BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA KIẾN TRÚC

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN:

MÔ HÌNH THIẾT KẾ THÍCH ỨNG ĐIỀU KIỆN “ BÌNH THƯỜNG

MỚI” TRONG CHUNG CƯ

GVHD:

Thầy Dương Trọng Bình

Thầy Đinh Xuân Dũng

Cô Trần Anh Đào

SVTH:

Phạm Gia Toàn

MSSV: 17510201311

Lớp: KT17/A4

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng  12    năm   2021

Page 1 of 71
MỤC LỤC

A. PHẦN MỞ ĐẦU:...................................................................................4
1. Lý do chọn đề tài....................................................................................5
2. Mục tiêu nghiên cứu..............................................................................5
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................6
4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................6
5. Nội dung định hướng nghiên cứu.........................................................6

B. PHẦN NỘI DUNG:...............................................................................6

I. Chương 1: Tổng quan về chung cư.........................................................6

1. Khái niệm về công trình chung cư........................................................6
2. Tổng quan các thời kỳ phát triển.........................................................8
3. Phân loại có loại hình chung cư..........................................................11
4. Phân tích ưu/ nhược điểm của chung cư............................................12
5. Tiêu chí phân hạng..............................................................................13
6. Xu hướng phát triển chung cư phổ biến hiện nay tại nước ta.........17
7. Tham khảo một số công trình chung cư tiêu biểu trong và ngoài
nước.............................................................................................................17

II. Chương 2: Đặc điểm chung về kiến trúc- kỹ thuật của chung cư......23
1. Đặc điểm quy hoạch tổng thể và nguyên tắc cơ bản trong thiết kế.23
a. Vị trí, đặc điểm hiện trạng, giao thông khu vực....................................23
b. Hướng công trình...................................................................................24
c. Các chỉ tiêu về quy hoạch- kiến trúc có liên quan.................................25
d. Quy định chung về thiết kế công trình cao tầng....................................28
2. Về cơ cấu không gian- phân khu chức năng......................................30
a. Tổng quan về phân khu chức năng........................................................30

Page 2 of 71
b. Không gian công cộng, thương mại- dịch vụ.........................................33
c. Không gian ở..........................................................................................35
d. Không gian kỹ thuật...............................................................................37
e. Không gian khác....................................................................................38
3. Giải pháp thiết kế mặt bằng................................................................38
a. Giải pháp bố cục mbtt............................................................................38
b. Giải pháp mảng xanh.............................................................................40
c. Các loại hình mặt bằng của chung cư cao tầng......................................42
d. Hình thức ghép đơn nguyên...................................................................45
4. Giải pháp thiết kế mặt đứng...............................................................46
a. Giải pháp hệ thống vỏ bao che...............................................................46
b. Hình thức kiến trúc đặc trưng................................................................46
c. Các nguyên tắc tổ hợp kiến trúc mặt đứng............................................48
d. Xu hướng thiết kế chung cư ở khu vực khí hậu Nhiệt đới.....................48
5. Giải pháp thiết kế căn hộ....................................................................48
b. Nội dung căn hộ.....................................................................................49
c. Mối quan hệ giữa các không gian..........................................................51
d. Phân loại căn hộ chung cư.....................................................................51
6. Hệ thống kỹ thuật chung cư cao tầng cần quan tâm........................53
Hệ thống HVAC gồm 4 hệ thống thành phần sau :..................................53
a. Hệ thống sưởi ấm...................................................................................53
b. Hệ thống làm mát: gồm 3 phần..............................................................53
c. Hệ thống điều hòa và phân phối không khí...........................................54
d. Hệ thống điều khiển: thuộc hệ thống quản lý công trình (BMS)...........54
c. Tính xác thực về khả năng lây nhiễm dịch bệnh thông qua hệ thống
thông gió và điều hòa không khí trong chung cư ?......................................55

Page 3 of 71
III. Chương 3: Thiết kế thích ứng điều kiện “bình thường mới ” trong
chung cư.........................................................................................................58
1. Tổng quan về đời sống “ bình thường mới”......................................58
3. Tác động của “ bình thường mới” lên đời sống và nhu cầu của cư
dân trong chung cư....................................................................................59
4. Giải pháp thiết kế thích ứng cho đời sống “ bình thường mới” trong
chung cư......................................................................................................63
a. Giải pháp về không gian đa chức năng..................................................63
b. Giải pháp hạn chế tiếp xúc.....................................................................66
c. Giải pháp khử khuẩn không khí ( tia UV).............................................67

C. PHẦN KẾT LUẬN:.............................................................................69

D. NGUỒN VÀ TÀI LIỆU THAM KHẢO:...........................................69

A. PHẦN MỞ ĐẦU:

Page 4 of 71
1. Lý do chọn đề tài.
Từ xa xưa, nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản, thiết yếu
trong đời sống con người. Nhà ở không chỉ thõa mãn lối sống, sinh hoạt,
là nơi cư trú, tái tạo sức lao động, mà nó còn thể hiện được chất lượng
cuộc sống, sự phát triển văn hóa, xã hội, kinh tế, trình độ quản lí, tổ chức
của một vùng lãnh thổ. Qua thời gian, hình thức nhà ở đã có nhiều sự
biến đổi lớn, điển hình là sự xuất hiện của mô hình sống chung cư, khi
mà nhu cầu thay đổi bởi nhiều yếu tố. Du nhập vào Việt Nam vào những
năm 60-70 của thế kỉ trước, chung cư dần dần được hoàn thiện ở nước
ta, đáp ứng được những nhu cầu ngày càng nâng cao của cư dân.
Tuy nhiên, giữa bối cảnh thế giới bị tác động bới sự phát triển mạnh mẽ
của công nghệ số, và gần đây nhất là tác động của đại dịch Covid, đời
sống con người dần có những sự biến chuyển nhất định. Nhu cầu nhà ở
dần có thêm những nhu cầu mới để đáp ứng đời sống mới, việc đưa ra
các biện pháp về không gian, về thói quen trong sinh hoạt là cần thiết, và
càng cần thiết hơn đối với mô hình nhà ở mang tính chất lớn, mật độ dân
số lớn như chung cư. Vậy đâu là những vấn đề, và những giải pháp để
thích ứng, đó là nội dung em cần làm rõ trong đề tài này !
2. Mục tiêu nghiên cứu.
Đề tài này nhắm tới các mục tiêu:
- Nghiên cứu về các cơ sở khoa học, đặc điểm, tổng quan, chi tiết có
liên quan đến đời sống “ bình thường mới” của các không gian, cùng
các vấn đề về vị trí, địa điểm quy hoạch, điều kiện tự nhiên, hệ thống
kỹ thuật trong công trình chung cư.
- Xem xét nguyên nhân, tác động của đời sống mới đối với nhu cầu đời
sống của cư dân trong chung cư

Page 5 of 71
 - Đề xuất, đưa ra các giải pháp, mô hình hợp lý về công năng, nhu cầu
của cư dân đồng thời vẫn đảm bảo được lợi ích kinh tế.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu:
- Các yêu cầu chung, tổng quan về thiết kế kiến trúc, hệ thống kỹ thuật
trong chung cư.
- Các ảnh hưởng, tác động, giải pháp về nhu cầu cho cư dân trong đời
sống mới
4. Phương pháp nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập tư liệu,hệ thống hóa tư liệu và xử lí thông tin.
- Phương pháp phân tích tổng hợp.
- Phương pháp so sánh đối chiếu.
- Phương pháp biểu đồ hóa.
5. Nội dung định hướng nghiên cứu.
- Tìm tư liệu tổng quát về chung cư cao tầng và các hình thức chung cư
hiện nay.
- Tập hợp tư liệu và phân tích gắn với mục tiêu đã chọn: các cơ sở,
nguyên lý lý luận, thực tiễn và các thiết kế cho mô hình chung cư
trong đời sống mới.
- Đạt được mục tiêu đưa ra của đề tài nghiên cứu mô hình thiết kế thích
ứng trong đời sống “bình thường mới” trong chung cư cao tầng
B. PHẦN NỘI DUNG:
I. Chương 1: Tổng quan về chung cư.
1. Khái niệm về công trình chung cư.
Định nghĩa công trình chung cư tại Việt Nam (điều 3 khoản 3 luật nhà ở
2015)

Page 6 of 71
 Chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình. Nhà chung cư có
phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình và phần sở hữu chung cho tất cả các
hộ gia đình.
Chung cư là một dạng nhà ở không sở hữu đất, trong đó mỗi căn hộ chỉ
dành riêng cho mục đính ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu
nhà chung cư. Chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả không gian
cộng đồng trong khuôn viên khu chung cư
Khái niệm:
Chung cư cao tầng là một tập hợp các căn hộ gia đình riêng biệt, bố trí
liền kề nhau trên một tầng của một tòa nhà có nhiều tầng ( lớn hơn hoặc bằng
9 tầng) và tạo nên một cộng đồng dân cư.

Keangnam Hà nội [Hình 1.1] Vinhome golden riverside [Hình 1.2]

Tại Singapore, chung cư được phân thành 2 dạng là dạng Flat và dạng
Condominium.

Flat- Singapore [Hình 1.3] Condominiums- Singapore [Hình 1.4]

Page 7 of 71
 - Dạng Flat : dự án nhà ở không sở hữu đất. Mỗi căn hộ chỉ dành riêng
cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung
cư. Chung cư dạng Flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng mật độ trung bình và
mật độ cao, số tầng từ 4 đến 30 tầng. Khu nhà Flat được tổ chức với diện tích
không gian mở cộng đồng tối thiểu thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng
cư dân khu nhà đó. Dự án Flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở
công cộng bên trong khu đất.
- Dạng Condominium : chung cư dạng condominium yêu cầu quy mô
diện tích khu đất lớn. Chung cư Condominium phải có diện tích công cộng và
giải trí nghỉ ngơi bên trong khuông viên. Các tiện ích công cộng thuộc quyền
sở hữu chung của toàn cộng đồng dân cư và phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự
án xây dựng chung cư Condominium không bắt buộc phải bố trí không gian
mở công cộng bên trong khu đất.
2. Tổng quan các thời kỳ phát triển.
Nguyên nhân dẫn đến sự phát triển của loại hình nhà ở chung cư ở các
đô thị lớn :
- Sự tập trung dân cư và gia tăng dân số tại các đô thị trên đà phát triển.
- Sự quá tải về quỹ đất xây dựng.
- Tốc độ phát triển về vật liệu, kỹ thuật, công nghệ thi công.
- Sự phát triển của hệ thống thang máy.

Các giai đoạn phát triển chính của chung cư trên thế giới
Giai Đặc điểm
đoạn
Giai đoạn Nhà ở chung cư giai đoạn đầu
1 Thang máy chưa phát triển, Phổ biến dạng
chung cư thấp tầng.
Giai đoạn Nhà ở chung cư tiện nghi và trang thiết bị
2 hiện đại.

Page 8 of 71
 Chung cư có sử dụng vật liệu, trang thiết bị
kỹ thuật mới, đặc biệt thang máy được đưa vào hệ
thống giao thông công trình. Chung cư giai đoạn
này có số tầng cao, không gian ở có mức độ tiện
nghi hiện đại, nâng cao chất lượng cuộc sống.
Giai đoạn Nhà ở chung cư kết hợp với thương mại –
3 dịch vụ.
Chung cư có không gian ở hiện đại, khép kín
cho cư dân đô thị: ăn ngủ - giải trí - mua sắm học
tập - làm việc trong công trình. + Tiết kiệm thời
gian và chi phí đi lại trong sinh hoạt của cư dân đô
thị.
Giai đoạn Nhà ở chung cư thích nghi với môi trường ở,
4 sinh thái
Khu đất xây dựng có cành quan đẹp, có cây
xanh, công viên,..
Diện tích căn hộ lớn, nhiều không gian cây
xanh, tiện nghi
Dành cho đối tượng thu nhập cao đáp ứng
nhu cầu sống trong môi trường hiện đại, trong
lành.
Giai đoạn này chung cư được láp đột trang
thiết bị kỹ thuật hiện đại, có không gian sống tối
ưu, tiêu chuẩn tiện nghỉ cao cấp.
Sự xuất hiện của loại hình nhà ở chung cư tại Việt Nam:
- Giữa TK XX, hình thức nhà chung cư xuất hiện tại Việt Nam.

Page 9 of 71
 - Khoảng những năm 50, khu cư xá Lareygnere được Pháp xây dựng ở
Sài gòn để phục vụ cho quan chức của Pháp, đánh dấu sự xuất hiện của công
trình nhà chung cư đầu tiên ở nước ta.

