Câu 3.

10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần
đất ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên.
Hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần đất ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên là
hợp lý.
Căn cứ theo quy định tại Điều 189 BLDS 2005:
“Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại Điều 183 của Bộ luật này là
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu
mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.”
Vì vậy, việc ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng
ngay tình. Theo lời ông Hậu khai thì ông chỉ nhận được diện tích đất trên do anh Trần Thanh
Kiệt chuyển nhượng lại nhưng giấy biên nhận đề ngày 29-3-1994 giữa ông Hậu và anh Kiệt lại
không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời diện tích đất mà ông Hậu
mua từ anh Kiệt không nêu vị trí cũng như tứ cận, cột mốc cụ thể, cũng không có xác nhận của
các chủ đất liền kề. Tòa án đã buộc ông Hậu trả phần đất trống và thanh toán chi phí phần đất
ông đã xây dựng nhà thuộc quyền sở hữu của ông Trê và bà Thi.
Hướng giải quyết chỉ hợp lý về mặt pháp luật nhưng xét về mặt tình thì ông Hậu có khai sau khi
sang nhượng xong ông đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang tranh chấp, lúc ông xây nhà
gia đình ông Trê không có ý kiến gì nên ông Hậu nghĩ việc ông sử dụng phần đất trên là lẽ
đương nhiên. Việc Tòa án bắt ông trả lại phần đất trống đồng thời thanh toán chi phí cho phần
đất đã xây nhà là có phần thiệt thòi đối với ông Hậu.
Câu 3.11: Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê, bà
Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của quyết định số 23 cho câu trả lời?
Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê, bà Thi được xử lý
theo cách buộc ông phải thanh toán chi phí cho phần đất trên.
Quyết định số 23 cho câu trả lời: “Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m² đất đã lấn
chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng
đã xây dựng nhà (52,2 m²) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử
dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.”
Câu 3.12: Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ Quyết
định mà anh/chị biết.
Bản án số 08/2015/DS-PT ngày 23/09/2015 về tranh chấp ranh giới đất của Tòa án nhân dân
tỉnh Hà Giang.
Nguyên đơn: Ông Hà Thành N - SN 1977.
Trú tại: tổ 4, thị trấn V, huyện V, tỉnh H.
Bị đơn: Ông Lâm Quốc C - SN 1973.
Trú tại: tổ 4, thị trấn V, huyện V, tỉnh H.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
- Bà Nguyễn Thị T, bà T ủy quyền cho bà Phạm Thị P theo giấy ủy quyền ngày 19/5/2015;
- Bà Lý Thị N
Địa chỉ: Bà T; bà P và bà N đều trú tại tổ 04, thị trấn V, huyện V, tỉnh Hà Giang.
Người kháng cáo: ông Hà Thành N là nguyên đơn trong vụ án.
Nhận định của Tòa án:
Ngày 07/12/2006 vợ chồng ông Hà Thành N và bà Nguyễn Thị T được UBND huyện V cấp
Giấy CNQSDĐ số: "H" 00158/QSDĐ 93/QĐ-UB đối với thửa đất số 68B, tờ bản đồ địa chính
số 27 tại tổ 4 thị trấn V, diện tích thửa đất là 92 m². Ngày 28/12/2006 gia đình ông N được
Phòng Hạ tầng Kinh tế huyện V tiến hành đo đạc thực tế, xác định vị trí xây dựng nhà ở theo
Hồ sơ xin phép xây dựng của gia đình ngày 25/12/2006, có sự chứng kiến của các hộ liền kề.
Theo Biên bản định vị ngày 28/12/2006 thì nhà ở của gia đình ông N được phép xây: Nhà 1
tầng, trục trước cách tim đường 8,6 m, chiều ngang móng xây 4,0 m, chiều sâu móng xây 20 m;
diện tích xây dựng tầng 1 là 80 m². Tuy nhiên gia đình ông N chỉ mới xây dựng phần móng
nhà.
