Sygn.

akt: I C 574/21

UZASADNIENIE

Powodowie Andrzej Adamczyk i Edyta Adamczyk wystąpili z pozew

przeciwko pozwanym Konradowi Gieresz, Kindze Piatko i Szymonowi Gieresz o
eksmisję z lokalu mieszkalnego położonego przy ulicy Mochnackiego 3/21 w
Słupsku oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów postępowania
według norm przepisanych.
Powodowie podnieśli, iż są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego
położonego w Słupsku przy ul. Mochnackiego 3/21. W dniu 1 stycznia 2020.r.
Andrzej Adamczyk zawarł z Konradem Gieresz umowę najmu okazjonalnego,
którego przedmiotem był wskazany lokal. Umowa została zawarta na czas
oznaczony do dnia 1 stycznia 2021r. Powód jako wynajmujący wyraził zgodę na
zamieszkanie w lokalu konkurentki i jej małoletniego syna. Pomimo upływu
terminu, na jaki umowa została zawarta, pozwani nadal zajmują lokal mieszkalny
Pismem z dnia 6 kwietnia 2021r. Andrzej Adamczyk wezwał Konrada Gieresz do
wydania lokalu w terminie do dnia 20 kwietnia 2021r. oraz zapłaty zaległych
rachunków. W odpowiedzi na powyższe Konrad Gieresz odmówił opróżnienia i
wydania lokalu, powołując się na rzekome ustne ustalenia miedzy stronami z
których wynikać miała chęć przedłużenia umowy najmu na dalszy czas. Powód
zakwestionował, aby dokonał z pozwanym jakichkolwiek ustnych ustaleń
dotyczących przedłużenia umowy najmu lokalu.

Pozwani Konrad Gieresz i Kinga Piątko, reprezentujący także małoletniego

Szymona Gieresz – w odpowiedzi na pozew wnieśli o oddalenie powództwa.
Przyznali, że umowa najmu nie została przedłużona mimo chęci z ich strony.
Podnieśli, że Andrzej Adamczyk zapewnił pozwanego sms-em, iż podpiszą umowę
jeszcze przed Świętami Bożego Narodzenia. Gdy zaczęli domagać się sporządzenia i
podpisania umowy lub aneksu do umowy, Andrzej Adamczyk wtargnął w dniu
03.04.2021r. do mieszkania po to, aby poinformować pozwanych, że jednak nie
przedłuży im umowy najmu i mają wyprowadzić się do dnia 10.04.2021r. Dnia
10.0.2021r. powodowie raz z ich synem wtargnęli do mieszkania, zakłócając mir
domowy pozwanych, została wezwana policja przez Edytę Adamczyk, która
twierdziła, że pozwani nie płacą czynszu i opłat za wynajem. O fakcie naruszenia
miru domowego pozwany zawiadomił policję. Pozwani wskazali, ze w chęcią
wyprowadziliby się z lokalu, ale nie pozwala im na to sytuacja życiowa, albowiem
koszt przeprowadzki do innego lokalu wyniósłby powyżej 3000 zł, a powodowie są
osobami konfliktowymi i na pewno nie oddadzą im kaucji w wysokości 1000 zł. Do
rodzinnych domów pozwani nie mogą powrócić, ponieważ mieszkanie matki
pozwanej zostało sprzedane, a dom przy ul. Leśnej 11 w Siemianicach został
zlicytowany. Nie mają dokąd przeprowadzić się.

Zawiadomiona o sprawie o eksmisję Gmina Miasto Słupsk nie przystąpiła do

sprawy w charakterze interwenienta ubocznego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Edyta Adamczyk i Andrzej Adamczyk są właścicielami lokalu mieszkalnego

oznaczonego nr 21 w budynku nr 3 przy ul. Mochnackiego w Słupsku.
dowód: umowa sprzedaży z dnia 11.08.20-8r. – k. 7 – 12, wyciąg z księgo
wieczystej nr SL1S/00083809/5 – k. 13-18;

Konrad Gieresz i Kinga Piątko zamieszkali w lokalu nr 21 w budynku nr 3

przy ul. Mochnackiego w Słupsku w 2019 roku na podstawie umowy najmu zawartej
na czas określony jednego roku (bezsporne).

