A TERMŐFÖLD ÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA

(a felhasználás időpontjában a konkrét adatok aktualizálandóak! )

Összeállította: Kiss István iü. ingatlanszakértő, gazdasági mérnök

Napjainkban a magyar társadalom az átalakulás időszakát éli és magán viseli a múlt örökségét és az
útkeresés valamennyi hibáját és jellemzőjét. A 90-es évek elején lezajlott társadalmi és gazdasági
változások nem hagyták érintetlenül az elmúlt 40 évben kialakult mezőgazdasági ágazatot és tulajdo-
nosi struktúrát sem. Az egész ágazatban struktúraváltozás megy végbe, voltaképpen a magyar történe-
lem legnagyobb szabású földosztása zajlott le a közelmúltban. A földterületek 80 százaléka-, az állami
gazdaságok és szövetkezetek vagyontárgyainak 70 százaléka magántulajdonba került, illetve kerül.

A szocializmusban a földek kezelői jogának átadása, cseréje során nem volt tényleges földforgalom -
mivel a földek állami és szövetkezeti tulajdonban voltak - és így a forgalmi értékét gyakorlatilag nem
lehetett és nem is kellett megállapítani. Ebben az időszakban a föld nem válhatott piaci adásvétel tár-
gyává, és ebből következően piaci értéke sem volt megállapítható.

Napjaink, és feltételezhetően a közeljövő egyik fontos feladata lesz a termőföldek - az a föld amit az
ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdő művelési ágban vagy
halastóként tartanak nyilván - szakszerű értékelése.

Időszerűségét különösképpen kiemeli:

- a kárpótlási, részarány tulajdonú földek magántulajdonba kerülése,

- a mezőgazdasági szövetkezetek átalakulása,
- a termőföldek iránti kereslet-kínálat, a földforgalom növekedése,
- a földjelzálog-hitelezésről szóló törvény és a Földhitel és Jelzálog Bank megalakulása.

Az eddigi földforgalom hiányából adódóan nem alakulhatott ki az ún. "piaci földár", ezért a földérték
jelenlegi meghatározása csak közvetett módon, valamilyen kalkulációs módszerrel lehetséges. A hitel-
intézetek működésének valamint a földek jelzálogként történő elfogadásának is reálisan csak akkor
van lehetősége, ha a termőföldnek biztos piaca és adott pillanatban viszonylag pontosan meghatároz-
ható ára lenne.

A pontosan meghatározható piaci ár mellett szükséges, hogy megfelelően képzett és megfelelő szak-
ismerettel rendelkező szakértők tudják elvégezni földek értékbecslését. Az ingatlanok értékbecslésé-
vel foglalkozó hazai szakirodalomban igen kevés, és szakmailag megalapozott értékelési metodika
található. Sokan úgy tekintik, hogy a föld értékelése a legegyszerűbb az értékbecslési feladatok közül,
azonban a föld értékelése az értékbefolyásoló tényezők és speciális piaci helyzete miatt a komplex és
gondos elemzést kívánja meg.

A TERMŐFÖLD SAJÁTOS PIACI HELYZETE

Közgazdasági szempontból nem könnyű a földet a tőkétől megkülönböztetni. A következő részekben

tárgyalt funkciók meghatározzák a föld mint tulajdon és mint adás-vétel tárgya- szerepét az anyagi
javak között. Tehát a legtöbb esetben tulajdon tárgya, ugyanakkor a föld a természet "ajándéka".
Ez azt jelenti, hogy - más tőke javaktól eltérően - nem emberi munka eredménye, ami a föld egyedisé-
gét határozza meg.
Ebből következik a föld azon sajátossága, hogy korlátozottan áll rendelkezésre, így hasznosításától
függetlenül alkalmas spekulációs befektetésekre is. Ekkor, szemben a termelő tőkével, a forgalomból
kivont, tétlen pénzek ellentételeként a vagyon felhalmozására is szolgál.
A föld funkciói
-------------------
A föld társadalmi-gazdasági megközelítésben, mint mással nem pótolható nemzeti kincs több funkciót
tölt be. Ezek számbavétele azért fontos, hogy reálisan tudjuk megítélni a földdel kapcsolatos jogi,
közgazdasági problémák természetét.

A föld, mint az országhatárok által körülhatárolt egység a nemzet létezésének alapja. Az emberi
tevékenység színtere, helyet ad különféle emberi tevékenységeknek, a munkának éppúgy, mint az
egyéb élettevékenységeknek, lakásnak. A földdel, mint munkaeszközzel és a munka tárgyával terme-
lünk, kielégítjük kisebb nagyobb szükségleteinket és bekapcsolódunk vele a nemzetközi munkameg-
osztásba. Az értéke, ebben a funkcióban felbecsülhetetlen, egyetlen nemzet sem engedheti meg terüle-
tének csorbítását. A földnek, mint a társadalmi lét alapjának tulajdonképpen nincsen ára, értéke ilyen
formában nem meghatározható.

Az elmúlt évtizedekben az ország területe az egyes hasznosítási módok, műveli ágak között az alábbi-
ak szerint oszlott meg, illetve változott:

A művelési ágak változása Magyarországon

az elmúlt évtizedekben (ezer hektárban)

Művelési ág 1938 1950 1960 1970 1980 1995

Szántó 5618 5518 5310 5046 4735 4716
Kert 94 107 146 291 90
Gyümölcsös 120 58 82 172 138 94
Szőlő 208 230 204 230 168 131
Gyep 1611 1475 1438 1281 1294 1148
Mezőgazdasági terület 7557 7375 7141 6875 6626 6179
Erdő 1106 1166 1306 1471 1610 1763
Nádas 30 29 26 32 38 41
Halastó 24 25 27
Termőterület 8693 8570 8473 8402 8299 8010
Művelés alól kivett terület 610 733 830 901 1004 1293
Összes földterület 9303 9303 9303 9303 9303 9303
Forrás: KSH

A föld, mint termelési tényező, magában foglalja a természeti kincseinket, eszköze a mezőgazdasági
termékek termelésének. Amikor a föld a munkának szolgál helyszínéül, gyakran maga is részt vesz a
termelési folyamatban. Különösen mezőgazdasági, ezen belül is talán leginkább a földművelési tevé-
kenységben nyilvánvaló, hogy a föld nemcsak mint helyszín, hanem - mint a termelés egyik, mégpedig
nélkülözhetetlen tényezője - aktívan részt is vesz a termelés folyamatában. E funkciójában annál érté-
kesebb egy földterület, minél több és értékesebb egyedülálló minőségű termék kibocsátására alkalmas.

A föld, mint termelési tényező szerepe természetesen nem állandó a termelésben. A különbségek tér-
ben és időben egyaránt kimutathatók. Mesterséges beavatkozásokkal növelni lehet az adott terület
termőképességét (pl. melioráció, vízrendezés), ugyanakkor a szakszerűtlen termeléssel az ellenkező
hatást lehet elérni.

A föld tercier funkciója: helyet ad az ipari termelésnek és a lakossági igényeket kielégítő szolgálta-
tásoknak.
A társadalmi és gazdasági fejlődés előrehaladtával egyre nagyobb területek kerülnek mezőgazdasági
művelésből kivonásra és egyéb ipari, jóléti és beépített célú felhasználásra. A föld lakosságának nö-
vekedésével szűkül az a tér, amelyen mezőgazdasági termelés folytatható.

A termőföld, mint termelési tényező sajátos piaci helyzete

------------------------------------------------------------------------
A gazdaságban szereplő egyéb termelőeszközökhöz képest több eltérő jellegzetességgel bír. Az eltéré-
sek a következők:

a./
A termőföld értékének meghatározása annyiban más, és speciális egy termelőeszközök értékéhez ké-
pest, hogy nem határozható meg az előállításához társadalmilag szükséges munka mennyisége.
A termőföldet úgy is tekinthetjük mint a természet ajándékát. Ez azt jelenti, hogy más tőkejavaktól
eltérően, nem emberi munka eredménye, és szakszerű műveléssel hosszú időn át használható, haszno-
sítható anélkül, hogy elhasználódna. Ilyen formában a földár közvetlenül nem befolyásolja a rajta
termelt termék értékét.

b./
A termelésben tartott termőföld értéke a használata –a termelés - során nem megy át az általa előállí-
tott termék árába. Ugyanis földbe fektetett pénzeszköz gyakorlatilag mindig rendelkezésre áll, az a
termelésből bármikor kivonható anélkül, hogy ez a termelőeszköz amortizálódott, elhasználódott vol-
na.
Ez tulajdonképpen a föld vagyonmegőrző képességét fejezi ki.

c./ A földár meghatározása szempontjából fontos sajátosság, hogy a "...legtöbb dologgal ellentétben az
összkínálata a természeténél fogva állandó, és általában véve árának emelkedésére nem növelhető
vagy csökkenésére válaszként nem csökkenthető". (P.A. Samuelson 1990. 851 o.)

