บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

ส่วนที่ 1
ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

ข้อมูลสรุปนี้ เป็ นส่วนหนึ่ งของแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหลักทรัพย์และหนังสือชี้ชวนซึ่งเป็ น

เพียงข้อมูลสรุปเกี่ยวกับการเสนอขาย ลักษณะและความเสี่ยงของบริษทั ที่ออกและเสนอขายหลักทรัพย์
(“บริษทั ฯ”) ดังนัน้ ผูล้ งทุนต้องศึกษาข้อมูลในรายละเอียดจากหนังสือชี้ชวนฉบับเต็ม ซึ่งสามารถ
ขอได้จากผูจ้ ดั จาหน่ ายหลักทรัพย์และบริษทั ฯ หรืออาจศึกษาข้อมูลได้จากแบบแสดงรายการข้อมูล
และหนังสือชี้ชวนที่บริษทั ฯ ยืน่ ต่อสานักงาน ก.ล.ต. ได้ที่ website ของสานักงาน ก.ล.ต. (www.sec.or.th)

สรุปข้อมูลสาคัญของการเสนอขายหุ้นที่ออกใหม่ต่อประชาชน
เพื่อซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็ นครังแรก
้ (“IPO”)

บริษทั ปิ่ นทอง อิ นดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

(ระยะเวลาการเสนอขาย : วันที่ [•])

ข้อมูลเกี่ยวกับการเสนอขาย
ผูเ้ สนอขาย : บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน) (“บริษทั ฯ”)
ประเภทธุรกิ จ : ประกอบธุรกิจพัฒนาและบริหารจัดการนิคมอุตสาหกรรม พร้อมระบบสาธารณูปโภค
สิ่ ง อ านวยความสะดวกและพื้ น ที่ พ าณิ ช ยกรรม และประกอบธุ ร กิ จ พั ฒ นา
อสัง หาริม ทรัพ ย์ ประเภทอาคารโรงงานและคลัง สิน ค้า เพื่อ เช่ า และขายส าหรับ
ผู้ ป ระกอบการอุ ต สาหกรรม รวมถึ ง ลงทุ น และได้ ร ั บ แต่ ง ตั ้ง เป็ นผู้ บ ริ ห าร
อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (PPF)
จานวนหุ้นที่เสนอขาย : 290,000,000 หุ้น คิดเป็ นร้อยละ 25.00 ของทุนจดทะเบียนชาระแล้วของบริษัทฯ
ภายหลังการเสนอขายหุน้ สามัญเพิม่ ทุนของบริษทั ฯ ในครัง้ นี้
สัดส่วนการเสนอขายหุ้น : 1. การเสนอขายหุน้ สามัญเพิม่ ทุนจานวน [•] หุน้ หรือคิดเป็ นร้อยละ [•] ของจานวน
หุน้ สามัญเพิม่ ทุนทีจ่ ะเสนอขายเพื่อเสนอขายให้แก่บุคคลทีม่ คี วามสัมพันธ์ และ/
หรือ พนักงานของบริษทั ฯ
2. การเสนอขายหุน้ สามัญเพิม่ ทุนจานวน [•] หุน้ หรือคิดเป็ นร้อยละ [•] ของจานวน
หุน้ สามัญเพิม่ ทุนทีจ่ ะเสนอขายเพื่อเสนอขายให้แก่ผมู้ อี ุปการคุณของบริษทั ฯ
3. การเสนอขายหุน้ สามัญเพิม่ ทุนจานวน [•] หุน้ หรือคิดเป็ นร้อยละ [•] ของจานวน
หุ้นสามัญเพิม่ ทุนที่จะเสนอขาย และส่วนที่เหลือจากการเสนอขายตามข้อ 1.
และ 2. เพื่อเสนอขายต่อประชาชน

ส่วนที่ 1 - หน้า 1
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

เงื่อนไขการจัดจาหน่ าย : รับประกันการจาหน่ายอย่างแน่นอนทัง้ จานวน (Firm Underwriting)

ทัง้ นี้ ผูจ้ ดั การการจัดจาหน่ ายและรับประกันการจาหน่ ายมีสทิ ธิยกเลิกการจัดสรรหุน้
ในครัง้ นี้ เมื่อเกิดเหตุการณ์ดงั ต่อไปนี้
1. เมื่อ บริษัท ฯ ไม่ ป ฏิบ ัติต ามเงื่อ นไขใด ๆ ที่ก าหนดไว้ใ นสัญ ญาแต่ ง ตัง้ ผู้จ ัด
จ าหน่ า ยและรับ ประกัน การจ าหน่ า ยหุ้น (Underwriting Agreement) กับ ผู้จ ัด
จาหน่ายหลักทรัพย์ หรือ
2. เมื่อเกิดเหตุสดุ วิสยั การเปลีย่ นแปลงอย่างมีนยั สาคัญทางด้านการเงิน เศรษฐกิจ
หรือ การเมือ งทัง้ ในประเทศและต่ า งประเทศ หรือ การเปลี่ย นแปลงอย่ า งมี
นัยสาคัญในธุรกิจหรือการดาเนินงานของบริษทั ฯ ที่อาจมีผลกระทบต่อการจัด
จาหน่ายในครัง้ นี้ หรือ
3. เมื่อ มีก ารยกเลิก สัญ ญาแต่ ง ตัง้ ผู้จ ัด จ าหน่ า ยและรับ ประกัน การจ าหน่ า ยหุ้น
(Underwriting Agreement) หรือ
4. เมื่อมีเหตุทท
่ี าให้สานักงานคณะกรรมการกากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
หรือ หน่ ว ยงานราชการสัง่ ระงับ หรือ หยุ ด การเสนอขายหลัก ทรัพ ย์ หรือ ไม่
สามารถส่งมอบหลักทรัพย์ทเ่ี สนอขายได้
ราคาเสนอขายต่อ : [•] บาทต่อหุน้
ประชาชน
มูลค่าการเสนอขาย : [•] บาท
การเสนอขายหุ้นหรือ :  มี  ไม่มี
หลักทรัพย์แปลงสภาพ
ในช่วง 6 เดือนก่อนหน้ า
มูลค่าที่ตราไว้ (Par) : 1.00 บาทต่อหุน้
มูลค่าตามราคาบัญชี : 3.25 บาทต่อหุ้น โดยคานวณจากมูลค่าส่วนของผู้ถือหุน้ เฉพาะส่วนของบริษัทฯ ณ
(Book Value) วันที่ 30 มิถุนายน 2564 หารด้วยจานวนหุน้ ทีช่ าระแล้วก่อนการเสนอขายหุน้ ในครัง้
นี้ จานวนทัง้ หมด 870,000,000 หุน้ ทีม่ ลู ค่าทีต่ ราไว้ 1.00 บาทต่อหุน้
ทัง้ นี้ ภายหลังจากทีป่ ระชุมคณะกรรมการบริษทั ครัง้ ที่ 5/2564 เมื่อวันที่ 16 สิงหาคม
2564 ได้พจิ ารณาอนุ มตั กิ ารจ่ายเงินปั นผลระหว่างกาลจานวน 1.85 บาทต่อหุน้ หรือ
คิดเป็ นจานวนเงินทัง้ หมด 1,609.50 ล้านบาท จากกาไรสะสมของบริษทั ฯ ในวันที่
15 กันยายน 2564 ส่งผลให้มลู ค่าตามราคาบัญชีภายหลังการจ่ายปั นผล เท่ากับ 2.25
บาทต่อหุน้ โดยคานวณจากมูลค่าส่วนของผูถ้ อื หุน้ เฉพาะส่วนของบริษทั ฯ ภายหลัง
การจ่ายปั นผล หารด้วยจานวนหุน้ ทีช่ าระแล้วก่อนการเสนอขายหุน้ ในครัง้ นี้ จานวน
ทัง้ หมด 870,000,000 หุน้ ทีม่ ลู ค่าทีต่ ราไว้ 1.00 บาทต่อหุน้

ส่วนที่ 1 - หน้า 2
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

ความสัมพันธ์ระหว่างผู้ : ไม่มี
ออกและเสนอขาย
หลักทรัพย์กบั กลุ่มที่
ปรึกษาทางการเงิ นและ
หรือกลุ่มผูจ้ ดั จาหน่ าย
หลักทรัพย์ เช่น การถือ
หุ้น ระหว่างกัน การมี
กรรมการ ผูบ้ ริหาร
บุคลากร ของที่ปรึกษา
ทางการเงิ นและหรือผูจ้ ดั
จาหน่ ายหลักทรัพย์ดารง
ตาแหน่ งเป็ นกรรมการ
ของผูอ้ อกและเสนอขาย
หลักทรัพย์ การกู้ยืมจาก
กลุ่มที่ปรึกษาทางการเงิ น
และหรือกลุ่มผูจ้ ดั
จาหน่ ายหลักทรัพย์ และ
ความสัมพันธ์อื่น ที่อาจ
ทาให้ที่ปรึกษาทางการ
เงิ นและหรือผูจ้ ดั จาหน่ าย
หลักทรัพย์ขาดความเป็ น
อิ สระในการทาหน้ าที่
ที่มาของการกาหนด : [•]
ราคาเสนอขาย
ข้อมูลทางการเงิ นเพื่อ : [•]
ประกอบการประเมิ น
ราคาหุ้นที่เสนอขาย
สัดส่วนหุ้นของ “ผูม้ ีส่วน : จ านวน [•] หุ้น หรือ คิด เป็ น ร้อ ยละ [•] ของทุ น จดทะเบีย นช าระแล้ว ของบริษัท ฯ
ร่วมในการบริหาร” ที่ไม่ ภายหลังการเสนอขายหุ้นสามัญเพิม่ ทุนของบริษัทฯ ในครัง้ นี้ โดยนับรวมหุ้นที่ผู้มี
ติ ด Silent Period ส่วนร่วมในการบริหารได้รบั การจัด สรรหุ้นในส่วนของการจัด สรรให้แก่กรรมการ
ผูบ้ ริหาร และ/หรือพนักงานของบริษทั ฯ ด้วย
หมวดธุรกิ จ : พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ตลาดรอง :  SET  mai
เกณฑ์เข้าจดทะเบียน :  Profit Test  Market Capitalization Test  Holding Company

ส่วนที่ 1 - หน้า 3
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

วัตถุประสงค์การใช้เงิ น
บริษัท ฯ มีว ัต ถุ ป ระสงค์ใ นการน าเงิน ที่ไ ด้จ ากการเสนอขายหลัก ทรัพ ย์ใ นครัง้ นี้ ประมาณ [•] ล้า นบาท
ภายหลังหักค่าใช้จ่ายทีเ่ กีย่ วข้องกับการเสนอขายหลักทรัพย์ไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์ตามทีร่ ะบุไว้ในตารางด้านล่าง
จานวนเงิ นที่ใช้
วัตถุประสงค์การใช้เงิ น ระยะเวลาที่ใช้โดยประมาณ
โดยประมาณ (ล้านบาท)
การขยายธุรกิจ ได้แก่ การลงทุนในโครงการ [•] [•]
พืน้ ทีโ่ ลจิสติกส์ (Logistics Park) แห่งใหม่
ชาระคืนเงินกูย้ มื จากสถาบันการเงิน [•] [•]
ใช้เป็ นเงินทุนหมุนเวียนในกิจการ [•] [•]
รวม [•]
หมายเหตุ : 1. ผูล้ งทุนสามารถศึกษารายละเอียดการขยายธุรกิจของบริษทั ฯ ได้ในส่วนที่ 2.2.6 โครงการอนาคต

การประมาณการข้างต้นของบริษทั ฯ เป็ นประมาณการในการจัดสรรเงินทีไ่ ด้จากการเสนอขายหลักทรัพย์ใน

ครัง้ นี้ ซึง่ สอดคล้องกับแผนการในปั จจุบนั และประมาณการเกีย่ วกับ แผนการใช้เงินทีค่ าดหมายได้ของบริษทั ฯ ทัง้ นี้
รายจ่ายทีเ่ กิดขึน้ จริงอาจแตกต่างไปจากประมาณการทีร่ ะบุไว้ขา้ งต้น และในอนาคตบริษทั ฯ อาจมีความจาเป็ น หรือ
อาจเห็นควรให้จดั สรรเงินได้สุทธิตามทีร่ ะบุขา้ งต้นในจานวนทีแ่ ตกต่างออกไป หรือใช้เงินได้สุทธิเพื่อวัตถุประสงค์
อื่น นอกเหนื อ จากที่ก ล่ า วข้า งต้น โดยกรณี ด ัง กล่ า ว บริษัท ฯ จะด าเนิ น การให้เ ป็ น ไปตามประกาศส านัก งาน
คณะกรรมการกากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ท่ี สจ. 63/2561 เรื่องการเปลีย่ นแปลงวัตถุประสงค์การใช้เงิน
ตามแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหลักทรัพย์และร่างหนังสือชีช้ วน