Các giai đoạn phát triển chính của chung cư

tại Việt Nam
Thời kỳ • Chủ yếu là chung cư thấp tầng- nhà tập thể
ban đầu (4 - 5 tầng).
• Đặc điểm mẫu nhà của chung cư trong giai
đoạn này: chưa có khái niệm căn hộ mà chỉ là
những căn phòng đơn thuần phân bố theo tiêu
chuẩn 4m2 / ngƣời.
Thời kỳ • Chủ yếu là các căn hộ thấp tầng, các căn hộ
phát triển khép kín tương đối đầy đủ tiện nghi.
• Đặc điểm: thiếu cây xanh sân vườn dành
cho hoạt động công cộng và không yên tĩnh, các
phòng với các loại diện tích khác nhau (tiêu chuẩn
ở 7 -8m2/ngƣờỉ). Kỹ thuật điện nước, vệ sinh đã
được chú ý giài quyết
Thời kỳ • Các chung cư cao tồng (> 9 tầng) bắt đầu
tái phát triển xuất hiện và phát triển nhanh chóng, chung cư cao
tầng kết hợp thương mại cũng nối tiếp nhau ra đời.

Page 10 of 71
CC Trần Hưng Đạo- 1960 [Hình 1.5] Sunrise Riverside nhà bè [Hình 1.6]

3. Phân loại có loại hình chung cư.

Loại hình chung cư được phân loại:
- Theo hình dạng mặt bằng: gồm dạng hành lang, dạng tháp độc lập,
dạng đơn nguyên( đơn nguyên độc lập, đơn nguyên ghép), dạng kết hợp giữa
đơn nguyên và hành lang.
- Theo công năng: chung cư cao tầng đơn năng, chung cư cao tầng
năng( kết hợp với thương mại, dịch vụ, hội nghị, văn phòng, chung cư khách
sạn,…)
- Theo số tầng:

Loại 4: từ 40 tầng trở

lên

Loại 3: từ 26 đến
Phân loại chung cư theo 40tầng
chiều cao
Loại 2: từ 17 đến 25
tầng

Loại 1: từ 9 đến 16 tầng

CC Ngô Đức Kế 15 tầng [Hinh 1.7] Nam định Tower 20 tầng [Hình 1.8]

Page 11 of 71
 Citadine Marina 30 tầng [H1.9] Keangnam 48-70 tầng [H1.10]
4. Phân tích ưu/ nhược điểm của chung cư.
Ưu/nhược điểm của công trình chung cư:

ƯU ĐIỂM NHƯỢC ĐIỂM

Tiết kiệm diện tích, giảm chi Đòi hỏi trình độ thiết kế và kỹ
phí xây dựng cơ sở hạ tầng thuật xây dựng cao.

Hiệu suất sử dụng đất cao Hạn chế trong quản lí và khai
thác sử dụng

Thuận lợi tổ chức sử dụng

không gian trên mặt đất.Tăng Đa số cư dân chưa thích nghi
diện tích cây xanh với đời sống nhà cao tầng

Làm phong phú thêm bộ mặt Đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời
đô thi, điểm nhấn đô thị. gian thu hồi vốn chậm.

5. Tiêu chí phân hạng.

Bảng phân hạng chung cư ở Việt Nam- theo TT 14/2008/TT-BXD

Chung Chung Chun Chun

Page 12 of 71
 cư hạng 1 cư hạng 2 g cư hạng g cư hạng
3 4
Định Hạng Hạng có Hạng Hạng
nghĩa cao cấp, có chất lượng sử có chất có chất
chất lượng sử dụng cao. lượng sử lượng sử
dụng cao Đảm bảo yêu dụng khá dụng trung
nhất. Đảm cầu về quy cao. Đảm bình. Đảm
bảo yêu cầu hoạch, kiến bào yêu càu bảo yêu cầu
về quy hoạch, trúc, hạ tầng về quy về quy
kiến trúc, hạ kỹ thuật, hạ hoạch, kiến hoạch, kiến
tầng kỹ thuật, tầng xã hội. trúc, hạ trúc, hạ
hạ tầng xã Chất lượng tầng kỹ tầng kỹ
hội. Chất hoàn thiện, thuật, hạ thuật, hạ
lƣợng hoàn trang thiết bị tầng xã hội. tầng xã hội.
thiện, trang và điều kiện Chất lượng Chất lƣợng
thiết bị và cung cấp dịch hoàn thiện, hoàn thiện,
điều kiện vụ quản lý sử trang thiết trang thiết
cung cấp dịch dụng đạt mức bị và điều bị và điều
vụ quản lý sử độ tương đối kiện cung kiện cung
dụng đạt mức hoàn hảo. cấp dịch vụ cấp dịch vụ
độ hoàn hảo. quản lý sử quản lý sử
dụng đạt dụng đạt
mức độ tiêu chuẩn,
khá. đủ điều
kiện để
đưa vào
khai thác

Page 13 of 71
 sử dụng.

• Thông tư 14/2008/TT-BXD đánh giá chung cư cao tầng thành các

hạng 1,2,3,4 dựa trên các tiêu chí:
I. Yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc
1. Quy hoạch: gồm các tiêu chí: Vị trí, Cảnh quan, Môi trường
2. Thiết kế kiến trúc: gồm các tiêu chí: Cơ cấu của căn hộ, Diện tích căn
hộ, Thông gió chiếu sáng cho căn hộ, Trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ, Cầu
thang, Cầu thang bộ, Thang máy, Chỗ để xe.
II. Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu ở
1. Hạ tầng kỹ thuật: gồm các tiêu chí: Hệ thống giao thông, Hệ thống cấp
điện, Hệ thống cấp thoát nước, Hệ thống thông tin liên lạc, Hệ thống phòng
chống cháy nổ, Hệ thống thu gom và xử lý rác.
2. Hạ tầng xã hội: Các công trình hạ tầng xã hội.
III. Yêu cầu về chất lượng hoàn thiện
1. Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện
2. Trang thiết bị gắn liền với nhà
IV. Yêu cầu về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng
1. Bảo vệ an ninh
2. Vệ sinh
3. Chăm sóc cảnh quan
4. Quản lý vận hành
Trên Thế giới: Việc phân hạng chung cư dựa trên các tiêu chí sau( Bài
giảng Chuyên đề Nhà cao tầng – Chung cư cao tầng – ThS. KTS. Văn Tấn
Hoàng ):
- Vị trí: Vị trí là tiêu chí đầu tiên và quan trọng nhất.

Page 14 of 71
 - Thương hiệu: tác giả thiết kế - Nhà thầu tư vấn, xây dựng, giấy chứng
nhận chất lượng.
- Diện tích căn hộ: cao cấp – lớn hơn tiêu chuẩn, tiêu chuẩn – dựa trên
tiêu chuẩn xây dựng, trung bình: nhỏ hơn tiêu chuẩn xây dựng.
- Tiện nghi nội thất: có cửa sổ đón ánh sáng, tình trạng chiếu sáng tốt,
thiết kế đơn giản, hiện đại – không có nhiều cột, vách gây chắn tầm nhìn ở
giữa nhà, có khu vực âm tường (storge), tủ quần áo lớn, màu sắc phòng trung
tính, sàn lát gỗ/ gạch đồng màu, đồ gỗ ấm áp dễ chịu, có đầy đủ thiết bị bếp,
bếp thông thoáng, phòng vệ sinh/ tắm có đầy đủ tiên nghi, có nhiều kệ chứa
đồ trong phòng tắm, có hệ thống nước nóng.
- Chất lượng dịch vụ: hồ bơi, sân tennis, phòng thể dục, cửa hàng bách
hoá, quán cafe, sân chơi trẻ em, các tiện ích công cộng khác.
- Chất lượng hệ thống trang thiết bị: trang thiết bị, nhất là thang máy
phải được cung cấp bởi các hãng cao cấp.
- Chất lượng quản lí, dịch vụ: chỗ đậu xe cho căn hộ - khách. truyền
hình cáp, internet, đồng hồ điện nước, gas, máy điều hoà không khí, hệ thống
thang máy, điện dự phòng, an ninh – bảo vệ 24/ 24, phòng cháy chữa cháy,
giao thông thoát hiểm.
- TẠI VIỆT NAM, MỘT CHUNG CƯ ĐƯỢC ĐÁNH GIÁ LÀ CAO CẤP
PHẢI THOẢ MÃN CÁC TIÊU CHÍ SAU:

VỀ QUY HOẠCH

Phải tuân thủ không gian, bảo đảm hệ số sử dụng đất, diện tích cây
xanh, bãi đỗ xe phù hợp với quy hoạch xây dựng các khu đô thị trong
giai đoạn dài hạn Các yếu tố quy hoạch phải đồng bộ và cao cấp, đầy
đử các công trình xã hội, hạ tầng kỹ thuật, thuận tiện trong sử dụng và
sinh hoạt. Mật độ xây dựng chung không quá 20%, cây xanh lớn hơn
25%, giao thông lớn hơn tiêu chuẩn trung bình. Đáp ứng nhu cầu tiện
lợi về giao thông, cảnh quan đẹp, không gian công cộng caoPage cấp. 15 of 71
 VỀ KIẾN TRÚC

Giải pháp kiến trúc ngoài nhà phải đảm bảo yêu cầu về an toàn,
thẩm mỹ, bền lâu, phù hợp với khí hậu Việt Nam. Bên trong căn
hộ phải được bố trí thuận tiện, giải quyết nhu cầu thân thiện với
môi trường, đảm bảo thông thoáng và có ánh sáng tự nhiên.

Đối với thiết kế khiến trúc phải cao cấp, hiện đại, bao gồm những
tiêu chuẩn như rộng rãi hơn tiêu chuẩn Việt Nam quy định, lớn
hơn 25m2 cho một người, vật liệu hoàn thiện cao cấp với các thiết
bị phải đạt được yếu tố thực sự hiện đại, sang trọng.

Các hệ thống gas, truyền hình cáp, điện thoại, hệ thống internet…
được trang bị đến từng căn hộ, các dịch vụ bảo dưỡng, sửa chữa
và vận hành cơ sỡ vật chất chung cư của toà nhà hợp lý và hiệu
quả. Ngoài ra còn có thêm các yêu cầu khác như hệ thống cơ điện
trong nhà cao tầng đòi hỏi phải đảm bảo độ tin cậy và an toàn cao,
được kiểm tra thường xuyên. Công trình phải tuân thủ nghiêm
ngặt qui định về phòng chống cháy nổ, phải có hệ thống xử lý
nước thải, thu gom và vận chuyển chất thải rắn.

VỀ KẾT CẤU

Giải pháp thiết kế phải đảm bảo các yêu cầu về tuổi thọ sử dụng, ổn
định, an toàn, hiệu quả. Mức độ an toàn phải thực sự cao hơn mức bình
thường, có thể chịu được động đất cấp 13..

VỀ KẾT CẤU

An ninh trật tự được đảm bảo an toàn, thoải mái cho cư dân.

Page 16 of 71
 6. Xu hướng phát triển chung cư phổ biến hiện nay tại nước ta.
Những năm gần đây: Xu hướng thu nhỏ căn hộ, đầu tư cho đế thương
mại - dịch vụ được đánh giá là phổ biến nhất ở phân khúc căn hộ cao cấp và
hạng sang. Cụ thể có thể chia thành 6 xu hướng chính: (theo TS. KTS. Ngô
Lê Minh)
- Đa dạng hóa loại hình nhà ở
- Hỗn hợp hóa công năng
- Quy hoạch mang tính nhân văn
- Sinh thái hóa nhà ở
- Ngoại thành hóa
- Chuyên nghiệp hóa
- Tối ưu hóa diện tích.
7. Tham khảo một số công trình chung cư tiêu biểu trong và
ngoài nước.
Một số công trình chung cư tiêu biểu tại Việt Nam:
CHUNG CƯ CITY GARDEN- BÌNH THẠNH- HCM

Chung cư City Garden [h1.11]

Page 17 of 71
 MBTT City Garden [h 1.12] Vị trí City Garden [h 1.13]
VỊ TRÍ: 59 Ngô Tất Tố, Phường 21, Q. Bình Thạnh, Tp.HCM. Vị trí này
chỉ cách Q.1 một cây cầu (Thị Nghè).
QUY MÔ: Tổng diện tích : 22.889 m2. Tổng diện tích sàn :126.869 m2.
Số tầng cao: 21-30 tầng. Tổng số căn hộ: 927 căn hộ cao cấp. Tất cả đều có
tầm nhìn rộng.
Với MB hình elip và sân vườn rộng (sân vườn cây xanh chiếm 77% -
17000m2), City Garden là chung cư độc đáo hàng đầu hiện nay tại Tp. HCM

Mb đơn nguyên độc lập [h 1.14] Mb đơn nguyên ghép [h 1.15]

CHUNG CƯ VINHOMES GOLDEN RIVER- NGUYỄN HỮU

CẢNH- TP HCM

Page 18 of 71
 Vinhomes Golden River [h 1.16]

Mặt bằng tổng thể [h 1.17]

Vị trí dự án: Số 2 Tôn Đức Thắng, Bến Nghé, Quận 1, TP. HCM
Tổng diện tích dự án: 25.29ha
Mật độ xây dựng toàn khu: 18.6%
Số tầng: Từ 36 – 50 tầng (Đ ặc biệt có tòa tháp Văn Phòng 60 tầng)
Số thang máy: Từ 8 – 12 thang máy/ sàn (1 căn hộ 1 thang máy)

Page 19 of 71
 Mặt bằng tầng điển hình tháp ALPHA 1 [h 1.18]

Giao thông hoàn hảo với tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên
Tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên được ngầm hóa và chạy dọc
suốt quần thể đô thị với nhà ga Ba Son nằm bên dưới quảng trường, giúp cư
dân kết nối dễ dàng tới các khu vực lân cận.
Tiện ích hoàn hảo theo mô hình “thành phố trong lòng thành phố”
Căn biệt thự Vinhomes Golden River được phủ khắp các mảng xanh từ
ban công cho đến các công viên ngập tràn sức sống, mang đến cho cư dân nơi
đây một cuộc sống an bình, mát mẻ và không ồn ào, khói bụi ngay giữa lòng
TP HCM náo nhiệt. Có thể kể đến các khu vườn như: Vườn cọ và hồ nước
cảnh quan, vườn thế giới, vườn hoa nhiệt đới Paradise, thác nước, hàng rào
cây xanh, đường chạy bộ ven sông, bến thuyền, quảng trường lịch sử, sân
chơi và quảng trường tiện ích, quảng trường tháp Landmark, quảng trường
điêu khắc nghệ thuật, đài quan sát ngắm cảnh ven sông,...
Các tiện ích về dịch vụ, y tế, giáo dục như: Hệ thống Shophouse,
boutique, siêu thị, nhà hàng; Bảo tàng lịch sử Ba Son, khu bảo tồn ụ tàu lịch
sử; Khu thể thao với sân mini-golf, tennis, cầu lông, bóng rổ, hồ bơi, bể
jacuzzi…;Bệnh viện Vinmec Central Park, trung tâm thương mại Vincom
Landmark 81 và công viên ven sông Vinhomes Central Park chỉ cách 02 phút
đi xe.

