Съдържание

1. Решения, определения и постановления...................................................................................1

1.1. Решение № 114 от 29.05.2019r. по rр.д. № 3715/2018r. на ВКС............................................1
1.2. Определение № 349 от 27.06.2018 година.............................................................................3
1.3. Постановление № 6 от 27.12.1974 г. По гр. Д. № 9/1974 г., Пленум на ВС...........................4
1.4. Решение № 295, София 01.07.2010г., ВКС...............................................................................6
2. Закони............................................................................................................................................7
2.1. Закон за собствеността.............................................................................................................7
2.2. Закон за задълженията и договорите.....................................................................................8
3. Приложени документи.................................................................................................................8
3.1. ВКС разясни разликата между държане на имота и търпими действия..............................8
3.2. Владение и държане................................................................................................................8
3.3. Въведение в приложимост на презумпцията на член 69......................................................9
3.4. Защита на владелеца и държателя за направени от тях разноски в чужд имот..................9
3.5. Искове между съсобствениците..............................................................................................9
3.6. Погасителната давност по искове за неоснователно обогатяване.......................................9
3.7. Претендиране на подобрения от държател от необвързано с договор към собственика
на имота лице и от съсобственик........................................................................................................9

1. Решения, определения и постановления

1.1. Решение № 114 от 29.05.2019r. по rр.д. № 3715/2018r. на ВКС

В ППВС № 6/74г. се приема,че право на обезщетение за извършени подобрения в чужд имот по

чл.72 и чл.74 ЗС има само владелецът, не и държателят.

Според ППВС № 1/79г. когато държател подобри чужд имот, тогава обеднелият разполага с
иска по чл.59 ЗЗД.

Ако (лицето) е упражнявало фактическата власт с намерение за своене, има право на вземане
за подобрения, а ако е държател – право на вземане за сумата, с която собственикът се е
обогатил за негова сметка до размера на обедняването му

В случая не е поддържал,че е бил владелец на процесния имот с права по чл.74 ал.2 ЗС.
Ищецът е извършил претендираните строителни работи със знанието, че ги извършва в чужд
имот и не владее, а държи имота, съответно отношенията между него и собственика следва да
се уредят от правилата на неоснователното обогатяване. Според практиката на ВКС /решение
№ 343 от 2.07.14г.по гр.дело № 2733/13г.на ІVг.о., решение № 69 от 8.02.11г.по гр.дело №
44/10г., решение 733 от 12.11.10г.по гр.дело № 1274/09г.на ВКС, постановени по реда на чл.290
ГПК/ в хипотезата на чл.59 ЗЗД подобрителят има право на по- малката сума измежду сумата,с
която сам се е обеднил /извършените разходи за и към момента на строителството /и тази,с
която собственикът се е обогатил /увеличената стойност на имота в резултат на извършената
строителна дейност.

Неоснователно е и оплакването, че въззивният съд не е взел предвид направеното възражение

за давност.В хипотезата на чл.59 ал.1 ЗЗД вземането е изискуемо от деня на разместване на
благата.

Налице са действия които надхвърлят обикновеното ползуване от вещта и се извършват

обикновено само от лице, което упражнява фактическа власт върху вещта, като я държи като
своя, като това намерение се утвърждава особено след като той прави значителни подобрения,
без да срещат противодействие от страна на собственика. Нещо повече, собственикът в тази
случай не само не се противопоставя, но ги приема изцяло. В този случай несобственикът
живее в жилището не като обикновен държател, а като владелец на вещното право на
ползуване, предоставено му от ответницата. Ако лицето, живеещо на семейни начала със
собственика е обикновен държател и държи имота не като свой, не би извършил значителни
подобрения, и то със знанието на собственика-съжител, и без същият да се е противопоставя.

Действително правото на ползуване е вещно право и за прехвърлянето му е необходима

определена форма, затова ответникът не е ползувател, а само владелец на правото на
ползуване.Той е живял в жилището с намерение да го ползува, като подобренията, макар и
извършени от него, принадлежат на собственика. В това отношение положението на
ползувателя на дадена вещ не се различава от положението на владелеца на тази вещ, когато
ползувателят или владелецът са подобрители. Разликата се състои само в това, че ползувателят
владее за себе си само правото на ползуване, а владелецът владее за себе си самата вещ,
поради което след изтичане на 5, респективно 10 години в първия случай се придобива по
давност вещното право на ползуване, а във втория – собствеността върху цялата вещ.

