общината придобиват собствеността върху имота.
Цялостната процедура по уреждане на отношенията предполага заплащане от държавата и
общината на цената на закупената част или имот. Плащането на тази цена трябва да бъде
извършено в едномесечен срок от влизането в сила на решението.

Решение № 752 от 11. 11. 2019 г. на АС по адм. д. № 618/2019г.

Делото е образувано по жалба на А.Ц.Ш. (ищеца) против  Заповед № 23/13.05.2019 г. на кмета

на община Септември, с която e одобрен проект за изменение на ПУП – ПЗР (ПОДРОБЕН
УСТРОЙСТВЕН ПЛАН -ПЛАН ЗА РЕГУЛАЦИЯ И ЗАСТРОЯВАНЕ) на УПИ (Урегулиран
поземлен имот) ХI-197 в квартал 25 по плана на с. Виноградец, с който той се разделя на два
нови УПИ (Урегулирани поземлени имота): XI-197 и XXV-197, като в новообразуваните УПИ
се предвижда запазване на жилищната сграда и нова нискоетажна свободностояща застройка.

Жалбоподателят – А.Ц.Ш. – претендира отмяна на обжалваната заповед. Излага съображения

за издаване на същата в нарушение на относимите материалноправни разпоредби.
Ответникът – кметът на община Септември – оспорва жалбата. Излага съображения за нейната
законосъобразност и правилност. Моли да бъде отхвърлена жалбата.

Това законово основание за изменение на ПУП (ПОДРОБЕН УСТРОЙСТВЕН ПЛАН) е

свързано с условията, предвидени в чл. 201 от ЗУТ (Закона за устройство на територията),
съгласно който:

Чл. 201. (1) При съдебна делба на урегулиран поземлен имот с цел образуване на нови
урегулирани поземлени имоти съдът изисква становище от общинската (районната)
администрация относно поделяемостта на имота.

(2) Урегулираните поземлени имоти са неподеляеми, когато не може да се изготви проект за

разделянето им на две или повече части, без да се създава недопустимо по закон разположение
на съществуващи сгради или на разрешени строежи и без да се създават урегулирани
поземлени имоти с лице и повърхност под минимално установените по закон за определените с
плана за застрояване за разделяния имот характер и начин на застрояване.

(3) Когато урегулираният поземлен имот е поделяем, главният архитект на общината (района) с
мотивирано предписание до страните нарежда да внесат проект за изменение на действащия
план за регулация. Заповедта за изменение на плана за регулация влиза в сила по реда на чл.
15, ал. 6 и се прилага след влизане в сила на съдебното решение за делба.

(4) Когато урегулираният поземлен имот е неподеляем, главният архитект изпраща свое
становище в съда в 14-дневен срок от постъпването в общината на искането на съда по ал. 1.

(5) Съдът разглежда становището на главния архитект по ал. 4. Когато прецени, че

становището е необосновано и не са налице пречките по ал. 2 за разделяне на урегулирания
поземлен имот, съдът с определение издава задължителни указания за изменение на плана за
регулация по реда на ал. 3.

По реда на чл. 201, ал. 3 ЗУТ главният архитект на общината издава мотивирано предписание
до страните за внасянето на проект за изменение на регулацията. В тази процедура не е
необходимо проектът да е внесен от всички съделители. Съделителите, които не са съгласни с
внесения проект обжалват акта за одобряване на изменението на регулационния план, какъвто
е настоящият случай с жалбоподателя.

Проектът за изменение следва да отговаря на изискванията на чл. 201, ал. 2 ЗУТ, а именно: да
не се създава недопустимо по закон разположение на съществуващи сгради или на разрешени
строежи; да не се създават урегулирани поземлени имоти с лице и повърхност под минимално
установените по закон за определените с плана за застрояване за разделяния имот характер и
начин на застрояване. Тази разпоредба очертава кръга на проверката, която се дължи от
административния съд с оглед законосъобразността на одобрения ПУП (подробен устройствен
план) – ПР.

Заключението на вещото лице е, че не е спазено изискването за лице на единия от

новообразуваните имоти, а именно УПИ (урегулиран поземлен имот) XI-197. Предвиденият
имот ще бъде без излаз (лице) на улица. Следователно, одобреното изменение на регулацията е
незаконосъобразно поради неспазване на същественото изискване за наличието на лице на
имотите.

Следователно, обжалваната заповед е незаконосъобразна и следва да бъде отменена.

Затова Административен съд, гр. Пазарджик отменя Заповед № 23/13.05.2019 г. на кмета на

община Септември.
Решение No 194 на САС по в.т.д. No 3036/2016г.

С решение No 2541 от 11.05.2016г., постановено по гр.д. No 302/2014г. на ОС Благоевград, е

осъдена община П. да заплати на (фирма) сумата от 50 000 лева, частичен иск от обща сума от
200 000 лева, представляваща обезщетение за вреди от неизпълнение на задължението на
ответника (общината) да издаде становище по чл. 199 ЗУТ, ведно със законна лихва върху тази
сума, и направените по делото разноски.Срещу решението е подадена жалба от Общината П., с
оплаквания за неправилност на решението и искане то да бъде отменено. Ответникът по
жалбата (фирмата) я оспорва и моли същата като неоснователна, да бъде оставена без
уважение.

Софийския апелативен съд, като взе предвид оплакванията в жалбата, становищата на

страните, и събраните пред двете инстанции доказателства, приема за установено следното от
фактическа страна:

Не се спори между страните, че с договор за покупко-продажба на недвижим имот,

представляващ частна държавна собственост в управление на Министерството на отбраната, от
12.01.2012г., министърът на отбраната е прехвърлил на фирмата-ищец правото на собственост
върху поземлен имот за сумата от 649 346 лева без ДДС.Приет е като доказателство и сключен
на 10.04.2012г. между фирмата-ищец и друга фирма –предварителен договор за покупко-
продажба на придобития от ищеца недвижим имот, при договорена цена 4 209 100 лева,
платима на три транша, към датата на сключване на окончателния договор, определена до
11.04.2014г. Фирмата купувач е декларирала, че е запозната с обстоятелството, че
недвижимият имот попада в ПИ, предвиден за „Градски парк“, публична общинска
собственост. С клаузата на чл. 9 продавачът е поел задължение да предостави на купувача до
два месеца преди определената дата за сключване на окончателния договор, документ,
удостоверяващ че е допуснато изменение на ПУП, с който предназначението на имота е
променено за „Хипермаркет“, като в чл. 10 е предвидено, че в случай на неизпълнение на това
условие, продавачът се задължава в срок до два месеца преди изтичане на срока по чл. 2, да
предостави на купувача писмен отказ от Общината по смисъла на чл. 199, ал. 2 от ЗУТ. В чл.
19 и чл. 20 са предвидени неустоечни клаузи, гласящи, че при неизпълнение на задължението
на купувача по чл. 9 и 10, купувачът може да развали договора и продавачът му дължи
неустойка в размер на 200 000 лева. В чл. 21 е предвидено, че в случай, че Общината се
възползва от правото си на изкупуване предвидено в чл. 199 от ЗУТ, продавачът дължи
единствено връщане на получените до момента суми, ведно със законните лихви.

С писмо от 05.02.2014г. Кметът на общината уведомява ищецът, че във връзка с реализирането

на предвидената в ЗОС процедура по закупуване на имота, представеният от ищеца
предварителен договор е внесен за разглеждане в Общинския съвет за вземане на решение за
определяне на цената.Въпреки уведомлението, близо два месеца преди изтичане на срока за
сключване на окончателен договор, страните по предварителния договор са поискали от
нотариус да бъде установено прехвърлянето на имота по нотариален ред, но предвид особения
му статут и липсата на отказ по чл. 199 общината да изкупи имота, нотариусът е отказал
оформянето на сделката.С уведомление от 26.02.2014г. купувачът едностранно е развалил
предварителния договор и е поискал от дружеството на ищеца заплащане на уговорените
неустойки поради неизпълнението на задълженията по чл. 9 и 10 от договора. Представени са и
доказателства, че ищецът е заплатил на купувача по предварителния договор суматаот 200 000
лева –неустойка.

При така установената фактическа обстановка САС налага следните изводи от правна страна:
Окръжен съд Благоевград е сезиран с предявен от фирмата срещу общината иск с правно
основание чл. 49 от ЗЗД за присъждане на сумата от 50 000 лева, предявен като частичен от
общата сума възлизаща на 200 000 лева, представляваща обезщетение за претърпени от
дружеството вреди, настъпили в следствие на проявено от страна на ответната община
бездействие, изразяващо се в непредоставяне на изискуемия от закона писмен отказ по чл. 199,
ал. 2 от ЗУТ за изкупуване на предложения от него недвижим имот.

Претендираните вреди от твърдяното бездействие ищецът съразмерява със сумата на

заплатените от него неустойки по разваления предварителендоговор с третото лице, поради
което предмет на разглеждане в настоящия процес е установяването на противоправни
действия или бездействия, извършени от служители на общината при изпълнение на
служебните им задължения, които да са в пряка причинна връзка ствърдените от ищеца вреди.

Съгласно разпоредбата на чл. 199 от ЗУТ, държавата и общината имат право на предимство
пред трети лица да изкупят недвижим имот по пазарни цени, в случаите, когато по ПУП
същият е предвиден за изграждане на обект –публична държавна или публична общинска
собственост. Предвидено е още, че собственикът може да продаде такъв имот или части от
него на трето лице, но само след като го предложи за изкупуване на държавата или общината в
зависимост от предвижданията на ПУП и представи на нотариус писмен отказ, в който да са
посочени условията, при които е било предложено изкупуването. В разпоредбата обаче не е
установено задължение на общината за изкупуване на имота, както и в случай на отказ за
изкупуване –срок за предоставянето на този отказ. С оглед на тази констатация и при
тълкуване на клаузите на сключения предварителен договор за продажба на недвижимия имот
със специален статут, съдът намира че с клаузата на чл. 20 ищецът е поел задължение да
предостави отказа на общината по чл. 199, ал. 2 от ЗУТ , в определен срок, което по своя
характер представлява обещаване действие на трето, неангажирано с договора лице, да се
откаже от предоставено му от закона право на изкупуване. В такива случаи, задължението
възниква само за обещателя, неи за третото лице, поради което при неизпълнение на така
поетото задължение, единствено обещателят дължи на съконтрахента си обезщетение, като
може да се освободи от това си задължение само ако самият той го изпълни, освен ако
изпълнението е обусловено отпритежаването на специални качества на изпълнителя, какъвто е
и настоящият случай.

Предвид изложените съображения, настоящият състав приема, че в конкретния случай,

неизпълнението се дължи на причина, която не може да се вмени във вина на ищеца, поради
което и поетото задължение не е породило основание за заплащане на уговорената в чл. 20
неустойка.С оглед на това, съдът смята, че заплатената от ищеца неустойка по предварителния
договор е платена без правно основание, поради което не стои в прякапричинна връзка с
твърдяното бездействие на служителите на общината.

Наред с това, въззивният съд приема и като безспорно установено, че от страна на общината е
прието предложението на ищеца за изкупуване на имота, за което е взето и решение на
Общинскиясъвет, но е допусната забава в реализацията на сделката, обусловената от
предвидената специална процедура относно такива имоти. Тъй като по делото липсват данни
решението на ОС да е отменено, за ищеца е липсвало основание да изисква от общината отказ
по чл. 199, ал. 2 от ЗУТ. Приемането на предложението от страна на общината обуславя
извода, че в настоящия случай, между страните по предварителния договор е следвало да бъде
приложена клаузата на чл. 21, предвиждаща, че в случай на изкупуване от страна на общината
на недвижимия имот, продавачът дължи само връщане на получените до този момент суми,
ведно със законните лихви. Тази хипотеза изключва правото на купувача да иска неустойка по
чл. 20, поради което осъщественото от страна на ищеца плащане е без правно основание и в
такъв случай претендираните вреди не се явяват пряка и непосредствена последица от от
неизправното поведение на общината, в лицето на нейните служители, следователно в полза на
ищеца не е възникнало вземане за тяхната обезвреда, поради което предявеният по чл. 49 иск
се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Предвид изложените съображения и тъй като изводите на въззивният съд (САС) не съвпадат с
тези на първоинстанционния, настоящият състав на САС намира, че атакуваното решение на
първоинстанционния съд, с което е уважен предявеният от фирмата-ищец срещу общината иск
за обезщетение за вреди по чл. 49 във вр. с чл. 45 от ЗЗД, следва да бъде отменено и вместо
него да бъде постановено друго, по съществото на спора, с което предявеният иск да бъде
отхвърлен изцяло

Решение No 78 от 25.07.2018г. на ВКС по гр.д. No 3570/2017г., II г.о., ГК

Ищецът В.Д.А. обжалва и иска да се отмени въззивно Решение No 298 от 29.06.2017г.,

постановено по възз. гр. д. No 292/2017г. на ОС Русе. С касационната жалба той поддържа, че
обжалваното решение е неправилно, като постановено в нарушение на процесуалните правила,
свързани с необходимостта от пълен анализ на събраните по делото доказателства и на
материалния закон –чл. 203, ал. 1 от ЗУТ и има основания за отмяна набаза чл. 281, т.2 и 3 от
ГПК по въпросите за предпоставките и критериите по чл. 29, ал. 2 ЗС и чл. 203, ал. 1 ЗУТ за
определяемост на допуснатия до съдебна делба недвижим имот, като произнесени в
противоречие с практиката на ВКС.

В срока по чл. 287 ГПК е подаден писмен отговор от защитата на ответника, с който се
изразява становището, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване,
тъй като няма противоречие с посочената от ищеца съдебна практика на ВКС.

Като прецени наведените основания за отмяна и доводите на страните, ВКС намира, че с

посоченото решение, окръжният съд в правомощията си на въззивна инстанция по чл. 258 и сл.
от ГПК е потвърдил Решение No 280 от 07.03.2017г. по гр.д. No 2093/2015г. на РС Русе по
извършване на съдебнаделба чрез изнасяне на имота на публична продан.

При констатациите на изслушаната съдебно-техническа експертиза, дала заключение за

реалната поделяемост на имота и обособяването на дялове, стойността на преустройството и
пазарната цена на всеки един от дяловете, е направен извод, че критериите на чл. 203, ал. 2 от
ЗУТ и чл. 39, ал. 2 от ЗС не са спазени, доколкото необходимото за обособяване на
самостоятелни обекти преустройство е значително и би създало неудобства, по-големи от
обикновените.

По изведения правен въпрос съдът счита, че:Според законовите норми, уреждащи съдебната
делба –чл. 69 ЗН и чл. 34 ЗС, основната цел на делбата е всеки съделител-съсобственик да
получи своя дял в натура, когато това е възможно. Съдебната делба се извършва след
заключения на вещо лице, на база броя на съделителите и възможността всеки от тях да получи
самостоятелен обект.Когато вещото лице даде заключение за поделямостта на имотите, но за
обособяване на дяловете се налага разделяне на УПИ, на сграда или на обекти в нея, съдът
следва да спази процедурите по чл. 201 и чл. 203 от ЗУТ. Задължение на страните по чл. 203
ЗУТ е да представят на съда инвестиционен проект за разделяне на съсобствената сграда или
обект в нея, съобразно заключението на вещото лице, а от своя страна съдът е длъжен да
изпрати проекта за одобрение от гл. архитект. На база на изработения инвестиционен проект, с
помощта на техническата експертиза, съдът взима решение, необходимо ли е извършването на
преустройства за реално обособяване на самостоятелни дялове или не.

Към извършване на делба чрез разпределяне на делбените имоти по реда на чл. 353 ГПК съдът
пристъпва когато броят на имотите е равен или по-голям от броя на съделителите и
същевременно тегленето на жребий би било невъзможно или много неудобно когато до
делбата са допуснати имоти, съществено различаващи се по площ, обем или стойност, а
същевременно дяловете на съделителите са различни. Жребият е невъзможен и тогава когато
делбата се извършва по колена или имотите се разпределят при групиране на съделителите,
защото тогава не се получава самостоятелен дял от всеки съделител. При разпределянето по
чл. 353 ГПК съдът се ръководи от предназначението на имотите, стойността им и квотите на
съсобствениците, като следва на всеки от съделителите дасе разпределят равностойни имоти
според цената, видът и предназначението им.

Настоящият състав на ВКС намира касационната жалба за основателна.Според изслушаната

съдебно-техническа експертиза, становището на главния архитект и на база приетите
инвестиционни проекти, жилището на първия етаж можело да се подели на два самостоятелни
дяла, след извършване на съответните преустройства.Съдът е отхвърлил възможността делбата
да се извърши по реда на чл. 353 ГПК, поради това, че въпреки обособените два самостоятелни
дяла, необходимите суми за преустройство надхвърлят 10% праг, установен от съдебната
практика като критерий за допустим размер на необходимите строителни и ремонтни дейности
за обособяване на дялове. Според ВКС при постановяването на решението са допуснати
съществени нарушения на съдопроизводствените правила при извършването на преценката за
необходимите суми за преустройство, съгласно изготвените инвестиционни проекти. Във
всички случаи, когато във втората фаза на делбеното производство е представен надлежно
одобрен инвестиционен проект, съдът е длъжен да изслуша експертното становище за
установяване на необходимите преустройства, за тяхната стойност, както и за неудобствата,
които би създало извършването им. Когато е налице техническа възможност за обособяване на
два самостоятелни обекта с еднакво предназначение, съдът е длъжен да даде на страните
необходимото съдействие за извършване на делбата.

Като приема, че обжалваното решение е необосновано и, че са налице предпоставки на закона

съдебната делба да бъде извършена, чрез способ, който да даде възможност всеки от
съделителите –бивши съпрузи да получи равностоен дял в натура, без заплащане на суми за
уравнение, извън тези за необходимо преустройство, съдът (ВКС) намира, че обжалваното
решение следва да бъде отменено и на основание чл. 293, ал. 2 ГПК делото се връща за ново
разглеждане от друг състав на въззивния съд с указания за извършване на делбата чрез способ,
гарантиращ на всеки от съделителите реален дял в натура

Технически изисквания при придобиване и делба на недвижими имоти.

ЗУТ установява правилото, че в урегулираните територии всеки собственик на имот притежава

правото на собственост в рамките, очертани от регулационния план.

 Придобиване на реална част от УПИ чрез сделка (чл. 200 от ЗУТ).

При действието на ЗУТ промяната на площта или лицето на веднъж урегулирани поземлени
имоти („УПИ“) се извършва само по предвидения в закона ред. Една от възможните хипотези е
настъпване на промяната по общата воля на собствениците на съседни имоти по реда на чл.15
от ЗУТ, тъй като след урегулирането на определена територия П. и ЗРП предвиждат начина на
застрояване (включително с оглед площта и лицето на имотите) и предназначението на
имотите на съответната територия. Изрично е предвидено в чл.15, ал.3 ЗУТ, че собствениците
на съседните имоти могат, сключвайки предварителен договор, да инициират промяна в
площта /евентуално и лицето/ на притежаваните от тях имоти, а оттам и промяна в П. и ЗРП,
включително за такива реални части от притежаваните от тях урегулирани имоти, които не
отговарят на изискванията на чл.19 ЗУТ. Вещно-правният ефект, т.е. целената промяна в
принадлежността на правото на собственост върху съответната реална част от урегулиран
имот, може да настъпи само ако по реда на чл. 15, ал.6 от ЗУТ бъде издаден акт за одобряване
на плана за регулация, с който се променят границите между урегулираните поземлени имоти
след извършването на преценка дали с проекта за изменение не се предвижда създаване на
недопустимо по закон разположение на съществуващи сгради или на разрешени строежи
(чл.15, ал.9 ЗУТ) и дали не се предвижда създаване на урегулирани поземлени имоти с лице и
повърхност под минимално установените по закон (чл.15, ал.10 ЗУТ), след което бъде сключен
и окончателен договор. Следователно законът допуска промяна в границите на веднъж
урегулирана територия само при определени предпоставки, като вещно-правният ефект
настъпва след одобряване на промяната по административен ред.