W dniu 01.01.2020r. Andrzej Adamczyk i Konrad Gieresz zawarli umowę

najmu lokalu mieszkalnego nr 21 w budynku nr 3 przy ul. Mochnackiego w Słupsku,
na mocy której wynajmujący Andrzej Adamczyk oddał lokal najemcy Konradowi
Gieresz do używania w celach mieszkalnych na czas oznaczony do dnia 01.01.2021
roku, a najemca zobowiązał się opłacałaś czynsz w wysokości 1000 zł miesięcznie,
płatny do dnia 10-ego każdego miesiąca.
W lokalu zamieszkali także Kinga Piątko i małoletni Szymon Gieresz.
 Strony zastrzegły możliwość wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron z
zachowaniem 1 -miesięcznego okresu wypowiedzenia
dowód: umowa najmu z dnia 01.01.2020r. – k. 19 – 22;

Wobec zbliżającego się terminu zakończenia umowy najmu, Konrad Giersz

zgłosił w grudniu 2021 roku Andrzejowi Adamczykowi chęć przedłużenia umowy
najmu, wysyłając wiadomość sms w dniu 12 grudnia 2020 roku.
dowód: wiadomość pisemna sms z dnia 12.12.2021r. – k. 61;

W odpowiedzi na powyższą informację, Andrzej Adamczyk poinformował

Konrada Gieresz, że do świat będzie w Słupsku i podpiszą umowę sami, bo jego
żona jest za granicą, podpisze umowę po powrocie.
dowód: wiadomość pisemna sms z dnia 13.12.2021r. – k. 61;

W grudniu 2020 roku Andrzej Adamczyk i Edyta Adamczyk mieli wolę

przedłużenia umowy najmu Konradowi Gieresz i Kindze Piątko. Jednak zmienili
swoją decyzję, o czym w grudniu nie poinformowali wynajmujących. Andrzej
Adamczyk poinformował wynajmujących o tym, że umowa nie zostanie
przedłużona ustnie w styczniu 2021 roku.
dowód: zeznania powódki słuchanej w charakterze strony – 00:23:16 – 00:25:04
– k. 103v, zeznania powoda słuchanego w charakterze strony – 00:32:00 – k. 103v;

W marcu 2021 roku przy okazji odbioru korespondencji Andrzej Adamczyk

poinformował wynajmujących, że umowa najmu nie zostanie przedłużona i mają opuścić
lokal.
dowód: zeznania pozwanego słuchanego w charakterze strony – 00:44:23 – k.
104v;

Pismem z dnia 06 kwietnia 2021 roku Andrzej Adamczyk wezwał Konrada

Gieresz do natychmiastowego opróżnienia, opuszczenia i wydania mu zajmowanego
lokalu do dnia 20.04.2021r. Wezwał także do uiszczenia terminie 3 dni zaległości z
tytułu korzystania z lokalu w wysokości 1.464,05 zł.
 dowód: pismo z dna 06.04.2021r. -k. 23, dowód nadania przesyłki poleconej –
k. 24

Konrad Gieresz, Kinga Piątko i Szymon Gieresznie posiadają lokalu, do

którego mogą się przenieść (bezsporne).

Konrad Gieresz, Kinga Piątko nie pobierają emerytury, ani rent, nie są
zarejestrowani w Powiatowym Urzędzie pracy w Słupsku.
Konrad Gieresz nie pobiera świadczeń z Miejskiego Ośrodka Pomocy
Rodzinie.
Kinga Piątko w latach 2019 – 2021. pobierała świadczenie wychowawcze na
dziecko Szymona Gieresz oraz otrzymała jednorazową zapomogę z tytułu urodzenia
dziecka. Konrad Gieresz, Kinga Piątkoie korzystając z pomocy społecznej na
podstawie Ustawy z dnia 12 marca 2004r. o pomocy społecznej.
dowód: pismo ZUS O/Słupsk – k 68, 70, pism PUP w Słupsku -k. 48, pismo z
MOPR w Słupsku – k. 53, zaświadczenie z MOPR w Słupsku – k. 54;

Postanowieniem z dnia 12.05.2021r. Komisariat Policji II w Słupsku odmówił

wszczęcia dochodzenia w sprawie naruszenia miru domowego w dnu 10 kwietnia
2021r. w Słupsku przy ul. Mochnackiego 3/21, polegającego na wtargnięciu do
lokalu mieszkalnego na szkodę Konrada Gieresz.
dowód: postanowienie z dnia 12.05.2021r. w sprawie RPS -287/21 – k. 62;

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 675 § 1 kc po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest

zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Zakończenie najmu powoduje powstanie
po stronie wynajmującego roszczenia obligacyjnego o zwrot rzeczy, którego
adresatem jest najemca. Zwrot rzeczy nie jest kwalifikowany jako świadczenie
wzajemne najemcy, lecz jako konsekwencja ustania najmu. Jeżeli wynajmujący jest
właścicielem rzeczy, może on również w celu jej odzyskania skorzystać z roszczenia
windykacyjnego (art. 222 § 1 kc). Niewykonanie obowiązku zwrotu rzeczy w
terminie powoduje po stronie wynajmującego powstanie roszczenia
odszkodowawczego  na podstawie art. 471 kc, o ile wykaże on, że gdyby rzecz była
w jego władaniu, osiągnąłby korzyść z wysokim stopniem prawdopodobieństwa.