Възможно е подобрителят да не оспорва правото на собственост върху терена, върху който е

направил подобренията, но с фактическата си власт да упражнява правомощия като носител на
правото на собственост спрямо построената върху същия сграда. В този случай той може да се
окаже владелец само на сградата, но не и на терена, върху който тя е построена.

По време на извършването на подобренията владелецът се намира във владение на имота.

След като завърши подобренията, той продължава да владее имота и да ползва подобренията,
като непрекъснато и видимо изразява това си намерение по отношение на всички,
включително и по отношение на собственика на имота, който не го владее. След като
подобренията бъдат извършени, те увеличават стойността на имота, но практически
собственикът не се ползва от тях. От друга страна, собственикът на имота дължи за
подобренията плащане, доколкото те съществуват по времепостановяване на решението по
спора във връзка с тях. До този момент извършилият подобренията носи риска от погиването
или унищожаването. С оглед на изложеното и общия смисъл на закона не може да се приеме,
че вземането на владелеца за подобренията, които е извършил върху чужд имот, става
изискуемо още в момента на извършването на подобренията, защото в такъв случай той ще
има възможност да получи стойността на подобренията, които ще продължи да ползва и които
може да намалят стойността си и дори да престанат да съществуват към момента, когато
собственикът си възвърне фактическата власт върху имота.

Недопустимостта на неоснователното обогатяване е принцип на гражданското право. На него

се основава правото на сънаследник при условията на чл.12, ал.2 ЗН да иска увеличение в имот
или в пари на своя дял; правото на владелеца по чл.70, ал.3 и чл.72 ЗС да иска стойността на
подобренията.

С оглед на това, че тези фактически състави са изградени на основата на неоснователно

обогатяване, неправилно се приема от някои съдилища, че това са искове по чл.59 ЗЗД. Щом
законът е поставил на разположение на правоимащия точно определен иск, недопустимо е
приложението на общия състав на чл.59 ЗЗД .

1.2. Определение № 349 от 27.06.2018 година

Разяснява практиката на ВКС по въпроса от кой момент настъпва изискуемостта на вземането

за подобрения, предявено от сънаследник, владеещ за себе си целия имот – от момента на
извършване на подобренията, от момента на прекъсване на владението или от момента на
предявяване на иска.

Прието е, че разпоредбата на чл.74, ал.2 вр. чл.72, ал.1 ЗС, на която се позовава предявилият
претенцията съделител, в случая не намира приложение, тъй като И. Г. И. няма качеството
владелец /нито добросъвестен, нито приравнен на него недобросъвестен/, понеже е
извършвал действията си по подобряването и благоустрояването изобщо, но и в собствен
интерес, без да демонстрира владение спрямо частите на съсобственика

Ако подобренията са извършени без съгласието на съсобствениците, но и без тяхното

противопоставяне, отговорността се реализира по правилата на водене на чужда работа без
пълномощие по чл.60 и сл. ЗЗД.

С оглед определеното от съда правно основание на претенцията е прието, че същата е погасена

по давност. Изложени са съображения, че квалифицираното по чл.60-62 ЗЗД вземане е
изискуемо от момента на извършване на подобренията, от който момент /2005-2006г./ е
започнала да тече и погасителната давност, която към момента на предявяване на претенцията
/13.10.2016г./ е изтекла.

