A termőföld közgazdasági értékének
egyik lehetséges meghatározása
Mizseiné dr. Nyiri Judit, főiskolai docens
NymE Geoinformatikai Kar
Bevezetés
A termőföld hazánk nemzeti kincse, mással
nem pótolható, de folytonosan és feltételesen
megújítható természeti erőforrásunk. Védelme,
adottságainak és legmegfelelőbb hasznosításának
elősegítése elsőrendű feladat. Agráradottságaink,
így a talaj-, illetve a termőhelyi tulajdonságok
minősítése, valós értékelése az agrár- és vidék-
fejlesztésnek kiindulópontjait képezik.
Szükségszerűen merül fel a birtokrendezési el-
járásokban alkalmazandó csereérték egyértelmű
meghatározása is. A jelenlegi földpiaci árak ma
még nem teljesen alkalmasak az érték megha-
tározására, de ezzel még egy ideig számolnunk
kell. Nem teljes értékű az aranykorona (a más-
félszázados értékmérő) sem, mert ez az érték a
földek várható jövedelemét kifejező mutatószám
ma már inkább közelítő értéknek tekinthető, kü-
lönösen igaz ez az ágak tekintetében.
A ma még kialakulófélben lévő földpiac miatt
a gyakorlatban számos nyitott és megválaszo-
latlan kérdés mutatkozik a sajátos ingatlantípus,
a termőföld értékelésében. A külföldi gyakorlat
tanulságai szerint a termőföldek értékének becs-
lésére akkor is szükség van, ha működik a föld-
piac, kialakul a földek adásvétele és haszonbérleti
rendszere. Ennek az oka, hogy egy sor makro-
szintű döntés meghozatalához szükség van a föl-
dek jelenlegi és várható értékének ismeretére.
A kutatás célkitűzései
A földkészlettel való ésszerű gazdálkodás min-
den társadalom alapvető célja, amely egyér-
telműen szükségessé teszi a földhasznosítás, a
földvédelem, valamint a földértékelés felada-
tainak időről-időre történő újrafogalmazását.
A közelmúltban lezajlott kárpótlási folyamat és
a részarány-földtulajdon rendezések során ki-
alakult birtokszerkezet adatai mind az állami
földmérési alaptérképeken, mind az ingatlan-
nyilvántartásban átvezetésre kerültek. A nyilván-
tartásban kiegészítő adatként jelenhetne meg az
2009/01 (61)
geod-09-01.indd 5
ún. „földegyenérték” mutatószám. E mutatószám
kidolgozása, modellezése és alkalmazása képezte
a kutatás fő célkitűzéseit. Ennek a mutatószám-
nak a bevezetése segíthetné a birtokrendezések
jövőbeni tervezését, annak kihangsúlyozásával,
hogy a kialakítandó modellt a helyi és a földpiaci
viszonyokhoz egyaránt illeszteni kell (figyelem-
mel a meghonosodott kistérségi földhasználatra:
növénytermesztő kultúrákra, állattenyésztésre és
a földtulajdon-szerzési korlátok feloldására).
A kutatásnak célja volt az is, hogy a közel-
jövőben várhatóan megszülető birtokrendezési
törvény gyakorlati végrehajtásához rendelkezésre
álljon egy olyan földegyenérték mutató, amely
elősegíti, és könnyebben megoldhatóvá teszi a
földbirtokrendezéseket, segítve ezáltal a gazda-
ságosan művelhető gazdaságok megerősítését,
illetve újabbak létrehozását. A földegyenérték je-
lentős szerepet tölthet be a kisajátítási eljárások-
ban, a földcserék lebonyolításában és általában a
földpiac fejlődősében is.
A termőföld forgalmi értékének
meghatározása
A termőföld értékének meghatározása alapvetően
két módszerrel történhet (Berdár B.–Mizseiné
Nyiri J., 2000):
• a piaci összehasonlító adatok elemzésével,
valamint
• a hozamszámításon alapuló módszerrel.
A termőföld értékelése piaci összehasonlító
adatok elemzésével
Ezt a módszert a TEGoVA (The European Group
of Valuers Association) az Állóeszköz-értékelők
Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján
ismertetjük.