Page 20 of 71
 CHUNG CƯ MASTERI THẢO ĐIỀN- TP HCM

Masteri Thảo Điền [h 1.19]

VỊ TRÍ: Thảo Điền là khu đô thị mới của TP. HCM với thành phần ở
trong các khu biệt thự, chung cư là những người có thu nhập khá cao trở lên.
Dự án nằm ngay Trung tâm P. Thảo Điền, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh.
Mặt tiền là Xa Lộ Hà Nội. Giao thông vào trung tâm Thành phố thuận tiện.
QUY MÔ: Dự án bao gồm 4 tòa tháp căn hộ có độ cao từ 41-45 tầng với
hơn 3.000 căn hộ có diện tích từ 46 – 160m2 và 1 tòa tháp văn phòng khách
sạn, trường học, trung tâm thương mại. TỔNG DIỆN TÍCH KHU ĐẤT: 8 ha
CHỨC NĂNG: khu căn hộ cao cấp kết hợp Trung tâm thương mại, dịch vụ
văn phòng và khách sạn.

Page 21 of 71
 Masteri Thảo Điền [h 1.20]
Một số công trình chung cư tiêu biểu trên thế giới.

The Interlace condominiums- Singapore [h 1.21]

Page 22 of 71
 Chung cư có 1.040 căn, có 31 khối căn hộ được xếp chồng lên nhau
theo hình lục giác. Với kết quả cuối cùng là hình thành tám sân mở, các hình
dạng xếp chồng lên nhau cũng cho phép nhiều ánh sáng và không khí hơn
vào cảnh quan xung quanh. Ngoài ra còn có rất nhiều khu vườn trên mái, sân
thượng cảnh quan, ban công xếp tầng và những khu vực xanh tươi trong
khuôn viên.

Marian one- Singapore [h 1.22] Helios Residences, Singapore [h 1.23]

II. Chương 2: Đặc điểm chung về kiến trúc- kỹ thuật của chung
cư.
1. Đặc điểm quy hoạch tổng thể và nguyên tắc cơ bản trong
thiết kế.
a. Vị trí, đặc điểm hiện trạng, giao thông khu vực.
Vị trí chung cư tác động trực tiếp đến quy mô công trình và giá thành
của căn hộ, cụ thể:
- Khu có cảnh quan đẹp, giao thông đến trung tâm đô thị nhanh
- Vị trí ở trung tâm đô thị
- Vị trí ở xa trung tâm đô thị, không có cảnh quan đẹp, giao thông kém.
Đặc điểm hiện trạng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật của khu đất

Page 23 of 71
 Đặc điểm giao thông khu vực:
- Các đường giao thông quan trọng trong khu vực
- Bãi đỗ xe: khu đất/ khu vực
- Đường giao thông phòng cháy, chữa cháy
Cần tổ chức hợp lý các hình thức giao thông trong khu ở: giao thông tiếp
cận, giao thông khu vực, giao thông nội bộ
b. Hướng công trình
Hướng nhà có ý nghĩa rất quan trọng, quyết định tới khoảng thời gian
chiếu nắng, lấy sáng tự nhiên và thông gió tự nhiên cho công trình; ảnh hưởng
bố cục các đơn nguyên và cách ghép đơn nguyên.
Khi thiết kế, cần tránh các hướng bất lợi về khí hậu. Tuy nhiên trường
hợp do hình dạng khu đất, do điều kiện cảnh quan (hướng bất lợi nhưng cảnh
quan đẹp), do điều kiện giao thông (hướng bất lợi nhưng giao thông thuận
tiện),... thì cần sử dụng các giải pháp (chủ động/ bị động) để khắc phục bất
lợi.
Việc chọn hình khối công trình và bố trí hình khối theo phương hướng
địa lý cần xét ưu tiên khai thác gió tự nhiên, đàm bảo tiện nghi vi khí hậu. Đối
với các bề mặt của công trình chịu sự tác động bất lợi bởi năng lượng bức xạ
mặt trời, người thiết kế có thể chủ động chọn đồng thời nhiều giải pháp để xử
lý.
Nguyên nhân căn hộ gặp phải hướng bất lợi:
- Do vị trí khu đất làm ảnh hưởng đến hướng công trình
- Hướng bất lợi về nắng: nắng nhiều là đặc điểm nổi bật của khí hậu Việt
Nam, là yếu tố cơ bản dẫn tới sự khác nhau giữa kiến trúc nhiệt đới và kiến
trúc các miền khí hậu khác.
Trong việc bố trí tổng mặt bằng chung cư tại Việt Nam, hưƣớng thường
chọn là hướng đông hoặc nam (tây nam, đông nam) hơn là hướng bắc và tây.

Page 24 of 71
Ở khu vực Đông Nam Bộ, hướng Tây Nam, Đông Nam là hướng tốt về gió
nhưng cần thiết kế để tránh mưa hắt vào nhà.
c. Các chỉ tiêu về quy hoạch- kiến trúc có liên quan.
Các chỉ tiêu quan trọng cần quan tâm:
- Khoảng lùi
- Hệ số sử dụng đất
- Hệ số cây xanh
- Mật độ xây dựng: mật độ khối đế, khối thân.
Khoảng cách giữa hai khối nhà ở cao tầng ( trích QCXDVN 01:2008)

Đối với khu đô thị cũ : tính theo 70% chỉ tiêu trên
Đối với dãy nhà bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì
các quy định về khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện được áp dụng
riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng
cao xây dựng tương xứng của mỗi phần tính từ mặt đất (cốt vỉa hè)..
Nếu dãy nhà có độ dài của cạnh dài và độ dài của đầu hồi bằng nhau,
mặt tiền tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất trong số các đường tiếp giáp
với lô đất đó được hiểu là cạnh dài của ngôi nhà.
Khoảng lùi của công trình ( trích QCXDVN 01: 2008)
Khoảng lùi của công trình so với lộ giới đường quy hoạch được quy định
tuỳ thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và
chiều rộng của lộ giới. –

Page 25 of 71
 Khoảng lùi tối thiểu của công trình xác định theo bảng:
BẢNG - Khoảng lùi tối thiểu của công trình theo bề rộng lộ giới đường
và chiều cao xây dựng ( QCXDVN 01 : 2008 )

Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế và tháp cao phía trên thì quy
định về khoảng lùi được áp dụng riêng từng phần đế/ tháp cao theo tầng cao
xây dựng tương ứng tính từ mặt đất (cao độ vỉa hè)
Khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của hai nhà cao tầng độc lập phải
đảm bào điều kiện thông gió, chiếu sáng tự nhiên, an toàn khi có cháy và đảm
bảo khoảng cách tối thiểu của các dãy nhà theo quy định.
Trong trường hợp nhóm công trình là tổ hợp các công trình với nhiều
loại chiều cao khác nhau, quy định về MĐXD max được áp dụng theo chiều
cao trung bình.
Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phép ( trích QCXDVN 01 :
2008 )

Mật độ xây dựng chung cư.

Page 26 of 71
 Mật độ xây dựng cho nhóm nhà dịch vụ trong đô thị.

Tỉ lệ đất cây xanh tối thiểu trong đơn vị ở là 20% diện tích khu đất xây
dựng công trình và đảm bảo 5-7 m2/ngƣời.
Tiêu chuẩn chức năng sân thể dục thể thao tối thiểu là 0,5m2/người và
0,3ha/công trình
Đường dành cho xe chữa cháy phải có chiều rộng thông thuỷ không nhỏ
hơn 3,5m và chiều cao thông thuỷ không nhỏ hơn 4,25171. Cuối đường cụt
phải có khoảng trống để quay xe.
Kích thước chỗ quay xe tối thiểu: hình tam giác đều, mỗi cạnh 7m. Hình
vuông, kích thước 12x12m. Hình tròn, đường kính 10m.

Page 27 of 71
 d. Quy định chung về thiết kế công trình cao tầng.
Thiết kế nhà ở cao tầng phải đảm bảo an toàn, bền vững, thích dụng, mỹ
quan, phù hợp với điều kiện khí hậu, tự nhiên và nhu cầu sử dụng của cộng
đồng.
Thiết kế nhà ờ cao tầng cần đa dạng về quy mô căn hộ để đáp ứng nhu
cầu ở và phù hợp với xu thế phát triển của xã hội, thuận tiện cho việc sử dụng
và quản lý công trình.
Thiết kế căn hộ trong nhà ờ cao tầng phải đảm bảo các điều kiện về an
ninh, chống ồn, tầm nhìn cảnh quan và vệ sinh môi trường đồng thời đảm bảo
tính độc lập, khép kín, tiện nghi và an toàn sử dụng.
Nhà ờ cao tầng cần đảm báo thuận lợi cho người sử dụng tiếp cận với
các trang thiết bị và hệ thống cung cấp dịch vụ như điều hoà không khí, cấp
gas, cáp truyền hình, điện thoại, viễn thông, thu gom rác v.v...
Thiết kế nhà ờ cao tầng phải tính đến tác động của động đất và gió bão
như quy định trong các tiêu chuẩn hiện hành.
Có giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện cụ thể của công trình. Nên sử
dụng hệ kết cấu bê tông cốt thép toàn khối. Hệ kết cấu chịu lực của nhà ở cao
tầng phải rõ ràng, mạch lạc.
Nên lựa chọn giải pháp tổ chức mặt bằng và hình khối nhằm đảm bảo
tăng độ cứng công trình.
Thiết kế kết cấu công trình nhà ờ cao tầng phải bảo đảm bền vững, ổn
định, có biến dạng nằm trong giới hạn cho phép.
Việc bố trí khe lún, khe co giãn phải tuân theo các quy định của tiêu
chuẩn hiện hành.
Kết cấu tường bao che bên ngoài nhà phải đảm bảo an toàn, chống thấm,
cách nhiệt và chống ồn.
Trình tự thiết kế nhà cao tầng:

Page 28 of 71
 - Xác định quy mô chung cư cao tầng: Diện tích, mật độ xây dựng, hệ số
sử dụng đất và số tầng cao, kể cả các tầng kỹ thuật, số tầng hầm, chiều cao
phòng, chiều cao công trình và sơ bộ phác ra ý đồ quy hoạch tổng mặt bằng
và sân bãi.
- Sơ bộ chọn mặt bằng (tầng điển hình và tầng đế): Bố trí phương án phù
hợp với quy hoạch thành phố và cảnh quan xung quanli (MĐXD, khoảng lùi,
lộ giới, tầm nhìn, hướng gió.. .
- Bố trí hệ thống kết cấu: Lựa chọn giải pháp kết cấu phù hợp với hình
dáng mặt bằng, quy mô tòa nhà và các yêu cầu kinh tế kỹ thuật khác.
- Bố trí lõi cứng (có thể không cần lõi cứng): bằng cách sử dụng các
khối: thang máy, thang bộ thường và thang thoát hiểm kín khói, các buồng kỹ
thuật ống gain.
- Sơ bộ xác định hệ thống giao thông đứng, ngang, sảnh tầng, lối thoát
hiểm kết hợp phòng đệm thang kín khói.
- Bố trí các căn hộ xung quanh lõi giao thông: cố gắng bố trí các gain kỹ
thuật tập trung quanh diện tích công cộng (dễ sữa chữa và bảo trì).
- Bố trí tầng kỹ thuật theo yêu cầu của giải pháp thiết bị kỹ thuật được
lựa chọn, vì vậy có thể có 1, 2 hay 3 tầng kỹ thuật, hoặc không cần tầng kỹ
thuật.
- Bố trí hệ thống thiết bị, kỹ thuật: cấp thoát nước, điện, thông tin liên
lạc, điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy, an ninh, các hệ thống kỹ thuật
khác...
- Thứ tự các bước trên có thể thay đổi tùy theo từng dự án. Việc xác định
hình khối và vật liệu bao che được tiến hành song song các bước trên.
2. Về cơ cấu không gian- phân khu chức năng.
a. Tổng quan về phân khu chức năng.

