1

ĐIỂM TIN THỊ TRƯỜNG ĐÀ NẴNG

Tổng quan thị trường Đà Nẵng, 6T/2019

Suy giảm nguồn cung mới, do

tác động bởi yếu tố pháp lý
GDP Việt Nam GRDP Đà Nẵng Lượt khách du lịch Số chuyến bay mới
6T/2019 6T/2019 6T/2019 6T/2019
6,76% y-o-y 6,21% y-o-y 15,1% y-o-y 7 chuyến

Hình 1: Tăng trưởng GRDP Đà Nẵng (% theo Hình 2: Vốn FDI đăng ký ở Đà Nẵng trong vòng
năm) 6T/2019 (triệu USD)
10%
9%
8% 7,24% Vốn đầu tư cho dự án cấp mới
7% 6,21%
6%
5% Vốn đầu tư cho dự án tăng vốn

4%
3% Góp vốn, mua phần vốn góp
2%
1% 0 100 200 300 400
0%
2016 2017 2018 H1 2018 H1 2019 6T/2018 6T/2019

Nguồn: Cục Thống kê Đà Nẵng, Q2/2019. Nguồn: Cục Thống kê Đà Nẵng, Q2/2019.

Trong nửa đầu năm 2019, nền kinh tế Đà Nẵng đạt
mức tăng trưởng 6,21% so với cùng kỳ, 1,03 điểm
phần trăm (đpt) thấp hơn so với tốc độ tăng trưởng
của nửa đầu năm 2018. Điều này có thể được lý
giải thông qua tốc độ tăng trưởng chậm ở lĩnh vực
Công nghiệp & Xây dựng. Đà Nẵng chỉ đứng thứ 3
về tăng trưởng kinh tế trong số các tỉnh thành
trọng điểm miền Trung, và đứng cuối trong số các
thành phố trực thuộc Trung ương. CPI bình quân
của 6T/2019 tăng 2,38% so với cùng kỳ, và chỉ số
sản xuất công nghiệp chỉ tăng 4% so với cùng kỳ
(thấp hơn kỳ vọng).
Về đầu tư FDI, thành phố đã thu hút 542.2 triệu
USD vốn FDI đăng ký trong 6T/2019, cao hơn 10
lần so với cùng kỳ năm 2018.
ĐƯỜNG BAY MỚI NỬA CUỐI 2019 (DỰ KIẾN)
▪ Đà Nẵng – Chiang Mai: của AirAsia
▪ Đà Nẵng – Cần Thơ: của Vietnam Airlines
▪ Đà Nẵng – Vinh: của VASCO
▪ Đà Nẵng – Hà Nội: của Bamboo Airways
▪ Đà Nẵng – Vinh: của Jetstar Pacific
Kể từ nửa cuối 2018, bối cảnh pháp lý đã ảnh
hưởng rất lớn đến chuyển động của thị trường bất
động sản Đà Nẵng. Với những nỗ lực không ngừng
từ chính quyền địa phương trong việc giải quyết các
vướng mắc liên quan đến đất đai xung quanh Kết
luận 2852 của Thanh tra Chính phủ, chủ đầu tư của
nhiều dự án bất động sản ở Đà Nẵng trên tất cả các
mảng thị trường đã phải đối mặt với tình trạng
không chắc chắn ở một mức độ nào đó, và đã phải
rà soát lại cơ sở pháp lý của họ. Do đó, thị trường ở
trong trạng thái yên ắng với rất ít dự án mới ra mắt
trong 12 tháng qua, ngoại trừ lĩnh vực khách sạn.
Cùng với đà tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du
lịch, thị trường khách sạn dự kiến sẽ chào đón một
lượng lớn nguồn cung mới. Mặt khác, một số dự án
đình trệ đã lâu trên địa bàn thành phố đã có những
tiến triển nhất định, ví dụ như Central Coast,
Blooming Tower. Sau giai đoạn giải quyết những tồn
đọng về đất đai này, thị trường bất động sản Đà
Nẵng được kỳ vọng sẽ quay trở lại với những bước
tiến vững chắc hơn trước.
 ĐIỂM TIN THỊ TRƯỜNG THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN 4-5 SAO ĐÀ NẴNG