Az 1. számú táblázat adatiból megfigyelhető, hogy a termőterület és azon belül a szántóterület is az

elmúlt évtizedekben Magyarországon nemhogy állandó lett volna, hanem csökkent. Ennek ellentétele-
ként a termelésből kivont terület aránya növekedet.

A szá ntó te rüle té ne k vá ltozá sa

5800
5600
5400
5200
5000
4800
4600
4400
4200
1938 1950 1960 1970 1980 1995

Forrás: Az 1 számú táblázat adatai alapján

d./
A földpiac sajátos a tekintetben is hogy a termőföld helyhez kötött, nem mozgatható, a termelés bio-
lógiai folyamatokkal kapcsolódik össze, és jelentős minőségi különbségek tapasztalhatók, amelyek
emberi beavatkozások révén nem változtathatók alapvetően meg. A helyhez kötöttségből adódik, hogy
„a földpiac nagyrészt a helyi keresleti-kínálati feltételekhez igazodik”.
Az eladó az eladandó földjére csupán néhány potenciális vevő figyelmét tudja felhívni” (Dr. Szűcs
1993.). Gyakorlatilag a keresleti oldal is némiképp behatárolt, korlátozott.

A föld tulajdonosi összetételének és méretének változása

-----------------------------------------------------------------------
A kárpótlási törvény, a szövetkezeti törvény és az átmeneti törvény a magyar mezőgazdaság tulajdoni
viszonyait alapvetően megváltoztatta, a földek magántulajdonba adásáról rendelkezett, melynek ered-
ményeként a birtokstruktúra is módosult. A változások alapvetően a piacgazdaság megteremtését cé-
lozták meg.

A 80-as évek végére a magyarországi termőföld tulajdonosi összetételére jellemző volt, hogy a termő-
földek kb. 85 %-a termelőszövetkezetek és állami gazdaságok tulajdonában és használatában volt,
míg a 15 % volt csak magántulajdonban. A többségi tulajdonos szövetkezetek és gazdaságok ebben az
időszakban több ezer hektáros birtokszerkezettel rendelkeztek, azokon nagyüzemi termelést, gazdál-
kodást folytattak.

Az 1991. évi XXV. tv. (kárpótlási törvény) és az 1993. évi II. tv. (részarány tulajdonok kiadásáról)
teljes körű végrehajtását követően a fent említett tulajdonosi forma megváltozik, és a földek kb. 80-85
százaléka magántulajdonba kerül, és kb. 20-25 % marad állami tulajdonban.

Az előző jogszabályok alapján tulajdonhoz jutottak létszámáról és átlagos földterületük mértékéről

jelenleg még csak becslések állnak rendelkezésre, mivel a földkiadások még nem mindenütt fejeződ-
tek be, és a tulajdonhoz jutottak tulajdonjogát a földhivatalok még nem teljes körűen jegyezték be.
Egyes becslések szerint a szerkezetváltást követően mintegy négymillió, elvileg önálló helyrajzi szá-
mú parcella jön létre, és az elvi birtoknagyság így mindenképpen 5 hektár alatti lesz.

A kialakuló átlagos birtokméretek a Bács-Kiskun Megyei Kárrendezési Hivatal árverési adatai alapján
is figyelembe vehető. Az alábbi táblázat adati szerint Bács-Kiskun megyében 1992. augusztus 24-től
1996. október 31-ig az alábbi árveréseket folytatták le.

Bács-Kiskun megyében megtartott árverések adatai

1992.08.24-től 1996. 10. 31-ig

Árverések Elárverezett terület Tulajdonhoz jutot-

Megnevezés
száma nagysága (ha) tak száma (fő)
I. számú földalap 1827 176137,5 39723
II/1. sz. földalap 134 10478 3907
II/2. sz. Földalap 117 2612,5 2658
Összesen 2078 189228 46288
Forrás: Saját gyűjtés a Kárrendezési Hivatal adatai alapján

A fenti táblázatból megállapítható, hogy Bács-Kiskun megyében a kárpótlási árverések során elkelt
termőföldekből átlagosan 4 hektáros táblák alakultak ki. A Kárrendezési Hivatal munkatársainak tájé-
koztatása szerint az előző átlagokhoz képest szélsőséges esetek is megfigyelhetők voltak. E szerint egy
magánszemély pl. 150 ha legelő, vagy 100 ha szántót is vásárolt , míg a másik véglet 93 m2-es parcel-
la kialakítása volt külterületi korábbi nagyüzemi táblából.

A kecskeméti Körzeti Földhivatal területén a kárpótlási és részarány tulajdonú földkiadások döntő

része az ingatlan-nyilvántartásban már átvezetésre került. A fölhivataltól származó adatok alapján már
a térség üzemi területeinek pontos nagysága is meghatározható.

A Kecskeméti Körzeti Földhivatal illetékességi

 területén a külterületi ingatlanok megoszlása
az 1996. december 19-i állapot szerint

Külterületi
A külterület területe Átlagos terület
Megnevezés helyrajzi
hektárban nagyság (ha)
számok (db)
Kecskemét MJ város 12321 27693,7 2,24
17 vonzáskörzeti tele-
28567 120410 4,21
pülés
Körzeti Fölhivatal ösz-
40888 148104 3,62
szesen
Forrás: Saját gyűjtés a Földhivatali adatok alapján

A fenti táblázatból megállapítható, hogy a körzeti földhivatal illetékességi területén az átlagos földte-
rület nagysága 3,62 ha a kárpótlási és részarány tulajdonok átvezetését követően. Ez az átlagos telek-
méret közel azonos a Kárrendezési Hivatal által szolgáltatott adatok alapján kimutatott területtel.
Ugyanakkor Kecskemét Megyei Jogú Város közigazgatási területén jelentős eltérés tapasztalható,
ahol ez az átlagos telekméret a megyei átlagnak csaknem a fele, 2,2 ha. Valószínűsíthető, hogy orszá-
gos viszonylatban is e két határ körül fog mozogni az átlagos táblaméret.

A szerkezetváltást követően, amennyiben a változások az ingatlan-nyilvántartásban véglegesen átve-

zetésre kerülnek szükség lesz a földtörvény 26 §-ában előre jelzett jogszabály megalkotására, mely az
általános birtokrendezési eljárásokat fogja szabályozni. Vélhetően ez a jogszabály lehetőséget teremt,
illetve lehetőséget kell, hogy teremtsen arra, hogy a rendkívül elaprózódott birtokszerkezet helyett
gazdaságilag racionálisan művelhető nagyságú birtokrendszer alakuljon ki. A nyugat-európai orszá-
gokban is az elmúlt évtizedekben a birtok koncentráció és annak méretnövekedési folyamata figyelhe-
tő meg, párhuzamban a gazdaságok számának csökkenésével.

Egy gazdaság átlagos nagysága a fejlett

országokban (hektárban)

Ország 1970 1975 1980 1985 1990

Belgium 11,6 13,8 15,4 16,6 18,1
Dánia 20,6 22,6 24,9 31 33,6
Németország 11,7 13,8 15,3 16,6 19,2
Franciaország 21 24,4 25,9 28,6 31,7
Olaszország 7,5 7,5 8 7,9 8,2
Hollandia 13 14,4 15,6 16,7 -
Anglia 56,8 64,3 68,7 69,7 70,2
USA 170 173 175 181,5 201,3
Kanada 204 202 207 231,5 247,6
Forrás: Üzemtani szöveggyűjtemény Gyöngyös 1994.

Egyébként a fenti országokban különböző jogszabályok, állami beavatkozások gátolják meg, hogy a
területek elaprózódjanak.
Például Angliában a legidősebb fiú örökli a földbirtokot, és a testvéreinek nem fizet kártérítést. Fran-
ciaországban is az örökösök közül csak egy örökölheti a mezőgazdasági területet, de a többi örököstől
meg kell váltania az örökrészüket.