Page 29 of 71
 Sơ đồ phân khu chức năng trong chung cư đơn thần ( trích bài giảng
chuyên đề Nhà cao tầng- chung cư cao tầng- ThS.KTS Văn Tấn Hoàng)

Chung cư đơn thần: Chung cư chỉ có phần tháp. Có thể có một vài dịch
vụ phúc lợi cơ bản như bưu điện, nhà trẻ, phòng khám,... nhưng không có
phần đế thương mại, dịch vụ. Thường gặp ở các chung cư cho người thu nhập
thấp, nhà ở xã hội tiêu chuẩn hạng 4 hoặc chung cư nằm ở vị tri không thuận
lợi để kinh doanh. Kết cấu đơn giản hơn chung cư có đế, ít phải bố trí khe cấu
tạo hơn, hệ thống kỹ thuật thông suốt, có thể không cần tầng/ trần kỹ thuật.

Sơ đồ phân khu chức năng trong chung cư kết họp thương mại- dịch
vụ ( trích bài giảng chuyên đề Nhà cao tầng- chung cư cao tầng- ThS.KTS
Văn Tấn Hoàng)

Page 30 of 71
 Chung cư kết hợp thương mại dịch vụ: Có thêm phần đế. Công năng
phần đế phức tạp, nhưng chức năng chính vẫn là để ở. Phần đế thương mại –
dịch vụ phục vụ chủ yếu cho cư dân của chung cư. Cần đến tầng/ trần kỹ
thuật. Trong một số trường hợp đặc biệt cần phải có thêm tầng chuyển kết cấu
để phần đế vượt nhịp lớn. Kết cấu phải bố trí khe tại vị trí tiếp giáp nếu chênh
lệch đế/ tháp > 5 tầng.
Sơ đồ phân khu chức năng trong chung cư oficetel ( trích bài giảng
chuyên đề Nhà cao tầng- chung cư cao tầng- ThS.KTS Văn Tấn Hoàng)

Page 31 of 71
 Sơ đồ phân khu chức năng trong chung cư dịch vụ( trích bài giảng
chuyên đề Nhà cao tầng- chung cư cao tầng- ThS.KTS Văn Tấn Hoàng)

Page 32 of 71
 b. Không gian công cộng, thương mại- dịch vụ.
Tiêu chuẩn thiết kế không gian công cộng, thương mại- dịch vụ(TCVN
323:2004)

Sân thể thao ▪Tối thiểu 0.5 m2 / người

ngoài trời
Hồ bơi ▪ Hồ bơi người lớn sâu 1.5 m
▪ Hồ bơi trẻ em sâu 0.7 m
Cây xanh- ▪ Tối thiểu 1 m2 / người
Công viên
Sinh hoạt cộng ▪ 0,8 – 1 m2 /người và không
đồng được nhỏ hơn 36 m2
Sảnh chính ▪ Chiều cao ≥ 4 m
Sảnh tầng ▪ Chiều cao ≥ 2.7 m
▪ Diện tích ≥ 9 m2
▪ Tối thiểu 0.15 -0.25 m2 / người
Thang thoát ▪ Bề rộng vế thang lớn hơn hoặc
hiểm bằng 1,2 m.
Cầu thang bộ ▪ Chiều cao 1 vế thang không quá
1,8 m.
▪ Chiều cao bậc không bé hơn 150
mm.
▪ Chiều rộng bậc không bé hơn
300 mm.
▪ Mỗi đơn nguyên có ít nhất hai
thang bộ, trong đó có một thang thoát
hiểm.
▪ Khoảng cách tính từ cửa căn hộ
đến cầu thang hoặc đến lối ra ngoài

Page 33 of 71
 nhà không đƣợc lớn hơn 25m.
▪ Cự ly thoát hiểm là 25 m. Thang
phải bố trí thông gió tạo áp, không tụ
khói ở buồng thang, lồng thang bắng
vật liệu chống cháy và có bố trí đèn
chiếu sáng sự cố bằng nguồn điện ưu
tiên.
Thang máy ▪ Số lượng không bé hơn 2 thang
cho 1 đơn nguyên.
▪ Phải có một thang chuyên dụng
với kích thước cabin: 2200 × 2400
mm.
▪ Trọng tải thang máy phải có sức
tải từ 420 kg đến 630kg. Tốc độ thang
máy được bố trí trong nhà ở cao tầng
không nhỏ hơn 1,5m/s.
▪ Thang máy được bố trí ở gần lối
vào chính của toà nhà.
▪ Ca bin thang máy phải bố trí tay
vịn và bảng điều khiển cho ngƣời tàn
tật sử dụng.
Hành lang ▪ Hành lang, phòng đệm sảnh phải
có hệ thống thông gió và van thoát
khói tự động mở khi có sự cố cháy
Ngân hàng ▪ Chiều cao tối thiểu 2.7 m
Siêu thị mini ▪ Diện tích tối thiểu: 300 m2
▪ Chiều cao: 3.3 – 3.6 m
Văn phòng cho ▪ Diện tích tối thiểu: 12 m2 mỗi
thuê phòng, 6 – 9 m2/ người

Page 34 of 71
 ▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
Nhà hàng ▪ Diện tích 1.2 – 2 m2/ người
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
Bar ▪ Diện tích 1.3 – 1.7 m2/ người
Nhóm trẻ ▪ Số lượng trẻ: 50 trẻ/ 1000 dân
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
▪ Diện tích 2.3 m2/ trẻ
Cafe sách ▪ Diện tích tối thiểu: 100 m2
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
▪ Diện tích 0.83 - 1 m2/ người
Phòng tập ▪ Diện tích tối thiểu: 200 m2
GYM ▪ Chiều cao tối thiểu: 4 m
Phòng tập SPA ▪ Diện tích tối thiểu: 250 m2
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
▪ Diện tích phòng đơn: 6 – 8 m2
▪ Diện tích phòng đa: 12 – 32 m2
Trạm y tế/ ▪ Số lượng trẻ: 1 trạm/ 1000 dân
Phòng khám ▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
▪ Diện tích tối thiểu: 500 m2/ trạm

c. Không gian ở.
Không gian căn hộ
Không gian quan trọng nhất trong chung cư, gồm các căn hộ gia đình
riêng biệt được tồ hợp với nhau. Các căn hộ cần đảm bảo tính độc lập và
mối quan hệ bên trong, nhưng đồng thời đảm bảo các mối quan hệ bên
ngoài cộng đồng.
Đảm bảo sự riêng tư của các căn hộ, nhà nọ không làm phiền nhà kia,
các khu sảnh, giao thông công cộng, lối vào các căn hộ cũng không làm
phiền đến sự yên tĩnh, riêng tư của các căn hộ. Cơ cấu căn hộ ở được

Page 35 of 71
hình thành đề giải quyết diện tích ở, mật độ nhân khẩu, thiết lập các nhu
cầu tiện nghi tối thiểu và giải quyết các vấn đề kỹ thuật có liên quan.

Tiêu chuẩn không gian căn hộ( TCVN 323:2004, xem thêm
Tt14:2008/BXD)

Sảnh căn hộ ▪ Diện tích tối thiểu 3 m2

▪ Chiều cao tối thiểu: 2.4 - 2.7 m
Phòng khách ▪ Diện tích tối thiểu 14 m2
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
Phòng SHC ▪ Diện tích tối thiểu 14 m2
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
Không gian làm việc ▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
Không gian tâm linh ▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
Phòng ngủ ▪ Diện tích tối thiểu 10 m2 ( phòng ngủ đơn),
12 m2 (phòng ngủ đôi)
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
▪ Cần tham khảo thêm TT 14:2008/BXD
Bếp nấu ▪ Diện tích tối thiểu 5 m2
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
Bếp+ phòng ăn ▪ Diện tích tối thiểu 14 m2
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
Phòng ăn ▪ Diện tích tối thiểu 12 m2
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
Vệ sinh ▪ Diện tích tối thiểu 5 m2 (có bồn tắm), 3 m2
(tắm đứng)
▪ Chiều cao : 2.4 - 2.7 m
Giặt phơi ▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
Kho ▪ Chiều cao : 2.4 - 2.7 m

d. Không gian kỹ thuật.

Page 36 of 71
Tiêu chuẩn không gian kỹ thuật( TCVN 323:2004)

Page 37 of 71
P. Nhân viên bảo trì ▪ Diện tích tối thiểu 12 m2
M&E
P. Tổng đài thông tin ▪ Diện tích tối thiểu 12 m2
liên lạc
P. Kiểm soát báo cháy ▪ Diện tích tối thiểu 12 m2
trung tâm
P. Điều khiển và kiểm ▪ Diện tích tối thiểu 12 m2
soát thông gió
P. Máy phát điện ▪ Diện tích tối thiểu 36 m2
Trạm biến thế ▪ Diện tích tối thiểu 16 m2
▪ Chiều cao: 2.7 m
▪ Tiêu chuẩn cấp điện : 150 KW/người/năm.
P. Điều khiển trung tâm ▪ Diện tích tối thiểu 80 - 100 m2
▪ Chiều cao tối thiểu: 6.1 m
Bể nước sinh hoạt ▪ Tiêu chuẩn cấp nước SH : 250
lít/người/ngày.đêm
Bể nước chữa cháy ▪ Tiêu chuẩn cấp nước chữa cháy : 2,5
lít/giây/cột.
▪ Gồm 2 cột chữa cháy trong 10 phút
Hầm phân tự hoại ▪ Diện tích tối thiểu 24 m2
Bể thu tự hoại ▪ Thoát nước bẩn : 256 lít/người/ngày.đêm
Bể xử lý nước thải
P. Máy bơm ▪ Diện tích tối thiểu 12 m2

e. Không gian khác.

3. Giải pháp thiết kế mặt bằng.
a. Giải pháp bố cục mbtt.

Page 38 of 71
 Hình 2.1
Bố cục dạng chữ L

Hình 2.2
Bố cục dạng chữ U
Có một khoảng sân rộng phía trước công trình. Tầm nhìn công trình tốt.
Tuy nhiên vẫn có những khối công trình gặp hướng bất lợi.

Bố cục dạng trục đối xứng

Hình 2.3

Page 39 of 71
Bố cục theo hình dáng khu đất và cảnh quan hiện trạng
Mục đích: khai thác thương mại ở mặt tiền, tạo được khoảng sân rộng ở
giữa.
Trường hợp khu đất có cảnh quan tự nhiên đẹp, cần giữ lại như bờ sông,
bờ hồ thì cũng dùng dạng bố cục này.
Khi bố trí không gian chức năng trên mbtt cần quan tâm đến các tiêu
chí:
- Vị trí giao thông theo phương đứng và theo phƣơng ngang.
- Vị trí của các căn hộ trong bố cục tổng thể.
- Vị trí của các không gian ở có tác động tích cực trong việc thay
đổi hướng và áp lực gió từ tự nhiên thổi đến được các căn hộ có
vị trí không thuận lợi trên tổng thể công trinh.
- Vị trí các hệ thống kỹ thuật cơ bản và hệ thống kỹ thuật phụ trợ.
- Hệ thống giao thông theo phương đứng sẽ bố trí tiếp cận với bề
mặt ngoài của công trình để nhận được ánh sáng tự nhiên và an
toàn cho việc thoát hiểm khi có sự cố. Đối với hệ thống giao
thông theo phương ngang cần hạn chế sử dụng giải pháp hành
lang giữa trong công trình hoặc nút giao thông bịt kín.
- Bề mặt của căn hộ tiếp cận với môi trường tự nhiên.
- Đối với căn hộ trong nhà ờ cao tầng khả năng tiếp cận của bề
mặt căn hộ với môi trường tự nhiên thông thƣờng từ 1 -3 hướng,
tùy thuộc vào các yếu tố:
- Cấu trúc hình khối của công trình.
- Vị trí căn hộ trong mặt bằng tầng so với phƣơng hƣớng điạ lý.
- Các hệ thống kỹ thuật thiết kế hỗ trợ
b. Giải pháp mảng xanh.
Các quy tắc về cấu trúc trong thiết kế sân vườn

Page 40 of 71
 - Đường đi có cấu trúc dạng tự nhiên
- Đường đi dạng hữu cơ
- Đường đi uốn khúc

Các quy tắc sắp xếp.

Page 41 of 71
 Hình 2.4

c. Các loại hình mặt bằng của chung cư cao tầng.