ส่วนที่ 1 - หน้า 4
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

นโยบายการจ่ายเงิ นปันผลของบริษทั ฯ
นโยบายการจ่ายเงิ นปันผลของบริษทั ฯ
บริษัทฯ มีนโยบายในการจ่ายเงินปั นผลให้แก่ผู้ถอื หุ้น ในอัตราไม่ต่ ากว่าร้อยละ 50 ของกาไรสุทธิของงบ
การเงินเฉพาะกิจการภายหลังจากหักภาษีเงินได้นิตบิ ุคคลและเงินทุนสารองตามกฎหมายและทุนสารองอื่นตามที่
กาหนดไว้ในกฎหมายและข้อบังคับของบริษทั (ถ้ามี) แต่จะต้องไม่มขี าดทุนสะสมในส่วนของผูถ้ อื หุน้ อย่างไรก็ตาม
การจ่ายเงินปั นผลดังกล่าวอาจมีการเปลีย่ นแปลงได้ โดยจะขึน้ อยู่กบั ผลการดาเนินงาน ฐานะการเงิน สภาพคล่อง
การขยายธุรกิจ ความจาเป็ นในการใช้เงินทุนหมุนเวียนในการดาเนินงาน แผนการลงทุนและการขยายธุรกิจใน
อนาคต สภาวะตลาด ความเหมาะสม และปั จ จัยอื่นๆ ทีเ่ กีย่ วข้องกับการดาเนินงานและการบริหารงานของบริษัท
โดยอยู่ภายใต้เงื่อนไขทีว่ ่า บริษทั จะต้องมีเงินสดเพียงพอสาหรับการดาเนินธุรกิจ และการจ่ายเงินปั นผลดังกล่าวนัน้
ไม่มผี ลกระทบต่อการดาเนินงานปกติของบริษัทอย่างมีนัยสาคัญและจะต้องก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุ ดต่อผูถ้ อื หุน้
ตามทีค่ ณะกรรมการบริษทั และ/หรือ ผูถ้ อื หุน้ ของบริษทั เห็นสมควร
การจ่ายเงิ นปันผล
ในปี 2564 บริษทั ฯ จ่ายเงินปั นผลประจาปี จานวน 0.20 บาทต่อหุน้ คิดเป็ นจานวนทัง้ สิน้ 174.00 ล้านบาท
และทีป่ ระชุมคณะกรรมการบริษทั ครัง้ ที่ 5/2564 เมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2564 ได้พจิ ารณาอนุ มตั กิ ารจ่ายเงินปั นผล
ระหว่างกาลจานวน 1.85 บาทต่อหุน้ หรือคิดเป็ นจานวนเงินทัง้ หมด 1,609.50 ล้านบาท จากกาไรสะสมของบริษทั ฯ
ในวันที่ 15 กันยายน 2564
ในปี 2563 บริษทั ฯ จ่ายเงินปั นผลประจาปี จานวน 0.12 บาทต่อหุน้ คิดเป็ นจานวนทัง้ สิน้ 104.40 ล้านบาท
ในปี 2562 บริษทั ฯ จ่ายเงินปั นผลประจาปี จานวน 0.13 บาทต่อหุน้ คิดเป็ นจานวนทัง้ สิน้ 113.10 ล้านบาท
ในปี 2561 บริษทั ฯ จ่ายเงินปั นผลประจาปี จานวน 0.052 บาทต่อหุน้ คิดเป็ นจานวนทัง้ สิน้ 45.24 ล้านบาท

ทัง้ นี้ การจ่ายเงินปั นผลในอดีตมิใช่สงิ่ บ่งชีถ้ งึ การจ่ายเงินปั นผลในอนาคตของบริษทั ฯ

ส่วนที่ 1 - หน้า 5
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

รายละเอียดเกี่ยวกับผูเ้ สนอขายหลักทรัพย์
บริษัท ปิ่ น ทอง อิน ดัส เตรีย ล ปาร์ค จ ากัด (มหาชน) (“บริษัท ฯ” หรือ “PIN”) ก่ อ ตัง้ ขึ้น เมื่อ วัน ที่ 4
พฤษภาคม 2538 ด้วยทุนจดทะเบียน 10 ล้านบาท บริษทั ฯ ได้แปรสภาพเป็ นบริษทั มหาชน เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์
2559 และ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2564 บริษทั ฯ มีทุนจดทะเบียน 1,160 ล้านบาท และมีทุนจดทะเบียนชาระแล้ว
870 ล้านบาท แบ่งออกเป็ นหุน้ สามัญ 870 ล้านหุน้ มูลค่าทีต่ ราไว้หนุ้ ละ 1.00 บาท
บริษทั ฯ ดาเนินกิจการพัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ โดยมุ่งเน้นการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม ประเภท
เขตอุตสาหกรรมทัวไป ่ พร้อมระบบสาธารณู ปโภค สิง่ อานวยความสะดวกและพื้นที่พาณิชยกรรม โดยเป็ นการ
บริหารและดาเนินงานโดยบริษทั ฯ ทีอ่ ยู่ภายใต้การกากับดูแลของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.)
(“นิคมอุตสาหกรรมร่วมดาเนินงาน”) การพัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ประเภทพื้นที่โลจิสติกส์ (Logistics
park) โดยบริษทั ฯ บริหารและดาเนินงานเอง และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทอาคารโรงงานและคลังสินค้า
เพื่อเช่าและขายสาหรับผูป้ ระกอบการอุตสาหกรรม
ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2564 บริษัทฯ มีนิคมอุตสาหกรรมที่ดาเนินการแล้วจานวน 5 โครงการ โครงการ
Logistics Park ทีด่ าเนินการแล้ว 1 โครงการ และนิคมอุตสาหกรรมทีอ่ ยู่ระหว่างการพัฒนา 1 โครงการ ได้แก่
พืน้ ที่ รูปแบบ(2) /
โครงการ
(ไร่-งาน-ตร.วา)(1) สถานะ
1. โครงการปิ่ นทองแลนด์ Logistics Park /
209-1-51.6
(“ปิ่ นทองแลนด์” หรือ “PL”) ดาเนินการแล้ว
2. นิคมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง โครงการ 1 นิคมอุตสาหกรรมร่วมดาเนินงาน /
1354-0-94.3
(“นิ คมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง 1” หรือ “PIN1”) ดาเนินการแล้ว
3. นิคมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง (แหลมฉบัง) นิคมอุตสาหกรรมร่วมดาเนินงาน /
1,021-2-00.1
(“นิ คมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง 2” หรือ “PIN2”) ดาเนินการแล้ว
4. นิคมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง โครงการ 3 นิคมอุตสาหกรรมร่วมดาเนินงาน /
1,547-1-72.6
(“นิ คมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง 3” หรือ “PIN3”) ดาเนินการแล้ว
5. นิคมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง โครงการ 4 นิคมอุตสาหกรรมร่วมดาเนินงาน /
654-1-17.6
(“นิ คมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง 4” หรือ “PIN4”) ดาเนินการแล้ว
6. นิคมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง โครงการ 5 นิคมอุตสาหกรรมร่วมดาเนินงาน /
1,450-3-70.1
(“นิ คมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง 5” หรือ “PIN5”) ดาเนินการแล้ว
7. นิคมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง โครงการ 6 นิคมอุตสาหกรรมร่วมดาเนินงาน /
1,322-1-59.8
(“นิ คมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง 6” หรือ “PIN6”) อยู่ระหว่างการพัฒนา
หมายเหตุ: 1. ขนาดพืน้ ทีโ่ ครงการปิ่ นทองแลนด์ อ้างอิงตามผังแม่บท ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2564 และขนาดพืน้ ทีโ่ ครงการ PIN1 – PIN6 อ้างอิง
ตามผังจัดสรรทีด่ นิ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2564
2. พืน้ ทีโ่ ลจิสติกส์ (Logistics park) เป็ นพืน้ ทีท่ จ่ี ดั สรรเป็ นทีด่ นิ หรือทีด่ นิ พร้อมอาคารโรงงาน/คลังสินค้าเพื่อขายหรือให้เช่า โดยเอกชน
เป็ นเจ้าของและเป็ นผู้บ ริหาร และการขออนุ ญาตต่างๆ ขึ้นตรงกับหน่ วยงานภาครัฐในพื้นที่ ในขณะที่นิ คมอุตสาหกรรมร่ว ม
ดาเนินงาน เป็ นการจัดสรรพื้นทีเ่ ป็ นทีด่ นิ หรือทีด่ นิ พร้อมอาคารโรงงาน/คลังสินค้าเพื่อขายหรือให้เช่า ภายใต้ขอ้ กาหนดและการ
กากับดูแลของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) โดยเอกชนเป็ นทัง้ เจ้าของและผู้บริหารโครงการ ทัง้ นี้ โปรดศึกษา
รายละเอียดและความแตกต่างของรูปแบบการบริหารงานแต่ละประเภท ในส่วนที่ 2.2.2 ลักษณะการประกอบธุรกิจ

ส่วนที่ 1 - หน้า 6
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

รายละเอียดเกี่ยวกับผูเ้ สนอขายหลักทรัพย์ (ต่อ)

ภาพแสดงตาแหน่ งนิ คมอุตสาหกรรมและ Logistics Park ของบริษทั ฯ ณ วันที่ 30 มิ ถนุ ายน 2564

โครงสร้างการถือหุ้นของบริษทั ฯ
ณ วัน ที่ 15 กรกฎาคม 2564 บริษัท ฯ ถือ หุ้น ในบริษัท ปิ่ น ทอง ยูทิลิต้ีส์ จ ากัด (“PU”) บริษัท ย่ อยของ
บริษทั ฯ และถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค (“PPF”) โดยมีรายละเอียด
ดังนี้

ร้อยละ 99.97 ร้อยละ 15.00

บริษทั ปิ่ นทอง ยูทลิ ติ ส้ี ์ จากัด กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
(“PU”) ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค (“PPF”)

ส่วนที่ 1 - หน้า 7
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

รายละเอียดเกี่ยวกับผูเ้ สนอขายหลักทรัพย์ (ต่อ)

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค (“PPF”)
บริษทั ฯ ทาการจัดตัง้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค (“PPF”) และเข้าจดทะเบียน
ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2557 โดยเริม่ แรกบริษทั ฯ ถือหุน้ ใน PPF ในสัดส่วน
ร้อยละ 30.00 ต่ อมา ในปี 2557 ปี 2559 และปี 2561 บริษัทฯ ได้ทาการขายเงินลงทุนใน PPF บางส่วน โดย
จานวนการถือหน่ วยลงทุนลดลงเป็ น ร้อยละ 29.72 ร้อยละ 20.00 และร้อยละ 15.00 ตามลาดับ และ ณ วันที่ 30
มิถุนายน 2564 บริษทั ฯ ถือหน่ วยลงทุน PPF ในสัดส่วนร้อยละ 15.00 โดยบริษทั ฯ ยังมีหน้าทีเ่ ป็ นผูด้ ูแลบริหาร
สินทรัพย์ของ PPF
ทัง้ นี้ ณ วัน ที่ 30 มิถุ น ายน 2564 PPF มีเ งิน ลงทุ น ในกรรมสิท ธิท์ ่ีดิน อาคารโรงงานและคลัง สิน ค้า
(freehold) ในโครงการนิคมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง (“PIN1”) นิคมอุตสาหกรรมปิ่ น
ทอง (แหลมฉบัง) (“PIN2”) และนิคมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง (โครงการ 3) (“PIN3”) รวมจานวน 90 ยูนิต บนที่ดนิ
151 ไร่ 1 งาน 87.1 ตารางวา โดยมีพน้ื ทีอ่ าคารให้เช่าทัง้ หมด 134,338.4 ตารางเมตร โดยมีรายละเอียดโดยสรุป
ดังนี้
พืน้ ที่อาคาร
จานวนยูนิตโรง พืน้ ที่ดิน
โครงการ จานวนเฟส ประมาณ
งาน/คลังสิ นค้า (ไร่-งาน-ตารางวา)
(ตารางเมตร)
1. PIN1 10 59 86-0-42.2 84,999.2
2. PIN2 5 28 54-0-37.5 41,539.2
3. PIN3 1 3 11-1-7.4 7,800.0
รวม 16 90 151-1-87.1 134,338.4
ที่มา : รายงานประจาปี 2563 ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค

บริษทั ปิ่ นทอง ยูทลิ ติ ส้ี ์ จากัด (“PU”)

บริษทั ปิ่ นทอง ยูทลิ ติ ้สี ์ จากัด (“PU”) เป็ นบริษทั ย่อยของบริษทั ฯ จัดตัง้ ขึน้ เมื่อวันที่ 15 กรกฎาคม 2564
โดยมีทุนจดทะเบียน ณ วันที่ 15 กรกฎาคม 2564 จานวน 1,000,000 บาท และบริษทั ฯ ถือหุน้ ในสัดส่วนร้อยละ
99.97 และส่วนที่เหลือจานวนร้อยละ 0.03 ถือโดยนายพีระ ปั ทมวรกุลชัย นายพีร์ ปั ทมวรกุลชัย และนายสุจนิ ต์
เรียนวิรยิ ะกิจ กรรมการและผูบ้ ริหารของบริษทั ฯ ในสัดส่วนเท่ากัน
บริษทั ปิ่ นทอง ยูทลิ ติ ส้ี ์ จากัดมีวตั ถุประสงค์หลักเพื่อลงทุนในธุรกิจสาธารณูปโภคและพลังงาน ได้แก่ การ
ร่วมลงทุนโครงการวางท่อก๊าซธรรมชาติในนิคมอุตสาหกรรมปิ่ นทองโครงการ 5 (“PIN5”) กับบริษทั สยาม แมเนจ
เม้นท์ โฮลดิง้ จากัด (“SMH”) ซึง่ เป็ นบริษทั ในกลุ่มบริษทั ปตท. จากัด (มหาชน) (“ปตท.”) (โปรดศึกษารายละเอียด
โครงการเพิม่ เติมในส่วนที่ 2.3.6 โครงการในอนาคต) การพัฒนาและบริหารจัดการระบบสาธารณู ปโภค ได้แก่
ระบบประปาและระบบบาบัดน้ าเสีย ภายในนิคมอุตสาหกรรมที่ อาจจะเกิดขึน้ ในอนาคต รวมถึงการร่วมลงทุนใน
ธุรกิจพลังงานอื่นๆ ทีม่ คี วามน่าสนใจในการลงทุน เป็ นต้น