A föld érték, földjáradék, földár kapcsolata

--------------------------------------------------------
A TEGOVOFA (az Állóeszköz Értékelők Európai Csoportja) által kiadott útmutató szerint a föld - és
egyéb ingatlanok - "piaci ára azt az árat jelenti, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség
méltányosan, magánjogi szerződés keretében az értékelés időpontjában várhatóan eladható", feltéte-
lezve a következőket:

• az eladó hajlandó az eladásra

• az adásvételi tárgyalások lebonyolítására ésszerűen hosszú idő áll rendelkezésre
• a tárgyalások időszakában az érték nem változik
• a vagyontárgy értékesítése, meghirdetése megfelelő nyilvánossággal történt
• az átlagostól eltérő, speciális vevői különajánlat figyelembe vételére nem került sor.

Az előzőekre tekintettel a föld ára a magánszemély részére az egyéni hasznosságát fejezi ki, amelyet a
földpiac határoz meg, alakít ki. A fenti feltételek, körülmények mérlegelését, teljesülését elsősorban
az összehasonlító módszerű vagyonértékelésnél kell figyelembe venni.

A föld (piaci) árával szemben az értékét a társadalmi értékítélet fejezi ki, amely nem biztos, hogy egy-
beesik a pillanatnyi piaci értékítélettel. A földértékelés során a szakértők a föld értékén olyan becsült
értéket értenek, amely a mikro- és makrogazdasági elméleti elemzési célokat szolgálja. Az értékelés
során megbecsülik a föld tiszta jövedelem termelő képességét, majd az így kapott jövedelem tőkésíté-
sével származtatják a föld értékét.

A polgári közgazdaságtan értelmezése szerint a földjáradék a föld tiszta hozama, vagyis a termelé-
si költségek levonása után a tulajdonosnak maradó többlet.

A föld járadékát (Samuelson P.A. 1990. szerint) "olyan tényező árának a megjelölésére használjuk,
amelynek a kínálata állandó, vagyis teljesen rugalmatlan". A földár és járadéka között összefüggés
figyelhető meg, mégpedig a földár nem más, mint a tőkésített földjáradék. Nagyságát két tényező ha-
tározza meg a kamatláb és a földjáradék.

A JOGI SZABÁLYOZÁS HATÁSA A FÖLDFORGALOMRA-,

ÉS EZEN KERESZTÜL ANNAK ÁRÁRA

A föld mint azt a korábbi fejezetben látható egy sor sajátossággal bír, így a földpiac is, és annak sza-
bályozása is speciális. Szakértők megítélése szerint a fejlett piacgazdaságokban is a különböző erőfor-
rások közül a földpiac a leginkább szabályozott.
A földpiac állami szabályozottsága összefügg az ingatlanforgalom méretével, szerkezetével, és az ott
kialakult árakkal. A jelenlegi földtörvénynek és szabályozásoknak mindenképpen támogatnia és segí-
tenie kellene a jelenlegi szétaprózódott birtokstruktúra átalakulását, az optimális üzemi méretek, és az
ehhez kapcsolódó tulajdonosi struktúra kialakulását.
Miután az optimális üzemi méretek, és az ehhez kapcsolódó tulajdonosi struktúra kialakul a mezőgaz-
dasági földforgalom csak az ingatlanforgalom kis hányadát teszi ki. A fejlett európai országokban
megfigyelhető, hogy a földforgalom a területeknek csak kevesebb mint 1 %-át éri el éves szinten.

A földtörvény rendelkezései
------------------------------------
A jelenleg hatályban lévő 1994. évi LV törvény az, amely alapvetően szabályozza a termőföld tulaj-
donjogával és használatával kapcsolatos kérdéseket.

A földtörvény 5,6,és 7.§-ának előírásai alapvetően meghatározzák, szabályozzák a mai hazai földvá-
sárlók körét. E szerint Magyarországon termőföld tulajdonjogát csak belföldi magánszemély szerezhe-
ti meg, legfeljebb 300 ha nagyságú, vagy 6000 aranykorona értékben.
A belföldi jogi személyek, és jogi személyiség nélküli gazdasági szervezetek -a Magyar Állam, ön-
kormányzatok, és közalapítványok kivételével- valamint külföldi magán és jogi személyek az ország-
ban termőföld tulajdonjogát nem szerezhetik meg. Ilyen formában a törvény ezen rendelkezése kettős
korlátot is felállít, mégpedig egyik részről a piacon vevőként felléphető személyeket határolja be,
másik részről a megszerezhető terület nagyságát - értékét - maximálja.

A fenti tulajdonszerzési határokon túlmenően a törvény 22 §-a úgy rendelkezik, hogy a belföldi ma-
gánszemély további 300 ha (vagy 6000 Ak értékű) nagyságú termőföldet vehet haszonbérbe. A gaz-
dasági társaságok és szövetkezetek a rendelkezések szerint 2 500 hektár nagyságú vagy 50 000 Ak
értékű termőföldet vehetnek haszonbérbe. A külföldi magán és jogi személyek legfeljebb 300 ha terü-
letnagyságú vagy 6000 Ak értékű termőföldet vehetnek haszonbérbe.

A haszonbérlet maximális időtartamát is meghatározza a földtörvény 13 §-a, mely szerint a haszon-

bérleti szerződés leghosszabb időtartama legfeljebb 10 év lehet. Kivételt képez az erdő, szőlő, gyü-
mölcsös művelési ág, ahol a haszonbérleti szerződést maximum annak az évnek a végéig lehet meg-
kötni, amíg az ültetvény értékkel bír, azaz az értékcsökkenési leírás időszakának végéig.

A maximális területi korlát az elkövetkezendő néhány évben a mezőgazdaság jelenlegi alacsony jöve-
delmezőségi szintje miatt valószínűsíthetően nem fogja a termelést és a mezőgazdasági fejlődést kor-
látozni. sőt a magántulajdonban és bérleti rendszerben kialakítható birtokméret alkalmas lehet a kor-
szerű üzemi technológia kialakítására.

A fenti szabályozást annak fényében kell megítélni, hogy az Európai Unión belül sincs kifejezett egy-
séges szabályozás a tekintetben, hogy a mezőgazdasági hasznosítású földet külföldi megvásárolhatja
e. Általános alapelv, hogy túlzottan nagy földkoncentráció ott sem alakulhat ki, illetve hogy biztosíta-
ni kell a nemzeti elbánást. Ausztriában például alapelv, hogy nem EU tagállambeliek csak külön en-
gedéllyel szerezhetnek termőföld ingatlant. Németországban és Olaszországban a hazaiakhoz hasonló
feltételekkel juthatnak külföldiek földhöz.

Adótörvények, illeték jogszabályok

---------------------------------------------
A termőföldek értékesítésére, a földforgalomra részben hatással vannak az érvényben lévő adó, és
illeték jogszabályok. Ugyanis ezen törvények ingatlan átruházás esetén bizonyos mértékű, elvonásokat
eszközölnek, melynek mértéke mindig az ország gazdaságpolitikájától függ. Az adót általában az in-
gatlan eladójának kell fizetni, míg a vevő a megszerzett vagyontárgy után illetéket köteles fizetni.

A személyi jövedelemadó törvény szempontjából a termőföld értékesítése ingatlan értékesítésnek

minősül, ezért az SzJA törvény 63 §-a szerint 1997. évtől 20 %-os mértékű adót kell fizetni az értéke-
sítés jövedelme után. A kárpótlási törvény és az SZJA törvény a kárpótlás és részarány-tulajdon útján
szerzett termőföld értékesítését speciális esetnek tekinti. Az ezen vételi jogok alapján szerzett termő-
földnek a tulajdonszerzéstől számított három éven belül történő elidegenítéséből származó bevételek
az elidegenítés évében kell a tulajdonosnak a személyi jövedelemadó alapjául szolgáló összjövedel-
méhez hozzászámítani. De amennyiben egy éven belül ezen összeget a tulajdonos mezőgazdasági
művelésű külterületi termőföld tulajdonjogának megszerzésére fordítja akkor ezen jövedelemre jutó
adót nem kell megfizetni.

Ingatlan vásárlása esetén a vevőnek minden esetben az Illetéktörvényben - 1990 évi XCIII. törvény -
megszabott mértékű visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetnie, melynek mértéke a megszer-
zett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 10 %. Az illetéktörvény kedvezmények
között sorolja fel többek között, hogy a termőföld tulajdonjogának megszerzése esetén az egyébként
járó illeték egynegyedét kell megfizetni, ami jelenleg így 2,5 %-os mértékű.
 A TERMŐFÖLD ÉRTÉKÉT BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZŐK

A földek értékét, piaci árát alapvetően meghatározza, hogy az adott földterületen milyen termékek
termelhetők, illetve milyen mennyiségi és minőségi összefüggés szerint alakul az egyes termékek jö-
vedelmezősége. Megállapítható, hogy a föld iránti kereslet tulajdonképpen származékos kereslet, ami
nem jelent mást mint azt, hogy a földön termelhető termékek kereslete befolyásolja a föld iránti keres-
letet és ezen keresztül annak árát. A földön termelhető termékeket, és azok gazdaságosságát, mennyi-
ségét gyakorlatilag a föld minősége határozza meg, mely közvetlenül befolyásolja a föld árát.