Az értékelés lépései a következők:
• az alaphalmaz kiválasztása. Az alaphal-
mazban lévő ingatlanok földrajzi elhelyez-
kedése a vizsgált ingatlanokhoz hasonló,
míg művelési ága a vizsgált ingatlannal
GEODÉZIA ÉS KARTOGRÁFIA
5
2009.01.12. 13:32:42
 MIZSEINÉ DR. NYIRI JUDIT: A termőföld közgazdasági értékének egyik lehetséges meghatározása
azonos kell legyen. Az alaphalmaz átlagától
jelentősen eltérő szélső értékeket az elem-
zés során figyelmen kívül kell hagyni;
• az összehasonlításra alkalmas ingatlanok
kiválasztása. Csak azonos értékformákat
és csak azonos jogokat (pl. tehermentes
tulajdonjog, bérleti jog stb.) szabad össze-
hasonlítani. A különböző értékformák és
jogok között korrekciós tényezőket kell al-
kalmazni;
• fajlagos alapérték meghatározása. A fajlagos
alapértéket általában hektárra kell vetíteni;
• az értékmódosító tényezők elemzése. Ér-
tékmódosító tényezőként csak olyan jelen-
tős, az értéket valóban befolyásoló tényező
vehető figyelembe, amely az összehasonlító
adatok alaphalmazára nem jellemző.
Az alábbi tényezők vizsgálata mindig cél-
szerű:
– alak, forma, táblaméret,
– fekvés, elhelyezkedés (lakott területtől,
élelmiszer feldolgozótól való távolság),
– megközelíthetőség, útviszonyok,
– domborzati és lejtési viszonyok,
– vízjárás rendezettsége, melioráció,
– öntözés feltételei,
– művelést gátló tereptárgyak,
– demográfiai viszonyok,
– gazdálkodási tradíciók, lakossági fogé-
konyság a mezőgazdasági munkára,
– szokásos mértéket meghaladó fagy-, jég-,
vadkár valószínűsége,
– kerítettség,
– esztétikai benyomás,
– környezeti állapot, szennyezettség,
– gazdasági környezet,
– infrastruktúra, közműellátottság,
– a földterület természeti védettsége,
– kultúrállapot,
– egyéb (pl. átlagostól eltérő piaci, realizá-
lási stb. viszonyok)
• a fajlagos alapérték módosítása, fajlagos ér-
ték számítása. Az értékmódosító tényezők
közül az értéket jelentősen befolyásolókat
számszerűsíteni kell (százalékosan vagy
nominálisan forintban) és ennek alapján té-
rítjük el az alapértéket. Az így kapott érték
lesz az ingatlan fajlagos értéke;
• a végleges (piaci) érték számítása. Az ingat-
lanpiaci értéket a fajlagos érték és az ingat-
lan területének szorzatával kapjuk.
A módszer alkalmazásának korlátját az jelenti,
hogy jelenleg nincs kellően intenzív földforga-
6 GEODÉZIA ÉS KARTOGRÁFIA
geod-09-01.indd 6
lom, és a megtörtént tranzakciók adatai sem ke-
rülnek nyilvánosságra, így sok esetben nehézsé-
get jelent a megfelelő alaphalmaz felvétele.
Földértékelés hozamszámítással
A klasszikus közgazdasági elméletek a föld árát
viszonylag egyszerű módon, a földjáradék (a
földnek tulajdonítható jövedelemrész) és a tőké-
sítési kamatláb hányadosaként határozzák meg
(Szűcs I., 1997). Ez a forma nem más, mint egy
végtelen mértani sorozat határértéke. A tulaj-
donos (eladó) annyiért kívánja eladni a földjét,
amely összeget bankba téve az alternatív hasz-
nosítás (bérbeadás) esetén elérhető jövedelmet
kap évente.
A kamatos kamatszámítás ismert formája sze-
rint az n év értékösszege q kamatláb mellett:
an = a0 (1 + q)
Az egyenlet határértéke:
Lim an = a0 ,
n→∞ q
A földértékelés fogalmait használva:
Fj
Fté = ,
i
ahol
Fté = a föld értéke Ft/ha
Fj = a földjövedelem Ft/ha
i = tőkésítési kamatláb
A viszonylag egyszerű formula alkalmazása
több problémát vet fel. Az alapkérdés: mekkora
az a járadék, ami a földnek, mint termelési ténye-
zőnek tulajdonítható. A probléma megoldására az
irodalom számos módszert ismer (maradványér-
ték alapján, reménybeli tiszta jövedelem alapján,
helyettesítési költség alapján stb.) [7].
A Magyar Agrárgazdasági Kutató Intézet ki-
dolgozott egy gyakorlati módszert, melyben a
jövedelmet a jelenlegi földértékelési rendszerre
(AK) alapozva határozza meg és bevonja a számí-
tásba a bérleti díj értékét is. Ez a „Komplett ter-
mőföld értékelési módszer a földjövedelem és a
bérleti díj kombinálásával.” A módszer a jelenlegi
földértékelési rendszerből indul ki. A jogos kriti-
kák ellenére is a korrelációs számítások azt iga-
zolják, hogy az AK ma is megközelítőleg kifejezi
a földek minőségi különbségét. Ezért alkalmas
arra, hogy bizonyos korrekciók után egy pénz-
2009/01 (61)
2009.01.12. 13:32:43
 MIZSEINÉ DR. NYIRI JUDIT: A termőföld közgazdasági értékének egyik lehetséges meghatározása
beli értékelési rendszer alapját képezze. A hozam
alapú értékelés az eszköz jövőbeni hasznainak és
az ezek megszerzése érdekében felmerülő költ-
ségek különbségéből vezeti le annak értékét. (A
termőföldre vonatkozó hozam alapú értékbecslést
az 54/1997. (VIII. 1.) FM rendeletben foglaltak
szerint számítjuk.)