NGUỒN CUNG TƯƠNG LAI DỒI DÀO TRONG BỐI Hình 3: Tổng số phòng, KS 4-5 sao, Đà Nẵng
CẢNH DU LỊCH TIẾP TỤC ĐÀ TĂNG TRƯỞNG
20,000
Trong nửa đầu năm 2019, Đà Nẵng đón nhận thêm năm
15,000
khách sạn 4-sao mới, nâng tổng số khách sạn 4-5 sao tại
10,000
thành phố này vào cuối T6/2019 lên mức 72 khách sạn,
tương ứng là 14.051 phòng, tăng trưởng 15% so với cùng 5,000

kỳ năm 2018. 0
2015 2016 2017 2018 1H 2019f 2020f
2019
Một xu hướng nổi bật trong thời gian gần đây là sự tăng
trưởng về số lượng khách sạn 4 sao dọc bãi biển Mỹ Khê, 5 sao 4 sao

chủ yếu được chủ khách sạn tự quản lý. Do các lô đất lớn Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2019.

dọc theo bờ biển Đà Nẵng đang ngày càng khan hiếm, số

lượng khách sạn/khu nghỉ dưỡng 5 sao dọc biển dự kiến
sẽ không có nhiều thay đổi, trong khi hướng phát triển
tương lai sẽ ở khu vực gần trung tâm thành phố hoặc về
Hình 4: Tình hình hoạt động, KS 4-5 sao, Đà Nẵng
phía Quảng Nam.
200 70%
Trong số các khách sạn chuẩn bị ra mắt, nổi bật hơn cả là
150 65%
khách sạn JW Marriott Đà Nẵng, dự kiến khai trương vào
đầu năm 2020, với 800 phòng. Cùng với mặt bằng bán lẻ 100 60%
lớn ở khối đế, dự án này sẽ là tổ hợp nghỉ dưỡng và giải
50 55%
trí lớn đầu tiên tại khu vực bờ biển Đà Nẵng.
0 50%
Về nguồn cầu, trong nửa đầu năm 2019, số lượng du 2015 2016 2017 2018 1H 2019

khách đến Đà Nẵng đạt 4,33 triệu lượt, tăng trưởng 15% ADR RevPAR Công suất phòng
so với cùng kỳ năm trước. Theo Sở Du lịch Đà Nẵng, lượt
khách quốc tế phục vụ bởi các cơ sở lưu trú du lịch đạt Nguồn: STR, BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2019.
ADR bao gồm phí dịch vụ, không bao gồm VAT.
1,76 lượt, tăng trưởng 29% so với cùng kỳ, trong khi lượt
khách nội địa phục vụ bởi các cơ sở lưu trú đạt 959.243
lượt, tăng 9% so với cùng kỳ. Thời gian lưu trú bình quân
của khách quốc tế đạt 2,7 đêm, của khách nội địa là 2,5
đêm. Trong thời gian tới, nguồn cầu cho thị trường khách Hình 5: Lượt khách du lịch, Đà Nẵng
sạn sẽ duy trì ở mức cao, khi 5 chuyến bay quốc tế mới
5 50%
kết nối Đà Nẵng với các thành phố châu Á dự kiến sẽ đi
vào vận hành vào nửa cuối năm 2019. 4 40%
Tăng trưởng (%)
Triệu lượt khách

3 30%
GIÁ PHÒNG BÌNH QUÂN CỦA KHỐI 4-5 SAO SỤT

GIẢM DO GIA TĂNG SỐ LƯỢNG KHÁCH SẠN 4-SAO 2 20%

1 10%
Trong nửa đầu năm 2019, giữa bối cảnh tăng trưởng số
lượng khách sạn 4-sao dẫn đến gia tăng tỷ trọng của phân 0 0%
khúc 4-sao trong khối khách sạn cao cấp, cũng như sự 2015 2016 2017 2018 1H 2019

cạnh tranh gay gắt của những khách sạn ở phân khúc Lượt khách nội địa Lượt khách quốc tế
Tăng trưởng nội địa Tăng trưởng quốc tế
thấp hơn, giá phòng bình quân của khối 4-5 sao chứng
kiến sự sụt giảm ớ mức 17% so với cùng kỳ năm trước, Nguồn: Sở Du lịch Đà Nẵng, Q2/2019.
trong khi công suất phòng giảm nhẹ 2,4 điểm phần trăm.
Tuy nhiên, những khách sạn đã có tên tuổi và một hệ
thống phân phối ổn định vẫn có tình hình hoạt động rất
khả quan trong 6 tháng vừa qua.