ส่วนที่ 1 - หน้า 8
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

รายละเอียดเกี่ยวกับผูเ้ สนอขายหลักทรัพย์ (ต่อ)

ลักษณะการประกอบธุรกิ จของบริษทั ฯ
การประกอบธุรกิจของกลุ่มบริษทั ฯ แบ่งออกเป็ น 3 ประเภท ได้แก่
1) ธุรกิ จการขายที่ดิน
ธุรกิจการขายทีด่ นิ ทีพ่ ฒ
ั นาแล้วในพืน้ ทีน่ ิคมอุตสาหกรรมเป็ นธุรกิจหลักของบริษทั ฯ โดยบริษทั ฯ จะทาการ
ซือ้ ทีด่ นิ เปล่าทีม่ ศี กั ยภาพตามพืน้ ทีท่ ก่ี าหนดไว้เพื่อการอุตสาหกรรมและนามาพัฒนาเป็ นนิคมอุตสาหกรรม โดย
บริษทั ฯ จะดาเนินการออกแบบผังโครงการ ซึง่ ประกอบไปด้วย การวางระบบสาธารณูปโภคพืน้ ฐาน ได้แก่ ถนน
ระบบระบายน้ า ระบบประปา ระบบบาบัดน้ าเสีย ระบบโทรคมนาคม เป็ นต้น การวางผังพืน้ ทีอ่ ุตสาหกรรม พืน้ ที่
พาณิชยกรรม และพื้นที่สเี ขียว ตามข้อกาหนดของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (“กนอ.”) และภายใน
โครงการของบริษทั ฯ จะมีสานักงานและเจ้าหน้าทีข่ องกนอ. มาประจาอยู่ภายในพืน้ ที่ โดยกนอ. จะเป็ นผูร้ บั รอง
และให้บริการต่างๆ ในนิคมอุตสาหกรรม เช่น การขอใบอนุญาตก่อสร้าง การขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน
เป็ นต้น ซึง่ จะทาให้ขนั ้ ตอนดังกล่าวดาเนินการได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว จากนัน้ บริษทั ฯ จะดาเนินการขายทีด่ นิ
ทีพ่ ฒ
ั นาแล้วแก่ลูกค้า โดยอาจมีการรวมหรือแยกแปลงทีด่ นิ หรือปรับเปลีย่ นผังทีด่ นิ ตามความต้องการของลูกค้า
หรือตามทีบ่ ริษทั ฯ เห็นว่าเหมาะสม ภายใต้กฎระเบียบทีเ่ กีย่ วข้อง
บริษัทฯ มีธุรกิจการขายที่ดนิ ที่พฒ
ั นาแล้วในพื้นที่มโลจิสติกส์ (Logistics park) โดยเป็ นการบริหารและ
ดาเนินงานโดยบริษทั ฯ และไม่ได้อยู่ภายใต้ขอ้ กาหนดของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย แต่อยู่ภายใต้การ
กากับดูแลของหน่วยงานท้องถิน่ ของแต่ละพืน้ ที่ รวมถึงคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ซึง่ บริษทั ฯ จะต้อง
เป็ นผูด้ าเนินการขอใบอนุญาตต่างๆ ต่อกรมโรงงานอุตสาหกรรมและอุตสาหกรรมจังหวัด นอกจากนี้ บริษทั ฯ ยังมี
การขายทีด่ นิ นอกนิคมอุตสาหกรรม และ/หรือพืน้ ทีโ่ ลจิสติกส์ทย่ี งั ไม่ได้นามาพัฒนาอีกด้วย
นอกจากนี้ บริษทั ฯ ยังมีการขายทีด่ นิ นอกนิคมอุตสาหกรรมแต่อยู่ใกล้หรือติดกับพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม
ของบริษทั ฯ โดยบริษทั ฯ ซือ้ ทีด่ นิ เปล่าทีม่ ศี กั ยภาพให้บริเวณใกล้เคียงโครงการนิคมอุตสาหกรรมของบริษทั ฯ แต่
ยังไม่ได้นามาพัฒนา หรืออาจเป็ นที่ดนิ ที่ซ้อื มาเป็ นแปลงใหญ่และแบ่งมาพัฒนาเป็ นนิคมอุตสาหกรรมบางส่วน
ทัง้ นี้ หากมีลกู ค้าสนใจ บริษทั ฯ จะพิจารณาถึงความคุม้ ค่าและความเหมาะสมเพื่อทีจ่ ะขายทีด่ นิ แก่ลกู ค้า
2) ธุรกิ จให้เช่าที่ดินพร้อมอาคารโรงงานและคลังสิ นค้า และให้เช่าที่ดินเปล่า
บริษัท ฯ มีก ารให้เ ช่ า อาคารโรงงานและคลัง สิน ค้า โดยในขัน้ ตอนการพัฒ นาหรือ ขยายเขตของนิคม
อุตสาหกรรม บริษทั ฯ จะทาการเลือกทีด่ นิ แปลงทีเ่ หมาะสมสาหรับการพัฒนาเป็ นอาคารโรงงานหรือคลังสินค้าให้
เช่า โดยโรงงานสาเร็จรูปให้เช่า มี 2 รูปแบบ ได้แก่ อาคารแบบติดกันมีขนาดพืน้ ทีต่ งั ้ แต่ 500 – 1,500 ตารางเมตร
และอาคารเดีย่ วมีขนาดพืน้ ที่ 1,000 – 3,000 ตารางเมตร และคลังสินค้าสาเร็จรูปมีขนาด 6,000 – 10,000 ตาราง
เมตร โดยสัญญาเช่ามีระยะเวลา 3 ปี นอกจากนี้ บริษทั ฯ ยังมีการให้เช่าโรงงานและคลังสินค้าซึง่ ได้ทาการก่อสร้าง
ตามความต้องการของลูกค้าโดยเฉพาะ ซึง่ สัญญาเช่าจะมีระยะเวลายาวนานกว่าสัญญาเช่าทัวไป ่ โดยสัญญาเช่ามี
ระยะเวลา 10 ปี โดย ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2564 บริษัทฯ มีผู้เช่าแบบแบบสาเร็จรูป (Ready-Built) จานวน 12
ราย โดยมีพน้ื ทีเ่ ช่าคิดเป็ นร้อยละ 90.88 และมีผเู้ ช่าแบบตามความต้องการของลูกค้าแต่ละราย จานวน 1 ราย โดย
มีพน้ื ทีเ่ ช่าคิดเป็ นร้อยละ 9.12 ของพืน้ ทีเ่ ช่าทีม่ ผี เู้ ช่าทัง้ หมด

ส่วนที่ 1 - หน้า 9
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

รายละเอียดเกี่ยวกับผูเ้ สนอขายหลักทรัพย์ (ต่อ)

2) ธุรกิ จให้เช่าที่ดินพร้อมอาคารโรงงานและคลังสิ นค้า และให้เช่าที่ดินเปล่า (ต่อ)
ในอนาคต บริษัทฯ มีแผนที่จะให้เช่าที่ดินพร้อมอาคารโรงงานและคลังสินค้า และให้เช่า ที่ดินเปล่า ใน
พืน้ ทีโ่ ลจิสติกส์ (Logistics park) แห่งใหม่ดว้ ย (โปรดพิจารณารายละเอียดโครงการ Logistics park แห่งใหม่ ใน
ส่วนที่ 2.2.6 โครงการในอนาคต) โดยรูปแบบอาคารจะมีลกั ษณะเช่นเดียวกับอาคารโรงงานและคลังสินค้าในนิค ม
อุตสาหกรรม ได้แก่ โรงงานสาเร็จรูป (Ready built) และโรงงานและคลังสินค้าซึ่งได้ทาการก่อสร้างตามความ
ต้องการของลูกค้าโดยเฉพาะ (Built to suit)

3) ธุรกิ จการให้บริการพืน้ ที่ส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการ

บริษทั ฯ จัดให้มพี น้ื ทีส่ ่วนกลางและระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ได้แก่ ระบบผลิตน้ าประปาและระบบบาบัด
น้ าเสีย ภายในโครงการนิคมอุตสาหกรรม เพื่ออานวยความสะดวกให้แก่ผปู้ ระกอบการในนิคมอุตสาหกรรม ตาม
ข้อกาหนดของพรบ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย บริษทั ฯ จึงมีรายได้ค่าส่วนกลาง ค่าน้ าประปา และค่า
บาบัดน้ าเสีย ที่เรียกเก็บจากผู้ประกอบการในนิคมอุตสาหกรรม ตามอัตราที่กาหนดไว้ตามประกาศการนิคม
อุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย และจะมีการพิจารณาปรับทบทวนทุก 3 ปี และในส่วนของพืน้ ทีโ่ ครงการโลจิสติกส์
(Logistics park) โครงการปั จจุบนั ได้แก่ โครงการปิ่ นทองแลนด์ (“PL”) บริษทั ฯ จัดให้มพี น้ื ทีส่ ว่ นกลางเพื่ออานวย
ความสะดวกให้แก่ผปู้ ระกอบการในพืน้ ที่ โดยไม่ได้มกี ารให้บริการน้าประปาหรือบริการบาบัดน้าเสีย บริษทั ฯ จึงมี
รายได้ค่าบริการส่วนกลางเท่านัน้ ตามอัตราทีบ่ ริษทั ฯ กาหนด

ส่วนที่ 1 - หน้า 10
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

โครงสร้างผูถ้ ือหุ้น
บริษัทฯ มีรายชื่อผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 15 กรกฎาคม 2564 และรายชื่อผู้ถือหุ้นที่คาดว่าจะเป็ นภายหลังการ
เสนอขายหุน้ สามัญแก่ประชาชน ดังนี้
ภายหลังการเสนอขาย
ณ วันที่ 15 กรกฎาคม 2564
รายชื่อผู้ถือหุ้น(1) หุ้นสามัญแก่ประชาชน
จานวนหุ้น ร้อยละ จานวนหุ้น ร้อยละ
1. กลุ่มครอบครัวปัทมวรกุลชัย 856,251,000 98.42 856,251,000 73.81
1.1 กลุ่มของนายพีระ ปัทมวรกุลชัย(2) 822,477,000 94.54 822,477,000 70.90
1.1.1 บริษทั ปิ น่ ทองโฮลดิ้ง จำกัด(3) 404,008,000 46.44 404,008,000 34.83
1.1.2 บริษทั เจทีดบั บลิว แอ็ซเซท จำกัด(4) 293,410,000 33.73 293,410,000 25.29
1.1.3 นำยพีระ ปั ทมวรกุลชัย 84,428,000 9.71 84,428,000 7.28
1.1.4 นำยพีร์ ปั ทมวรกุลชัย 10,129,000 1.16 10,129,000 0.87
1.1.5 นำยพงศำ ปั ทมวรกุลชัย 10,114,000 1.16 10,114,000 0.87
1.1.6 นำงสำวนำนำ ปั ทมวรกุลชัย 10,114,000 1.16 10,114,000 0.87
1.1.7 นำงเยำวพำ ปั ทมวรกุลชัย 9,224,000 1.06 9,224,000 0.80
1.1.8 ผูถ้ อื หุน้ อืน่ ๆ ในกลุ่มของนำยพีระ ปั ทมวรกุลชัย(5) 1,050,000 0.12 1,050,000 0.09
1.2 บุคคลอื่น ๆ ในตระกูลปัทมวรกุลชัย 33,774,000 3.88 33,774,000 2.91
1.2.1 นำยปพน ปั ทมวรกุลชัย 7,394,000 0.86 7,394,000 0.65
1.2.2 นำงสุนนั ทำ ผูพ้ พิ ฒ ั น์หริ ญ
ั กุล 4,607,000 0.53 4,607,000 0.40
1.2.3 ผูถ้ อื หุน้ อืน่ ในตระกูลปั ทมวรกุลชัย(6) 21,773,000 2.50 21,773,000 1.87
2. กลุ่มกรรมการ ผู้บริหาร 3,373,000 0.39 3,373,000 0.30
2.1 นำยสุจนิ ต์ เรียนวิรยิ ะกิจ 2,524,000 0.29 2,524,000 0.22
2.2 ผูถ้ อื หุน้ อืน่ ในกลุ่มกรรมกำร ผูบ้ ริหำร(7) 849,000 0.10 849,000 0.08
รวมผู้ถือหุ้นกลุ่มครอบครัวปัทมวรกุลชัย
859,624,000 98.81 859,624,000 74.11
และกลุ่มกรรมการ ผู้บริหาร
3. ผู้ถือหุ้นอื่น(8) 10,376,000 1.19 10,376,000 0.89
4. หุ้นเสนอขายต่อประชาชน - - 290,000,000 25.00
4.1 กรรมการ พนักงาน ผู้บริหาร - - [•] [•]
4.2 ประชาชนทั ่วไป - - [•] [•]
รวม 870,000,000 100.00 1,160,000,000 100.00
หมายเหตุ : 1. ณ วันที่ 15 กรกฎาคม 2564 บริษทั ฯ มีผถู้ อื หุน้ จานวนทัง้ หมด 90 ราย
2. บุคคลทีอ่ าจมีความขัดแย้งของนายพีระ ปั ทมวรกุลชัย ซึง่ ประกอบด้วยบุคคลทีม่ คี วามสัมพันธ์ทางสายโลหิต ซึง่ ได้แก่ บิดา
มารดา คู่สมรส บุตร หรือคู่สมรสของบุตร และนิตบิ ุคคลทีม่ อี านาจควบคุม
3. บริษทั ปิ่ นทองโฮลดิง้ จากัด เป็ นผูถ้ อื หุน้ ใหญ่ของบริษทั ฯ โดยมีกลุ่มของนายพีระ ปั ทมวรกุลชัย ซึง่ เป็ นกรรมการ ผูบ้ ริหาร
และผูถ้ อื หุน้ ใหญ่ของบริษทั ฯ ถือหุน้ ทัง้ ทางตรงและทางอ้อมในสัดส่วน Effective Shareholding ทีร่ อ้ ยละ 100
4. บริษทั เจทีดบั บลิว แอ็ซเซท จากัด เป็ นผูถ้ อื หุน้ ใหญ่ของบริษทั ฯ โดยมีกลุ่มของนายพีระ ปั ทมวรกุลชัย ซึ่งเป็ นกรรมการ
ผูบ้ ริหาร และผูถ้ อื หุน้ ใหญ่ของบริษทั ฯ ถือหุน้ ทัง้ ทางตรงและทางอ้อมในสัดส่วน Effective Shareholding ทีร่ อ้ ยละ 72.25
5. คู่สมรสของบุตรของนายพีระ ปั ทมวรกุลชัย จานวน 2 ราย
6. บุคคลในตระกูลปั ทมวรกุลชัย จานวน 24 ราย
7. ประกอบด้วยกลุ่มของนายสุเรนทร์ สุวรรณวงศ์กจิ ซึง่ ประกอบด้วยนายสุเรนทร์ สุวรรณวงศ์กจิ และคู่สมรส จานวน 2 ราย
8. ผูถ้ อื หุน้ อื่นมีจานวน 52 ราย

