18.

НОВО СТРОИТЕЛСТВО
18.1. КЛАСИФИКАЦИЯ НА ЗЕМИТЕ СПОРЕД
ВЪЗМОЖНОСТИТЕ ЗА СТРОЕЖ
Според възможностите за строеж земите се класифицират по следния начин:

Земи с ограничени строителни възможности. Това са имотите, които принадлежат

към селскостопанския фонд, държавния горски фонд и 200 метровата морска брегова
ивица извън населените места. В тези земи може да се строи, но при много строг
ограничителен режим.

Нерегулирани терени. Това са терените, които са в нерегулирани населени места, или

в още нерегулирани части в строителните граници на населеното място, или земи
дадени за ползване с различни постановления на Министерския съвет и определени с
околовръстен полигон (затворена линия, очертаващи временни външни граници) и в
частност земеделските земи. Тези терени имат ограничени строителни възможности, а
построеното в тях е с временен статут, т.е. при бъдещо урегулиране или по други
причини да се наложи премахване на изградени сгради, огради, външни мрежи и
проводи.

Регулирани терени. Това са терени и парцели, намиращи се в строителни граници на

населените места и попадащи в устройствените зони с влезли в сила застроително-
регулационни планове. Те имат стабилен градоустройствен статут и добри строителни
възможности.

18.2. МИНИМАЛНИ РАЗМЕРИ НА

УРЕГУЛИРАНИТЕ ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ
Законът за устройство на територията определя минимални размери на урегулираните
поземлени имоти, предназначени за застрояване.

При ниско жилищно застрояване до 10 м:

• В градовете – повърхност 300 кв.м с лице най-малко 14 м;

• В курортните населени места – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м;
• Във вилните зони – повърхност 600 кв.м и лице най-малко 18 м;
• В селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – повърхност 500 кв.м и
лице най-малко 16 м, а при специфични терени и стопански условия, както и на главни
улуци – повърхност 300 кв.м и лице най-малко 14 м;
• В селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – повърхност 250 кв.м и
лице най-малко 12 м.
Повърхност и лице могат да се намаляват най-много с 1/5 в зависимост от стопанските,
техническите или теренните условия или във връзка с положението на заварените
масивни сгради. Такова решение се съобразява със заключението на общинския
експертен съвет.
В квартали със средновисоко и високо жилищно застрояване размерите на имотите
се определят не от закона, а от подробния устройствен план (ПУП).

18.3. КАКВО Е ТОВА ЗРП И КЗСП

Тези съкращения са много пополярни във ежедневната практика. Те са различни по
своето съдържание подробни градоустройствени планове. Тяхното съдържанието се
разглежда в Правилника за приложение на Закона за устройство на територията.

ЗРП – Застроителен и регулационен план.

По отношение на дворищно-регулационните парцели, ЗРП определя:

1. Регулационната граница на парцела към улицата и регулационните граници към

съседните парцели. Улицата е дадена с нейната точна ширина.

2. Застрояването в парцела – застроителните петна на бъдещите сгради и петната на

заварените сгради, които се запазват в плана. С тези петна се определя начина на
застрояване, което може да е свободно, когато сградата е на необходимото разстояние
от границите и свързано, когато сградата е на границата „на калкан“ с долепена до нея
друга сграда в съседния парцел. Определят се и броя на етажите за всяка сграда в
парцела.

КЗСП – Квартално застроителен и силуетен план.

КЗСП определя с точни мерки:

1. Разположението и очертанието на сградите в план, както и минималните отстояния

между тях и до регулационните линии, съобразно допустимите за съответната зона
плътност и интензивност на застрояване;

2. Необходимите силуети, изясняващи: максималните височини на сградата в

абсолютни коти, броя на етажите, формата и наклона на покривите и архитектурната
връзка между сградите с оглед архитектурно-пространственото оформяне.

КЗСП се съставя само в случаите, когато за осъществяване на застрояването е

необходимо да се допуснат отклонения от правилата, нормите и нормативите по
териториално и селищно устройство или да се установи свързано застрояване в повече
от два съседни парцела.

По правило за всеки квартал първоначално се изготвя ЗРП и след неговото одобряване

и влизане в сила се изготвя КЗСП (при необходимост). Допуска се процедурите по
двата плана да се движат едновременно.

На основание влязъл в сила ЗРП (при необходимост и КЗСП) на собственика се издава

скица с виза за проектиране. Този документ е необходим за изготвяне на проекти за
всяка сграда в даден парцел.

18.4. ПЛЪТНОСТ И ИНТЕНЗИВНОСТ НА

ЗАСТРОЯВАНЕ
 Плътността на застрояване е отношението на сбора от застроените площи на всички
основни и допълнителни сгради в парцела и площта на парцела. Това съотношение се
изразява в проценти.

За плътността на застрояване има приети и одобрени норми. Максималната плътност

на застрояване на терени в различни зони е:

• в малки населени места – 50%;

• в предимно жилищни зони – 40%;
• в смесени жилищни зони – 60%;
• комплексно в жилищни зони – от 17% до 40%;
• в централни зони в големите градове – 100%.
Интензивността на застрояване е съотношението между разгънатата застроена площ
на всички сгради в парцела и площта на парцела. Тя се изразява в абсолютно число.

Например: площта на парцела 300 кв.м, а разгъната засроена площ РЗП е 860 кв.м.
Тогава коефициентът за интензивност на застрояване е Кинт= 3.2 (860:300).

18.5. ПРОУЧВАНЕ НА СТРОИТЕЛЕН ПАРЦЕЛ

В интерес на Купувача на строителен парцел, за да не бъде излъган, е предварително да
направи основно проучане, независимо от това дали сам ще строи или със строителен
предприемач. Проучванията трябва да бъдат най-вече в две направления:

1. Възможности за използване на парцела за строеж. Необходимо е в служба ТСУ на

съответното кметство да се проверят градоустройствените решения и действащите
застроителни и регулационни планове. Изяснява се и какъв е имота: нерегулиран в
строителните граници на населеното място, строителен парцел с одобрен и действащ
ЗРП, или строителен парцел, за който е необходимо да се изготви КЗСП или частично
изменение на ЗРП. Така се добива представа какви са границите на парцела, в каква
зона (според функционалното й предназначение) попада имота (жилищна, със смесено
предназначение, производствено-складова или за отдих), какъв е вида на строежа,
начина, характера (етажност) и границите на застрояване, плътност и интензивност на
застрояване, и др. Добре е да се провери какво ще се строи наоколо, за да не се окаже
впоследствие например, че до собствения ви дом или хотел функционира денонощна
дискотека.

2. Цена на имота в момента и пазарният интерес. Обикновено търсенето и

предлагането са решаващи за цената. Но тук влияние оказват и други много важни
фактори: местоположението, предназначението и възможната разгъната застроена
площ, която може да се постигне върху парцела. Цената се вдига и при готовност на
парцела за строителство – наличност на виза за проучване и проектиране и т.н.

Парцелът е в основата на всеки инвестиционен проект, а целта на инвестицията е да се

реализира определена доходност. Съкращаване на времето за реализиране на проекта
пряко влияе върху една по-висока цена на земята.

18.6. РАЗРЕШЕНИЕ ЗА СТРОЕЖ

 Най-често се дава разрешение за строеж на цяла сграда, а понякога и за отделен етап от
строежа, ако може да се изпълни и използва самостоятелно.

Ако не се изисква одобряване на инвестиционен проект, разрешение за строеж се

издава само въз основа на молба и документ за собственост, за учредено право на
строеж или право да се строи в чужд имот.

В Закона за устройство на територията са посочени изискванията, на които трябва да

отговарят строежите.

В разрешението за строеж се вписват всички фактически и правни основания за

неговото издаване, както и условията, свързани с изпълнението на строежа. За някои
постройки и съоръжения към разрешението за строеж трябва да се приложи
ситуационна скица, на която са обозначени линии на застрояване, разстояния и
височини.

Разрешението за строеж се издава от:

• Главния архитект на общината или на района, ако местоположението е град с райони;

• Областия управител за обекти на техническата инфраструктура, които имат значение
за няколко общини;
• Министъра на регионалното развитие и благоустройството за обекти, които обхващат
повече области и за такива с национално значение;
• Минисъра на отбраната или Министъра на вътрешните работи за специални обекти.
Разрешението за строеж (или отказът за неговото издаване) и одобреният
инвестиционен проект се обжалват от заинтересованите лица пред началника на
регионалната дирекция за национален строителен контрол в срок до 14 дни.