Q2/2019 BP. Nghiên cứu CBRE © 2019 CBRE, Inc. | 2

 ĐIỂM TIN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG ĐÀ NẴNG

THỊ TRƯỜNG BIỆT THỰ NGHỈ D ƯỠNG YÊN ẮNG DO Hình 6: Nguồn cung mở bán, Biệt thự nghỉ dưỡng, Đà Nẵng
ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ VĨ MÔ

Trong nửa đầu năm 2019, chỉ có một dự án biệt thự nghỉ
dưỡng được chào bán, dự án Fusion Residences. 44 căn

Số căn
biệt thự của dự án này đã được thị trường hấp thụ nhanh
chóng, nâng tổng số căn biệt thự nghỉ dưỡng đã mở bán
tại thị trường Đà Nẵng lên 815 căn, tăng trưởng 5,7% so
với cùng kỳ năm 2018.

Dự án này đánh dấu đợt mở bán biệt thự nghỉ dưỡng đầu
tiên tại Đà Nẵng trong hơn một năm qua. Gần đây, đã có
sự dịch chuyển của thị trường này đến các khu vực tiếp Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2019.

giáp giữa Đà Nẵng và Quảng Nam khi quỹ đất dự án dọc

bờ biển Đà Nẵng ngày càng hạn chế, với một số dự án
nổi bật như Malibu, X2 Residences, v.v.
Hình 7: Nguồn cung mở bán, Condotel, Đà Nẵng

Về tình hình hoạt động, việc Fusion Residences có tất cả 10000

các căn biệt thự chào bán được bán hết nhanh chóng
mặc dù thị trường đang khá tĩnh lặng là một dấu hiệu tích
Số căn 7500
cực cho thấy người mua vẫn quan tâm đến sản phẩm
5000
này. Với sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp siêu giàu
tại Việt Nam, và đà tiếp tục tăng trưởng của ngành du 2500
lịch, các sản phẩm chất lượng vẫn có thể thu hút được sự
chú ý đáng kể của thị trường. 0
2015 2016 2017 2018 1H 2019

THỊ TRƯỜNG CONDOTEL DẦN HẠ NHIỆT Nguồn cung đã chào bán Nguồn cung mới
Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2019.
Đối với thị trường condotel, chỉ có một đợt mở bán mới
trong 6T/2019 từ giai đoạn tiếp theo của dự án Đà Nẵng
Golden Bay với 216 căn, nâng tổng nguồn cung lên 8.393
Hình 8: Giá bán sơ cấp, Condotel, Đà Nẵng
căn, tăng 3% so với cùng kỳ. Nguồn cung condotel mới ở
Đà Nẵng gần đây đã suy giảm đáng kể sau khi bùng nổ
3000
kể từ năm 2016. Những dự án nổi bật trong tương lai bao
gồm các giai đoạn mới của Cocobay và Wyndham Soleil. 2500
USD/m2

2000
Trong 6T/2019, động thái thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài
1500
đã cấp cho một dự án bất động sản nghỉ dưỡng và cấp lại
1000
sổ có thời hạn của Đà Nẵng đánh dấu một sự biến động
500
tiềm năng trên thị trường. Giữa bối cảnh khung pháp lý
Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2
cho sản phẩm condotel còn chưa rõ ràng, cũng như sự
2015 2016 2017 2018 2019
nhiễu loạn thông tin trên thị trường, người mua sẽ trở nên
ngày càng cẩn trọng khi đầu tư vào loại sản phẩm này. Cao cấp Trung cấp

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2019.

Tỷ lệ bán toàn thị trường đạt 92,2%, tăng 1,7 đpt so với
cùng kỳ, khi thị trường tiếp tục hấp thụ những dự án chưa
bán hết từ giai đoạn trước. Do nguồn cung mới khan
hiếm, giá bán không có nhiều thay đổi, ngoại trừ phân
khúc cao cấp chứng kiến tăng trưởng giá bán sơ cấp ở
mức 5,3% so với cùng kỳ.

Q2/2019 BP. Nghiên cứu CBRE © 2019 CBRE, Inc. | 3

ĐIỂM TIN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN ĐÀ NẴNG

KHAN HIẾM NGUỒN CUNG MỚI Hình 9: Nguồn cung mở bán, Căn hộ bán, Đà Nẵng

Tương tự như những thị trường khác, thị trường 6000

căn hộ bán tại Đà Nẵng cũng chứng kiến sự bùng 5000
nổ nguồn cung từ năm 2016 đến giữa năm 2018. 4000

Số căn
Tuy nhiên, từ Q2 2018 đến nay, nguồn cung hiện 3000
hữu vẫn giữ nguyên ở mức 5.000 căn hộ. Phân 2000
khúc trung cấp là phân khúc chủ chốt của thị trường 1000

với thị phần chiếm đến 47% tổng nguồn cung. Điều 0
Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2
này khác hẳn so với năm 2017 khi nguồn cung
2015 2016 2017 2018 2019
được chiếm lĩnh bởi phân khúc bình dân với 43%.
Bối cảnh thị trường thay đổi thể hiện xu hướng sẽ Hạng sang Cao cấp Trung cấp Bình dân
có nhiều sản phẩm chất lượng với giá chào bán cao
Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2019.
hơn trong thời gian sắp tới.