ส่วนที่ 1 - หน้า 11
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

โครงสร้างผูถ้ ือหุ้น (ต่อ)

โดยสรุปบริษทั ฯ มีโครงสร้างการถือหุน้ ณ วันที่ 15 กรกฎาคม 2564 และภายหลังจากการเสนอขายหุน้
บริสามั
ษทั ปิ่ นญทอง
เพิอิม่ นดัทุสนเตรียตามแผนภาพดั
ล ปาร์ค จากัด (มหาชน)งต่อไปนี้

กลุ่มของนายพีระ บุคคลอื่น ๆ ใน กลุ่มกรรมการ หุน้ เสนอขายต่อ

ผูถ้ อื หุน้ อื่น
ปั ทมวรกุลชัย ตระกูลปั ทมวรกุลชัย และผูบ้ ริหาร ประชาชน

*94.54% *3.88% *0.39% *1.19% *0%

**70.90% **2.91% **0.30% **0.89%
**25.00%

บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

99.97% 15.00%

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
บริษทั ปิ่ นทอง ยูทลิ ติ ส้ี ์ จากัด (“PU”)
ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค (“PPF”)

*สัดส่วนการถือหุน้ ในบริษทั ฯ ณ วันที่ 15 กรกฎาคม 2564

**สัดส่วนการถือหุน้ ในบริษทั ฯ ภายหลังการเสนอขายหุน้ สามัญแก่ประชาชน

ส่วนที่ 1 - หน้า 12
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

โครงสร้างรายได้
โครงสร้างรายได้ของบริษทั ฯ ในงวดปี 2561 – 2563 และงวด 6 เดือน ปี 2563 และงวด 6 เดือน ปี 2564
สามารถสรุปได้ ดังนี้
งวดปี สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม
2561 2562 2563
ล้านบาท ร้อยละ ล้านบาท ร้อยละ ล้านบาท ร้อยละ
รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 746.17(1) 77.35 619.75 71.45 876.11 77.66
รายได้จากการให้เช่าและบริการ 142.81 14.80 169.53 19.54 186.74 16.55
- รำยได้จำกกำรให้เช่ำอสังหำริมทรัพย์เพือ่ กำรลงทุน 40.60 4.21 45.95 5.30 53.20 4.72
- รำยได้จำกกำรขำยและบริกำรอืน่ ๆ(2) 102.22 10.60 123.58 14.25 133.54 11.84
รายได้อื่น(3) 75.72 7.85 78.17 9.01 65.26 5.78
รายได้รวม 964.69 100.00 867.44 100.00 1,128.11 100.00
หมายเหตุ: 1. รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2561 ประกอบด้วย รายได้จากการขายทีด่ นิ ให้แก่บริษทั ทีเ่ กีย่ วข้อง จานวน 426.57 ล้าน
บาท และรายได้จากการขายทีด่ นิ ให้แก่บุคคลอื่น จานวน 319.60 ล้านบาท
2. รายได้จากการขายและบริการอื่นๆ ประกอบด้วย รายได้จากการให้บริการพื้นทีส่ ่วนกลาง รายได้จากการให้บริการน้ าประปาและ
บาบัดน้ าเสีย รายได้ค่ากระแสไฟฟ้ า และรายได้ค่าน้ าประเภท 2 โดยสามารถพิจารณารายละเอียดเพิม่ เติมได้ในส่วนที่ 2.4.2 การ
วิเคราะห์และคาอธิบายของฝ่ ายจัดการ
3. รายได้อ่นื ประกอบด้วย กาไร (ขาดทุน) จากการขายเงินลงทุน เงินปั นผลรับ กาไร (ขาดทุน) จากการจาหน่ายทรัพย์สนิ รายได้จาก
การบริหารจัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค (“PPF”) เป็ นต้น

งวด 6 เดือนสิ้นสุดวันที่ 30 มิถนุ ายน

2563 2564
ล้านบาท ร้อยละ ล้านบาท ร้อยละ
รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 184.09 62.09 205.50 63.05
รายได้จากการให้เช่าและบริการ 92.72 31.27 100.00 30.68
- รำยได้จำกกำรให้เช่ำอสังหำริมทรัพย์เพือ่ กำรลงทุน 27.42 9.25 26.96 8.27
- รำยได้จำกกำรขำยและบริกำรอืน่ ๆ(1) 65.30 22.02 73.04 22.41
รายได้อื่น(2) 19.69 6.64 20.45 6.27
รายได้รวม 296.50 100.00 325.95 100.00
หมายเหตุ: 1. รายได้จากการขายและบริการอื่นๆ ประกอบด้วย รายได้จากการให้บริการพื้นทีส่ ่วนกลาง รายได้จากการให้บริการน้ าประปาและ
บาบัดน้ าเสีย รายได้ค่ากระแสไฟฟ้ า และรายได้ค่าน้ าประเภท 2 โดยสามารถพิจารณารายละเอียดเพิม่ เติมได้ในส่วนที่ 2.4.2 การ
วิเคราะห์และคาอธิบายของฝ่ ายจัดการ
2. รายได้อ่นื ประกอบด้วย กาไร (ขาดทุน) จากการขายเงินลงทุน เงินปั นผลรับ กาไร (ขาดทุน) จากการจาหน่ายทรัพย์สนิ รายได้จาก
การบริหารจัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค (“PPF”) เป็ นต้น

ส่วนที่ 1 - หน้า 13
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

คณะกรรมการบริษทั
ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2564 คณะกรรมการบริษทั ประกอบด้วยกรรมการจานวน 10 ท่าน ดังนี้
ลาดับ ชื่อ - นามสกุล ตาแหน่ ง
1. นายประสาน ตันประเสริฐ ประธานกรรมการบริษทั / กรรมการอิสระ
2. นายพีระ ปั ทมวรกุลชัย กรรมการบริษทั
3. นายสุจนิ ต์ เรียนวิรยิ ะกิจ กรรมการบริษทั
4. นายพีร์ ปั ทมวรกุลชัย กรรมการบริษทั
5. พล.ต.อ.อุดม รักศิลธรรม กรรมการบริษทั / กรรมการอิสระ
6. ดร.สุรนิ ทร์ ตันติเจริญเกียรติ กรรมการบริษทั / กรรมการอิสระ
7. ดร.อัมรินทร์ คงทวีเลิศ กรรมการบริษทั / กรรมการอิสระ
8. นายประเสริฐ ภัทรดิลก กรรมการบริษทั / กรรมการอิสระ
9. นายสุเรนทร์ สุวรรณวงศ์กจิ กรรมการบริษทั
10. นายรัฐวัฒน์ ศุขสายชล กรรมการบริษทั
หมายเหตุ: 1. นางสาวชุตมิ น เลื่อมประพางกูล เป็ นเลขานุการบริษทั

สรุปปัจจัยความเสี่ยง
1. ความเสี่ยงเกี่ยวกับการประกอบธุรกิ จ
1.1 ความเสีย่ งจากความผันผวนของระบบทางเศรษฐกิจ การเมืองภายในประเทศ และปั จจัยมหภาคอื่น ๆ
1.2 ความเสีย่ งจากการเปลีย่ นแปลงนโยบาย กฎระเบียบ และกฎเกณฑ์ ของภาครัฐและองค์กรกากับดูแล
1.3 ความเสีย่ งจากการย้ายฐานการผลิตไปยังประเทศทีใ่ ห้สทิ ธิประโยชน์มากกว่า
1.4 ความเสีย่ งจากการแข่งขันของผูป้ ระกอบธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมทีส่ งู ขึน้
1.5 ความเสีย่ งในการจัดหาทีด่ นิ เพื่อพัฒนานิคมอุตสาหกรรม
1.6 ความเสีย่ งจากการทีร่ ายได้ของบริษทั ฯ อาจมีความไม่สม่าเสมอในแต่ละไตรมาส
1.7 ความเสีย่ งจากการทีก่ ลุ่มลูกค้ากระจุกตัวเฉพาะภาคส่วนธุรกิจ และ/หรือกระจุกตัวเฉพาะเชือ้ ชาติ
1.8 ความเสีย่ งจากการไม่มผี เู้ ช่าอาคารโรงงานและคลังสินค้าของโครงการนิคมอุตสาหกรรมของบริษทั ฯ ที่
อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และการที่ผู้เช่าอาคารโรงงานและคลังสินค้าของโครงการนิคมอุตสาหกรรมใน
ปั จจุบนั ของบริษทั ฯ ตัดสินใจไม่ต่ออายุสญ ั ญาเช่า
1.9 ความเสีย่ งจากการเรียกเก็บเงิน ค่าบริการพื้นที่ส่วนกลาง ค่าบริการสาธารณู ปโภค รวมถึง ค่าเช่าตาม
สัญญาเช่าอาคารโรงงานและคลังสินค้าไม่ได้
1.10 ความเสีย่ งจากการพึง่ พิงผูจ้ ดั จาหน่ายน้าดิบรายใหญ่
1.11 ความเสีย่ งจากการทางานล่าช้าของผูร้ บั เหมา (Contractor)
1.12 ความเสีย่ งจากความล่าช้าของการจัดทารายงานผลกระทบสิง่ แวดล้อม (EIA)
1.13 ความเสีย่ งจากการไม่สามารถปฏิบตั ติ ามกฎหมายสิง่ แวดล้อม