Издаденото разрешение за строеж може да се отмени само по законосъобразност при

жалба от заинтересованата страна или при служебна проверка от органите на
Дирекцията за национален строителен контрол в срок от 7 дни от уведомяването им.
Влезлите в сила разрешения за строеж не подлежат на отмяна.

За начало на строежа се смята денят, когато е съставен протоколът за откриване на

строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво. Ако такъв протокол не
се изисква - датата, когато е заверена заповедната книга.

На видно място до обекта, който се изгражда, трябва да се поставят информацинни

табели, на които да се посочат разрешението за строеж, строителят, надзора и др.

Лицето, което осъществява строителен надзор, е длъжно да проверява и одобрява

съответствието на проектите, протокола и другите книжа със строителните дейности.
При съществени отклонения строителството може да се спре със заповед, която се
вписва в заповедната книга на строежа. Констатациите се изпращат до 3 дни в
регионалната дирекция за национален строителен надзор.

ВАЖНО

Оригиналът за разрешението за строеж, протоколът за откриване на строителна

площадка и определяне на строителната линия и ниво се пази безсрочно в архива на
общинската (районната) администрация, която ги е издала..
 18.7. ВИСОЧИНА НА СГРАДАТА ПРИ ОСНОВНО
ЗАСТРОЯВАНЕ
Според нормативните текстове характерът на застрояването се определя в зависимост
от височината на сградите на основното застрояване (чл. 23 – чл. 30 от ЗУТ):

• Ниско застрояванес височина до 10 метра.

• Средно застрояване с височина 15 метра.
• Високо застрояване с височина над 15 метра.
• Във вилните зони застрояването е ниско (до 10 м.)
18.8. ЗАСТРОЯВАНЕ НА УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ
Застрояването на урегулиран поземлен имот се определя с външни и вътрешни линии
на застрояване, до които според предвижданията на подробния устройствен план могат
да се разполагат сградите в приземното им ниво. Външните линии на застрояване на
жилищни сгради към улиците от първостепенната мрежа се установява на разстояние
от уличната регулационна линия, както следва:

1. По улуци от първи клас (скоростни градски магистрали) – най-малко на 15 метра.

2. По улици от втори клас (градски магистрали) – най-малко на 5 метра.

3. По улици от трети клас (районни артерии) – най-малко на 3 метра.

Допуска се посочените по-горе разстояния да се намаляват в случаите, когато

заварените сгради се запазват и се включват в системата на застрояването от
подробния устройствен план (ПУП). Тогава линията на застрояване на новите сгради
се определя от строителната линия на заварените, когато те са преобладаващи.

С подробния устройствен план може да се определи

различна дълбочина на застрояване на първия надземен етаж и отделно за основното

застрояване над първия надземен етаж, когато се спазват нормативите за плътност и
интензивност на застрояване и разстояние между сградите.

В жилищните зони със свързано застрояване, дълбочината на жилищните сгради на

основното застрояване над първия надземен етаж е най-мако 16 метра. Изключение се
допуска само когато урегулирания поземлен имот има дълбочина повече от 30 метра и
лице не по-малко от 20 метра.

18.9. ИДЕЕН И РАБОТЕН ПРОЕКТ НА СГРАДА

На собственик, желаещ да строи, се издава от съответното кметство виза за
проектиране при положение, че са влезли в сила за съответния квартал ЗРП и КЗСП.

Видове проекти:
Идеен проект. Той е основата, върху която се съставя работния. Съобразен е с визата
за проектиране и начина за застрояване в КЗСП и силуетния план, като не се допускат
отклонения от тях.

Целта на идейния проект е да оформи общият вид на сградата: броят на входовете и

етажите, местоположението на жилищните помещения, на стълбищните и асансьорни
клетки, на гаражи, магазини, складове, офиси, ателиета, и др. Стремежът е да се
постигне максимално съотношение между полезната площ на отделните обекти и
квадратурата на общите части, като се държи сметка за най-доброто изложение,
размери, оформянето на обособените функционални зони в сградата.

Чертежите на идейния проект обикновено се изпълняват в мащаб 1:100. Разработват се

от екип специалисти: архитект (водещ), технолози, конструктори и специалисти-
проектанти. Това е първият етап от строителното проектиране. Съгласува се с
инвеститора, независимо дали е частен предприемач или собственик на бъдещата
сграда.

Работен проект. Той се разработва на базата на идейния архитектурен проект и е

окончателна фаза в проектирането на сгради и съоръжения. В него са предвидени
части: архитектурна, конструктивна и технологична, електро и В и К инсталации,
отопление и вентилация, газификация, телефонизация, и др., както и вертикална
планировка и външни връзки. Съставя се и проект за организация и изпълнение на
строителството. Всяка част съдържа обяснителна записка, графична част и
количествена сметка.

18.10. ВИДОВЕ СГРАДИ СПОРЕД ВИДА НА

КОНСТРУКЦИЯТА
Сградният фонд се изгражда в продължение на столетия и върху него времето дава
своя отпечатък (техника и технология, вкусове и потребности).

Според вида на конструкциите сградите се разделят на:

1. Паянтови (ПН). Те са с дървен носещ скелет на външните и вътрешни носещи

стени, които са със зидария от тухли или кирпич на варов или глинен разтвор.
Подовите настилки са от дървен гредоред. В миналото по този начин са се изграждали
жилищни сгради, а днес - предимно стопански и второстепенни сгради.

2. Полумасивни (ПМ). Носещите стени са от тухлена или каменна зидария с дебелина

25 см или тухлени колони със същата дебелина и зидария между тях с дебелина
половин тухла. Вътрешните преградни стени могат да бъдат изпълнени както при
паянтовите сгради. Подовете са от дървен гредоред. По този начин са строени много от
архитектурните паметници от българското Възраждане в Стария Пловдив, Несебър,
Копривщица, Трявна и другаде. В повечето случаи такива са сградите в планинските и
полупланински райони, както и стопански и второстепенни постройки или жилища за
сезонно ползване.

3. Масивни. Такива са сградите с външни носещи стени от тухлена или каменна

зидария с дебелина най-малко 25 см. Подовите конструкции са дървен гредоред,
 стоманено бетонни плочи или сглобяеми елементи (железни греди или ферми).

Видове монолитно строителство:

• Скелетно. Носещата конструкция е скелет от стоманобетонни колони, греди, шайби и

плочи. Първо се изгражда носещата конструкция, а после се зидат с тухли външните и
вътрешните стените. Тухлата дава по-добра топло- и шумоизолация. При това
строителство са възможни многообразни оформления на фасадата и различни
реконструкции (бутане на стени, направа на отвори и др.). Строи се по-бавно, но по-
надеждно и по-здраво, по-качествено и без ограничение във височина. Строителните
фирми все по-често прилагат това строителство, за да задоволят различните вкусове на
клиентите.
• Едроплощен кофраж (ЕПК) и пълзящ кофраж (ПК). По тази система са построени
високите блокове. Носещата конструкция е изградена със стоманобетонни шайби,
колони и плочи. След като бъде изградена основната конструкция, фасадите се
затварят с панели или тухли. Поради тази причина много хора смятат, че това е
панелно строителство.
• Пакето-повдигащи плочи (ППП). Носещата конструкция е от стоманобетонни
колони и шайби. При това строителство всички подови плочи се изливат една върху
друга в пакет на терена. След това те се повдигат със специални механизми до
съответните етажи и се прикрепват към стоманобетонни колони. Вътрешните и
фасадните стени са тухлена зидария. Стълбищните клетки и вертикалните носещи
конструкции се изпълняват от монолитен стоманобетон. Максималната височина на
сгради, построени по този метод е партер и 7 жилищни етажа. Сградите, строени по
този начин, са с изключителни възможности за преустройство и реконструкция. Такова
строителство е изгодно при площадки, които не дават възможност за използване на
тежка строителна механизация.
• Едропанелните жилищни сгради (ЕПЖ) са изцяло изпълнени от цели
стоманобетонни панели. Например: подове, стени, тавани, стълбищни клетки,
земетръсни шайби, и т.н. Те са свързани помежду си с дюбелни връзки посредством
заварки. Между отделните елементи ясно се виждат фугите.
18.11. РАЗЛИЧИЯ В КВАДРАТУРИТЕ МЕЖДУ
НОВОПОСТРОЕНИТЕ И СТАРИТЕ КООПЕРАЦИИ
Много често строителните фирми, които продават жилища в новострояща се
кооперация към квадратурата на апартамента прибавят и площта на общите части от
сградата. Това заблуждава клиентите-купувачи и е своеобразен елемент на
некоректност.