Az AK alkalmazhatósága mellett szól az is,
hogy a jelenlegi földbérleti rendszer az AK-ra
épül, a földbérleti díjakat az AK-ért fizetett búza
kg árában határozzák meg. A módszer alkalma-
zásához rendelkezésre áll annak az átfogó vizs-
gálatnak az eredménye, amely az 1980 és 1990
közötti évek átlagában elemezte a földjövedelmek
alakulását Magyarországon, és megyénként és
földminőségi csoportonként meghatározta az 1
AK-ra jutó búza egyenértéket kg-ban.
A termőföld ajánlati árának meghatározási
módszeréhez használt alapadatok:
• a termőföldingatlan fekvése szerinti telepü-
lés és megye megnevezése,
• a termőföldingatlan helyrajzi száma,
• a termőföldingatlan művelési áganként (al-
részletenként) összesített területe (ha, m2),
• a termőföldingatlan művelési áganként (al-
részletenként) összesített kataszteri tiszta
jövedelme (AK, fillér).
A termőföld forgalmi értékének megállapításá-
ra az alábbi összefüggés szolgál
(Pj + B) · P
Fté = · (1 + ∑k) , ahol
2·i
Fté = a termőföld forgalmi értéke (Ft)
Pj: a termőföld járadék jellegű jövedelme
(étkezési búza kg/AK egységben az
FVM által közzétett fajlagos értéke)
B: a bérlet díj, (étkezési búza kg/AK),
P: az étkezési búzának az értékbecslést
megelőző évben kalkulált hazai tőzsdei
átlagára (Ft/kg)
i: a tőkésítési kamatláb
k: az értékbefolyásoló tényezők összevont
hatását kifejező korrekciós tényező (%).
A 1. táblázat tartalmazza a „k” korrekciós té-
nyező meghatározásánál figyelembeveendő szem-
pontokat és az ajánlott értékhatárokat %-ban ki-
fejezve. A termőföld forgalmi értékének a fentiek
szerint számított értékét (alapérték) az alábbi
ismérvek alapján korrigálni kell (az egyes ismér-
vek forgalmi értékre gyakorolt egyedi hatását
százalékban kell kifejezni, melyek előjelhelyesen
összevont értéke megegyezik a „k” korrekciós
tényezővel.
2009/01 (61)
geod-09-01.indd 7
Egy-egy termőföldi ingatlan értékelésekor ál-
talában csupán néhány tényező esetében indokolt
0-tól eltérő (pozitív vagy negatív) értéket adni, és
kevés olyan eset van, ahol az egyes tényezőkhöz
tartozó teljes korrekciós értéktartományt indokolt
kihasználni. Körültekintően végrehajtott érté-
kelés mellett a „k” tényező összevont értéke az
esetek többségében –50 és +50% között van. Ha
az adott körülmények mégis e határértékek meg-
haladását indokolják, akkor a vizsgált ingatlan
valamilyen szempontból különleges adottságú,
ezért az értékelésben indokolni kell az eltérést.
A táblázat összefoglalóan mutatja be az érték-
módosító (korrekciós) tényezőket. Megadja azon
határértékeket is, amelyen belül célszerű az érté-
kelőnek az értékeket meghatározni. A termőföld
megállapított forgalmi értéke nem lehet maga-
sabb, mint ami a mezőgazdaságban reálisan meg-
termelhető jövedelem alapján realizálható. Ezért
a fekvésre, illetve elhelyezkedésre adható érték-
korrekció legfeljebb +250% lehet. Az e feletti
érték már olyan nagy áremelkedést eredményez,
amit a mezőgazdaságban nem lehet realizálni.
A felsorolt tényezők értékmódosító hatását ki-
zárólag a helyszínen, körültekintő tételes értékelés
alapján, viszonyítással lehet megállapítani. A vi-
szonyítás alapja olyan termőföld kell, hogy legyen,
amely jellemzőiben – az aranykorona kivételével
– megfelel a szokásos hazai adottságoknak, vagyis
az országos átlagtól való eltérést kell felmérni. Az
egy-egy tényezőre adható értékkorrekció meghatá-
rozása nagy gyakorlatot és szaktudást igényel. Az
értékmódosító tényezők jelentős hányada a vizs-
gált ingatlan fekvésére, térbeli helyzetére, vagyis a
„helytől való függőségre” utal. Az alábbiakban azt
vizsgáljuk, hogy ezen helyfüggő elemek értékelé-
sénél az ingatlanértékelőnek milyen szempontokat
kell szem előtt tartani.