ส่วนที่ 1 - หน้า 14
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

สรุปปัจจัยความเสี่ยง (ต่อ)
1. ความเสี่ยงเกี่ยวกับการประกอบธุรกิ จ (ต่อ)
1.14 ความเสีย่ งอันเนื่องจากภัยธรรมชาติและอุบตั เิ หตุ
1.15 ความเสีย่ งจากการพึง่ พิงทรัพยากรบุคคลเฉพาะทาง
1.16 ความเสี่ ย งจากการท าธุ ร กิ จ แข่ ง ขัน กั บ กลุ่ ม ผู้ ถื อ หุ้ น ใหญ่ บริ ษั ท ที่ เ กี่ ย วข้ อ งและกองทุ น รวม
อสังหาริมทรัพย์ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค
1.17 ความเสีย่ งจากการระบาดของโรคติดต่อทีแ่ พร่กระจายไปทัวโลกอาจน ่ าไปสูภ่ าวะความผันผวนของตลาด
ทุนทัวโลก
่ ซึง่ อาจมีผลกระทบในทางลบอย่างร้ายแรงต่อการดาเนินธุรกิจของบริษทั ฯ
2. ความเสี่ยงด้านการเงิ นและการลงทุน
2.1 ความเสีย่ งจากการทีไ่ ม่สามารถดาเนินการได้ตามเป้ าหมายทางธุรกิจทีว่ างไว้
2.2 ความเสีย่ งจากความผันผวนของอัตราดอกเบีย้
3. ความเสี่ยงเกี่ยวกับการเสนอขายหลักทรัพย์
3.1 ความเสีย่ งจากการนาหุน้ สามัญของบริษทั ฯ เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
3.2 ความเสีย่ งจากการมีผถู้ อื หุน้ รายใหญ่ทถ่ี อื หุน้ มากกว่าร้อยละ 25.00
3.3 ความเสีย่ งจากความผันผวนของราคาหุน้ สามัญของบริษทั ฯ ซึง่ อาจก่อให้เกิดผลขาดทุนอย่างมีนยั สาคัญ
ต่อผูล้ งทุนทีซ่ อ้ื หุน้ สามัญเพิม่ ทุนของบริษทั ฯ ในการเสนอขายหุน้ สามัญเพิม่ ทุนต่อประชาชนครัง้ นี้
3.4 ความเสีย่ งจากการทีบ่ ริษทั ฯ หรือผูถ้ อื หุน้ รายใหญ่ของบริษทั ฯ ขายหุน้ สามัญภายหลังจากการเสนอขาย
หุน้ สามัญเพิม่ ทุนต่อประชาชนครัง้ นี้
3.5 ความเสีย่ งจากการทีผ่ ลู้ งทุนอาจมีความสามารถจากัดในการเข้าร่วมจองซือ้ หุน้ ทีเ่ สนอขายแก่ผถู้ อื หุน้ เดิม
ตามสัดส่วน หรือการเสนอขายอื่นในลักษณะเดียวกัน

ส่วนที่ 1 - หน้า 15
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

สรุปฐานะการเงิ นและผลการดาเนิ นงาน

งบการเงิ น ณ วันที่
งบแสดงฐานะการเงิ น 31 ธันวาคม 2561 31 ธันวาคม 2562 31 ธันวาคม 2563 30 มิ ถนุ ายน 2564
ล้านบาท ล้านบาท ล้านบาท ล้านบาท
สินทรัพย์รวม 3,582.89 4,686.26 4,481.35 4,757.26
หนี้สนิ รวม 1,206.98 2,213.42 1,762.93 1,931.60
ทุนทีอ่ อกและชาระแล้ว 870.00 870.00 870.00 870.00
กาไรสะสม 1,473.58 1,567.82 1,810.70 1,917.95
รวมส่วนของผูถ้ อื หุน้ 2,375.91 2,472.85 2,718.42 2,825.66

งวดปี สิ้ นสุดวันที่ 31 ธันวาคม

งบแสดงกาไรขาดทุนเบ็ดเสร็จ 2561 2562 2563
ล้านบาท ล้านบาท ล้านบาท
รายได้จากการขายและบริการ 888.98 789.28 1,062.85
รำยได้จำกกำรขำยอสังหำริมทรัพย์ 746.17 619.75 876.11
รำยได้จำกกำรให้เช่ำและบริกำร 142.81 169.53 186.74
ต้นทุนขายและบริการ (537.10) (471.94) (530.24)
กาไรขัน้ ต้น 351.88 317.34 532.61
รายได้อ่นื (1) 75.72 78.17 65.26
ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (120.38) (144.05) (164.17)
ต้นทุนทางการเงิน (53.71) (31.99) (69.39)
ค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้ (38.10) (13.55) (17.02)
กาไรสุทธิ 215.40 205.92 347.28
กาไรต่อหุ้น (บาท) 0.25 0.26 0.46
หมายเหตุ: 1. รายได้อ่นื ประกอบด้วย กาไร จากการจาหน่ายทรัพย์สนิ รายได้จาก (ขาดทุน) จากการขายเงินลงทุน เงินปั นผลรับ กาไร (ขาดทุน)
การบริหารจัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค (“PPF”) เป็ นต้น

ส่วนที่ 1 - หน้า 16
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

สรุปฐานะการเงิ นและผลการดาเนิ นงาน (ต่อ)

งวด 6 เดือนสิ้ นสุดวันที่ 30 มิถนุ ายน

งบแสดงกาไรขาดทุนเบ็ดเสร็จ 2563 2564
ล้านบาท ล้านบาท
รายได้จากการขายและบริการ 276.81 305.50
รำยได้จำกกำรขำยอสังหำริมทรัพย์ 184.09 205.50
รำยได้จำกกำรให้เช่ำและบริกำร 92.72 100.00
ต้นทุนขายและบริการ (159.72) (150.66)
กาไรขัน้ ต้น 117.09 154.84
รายได้อ่นื (1) 19.69 20.45
ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (76.76) (72.75)
ต้นทุนทางการเงิน (5.61) (0.22)
ค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้ 1.15 (3.02)
กาไรสุทธิ 55.57 99.31
กาไรต่อหุ้น (บาท) 0.06 0.11
หมายเหตุ: 1. รายได้อ่นื ประกอบด้วย กาไร จากการจาหน่ายทรัพย์สนิ รายได้จาก (ขาดทุน) จากการขายเงินลงทุน เงินปั นผลรับ กาไร (ขาดทุน)
การบริหารจัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค (“PPF”) เป็ นต้น

ส่วนที่ 1 - หน้า 17
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

การวิ เคราะห์อตั ราส่วนทางการเงิ นที่สาคัญ

สาหรับงวดบัญชีสิ้นสุดวันที่
หน่ วย 31 ธันวาคม 31 ธันวาคม 31 ธันวาคม 30 มิ ถนุ ายน
2561 2562 2563 2564
อัตรากาไรขัน้ ต้น % 39.70 39.97 50.35 50.69
อัตรากาไรจากการดาเนินงาน % 34.67 31.63 41.04 31.46
อัตรากาไรสุทธิ % 22.43 25.79 35.80 30.47
อัตราส่วนสภาพคล่อง เท่า 2.23 2.30 5.11 4.21
อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว เท่า 0.44 0.18 0.27 0.21
วงจรเงินสด วัน 1,425.20 1,639.44 1,451.96 1,302.93
อัตราผลตอบแทนผูถ้ อื หุน้ % 9.30 8.80 14.69 15.64(1)
อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ % 5.87 5.26 8.52 9.50
อัตราส่วนหนี้สนิ ต่อส่วนของผูถ้ อื หุน้ เท่า 0.48 0.85 0.61 0.68(1)
อัตราส่วนความสามารถชาระภาระ
เท่า 3.63 6.99 7.12 7.86(1)
ผูกพันทางการเงิน(2)
อัตราส่วนตามข้อกาหนดของสัญญาเงิ นกู้
อัตราส่วนภาระผูกพันต่อส่วนทุน(3) เท่า 0.44 0.57 0.57 0.63
Debt Service Coverage Ratio(4) เท่า 2.34 2.80 7.12 14.70
หมายเหตุ: 1. คานวณอัตราส่วนสาหรับงวดบัญชีสน้ิ สุดวันที่ 30 มิถุนายน 2564 ด้วยวิธกี ารปรับยอดรายงานในงบกาไรขาดทุนให้เป็ นยอดเต็มปี
(Annualized)
2. อัตราส่วนความสามารถในการชาระภาระผูกพันทางการเงิน คานวณจาก EBITDA / (เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินที่ถงึ
กาหนดชาระภายในหนึ่งปี (ของปี ก่อนหน้า) + ต้นทุนทางการเงิน)
3. อัตราส่วนภาระผูกพันต่อส่วนทุน คานวณจากหนี้สนิ ทีม่ ภี าระดอกเบีย้ หารด้วยส่วนของผูถ้ อื หุน้
4. DSCR หรือ Debt Service Coverage Ratio คือ ก าไรก่ อนหักดอกเบี้ยจ่าย ภาษีเงินได้นิ ติบุ คคล ค่ าเสื่อมราคา และค่ าตัดจาหน่ าย
(EBITDA) หารด้วย ดอกเบีย้ จ่ายทัง้ หมด และภาระหนี้เงินกูย้ มื ระยะยาวทีต่ อ้ งชาระภายใน 1 ปี ของงวดบัญชีนนั ้

ส่วนที่ 1 - หน้า 18
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

อธิ บายเกี่ยวกับฐานะการเงิ นและผลการดาเนิ นงาน

รายได้หลักจากการประกอบธุรกิ จและกาไรสุทธิ
ในปั จ จุ บ ัน รายได้ห ลัก จากการประกอบธุ ร กิ จ ของบริษัท ฯ สามารถจ าแนกออกเป็ น 2 ประเภท ได้แ ก่
1. รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ และ 2. รายได้จากการให้เช่าและบริการ ซึง่ ประกอบด้วย รายได้จากการให้
เช่าอาคารโรงงานและคลังสินค้า รายได้จากการให้บริการพืน้ ทีส่ ่วนกลาง การให้บริการบาบัดน้ าเสีย การให้บริการ
น้าประปาและบริการอื่นๆ
รายได้หลักจากการประกอบธุรกิจ สาหรับงวดปี บญ ั ชีสน้ิ สุดวันที่ 31 ธันวาคม 2561 วันที่ 31 ธันวาคม 2562
และวันที่ 31 ธันวาคม 2563 เท่ากับ 888.98 ล้านบาท 789.28 ล้านบาท และ 1,062.85 ล้านบาท โดยคิดเป็ นสัดส่วน
ร้อยละ 92.15 ร้อยละ 90.99 และร้อยละ 94.22 ของรายได้รวมในแต่ละงวด ตามลาดับ
รายได้หลักจากการประกอบธุรกิจของบริษัทฯ สาหรับ ปี บญ ั ชีสน้ิ สุดวันที่ 31 ธันวาคม 2562 ลดลง 99.70
ล้านบาท หรือคิดเป็ นร้อยละ 11.22 จากช่วงเดียวกันของปี ก่อนหน้า โดยมีสาเหตุมาจากการทีบ่ ริษทั ฯ ขายทีด่ นิ ที่
พัฒนาแล้วในนิคมอุตสาหกรรมได้น้อยกว่าปี ก่อนหน้า โดยในปี 2561 บริษทั ฯ ขายทีด่ นิ ในโครงการ PIN3 PIN5 และ
PINLAND ได้จ านวน 218.71 ไร่ ในปี 2561 และปี 2562 บริษัท ฯ ขายที่ดิน ในโครงการ PIN1 PIN3 PIN5 และ
PINLAND ได้จานวน 170.01 ไร่ คิดเป็ นมูลค่ารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ท่ลี ดลงจานวน 126.42 ล้านบาท
ทัง้ นี้ ในปี 2562 บริษทั ฯ มีรายได้จากการให้เช่าและให้บริการ ซึง่ เป็ นรายได้ทเ่ี กิดเป็ นประจา (Recurring Income)
เพิม่ ขึน้ จากปี 2561 จานวน 26.72 ล้านบาท ซึง่ มีสาเหตุมาจากการเพิม่ ขึน้ ของจานวนลูกบ้าน และการปรับเพิม่ อัตรา
ค่าบริการพืน้ ทีส่ ว่ นกลางและค่าสาธารณูปโภคในช่วงครึง่ ปี หลังของปี 2562
รายได้หลักจากการประกอบธุรกิจของบริษทั ฯ สาหรับ ปี บญ ั ชีสน้ิ สุดวันที่ 31 ธันวาคม 2563 เพิม่ ขึน้ จากปี
2562 จานวน 273.58 ล้านบาท คิดเป็ นร้อยละ 34.66 โดยมีสาเหตุมาจากการที่บริษัทฯ ขายที่ดนิ ที่พฒ ั นาแล้วใน
นิคมอุตสาหกรรมได้มากกว่าปี ก่อนหน้า โดยในปี 2563 บริษทั ฯ มีรายได้จากการขายทีด่ นิ ทีพ่ ฒ ั นาแล้วในโครงการ
PIN3 PIN4 และ PIN5 ได้จานวน 204.37 ไร่ ในขณะที่ปี 2562 บริษัทฯ มีรายได้จากการขายที่ดนิ ที่พฒ ั นาแล้วใน
นิคมอุตสาหกรรมโครงการ PIN1 PIN3 PIN5 และ PINLAND ได้จานวน 170.01 ไร่ อีกทัง้ ในปี 2563 บริษัทฯ มี
รายได้จากการให้เช่าและให้บริการเพิม่ ขึน้ จากการให้เช่าอาคารโรงงานระยะสัน้ ในระหว่างปี
รายได้หลักจากการประกอบธุรกิจ สาหรับงวด 6 เดือน สิน้ สุดวันที่ 30 มิถุนายน 2563 และ 30 มิถุนายน
2564 เท่ากับ 276.81 ล้านบาท และ 305.50 ล้านบาท คิดเป็ นสัดส่วนร้อยละ 93.36 และร้อยละ 93.73 ของรายได้
รวม ตามลาดับ
รายได้หลักจากการประกอบธุรกิจของบริษทั ฯ สาหรับงวด 6 เดือน สิน้ สุดวันที่ 30 มิถุนายน 2564 เพิม่ ขึน้
จากงวดเดียวกันของปี 2563 จานวน 28.69 ล้านบาท คิดเป็ นร้อยละ 10.36 โดยมีสาเหตุมาจากการเพิม่ ขึน้ ของ
รายได้จากการขายทีด่ นิ ทีพ่ ฒั นาแล้วในนิคมอุตสาหกรรม โดยไตรมาส 2 ปี 2564 บริษทั ฯ มีรายได้จากการขายทีด่ นิ
ที่พฒ
ั นาแล้วในโครงการ PIN4 และ PIN5 ได้จานวน 48.17 ไร่ ในขณะที่ไตรมาส 2 ปี 2563 บริษัทฯ มีรายได้จาก
การขายทีด่ นิ ทีพ่ ฒ
ั นาแล้วในนิคมอุตสาหกรรมโครงการ PIN5 ได้จานวน 42.81 ไร่ ประกอบกับบริษทั ฯ มีรายได้จาก
การให้เช่าและบริการเพิม่ ขึน้ จากการเพิม่ ขึน้ ของรายได้ค่าบริการพืน้ ทีส่ ว่ นกลางและค่าน้าประปา เนื่องจากมีจานวน
ลูกบ้านเพิม่ ขึน้