Например: Публикува се реклама за продажба на новопостроен апартамент от 100 кв.м.

При проявен интерес от страна на клиент се установява, че жилищната площ е 86 кв.м,
общите части са около 10 кв.м и мазето е 4 кв.м. Често, след като клиентът разбере
това, се отказва. Коректно е цената да е обща, но архитектурната площ да се обявява
отделно от общите части.

В практиката съществуват и други негативни примери: Нотариалният акт е от 1980 г. В

него е отразена квадратурата на жилището. При издаване на документ през 1998 г.
собственикът установява, че жилището му е по-голямо. Несъответствието идва от
обстоятелството, че през август 1991 г. бе приета нова Наредба за определяне на
базисните пазарни цени на недвижимите имоти. Преди тази дата в площта на един
имот влизаше само една четвърт от площта на тераси, лоджии и балкони. Според чл. 30
ал. 2 от тази наредба „към застроената площ на жилището (ателието) се прибавя и
цялата площ на балкони, лоджии, веранди и тераси, измерени по външните им
конструктивни очертания”.

Следователно към площта на старото жилище се прибавя площ, равняваща се на 3/4 от

площта на тераси, балкони, лоджии и веранди.

18.12. КАТЕГОРИИ НА СТРОЕЖИТЕ

Новите промени в Закона за устройство на територията (ДВ. бр. 65 от 2003 г. и бр. 65
от 2004 г.) разпределят строежите в шест категории в зависимост от характеристиките
и значимостта им. Така за всяка категория изискванията и разрешителните за строеж
вече са различни. Не беше нормално до сега за изграждането например на крупен
промишлен обект и на гараж да са нужни едни и същи документи. Тези промени
съкращават сроковете за изграждане на къщи, вили и инфраструктура.

Категориите се разглеждат в чл. 137 от ЗУТ. В зависимост от характеристиките,

значимостта, сложността и рисковете при експлоатация строежите се категоризират
както следва:

1. Първа категория: автомагистрали и пътища I и II клас от републиканската пътна

мрежа, железопътни линии, пристанища и летища за обществено ползване,
метрополитени и съоръженията към тях; преносни проводи (мрежи) на техническата
инфраструктура и съоръженията към тях в областта на водоснабдяването,
електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването, далекосъобщителните
дейности; строежи, необходими за предпазване и защита на населението и
възстановяване на районите от бедствия и аварии; строежи, криещи опасност от взрив,
от значително вредно въздействие върху околната среда или от разпространение на
отровни или вредни вещества; хидротехнически съоръжения, криещи опасност от
наводнения, в т.ч. язовири с обем над 50 млн. куб.м или с височина на язовирната стена
над 80 м; съоръжения за геозащита и брегоукрепване по реките и морския бряг;
електрически централи и топлоцентрали с мощност над 100 мегавата; производствени
предприятия с капацитет над 500 работни места и съоръжения към тях; металургични и
химически предприятия, мини, рудници, кариери, в т.ч. и ликвидацията им, както и
строежи, свързани с отстраняване на екологични щети в района на въздействието им;
строежи с национално значение, определени с акт на Министерския съвет; недвижими
паметници на културата с категория "световно значение" и "национално значение”;
реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на
строежите от тази категория.

2. Втора категория: пътища III клас от републиканската пътна мрежа, първостепенна

улична мрежа I и II клас и съоръженията към тях; разпределителни проводи,
съоръжения и устройства към тях в областта на водоснабдяването, канализацията,
електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването, далекосъобщителните и
други дейности; хидротехнически съоръжения, в т.ч. язовири с обем от 30 до 50 млн.
куб. м или с височина на язовирната стена от 50 до 80 м; съоръжения и инсталации за
третиране на отпадъци; сгради и съоръжения за обществено обслужване с капацитет
над 1000 места за посетители; производствени сгради с капацитет от 200 до 500
работни места и съоръженията към тях; електрически централи и топлоцентрали с
мощност от 25 до 100 мегавата; недвижими паметници на културата с категория
"местно значение"; реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна
предназначението на строежите от тази категория.

3. Трета категория: общински пътища, улици от първостепенната улична мрежа

III и IV клас и съоръженията към тях; елементи на техническата
инфраструктура, хидротехнически, хидромелиоративни, кабелни и други мрежи,
съоръжения и инсталации, непопадащи в горните категории; жилищни и смесени
сгради с високо застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с
разгъната застроена площ над 5000 кв.м или с капацитет от 200 до 1000 места за
посетители; производствени сгради с капацитет от 100 до 200 работни места и
съоръженията към тях; електрически централи и топлоцентрали с мощност до 25
мегавата; паркове и градини с площ над 1 хектар; реконструкции, преустройства,
основни ремонти и смяна на предназначението на строежите от тази категория.

4. Четвърта категория: частни пътища, улици от второстепенната улична мрежа V и

VI клас и съоръженията към тях; жилищни и смесени сгради със средно застрояване;
сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ от 1000 до
5000 кв.м или с капацитет от 100 до 200 места за посетители; производствени сгради с
капацитет от 50 до 100 работни места и съоръженията към тях; паркове, градини и
озеленени площи до 1 хектар; реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна
предназначението на строежите от тази категория; вътрешни преустройства на
сградите от първа до четвърта категория, с които не се засяга конструкцията им;

5. Пета категория: жилищни и смесени сгради с ниско застрояване, вилни сгради,

сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ до 1000
кв.м или с капацитет до 100 места за посетители; производствени сгради с капацитет
до 50 работни места и съоръженията към тях; строежи от допълващото застрояване,
извън тези по шеста категория; реконструкции, преустройства, основни ремонти и
смяна предназначението на строежите от тази категория;

6. Шеста категория - строежите по чл. 54, ал. 1 и 4 и чл. 147, чл. 44, 46 и 55)

Към тази категория спадат: временните строежи за нужди, свързани с организация и

механизация на строителството или за нужди, свързани с осъществяване на
мероприятия по възстановяване и рекултивация на нарушени територии; стопански
постройки със селскостопанско предназначение и строежите от допълващото
застрояване; монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на
съоръженията с повишена степен на опасност, подлежащи на технически надзор от
Главна дирекция "Инспекция за държавен технически надзор"; оранжерии с площ до
200 кв.м; басейни с обем до 100 куб.м в оградени поземлени имоти; подпорни стени с
височина до 2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент
на транспортни обекти; ремонт на елементите на техническата инфраструктура;
огради, градински и паркови елементи с височина до 2,20 м над прилежащия терен;
изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м и с площ до 30 кв.м; пневматични
(надуваеми) складове или покрития с площ до 100 кв.м.

Към тази категория спадат и строежите по чл. 55, в който е отразено, че до

реализирането на подробния устройствен план незастроени поземлени имоти могат да
се използват за временни открити паркинги, пазари за сергийна търговия, детски и
спортни площадки и други по-добни открити обекти въз основа на разрешение за
строеж, съответно разрешение за поставяне, при условия и по ред, определени с
наредба на общинския съвет; консервационно-реставрационни работи на паметниците
на културата, които не са от световно или национално значение; остъкляване на
балкони и лоджии, с изключение на разположените към първостепенната улична
мрежа;

В селата могат да се изграждат постройки на допълващо застрояване със

селскостопанско предназначение от всякакъв вид.

В градовете и във вилните зони постройки на допълващо застрояване за отглеждане на

домашни животни могат да се изграждат по изключение само съобразно единен за
зоната режим на ползване и застрояване, приет от съответния общински съвет.

Стопанските постройки на допълващо застрояване за отглеждане на домашни животни

се изграждат с височина до 5,5 м над прилежащия терен и до 8,5 м до най-високата
част на покрива. В рамките на тези височини се допуска обособяването на второ ниво
за складови нужди

Второстепенни постройки на допълващото застрояване (летни кухни и леки постройки

за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, септични ями и временни
тоалетни) могат да се изграждат в урегулирани поземлени имоти за ниско жилищно
или за вилно застрояване.

Второстепенните постройки на допълващото застрояване са с височина до 2,5 м над

прилежащия терен и до 3 м до най-високата част на покрива. Когато постройките се
разполагат на вътрешната граница на урегулирания поземлен имот, най-високата част
на покрива при калканната стена може да има височина до 3,6 м.

ВАЖНО!

До 27 юли 2004 г. Дирекция национален строителен контрол (ДНСК) приемаше всички

обекти и това бавеше строителството понякога с 6-7 месеца.

