BÁO CÁO KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG

KHU VỰC PHỐ NỐI HƯNG YÊN

I. TỔNG QUAN TỈNH HƯNG YÊN

II. TÌNH HÌNH BĐS TRONG KHU VỰC

III. TỔNG QUAN DỰ ÁN KĐT PHỐ NỐI – HÒA PHÁT

IV. HẢI PHÁT LAND ĐỀ XUẤT

I. TỔNG QUAN TỈNH HƯNG YÊN
1.1. Thông tin chung Tỉnh Hưng Yên
- Hưng Yên là 1 tỉnh nằm ở trung tâm đồng bằng Sông Hồng Việt Nam,
cách thủ đô Hà Nội 54km về phía Tây Bắc, cách Tp Hải Dương 50km về phía
Đông.
- Tỉnh có 1 TP, 9 Huyện bao gồm 161 đơn vị hành chính cấp xã.
- Diện tích: 930km2 với dân số là 1.480.000 người có mật độ dân số 1.600
người/km2.
- Thành phần dân số sống ở đô thị là 32% và nông thôn là 68%.
- Hưng Yên là một tỉnh công nghiệp phát triển nhanh và mạnh của miền
Bắc. Hiện nay trên địa bàn tỉnh có 10 KCN với hơn 2.481 ha trong đó có 4 KCN đã
đi vào hoạt động. Theo quy hoạch đến năm 2020 toàn tỉnh sẽ có 35 cụm CN để tạo
điều kiện thuận lợi cho việc phát triển CN và tiểu thủ CN.

1.2. Tình hình kinh tế tỉnh Hưng Yên

- Sáu tháng đầu năm 2019, tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh (GRDP tăng
9,65% so với cùng kỳ năm trước (KH cả năm 8,3%), đây là mức tăng trưởng
cao nhất trong những năm gần đây từ 2012 và là tỉnh có tốc độ tăng trưởng
tốt nhất trong các tỉnh Đồng bằng Sông Hồng.
 - Chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 10,92% (KH cả năm 9,5%);
Tổng vốn đầu tư phát triển trên địa bàn đạt 15,457.3 tỷ đồng, tăng 9,73%.
- Số dự án đầu tư nước ngoài đạt 22 dự án tăng 6 dự án so với 2018, số vốn
đăng ký 199,5 triệu USD.
- Tổng mức bán lẻ hàng hóa, dịch vụ đạt 18,694.5 tỷ đồng, tăng 11,99%.
- CPI bình quân 6 tháng tăng 1,32% so với cùng kỳ năm trước;
Thu ngân sách đạt 6.810 tỷ đồng đạt 52,93%, tr. đó thu nội địa 4.880 tỷ đồng
đạt 51,02% hế hoạch.

1.3 Hạ tầng giao thông

Hiện tại hạ tầng giao thông kết nối tại Hưng Yên khá thuận tiện di chuyển đến Bắc
Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương và đặc biệt rất gần Hà Nội qua các trục
đường lớn như: DT196, Đường 5, DT39A.
 Các tuyến đường kết nối giao thông tại khu vực

II. TÌNH HÌNH BĐS TRONG KHU VỰC

2.1 Tình hình BĐS thổ cư khu vực và tuyến đường lớn tại Thị trấn Bần
Qua khảo sát thực tế các dự án và một số khu vực đất thổ cư tại Dự án và gần trung
tâm Thị trấn Bần, trong khoảng 01 năm nay giá BĐS có nhiều biến động từ việc
tăng giá theo cơ địa hạ tầng đến quy hoạch và quyết định lên Thị xã Mỹ Hào…

Khu vực Văn Nhuê Center có mức tăng trưởng giá đến khoảng từ 15-20% (Từ 26-
31/m2 đến 31-35tr/m2). Khu mặt Đường Vũ Văn Cẩn đối diện Dự án khoảng
40tr/m2 hiện tại cũng tăng trưởng khoảng 10% lên khoảng trên dưới 45tr/m2, mặt
DT196 Nguyễn Thiện Thuật – Trung tâm TT.Bần khoảng 50-60tr/m2. Khu vực
Nguyễn Bình từ phía chợ Bao Bì đến vòng xuyến trung tâm dao động khoảng 60-
70tr/m2. Đường QL5 từ 30-50tr/m2 tùy vị trí gần nút giao gần trung tâm.