ส่วนที่ 1 - หน้า 19
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

อธิ บายเกี่ยวกับฐานะการเงิ นและผลการดาเนิ นงาน (ต่อ)

กาไรสุทธิสาหรับงวดปี 2561 – 2563 ของบริษทั ฯ เท่ากับ 216.43 ล้านบาท 223.70 ล้านบาท และ 403.89
ล้านบาท คิดเป็ นสัดส่วนร้อยละ 22.43 ร้อยละ 25.79 และร้อยละ 35.80 ของรายได้รวม ตามลาดับและกาไรสุทธิ
สาหรับงวด 6 เดือน สิน้ สุดวันที่ 30 มิถุนายน 2563 และ 30 มิถุนายน 2564 เท่ากับ 55.57 ล้านบาท และ 99.31 ล้าน
บาท คิดเป็ นสัดส่วนร้อยละ 18.74 และร้อยละ 30.47 ของรายได้รวม ตามลาดับ
กาไรสุทธิของบริษัทฯ ในงวดปี บญั ชีส้นิ สุดวันที่ 31 ธันวาคม 2562 เพิ่มขึ้นจากงวดเดียวกันของปี 2561
จานวน 7.27 ล้านบาท หรือคิดเป็ นร้อยละ 3.36 แม้ว่ารายได้รวมในงวดปี 2562 จะลดลง โดยมีสาเหตุหลักมาจาก
การลดลงของต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้
กาไรสุทธิของบริษัทฯ สาหรับปี บญ ั ชีสน้ิ สุดวันที่ 31 ธันวาคม 2563 จานวน 403.89 ล้านบาท เพิม่ ขึน้ จาก
งวดเดียวกันของปี 2562 จานวน 180.19 ล้านบาท คิดเป็ นร้อยละ 80.55 โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิม่ ขึน้ ของ
รายได้จากการขายที่ดนิ และรายได้จากการให้เช่าและให้บริการ ประกอบกับการควบคุมค่าใช้จ่ายให้เป็ นไปตาม
งบประมาณประจาปี ทไ่ี ด้รบั การอนุมตั โิ ดยคณะกรรมการบริษทั
กาไรสุทธิของบริษทั ฯ สาหรับงวด 6 เดือน สิน้ สุดวันที่ 30 มิถุนายน 2564 เพิม่ ขึน้ จากปี 2563 จานวน 43.74
ล้านบาท คิดเป็ นร้อยละ 78.72 โดยมีสาเหตุมาจากการเพิม่ ขึน้ ของรายได้จากการขายทีด่ นิ ในนิคมอุตสาหกรรม

สิ นทรัพย์รวม
สินทรัพย์รวม ณ สิน้ งวดปี 2561 ถึงปี 2563 และสิน้ ไตรมาส 2 ปี 2564 เท่ากับ 3,687.69 ล้านบาท 4,811.16
ล้านบาท 4,667.60 ล้านบาท และ 4,757.26 ล้านบาท ตามลาดับ โดยสินทรัพย์หลักของบริษัทฯ ประกอบด้ว ย
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เงินลงทุนเผื่อขาย และ ต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึง่ รวมถึง อสังหาริมทรัพย์
ทีพ่ ฒ
ั นาเสร็จแล้วพร้อมขาย และอสังหาริมทรัพย์ระหว่างการพัฒนา เป็ นต้น
สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2562 เพิม่ ขึน้ 1,123.47 ล้านบาท หรือคิดเป็ นร้อยละ 30.47 จาก ณ วันที่
31 ธันวาคม 2561 เป็ นผลจากการเพิม่ ขึน้ ของต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ระหว่างการ
พัฒนา ซึง่ เกิดจากการซือ้ ทีด่ นิ มาเพื่อพัฒนาเป็ นนิคมอุตสาหกรรมปิ่ นทอง 6 (PIN6)
สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 ลดลง 143.56 ล้านบาท หรือคิดเป็ นร้อยละ 2.98 จาก ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2562 โดยมีสาเหตุมาจากการลดลงของต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ทพ่ี ฒ ั นา
เสร็จแล้วพร้อมขาย จากการขายทีด่ นิ ในปี 2563 ได้ จานวน 204.37 ไร่ การลดลงของเงินลงทุนระยะสัน้ เพื่อนาเงิน
มาใช้เป็ นเงินหมุนเวียนภายในกิจการ และการลดลงของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ประเภทที่ดนิ และอาคาร
โรงงานเช่า เนื่องจากในปี 2563 บริษทั ฯ ได้มกี ารจาหน่ายทีด่ นิ พร้อมอาคารโรงงานเช่าให้ลกู ค้าจานวน 1 แปลง
สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2564 เพิม่ ขึน้ 89.67 ล้านบาท หรือคิดเป็ นร้อยละ 1.92 จาก ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2563 โดยมีสาเหตุมาจากการเพิม่ ขึน้ ของลูกหนี้การค้าค่าทีด่ นิ จานวน 30.69 ล้านบาท ทีจ่ ะชาระและโอน
กรรมสิทธิที์ ด่ นิ ในเดือนกรกฎาคม 2564 (โปรดพิจารณารายละเอียดเพิม่ เติมในส่วนที่ 2.2.2 ลักษณะการประกอบ
ธุรกิจ หัวข้องานระหว่างส่งมอบ) และการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จากการก่อสร้างระบบ
สาธารณูปโภคของโครงการ PIN6 ทีอ่ ยู่ระหว่างการพัฒนา

ส่วนที่ 1 - หน้า 20
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

อธิ บายเกี่ยวกับฐานะการเงิ นและผลการดาเนิ นงาน (ต่อ)

หนี้ สินและส่วนของผูถ้ ือหุ้น
หนี้สนิ รวม ณ สิน้ งวดปี 2561 ถึงปี 2563 และสิน้ ไตรมาส 2 ปี 2564 เท่ากับ 1,206.98 ล้านบาท 2,212.99
ล้านบาท 1,767.24 ล้านบาท และ 1,931.60 ล้านบาท ตามลาดับ โดยหนี้สนิ หลักของบริษทั ฯ ประกอบด้วย เงินกูย้ มื
ระยะสัน้ และระยะยาวจากสถาบันการเงินและเจ้าหนี้การค้าซึง่ เป็ นไปตามการดาเนินงานปกติของบริษทั ฯ เป็ นต้น
หนี้สนิ รวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2562 เพิม่ ขึน้ 1,008.75 ล้านบาท หรือคิดเป็ นร้อยละ 83.77 จาก ณ วันที่
31 ธันวาคม 2561 เป็ นผลจากการซือ้ ทีด่ นิ เพื่อพัฒนาโครงการ PIN6 โดยบริษทั ฯ จ่ายชาระค่าทีด่ นิ ดังกล่าว ด้วยเช็ค
จ่ายล่วงหน้า และเงินกูย้ มื จากสถาบันการเงิน
หนี้สนิ รวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 ลดลง 455.75 ล้านบาท หรือคิดเป็ นร้อยละ 20.14 จาก ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2562 เป็ นผลจากการชาระคืนเงินกูย้ มื ระยะสัน้ จากจากสถาบันการเงิน
หนี้สนิ รวม ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2564 เพิม่ ขึน้ 164.36 ล้านบาท หรือคิดเป็ นร้อยละ 9.30 จาก ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2563 เป็ นผลจากการเพิม่ ขึ้นของเงินกู้ยมื ระยะสัน้ เพื่อใช้เป็ นเงินทุนหมุนเวียนภายในกิจการ และการ
เพิม่ ขึน้ ของเจ้าหนี้การค้า-รายได้รบั ล่วงหน้าค่าทีด่ นิ จากการทาสัญญาจะซือ้ จะขายทีด่ นิ และรับชาระเงินบางส่วนจาก
ลูกค้าแล้ว แต่ยงั ไม่ได้โอนกรรมสิทธิ ์ (โปรดพิจารณารายละเอียดเพิม่ เติมในส่วนที่ 2.2.2 ลักษณะการประกอบธุรกิจ
หัวข้อ งานทีย่ งั ไม่ได้สง่ มอบ)

ส่ว นของผู้ถือ หุ้น ณ สิ้น งวดปี 2561 ถึง ปี 2563 และสิ้น ไตรมาส 2 ปี 2564 เท่ า กับ 2,483.46 ล้า นบาท
2,598.17 ล้านบาท 2,900.36 ล้านบาท และ 2,825.66 ล้านบาท ตามลาดับ
ส่วนของผูถ้ อื หุน้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2562 เพิม่ ขึน้ 114.71 ล้านบาท คิดเป็ นร้อยละ 4.62 จาก ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2561 โดยมีสาเหตุมาจากการเพิม่ ขึน้ ของกาไรสะสมซึง่ เป็ นไปตามการดาเนินงานปกติของบริษทั ฯ และการ
เพิม่ ขึน้ ขององค์ประกอบอื่นของส่วนของเจ้าของจากการเพิม่ ขึน้ ของมูลค่าตามราคาตลาดของหน่วยลงทุน PPF
ส่วนของผูถ้ ือหุน้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 เพิม่ ขึน้ 302.19 ล้านบาท คิดเป็ นร้อยละ 11.63 จาก ณ วันที่
31 ธันวาคม 2562 โดยมีสาเหตุมาจากการเพิม่ ขึน้ ของกาไรสะสมซึง่ เป็ นไปตามการดาเนินงานปกติของบริษทั ฯ และ
การเพิม่ ขึน้ ขององค์ประกอบอื่นของส่วนของเจ้าของจากการเพิม่ ขึน้ ของมูลค่าตามราคาตลาดของหน่วยลงทุน PPF
ส่วนของผูถ้ อื หุน้ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2564 ลดลง 74.69 ล้านบาท หรือคิดเป็ นร้อยละ 2.58 จาก ณ วันที่
31 ธันวาคม 2563 โดยเป็ นผลจากการประกาศจ่ายเงินปั นผลประจาปี จานวน 174 ล้านบาท ในขณะทีบ่ ริษทั ฯ มีผล
ประกอบการจากการดาเนินงานในงวด 6 เดือนแรกของปี 2564 จานวน 99.31 ล้านบาท