Отпадна държавното приемане на масовото строителство от ДНСК. Вече строежите от

5 и 6 категория само се регистрират от главния архитект на Общината.

18.13. АКТ ОБРАЗЕЦ 15

Констативният акт Образец 15 е документ между строителя и инвеститора, ако обектът
е изграден чрез възлагане на стопанска организация или само от инвеститора, ако
обекта се изпълнява по стопански начин.

Комисия с представители на Инвеститорския контрол и на техническите ръководители

по всички части АС, ВиК, ЕЛ, ОВ и МТ установява съответствието на обекта с
одобрените проекти и сметни документации, техническите изисквания и другите
условия на договора. Ако има машини и съоръжения в акта се констатира и успешното
провеждане на единичните и комплексни проби и изпитания.
 Отразява се и приемането на обекта от инвеститора за извършване на всичко
необходимо с цел въвеждането му в действие. Инвеститорът може да откаже да
подпише АКТ 15, когато има неизвършени или лошо изпълнени строително-монтажни
работи, които увреждат здравината, сигурността и дълготрайността на обекта,
възпрепятстват правилната му експлоатация и замърсяват околната среда.

ВАЖНО!

След подписването на АКТ 15 инвеститорът носи цялата отговорност за

опазването и поддържането в изправност на обекта до подписването на Протокол
по образец 16, който е документ на приемателната комисия на обекта.

18.14. ПРОТОКОЛ ПО ОБРАЗЕЦ 16

Протокол по образец 16 е документ, с който се приключва дейността между
инвеститора, проектанта и строителя. Той е създаден по чл. 9 от Наредба 6 за държавно
приемане и разрешаване ползването на строежите в България. Тази наредба урежда
реда за приемане, т.е. за въвеждането в експлоатация на обекти, подобекти или отделни
мощности. Тя определя задачите и дейността на приемателните комисии за
установяване на недостатъците, появили се в гаранционния срок.

Протокол по образец 16 се подписва между строителната организация, изградила

обекта, инвеститора и приемателната комплексна комисия при определена степен на
завършеност на строителството, регламентирана чрез законовата уредба. Завършените
обекти с жилищно предназначение се приемат след изпълнение на всички строително-
монтажни работи, включително и благоустрояването на околния терен.

Допуска се възможността да се приемат жилищни сгради с някои незавършени

елементи, но е задължитено напълно да бъдат изпълнени следните стротелно-
монтажни работи:

• Изграждането на електроснабдяването, водопровода, канализацията и

топлоснабдяването (ако съществува в проектите);
• Цялостното завършване на общите части от сградата, включително измазване на
калкани, хидро и топлоизолация, настилки и первази на терасите, зареждане с
осветителни тела на стълбища, тераси, коридори и изби;
• Изградените подходи с трайни настилки около сградата;
• Завършването на мазилки, подови замазки, монтаж и остъкляване на дограмата;
• Цялостното завършване на електроинсталациите с монтирани ключове, контакти,
прозвънени и заредени слаботокови инсталации (звънчева, телефонна,
радиоозвучителна, домофонна, телевизионна и други според проекта);
• Изпробването на водопроводните инсталации и зареждането най-малко с една канелка
и отводнена мивка, и една тоалетна чиния с промивно казанче.
След подписването на Протокола собствениците получават разрешение за ползване и
ключове за своите жилища.

Според влезлите в сила нови изменения в Закона за устройство на териториите (ЗУТ)

Районните дирекции за национален строителен контрол ще въвеждат в експлоатации
само големи строителни обекти с национално значение.
ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ

Всеки, който е решил да купи имот от новото строителство, трябва да изиска от

Продавача документ за собственост и Протокол по образец 16. От тази изходна
позиция трябва да започнат разговорите за една бъдеща сделка. Ако новата
кооперация, в която бъдещите собственици са си харесали апартамент, нямат тези
документи и въпреки това е налице желание за закупуване, трябва много внимателно
да се прегледат документите на строителната организация с цел клиентите да се
предпазят от евентуални неприятни изненади.

От такъв вид сделка при добре оформени документи може да се извлече полза за
Купувача - оценката на имота се изчислява за сграда в груб строеж и от там разходите
по прехвърлянето са доста по-ниски. Може да се постигне и съгласие Купувачът да
заплати разсрочено стойността на жилището до подписването на Протокол по образец
16.

18.15. ВЪВЕЖДАНЕ В ЕКСПЛОАТАЦИЯ НА

СТРОЕЖИТЕ
Въвеждането в експлоатация на строежите се регламентира в Наредба 2 от 31.07.03 г.

Според чл. 2 от Наредбата, началникът на Дирекцията за национален строителен

контрол (ДНСК) или упълномощено от него лице издава разрешение за ползване на
строежите въз основа на: окончателен доклад, съставен от лицето, упражняващо
строителен надзор за строежите от първа, втора и трета категория по чл. 137, ал. 1, т. 1,
2 и 3 на ЗУТ и Протокол обр.16 за установаване годността за ползване на строежа,
съставен от Държавна приемателна комисия (ДПК), съгласно Наредба 3 от 2003 г. за
съставяне на актове и протоколи по време на строителството с предложение за
издаване на разрешение за ползване.

Членовете на Държавна приемателна комисия имат право на свободен достъп до

всички части на строежа. Лицето, упражняващо строителен надзор, запознава ДПК с
изпълнения строеж, съгласно съставения окончателен доклад и приложената
документация към него. Комисията установява изпълнението на строежа и неговата
функционална пригодност съобразно издаденото разрешение за строеж, одобрени
проекти или заверената документация и действащата нормативна уредба по
изпълнението и приемането на строителството в съответствие с чл. 169, ЗУТ.

Държавна приемателна комисия въз основа на огледа на строежа, представените

документи, разискванията на нейните заседания и становища на членовете й, съставя
Протокол обр.16 с предложение за издаване на разрешение за ползване или отказ. На
последното заседание на комисията Председателят на ДПК организира подписването
от всички членове на комисията на Протокола обр. 16 за установаване годността за
ползване на строежа. Не се допуска приемане на строежа при неспазване на
изискванията на нормативните актове.

Разрешението за ползване на строежа се връчва лично на възложителя или

упълномощено от него лице.
 ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Протокол обр. 16 е основание за издаване на разрешение за ползване на строежа или

отказ за издаване на същото.

Разрешението за ползване е документ, с който се установява функционалната

пригодност на строежа за ползване, съобразно издадените строителни книжа.

18.16. ГАРАНЦИОННИ СРОКОВЕ ЗА ИЗПЪЛНЕНИ

СТРОИТЕЛНИ ОБЕКТИ
В разрешението за ползване се вписват минималните гаранционни срокове за
изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти. Те са (чл.
4 от Наредбата):

1. десет години - за всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради и

съоръжения, включително и на земната основа под тях.
2. осем години – за възстановени строителни конструкции на сгради и съоръжения,
претърпели аварии.
18.17. НЕЗАВИСИМ СТРОИТЕЛЕН НАДЗОР
Всички сгради, чието проучване или проектиране е започнало след 1.09.1999 г. или за
които е постъпило искане за откриване на строителна площадка, подлежат на
независим строителен надзор (супервайзер). С неговото въвеждане отпадат
държавните приемателни комисии за голяма част от строежите. Започнатите обекти са
включени в специален регистър, за да е ясно кои строежи подлежат на независим
строителен надзор.

Независимият надзор е задължителен за проектирането и строителството на

жилищни сгради на четири и повече етажа; обществени и производствени сгради;
строежи, свързани с отбраната и сигурността, както и при съществено
преустройство на такива сгради.

Разрешителни за независим строителен надзор се издават от МРРБ. Изисква се

фирмата да разполага с квалифицирани специалисти и да не е допускала нарушения на
ЗУТ.

Началникът на ДНСК приема жилищните сгради въз основа само на доклад на

лицензирани лица, упражняващи независим строителен надзор. (Наредба №6 на МРРБ,
ДВ, бр. 72, 1999 г.). Това се отнася за жилищни сгради, промишлени сгради (до 500
кв.м РЗП), обществени сгради (до 2000 кв.м РЗП), трафопостове, рехабилитация на
пътища, дворни мрежи, абонатни станции, преустройство на съществуващи сгради. За
останалите сгради остава Акт 16.

За да издаде разрешения за строежи според новите разпоредби, ДНСК изисква

определени актове, разрешителни и съгласувани протоколи. Процедурата е
задължителна за всеки строеж, независимо от начина на неговото финансиране.
Изключение се прави за обектите с поверителен характер, за които не се иска
разрешение за строеж.
За другите строежи се осъществява технически контрол. Браншовият съюз издава
удостоверение на лицата, които ще упражняват такъв надзор в проектирането и в
строителството.