За неоснователни са приети доводите на предявилия претенцията съделител, че същата следва

да бъде квалифицирана по чл.74, ал.2, вр. чл.72, ал.1 ЗС. Прието е, че от събраните в двете фази
на производството за делба доказателства е еднозначно установено, че И. Г. в никой момент не
е отричал правото на собственост на К. Г. и е имал съзнанието, че неговото вещно право се
разпростира само до размера на наследствената му квота, в какъвто размер е плащал и
данъчните си задължения. Взето е предвид, че в процеса съделителят И. Г. не се е позовавал на
придобивна давност, нито е въвеждал твърдения, че се е считал за владелец на частта на
съделителя К. Г., като не са събрани и доказателства, които да индицират противопоставяне от
страна на И. Г. на изключителни негови права, отричащи правата на К. Г., т.е. за обръщане на
анимуса му от такъв за държане на такъв за своене по явен, агресивен и категоричен начин на
неговата идеална част от съсобствения имот. Поради това е прието, че И. Г. е извършил
подобренията в имота като собственик на своите и като държател на чуждите идеални части от
него при условията на чл.61, ал.2 ЗЗД. С оглед на това за неоснователен е приет доводът, че
давността на претенцията за подобрения е започнала да тече от момента на прекъсване на
владението, който съделителят И. Г. свързва с момента на получаване на нотариална покана за
доброволно уреждане на отношенията по повод съсобствеността през 2014г.

Това принципно положение е развито в практиката на ВС и ВКС, като се приема, че когато

съсобственикът извършва подобрения в качеството си на владелец на своята идеална част и
държател на идеалните части на другите съсобственици, отношенията по повод извършените
подобрения се уреждат от правилото на чл.30, ал.3 ЗС ако подобрението е извършено със
съгласието на останалите съсобственици; ако липсва такова съгласие-по правилата за водене
на чужда работа без пълномощие-чл.60 и сл. ЗЗД.

1.3. Постановление № 6 от 27.12.1974 г. По гр. Д. № 9/1974 г., Пленум на ВС

Съдилищата правилно приемат, че разпоредбите на чл. 72 и 74 ЗС регулират

правоотношенията, породени от неоснователното обогатяване на собственика с подобренията,
извършени само ат владелеца на вещта. Тези разпоредби не се отнасят до лица, които не
упражняват владение.

Не винаги достатъчно се изяснява кога вещта се владее и кога е налице държане. В известни
случаи това води до неправилно приложение на закона.

При разрешаването на този въпрос съдилищата следва да изхождат от законната презумпция,

изразена в чл. 69 ЗС, че до доказването на противното този, който държи вещта, я държи като
своя и следователно я владее. Съдилищата са длъжни да проявяват необходимата активност за
изясняване дали предположението не е оборено. За разкриване на обективната истина е
необходимо съдилищата да изследват дали чрез фактическата власт се упражнява само
субективното право, породено от тези договори или други юридически актове, или излизайки
извън рамките на това субективно право, лицето, което държи вещта, не е започнало да
упражнява за себе си действия, за които е оправомощен носителят на правото на собственост
или на ограниченото вещно право върху тази вещ. Тези действия трябва да бъдат изявени и по
отношение на собственика (съсобственика).

Възможно е подобрителят да не оспорва правото на собственост върху терена, върху който той
е изправил подобренията, но с фактическата си власт да упражнява правомощия като носител
на правота на собственост спрямо построената върху същия сграда. В този случай той може да
се окаже владелец само на сградата, но не и на терена, върху който тя е построена. Когато един
от съсобствениците упражнява фактическа власт върху съсобствената вещ и извърши
подобрения на последната, е възможно, като не се съобразява с правата на останалите
съсобственици, да владее изключително за себе си. Щом фактическата власт се упражнява
изключително от такъв съсобственик, той не е държател на идеалните части на останалите
съсобственици, и техен владелец. В последния, случай правоотношенията със съсобственика
следва да се уредят съобразно чл. 72 и 74 ЗС.

Съдилищата не винаги изследват дали чрез влагане на труд и средства владелецът е

допринесъл за увеличаване стойността на владения имот. Често се смесват увеличената
стойност на имота с разходите за това увеличение. Поради тази грешка се присъжда заплащане
на разходите, макар те да не са довели до увеличаване стойността на имота. Необходимо е във
всички тези случаи съдилищата да изследват каква би била цената на вещта без подобрението
и каква е тя с него към момента на разглеждане на спора и постановяване на решението по
него.

Ако са извършени разходи, които тогава са довели до увеличаване стойността на вещта, щом
към момента на постановяване на решението такова увеличение не съществува, не следва да
се приеме, че има подобрения на имота, макар и неговият вид и качество да са променени.