Chung cư cao tầng dạng hành lang
- Dạng hành lang giữa: ở giữa là một hành lang, hai bên là các căn
hộ. Dạng này rất ít được sử dụng, nếu có chỉ dùng có các chung
cư tiêu chuẩn thấp.
- Dạng hành lang giữa: ở giữa là một hành lang, hai bên là các căn
hộ. Dạng này rất ít được sử dụng, nếu có chỉ dùng có các chung
cư tiêu chuẩn thấp.

Chung cư Chung cư Chung cư Chung cư

dạng hành dạng tháp dạng đơn dạng ghép
lang nguyên đơn nguyên

Ưu - Giá thành - Bố cục -Thuận -Nhờ ghép

điểm xây dựng rẻ, của MBTT lợi trong các đơn
kết cấu đơn có thể việc lấy nguyên nên
giản, dễ thi khống chế gió diện tích
công. khả năng - Thuận giao thông/
lấy ảnh lợi trong diện tích sàn
sáng mặt việc lấy giảm, khai
trời, hạn sáng tự thác hiệu
chế ảnh nhiên. quả hơn.
hƣởng đối - Các căn - Tiết kiệm
với các căn hộ có sự chi phí đầu
hộ hướng riêng tư tư hơn dạng
bất lợi. cao, ít đơn nguyên.
ảnh - Các đơn

Page 42 of 71
 hưởng nguyên ghép
lẫn nhau. tạo nên sự
sinh động
cho công
trình.
Nhược -Khả năng - Do -Vốn đầu
điểm thông gió trực hướng nhà tư xây
tiếp kém. - nên hình dựng, phí
Các căn hộ dáng căn tổn đất
ảnh hưởng lẫn hộ của đai, chi
nhau do hành cùng một phí lắp
lang dài và sử mặt bằng đặt thang
dụng chung. không mái đều
(ồn, mùi, đồng đèu, cao.
riêng tư) thường là - Số
Hướng mở “trước nhỏ lượng căn
của các chức sau to”, hộ thấp -
năng bếp, vệ khiến Diện tích
sinh thường ở những căn phụ lớn
phía hành hộ có diện
lang nên tích càng
thường ảnh lớn càng
hưởng đến khó lấy
vấn đề thông sáng.
gió,

Chung cư cao tầng dạng tháp

Page 43 of 71
 - Xuất hiện vào đầu những năm 1980 và phát triển rộng rãi từ đó.
- Hình dạng mặt bằng đa dạng: hình chữ nhât, chữ T, chữ Y, hình
cánh quạt, hình tròn... Thời gian đầu hình dáng mặt bằng của
chung cư dạng tháp và dạng hành lang tương đối giống nhau.
Hành làng là lối đi chính để đi lên xuống các tầng, mỗi tầng có
thể có đến mười mấy căn hộ, về sau số lượng căn hộ giảm đi,
chuyển thành 6-8 hộ chung một lõi thang, thậm chí 4 hộ chung 1
lõi thang.
- Đến giữa những năm 1990 loại nhà này dần bị thay thế.

Chung cư cao tầng dạng đơn nguyên

- Các căn hộ đơn lẻ tập trung quanh một nút giao thông đứng gồm
có thang bộ và thang máy. Mỗi đơn nguyên có thể có nhiều loại
căn hộ khác nhau (1 PN, 2PN, ...). Thường mỗi đơn nguyên có
từ 4-6 căn hộ là hợp lý.
- Tiếng Anh: combined apartment building.
- Từ những năm 1990, chung cư dạng đơn nguyên dần thay thế
cho các dạng khác và trở thành dạng chung cư được xây dựng
nhiều nhất.

Chung cư cao tầng dạng đơn nguyên kết hợp hành lang

- - Một dạng phát triển của chung cư kiểu đơn nguyên, là sự kết
hợp giữa nhà tháp và nhà tấm, có thêm nhiều ƣu điểm để bù đắp
các khuyết điểm của hai dạng trên.
- Các đơn nguyên đƣợc ghép với nhau tại một hoặc hai cạnh để
tạo nên một tổ hợp.

Page 44 of 71
 - Có các cách ghép đơn nguyên (ghép 2, 3 đến 5 đơn nguyên) theo
chiều ngang, chiều dọc hoặc ghép tự do. Khi ghép thì mỗi đơn
nguyên thành phần có thể chia làm 3 dạng:
 Đơn nguyên đầu hồi
 Đơn nguyên giữa
 Đơn nguyên góc
d. Hình thức ghép đơn nguyên.
Ghép đơn nguyên theo chiều ngang
- Cách ghép này ít được sử dụng vì diện tích tiếp xúc hai đơn
nguyên nhiều => Tính thông thoáng các căn hộ thấp
Ghép đơn nguyên theo chiều dọc
- Cách ghép này phổ biến hơn vì diện tích tiếp xúc hai đơn
nguyên ít => Tính thông thoáng các căn hộ cao, bố cục mặt bằng
gọn gàng tiết kiệm quỹ đất
Ghép đơn nguyên giật cấp
- Cách ghép này có lợi về độ thông thoáng và khai thác tầm nhìn
hiệu quả, thích hợp với các khu đất có cạnh xéo hoặc ý đồ muốn
tạo mảng xanh đan xen vào công trình
Ghép đơn nguyên tự do
- Cách ghép này lợi điểm mặt bằng tổng thể sinh động, thông
thoáng tốt, khai thác tầm nhìn, thích hợp cho các khu đất có hình
dạng đặc biệt
4. Giải pháp thiết kế mặt đứng.
Theo William Pedersen, 3 nguyên tắc cơ bản trong việc thiết kế nhà cao
tầng là:
- Nhà cao tầng cần phải ăn nhập với bối cảnh chung của thành
phố và khu vực, cả trên tuyến phố và trên nền trời.

Page 45 of 71
 - Mặt đứng công trình cần được tổ chức sao cho có thể khích lệ
được mối quan hệ thị giác
- Hình thức mặt đứng được lấy cảm hứng từ đặc điểm của vị trí
xây dựng của công trình (nắng, gió, hình dạng khu đất, ...)
a. Giải pháp hệ thống vỏ bao che.
Hệ thống vỏ bao che
- Lớp vỏ bọc công trình cần phải góp phần vào việc giảm tiêu thụ
năng lượng.
- Giảm nắng chiếu trực tiếp và bức xạ.
- Giảm thiểu sự xâm nhập và sự ngưng tụ của nƣớc.
- Tương hợp với thiết bị lau chùi cửa sổ tự động.
- Điều tiết chuyển vị của công trình.
- Giảm thiểu tải trọng lên khung kết cấu.
- Giảm tối đa nhu cầu bảo dưỡng.
b. Hình thức kiến trúc đặc trưng.
Sự biến hoá trên kiến trúc mặt đứng:
- Bằng những thủ pháp kiến trúc, mặt đứng của toà nhà cần thể
hiện sự hài hoà với môi trường xung quanh, hình khối kiến trúc
hoàn thiện, tỷ lệ và màu sắc hợp lý. Những sự biến hoá và thay
đổi đó là:
 Thông qua những tuyến phân chia theo chiều ngang trên mặt
đứng nhà ở, phong cách kiến trúc đơn giản là chủ đạo.
 Thông qua nhịp điệu thay đổi trên hệ thống cửa sổ (theo chiều
thẳng đứng và chiều ngang), sự thay đổi hình thức cửa sổ như
cửa sổ bằng, cửa sổ nhô ra, cửa sổ góc quay để thể hiện phong
cách hiện đại.

Page 46 of 71
  Thông qua ban công mở và lô gia, thay đổi không gian trên mặt
đứng nhà cao tầng, tạo sự đối xứng hoặc bất đối xứng tuỳ theo ý
tưởng thiết kế của KTS.
 Thông qua sảnh chờ cầu thang và những không gian công cộng
khác trên từng tầng nhà làm nên sự thay đổi, biến hoá giữa bên
trên và dưới mặt đứng.
 Sử dụng thủ pháp thay đổi độ lớn của hai ban công ở hai tầng
nhà liền kề nhau. Chẳng hạn hai căn hộ có ban công theo
phương thẳng đứng, trong đó một ban công lớn dùng chung cho
cả phòng sinh hoat và phòng đọc sách, còn ban công của tầng
dưới chỉ dành cho phòng khách (phòng đọc sách không có ban
công). Tương tự, cũng có thể hoán đổi bằng cách bố trí ban
công lớn cho cả phòng ngủ và phòng đọc sách.
 Khi thiết kế kiến trúc mặt đứng nhà, cần lƣu ý vị trí đặt thiết bị
điều hoà kín đáo, không làm ảnh hưởng tới thẩm mỹ của mặt
đứng bên ngoài công trình. Đồng thời, cân nhắc những vị trí có
thể kết hợp đặt tấm pin NLMT để thu năng lượng hữu ích cho
toà nhà.
c. Các nguyên tắc tổ hợp kiến trúc mặt đứng.
Đối xứng qua tâm: sự đối xứng hoàn toàn qua một điểm trên mặt phẳng,
các yếu tố như hình khối, cấu trúc, vật liệu, màu sắc.... đều đối xứng
nhau.
Đối xứng qua trục: (trục ngang hoặc trục dọc): sự đối xứng về hình
dạng, cấu trúc qua một trúc, giữa bên trái và bên phải.
Bất đối xứng: các vật thể được bố trí không theo quy luật nào và không
có sự đối xứng.

Page 47 of 71
Yếu tố lặp lại: nhắc lại một đối tượng theo một cách thức duy nhất, tạo
sự đồng dạng liên tục trên mặt đứng
Sự xen kẽ về kích thước, đặc- rỗng:
Hoán đổi vị trí: nhắc lại một đối tượng theo một quy luật thay đổi vị trí
nhất định
d. Xu hướng thiết kế chung cư ở khu vực khí hậu Nhiệt đới.
5. Giải pháp thiết kế căn hộ.
a. Cơ cấu căn hộ.
Tỷ lệ % các loại qui mô căn hộ khác nhau là cơ sở quan trọng để tổ hợp
mặt bằng kiến trúc chung cƣ.
Cơ cấu căn hộ: (cơ cấu này có thể thay đổi nếu không áp dụng TCXD
323:2004)
- Loại A (1 phòng ngủ): 40-65 m2 Tỉ lệ bố trí 10-20%
- Loại B (2 phòng ngủ): 70-90 m2 Tỉ lệ bố trí 50-60%
- Loại C (≥3 phòng ngủ): 95-120 m2, Tỉ lệ bố trí 10-30%
- Căn hộ đặc biệt (Loft/ Duplex/Penthouse): >120 m2 , Tỉ lệ bố
trí 5-10%

Về số người:

- Căn hộ loại A : 1-2 người

- Căn hộ loại B : 3-4 người
- Căn hộ loại C : 5-6 người

Việc đảm bảo cấu trúc hộ phòng này có thể thực hiện theo các cách sau:

- Đảm bảo ngay trong mặt bằng tầng điển hình

- Đảm bảo trong toàn ngôi nhà .
- Đảm bảo trong nhóm nhà hay khu nhà .

Page 48 of 71
b. Nội dung căn hộ.
- Không gian sinh hoạt chung (khu động): nơi giao tiếp giữa các
thành viên trong gia đinh như phòng khách, phòng sinh hoạt
chung, phòng bếp, phòng ăn.
- Không gian sinh hoạt riêng (khu tĩnh): phòng ngủ của ba mẹ,
phòng ngủ các thành viên, phòng làm việc, các phòng vệ sinh
riêng. Yêu cầu: kín đáo, yên tĩnh, thoáng mát. –
- Không gian phụ: khu vệ sinh, bếp, kho chứa đồ, không gian tâm
linh, ban công, lô gia, không gian giao thông (sảnh căn hộ, hành
lang căn hộ).

Tiền phòng:

- Không gian chuyển tiếp giữa trong và ngoài căn hộ, từ đó phân
phối người đi đến các chưc năng khác. Tại tiền phòng thường bố
trí: chỗ treo mũ, áo khoác, áo mưa, kệ để giày dép,....
- Diện tích từ 3.5 – 6 m2 nhưng bề rộng tối thiểu phải ≥ 1.2 m.
Phòng khách: thứ tự của các phòng từ ngoài vào là: tiền phòng, phòng
SHC , phòng ăn-bếp, phòng ngủ… diện tích phòng khách từ 14 m2 đến
24 m2 ,tùy theo số người hoặc số phòng ngủ trong căn hộ.
Phòng sinh hoạt chung :
- Là không gian lớn sử dụng chung cho các thành viên gia đình và
khách thân quen.
- Nội dung hoạt động và trang thiết bị nội thất tương đương
phòng khách, tuy nhiên cần lưu ý là gắn liền với khu tĩnh (phòng
ngủ) để tạo được sự kín đáo ấm cúng của không gian sinh hoạt
nội bộ gia đình.

Page 49 of 71
 - Diện tích phòng SHC từ 16m² đến 24 m². Thường có trong căn
hộ từ 3 phòng ngủ trở lên.
- Một số căn hộ có tiêu chuẩn thấp hoặc vừa (1 PN, 2 PN) có thể
kết hợp chức năng của phòng khác và phòng sinh hoạt chung.
Đối với những căn hộ cao cấp, hai chức năng này là riêng biệt.

