Msb đợi hồi phục, vì bank đã giảm khá lâu rồi, có thể đợi về 27 thì bán.

Vì bank năm
nay quá ít triển vọng.
DHA view dài hạn ổn: mỏ đá gần sân bay long thành, công suất khai thác 2500 tỉ m3
Vào: KBC, ITA, SZC

Xu hướng: VN trở thành công xưởng của thế giới (Mỹ, EU), khu công nghiệp chuyển
dịch từ Trung Quốc sang VN. Đây là xu hướng của cả thập kỷ tới, không phải vài
tháng hay vài năm.

Cơ hội: Giá đất KCN ở Việt Nam vẫn ở mức thấp hơn từ 20 – 33% so với Indo và
Thái Lan. Giá thuê tại các trung tâm KCN ở Indo dao động từ 157 – 295 USD/m2/chu
kỳ thuê – Cao hơn từ 42 – 51% so với các trung tâm KCN tại Việt Nam như Bình
Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng.
 Giá đất KCN tại miền Nam tăng từ 8 – 9% và miền Bắc là 6 – 7% trong năm 2022.

Các cổ phiếu BĐS KCN đều đang có giá khá cao, nếu không nắm vững nội tại doanh
nghiệp thì rất dễ bị kẹp hàng ở vùng giá cao. Các mã cổ phiếu BĐS KCN đáng lưu ý:
VGC, KBC, IDV, IDC
GVR (QUỸ ĐẤT LỚN), SZC, LHG, NTC, MH3, SIP, D2D, IDC
Trong đó:
NTC: Dự án Nam Tân Uyên 3 chưa được cấp phép do vướng mắc pháp lý.
IDV, MH3, SZC, D2D: Hết quỹ đất.
LHG: Đã cho thuê tương đối rồi vì có lợi nhuận đột biến.
IDC: Không rõ
 Các doanh nghiệp bôi đỏ dễ còn triển vọng

Doanh nghiệp BĐS KCN nào có:

- Cơ cấu cổ đông đa dạng, nhiều lãnh đạo nắm và nắm nhiều, nhiều quỹ đầu tư tham
gia.
- Vị trí địa lý:
+ Các tỉnh thành được đầu tư công nhiều: Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Bình Dương,
Đồng Nai, miền Trung,…
+ Các KCN ở miền Bắc sẽ thu hút nhà đầu tư nước ngoài hơn vì giáp ranh Trung
Quốc, giao thương tốt hơn miền Nam. Dù miền Bắc có cảng Hải Phòng là chủ yếu, ít
hơn miền Nam: Tân Cảng, Cái Mép,… nhưng khoảng cách di chuyển sẽ ít hơn.
- Tiền & tương đương tiền thấp: Vì đất là có hạn, nếu họ cho thuê được thì họ mất
quyền cho thuê đất trong vài năm và sẽ cầm tiền  Không biết đắp đi đâu, phát triển ở
đâu, do đó ít kỳ vọng.
- Nợ thấp: KCN là ngành mà khi doanh nghiệp cho khách hàng thuê thì họ sẽ trả 1 cục
hoặc trả dần dần, mà thường là cọc xong trả dần dần. Vì thế nên doanh nghiệp BĐS
KCN nào có nợ cao chứng tỏ họ đã cho thuê đất nhiều rồi  Ít kỳ vọng.
- Hàng tồn kho cao: KCN xây dựng dở dang
 Đáng đầu tư.
Cổ phiếu BĐS còn kỳ vọng thì còn tăng giá, mỗi DN có một nội tại riêng.

*Các khoản mục cần quan âm trên bcđkt:

1) Đầu tư tài chính ngắn/dài hạn: DN BĐS KCN nhận được nhiều tiền trả trước của
khách hàng trong khi nhu cầu phát triển KCN thường chỉ tốn nhiều chi phí ở công
đoạn gpmb. Do tiền trả trước không được hạch toán là doanh thu, lợi nhuận nên sẽ
không thể đem tiền đi trả cổ tức, do đó họ sẽ đem đi đầu tư tài chính để lấy lãi:
+ Đầu tư vào: Gửi ngân hàng, cho vay, mua trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu  Xác
định tính chất rủi ro của tài sản này.
+ Kỳ hạn đầu tư: Để xác nhận khi nào DN sẽ có dòng tiền về, lãi suất như thế nào.
2) BĐS đầu tư: Các công trình xây dựng để cho khách hàng thuê. Xem trong thuyết
minh để đánh giá khoản này đóng góp vào DT, LN ntn.
3) Chi phí xây dựng cơ bản dở dang: Đang đầu tư vào các KCN mới:
+ Xem thuyết minh để xác nhận tiến độ các KCN đã đến giai đoạn nào.
+ Nếu không có chi phí dở dang cho KCN thì DN đã cho thuê hết  Đợi tiền về thôi
 Ít đột phá trong DT và LN.
4) DT chưa thực hiện: Mục quan trọng nhất.
+ Có 2 hình thức ghi nhận doanh thu theo đặc thù của mảng BĐS KCN: 1 lần và nhiều
lần  NĐT cần tìm hiểu nguyên tắc ghi nhận DT và DT chưa thực hiện trong thuyết
minh BCTC.
+ DT chưa thực hiện càng lớn  DN cho thuê được nhiều đất nhưng tiền chưa về 
Tiềm năng đột phá DT, LN
5) Nợ vay và VCSH:
+ 2 yếu tố này cần song hành với nhau, nó cho biết đòn bẩy của DN, cho biết sức khỏe
tài chính của DN có tốt, bền vững không.
+ BĐS KCN có nợ vay khá thấp do được khách đặt cọc thanh toán tiền trước 1 phần,
bản thân DN cũng thường tích 1 lượng tiền lớn từ những dự án trước đó.
+ Cần linh hoạt trong việc đánh giá mối tương quan giữa 2 khoản mục Nợ và VCSH,
bởi đòn bẩy là tốt, nhưng nếu hoạt động kinh doanh thực sự có hiệu quả và mang lại
dòng tiền tốt thì không lý do gì nợ vay nên cao.

*BCKQKD
- Giá vốn hàng bán và lợi nhuận gộp: Tỷ trọng giá vốn có giảm không? Tỷ suất lợi
nhuận gộp có tăng với các mảng đó không?
- LN từ hdtc: Đây là khoản thu chính của DN BĐS KCN: Họ thu được khoản tiền lớn
từ khách hàng trong khi chưa đủ điều kiện để chuyển thành DT và LN nên sẽ được
đem đi đầu tư tài chính.
-Thuế TNDN: Tùy vào địa phương, có thuế đất khác nhau.

*LCTT
1) LCTT BĐS KCN không song hành với LN do đặc thù thu tiền trước (DT chưa thực
hiện) sau đó mới ghi nhận phân bổ DT và LN qua các năm.
2) LCTT từ hoạt động đầu tư thường đối nghịch với dòng tiền từ HĐKD: Bởi thu được
tiền từ HĐKD (dương tiền lớn) thì DN sẽ mang đi đầu tư tài chính rất lớn (âm lớn) 
NĐT cần đánh giá rõ nguyên nhân tại sao đầu tư tài chính âm: đơn thuần là gửi NH
hay đi mở rộng, phát triển quỹ đất.
3) HĐTC: Trong giai đoạn đầy của KCN thì DN thường phát hành cp và vay nợ để
đầu tư nên dòng tiền sẽ dương lớn, sau đó dòng tiền này sẽ giảm do: Trả nợ/trả cổ tức.

*Định giá DN BĐS KCN: DN không đầu tư dàn trải và trả cổ tức cao được đánh giá
cao hơn. Phương pháp định giá BĐS KCN theo giá trị tài sản ròng (NAV) là phù hợp
nhất, nhưng cần chiết khấu 1 tỷ lệ thích hợp vì:
- Mất thời gian dài, NAV mới chuyển đổi thành lợi ích cho cổ đông
- Rủi ro lãnh đạo tuồn lợi nhuận ra ngoài
- Thuế, phúc lợi khen thưởng khác
- Biên an toàn hợp lý
*Lời khuyên Quang Dũng: Đừng cố định giá DN BĐS KCN, hãy so sánh quỹ đất DN
sở hữu + tỷ lệ lấp đầy của chúng.