Az aranykorona érték

A lehetséges földértékelési módszerek ismertetése előtt szükséges áttekinteni a termőföld-értékelés,

minősítés folyamatát.

Már a XIX. században (1850.) kísérletet tettek a földbirtokok megadóztatására, ennek alapját képező
ún. földadó kataszter (kataszter: a középkori capitastratum latin szóból ered, mely fejadó jegyzéket
jelentett) viszont nem volt , s így a birtokosok bevallása és a hivatali közegek felmérései alapján vete-
tették ki az adókat. A földadó szabályozásának jogi alapját, a földértékelés aranykoronás rendszerének
bevezetését az 1875 évi VII. törvény teremtette meg, kizárólag adózási célokra.
Az aranykorona fogalma a hivatkozott törvény szerint " a föld tiszta jövedelmének vétetik a közönsé-
ges gazdálkodás mellett tartósan nyerhető középtermésnek értéke, levonván belőle a gazdálkodási
rendes költségeket." Ez az első magyar hozadéki kataszter lett az alapja a földek közötti különbségté-
telnek, és a föld minőségi mutatói megállapításának. Ez a mai napig is élő rendszer aranykorona- ér-
tékben fejezi ki a földek közötti minőségi különbséget.

Az aranykoronás földminősítési rendszer bevezetése során az ország akkori területét felosztották 15

kerületre, majd ezeket további 288 becslőjárásra, a becslőjárásokat pedig szükség szerint osztályozási
vidékekre.

Becslőjárásonként, illetve osztályozási vidékenként minden művelési ágra (szántó, kert, rét, szőlő,
legelő, erdő és nádas) tiszta jövedelmi fokozatokat (osztályokat) állítottak fel, éspedig minden műve-
lési ágra legfeljebb nyolcat. Minden minőségi osztályt községenként a természetben azonosítható min-
taterek képviselnek, amelyekről ún. mintatér leírás készült (a mintaterek száma kb. 70.000 volt).
Ezt követően minden művelési ágra, minőségi osztályonként megvizsgálták, hogy az átlagos gazdál-
kodás és ráfordítások mellett 1 kataszteri holdon (1600 négyszögöl, 5754,64 m2) milyen a gazdálkodás
eredményessége, mekkora a pénzben kifejezett tiszta jövedelem.

Az egy évre jutó termelés értékét és a gazdálkodási költségeket erdő esetén 25, szőlőnél 15, a többi
művelési ágban pedig 10 év tapasztalatai alapján számították ki, és az akkori pénzegységben,
aranykoronában határozták meg.

Tehát az aranykorona olyan komplex mutatószám, amely a földek minőségét a század eleji termés-
eredmények és ráfordítások becslésével megállapított értékelése alapján mutatja. Lényeges vonása,
hogy a föld minősége és termőképessége mellett figyelembe vette a mezőgazdasági termelés akkori
közgazdasági tényezőit (ráfordítás, bevétel) is.

Az 1909. évi V. törvény alapján a földadó arányosabbá tétele céljából a földadókataszterben országos
kiigazítást hajtottak végre. Ennek keretében egyes becslőjárásokban a tiszta jövedelmi fokozatra új
számításokat végeztek, és jelentős területeket újból osztályba soroltak. A fenti rendszerből következik,
hogy az azonos művelési ágak azonos minőségi osztályú földjeinek aranykorona értéke becslőjáráson-
ként eltérő. Pl. az I. osztályú szántó kataszteri tiszta jövedelme hektáronként 11,1 aranykoronától 62,6
aranykoronáig terjed.
A földadókatasztert a két világháború közötti időben az illetékes hatóságok a 100/1927. PM rendelet
alapján tovább vezették. A földadó kataszter vezetése, valamint a kataszteri földminősítés (osztályba
sorolás) 1945. után lényegében változatlanul folytatódott tovább. A 70-es évek kezdetével az állami
földnyilvántartásra vonatkozó korábbi jogszabályok elavultak, és a földnyilvántartás valamint a telek-
könyvi nyilvántartás összevonásával új egységes ingatlan-nyilvántartás létrehozása vált szükségessé.
Az új ingatlan-nyilvántartás készítése alkalmával a földminősítési adatok is rendezésre kerültek. Iro-
dai és helyíni ellenőrzés keretében felülvizsgálták a művelési ágakat, a minőségi osztályokat, a járási
és községi mintatereket, és a természetbeni állapottal egyező írásbeli és térképi munkarészek készül-
tek.

Az értékelésben a század eleji közgazdasági elemek mind a mai napig lényegében változatlanul meg-
maradtak, annak ellenére, hogy a mezőgazdasági termelés közgazdasági tényezőiben nagyon nagy
változások történtek. Napjainkban ezen az alapon éri a legtöbb bírálat az aranykorona rendszert. En-
nek ellenére, egy- egy becslőjáráson vagy községen belül ma is jól mutatja a földek minőségi különb-
ségét, s ezért a hatósági intézkedésekben is elfogadott és alkalmazott mérőszám a mai napig. Ez a
jelenlegi egyetlen olyan teljes körű, valamennyi művelési ágra országosan rendelkezésre álló mérő-
szám melyet a mai ingatlan-nyilvántartás is tartalmaz és folyamatosan történik a változásainak vezeté-
se, a jelentősebb aránytalanságainak korrigálása.

A me zőga zda sá gila g műve lt te rüle t me goszlá sa

minősé g sze rint

Kitűnő
Gyenge 12%
21%

Jó
25%

Közepes
42%

Forrás: Üzemtani Szöveggyűjtemény Gyöngyös 1994.

A kataszteri adatok alkalmazása a termőföld értékelésében

Az ingatlanok értékét és annak befolyásoló tényezőinek egy jelentős részét az úgynevezett kataszteri
(ingatlan-nyilvántartási) adatok tartalmazzák.
A mértékadó kataszteri adatokat (nagyság, aranykorona érték, terület formája stb.) az ingatlanokról
vezetett hatósági nyilvántartás tartalmazza. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló hatályos jogi szabályo-
zás értelmében az ingatlan-nyilvántartás az adatokat valósághűen tünteti fel, és azt hitelesen tanúsítja.
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés helyességét az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell.

Az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapból, földkönyvből, ingatlan-nyilvántartási térképből és

irattárból áll.
Az ingatlanok értékének vizsgálata és -megállapítása szempontjából a tulajdoni lap tartalmazza a leg-
fontosabb adatokat.

A tulajdoni lap három részből áll:

• I. rész tartalmazza az ingatlanra vonatkozó általában számszerűsíthető vagy kódolt adatokat, a

• II. részre jegyzik be a tulajdonjogra vonatkozó adatokat, míg a
• III. rész tartalmazza az ingatlant terhelő jogilag jelentős tényeket.

Egy adott konkrét földterület értékének megállapítása szempontjából a tulajdoni lap I. részén nyilván-
tartott legfontosabb adat a település neve, helyrajzi száma, a terület nagysága, művelési ága, a katasz-
teri tiszta jövedelem aranykorona értékben kifejezve.

Az aranykorona érték mint az a 4.1. fejezetben látható, tulajdonképpen a termőföldek minőségét jel-
lemző arányszám, ezért az érték megállapításnál feltétlenül figyelembe kell venni. A kataszteri tiszta
jövedelem meghatározását a földhivatalok hatósági jogkörükben végzik, így annak ellenőrzésére gya-
korlatilag nincs lehetőség és csak ebből a forrásból szerezhető be.

A tulajdoni lap III. részén az ingatlant terhelő jogilag jelentős tényeket tartják nyilván. Ezek a bejegy-
zések két fő csoportba sorolhatók. Az egyik csoportba tartoznak a pénzben kifejezhető terhek, míg a
másik csoportba azok a teher jellegű bejegyzések tartoznak, amelyek az ingatlan használatát, haszno-
sítását valamilyen szempontból korlátozzák. Ilyen korlátozások lehet többek között a különböző telki
szolgalmak, földmérési jelek és villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog.