Ngày 07/6/2007 vợ chồng ông Mai Trung K và bà Lương Thị T được UBND huyện V cấp
Giấy CNQSDĐ số: "H" 00183/QSDĐ 60/QĐ-UB đối với thửa đất số 108, tờ bản đồ giải thửa
số 27 tại tổ 4 thị trấn V, diện tích thửa đất là 92 m² (liền kề với thửa đất số 68B của vợ chồng
ông N và bà T). Ngày 26/12/2012 vợ chồng ông C và bà N nhận chuyển nhượng thửa đất trên
của vợ chồng ông K và bà T và đã được Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện V xác nhận ngày
23/01/2013. Ngày 05/4/2013 gia đình ông C được Phòng Công thương huyện V tiến hành đo
đạc thực tế, xác định vị trí xây dựng nhà ở theo Hồ sơ xin phép xây dựng của gia đình ngày
22/3/2013, có sự chứng kiến của các hộ liền kề. Ngày 22/5/2013 gia đình ông C và bà N được
UBND huyện V cấp Giấy phép xây dựng số 33/GPXD. Theo Biên bản định vị ngày 05/4/2013
và Giấy phép xây dựng số 33/GPXD ngày 22/5/2013 thì nhà ở của gia đình ông C được phép
xây: Nhà 2 tầng. Tầng 1 diện tích 72 m², trục trước cách tim đường 11m, chiều ngang móng
xây 4,0 m, chiều dài móng xây 18 m; tầng 2 diện tích 78 m². Hiện tại gia đình ông C đã xây
xong nhà theo Giấy phép xây dựng đã được cấp và Biên bản định vị công trình, ngoài ra tại
tầng 1 gia đình ông C còn xây thêm phía trước, phần xây thêm này có trong sơ đồ thiết kế
nhưng không có trong Giấy phép xây dựng và Biên bản định vị.
Trong quá trình gia đình ông C xây nhà, giữa gia đình ông N và gia đình ông C đã xảy ra tranh
chấp. Ông N khởi kiện ông C yêu cầu phải trả lại diện tích đất 0,58 m² đã lấn chiếm của gia
đình ông hoặc đền bù bằng tiền là 50.000.000 đồng và đền bù thiệt hại về móng nhà là
20.000.000 đồng. Tổng cộng là 70.000.000 đồng.
Kể từ khi gia đình ông N xây móng nhà tháng 12/2006, giữa gia đình ông N và hộ liền kề là
ông Trần T, sau này là ông K và bà T không xảy ra tranh chấp gì, như vậy thể hiện ông T và sau
này là ông K bà T đã công nhận ranh giới quyền sử dụng đất của hộ ông N theo ranh giới móng
nhà đã xây.
Ngày 05/4/2013 khi Phòng Công thương huyện V tiến hành đo đạc thực tế, xác định vị trí xây
dựng nhà ở cho gia đình ông C thì gia đình ông C và gia đình ông N đều không có ý kiến gì,
Như vậy thể hiện gia đình ông N và gia đình ông C đều nhất trí với ranh giới đã xây móng của
gia đình ông N. Giấy phép xây dựng số 33/GPXD ngày 22/5/2013 của UBND huyện V cấp cho
hộ ông C và bà N cũng nêu rõ: Chủ đầu hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu xâm
phạm quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu liền kề. Việc ông C khai: Khi xây dựng tôi không
thấy móng nhà anh N, khi đào móng phần tiếp giáp đất nhà anh N có đào thấy vật cứng, tôi
nghĩ là đá bàn nên đã xây thu móng vào 3,95 m là không đúng sự thật bởi lẽ: Theo thiết kế được
cấp phép xây dựng thì móng nhà ông C là móng trụ kết hợp móng băng có chiều dài dọc hết
chiều dài của nhà là 18 m; chiều sâu của móng là 1,8 m đối với phần móng trụ và 1,2 m đối với
phần móng băng so với cốt nền ( cốt nền là 0,45 m, cốt 0,0 là cốt vỉa hè). Do đó khi thi công
phần móng ông C biết rõ gia đình ông N đã xây phần móng nhà. Tuy nhiên ông C đã không có
ý kiến gì với gia đình ông N và khi thi công phần giằng móng ông C đã lấn sang phần móng gia
đình ông N đã xây.