Bếp: Các đối tƣợng có thu nhập trung bình và thấp thì bếp có tầm
quan trọng lớn hơn vì phần lớn họ sẽ ăn tại nhà. Chức năng của bếp
là chế biến, chuẩn bị thức ăn, rửa sạch nồi chảo chén dĩa…

- Các kiểu bố trí mặt bằng bếp :

 Bố trí 1 dãy: ưu điểm là mọi đường ống kỹ thuật đi cùng một
phía, cửa bếp bố trí được nhiều nơi. Khuyết điểm là vùng làm việc dài,
khó bố trí góc ăn.
 Bố trí 2 dãy (song song): ưu điểm là vùng làm việc ngắn, bếp và
góc ăn thoáng. Khuyết là ống kỹ thuật đi hai bên tường.
 Bố trí hình U: ưu điểm là vùng làm việc nhỏ thuận tiện. Khuyết
là mặt bàn bếp bị giảm vì diện tích chết ở hai góc tƣờng, đường ống kỹ
thuật dài hơn và khúc khuỷu hơn.
 Bố trí hình L: ưu điểm là vùng làm việc lớn hơn, sử dụng thoải
mái hơn. Khuyết là có diện tích chết ở một góc tường.
- Bếp nên có bàn ăn ngay tại chỗ (thường là bàn ăn sáng)
Phòng ngủ:
- Là không gian riêng tư yên tĩnh, diện tích phòng đơn từ 10 m2,
phòng đôi từ 12 m2 (theo TCXDVN 323 -2004).
- Mặt bằng cần lưu ý có chỗ kê đồ đạc và khoảng trống mở cửa.

Page 50 of 71
 - Tạo sự thoải mái cho phòng ngủ: Có đủ chiều dài tường để kê đồ
và đủ chiều rộng để bố trí giường ngủ (phòng ngủ 2 người phải
có chiều rộng tối thiểu 2,9 m).
- Lối đi lại trong phòng đơn giản, thuận tiện.
Ban công – Lô gia
- Ban công: phần nhô ra, 3 mặt tiếp xúc với tự nhiên, diện tích từ
2 -3 m2 .
- Logia: phần thụt vào, có 1 mặt tiếp xúc với tự nhiên, diện tích từ
3.5 – 6m2 .
Kho chứa và tủ tường: trong một căn hộ thông thƣờng có các loại kho
và tủ tường như sau: một tủ tường chứa quần áo, một tủ tường đựng đồ
vải (khăn trải bàn, màn, rèm, tấm trải giường…) , một kho (trên khu
WC) chứa các dụng cụ, đồ linh tinh…ít dùng đến
c. Mối quan hệ giữa các không gian.
d. Phân loại căn hộ chung cư.
a. Các căn hộ loại thường.
Các căn hộ loại thường có các loại: căn hộ 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ,
3 phòng ngủ trở lên. Thường phổ biến nhất là loại căn hộ 2 phòng
ngủ.
Trong cơ cấu căn hộ, số lượng căn hộ loại thường thường rất lớn
(90% - 100%). Nhóm căn hộ thường 2 phòng ngủ thường có số lượng
bằng số lượng căn hộ thường 1 phòng ngủ và căn hộ thường 3 phòng
ngủ trở lên cộng lại.
b. Các căn hộ đặc biệt
Căn hộ STUDIO
Phục vụ cho người độc thân: sinh viên, công nhân, lứa tuổi thanh
thiếu niên. Thường studio cho thuê.

Page 51 of 71
Căn hộ tiêu chuẩn trung bình – thấp, phục vụ người thu nhập không
cao. Số lượng căn studio nhiều hay ít tuỳ vào đối tƣợng ở của chung
cư.
Đặc điểm: Căn hộ mở liên hoàn – phòng khách, phòng ăn, phòng ngủ
không có tường/ vách ngăn chia, diện tích: 30-60m2, nhỏ hơn: 25 -
30m2
Với căn hộ Studio, người mua có thể sử dụng như một văn phòng, khi
đó phòng ngủ sẽ trở thành phòng họp và phòng khách cũng có thể trở
thành khu văn phòng chung. Dạng căn hộ OFFICETEL ra đời
Căn hộ LOFT
Diện tích căn hộ loft thường nhỏ hơn duplex trong cùng công trình.
Căn hộ phục vụ người có thu nhập cao, cần tiêu chuẩn sống cao, có
nhu cầu diện tích lớn.
Có cầu thang và tầng gác lửng trong căn hộ.
Căn hộ Loft thường có chiều cao khoảng 1,5 lần chiều cao tầng so với
căn hộ loại thường. Trên gác lửng có thể bố trí phòng ngủ, phòng làm
việc. Tuy nhiên không bố trí vệ sinh ở tầng gác vì chiều cao hạn chế.
Căn hộ DUPLEX
Căn hộ phục vụ người có thu nhập cao, cần tiêu chuẩn sống cao, có
nhu cầu diện tích lớn.
Gồm 2 tầng, có cầu thang bên trong căn hộ.
Trên tầng có thể bố trí phòng ngủ, phòng làm việc, phòng vệ sinh,
sinh hoạt chung,... tuỳ vào thiết kế.
Căn hộ PENHOUSE
Phục vụ cho người có thu nhập cao.
- Căn hộ có nhiều phòng và có diện tích lớn ≥ 130m2
Có nhiều tiện nghi và trang thiết cao cấp đắt tiền.

Page 52 of 71
 Tỉ lệ bố trí 5-10% - Bố trí trên tầng cao nhất của tòa nhà.
Có vị trí nhìn ra cảnh quan đẹp xung quanh.
6. Hệ thống kỹ thuật chung cư cao tầng cần quan tâm
Hệ thống HVAC gồm 4 hệ thống thành phần sau :
- Hệ thống sưởi ấm ( Heat )
- Hệ thống làm mát ( Ventilateur)
- Hệ thống điều hòa và phân phối không khí ( Air condition)
- Hệ thống điều khiển ( Control)
a. Hệ thống sưởi ấm
Nhìn chung hệ thống sưởi ấm của công trình quy mô lớn có sử
dụng HVAC bao gồm 3 thành phần: thiết bị tạo nhiệt, hệ thống
sưởi ấm không khí và hệ thống sưởi ấm ngoại vi.
b. Hệ thống làm mát: gồm 3 phần
Máy lạnh: hệ thống phổ biến trong nhà cao tầng là máy lạnh ly
tâm hoạt động theo chu trình khép kín.
Phòng máy lạnh trung tâm: Có tải trọng tĩnh khá lớn (kỹ sư cần
biết về tải trọng & sơ đồ bố trí thiết bị.) Chiều cao phòng =>
6,1m vì ngoài chiều cao của thiết bị lạnh còn có số lượng lớn về
ống dẫn.
Tháp toả nhiệt: Vị trí thuận lợi nhất để bố trí tháp toả nhiệt là mái
nhà (cao nhất hoặc khối nhà thấp hơn). Nhưng nếu đặt quá cao sẽ
tăng chi phí do chiều đường ống quá dài.
c. Hệ thống điều hòa và phân phối không khí
Có hai chức năng : điều hoà không khí cả về nhiệt độ và thành
phần hoá học; phân phối và quay vòng không khí đã được điều
hoà cho toàn bộ công trình - Nhìn chung có 3 dạng điều hoà
không khí :

Page 53 of 71
 - Dạng thứ nhất: bổ sung ôxy vào thành phần khí sạch đưa vào ,
loại bỏ CO2 và các chất ô nhiễm khác ra khỏi thành phần khí
thải nhờ các phin lọc hoạt tính.
- Dạng thứ hai: sưởi ấm và làm mát không khí. Khi nhà cao tầng
có nhu cầu làm mát nhiều hơn so với nhu cầu sưởi ấm thì thiết bị
điều khiển không khí chỉ có nhiệm vụ làm mát, còn việc sưởi ấm
được thực hiện nhờ các lò sưởi cục bộ khi cần.
- Dạng thứ ba: tăng và giảm độ ẩm không khí. Việc giảm độ ẩm
đạt được cùng với quá trình làm mát, còn việc tăng độ ẩm được
thực hiện thông qua quá trình phun hơi nước.
d. Hệ thống điều khiển: thuộc hệ thống quản lý công trình
(BMS)
Dàn nóng: nên đặt ở lô gia, dưới sàn bancông (cao trên cửa) (mặc
dù dàn nóng được thiết kế để có thể đặt được ngoài trời, chịu
mưa nắng song nếu được che chắn tuổi thọ của thiết bị vẫn cao
hơn), hướng thông thoáng. Đặt điều hoà ở những vị trí này thuận
tiện và an toàn trong quá trình thi công lắp đặt, bảo dưỡng do có
sàn công tác. hướng thông thoáng. Giải pháp kiến trúc cần đƣợc
nghiên cứu kỹ để đảm bảo tính thẩm mỹ. Tại vị trí đặt điều hoà
có thể thiết kế những kết cấu bao che nhẹ và thoáng nhƣ hệ
thống lam, tƣờng hoa.
Dàn lạnh: đặt trong phòng, ở vị trí đảm bảo thẩm mỹ nội thất,
không bị cản để có thể thổi khí đều khắp phòng. Khí lạnh là khí
tụ, nên dàn lạnh điều hoà thường được treo cao. Với chiều cao
thông thuỷ trung bình của phòng ngủ trong nhà ở khoảng 2,7m
đến 3m thì có thể treo cao sát trần (cách trần một khoảng nhỏ để
dễ lắp đặt). Cần tránh hướng thổi gió với khoảng cách gần vào

Page 54 of 71
 bàn sinh hoạt chung, bàn làm việc, giường ngủ… (dễ gây khó
chịu và ảnh hưởng tới sức khoẻ). Đảm bảo vấn đề thoát nƣớc.
Đảm bảo yêu cầu kỹ thuật quan hệ giữa dàn nóng và dàn lạnh.
Theo tiêu chuẩn kỹ thuật chung, với các máy có công suất
9000BTU – 12000BTU thì đường ống không dài quá 15m, dàn
nóng không cao hơn dàn lạnh quá 7m; với các máy từ
18000BTU-24000BTU thì đường ống không dài quá 20m, dàn
nóng không cao hơn dàn lạnh quá 15m.
c. Tính xác thực về khả năng lây nhiễm dịch bệnh thông qua hệ
thống thông gió và điều hòa không khí trong chung cư ?
Trên các diễn đàn mạng xã hội hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng,
virus SARS-CoV-2 có thể lây nhiễm qua hệ thống thông gió và
điều hòa không khí của chung cư. Điều này khiến cho nhiều
người dân bất an và cho rằng, virus SARS-CoV-2 lây nhiễm qua
hệ thống thông gió và điều hòa không khí chung cư. Đồng thời
cũng dấy lên nỗi lo trong cư dân ở các chung cư có F0 cách ly tại
nhà.

“ Theo PGS.TS Vũ Ngọc Anh – Vụ trưởng Vụ Khoa học công

nghệ và Môi trường – Bộ Xây dựng: Theo Tiêu chuẩn quốc gia
TCVN 5687:2010 về “Thông gió – Điều hòa không khí – Tiêu
chuẩn thiết kế” có quy định rõ vị trí đặt cửa lấy không khí ngoài
(gió tươi): Cửa hoặc tháp lấy không khí ngoài có thể được đặt
trên tường ngoài, trên mái nhà hoặc ngoài sân vườn và phải
cách xa không dưới 5m đối với cửa thải gió của nhà lân cận, của
nhà bếp, phòng vệ sinh, gara ô tô, tháp làm mát, phòng máy.
Không được thiết kế cửa lấy không khí ngoài chung cho các hệ

Page 55 of 71
thống thổi nếu chúng không được phép bố trí cùng trong một
phòng…

Đồng thời, QCVN 04:2019/BXD, QCVN 04:2021/BXD “Quy

chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư” có hướng dẫn cụ thể
liên quan đến việc thiết kế hệ thống thông gió và điều hòa không
khí. Cụ thể, tại mục 2.6 Yêu cầu về hệ thống thông gió và điều
hòa không khí: Các căn hộ và không gian ngoài căn hộ trong
nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải có hệ thống thông gió
tự nhiên hoặc cưỡng bức.

Khi sử dụng hệ thống thông gió cưỡng bức, điều hòa không khí
cần đảm bảo các yêu cầu sau: Các thông số khí hậu bên ngoài
nhà phục vụ cho thiết kế hệ thống thông gió, điều hòa không khí
tuân thủ theo QCVN 02:2009/BXD và tiêu chuẩn lựa chọn áp
dụng; Chỉ được sử dụng chất làm lạnh đảm bảo an toàn môi
trường theo quy định hiện hành; Khí thải ra ngoài không được
gây khó chịu hay nguy hại cho người và tài sản xung quanh;
không khí tươi phải cấp trực tiếp vào trong phòng với lưu lượng
không ít hơn 90% lưu lượng khí thải ra…Do vậy, những chung
cư được xây dựng tuân thủ theo các tiêu chuẩn quy chuẩn liên
quan đến việc thiết kế hệ thống thông gió và điều hòa không khí
do Bộ Xây dựng ban hành thì việc phát tán virus SARS-CoV-2
theo hệ thống thông gió, điều hòa khó có thể xảy ra.”