Az ingatlan-nyilvántartásnak részét képezi az ingatlan-nyilvántartási térkép is, mely adott földterület

értékének meghatározásánál számos, a térképi ábrázolásban megjelenő információt tartalmaz. A tér-
képi ábrázolás alapján hozzájuthatunk olyan információkhoz, amely az adott ingatlan természetbeni
fekvésével kapcsolatos.
A térképről leolvasható a terület tájolása, alakja, méretei, közterületi kapcsolatai, a környező ingatla-
nokkal való kapcsolata. Amennyiben a kataszteri térkép magassági adatokat is tartalmaz, akkor lehe-
tőség van az adott ingatlan domborzati viszonyainak megállapítására is.
A domborzat több szempontból is befolyásolja az értéket, ugyanis önmagában is értékbefolyásoló
tényező, hogy az ingatlan domborzata sík, dombos vagy hegyvidéki jellegű.

Összegezve elmondható, hogy a földhivatali - kataszteri - nyilvántartás egy sor olyan adatot tartal-
maz, és hitelesen tanúsít, amelyek közvetlenül vagy közvetve felhasználhatók az ingatlan értékének
a megállapítása során. Ezeknek az adatoknak a beszerzése és értékelése nemcsak hasznos, hanem
szükséges is, mert ismeretük hiánya miatt az értékelés során téves következtetésekre juthatunk.

A NEMZETKÖZI FÖLDÉRTÉKELÉSI GYAKORLATOK

Mivel az országban nincs egy egységes kialakult földértékelési gyakorlat, az új módszerek kialakítása
során mindenképpen figyelembe kell venni azon országok értékelési gyakorlatát, amelyek hosszú évti-
zedek tapasztalatát építették be értékelési módszereikbe. Természetesen ezen módszereket csak a
megfelelő helyi sajátosságok figyelembe vételével lehet adaptálni. A nemzetgazdaság helyének és
szerepének megítélésénél is szükséges annak megismerése, hogy a földjeink nemzetközi vonatkozás-
ban mennyit érnek. Ezen összehasonlítás csak akkor ad helyes képet, ha azonos értékelési módszerek-
kel kerülnek a földek értékelésre.

Az Osztrák földértékelési gyakorlat

Ausztriában az állam többévi üzemviteli adatok felhasználásával meghatározta az ország minőségileg
legjobb (100 pontos) földjén gazdálkodó mezőgazdasági üzemek 1 hektárra vonatkoztatott tiszta jöve-
delmét.
A tiszta jövedelem összegében minden, a mezőgazdasági ágazat körébe sorolható tevékenységből
származó jövedelem beleszámít. Ennek értéke 1988 január 1-től 31 500 ATS.

A 100 pontosnál alacsonyabb értékű földek tisztajövedelme ökológiai értékszámuk arányában csök-
ken. A közgazdasági értékelés keretében vizsgálják a hozamok alakulására kihatással bíró gazdálkodá-
si feltételeket.

Az egyik fontos szempont a külső közlekedés tisztázásának vizsgálata, melynek vizsgálata keretében
figyelembe veszik az útviszonyokat, a különböző járási központok, raktárak, feldolgozó üzemek távol-
ságát. Értékelik a járásközpont (székhely) közlekedési helyzetét, a népesség alakulását, a munkaerő-
piaci lehetőségeket. Ausztriát ebből a szempontból 23. körzetre osztották fel megjelölve, hogy e kör-
zetek, illetőleg övezetek gazdasági viszonyai milyenek. Ezek az övezetek, körzetek kategorizálását
követően az értékszámokat +10 és -15 %-os mértékig módosíthatják.

Az értékelés másik területe a belső közlekedés vizsgálata. Ilyenek lehetnek a különálló földterületek
távolsága az üzemi központtól (gazdasági udvartól). A számított távolság a különálló földterületek
közepe és a gazdasági udvar közötti távolság súlyozott átlaga. Vizsgálják és figyelembe veszik a kü-
lönálló földterületekhez vezető utak emelkedőit. Értékelik a földterületek számát az összes területhez
viszonyítva és a talajminőség jelzőszám összefüggéseit. A minőség miatti levonás hektáronként a
0,5%-tól 7,5%-ig terjedhet.
A kialakult gyakorlat szerint továbbá figyelembe veszik területek kedvező vagy kedvezőtlen formáját,
a gépek és berendezések alkalmazásának korlátait. A gazdaság méretének és intenzitásának hatását
hozzáadásokkal és levonásokkal lehet korrigálni, mely adott esetben pl. -15-től +18 %-ig terjedhet.

A fentieken túl egyéb körülmények közé sorolják pl. a időjárás térségre jellemző hatását, az öntözés
lehetőségét.

Az előzőekben ismertetett módszer csak a szántóterületek közgazdasági értékelésére vonatkozik, míg

az egyéb mezőgazdasági létesítmények üzemek, ültetvények értékelését külön elvek szerint végzik.

Az ausztriai közgazdasági értékelési rendszer hazai adaptációjának kidolgozását az MTA Közgazda-

ságtudományi Intézete vállalta fel. Az adaptáció kidolgozásánál megítélésem szerint mindenképpen
figyelembe kell venni a hazai sajátosságokat, az elmúlt évek változásait, jelenlegi jogi szabályozáso-
kat.

A Dániai mezőgazdasági ingatlanok értékelésének gyakorlata

A mezőgazdasági ingatlanok értékelése Dániában a vám- illeték- és adóügyi minisztérium alá tartozik.
Az értékelés módját külön törvény szabályozza. Az adózás alapját a mezőgazdasági ingatlanok értéke-
lése képezi nem a tényleges piaci érték.

Előbbi ugyanis alacsonyabb, s így az a döntés is a mezőgazdaság támogatását szolgálja, továbbá elő-
nye, hogy az adásvételek során különböző ügyeskedésekkel nem lehet az adó alapjával manipulálni.
Az értékelést jelenleg 4 évente végzik el, de szó van róla, hogy a jövőben évenként kell majd elvégez-
ni. A tényleges értékelést 224 helyi bizottság végzi , melyek területi illetékességét úgy állapították
meg, hogy nagyjából azonos mennyiségű ingatlan tartozzon hozzájuk. A bizottságok elnökét a megyei
önkormányzat javaslatára az adóügyi miniszter nevezi ki.

Az érték megállapításában nincsenek tekintettel a tényleges gazdálkodás eredményére, hanem körze-

tenként egy átlagos nagyságú, közepes intenzitással művelt, betakarítás utáni állapotú farm (egy tu-
lajdonos által művelt terület) földterületeinek egy hektárra vetített értékét veszik alapul, s ezt szoroz-
zák meg a farm hektárjainak számával.

Mivel Dániában minden mezőgazdasági földterülettel összefüggő szabályozás a birtokra, illetve a

farmokra épül, a föld értéke önmagában nem képezheti az adózás alapjául szolgáló értéket, csak a
gazdasági épületekkel együtt azaz, ha a földön nincs is épület, az érték megállapításánál úgy tekintik,
mintha azon átlagos nagyságú épületek állnának.

Az előzőekre tekintettel minden ingatlan értékelése során kétféle módon is megállapítják az értéket.
Egyik esetben a körzetenként megállapított átlagos földértékkel megszorozzák a terület nagyságát,
majd ezt követően hozzáadják a gazdasági és lakó épületek tényleges értékét. A másik esetben a kör-
zetenként megállapított átlagos földértékkel megszorozzák a hektárok számát, majd az így kapott érté-
ket körzetenként eltérő értékkel megemelik, mely a vélelmezett átlagos nagyságú épületek értéke.

Az Amerikai földértékelési gyakorlat

Amerikában a földek értékelésénél a célok és a rendelkezésre álló adatok alapján hatféle eljárás hasz-
nálatos:

• adásvételek összehasonlítása
• értékmegosztás
• levezetés
• parcellázás-fejlesztés
• a földre maradó érték számítás
• a föld bérleti díj tőkésítése

A fenti értékelési eljárások közül az adásvételek összehasonlítása a föld értékelésének a legjobban

elterjedt technikája abban az esetben ha a megfelelő összehasonlítható adásvételi ügyletek adatai a
rendelkezésre állnak. A módszer alkalmazása során elemzik, összehasonlítják és kiigazítják a hasonló
parcellák adásvételi adatait, hogy következtetni tudjanak a felbecsülendő föld értékére. Az összeha-
sonlítás során a parcellák hasonló és eltérő tulajdonságait veszik számba.