Tại biên bản làm việc ngày 19/6/2013 của tổ công tác của UBND thị trấn V thể hiện hộ ông C
đã xây đè lên móng nhà ông N tại vị trí từ tim đường vào 11 m là 5 cm, phần sau tại vị trí đo
vào 23 m là 3 cm (Tại thời điểm này tường nhà ông C chưa trát vữa).
Theo biên bản thẩm định tại chỗ ngày 09/7/2015 của TAND tỉnh Hà Giang thể hiện:
- Đối với phần móng nhà ông N: Nhà ông N đã xây móng đá cao độ đến mặt đất, phần phía
trước từ trục AD đến trục A4D4 xây trong ranh giới sử dụng đất, phần phía sau từ trục AD đến
trục BC xây lệch sang phần đất nhà bà N, cụ thể tại điểm B xây lệch 0,44 m.
- Đối với nhà ông C: Nhà ông C đã xây dựng xong và xây chồng lấn lên móng đá nhà ông N.
Cụ thể diện tích đất gia đình ông C đã xây lấn lên đất của gia đình ông N theo sơ đồ kèm theo
biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 09/7/12015 là:
Từ vị trí D đến vị trí D3: Diện tích đất xây chồng lấn là S1 = (1,45 + 3,50 + 2,00) x 0,06 x 1/2 =
0,2085 m².
Từ vị trí D đến vị trí D4: Diện tích đất xây chồng lấn là S2 = (4,75 - 0,90) x 1/2 x 0,06 x 1/2 =
0,05775 m².
Tổng diện tích đất xây chồng lấn là S = 0,2085 + 0,05775 = 0,26625 m².
Quyết định của Tòa án: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Hà Thành N: Buộc
ông Lâm Quốc C phải trả cho ông Hà Thành N số tiền tương ứng với diện tích 0,26625 m² đất
đã xây chồng lấn lên móng nhà ông N là 3.195.000 đồng (giữ nguyên ranh giới quyền sử dụng
đất giữa hộ ông Hà Thành N và ông Lâm Quốc C theo hiện trạng đã xây dựng) và hoàn trả cho
ông Hà Thành N số tiền chi phí thẩm định là 1.900.000 đồng. Tổng cộng ông Lâm Quốc C phải
trả cho ông Hà Thành N số tiền 5.095.000 đồng (Năm triệu không trăm chín lăm nghìn đồng).
Câu 3.13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong
Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 là thuyết phục.
Theo bản án, việc ông Hậu lấn chiếm và sử dụng phần đất thuộc quyền sở hữu của ông Trê, bà
Thi là có căn cứ pháp luật (dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà Châu Kim Thi –
vợ ông Trê đứng tên). Tuy nhiên, sau khi sang nhượng xong ông đã làm nhà cơ bản trên diện
tích đất đang tranh chấp, lúc ông xây nhà gia đình ông Trê không có ý kiến gì. Do đó, Tòa án đã
không buộc ông Hậu phải tháo dỡ nhà để trả lại phần đất đã chiếm hữu mà không có căn cứ
pháp luật cho ông Trê, bà Thi là:
- Việc tháo dỡ nhà ông Hậu trên phần đất lấn chiếm sẽ gây thiệt hại lớn cho ông Hậu. Điều
đó là không nên và để đảm bảo quyền và lợi ích kinh tế của cả hai bên, Tòa án buộc ông
Hậu trả 132,8 m² đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất
ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m²) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng
phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.
- Ngoài ra, Hội đồng thẩm phán còn đề cập đến ngoài diện tích đất 52,2 m² nêu trên, căn nhà
của ông Hậu còn có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông
Trê và bà Thi có diện tích 10,71 m² chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm
xem xét buộc ông hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng cho ông Trê
và bà Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trê và bà Thi.
Hội đồng thẩm phán không viện dẫn bất kỳ văn bản nào để cho rằng Tòa án phúc thẩm giải
quyết vụ việc trên là hợp lý cho thấy đây là một hướng giải quyết mang tính sáng tạo, mới mẻ,
đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho cả hai bên.