Въпрос 55 – Ипотека.

Видове ипотеки

1. Понятие
Ипотека има, когато изпълнението на едно задължение е обезпечено с недвижим
имот. При неизпълнение кредиторът има право да се удовлетвори от цената на този
имот по предпочитание пред другите кредитори на същия длъжник или на собственика
на имота. Ипотеката е вещно и неделимо право, което обременява определен
недвижим имот на длъжника или на 3то лице за обезпечение на определено вземане
така, че кредиторът може да го брани в чиито ръце и да се намира, за да се
удовлетвори от цената му по предпочитание пред другите кредитори на същия
длъжник или на собственика на вещта.
Може да се ипотекират само недвижими имоти – всичко изброено в чл. 110 от ЗС,
постройка, суперфициарно право (да се построи сграда върху чуждо място), етаж,
идеална част. Не могат да се ипотекират имоти които са извън гражданския оборот,
които не могат да бъдат отчуждавани.
2. Характеристики на ипотеката:
1) Вещно право
Това е право, което възниква по повод на вещ. Учредяването на ипотеката се вписва в
ИР. Така тя става противопоставима за всички 3ти лица. Ипотеката следва недвижимата
вещ. Всеки трябва да се въздържа от действия, които биха затруднили или попречили
на кредитора да удовлетвори вземането си от цената на ипотекирания имот, затова тя
също е абсолютно право по повод на вещ. Титулярът на ипотечното право няма
владение върху имота. Той се владее от собственикът, който го е ипотекирал.
Ипотечното право тежи върху правото на собственост, затова ипотеката е вещна
тежест, вещно обезпечително право.
2) Акцесорно право
Ипотеката е гаранция за кредитора, която обезпечава неговото вземане. Ако няма
главно вземане, няма как да съществува ипотека. Кредиторът се явява обезпечен от
две страни – от цялото имущество на длъжника и особено обезпечаване от ипотеката
на недвижимия имот. Не може да възникне ипотечното право преди да възникне
вземането, което ипотеката ще обезпечава. Когато се погаси вземането, ще се погаси и
ипотеката. Ипотечното право ще се прехвърли ако обезпеченото вземане се завещае,
прехвърли, заложи, запорира.
3) Недвижимо право - Ипотека може да се учреди само върху недвижим имот.
4) Неделимо право
Всяка част от вземането е обезпечена от ипотечното право и всяка част от имота
обезпечава вземането. Плащането на една част от дълга не освобождава част от
ипотеката. Разделянето на дълга между няколко длъжници не води до раздробяване
на ипотечното право. Продажбата на част от ипотекирания имот не освобождава

1
продадената част от ипотеката. Кредиторът може да се откаже от неделимостта на
ипотеката.
3. Значение и функции на ипотеката
Недвижимата вещ се ипотекира, за да се обезпечи едно вземане. Това е заложно право
върху недвижима вещ. Кредиторът може да се удовлетвори по предпочитание от
цената на недвижимата вещ. Ипотеката има обезпечителна функция.
4. Видове ипотеки
- Договорна (източник е д-р)
- По волята на собственика – едностранно установена
- Законова (източник е закона)

5. Договорна ипотека
5.1. Обща характеристика
Тя възниква чрез вписването на д-ор за ипотека, който се съставя във формата на НА. Тя
може да се учредява само от собственика на имота към момента на договарянето и ако
той е способен да се разпорежда с имуществото си. Ако ипотека бъде учредена от
несобственик, тя ще е недействителна. Тя не може да бъде отстранена чрез
потвърждение. Ипотеката може да бъде учредена от длъжника или от 3то лице за
обезпечение на чуждо задължение. Не може да се учредява ипотека за имоти, които
ще се придобият в бъдеще.
5.2. Условия за учредяване на ипотека
- Да е във форма на НА
- НА да съдържа всички необходими данни – имена, информация за имота, върху
който се учредява, размер на ипотеката;
- Изисквания за специалност на ипотеката
- Да се впише в ИР
5.3. Специализация на ипотеката
1) Тя може да се учредява само върху определен имот
Имотът трябва да бъде точно индивидуализиран в НА. Трябва да се посочи видът,
местонахождението, границите му. Ако няма тези неща, ипотеката ще е нищожна.
Ипотека, учредена върху един имот, може да се пренесе върху друг имот. Това ще
стане ако един недвижим имот се отчужди за държавна нужда и на лицето трябва да
му се отстъпи друг в замяна. Вещните тежести преминават върху новия имот по право и
в същия ред.
2) Трябва в акта да е упоменато конкретното вземане/сума, което тя ще
обезпечава
Ипотеката може да бъде учредена само за определено вземане. То може да бъде
срочно, условно, бъдещо и др. Трябва да се посочи размерът на вземането, лихвите,
ако има уговорени такива. Ако то не е парично при вписване на ипотеката, трябва да

2
бъде определена сумата, за която се вписва тя. Ако няма тези изисквания, ще има
нищожност.
6. Законова ипотека
6.1. Понятие
Законът допуска в посочени от него случаи за определена категория кредитори да се
извърши вписване на ипотека по силата на закона за едно тяхно вземане.
6.2. Учредяване
То става в 2 случая: 1) в полза на отчуждителя на недвижим имот върху отчуждения
имот за обезпечение на вземанията му по договора и 2) в полза на съделителя, на
който се дължи допълнение на дела – върху недвижимите имоти, оставени в дела на
онзи съдител, който дължи допълването. Други случаи са 3) в полза на банката върху
сградите, придобити чрез ползване на банков кредит, 4) в полза на държавата (4
хипот).
Тук важат изискванията за договорната ипотека. Тази се вписва въз основа на акт за
отчуждаване, за делба, за кредитиране, а договорната с нотариален договор за
ипотека.
6.3. Ипотека на отчуждителя
Този, който отчуждава недвижимия си имот, може да не получи всичко, което му се
дължи. От отчуждителната сделка той може да има едно вземане. Това вземане е
обезпечено с ипотека върху имота, който се отчуждава. Обезпечено е за номеричната
си стойност, ако е парично или за вписаната сума, ако не е парично, или парична
неустойка, ако такава е уговорена. Ипотеката не възниква по право, а трябва да бъде
учредена чрез вписване по молба на кредитора и въз основа на отчуждителния д-ор.
Тук влизат и хипотезите за ипотека в полза на държавата. (672 стр.)
6.4. Ипотека на съдителя
При доброволна или съдебна делба между собствениците/ сънаследниците може да
се окаже, че делът, който някой от тях получава в натура, е по-голям, отколкото
действително полагащият му се. Този, който е получил повече, трябва да допълни с
пари дела на този, който е получил по-малко.
7. Ипотека, учредена чрез едностранно изявление
Дава се обезпечение пред съд. Собственикът на имота, който ще се ипотекира, дава
нотариално завереното си съгласие за ипотекиране на имота и това изявление се
вписва в особената ипотечна книга.