Вземането на владелеца за извършени в чужд имот подобрения има облигационен характер и

по отношение на него са приложими правилата за погасяването му поради изтичане на
погасителната давност. Съгласно чл. 114, ал. 1 ЗЗД давността започва да тече от деня, в който
вземането е станало изискуемо. Правоотношенията, които възникват между владелеца,
извършил подобренията, и собственика на имота, върху който са извършени, се
характеризират с такива особености, които дават основание с оглед общия смисъл на закона и
справедливостта да се приеме, че изискуемостта за вземането за подобрения върху чужд имот
не съвпада с извършването на самото подобрение, а трябва да се отнася към един по-късен
момент. По време на извършването на подобренията владелецът се намира във владение на
имота. След като завърши подобренията, той продължава да владее имота и да ползува
подобренията, като непрекъснато и видимо изразява това си намерение по отношение на
всички, включително и по отношение на собственика на имота, който не го владее. След като
подобренията бъдат извършени, те увеличават стойността на имота, но практически
собственикът не се ползува от тях. От друга страна, собственикът на имота дължи за
пoдoбpeниятa плащане, доколкото те съществуват по времепостановяване на решението по
спора във връзка с тях.

С оглед на изложеното и обшия смисъл на закона не може да се приеме, че вземането на

владелеца за подобренията, които е извършил върху чужд имот, става изискуемо още в
момента на извършването на подобренията, защото в такъв случай той ще има възможност да
получи стойността на подобренията, които ще продължи да ползува и които може да намалят
стойността си и дори да престанат да съществуват към момента, когато собственикът си
възвърне фактическата власт върху имота. Затова следва ce пpиeме,че вземането на владелеца,
извършил подобрения върху чужд имот, става изискуемо и погасителната давност за него
започва да тече от момента на прекъсване на владението, от превръщането му в държане със
съгласието на собственика или най-късно от деня, когато владението бъде смутено от
собственика по исков ред, обикновено чрез предявяване на ревандикационен иск. Казаното се
отнася за изземането както на добросъвестния, така и на недобросъвестния владелец,
извършил подобрения върху чужд имот.

П О С Т А Н О В И:

1. Право на обезщетение за извършени подобрения в чужд имот по чл. 72 и 74 ЗС има

само владелецът, а не и държателят.

2. При изясняване дали подобрителят е владелец съдилищата са длъжни да изхождат от

презумпцията на чл. 69 ЗС, като изследват доколко тя не е оборена. Намерението на лицето да
държи вещта като своя се изразява в действия, които фактически запълват съдържанието на
правомощията на собственика. При промяна на държането във владение тези действия трябва
да са насочени и към собственика.

3. Когато подобрителят не оспорва правото на собственост върху терена, застроен от него,

съдилищата са длъжни да изследват дали същият не владее само построената от него сграда.

5. Ако съсобственикът не е владелец на частите на останалите съсобственици, отношенията му

с тях за подобренията се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. При възражение на съсобственика,
че е владял частите на останалите съсобственици, съдът е длъжен да изследва дали то е
основателно.

13. Погасителната давност за вземане на добросъвестния или недобросъвестния владелец за

подобрения в чужд имот започва да тече от момента на прекъсване на владението, от
превръщането му в държане със съгласието на собственика или от момента, когато то бъде
смутено от собственика с предявяването на иск за имота.

1.4. Решение № 295, София 01.07.2010г., ВКС

По поставения въпрос за началния момент,от който започва да тече погасителната давност за

вземанията на извършителя на подобрения в съсобствен имот спрямо другия съсобственик
настоящият състав на ВКС намира следното:

Съгласно разпоредбата на чл.114 ал.1 ЗЗД давността започва да тече от деня,в който
вземането е станало изискуемо. Вземанията на съсобственика спрямо останалите
съсобственици за извършени подобрения в съсобствения имот стават изискуеми от момента
на поканата. Това е и началният момент,от който започва да тече давността. Без значение е
дали поканата е нарочна или се съдържа в искова молба.