Az értékbecslő adatokat gyűjt tényleges adásvételi és földbérleti szerződésekről, valamint kínálati

listákról, ajánlatokról és meghatározza, miben hasonlóak és miben eltérőek az adatok a tárgyi ingat-
lanhoz képest.

A szakirodalom szerint az összehasonlítandó elemek közé tartoznak a tulajdoni jogok, a terhek, a fize-
tési feltételek, a piaci körülmények (eladás kelte), a fekvés, a fizikai jellemzők, a közművek stb. Az
összehasonlítás leginkább változó elemei a terület fizikai tulajdonságai, azaz annak mérete, alakja,
utcai frontja, topográfiája, fekvése, tájolása, minősége. Az összehasonlításnál gondot kell fordítani
arra, hogy kellő mennyiségű adásvételi ügyletről álljanak rendelkezésre adatok, és a kiválasztott ügy-
letek legyenek olyan közel a tényleges értékelés időpontjához, amennyire csak lehet.
Az útmutató szerint az értékelő a telekkönyvezett eladásokon és aláírt szerződéseken kívül vegyen
figyelembe eladási és vételi ajánlatokat is, mivel ezek jelzik előre pontosan a piac várható változásait.
Az eladási és vételi ajánlatokat megfelelő óvatossággal kell figyelembe venni, mivel a végleges eladá-
si ár általában alacsonyabb mint az eredeti eladási ajánlat, de magasabb mint az eredeti vételi ajánlat.

A összehasonlító módszeren túl még a leggyakrabban használt értékelési eljárás a föld bérleti díj tőké-
sítése. A földbérleti díjak megfelelő rátával tőkésíthetők, ezáltal a piaci bérleti díjakból következtetni
lehet egy terület piaci értékére. Ezt az értékelési eljárást ott használják, ahol nem áll rendelkezésre
megfelelő értékesítések összehasonlító adat és a területen jobban jellemző a földek bérbeadása.

Az egyes országok termőföld árai közötti összefüggések

Az előző három fejezetben bemutatott nemzetközi földértékelés gyakorlat után a következő táblázat-
ból megfigyelhető, hogy az egyes országokban milyen mértékű átlagos termőföld árak figyelhetők
meg.

Nemzetközi termőföld árak ( átlagár /ha)

Egy hektár ára

Ország Forintban
az ország pénznemében
Anglia 3 500 GDP 740 145.-Ft
Ausztria 125 000 ATS 1 710 000.-Ft
Dánia 14 000 DKK 347 760.-Ft
Norvégia 110 000 NOK 2 400 200.-Ft
Svédország 22 500 SK 467 550.-Ft
Finnország 17 500 FIM 464 200.-Ft
Franciaország 18 600 FRF 519,312.-Ft
Hollandia 130 000 NGL 11 173 500.-Ft
Németország 28 500 DEM 2 742 555.-Ft
Bulgária 155 000 LEVA 286 000.-Ft
Csehország 50 200 KC 256 020.-Ft
Horvátország 3 296 DEM 317 174.-Ft
Lengyelország 18 145 PLZ 108 870.-Ft
Szlovénia 8 000 USD 1 086 560.-Ft
USA 6 000 USD 814 920.-Ft
Magyarország 80 000 HUF 80 000.-Ft
Forrás: FM Az árak az 1995 december 2-i középárfolyamon számolva

A föld korlátozott és egyedi voltából következik, hogy az élettevékenységekben a termelésben és va-

gyonfelhalmozásban betöltött szerepe folytán iránta keresletet indukál. A kereslet mértékét, és ezen
keresztül az árát elsősorban az adott területen élő népesség létszáma, és a rendelkezésre álló terület
nagysága is meghatározza.
Megfigyelhető, hogy a ritkán lakott országokban a föld ára alacsonyabb mint a nagyobb népsűrűségű
országokban. Az alacsonyabb népsűrűségű országokban, ahol a népesség létszámához képest nagyobb
terülten folyik termelés, viszonylag olcsóbban tudják előállítani a termékeket, hiszen nincs szükség a
földek nagy ráfordításokkal történő kihasználására. A fenti megállapítások, összefüggések természete-
sen csak hasonló fejlettségű országok csoportján belül figyelhetők meg.

Az előzőekben részletezett földár és a földellátottság között összefüggést látszik igazolni a 6. táblázat

összeállítása is. Az összefüggésből egyedül a Magyarországi földárak képeznek kivételt, de ez is azo-
kat a szakértői megállapításokat, véleményeket igazolja, hogy a magyar termőföld alulértékelt, és a
piaci ára nem a valós nemzetközi mércével mért értékét tükrözi. Ha a magyar gazdaság illetve mező-
gazdaság az Európai Unióban megtalálja a helyét a fenti tételek alapján a termőföld árának várhatóan
400 000 Ft/ha körül kellene stabilizálódnia.

Az alábbi táblázatból megfigyelhető néhány ország 1000 lakosra jutó szántó terület nagysága és az
adott országban kialakult földárak közötti összefüggés.

A földár, és a földellátottság közötti összefüggések

 1000 lakosra jutó szántó-terület Földár
Ország
nagysága (Ft/ha)
Dánia 514 ha 347 760
Magyarország 470 ha 80 000
Franciaország 320 ha 519 312
Anglia 123 ha 740 145
Németország 118 ha 2 742 555
Hollandia 59 ha 11 173 500
Forrás: Saját összeállítás

JELENLEG ALKALMAZOTT FÖLDÉRTÉKELÉSI ELJÁRÁSOK,

MAI TERMŐFÖLDÁRAK

Ma Magyarországon eléggé általánosan elterjedt nézet, hogy a föld értékének meghatározása körül
azért sok a bizonytalanság, mert az elmúlt évtizedekben nem volt valós földforgalom az állami, mono-
pol földtulajdonlás miatt. Ha viszont a közelmúlt és a jelen kor jogszabályi rendelkezései folytán a
földek magántulajdonba kerülnek és szabad adásvétel tárgyát képezhetik a földpiac önmagában is
kialakítja a reális árát. Ez a folyamat azonban lassan bontakozik ki, mivel a kárpótlás során tulajdon-
hoz jutott személyeket közül akik értékesíteni szeretnék a tulajdonukba került földet 3 éves elidegení-
tési korlát tart vissza.

A következő részben néhány a mai piaci és gazdasági viszonyokat tükröző földértékelést kívánok be-
mutatni, azaz megpróbálom meghatározni a mai földárat, termőföld értékét.

A piaci összehasonlító értékadatok által meghatározható földár

---------------------------------------------------------------------------------

A földek piaci árát elsősorban a kereslet-kínálat határozza meg, mely a jelenlegi gazdasági környezet-
ben elsősorban kínálatban mutatkozik meg. A fent ismertetett jogszabályi változások és gazdasági
átalakulások során sok olyan személy jutott földhöz akik nem kívánnak azon gazdálkodni. Így két
lehetőségük kínálkozik a számukra a tulajdonuk hasznosítására a föld bérbe adása valamint annak
értékesítése.

A nagy mennyiségű kínálati oldallal szemben a keresleti oldalon korlátozott vásárlóerő áll rendelke-
zésre, mivel az országban az elmúlt időben több millió ember jutott földhöz, és a törvényi korlátok
miatt termőföldet csak magánszemély vásárolhat. a vásárolni szándékozók sem biztos, hogy rendel-
keznek a megfelelő tőkével, hogy a termőföldet megvásárolják és azon eredményes gazdálkodást foly-
tassanak.

Az elmúlt időszakban szűkebb környezetem Kecskemét környékén különböző sajtótermékekben fel-

lelhető ingatlan hirdetések közül kigyűjtöttem a mezőgazdasági földterületek értékesítési szándékait
és annak árait, melyet a következő táblázat tartalmaz.

Természetesen az ilyen jellegű értékesítési szándékokat megfelelő fenntartással kell figyelembe venni,
és tapasztalható, hogy amennyiben potenciális fizetőképes vásárló jelentkezik az adott ingatlanra je-
lentősen lehet az árból alkudni.

A gyűjtött adatokból az átlagos birtokméretre nem lehet helyesen következtetni, mivel a hirdetésekből
csak az 1 hektárnál nagyobb ingatlanok adatai és árait vettem figyelembe.
 A táblázat adataiból megállapítható, hogy a térségben az átlagos termőföld árak kínálati oldalon
126.900.-Ft/ha körül alakulnak.