W niniejszej sprawie bezspornym było, że umowa najmu lokalu zawarta

została na czas oznaczony jednego roku do 01.01.2021r. Spornym natomiast było czy
umowa ta została przedłużona i pozwani po 01.01.2021r. zajmowali lokal posiadając
tytuł prawny, czy też tytułu tego nie posiadali.

Materiał dowodowy zaoferowany przez strony w niniejszej sprawie był

bardzo skromny, albowiem opierał się w głównej mierze na zeznaniach stron.
Zeznania powodów i pozwanych diametralnie różniły się co do tego czy, a jeśli tak –
to kiedy - wynajmujący poinformowali najemców o fakcie, iż nie mają woli
przedłużenia umowy najmu lokalu na dalszy okres. Powodowie zeznawali, iż
jeszcze w grudniu 2020 roku mieli wolę przedłużenia pozwanym umowy najmu
lokalu, lecz zmienili zdanie w tym zakresie po czasie obowiązywania umowy, o
czym powód poinformował ustnie pozwanego w styczniu 2021 roku. Tymczasem
pozwani zeznawali, że do marca 2021 roku powód zapewniał ich, że umowa najmu
lokalu zostanie przedłużona, gdy powódka przyjedzie na Święta Wielkanocy do
Polski.

Zważyć należy, iż według treści wiadomości sms stron z dnia 12.12.2020r i

13.12.2020r. Wynikało, że powód proponował podpisanie umowy najmu bez udziału
powódki, albowiem przebywała za granicą. Skoro zatem na tamten moment powód
chciał podpisać umowę samodzielnie, brak jest logicznych przesłanek do uznania, iż
do marca 2021r. miałby zwlekać z podpisaniem aneksu do umowy czy umowy z
uwagi na pobyt powódki za granicą, skoro już wcześniej widział możliwość
samodzielnego zawarcia umowy. Fakt ten przemawia za uznaniem za wiarygodne
zeznań powodów. Co prowadzi do wniosku, że pozwani w styczniu 2021 roku mieli
już świadomość, iż zajmują lokal bez tytułu prawnego. Zaś wobec zakończenia
stosunku najmu, na podstawie art. 675 § 1 kc ciążył na nich obowiązek zwrotu
lokalu.

Powodowi jako właściciele lokalu wystąpili z roszczeniem windykacyjnym.

Stosownie do art. 222 ___________

Mając na uwadze, iż po wygaśnięciu umowy najmu pozwani zajmowali lokal

bez tytułu prawnego, powództwo zasługiwało zatem na uwzględnienie.

Rozważyć należy także drugą z opcji wynikającą z zeznań stron, tj.