Придобиване на реална част от УПИ, чрез правна сделка и по давност, на имот, която отговаря
на изискванията на чл.19 ЗУТ

Правилото на ал. 1 за реално определени части, не се прилага в случаите, когато частта от

поземления имот се присъединява към съседен имот при условията на чл. 17, а оставащата част
отговаря на изискванията на чл. 19 или се присъединява към съседен имот.

Съгласно чл. 19 от ЗУТ при урегулиране на поземлени имоти за ниско жилищно застрояване,
свободно или свързано в два имота, се спазват следните размери:

в градовете – най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност;

в курортните населени места и селищни образувания и в курортните зони на населените места

– най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност;

във вилните зони – най-малко 18 м лице и 600 кв.м повърхност;

в селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – най-малко 16 м лице и 500 кв.м
повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици – най-
малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност;

в селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – най-малко 12 м лице и 250 кв.м
повърхност.

Тези размери за ниско застрояване (лице и повърхност) могат да бъдат намалявани най-много с
една пета в зависимост от стопанските, техническите или теренните условия или във връзка с
положението на заварените масивни сгради, когато това не влошава условията за
целесъобразно застрояване, въз основа на заключение на общинския експертен съвет. При
делба –  реално обособените части не могат да бъдат с размери по-малки от минимално
определените, намалени най-много с 1/5.

При урегулиране на поземлени имоти в квартали за средно високо и високо жилищно

застрояване, за ниско свързано застрояване в повече от два имота за застрояване със социални
жилища или за друго специфично застрояване размерите на имотите се определят със самия
подробен устройствен план, без да се спазват минималните размери.

Придобиване на реална част от УПИ по давност на имот, която не отговаря на изискванията на

чл.19 ЗУТ

Неурегулирани поземлени имоти

Реална част от имот, която не отговаря на изискванията на чл.19 от ЗУТ може да бъде
присъединена към съседен чрез придобиване на правото на собственост чрез правна сделка или
по давност по реда на чл.17 от ЗУТ, само ако и двата имота не са урегулирани до тогава.
Съгласно разпоредбата на чл. 17 от ЗУТ, с подробен устройствен план за населено място или за
част от него се урегулират неурегулирани дотогава поземлени имоти, като вътрешните им
регулационни линии съвпадат с имотните граници. С този план, могат да се урегулират:

налични неурегулирани поземлени имоти с цел образуване на повече на брой самостоятелни

урегулирани поземлени имоти;

поземлени имоти, чиито размери не отговарят на изискванията на чл. 19, с цел

упълномеряването им с части от съседни имоти;

съседни неурегулирани поземлени имоти за създаване на съсобствени урегулирани поземлени

имоти.

Урегулирани поземлени имоти

Присъединяване на реални части от урегулирани поземлени имоти към съседен имот, ако тези
части не отговарят на изискванията на чл.19 ЗУТ не може да се извърши по давност, а само
чрез сделка по реда на чл.15 от ЗУТ.

Делба на УПИ.

Видовете делба на съсобственост като способ за прекратяване на възникнала имуществена

общност, са два – извънсъдебна (доброволна) и съдебна.

Правото на съсобственост представлява абсолютно и неограничено право, което едно лице

може да упражнява върху движими или недвижими вещи. В определени хипотези е възможно
две или повече лица да упражняват това свое право едновременно върху една и съща вещ.

Съгласно чл. 201 от ЗУТ, в който става дума за съдебната делба на УПИ с цел образуване на
нови урегулирани поземлени имоти, съдът изисква становище от общинската (районната)
администрация относно поделяемостта на имота.

В същия чл. 201 от ЗУТ, законодателят посочва, че урегулираните поземлени имоти са

неподеляеми, когато не може да се изготви проект за разделянето им на две или повече части,
без да се създава недопустимо по закон разположение на съществуващи сгради или на
разрешени строежи и без да се създават урегулирани поземлени имоти с лице и повърхност
под минимално установените по закон за определените с плана за застрояване за разделяния
имот характер и начин на застрояване. Когато урегулираният поземлен имот е поделяем,
главният архитект на общината (района) с мотивирано предписание до страните нарежда да
внесат проект за изменение на действащия план за регулация. Заповедта за изменение на плана
за регулация влиза в сила по реда на чл. 15, ал. 6 и се прилага след влизане в сила на съдебното
решение за делба. Когато урегулираният поземлен имот е неподеляем, главният архитект
изпраща свое становище в съда в 14-дневен срок от постъпването в общината на искането на
съда по ал. 1.

Съдът разглежда становището на главния архитект по ал. 4. Когато прецени, че становището е

необосновано и не са налице пречките по ал. 2 за разделяне на урегулирания поземлен имот,
съдът с определение издава задължителни указания за изменение на плана за регулация по реда
на ал. 3.
 Доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за
прехвърляне на реално определени части от тях (чл.202 от ЗУТ).

Доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за
прехвърляне на реално определени части от тях могат да се извършват само ако обособените
дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, с изключение на
обектите по чл. 147, ал. 1, т. 1 (постройките на допълващото застрояване, с изключение на
постройките, предназначени за производство, обществено обслужване или търговия и
постройките по чл. 151, ал. 1). Това се удостоверява от общинската (районната)
администрация.

Съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект (чл. 203 от ЗУТ).

Съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект се извършва само ако
съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни
преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните
правила и нормативи. Главният архитект на общината (района) по предложение на съда и в
определен от него срок одобрява инвестиционен проект или издава мотивиран отказ. При
наличие на техническа възможност, доказана с инвестиционен проект, се одобрява и повече от
един вариант за делба. Контролът по законосъобразност на одобряването на проектите или по
отказа по ал. 1 се извършва от съда, пред който е висящо делото за делба в същото
производство.

Член 204 от ЗУТ.

Копия от влезлите в сила подробни устройствени планове по чл. 200 и 201 и от одобрените

инвестиционни проекти по чл. 202 и 203 се изпращат на Агенцията по геодезия, картография и
кадастър при условия и по ред, определени съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър.

ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ 3/2014. Общо събрание на Гражданска колегия на ВКС.

Нищожен ли е договорът за прехвърляне на реално определени части от недвижим имот на

основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД - поради липса на предмет, ако към момента на сключване
на сделката съответните обекти не са съществували фактически и не са обособени като
самостоятелни такива с оглед установените в действащия устройствен закон изисквания.

Общото събрание на Гражданска колегия на Върховния касационен съд, за да се произнесе по

така поставения въпрос, съобрази следното:
По поставения материалноправен въпрос съществува противоречива съдебна практика на
Върховния касационен съд, формирана по реда на чл. 290 ГПК, като са застъпени две
становища.

Според едното становище, нищожни поради невъзможен предмет са договорите, чийто

предмет още при сключването им е невъзможно да възникне. Според другото становище,
договорът е нищожен поради невъзможен предмет, ако към момента на сключването му вещта
(сграда или жилище) не съществува фактически или не отговаря на установените в действащия
устройствен закон изисквания за самостоятелен обект, поради което с оглед на тези
изисквания, не представлява годен за извършване на разпоредителни сделки самостоятелен
обект. Общото събрание на Гражданска колегия на Върховния касационен съд приема за
правилно първото становище по следните съображения и твърди, че основанията за
нищожност са уредени в разпоредбата на чл. 26 ЗЗД. Основанията, свързани с отделните
елементи на сделката, са факти, които опорочават фактическия състав на сделката, поради
което тя не поражда желаното правно действие.

Ако предметът на сделката стане невъзможен след нейното сключване, при вече породено
задължение, сделката подлежи на разваляне поради невъзможност за изпълнение, която
погасява задължението (чл. 89 ЗЗД). За да не се стигне до невъзможност на предмета, той
трябва да е определен или поне определяем. Когато предмет на прехвърляне е реално
определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), договорът има
предмет, ако страните са постигнали съгласие, коя част се прехвърля. Разпоредбата на чл. 202
от Закона за устройство на територията въвежда изискването доброволната делба на
съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално
определени части от тях, да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на
одобрени за това инвестиционни проекти, с изключение на стопанските постройки със
селскостопанско предназначение и строежите от допълващото застрояване. Правната норма
предвижда необходимост от разрешението или одобрението на административен орган, когато
предметът на сделката е подчинен на специални нормативни изисквания. Макар разпоредбата
да има императивен характер, неспазването на това изискване няма за последица нищожност
на сделката, тъй като извършеното от страните действие не преследва противоправен резултат
и съдържанието на сделката по предположение е правомерно.

Разпоредбата на чл. 202 ЗУТ не въздига инвестиционния проект като елемент, определящ
съдържанието на правните последици, а като елемент, чието проявление е необходимо, за да се
осъществи правното действие на сделката. Това се извежда от съдържанието на правната
норма, която поставя изискване прехвърляната реално определена част да отговаря на одобрен
инвестиционен проект, т. е. на изискванията за самостоятелен обект на право на собственост
или придаване към друг самостоятелен обект на право на собственост, без да определя
поредност между сключването на сделката и одобряването на проекта. Инвестиционният
проект може да съвпада, но може и да следва по време осъществяването сделката.

При възникнал спор за валидност на договора поради невъзможен предмет, на доказване

подлежи опорочаващият факт, че към момента на постигнатото съгласие предметът вече е
невъзможен, тъй като е погинал или е правно невъзможно да възникне като самостоятелен
обект на право на собственост.

По изложените съображения Общото събрание на Гражданска колегия на Върховния

касационен съд реши. Ако към момента на сключване на сделката, реално определените части
от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), не са фактически обособени, но е
възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия
устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.
Правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда,
жилище или други обекти) е налице, когато при сключване на сделката съществува
непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази
част.

Временни пътища

I Обща х-ка на временните пътища

Временните пътища са нормативно уредени в българското законодателство от ЗУТ. Въпросите
свързани с тях са уредени в член 190 и 191 от закона. По правило достъпа до всеки урегулиран
поземлен имот, попадащ в границите на урбанизирана територия се осигурява посредством
реализирани улица, път или по изключение алея. Алинея 3 на чл.190 от ЗУТ сочи
недвусмислено, че временните пътища трябва по възможност да следват новите улици по
ПУП, като е поставено и изискване временните пътища да се прокарват по такъв начин, че да
не засягат заварени сгради и постройки, както и дълготрайни декоративни дървета. Идеята на
законодателя е прокарването на временните пътища да се изпълнява като един вид
подготвителен етап до реализиране на предвижданията на влезлия в сила ПУП по отношение
на уличната регулация. Тук приоритет при прокарването на такъв път е да се следват трасетата
на улиците съобразно влезлите в сила устройствени планове, а не намирането на най-краткия и
икономично-изгоден варятн.
Алинея 3 на член 190 разкрива че става въпрос за препоръка не за задължително пълното
следване на трасето при изграждане на временния път по трасето на новите улици по ПУП.
Това е така предвид използвания израз „трябва по възможност“. Тази регламентация обаче за
съобразяване на временните пътища с пътищата по устройствените планове следва първо
максимално да бъде изследвана и само по изключение да се допуска прокарване на временен
път, неследващ трасето на предвидените улици по плановете. Характерен е случая когато се
прокарват временни пътища при бедствия, аварии и катастрофи(чл.190 , ал.7 от ЗУТ). В такъв
случай се издава заповед от компетентните органи определени със закон (чл 39 ал2 от Закона
за пътищата) – (При стихийни бедствия и аварии, при които се прекъсва движението по пътя и
за неговото възстановяване се налага да се построи обходен път, земите за временно ползване
могат да се завземат преди започване на процедурата по чл. 38.
38))) Земи извън границите на урбанизираните територии - собственост на физически или
юридически лица, могат да се използват временно за нужди, свързани с изграждането, ремонта
и поддържането на републиканските и общинските пътища, при условията и по реда на Закона
за задълженията и договорите.
(2) Временното ползване на земи по ал. 1, които са земеделски, се урежда при условията и по
реда на Закона за опазване на земеделските земи и правилника за неговото прилагане.
(3) (Изм. - ДВ, бр. 19 от 2011 г., в сила от 09.04.2011 г.) Временното ползване на горски
територии по ал. 1 се урежда при условията и по реда на Закона за горите.
(4) За временното ползване на земи по ал. 1 собственикът сключва договор със:
1. (изм. - ДВ, бр. 64 от 2006 г., изм. - ДВ, бр. 69 от 2008 г., изм. - ДВ, бр. 75 от 2009 г., доп. -
ДВ, бр. 55 от 2011 г., изм. - ДВ, бр. 30 от 2016 г., в сила от 15.04.2016 г.) управителния съвет на
агенцията или упълномощено от управителния съвет длъжностно лице от агенцията - за
републиканските пътища;
2. кмета на съответната община - за общинските пътища.
(5) В договора по ал. 4 се определят условията и срокът за ползване на земята, размерът на
наема и дължимото обезщетение, ако такова се предвижда.
(6) Временното ползване на земи по ал. 1 се допуска за срок до 5 години, след което земите,
възстановени съобразно тяхното предназначение, се връщат на собственика.

(2) (Изм. - ДВ, бр. 64 от 2006 г., изм. - ДВ, бр. 69 от 2008 г., изм. - ДВ, бр. 75 от 2009 г.)
Временното завземане на земи в случаите по ал. 1 се извършва въз основа на решение на
управителния съвет на агенцията или заповед на упълномощено от управителния съвет
длъжностно лице от агенцията - за републиканските пътища, и на кмета на общината - за
общинските пътища, като на собствениците се дължи обезщетение.

Заповедта за прокарване на временен път няма очуждително действие – собствеността върху

частите от поземлени имоти, заети от временни пътища се запазва – уредено в чл 190 ал4 от зут
(Собствеността върху частите от поземлени имоти, заети за временни пътища, се запазва.
Временни пътища се използват до откриване на новите улици съгласно подробния устройствен
план.)

II Цел на изграждане на временен път

Целта на изграждането на временните пътища е осигуряването на достъп до урегулирани
поземлени имоти, тъй като съгласно чл 14 от ЗУТ урегулираните поземлени имоти имат
задължително лице (изход) към улицата, път или алея (по изключение). Съществуват няколко
правни основания за прокарването на временни пътища и те са :
 Когато съгласно предвижданията на действащия подробен устройствен план конкретен
поземлен имот има лице по проектирана, но не и открита нова улица.
 Когато за съответната урегулирана част от населеното място или селищно образувание
има реализирани и открити улици, но предстои създаването на нов подробен
устройствен план
 Поземленият имот попада в неурегулирани части от населеното място или селищното
образувание, включени в обхвата на действащ общ устройствен план (ОУП); Общите
устройствени планове определят само преобладаващото предназначение и начин на
устройство на отделните структурни части на териториите, обхванати от плана и нямат
пряко инвестиционно приложение (чл. 103, ал. 2 от ЗУТ).
 При липса на друга техническа възможност, за да се осигури достъп до законно
разрешени строежи извън границите на урбанизираните територии до разрешаване
ползването на строежите, заедно с предвидените за тях постоянни пътища.
Наличието на транспортен достъп на сградата е от изключителна важност, тъй като това е една
от причините за разрешаването на строителство и въвеждането на сградите в експлоатация. Без
сградата да има осъществен транспортен достъп, администрацията ще има основание да издаде
отказ за въвеждане в експлатация ????????

II Договор за изграждане на временен път

Договорът за учредяване на временен път е един от възможните начини за осигуряване на
транспортен достъп и учредяване на временен път.
Временният път се учредява чрез договор между собственика на имота, до който се осигурява
достъп(ползващо лице или господстващ имот) и собственика на имота през който преминава
временния път ( служещо лице или служещ имот). Практиката среща случаи, когато страните
не могат да постигнат съгласие за прокарването на временен път и тогава той се учредява въз
основа на заповед за прокарване на временен път съответно от кмета на общината (чл.190 ,
ал.6/ ЗУТ)
Договорът за прокарване на временен път може да бъде възмезден и безвъзмезден. Ако
временният път се учредява със заповед, последната е винаги възмездна като в хода на
процедурата се извършва оценка на дължимото обезщетение за извършени подобрения.
1. Договора има писмена форма с нотариална заверка на подписите за действителност.
2. Може да бъде възмезден или безвъзмезден договор
3. Не е задължително договора да бъде срочен. Може да бъде съответно и безсрочен.
4. Двустранен договор е
5. Консесуален
6. Подлежи на вписване
7. С продължително изпълнение

Сервитутът за временен път осигурява достъп до господстващия имот с транспортни средства