Hầu hết các hệ thống thông gió trong nhà như khu vệ sinh, bếp,
trục thu gom rác đều là hệ thông gió áp suất âm, nghĩa là không
khí trong nhà sẽ được hút theo các ống gió đứng và thải lên mái
nhằm ngăn chặn không khí ô nhiễm không lan sang các phòng

Page 56 of 71
 lân cận, cũng như không ảnh hưởng đến khu vực lận cận gần
điểm xả thải. Nên có thể nói, virus SARS-CoV-2 có phát sinh từ
một căn hộ có ca F0 sẽ bị hút vào các hệ thống thông gió hút nói
trên nên khó có thể phát tán ra ngoài qua các cửa sổ thông ra
hành lang hoặc bên ngoài.

Đối với hệ thống thông gió cấp gió tươi, các cửa lấy gió ngoài
được qui định cách các miệng thải gió tối thiểu là 5m. Căn cứ
theo các qui định trên, có thể nói, virus SARS-CoV-2, ngay cả
khi có mật độ đủ lớn cũng sẽ bị hút rồi pha loãng trước khi bị đẩy
ra ngoài qua các cửa thải gió bố trí trên mái. Các căn hộ áp mái
gần các miệng thải gió nhất nhưng với khoảng cách tối thiểu 5m
cách xa đến cửa lấy gió ngoài ở phía dưới thì virus cũng bị
khuếch tán với mật độ rất thấp nếu có thể lan truyền tới.

III. Chương 3: Thiết kế thích ứng điều kiện “bình thường mới ”
trong chung cư.
1. Tổng quan về đời sống “ bình thường mới”.
Quá trình hình thành, nguyên nhân :
Định nghĩa về trạng thái bình thường mới : là yêu cầu để phát triển kinh
tế-xã hội, nâng cao khả năng thích ứng của mọi lĩnh vực đời sống trong
bối cảnh sống chung với dịch Covid-19.
Thuật ngữ về đời sống “ bình thường mới” xuất hiện trong những năm
đại dịch covid đang hoành hành trên khắp thế giới. COVID-19 (bệnh vi-
rút corona 2019) là một bệnh do vi-rút có tên SARS-CoV-2 gây ra và
được phát hiện vào tháng 12 năm 2019 ở Vũ Hán, Trung Quốc. Căn
bệnh này rất dễ lây lan và đã nhanh chóng lan ra khắp thế giới.

Page 57 of 71
Hầu hết các loại virus Corona có con đường lây truyền giống như
những loại virus gây cảm lạnh khác, đó là:
- Người bệnh ho và hắt hơi mà không che miệng, dẫn tới phát tán
các giọt nước vào không khí, làm lây lan virus sang người khỏe
mạnh.
- Người khỏe mạnh chạm hoặc bắt tay với người có virus Corona
khiến virus truyền từ người này sang người khác.
- Người khỏe mạnh tiếp xúc với một bề mặt hoặc vật thể có virus,
sau đó đưa tay lên mũi, mắt hoặc miệng của mình.Trong những
trường hợp hiếm hoi, virus Corona có thể lây lan qua tiếp xúc
với phân.

Sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ góp phần quan trọng trong đời
sống bình thường mới :
Thế kỉ 21 của chúng ta được coi là kỷ nguyên phát triển phi thường của
công nghệ thông tin. Nhân loại đã và đang được chứng kiến vô số những
sự đột phá và cả sự chuyển hướng với tốc độ phi thương trên quy mô
toàn cầu.
Sự xuất hiện của công nghệ máy tính đã tạo ra một cuộc cách mạng
không chỉ về cách con người làm việc mà còn cả cách thiết lập bộ máy
doanh nghiệp. Nơi làm việc, học tập không còn là một điểm đến, bao
gồm một quãng đường đi làm hỗn loạn, sau đó là tám giờ tại văn phòng,
tại trường học. Công nghệ đang giúp chúng ta rút ngắn được quãng thời
gian di chuyển, giải quyết được các mặt hạn chế so với cách làm việc,
học tập truyền thống.
Trong đại dịch covid đã và đang diễn ra, việc làm việc, học tập được trao
đổi thông qua mạng internet đã không còn là điều xa lạ. Công nghệ là

Page 58 of 71
một thành tố không thể thiếu góp phần hình thành nên đời sống “ bình
thường mới”
3. Tác động của điều kiện “ bình thường mới” lên đời sống và
nhu cầu của cư dân trong chung cư
Về nhu cầu của cư dân trong chung cư:

\
Tháp nhu cầu Maslow [Hình 3.1]
Theo tháp nhu cầu Maslow, 3 nhu cầu cơ bản nhất của con người là nhu
cầu về sinh lý, nhu cầu an toàn, nhu cầu xã hội.
- Nhu cầu sinh lí: thường được gọi là nhu cầu sinh học, còn được
gọi là nhu cầu của cơ thể, nó bao gồm các nhu cầu cơ bản như
ăn, uống, ngủ, hít thở, tình dục,…
Maslow cho rằng, những nhu cầu ở mức độ cao hơn sẽ không
xuất hiện trừ khi những nhu cầu cơ bản này được thỏa mãn và
những nhu cầu cơ bản này sẽ chế ngự, hối thúc, giục giã một
người hành động khi nhu cầu cơ bản này chưa đạt được.

Page 59 of 71
 Chúng ta có thể kiểm chứng dễ dàng điều này khi cơ thể không
khỏe mạnh, đói khát hoặc bệnh tật, lúc ấy, các nhu cầu khác chỉ
còn là thứ yếu.
Sự phản đối của công nhân, nhân viên khi đồng lương không đủ
nuôi sống họ cũng thể hiện việc đáp ứng các yêu cầu cơ bản cần
phải được thực hiện ưu tiên.
Vd: nếu bạn muốn nghỉ việc để tìm việc khác có mức lương cao
hơn thì phải dự phòng tiền cho ít nhất 3 tháng sống (nhiều hơn
càng tốt vì nó sẽ khiến bạn không bị thúc ép). Nếu dự phòng
thấp, đặc biệt lại có gia đình trông chờ thì sẽ tạo áp lực rất lớn
lên quá trình tìm việc. Lúc bạn còn thu nhập bạn sẽ nghĩ vấn đề
đó không quá lo (vì lúc đó vẫn đang được thỏa mãn), nhưng khi
mất hẳn thu nhập thì nhu cầu sẽ hiện diện ngày càng rõ ràng hơn
khiến bạn phải từ bỏ tất cả các nhu cầu bậc trên đó để tìm việc
bất kỳ.
- Nhu cầu an toàn, an ninh: khi chúng ta đã đạt được các nhu cầu
cơ bản, nhu cầu căn bản không còn là điều khiến suy nghĩ, hành
động của ta phải bận tâm nữa thì khi đó nhu cầu về an toàn, an
ninh sẽ cần được lưu ý.
Nhu cầu an toàn và an ninh này thể hiện trong cả thể chất lẫn
tinh thần. Chúng ta mong muốn có sự bảo vệ cho sự sống còn
của mình khỏi các nguy hiểm. Nhu cầu này sẽ trở thành động cơ
hoạt động trong các trường hợp khẩn cấp, nguy khốn đến tính
mạng như chiến tranh, thiên tai,dịch bệnh, gặp thú dữ,….
- Nhu cầu xã hội: còn được gọi là nhu cầu mong muốn thuộc về
một bộ phận, một tổ chứ, hoặc nhu cầu về tình cảm. Nhu cầu
này thể hiện qua quá trình giao tiếp như việc tìm kiếm, kết bạn,

Page 60 of 71
 tìm người yêu, lập gia đình, tham gia một cộng đồng nào đó, đi
làm việc, đi chơi picnic, tham gia các câu lạc bộ, làm việc
nhóm, …
Nhu cầu này là một dấu vết của bản chất sống theo bầy đàn của
loài người chúng ta từ buổi bình minh của nhân loại. Mặc dù,
Maslow xếp nhu cầu này sau 2 nhu cầu phía trên, nhưng ông
nhấn mạnh rằng nếu nhu cầu này không được thoả mãn, đáp
ứng, nó có thể gây ra các bệnh trầm trọng về tinh thần, thần
kinh. Nhiều nghiên cứu gần đây cũng cho thấy, những người
sống độc thân thường hay mắc các bệnh về tiêu hóa, thần kinh,
hô hấp hơn những người sống với gia đình. Chúng ta cũng biết
rõ rằng: sự cô đơn có thể dễ dàng giết chết con người.
Trong môi trường sống ở dạng chung cư với điều kiện “bình thường
mới” - tháp nhu cầu Maslow được thể hiện cụ thể:
- Nhu cầu về thực phẩm
- Nhu cầu về hoạt động thể chất
- Nhu cầu làm việc, học tập ngắn hạn
- Nhu cầu làm việc dài hạn
- Nhu cầu y tế tạm thời
- Nhu cầu sinh hoạt, giao tiếp cộng đồng
- Nhu cầu thư giãn, tiếp xúc với mảng xanh

Page 61 of 71
 Một số các nhu cầu căn bản của cư dân trong chung cư [Hình 3.2]

4. Giải pháp thiết kế thích ứng cho đời sống “ bình thường mới”
trong chung cư
a. Giải pháp về không gian đa chức năng.
Không gian công cộng thích đời sống “ bình thường mới” trong chung
cư cần phải có khả năng thích ứng, linh hoạt giữa các công năng: dịch
vụ- không gian cộng đồng- không gian làm việc- học trực tuyến- y tế
tạm thời,…
Thực trạng về không gian công cộng tại chung cư: Đảo một vòng các
khu chung cư tại TP.HCM, điều dễ nhận thấy nhất là không gian công
cộng tại các chung cư được sử dụng theo hai hướng chính. Ở hướng thứ
nhất, khái niệm không gian chung dường như không tồn tại bởi các
không gian này bị chiếm dụng tối đa làm hàng quán, chỗ đậu xe, các
hành lang đi bộ bỗng chốc thành chỗ để xe lý tưởng của khách đến các
quán càphê, internet, gội đầu bình dân…ở tầng trệt. Có thể nói điểm

Page 62 of 71
chung của khuynh hướng này là mỗi mét vuông không gian chung của
chung cư đều bị tận dụng làm điểm kinh doanh. Ở khuynh hướng thứ 2,
khái niệm không gian công cộng được hiểu là không gian cho tất cả cư
dân nhằm tạo những mảng xanh đối lưu không khí và là cầu nối giao
tiếp.
Để lý giải cho vấn đề trên, Công ty SAVISTA và trang
tapchikientruc.com đã tiến hành khảo sát ý kiến của cư dân trong các
khu chung cư hạng A và B tại TP.HCM. Các vấn đề được đặt ra để khảo
sát và lấy ý kiến như sau:
- Chất lượng của các không gian công cộng thông thường – các
diện tích sử dụng chung;
- Quan hệ giao tiếp giữa các căn hộ cùng hành lang – sảnh các
tầng;
- Mức độ thường xuyên sử dụng các không gian tiện ích công
cộng trong nhà và ngoài trời;
- Ý thức của cư dân trong việc sử dụng các khu vực – diện tích sử
dụng chung;
Với khoảng 200 ý kiến của cư dân trong 15 chung cư cao tầng tại
TP.HCM, các kết quả khảo sát như sau( kết quả vào năm 2016, đời sống
bình thường):
- Về tần suất tham gia các hoạt động tại các không gian tiện ích
công cộng ngoài trời, trong nhà và tần suất giao tiếp với hàng
xóm: Có thể thấy mối quan hệ giữa tần suất các hoạt động này
với mức phí quản lý vận hành, hay nói một cách khác là mức độ
đầu tư không gian tiện tích công cộng. Với các chung cư có mức
độ đầu tư thấp, các không gian tiện tích công cộng chỉ được đầu
tư tối thiểu, hầu như không có không gian ngoài trời, không gian

Page 63 of 71
 công cộng trong nhà khá đơn điệu, xu hướng thu nhập bình quân
không cao, cư dân có xu hướng gặp gỡ nhau nhiều hơn.
Với các chung cư có mức đầu tư cao, chi phí quản lý vận hành
lớn, có nhiều không gian tiện ích công cộng trong và ngoài trời
nên xu hướng sử dụng tăng lên, nhưng ngược lại tần suất giao
tiếp giảm xuống, người dân có xu hướng sống khép kín hơn.
- Về chất lượng các không gian tiện tích công cộng, ý kiến của
người dân cho rằng chất lượng của các không gian tiện ích công
cộng phụ thuộc vào các yếu tố: Mức độ đầu tư (diện tích, giá
thành, mức phí quản lý), các tiện ích bên trong (trang thiết
bị…), năng lực của đơn vị quản lý vận hành (thông quan việc
ban hành các nội quy và giám sát quản lý các khu vực công
cộng) và ý thức người dân. Chất lượng các không gian tiện ích
công cộng cũng quyết định tần suất người dân tham gia, rất
nhiều người dân đều khẳng định là việc tham gia các hoạt động
cộng đồng phụ thuộc nhiều vào chất lượng không gian được
thiết kế và đầu tư. Nhưng cũng có nhiều ý kiến cho rằng: Ý thức
của người dân khi tham gia các không gian công cộng cũng
quyết định việc khuyến khích các cư dân khác tham gia. Ví dụ,
rất nhiều cư dân muốn cho con chơi trong sân chơi trẻ em,
nhưng nếu có những nhóm trẻ không được kiểm soát tốt, không
đảm bảo an toàn cho những trẻ còn lại thì cha mẹ có xu hướng
không cho con mình tiếp tục chơi.