pozwanych, iż do marca 2021r. powód nie poinformował ich o tym, że umowa nie
zostaje przedłużona i pozostawali w przekonaniu, że zostanie zawarta nowa umowa
najmu, a zatem, iż używają lokalu nadal za zgodą powodów.
Stosownie do art. 674 kc jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie
albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego,
poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas
nieoznaczony. Przepis ten dotyczy częstych w praktyce przypadków dalszego
używania rzeczy przez najemcę za zgodą wynajmującego po wygaśnięciu najmu.
Przepis wprowadza regułę interpretacyjną adresowaną do takich przypadków, z
której wynika, że przy spełnieniu pewnych przesłanek dochodzi do tzw. milczącego
przedłużenia najmu na czas nieoznaczony. Celem milczącego przedłużenia najmu
jest stabilizacja i zachowanie ciągłości istniejących stosunków społecznych i
gospodarczych. Komentowany przepis wskazuje kierunek wykładni zachowania
stron, jeżeli spełnione zostały następujące przesłanki:
1)co do czasu – upłynął termin końcowy najmu bądź termin wypowiedzenia;
2)co do zachowania najemcy – kontynuacja używania rzeczy najętej;
3)co do zachowania wynajmującego – zgoda na dalsze używanie rzeczy (wyraźna
bądź dorozumiana; wskazuje się także na doniosłość prawną milczenia, które w
konkretnych warunkach może być interpretowane jako zgoda.
Wówczas należy przyjąć, że doszło do złożenia oświadczeń woli o przedłużeniu
dotychczasowej umowy na czas nieoznaczony. Wskazówka ta pozwala usunąć
niepewność co do istnienia pomiędzy stronami stosunku prawnego najmu na
korzyść istnienia tego stosunku.
Przepis nie określa czasu, przez który dalsze używanie musi następować.
Długość tego używania nie jest więc przesłanką. Ma ono jednak wpływ na ocenę
tego, czy zasadne jest mówienie o milczącej zgodzie wynajmującego na dalsze
używanie rzeczy. Im dłuższy jest czas używania, tym jest to bardziej
prawdopodobne. Wydaje się, że chodzi tu z reguły o dłuższy niż 7-dniowy termin
dalszego używania rzeczy przez najemcę. Nie wystarczy, gdy najemca jedynie nie
zwrócił rzeczy wynajmującemu po upływie czasu określonego w umowie albo w
wypowiedzeniu, ale zatrzymał ją jedynie w posiadaniu, np. ze względu na chwilowe
trudności z opróżnieniem zajmowanego lokalu .

Jeżeli zachowania wynajmującego lub najemcy jasno wskazują, że nie mają oni woli
przedłużenia najmu, to reguła interpretacyjnaz art. 674 kc nie znajdzie
zastosowania. W orzecznictwie trafnie przyjęto, że chodzi tu m.in. o następujące
przypadki: oświadczenie wynajmującego, że nie godzi się na dalsze używanie rzeczy
przez najemcę i domaga się jej zwrotu, wystawienie faktury na należności za
korzystanie z lokalu po upływie terminu wypowiedzenia, przy jednoczesnym
zażądaniu protokolarnego przekazania lokalu po upływie terminu wypowiedzenia,
a wobec niezastosowania się do tego żądania – wystąpienie na drogę sądową z
roszczeniem nakazania eksmisji z tego lokalu i popieranie tego żądania przez cały
czas trwania procesu , kategoryczne i jednoznaczne oświadczenie wynajmującego, że
po upływie terminu określonego w umowie, nieruchomość nie będzie nadal mogła
być przedmiotem najmu (dzierżawy), bowiem wynajmujący podjął decyzję o
przeznaczeniu jej do sprzedaży, o czym najemca był zawiadomiony.

Jeżeli jest sporne, co oznacza dalsze używanie rzeczy przez najemcę za wiedzą
wynajmującego przy braku jego sprzeciwu (milcząca zgoda), to zastosowanie
znajdzie reguła interpretacyjna z art. 674 kc. Zastosowanie art. 674 k.c.
oznacza przedłużenie najmu na czas nieoznaczony, choćby wcześniej umowa była
zawarta na czas oznaczony. W pozostałym zakresie prawa i obowiązki stron nie
ulegają zmianie.
Przyjmując hipotetycznie, iż wobec milczenia powodów, umowa najmu lokalu
została przedłużona na czas nieokreślony, obowiązywałby sposób wypowiedzenia

określony w umowie, tj., zgodnie z § 5 umowy. Zgodnie z tym zapisem umowy

każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 1 okresu
wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie
powinno być dokonane w formie pisemnej, pod rygorem nieważności.
Mając na uwadze, iż powodowie nie złożyli pisemnego oświadczenia o
wypowiedzeniu umowy, można by uznać, że umowa ta obowiązuje nadal. Jednakże
w takim przypadku złożenie pozwu o eksmisję zastępować będzie oświadczenie o
wypowiedzeniu umowy. _______________

W tych okolicznościach, nawet dając wiarę zeznaniom pozwanych i uznając, iż

umowa najmu lokalu została przedłużona na czas nieokreślony, powództwo także
zasługuje na uwzględnienie, o czym orzeczono w pkt.I sentencji wyroku.

Wpkt. II sentencji wyroku Sąd orzekł, iż pozwanym nie przysługuje prawo do

otrzymania lokalu socjalnego. ___________

W pkt. III sentencji wyroku Sąd odroczył obowiązek opróżnienia, opuszczenia i

wydania lokalu na okres 3 miesięcy licząc od dnia uprawomocnienia wyroku.

O kosztach procesu orzeczono w pkt IV sentencji wyroku