от този за преминаване през чужд имот от неограничен брой лица и е с по-широко съдържание,
който не осигурява транспортен достъп и е в полза на господстващите имоти.
Другата процедура е при издаване на заповед за прокарване на временен път.
Заинтересованото лице подава в районната администрация молба, като към самата молба се
прилагат: 1. Документ за собственост или друго вещно право за поземления имот , до който ще
се прокарва временният път. 2.скица – извадка от действащия план за регулация, който може
да бъде план за регулация на улици и позелени имоти без режим на застрояване или план за
улична регулация- план за регулация само на улици и поземлени имоти за обекти на
публичната собственост (чл.110, ал.1, т.2/ЗУТ) ; от изработения нов подробен устройствен
план(ПУП) ; от кадастралния план (КП) или кадастралната карта(КК) ; от общия устройствен
план (ОУП)- в необходимия обхват. 3. Разрешение за строеж в случаите когато се осигурява
достъп до законно разрешени строежи извън границите на урбанизираните територии.
4.предложение за начина на прокарване на временния път. 5. Други документи обосноваващи
искането за прокарване на временен път – например липсата на друга техническа възможност ,
когато се осигурява до имот извън границите на урбанизираните територии. Заповедта се
издава от кмета на общината при спазване на формата и съдържанието, посочени в чл. 59, ал. 2
от АК.( (2) Когато административният акт се издава в писмена форма, той съдържа: 1.
наименование на органа, който го издава; 2. наименование на акта; 3. адресат на акта; 4.
фактически и правни основания за издаване на акта; 5. разпоредителна част, с която се
определят правата или задълженията, начинът и срокът за изпълнението; 6. разпореждане
относно разноските; 7. пред кой орган и в какъв срок актът може да се обжалва; 8. дата на
издаване и подпис на лицето, издало акта, с означаване на длъжността му; когато органът е
колективен, актът се подписва от председателя или от негов заместник.)
За издаване на заповедта за прокарване на временен път, трябва да са налице две условия: 1. Да
има изработен подробен устройствен план на имота 2. Да е изплатено в брой обезщетението за
подобренията, които се унищожават във връзка с временния път.
Във връзка с процедурата по заповед на кмета, заинтересованото лице трябва да приложи
освен цитираните по горе документи , също така и нотариално заверена декларация, с която се
декларира че не са успели да постигнат съгласие, със собственика на имота през който ще се
учредява временния път ; оценка на дължимото обезщетение за прокарване на временния път,
извършена от лицензиран оценител, с който има договор общината. Този документ не се
изисква във всяка община, тъй като понякога общината сама възлага извършването на
оценката. Въз основа на направеното искане , кметът на общината съставя оценителска
комисия, чиито протокол за определяне на размера на обезщетението подлежи на
самостоятелно обжалване на основание чл.215 от ЗУТ. Протоколът следва да бъде връчен на
заинтересованото лице.
Въз основа на подадената молба, ако са налице условията по чл.190, ал.1 от ЗУТ(Когато
съгласно подробен устройствен план някои урегулирани поземлени имоти имат лице само по
проектирани нови улици, преди тези улици да са открити, общината може да прокарва
временни пътища, които осигуряват достъп до съответните имоти.), кметът на съответната
община издава заповед за прокарване на временен път. Заповедта или отказът за издаването и
се съобщават на заинтересуваните лица по реда на параграф 4 от допълнителните разпоредби
на ЗУТ:
(1) Предвиденото в този закон и в актовете по неговото прилагане съобщаване от
компетентните органи на заинтересуваните лица по реда на Административнопроцесуалния
кодекс се извършва чрез отправяне на писмено съобщение.
(2) Когато в този закон и в актовете по неговото прилагане не се предвижда изрично, че
съобщаването се извършва по реда на Административнопроцесуалния кодекс, то се извършва
чрез отправяне на писмено съобщение до заинтересуваните лица. В случаите, когато адресът
на някое от заинтересованите лица не е известен или то не е намерено на посочения от него
адрес, което се удостоверява с подписите на две длъжностни лица, съобщението се залепва на
жилището или на недвижимия имот, за който се отнася, и се поставя на таблото за обявления в
сградата на общината, района или кметството или на интернет страницата на съответния орган
за времето за подаване на възражения, предложения и искания. Така направеното съобщение,
както и датата на поставянето и свалянето му от таблото за обявления или от интернет
страницата на органа, се удостоверява с подписите на две длъжностни лица.
(3) Когато заинтересувани лица са всички собственици и носители на ограничени вещни права
в сгради с режим на етажна собственост, съобщенията до тях се връчват чрез председателите
на управителните съвети (управители). До избирането на председатели на управителните
съвети на етажната собственост (управители) по Закона за управление на етажната собственост
съобщаването се извършва по реда на ал. 2, изречения второ и трето.)
Също така подлежат на обжалване по съдебен ред в 14-дневен срок.Вписването има действие
за противопоставимост е не е част от фактическия състав на договора, т.е последният поражда
действие.
За изграждане на временни пътища се заплаща обезщетение на правоимащите за причинените
вреди от собствениците на поземлените имоти, които ще се обслужват от временните пътища.
Обезщетението за частите от поземлените имоти, използвани за временни пътища се определя
за съответната година и се изплаща на равни месечни вноски. Обезщетението за подобренията,
които се унищожават във връзка с временните пътища се изплаща в брой преди заемане на
поземлените имоти (чл.191, ал.1 и ал.2/ЗУТ). Съгласно чл.191, ал.4/ЗУТ, размерът на
обезщетението се определя по реда на чл.210от ЗУТ – по пазарни цени, определени от комисия
назначена от кмета на общината. Решението на комисията се съобщава на страните по реда на
АПК, като те могат и да го обжалват по реда на чл.215, ал.1/ЗУТ (Индивидуалните
административни актове по този закон, отказите за издаването им и административните актове,
с които те са отменени или оставени в сила, могат да се обжалват пред съответния
административен съд по местонахождението на недвижимия имот. Актовете и отказите на
министъра на регионалното развитие и благоустройството, на министъра на отбраната и на
министъра на вътрешните работи се обжалват пред Върховния административен съд.) Сумата
на обезщетението по влязлата в сила оценка се внася по сметка в търговска банка и се изплаща
на правоимащите по нареждане на кмета на общината или на упълномощено от него
длъжностно лице. Размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за
отчуждаване се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди
влизането в сила , съответно преди одобряването на подробния устройствен план, по който се
извършва отчуждаването и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики,
намиращи се в близост до отчуждавания имот. Чл.211, ал.1 от ЗУТ гласи, че :
Дължимото парично обезщетение по чл. 210, ал. 4 се внася в търговска банка на разположение
на правоимащите, когато:
1. правото да се получи обезщетение още не е установено със съответните документи;
2. правоимащият не се е явил да представи съответните документи в 14-дневен срок от
получаване на съобщението по реда на Административнопроцесуалния кодекс;
3. съществува спор между няколко лица за правото върху дължимата сума; в този случай
банката изплаща сумата на лицето, което установи правата си по съдебен ред;
4. правоимащите са в неизвестност;
5. поземлените имоти са в неурегулирани територии, останали след възстановяване правата на
собствениците, и те се стопанисват и управляват от общината при условията и по реда
на Закона за
Общ и подробен устройствен план

Устройственото планиране (УП) е комплексна дейност, която има за цел да

създаде нормално разпределение на ресурсите в една територия и балансирано
развитие на територията в населеното място, областта общината или държавата.

Чрез УП се създава нормално териториално разпределение на инвестиционните

намерения на държавата и на бизнеса. Освен това се дава възможност на бизнеса да създаде
нормална инфраструктура ида развие различни производства. УТ трябва да осигури
практическо изпълнение на принципа за баланс между различните видове интереси – тези на
територията, социалните групи, обществото, опазването на околната среда и устойчивото
развитие на регионите. Това не може да стане без планирането на различни нива. Различните
видове документи схеми и концепции са основен инструмент за определяне на посоката на
въздействието на човека върху околната среда и превръщането на естествената среда в
изкуствена, каквато е необходима за развитието на човека. Концепциите, схемите и
документите са на ниво държава и са дейност на централните държавни органи. Имат за цел
гарантираното вкл. от европ. Институции устойчиво развитие на обществото.

Приемане на ОУП и ПУП е дейност която се осъществява от органите на местното

самоуправление и се осъществява по законов ред. Чрез тях се провежда общинската и
държавната политика в областта на УТи от там на устойчивото развитието.

Друг важен момент при УТ е това, че чрез система от законодателни и

административни мерки трябва да се постигне баланс между различни видове принципи,
повечето установени с КРБ – частна собственост, задължения на държавата за осигуряване
на безопасни условия на живот, безопасни усл на труд, ограничаване на собствеността,
възможността в определени рамки за принудително отчуждаване на собственост като от една
страна се опазват интересите на собствениците, а от др – трябва да се решат благоустройствени
цели, които имат за задача решаването на местни и национални интереси или тези на групи от
хора.

Особеност на юридическото регулиране в областта на УТ е това, че тук се

използват особен вид юридически актове – плановете. Плановете са юрид. Актове и те имат
правно значение защото се приемат от съответните компетентни органи по установения
ред в рамките на тяхната компетентност. Другата особеност е ,че плановете
съдържат предвиждания за определен срок и определена територия. С това на
плановете се придава задължителен характер за изпълнение и финансово гарантирани
мероприятия и задачи за съответната територия и срокове.

Плановете представляват задоволяване на обществен интерес, но от друга са механизъм

чрез който се ограничава правото на собственост. Това ограничение на правото на
собственост не може да е по-голямо от необходимото при съответния баланс на интереси.

Планирането е на няколко нива – различни юридически актове. Планиращата

дейност е подредена логически и съществува йерархия на планирането. Тя започва с
концепциите и схемите за пространствено развитие и завършва с различните видове
подробни устройствени планове. Всеки следващ по-долустоящ етап на планирането се
съобразява с планирането от по-горестоящия етап. Освен по вертикала планирането
става и по определен начин във времето (първо се създава планиране на най-високо ниво –
Центр .държавна администрация и органи – след това е всеки следващ етап и така се стига до
планирането на всеки конкретен ПИ). Концепциите и схемите показват връзката между УТи
регионалното развитие. Тук се съдържа връзката между ЗУТ като основен НА със Закона за
регионалното развитие, който определя регионите на България, характеристиките на тези
региони и какви са техните задачи по развитието на всеки един регион. Изменения от2018 г. –
изготвяне и предвиждане на морски пространствен план, който има за цел да определи какво
трябва да бъде развитието на морските пространства и пристанищата на РБ специално от
закон.

Системата за планиране отразява настоящата обстановка –настроенията в БГ

се отразяват на юридическите актове по планирането и необходимостта от тяхното
въвеждане. УП е пространствен израз на политиката на държавата и общините за
създаването на определени стопански, обществени и логични условия за развитие на
обществени условия. По стария закон –ЗТСУ съществуваше една усложнена система за
планиране – отразяваше друга обществена обстановка. Новият ЗУТ въвежда двустепенна
система на централно равнище – макро ниво – актове, които показват политиката на
държавата в областта на планирането и като връзка с регионалното развитие – а на по-ниското
ниво –регионален характер- отразява планирането както на ниво териториални и
административно териториални единици, така и за големи промишлени обекти или за селищни
образувания(курортните комплекси).

Планирането е уредено в гл. 5 на ЗУТ – чл. 99 и сл. И има за цел да регулира

нормативно държавната политика в областта на УТ. Става дума първо за цялата
държава за дълъг период от време – 10-15-20 г. Пространственото развитие става чрез
изработването на система от документи на национално и регионално равнище .
Показана е връзката със ЗРР. Концепциите са основите на държавната политика. Концепциите
и схемите за развитие нямат отчуждително и обезщетително действие – тъй като те нямат
конкретен персонален характер, а се занимават с политиката на държавата. Приемането и
съществуването на концепции и схеми и предвижданията, които се съдържат в тях
нямат инвестиционно значение – не водят до основание за промяна на титуляря на правото на
собственост или за промени в отношенията на собственост. Въз основа на тях не
може да възникне съсобственост и/ или възникнат/отпаднат ограничени вещни права.
Следващото ниво на планиране е създаването на планове. Плановете са две големи групи –
ОУП и ПУП. ОУП определят (чл.103, ал.2 ) преобладаващото предназначени и начин за
устройството на територията. С тях се установява режима на устройство на територията, която
е публична, общинска или държавна и контролът върху териториите със специална
устройствена защита.

1. Общ устройствен план

ОУП са основа за планирането и благоустройството на територията за създаването на

условия за комунални дейности, такива, каквито са необходими за развитието на
територията. Тяхната цел е постигането на справедливо и обосновано балансирано
основание между различните интереси т.е. чрез ОУП се постига някакъв баланс на
интересите, такъв, какъвто е необходим той, за да се стигне до комплексно развитие на
територията. Важно е да се знае, че ОУП подлежат на оценка от гледна точка на това какво
представлява екологичното въздействие на съдържащите се в тях задължителни
изисквания за развитието на територията. Като правило е възприет принципа, че
първо се приема ОУП, а след това се приемат и подробните устройствени планове, които са
следващото ниво на планиране. По-различни причини повечето общини все още нямат ПУП-
ове, заместват ги ОУП-овете.

ОУП е задължителна предпоставка за предстоящи и евентуално извършени промени

чрез ПУП за промяна на предназначението на един или друг имот и за промяна на различните
видове територии, а също така и за земеделските земи. ОУП-овете имат
определено съдържание – по предназначение и цел. То зависи от вида ОУП. Влизането в сила
на един ОУП води до спиране на действието по прилагането на ПУП-овете. ОУП са различни в
зависимост от територията, за която се създават (чл.105). 4 категории планове. Освен това
ОУП съдържат правила и нормативи за прилагането включително и за финансова
обосновка. Видове, съобразно територията, за която се създават. ОУП на практика се състои от
2 части–текстова и графична. В първата – анализи на изходното положение и предпоставките
за развитие на всяка една от посочените в чл. 105 категории ОУП. Втората част това са
прогнозите за развитието на съответната територията – демографско състояние
,екологични условия и пространствено развитие.

В Наредбата на МС е прието съдържанието на графичната част на ОУП.

Тя съдържа карти и в т.ч. се използва и Кадастъра за развитието на съответната
територия. Процедурата по изработването и приемането на ОУП – чл. 124 и сл. На ЗУТ.
Започва се с решение на Общинския съвет за изработване на проект на ОУП. Ако е над
общинско ниво – централно ниво –разрешение се дава от министъра и за ОУП по Закона за
устройството на черноморското крайбрежие. Освен това предложение за започване на такава
процедура се прави от кмета на общината, за другите планове – от областния управител
и съответните министри – транспорт, строителство, култура, председателя на ДАНС и тн.
За столична община са установени специални правила за ОУП. След това се преминава
към изработването на ОУП. Той подлежи на разглеждане и обсъждане в експертните
съвети и след това се приема по реда за съответния държавен или общински орган. Тези
решения – чл. 124 б) не подлежат на оспорване.

2. Подробен устройствен план

Законът за устройство на територията /ЗУТ/ борави с два термина във връзка с

провеждането на устройствена политика и даване на устройствен статут на поземлените
имоти, това са двата два вида устройствени планове – общ устройствен план /ОУП/ и подробен
устройствен план /ПУП/. Както вече стана ясно общите устройствени планове /ОУП/
определят преобладаващото предназначение и начина на устройство на отделните структурни
части на териториите, обхванати от плана, докато подробните устройствени планове определят
конкретното предназначение и начин на устройство на отделните поземлени имоти, в обхвата
на плана. Подробните устройствени планове конкретизират устройството и застрояването на
териториите на населените места и землищата им, както и на селищните образувания.

Подробният устройствен план (ПУП) се създава на база на общия градоустройствен

план (ОУП) за населеното място и конкретизира устройството и застрояването на всеки
поземлен имот (ПИ). При липсата на общ устройствен план , се разработва директно ПУП.

По своята правна природа ПУП е индивидуален административен акт. Установявайки

устройствения статут на всеки един имот в неговия обхват, ПУП определя т. нар. „устройствен
потенциал” на новия урегулиран поземлен имот /УПИ/, или просто казано- какво може да се
построи в имота.
Има много разновидности подробните устройствени планове, в зависимост от това какви цели
обслужват в инвестиционното проектиране, а именно:

1. урегулиране на ПИ/поземлен имот/ за ново строителство;

2. изменения на вече съществуващ ПУП;
3. промяна на предназначението на земеделска земя с цел строителство;
4. обединение на имоти;
5. делба на имот (например: между наследници);
6. и други.

С настоящия доклад ще отговорим на няколко въпроса във връзка с подробния устройствен

план.

2.1. Какво включва ПУП?

Подробният устройствен план може да включва план за вертикално планиране,

планови-схеми за комуникационно-транспортната мрежа, за водоснабдяване и канализация, за
електрификация, за топлоснабдяване, за газоснабдяване, за далекосъобщения, план за зелени
системи (трайна дървесна растителност), за инженерно-геоложки проучвания, размери на
мрежите и съоръженията в обем, достатъчен за издаване на виза за проектиране и други. В
зависимост от конкретния вид ПУП тези отделни планове, които образуват цялостния проект
варират. Те се разглеждат и одобряват едновременно и са неразделна част от целия проект.

2.2. Кои са основните видове ПУП?

 ПУП-ПРЗ план за регулация и застрояване - план за регулация на улици и поземлени

имоти и за режим на застрояване;
 ПУП-ПР план за регулация - план за регулация на улици и поземлени имоти без режим
на застрояване;
 ПУП-ПУР план за улична регулация - план за регулация само на улици и на поземлени
имоти за обекти на публичната собственост;
 ПУП-ПЗ план за застрояване;

 ПУП-РУП работен устройствен план - план за застрояване и силуетно оформяне;

 ПУП – мотивирано предложение;
 ПУП с Комплексен проект за инвестиционна инициатива
 и други.

Подробните планове определят в окончателна форма предвижданията за архитектурно-

градоустройствено изграждане на населеното място, квартал, поземлен имот или друга
устройствена единица.

2.3. Кога се налага изработване ПУП? Ето някой от най-често срещаните случай:

 - при урегулиране на поземлен имот с цел строителство;
 - при промяна предназначение на земеделски земи;
 - при изменение на съществуващ кадастрален план с цел корекция на непълноти (пример:
липса на достъп до даден имот);
 - при съдебна делба на урегулирани имоти.

- При учредяване или прехвърляне право на строеж- съгласно чл. 180 от ЗУТ

2.4. Кога ще се налага изменение на ПУП ?

Влезлите в сила ПУП могат да се променят при наличието на поне едно от 14

основания, изброени в ал.1 и 2 на чл.134 от ЗУТ, а именно, когато:

1. Настъпят съществени промени в обществено-икономическите или устройствените условия,

при които е бил съставен планът;

2. Възникнат нови държавни или общински нужди за обекти - собственост на държавата, на

общините или на експлоатационните дружества, или отпадне необходимостта от изграждане на
такива обекти;

3. Възникнат инвестиционни инициативи, които ще се реализират със средства, осигурени по

международни договори или от държавния бюджет, както и от инвеститори, сертифицирани по
реда на Закона за насърчаване на инвестициите;

4. Отпадне необходимостта от изграждане на сгради, мрежи и съоръжения за специални нужди

на отбраната и сигурността на страната;

5. Се констатира явна фактическа грешка, имаща значение за предвижданията на плана.

6. Се налага предвижданията му да бъдат съобразени с одобрен парцеларен план, разрешен на

основание чл. 124а, ал. 9 ЗУТ;

7. В съответния срок по чл. 208 ЗУТ не е започнала процедурата за отчуждаване;

8. При изменение на кадастрален план или при одобряване или изменение на кадастрална карта
в урегулирана територия имотните граници на поземлените имоти не съвпадат с
регулационните или е установена непълнота или грешка в кадастралната карта, използвана
като основа за изработване на подробен устройствен план.;

9. Планът не осигурява възможност за застрояване по действащите устройствени правила и

нормативи вследствие на установени геоложки и хидрогеоложки условия и за запазване на
разкрити археологически, исторически и културни ценности;

10. Планът съдържа явна фактическа грешка, която има значение за неговите предвиждания;

11. Планът е одобрен при съществени закононарушения; на това основание не могат да се

изменят планове, за които има влязло в сила решение на съд или когато планът е приложен;

12. Има съгласие на всички собственици на имоти по чл. 131, ал. 2, т. 1, както и на носителите
на ограничени вещни права върху тях и на концесионерите;

13. Има предложение на съда по дела за делба на урегулирани поземлени имоти;

14. Планът е одобрен без необходимите план-схеми по чл. 108, ал. 2.

2.5. Какво е необходимо за допускане за изработване на ПУП?

1. Подаване на Искане за допускане на изработване/промяна на ПУП (от

собственика/собствениците);
2. Изработване на Окончателен проект за изработване/промяна на ПУП (от
проектантите);

Искане за изработване или промяна на действащ подробен устройтсвен план се подава до

кмета на общината от собственика на имота или упълномощено лице/фирма (с нотариално
заверено пълномощно).