Khu đất phân lô sau chợ Bao Bì giá bán hiện tại dao động 23-25tr/m2 những lô góc
khoảng 27-30tr/m2.

Mức giá bán nêu trên đều là giá được tính trên mỗi m2 đất.

2.2 Tình hình BĐS các dự án trong khu vực

Bản đồ giá bán các dự án trong khu vực khảo sát (tr/m2 đất)
Với bản đồ giá bán khu vực nêu trên cho thấy phân khúc giá bán phía Bắc của
Đường 5 cao hơn các Dự án phía Nam. Điều này khá hợp lý với hạ tầng, mức độ
tập trung dân cư và hiện trạng các tiện ích, cơ sở vật chất của khu vực.

Vị trí các dự án Phía Bắc Đường 5 đều tốt, quy mô lớn, trong đó có dự án đang
triển khai hạ tầng là KĐT Phố Nối Hòa Phát và KĐT Yên Sơn.

- Dự án Hòa Phát đang quây tôn kín và triển khai hạ tầng ước khoảng
40ha/260ha. Các Block hiện hữu chưa xây dựng, nhiều khu vẫn đang ươm
cây để phủ xanh các block khác.
- Đặc biệt dự án Yên Sơn đang chờ Quyết định nộp thuế do Mỹ Hào mới lên
Thị Xã dẫn đến khung thuế dự án có sự thay đổi. Vì vậy hiện tại dự án chưa
thể mở bán và hạ tầng theo khảo sát mới đang san lấp và làm nền được
khoảng 1/3 quy mô. Công tác giải phóng mặt bằng chưa hoàn chỉnh.

Hiện trạng một số dự án trong khu vực

Nhận định về thị trường: Tỷ lệ lấp đầy các dự án được khảo sát thấp rơi vào
khoảng 10% và đều là các dự án không gần các tiện ích lớn như trường học bệnh
viện, trung tâm thị trấn, thị xã. Các dự án này đều nằm ở phía Nam Đường 5 là
chính như Newcity, Phố Nối House chưa mở bán chính thức cho KH ký HĐMB.

Đa phần các dự án phía Bắc Đường 5 đều quy mô lớn, xây dựng hạ tầng hoàn
chỉnh. Các dự án đa phần là phân lô bán nền, tỷ lệ dân cư về ở thực cao hơn như dự
án tại khu Bến xe Mỹ Hào khoảng 70%, duy chỉ có dự án Lạc Hồng Phúc là tỷ lệ
lấp đầy rất thấp đâu đó khoảng 5%. Khảo sát cho thấy dự án này thời điểm tháng
01/2019 có mức giá khoảng từ 15-26-35tr/m2 tùy vị trí theo làn đường trước lô đất.

Mức giá khảo sát dự án Yên Sơn qua thông tin của CĐT dự kiến ra hàng phân khu
có mức giá thấp nhất cho GD1 là từ 10-15tr/m2 cho thời điểm hiện tại. Nhưng dự
án chưa ra được hàng do CĐT chưa giải phóng xong mặt bằng.

Kết luận:

 Thị trường khu vực đa phần các CĐT đều đưa ra thị trường sản phẩm là các
KĐT hỗn hợp với loại hình chính là Đất nền phân lô (LK/SH/BT) kèm theo
quy hoạch khu chung cư như Phố Nối House, Lạc Hồng Phúc.
 Giá bán đất nền của các Dự án Phía Nam QL5 dao động từ 8-22tr/m2 (tùy
loại hình sản phẩm); với Phía Bắc QL5 giá đất nền dao động từ 15-35tr/m2;
Giá bán khu căn hộ từ 9-13tr/m2

III. TỔNG QUAN DỰ ÁN KĐT PHỐ NỐI – HÒA PHÁT

3.1 Tổng quan dự án

CĐT: Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển đô thị Hòa Phát

Quy mô: 260ha.
Vị trí: Nằm tại trung tâm thị trấn Phố Nối thuộc địa phận Huyện Mỹ Hào,Tỉnh
Hưng Yên, tiếp giáp với quốc lộ 5A, gần cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, QL39A,
QL38.