Amennyiben az adatokat rendezzük üzem méretek nagysága szerint megfigyelhető, hogy az 5 ha alatti
területek átlagára 176 000.-Ft/ha, míg az 5 ha feletti területek átlagára 88 000.-Ft/ha körül alakul, ami-
ből következik, hogy minél nagyobb egybefüggő területet kínálnak eladásra úgy a fajlagos ára annál
alacsonyabb.

1997 évben a sajtóban megjelent, Kecskemét környéki

mezőgazdasági földterületek értékesítési adatai

Terület nagy- Értékesítési irányár

Művelési ág Megjegyzés
ság (ha) Ft/ha
30,0 szántó, legelő 80 000
3,5 szántó 120 000
1,0 szántó 32 000
3,0 szántó, legelő 133 000
2,0 szántó 182 000
2,0 szántó 150 000
1,3 legelő 270 000 18 Ak
23,7 szántó 110 000 20 Ak
2,3 legelő, szántó 130 000
8,0 szántó 80 000
2,2 szántó 272 000 kertészkedésre alkalmas
5,0 szántó 130 000 2 db kúttal
26,0 legelő 75 000
13,0 szántó 30 000
5,0 szántó, legelő 60 000 aszfaltozott út mellett
12,0 szántó 70 000
1,0 szántó 250 000
17,1 szántó 146 000 villany bekötve
2,0 szántó 350 000 öntözési joggal
16,0 szántó 93 700
8,0 szántó 70 000
5,7 szántó 52 600
4,0 szántó 50 000
9,0 rét 80 000
160,0 szántó 156 200 gazdasági épületekkel
Forrás: Saját gyűjtés

A kínálati árajánlatokat mint említettem csak bizonyos fenntartásokkal lehet figyelembe venni, mivel
a tényleges adásvételek várhatóan csak a kínálati árak alatt realizálódnak. Megközelítő pontos adato-
kat így csak a létrejött üzletek adásvételi szerződésének elemzése során lehet beszerezni.
A fent ismertetett piaci árak nagyságrendileg megegyeznek a különböző gazdasági szaklapokban meg-
jelenő földárakkal. E szerint a HVG 1997. február 1-én megjelent számában a föld árakat Kelet-
Magyarországon 100-200 ezer forint között, Nyugat-Magyarországon 150-200 ezer forint között hatá-
rozza meg.
A Világgazdaság 1997. február 18-án megjelent cikke alapján "egy hektár termőföld ma 60-120 ezer
forintért cserél gazdát hazánkban".
Az előzőekben említett piaci összehasonlító adatokat természetesen csak megfelelő óvatossággal
lehet figyelembe venni, mivel nem áll rendelkezésre az összehasonlító elemzéshez szükséges vala-
mennyi kiegészítő részadat.

Egyes szakértői vélemények szerint a közelmúlt legnagyobb földforgalma a kárpótlási árveréseken

bonyolódott, és ezek összehasonlítási alapot képezhetnek a földár meghatározásánál.

Megítélésem szerint ez az álláspont nem megalapozott, mivel megfigyelhető volt, hogy az árverések
döntő részén megegyezések születtek, és nem piaci körülmények között bonyolódtak az adás-vételek.

Az alábbi táblázatban a Bács-Kiskun megyei Kárrendezési Hivatal árverési adatai figyelhetők meg.

A Bács-Kiskun megyei Kárrendezési Hivatal adatai

1992.08.24.és 1996.10.31. között lebonyolított árverésekről

Árverezett arany- Elárverezett terület Összes értékpapír

Megnevezés
korona érték nagysága (ha) ezer forintban
I.sz. Földalap 2 575 101 176 137,5 2 047 756
II/1.sz. földalap 104 510 10 478 186 599
II/2. sz. Földalap 24 497 2 612,5 91 658
Összesen 2 704 108 189 228 2 326 013
Forrás: Saját gyűjtés

A fenti adatokból megfigyelhető, hogy átlagosan egy aranykorona 860.-Ft-os, míg egy hektár terület
12,300.-Ft-os áron kelt el, mely messze alatta van a jelenlegi piaci kínálati áraknak. Tehát a földár
meghatározásánál semmiképpen nem lehet figyelembe venni a kárpótlási árveréseken kialakul árakat.

A bérleti díjak alapján megállapítható földár

---------------------------------------------------------

A föld árát azokban a térségekben, ahol nem áll rendelkezésre megfelelő értékesítési adatbázis, a piaci
bérleti díjakból is le lehet vezetni. A bérleti díj figyelembe vételét indokolja az, hogy a bérleti díj is
piaci kategória, melynek mértékét befolyásolja a kereslet-kínálat nagysága, a mezőgazdasági tevé-
kenység jövedelmezősége valamint a bérbe hirdetett föld minősége.

A bérleti díjakat megfelelő tőkésítési kamatláb alapulvételével meghatározható a földek ára a követ-
kező képlet alapján.

Bérleti díj Ft/ha

Földár Ft/ha =------------------------------
Tőkésítési kamatláb
Kecskemét város környékén hirdetett, illetve
alkalmazott föld bérleti díjak 1997. folyamán

Fizetett ill. ajánlott Hektáronkénti

Megnevezés
bérleti díj bérleti díj Ft-ban
A város területén működő szövetkezetek által 20-25 kg búza 6 800
 fizetett föld bérleti díjak aranykoronánként
Gazdasági társaság 20 ha fölötti területet
10 000.-Ft/ha 10 000
szeretne bérbe venni
1,2 ha terület művelésre bérbe adó 8 000.-Ft/év 6 600
6 ha föld művelésre kiadó 22 kg búza/Ak 7 480
1,7 ha szántóföld bérbe adó - 8 823
1 ha 19 Ak értékű föld bérbe adó 15 kg búza/Ak 5 700
Átlagos bérleti díj hektáronként 7 567
Forrás: Saját gyűjtés

Földjáradék az Ak függvényében (Művelési ágak együtt)

18
16

14
Földjáradék (e Ft/ha)

12
f(BD)
10

8
f(BD)-
6 0,04*f(Tőke)
0,04*f(Tőke)
4
2

0
12,2

17,2

22,2

27,2

32,2

37,2

42,2

47,2

52,2

57,2

-2
Ak/ha

Forrás: AKII kutatás

A kutatások eredményeként megállapították, hogy egy aranykorona növekményhez mintegy 373.-Ft-

os bérleti díj növekmény figyelhető meg.

A tőkésítési kamatláb megválasztása nagymértékben meghatározza a számítások eredményeként a föld

árát. Az Európai Közösség országaiban a legkülönbözőbb tőkésítési kamatlábakat alkalmaznak mely
az 1 %-tól a 15 %-ig terjed, de a leggyakoribb mérték az 5 %-os tőkésítési kamatláb. Az alábbi képlet
alapján a bérleti díjakból az alábbi földár határozható meg:

7 567.-Ft/ha átlagos évi bérleti díj

-------------------------------------------- = 151 340.-Ft/ha
5 %-os tőkésítési kamatláb

Ez a bérleti díjból számított földár közel azonos mértékű, mint a piaci körülmények között hirdetett, és
az adásvételi szerződésekben szereplő földár. Ez az értékelési mód azokon a területeken alkalmazható,
ahol megbízható adatok állnak rendelkezésre a bérleti díjak mértékéről. Az AKII kutatásai szerint „
amikor a bérleti rendszer a valóságos piaci viszonyok szabályai szerint fejlődik valószínű, hogy a
földminőség és a földbérlet között egy reális kapcsolat alakul ki.
Kellő számú statisztikai megfigyelés mellett ezek a korrelációs kapcsolatok számszerűsíthetők, s tu-
lajdonképpen bizonyos földminőség-kategóriákhoz nagy valószínűséggel hozzárendelhető lesz egy
átlagos bérleti díjtétel.” (Dr Szűcs I. 1993.)
 Számított földérték
-------------------------

Egy előző fejezetben bemutattam, hogy a földek közötti minőségi és termőképességi különbségeket az
aranykorona érték fejezi ki. Ez az egyetlen olyan értékmérő eszköz, amely a mai napig teljes körűen
rendelkezésre áll valamennyi művelési ágra, és változásainak vezetése, aránytalanságainak korrigálása
folyamatosan megtörténik.

A föld alapárát a két világháború között az aranykorona érték búza értékre történő átszámításával ha-
tározták meg. Ez a módszer arra vezethető vissza, hogy a kataszteri tiszta jövedelem megállapítása
idején egy aranykoronát 60 régi forinttal értékeltek, 1 q búza ára 15 forint volt, vagyis egy aranykoro-
na egyenlő volt 4 q búza árával.