A vizsgálati anyag és módszer
A modellterületet a Dunántúlon, vegyes föld-
használatú övezetben Fejér megyében választot-
tam ki.
A termőföldek jelentős részére kétféle ökoló-
giai alapadat, nevezetesen a 130–150 ha-os igen
ritka hálózatú mintatérből származó minőségi
osztály, illetve AK, valamint a megfelelő 10–12
ha-os sűrűségű szelvény-feltárásokból, illetőleg
a talajtérképezésből származó termőhelyi érték-
számok adata áll rendelkezésre.
Kétféle (ökológiai és ökonómiai) adatcsoport
felhasználásával és lineáris regressziós függvény
GEODÉZIA ÉS KARTOGRÁFIA
7
2009.01.12. 13:32:43
 MIZSEINÉ DR. NYIRI JUDIT: A termőföld közgazdasági értékének egyik lehetséges meghatározása

1. táblázat
A korrekciós tényezők összetevői (%)
Sor- Alsó Felső Becsült
Korrekciós tényező
szám határ határ korrekció
1 forma, területi méret –10 10 0
2 fekvés, földrajzi elhelyezkedés –80 250 25
3 megközelíthetőség, útviszonyok –30 25 20
4 domborzati és lejtésviszonyok –30 0 0
5 vízjárás rendezettsége, melioráció –20 20 15
6 öntözés feltételei 0 30 0
7 művelést gátló tereptárgyak –15 0 –5
8 demográfiai viszonyok –15 15 0
gazdálkodási tradíciók, a lakosság fogékonysága, ráutaltsága a mg.-i
9 –20 20 0
termelésre
10 szokásos mértéket meghaladó fagy-, jég-, vadkár valószínűsége –70 5 0
11 kerítettség 0 15 0
12 esztétikai benyomás –10 10 0
13 környezeti állapot, szennyezettség –10 5 –5
14 gazdasági környezet –20 20 5
15 infrastruktúra, közműellátottság 0 20 5
16 a földterület természeti védettsége –20 0 0
17 kultúrállapot –10 10 0
egyéb (pl. átlagostól eltérő piaci, realizálási, feldolgozási viszonyok)
18 –25 25 –5
stb.
19 jogi vonatkozások (haszonbérlet miatt) –5
Összesen: 50
Magyarázat:
Ad 1. Jellemző az 5 ha-t meghaladó téglalap alak. Szabály- foglalással arányos negatív értékkel kell minősíteni ezt a
talan kisebb birtoktesteknél negatív, nagyüzemileg is művel- tényezőt.
hető, szabályos alakzatú ingatlannál pozitív értéket kell adni. Ad 8. Értelemszerűen növekvő népesség esetén plusz, csök-
Ad 2. A termőföldek a Dunántúlon a jelentősebb települé- kenő népességnél negatív értéket kell adni.
sektől mintegy 1,5 kilométerre, az Alföldön átlagosan 3,0–3,5 Ad 9. A gazdálkodási hajlandóságot jól mutatja a bérelhető
kilométerre helyezkednek el. Ha az ingatlan ennél közelebb földek iránti kereslet és a bérleti díjak nagysága.
van, akkor pozitív, ha távolabb van, akkor arányos mértékű Ad 10. A jégkár Magyarország déli részén, jól körülhatárol-
negatív érték indokolt. A 250% korrekciós szorzó elsősorban ható körzetekben gyakoribb. Vadkárral minden olyan terüle-
olyan esetekben alkalmazható – főleg a főváros környékén –, ten számolni kell, ahol intenzív nagyvadgazdálkodás folyik.
ahol nagy valószínűséggel más irányú – nem mezőgazdasági Ez utóbbi mértéke és intenzitása esetenként ellehetetlenítheti
– hasznosítással kell vagy lehet számolni. Azokat a termő- a mezőgazdasági termelés sikerét.
földeket, amelyek lakott településektől, fontos közlekedési Ad 11. A termőföldek általában nincsenek bekerítve. Ha
csomópontoktól, infrastrukturális létesítményektől távol es- mégis van kerítés, akkor pozitív értékelést kell adni.
nek, fekvésük következtében nagy valószínűséggel hosszú Ad 12. Szubjektív érték, csak kivételes esetben célszerű ér-
távon is csak mezőgazdasági célra lehet használni. tékkel elismerni.
