Установи се също, че ответникът И.С.

ползва построената в имота

стопанска постройка, находяща се зад работилницата на ответниците С. и
С. С., в която държи дърва за огрев. Тази второстепенна постройка също
представлява строеж по смисъла на § 5, т. 38 от ДР на ЗУТ. Тъй като е
второстепенна постройка на допълващото застрояване по смисъла на чл.
46, ал. 1 от ЗУТ, за изграждането й да не се изисква одобрен
инвестиционен проект, необходимо е обаче издадено разрешение за
строеж. От заключението на вещото лице, се установява, че предходния и
действащият ПУП не предвиждат изграждането на такава постройка,
липсва и разрешение за строеж, поради което тя представлява незаконен
строеж, съгласно чл. 225, ал. 2, т. 1 и т. 2 от ЗУТ. По делото не се установи,
същата да подлежи на узаконяване по реда на § 184 от ПЗР на ЗИДЗУТ,
липсват данни кога е изградена, поради което няма данни за наличие на
условията на § 16, ал. 2 и 3 от ПР на ЗУТ за запазването й. При това
положение наличието й в съсобствения имот на страните е действие
неоснователно, нетърпимо и противоправно, а създаденото от него
състояние пречи на ищците да упражняват в пълен обем своето право на
собственост върху същия имот по смисъла на чл. 109 от ЗС. Самият факт
на незаконното й изграждане и държане в съсобствения поземлен имот
представлява съществено нарушаване правото на собственост на ищците
върху последния в пълен обем и то без да е нужно да доказват по делото, с
какво и как този незаконен строеж им ограничава правото на собственост.
Ето защо, съдът счита, че предявеният от ищците иск по чл. 109 от ЗС за
осъждането на този ответник да премахне процесната постройка е
основателен и доказан, поради което следва да бъде уважен.

Строеж на ограда и гараж в съседен имот

Здравейте!

Собственик съм на къща с дворно място, намиращо се близо до София. За къщата имам
позволителен билет от 1978 г., а мястото е оградено с телена мрежа. Съседното дворно
място, разположено източно от моето, беше продадено преди няколко години, като в
него имаше стара къща. Новите собственици събориха старата къща и на нейно място
построиха нова – много по-голяма. А преди седмица започнаха да строят точно до
моята ограда. Когато ги попитах какво ще строят, те ми отговориха, че до моята ограда
ще има гараж и нова ограда, за които има издадено разрешение за строеж. 
Отидох в общината и се срещнах с главния архитект, който ми обясни, че наистина е
издал разрешение за строеж за гараж и плътна ограда и че за тези строежи моето
съгласие не било необходимо.
Моля да ми помогнете да се преборя с тази несправедливост. Точно от източната страна
всяка година отглеждам домати и имам две черешови дървета. Как може без да ме
информират и без да искат моето съгласие да построят висока ограда и гараж, които да
засенчат моя двор. Кажете ми законно ли е това и към коя по-висша инстанция да се
обърна, за да спра строителството на гаража и оградата?

Д. Ж. – гр. София

ОТГОВОР:

От информацията във въпроса може да се направи извод, че съседът Ви е започнал

строителството на т.нар. „постройки от допълващо застрояване”. Това са
спомагателни, стопански, обслужващи и второстепенни постройки, които допълват
основното застрояване. Както гаражите, така и оградите са строежи, попадащи в тази
група. 

За разрешаване строителството на постройки от допълващо застрояване законодателят

е предвидил специфични правила и особености. На първо място съгласно чл. 21, ал. 4
от ЗУТ постройките на допълващо застрояване могат да се застрояват свързано на
вътрешните имотни граници. Условието за това е  калканните им стени да покриват
калканни стени на заварени или новопредвидени постройки в съседния урегулиран
поземлен имот или плътни огради. 

Второ - допълващото застрояване трябва да е предвидено в действащия Подробен

устройствен план (ПУП). Но дори да не е предвидено в ПУП, Главният архитект на
общината може да допусне такова засторяване въз основа на виза за проучване и
проектиране. 

В конкретния случай за разрешаване строителството на плътната ограда е от значение

чл. 48, ал. 4 от ЗУТ: „При липса на съгласие на собственик на засегнат имот
строителството на плътна ограда между съседни имоти с височина на плътната част над
0,6 м се допуска, ако разстоянието от оградата до жилище в първия етаж на сграда в
съседния урегулиран поземлен имот е по-голямо или равно на височината на плътната
част на оградата, като оградата се разполага изцяло в имота на възложителя.” 

От текста е видно, че е допустимо изграждането на плътна ограда без съгласието на

собственика на съседния имот. Разбира се за целта трябва да са спазени определени
параметри и отстояния, но предвид информацията от въпроса е твърде вероятно тези
изисквания да са налични при разрешаването строежа на оградата. Съгласие за
построяването на оградата от съседите ще е необходимо само ако оградата се построява
върху двата имота. В случай, че същата е разположена изцяло в имота на възложителя –
съгласие на съседите не е необходимо. От друга страна е добре да следите по време на
строителството оградата да не е по висока от 2.20 м, тъй като това е пределно
допустимата височина по закон. 
След като от общината са издали разрешение за строеж за оградата в съответствие със
законовите изисквания и предвид изложеното по-горе, то няма пречка и за гаража да е
издадено законосъобразно разрешение за строеж без ваше съгласие, тъй като той ще
покрива оградата. 

Строежите от допълващо застрояване са от пета категория и за тези строежи е

предвидено разрешението за строеж да се издава от общината, така че и в това
отношение издадените разрешения за строеж са коректни. Разбира се разрешенията за
строеж като администртивен акт може да са издадени при процедурнни нарушения или
по други причини – например не са съобразени с действащия ПУП или техническите
параметри на предвижданите постройки не отговарят на изискванията за съответния
вид строеж и т.н. Но това е въпрос на конкретна преценка и задълбочено изследване
след преглед на цялата документация.

Въпреки изложеното по-горе няма пречка да подадете жалба до Регионалната дирекция

за национален строителен контрол (РДНСК), на територията на която се намират
имотите, като подробно опишете случая. Към жалбата приложете и копие от документа
Ви за собственост, за да се легитимирате като заинтересовано лице. Инспектори от
РДНСК ще дойдат на място за оглед и ще преценят дали има закононарушения както
по отношение на издаденото разрешение за строеж, така и по отношение на текущата
дейност на съседа Ви. За посещението се съставя протокол, който може да Ви е полезен
при евентуални съдебни спорове, свързани с оградата и гаража.

Последен опит за прекратяване на строителството или поне за промени в параметрите

му може да се направи по съдебен ред, чрез предявяване на т.нар. негаторен иск.
Съгласно чл. 109 от Закона за собстеността: „Собственикът може да иска прекратяване
на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право.“ Този иск
се предявява когато собственикът си владее вещта (в случая имота), но действия на
друго лице накърняват или застрашават владението и изобщо правото му на
собственост. Ако действията на съседа Ви могат да се квалифицират като такива, то е
възможно съдът да постанови някакви изменения в строежа, накякви допълнителни
мерки или поне някакви компенсационни мероприятия. С този иск може да се съедини
и иск за обезщетение. Но ако разрешенията за строеж са издадени законно, всичко това
ще е доста трудно за постигане в конкретния случай.

адв. Димитър Кавалджиев