- Về ý thức của cư dân sống trong chung cư, phần lớn ý kiến đều
cho rằng có rất nhiều vấn đề cần phải lưu ý. Không có số liệu rõ
ràng chứng minh các vấn đề ý thức cư dân có mối tương quan
với thu nhập. Cả hai loại hình chung cư thu nhập trung bình và

Page 64 of 71
 chung cư thu nhập cao đều có những vấn đề riêng về ý thức
người dân và ứng xử cộng đồng. Hầu hết đều là việc ứng xử tuỳ
tiện, thiếu tôn trọng cư dân xung quanh, vấn đề về đa văn hoá,
nhiều thành phần kinh tế, nhiều thế hệ, nhiều chung cư còn có
nhiều khách thuê nước ngoài… gây ra những khác biệt về ứng
xử. Nhiều vấn đề về ý thức đã được nêu ra từ việc chen lấn vào
thang máy, không dọn dẹp đồ dùng, không tắt đèn sau khi sử
dụng thư viện, đồ chơi trẻ em trong phòng chơi, để xe mất trật tự
trong khu vực đậu xe, lấn chiếm hành lang, cầu thang để các vật
dụng riêng… đến trang phục tại không gian công cộng, hồ bơi…

Để giải quyết các vấn đề đã và đang tồn tại, để thích ứng với đời
sống “ bình thường mới”, ngoài việc tuyên truyền, vận động để nâng
cao ý thức của người dân, chúng ta cần quan tâm đến các giải phát
cụ thể về kiến trúc như:

Giải pháp bố trí mặt bằng và tổ chức không gian:

- Cần phải bố trí tách biệt giữa không gian riêng tư và không gian
công cộng. Tránh việc để tiếp cận trực tiếp giữa các nút giao
thông chính, phụ của căn hộ với các không gian tiện ích chung.
- Các không gian tiện ích cần được bố trí ở khu vực giao thông dễ
tiếp cận như tầng trên hoặc các lock nhà tầng thấp, kết nối trực
tiếp với luồng giao thông của sảnh chính
- Bố trí tách biệt sảnh chính vào nhà và lối vào của các chức năng
khác, nếu là các chung cư phức hợp thì chủ đầu tư bắt buộc phải
tổ chức những lối tiếp cận – sảnh riêng cho từng hoạt động, đặc
biệt phải tách rời các tầng ở và các tầng thương mại – dịch vụ;

Page 65 of 71
 - Tổ chức cụm các khu chức năng có công năng gần giống nhau
như: không gian học tập,làm việc ngắn hạn- không gian y tế tạm
thời, không gian hoạt động thể chất- không gian thư giãn, mảng
xanh, không gian riêng ban công, logia- không gian thư giãn,
trồng trọt. Các cụm chức năng được linh hoạt sử dụng thông qua
các biện pháp kĩ thuật nhưng vách ngăn di động, linh hoạt trong
giao thông tiếp cận.

b. Giải pháp hạn chế tiếp xúc.

Sử dụng các biện pháp hạn chế tiếp xúc trực tiếp với các vị trí với cường
độ người tiếp xúc lớn như:
+ Cửa ở các không gian chung như: cửa sảnh, cửa phòng thu rác, cửa
khu thương mại, dịch vụ,…
+ Các thiết bị chung trong không gian chung như: thiết bị vệ sinh,….
Các biện pháp được đề ra cụ thể như:
- Các thiết bị tự động hóa như bình rửa tay tự động, cửa cảm ứng
nhiệt tự động, bình nước cảm biến,….
- Các dụng cụ, thiết bị được thiết kế sử dụng bằng chân thay vì
chạm tay trực tiếp như mở cửa bằng chân, mở nước bằng chân,….
c. Giải pháp khử khuẩn không khí ( tia UV).
Khử khuẩn trực tiếp trong không gian
- Các không gian có thể được bố trí hệ thông tia UV khử khuẩn hiệu
quả như:
 Không gian thang máy.
 Trong phòng khu rác.
 Vệ sinh công cộng

Page 66 of 71
  Lưu ý: tia UV ảnh hưởng đến da và mắt nếu tiếp xúc trực tiếp, nên
việc sử dụng đèn UV trực tiếp trong không gian cần kết hợp với hệ
thống cảm biến nhiệt và cảm biến chuyển động để nhận biết có
người trong không gian. Hệ thống đèn UV sẽ tự tắt trong khi có
người sử dụng để hạn chế tối đa sự tiếp xúc của tia UV đối với con
người
Khử khuẩn thông qua hệ thống thông gió.
- Không gian có thể bố trí đèn UV trong hệ thống thông gió đa dạng
hơn so với chiếu trực tiếp trong không gian:
 Khu vực có khả năng có người bệnh cao hơn (không gian y tế tạm
thời,…).
 Những không gian đông người, như không gian học tập, làm việc
ngắn hạn, không gian hoạt động thể chất, cộng đồng,….
 Không gian nơi người ta phải tháo khẩu trang để ăn uống như
không gian dịch vụ cà phê, nhà hàng,…. 

Các lưu ý chung khi sử dụng hệ thống đèn UV ( theo CDC)

 Hệ thống UVGI vùng trên căn phòng thường được thiết kế tương

thích với không gian nơi sử dụng. Các hệ thống phải được thiết kế,
lắp đặt và thử nghiệm với sự hỗ trợ của một chuyên gia HVAC có
trình độ hoặc một nhà sản xuất hệ thống UV uy tín. Những chuyên
gia này có công cụ và kinh nghiệm để cung cấp một hệ thống an
toàn và hiệu quả, bao gồm lắp đặt và chọn vị trí thích hợp cho thiết
bị, đấu nối điện tuân thủ quy định và đào tạo sử dụng đúng cách.
Một căn phòng điển hình với diện tích sàn 500 feet vuông (ft2)
thường sẽ yêu cầu có hai đến ba thiết bị UV. Chi phí lắp đặt hệ
thống trong không gian 500 ft2 xấp xỉ từ $1.500 đến $2.500.

Page 67 of 71
  Sau khi lắp đặt, hệ thống ít khi cần bảo trì. Đèn cần được thay mới
một lần/năm, dù một số nhà sản xuất cung cấp loại đèn có lịch
thay mới sau 2 năm. Nếu đèn bị phủ bụi, có thể vệ sinh khi đã tắt
thiết bị, lau bằng cồn vệ sinh.
 Bất cứ khi nào cần phải bảo trì đèn hay khi người lao động cần
chạm đến khu vực gần trần nhà (ví dụ như để bảo trì đèn điện,
kiểm tra máy báo khói), thiết bị UV phải được tắt đi. Công nhân
bảo trì nên được đào tạo đặc biệt trước khi xử lý các hệ thống
UVGI.

C. PHẦN KẾT LUẬN:

Chung cư cao tầng xuất hiện với khoảng thời gian không tính là
dài, nhưng cũng không phải là ngắn. Cùng với sự tiến bộ không
ngừng của khoa học kỹ thuật, chung cư cao tầng đang dần bộc
lộ vị thế của mình trong vấn đề giải quyết các vấn nạn của xã
hội như quá tải dân số, mật số xây dựng dày đặc. Cùng với đó,
các nhu cầu ngày càng tiến bộ của con người đang dần được
mô hình chung cư cải thiện, về môi trường sống chất lượng
hơn, tiết kiệm, thuận lợi hơn. Sau đợt khủng hoảng về chung cư
năm 2006, nhu cầu về chung cư cao tầng ở thành phố Hồ Chí
Minh đang trở nên nóng hơn bao giờ nên. Với những ưu điểm
về môi trường sống, cộng với sự thích hợp của thời điểm, mô
hình chung cư cao tầng đang dần được phủ song rộng rãi.

Page 68 of 71
Tuy nhiên, trong hoàn cảnh với nhiều sự thay đổi về xã hội, bởi
sự tác động của dịch bệnh, bởi sự phát triển vượt bậc của công
nghệ, cách sống của con người dần có những sự thay đổi nhất
định. Mô hình chung cư đang đứng trước những vấn đề thách
thức đặt ra về khả năng thích ứng trước điều kiện sống “bình
thường mới”. Các không gian chức năng trong chung cư cần
phải được biến đổi linh hoạt hơn, khả năng thích ứng tốt hơn để
có thể đảm bảo nhu cầu sống đang dần trở nên thay đổi của cư
dân trong chung cư.
D. NGUỒN VÀ TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. TCXVN 323: 2004 Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế.
2. TCVN 6160-1996 và QCXD 03:2012- Phòng cháy, chữa cháy- Nhà
cao tầng- Yêu cầu thiết kế.
3. QCXDVN 01:2008- Quy chuẩn quy hoạch xây dựng.
4. QCVN 04:2019BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chung cư.
5. Thông tư 14/2008/TT-BXD: Hướng dẫn phân hạng chung cư.
6. Luận văn thạc sĩ kiến trúc- Tổ chức không gian dịch vụ công cộng tại
các chung cư cao tầng xây xen trong nội đô Hà nội, tác giả Nguyễn
Anh Hào, trường đại học Kiến trúc Hà nội (2016).
7. ThS. KTS. Văn Tấn Hoàng, Bài giảng Chuyên đề Nhà cao tầng, ĐH.
Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh.
8. ThS. KTS. Lê Hồng Quang, ThS. KTS. Lê Trần Xuân Trang, Bài
giảng Chung cư cao tầng, ĐH. Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh
9. Luận văn, Một số giải pháp tổ chức không gian chung cư cao tầng
trong các chung cư mới ở quận 2 thành phố Hồ Chí Minh, tác giả
Trần Quốc Bảo.

Page 69 of 71
10. Bài báo https://vietnamese.cdc.gov/coronavirus/2019-
ncov/community/shared-congregate-house/guidance-shared-
congregate-housing.html
11.Bài báo https://www.tapchikientruc.com.vn/chuyen-muc/thiet-ke-
khong-gian-tien-ich-cong-cong-va-van-hoa-ung-xu-trong-chung-cu-
cao-tang-tai-tp-ho-chi-minh.html
12.Bài báo https://suckhoedoisong.vn/ngay-15-8-co-100-nguoi-viet-
nam-tinh-nguyen-dau-tien-tiem-thu-nghiem-mui-1-vaccine-covid-19-
cong-nghe-my-169210814075602397.htm
13.[Hình 1.1] https://chungcu-keangnam.com/chung-cu-keangna/
14.[Hình 1.2] https://saigongreenland.vn/du-an/vinhomes-golden-river
15.[Hình 1.3] https://www.99.co/singapore/insider/estates-rent-hdb/
16.[Hình 1.4] https://www.singsaver.com.sg/blog/best-luxury-
condominiums-in-singapore
17.[Hình 1.5] https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/tp-hcm-
chung-cu-440-tran-hung-dao-nut-toac-sap-sap-nhung-nguoi-dan-van-
than-nhien-sinh-song-565086.html
18.[Hình 1.6] https://rever.vn/du-an/sunrise-riverside
19.[Hình 1.7] https://mapio.net/s/74257117/
20.[Hình 1.8] https://namdinhtower.com/nam-dinh-tower-noi-tinh-hoa-
cuoc-song-hoi-tu/
21.[Hình 1.9] http://thmland.vn/condotel-citadines-marina-ha-long.html
22.[Hình 1.10] https://chungcu-keangnam.com/chung-cu-keangna/
23.[Hình 1.11- 1.15] http://www.citygarden.com.vn/vi//location
24.[Hình 1.16- 1.18] https://saigongreenland.vn/du-an/vinhomes-golden-
river

Page 70 of 71
25.[Hình 1.19- 1.20] http://masteri-thao-dien.com/du-an-masteri-thao-
dien/
26.[Hình 1.21-1/23] https://www.singsaver.com.sg/blog/best-luxury-
condominiums-in-singapore
27. [Hình 2.1-2.4] https://www.google.com/?
&bih=879&biw=1920&rlz=1C1ASUM_enVN958VN958&hl=vi
28.[Hình 3.1] https://isinhvien.com/thap-nhu-cau-maslow-la-gi/
29.[Hình 3.2] https://www.archdaily.com/971031/un-studio-reveals-
design-of-10-minute-neighbourhood-for-seoul

Page 71 of 71