Ad 3. Jellemző megközelítési lehetőség az olyan földút, Ad 13. Ha a területen ismeretlen eredetű és jelentős mennyisé-
amely időjárás biztos, vagyis minden évszakban biztonság- gű szemét van, célszerű részletes környezetvédelmi auditálást
gal használható. A legnagyobb pozitív érték az aszfalt bur- végeztetni a szemét eredetére és tartalmára vonatkozóan.
kolatú utak mellett elhelyezkedő ingatlanoknál adható, míg a Ad 14. Értelemszerűen a fejlődő, jól prosperáló területek
legrosszabb érték a csak időszakosan járható földút mentén kapnak pozitív értékelést.
elhelyezkedő termőföldek esetében alkalmazható. Ez utóbbi Ad 15. A termőföldek általában nincsenek infrastruktúrával
esetben a föld megművelése és a termékek betakarítása nem ellátva. Ha mégis van a közvetlen közelben csatlakozási le-
szavatolható minden esetben, illetve csak jelentős többlet- hetőség valamelyik infrastrukturális szolgáltatáshoz, akkor
költséggel oldható meg. pozitív jelű korrekcióval kell értékelni.
Ad 4. Jellemző a közel sík felület. Itt csak 0 vagy negatív ér- Ad 16. A természeti védettség egyrészt korlátozott forgalom-
ték adható. (A teljesen sík felület sem előnyös, mert itt belvíz képességet jelent, másrészről korlátozásokat és tilalmakat a
alakulhat ki). 4%-ot meghaladó lejtőnél már negatív értéket gazdálkodásban. Ebből következően a védettség értékcsök-
kell adni. kentő tényező. A negatív minősítés mértéke a korlátozások
Ad 5. Az átlagos termőföld részben vízrendezett és részle- intenzitásától függ.
gesen meliorált. Ad 17. Szubjektív érték, csak rendkívül indokolt esetben cél-
Ad 6. A termőföldek általában nem öntözöttek. Ha egy terü- szerű minősíteni.
let öntözött, pozitív értékkel kell minősíteni. Ad 18. A nagy piaci felvevő helyekhez, a feldolgozó iparhoz
Ad 7. A művelést gátló tereptárgyak közül leggyakoribbak közeli fekvés egyértelmű előnyt jelent. A periférikus elhe-
az elektromos távvezetékek és a geodéziai jelek. A terület- lyezkedés csökkenti a termőföld alapértékét.

8 GEODÉZIA ÉS KARTOGRÁFIA 2009/01 (61)

geod-09-01.indd 8 2009.01.12. 13:32:43

 MIZSEINÉ DR. NYIRI JUDIT: A termőföld közgazdasági értékének egyik lehetséges meghatározása
alkalmazásával új mutatót, illetve értékszámot,
földegyenérték számot határoztunk meg.
A vizsgálatot és a számításokat 37 szántó mű-
velési ágú földrészletre vonatkozóan végeztük el.
Az így kapott eredmények képezték a tapasztalati
adatokat, amelyeket bevontunk az elemzésbe. Lé-
nyegében a fajlagos, hektárra vetített forint értéket
számítottuk ki az Magyar Nemzeti Vagyonkezelő
Zrt. (jogelődje: NFA) ajánlati árát meghatározó
képlettel, és az így kapott eredményeket használ-
tuk a regressziós számításokhoz. A termőhelyi
értékszámok bevonása az elemzésekbe a követke-
ző módon történt: Az ingatlan-nyilvántartási ada-
tok között szereplő alosztályokra vonatkozó AK
értékek területarányosak. A rendelkezésünkre ál-
ló termőhelyi értékszám (TÉ) viszont hektárra
vonatkoztatott jellemző adata állt rendelkezésre
(a minőségi osztályok jelzőszámaihoz hasonló-
an). Mivel a termőhelyi értékszámokra vonatkozó
alosztályok határvonalai megegyeznek az egyes
minőségi osztályhoz tartozó alosztályhatárokkal,
így a területük a nyilvántartási adatokból nyerhe-
tő. Az egyes földrészletek esetében a termőhelyi
értékszámoknak képeztük a területarányos érté-
két és ezeket vontuk be a számításokba.
A kétféle (ökológiai és ökonómiai) adatcsoport
felhasználásával és lineáris regressziós függvény
alkalmazásával új mutatót, a földegyenérték szá-
mot határoztuk meg.
Statisztikai elemzések
Az elemző munkában a mennyiségi ismérvek kö-
zötti sztochasztikus kapcsolatok vizsgálatának van
elsődleges szerepe. A vizsgálat alapján megállapít-
ható, hogy a termőföld jellemző minőségi adatai a
termőhelyi értékszám (TÉ) segítségével számsze-
rűsíthetők. Ezért az árképzésben olyan statisztikai
vizsgálat elvégzéséhez nyílik lehetőség, amely a
földértékelést gyakorlatilag leegyszerűsíti, és mé-
lyebb gazdasági elemzésekhez nyújt segítséget.