Раздел 3ти на ЗУТ е изцяло посветен на устройствените планове – той регламентира

Създаване, обявяване и одобряване на устройствените планове

В чл.124а от ЗУТ е регламентирано изцяло случаите на издаване на разрешение за подробен

устойствен план.

/ЦИТИРАМ:/ (1) Разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план се дава с

решение на общинския съвет по предложение на кмета на общината. По този ред се разрешава
и изработването на проект за подробен устройствен план на селищно образувание с
национално значение, както и на поземлени имоти извън границите на урбанизираните
територии.

(2) Разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план на част от

урбанизирана територия (с изключение на селищните образувания с национално значение) в
обхват до един квартал, а в Столичната община и в градовете с районно деление - в обхват до
три квартала, се дава със заповед на кмета на общината по предложение на главния архитект.

(3) Разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план за изграждане на

обекти с регионално значение или разположени на територията на повече от една община се
дава със заповед на областния управител.

(4) (Изм. - ДВ, бр. 66 от 2013 г., в сила от 26.07.2013 г., изм. - ДВ, бр. 98 от 2014 г., в сила от
28.11.2014 г.) Разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план се дава със
заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройството за:

1. обекти с обхват повече от една област;

2. обекти с национално значение и/или национални обекти;

3. републиканските пътища, железопътните магистрали и железопътните линии.

(5) Разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план може да се даде от

органите по ал. 1 - 4 и по искане и за сметка от заинтересувани лица - собственици на
поземлени имоти, концесионери, лица, които имат право да строят в чужд имот по силата на
закон, или други лица, определени в закон.
(6) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 25 от 2019 г., изм. и доп. - ДВ, бр. 16 от 2021 г.) Разрешение за
изработване на подробни устройствени планове за територии, върху които се предвижда
изграждане на специални обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната, се дава със
заповед на министъра на отбраната, на министъра на вътрешните работи, на председателя на
Държавна агенция "Национална сигурност", на председателя на Държавна агенция
"Разузнаване" или на председателя на Държавна агенция "Технически операции".
Изработването на проекта се възлага от министъра на отбраната, от министъра на вътрешните
работи, от председателя на Държавна агенция "Национална сигурност" или от председателя на
Държавна агенция "Разузнаване".

(7) Исканията за издаване на разрешения по ал. 1 - 6 се придружават от задание по  чл. 125. С

разрешенията по ал. 1 - 6 се определят обхватът, целите и задачите на проекта, видът подробен
устройствен план, както и начинът на урегулиране на поземлените имоти - по правилата на  чл.
16 или на чл. 17.

(8) За изработване на проект за работен устройствен план по прилагането на действащ

подробен устройствен план не е необходимо издаване на разрешение.

(9) (Нова - ДВ, бр. 1 от 2019 г., в сила от 01.01.2019 г.) Изработването на парцеларни планове
за елементите на техническата инфраструктура извън границите на урбанизираните територии,
разположени на територията на повече от една община в границите на една област или на
територията на повече от една област, се разрешава със заповед на компетентния орган по чл.
124а, ал. 3 или 4, въз основа на задание, което включва варианти на трасето.

 2.6. Необходими (основни) документи:

 заявление по образец (взима се от съответната Техническа Дирекция на Общината);

 квитанция за платена такса;
 документ за собственост (Нотариален Акт или друг документ, указващ собственост);
 скица на имота;
 удостоверение за наследници ( изисква се само при наследствени имоти);
 писмено съгласие на собствениците на съседните урегулирани поземлени имоти, в
които се иска свързано ниско застрояване /съгласно чл.21 ал.4 от ЗУТ/;
 предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени
подписи /съгласно чл.17 ал.2 т.2 и 3 от ЗУТ/
 Мотивирано предложение (скица-предложение) за изработване на ПУП, в което се
описва текстово какви са инвестиционните намерения на собственика/собствениците.
 и други (в по-специфични случаи).

2.7. Какви са сроковете и процедурите?

Кметът на общината в срок от 14 до 30 дни /зависи от общината/ от постъпване на

заявлението допуска или отказва изработване на проект на плана въз основа на становище на
главния архитект.
Проектите за изменения или изработване на ПУП се изработват от архитект и екип от
инженери, които са физически лица с пълна проектантска правоспособност , придобита
съгласно Закона за камарите на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране.
Сроковете за изработване на проекта са различни в зависимост от спецификата му.

След изготвяне проекта за ПУП се окомлектова в 3 идентични екземпляра и 1 копие в

CAD формат на цифров носител. Нужно е да са представени всички съгласувателни писма,
становища и пр. на техническите експлоатационни дружества (ЕВН/ЧЕЗ, ВиК дружества и
т.н.), администрации и т.н. Възложителят или упълномощено от него лице подава заявление до
кмета на общината за процедиране и одобряване на проекта за ПУП ведно с цялата
придружаваща документация.

  Внесеният за одобрение проект за ПУП се съобщава по служебен път на

заинтересуваните лица – собствениците в непосредствено съседство. В 14-дневен срок те имат
право да се запознаят с проекта и да направят писмени възражения, предложения и искания по
проекта до общинската администрация.
В едномесечен срок след изтичане на срока за обжалване на проекта заедно с постъпилите
възражения, предложения и искания проекта се разглежда от общински експертен съвет (ОЕС).
Ако проектът за подробен устройствен план се върне за цялостно или частично преработване,
предвидените по закона процедури и срокове се провеждат отново за частта от плана, която се
преработва.
По неприетите възражения, предложения и искания по плана физическите и юридически лица
могат да получат информация от общинската администрация.

 2.8. Заповедите за одобряване на ПУП по този закон влизат в сила:

 от датата на одобряването, когато не подлежат на обжалване;

 след изтичането на срока за обжалване, ако не са били обжалвани;
 от датата на потвърждаването им от компетентния съд, чието решение е окончателно.
 В случай, че заповедта за одобряване на ПУП е обжалвана, тя влиза в сила по
отношение на частта от плана, която е извън предмета на жалбите.
Копия от влезлите в сила изменения на подробни устройствени планове, с които се
променят границите на поземлените имоти, се изпращат на Агенцията по кадастъра.

 Когато подробният устройствен план е одобрен, собственикът/инвеститорът може да

предприема действия за стартиране на планираното в имота строителство.

УСТРОЙСТВЕНИ ПЛАНОВЕ. ПОНЯТИЕ И ВИДОВЕ. СЪЗДАВАНЕ,

ОДОБРЯВАНЕ,ИЗМЕНЕНИЕ И ВЛИЗАНЕ В СИЛА НА УСТРОЙСТВЕНИТЕ ПЛАНОВЕ

 “Инструментариумът”, който използва законът за устройство на територията /ЗУТ/ за

провеждане на устройствена политика за даване на устройствен статут на поземлените
имоти два вида устройствени планове – общ устройствен план /ОУП/ и подробен
устройствен план /ПУП/.

ОБЩИ УСТРОЙСТВЕНИ ПЛАНОВЕ

 Общите устройствени планове са основа за цялостното устройство на териториите на
общините, на части от тях или на отделни населени места с техните землища. Предвижданията
на общите устройствени планове, с които се определят общата структура и преобладаващото
предназначение на териториите, видът и предназначението на техническата инфраструктура и
опазването на околната среда и обектите на културно-историческото наследство, са
задължителни при изготвянето на подробните устройствени планове. Общият устройствен
план няма пряко приложение за разрешаване на строителство.
Общите устройствени планове се разработват за териториите на:

- Община, като обхващат всички населени места в общината и техните землища;

- Част от община и обхващат група съседни землища с техните населени места;
- населено място - град, заедно с неговото землище; територията - предмет на общия
устройствен план, може да не съвпада със землището на града;
- селищно образувание с национално значение съгласно Закона за административно-
териториалното устройство на Република България.

С общия устройствен план на община или на част от нея се определят:

общата структура на територията, предмет на плана, и преобладаващото предназначение на
съставните и структурните части - местоположението и границите на териториите за населени
места и селищни образувания; земеделските територии; горските територии; териториите за
природозащита; териториите за културно-историческа защита; нарушените територии за
възстановяване и териториите със специално, с друго или със смесено предназначение.

С общия устройствен план на град с неговото землище или на селищно образувание с

национално значение се определят:

- общата структура на територията, предмет на плана - жилищни територии;

производствено-складови територии; територии за паркове и градини; територии за
спорт и забавления; територии за обществено обслужване; територии с обекти на
културно-историческо наследство; територии за курортно-туристическо и вилно
строителство; територии за мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура;
земеделски територии; горски територии; територии за природозащита; нарушени
територии за възстановяване; територии със специално, с друго или със смесено
предназначение;
- общият режим на устройство на всяка от териториите със съответните правила и
нормативи;
- териториите с публична държавна и с публична общинска собственост и режимът на
тяхното устройство;
- изискванията към естетико-композиционното изграждане на територията;

ПОДРОБЕН УСТРОЙСТВЕН ПЛАН

*Подробните устройствени планове (ПУП) конкретизират устройството и застрояването на
териториите на населените места и землищата им и конкретното предназначение на всеки
поземлен имот. Предвижданията на подробните планове са задължителни за инвестиционното
проектиране.
*Подробният устройствен план (ПУП) се създава въз основа на общия градоустройствен план.
Когато за населеното място няма общ устройствен план, се създава направо ПУП.
*В зависимост от конкретния случай, подробният устройствен план се придружава от планове
за вертикално планиране, планове-схеми за комуникационно-транспортната мрежа,
водоснабдяване, канализация, електрификация, от планове за паркоустройство и
благоустройство, геоложки проучвания, газоснабдяване, топлоснабдяване, далекосъобщения и
други, които се одобряват едновременно с подробния устройствен план като неразделна част
от него; размери на мрежите и съоръженията в обем, достатъчен за издаване на виза.

ВИДОВЕ ПОДРОБНИ УСТРОЙСТВЕНИ ПЛАНОВЕ

Подробните устройствени планове могат да бъдат:

- ПУП-ПРЗ план за регулация и застрояване - план за регулация на улици и поземлени

имоти и за режим на застрояване;
- ПУП-ПР план за регулация - план за регулация на улици и поземлени имоти без режим
на застрояване;
- ПУП-ПУР план за улична регулация - план за регулация само на улици и на поземлени
имоти за обекти на публичната собственост;
- ПУП-ПЗ план за застрояване;
- ПУП-РУП работен устройствен план - план за застрояване и силуетно оформяне и др.

ИЗРАБОТВАНЕ ИЛИ ИЗМЕНЕНИЕ НА ПУП

СТЪПКИ:
Процедурата за изработване или изменение на ПУП преминава през два етапа.
1. Искане за допускане на изработване/промяна на ПУП
Искането за изработване или промяна на действащ подробен устройствен план се подава до
кмета на общината от собственика на имота или пълномощник с нотариално заверено
пълномощно.

Необходими документи:
заявление по образец;
документ(и) за собственост;
скица на имота;
платена такса;
скица-предложение, изясняващо какви са инвестиционните намерения на собственика;
техническо задание;
писмено съгласие на собствениците на съседните урегулирани поземлени имоти, ако се иска
свързано ниско застрояване;
предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи /чл.17
ал.2 т.2 и 3 от ЗУТ/ (ако се налага) и др.
В 14 дневен срок от постъпване на заявлението кметът на общината допуска или отказва
изработване или промяна на проект за ПУП въз основа на становище на главния архитект.
2. Окончателен проект за изработване/промяна на ПУП
При положителен отговор за искането за допускане се преминава към изработване на ПУП –
окончателен проект. Съгласно указанията на заповедта за допускане на окончателния ПУП се
съгласува с посочените в нея държавни институции, електро, ВиК дружества и др. След това
проектите отново се внасят в общината за процедиране и одобряване.

Необходими документи:
заявление по образец;
документ(и) за собственост;
платена такса;
проект за ПУП в 3 екземпляра - един оригинал и две копия и цифров модел CAD формат на
графичната част;
всички необходими съгласувателни становища в зависимост от конкретния проект от
териториалните администрации и специализираните контролни органи, РИОСВ,
експлоатационните дружества - водоснабдяване, канализация, електрификация, както и зелени
системи, за геоложки проучвания, за топлоснабдяване, газоснабдяване и други в зависимост от
конкретния случай.
Окончателният проект за ПУП се съобщава служебно на заинтересуваните лица - съседи. В
двуседмичен срок те могат да направят писмени възражения по проекта до общинската
администрация.

*В едномесечен срок след изтичане на срока за обжалване на проекта заедно с постъпилите

възражения, предложения и искания, проектът за ПУП се разглежда от общински експертен
съвет. Ако проектът за ПУП се върне за цялостно или частично преработване, предвидените по
закона процедури се провеждат отново с наново течащи срокове.
*Заповедта за одобряване на ПУП влиза в сила от датата на одобряването, когато не подлежат
на обжалване; след изтичането на срока за обжалване, ако не са били обжалвани; или от датата
на потвърждаването им от съд, чието решение е окончателно.
*Когато ПУП е одобрен, собственикът може да предприеме действия за инвестиционно
проектиране и строителство в имота.
*Цялата процедура е доста тромава и заедно с всичките необходими съгласувателни писма
отнема минимум 3 месеца, а често и доста повече. Необходимо е това да се има вредвид преди
преминаване към проектиране и строителство на конкретната сграда.

Кои са заинтересовани лица?

Заинтересуваните лица при съгласуването и одобряването на устройствените схеми и планове
и техните изменения са собствениците и носителите на ограничени вещни права според
данните от имотния регистър, чиито недвижими имоти са непосредствено засегнати от
предвижданията на подробния устройствен план. Непосредствено засегнати от
предвижданията на подробния устройствен план недвижими имоти са:

имотите - предмет на самия план;

съседните имоти, когато са включени в свързано застрояване (на калкан);
съседните имоти, включително имотите през улица, когато се допускат намалени разстояния;
съседните имоти, когато се променя предназначението на имота - предмет на проекта за ПУП;
имотите, които попадат в определените с нормативен акт хигиенно-защитни зони, изискващи
се за предвиденото по плана застрояване.

СЪДЕБЕН КОНТРОЛ НА ВЛЯЗЪЛ В СИЛА ПУП

 Заповедта за одобрение на ПУП, като индивидуален административен акт, може да

бъде обжалвана, неограничено във времето, като нищожна пред административен съд,
дори и да е влязла в сила;
 Гражданският съд може да извърши косвен съдебен контрол по отношение на
валидността (нищожността) на административния акт, когато този въпрос е
преюдициален (от значение) за решаване на главния спор по гражданското дело;
 Косвен съдебен контрол по отношение на валидността на административния акт е
недопустим, когато този акт е бил предмет на пряк контрол от административен съд.
 Когато пред административен съд има висящо дело с предмет пряк контрол върху
административния акт, то гражданският съд следва да спре делото пред себе си и да
изчака резултата от административното дело;
 Гражданският съд може инцидентно да провери законосъобразността на
административния акт единствено, когато този акт се противопоставя на страна по
гражданското дело, която не е била участник в производството по издаване и
обжалване на акта;
 Когато административният акт е бил предмет на пряк контрол и административният
съд се е произнесъл с решение, с което отменя или изменя акта, това решение има
действие спрямо всички, поради което гражданският съд не може да извърши косвен
съдебен контрол по отношение законосъобразността и валидността на акта, дори и
страна по делото да е лице, което не участвало в производството по издаване и
обжалване на акта.
(Изменение на закона от октомври 2020 година.)

Принудително отчуждаване на недвижими имоти за изграждане на обекти –

публични собственост на държавата и общината

По съществото си отчуждаването представлява принудително придобиване на частна

собственост от страна на общината или държавата. Съгласно Конституцията на Република
България принудително се отчуждава собственост за държавни и общински нужди, които не
могат да бъдат задоволени по друг начин. Процедурата по принудително отчуждаване на
имоти за общински нужди е уредена в Закона за общинска собственост (ЗОС) и Закона за
държавната собственост (ЗДС).
Имоти – собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани въз
основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти –
публична общинска собственост или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ
изграждане на обекти от първостепенно значение – публична общинска собственост, за който
има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в
други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно
обезщетение.
За изграждането и експлоатацията на обектите могат да се отчуждават имоти или части от тях,
които се засягат непосредствено от предвиденото строителство или които стават негодни за
застрояване или ползване съобразно устройствените, санитарно-хигиенните и
противопожарните правила и нормативи и изискванията за сигурност и безопасност.
Части от имоти могат да се отчуждават само когато остатъкът от имота отговаря на
изискванията, определени в закон, съобразно неговия вид, местонахождение и предназначение.
Имоти – собственост на държавата, не могат да бъдат отчуждавани принудително за общински
нужди. Когато за нуждите на обектите се засягат имоти – частна държавна собственост, те се
прехвърлят безвъзмездно в собственост на общината по реда на Закона за държавната
собственост.
Подробните устройствени планове се одобряват от общинския съвет независимо от техния
обхват.
В чл. 205 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) са посочени случаите, при които се
допуска извършване на отчуждаване на конкретни недвижими имоти с цел изграждане на
обекти, които ще бъдат публична държавна или публична общинска собственост.
Целите, за които е предвидено да се извърши отчуждаването на недвижимите имоти по чл. 205
ЗУТ, са:

 Изграждане и реконструкция на транспортната техническа инфраструктура,

преустройство на транспортно-комуникационни мрежи и съоръжения - пътища, улици,
алеи, площади, надземни и подземни трасета на железопътни и трамвайни линии и
съоръжения към тях, обществени паркинги.
 Изграждане и реконструкция на други мрежи и съоръжения на техническата
инфраструктура - водоснабдяване, канализация, пречистване на питейни и отпадъчни
води, електрификация, топлофикация, газификация, електронни съобщителни мрежи и
др.
 Осъществяване на дейности по опазване на околната среда и природните ресурси,
геозащитна дейност, укрепване на бреговете, както и за благоустройствени дейности -
озеленени площи за широко обществено ползване, водни площи и течения, гробищни
паркове и третиране на битови отпадъци.
 Изграждане на обекти на социалната инфраструктура.
 Изграждане на специални обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната,
както и за прилежащите им забранени зони по чл. 112, ал. 3, т. 1 ЗУТ. Според чл. 112,
ал. 3, т. 1 ЗУТ „с подробните устройствени планове въз основа на специфичните
правила и нормативи по чл. 13, ал. 4 и съответните специални нормативни актове може
да се определят терени - забранени зони, непосредствено прилежащи на поземлените
имоти, предназначени за застрояване със специални обекти, свързани с отбраната и
 сигурността на страната, в които е недопустимо застрояване, ползване, престой и
преминаване.
 Изграждане на индустриални паркове по Закона за индустриалните паркове,
индустриални зони или технологични паркове с необходимата техническа
инфраструктура за привличане на инвестиции, определени за национални обекти по
смисъла на Закона за държавната собственост с решение на Министерския съвет.
Във връзка с предпоставките, които трябва да са налице, за да се извърши отчуждаването, в чл.
17, ал. 5 от Конституцията на Република България (КРБ) е заложен принципът, че
принудително отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди може да става само
въз основа на закон и при условие че тези нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин,
но само след предварително и равностойно обезщетение.
Отчуждаването може да се осъществи само при условие, че има влязъл в сила подробен
устройствен план, приет по установения в закона ред. А според чл. 132, ал. 1 ЗУТ актовете, с
които се одобряват подробните устройствени планове, влизат в сила: 1) от датата на
одобряването, когато не подлежат на обжалване; 2) след изтичането на срока за обжалване, ако
не са били обжалвани; 3) от датата на потвърждаването им от съда.