Thời gian thực hiện dự án dự kiến trong vòng 15 năm được phân kỳ đầu tư theo 3
giai đoạn:

 Giai đoạn 1: diện tích 123,8 ha. Vị trí: thị trấn Bần và toàn bộ diện tích các
xã Nhân Hòa, xã Phan Đình Phùng (huyện Mỹ Hào).
 Giai đoan 2: diện tích 68,72 ha. Vị trí: toàn bộ diện tích xã Minh Hải
(huyện Văn Lâm) và đông bắc thị trấn Bần - Yên Nhân (huyện Mỹ Hào).
 Giai đoạn 3: diện tích 100,58 ha. Vị trí: phía Tây thị trấn Bần – Yên Nhân
(huyện Mỹ Hào).

Ngay sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật 60% của giai đoạn 1, Chủ đầu tư sẽ triển
khai đầu tư hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 2. Tổng mức đầu tư cho riêng phần hạ tầng
kỹ thuật khu đô thị dự kiến là 3.989 tỉ đồng.
 Phối cảnh quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án.

Các thông số cơ sở về sản phẩm:

Loại hình SP Số lượng/tỷ lệ SP Cơ cấu Diện tích Tiêu chuẩn bàn giao
Biệt thự Chưa rõ 240 -295m2 Thô, hoàn thiện mặt ngoài
Liền kề Chưa rõ 68 - 162m2 Thô, hoàn thiện mặt ngoài
Shophouse Chưa rõ 90 - 194m2 Thô, hoàn thiện mặt ngoài
Chung cư Chưa rõ 34 - 78m2
 KĐT Phố Nối Hòa Phát là Dự án đầu tiên trong khu vực mang đến dòng sản
phẩm cao cấp cho thị trường với tiêu chí bàn giao thô & hoàn thiện mặt
ngoài.
 Tạo nên một KĐT đồng bộ, quy mô, đầy đủ tiện ích, làm thay đổi diện mạo
khu vực và thể hiện được tầm vóc của một CĐT lớn trong lĩnh vực BĐS.
 Cơ cấu diện tích khu Shophouse lớn lên đến 194m2
 Chưa rõ phong cách kiến trúc, độ cao, mật độ của sản phẩm xây dựng.

3.2 Phân tích SWOT

Một số lợi thế của dự án:

 Vị trí: Đẹp, nằm trong khu vực trung tâm của Thị xã Mỹ Hào
  Quy mô: Lớn, xây dựng dự án đồng bộ, tạo ra tiềm năng tăng giá thu hút nhà
đầu tư và khách hàng mua ở thực.
 Giao thông kết nối thuận tiện, gần các trục đường lớn, thông thoáng.
 Tiện ích nội khu nhiều và lớn, các công trình công cộng đáp ứng nhu cầu dử
dụng cho dân cư KĐT. Tạo thành một khu đô thị xanh, đáng sống.

Các điểm còn hạn chế:

 Dự án mới đang triển khai 01 phần khoảng 40ha

 Nhiều vị trí chưa hoàn thiện hạ tầng, các block vẫn đang ươm trồng cây
xanh phục vụ hoàn thiện hạ tầng dự án.

Thách thức:

 Giá trị sản phẩm lớn trong khu vực, số lượng khách hàng sẽ thu hẹp.
 Khách hàng địa phương chưa quen với việc mua nhà đô thị đã xây dựng thô.
 Tâm lý khách hàng e ngại khi mua sản phẩm chưa có sổ đỏ, nhất là khách
hàng từ nơi khác đến khi quy mô dự án quá lớn.
 Mức độ thanh khoản dự án chậm so với khu vực

Cơ hội:

 Sản phẩm thấp tầng xây dựng và bàn giao thô, tạo hình ảnh KĐT lớn, có tầm
vóc thu hút tầng lớp khách hàng cao cấp.
 Định vị được lớp khách hàng rõ nét hơn
 Tạo dựng được niềm tin với KH khi sản phẩm hình thành, ra tăng tính thanh
khoản

3.3 ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG TIỀM NĂNG:

Với tính chất của sản phẩm của Dự án, tệp khách hàng tiềm năng được xây dựng
như sau:
 KHÁCH HÀNG TIỀM NĂNG
Tiêu chí Mua để ở Đặc điểm khách hàng
- Ngôi nhà mơ ước với môi KH/Gia đình trẻ, thành đạt có
trường sống lý tưởng tích lũy, được người thân hỗ
trợ tài chính.
- Ngôi nhà thứ 2 KH có tích lũy tài chính tốt,
Tại địa có địa vị xã hội…
phương Họ là chủ doanh nghiệp, các
tiểu thương, CBNV, chuyên
gia/nhân sự cao cấp…Đang
sinh sống tại khu vực sầm uất
nhất trong khu vực
- Ngôi nhà thứ 2 Họ sinh ra và lớn lên tại địa
phương đang sinh sống làm
việc tại các tỉnh thành lân cận
như: Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc
Giang Hải Dương, Hải
phòng…
Họ đến từ các tỉnh thành lân
Ngoài địa
cận như trên nhưng có các
phương
- Thay đổi môi trường sống hoạt động kinh doanh gần với
vị trí dự án
Phạm vi khách hàng này thu
hẹp hơn trong bán kính
khoảng 12km và khu vực
TP.Hưng Yên và Hải Dương
là khả thi.
Mua để đầu tư Đặc điểm khách hàng
Tại địa - Đầu tư lướt sóng/dài hạn Là những khách hàng đã và
phương đang đầu tư các dự án trong
khu vực
- Đầu tư kinh doanh, làm trụ sở Những khách hàng là chủ các
văn phòng đại diện công ty ngành hàng TMDV đang kinh
doanh trong khu vực với các
lĩnh vực như ăn uống, giải trí,
chăm sóc sức khỏe… Các chủ
doanh nghiệp, thương hiệu
nhượng quyền…
Ngoài địa - Đầu tư lướt sóng Là những khách hàng đầu tư
phương chuyên nghiệp các dự án tại
địa phương và các tỉnh thành
- Đầu tư kinh doanh khác.
Những khách hàng là chủ các
ngành hàng TMDV như ăn
uống, giải trí, chăm sóc sức
khỏe…

IV. HẢI PHÁT LAND ĐỀ XUẤT:

IV.1 Hỗ trợ Truyền thông: (File chi tiết)

Mục đích: Xây dựng và phát triển tạo nhận diện thương hiệu cho dự án, hỗ trợ đội
ngũ kinh doanh tăng tốc độ thanh khoản dự án.

 Xây dựng câu chuyện dự án, câu chuyện bán hàng (Story Sale) trên ý
tưởng Concept.
 Đưa ra tên Thương mại cho dự án: Khác biệt, đẳng cấp thể hiện lối đi
riêng của dự án (Tạo keyword cho SP trên thị trường)
 Truyền thông tổng thể đồng bộ Online & Offline: Đẩy mạnh sự tìm
kiếm với Từ khóa chính xác của Dự án. (Báo chí, mạng xã hội, ứng
dụng, Banner, phướn, Brochure…)
 Bổ sung các nguyên liệu truyền thông chất lượng cao (Phối cảnh chi
tiết sản phẩm, TVC 3D, thiết kế…)
 Flycam HD khi hạ tầng hoàn thiện theo phân khu
 Tổ chức sự kiện lớn, duy trì các Mini event/Tea Break…

Bên cạnh đó song hành và bám sát các hoạt động truyền thông của CĐT về thương
hiệu CĐT cũng như dự án nhằm thống nhất các thông điệp, công cụ và phối hợp
hiệu quả nhất

4.2 Phương án hợp tác

Hình thức phân phối: Độc quyền

Đặt cọc: Có ký quỹ đảm bảo
Cam kết nhân sự tham gia bán hàng dự án:
- Số lượng 150/1200 Sale chính thức của HPL
- Phân bổ lực lượng chi tiết dưới đây…
4.3 Hoa hồng Đại lý:

Biểu phí hoa hồng dự kiến của Hải Phát Land

Mức phí hoa hồng 5% 6% 7%
Target bán hàng Dưới 50% Từ 50 đến dưới 70% Trên 70%
Mức phí Đại lý chi trả cho Sale sẽ được cân đối dựa trên Tổng giá trị sản phẩm và
các chi phí hoạt động dự tính trong kế hoạch kinh doanh dự án, liên quan đến quá
trình phân phối sản phẩm của CĐT.

Hải Phát Land

Ngày 08 tháng 07 năm 2019.