A kétváltozós korrelációszámítás egyik vál-
tozója a TÉ, a tőle függő változó pedig a forint-
ban kifejezett értéket testesít meg. Elsődleges
elemzés alapján lineáris regressziót tételeztünk
fel. A sztochasztikus kapcsolat szorosságának
mérésére lineáris korrelációs együtthatót alkal-
maztunk (1. ábra).
A számítás eredménye: rxy = 0,97, ami szoros
kapcsolatot mutat a TÉ és a Ft/ha érték között.
Tehát számításunkat alátámasztja az a tézis hogy
a föld termőhelyi értékszáma, azaz a TÉ szoros
hatást gyakorol az árképzésre.
2009/01 (61)
geod-09-01.indd 9
1. ábra A regressziós egyenes grafikonja
Az eredményül kapott lineáris regresszió függ-
vény:
y = 7631x + 14899.
A számításokhoz célszerű a következő kerekí-
tést végezni:
y = 7600x + 15000.
Az x érték helyére az átlagos termőhelyi érték-
számot kell behelyettesíteni. Az y érték a föld-
egyenértéket, azaz a termőföld fajlagos értékét
adja meg forintban az adott földrészletre vonat-
kozóan. Ezt a képletet használva leegyszerűsödik
a földrészletek forintban kifejezett értékének
meghatározása. További előnye, hogy a termő-
helyi értékszám is szerepet kap, ami jobban kife-
jezi a termőföld ökológiai értékét. Ennek indoka
az, hogy a földminőség megállapítása sűrűbben
(10–12 ha) és részletesebb talajvizsgálatok alap-
ján történt.
A kutatás módszerével kapott eredmények,
illetve értékek reálisak, és a vizsgált területre jel-
lemzőek. Mindezt hibaszámítással is igazoltuk.
Az összehasonlítást az ajánlati árak számításához
használt hozamszámításon alapuló képlet alap-
ján kapott (Ft/ha) értékek és a Magyar Nemzeti
Vagyonkezelő Zrt. által rendelkezésre bocsátott
megvalósult adás-vételi árak (Ft/ha) között vé-
geztük.
A feladat értékelése során számítottuk a reg-
ressziós egyenes illeszkedésének hibáját is. Meg-
állapítható, hogy a számított értékek átlagosan
2842 Ft-tal térnek el az ajánlati (hozamszámítás
alapján számított) értékektől. A relatív hiba 0,7%,
tehát a regressziós egyeneshez jól illeszkednek az
ajánlati étékeket reprezentáló függvénypontok.
Azt mutatja a 0,97-es korreláció is, hogy szoros
GEODÉZIA ÉS KARTOGRÁFIA
9
2009.01.12. 13:32:44
 MIZSEINÉ DR. NYIRI JUDIT: A termőföld közgazdasági értékének egyik lehetséges meghatározása
kapcsolat van a TÉ és az ajánlati értékek kö-
zött. Elemzésünk alátámasztja azt az elképzelést,
hogy a matematikai statisztika eszközeivel a föld
ökonómiai értékének maghatározása gyorsabbá
és megalapozottabbá tehető.
Értéktérkép
A modellterület kiválasztott földrészleteire ké-
szítettünk egy tematikus térképet, amelyen a
talajosztályokhoz hozzárendeltük a fajlagos érté-
ket, illetve földegyenértéket (Ft/ha). Ezt a térké-
pet az ArcGIS szoftver segítségével állítottuk elő.
A térkép segítségével igen gyorsan meghatároz-
ható az egyes földrészletek forintban kifejezhető
értéke is (2. ábra).
Az értéktérkép segítségével meghatározott ér-
ték: a nyilvántartási térkép alapján készített ún.
értéktérképről leolvasható a földrészlet földmi-
nőségét kifejező termőhelyi értékszám és ahhoz
tartozó Ft/ha érték. Az ingatlan-nyilvántartásban
szereplő terület és Ft/ha szorzata adja meg a föld-
terület (ajánlati) értékét forintban.
Példa egy tetszés szerint kiválasztott 0112/3
helyrajzi számú földrészlet esetében:
62 termőhelyi értékszámához
tartozó terület: 11,5269 ha
62 termőhelyi értékszámhoz
rendelt forint: 419 622 Ft/ha
52 termőhelyi értékszámához
tartozó terület 2,8246 ha
62 termőhelyi értékszámhoz
rendelt forint: 327 282 Ft/ha
A földrészlet értéke:
(11,5269×419 6622)+(2,8246×327 282) =
5 761 382 ~ 5 760 000,– Ft
A hozamszámítás képlete alapján számított
érték:
5 821 866 ~ 5 820 000,– Ft.