 Когато обаче са касае за обектите, които изрично са посочени в конкретния подробен

устройствен план като национални или от първостепенно значение и за които ще се
извърши принудителното отчуждаване, тогава ще се приложат правилата на ЗДС и ЗОС
и ще се допусне предварително изпълнение на одобрен, но невлязъл в сила ПУП.
Имотите се считат за отчуждени след влизане в сила на административните актове (когато не
са обжалвани) за извършване на отчуждаването и от момента, в който дължимото равностойно
парично обезщетение е преведено по сметка на правоимащите лица (чл. 39, ал. 1 ЗДС и чл. 29,
ал. 3 ЗОС). Когато отчуждаваният имот е съсобствен, административният орган не е длъжен да
определи обезщетението за всеки от съсобствениците в зависимост от техните квоти в
съсобствеността, тъй като няма такова законово изискване.
Чл. 206 ЗУТ указва, че части от поземлени имоти се отчуждават, само когато от остатъка от
имота може да се образува самостоятелен урегулиран поземлен имот в съответствие с
изискванията. По силата на закона трябва да се отчуждят и недвижими имоти или части от тях,
които стават негодни за застрояване или ползване съобразно устройствените, санитарно-
хигиенните и противопожарните правила и нормативи, както и съобразно изискванията за
сигурност и безопасност.
Член 206, ал. 2 ЗУТ въвежда допълнителни изисквания във връзка с отчуждаването на
недвижими имоти, а именно, че части от поземлени имоти могат да се отчуждават само когато
от остатъка от имота може да се образува урегулиран поземлен имот в съответствие с
изискванията на чл. 19 ЗУТ за лице и повърхност. В чл. 19, ал.1 ЗУТ се касае за случаите, при
които определен урегулиран поземлен имот е с предназначение за ниско жилищно застрояване,
което може да бъде свободно или свързано в два имота.
1. в градовете - най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност;
2. в курортните населени места и селищни образувания и в курортните зони на
населените места - най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност;
3. във вилните зони - най-малко 18 м лице и 600 кв.м повърхност;
4. в селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен - най-малко 16 м лице и 500
кв.м повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни
улици - най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност;
 5. в селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен - най-малко 12 м лице и 250
кв.м повърхност
В чл. 19, ал.5 ЗУТ се казва, че за имотите, имащи предназначение за средновисоко и
високожилищно застрояване, за нискосвързано застрояване в повече от два имота за
застрояване със социални жилища или за друго специфично застрояване, се предвижда, че
размерите на тези имоти се определят със самия подробен устройствен план, без да се спазват
нормите на чл. 19, ал. 1 от ЗУТ.
Разпоредбата на чл. 206, ал. 3 ЗУТ допуска обединяването да се извърши при условията на
чл. 17 и 19 ЗУТ. А в чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУТ се предвижда, че може да се урегулират съседни
неурегулирани поземлени имоти за създаване на съсобствени урегулирани поземлени имоти, т.
е. в хипотезата на чл. 206, ал. 3 ЗУТ попадат случаите, при които частите са от съседни
недвижими имоти - в противен случай няма как да се извърши обединяването им в съсобствен
имот. Според чл. 17, ал. 2, т. 3 и сл. от ЗУТ , за да се случи това е необходимо подаване на
заявление от собствениците на съседните имоти до съответната община; сключване на
предварителен договор в писмена форма с нотариална заверка на подписите, с който те се
задължават взаимно да си прехвърлят собствеността върху поземлените имоти; изменение на
подробния устройствен план и сключване на окончателен договор между собствениците.
По смисъла на чл. 206, ал. 4 ЗУТ в случаите, при които основното застрояване в поземления
имот може да се запази и остатъкът от имота може да се използва по предназначението, което е
имал преди извършване на отчуждаването, то тогава от този остатък би могло да се образува
маломерен урегулиран имот, но само с изричното съгласие на неговия собственик. Тук не се
изисква да бъдат спазени условията по чл. 19 ЗУТ, но трябва да е възможно да се запази
основното застрояване и остатъкът да може да се използва според предишното си
предназначение.
*Това обаче е едно изключение от изискването, въведено в чл. 206, ал. 2 ЗУТ, че отчуждаване
се допуска само ако от остатъка може да се образува урегулиран имот в съответствие с
изискванията на чл. 19 ЗУТ.
Според чл. 206, ал. 5 ЗУТ Когато липсва съгласие на собствениците относно образуването на
съсобствени или маломерни урегулирани имоти, тогава се отчуждават целите имоти.

Член 207 ЗУТ предвижда, че ако собственикът на имота учреди право на строеж в полза на
държавата или общината във връзка с изграждане на обекти и съоръжения, посочени в чл. 205,
тогава този имот не се отчуждава. Тук се изключва изграждането на елементи на
транспортната техническа инфраструктура, които ще бъдат публична собственост на
държавата и общините, защото тогава е необходимо да се отчужди целият недвижим имот.

В чл. 208 ЗУТ са предвидени сроковете, в които следва да започнат отчуждителните

процедури по Закона за държавната собственост и Закона за общинската собственост.
Всъщност това са законоустановени срокове, в които собствениците на засегнатите поземлени
имоти са длъжни да търпят ограниченията, наложени им с влезлия в сила подробен
устройствен план, с които се намаляват възможностите за използване и застрояване на имотите
според инвестиционните им намерения.
Така в ал. 1 за отчуждаване на недвижими имоти, предвидени за изграждане на обекти -
публична държавна или публична общинска собственост, е пет години от влизане в сила на
подробните устройствени планове, за изграждане на елементите на техническата
инфраструктура по чл. 64 ЗУТ е десет години от влизане в сила на плановете, а за извършване
на озеленяване върху отчуждените имоти е петнадесет години от влизане в сила на плановете.
В противен случай собствениците имат правата по чл. 134, ал. 2, т. 1 ЗУТ - да поискат
изменение на съответните влезли в сила подробни устройствени планове.
 В тълкувателно решение № 2/2020 год.,Конституционният съд обяви за
противоконституционни разпоредбите на чл. 208, ал. 1 в частта „а за имоти, предвидени за
озеленени площи по чл. 61, ал. 4 ЗУТ – петнадесет години“.
Съгласно чл. 208, ал. 1 ЗУТ срокът за започване на отчуждителните процедури по Закона за
държавната собственост и Закона за общинската собственост на недвижими имоти,
определени по подробните устройствени планове за изграждане на обекти – публична
държавна или публична общинска собственост, е пет години от влизане в сила на
плановете и десет години от влизането в сила на подробните устройствени планове за
изграждане на елементи на техническата инфраструктура по чл. 64 ЗУТ – публична
собственост на държавата и общините, а за имоти, предвидени за озеленени площи по чл.
61, ал. 4 – петнадесет години от влизане в сила на плановете. След изтичане на този срок
собствениците на недвижимите имоти имат правата по чл. 134, ал. 2, т. 1 ЗУТ. - Влезлите в
сила подробни устройствени планове могат да се изменят, освен на основание по ал. 1, и
когато:
1. в съответния срок по чл. 208 не е започнала процедурата за отчуждаване;
Висшия адвокатски съвет е дал аргумент пред КС, че тази разпоредба ограничава правата на
гражданите и поставя собствениците, чиито имоти са предвидени за озеленени площи в
неравностойно положение.
Съдът се произнесе с решение за обявяване на противоконституционност.

 С Тълкувателно решение № 4 от 02.11.2016 г. по т. д. № 6/ 2015 г., ОСС, I и II колегия

Върховният административен съд прие, че сроковете по чл. 208 ЗУТ са с преклузивен
характер и с изтичането на съответния срок се преклудира възможността за провеждане на
принудително отчуждаване по реда на ЗОС и ЗДС. Вследствие на това решение на ВАС бе
приета новата ал. 2 на чл. 208 ЗУТ (обн. ДВ, бр. 13 от 2017 г.), въз основа на която
държавата и общините могат да започнат законосъобразно производство по принудително
отчуждаване за реализация на мероприятия, предвидени с ПУП, дори и след изтичането на
сроковете, уредени в ал. 1. Създадена бе обаче правна възможност за засегнатите лица да
защитят правата си и да предотвратят принудителното отнемане на собствеността им, ако
инициират производство по изменение на действащия ПУП, в хода на което докажат, че
общинската или държавна нужда е отпаднала. Подаването на заявление за изменение на
подробния устройствен план на основание чл. 134, ал. 2, т. 1 ЗУТ от засегнатото лице спира
отчуждителното производство до влизане в сила на краен акт в производството по
изменение, образувано по искане на засегнатия собственик.

В чл. 209 ЗУТ е предвиден специален ред за отчуждаване на имоти - частна собственост.
Според ал. 1 „условията и редът за принудително отчуждаване по Закона за държавната
собственост не се прилагат, когато се отчуждават части от поземлени имоти за разширяване
елементите на транспортната инфраструктура - автомагистрали и пътища от републиканската
пътна мрежа, железопътни линии и гари, летища, пристанища, при което имотите могат да се
ползват по предназначението си, което са имали преди отчуждаването“. Тук са предвидени
няколко важни предпоставки:
  Първо - на отчуждаване подлежат части от поземлени имоти, като в теорията се
приема, че остатъкът от имота трябва да отговаря на изискванията на чл. 19 ЗУТ.
 Второ - имотите трябва да могат да се ползват според предназначението, което са
имали преди да се извърши отчуждаването, т. е. предназначението не се променя.
 Трето - отчуждаването по този ред може да се извърши само с цел разширяване на
елементите на транспортната инфраструктура, т. е. за разширяване на съществуващи
пътища от републиканската пътна мрежа, гари, летища и др.
Според ал.2 Отчуждаването се извършва със заповед на областния управител въз основа на
оценка, изготвена от лицензиран специалист, като заповедта трябва да съдържа размера на
паричното обезщетение, което следва да бъде заплатено на собственика на отчуждаваната част
от недвижимия имот. Обезщетението се определя по пазарни цени. Според § 1а, т. 2 от ДР на
ЗДС "пазарни цени" са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба,
замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за
строителство, ипотека - обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от
държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други
възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една
от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на
оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота.
В ал.3 се казва, че заповедта по ал. 2 подлежи на обжалване по реда на чл. 215, ал. 1.
Ал.4 предвижда, че частта от поземления имот се счита за отчуждена от деня на изплащане на
паричното обезщетение.
Заповедта на областния управител подлежи на обжалване пред административния съд по
местонахождението на недвижимия имот, от който се отчуждава съответната реална част.
Съгласно чл. 22, ал.5 от ЗОС: „Размерът на равностойното парично обезщетение за имотите,
предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са
имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план
по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи
се в близост до отчуждавания имот.“
Ако имотът е обременен с вещни тежести дължимото парично обезщетение в частта му до
размера на обезпеченото с ипотека вземане се плаща на ипотекарния кредитор, доколкото
вземането му не се предшества от друго такова с предимство за удовлетворение. При наложена
върху имота друга вещна тежест дължимото парично обезщетение се внася в банка и служи за
обезпечение. Ако имотът няма тежести, обезщетението се изплаща на собственика.

 В Тълкувателно решение № 371/28.07.2010г. по гр.дело № 1007/2009 г. ВКС, ІV г.о. е

прието, че отчуждителното действие на плана по чл.16 ЗУТ настъпва с влизането му в сила
и не е приложима процедурата по принудително отчуждаване по чл.205-209 ЗУТ, при
която отчуждителният ефект настъпва от деня на изплащане на паричното обезщетение
или обезщетяването с друг равностоен имот. Прието е и, че в хипотезата на чл.16 ЗУТ
прехвърлянето на не повече от 25 % от площта на имотите, определена с плана, не е
безвъзмездно, тъй като съгласно чл.16, ал.4 ЗУТ за всеки собственик се определя
равностоен урегулиран имот. При това тълкуване, по същество е отхвърлен иска на ищеца
против общината за заплащане обезщетение за лишаване от ползването на определена
площ от имота му, индивидуализиран по кадастрална карта, тъй като с влизане в сила на
ПУП по чл.16 ЗУТ тази площ е придобита от общината и без значение, че общината не е
определила равностоен УПИ на ищеца, тъй като няма пречка той да направи искане за
 издаване на заповед по чл.16, ал.5 ЗУТ. В зависимост от предвижданията на чл.16,
отчуждаването настъпва или по реда на чл.17 ЗУТ-със сключване на окончателния договор,
или по реда на ЗДС и ЗОС вр. чл.205 ЗУТ, респ. чл.209 ЗУТ - чрез отчуждаване за
изграждане на обекти на публична собственост. Кога е налице план по чл.16 ЗУТ и кога е
необходимо отчуждително производство по чл.205-209 ЗУТ , можем да разберем от
Тълкувателно решение 96 от 25.07.2017 на гражданска колегия на ВКС, където се
прави съпоставка между чл. чл. 205 – 209 ЗУТ и чл. 16 ЗУТ, за юридическите факти, при
осъществяването на които и за момента, от който настъпва отчуждителният ефект на
влезлия в сила подробен устройствен план (ПУП) за урегулираните с него улици. С ПУП за
регулация на улици (чл. 110 ЗУТ) съответните имоти се регулират като  такива,
предназначени за обекти на публична собственост (чл. 112 ЗУТ), както и уличната мрежа
(чл. 112, ал. 2, т. 9 ЗУТ). 
Съгласно чл. 205, ал. 1 ЗУТ въз основа на влезлия в сила ПУП недвижими имоти, собственост
на юридически или физически лица, могат да бъдат отчуждавани по реда на ЗДС и ЗОС за
обекти – публична собственост на държавата и общината за изграждане и реконструкция на
транспортната техническа инфраструктура, преустройства на транспортно-комуникационни
мрежи и съоръжения, включително улици. Чл. 209, ал. 4 ЗУТ изрично предвижда, че частта от
поземления имот се счита отчуждена от деня на изплащане на паричното обезщетение. До този
момент, дори улицата да е била частично прокарана, имотът не може да се счита общинска
собственост, тъй като предвиденият в закона придобивен способ, не се е осъществил. По
силата на чл. 2, ал. 1, т. 1 ЗОС общината придобива право на собственост върху съответния
обект само след надлежно проведено отчуждаване, ако към момента на отреждане на имота за
съответното мероприятие негов собственик е физическо или юридическо лице.
Правилата по чл. 205 – 209 ЗУТ се отнасят до отчуждаването по ЗДС и ЗОС, когато
предвижданията се осъществяват с планове по чл. 15, ал. 2 ЗУТ. Тогава частта от поземления
имот, собственост на физическо или юридическо лице, засегната от предвиждането по плана,
се счита отчуждена и става общинска собственост от деня на изплащане на паричното
обезщетение. Регулирането по чл. 16 ЗУТ се извършва за територии с неурегулирани
поземлени имоти, както и за територии с неприложена регулация. Тогава частта от поземления
имот, собственост на физическо или юридическо лице, засегната от предвижданията по плана,
се счита отчуждена и преминава в собственост на общината от момента на влизане в сила на
заповедта за ПУП. Когато предвиждането се осъществява с плана по чл. 15, ал. 2 ЗУТ, дори
частта от имота да е завзета фактически, а улицата – прокарана, имотът не може да се счита
общинска собственост, докато не се е осъществил и последният юридически факт от
придобивния способ – изплащане на обезщетението на физическото или на юридическото
лице. Когато предвиждането се осъществява с плана по чл. 16 ЗУТ, вещно-транслативното
действие на ПУП настъпва с влизането на заповедта в сила, а фактическото завземане на имота
от общината е без значение за нейната легитимация като собственик.
Съдът реши, че оспорването на решението е неоснователно.

 Решение № 658 от 17.01.2018 по адм. дело № 10147/2016

Производството пред Административен съд – Пазарджик е образувано по жалба срещу
Решение № 100 от 25.02.2015 г. на ОС – Велинград, с което на основание чл.205-209 от
ЗУТ и чл.21-33 и чл.34 от ЗОС общинският съвет е одобрил започване на процедура по
придобиване или отчуждаване на частен имот с начин на трайно ползване преди
урегулирането, попадащ в, одобрен със заповед № 300-412/23.03.2005г. на кмета на
Община – Велинград и е определил пазарна оценка на същия имот- 17 415 лв.
Въз основа на приетата по делото съдебно-техническа експертиза, съдът е установил, че
процесният имот не е бил отчуждаван и/ или отнеман, предвиден е за обществено
мероприятие „ парк“ по силата на действащия регулационен план, одобрен с Решение №
292/04.10.2005г. на ОС-Велинград, като регулацията по отношение този имот към
настоящия момент не е изменяна и е в сила .
На база горните фактически установявания, административният съд е заключил, че
решението на общинския съвет, макар с него да се одобрява „започване на процедура по
придобиване или отчуждаване на частен имот …“, по същността си съставлява решение за
отчуждаване на имот – собственост на граждани за общински нужди – за общественото
мероприятие „парк“, за каквото мероприятие имотът е отреден по действащия
регулационен план на [населено място].
Първоинстанционният съд е приел, че провеждането на цялата процедурата по
отчуждаване на недвижим имот- частна общинска собственост за обществени
мероприятия, предвидени по действащ регулационен план на населено място, е от
компетентността на кмета на общината- именно кметът на общината следва да публикува
обявление по ЗОС, като прецени дали са налице условията по чл. 21, ал. 1 от ЗОС, явяващи
се необходими предпоставки за започване на отчуждителната процедура, както и да издаде
заповед за отчуждаване, в която да определи равностойното обезщетение за отчуждения
имот. За да реализира това правомощие, кметът не се нуждае от санкцията на общинския
съвет. Органът на местно самоуправление не следва да задължава кмета да извършва
отчуждаване чрез одобряване започването на процедура по отчуждаване.
Съдът е заключил, че процедурата по отчуждаване, разписана в чл. 205-208 от ЗУТ и глава
Трета от ЗОС, съставлява сложен фактически състав, но хипотезите, в които началото на
процедурата по отчуждаване се поставя с решение на общинския съвет, което предхожда
заповедта на кмета по чл. 25, ал. 2 от ЗОС, са строго регламентирани и изчерпателно
разписани чл. 23 от ЗОбС, и конкретният случай не попада сред тези хипотези.
В глава Трета на Закона за общинската собственост са разписани две хипотези, в които
заповедта на кмета по чл.25, ал.2 от ЗОС за принудително отчуждаване на имоти - частна
собственост за общински нужди се предхожда от решение на общинския съвет или самото
отчуждаване не се провежда и не се стига до акт по чл.25, ал.5 от ЗОС за принудително
отчуждаване на имоти - частна собственост за общински нужди. В първата хипотеза (чл.
21, 22 и 23 ЗОбС) имоти - собственост на физически или на юридически лица се
отчуждават принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат
задоволени по друг начин въз основа на влязъл в сила ПУП, предвиждащ изграждането на
обекти - публична общинска собственост, или на одобрен подробен устройствен план,
предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска
собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му
изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и
равностойно парично или имотно обезщетение. Отчуждаването се извършва със заповед на
кмета на общината, в която се посочват основанието за отчуждаване, предназначението,
видът, местонахождението, размерът и собственикът на имота, размерът на обезщетението.
Във втората хипотеза (чл. 21, ал. 4 и ал. 5 ЗОС) имотите, собственост на физически или на
юридически лица, необходими за задоволяване на общински нужди, които не могат да
бъдат задоволени по друг начин, не се отчуждават, ако преди издаването на заповедта по
чл. 25, ал. 2 общината ги придобие в собственост чрез покупка, чрез замяна с равностоен
общински имот или собствениците им учредят на общината ограничени вещни права. В
тези случаи е необходимо предварителното съгласие на собствениците за сключването на
сделка за придобиване собствеността на съответните имоти или за учредяване на
ограничени вещни права върху тях, след постигането на което кметът на общината внася
предложение в общинския съвет за одобряване на това съгласие.
Явна е разликата, визирана от законодателя в двете законови хипотези - за принудителното
отчуждаване на частни имоти за належаща общинска нужда не е необходимо съгласие на
собствениците им, а заповед на кмета на общината, докато придобиването на право на
собственост и ограничени вещни права от общината става чрез правна сделка и договор, т.
е. при постигнато съгласие на двете равнопоставени договарящи страни.
 В конкретния случай в решението на ОС - Велинград недопустимо са смесени две различни
процедури . По делото не е налице нито хипотезата на чл.23, ал.1 от ЗОС, нито хипотезата
на чл.21, ал.4 и 5 от ЗОС, тъй като не е налице предварително писмено съгласие на
собствениците на подлежащия на отчуждаване имот да прехвърлят същия в собственост на
общината чрез гражданскоправна сделка и да избегнат отчуждаването. Касае се за
започване на производство по отчуждаване на имот в регулация – собственост на
физически лица, за обществени мероприятия по влязъл в сила ПУП, в който случай
единственият компетентен орган е кметът на общината.
Предвид изложеното настоящата съдебна инстанция намира, че обжалваното решение е
правилно и следва да бъде оставено в сила.