ВАЖНО!

Въвеждането на независим строителен надзор не отменя напълно, а само ограничава

случаите, в които се изисква Акт 16.

18.18. ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА СОБСТВЕНОСТТА

ПРЕДИ ПРИКЛЮЧВАНЕ НА СТРОИТЕЛСТВОТО
Моментът, в който правото на строеж се трансформира в собственост на определен
недвижим имот, е изграждането на сградата на етап груб строеж (без завършени
вътрешни мазилки и поставени дограми).

Разходите по прехвърлянето на недвижим имот (апартамент, магазин и др.), изграден

на ниво груб строеж, са приблизително 60% от тези, които се дават, ако обектът е
завършен, т. е. има разрешение за легално ползване, издадено на основание Протокол
по образец 16 или доклад от упражняващия независим строителен надзор. Този
процент се получава като към данъчната оценка на незавършено строителство на етап
груб строеж, която е 50% от данъчната оценка на сграда със завършени строително-
монтажни работи, се добави размерът на местните данъци, държавните и нотариалните
такси за прехвърлянето на имота.

Обикновено, когато се купува обект от строителна фирма, правоотношенията се

уреждат с два договора. Единият е този, с който се прехвърля собствеността и се
заплаща цената (нотариалният акт), а другият е облигационният - строителният,
уреждащ взаимните отношения по изграждането на имота. Договорът е един и това е
нотариалният акт, с който Собственик (Съсобственик) на дворно място учредява право
на строеж евентуално срещу задължение за строителство.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Собствеността на недвижим имот в строеж може да бъде прехвърлена на етап

груб строеж много по-изгодно от икономическа гледна точка в сравнение с
прехвърлянето при завършено строителство.

18.19. РАЗВАЛЯНЕ НА ДОГОВОР ЗА ПРАВО НА

СТРОЕЖ
Разпространена практика е, когато собственици на парцели предоставят имота си на
строителни предприемачи за строителство на сгради срещу обезщетение с част от
застроената площ. Това е възможно при наличие на учредено право на строеж, преди
да е извършено строителството и е неотменно свързано с утвърдените и действащи
ЗРП и КЗСП. Размерът на обещетението се договаря.

Строителият предприемач сключва договор за строеж със собствениците на даден

терен. С подписването на Предварителния договор се прехвърлят права, но не и
собственост.

Най-важните клаузи са срока за завършване на строителството и предоставяне на

собствениците договорените жилищни обекти, описани подробно.

Строителният предприемач в повечето случаи извършва строеж със свои средства или
набавя съответното финансиране чрез сключване на Предварителни договори за
покупко-продажба на недвижим имот (покупка на “зелено”). Строителят уговаря със
собствениците на терена и с бъдещите собственици на обектите, които ще бъдат
построени, до каква степен на завършеност те ще се предадат. Обикновено договорът
за изработка и договорът суперфикция (право на строеж) се оформят в един общ и
взаимно се допълват.

Договорът се счита за изпълнен, когато обектите се предадат до ключ и могат да бъдат

използвани.

Има случаи, когато не се извършват голяма част от договорените строително-

монтажни работи - непоставена дограма, незавършени ВиК и електроинсталации,
липсва покрив, и др., или завършеност на 50%, когато обектът е в груб строеж. И така
строителят не изпълнява поетите задължения по договор.

Този договор може да се развали чрез предевяване на иск в съда от страна на

кредиторите. Важно да се прецени интересът на кредиторите преди завеждане на дело
срещу строителя. Поставянето на “първа плоча” на обекта не означава, че правото на
строеж е реализирано и строителят може безкрайно във времето да се опитва да
довърши строежа, необезпокояван от собствениците на терени.

18.20. ПРИСТРОЯВАНЕ И НАДСТРОЯВАНЕ

Правото на строеж е свързано с утвърдените ЗРП и КЗСП и се учредява преди да е
извършено строителство.

Правото на надстрояване и пристрояване е разновидност на правото на строеж и то

може да се учредява само от собственика на земята, независимо дали тя е частна,
общинска или държавна собственост. Освен това то може да е възмездно или
безвъзмездно.

Отказ да се даде право за надстрояване или пристрояване е възможен в случаите,

когато за даден терен в ЗРП и КЗСП не са предвидени по-висока етажност или по-
голяма застроителна площ. При такива случаи е възможно да се занимава служба ТСУ
в съответното кметство и там да се поиска разяснение. По принцип може да се подаде
молба за частично изменение на КЗСП. Това е възможно при смяна на собствеността
(собственикът дарява част от имота на сина си) или във връзка с възникнал нов интерес
от страна на собственика (доказва необходимост от разширяване на жилищната си
площ).

При иск за частично изменение на КЗСП е необходимо съгласието на всички останали

собственици на сградата, ако има такива.

С новия Закон за изменение и допълнение на ЗУТ от 26.07.2003 год., отпада така

наречения “облекчен режим” за учредяване на право на строеж, надстрояване или
пристрояване между съсобственици в урегулиран имот. Вече не съществува
възможност в полза на един или повече съсобственици да се учредява това право със
съгласие на останалите, изразено в заявление до кмета на общината и с нотариална
заверка на подписите на собствениците.

Единственият начин, съгласно измененията в Закона за устройство на територията

(ЗУТ, чл. 183) вече е следният: между съсобствениците да бъде сключен договор в
нотариална форма, по силата на който в полза на един или повече съсобственици да
бъде учредено от останалите съсобственици право на стреж в съсобствения им имот.

Надстрояване или пристрояване на сграда - етажна собственост – се разрешава въз

основа на договор за учредяване право на надстрояване или пристрояване на имота в
нотариална форма и декларация – съгласие с нотариална заверка на подписите на
вички собственици в етажната собственост.

По стария ЗУТ собственикът на жилище с "отстъпено право на строеж" нямаше право

да надстроява или пристроява сградата, да отнема част от двора, без писмено
нотариално заверено съгласие на другите съсобственици на имота.

Новото изменение на ЗУТ вече изиква да бъде сключен договор в нотариална форма,
по силата на който в полза на един или повече от съсобствениците да бъде учредено
право на строеж в съсобствения им имот от останалите съсобственици.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Учредяване на право на надстрояване и пристрояване може да се осъществи само

от собственика на земята и ако съществува изградена сграда. Това право не може
да бъде осъществявано чрез сделка или

чрез завещание.

Правото се погасява, ако не е упражнено в продължение на пет години от датата

на учредяването му.

18.21. ЗАКУПУВАНЕ НА ЖИЛИЩЕ ОТ

СТРОИТЕЛНА ФИРМА
Решавате да закупите от строителна фирма жилище в строеж. Добре би било да се
направят някои предварителни проичвания:

Проверете в съдебните регистри дали фирмата-строител е актуална, да не е

правоприемник на друга, фалирала или преобразувана фирма, да няма срещу нея
съдебни или изпълнителни дела, за да не се получи в бъдеще съдът да запорира
собственост или авоари.

Изяснете собствеността на парцела. Дали той е собственост (изцяло или частично) на

строителната фирма, или тя строи срещу обезщетение или с право на строеж. Ще ви
продаде ли жилището с идеални части от земята?
Запознайте се с имотната скица на парцела. В нея са отразени собствениците на
парцела, размерите на парцела в мащаб, трайните постройки към датата на издаване.

Вижте и оригинала на скицата с виза за строеж. На нея с цветен контур е нанесена

бъдещата застройка и информация в словесен вид.

В строителната документация на фирмата трябва да има одобрен архитектурен проект,

строително разрешение, договор за строителен надзор.

Строителното изпълнение също не е маловажно: дограми, топло и хидроизолации,

покривно покритие, асансьор, гаражи, степен на завършеност, срокове и т.н.

Ако всичко е налице и ви удовлетворява, може да се подходи към следващата стъпка –

изясняване на условията за продажба, договаряне на жилищна площ, идеални части,
мазе, етажност, изложение, цени, начин на плащане.

Запознайте се и със строителните договори. В предварителният договор, който ще

сключите със строителната фирма, изискайте да фигурира скица на договореното от
вас за закупуване жилище (да е извадка от архитектурния проект). На тази скица
отчетливо да се вижда номерът на апартамента (магазина, офиса, кабинета, гаража),
размерите, общата квадратура, независимо, че е описано словесно в предварителния
договор. В него задължително впишете краен срок за завършване на жилището и
финансови санкции за продавача, ако се забави.