A földegyenérték módszerével kiszámolt érték:
y = (7600x + 15000) t, vagyis
y = (7600×48,85 + 15000)×14,3515 =
5 543 410 ~ 5 550 000,– Ft
A három eredmény összevetéséből kiolvas-
ható, hogy az eltérés nem számottevő. A földe-
gyenérték segítségével kiszámított érték kissé
alacsonyabb, de ennek oka az, hogy a regresszió
egyenes pontjaihoz viszonyítva a bevont adatok
az egyenes alatt vagy felett helyezkednek el. Az
ajánlati árakat százezres nagyságrendben adják
10 GEODÉZIA ÉS KARTOGRÁFIA
geod-09-01.indd 10
2. ábra Az értéktérkép részlete
meg. A fent bemutatott példa is bizonyítja, hogy a
gyakorlatban, a földüggyel összefüggő tervezési,
fejlesztési, kisajátítási feladatok során a kidolgo-
zott módszer és annak eredménye megbízhatóan
hasznosítható.
A föld-egyenérték az aranykoronát is magá-
ba foglalja, de annál pontosabb földminőségen
alapszik. A mérőszámot a termőhelyi értékszám
bevonásával (ami új elemeket és adatokat tar-
talmaz), valamint további helyi sajátosságokat
is figyelembe vevő korrekciók alkalmazásával
határozzuk meg.
A földegyenérték szám meghatározása hely-
függő. Fejér megyében lévő becslőjárásokra meg-
határozott földegyenérték mutatók és a regresszi-
ós számítások is készültek. Az így meghatározott
földegyenérték egyenletek segítségével szintén jó
megközelítéssel és egyszerűen számíthatók egy-
egy becslőjáráshoz tartozó községekben a földte-
rületek hektárra vetített forint értéke. Amennyi-
ben pontosabb értékeket szeretnénk kapni, akkor
– hasonlóan a dolgozatban bemutatott – elemzést
a konkrét területre (település) kell kimunkálni.
Természetesen ez azt feltételezi, hogy a választott
területen rendelkezésre állnak a sűrűbb minta-
vétel-helyek, illetve azok termőhelyi értékszám
meghatározása.
Az eredmények hasznosítása
A csereérték jelentősége a birtokrendezésben: a
birtokrendezés műszaki megoldásában – vagyis
a területosztás munkáiban – kap szerepet a föld-
egyenérték szám. A már jól bevált interaktív
térképszerkesztő (ITR) szoftver segítségével vé-
gezhető el az érték szerinti területosztás. Az ér-
ték, amelyet eddig a számításokban alkalmaztak
a földrészletre megadott AK érték volt. Itt lépne
2009/01 (61)
2009.01.12. 13:32:45
 MIZSEINÉ DR. NYIRI JUDIT: A termőföld közgazdasági értékének egyik lehetséges meghatározása
be a földegyenérték szám. Ez teljesen megfelel a
feltételeknek, mivel ez a felosztandó földrészlet
forintban kifejezett értéke. Mivel ez is hasonló
módon az AK-hoz egy értékmérő, így az be-
helyettesíthető forint mértékegységben. A fejlett
országok már a II. világháború előtt földárral
számoltak az értékosztásnál.
A földegyenérték szerepe a kisajátítás, kárta-
lanítási eljárásokban: a földegyenérték használa-
ta főleg olyan feladatok megoldásánál bír jelen-
tőséggel, ahol elég gyorsan kell értéket képezni a
különböző folyamatok meggyorsítása érdekében.
Ilyen feladatok elsősorban a kisajátítások eseté-
ben, vagy csereterületek értékmeghatározásánál,
ill. művelésből történő kivonás esetében jelent-
keznek.
A földárak képzésében: a termőföld árának
meghatározására a gyakorlatban a Magyar Nem-
zeti Vagyonkezelő Zrt. által ajánlott hozam-
szám alapú számítást használják az értékbecs-
lők. A földegyenérték szám használata ebben
az esetben is megkönnyíti és egyszerűsíti a
számításokat. A Magyar Nemzeti Vagyonkeze-
lő Zrt. szervezet számára egy jól használható
szám. A tulajdonosokkal való egyezkedés ki-
indulásaként a fölegyenérték segítségével meg
lehetne gyorsítani a termőföld ajánlati árának
meghatározását. A kialakulófélben lévő földpiac
miatt a piaci adatok elemzésén alapuló értékek
meghatározásához még az összehasonlító adatok
beszerzéséhez nem áll rendelkezésre megfelelő
adatbázis. Ez a tény is indokolja a földegyen-
érték használatát.
Megváltozott művelési ágak pótlási értékének
meghatározásában: a pótlási érték meghatáro-
zása a helyettesítési elven alapuló földértékelés,
amely azt feltételezi, hogy a művelésből kivont
föld termelése pótolható a megmaradt termőterü-
leteken pótlólagos tőkebefektetéssel. A többletbe-
fektetés tőkésített értékét egyenlőnek tételezi fel
a termelésből kivont föld árával.