05. 11

 Договора за строителство е разновидност на изработката

 Това, което го отличава от класическия договор за изработка е:
- Силна административна намеса, установена с императивни норми на закона
- При договора за строителство за разлика от обикновената изработка, възложителят
винаги предоставя т.нар. главен материал в поземления имот
- Предмета на договора за строителство винаги се предопределя от предвижданията на
влязъл в сила ПУП и се конкретизира с одобрен от компетентните органи
инвестиционен проект
- Типична негова черта е нормативно установеното изискване за документиране на
изпълнението на задълженията на страните- чл. 170 ал. 1 ЗУТ- Всички обстоятелства,
свързани със строежа, като предаване и приемане на строителната площадка,
строителни и монтажни работи, подлежащи на закриване, междинни и заключителни
актове за приемане и предаване на строителни и монтажни работи и други, се
документират от представителите на страните по сключените договори.

Видове договори, които се сключват в строителството.

Договори, които се сключват освен договорът за строителство са: Договори за проектиране

договори за доставка на строителни материали и строителни компоненти, договори за
упражняване на строителен надзор, договори за строителства с предварителна продажба, за
прехвърляне на идеална част или за учредяване право на строеж срещу задължение за
строителство т.н.
Всички тези договори са свързани тясно със строителния процес.

1. Договор за проектиране в строителството

 Подобно на договора за строителство, може да се разглежда като разновидност на
договора за изработка
 Предмет- създаване на продукт на интелектуалния труд.
 Архитектурният проект съгласно ЗАПСП представлява обект на авторско право- чл. 3
ал. 1 т. 6 и т. 8 от ЗАПСП- одобрените архитектурни проекти, а също и реализирани
проекти на архитектурата са обекти на авторско право.
 Съгласно чл. 12 ЗАПСП, авторското право принадлежи на лицето, създало
архитектурния проект, включително и тогава, когато друго лице е собственик на
крайния продукт, на произведението.
 Ограничения
- Носителя на авторско право върху архитектурен проект няма право да се
противопостави на желанието на собственика на произведението на архитектурата, ако
той желае да го преустрои, надстрои, пристрои, включително да го разруши и да
създаде ново произведение на архитектурата- чл. 15 ал. 2 ЗАПСП
- Не може неговият носител да претендира за част от наема, ако архитектурното
произведение се отдава под наем- чл. 22 ал. 3 ЗАПСП

2. Договор за упражняване на строителен надзор- договор за извършване на услуги в

строителството.
3. Договори за доставка на материали- разкриват характерните черти на търговската
продажба
4. Договори за строителство и предварителна продажба на недвижими имоти
 Наричат се и Договори за продажба на готов строителен продукт
 Чрез тях се финансира строителството
 Те не са същински договори за строителство- поръчващият, явяващ се и купувач, не е
собственик на земята, нито е носител на вещното право на строеж и следователно той
не се явява възложител по смисъла на чл. 161 ал. 1 ЗУТ. Той не разполага с правата и
задълженията, които ЗУТ предоставя на възложителя
 Може да се разглеждат по 3 начина
 Договор за изработка- освен задължението да изработи вещта има и задължението да
прехвърли собствеността върху нея
 Договор за продажба на бъдеща вещ- ако самия процес на изработка не е от съществено
значение за страните, а водещо е прехвърляне на собствеността върху построеното, т.е.
готовият продукт
 Смесен договор, съчетаващ елементи на изработка и елементи на продажба на бъдеща
вещ- най- често срещана квалификация.
- За всеки конкретен случай, трябва да се тълкува волята на страните с оглед на това
какво правно действие са искали те да придадат на сключения между тях договор- това
е важно с оглед определяне на дължимото възнаграждение и с оглед разпределяне на
риска между страните при случайно събитие или непреодолима сила.
5. Договор за прехвърляне на идеална част от недвижим имот или за учредяване право на
строеж върху недвижим имот срещу задължение за строителство- плътно се доближава
до Договора за строителство
 Водеща разлика между двата договора е тази, че цената на строителството не се
договаря в пари.
 Може да се разглеждат по следните начини:
 Като Договор за продажба на идеална част от поземлен имот респ. Възмездно
учредяване право на строеж срещу цена, която не се плаща в пари, а срещу извършване
на строителство. Стойността на извършеното строителство, съставлява цената,
съгласно договореното между страните
 Договор за изработка, възнаграждението, за която се плаща авансово и се изразява в
прехвърляне или учредяване на вещни права- по- правилното твърдение
- Строителството се явява характеризиращата престация
- Съгласно чл. 183 ЗЗД- Законодателят говори за цена, което предполага парична сума.
Чл. 258 не говори за цена, а е записано възнаграждение. Това може да се разбира в по-
широк смисъл и да обхваща не само пари, а и всякакво друго имущество, имащо
стойност
 Тези договори имат вещен ефект и със сключването им под формата на нотариален акт
се транслира собствеността върху идеалната част, респ. се учредява ограниченото
вещно право на строеж- това е цената на изработката
 6. Договор за ремонтни или довършителни работи
 Прилича си със същинския договор за строителство
 Предмет- изпълнителят се задължава да престира трудов резултат, изразяващ се в
извършени строителни и довършителни работи
 Разликата е в обема- строителните работи са с по- малък обем и дължимият резултат от
тях никога не се изразява в създаването на самостоятелен обект- в повечето случаи при
тях не е необходимо изготвяне и одобряване на архитектурни проекти, не се налага
строителен надзор, съгласно ЗУТ и т.н.
 Сключват се между собственици на недвижими имоти и лица извършващи дейности
свързани с поправки, поддържане или подобрение на тези имоти

7. Групиране на договорите
1) Договори за строителство в тесен смисъл- възложителят е собственик или отчуждител
на вещното право на строеж- Същинските договори и Договорите за прехвърляне на
идеална част или за учредяване право на строеж срещу задължение за извършване на
строителство
 Нотариусите изследват правата на прехвърлителя, респ. Учредителя на вещното право
на строеж.
 По отношение на вътрешните отношения между съсобствениците, още при учредяване
правото на строеж е препоръчително, освен да учредят на строителя такова право а
строеж, да си запазят правото на строеж за обектите съставляващи тяхно имотно
обезщетение и взаимно да се учредят право на строеж за тези обекти. В противен
случай, ако запазват правото на строеж за техните обекти, ще останат на добрата воля
на строителя да им прехвърли съответния обект. Ако не са направили изявление
относно взаимно учредяване право на строеж за техните обектни, т.е. за тяхно имотно
обезщетение, при завършване на сградата ще възникне съсобственост при същите
квоти, при каквито те притежават идеални части върху поземления имот, на който са
съсобственици.
2) Несъщински договори/ Квази договори за строителство- такива договори, които
съдържат повечето елементи на договора за строителство, но не се изчерпват с тях, или
се различават от този договор по предмет и обхват.
- Договори за строителство и предварителна продажба
- Договори за ремонтни или довършителни работи
3) Не съдържат елементи на договора за строителство, но обслужват самия строителен
процес като стопанска дейност
- Договори за доставка на строителни материали
- Договори за проектиране
- Договори за упражняване на строителен надзор и т.н.

Класификация на видове договори за строителство

1. Според вида на обекта, който строителя следва да изгради

 Има различни строителни и технически норми, които изпълнителят/ строителят трябва
да спазва при изпълнение на задълженията си, както и в приложимостта на някои
специални правила, установени в съответните нормативни актове- Закона за пътищата,
Закон за енергетиката и т.н., които се наслагват към правилата на ЗУТ
 За изграждане на цели жилищни сгради или обособени части от тях, административни
сгради, производствени сгради, пътни съоръжения и обекти на техническата
инфраструктура
2. Според това, дали възложителя е собственик на поземления имот, върху който се
строи, или той притежава право на строеж учредено му от собственика на земята
 И двата вида възложители се обхващат от понятието възложител по чл. 161 ЗУТ
 Правното значение на това деление се изразява в различните облигационни и вещно-
правни последици в случай на отклонение от ПУП или от одобрения архитектурен
проект в хода на строителството
- Ако възложителят е собственик на терена, в случай на отклонение в посока
увеличаване обема на строителството, той ще придобие собствеността върху
построеното в повече по приращение в качеството си на собственик на земята
- Ако възложителя има ограниченото вещно право на строеж, то това ограничено вещно
право на строеж има определен обем, дефиниран от одобрения архитектурен проект.
Когато той е суперфициар, построеното в отклонение, което надхвърля обема на
учреденото му право на строеж, че се придобие от собственика на земята по
приращения, а не от възложителя
3. Според начина на въвеждане на новопостроетния обект в експлоатация
 Такива при които обекта се приема и одобрява само от възложителя чрез подписания от
него Акт образец 15 и въз основа на окончателен доклад на строителния надзорник. В
резултат на това се издава удостоверение за въвеждане в експлоатация.
 По реда на Наредба №2 издадена от министъра на регионалното развитие и
благоустройството, упражнявайки правомощията си по ЗУТ във връзка с приемането на
новопостроените обекти. За целта се създава т.нар. Държавна приемателна комисия за
изготвяне и подписване на т.нар. Протокол образец 16, който е предпоставка за
издаване на разрешение за ползване.
 Приложимия ред зависи от категорията на строежа
 Съгласно чл. 177 ал. 2 ЗУТ, Строежите от първа, втора и трета(пътни съоръжения,
сгради и т.н.) категория се въвеждат в експлоатация въз основа на разрешение за
ползване
- Предпоставка е държавна предприемателна комисия, протокол образец 16
- Тези от четвърта и пета категория с удостоверение за въвеждане в експлоатация,
издадено на основание Окончателен доклад на лицето, упражняващо строителен надзор
4. Според това дали сключването и изпълнението на договора налага задължителен
строителен надзор или не
 Всички строежи са със задължителен строителен надзор
 Изключение- строежите от пета и по- горни категории- чл. 137 ал. 1 ЗУТ
5. Според това, кой предоставя строителните материали и компоненти необходими за
строителството
 Такива, при които възложителя предоставя само главния материал- недвижимия имот
включително и тогава, когато той е носител на ограниченото вещно право на строеж, а
всичко останало се набавя от строителя- масова практика
 Такива, при които осигуряването на строителните материали е разпределя като
задължения между възложител и строител чрез съответните уговорки, включени в
съответния договор за строителство
 При обикновената изработка, възложителя предоставя всички необходими материали
за извършване на изработката, освен ако не е уговорено друго
6. Според наличието на подизпълнители за отделни видове строително- монтажни работи
 Масова практика е главния изпълнител да възлага отделни строително- монтажни
работи на отделни подизпълнители
- Независимо дали има или е подизпълнители за отделни работи, това не променя
характера на договора за строителство изпълнителя носи отговорност към възложителя
за всичко извършено от изпълнителя като за свои действия. Прехвърляне на
отговорности към подизпълнители е недопустимо. Смия строител/ изпълнител носи
цялостната отговорност за качественото изпълнение на строителните работи,
независимо дали той лично ги изпълнява или привлича подизпълнители за тази цел.
 Самостоятелно, с разполагаема от самия него строителна техника, работна сила и т.н.,
извършва целия обем от строителна дейност.
7. Според това, дали крайния резултат има качеството на самостоятелен обект и
съответно да е годен обект за граждански оборот или няма това качество
  Когато предмет на договора за строителство е подобрение на съществуваща сграда или
друг самостоятелен обект, крайния резултат не е създаването на нов обект,
 Има редица случаи, при които крайния резултат от извършената строителна дейност се
изразява в създаването на самостоятелен предмет на прехвърлителни сделки
 Практическото значение е с оглед на евентуални вещно- правни последици, тъй като
при подобренията, всичко, което трайно се прикрепя към подобрявания обект, по
силата на присъединяването става интегрална част от подобрявания обект. В противен
случай, ако имаме създаване на нов обект, то тогава ще сработи принципа и правилото
на приращението, освен ако е установено друго чрез учредяване право на строеж
8. Според това, дали възнаграждението на строителя се уговаря в пари (първи случай) и в
задължение за прехвърляне на вещни права (втори случай)
 Правно значение
 По отношение на формата, в която се сключва договора за строителството
- В първия случай, формата е писмена по силата на чл. 160 ал. 2 и чл. 163 ЗУТ. Тя е
форма за доказване
- Във втория случай, се сключва във формата на нотариален акт- по чл. 18 ЗЗД
 Второ
- При първия случай- строителя престира пръв, а възложителя заплаща възнаграждение
за извършената и приета (одобряване) от него работа- чл. 266 ал. 1 ЗЗД. Това е договор
с последователно, а не едновременно изпълнение. Задълженията на страните не се
изпълняват едновременно. Могат да се уговарят и авансови плащания. Този договор е
диспозитивен. Масова практика е осъвременяването стойността на строителството и
съответно увеличаване на възнагражданието.
- При втория случай- имаме последователност на изпълнението, но тя е обърната.
Възложителят е този, който престира пръв, поради автоматичния вещно- правен ефект
при сключване на договори с прехвърлителен ефект върху индивидуално определени
вещи- чл. 24 ал. 1 ЗЗД. Съдебната практика не възприема прилагането на чл. 266 ал. 2
ЗЗД- за осъвременяване стойността на строителството и съответно увеличаване на
възнаграждението.

Отграничаване на Договора за строителство от други договори

1. От Договор за продажба
 Ако предмет на поръчката е индивидуално определена и незаместима вещ, договорът е
за изработка, а ако предмет на поръчката е родово определена и заместима вещ,
договорът е за продажба
 Предмет на договора за строителство е индивидуално определена, незаместима и
непотребима вещ

2. Договор за доставка и монтаж на производствено или друго съоръжение

 това е договор, по силата на който доставчикът се задължава да достави, монтира,
изпита и пусне в експлоатация някакво съоръжение предмет на договора. в тях се
инкорпорирани елементи на продажба и изработка. Доставчика е и изработващ. по
отношение на доставката се прилагат правилата на продажбата, а по отношение на
доставката, монтажа, изпита и пускането в експлоатация, тези на изработката.
 Когато изпитанието на съоръжението и неуспешна и не се покрият зададените
показатели, тъй като това може да се дължи на
- недостатъци в съоръжението- доставчика отговаря за продадена с недостатъци вещ и
ако не е производител ще може да упражни регресни права върху производителя- чл.
195 права, включително доставка на ново съоръжение
- Неправилен монтаж- ще отговаря за неизпълнението на своите задължения като
изработващ- правата по чл. 265 ЗЗД, които обаче не включват замяна на доставеното
съоръжение
- Сгрешен проект- чл. 267 ал. 2 ЗЗД- ако не покрива очакваните показатели по причина
сгрешен проект, то поръчващият ще дължи заплащане на цената на съоръжението и
извършеният монтаж ако е бил своевременно предупреден.

3. Договори за извършване на услуги и особено тези във връзка със строителството

 Договорите за услуги въобще, няма обща уредба в българското законодателство. Той
също е разновидност на изработката и към него се приспособяват правилата за
изработка
 Основната разлика с договора за строителство е свързана с предмета
- При договора за извършване на услуги, предмета на задължението на изпълнителя се
изразява в извършване на действия, които не водят до създаване на нов материален
обект на гражданския оборот
- При договора за строителство е обратното- строителя извършва такива действия, които
водят до създаване на нов материален обект или неговото съществено подобряване.
При него крайният резултат, който се предопределя от неговия предмет винаги има
материален израз. Престацията е винаги предмета.