При закупуване на магазин, офис или кабинет да се обърне внимание на статута. И

още: да е със самостоятелен вход и да отговаря на изискванията на ХЕИ.

Финализирайте сделката с получаване на документ за собственост (нотариален акт) и

т.нар. Акт 16. Ако се съгласите това да стане на етап Акт 15, възползвайте се от
възможността да платите по-ниски разходи при прехвърлянето.

ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ

Когато купувате имот в строеж, добре е да консултирате всяка ваша стъпка с личен
адвокат, специалист по вещно право.

18.22. ПРИДОБИВАНЕ НА ЖИЛИЩЕ В ГРУПОВ

СТРОЕЖ ОТ ТРЕТИ ЛИЦА
или

може ли участник в групов строеж да прехвърли всичките си права или част от

тях по договора за групов строеж на трето лице?

Законът регламентира възможност участник в групов строеж да прехвърля правата си

по договора със съгласието на останалите участници в групата. За да се прехвърлят
правата на трето лице, то трябва да отговаря на общите изисквания за участие в
договора за групов строеж, а именно да бъде собственик на идеална част от имота,
върху който се извършва строежа или да му е учредено право на строеж върху същия.
Собственикът на идеална част от терена или от правото на строеж върху него няма да
придобие обект от сградата, ако не е страна по договора за групов строеж, или обратно
ако лицето е страна по договора за групов строеж, но не е собственик на идеална част
от терена или от правото на строеж.

Следователно, ако Продавачът на жилище в групов строеж не е титуляр на право на

собственост или на право на строеж върху терена, на него трябва първо да се
прехвърли съответната идеална част от терена или от правото на строеж. Това
прехвърляне се извършва задължително под формата на нотариален акт пред нотариуса
със съгласието или участието на всички останали съсобственици. Едва след това
третото лице може да бъде включено като страна по договора за групов строеж, като
му бъдат прехвърлени част или всички права на друг участник по договора.

При придобиването на имот в групов строеж са налице два момента - един

вещноправен и един облигационен. В зависимост от естеството си те изискват
различна правна форма.

Вещноправен момент - прехвърляне на идеална част от терена или от правото на

строеж. Извършва се под формата на нотариален акт.

Облигационният момент се осъществява под формата на договоранекс към договора

за групов строеж, подписан от всички участници в него. Законът изисква договорът за
групов строеж, както и анексът към него, да бъдат нотариално заверени.

На основание на тези два документа - нотариалният акт за прехвърляне на идеална част

от терена или правото на строеж и договорът за прехвърляне на права, третото лице
става пълноправен участник в груповия строеж и след завършването му може да се
снабди с констативен нотариален акт за собственост.

18.23. КУПУВАНЕ НА ЖИЛИЩЕ В ЖИЛИЩНО-

СТРОИТЕЛНА КООПЕРАЦИЯ (ЖСК)
или

как едно лице може да стане член на ЖСК и по този начин се снабди със жилище
от кооперацията?

Членственото правоотношение в Жилищно-строителна кооперация (ЖСК) възниква

основно по два начина:

1. Когато лицето е учредител на ЖСК, става член на ЖСК (съгласно закона) от

момента на вписване на кооперацията в регистъра на съответния окръжен съд.
Неговите права и задължения на кооператор възникват автоматично с постановяване
на съдебното решение за регистрация на ЖСК. В този случай не е необходимо да се
подава писмена молба за приемане на кооператор. Желанието на тези лица за членство
в ЖСК се съдържа в подписаните от тях документи по учредяване на кооперацията:
протокол, устав, и др.

2. Приемане на нов член на ЖСК след нейната съдебна регистрация. Законът за ЖСК
поставя редица изисквания, за да бъде приет нов член в кооперацията:
• Да съществува свободен имот, който може да бъде разпределен;
• Да се подаде писмена молба до Управителния съвет на кооперацията от лицето, което
желае да участва в ЖСК;
• Да се вземе решение от общото събрание на всички кооператори за приемане на новия
член. Управителният съвет не е овластен да приема или да изключва членове.
• Прехвърляне на правото на собствност в ЖСК се извършва в писмена форма (молба) с
нотариално заверени подписи на страните.
• При изключване или доброволно напускане, нов член не се приема, ако друг
кооператор в двуседмичен срок заяви писменно, че желае да придобие правата на
напусналия.
Законът регламентира възможността член-кооператор по собствено желание и с негово
съгласие да бъде заместен изцяло или отчасти от неговия съпруг, без да се изисква
решение на Общото събрание за това, а когато се налага заместване от неговите деца -
с решение на Общото събрание.

Законът дава право и на други лица да бъдат членове на ЖСК по право. Това са
собствениците на земята, върху която се изгражда постройката на ЖСК, както и
юридически лица, за които задължително е предвидено в утвърдения архитектурен
план на сградата на ЖСК изграждането на помещения, предназначени за
административни, стопански, и други обществени нужди.

В практиката често член-кооператор поставя проблема за “продажба” на трето лице на

жилище, което е в процес на строеж от ЖСК. Законът не регламентира такава
възможност. Продажба може да се извърши след построяване на сградата и след като
член-кооператорът се снабди с документ за собственост.

Прекратяването на членството в кооперацията може да бъде: доброволно,

освобождаване по решение на Общото събрание, изключване или смърт. Ако желае
член-кооператорът може доброволно да напусне ЖСК и нов член да подаде молба за
свободния имот. Напускането и приемането на нов член става по решение на Общото
събрание на ЖСК.

Предимството при изграждане и придобиване на имот по методите на ЖСК е в

обединяване на усилията на повече физически и юридически лица за постигане на
крайната цел, както и поетапното плащане на различните фази на проектиране и
строителство.

Като недостатък на този вид строителство е сложната правна страна на различните

проблеми.

Членовете на ЖСК стават собственици на свой апартамент (с изключение на членовете

по право), когато сградата е построена, имотите са разпределени с протокол и
жилищата са получили своята данъчна оценка.

ВАЖНО!

Правото на собственост върху новопостроена сграда принадлежи на ЖСК. Това право

се трансформира в право на собственост за всеки член върху конкретен обект (жилище,
магазин, ателие и пр.) от новопостроената сграда след прекратяването на ЖСК, т.е.
след като членовете й получат своите нотариални актове.
18.24. ЗАКУПУВАНЕ НА ЖИЛИЩЕ В ПРОЕКТ
В практиката се среща терминът “купувам на зелено”, когато се купува жилище на база
работни проекти. Сериозна стъпка прави всеки бъдещ собственик при влагане на
значителни средства, без да е построено жилището му. Това действие крие опасности.
Примери има не малко от последните 15 години.

Най-лошият сценарий е строителят да не успее да завърши обекта. В този случай

възстановяването на вложените пари е почти невъзможно. Започват съдебни дела,
плащане допълнително на други фирми за довършване на обекта. Всичко е проточено
във времето, свързано с разход на пари, с хабене на много нерви.

Рисковете от инвестиции „на зелено“ могат да бъдат намалени. Добре е внимателно да

се подходи.

Има строителни фирми, които се утвърдиха на пазара като коректни партньори. Те

отговорно изпълняват сключените договори. Строителството им е в предвидените
срокове и качествено. На такива фирми може да поверите парите си. Но те трябва да
бъдат открити чрез внимателно проучване. Визитка за всеки строител са завършените
сгради и тяхното състояние след няколко години експлоатация.

При посещение на офиса на избрания предприемач и разговори с него може да се

направят допълнителни изводи за опита, за репутацията, за сериозността на
намеренията на бъдещия партньор-строител на вашия дом. Добре е да не се изпада в
емоционално състояние при вида на красивата комютърна сграда, изваяна с помощта
на съвременните информационни технологии.

Добре е да се изиска от строителя копия от документи, която го лигитимира като

страна по бъдещи договорни отношения. А те са: за собственост върху парцела или
отстъпеното право на строеж в негова полза, разрешение за строителство и одобрените
проекти за сградата и др.

След като преминат тези проучвателни етапи и вече е определена строителната фирма,
следва подписването на договорите и другите документи.

Договорите трябва внимателно да се четат. Да се отрази в договора чрез чертеж обекта,

за който се дават парите. Трябва да се знае всичко, защото се плаща за това: точни
квадратури на ползваемите и идеалните части от жилището (не са редки случаите, в
които точно тук има разминаване), номер на апартамента, етаж, изложение.

В договора или в неговите приложения да са описани всички детайли по изграждането

и предаването на обекта – типа на използваните материали, дограми, инсталации,
екстри, срокове, неустойки, решаване на спорове и др. Да се огледат и такива моменти
като изграждането на инфраструктура.