VIỆC HẠN CHẾ NGUỒN CUNG ĐÃ GIÚP CỦNG CỐ Hình 10: Số căn bán được, Căn hộ bán, Đà Nẵng
TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG
6000
5000
Về tình hình hoạt động, tỷ lệ bán của thị trường căn
4000
hộ Đà Nẵng nhìn chung là cao ở tất cả các phân
Số căn

3000
khúc với mức trung bình đạt 94% tính đến hết Q2
2000
2019, tăng 11 đpt so với năm trước. Tỷ lệ bán cao
1000
một phần do nguồn cung mới trong những năm vừa
qua khá hạn chế và thị trường vẫn tiếp tục hấp thụ 0
Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2
nguồn cung hiện hữu.
2015 2016 2017 2018 2019

Giá bán sơ cấp vẫn đang giữ ở mức ổn định trong Hạng sang Cao cấp Trung cấp Bình dân
hai năm gần đây, đặc biệt có phân khúc cao cấp Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2019.
chứng kiến sự thiếp lập mặt bằng giá mới vào năm
2018 khi nguồn cung mới có giá bán cao hơn hẳn
nhờ vị trí đắc địa. Giá bán trung bình vào cuối Hình 11: Giá chào bán sơ cấp, Căn hộ bán, Đà Nẵng

Q2/2019 đạt 3.820 USD/m2 ở phân khúc hạng 5000

sang, 2.250 USD/m2 cho phân khúc cao cấp và
4000
1.190 USD/m2 cho phân khúc trung cấp.
USD/m2

3000

Trong tương lai gần, nguồn cung mới dự kiến sẽ 2000

vẫn khan hiếm với những dự án nổi bật như Center 1000
Point Residency, MLandmark Residences và 0
Century Bay được lên kế hoạch sẽ mở bán trong Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2

năm sau. Đồng thời, với bối cảnh pháp lý chưa rõ 2015 2016 2017 2018 2019

ràng, những dự án mới khác trong thị trường vẫn Hạng sang Cao cấp
cần nhiều thời gian để có thể được mở bán. Trung cấp Bình dân

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2019.

Giá được tính theo đơn vị USD/m2, không bao gồm VAT.

Q2/2019 BP. Nghiên cứu CBRE © 2019 CBRE, Inc. | 4

ĐIỂM TIN THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG ĐÀ NẴNG

NGUỒN CUNG HẠNG B GIA NHẬP THỊ TRƯỜNG Hình 12: Nguồn cung hiện hữu, Văn phòng, Đà Nẵng

Thị trường Văn Phòng Đà Nẵng trong sáu tháng 140

đầu năm 2019 chỉ có duy nhất một nguồn cung

Nguồn cung (m2)

120
Hạng B mới là Thành Lợi Building 2. Tổng nguồn 100
80
cung hiện hữu của thị trường đạt 21 dự án (2 tòa 60
Hạng A & 19 tòa Hạng B) với diện tích cho thuê 40
ngoài là 119.718 m2. Một vài tòa nhà đang xây 20
0
dựng và chuẩn bị khai trương trong thời gian tới có Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q1 Q2
thể kể đến DITP Tower, Crystal Tower. Ngoài ra, dự 2015 2016 2017 2018 2019
án The Summit có thể trở thành dự án theo mô hình
Hạng A Hạng B
“officetel” đầu tiên của Đà Nẵng.
Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2019.