4. Договор за строителство и предварителна продажба на недвижим имот

 Договора за строителство и предварителна продажба е смесен договор- инкорпорира в
себе си елементи на договора за строителство и на предварителния договор за
продажба на недвижим имот. Той освен престационен има и организационен характер.
 Възложителя не е нито собственик, нито носител на право на строеж. Този т.нар.
възложител, има едно правно очакване да придобие собствеността върху построения
обект, но в качеството му не на възложител по чл. 161 ЗУТ, а в качеството му на
купувач по предварителен договор. Възложителя
 При смесения договор- купувача/ възложител разполага само с потестативното право
да иска прехвърляне на собствеността върху предмета на договора при съответното
приложение на чл. 19 ал. 3 ЗЗД.
- Тези права се упражняват по особеното исково производство по чл. 362-364 ГПК.
- Кога това право може да бъде упражнено: изискуемостта на задължението да се
прехвърли собствеността обусловена от построяването на обекта, предмет на договора.
- Няма как да се иска упражняване на правото за прехвърляне на собственост върху
нещо, което още не съществува като самостоятелен обект. За това, едва тогава, когато
предметът на строителството възникне в правната реалност, едва тогава би могло да се
упражни правото по чл. 19 ал. 3 ЗЗД и да се иска обявяване на предварителния договор
за окончателен. Новият обект възниква тогава когато построеното придобие качеството
на проект, изграден в груб строеж по Допълнителните разпоредби на ЗУТ- пара. 5 т. 46
"Груб строеж" е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и
покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи. До тогава
всичко представлява подобрение върху недвижимия имот.
- Изискуемостта на правото да се иска обявяване предварителния договор за окончателен
може да е обусловено и от съответни уговорки, включени в договора. Ако липсват
такива, изискуемостта настъпва в момента, в който сградата бъде построена до етап
груб строеж
 Той е винаги формален. С оглед неговата действителност, той трябва да се сключи в
писмена форма- чл. 19 ал. 1 ЗЗД. Елемента “предварителна продажба” поставя такова
изискване
 Принципа на задължителното коментиране на изпълнението не се прилага
 Материалите, включително главния материал, се осигуряват от строителя продавач,
който отговаря за доброто им качество, освен за някои специални материали,
необходими за някои довършителни работи и то само ако има такава уговорка между
страните.
 Възложителя е купувач. Няма качеството на участник в строителството по смисъла на
ЗУТ. За него тези специални паравила не се прилагат. Отношенията между страните в
 частта “извършване на строителството", се регулират само от общите правила на ЗЗД за
изработката, но и от специалните правилата, които ЗУТ урежда по отношение на
участниците в строителството.
 Няма изискване за формално приемане и предаване на новопостроения обект
 Поставя се въпроса за вземането на възнаграждение на строителя продавач, вземане за
извършената работа ли е или представлява цена на продавания обект в строеж или и
двете- следва да се приеме разбирането, че вземането възниква и се дължи не само за
извършената работа, но покрива и включва и цената на имота, които след
построяването му трябва да бъде прехвърлен на възложителя купувач. Страните биха
могли да уговорят и разграничение в рамките на общото възнаграждение, това, каква
част се отнася за строителството на обекта и каква част се отнася за цената му при
прехвърлянето на собствеността
 Възнаграждението на цената на имота и съответно възнаграждението за строителство
се уговаря винаги изцяло, тъй като съставлява цена на продавания имот
 Договора за строителство няма такива елементи, които да излизат от общата му
характеристика на вид договор за изработка. Той е само престационен договор.
 При договора за строителство, възложителя е винаги собственик на имота, върху който
ще се извърши строителство
 При договора за строителство- възложителя придобива вещни права върху построения
нов обект на първично основание като собственик, респ. Суперфициар
 Той е неформален договор. Писмената форма на договорите за строителство,
предвидена в чл. 160 не е форма а действителност, а само за доказване.
- По изключение, когато възнаграждението на строителя не е в пари, а се изразява в
прехвърляне на идеална част или учредяване на вещно право на строеж, се прилага
правилото на чл. 18 ЗЗД и тогава с оглед предмета на този договор, той следва да се
сключи под формата на нотариален акт и то с оглед неговата действителност.
 Установен е Принципа на задължителното коментиране на изпълнението
 Възложителя доставя материалите за изпълнение като страните могат да уговорят и
друго, но винаги той доставя главния материал
 Възложителя и строителство се явяват участници в строителство- чл. 160 ал. 1 ЗУТ.
Поради това, в отношенията между тях се прилагат и специалните правила, уредени в
закона
 Предаването и приемането на построеното е винаги формален акт съгласно Наредба
№3 за актове и протоколи, които се съставят по време на строителството- чл. 7 ал. 3 т.
15 от тази Наредба №3
 Основанието на договора, разглеждано като непосредствен правен резултат- това е
изграждането на самостоятелен обект, който е годен за прехвърлителни сделки,
правото на възложителя да иск осъществяването на завършен резултат и съответно да
го получи, а строителя да получи възнаграждение за извършената работа.
 Възнаграждението на строителя, когато е парично може да се уговори изцяло или по
единично за отделните видове строителство или монтажни работи
 И двата договора нямат вещно прехвърлителен ефект

5. Договор за строителни, ремонтни или довършителни работи, които не изискват

одобрение на строителни книжа
 При договора за строителство, предмета му, който и дефинира престацията на
изпълнителя се определя от одобрения архитектурен проект и страните могат да го
разширяват или допълват с уговорки, включени в договора, но най- вече относно
довършителните работи
 При Договор за строителни, ремонтни или довършителни работи, които не изискват
одобрение на строителни книжа, такива проекти не се изготвят, съответно не се
одобряват и неговият предмет се дефинира само от уговорено от страните по тях.

6. Договор за инженеринг- няма специална нормативна уредба.

 Договор за инженеринг- за построяване на големи и сложни обекти с производствено
предназначение или за обекти, които трябва да отговарят на специални технически
изисквания.
 Това, което го отличава най- много от Договора за строителство е неговия предмет- той
включва проектиране на обекта във всичките му части, изпълнение на строителството,
доставката и монтажа на машини, съоръжения, оборудване, тяхното изпитване и
въвеждането на целия обект в експлоатация.
 Може да действа между страните и до постигане на предварително зададените от
възложителя параметри и производствен капацитет- т.е. той може да продължи
действието си включително след като всичко е построено, монтирано, пуснато в
експлоатация, до постигане на някакъв договорен между страните производствен
капацитет
 В съдържанието му е включен
- Класическия договор за строителство,
- договор за проектиране
- Договор за доставка и монтаж
- Договор за извършване на услуги във връзка с въвеждане в експлоатация на обекта
 В тази си част, в която този договор се припокрива с договора за строителство,
отношенията между възложител и изпълнител се уреждат по аналогичен начин с
отношенията между възложител и строител
- Изпълнителя при инженеринга е този, който проектира обекта във всичките му части,
отговаря за годността и съответствието му с всички нормативни и специални
технически изисквания, включително и за осигуряване на необходимите материали и
строителни компоненти за изпълнение на цялостния обект. Изпълнителят не може да се
позовава на основание чл. 360 ЗЗД на неподходящ обект или материал и съответно да
разполага с възможностите уредени в ЗЗД- да се откаже от договора ако му се
предостави неподходящ проект или материал, защото той самия изработва проекта и
доставя всички материали, съоръжения, компоненти и т.н.. Отговорността на
изпълнителя е силно разширена
 Широко се използват подизпълнители, поради сложния му и комплексен характер. В
частта му за доставените и монтирани машини и съоръжения, доставчика, като
производител, носи пряка гаранционна отговорност към възложителя по договора за
инженеринг. Изпълнителя може да се освободи от гаранционната си отговорност и да я
прехвърли директно към производителя, но в частта отнасяща се до доставените и
монтирани машини и съоръжения.
 Договор за строителство
 При договора за строителство когато възложителя, като собственик на терена или
суперфициар, изработва проекта и го представя за изпълнение на строителя, то
изпълнителя/ строител, може да се позове на неподходящ проект, неизпълним или
негодност на основния материал и може да се откаже от договора
 Използването на подизпълнители се практикува и при договора за строителство, но при
него само за отделни строителни работи- напр. за изкупни работи, за изработване на
арматура и т.н. Отговорността за изпълнението им е винаги за строителя, независимо
дали той ползва подизпълнители или не. Той носи и общата, гаранционна отговорност,
за проявени след въвеждане в експлоатация на построения обект, недостатъци

Съдържание и действие на Договора за строителство. Изпълнение на задълженията,

които се пораждат от неговото сключване.

1. Съдържание
Съдържанието на една сделка, в това число и договорите, като двустранни сделки, се дели на 3
групи елементи. Делението на условията, включени в този договор има значение само към
момента на сключването му. След това губи практическо значение и цялото съдържание на
договора е еднакво съществено от гледна точка на обвързаността на страните с постигнатите
уговорки и с оглед задълженията, които се инкорпорират в съдържанието на договора направо
от закона.
1) Съществени условия- неговото минимално необходимо съдържание, което го типизира.
Обхваща онези задължителни елементи, по които страните трябва да се споразумеят, за да
бъде сключен договор от съответния вид
 Предмет/ Обекта, който ще се построи или подобри
 Това е трайното прикрепване на строителни материали и компоненти към поземлен имот.
Краен резултат е създаването на един или няколко недвижими имота, които сами по себе
си имат качеството на самостоятелни обекти на граждански оборот
 Трудовия резултат, който строителя дължи, се изразява в изработването на такъв обект,
който представлява индивидуално определена, непотребима и незаместима недвижима
вещ, и то такава ,която е конкретизирана чрез одобрена по съответния ред инвестиционен
проект
 Възнаграждението на строителя
 То може да бъде уговорено в пари или
 При Договорите за прехвърляне на идеална част от поземлен имот или учредяване право на
строеж, във вещни права- изпълнява се под формата на нотариален акт
 Подчертава се възмездния и двустранен характер на договора за строителство.
- В първия случай- имаме последователност на изпълнението- първо имаме престиране от
страна на строителя
- Във втория случай- имаме първо престиране от страна на възложителя
2) Несъществени- не е незначително или маловажно. Не може да се сключи един договор без
да се постигне съгласие по всички, предлжени от едната страна, условия.
 Действието на договора може да се обвърже, с уговорка между страните с едно бъдещо
несигурно събитие- условие- тези събития, с които страните по един договор, обвързват
неговото правно действие. Това са случаите, при които договор за строителство се сключва
преди одобряване на инвестиционния проект и съответно условието за това, той да
произведе действие, да влезе в сила, е именно одобряването от съответните компетентни
органи на инвестиционния проект.
 Може да се въздигнат и други бъдещи несигурни събития- осигуряване на финансирането
на строежа от страна на възложителя чрез банков кредит или по друг начин, обезпечаване
на изпълнението на задълженията на едната или на двете страни чрез банкова гаранция,
ипотека и т.н.
 Срок- той се уговаря практически във всички договори за строителства.
 Уговаря се не само общ срок, но и междинни срокове за изпълнение н отделни етапи-
“график за изпълнение на строителството”. Този график е свързан с междинни плащания за
съответните етапи.
 Срокът се отразява не само върху точността на изпълнението на задълженията на страните,
но и произтичащите от нарушаването му имуществени санкции.
- Нарушаването на уговорените срокове е най- честата причина строителите да изпадат в
забава, което на свой ред по чл. 263 ЗЗД, има важно практическо значение- води до
преместване върху изпълнителя/ строителя на риска от случайно погиване и повреждане на
материала, ако той е доставен от възложителя.
- По- голямо просрочие на междинните срокове, може да породи и основание за прилагане
на чл. 262 ал. 2 ЗЗД- случаите когато стане явно, че строителя няма да изпълни работата в
общия уговорен срок, това да е основание за разваляне на договора за строителство от
стана на възложителя, без да се изчаква изтичането на общия уговорен срок
 Подробното описание и изброяване на отделните строително- монтажни работи
 Количеството на материалите, необходими за тяхното изпълнение- количествена сметка-
представлява неразделна част от договора за строителство
 Неустойки за забавено или неточно изпълнение (некачествено)
 За неточно изпълнение на задълженията на строителя
 За забавено изпълнение на задълженията на възложителя- за плащане, и за уговорените
междинни плащания
- Дори и да не са уговорени изрично, санкция за забава се налага в резултат на разпоредбата
на чл. 86 ЗЗД- предвижда се в тези случаи да се начислява т.нар. законна лихва при
забавено плащане на парични задължения
 Начини на приемане на отделните етапи от цялостния обект- страните по един договор
могат да уговарят и различен начин на приемане от този, който е установен в Наредба №3
за въвеждане в експлоатация за актове и протоколи, съставени по време на строителството
 Не отпада задължението да съставят предвидените в тази разпоредба актове и протоколи.
 Страните могат да уговарят и паралелни процедури- най- вече във връзка с т.нар. закрити
работи, за да може в последствие тези протоколи да служат като доказателствени средства
за претенции, свързани с проявени недостатъци.
 Дефиниране на понятия и хипотези на форсмажорни обстоятелства, или на такива
обстоятелства, които макар и да не са форсмажорни, при настъпването им спира да тече
срока за изпълнение на строителството- напр. При метеорологични условия- периодите, в
които температурата е ниска, докато тече този период, той не се брои и не се брои срока за
изпълнение на строителството- тези периоди след това се добавят към първоначално
уговорения срок
 От гледна точка на строителя се включват и уговорки, свързани с начина и предпоставките
за плащане на възнаграждението
 Масова практика е да се изискват взаимни гаранции за изпълнение- както от страна на
възложителя, че ще плати уговореното възнаграждение за изпълненото строителство, така
и от страна на изпълнителя/ строител гаранция за т.нар. добро изпълнение на
строителството.
 Клауза за неотчуждаемост- не е достатъчно ефективна, защото има само облигаторно
действие и не ограничава собственическите правомощия на възложителя. Това е едно
илюзорно успокояване на строителя и едно квази обезпечение за него- че е включил
уговорка, че възложителя няма да прехвърля на трето лице собствеността на имота, върху
който се извършва строителството.
 Разширяване на гаранционната отговорност за недостатъци и на такава, установена от
Наредба №2. Могат да я разширят както по отношение на срока, така и по отношение на
видовете недостатъци
 Арбитражни клаузи относно решаване на споровете между страните във връзка със
сключването на договора, изпълнението му, отговорността за неизпълнение. Допустими са,
но само при тези договори за строителство, при които възнаграждението се изразява във
заплащане на пари. Когато възнаграждението се изразява в прехвърляне на идеална част от
недвижим имот или учредяване на право на строеж, тогава тези клаузи са недопустими и
биха се считали за неписани, поради ограничението, въведено от чл. 19 ГПК- За договори с
предмет вещни права върху недвижими имоти, не може да се уговаря арбитражно
разрешаване на споровете между страните
3) Естествени- във всеки един договор за строителство се инкорпорират по силата на
повелителните разпоредби на закона- ЗУТ. Тези задължения на възложителя които са
разписани в ЗУТ от една страна са и техни административни задължения, и за
неизпълнението им била могли да се налагат имуществени санкции, но от друга страна, те
имат и характеристиката на естествено съдържание и качеството на частно- правни
задължения, които са мълчаливо приети от страните. Ако не се изпълняват, не се изключва
страна по договор за строителство да търси и реализира отговорност за неизпълнението им.
Това е при предпоставка, че претърпи вреди от тяхното неизпълнение. Отговорността е
договорна

Действие на договора за строителство.