ส่วนที่ 1 - หน้า 21
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

การวิ เคราะห์อตั ราส่วนทางการเงิ นที่สาคัญ

อัตราส่วนสภาพคล่องและอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว
บริษทั ฯ มีอตั ราส่วนสภาพคล่อง เท่ากับ 2.23 เท่า 2.30 เท่า 5.11 เท่า และ 4.21 เท่า ณ สิน้ งวดปี 2561 ถึง
ปี 2563 และสิน้ ไตรมาส 2 ปี 2564 ตามลาดับ
อัตราส่วนสภาพคล่อง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2562 ใกล้เคียงกับอัตราส่วนสภาพคล่อง ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2561 ซึง่ เป็ นไปตามการดาเนินงานปกติของบริษทั ฯ ทัง้ นี้ เมื่อพิจารณาสินทรัพย์หมุนเวียนและหนี้สนิ หมุนเวียนของ
บริษทั ฯ พบว่า ในปี 2562 บริษทั ฯ มีสนิ ทรัพย์หมุนเวียนและหนี้สนิ หมุนเวียนเพิ่มสูงขึน้ จากปี 2561 เนื่องจาก ในปี
2562 บริษทั ฯ ลงทุนในโครงการ PIN6 และได้จ่ายชาระเงินล่วงหน้าเป็ นเช็คจ่ายล่วงหน้า ส่งผลให้เจ้าหนี้การค้าของ
บริษทั ฯ ในปี 2562 เพิม่ สูงขึน้ เช่นกัน หากพิจารณาอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว พบว่า อัตราส่วนสภาพคล่องหมุน
เร็ว ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2562 ลดลงจาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2561 เนื่องจากในปี 2562 บริษทั ฯ มีการจาหน่ าย
เงินลงทุนระยะสัน้ เพื่อนาเงินมาใช้ในการลงทุนโครงการ PIN6 ในขณะทีห่ นี้สนิ หมุนเวียนเพิม่ ขึน้ เนื่องจากบริษทั ฯ
จ่ายชาระค่าทีด่ นิ เป็ นเช็คจ่ายล่วงหน้าส่งผลให้เจ้าหนี้การค้าของบริษทั ฯ ในปี 2562 เพิม่ สูงขึน้
อัตราส่วนสภาพคล่อง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 เพิม่ ขึน้ จาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2562 โดยเป็ นผลจาก
การลดลงของเงินกูย้ มื ระยะสัน้ จากการทีบ่ ริษทั ฯ มีเงินหมุนเวียนในกิจการเพิม่ สูงขึน้ ตามผลประกอบการทีม่ กี าไรใน
แต่ละงวด และการลดลงของรายการเช็คจ่ายล่วงหน้าทีบ่ นั ทึกเป็ นเจ้าหนี้การค้าและเจ้าหนี้อ่นื ณ สิน้ ปี 2562 อย่างไร
ก็ตาม รายการเช็คจ่ายล่วงหน้าดังกล่าวเป็ นรายการที่เกิดขึน้ ครัง้ เดียว และหากไม่พจิ ารณารายการนี้ อัตราส่วน
สภาพคล่ อ งของบริษัทฯ ยัง คงเพิ่ม ขึ้น จากปี ก่อ นหน้ า จากการลดลงของเงิน กู้ยืม ระยะสัน้ ทัง้ นี้ หากพิจ ารณา
อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว พบว่า อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 เพิม่ ขึน้ จาก ณ วันที่
31 ธันวาคม 2562 เนื่องจากในปี 2563 บริษทั ฯ มีการกูย้ มื เงินระยะยาวจากสถาบันการเงินเพื่อใช้ชาระค่าซื้อที่ดนิ
โครงการ PIN6 ส่งผลให้หนี้สนิ ระยะสัน้ ของบริษทั ฯ ลดลง
อัตราส่วนสภาพคล่อง ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2564 ลดลงจาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 โดยเป็ นผลจากการ
เพิม่ ขึน้ ของหนี้สนิ ระยะสัน้ จากการกู้ยมื ระยะสัน้ จากสถาบันการเงินมาเพื่อใช้เป็ นเงินทุนหมุนเวียนภายในกิจการ
และการเพิม่ ขึน้ เจ้าหนี้การค้า ประเภทรายได้รบั ล่วงหน้าค่าทีด่ นิ จากการทีบ่ ริษทั ฯ ได้รบั ชาระค่าทีด่ นิ จากลูกค้าแต่
ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ ์ (โปรดพิจารณารายละเอียดเพิม่ เติมในส่วนที่ 2.2.2 ลักษณะการประกอบธุรกิจ หัวข้องาน
ระหว่างส่งมอบ) ทัง้ นี้ หากพิจารณาอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว พบว่า อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว ณ วันที่ 30
มิถุนายน 2564 ลดลงจาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 เช่นกัน เนื่องจากในช่วง 6 เดือน ปี 2564 บริษทั ฯ มีเงินสด
และรายการเทียบเท่าเงินสดลดลงจากการนาเงินไปใช้เพื่อพัฒนาโครงการ ประกอบกับมีการกูย้ มื ระยะสัน้ จากสถาบัน
การเงินมาเพื่อใช้เป็ นเงินทุนหมุนเวียนภายในกิจการเพิม่ ขึน้
วงจรเงิ นสด
วงจรเงินสดของบริษทั ฯ ในงวดปี 2561 ถึงปี 2563 และงวด 6 เดือน ปี 2564 เท่ากับ 1,425.20 วัน 1,639.44
วัน 1,451.96 วัน และ 1,302.93 วัน ตามลาดับ
วงจรเงินสดของบริษัทฯ ในปี 2562 เท่ากับ 1,639.44 วัน เพิ่มขึ้นจากปี 2561 จานวน 214.23 วัน โดยมี
สาเหตุมาจากระยะเวลาขายสินค้าเฉลีย่ ในปี 2562 ทีเ่ พิม่ ขึน้ จากปี 2561 เนื่องจากบริษทั ฯ มีการโอนทีด่ นิ โครงการ
PIN4 ทีอ่ ยู่ระหว่างการพัฒนามาเป็ นอสังหาริมทรัพย์ทพ่ี ฒ
ั นาเสร็จแล้วพร้อมขาย ส่งผลให้สนิ ค้าคงเหลือของบริษทั ฯ
เพิม่ ขึน้ ในขณะทีร่ ายได้จากการขายในปี 2562 ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2561

ส่วนที่ 1 - หน้า 22
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

การวิ เคราะห์อตั ราส่วนทางการเงิ นที่สาคัญ (ต่อ)

วงจรเงิ นสด (ต่อ)
วงจรเงินสดของบริษทั ฯ ในปี 2563 เท่ากับ 1,451.96 วัน ลดลงจากปี 2562 จานวน 187.48 วัน โดยมีสาเหตุ
มาจากระยะเวลาขายสินค้าเฉลีย่ ในปี 2563 ทีล่ ดลงจากปี 2562 เนื่องจากในปี 2563 บริษทั ฯ ขายทีด่ นิ ได้มากกว่าปี
ก่อนหน้า ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ทพ่ี ฒ
ั นาเสร็จแล้วพร้อมขายลดลง และส่งผลให้ระยะเวลาขายสินค้าเฉลีย่ ลดลง
วงจรเงินสดของบริษทั ฯ ในไตรมาส 2 ปี 2564 เท่ากับ 1,302.93 วัน ลดลงเล็กน้อยจากปี 2563 โดยมีสาเหตุ
มาจากการลดลงของระยะเวลาขายสินค้าเฉลีย่ ในไตรมาส 2 ปี 2564 เนื่องจากบริษทั ฯ มีการขายทีด่ นิ ได้ในช่วงเวลา
ดังกล่าว ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ทพ่ี ฒ
ั นาแล้วเสร็จพร้อมขายลดลง อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาระยะเวลาเก็บหนี้เฉลีย่
ของบริษัทฯ ในงวด 6 เดือน ปี 2564 พบว่าเพิม่ ขึน้ จากงวดก่อนหน้ า โดยมีสาเหตุมาจากการเพิ่มขึน้ ของลูกหนี้
การค้า ซึ่งเกิดจากการทาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับลูกค้าและมีกาหนดชาระเงินงวดสุดท้ายและโอนกรรมสิทธิ ์
ในช่วงเดือนกรกฎาคม 2564 ทัง้ นี้ หากไม่พจิ ารณารายการดังกล่าว บริษทั ฯ ยังคงมีระยะเวลาเก็บหนี้เฉลีย่ ใกล้เคียง
กับปี ก่อนหน้า
อัตราผลตอบแทนผูถ้ ือหุ้น
สาหรับอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น สาหรับงวดปี 2561 ถึงปี 2563 และงวด 6 เดือน ปี 2564 ของบริษัทฯ
เท่ากับร้อยละ 9.30 ร้อยละ 8.80 ร้อยละ 14.69 และร้อยละ 15.64 ตามลาดับ โดยคานวณอัตราส่วนสาหรับงวด 6
เดือน ปี 2564 ด้วยวิธกี ารปรับยอดรายงานในงบกาไรขาดทุนให้เป็ นยอดเต็มปี (Annualized)
อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นของบริษทั ฯ สาหรับปี 2562 ลดลงเล็กน้อยจากปี 2561 โดยมีสาเหตุมาจากการ
เพิม่ ขึน้ ของส่วนของผูถ้ อื หุน้ จากการดาเนินงานปกติของบริษทั ฯ ในขณะทีก่ าไรสุทธิในปี 2562 เพิม่ ขึน้ เล็กน้อยจากปี
ก่อนหน้า
อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นของบริษัทฯ สาหรับปี 2563 เพิ่มขึ้นจากงวดปี 2562 โดยมีสาเหตุ มาจากการ
เพิม่ ขึน้ ของกาไรสุทธิของบริษทั ฯ จากการเพิม่ ขึน้ ของรายไดในปี 2563 ของบริษทั ฯ
อัตราผลตอบแทนผูถ้ อื หุน้ ของบริษทั ฯ สาหรับ งวด 6 เดือน ปี 2564 คานวณด้วยวิธกี ารปรับยอดรายงานใน
งบกาไรขาดทุนให้เป็ นยอดเต็มปี (Annualized) เพิม่ ขึน้ จากงวดปี 2563 โดยมีสาเหตุมาจากการทีบ่ ริษทั ฯ มีกาไร
สุทธิในงวด 6 เดือนปี 2564 เพิม่ ขึน้ จากงวด 6 เดือน ปี 2563 ซึง่ เป็ นผลจากการทีม่ รี ายได้เพิม่ ขึน้ และมีอตั รากาไร
สุทธิเพิม่ ขึน้
อัตราผลตอบแทนจากสิ นทรัพย์
บริษทั ฯ มีอตั ราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ สาหรับงวดปี 2561 ถึงปี 2563 และงวดไตรมาส 2 ปี 2564 เท่ากับ
ร้อยละ 5.87 ร้อยละ 5.26 ร้อยละ 8.52 และร้อยละ 9.50 ตามลาดับ
อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ของบริษทั ฯ สาหรับงวดปี บญ ั ชีสน้ิ สุดวันที่ 31 ธันวาคม 2562 ลดลงจากปี 2561
โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิม่ ขึน้ ของสินทรัพย์รวมในปี 2562 จากการซือ้ ทีด่ นิ เพื่อพัฒนาโครงการ PIN6
อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ของบริษทั ฯ สาหรับปี 2563 เพิม่ ขึน้ จากงวดปี 2562 โดยมีสาเหตุมาจากการ
เพิ่ม ขึ้น ของก าไรสุท ธิข องบริษัท ฯ ในขณะที่สิน ทรัพ ย์ข องบริษัท ฯ ลดลง จากการลดลงของต้น ทุ น การพัฒ นา
อสังหาริมทรัพย์ซง่ึ เป็ นผลจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาดังกล่าว

ส่วนที่ 1 - หน้า 23
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

การวิ เคราะห์อตั ราส่วนทางการเงิ นที่สาคัญ (ต่อ)

อัตราผลตอบแทนจากสิ นทรัพย์ (ต่อ)
อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ของบริษทั ฯ สาหรับไตรมาส 2 ปี 2564 เพิม่ ขึน้ จากงวดปี 2563 โดยมีสาเหตุ
มาจากเพิม่ ขึน้ ของกาไรสุทธิในงวด 6 เดือนปี 2564 เทียบกับกาไรสุทธิสาหรับงวด 6 เดือนปี 2563 ซึง่ ส่งผลให้กาไร
สุทธิสาหรับงวด 12 เดือนย้อนหลังของบริษทั ฯ เพิม่ ขึน้ ในขณะทีส่ นิ ทรัพย์ของบริษทั ฯ เพิ่มขึน้ เล็กน้อย
อัตราส่วนหนี้ สินต่อส่วนของผูถ้ ือหุ้น
บริษทั ฯ มีอตั ราส่วนหนี้สนิ ต่อส่วนของผูถ้ อื หุน้ (D/E Ratio) ณ สิน้ งวดปี 2561 ถึงปี 2563 เท่ากับ 0.48 เท่า
0.85 เท่า 0.61 เท่า และ 0.68 เท่า ตามลาดับ
อัตราส่วนหนี้สนิ ต่อส่วนของผูถ้ อื หุน้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2562 เพิม่ ขึน้ จาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2561 โดย
มีสาเหตุมาจากการเพิม่ ขึน้ ของเงินกูย้ มื ระยะยาวจากสถาบันการเงินและการเพิม่ ขึน้ ของเจ้าหนี้การค้า ได้แก่ เช็คจ่าย
ล่วงหน้า ซึง่ เป็ นการกูย้ มื มาเพื่อจ่ายชาระค่าทีด่ นิ โครงการ PIN6
อัตราส่วนหนี้สนิ ต่อส่วนของผู้ถอื หุน้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 ลดลงจาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2562 โดย
มีสาเหตุมาจากการลดลงของเงินกูย้ มื ระยะสัน้ จากสถาบันการเงิน จากการทีบ่ ริษทั ฯ มีเงินหมุนเวียนในกิจการเพิม่
สูงขึน้ ตามผลประกอบการทีม่ กี าไรในแต่ละงวด ส่งผลให้บริษทั ฯ มีความต้องการใช้เงินกูย้ ืมระยะสัน้ เพื่อเป็ นเงินทุน
หมุนเวียนภายในกิจการลดลง
อัตราส่วนหนี้สนิ ต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2564 เพิม่ ขึน้ จาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563
โดยมีสาเหตุมาจากการเพิม่ ขึน้ ของเงินกู้ยมื ระยะสัน้ จากสถาบันการเงิน เพื่อนามาใช้เป็ นเงินทุน หมุนเวียนภายใน
กิจการ ในขณะทีส่ ว่ นของผูถ้ อื หุน้ ลดลงจากการประกาศจ่ายเงินปั นผล ในช่วงเดือนมีนาคม 2564
อัตราส่วนความสามารถชาระภาระผูกพันทางการเงิ น
บริษทั ฯ มีความสามารถในการชาระภาระผูกพันทางการเงิน ในงวดปี 2562 เพิม่ ขึน้ จากปี 2561 แม้ว่าในปี
2562 บริษทั ฯ จะมีกาไรก่อนต้นทุนทางการเงิน ภาษีเงินได้ ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจาหน่ าย (EBITDA) น้อยกว่าปี
ก่อนหน้า เนื่องจากภาระเงินกูย้ มื ระยะยาวจากสถาบันการเงินทีถ่ งึ กาหนดชาระภายในหนึ่งปี ลดลงซึง่ เป็ นผลจากการ
จ่ายชาระเงินตามเงื่อนไขของสัญญาเงินกูโ้ ดยไม่ได้มกี ารกูย้ มื ระยะยาวเพิม่ เติมในงวดดังกล่าว
บริษัท ฯ มีค วามสามารถในการช าระภาระผูก พัน ทางการเงิน สาหรับ งวดปี 2563 เพิ่ม ขึ้น จากปี 2562
เนื่องจากบริษทั ฯ มีกาไรก่อนต้นทุนทางการเงิน ภาษีเงินได้ ค่าเสือ่ มราคาและค่าตัดจาหน่าย (EBITDA) เพิม่ ขึน้ จาก
ปี ก่อนหน้า ซึง่ เป็ นผลจากการทีบ่ ริษทั ฯ มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์และรายได้จากการให้เช่าและบริการ
เพิม่ ขึน้
บริษทั ฯ มีความสามารถในการชาระภาระผูกพันทางการเงิน ในงวด 6 เดือน ปี 2564 เพิม่ ขึน้ เล็กน้อยจากปี
ก่อนหน้า ซึ่งเป็ นผลจากการเพิม่ ขึน้ ของกาไรก่อนต้นทุนทางการเงิน ภาษีเงินได้ ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจาหน่ าย
(EBITDA) ในงวด 6 เดือน ปี 2564 ในขณะทีบ่ ริษทั ฯ ยังคงมีเงินกูย้ มื ระยะยาวจากสถาบันการเงินทีถ่ งึ กาหนดชาระ
ภายในหนึ่งปี ทต่ี อ้ งจ่ายชาระคืนและต้นทุนทางการเงินทีใ่ กล้เคียงกับปี ก่อน