THỊ TRƯỜNG TIẾP TỤC ĐƯỢC PHỤC HỒI

Trong năm 2017 & 2018, thị trường văn phòng Đà Hình 13: Tỷ lệ trống, Văn phòng, Đà Nẵng
Nẵng liên tục đón nhận lượng nguồn cung mới ổn
định, với tổng cộng 10 tòa nhà văn phòng được 30%
đưa vào hoạt động. Điều này đã tạo nên áp lực rất Tỷ lệ trống (%) 25%
lớn đến tình hình kinh doanh của cả hai phân khúc, 20%
cụ thể tỷ lệ trống Hạng A tăng rất mạnh trong năm 15%
2017 trước khi con số này giảm nhẹ trong thời gian 10%
5%
sau đó. Đến năm 2018, nhờ thị trường không có
0%
nguồn cung Hạng A nào mới mà những diện tích Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q1 Q2
trống phân khúc này được hấp thụ nhanh chóng,
2015 2016 2017 2018 2019
đạt 7,8% vào cuối Q2 2019, giảm 4,5 đpt so với
cùng kì năm ngoái. Đối với phân khúc Hạng B, do Hạng A Hạng B
thị trường liên tục tiếp nhận nguồn cung mới ở phân Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2019.
khúc này nên tỷ lệ trống chạm mốc 18,7%, tăng 4,4
đpt so với năm ngoái tuy có giảm nhẹ 1,6 đpt so với
quý trước. Tuy nhiên, đối với số lượng nguồn cung Hình 14: Giá chào thuê, Văn phòng, Đà Nẵng

mới hạn chế, thị trường được dự báo sẽ khả quan

Giá thuê (USD/m2/tháng)

29
hơn với tỷ lệ trống Hạng B được cải thiện. 26
23
20
Trước năm 2017, giá chào thuê cho phân khúc 17
Hạng A khá ổn định do khan hiếm nguồn cung khi 14
11
thị trường chỉ có duy nhất 1 tòa văn phòng Hạng A. 8
Nhưng khi thị trường có thêm tòa Bạch Đằng 5
Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q1 Q2
Complex, giá thuê đã tăng nhanh chóng và duy trì ở
2015 2016 2017 2018 2019
mức 26,7 USD/m2/tháng. Trong khi đó, mặc dù
nguồn cung Hạng B mới liên tục gia nhập thị trường Hạng A Hạng B
nhưng giá thuê phân khúc này vẫn tăng dần, đạt Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2/2019.
12,9 USD/m2/tháng, tăng 7,5% so với cùng kì năm Giá thuê không bao gồm phí dịch vụ và thuế.

ngoái.

Theo các yêu cầu thuê nhận được từ CBRE, nhu

cầu thuê diện tích lớn tại thị trường Đà Nẵng đến từ
các công ty công nghệ, tài chính, bảo hiểm và
không gian làm việc linh hoạt.

Q2/2019 BP. Nghiên cứu CBRE © 2019 CBRE, Inc. | 5

 ĐIỂM TIN THỊ TRƯỜNG ĐÀ NẴNG

ĐỊNH NGHĨA

Giá phòng bình quân (ADR)

Giá phòng bình quân thể hiện giá phòng trung bình cho một đêm nghỉ tại khách sạn. Giá phòng bình quân được tính
bằng tỷ lệ giữa doanh thu phòng và số phòng được sử dụng.

Doanh thu phòng bình quân (RevPAR)

Doanh thu phòng bình quân là tỷ lệ giữa doanh thu phòng và số phòng có khả năng cho thuê.

LIÊN HỆ VĂN PHÒNG CBRE

Nguyễn Trọng Thức Văn phòng TP.HCM

Quản lý cấp cao, CBRE Hotels Việt Nam Tầng 13, Tòa nhà A&B,
+84 28 6284 7668 ext. 4035 76A Lê Lai, Quận 1,
Thuc.nguyen@cbre.com TP. Hồ Chí Minh, Việt Nam

Dương Thùy Dung Văn phòng Hà Nội

Giám đốc cấp cao Tầng 6, Tòa nhà BIDV,
+84 28 6284 7668 ext. 4033 194 Trần Quang Khải, Quận Hoàn Kiếm,
Dung.duong@cbre.com Hà Nội, Việt Nam

Miễn trừ trách nhiệm: Thông tin sử dụng trong báo cáo, bao gồm những dự báo, được thu thập từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là
đáng tin cậy. Chúng tôi không nghi ngờ về tính chính xác của các thông tin nên sẽ không kiểm chứng nguồn tin và không bảo đảm, đoan
chắc hay đại diện cho các thông tin này. Độc giả có trách nhiệm tự đánh giá độ chính xác và tính toàn vẹn của những thông tin trong ấn
phẩm này. Báo cáo này chỉ dành riêng cho các khách hàng và đội ngũ chuyên gia của CBRE, và toàn bộ tài liệu này đều được bảo lưu bản
quyền và không được sao lưu hay phát tán mà không có sự cho phép trước bằng văn bản của CBRE.