Въпросите са много и разнообразни и обикновено не са в компетентността на всеки

купувач. За това е добре да се потърси и съвета на юрист, запознат със строителната
дейност и законодателството в този бранш. Хонорарът на юристите в подобни случаи е
нищожна сума в сравнение с евентуалните загуби на пари, време и нерви при проблем
впоследствие.
 Често всяко поетапно плащане се обвързва със завършени строителни работи. Те лесно
могат да се видят и от неспециалист или да се докажат с документ. При завършване на
даден етап от строителството се издават приемателни документи на база одобрените
архитектурни проекти.

Ако се купува жилище вече в строеж, добре е да се огледа внимателно сградата:

фасадата, състоянието на мазилките, градивният тухлен материал, дограмите, входа,
стълбището, околното пространство, строителните материали, подредни или
разхвърлени по него, и т.н.

ВАЖНО!

Ако преговаряте внимателно и умно със строителя днес, ще ви е леко в бъдеще.

Който реално кредитира, трябва и да контролира.

18.25. КОГА СТРОИТЕЛСТВОТО Е НЕЗАКОННО

Строителството е незаконно, когато включва действия, противоречащи на
изискванията на закона, независимо дали са съзнателни или не, дали са предизвикани
от неотложна нужда на собственика или от неприложение на Закона за устройство на
територията.

По смисъла на този Закон незаконни са строежите, когато са извършени без одобрен

проект, без разрешение, без протокол за определяне на строителна линия или в
отклонение от строителните документи.

Често законът се заобикаля, независимо че в него са предвидени санкции:

преустановяване, разрушаване и одържавяване на незаконно построени сгради.
Отнемането в полза на държавата (с наказателно постановление) не се прилага, ако
построената сграда е гараж, временна или стопанска постройка със застроена площ до
30 кв.м.

От приемане на Закона и Правилника до сега няколкократно са давани възможности да

се узаконят незаконни строежи за неотложни нужди. Това може да се извърши, ако
строежите все пак отговарят на градоустройствените решения и на строителните
нормативи.

За да се узаконят незаконните строежи, следва да се проведат процедури, които

обхващат издаването на:

1. Скица-виза, извадка от ПУП за узаконяване;

2. Документ за собственост;
3. Проектозаснемане, което включва: архитектурен проект, заснемане с привеждане на
строежа в съответствие с ЗУТ, конструктивно становище (експертиза), проекти за
инсталации за нормално съществуване на строежа;
4. Разрешение на съответните специализирани контролни органи и експлоатационни
предприятиа;
5. Документи за заплатени такси и глоби.
Акт за узаконяване се издава за завършените части от строежа, а за незавършените, но
предвидени за изпълнение части, се издава разрешение за строеж по общия ред.

18.26. АДМИНИСТРАТИВЕН КОНТРОЛ ПО

УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА И
СТРОИТЕЛСТВОТО
За спазване на разпоредбите на ЗУТ и на нормативните актове по прилагането му
следи Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК). Тя се ръководи от
Министъра на регионалното развитие и благоустройство.

ДНСК взема мерки за предотвратяване извършването на незаконно строителство и

премахване на последиците от него, осъществява административно-наказателна
дейност, контролира законосъобразността на административните актове по ЗУТ, за
които не е предвиден пряк съдебен контрол. Тази институция решава технически
спорове между участниците в строителството.

Незаконното строителство се спира с мотивирана заповед на началника на Дирекцията

или на упълномощено от него лице въз основа на констативен акт, съставен от
органите на същата дирекция или на общините.

Възможно е заповедта за премахване на строеж да не се изпълни доброволно. Тогава

това става принудително от органите на Дирекцията. Наказателните действия се
извършват самостоятелно или съвместно с лица, на които това е възложено от
началника на Дирекцията по ред, установен с Наредба за премахване на незаконните
строежи или части от тях. Принудителното изпълнение е за сметка на нарушителя.
Когато нарушителят е неизвестен, премахването се извършва за сметка на държавния
бюджет.

18.27. ИПОТЕКИРАНЕ НА СГРАДА В СТРОЕЖ

Сроителна фирма поисква кредит от банка, който се усвоява след изпълнение на
съответния етап от строителството.

Банката приема за основно обезпечение по разрешения кредит обекта, който се

изгражда. В зависимост от етапа на изпълнение към момента на разрешаване на
кредита и размера на вложените собствени средства в строителството, в закупуване на
терена и проектирането, изграденият обект може да бъде единственото обезпечение
(възможно е и временно допълнително обезпечение).

ВАЖНО!

Сграда в строеж може да бъде ипотекирана. Преди да закупите имот от строителна

фирма, направете писмена проверка за наличие на тежести.

18.28. ПРОКАРВАНЕ НА ОТКЛОНЕНИЯ ОТ

ОБЩИТЕ МРЕЖИ И СЪОРЪЖЕНИЯ НА
ТЕХНИЧЕСКАТА ИНФРАСТРУКТУРА ПРЕЗ ЧУЖД
ИМОТ
В днешното динамично строителство понякога се налага през чужд имот да се
прокарат отклонения от общите мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура.
Такава възможност се даде с изменение в чл.193, ал. 1 от ЗУТ (Държавен вестник,
бр.65 от 2003 г. Законът дава възможност това да стане чрез опростена форма на
договор между собствениците на обслужващия и обслужвания имот. Договорът трябва
е писмен и с нотариална заверка на подписите. Така се създава правото да се изгради и
придобие собствеността върху отклонението от общата мрежа на техническата
инфраструктура в чуждия имот.

Възможно е собствениците на поземления имот да не получат съгласие по този въпрос,

а всяко друго техническо решение икономически да не е изгодно и целесъобразно. В
такива случаи правото на прокарване се учредява със заповед на Кмета на Общината.

Законът дава разрешение за прокарване на такива съоръжения, но поставя и редица

условия: да не се влошават условията за застрояване на поземлените имоти, да не се
пречи на установения начин за трайното им ползване, да не се засягат разрешени
строежи или съществуващи сгради, и др. (освен ако това не е уговорено между
съсобствениците в договора).

ВАЖНО!

Договорът (или заповедта) се вписва в имотния регистър.

18.29. ОТЧУЖДАВАНЕ НА ЧАСТНИ ИМОТИ

Принудителното отчуждаване на частни имоти, според Закона за устройство на
територията, се намалява до минимум на база равнопоставеността между държавната,
общинската и частната собственост. Отчуждаване може да се извърши само за
задоволяване на неотложни нужди на държавата или на общината при равностойно и
предварително обещетяване по пазарни цени.

При забавяне или неизвършвание на плащанията, заинтересованите лица могат да се

снабдят с изпълнителен лист чрез съда и да поискат от Дирекцията за национален
строителен контрол спиране на действията по отчуждаването до изплащане на
обещетението.

ВАЖНО!

Имотите се отчуждават само в краен случай и по пазарни цени.

18.30. СЕЛИЩА И КОМПЛЕКСИ ОТ ЗАТВОРЕН

ТИП
Нараства интересът през последните години на ново строителство тип “затворени
селища и комплекси”. Те са широко разпростанени в Западна Европа и Америка.

Основното при тях е качествено строителство и изключителен съвременен лукс. За

клиентите те стават все по-привлекателни с многото зеленина, вътрешен и външен
басеин, тенис кортове, СПА комплекс, фитнес, салон за красота, детска градина,
лекарски кабинети, 24-часова охрана, цялостна организирана поддръжка на общите
части. На пазара вече се появиха предложения и с мини голф игрище на покрива,
изкуствено езеро, и т.н. Изгражда се една различна от досегашните ни представи
микросреда, далеч от градския шум и ежедневния стрес. Формира се едно мини
общество, с което обитателите на такива комплекси се идентифицират.

Разбира се този лукс си има и своята цена – по-висока от средната. Близо 80% от
купувачите на такъв тип строителство са чужденци, а в крайградските зони -
дипломатически представителства, чужди компании за своите мениджърски екипи в
България, и др.

Къщи с мини екстри в селища около големите градове се купуват и от българи от

средната класа: успели бизнесмени, висши чиновници, певци, артисти, художници, и
т.н. Те предпочитат апартамент (къща) в комплекс затворен тип, отколкото в луксозна
кооперация в центъра града.

Най-търсените райони на такъв вид строителство са крайградските зони до планини,

водни площи, с изглед към морето, но с планински полъх и обезателно близо до
основни пътни артерии, за да се осигури бърз достъп до централните части на града.