Összefoglalás
A jelenlegi földpiaci árakban ma még nem min-
dig tükröződik a földminőségen alapuló tényle-
ges földérték, ami csak hosszabb folyamat ered-
ményeként jelenhet meg a földforgalomban. Nem
alkalmazható teljes értékűen az aranykorona.
Részben azért, mert az ingatlan-nyilvántartás-
ban jelenleg szereplő aranykorona értékmérő
monarchiabeli komponensei elszakadtak a piaci
viszonyoktól. Másrészt a megváltozott természeti
2009/01 (61)
geod-09-01.indd 11
környezeti viszonyok sem tükröződnek az arany-
korona értékében.
Olyan újszerű értékelési eljárást dolgoztunk
ki, amely a reálisabb földérték megállapításához
nyújt segítséget. A kutatási fejlesztési munka
eredményeként kapott eljárás, illetve módszer
segítségével nagy körültekintéssel, szakmai hoz-
záértéssel és a szükséges közgazdasági tényezők
mérlegelésével a gyakorlati feladatok jobban és
gyorsabban végezhetők, melyet a földértékeléssel
foglalkozó szakemberek és a piaci szereplők is
eredményesen használhatják.
One Chance to define the economical Value
of the Agricultural Land
Mizseine, Ny. J.
Summary
The current price of land not always reflects the
real land value which depends on land quality
and it will be present in land market after a longer
process. The Golden Crown system can not be
used nowadays. Party because the components
of the Golden Crown value in land cadastre were
separated from the market, on the other hand
the natural conditions are not reflecting in that
value.
New methods were worked out to a more exact
land valuation. With the help of the new method
the practical tasks could be done easier and faster
by well educated professionals. The land valua-
tors and other market stakeholders also could be
beneficiaries of this new method.
IRODALOM
[1] Sipos A. – Szűcs I. (1995): A termőföld árá-
nak meghatározása, Közgazdasági Szemle,
XLII. Évf., 1995. 7–8. sz. pp.766–775. Bp.
[2] Márkus L. – Mészáros K. (1997): Erdő-
érték-számítás; Mezőgazdasági Szaktudás
Kiadó, Bp.
[3] Szűcs István (1998): A föld ára és bére, AG-
ROINFORM Kiadó, Bp.
[4] Mizseiné Nyiri J. (1999): Földminősítés és
értékbecslés; Kézirat; SE FFFK, Székes-
fehérvár. 60 o.
[5] Berdár B. – Mizseiné Nyiri J. (2000): Az
ingatlanértékelés gyakorlata Magyarorszá-
gon. SE FFFK jegyzet, Székesfehérvár; 104
old.
GEODÉZIA ÉS KARTOGRÁFIA
11
2009.01.12. 13:32:46
 MIZSEINÉ DR. NYIRI JUDIT: A termőföld közgazdasági értékének egyik lehetséges meghatározása

[6] Mizseiné Nyiri J. (2001): A földértékelés
jelenlegi gyakorlatának elemzése. Kézirat;
„Birtokrendezés az ezredforduló küszö-
bén”, OTKA (T 024 160) Kutatási beszámo-
ló), Nyugat-Magyarországi Egyetem Geo-
informatikai Kar, Székesfehérvár.
[7] European Valuation Standards (EVS 2003)
[8] Mizseiné Nyiri J. (2004): Föld-egyen-
érték – mint birtokrendezési elem. GIS
OPEN konferencia, Nyugat-Magyarorszá-
gi Egyetem Geoinformatikai Kar, Székes-
fehérvár.
[9] Mizseiné Nyiri J. (2006): Ingatlanértékelési
metodikák mezőgazdasági alkalmazhatósá-
ga, Településrendezés-Birtokrendezés Kon-
ferencia, Agárd.
[10] Mizseiné Nyiri J. (2007): Az erdő módosító
hatása az értékelésre. GIS OPEN konferen-
cia Nyugat-Magyarországi Egyetem Geo-
informatikai Kar, Székesfehérvár.
[11] Mizseiné Nyiri J. (2008): A termelőhelyi ér-
tékszám és a földérték-meghatározás kap-
csolata, Nyugat-Magyarországi Egyetem
Geoinformatikai Kar, Székesfehérvár.

T I S Z T E LT TA G TÁ R S !
Ezúton szeretnénk megköszönni
a 2008. évben felajánlott személyi jövedelemadójának 1%-át,
melyet ismételten a diploma-pályázatokra használtunk fel,
illetve a postaköltség részbeni fedezésére.
Kérjük, hogy idén is tiszteljen meg bizalmával!
Adószámunk: 19815675-2-41
MFTTT Vezetősége

12 GEODÉZIA ÉS KARTOGRÁFIA 2009/01 (61)

geod-09-01.indd 12 2009.01.12. 13:32:46