ส่วนที่ 1 - หน้า 24
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

การวิ เคราะห์อตั ราส่วนทางการเงิ นที่สาคัญ (ต่อ)

อัตราการจ่ายเงิ นปันผล
อัตราการจ่ายเงินปั นผลคานวณจากเงินปั นผลจ่ายในแต่ละงวดหารด้วยกาไรสุทธิสาหรับงวดทีเ่ กีย่ วข้อง โดย
ในงวดปี 2561 – 2563 บริษัทฯ มีการจ่ายเงินปั นผลจากกาไรสุทธิประจาปี 2560 - 2562 จานวน 45.24 ล้านบาท
113.10 ล้านบาท และ 104.40 ล้านบาท คิดเป็ นร้อยละ 50.64 ร้อยละ 52.51 และร้อยละ 50.70 ของกาไรสุทธิในงวด
ทีเ่ กีย่ วข้อง ตามลาดับ และในไตรมาส 1 ปี 2564 บริษทั ฯ มีการจ่ายเงินปั นผลจากกาไรสุทธิประจาปี 2563 จานวน
174 ล้านบาท คิดเป็ นร้อยละ 50.10 ของกาไรสุทธิของปี 2563 ทัง้ นี้ สามารถพิจารณานโยบายการจ่ายเงินปั นผล
เพิม่ เติม ได้ในส่วนที่ 2.3.1 ข้อมูลหลักทรัพย์และผูถ้ อื หุน้
เหตุการณ์ภายหลังรอบระยะเวลารายงาน
การจ่ายเงิ นปันผล
ทีป่ ระชุมคณะกรรมการบริษทั ครัง้ ที่ 5/2564 เมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2564 ได้พจิ ารณาอนุ มตั กิ ารจ่ายเงินปั น
ผลระหว่างกาลจานวน 1.85 บาทต่ อหุ้น หรือคิดเป็ นจานวนเงินทัง้ หมด 1,609.50 ล้านบาท จากกาไรสะสมของ
บริษทั ฯ โดยมีกาหนดจ่ายภายในวันที่ 15 กันยายน 2564 และพิจารณาอนุ มตั กิ ารกูย้ มื ระยะยาวจากสถาบันการเงิน
จานวน 1,100 ล้านบาท เพื่อสนับสนุ นการปรับโครงสร้างทางการเงินของบริษัทฯ ทัง้ นี้ ภายหลัง การดาเนินการ
จ่ายเงินปั นผลและการกูย้ มื เงินตามรายละเอียดข้างต้น จะส่งผลให้ขอ้ มูลทางการเงินมีการเปลีย่ นแปลงจากรายการที่
เกีย่ วข้องของงบการเงิน สาหรับงวดหกเดือนสิน้ สุดวันที่ 30 มิถุนายน 2564 โดยกาไรสะสมและส่วนของผูถ้ อื หุน้ รวม
จะลดลง 1,609.50 ล้านบาท เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดจะลดลง 9.50 ล้านบาท เงินกู้ยืมระยะยาวจาก
สถาบันการเงินเพิม่ ขึน้ 1,100 ล้านบาท และหนี้สนิ ทีม่ ภี าระดอกเบีย้ จะเพิม่ ขึน้ 1,609.50 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาอัตราส่วนทางการเงินภายหลังการทารายการข้างต้น โดยการปรับปรุงจากงบการเงิน 6 เดือน
สิน้ สุดวันที่ 30 มิถุนายน 2564 พบว่า อัตราส่วนสภาพคล่องจะลดลงเป็ น 2.65 เท่า และอัตราส่วนภาระผูกพันต่อส่วน
ทุ น จะเพิ่ม ขึ้น เป็ น 2.74 เท่ า ซึ่ง สูง กว่ า ข้อ ก าหนดตามเงื่อ นไขของสัญ ญาเงิน กู้ท่ีเ กี่ย วข้อ ง ที่ร ะบุ ใ ห้บ ริษัท ฯ มี
อัตราส่วนภาระผูกพันต่อส่วนทุน ไม่เกิน 1.30 เท่า (โปรดพิจารณารายละเอียดเพิม่ เติมในส่วนที่ 2.2.8 ข้อมูลสาคัญ
อื่น หัวข้อสัญญาเงินกู้) โดยคานวณจากงบการเงินของบริษัทฯ ณ วันสิน้ รอบระยะเวลาบัญชี ซึ่งตรงกับวันที่ 31
ธันวาคม ของทุกปี
บริษัทฯ จะติดตามอย่างใกล้ชดิ และดาเนินการให้อตั ราส่วนทางการเงินของบริษัทฯ ณ สิน้ รอบระยะเวลา
บัญชีเป็ นไปตามทีร่ ะบุในสัญญาเงินกู้ และภายหลังจากการเสนอขายหุน้ เพิม่ ทุนของบริษทั ฯ แก่ประชาชน บริษทั ฯ
จะมีส่วนของผูถ้ อื หุน้ เพิม่ ขึน้ และบริษทั ฯ คาดว่าอัตราส่วนภาระผูกพันต่อส่วนทุน ณ วันสิน้ รอบระยะเวลาบัญชีจะ
ปรับสู่ระดับปกติ อย่างไรก็ดี หากบริษทั ฯ คาดการณ์ได้ว่า อัตราส่วนภาระผูกพันต่อส่วนทุน ณ วันสิน้ รอบระยะเวลา
บัญชีอาจไม่เป็ นไปตามข้อกาหนดของสัญญาเงินกู้ บริษทั ฯ จะดาเนินการเจรจากับธนาคารผูใ้ ห้สนิ เชื่อเพื่อขอผ่อน
ผันการปฏิบตั ติ ามเงื่อนไขดังกล่าวชัวคราว่ นอกจากนี้ บริษทั ฯ เชื่อว่าการเปลีย่ นแปลงอัตราส่วนทางการเงินสาคัญ
จะไม่ส่งผลกระทบต่อการดาเนินงานของบริษทั ฯ และตามแผนการระดมทุนโดยการเสนอขายหุน้ แก่ประชาชนและ
แผนการปรับปรุงโครงสร้างทุนให้อยู่ในระดับทีเ่ หมาะสม จะเป็ นประโยชน์ต่อธุรกิจและการดาเนินงานของบริษทั ฯ ใน
อนาคต
ทัง้ นี้ สามารถแสดงรายละเอียดเกีย่ วกับรายการปรับปรุง ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2564 ได้ดงั นี้

ส่วนที่ 1 - หน้า 25
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

เหตุการณ์ภายหลังรอบระยะเวลารายงาน (ต่อ)
การจ่ายเงิ นปันผล (ต่อ)
ณ วันที่ 30
ณ วันที่ 30
มิ ถนุ ายน 2564
รายการ มิ ถนุ ายน 2564 รายการปรับปรุง
(หลังรายการ
(ตามงบการเงิ น)
ปรับปรุง)
เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด (ล้านบาท) 108.48 (9.50) 98.98
เงินกูย้ มื ระยะสัน้ จากสถาบันการเงิน (ล้านบาท) 615.00 500.00 1,115.00
เงินกูย้ มื ระยะยาวจากสถาบันการเงิน (ล้านบาท) 1,160.00 1,100.00 2,260.00
หนี้สนิ ทีม่ ภี าระดอกเบีย้ (1) (ล้านบาท) 1,783.34 1,600.00 3,338.34
หนี้ สินรวม (ล้านบาท) 1,931.60 1,600.00 3,531.60
กาไรสะสม – ยังไม่จดั สรร (ล้านบาท) 1,801.95 (1,609.50) 192.45
ส่วนของผูถ้ อื หุ้น (ล้านบาท) 2,825.66 (1,609.50) 1,216.16
อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 4.21 - 2.65
อัตราผลตอบแทนผูถ้ อื หุน้ (2) (ร้อยละ) 15.64 - 22.15
อัตราหนี้สนิ ต่อส่วนของผูถ้ อื หุน้ (3) (เท่า) 0.68 - 2.90
อัตราส่วนภาระผูกพันต่อส่วนทุน(4) (เท่า) 0.63 - 2.78
หมายเหตุ: 1. หนี้สนิ ทีม่ ภี าระดอกเบีย้ คานวณจาก รายการเงินเบิกเกินบัญชีและเงินกูย้ มื ระยะสัน้ เงินกู้ยมื ระยะยาว (ทัง้ ส่วนทีถ่ งึ กาหนดชาระ
ภายใน 1 ปี และส่วนทีถ่ งึ กาหนดชาระเกินกว่า 1 ปี ) และหนี้สนิ ตามสัญญาเช่า (ทัง้ ส่วนทีถ่ งึ กาหนดชาระภายใน 1 ปี และส่วนทีถ่ งึ
กาหนดชาระเกินกว่า 1 ปี )
2. อัตราผลตอบแทนผูถ้ อื หุน้ สาหรับ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2563 ด้วยวิธกี ารปรับยอดรายงานในงบกาไรขาดทุนให้เป็ นยอดเต็มปี
(Annualized)
3. อัตราหนี้สนิ ต่อส่วนของผูถ้ อื หุน้ คานวณโดยใช้หนี้สนิ รวมหารด้วยส่วนของผูถ้ อื หุน้ รวม
4. อัตราส่วนภาระผูกพันต่อส่วนทุน (Financial Gearing Ratio) คานวณจากหนี้สนิ ทีม่ ภี าระดอกเบีย้ หารด้วยส่วนของผูถ้ อื หุน้

ผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนา (COVID 19)

บริษัทฯ ได้รบั ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชือ้ ไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19) เนื่องจากกลุ่มลูกค้า
เป้ าหมายของบริษทั ฯ ส่วนใหญ่เป็ นชาวต่างชาติ จึง ไม่สามารถเดินทางเข้าประเทศไทยเพื่อเลือกดูทด่ี นิ ทาสัญญา
หรือโอนกรรมสิทธิได้ ์ อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลาดังกล่าว กลุ่มลูกค้าต่างชาติยงั คงแสดงความสนใจเข้ามาลงทุนซือ้
ที่ดนิ ในนิคมอุตสาหกรรมของบริษัทฯ อย่างต่อเนื่อง บริษัทฯ จึงได้นาเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการขาย เช่น การ
ถ่ายภาพหรือถ่ายวีดโี อด้วยโดรน (Drone) และนาส่งให้ลูกค้าผ่านทาง email หรือการ live สดผ่านทางออนไลน์เพื่อ
พาลูก ค้า ชมที่ดิน ในโครงการ เป็ น ต้น อย่ า งไรก็ดี หากสถานการณ์ การแพร่ ร ะบาดของเชื้อ ไวรัสโคโรนา 2019
(COVID-19) ทัวโลกเริ
่ ม่ คลีค่ ลาย และประเทศไทยเปิ ดให้นกั ธุรกิจต่างชาติเดินทางเข้าประเทศ บริษทั ฯ จะสามารถ
ทาการขายทีด่ นิ และโอนกรรมสิทธิให้ ์ แก่ลกู ค้าต่างชาติได้ตามปกติ

ส่วนที่ 1 - หน้า 26
บริษทั ปิ่ นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จากัด (มหาชน)

นักลงทุนสัมพันธ์
ชื่อ : คุณชุตมิ น เลื่อมประพางกูล
ทีอ่ ยู่ : เลขที่ 789 หมู่ท่ี 1 ถนนสายหนองค้อ-แหลมฉบัง ตาบลหนองขาม
อาเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี 20230
โทรศัพท์ : 02-294-0066 ต่อ 291
E-Mail Address : Chutimon.l@pinthongindustrial.com

ส่วนที่ 1 - หน้า 27