Основни инвеститори в тези проекти са големи български и чужди компании и

инвестиционни фондове. На този етап те се сблъскват с няколко не малки проблема.
Единият е липса на техническа инфрастуктура (пътища, електрозахранване,
водопроводи, канализация), която вместо да се изгради от съответната община, се
изгражда от инвеститурите. Строителството се оскъпява и крайният купувач се
натоварва допълнително.

Другият проблем е изчерпването на подходящи терени. За да се постигне крайната цел

понякога е неоходимо доста време, като се започне от окрупняване на парцели,
свързано с преговори с много собственици (наследници), премине се през съответните
административни служби при промяна на статута на земята от земеделска в стротелна,
изработка на ПУП и се стигне до получаване на виза за строителство. Този процес
понякога отнема много повече време отколкото самото строителство.

Третият проблем е все още не усъвършенстваната в България нормативна законова

уредба за селищата и комплексите от затворен тип. При тях Правилникът за етажната
собственост не може да се приложи. Пълната им регламентация може да стане като се
допълни Закона за собствеността и се създаде специален правилник.

В момента селищата и комплексите от затворен тип се радват на засиващ се интерес.

Около половината от продажбите в тях стават на зелено. Прогнозира се, че в бъдеще не
се очаква да има ценови бум в този сегмент и интерсът ще се засили, особено към тия
със средни ценови равнища.

В инвеститорските среди вече се заговори за строителство в България на сателитни

селища, например от 300 – 400 къщи. Първите проекти са вече готови. Край Велико
Търново чуждестранен инвеститор от Израел започва строителставо на сателитно
градче за 4000 жители.
На Балканската конференция за недвижими имоти 2007 г. Изпълнителният директор на
“TriNation” Майкъл Лойд представи проекта “Baneasa” за сателитен град на бъдещето
край Букурещ върху 2200 дка земя. Общата застроена площ ще е около 1 млн. кв.м, а
инвестицията е на стойност 1,2 милиарда евро. Строителството е започнало през 2005
г. и ще завърши изцяло през 2020 г.

Очаква ни едно ново по своето съдържание строително бъдеще.

18.31. ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС - МОЛ

Модата на търговските центрове завлядява вече почти всички по-големи градове в
страната ни. Това се обяснява с развитието на икономиката като цяло, с увеличаване на
чуждите инвестиции и нарастващата покупателна способност на населението.

Терминът “Мол” идва от английски език, където “Mall” означава търговси център.

На практика обикновено това са големи търговски комплекси с множество магазини,

заведения за бързо хранене и др. Голяма част от тях надхвърлят чисто търговските си
функции. Те включват още спортни и развлекателни центрове, конгресни и изложбени
зали, киносалони, зали за боулинг и фитнес, банкови и фирмени офиси, и др.

Обемно-пространственото решение на почти всички модерни търговси центрове е

решено така, че потокът от посетители в сградата да бъде организиран и разпределен в
зоната на партерния етаж. От там до последния етаж най-често е със силно остъклени
части. Има структури на комплекси, които са решени като търговски пасаж с вътрешни
улици и мостове над тях, с градинки и водоскоци, с детски площадки и други
привлекателни кътове за краткотраен отдих.

Целта на инвеститорите, които влагат средства в моловете е да предоставят на клиента

възможност за пазаруване и развлечение на едно място – всичко под един покрив.

Според мненията на експерти през следващите години битката за клиенти и територии

ще е основният фактор, който ще диктува пазара за търговски площи.

18.32. ЕКОЛОГИЧНИ КЪЩИ ОТ ГЛИНА

В Европа преоткриват отново древния строителен материал глината и сламата.
Започнато е изграждането на първите екокъщи, които са евтини и изклюително топли.

Германия първа одобри сламата като строителен материал, осигуряващ по-добра

изолация. В гр. Попау е построена къща само от глина, слама и дърво. Използвани са
принципи на строителство, познати от векове. Носещата конструкция е дървена.
Стените са от компресирана слама, замазана с глина. Получила се е толкова ефикасна
изолация, че отопление е необходимо само през най-големия студ.

Още веднъж се преоткри знанието на нашите предци от недалечното минало. В

сградния фонд на България все още има къщи, построени от глина и слама. В момента
на имотния пазар има осъвременени домове със запазване на каменните основи и
стени, изградени от слама, глина и дърво по самобитната техология на дядото.
Получава се великолепен синтез на нормален съвременен живот със здравословната
среда от древността – природосъобразни домове, хладни през горещото лято и топли
през студената зима.

18.33. НИСКОЕНЕРГИЕН ЕКОЛОГИЧЕН ДОМ

Това са къщите, изградени само от дървени трупи. По нашите географски ширини те
стават все по-полярни,

въпреки че са традиционни за страни като Русия, САЩ, Канада, Финландия и

Швейцария. За да се отговори на засилващия се интерес към тези нискоенергийни
домове, в България вече има роден производител.

Използваният материал и типът конструкция осигуряват на тези домове енергиен

разход за отопление и охлаждане по-нисък с 40% от съвременното конвенциално
строителство.

Другото предимство е екологичната и здравословна среда на живот. Гредите на цялата

къща са от иглолистни дървета, профилирани с еднакъв диаметър точно 22 см.

Дървени трупи се обработват предварително по специална шведска технология. Тя

осигурява на къщите устойчивост при пожар (както е при железобетонните
конструкции) и защита на дървесината срещу поражения от насекоми, термити или
гниене. Бетонният фондамент е съобразен с нормите за земетресение. Използва се и
минерална вата, която с уникалните си свойства – топлоизолация, паропроницаемост,
водо- и влагоустойчивост, звукопоглъщане, допринася допълнително за комфорт и
сигурност на дома.

Не на последно място е бързото изграждане и факторът цена, която е доста по-ниска в

сравнение с монолитното строителство.

Първите проекти са вече готови.

18.34. ПОДВОДЕН ХОТЕЛ

Идеи за подводни хотели вече има, но първи в света започнаха да реализират проект в
Дубай. Немският архитект Йоахим Хаузер развива своята идея за това фантастично
строително творение още през 1999 г., когато работи над проекта си за космически
лунен хотел.

Грандиозният проек за подводния хотел с името Hidropolis се появи през 2005 г. Цена
ще надхвърли 550 милиона долара. Ще се разположи в района Джумейра на
Персийския залив. Общата площ на всички помещения в хотела е 107 700 кв.м. Ще има
брегови корпус и на дълбочина 20 метра подводна част с 220 стаи и апартамента
(средно по 60 кв.м), два ресторанта, няколко бара, спа център, салон за красота,
магазин за бижута, няколко бутика за модно облекло и аксесоари, голяма зала за
конференции с прозрачен купол отгоре. В апартаментите и холовете на хотела ще текат
фонтани. Бреговата и подводната част на хотела ще бъдат свързани с подводен тунел,
през който ще се движи железница за придвижването на гостите и персонала

Съчетаването на изкуствено и естествено осветление, многократно отразено от водата

зад прозрачните тавани и стени, ще размива усещането за време и пространство. В
основата на проектирането е залегнал принципа: по-далече от света на правите ъгли и
паралелните линии.

По техническата страна на проекта работят специалисти по съоръженията на

нефтените платформи на германския концерн „Сименс“. От март 2006 г. са започнали
строителните работи. Планирано е те да завършат към края на 2007 г.

Подводният хотел е гигантска и оригинална конструкция, която до сега няма аналог в

световното строителство.

Емирството Дубай отново порази света, наред с най-високия в света небостъргач и

планинския ски курорт в пясъците на арабската пустиня.

 Пазарните механизми не са безпогрешни.

Сабуро Окита - водещ японски специалист

 Харчете по-малко, отколкото печелите – ето ви философския камък.

Бенджамин Франклин

 Да натрупаш много пари е храброст, да ги запазиш – мъдрост, а да ги изразходваш

умело – изкуство.

Бертолд Ауербах

 Натрупаното богатство може да служи, но може и да пороби.

Хораций

 Богатството е полезно, когато носи радост на другите.

Ог Магдино

 В дъното на всяко богатство лежи едно престъпление.

Балзак

 Няма търговец, който винаги да печели

Финска поговорка

 С пари в банката вие сте мъдър, красив и пеете хубаво.

Еврейска поговорка

 С пари ум и разум не се купуват.

Българска поговорка
 Всички питат дали е богат, никой – дали е добър.

Латинска поговорка.

 Когато парите говорят, правдата мълчи.

Руска поговорка.