Az értékelésnél, és földár meghatározásnál megfelelő, és megalapozott támpontot adhat a búza ára

alapján számított földérték, amennyiben azt korrigáljuk az adott konkrét földterület helyi értékbefo-
lyásoló tényezőivel.
A búza az ország szinte egész területén termelhető alapvető élelmezési cikk, és az értékesítési ára
alapján (kereslet-kínálat) alapvetően meghatározza a termelők jövedelmét.

Tőzsdei forgalma alapján az inflációt objektív piaci értékítélet alapján követi. A kialakult értékelési
gyakorlat szerint 1 Ak egyenlő 0,4 t búza árával. Jelenleg 1 t búza a tőzsdei forgalomban ( a Világ-
gazdaság c. napilap 1997. február 12-i száma alapján) 20 000.-Ft körül alakul. Ezen értékelési mód-
szer alapján az előző pontokban ismertetett átlagosan 17 Ak értékű földek hektáronkénti ára az alábbi-
ak szerint határozható meg:

17 Ak/ha x 0,4 t/Ak x 20 000.-Ft/t = 136 000.-Ft/ha

Tehát ezen értékelési módszerrel meghatározott földár is a piaci keresleti-kínálati földárakat tükrözi
vissza. A módszer a helyi sajátosságok, speciális értékbefolyásoló tényezők figyelembe vételével al-
kalmas lehet a földek viszonylag egyszerű, és objektív értékelésére.

A TERMŐFÖLD HITELBIZTOSÍTÉKI ÉRTÉKE

____________________________________________

Az 54/1997. (VIII.1.) FM rendelet - mely a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának mód-

szertani elveiről szól - alapján kell meghatározni a jelzálog-hitelintézetnek a kölcsön illetve a kezesség
és bankgarancia fedezetéül felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értékét.

Az FM rendelet szerint a hitelbiztosítéki érték megállapításának alapja a forgalmi érték, amelynek

meghatározására két módszer alkalmazható:

- a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés

- a hozamszámításon alapuló értékelés.
Az értékelést lehetőség szerint mindkét módszerrel el kell készíteni, és ezt követően az értékek és
eltérések értelmezése és elemzése alapján az óvatosság elvét követve kell az elfogadható hitelbiztosí-
téki értéket meghatározni.

A piaci adatok ellenőrizhetősége érdekében az értékelés során alkalmazott minden piaci számadatra
(összehasonlító adásvételi adatok, bérleti szerződések adatai) legalább három összehasonlítható adatot
kell megjelölni és igazolni. Ezen adatok forrását meg kell jelölni és értékelni kell azok valósághűsé-
gét. Az összehasonlító vizsgálatok során olyan ingatlanokat szabad figyelembe venni, amelyek föld-
rajzi elhelyezkedése és vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos
vagy közel azonos a vizsgált ingatlannal.

A rendelet 2 számú melléklete szerint a termőföld forgalmi értékének meghatározására az alábbi kép-
let szolgál:

(Pj + B) x p
Fté = ------------------- x (1 + k)
2 x i

Fté : a termőföld forgalmi értéke

Pj : a termőföld járadék jellegű jövedelme, melyet étkezési búza kg/Ak egységben az FVM megyei
bontásban közzétesz
B: az ingatlan közvetlen környezetében jellemzőnek tekinthető, étkezési búza kg/Ak haszonbérleti
díj és az értékelt ingatlan saját aranykorona értékének szorzatából számított földhozadék (étke-
zési búza kg)
p: az étkezési búzának az értékbecslést megelőző évben kialakult hazai tőzsdei átlagára ( Ft/kg)
i: tőkésítési kamatláb
k: a földterület számított értékét módosító ismérvek összevont hatását kifejező korrekciós tényező
(százalékláb)

A fenti FM rendelet 4. számú melléklete részletesen meghatározza az értékelési szakvélemény tartal-

mára és formájára vonatkozó, az általános értékelési szabályokon túlmutató különleges szabályait.

Ezek közül különösen fontosnak tartjuk, hogy az értékelőnek a jelentést ki kell egészítenie egy
olyan résszel, amelyben az ingatlan piaci, gazdasági, környezeti, jogi és természeti adottságai
alapján a hosszú távú előrejelzést készít az ingatlan piaci árára és annak változási trendjére,
eladhatóságára és annak várható időigényére.

További fontos követelmény hogy a szakvéleményhez kötelező érvénnyel csatolni kell az :

• az ingatlan hiteles tulajdoni lap másolatát

• hivatalos térképmásolatot vagy helyszínrajzot
• azokat a szerződéseket és egyéb iratokat, amelyek lényegesek az ingatlan jogi helyzetének megér-
téséhez, bizonyításához, beleértve a terhekre vonatkozó dokumentumokat is.

ÖSSZEFOGLALÁS

A valóságos földpiac és a piaci alapokon nyugvó reális árak kialakulásáig még hosszabb időre van
szükség. A jelenlegi átmeneti időszakban a mai árak megítélésénél mérlegelni kell a következőket:
• A kárpótlási és részarány tulajdonok kiadását követően az ország termőföld állománya rendkívül
felaprózódott. Az átlagos birtokméret 1-4 ha körül fog kialakulni, de a tulajdonjog változások még
nincsenek mindenütt teljes körűen átvezetve.

• A fenti törvények során sok olyan személy jutott földhöz, aki azon nem kíván gazdálkodni. Ezen
tulajdonosok az elidegenítési korlátok feloldását követően, már napjainkban is értékesíteni szándé-
koznak területeiket, mely a mai piaci viszonyok között jelentős földkínálatot eredményez, aminek
következtében a földárak jelentősen nyomottak.
• A hosszútávon gazdálkodni szándékozó földtulajdonosok nagy része jelenleg nem rendelkezik a
megfelelő optimális üzemi méretekkel, illetve korszerű termelőeszközökkel. A kedvezőbb bir-
tokméret kialakítása és a termelőeszközök beszerzéséhez kedvező hitelkonstrukciókat kellene ki-
alakítani. Ennek biztató jeleként megalakult a földhitelintézet, mely megfelelő szabályozással alap-
ja lehet a mezőgazdaság fejlesztésének.

• A mezőgazdaság jelenlegi alacsony jövedelmezőségi színvonala, mindenképpen gátló tényezője az

egészséges földpiac illetve földár kialakulásának. A jövedelmezőségi színvonal emelkedéséig nem
várható, hogy a földárakban jelentős változás álljon be.

• Az országban várhatóan térségenként eltérő földárak fognak kialakulni, mivel jelentős ökológiai és
ökonómiai eltérések figyelhetők meg. Eltérő feltételek közepette más-más termékek termelhetők
jövedelmezően egy-egy területen. Így várhatóan a föld piaci ára hosszútávon igazodni fog az elér-
hető földjáradék nagyságához.

• A földpiac jelenlegi helyzetéről nem rendelkezünk megfelelően megalapozott információval, és

jövőbeni alakulásáról a tendenciák megfigyelésére is szükség volna. Az országos gazdasági dönté-
sek megalapozásához, illetve elemzések elkészítéséhez szükség lenne egy a piaci árakat, és mozgá-
sokat rögzítő információs bázisra. Ennek kialakítása, működése elősegítené a földhitelintézetek
működését és a hitelfedezeti ingatlanok pontosabb értékének meghatározását.

Magyarországi termőföldárak 1998-1999-ben

Átlagos földminőségre
Átlagos földmi- Becsült és realizált föld-
(19,8 Ak/ha) redukált
Megye nőség árak (e Ft/ha)
jellemző földár
(szántó Ak/ha) minimum-maximum
e Ft/ha
Baranya 19,4 110-180 135

Bács-Kiskun 17,2 60-275 185

Békés 28,8 140-400 170

Borsod 15,7 85-220 145

Csongrád 23,3 150-350 190

Győr-Moson-Sopron 25,2 165-330 175

Fejér 23,9 150-300 160

Hajdú-Bihar 21,2 185-630 230

Heves 21,2 160-285 165

Komárom 17,0 135-320 170

Nógrád 15,2 80-180 135

Pest 19,4 135-350 160

Somogy 18,0 120-310 170

Szabolcs-Szatmár 13,3 75-300 140

Szolnok 21,3 105-280 145

Tolna 25,7 180-350 155

Vas 15,8 115-310 155

Veszprém 16,2 90-270 140

Zala 21,7 65-240 125

Országos átlag 19,8 60-630 155

Forrás: FHB