Действието на всеки договор се изразява в правата и задълженията, които той поражда за
страните. При двустранните договори, задълженията за едната страна са права на другата и
обратно. Намират се в корелативна връзка. Взаимно си служат за основание- както за
възникване, така и за изпълнение.
1. Той поражда характерните за договора за изработка права и задължения
2. Спецификата на предмета, влияе съществено върху правата и задълженията на страните.
Това влияние се изразява в това, че правата и задълженията са по- многобройни от една
страна, и са по- конкретизирани от закона в сравнение с обикновения договор за изработка
3. Задължения на възложителя
 При обикновената изработка, поръчващия има 3 основни задължения
1) Да оказва необходимото съдействие за изпълнение на работата
2) Да приеме изработеното, съобразно договора
3) Да заплати възнаграждение за приетата работа
- Те възникват и за възложителя
 Пораждат се и допълнителни задължения в негова тежест
1) Възложителя е длъжен да осигури т.нар. главен материал- недвижимия имот, върху който
ще се извърши строителството, и да го предостави на строителя
 По чл. 161 ал. 1 ЗУТ- възложител е собственика на имота или лице, на което е учредено
право на строеж.
 Притежаването на вещни права върху основния материал от възложителя е предпоставка за
изпълнение на всички останали негови задължения
 Без да е собственик или суперфициар, възложителя няма възможност да изготви и одобри
строителни книжа, не може да конкретизира предмета на договора за строителство, като
даде на строителя проект за изпълнение
 Ако възложителя не е собственик или носител на право на строеж, той следва като първа
стъпка към изпълнение на своите задължения да го придобие.
- Придобиването само по себе си представлява осигуряване, но не и предоставяне на
основния материал. Последното означава физическото му предаване, извършено по такъв
начин, че да позволи на другата страна на договора/ строителя, да се осигури за него
възможност да започне да изпълнява задълженията си.
- По чл. 157 ал. 2- трябва да има изготвяне на протокол за откриване на строителната
площадка и определяне на строителна линия и ниво. Чрез него, възложителя изпълнява
задължението си да предаде главния матеиал на възложитял, за да може последния да
изпълни своите задължения
2) Той трябва да предаде на строителя строителните книжа
 Това са одобрените инвестиционни проекти, по всичките им части- архитектурна,
констуктивна,ел, ВИК и влязло в сила разрешение за строеж
 По чл. 161 ал. 1 изр. 2- възложителя трябва да осигури всичко необходимо за започване на
строителството
- Всичко необходимо- Комплект строителни книжа.
- Всичко необходимо не би трябвало да включва строителни материали, техника и неща,
необходими за физическото изграждане на строежа
3) Да сключи писмен договор за упражняване на строителен надзор.
 Той е длъжен да го сключи преди откриване на строителната площадка
 Вменява му се чрез чл. 166 ал. 1 ЗУТ
4) Ако не е уговорено друго, освен главния материал, представляващ недвижимия имот,
върху който ще се извърши строителната дейност, възложителя трябва да достави и всички
необходими други строителни материали и компоненти.
 Това произтича от общите разпоредби на изработката- чл. 260 ал. 1 и чл. 261 ал. 2
 Ако бъдат доставени, трябва да бъдат и подходящи за правилното и качественото
изпълнение на строителството.
- В противен случай, строителя разполага с правото по чл. 260 ал. 1 ЗЗД, да се откаже от
договора за строителство, като предупреди възложителя за негодността на материалите.
 По- честа практика е осигуряване и доставка на материалите от самия строител.
- Той отговаря и за доброто им качество съгласно чл. 261 ал. 2 ЗЗД
- Избягва се забавяне на строителния процес в резултат на не добра комуникация между
строител и възложител
5) Основно негово задължение е да приеме извършената, съгласно договора, работа
 Общо задължение- чл. 264 ал. 1 ЗЗД
 При изработката, а също и при договора за строителство, приемането се разглежда в 2
аспекта
- Акт на одобряване на изработеното- това е правно действие на поръчващия
- Акт на физическото му предаване
 Специфични предмет на договора за строителство и нормативните изисквания за
привеждане на новопостроени обекти в експлоатация, конкретизират задължението на
възложителя да приеме работата. Установяват по императивен начин документирането на
този акт.
 При по- големи обекти, приемането се извършва и на междинни етапи/ фази от
строителството, особено ако те могат да се използват самостоятелно
- За да възникне задължението за приемане е необходимо работата да е извършена- целия
обект или съответния използваем самостоятелно етап от строителството да е извършен и
годен за приемане
 Годността за приемане се удостоверяват чрез т.нар. екзекутивна документация, която се
изготвя съгласно чл. 175 ал. 1 и 2 ЗУТ
- Тя съдържа пълен комплект чертежи за действително извършените строителни работи, а
също и протоколи за скрити работи
- Едва тогава може да се пристъпи към самото приемане на извършената работа. В общия
случай, това е построения обект
 По чл. 176 ал. 1 ЗУТ, за приемането се изготвя констативен акт, с който възложител и
строите удостоверяват, че строежът е изготвен съобразно одобрения инвестиционен проект
и съществените изисквания към строежите, както и че отговаря на сключения договор
- Популярен е като акт образец 15. Този номер 15 идва от точката в Наредбата за актове и
протоколи, които се изготвят по време на строителството.
 Задължението за приемане, уредено в чл. 264 ал. 1 ЗЗД, би могло да се разглежда като 2
отделни задължения
- Задължението да одобри построения обект- става чрез съставяне и подписване от него на
акт образец 15, с който се констатира, че строежа е изпълнен съобразно одобрението
проекти. Това не означава винаги одобрение на всички количеството и качеството на
изпълнението. Възложителя може да направи забележки, които строителя в последствие
трябва да отстрани
- Задължението физически да получи, да влезе и да установи фактическа власт върху
новопостроения обект
6) Да заплати на строителя възнаграждение за приетата работа
 Строителя престира пръв, а възнаграждението се заплаща след приемане на работата- чл.
266 ал. 1 ЗЗД.
 Приемането, освен фактическо действие за получаване на построения обект, представлява
и правно действие за одобряването на построеното като количество и качество
 Кога става изискуемо изпълнението на задължението да се заплати възнаграждение?
- Изискуемостта би трябвало да се свърза с одобряване на изпълнение съгласно договора за
строителство. Когато бъде одобрен и подписан акт 15, тогава възниква изискуемостта и
строителя може да претендира изплащането на възнаграждението.
 Последователността на изпълнението по ЗЗД, при договора за строителство търпи
съществени отклонения. Поради голямата стойност на обекта, както и значителната
продължителност на изпълнението, в повечето случаи възнаграждението се уговаря
авансово или се уговарят междинни плащания.
- В случай на липса на такава уговорка, задължението за плащане възниква едва при
приемането
 Дали задължението не се поражда едва тогава, когато бъде направено държавното
приемане на обекта по Наредба №2 за приемане и въвеждане в експлоатация- това е
изготвянето на протокол образец 16 и издаване на разрешение за ползване, или
удостоверение за въвеждане в експлоатация
- Съдебната практика- при липса на уговорка в друг смисъл, изискуемостта настъпва от
момента на изготвяне и подписване на акт образец 15
4. Основни задължения на строителя
 При обикновения договор за изработка, а също и при договора за строителство има 2
задължения
 Да изработи уговореното, съобразно поръчката
 Да предаде изработеното
1) Основно задължение е да построи съответния строителен обект
 Това е главно задължения за строителя и представлява, характеризиращата договора за
строителство, престация
2) Длъжен е да съхранява строителния обект, включително предоставените му от възложителя
строителни книжа
3) Длъжен е да осигури и всякаква строителна техника, механизация, работна сила, всичко
необходимо, за да бъде извършено строителството и да създаде необходимата организация
за ефективно и безопасно протичане на строителния процес- Наредба за съществените
изисквания към строителните материали и компоненти
4) Независимо дали е уговорено в самия договор или не, но произтича от чл. 171 ЗУТ-
Строителя е длъжен да застрахова за имуществена отговорност за вреди, причинени от
неправомерни действия при изпълнение на неговите задължения
 Това е задължителна застраховка, която следва да сключи строителя, изпълнител, от вида
гражданска отговорност
 Той трябва и да я поддържа, без прекъсване и да я подновява до приключване на
строителството
5) Да следва ида изпълнява показанията на лицето, което възложителя е определил да
упражнява строителен надзор. Той трябва да следва и указанията на контролните органи по
строителството
 По чл. 168 ал. 4 ЗУТ, предписанията на лицето, упражняващо строителен надзор, са
задължителни за строителя
 Това е едно отклонение от общото правило при изработката, че изпълнителя е абсолютно
независим и поръчващият не може да му се меси в работата
 Възложителя косвено, чрез лицето, което той е натоварил да упражнява строителен надзор,
не само може, но е и длъжен да контролира оперативно строителния процес и да дава
предписания, съобразени със законовите изисквания на изпълнителя строител
 Не рядко се случва строителя да не е съгласен с тези предписания, поради което, строителя
може да прави възражения, които се отправят до регионалния директор на държавния
строителен контрол- органите на ДНСК.
6) След фактическото завършване на строителния процес, е длъжен да изготви екзекутивни
чертежи
 Това е предпоставка за предаване, респ. приемане на новопостроения обект
 Тя има 2 части
- Пълен комплект чертежи на действително извършените строително- монтажни работи
- Протоколи за т.нар. скрити работи- изкупни работи, армировка и т.н.
 В тях се отразяват и несъществените отклонения от одобрените инвестиционни проекти,
които дефинират предмета на договора за строителство.
- Ако са съществени, подлежат на съгласуване и одобряване по общия ред
 По изключение, тази документация може да се изготви и от друго лице
7) Задължение да предаде построеното на възложителя ,което се явява и второто му основно
негово задължение
 Такова задължение има всеки изпълнител по договор за изработка.
 Особеното тук е това, че съгласно чл. 176 ЗУТ и Наредба 3 за актове и протоколи, които се
съставят по време на строителството, предаването е формален акт и при него се съставя
т.нар. констативен протокол, популярен като акт образец 15
 При предаването се извършва проверка, дали екзекутивната документация изразява точно
извършените работи, включително отразените в нея отклонение от първоначалния проект
8) Задължението да търпи проверки от страна както на възложителя, така и от държавните
контролни органи в сферата на строителството
9) Чл. 262 ал. 1ЗЗД, дава възможност на всеки поръчващ да проверява изпълнението на
поръчката, но в отношенията между възложител и строител тези проверки се извършват
строго специализирано и опосредено- чрез лицето, което осъществява т.нар. строителен
надзор.
5. Допълнително действие, допълнителни последици- да възникнат за страните допълнителни
задължения, респ. права въз основа на осъществили се в хода на изпълнението на договора
допълнителни юридически факти, но не такива, които представляват виновно
неизпълнение и водят до пораждане на отговорност за неизпълнение или до разваляне на
договора.
 Алеаторния характер на договора за строителство може да породи алеаторно действие и то
се изразява в едностранно или двустранно изменение на последните- тази изменчивост на
размера и/или на съдържанието от сключения договор последици е радост при
обикновения договор за изработка.
 След сключване на договора, по време на изпълнението му е възможно съдържанието и
размера на задълженията на страните да се изменят без те да са постигнали изрично
съгласие за това
 Тези изменения могат да се дължат на
- задължителни предписания, дадени от специализираните държавни органи в
строителството
- задължителни предписания дадени от лицето, упражняващо строителен надзор
- променени нормативни изисквания на строежа, които поради своята императивна природа
са приложими към вече сключени, но недовършени договори
 Това е в резултат на силната административна намеса, която рефлектира и върху страните
по договора
 Изменението в последиците на договора, наложено от такива фактори и засягащи неговия
основен предмет, следва да се считат за мълчаливо уговорени още при сключването на
договора
 Не са включени външни фактори, свързани с промени в пазарните условия по време на
изпълнение на строителството- чл. 266 ал. 2 ЗЗД
 Предписания, които се вменяват на страните по договора по административен ред, но се
трансформират и като техни частноправни задължения и се явяват едно естествено
допълнително вкарано в договора за строителство, съдържание
 Как се отразява това, върху насрещното задължение на възложителя да плати
възнаграждения
 Когато е уговорено по единични цени за отделни видове работи, то също следва да се
извени- увеличи или намали, поради изменени количества на извършените работи и
вложени материали
 Ако в договора договореното възнаграждение е уговорено изцяло, при това независимо
дали е уговорено в пари или се изразява в прехвърляне на идеална част от имота или
учредяване право на строеж, размера не следва да претърпи промяна. Тогава когато
уговорката е за заплащане на единица работа в квадратен метър или са уговорени единични
цени за отделни видове работи, тогава всички допълнителни дейности следва да подлежат
на допълнително заплащане
 Възможно е допълнителното действие, произтичащо от алеаторния му характер, е
възможно да доведе до големи промени в стойността на обекта, предмет на договора.
 Строителят, може да бъде затруднен с текущото финансиране. Възможно е и да не
разполага с необходимата техника или със специалисти, които да извършат работата
 Възложителя може да бъде натоварен с допълнителни плащания, които много често
значително оскъпяват строежа, водят до сериозно увеличаване на първоначалния бюджет
- Може да се накърни не само частния, но и публичния интерес
 Допълнителни права и задължения за строителя могат да възникнат при наличие на
предпоставките по чл. 260 ал. 1 ЗЗД- когато възложителя е предал неподходящ проект, или
му е доставил неподходящ материал
 Строителя трябва веднага да предупреди възложителя за това обстоятелство
 Неподходящ- по чл. 260 ал. 1 ЗЗ- напр. този инвестиционен проект, които не е съгласуван и
одобрен по реда, нормиран в ЗУТ; неподходящ материал- с който строителството не може
да изпълни в съответствие с проекта установените и действащи в страната строителни
правила и норми, поради което построеното няма да отговаря на строежите по чл. 169 ал. 1
ЗУТ
 Дали е подходящ по смисъла на закона, инвестиционен проект, съгласуван и одобрен по
съответния ред, но нарушава изискванията на устройствените планове или наредбите по
приложение на ЗУТ
- Ако отклонението на проекта от устройствените планове и нормативните изискания е
очевидно, то строителя е длъжен да отправи предупреждението по чл. 260 ЗЗД. Ако не е
очевидно, той няма такова задължение, тъй като се предполага законосъобразност на
действията на компетентните административни органи, одобряващи инвестиционни
проекти и издаващи разрешения за строеж
 Особено право на т.нар. отказ от договора, уредено в чл. 268 ал. 1 ЗЗД, в полза на
поръчващия/ възложителя
 Предвижда се, че ако има основателни причини, възложителя може да се откаже от
договора, макар изпълнението на строителството да е започнало
 Това право на отказ, може да се квалифицира като право на разваляне без вина на
строителя или като законовоустоновена отменина
 Допълнително действие на несъщинските договори за строителство
 Смесен договор/ квази договор за строителство- Договор за строителство и предварителна
продажба на недвижимите имоти
- Изработващият/ строител, притежава правото на собственост и правото на строеж
- Допълнителното действие произтича от инкорпорирания договор за предварителна
продажба- то се изразява в правото на поръчващия да иска прехвърляне на правото на
собственост на построения обект от строителя/ собственик на основание чл. 19 ал. 3.
Такова негово право не се поражда ако е сключил със строителя си само договор за
строителство
 Договор за прехвърляне на идеална част или за учредяване право на строеж, срещу
задължение за извършване на строителство
- Може да се разглежда като договор за продажба, при който „цената“ се уговаря не в пари, а
в извършване на строителство; или като договор, при който възнаграждението на строителя
се уговаря в прехвърляне и/ или учредяване на вещни права и в частност право на строеж
(по- правилно)
- Основното допълнително задължение за възложителя/ поръчващ е да прехвърли правото на
собственост или да учреди право на строеж на строителя. Това задължение не присъства в
същинския договор за строителство.
- Настъпва и вещно- прехвърлителен ефект, при това автоматично по силата на чл. 24 ЗЗД,
със самото му сключване във формата на нотариален акт. Автоматичното вещно действие
настъпва в резултат на това, че предмет на задължението е прехвърляне или учредяване на
вещни права върху индивидуално определена вещ.
- Възникналата, в резултат на такъв транслативен ефект, съсобственост или съпритежаване
на вещно право на строеж, поражда и допълнително действие свързано с чл. 33 и чл. 66 ЗС.
Това е задължението на възложителя, ако реши да продаде своята идеална част от
поземления имот и преди това е прехвърлил на изпълнителя строител идеална част, да му
предложи да изкупи тази идеална част при същите условия, при които възнамерява да е
продаде на третото лице.
- Същото важи и за строителя, който може да бъде или съсобственик или носител на правото
на строеж, върху поземления имот на възложителя. Преди то да бъде осъществено и да се
трансформира в самостоятелен обект, той следва да съобрази изискванията или на чл. 33
ако притежава идеална част от имота, или на чл. 66 ЗС, ако е суперфициар.

Изпълнение на задълженията по договор за строителство

1. Изпълнението на задължението е подчинено на следните правни принципи

1) Общия принцип за реалното изпълнение
 Общ за българското Облигационно право- извлича се от чл. 79 ЗЗД
 По ал. 2- При забава на длъжника, задължението му не се трансформира автоматично в
задължение за обезщетение.
- Самия длъжник може да предложи реално изпълнение и след падежа, ако кредитора има
интерес от изпълнението, без кредитора да има възможност да откаже
 Прилага се в облигационните отношения и се изразява в задължението на длъжника да
осъществи реално първоначално дължимия резултат, стига той да е обективно възможен,
независимо дали длъжника се намира в забава, или не
 Кредитора може да иска реално изпълнение, а не негов заместител
 Реалното изпълнение търпи някои отклонения
 Установената от закона в чл. 268 ал. 1 ЗЗД, възможност на поръчващия по договора, който
в строителството се явява възложителя, да се откаже от договора ако има т.нар.
основателни причини. Ако има такива причини, възложителя не е длъжен да търси реално
изпълнение от строителя, а и последния не може да му наложи такова изпълнение
- Основателни причини- основателни са тези причини, когато възложителя изпитва
финансови затруднения да продължи да финансира строителния процес; бъде наложена
строителна забрана; построеното до съответния момент и със статут на незаконен строеж
(отклонение от предвижданията на ПУП или одобрените инвестиционни проекти)
 Чл. 260 ал. 1 ЗЗД- Тогава, когато възложителя е дал на строителя негоден проект или е
доставил неподходящ материал
- Строителя може да се откаже от договора, ако е уведомил другата страна за негодността на
проекта или за това, че материала е неподходящ
2) Принцип на сътрудничество между страните и взаимно оказване на съдействие
 Не търпи никакви отклонения
3) Последователност на изпълнението
 Насрещните задължения не се изпълняват едновременно
 Изпълнението на едно задължение обикновено предполага изпълнено предходно
задължение от една страна. То от своя страна се явява предпоставка за изпълнение на
следващо насрещно задължение
 Може да се разглежда и като един своеобразен динамичен частноправен фактически
състав, при който се разкрива функционалната връзка между насрещните задължения
 Кой престира пръв
 Ако няма нещо изрично предвидено в договора, изпълнителят е този, който престира пръв-
т.е. да построи- чл. 266 ал. 1- това се отнася само ако се разглеждат главните задължения на
страните
 След това, ако възложителя трябва, ако одобри изпълнението му, да плати възнаграждение
 По договорите за строителство, при които се прехвърля идеална част или се учредява право
на строеж, последователността е обърната- възложителя пръв извършва своите задължения
4) По отношение на качеството на изпълнението- има високи изисквания
 В резултат на некачествено изпълнение е възможно да се накърни обществения интерес,
като се застрашат живота и здравето на хората и околната среда- това е причината,
законодателят да ограничи свободата на уговаряне между страните
 Чрез процедурите за одобряване на инвестиционните проекти, предварително се преценява
качеството на бъдещия строеж като се залагат основните параметри за качеството му,
здравината, противопожарни и др. изисквания
 По чл. 169 ал. 1 и 2 ЗУТ- с императивни разпоредби са установени основните изисквания,
на които да отговарят строежите. Те са уредени и в подзаконови нормативни актове-
Наредбата за съществените изисквания в строителните продукти и др.
 Законодателя е въвел минимални изисквания към качеството на изпълнението и страните
по договора могат да уговарят само по- високо, но не и по- ниско качество от установеното
в закона
- Ако договорят по- ниско качество, те се считат за неписани и заместени от нормативно
установените изисквания
5) Постоянен контрол на изпълнението
 Въпрос не само на вътрешните отношения между страните
 Възложителя не само има право, той е и длъжен да проверява качеството на изпълнението
 За всички самостоятелни етапи от строежа, задължително се съставят съвестни актове и
протоколи
 Освен тях, законодателя изисква от възложителя да упражнява постоянен контрол, чрез
определено от него лице- лицето, упражняващо строителен контрол
- Той е отделен и независимо от контрола, който упражняват държавните органи в лицето на
органите на ДНСК- чрез административни актове да контролират спазването на
изискванията
6) Еквивалентност на насрещните престации
 Произтича от принципа в ОП за недопускане на неоснователно обогатяване
 Това изискване се отразява в задължението за заплащане на допълнителни работи, ако са
възникнали такива, или са предписани в хода на изпълнението, или са наложени по
технологични причини
 Доразвит е и чрез чл. 266 ал. 2 ЗЗД, в резултат на което, насрещните престации трябва да
бъдат еквивалентни по стойност, не само към момента на сключването на договора, но и
към момента на изпълнението му, и по- точно към момента на окончателното завършване
на строежа
Пазарни колебания в цените на материалите, работната ръка и т.н.- Дали промените в цените,
следва да се отрази и дали следва да се отрази 1:1 в случаите, когато преди да завърши
строителството, са настъпили съществени промени в цените на строителните материали,
компоненти, работна сила и т.н. и цената на кредитите, които част от строителите ползват, за а
финансират извършваната от тях дейност
7) Принципа на документираност на изпълнението
 Характерен само за този тип договор
 Легално установена с чл. 170 ал. 1 ЗУТ и чл. 5 ал. 1 от Наредба № 3 за актове и протоколи,
които се съставят по време на строителството
 Въведен е заради сложността на предмета на договора за строителство, както и с оглед
продължителността на изпълнението. Много от извършените работи не могат в
последствие да се проверяват за количество и качество на вложени материали, точност на
извършването им, защото представляват т.нар. закрити работи
 По чл. 170 ал. 1 ЗУТ, всички обстоятелства, свързани със строежи- предаване и приемане
на строителната площадка; строително- монтажните работи, подлежащи на закриване;
приемането и предаването на строителните работи и т.н., следва да се документират от
страните по договора за строителство и от другите участници в строителния процес
 Тези документи са наречени- актове и протоколи
 За част от тях, се използват термини, които се използват по силата на наложила се
традиция строителния бранш от реда на заповедна книга и др..
 Тези документи съдържат различни по правната си същност и последици, волеизявления на
страните по договора, а и на другите участници в строителния процес.
 Те придават специфичен облик на изпълнението на задълженията по договора
 Те имат освен различно съдържание и разнопосочно правно значение
- От една страна се изготвят в изпълнение на административни по своя характер задължения
на участниците в строителството, които в съответното качество, се явяват адресати на
административните норми на ЗУТ и Наредбите по неговото прилагане. Неизпълнението на
тези задължения е предпоставка за пораждане на административно- наказателна
отговорност
- От друга страна, тези документи имат и съществено правно значение в частно- правните
отношения между страните по договора. Участието на възложителя строителя в
съставянето на тези документи, съставлява частно- правно задължение на тези страни и е
конкретен израз на общото им задължение за оказване на съдействие.
- Тези актове и протоколи имат и важно доказателствено значение, относно всякакви
обстоятелства, свързани със строежа, както и изпълнението на основното задължение на
строителя- да построи, съобразно одобрените инвестиционни проекти и с оглед
предаването и приемането на строителните работи
- Особено важно е значението им във връзка със закритите или скрити монтажни работи
 Какви волеизявления се обективират в актовете и протоколите
 Те могат да са удостоверителни- когато се отнасят до констатиране на факти и
обстоятелства, свързани с изпълнението на строителните работи
- Волеизявленията относно предаването и приемането на одобрения проект, респ. на
разрешението за строеж
- Актовете, относно извършените строително- монтажни работи, подлежащи на закриване
- Актовете за щети, причинени от непреодолима природна сила
 Диспозитивен характер- волеизявленията, представляващи предписания и заповеди,
свързани с изпълнението на строежа, които се вписват в Заповедна книга.
 Едновременно и удостоверителни, и диспозитивни
- Волеизявление за откриване на строителна площадка и определяне на строителната линия
- Волеизявление на възложителя за приемане на построения обект- то удостоверява факта на
получаване и възложителя обективира своето одобрение на пъстреното като годно за
въвеждане в експлоатация


2.