Върховният касационен съд намира касационната жалба за основателна. Въззивният съд

неправилно е приел за погасена с петгодишна давност претенцията за подобрения,като е
счел,че давностният срок е започнал да тече от момента на извършването им през 1998г.
Настоящият състав приема,че давностният срок е започнал да тече от поканата,връчена на
съсобствениците.
Правоотношенията между страните във връзка с претендираните подобрения в имота
следва да се уреждат като между съсобственици,тъй като качеството на Б. като държател се
е трансформирало като такова на владелец на своята част със закупуването на идеална част
от имота и държател на частите на останалите съсобственици,без да има прекъсване в
упражняването на фактическата власт.

2. Закони

2.1. Закон за собствеността

III. СЪСОБСТВЕНОСТ

Чл. 30. (Ал. 1, изм. - ДВ, бр. 31 от 1990 г.) Правото на собственост може да принадлежи и
общо на две или повече лица - държавата, общините и други юридически или физически
лица.
Частите на съсобствениците се считат равни до доказване на противното.
Всеки съсобственик участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с
частта си.

Чл. 69. Предполага се, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я
държи за другиго.

Чл. 70. Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го

направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от
закона форма е била опорочена. Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при
възникване на правното основание.
Добросъвестността се предполага до доказване на противното.
Когато владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със
собственика на имота, владелецът има правата по чл. 71 и 72.

Чл. 72. Добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с

която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се
определя към деня на постановяване съдебното решение.
Той може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на
вещта.
До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта.

Чл. 73. Недобросъвестният владелец дължи на собственика добивите, които е получил и

които е могъл да получи, както и обезщетение за ползите, от които го е лишил, като се
приспаднат направените за това разноски.
Той може да иска да му се заплатят и направените от него необходими за запазването на
вещта разноски.

Чл. 74. Недобросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, само

по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила
стойността на имота вследствие на тези подобрения.
Когато собственикът е знаел, че се правят подобрения върху имота му и не се е
противопоставил, правата на владелеца се уреждат съгласно чл. 72.
 2.2. Закон за задълженията и договорите

ПОГАСИТЕЛНА ДАВНОСТ

Чл. 59. Вън от горните случаи, всеки, който се е обогатил без основание за сметка на
другиго, дължи да му върне онова, с което се е обогатил, до размера на обедняването.
Това право възниква, когато няма друг иск, с който обеднелият може да се защити.

6. ВОДЕНЕ ЧУЖДА РАБОТА БЕЗ ПЪЛНОМОЩИЕ

Чл. 60. Който предприеме управлението на работа, за която знае, че е чужда, без да е

натоварен, длъжен е да се грижи за нея, докато заинтересуваният може да я поеме.
Той е длъжен да се грижи за работата, както ако би бил упълномощен.
Неговата отговорност може да бъде намалена с оглед на особените обстоятелства, при които
той е поел грижата за чужда работа.

Чл. 61. Ако работата е била предприета уместно и е била добре управлявана в чужд интерес,
заинтересуваният е длъжен да изпълни задълженията, сключени от негово име, да обезщети
управителя на работата за личните задължения, които той е поел, и да му върне
необходимите и полезни разноски заедно с лихвите от деня на изразходването им.
Ако работата е била предприета и в собствен интерес, заинтересуваният отговаря
само до размера на обогатяването му.
Ако някой е предприел чужда работа въпреки волята на заинтересувания, последният
отговаря по правилата за неоснователното обогатяване.

Чл. 110. С изтичане на петгодишна давност се погасяват всички вземания, за които законът
не предвижда друг срок.

Чл. 114. Давността почва да тече от деня, в който вземането е станало изискуемо.

Ако е уговорено, че вземането става изискуемо след покана, давността започва да тече от
деня, в който задължението е възникнало.

3. Приложени документи

3.1. ВКС разясни разликата между държане на имота и търпими действия

3.2. Владение и държане

3.3. Въведение в приложимост на презумпцията на член 69

3.4. Защита на владелеца и държателя за направени от тях разноски в

чужд имот

3.5. Искове между съсобствениците

3.6. Погасителната давност по искове за неоснователно обогатяване

3.7. Претендиране на подобрения от държател от необвързано с договор

към собственика на имота лице и от съсобственик